Dr. Tomas Richter Nachhaltige Hypotheken – Der vergessene Vermögenswert

«DAS HYPOTHEKARGESCHÄFT MUSS NACHHALTIG WERDEN.»

NACHHALTIGE HYPOTHEKEN – DER VERGESSENE VERMÖGENSWERT

Schweizer Banken gelten international als führend im Bereich der nachhaltigen Investments. Tatsächlich haben die Banken in diesem Bereich in den letzten Jahren viel Know-how aufgebaut und es ist gelungen, beträchtliches Kundenvermögen in nachhaltige Anlagen umzuschichten.

Wie aber steht es um die Nachhaltigkeit der Investments der Banken selber? Ein Blick in die Bilanzen der Schweizer Banken zeigt, dass Hypotheken dort mit etwa 1100 Milliarden Franken der grösste Vermögenswert sind.

In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, wie nachhaltig diese Vermögensposition ist. Darüber gibt es derzeit nur wenige quantitative Informationen. Die Nachhaltigkeit der Hypotheken wird vor allem durch die Immobilien bestimmt, die als Sicherheiten für die Kredite dienen. Der Gebäudesektor ist mit einem Anteil von etwa einem Drittel einer der grössten Verursacher von CO2-Emissionen in der Schweiz. Nachhaltige Gebäudetechnologien können Abhilfe schaffen, was aber beträchtliche Investitionen voraussetzt.

Den Banken kommt eine wichtige Rolle zu

Zunächst sind die Eigentümer der Gebäude in der Pflicht, diese Investitionen zu tätigen. Den Banken kommt als Kreditgeber aber ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Finanzierung dieser Investitionen zu. Eine energetische Sanierung ist meist eine lohnende Investition, die den Werterhalt einer Immobilie fördern kann. Niedrigere Betriebskosten, weniger Leerstände oder Mietpreisprämien sind nur einige der vielen Vorteile, die mit nachhaltigen Immobilien einhergehen.

Viele Banken haben bereits die Initiative ergriffen und ihr Produkt- und Beratungsangebot entsprechend angepasst. So haben nun gemäss einer aktuellen Industriestudie 87 Prozent der untersuchten Schweizer Retailbanken nachhaltige Hypotheken im Angebot. Diese sind unterschiedlich ausgestaltet. Meist handelt es sich um Hypotheken, die eine Zinsvergünstigung gewähren, sofern die finanzierte Immobilie über ein Nachhaltigkeitszertifikat, wie etwa Minergie, verfügt. Auch bei der Beratung können die Banken ansetzen. Ein Schwerpunkt liegt hier auf der Weiterbildung der Hypothekarberater. Anbieter von Finanzausbildungen wie etwa AZEK haben ihr Angebot bereits dahingehend ausgebaut. Daneben gehen auch immer mehr Banken Kooperationen mit Energieberatern ein.

Nachhaltige Ausrichtung bietet viele Chancen

Die nachhaltige Ausrichtung des Hypothekargeschäfts bietet auch für die Banken viele Chancen. Hypotheken, die mit nachhaltigen Gebäuden besichert sind, haben gemäss akademischen Studien niedrigere Ausfallwahrscheinlichkeiten und Verlustquoten. Daneben können mit nachhaltigen Hypotheken besicherte Anleihen am Kapitalmarkt günstiger platziert werden. Möglich sind auch Imagevorteile und positive Selektionseffekte. Es ist davon auszugehen, dass Kreditnehmer mit nachhaltigen Immobilien Banken mit entsprechendem Produkt- und Beratungsangebot auswählen.

Um weiterhin als glaubwürdiger Ansprechpartner im Bereich nachhaltiger Anlagen zu gelten, müssen Banken sich dem Thema Nachhaltigkeit im Hypothekargeschäft annehmen. Auch der regulatorische Druck auf die Banken nimmt zu. Mit den Richtlinien für Anbieter von Hypotheken zur Förderung der Energieeffizienz der Schweizerischen Bankiersvereinigung gelten ab Anfang 2023 weitreichende Mindeststandards. Profitieren von einem nachhaltigen Hypothekargeschäft können alle, die Banken, die Kunden und das Klima. r

Dr. Thomas Richter ist Dozent für Real Estate Management & Finance an der ZHAW School of Management and Law. Er lehrt und forscht in den Bereichen Real Estate Investment & Finance, Sustainable Real Estate und Real Estate Markets. www.zhaw.ch

«EINE SORGFÄLTIGE DUE-DILIGENCEPRÜFUNG IST ERFORDERLICH.»

ESG-RATINGS UND -METHODEN DER INDIZES BESSER VERSTEHEN

Anlagen in Bezug auf ökologische, soziale und governancebezogene Kriterien (ESG) haben in den vergangenen Jahren einen Boom erlebt. Die ESG-Fonds können zahlreichen Anlegerbedürfnissen entsprechen, ob nun einer Präferenz für gewisse Werte, einer Herbeiführung bedeutender Veränderungen, einer Erfüllung regulatorischer Anforderungen oder einer Verbesserung der risikobereinigten Renditen.

Aber ESG-Anlagen können von Natur aus nur subjektiv sein – der Anleger sollte also Ratings und Methoden, auf denen ein Produkt basiert, verstehen. Denn auch unter den sogenannten «ESG-Screened»-Produkten gibt es in der Praxis viele unterschiedliche Ansätze beim Portfolioaufbau.

Fokus gezielt wählen – E, S oder G?

Ein ESG-Index kann etwa bestimmte Sektoren – darunter fossile Brennstoffe, Tabak oder umstrittene Waffen – auf der Grundlage von Daten ausschliessen, die zeigen, wie viel Umsatz ein Unternehmen in diesen Sektoren erwirtschaftet. Diese Indizes werden generell ein Ausschlussverfahren anwenden und sind für gewöhnlich anhand der Marktkapitalisierung gewichtet. Andere Aspekte, etwa Governance, sind komplexer. Hierbei geht es eher darum, wie ein Unternehmen seine Geschäfte führt, nicht, in welchem bestimmten Sektor es tätig ist. Indizes, die sich auf diesen Aspekt konzentrieren, greifen eher auf eine Kombination aus Ausschluss- und Integrationsverfahren zurück und sind in Wertpapieren übergewichtet, die laut ihrer Methode als „Best in Class“ gelten. Sie kombinieren für gewöhnlich die Marktkapitalisierung mit der Gewichtung der ESG-Ratings.

Gewöhnlich werden ESG-Ratings von Research-Anbietern herangezogen, um zu bestimmen, welche Aktien in einem Index aufgenommen werden sollten. Nicht nur die Unterschiede bei den Methoden des Index-Screenings können für Verwirrung sorgen. Denn verschiedene ESG-Ratings für Einzelunternehmen geben den ESG-Anlagen einen noch subjektiveren Charakter. Auch wenn die Anbieter der ESG-Ratings sich Studien zufolge bei einem ESG-Rating weitestgehend einig sind, kann es zu unterschiedlichen Einschätzungen kommen. Auf Ebene der Indizes kann dies dazu führen, dass dasselbe Unternehmen aus ESG-spezifischen Gründen von einer Benchmark ausgeschlossen ist, gleichzeitig jedoch zu den zehn grössten Positionen eines anderen ESG-Index zählt, da dieser einen anderen Ratinganbieter mit einer anderen Methode nutzt. Denn das Ratingverfahren ist kompliziert. Darüber hinaus sind die ESG-Daten der Unternehmen weder genormt noch obligatorisch.

Angesichts der Subjektivität der ESG-Ratings und -Methoden bedarf es eines signifikanten Urteilsvermögens, um eine ESG-Gesamtübersicht über ein Unternehmen zu erlangen. Die Unterschiede der ESG-Screening-Methoden der Indizes zeigen, wie wichtig es für die Anleger ist, die Regeln eines ESG-Index zu verstehen, da das Screening für den Aufbau des ESG-Index zumeist mit der Definition der Sektoren beginnt.

Verständnis vertiefen – wichtige Fragen stellen

Eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung ist erforderlich. Anleger sollten versuchen, ihr Verständnis zu vertiefen, indem sie sich wichtige Fragen über die Methode stellen: Welche Merkmale werden ausgewählt und warum? Wie wird jedes Merkmal gemessen und warum? Wie werden die Merkmale bei der Bestimmung eines Gesamtratings gewichtet und warum?

Wichtig ist, ESG-Aspekte sind für Anleger kein Grund, höhere Gebühren zu zahlen und sollen auch nicht zu Strategien mit hohem Risiko führen. Nach niedrigen Kosten streben, einen langfristigen Ansatz verfolgen und seine Anlagen streuen ... all dies trifft auf ESG-Anlagen genauso wie auf jede andere Anlageart zu.

Ramon Vogt ist Senior Sales bei Vanguard Schweiz. Er kam im Jahr 2018 zu Vanguard und ist für die Betreuung von Grosskunden und Key Accounts in der deutschsprachigen Schweiz verantwortlich. Zuvor war er 16 Jahre in verschiedenen Positionen bei Credit Suisse in London, New York und Zürich tätig. www.vanguard.ch