VUOSIKERTOMUS 2013
SISÄLTÖ 3 4 4 5 6 9 9 11 11 11 14 14 15 15 16 17 19 20 26
2
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
Toimitusjohtajan katsaus Hallituksen toimintakertomus Hallinto VAV-konsernin avaintietoja Kiinteistöt Vuokra-asunnon hakijat Asukastoiminta Tiedottaminen Henkilöstö Talous Rahoitukselliset riskit Ympäristö Katsaus tulevaisuuteen Ehdotus tuloksen käyttämisestä Tuloslaskelmat Taseet Rahoituslaskelmat Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Tilintarkastuskertomus
TOIMITUSJOHTAJAN KATSAUS
VAV Asunnot Oy:n toiminnan kannalta vuosi 2013 onnistui hyvin. Asuntomarkkinoilla vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt suurena, ja valtion tarjoamat tuet helpottavat tuotannon aloituspäätöksiä. Alhainen korkotaso ja rakennusalan kova kilpailu ovat jonkin verran myös hillinneet hintatason nousua. Alhaiseen korkotasoon myös perustui yhtiön budjetoitua parempi tulos. Suotuisasta toimintaympäristöstä huolimatta valtion tukemia vuokraasuntoja ei synny kysyntää vastaavasti, sillä tukijärjestelmä on osin vanhentunut ja kaipaa uudistuksia, jotka kannustavat tuotantoon. Valtion taholta onkin käynnissä useita eri selvityksiä, joista odotetaan suuntaviivoja mahdollisille tukijärjestelmäuudistuksille. VAVn vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt yhtä suurena kuin muinakin vuosina tämän vuosikymmenen puolella. Vuokrausaste on erinomainen ja asunnot ovat käytännössä kaikki vuokrattuina. Asunnonhakijan kannalta tilanne on edelleen vaikea, sillä vaihtuvuus on vähäistä. Lähivuosina uudistuotanto tuo helpotusta hakijoille. VAV:lle valmistui toimintavuonna 91 uutta asuntoa ja se aloitti 217 uuden asunnon rakentamisen. Valmistuneista uusista asunnoista 33 rakentui VAV Palvelukodit Oy:lle palveluasunnoiksi mielenterveyskuntoutujille. Kohde on osa Vantaan kaupungin pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämisohjelmaa, ja VAV yhteistyökumppanina toteuttaa osan sen hankkeista. Uudet asunnot tulevat sijoittumaan eri
puolille kaupunkia hyvien liikenneyhteyksien varteen. Yhtiön hallituksen linjaamat strategiset tavoitteet ohjaavat kaikkea toimintaa. Pitkän aikavälin linjauksena on vahvistaa talouden rakenteita, pitää kiinteistökanta hyvässä kunnossa ja vuokrat kohtuullisina. Näihin linjauksiin perustuvat toimenpiteet toteutuivat menneenä vuonna suunnitellusti. Vaikka vuokrankorotuspaineet ovat korjaustarpeiden ja muiden vuokratasoa kohottavien kustannusten takia kovat, VAV on onnistunut hillitsemään asuntojensa vuokratason alemmaksi kuin muilla suurilla vuokranantajilla. VAV on mukana asumista kehittävissä hankkeissa ja painopisteenä ovat ympäristön kestävyyttä parantavat hankkeet. Vantaalla vuonna 2015 järjestettäville asuntomessuille yhtiö rakennuttaa kerrostalon, jossa käytetään uusio- ja kierrätysmateriaaleja. Hankkeen kehitysvaihe päättyi toimintavuonna, ja sen suunnittelu käynnistyi. Yhtiön ympäristöohjelma päivitettiin vastaamaan tämän päivän tarpeisiin. VAV:lla on osaava ja innostava henkilöstö, jota kiitän lämpimästi hyvin tehdystä työstä. Hallitusta haluan kiittää miellyttävästä yhteistyöstä ja luottamuksesta kuluneen toimintavuoden aikana. Kiitos kuuluu myös asukkaillemme, Vantaan kaupungille ja muille sidosryhmille hyvästä yhteistyöstä kuluneen vuoden aikana. VAV:lla on aina hyvä asua!
Teija Ojankoski Toimitusjohtaja
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
3
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS TILIKAUDELTA 1.1.–31.12.2013 VAV Asunnot Oy on Vantaan kaupungin kokonaan omistama yhtiö, joka rakennuttaa ja omistaa vuokra-asuntoja. Vuoden 2013 päättyessä yhtiön ja sen tytäryhtiön omistuksessa oli eri puolilla Vantaata 9 874 asuntoa, joissa asui noin 20 000 ihmistä. Yhtiön osakkeiden lukumäärä on 4 553 755. VAV aloitti toimintansa vuonna 1986. Yhtiön perustamisen myötä fuusioitiin kaikki kaupungin kokonaan omistamat vuokrataloyhtiöt yhdeksi kokonaisuudeksi. VAV tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille. Kiinteistökannan suunnitelmallisilla korjauksilla varmistetaan niiden arvon säilyminen sekä asumisviihtyvyys yhteistyössä asukkaiden kanssa.
HALLITUS AJALLA 1.1.–12.5.2013 Juhani Paajanen, puheenjohtaja Vesa Nevander, varapuheenjohtaja Hanna Valtanen, 2. varapuheenjohtaja Kurt Eklund, jäsen Marja Heikkinen, jäsen Maija Hurri, jäsen Jari Keränen, asukasjäsen Tuula Laukkanen, jäsen Arja Niemelä, jäsen Kaisa Niskanen, jäsen Tuula Saastamoinen, jäsen Visa Tammi, jäsen Liisa Tilander, asukasjäsen Marko Varalahti, jäsen Merja-Liisa Vasarainen, jäsen Tapani Keurulainen, varajäsen Anne Sinkkonen, varajäsen Juha-Veikko Nikulainen, asiantuntijajäsen
Eija Grönfors, jäsen Pentti Hakulinen, jäsen Marja Heikkinen, jäsen Johanna Jurva, jäsen 13.5.–1.10.2013 Ahti Kara , jäsen Jari Keränen, asukasjäsen Tapani Keurulainen, asukasjäsen Ari Männikkö, jäsen Arja Niemelä, jäsen 2.10.–31.12.2013 Sirpa Pajunen. jäsen Visa Tammi, jäsen Sirpa Tuuva, jäsen Johanna Zalagh, jäsen Anne Sinkkonen, varajäsen Liisa Tilander, varajäsen Juha-veikko Nikulainen, asiantuntijajäsen Yhtiön toimitusjohtajana toimi Teija Ojankoski. hallituksen sihteerinä oli hallintosihteeri Sanna Lesch. Hallitus kokoontui yksitoista (11) kertaa vuoden 2013 aikana.
HALLITUS AJALLA 13.5.–31.12.2013 Yhtiön pyrkimyksenä on pitää vuokrataso kohtuullisena ja oikeudenmukaisena yleisistä taloudellisista heilahteluista huolimatta. Yhtiön sisällä on eri kiinteistöjen pääomakuluja tasattu. VAV-konsernin tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy on perustettu 1.3.2011. Vantaan kaupungin sosiaali- ja terveystoimi vuokraa tytäryhtiön asunnot erityisryhmien asumiskäyttöön.
HALLINTO Varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.5.2013. Ylimääräinen yhtiökokous pidettiin 2.10.2013. Yhtiöjärjestyksen mukaisesti hallituksen toimikausi on kaksi vuotta.
4
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
Juhani Paajanen, puheenjohtaja Pekka Virkamäki, varapuheenjohtaja Mika Niikko, 2. varapuheenjohtaja
Tilintarkastajina toimivat KHT-yhteisö Deloitte & Touche Oy, vastuunalaisena tarkastajanaan Tuomo Vesanen (KHT), sekä asukastilintarkastaja Heidi Vierros (KHT).
Yhtiö tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille.
VAV-KONSERNIN AVAINTIETOJA Liikevaihto, M € Liikevoitto, M € Liikevoitto, % liikevaihdosta Taseen loppusumma, M € Pitkäaikaiset lainat, M € Varaukset ja oma pääoma, M € Oman pääoman tuotto, % (emo) Omavaraisuusaste, % (emo) Poistot, M € Uusien asuntojen hankinta-arvo, M € Maksuvalmiussuhde (Quick ratio) Korkorasite, % liikevaihdosta
2013 80,3 22,1 27 563,4 473,3 50,7 39,4 10,4 19,2 13,8 1,1 14,4
2012 76,4 17,8 23 560,3 482,9 43,3 15,9 8,5 19,0 10,6 1,1 19,8
2011 72,2 13,4 18 562,0 490,2 40,3 10,6 7,8 18,7 24,7 1,3 19,8
Asunnot Asuinhuoneistoneliöt Valmistuneet asunnot Valmistuneet vuokranmäärityskohteet Asuntojen käyttöaste, % (emo)
9 841 579 051 91 2 99,4
9 750 574 560 86 2 99,2
9 664 576 116 149 3 99,4
Vuokrasaatavat liikevaihdosta, % Vuokratappiot liikevaihdosta, % Keskivuokra, €/m²/kk (emo) Vuokrien vaihteluväli, €/m²/kk (emo)
1,3 0,4 10,97 8,96–13,60
1,02 0,15 10,58 8,87–12,46
1,2 0,2 10,04 8,63–11,92
Keskivuokra 1.3.2014 alkaen, €/m2/kk (emo): 11,45 Valmistuvat asunnot vuonna 2014: 101 kpl Valmistuvia vuokranmäärityskohteita vuonna 2014: 2 kpl Vuokrien vaihteluväli 1.3.2014 alkaen, €/m²/kk (emo): 9,12–14,34
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
5
KIINTEISTÖT UUSTUOTANTO Yhtiö solmi toimintavuonna kolmen vuokratalokohteen ja yhden muistihäiriöisille vanhuksille tarkoitetun kohteen urakkasopimukset, yhteismäärältään 31,6 miljoonaa euroa. Kohteiden keskimääräinen hankinta-arvo on 3 289 €/asm2. Vuonna 2013 aloitettiin 217 asunnon rakentaminen viidessä kohteessa: VAV Pakkalanrinne 6 (35 asuntoa), VAV Husbackankuja 1 (66 asuntoa), VAV Lehtikallio 2 (67 asuntoa) ja VAV Hämeenkyläntie 77 (71 asuntoa) sekä VAV Malminiitty VAV Palvelukodit Oy:lle (44 asuntoa). Vuonna 2013 valmistui 91 asuntoa kahdessa kohteessa: VAV Satukuja 1 (58 asuntoa) sekä VAV Pähkinärinteentie 31 (33 asuntoa) VAV Palvelukodit Oy:lle. Vuoden 2013 aloitettu asuntotuotanto rahoitetaan valtion pitkäaikaisella korkotukilainalla ja Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus ARA:n käynnistys- ja erityisryhmien investointiavustuksilla. KORJAUSRAKENTAMINEN Kiinteistöjen korjauskulut olivat 13,7 miljoonaa euroa, josta suunnitelmallisten korjausten osuus oli 6,5 miljoonaa euroa, eli 47 %. Kiinteistöjen kunnossapitotyöt toteutettiin pitkän aikavälin korjaussuunnitelman mukaisesti. Toimintavuonna rahoitus kerättiin korjattavien kiinteistöjen omarahoitusosuudella sekä sisällyttämällä kaikkien kiinteistöjen vuokriin 0,90 €/m²/kk. Kiinteistöjen suunnitelmalliset korjaukset painottuivat edellisten vuosien tapaan asuntojen kylpyhuonekorjauksiin (60 %) ja keittiökorjauksiin (17 %). Vesikattokorjausten osuus oli 7 % ja julkisivujen kunnostusten osuus 5 %.
6
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
Vuonna 2013 VAV:lle valmistui viihtyisä uusi pientalokohde Satukuja 1:een.
Satukujalle nousi idyllinen pientalokohde VAV:lle valmistui vuoden 2013 aikana kaksi uutta kohdetta. Pähkinärinteeseen nousi maaliskuussa uusi palvelutalo VAV:n tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy:n omistukseen. Samassa kuussa emoyhtiölle valmistui Ilolaan 58 asunnon pienkerrostalokohde, Satukuja 1.
Luonnonläheisellä asuinalueella sijaitsevan Satukujan yhdeksän kaksikerroksista taloa muodostavat viihtyisän pihapiirin. Talojen keskelle jää asukaspiha lasten leikkipaikkoineen ja pyörävarastoineen. Kohteen lämpimänpunaiset, tiiliseinäiset talot kirvoittivat positiivisia kommentteja ohikulkijoilta jo rakennusvaiheessa.
Satukuja 1:n uudet asukkaat valittiin vuoden 2012 lopulla, ja muuttamaan tuliteriin asuntoihinsa he pääsivät helmikuun 2013 lopussa. Idyllinen pientalokohde osoittaa, ettei kohtuuhintaisessakaan asumisessa tarvitse tinkiä laadusta tai estetiikasta.
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
7
Uudessa hallituksessa on monta uutta kasvoa VAV:n yhtiökokous valitsi 13.5. uuden hallituksen kaksivuotiskaudelle 2013–2015. Hallituksen puheenjohtajana jatkaa jo edellisellä kaudella tehtävää hoitanut Juhani Paajanen, joka on aiemmin toiminut muun muassa Vantaan kaupunginjohtajana. Molemmat hallituksen varapuheenjohtajat sen sijaan vaihtuivat: ensimmäiseksi varapuheenjohtajaksi valittiin Vantaan kaupungin rakennusvalvontajohtajana työskentelevä Pekka Virkamäki ja toiseksi kansanedustajana tunnettu Mika Niikko. Edellisen hallituksen 16 jäsenestä vain viisi jatkaa myös nykyisessä, joten hallitukseen saatiin monta uutta kasvoa. Vantaan kaupunkia edustavana asiantuntijajäsenenä hallituksessa jatkaa edelleen apulaiskaupunginjohtaja Juha-Veikko Nikulainen. VAV:n asukaskuntaa edustaa hallituksessa kaksi asukasjäsentä, jotka valittiin keväällä luottamushenkilöiden suorassa vaalissa. Jo edellisellä kaudella hallituksen asukasjäsenenä toiminut YTE 9 -alueen puheenjohtaja Jari Keränen säilytti vaaleissa paikkansa. Sen sijaan toinen hallituksen asukasjäsen vaihtui, kun tähän tehtävään valittiin YTE 1 -alueen puheenjohtaja Tapani Keurulainen.
Hallituksen jäsenet sekä VAV:n ja Vantaan edustajat hallituksen kokouksissa Kuvan henkilöt alkaen etummaisesta rivistä, vasemmalta oikealle: Visa Tammi, Ari Männikkö, Juha-Veikko Nikulainen, Sirpa Pajunen, Mika Niikko, Arja Niemelä, Ahti Kara, Sirpa Tuuva, Jari Keränen, Johanna Zalagh, Pentti Hakulinen, Liisa Tilander (varajäsen), Teija Ojankoski (VAV Asunnot Oy:n toimitusjohtaja), Eija Grönfors, Marja Heikkinen, Pekka Virkamäki, Sanna Lesch (hallituksen sihteeri). Kuvasta puuttuvat: Juhani Paajanen, Tapani Keurulainen.
8
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
Hallituksen puheenjohtaja Juhani Paajanen
Uuden rivipeltikaton käyttöikä on kaksinkertainen vanhaan verrattuna.
VUOKRA-ASUNNON HAKIJAT Toimintavuoden lopussa asunnonhakijoita oli rekisterissä noin 4 800. Hakijamäärät vaihtelivat kuukausittain 4 700:n ja 5 200:n välillä. Hakijoista lähes 60 % haki asuntoa yksin. Vuoden 2013 aikana asuntoja vapautui keskimäärin 90 kpl kuukaudessa, yhteensä 1 120 kpl. Asuntojen vaihtuvuus vuonna 2013 oli 11,3 %. Vaihtuvuusaste laski noin prosenttiyksikön vuoden 2012 lukemasta, joka oli 12,2 %.
ASUKASTOIMINTA Asukasdemokratia antaa jokaiselle asukkaalle mahdollisuuden osallistua oman talonsa hallintoon ja vaikuttaa maksamiinsa kustannuksiin. Toimintavuonna VAV Asunnot Oy:llä oli yhteensä 187 arava- tai korkotukilainoitettua vuokranmääritysyksikköä. Näistä kohteista asukastoimintaa oli 161 kiinteistössä. Yhtiö järjesti asukkaille koulutusta muun muassa asukaskokousten kokouskäytännöistä sekä asumisen energiatehokkuudesta.
Vaijeritien katot vaihdettiin uusiin VAV:n rivitalokohde Vaijeritie 1:n kaikki katot vaihdettiin vuonna 2013 uusiin. Vaihtotyö pystyttiin tekemään siten, että asukkaat pystyivät asumaan talossa koko ajan. Aiemmin katolla ollut varttikate korvattiin urakan aikana uudella rivipeltikatteella. Vaijeritie ei ollut ensimmäinen VAV:n kiinteistö, jossa varttikate vaihdettiin peltiseen. Aiemmin vastaava remontti on tehty viidessä rivitalo- ja yhdessä kerrostalokohteessa. Syynä vaihtoihin on varttikatteen käyttöikä, joka on kattomateriaaliksi lyhyt: vain noin 25 vuotta. Varttikate on aallonmuotoista asbestisementtilevyä, joka ei kestä hyvin sään rasitusta vaan haurastuu ikääntyessään. Tilalle vaihdetun rivipeltikaton käyttöikä on puolestaan kaksinkertainen, noin 50–60 vuotta. Varttikatteen huonon kestävyyden vuoksi VAV päätti laittaa sen tilalle peltikaton kaikissa niissä kohteissa, joissa tätä materiaalia on käytetty. Jo suoritetun seitsemän remontin jälkeen edessä on vielä kahden kerrostalokohteen katon vaihto.
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
9
Ympäristöohjelma uudistui VAV otti syksyllä käyttöönsä uuden ympäristöohjelman. Hallitus hyväksyi marraskuun kokouksessaan uusitun ohjelman, jossa on määritelty VAV:n ympäristötavoitteet sekä keinot niiden saavuttamiseksi. Uuden ympäristöohjelman avulla yhtiö pyrkii entistäkin ekologisempaan ja energiatehokkaampaan toimintaan vuokrataloja rakennuttavana ja hallinnoivana toimijana. Ympäristöohjelmassa määritellään muun muassa yhtiön energiansäästö-
10
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
tavoitteet vuodelle 2016 ja kerrotaan, miten se pyrkii vähentämään veden, lämmön ja sähkön kulutusta kiinteistöissään. Samaten määritellään VAV:n periaatteet ympäristöystävälliselle rakentamiselle ja kiinteistöjen ylläpidolle. VAV:n normaalin vuokraus- ja rakennuttamistoiminnan lisäksi yhtiö toteuttaa ympäristöarvoja erilaisissa koerakentamisen hankkeissa. Näihin lukeutuu esimerkiksi vuoden 2015 asuntomessuille valmistuva luonnon-
varatasapainoinen kerrostalo, jonka rakentamisessa hyödynnetään uusio- ja kierrätysmateriaaleja. VAV:n ympäristöohjelman toteutuminen varmistetaan siten, että kullekin ympäristötavoitteelle on määritelty siitä vastuussa oleva taho sekä toteutusaikataulu. Ohjelmaan voi tutustua VAV:n kotisivujen www.vav.fi osiossa ”Ympäristö”.
TIEDOTTAMINEN
TALOUS
Yhtiön asukaslehti VAV-viesti ilmestyi vuonna 2013 neljä kertaa. Asukaslehti toteutettiin yhteistyössä Omnipress Oy:n kanssa.
Toimintavuoden emoyhtiön liikevaihto oli 79,9 miljoonaa euroa, kasvua oli edelliseen tilikauteen 4,8 %. Liikevaihdosta varsinaiset asuntovuokratuotot olivat 78,6 miljoonaa euroa. Uusien kohteiden rakennuttamistuottoja kertyi tuloutuksista 0,9 miljoonaa euroa, ja muut kiinteistötuotot olivat 0,4 miljoonaa euroa. Tilinpäätökseen sisältyy luottotappioita 0,32 miljoonaa euroa. Vuokrasaatavista kirjattuja luottotappioita on 0,14 miljoonaa euroa, ja lisäksi vuokraustoiminnan vahingonkorvausvaateista ja perinnän kuluista 0,18 miljoonaa euroa. Vahingonkorvausvaateet ja perinnän kulut eivät ole aiemmin sisältyneet taseeseen, vaan niitä on seurattu vain reskontrassa. Luottotappiot ovat pääosin vuoden 2012 käräjäoikeuden tuomioita. Luottotappioksi kirjattuja saatavia korkoineen tuloutettiin toimintavuonna yhteensä 0,15 miljoonaa euroa.
Vuoden 2013 aikana kehitettiin Wodemedia Oy:n ja Agenteq Oy:n kanssa VAV:n uusia kotisivuja ja kohteiden omia yksittäisiä talosivuja. Viivästyksistä johtuen sivustojen julkaisu siirtyi vuoden 2014 puolelle. Toimintavuoden aikana käynnistettiin VAV:n markkinointiviestinnän kehittäminen.
HENKILÖSTÖ VAV:N HENKILÖSTÖN KESKIMÄÄRÄINEN LUKUMÄÄRÄ: 2013
2012
2011
43
40
41
Erääntyneet asuntovuokrasaatavat tilinpäätöksessä ovat 0,8 miljoonaa euroa. Saatavat ovat pysyneet edellisvuoden tasossa. Tilinpäätös sisältää 0,17 miljoonan euron luottotappiovarauksen odotettavissa olevien menetysten varalle.
HENKILÖSTÖ YKSIKÖITTÄIN VUODEN LOPUSSA: Naisia Miehiä 14
1
15
Markkinointi ja asiakaspalvelu
8
1
9
Kiinteistönpito ja rakennuttaminen 8
12
20
Yhteensä
14
44
30
PALKKOJEN JA PALKKIOIDEN KEHITYS: 2013 2,04 M €
2012 1,82 M €
2011 1,77 M €
Poistot tehtiin ennalta laaditun suunnitelman mukaan. Poistoperusteena on kiinteistöjen tulontuottamiskyky. Poistot noudattavat lainanlyhennysten määrää. Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella, ja tulokertymä on siten suoraan riippuvainen vuokriin sisältyvästä lainojen lyhennysmäärästä. Yhtiöllä on eriikäisiä kiinteistöjä, ja lainanlyhennysten mukainen poiston määrä vastaa siten myös kiinteistöjen teknistä kulumista. Yhtiö ilmoittaa erikseen sen laskennallisen poiston määrän, joka on laskettu vuoteen 2012 50 vuoden tasapoistolla ja toimintavuodesta 30 vuoden tasapoistolla. Suunnitelman mukaisia poistoja tehtiin 19,2 miljoonaa euroa, joista rakennusten poistot ilman rakennusten kalustoa olivat 18,3 miljoonaa euroa.
VAV ASUNNOT OY:N LAINAT LAINATYYPEITTÄIN: M€
%
Vuosimuutos, M €
222 172 52 41 487
46 35 11 8 100
-9 +6 -6 0 -9
Lainatakaukset Valtion täytetakaus Kaupungin omavelkainen takaus Helsingin ja Uudenmaan sairaanhoitopiiri HUS
M€ 177 46,7
Vuosimuutos, M € +3 - 2,3
0,5
–
Yht.
Hallinto
Liikevoitto oli 21,8 miljoonaa euroa, eli 27 % liikevaihdosta. Suunnitelman mukaisesti sillä kyettiin kattamaan pitkäaikaisten rakennus- ja korjauslainojen korkokulut. Lisäksi varauduttiin 12,5 miljoonan euron asuintalovarauksella kiinteistöjen tuleviin korjauksiin.
Aravalainat Korkotukilainat Rahalaitoslainat Kaupungin lainat Yhteensä
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
11
Uusia asuntoja alettiin rakentaa enemmän kuin vuosiin
Vuonna 2013 VAV käynnisti koko joukon uusia vuokratalohankkeita. Vuoden aikana alettiin rakentaa yhteensä 318 uutta asuntoa viidessä eri kohteessa, ja lisäksi suunnitteluvaiheessa oli useampi sata asuntoa lisää. Rakenteilla ja suunnitteilla olevan uustuotannon volyymi oli suurempi kuin kertakaan aiemmin 2000-luvulla. Rakenteille lähteneestä viidestä uudiskohteesta neljä on VAV Asunnot Oy:n normaalia kerrostalokohteita ja yksi VAV Palvelukodit Oy:lle valmistuva erityisryhmien asumis- ja palvelukeskus. Viimeksi mainittu rakentuu Simonkylään, osoitteeseen Uusiniityntie 3, ja sen arvioidaan valmistuvan vuoden 2015 alussa. Vuoden 2013 päättyessä rakenteilla olleista kohteista pisimmällä oli Pakkalan Pakkalanrinne 6, jonka valmistumispäivä oli arvioitu helmikuulle 2014. Asukkaat tämän kohteen 35 asuntoon valittiin jo vuoden 2013 puolella. Seuraavana jonossa on Kaivokselan Husbackankuja 1, 66-asuntoinen kerrostalo, jonka arvioidaan valmistuvan kesäkuun 2014 lopulla. Vuoden 2015 alussa valmistuu Uusiniityntien palvelutalon lisäksi myös normaali 67 huoneiston vuokratalo Lehtikallio 2:een Hämeenkylään. Viimeisenä vuonna 2013 käynnistyneistä rakennushankkeista nousee Hämevaaran Hämeenkyläntie 77, jonka 71 vuokra-asunnon arvioidaan olevaan valmiit kesäkuussa 2015.
12
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
13
RAHOITUKSELLISET RISKIT
YMPÄRISTÖ
Yhtenäislainojen pääomakulut noudattavat heinäkuun kuluttajahintaindeksin muutoksia. Indeksin muutos oli viime heinäkuussa 1,6 %, mikä nostaa Valtiokonttorin yhtenäislainojen vuosimaksua vastaavasti. Vuosimaksulainojen markkinakorkoja korkeampi korkotaso ei mahdollista lainojen riittäviä lyhennyksiä vaan pidentää niiden takaisinmaksua.
omavuokraan täysimääräisesti. Yhtiön rahoitusrakenteesta johtuen pääomakulut kuitenkin pysynevät kokonaisuutena arvioidulla tasolla.
Konvertoitaessa Valtiokonttorin yhtenäislainoja valtion täytetakauksella tavallisiksi rahalaitoslainoiksi markkinakorkojen muutokset vaikuttavat pää-
Työttömyys ja asuvien asukkaiden taloudelliset ongelmat aiheuttavat yhtiölle luottotappioriskin kasvua.
Arava- ja korkotukilainojen pitkät takaisinmaksuajat ja lyhennysohjelmien takapainoisuus vaikeuttavat korjaustoiminnan rahoitusta.
Yhtiössä otettiin käyttöön VAV:n oma ympäristöohjelma, jossa on määritelty seurattavat ympäristöä koskevat mittarit. Kuukausittain tapahtuvan energiaseurannan ja mittausten tuloksena saadaan kiinteistöjen energiatodistus suoraan kiinteistötietokanta Tampuurista. ENERGIAN JA VEDEN KULUTUS 2013
2012
2011
Lämpö, kWh/rm3 (normeerattu) 46,0 46,9 47,0 Vesi, l/rm3 490 Sähkö, kWh/rm3 4,8
479
475
4,8
4,6
ENERGIATEHOKKUUSSOPIMUS Kiinteistöalalla on tehty Asuinrakennusten energiatehokkuussopimus 2009– 2016, jossa VAV on mukana. Sopimuksen tarkoituksena on vähentää rakennusten energiankulutusta ja päästöjä.
14
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
KATSAUS TULEVAISUUTEEN Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella, ja sen taloudellisen aseman arvioidaan pysyvän vakaana ja maksuvalmiuden hyvänä.
pysynyt maltillisena. Vapaarahoitteisten asuntojen tarjonnan lisääntymisen arvioidaan vaikuttavan yhtiön asuntojen kysyntään lähivuosina.
Yhtiö selkiyttää tulevaisuudessa yhtiörakennettaan keskittämällä palveluasumisen kiinteistöt VAV Palvelukodit Oy:lle.
ASUNTOJEN KORJAUSTOIMINTA Yhtiön kiinteistöihin lähivuosina suunnitellut peruskorjaukset perustuvat kiinteistökannan kokonaisvaltaiseen tarkasteluun ja salkutukseen. Korjaamisen tarvetta priorisoidaan välttämättömyyden, käytettävissä olevan rahan, tehokkuuden sekä ennakoivan korjaamisen näkökulmista. Korjaamisella tähdätään kiinteistön arvon säilyttämiseen sekä hyvien asumisolosuhteiden ja asuntojen vuokrattavuuden varmistamiseen.
Yhtiö on sopinut Vantaan kaupungin kanssa tonttiohjelmasta, jolla varmistetaan tonttitarjonta lähivuosien asuntotuotantoon. Tavoitteena on kaupungin asunto-ohjelman ja valtion kanssa solmitun aiesopimuksen mukaisesti 150–200 asunnon tuotanto vuosittain. Tavanomaiset vuokra-asuntokiinteistöt toteutetaan emoyhtiön omistukseen ja palveluasumisen kiinteistöt tytäryhtiön omistukseen. Yhtiö jatkaa yksittäisten vuokra-asuntokäytössä olevien asunto-osakkeiden myymistä sitä mukaa kun ne vapautuvat. VUOKRA-ASUNTOJEN KYSYNTÄ Vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan pysyvän nykyisellä tasolla. Suurin kysyntä kohdistuu yksiöihin ja pieniin kaksioihin. Suuresta hakijamäärästä huolimatta perheasuntojen kysyntä on
den 2013 marraskuussa 6,6 prosenttia pienemmät kuin vuotta aiemmin. Hintojen odotetaan edelleen jatkavan hienoista laskua tai pysyvän ennallaan alkuvuoden 2014 aikana. Kilpailu asuinrakennusurakoista näkyy lisääntyneenä kiinnostuksena tarjota urakoita yhtiön urakkakilpailuissa. Yhtiö tulee käynnistämään vuoden 2014 aikana yhteensä 267 uuden asunnon rakentamisen. KEHITTÄMINEN Uudistuotannon ja korjaustoiminnan omarahoitusosuuden kattamiseksi ilman lainaa yhtiö valmistelee rajoituksista vapautuvien kiinteistöjen myyntiä.
Yhtiön korjaustoiminnan painopiste on vuosina 1989–1995 valmistuneessa tai peruskorjatuissa kiinteistöissä. Kiinteistöt muodostavat noin 40 % yhtiön kiinteistökannasta.
Yhtiö valmistelee myös vuokrien jyvityksen muutosta vuodelle 2015. Yhtiö jatkaa yhteistyötä kaupungin kanssa ja tukee omalla toiminnallaan kaupungin perustehtäviä.
Korjaus- ja energia-avustusten hakuedellytykset täyttäviin hankkeisiin haetaan aina tarjolla olevia avustusta.
Asumisviihtyvyyden ja asukastoiminnan kehittämisessä painopisteenä ovat edelleen muun muassa viestintä-, energia- ja turvallisuusasiat.
UUDISTUOTANTO Urakkahintoja mittaavan pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin mukaan asuinrakentamisen hinnat olivat vuo-
EHDOTUS TULOKSEN KÄYTTÄMISESTÄ Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta ja että emoyhtiön tilikauden voitto 6 017,66 euroa kirjataan vapaaseen omaan pääomaan.
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
15
TULOSLASKELMAT (1000 €)
VAV-konserni 1.1.–31.12.2013
1.1.–31.12.2012
Emoyhtiö 1.1.–31.12.2013
1.1.–31.12.2012
80 350
76 419
79 918
76 248
944
1 567
969
1 566
-2 040 -365 -67 -2 473
-1 819 -317 -65 -2 200
-2 041 -365 -67 -2 473
-1 819 -317 -65 -2 200
-19 239
-19 046
-19 180
-18 955
-597 -3 001 -776 -1 494 -8 457 -3 599 -1 374 -1 623 -261 -144 -2 027 -12 849 -679 -36 879
-623 -3 008 -898 -1 575 -7 979 -3 544 -1 377 -1 566 -250 -112 -2 018 -14 688 -606 -38 243
-595 -2 981 -768 -1 484 -8 429 -3 593 -1 362 -1 616 -258 -144 -2 012 -12 830 -678 -36 750
-598 -2 992 -895 -1 563 -7 948 -3 532 -1 370 -1 558 -247 -187 -2 007 -14 673 -605 -38 174
Luottotappiot
-317
-137
-317
-137
Muut kiinteistön kulut
-329
-509
-329
-509
22 058
17 851
21 839
17 840
1 216 -11 564 -11 347
0 230 0 -15 268 -15 037
-11 476 -11 260
0 230 0 -15 241 -15 011
10 711
2 813
10 579
2 829
1 887 -12 460
1 442 -4 268
6
3
LIIKEVAIHTO Muut kiinteistön tuotot Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot Eläkekulut Muut henkilösivukulut
Poistot Muut kulut Kiinteistön muut hoitokulut Hallinto Käyttö- ja huoltopalvelut Ulkoalueiden hoitopalvelut Siivouspalvelut Lämmitys Vesi- ja jätevesi Sähkö Jätehuolto Vahinkovakuutukset Vuokrat Kiinteistövero Korjaukset Muut hoitokulut
LIIKEVOITTO (-TAPPIO) Rahoitustuotot ja -kulut Tuotot pysyvien vastaavien sijoituksista Muut korko- ja rahoitustuotot Arvonalentumiset vaihtuvien vast. rahoi Korkokulut ja muut rahoituskulut
216
Satunnaiset erät Satunnaiset tuotot VOITTO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA Tilinpäätössiirrot Poistoeron muutos Vapaaehtoisten varausten muutos Tuloverot Laskennallisen verovelan muutos Vähemmistöosuus TILIKAUDEN VOITTO (+) / TAPPIO (-)
16
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
-2 121
-692
0
-1
8 590
2 120
TASEET (1000 €)
VAV-konserni 1.1.–31.12.2013
1.1.–31.12.2012
Emoyhtiö 1.1.–31.12.2013
1.1.–31.12.2012
VASTAAVAA PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat hyödykkeet Aineettomat oikeudet Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet Rakennukset ja rakennelmat Koneet ja kalusto Muut aineelliset hyödykkeet Ennakkomaksut ja keskener.hankinnat Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksistä Saamiset konsernin yrityksiltä Muut osakkeet ja osuudet
Pysyvät vastaavat yhteensä
3
6
3
6
94 079 398 723 694 577 24 021 518 094
94 554 406 075 656 628 17 112 519 025
93 619 394 901 694 576 17 918 507 707
92 070 400 170 655 627 13 796 507 317
22 836
19 162
4 452 27 288
3 863 23 025
3 25 870 4 477 30 349
2 568 23 014 3 863 29 445
545 385
542 057
538 060
536 768
1 076 9 860 529 11 464
765 9 649 358 10 772
1 076 9 843 132 11 050
765 9 632 201 10 597
5 000 1 511
5 000 2 447
5 000 1 052
5 000 1 655
17 975
37 382
17 102
17 252
563 360
560 276
555 161
554 021
VAIHTUVAT VASTAAVAT Saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä Saamiset kiinteistön tuotoista Muut saamiset Siirtosaamiset
Rahoitusarvopaperit Muut arvopaperit Rahat ja pankkisaamiset Vaihtuvat vastaavat yhteensä VASTAAVAA YHTEENSÄ
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
17
VAV-konserni 1.1.–31.12.2013
1.1.–31.12.2012
Emoyhtiö 1.1.–31.12.2013
7 659 15 929 3 092 26 679
7 659 15 929 3 272 26 860
7 659 15 929 3 092 26 679
7 659 15 929 3 092 26 679
15 291 8 590 23 882
13 171 2 120 15 291
153 6 159
150 3 153
50 561 0
42 152 948
26 838
26 832
3 843
5 730
26 814 90
14 354 120
1.1.–31.12.2012
VASTATTAVAA OMA PÄÄOMA Osakepääoma Ylikurssirahasto Muut rahastot
Edell. tilik.voitto/tappio Tilikauden voitto(+)/tappio(-)
Oma pääoma yhteensä Vähemmistöosuus TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ Poistoero Vapaaehtoiset varaukset Muut varaukset Pakolliset varaukset
90
120
473 288 4 920 478 207
482 853 4 228 487 082
465 328
478 407
465 328
478 407
22 077 1 366 2 197 3 675 3 041 2 146 34 501
17 665 1 327 2 575 4 133 3 583 692 29 975
22 052 1 366 2 188 3 638 3 005
17 650 1 326 2 563 3 466 3 572
32 248
28 577
Vieras pääoma yhteensä
512 709
517 057
497 576
506 984
VASTATTAVAA YHTEENSÄ
563 360
560 276
555 161
554 021
VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen Lainat rahoituslaitoksilta Laskennalliset verot Lyhytaikainen Lainat rahoituslaitoksilta Saadut ennakot Ostovelat Muut velat Siirtovelat Laskennalliset verot
18
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
RAHOITUSLASKELMAT (1000 €)
VAV-konserni 2013
2012
VAV Asunnot Oy 2013
2012
80 022 80 350
76 867 76 419
79 828 79 918
76 612 76 248
969 40 328 39 997
1 567 40 030 41 089
969 40 188 39 868
1 566 39 990 41 020
40 663
38 404
40 610
38 188
12 119 11 564 129 129
15 610 15 268 124 124
12 055 11 476 129 129
15 595 15 241 124 124
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA ( A )
28 673
22 918
28 684
22 717
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin Investoinnit muihin sijoituksiin Muut saamiset Rahoitusarvopaperit Muut velat Konsernirakenteen muutos
18 304 4 262 211 0 636 1 129
15 503 18 405 -22 976 5 000 -666 -572
19 568 -858 1 988 0
9 208 -1 320 -2 142 5 000
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA ( B )
24 542
14 694
20 698
10 745
12 421 -17 575
13 017 -19 772
8 878 -17 555
8 548 -19 764
87 87
107 107
87
106
-5 067
-6 648
-8 591
-11 110
Rahavarojen muutos (A+B+C)
-936
1 576
-604
862
Rahavarat tilikauden alussa Rahavarat tilikauden lopussa
2 447 1 511 -936
872 2 447 1 576
1 655 1 052 -604
793 1 655 862
VASTAAVAA VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA Vuokrauksesta saadut maksut Tuloslaskelman liikevaihto Vuokraustoiminnan muista tuotoista saadut maksut Maksut vuokraustoiminnan kuluista Tuloslaskelman ostot Vuokraustoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista Korkokulut ja muut rahoituskulut Saadut korot vuokraustoiminnasta Korkotuotot Konsernirakenteen muutos
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA Pitkäaikaisten lainojen nostot Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Saadut osingot Saadut korot Korkotuotot ja myyntituotot Myyntitappiot Tuloslaskelman arvonalennukset RAHOITUKSEN RAHAVIRTA ( C )
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
19
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 31.12.2013 Konsernin emoyhtiön VAV Asunnot Oy:n omistaa Vantaan kaupunki. VAV Konsernin tilinpäätökseen sisältyvät emoyhtiö VAV Asunnot Oy, tytäryhtiö VAV Palvelukodit Oy. Lisäksi osakkuusyhtiö Asunto Oy Vantaan Normannilaakson tulos on huomioitu omistuksen suhteessa, oman pääoman muutoksia ei osakkuusyhtiössä toimintavuonna ole ollut. Konserniin kuuluvaa yhtiötä Kivikirveen Autopaikoitus Oy ei ole konsolidoitu. Yhtiön taseen loppusumma on 0,03 M € ja sen vaikutus konsernin omaan pääomaan olisi 0,02 M €.
LAADINTAMENETELMÄ Konsernitilinpäätös käsittää konsernituloslaskelman, konsernitaseen sekä konsernin rahoituslaskelman. Yhtiöiden sisäiset liiketapahtumat on peruutettu ja keskinäiset saamiset ja velat eliminoitu hankintamenomenetelmää käyttäen. Konsernisaamiset sisältävät varoja 22 835 706,14 euroa, jotka ovat osa Vantaan kaupungin konsernipankkitiliä.
ARVOSTUSPERIAATTEET Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn välittömään hankintamenoon. Pysyvien vastaavien arvostuksessa ei ole tehty muutoksia aikaisempaan arvostukseen.
POISTOSUUNNITELMA Poistot tehdään ennalta laaditun suunnitelman mukaan. Poistoperusteena on kiinteistöjen tulontuottamiskyky. Poistot noudattavat lainanlyhennysten määrää, koska yhtiö toimii omakustannusperiaatteella, ja tulokertymä on siten suoraan riippuvainen vuokriin sisältyvästä lainojen lyhennysmäärästä. Yhtiöllä on eri-ikäisiä kiinteistöjä, ja lainanlyhennysten mukainen poiston määrä vastaa siten myös kiinteistöjen teknistä kulumista. Muista paitsi asuinrakennuksista tehdään 10–25 %:n menojäännöspoistot, poikkeuksena 5 vuodessa tasaisesti loppuun poistettavat aineettomat oikeudet.
TILIKAUDEN POISTOT Poistot eriteltynä: suunnitelmapoistot aineettomat oikeudet rakennukset ja rakennelmat koneet ja kalusto muista aineellisista hyödykkeistä
2013 3 137,84 18 951 289,10 221 496,24 62 781,47 19 238 704,65
2012 3 298,88 18 754 155,14 218 504,50 69 742,76 19 045 701,28
Vantaan kaupunkikonsernissa sovellettavia suunnitelmapoistoja käyttäen on VAV:n rakennusten poistoylitys 31.12.2013 yhteensä 29 000 739 € (ed. vuoden poistoylitys 21 497 876 €). Ennen vuotta 2013 poistosuunnitelmassa rakennukset tasapoistettiin 50 vuodessa loppuun, vuodesta 2013 rakennukset poistetaan 30 vuodessa.
20 VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
2013
2012
OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSET Osakepääoma tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa
7 658 866,11 7 658 866,11
7 658 866,11 7 658 866,11
15 928 832,62 15 928 832,62
15 928 832,62 15 928 832,62
3 091 578,12 3 091 578,12
3 091 578,12 3 091 578,12
180 855,82 -180 855,82 0
246 727,43 -65 871,61 180 855,82
Voitto ed.tilikausilta tilikauden alussa Tilikauden voitto * Saldo tilikauden lopussa
15 291 380,33 8 590 286,37 23 881 666,70
13 171 009,80 2 120 370,53 15 291 380,33
Oma pääoma tilikauden lopussa
50 560 943,55
42 151 513,00
0
947 714,51
Ylikurssirahasto tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa Vararahasto tilikauden alussa * Saldo tilikauden lopussa Asumisoikeusmaksurahasto tilikauden alussa Vähennys * Saldo tilikauden lopussa Lainanlyhennysrahasto tilikauden alussa Vähennys * Saldo tilikauden lopussa
Vähemmistöosuus
LASKENNALLISET VEROVELAT JA -SAAMISET Tilinpäätössiirtojen kertymä yhtiössä muodostuu kertyneestä poistoerosta sekä asuintalovarauksesta. Konsernitilinpäätöksessä vapaaehtoiset varaukset on jaettu omaan pääomaan ja laskennalliseen verovelkaan. Huomioiden yhtiön poisto- ja asuintalovarauksen muodostusmahdollisuudet veromaksun toteutuminen on epätodennäköistä. 2013 Erillistilinpäätöksiin sisältyvien vapaaehtoisten varauksien verovelat
4 919 579,34
2012 4 920 539,55
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
21
2013
2012
PYSYVÄT VASTAAVAT Aineettomat oikeudet tilikauden alussa poisto * Saldo tilikauden lopussa
6 275,68 -3 137,84 3 137,84
9 574,56 -3 298,88 6 275,68
Aineettomat hyödykkeet yht.
3 137,84
6 275,68
Maa-alueet tilikauden alussa lisäys vähennys * Saldo tilikauden lopussa
2013 94 554 327,96 1 549 096,56 -2 024 441,23 94 078 983,29
2012 90 130 878,96 4 810 400,00 -386 951,00 94 554 327,96
Rakennukset ja rakennelmat tilikauden alussa lisäys vähennys poisto * Saldo tilikauden lopussa
2013 406 075 397,41 13 792 854,99 -2 193 524,64 -18 951 289,10 398 723 438,66
2012 410 851 374,25 13 978 178,30 -18 754 155,14 406 075 397,41
Koneet ja kalusto tilikauden alussa lisäys vähennykset poisto * Saldo tilikauden lopussa
655 513,48 281 304,30 -21 539,77 -221 496,24 693 781,77
-218 504,50 655 513,48
Muut aineelliset hyödykkeet tilik. alussa lisäys vähennys poisto * Saldo tilikauden lopussa
627 686,01 12 013,91
592 500,70 104 928,07
-62 781,47 576 918,45
-69 742,76 627 686,01
17 112 407,85 27 211 491,81 -20 303 079,51 24 020 820,15
20 382 676,68 15 421 683,57 -18 691 952,40 17 112 407,85
19 162 477,11 3 673 229,03 22 835 706,14
23 140 145,21 -3 977 668,10 19 162 477,11
3 862 957,25 1 025 284,67 -436 389,69 4 451 852,23
4 620 182,67 2 628,04 -759 853,46 3 862 957,25
545 384 638,53
542 057 042,75
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat tilikauden alussa lisäys vähennys * Saldo tilikauden lopussa Saamiset konsernin yrityksiltä tilikauden alussa lisäys / vähennys * Saldo tilikauden lopussa Muut osakkeet tilikauden alussa lisäys vähennys (myynnit) * Saldo tilikauden lopussa Pysyvät vastaavat yhteensä
22 VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
607 403,06 266 614,92
SIJOITUKSET KONSERNIN OMISTAMAT OSAKKEET JA OSUUDET kpl Huoltoyhtiöiden osakkeet Pähkinähoito Oy Etelä-Vantaan Huolto Oy Martinlaakson Huolto Oy Kiinteistöpalvelu Koivu Oy Autopaikkayhtiöiden osakkeet Kivikirveenkujan Autopaikoitus Oy Asunto Oy Viljapelto Martinlaakson Autopaikoitus Oy Ruukkukujan Autopaikoitus Oy Kiinteistö Oy Myyrinsärki Autopaikoitus Metsolan Pysäköinti Oy Muut osakkeet ja osuudet Kuntarahoitus Oyj Yhtiö omistaa 25 asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet
osuus, %
556 185 1 754 874
3,56 18,5 1,35 5,38
5 624,20 2 933,20 74,84 3 132,77 11 765,01
116 21 53 22 750 17 732
67,44 23,33 11,77 1,06
0,00 2 628,04 295,00 178 790,49 4 431,75 17 042,10 203 187,39
35 kpl 963 048
1 891 415,49 2 370 462,07 4 261 877,56
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
23
2013
2012
VASTUUSITOUMUKSET Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys: Lainat rahoituslaitoksilta Annetut kiinnitykset
406 342 565 830 946 571
408 577 423 825 011 756
46 711 072 433 719
48 974 571 459 231
Nimellisarvo 15 578 908
Käypä arvo 736 965
42 400
0
707 0 707
1 697 849 2 546
115
115
74 712
86 362
Velat, joissa Vantaan kaupungin takaus Velat, joissa HUS:in takaus Johdannaissopimukset Koron- ja valuutanvaihtosopimus Nordea Pankki Suomi Oyj:n kanssa Annetut pantit Leasingvastuut alkaneelta tilikaudelta Leasingvastuut, myöhemmin maksettavat Autopaikkavastuut Rakentamattomia autopaikkoja, kpl Eläkevastuut Emoyhtiöllä on 5 toimihenkilöä, joilla on oikeus täyteen eläkkeeseen 63-vuotiaana.
VELAT, JOTKA ERÄÄNTYVÄT VIIDEN VUODEN TAI SITÄ PIDEMMÄN AJAN KULUTTUA 2013 Rahalaitoslainat Vantaan kaupungin lainat Valtiokonttorin vanhat asuntolainat Muut pitkäaikaiset velat Lyhennysohjelma määritetään vuosittain: Valtiokonttorin yhtenäislainat 31.12.
2011
42 747 511,30 38 679 074,06 0,00 113 432 767,12 194 859 352,48
35 820 617,21 39 177 034,99 661 861,59 113 834 506,41 189 494 020,20
211 988 488,18
218 614 797,99
SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT Arvonlisäverosaaminen uustuotannosta Muut siirtosaamiset
24 VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
324 883,81 175 581,61 500 465,42
157 611,08 42 942,70 200 553,78
2013
2012
MUIDEN SAAMISTEN OLENNAISET ERÄT Pitkäaikaiset saamiset Liittymismaksut Lyhytaikaiset saamiset Saamiset konsernin yrityksiltä Asuinhuoneistojen vuokrasaamiset Muut saamiset
9 859 746,68
9 648 544,35
22 835 706,14 803 476,88 300 508,67
19 162 477,11 765 279,34 157 611,08
Saamiset yhteensä
34 299 903,79
29 934 465,66
2 965 319,03 75 272,55 3 040 591,58
3 520 626,47 62 742,70 3 583 369,17
SIIRTOVELKOJEN OLENNAISET ERÄT Korkojaksotusvelat Muut siirtovelat yhteensä
MUIDEN VELKOJEN OLENNAISET ERÄT Lomapalkkavelat Saadut lyhytaikaiset vakuudet Muut velat yhteensä
370 660,00 3 118 158,87 186 399,66 3 675 218,53
307 828,00 3 003 113,69 821 820,90 4 132 762,59
VARAUKSET Tilikauden aikana on vähennetty rakennuttamiseen liittyvää pakollista varausta 30 000 euroa, joten pakollinen varaus on 90 000 euroa.
HENKILÖSTÖ Konsernin palveluksessa oli keskimäärin Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksettiin yht.
43 190 886,93
40 186 586,40
2013 40 678 173,05 375 244,06
2012 41 216 411,70 521 262,01
KONSERNISAAMISET JA -VELAT Pitkäaikaiset velat Vantaan kaupungin lainat * lyhytaikainen osuus
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
25
TILINTARKASTUSKERTOMUS
VAV ASUNNOT OY:N YHTIÖKOKOUKSELLE Olemme tilintarkastaneet VAV Asunnot Oy:n kirjanpidon, tilinpäätöksen, toimintakertomuksen ja hallinnon tilikaudelta 1.1.–31.12.2013. Tilinpäätös sisältää sekä konsernin että emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. HALLITUKSEN JA TOIMITUSJOHTAJAN VASTUU Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisesta ja siitä, että ne antavat oikeat ja riittävät tiedot Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti. Hallitus vastaa kirjanpidon ja varainhoidon valvonnan asianmukaisesta järjestämisestä ja toimitusjohtaja siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. TILINTARKASTAJAN VELVOLLISUUDET Velvollisuutenamme on antaa suorittamamme tilintarkastuksen perusteella lausunto tilinpäätöksestä, konsernitilinpäätöksestä ja toimintakertomuksesta. Tilintarkastuslaki edellyttää, että noudatamme ammattieettisiä periaatteita. Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvä tilintarkastustapa edellyttää, että suunnittelemme ja suoritamme tilintarkastuksen hankkiaksemme kohtuullisen varmuuden siitä, onko tilinpäätöksessä tai toimintakertomuksessa olennaista virheellisyyttä, ja siitä, ovatko emoyhtiön hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja syyllistyneet tekoon tai laiminlyöntiin, josta saattaa seurata vahingonkorvausvelvollisuus yhtiötä kohtaan, taikka rikkoneet osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä. Tilintarkastukseen kuuluu toimenpiteitä tilintarkastusevidenssin hankkimiseksi tilinpäätökseen ja toimintakertomukseen sisältyvistä luvuista ja niissä esitettävistä muista tiedoista. Toimenpiteiden valinta perustuu tilintarkastajan harkintaan, johon kuuluu väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riskien arvioiminen. Näitä riskejä arvioidessaan tilintarkastaja ottaa huomioon sisäisen valvonnan, joka on yhtiössä merkityksellistä oikeat ja riittävät tiedot antavan tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisen kannalta. Tilintarkastaja arvioi sisäistä valvontaa pystyäkseen suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet, mutta ei siinä tarkoituksessa, että hän antaisi lausunnon yhtiön sisäisen valvonnan tehokkuudesta. Tilintarkastukseen kuuluu myös sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuuden, toimivan johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden kohtuullisuuden sekä tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen yleisen esittämistavan arvioiminen. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. LAUSUNTO Lausuntonamme esitämme, että tilinpäätös ja toimintakertomus antavat Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti oikeat ja riittävät tiedot konsernin sekä emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta. Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat ristiriidattomia. Vantaalla 3. päivänä maaliskuuta 2014 Deloitte & Touche Oy KHT-yhteisö
Tuomo Vesanen KHT Deloitte & Touche Oy Porkkalankatu 24, 00181 Helsinki Puh. 020 755 500
26 VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
Heidi Vierros KHT KPMG Oy Mannerheimintie 20 B, 00101 Helsinki Puh. 020 760 3000
VAV ASUNNOT OY Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset Vantaa, 4. helmikuuta 2014 Juhani Paajanen, puheenjohtaja Pekka Virkamäki Mika Niikko Eija Grönfors Pentti Hakulinen Marja Heikkinen Ahti Kara Jari Keränen Ari Männikkö Arja Niemelä Sirpa Pajunen Visa Tammi Sirpa Tuuva Johanna Zalagh Teija Ojankoski, toimitusjohtaja
TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu kertomus. Vantaa, 3. maaliskuuta 2014 Deloitte & Touche Oy KHT-yhteisö Tuomo Vesanen, KHT
Heidi Vierros, KHT
VAV | VUOSIKERTOMUS 2013
27
VAV ASUNNOT OY p. 010 235 1450 Käyntiosoite Veturikuja 7, Tikkurila PL 39, 01301 Vantaa Fax. 010 235 1451
ULKOASU JA TAITTO Vaula Aunola, Harri Viitala KUVAT Timo Porthan, Vaula Aunola, Tapio Rosengren,VAV, Shutterstock
TOIMINTAKERTOMUS 2012