Vastgoed Adviseur augustus 2017 by Vereniging VBO

VASTGOED ADVISEUR

Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling BPD: “Zonder maatregelen op korte termijn zijn we over enkele jaren uitverkocht” Dreigend tekort kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden Wonen in de stad? Desnoods op 30 vierkante meter! Kom op makelaar, waar is je verhaal? Tweeluik RECRON en Natuur en Milieufederatie over het Kustpact jaargang 31, nummer 4 | augustus 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Woningen met vochtige kruipruimte moeilijker te verkopen? Woningen met een vochtige kruipruimte, koude vloer met vocht en schimmelproblemen en/of een bedompte geur in huis zijn lastiger te verkopen dan woningen met droge kruipruimte, warme vloer zonder vochtproblemen. Permanent warmtelek De onderkant van de vloer(isolatie) lekt permanent warmte naar de kruipruimte door middel van warmtestraling. Dat is ook het geval bij woningen die al bij de bouw zijn voorzien van EPS vloerisolatie of achteraf met purschuim zijn bespoten. Op de infraroodfoto van een nieuwbouwwoning met vloerverwarming is te zien dat de aarde rondom het huis letterlijk wordt opgewarmd via de kruipruimte, ondanks de EPS vloerisolatie met Rc≥2,5. Het TONZON Thermoskussen is het enige materiaal dat deze warmtestraling volledig weet te blokkeren en eenvoudig tegen de bestaande isolatie kan worden aangebracht.

“Ook een nieuwbouwwoning draagt bij aan de opwarming van de aarde rondom het huis.” Thermoskussens TONZON Thermoskussens zijn speciale zilverkleurige, hoogglanzende kussens die worden gevuld met lucht. Ze worden vanuit de kruipruimte in banen tegen de onderzijde van de houten of betonnen vloer bevestigd. Daarmee wordt de vloer thermisch optimaal gescheiden van de kruipruimte. Op de bodem van de kruipruimte komt een stevige Bodemfolie te liggen. Deze Bodemfolie stopt de verdamping van vocht waardoor er geen vocht uit de bodem kan doordringen tot in de woning. TONZON Thermoskussens

TONZON Bodemfolie

Voordelen Bij woningen met radiatoren scheelt de energiebesparing gemiddeld 15 tot 20% en bij woningen met vloerverwarming tot wel 40%. Naast de besparing op het gasverbruik is een goed geïsoleerde vloer ook een stuk comfortabeler. Een vloer zonder vloerverwarming wordt aanzienlijk warmer en vloeren met vloerverwarming zijn beter te regelen. Deze worden soms ook warm op plekken waar dat voorheen nauwelijks het geval was. De warmere vloer en lagere vochtigheid geven schimmels en huisstofmijten nauwelijks kans en de muffe geur uit de kruipruimte verdwijnt voorgoed. TONZON Vloerisolatie is daardoor dé basis voor een energiezuinige, comfortabele en gezonde woning.

Nieuwbouwvloer lekt permanent warmte

Meer informatie of een vrijblijvende offerte? Kijk snel op tonzon.nl

RTL4 Wist je Dat? TONZON vloerisolatie een vochtige kruipruimte omtovert in een droge? Dit item is opgenomen in twee delen. In een vochtige kruipruimte wordt TONZON Bodemfolie aangebracht. Enkele weken later is alles boven de Bodemfolie opgedroogd. URL: q-r.to/bamNf3

www.tonzon.nl

DESIRÉE UITZETTER, DIRECTEUR GEBIEDSONTWIKKELING BPD: “ZONDER MAATREGELEN OP KORTE TERMIJN ZIJN WE OVER ENKELE JAREN UITVERKOCHT”

DREIGEND TEKORT KLEINSCHALIGE BEDRIJFSRUIMTEN IN MIDDELGROTE STEDEN

in dit nummer

WONEN IN DE STAD? DESNOODS OP 30 VIERKANTE METER!

KOM OP MAKELAAR, WAAR IS JE VERHAAL?

no nonsense

De verantwoordelijkheid van de makelaar

actueel

Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling BPD: “Zonder maatregelen op korte termijn zijn we over enkele jaren uitverkocht”

Dreigend tekort kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden

Wonen in de stad? Desnoods op 30 vierkante meter!

Kom op makelaar, waar is je verhaal?

Tweeluik met RECRON en Natuur en Milieufederatie Zuid-Holland over Kustpact

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Huisvesting door de baas

Bedrijfsmatig Vastgoed – Transparantie rond vastgoedtransacties; ook bij de overheid!

Agrarisch Vastgoed – Wat te doen in tijden van onzekerheid?

Kadaster – Waarom hypotheekloos kopen?

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – Communicerende (holle) vaten

Makelaar van de Maand – Tweelwonen

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Recordaantal Nederlanders verhuisd Het aantal Nederlanders dat in 2016 verhuisde, is in jaren niet zo groot geweest. Vorig jaar verhuisden bijna 1,8 miljoen mensen, ruim 300 duizend mensen meer dan in 2013. Ook in het eerste kwartaal van 2017 verhuisden meer mensen dan in

het eerste kwartaal van 2016. Dit blijkt uit nieuwe cijfers van het CBS. In de afge-

werpen als het cv, referenties, persoonlijke gesprekken en

kwam de huizenmarkt weer op gang.

perspectiefverklaringen te waarborgen, is een stichting

lopen veertig jaar zijn er niet eerder zo veel personen verhuisd. Vanaf medio 2013

beoordelingen tellen daarin mee. Om de kwaliteit van de opgericht waarin het Waarborgfonds Eigen Woningen,

Hoogste aantal verhuizingen tussen gemeenten

De stijging van het aantal verhuizingen betreft vooral verhuizingen tussen gemeenten. Alleenstaanden waren eind 2013 de eersten die weer vaker een nieuwe

stek gingen betrekken. Vaak zijn dit twintigers en dertigers die hun eerste woning kochten of van huurwoning wisselden. Vanaf de tweede helft van 2014 kwamen daar de gezinnen en echtparen zonder (thuiswonende) kinderen bij. Naar verhou-

ding is het aantal verhuizingen van dertigers, samen met de thuiswonende kin-

hypotheekverstrekkers, uitzendbureaus en consumentenorganisaties verenigd zijn.

Waarderingskamer: ‘WOZ-waarde woningen stijgt volgend jaar met 5 tot 7%’

deren, het meest gestegen. Onder deze leeftijden zijn veel jonge gezinnen die op

De gemiddelde WOZ-waarde van woningen stijgt volgend

alleenstaanden af. De verhuizingen van paren met kinderen zette nog verder door.

een brief aan de staatssecretaris van Financiën. Deze

zoek gingen naar een grotere woning. In 2015 zwakte het aantal verhuizingen van

Waarderingskamer wijst erop dat de ontwikkeling van de

x 1.000

woningmarkt tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2017 zeer

400

verschillend is tussen gemeenten en tussen regio’s. In de

Randstad is bijvoorbeeld sprake van een meer dan gemid-

200 0

cijfers komen uit een recente inventarisatie die de Waar-

deringskamer heeft gehouden onder alle gemeenten. De

In het eerste kwartaal verhuisde personen 600

jaar met 5 tot 7%. Dat schrijft de Waarderingskamer in

1995

2000

2005

Binnen gemeenten verhuisde personen

Bron: CBS.

2010

delde stijging en woningbezitters in deze regio moeten

2015

rekening houden met een stijging van de WOZ-waarde

Tussen gemeenten verhuisde personen

van ruim boven de 10%. In sommige andere gebieden is nog sprake van een lichte daling.

Verhuisde personen naar leeftijd 40

Verandering (x 1.000) t.o.v. jaar eerder

Aantal verkochte woningen juni 2017

30 20

Juni 2017 – 21.686

Stijging 21.4% t.o.v. juni 2016 – 17.862

0 -10 -20

0-17

17-22

22-26 2013

Bron: CBS.

26-30 2014

30-40 2015

40-65

65-79

80+

2016

Stijging 8.5% t.o.v. mei 2017 – 19.990.

Woningtype

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. juni 2016 – 42.3%

Uitzendkracht kan makkelijker huis kopen met perspectiefverklaring Wie via een uitzendbureau werkt en toch een huis wil kopen, kan dat voortaan

gemakkelijker doen. Uitzendbureaus kunnen aan werknemers die langer dan een

jaar via het bureau werken een perspectiefverklaring voor de hypotheekverstrekker afgeven. Momenteel werken ongeveer 275.000 mensen langer dan een jaar bij een uitzendbureau.

Stijging appartementen t.o.v. juni 2016 – 12.7% Stijging vrijstaande woningen t.o.v. mei 2017 – 18.1%. Stijging appartementen t.o.v. mei 2017 – 1.3%.

Aantal geregistreerde hypotheken Juni 2017 – 31.071

Stijging 20.4% t.o.v. juni 2016 – 25.805 Stijging 6.8% t.o.v. mei 2017 – 29.089.

Beoordeling

Aantal executieveilingen

kracht benoemd. Daarbij wordt gekeken naar de arbeidsmarktpositie en het eigen

Daling 40.8% t.o.v. juni 2016 – 179.

In de perspectiefverklaring worden de toekomstige mogelijkheden van de flexoordeel van het uitzendbureau over de inzetbaarheid van de flexkracht. Onder-

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Juni 2017 – 106 Bron: Kadaster

AU G USTUS 2 0 1 7

NO NONSENSE

de verantwoordelijkheid van de makelaar Het is dringen op de woningmarkt. Dat was al een poosje het geval in de grote steden. Nu in bijna geheel Nederland de woningmarkt op volle toeren draait, krimpt het landelijk aanbod waaruit kopers kunnen kiezen. De nieuwbouwproductie kwam op gang, maar voldoet bij lange na niet aan de sterk toegenomen (inhaal)vraag. Dat resulteert in bezichtigingen waar twintig kijkers meer regel dan uitzondering zijn. Als kijkers kopers willen worden, kan een objectieve benadering – en een financieringsvoorbehoud of bouwkundige keuring – snel in het gedrang komen. Maar daar van afzien is onverstandig. Het leidde tot veel commotie. Terecht! De Tweede Kamer stelde er zelfs vragen over aan

minister Plasterk. Maar de makelaar als kwade genius zien? Dat verbaast mij. k ben nog relatief nieuw in de wereld van makelaars,

van de woningmarkt leidt. Minister Plasterk ziet het

gekregen voor deze beroepsgroep. Ik heb kennis

ontbindende voorwaarden. Ik deel de mening van de

maar de afgelopen maanden heb ik veel respect

gemaakt met hardwerkende, verantwoordelijke onder-

nemers die voor hun klanten de beste prijs proberen te bewerkstelligen; die hun (technologische) kennis up to date houden, zodat de te verkopen woning een zo groot

mogelijk potentieel bereikt. Het steekt hen dan ook dat zij met enige regelmaat als kop van jut worden gebruikt als zich een probleem op de woningmarkt aandient.

andersom; oververhitting kan leiden tot het afzien van minister. De makelaar wil het afzien van ontbindende

voorwaarden voorkomen en daarom zijn ze in de koopovereenkomst ingebouwd. Hoewel de verkoopmakelaar

de verkoper dient, is het immers ook niet in het belang van de verkoper als de koper in een nerveuze markt

overbiedt en de koop niet doorgaat. Maar uiteindelijk is het de verantwoordelijkheid van de koper zelf.

Voorbehoud

Een aankoopmakelaar wijst altijd op het gevaar af te

kundige keuring een probleem is, daarover is iedere

bouwkundige keuring bij twijfel over de staat (van een

Dat het afzien van financieringsvoorbehoud of bouw-

makelaar het eens. Het is daarom ook opgenomen in de model koopovereenkomst. Toch nam 23% van de kopers de afgelopen jaren daarin geen ontbindende voorwaar-

den op. Dat blijkt uit onderzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK). Gelukkig nam 63% wel een

financieringsvoorbehoud en 20% een voorbehoud bouwkundige keuring op. VBO Makelaar (en de NVM)

hebben in diverse gesprekken met de ministeries BZK

en Financiën gesproken over de noodzaak van ontbindende voorwaarden. Er is afgesproken ook de bouwkun-

dige keuring expliciet te noemen in de model

koopovereenkomst en het financieringsvoorbehoud op te nemen in de Opdracht tot dienstverlening. Aankoopmakelaar

Het Financieel Stabiliteitscomité is van mening dat het

afzien van ontbindende voorwaarden tot oververhitting

zien van financieringsvoorbehoud en wijst op een deel) van de woning. In deze oververhitte markt kan het

raadzaam zijn voor één of meerdere diensten een aan-

koopmakelaar in de arm te nemen. Deze adviseert op

basis van marktkennis ook over een reële vraagprijs, wijst op het gevaar als vraagprijs en taxatiewaarde voor hypotheekverstrekking niet overeen komen. Hij of

zij onderhandelt zakelijk conform de afgesproken onderhandelingsstrategie; en wijzigt niet halverwege

de wedstrijd vanuit paniekvoetbal. Hoewel het te koop staande woningaanbod direct en voor iedereen zicht-

baar op de website staat, heeft de aankoopmakelaar meer oog voor waar een woning te koop komt.

De keuze voor geen, één of meerdere makelaarsdiensten

is aan de consument. De georganiseerde makelaar is

doordrongen dat het voor de consument om grote transacties gaat. Hij of zij zal verantwoord ondernemen. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar

drs. desirĂŠe uitzetter Studie:

Sociale geografie â&#x20AC;&#x201C; Universiteit Uitrecht Middlesex University London Loopbaan:

Senior consultant - KPMG/Metrum

Projectdirecteur - BNG Gebiedsontwikkeling

Partner - Stec Groep

1 november 2015

directeur Gebiedsontwikkeling - BPD

(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | Woningmarkt

desirée uitzetter, directeur gebiedsontwikkeling bpd:

“zonder maatregelen op korte termijn zijn we over enkele jaren uitverkocht” Steeds meer mensen hebben moeite om een woning te vinden. Dat heeft diverse oorzaken: de snel stijgende woningprijzen, de strenge hypotheekregels, maar vooral het gebrek aan voldoende aanbod en plancapaciteit en de vaak kostbare en langdurige procedures bij herbestemming en transformatie. Wat moet er gebeuren om het schip van de woningmarkt weer vlot te trekken? We vroegen het aan Desirée Uitzetter. Zij volgde op 1 november 2015 Friso de Zeeuw op als directeur Gebiedsontwikkeling bij BPD (Bouwfonds Property Development). BPD is actief in Nederland, maar ook in Frankrijk en Duitsland. ”Meer tempo, meer plancapaciteit én een regierol voor de overheid. Anders zijn we binnen enkele jaren uitverkocht”, is haar stelling.

Liggen de belangrijkste knelpunten eigenlijk alleen in de oververhitte steden als Amsterdam en Utrecht én in de

“H

krimpgebieden? Of zijn er op meer plaatsen problemen?

ét probleem is dat er veel te weinig wordt gebouwd. Daarnaast zie je natuurlijk dat er een

groot gebrek is aan middeldure woningen; zowel

huur als koop. De middengroepen vallen eigenlijk overal

tussen wal en schip. Als je niet in aanmerking komt voor

een sociale huurwoning en je kunt geen hypotheek krijgen

voor een koopwoning, dan kom je heel lastig aan de beurt. Wij zien dat probleem overigens in alle segmenten en so-

ciaal-breed. Het gaat niet alleen om middeldure woningen: zelfs dure koopwoningen verheugen zich in een enorme

belangstelling. Soms zijn er tien keer zo veel gegadigden als woningen.”

Dan moeten we toch gewoon gaan bouwen!

“Dat is niet zo eenvoudig. De marktdruk is niet overal in Nederland even groot. Los daarvan hebben we net tien jaar

crisis achter de rug en heeft de bouw veel te lijden gehad. Er zijn veel ambtenaren, ontwikkelaars en bouwers ont-

slagen; mensen die ervaring hadden met plannen maken, grondontwikkeling, bestemmingsplannen, contracteren et

cetera. Die mensen en vaardigheden heb je niet zomaar weer op orde.

Daarbij hebben veel gemeenten en marktpartijen fors moeten afboeken op de gronden die ze hadden aangekocht

ten behoeve van grondontwikkelingen. Deze partijen zijn

nog aarzelend. En vergeet ook niet dat sommige partijen dachten dat de crisis niet meer over zou gaan of dat het

einde van de groei in huishoudens was bereikt. We had-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

Er komen trouwens nieuwe partijen die aan de financiering een bijdrage leveren. Particulieren met veel geld (waarover

ze op de bank nauwelijks of geen rente krijgen) beleggen tegenwoordig graag in vastgoed. Zij kunnen goede sa-

menwerkingspartijen vormen voor projectontwikkelaars. Dat zie je ook steeds vaker gebeuren, maar dan is het wel belangrijk om over een lange adem – van meer dan tien jaar – te beschikken.”

BPD heeft een ‘hittekaart’ van de Nederlandse woningmarkt

uitgebracht. Er waren al kaarten waarop je kon zien waar de meeste woningen worden verkocht. Wat voegt uw ‘hittekaart’ toe?

“Onze hittekaart is samengesteld op basis van het markt-

volume van 2016 en de verwachte toename van het aantal

huishoudens tot 2025. Je ziet hier heel duidelijk dat de druk op de stedelijke regio’s hoog is. Deze druk breidt

zich steeds meer uit, naar het noorden, oosten en zuiden van de Randstad – naar steden als Haarlem, Amersfoort Het project Waalfront is een binnenstedelijke gebiedstransformatie van een voormalig bedrijventerrein aan de Waal in Nijmegen. Ruim 2.700 woningen worden hier gerealiseerd in een woon-, werken winkelgebied op de plek waar de Romeinen bij het begin van de jaartelling hun forten bouwden.

en Nijmegen. Ook de Brabantse stedenrij en steden als Groningen, Maastricht en Leeuwarden zijn in trek. Dat is goed te verklaren. Er is de laatste tijd nauwelijks gewerkt

aan grote nieuwe woningbouwplannen, en de prijzen in den helemaal geen nieuwe woningen meer nodig, was de gedachte. We weten nu dat dat verhaal niet klopt. Integendeel: we moeten een grote inhaalslag maken.”

Je hoeft natuurlijk niet alleen maar nieuwbouw te plegen. Transformatie en herbestemming bieden ook kansen.

de stad lopen op. Mensen wijken uit naar de middelgrote steden omdat de druk in de grote steden te hoog is. De

kaart maakt bovendien duidelijk dat de vraag naar wo-

ningen ook nog steeds afneemt in een aantal gebieden: zoals bekend aan de ‘randen’ van Nederland (met een paar uitzonderingen).”

“Zeker! Daar zijn wij ook heel actief in. Maar anders dan

En dan hebben we ook nog te maken met degenen die

schikbaar voor dit type projecten. Zeker niet voor grotere

volbouwen. Het Groene Hart bijvoorbeeld. Voor de uitbrei-

vaak wordt gezegd, is er helemaal niet zo veel geld begebieden met grote woningaantallen (soms duizenden), waar ingrijpende infrastructurele maatregelen en een wijziging van het bestemmingsplan nodig zijn. Deze grote

binnenstedelijke projecten kennen vaak een doorlooptijd van 10 tot soms wel 25 jaar, en zeker bij deze projecten gaat

Desirée Uitzetter: “De woonbehoefte is tegenwoordig van een

roepen dat projectontwikkelaars rücksichtslos alles willen ding van Madurodam moeten bomen wijken, en dan zie je Nederland letterlijk in het klein: de protesten staken onmiddellijk de kop op. Dus: bouwen ’ in het weiland’? No way!

“Ik denk dat we veel genuanceerder met elkaar in discus-

sie moeten over de verstedelijkingsopgave van Nederland.

Feit is: we hebben tot 2030 1.000.000 woningen nodig. We weten dat er binnen de bestaande stad te weinig ruimte, geld en tijd is om alle woningbehoefte op te

totaal andere orde. Er is een grotere diversiteit aan woongroepen

vangen. Daarom hebben we nieuwe locaties nodig, die

op de woningmarkt – en dus is er veel meer een waaier aan

voor duurzaamheid, energietransitie en mobiliteit – om

behoeftes. Bovendien groeit het aantal eenpersoonshuishoudens. Dat betekent dat nieuwe uitleglocaties zeker nodig zijn, maar dat diversiteit hiervoor het motto moet zijn” de kost voor de baat uit. Veelal is er een onrendabele top die niet zo eenvoudig weggewerkt kan worden. Een bijkomend

probleem is de financiering van de cash flow. Ook voor

projectontwikkelaars is de financiering van voorinvestering niet eenvoudig.

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

we zorgvuldig moeten plannen – met alle aandacht

aantrekkelijke woonmilieus te creëren, die dan écht een toevoeging zijn aan de stad.

Het waardevolle groen moeten we verdedigen en behou-

den; zeker ook in de stad waar groen bovendien een bijdra-

ge levert aan het tegengaan van klimaatverandering. Wij zijn ons maar al te zeer bewust van het belang van groen

voor Nederland; of dit nu in de regio, de stad, de wijk of de

buurt is. Dat past allemaal in een verantwoorde inrichting

van aantrekkelijke en duurzame leef- en woongebieden. ‘Creating living environments’ noemen wij dat.”

AUG USTUS 2 0 1 7

Gelukkig zijn de Omgevingsvisies in ontwikkeling: bij het Rijk, de provincies en de gemeenten. Het komt nu vast helemaal goed!

“Dat is nog wel een hele uitdaging! Het is goed dat de nieuwe Omgevingswet er komt, maar dat gaat niet zonder

slag of stoot. Visies en plannen krijgen een veel integraler karakter en daarbij worden keuzes duidelijker voor de

middellange termijn. Maar het regio-denken mag wat mij betreft nog sterker worden. Ik mis nu de regierol van het

Rijk: je kunt niet alles aan de regio’s en gemeenten overlaten. Dat werkt nu onvoldoende. Het Rijk zal stevige knopen

moeten doorhakken over de wijze waarop de verstedelij-

king en woningbouw in Nederland de juiste impuls krijgen. Wij zien dat er vooral op de korte termijn plannen worden

bedacht. Maar wie denkt er aan de lange termijn? Als we niet heel snel besluiten nemen, zijn we binnen enkele jaren uitverkocht.”

Is Vinex 2.0 de oplossing?

“Als operatie was Vinex zeker succesvol: grootschalige projecten, die tegenwoordig nog steeds goed ontsloten zijn en

waar draagvlak is voor voorzieningen. Het boek ‘Vinexmen-

Proeftuin Erasmusveld in Den Haag is van oudsher een stadsrandgebied. Ter voorbereiding op de ontwikkeling van de locatie is er nu plek voor initiatieven zoals stadslandbouw, nature farming, bewoning met tiny houses en circulaire economie, waarbij bestaande materialen uit het gebied worden hergebruikt.

sen’ dat onlangs verscheen, laat ook zien dat de bewoners er in het algemeen met veel plezier wonen.

Een derde van de bouwopgave werd destijds binnenstede-

lijk ingevuld, en die verhouding ligt nu anders. De woonbehoefte is tegenwoordig ook van een totaal andere orde. Er

het proces. We breiden dit steeds verder uit, voor steeds meer projecten. Zo willen we onze klanten optimaal bedienen.”

is een grotere diversiteit aan woongroepen op de woning-

Die nieuwe woonwijken moeten dan ook een mix van be-

Bovendien groeit het aantal eenpersoonshuishoudens. Dat

‘gemixt’ worden met andere bewoners die er een heel andere

markt – en dus is er veel meer een waaier aan behoeftes. betekent dat nieuwe uitleglocaties zeker nodig zijn, maar dat diversiteit hiervoor het motto moet zijn.”

In de crisis hebben bouwers en projectontwikkelaars geleerd

om te luisteren naar de klant. Raken we dat niet kwijt nu er weer zo veel vraag is naar woningen?

“Dat verwacht ik niet. Wij betrekken klanten juist heel gericht bij de plannen en we doen zelf ook op structurele basis

actief onderzoek naar de woonwensen van consumenten. Bij BPD komen we al in een vroeg stadium in contact met

onze klanten, zodat we hun interesses kunnen meenemen

woners huisvesten, menen sommigen. Willen mensen wel levensstijl op na houden?

“Wij hebben naar dat onderwerp uitvoerig onderzoek gedaan. Daaruit blijkt dat woonconsumenten graag in

gemengde buurten wonen, maar de tegenstellingen moe-

ten niet te groot zijn. De groepen bewoners moeten zo veel mogelijk op elkaar aansluiten. Echter: ze willen niet

allemaal hetzelfde. De kunst is dus om een goede mix aan woningbouw te creëren.

Desirée Uitzetter: “Ik mis nu de regierol van het Rijk:

in de ontwikkeling van een gebied. We houden ook tijdens

je kunt niet alles aan de regio’s en gemeenten overlaten.

belangrijk voor ons. We willen immers woningen en wijken

Dat werkt nu onvoldoende. Het Rijk zal stevige knopen

het hele proces contact, want de kennis van de klant is bouwen waarin mensen ook in de verre toekomst graag willen wonen.

Sinds vorig jaar bieden we onze klanten zelfs de moge-

lijkheid om een nieuwbouwwoning online aan te kopen.

moeten doorhakken over de wijze waarop de verstedelijking en woningbouw in Nederland de juiste impuls krijgen”

Dit doen we als een van de eersten ter wereld. Het hele

We maken heel zorgvuldige afwegingen als het gaat om

oriëntatie op de nieuwe woning tot de daadwerkelijke

woners hun wooncarrière vorm kunnen geven binnen hun

aankoopproces kan dus digitaal worden doorlopen, van aankoop. Maar klanten kunnen ook kiezen voor persoon-

lijk contact of voor een bezoek aan een makelaar tijdens

gemengde buurten. Verder is het ook belangrijk dat be-

wijk. Als je dan een groter en/of duurder huis wilt kopen, dan kun je dat binnen de wijk doen.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: BPD

VERGROOT UW BEREIK

OP SOCIAL MEDIA

MET TOPR

MATTERP

AC T I E € 1 5 O ,-

ORT ®

VAN €25 0,- VOOR

IN D E M A A N D EN

DÉ INNOVATOR IN

VASTGOEDPROMOTIE W W W. TO P R . N L

026 280 00 41

JU LI EN A U G U ST U S

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

Huisvesting door de baas

Wat hebben Port Sunlight, Philipsdorp en Willow Campus gemeen? Alle drie deze initiatieven betreffen huisvesting, door een groot bedrijf aangeboden aan haar medewerkers. Port Sunlight en Philipsdorp waren initiatieven uit respectievelijk de negentiende en twintigste eeuw, ter verbetering van de woonomstandigheden van werknemers. Willow Campus is hedendaags, maar is er ook nu weer op gericht de woonomstandigheden van werknemers te verbeteren bij gebrek aan betaalbaar woningaanbod. Is dit een nieuwe trend?

e bouw van Port Sunlight startte in 1888, toen

Wie verantwoordelijk voor huisvesting?

1890 nog niet eens was opgesteld. De allereer-

baas’. Het wordt in Nederland en Engeland vooral

de ‘Housing of the Working Classes Act’ van

ste ‘huisvesting door de baas’ in Nederland, het

Agnetapark van 1884, was er zelfs al ruim voor de

Woningwet van 1901. Philips liftte met de bouw van Philipsdorp mee op deze Woningwet 1901, waardoor het

mogelijk werd om een eigen ‘woonstichting’ op te richten. Kennelijk had de gemeente Eindhoven, ondanks de

wettelijke mogelijkheden, niet het bestuurlijke apparaat om de huisvesting zelf voortvarend aan te pakken. Hogere motieven

Port Sunlight van de Lever Brothers had enkele hogere

motieven dan alleen het bieden van goede huisvesting. Het beoogde een gemeenschap te zijn die aantrekkelijk

was voor vaklieden en daarnaast diverse gemeenschappelijke voorzieningen biedt, zoals scholen, een zwem-

bad, sportvelden, een museum en een ziekenhuis. De

Het is lange tijd stil geweest rond ‘huisvesting door de beschouwd als historische leerstof voor de architectuur- en planologie opleidingen. Juist daarom is het

Facebookinitiatief in Silicon Valley interessant. Hun idee

is bovenal geboren uit een snel groeiende lokale economie, met liefst 650.000 nieuwe banen sinds 2010 en

een woningmarkt die het niet meer bijbeent. De omgeving van het hoofdkantoor is volledig volgebouwd met

typische Amerikaanse suburbs. Maar deze wisselen van eigenaar voor een miljoen dollar, terwijl een huurappar-

tementje circa 2.200 per maand opbrengt. Hoewel de Facebookers prima verdienen, is dit voor een deel van de werknemers onbetaalbaar en zij zijn nu genoodzaakt

om uit te wijken naar woongebieden op grote afstand. Het resultaat is een lange reistijd en een verkeersinfarct van jewelste in Silicon Valley.

Lever Brothers meenden dat zij in plaats van salarisver-

Het bestuur van Facebook wil op een aangrenzend

aan drank en ander ‘onchristelijk vertier’, beter een deel

met circa 1.500 betaalbare appartementen. De ins &

hogingen, die ongetwijfeld zouden worden uitgegeven van de winsten zouden kunnen herverdelen in de vorm van huisvesting en het stimuleren van een deugdzaam leven.

Dergelijke motieven waren eveneens aanwezig in

andere dorpen van industriëlen zoals Bournville van snoepfabrikant George Cadbury’s. Ook in Philipsdorp, de buurt rond het PSV stadion, was het bevorderen van de

sociale samenhang en binding aan het bedrijf een

belangrijke doelstelling. Door middel van deze goede

ouder bedrijventerrein nu ‘Willow Campus’ realiseren, outs van het plan zijn nog onbekend, maar het is zeker interessant omdat het nieuwe stof geeft voor discussie

over het woonbeleid. Wie is eigenlijk verantwoordelijk

voor de huisvesting in dergelijke snel groeiende steden, want Facebook lijkt het vooral te doen omdat de lokale overheid het niet oppakt. Dat is ook niet vreemd in het

liberale Amerika, waar verwacht wordt dat de markt alle oplossingen biedt en de overheid juist klein wordt gehouden. ■

secundaire arbeidsvoorwaarden beoogden de initiatief-

Kees Dol,

nemers gespecialiseerde krachten te behouden.

Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Bedrijfsruimten

dreigend tekort kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden Kunnen leegstaande bedrijfsruimten soelaas bieden? De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten zit sterk in de lift, maar het aanbod is beperkt, verouderd en voldoet niet aan de vraag. Bovendien is de nieuwbouw van kleinschalige units door de crisis ingezakt. Dat blijkt uit het onderzoek ‘Kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden’, uitgevoerd door Bureau Stedelijke Planning in opdracht van VBO Makelaar. Om een dreigend tekort het hoofd te bieden, is nieuwbouw noodzakelijk. De herontwikkeling van verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen biedt hiervoor kansen.

innen de bedrijfsruimtemarkt is tot op heden wei-

ruimten in de vier steden door de crisis is ingezakt. Van der

terwijl de vraag ernaar snel toeneemt. Bureau Ste-

ge bedrijfsruimten, maar die is sinds 2014 weer flink aange-

nig aandacht voor kleinschalige bedrijfsruimten,

delijke Planning deed onderzoek en interviewde leden van

VBO Makelaar in de vier middelgrote steden Gouda, Venlo, Terneuzen en Kampen. Algemeen directeur Pieter van der

Heijde licht toe: “De oorzaak van de snel groeiende vraag is een sterke groei van het aantal kleine bedrijven, met name

Heijde: “Dit speelde ook bij de nieuwbouw van grootschalitrokken. Distributiehallen schieten door de groei van online

winkelen als paddestoelen uit de grond. Opvallend genoeg nam de nieuwbouw van kleinschalige bedrijfsruimten ook na 2014 alleen maar af.”

zzp’ers, in combinatie met een aantrekkelijke economie.

NIEUWBOUW

bedrijven vestigen zich graag in (middel)grote steden,

voldoen en sterke prijsstijgingen te voorkomen, is nieuw-

Vooral in de bouw vond schaalverkleining plaats. De kleine

dicht bij andere bedrijven en bewoners, die belangrijke afnemers zijn.”

Van der Heijde: “De herontwikkeling van industrieel vastgoed

Om aan de snel stijgende vraag in middelgrote steden te bouw noodzakelijk; zij het beperkt om overaanbod te voor-

komen en de sector ‘gezond’ te houden. Van der Heijde: “Units tot maximaal 250 m2 in bedrijfsverzamelgebouwen

zijn het meest kansrijk. Samen met garageboxen bestaat

op binnenstedelijke bedrijventerreinen biedt de beste

naar deze categorie de grootste vraag. De nieuwbouw

mogelijkheden. Denk aan loodsen en hallen die meestal over

ruimte op maat kan maken. Verder spelen uitstraling en

moet wel betaalbaar en flexibel zijn, zodat de gebruiker zijn

een stalen draagconstructie, hoge bouwhoogte en forse vrije

duurzaamheid een rol. De bedrijfsruimte is voor de kleine

vloervelden beschikken”

De herontwikkeling van verouderde binnenstedelijke be-

BEPERKT AANBOD

Het huidige aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten is echter zeer beperkt. Ten opzichte van het totale beschik-

ondernemer meer dan ooit een visitekaartje voor klanten.”

drijventerreinen naar kleinschalige bedrijfsunits biedt soelaas. Van der Heijde: “Een groot deel van de panden staat er

structureel leeg, vooral de bedrijfsruimten groter dan 5.000 m2. In de vier onderzochte steden is de leegstand sinds

bare aanbod schommelt het metrage kleine units in de vier

2008 zelfs met 80% gestegen.”

vooral op bedrijventerreinen in grootschalige bedrijfsverza-

GESNEDEN KOEK

Daar komt bij dat de nieuwbouw van kleinschalige bedrijfs-

reinen geen gesneden koek. De optie sloop/nieuwbouw is

onderzochte steden tussen de 5 en 35%. Ze bevinden zich melgebouwen. Deze zijn bovendien vaak verouderd.

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Toch is de herontwikkeling van verouderde bedrijventer-

AUG USTUS 2 0 1 7

Kleinschalige bedrijfsruimten op een rij Loodgieters, aannemers, drukkerijen: ze maken vaak

gebruik van kleinschalige bedrijfsruimten. Er bestaat een grote variatie aan kleinschalige bedrijfsruimten voor het

vervaardigen of verwerken van een product, of het opslaan van voorraden:

• Bedrijfsverzamelgebouwen: panden waar meerdere

bedrijven gehuisvest zijn. Ze zijn de laatste jaren sterk in opkomst.

• Kleinschalige opslagruimte: komt vooral voor in de vorm van garageboxen. Ze zijn in te richten als magazijn of

werkplaats. Handig voor groeiende bedrijven die vanuit huis vaak ruimte tekort komen.

• Bedrijfsplint: bedrijfsruimte in de plint van een pand, met daar bovenop bijvoorbeeld woningbouw.

• Solitaire bedrijfspanden: op zichzelf staande

bedrijfsruimten. Vaak relatief grotere eenheden tussen de

financieel meestal niet haalbaar door de hoge boekwaarde van het vastgoed, waardoor de aankoop- en bouwkosten hoger zijn dan de potentiële winst. Een andere optie, het

opsplitsen van grootschalige leegstaande bedrijfspanden

naar kleinschaligere bedrijfsunits, is lastig door afwijkende

400 en 500 m2.

• Woon-werkunits: woningen met een specifiek gedeelte voor het uitoefenen van een bedrijf.

plafondhoogtes en veroudering van het pand. Van der

onrendabele toppen van herontwikkeling af te dekken.

binnenstedelijke bedrijventerreinen biedt de beste moge-

ter beschikking, maar deze fondsen zijn in de crisis opgehe-

Heijde: “De herontwikkeling van industrieel vastgoed op

lijkheden. Denk aan loodsen en hallen die meestal over een stalen draagconstructie, hoge bouwhoogte en forse vrije

“Dankzij de commissie Noordanus stelden overheden geld ven. Nieuwe subsidies scheppen nieuwe kansen.”

vloervelden beschikken. Dit maakt de transformatie relatief

MOOIE OPLOSSING VOLGENS VBO MAKELAAR

kleinere units zijn bijvoorbeeld simpel aan te brengen. Zo

zich daar bij aan. Hij is blij met de aandacht voor de heront-

eenvoudig en betaalbaar. Nieuwe scheidingswanden voor vonden we in Uithoorn een voorbeeld van een gerenoveer-

de oude bedrijfshal. De herindeling van het bestaande pand

bleek goedkoper en sneller te realiseren dan nieuwbouw. Van belang is wel een goede staat van het vastgoed: hoe beter, des te lager de kosten.” FINANCIËLE HAALBAARHEID

Van der Heijde: “Om de financiële haalbaarheid van heront-

wikkeling te verbeteren, kun je het volume van industrieel

vastgoed vergroten. Bijvoorbeeld met extra vloervelden, denk aan de Caballero Fabriek in Den Haag, of door optop-

pen, zoals bij de Amsterdamse Kauwgomballenfabriek. Nieuwe functies toevoegen die meer opbrengen dan bedrijfsruimten is ook een mogelijkheid. Zo zijn in de Badkuipenfabriek in Ulft luxe lofts en woon-werkunits gerealiseerd.”

Van der Heijde pleit ten slotte voor overheidsubsidies om

Hans van der Ploeg RAE RT, directeur VBO Makelaar, sluit

wikkeling van dit type bedrijfsruimten. “In het vakgebied gaat daar nu te weinig aandacht naar uit. Bedrijventer-

reinen, die zijn ingekapseld in bestaand stedelijk gebied, kunnen een mooie oplossing bieden voor het gebrek aan

kleinschalig aanbod. Veel kleine ondernemers werkten tijdens de crisis vanuit huis, maar staan – nu de economie is aangetrokken – op het punt door te groeien. Zij willen het

liefst in of rondom hun eigen buurt bedrijfsruimte huren of kopen.” Van der Ploeg stelt dat betaalbaarheid van heront-

wikkelde bedrijfsruimten een voorwaarde is. “Herontwikke-

ling heeft dan ook meer kans van slagen met steun van de

overheid of andere actoren die het nut van verduurzaming

en een circulaire economie onderschrijven. Als de overheid bijspringt, vangen zij twee vliegen in een klap. De economi-

sche bedrijvigheid blijft behouden voor de stad, en tegelijkertijd wordt er een eind gemaakt aan dit soort rotte kiezen die de stad ontsieren”, besluit hij. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Karl Bijsterveld

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

ZEER SNEL

VERKOCHT

Voor uitgebreide informatie over deze woningen verwijzen wij u graag door naar onze website:

svmakelaardij.nl

€ 167.500,-k.k.

€ 194.500,-k.k.

€ 245.000,-k.k.

€ 297.500,-k.k.

€ 189.000,-k.k.

€ 425.000,-k.k.

€ 445.000,-k.k. € 369.000,-k.k.

€ 395.000,-k.k.

T 0180 51 00 90 I

svmakelaardij.nl

Maak voor ieder object eenvoudig een brochure, advertentie, raampresentatie of meer ■ ■ ■

Kies het sjabloon Plaats foto’s en tekst Bestel en ontvang pdf en/of drukwerk

Ga nu na ar de website voor een demo

www.vbomediacontrol.nl - info@vbomediacontrol.nl - 0174 – 28 50 60

Advrtentie v2 Vastgoedadviseur okt 2016.indd 1

17-10-16 11:41

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Starters en gezinnen doen concessies

Bebouwing aan de kust

Steeds meer starters en gezinnen willen vraag naar ruimte opofferen om toch een stadswoning te verkrijgen. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

Oneens

38,1

61,9 %

Aan de kust mogen geen vakantieparken of woningen worden gebouwd. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

Oneens

marktrapportage Actualisatie economische effecten van een verdere verlaging van de LTV-limiet Strengere hypothecaire leennormen zijn nog steeds een actueel thema. Zowel het IMF als DNB roepen met enige regelmaat dat de LTV naar 90% moet. In 2015 constateerde het CBP al dat een verlaging van de LTV-norm naar 90% het onderliggende probleem van overmatige schuldopbouw op de hypotheekmarkt niet direct aanpakt. De baten van een strengere LTV-norm (meer financiële stabiliteit en minder restschuldrisico’s) zijn bovendien lastig te kwantificeren. Kredietrantsoenering dwingt een flink aantal met name jonge huishoudens die een woning willen kopen, voor een langere tijd extra te sparen. Deze kredietrantsoenering verstoort zowel de koophuurbeslissing als de optimale spreiding van consumptie en sparen over de levenscyclus. Met deze actualisatie worden bovenstaande bevindingen geactualiseerd. Ook wordt aandacht besteed aan de gedragseffecten bij strengere leennormen en de interactie tussen strengere LTV- en LTI-normen.

Vergaand veranderen, slim verschillen en duurzaam verbinden Volgens de onderzoekers van Platform31 zijn de veranderingen voor de G32-steden in de komende dertig jaar even ingrijpend als die in de afgelopen drie eeuwen. Dat blijkt uit een trendstudie in opdracht van de G32. In de acht trends die de onderzoekers signaleren, constateren ze onder meer dat de bevolking aanzienlijk vergrijst (‘honderdplussers zijn de snelst groeiende leeftijdsgroep’) en etnisch meer divers wordt. Dit kan tot segregatie leiden. Ook voorzien ze toenemende verschillen tussen steden en regio’s, en tussen steden. De komende tijd ontstaan er steeds meer ‘daily urban systems’ waarin grote steden niet zonder kleinere gemeenten kunnen. En verder zal de cybersecurity de toename van de cybercriminaliteit niet kunnen bijbenen.

Staat van de Volkshuisvesting 2017 De tweede Staat van de Volkshuisvesting is voor de zomer aan de Tweede Kamer aangeboden. Behalve het rapport zelf, is er een analyse van de prestatieafspraken, monitor nieuwbouw sociale huurwoningen, een rapport over woonvisies en de monitor investeren in de toekomst naar de Kamer gestuurd. Uit het rapport over lokale en regionale woonvisies blijkt dat van de 390 gemeenten in 2016 er 159 (45%) zijn die tussen 2014 en 2016 lokaal een woonvisie hebben vastgesteld. In een woonvisie wordt het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid verwoord. De woonvisie dient ook als basis voor de prestatieafspraken. De meeste prioriteit gaat uit naar duurzaamheid en kwaliteit van de voorraad, wonen & zorg en betaalbaarheid.

Oud worden in Nederland Het Sociaal en Cultureel Planbureau en Platfom31 hebben samen het magazine ‘Oud worden in Nederland’ uitgebracht. Het aantal ouderen stijgt de komende tijd stevig. Nu is nog één op zes Nederlanders ouder dan 65, in 2050 zal dat één op de vier zijn. In het magazine is, vanuit verschillende perspectieven, aandacht voor de woonomgeving van ouderen. Statistische gegevens, ouderenbeleid sinds de Tweede Wereldoorlog en aandacht voor de buurt als gemeenschap, worden afgewisseld met drie reportages uit het multiculturele Rotterdam, een woonerfwijk in Nieuwegein en het rustige dorpje Zwiggelte in Drenthe.

Kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden In opdracht van brancheorganisatie VBO Makelaar heeft Bureau Stedelijke Planning onderzoek uitgevoerd naar het aanbod van kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden. Terwijl de vraag enorm is gestegen, blijft nieuwbouw uit. Vooral de behoefte aan units tot maximaal 250 m2 in bedrijfsverzamelgebouwen is groot. Met hulp van de overheid kunnen leegstaande binnenstedelijke bedrijfsterreinen via herontwikkeling soelaas bieden. VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

communicerende (holle) vaten Vandaag de dag bestaat er een groot aantal manieren om met elkaar te communiceren. Betekent dat dan ook dat wij elkaar beter begrijpen? Helaas, zo eenvoudig is dat niet. Mensen slagen er soms in om volledig langs elkaar heen te praten. Uw collega-makelaar Van Gils weet daar inmiddels alles van.

astgoedhandelaar Bouwland had van de gemeen-

Vrijwel tegelijkertijd meldde zich de familie Neerheim, die

land gekocht voor het zachte prijsje van 450.000

een nieuwbouwwoning, type notarishuis. Neerheim ging

te een vervallen boerderij met enkele schuren en

euro. Bouwland rekende uit dat het grondstuk opdelen

in twee bouwpercelen die worden gescheiden door een

schurveling, het meest lucratief zou zijn. Wat een schurve-

ling is? Een zandwal met begroeiing. De percelen zouden ieder 350.000 euro kunnen opbrengen. De bouwvallige

boerenwoning, door sommigen optimistisch aangeduid

als een karakteristiek authentieke boerderij, stond echter op een onhandige plaats: tegen het midden van het grond-

stuk. Die moest dus worden gesloopt. Makelaar Van Gils

de naastgelegen bouwkavel wilde kopen. Neerheim wilde er van uit dat de boerderij gesloopt zou worden, zoals ook was vastgelegd in de verkoopdocumentatie. Dat was

een voorwaarde. Neerheim voelde er immers niets voor om vrijwel pal op de erfgrens geconfronteerd te worden

met een dergelijke ruĂŻne, die direct zicht bood op zijn aan

te leggen droomtuin. Aangezien Neerheim geen ontbindende voorwaarde nodig had, sloot Bouwland met deze kandidaat een koopovereenkomst.

zou de verkoop regelen.

COMMUNICATIE

DIERENBENDE

derij. Toen Bouwland de wens van Hoekstra hoorde om de

Al snel reageerde het echtpaar Hoekstra. Hoekstra had inte-

resse in het grondstuk waarop de boerderij stond. Hoekstra wou de boerderij handhaven. Deze wens werd middels

sms-bericht aan de makelaar doorgegeven. Het echtpaar had geen behoefte aan een nette burgerwoning. Zij hielden namelijk 14 honden, 9 katten, 15 konijnen, 23 kippen en een varken. Hoekstra was bijzonder gecharmeerd van een woon-

situatie waarbij de diertjes in de woning gehuisvest zouden worden. Dat scheelde niet alleen stookkosten (de dieren ge-

ven warmte af) maar leverde ook een hoop gezelligheid op en laten we eerlijk zijn: wat gaat er boven gezellig kakelende

kippen en een tevreden knorrend varken? Ja, inderdaad,

Makelaar Van Gils bezocht intussen met Hoekstra de boer-

boerderij te handhaven, stuurde hij een sms-bericht aan Hoekstra dat dit niet wenselijk was. Hoekstra negeerde dat

en vertelde de makelaar middels een emailbericht te willen kopen. In een later emailbericht aan de makelaar, ver-

klaarde hij af te willen zien van de schurveling omdat de boerderij moest blijven staan. Van Gils stuurde dit bericht

door aan Bouwland. Bouwland mailde de makelaar dat het

handhaven van de boerderij slechts kan met de goedkeuring van Neerheim. Een opschortende voorwaarde. Geen toestemming Neerheim, dan ook geen koopovereenkomst met Hoekstra.

rust en reinheid, maar daar had het echtpaar Hoekstra een

De makelaar vergat de voorwaarde van Bouwland echter

met de boerderij en opstallen. Die zouden dus niet gesloopt

sprek tussen Hoekstra en de makelaar, mailde Hoekstra

broertje dood aan. Hoekstra wou graag het perceel kopen dienen te worden. De makelaar hoorde het met enige meewarigheid aan, maar ach ja; een koper is een koper.

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

door te geven aan Hoekstra. Op basis van een telefoonge-

aan de makelaar het perceel te willen kopen voor 335.000

euro, er van uitgaand dat de boerderij met alle bijge-

AUG USTUS 2 0 1 7

bouwen blijft staan. Bouwland kreeg geen c.c. van deze email. Hierna vonden opnieuw telefoongesprekken plaats

tussen makelaar en Hoekstra. Wat daar nu precies is ge-

dit met Bouwland die te kennen gaf dat er met Hoekstra geen deal mogelijk was.

zegd, bleef onduidelijk. Maar uiteindelijk stuurde Hoekstra

GEEN VERTEGENWOORDIGER

Hoekstra het perceel met de boerderij voor 336.500 euro

koop geen doorgang kon vinden, nam hij kordate maatre-

aan de makelaar een email waarin werd bevestigd dat

had gekocht. Opnieuw geen c.c. voor Bouwland. De makelaar stuurde aan Bouwland en Hoekstra vervolgens een door een notaris opgestelde koopakte, waarbij de boer-

derij werd verkocht. Niet vermeld was dat de boerderij gesloopt zou moeten worden of dat Neerheim in moest stemmen met handhaving van de boerderij.

Toen Hoekstra het teleurstellend nieuws vernam dat de gelen. Hoekstra stelde dat hij met deze vastgoedhandelaar een mondelinge koopovereenkomst had gesloten. Zou dat

anders zijn, dan wenste hij dat er door onderhandeld werd totdat er overeenstemming zou zijn. Hij daagde Bouwland

in kort geding, zich beroepend op de afspraken die hij had gemaakt met de makelaar.

OPSCHORTENDE VOORWAARDE

De rechter oordeelde dat de gesprekken tussen Hoekstra

koopakte een opschortende voorwaarde miste: de voor-

immers geen vertegenwoordiger van de opdrachtgever,

Bouwland reageerde direct. Hij meende dat de conceptwaarde dat Neerheim zou instemmen met het handha-

ven van de boerderij. Achteraf bleek dat ook hard nodig. Hoekstra was namelijk zeer voortvarend en had het initia-

tief genomen om kennis te maken met zijn nieuwe buren Neerheim. Hoekstra had daarbij enthousiast, mogelijk

zelfs te enthousiast, verteld over zijn plannen om een

eigenaardige dierentuin te vestigen in de boerderij, door Neerheim enigszins kwaadaardig aangeduid als vier lekke muren met een kapot dak. Neerheim nam verontrust

contact op met de makelaar en vertelde dat hij onder

geen beding accepteerde dat er naast zijn te bouwen droomwoning een ruïne zou staan met een stuk of 60

vreemde wezens. Hij had niet de ambitie een knorrend varken, blaffende honden en allerlei andere hinderlijke organismen als buren te hebben. De makelaar besprak

en de makelaar niet relevant konden zijn. De makelaar is Bouwland. Een makelaar heeft geen last en volmacht

maar is ‘slechts’ bemiddelaar. Bovendien kon niet worden vastgesteld dat Bouwland de schijn zou hebben gewekt

bij Hoekstra dat in dit geval de makelaar wel zijn verte-

genwoordiger was en namens hem een koopcontract kon sluiten. Ook de vordering door te onderhandelen, liep op niets uit. Bouwland had belang om voortvarend te verkopen aan een andere gegadigde. Van hem kon niet worden

verlangd nog verder te onderhandelen met Hoekstra. De

vorderingen van Hoekstra werden afgewezen. Neerheim kon opgelucht ademen. De boerderij werd gesloopt en

de nieuwe buren bleken niets meer en minder dan een goudvis als gezelschapsdier te houden. (de namen zijn

gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

ACTUEEL | Woonconcepten

wonen in de stad? desnoods op 30 vierkante meter!

Slimme nieuwe woonconcepten kunnen de doorstroming bevorderen Wonen op 30 vierkante meter – of minder; willen we dat eigenlijk wel? En wie wil dat dan, en waarom? Zijn de strenge hypotheekregels de oorzaak dat mensen te weinig financieringsruimte hebben en daarom maar genoegen nemen met weinig ruimte, of zijn er gewoon onvoldoende ruime woningen? Veel gezinnen met kinderen willen een woning met veel ruimte en een tuin, maar er zijn ook veel stedelingen die er – ook als er kinderen komen – tegenop zien om de stad te verlaten. Toch maar allemaal naar de stad? Wat wil de woonconsument nu echt?

p 16 juli jl. hield Platform31 (in samenwerking met

de interesse in duurzaamheid neemt toe. We zien ook dat

atelier) het evenement ‘Klein Wonen; de hype

catie. De status van de woning is meer opgehangen aan de

RVO, de gemeente Almere en het Woningbouw-

voorbij?’. Reden: de initiatiefnemers constateren dat de vraag naar klein wonen sterk stijgt. Tiny houses of ‘micro

apartments’ zijn vooral in de stadscentra enorm in trek. En de vraag blijft de komende decennia groeien, verwacht

Maarten Hoorn, projectleider bij Platform31. “Het aantal eenpersoonshuishoudens stijgt nog steeds; de populariteit van de stad zal ook nog wel een tijd aanhouden en

woonoppervlakte er anno 2017 minder toe doet dan de lolocatie dan aan het aantal vierkante meters. In Rotterdam worden kleine woningen aangeprezen met de tekst ‘in de nabijheid van de Markthal’. Stadsbewoners leggen in veel gevallen graag toe op de oppervlakte als ze op de gewenste

plek kunnen – blijven – wonen. En het budget speelt natuurlijk ook een rol.” TINY EN MICRO

Ook buiten de centra van steden zijn kleine woningen in trek. Sinds enige tijd is de tiny house movement in Neder-

Steeds meer alleenwoners

Het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft berekend dat van de 7,7 miljoen huishoudens 38% uit één persoon bestaat. In Amsterdam en Utrecht is dat

percentage inmiddels gestegen tot boven de 50%. Die trend zet zeker tot 2045 door, denkt het CBS.

land actief. Een andere manier van wonen en leven staat

hierbij centraal: duurzaamheid, minder gericht op bezit en

juist meer op ‘ontspullen’. Almere experimenteert met deze concepten bij de BouwEXPO Tiny Housing.

De motieven van bewoners van tiny houses versus ‘micro

apartments’ zijn verschillend. ‘Waar bewoners van tiny hou-

Smart Small Living

Het concept Smart Small Living gaat uit van klein en slim wonen, o.a. door het gemeenschappelijke gebruik van voorzieningen. Het voorziet in de behoefte van veel doelgroepen (alleenwoners, statushouders, maar ook mensen die

in scheiding liggen of hun huis verkocht hebben vóór ze hun nieuwe woning kunnen betrekken).

Hoofdkenmerken zijn flexibiliteit en functionaliteit. Ofwel: meer woongenot per vierkante meter woonoppervlak, stelt Platform31, dat adviseert om ook de thema’s flexibel en demontabel bouwen mee te nemen. Het resultaat: duurzame ontwikkeling van de stad.

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

ses sterk hechten aan duurzaamheid, willen de bewoners

van kleine appartementen (veelal minder dan 40 m2) vooral

genieten van het bruisende leven in de stad. Dus willen ze daar ook absoluut wonen.

“Een leuke innovatie”, noemt Hoorn de ‘micro apartments’.

“Het lijkt misschien of je teruggaat naar je studentenhuis, want je deelt een aantal voorzieningen die je niet iedere dag nodig hebt. Zo zie je in deze complexen bijvoorbeeld een gemeenschappelijke wasmachineruimte of een grote

keuken. Overigens: de bewoners van deze kleine apparte-

AU G USTUS 2 0 1 7

de studio In het voormalige GAK-kantoor zijn nu 660 microwoningen

gerealiseerd; koop en huur. Het is een project van gebieds- en

vastgoedontwikkelaar AM en woningcorporatie Stadgenoot. De menten koken meestal niet thuis. Hun leven speelt zich vrijwel helemaal buitenshuis af.

De gelijkenis met het studentenhuis is schijn. De tiny apart-

ments zijn veel comfortabeler, flexibeler in te delen en in

de meeste gevallen hebben ze een professionele beheerder,

transformatie van kantoorpand naar appartementencomplex is

vooral ingegeven door het feit dat veel mensen die in Amsterdam

wilden wonen geen kans maakten op een woning vanwege de hoge prijzen en de strenge hypotheekvoorwaarden. In De Studio zijn kleine appartementen gerealiseerd onder de 100.000 euro.

die ervoor zorgt dat de kwaliteit gehandhaafd blijft.” MISMATCH

In Amsterdam wordt inmiddels meer dan de helft van alle nieuwbouw gevormd door eenkamerwoningen. Ook in de

andere steden van ons land zijn er plannen voor wooncom-

in de afgelopen jaren gezien dat de prijzen ook fors onderuit kunnen gaan.”

plexen met heel kleine appartementen. Voor degenen die

Maarten Hoorn: “Het aantal eenpersoonshuishoudens

kunnen betalen, is klein wonen kennelijk een aantrekkelijk

stijgt nog steeds; de populariteit van de stad zal ook nog

in de stad willen wonen maar de extreem hoge prijzen niet alternatief.

Maarten Hoorn weet niet of de strengere hypotheekregels daar zo veel mee te maken hebben. “De mismatch op de

woningmarkt speelt in elk geval wél een belangrijke rol. Er

zijn veel te weinig huurwoningen in het middensegment;

wel een tijd aanhouden en de interesse in duurzaamheid neemt toe. We zien ook dat woonoppervlakte er anno 2017 minder toe doet dan de locatie”

zeker voor starters. Bovendien zien we een groeiende groep

FRIENDSWONINGEN

woning. Huren betekent: flexibiliteit. Als je je niet voor

afkomstig uit de studentenwereld waar vriend(inn)en sa-

starters die niet zo geïnteresseerd is in het kopen van een langere tijd wilt vastleggen, is huren handiger. Het wordt

ook ‘normaler’ om te huren. Koop is steeds minder de norm. Je hoeft niet meer zo vaak uit te leggen waarom je geen woning koopt.

Bovendien zijn veel mensen wat minder optimistisch geworden over de stijging van de woningwaarde. Ze hebben

Nog zo’n nieuwe trend: Friendswoningen. Dat concept is

men een woning huren. Allemaal een eigen slaapkamer en een gemeenschappelijke woonkamer. Bij Friendswoningen kennen de bewoners elkaar vaak niet als ze samen in één woning gaan wonen. De onlangs opgeleverde woontoren B’Mine met 147 appartementen in Amsterdam-Noord is de

eerste toren met 51 Friendsappartementen, een initiatief

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

van gebieds- en vastgoedontwikkelaar AM en vermogens-

FLEXIBILITEIT!

Hoorn: “Hieraan zie je dat de woningmarkt verandert, en

bouw dat het van groot belang is om het contact te zoeken

beheerder MN.

dat niet iedereen op een traditionele manier in een eengezinswoning wil wonen. Bij de ontwikkeling van nieuwe woningen moeten we meer oog hebben voor niches.”

Maarten Hoorn: “Je ziet dat de woningmarkt verandert,

Sociaal geograaf Robbert Coops schreef op 19 juni jl. in Co-

met toekomstige generaties bewoners: ‘Alleen op die manier kunnen projectontwikkelaars en stedenbouwkundigen te weten komen welke kwalitatieve wensen zij hebben op terreinen als locatie (vlakbij/in de grote stad of op een locatie in juist wat rustiger gebieden), hun woonvoorkeur

(hoogbouw of laagbouw, koop of huur of misschien wel

en dat niet iedereen op een traditionele manier in een

tiny houses), verwachtingen (gezinsgrootte, bereidheid om

eengezinswoning wil wonen. Bij de ontwikkeling van nieuwe

Coops denkt dat dit proces wel eens ‘tot verrassende con-

woningen moeten we meer oog hebben voor niches” Het gevaar van speculatie ligt dan op de loer. In Amsterdam worden appartementen van 30 m verhuurd voor 1.250 euro 2

per maand. Daar heeft wethouder Laurens Ivens inmid-

welke huur of hypotheek te betalen, verhuisgedrag enz.)’.

clusies en maatoplossingen zou kunnen leiden die de druk op de woningmarkt weliswaar niet zullen afremmen maar wel andere, creatieve oplossingsrichtingen kunnen geven

die tot nu toe niet of nauwelijks worden gezien door beleidsbepalers, corporaties of projectontwikkelaars’.

dels een (bescheiden) stokje voor gestoken: nieuwbouw-

MÉT KINDEREN

sociale huurgrens van 711 euro blijven.

marktanalist bij AM Measure, de onderzoeksafdeling van

huurwoningen die kleiner zijn dan 40 m2, moeten onder de

En dat is precies wat AM doet, vertelt Josje Hoekveld, de gebieds- en vastgoedontwikkelaar. Zij is de auteur van

de publicatie ‘Binnen of buiten de ring? Woonperspectieven voor Amsterdamse middenklassegezinnen’.

de lofts

AM won de prijsvraag voor gezinsappartementen die de

Dit gebouw wordt momenteel gerealiseerd. Het richt zich specifiek

woonwensen zij precies hebben. Uitgangspunt is dat de ap-

gemeente Rotterdam uitschreef. De ontwikkelaar is nu

op urban millennials met compacte appartementen en veel gemeenschappelijke ruimte.

Toekomstige bewoners van De Lofts beschikken over gezamenlijke ruimtes, zoals een dakterras, een woonkamer, een hotspot met werkruimtes en een wasserette. De Lofts (Amstelkwartier in

in gesprek met aspirant-bewoners om na te gaan welke partementen in ‘Babel’ aan de Lloydpier zo flexibel mogelijk zijn in te delen.

Josje Hoekveld: “Uit ons onderzoek blijkt dat je middenklassegezinnen met kinderen grofweg in twee types

Amsterdam) omvat 212 kwaliteitsrijke woonklare appartementen in het middeldure huursegment.

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

AU G USTUS 2 0 1 7

babel kunt indelen: enerzijds de gezinnen die een royaal een-

gezinshuis mét tuin zoeken; anderzijds de mensen die

in de stad hebben gestudeerd en daar ook werk hebben gevonden. Ze wonen in de stad, en dat willen ze blijven doen; ook als er kinderen komen. Daar hebben ze best

veel voor over. Ze kiezen voor de locatie in plaats van méér woonoppervlak. Dat leidt ertoe dat veel gezinnen

Hoe houden we gezinnen in de stad? Die vraag stond centraal

in de prijsvraag die de gemeente Rotterdam uitschreef. AM was

de winnaar met een concept van architect Laurens Boodt. Op de Lloydpier (tien minuten fietsen van het centrum) wordt Babel

gebouwd, een woontoren met tweelaagse appartementen. De

toekomstige bewoners hebben veel inspraak in de indeling van het gebouw.

in feite in een te kleine woning wonen. Het is dan wel erg vol, maar dat hebben ze ervoor over om in hun buurt te kunnen blijven wonen.”

ALTERNATIEF

DOORSTROMING

de oplossing creëren. Verhuizen naar een buitenwijk is voor

“Deze gezinnen hebben gemeen dat ze allemaal in de stad willen wonen, dichtbij het stadscentrum! Maar toch ook in

‘de luwte’; een relatief rustige plek nabij voorzieningen. De

schoolkeuze voor de kinderen speelt ook een belangrijke

rol. We moeten ervoor zorgen dat deze gezinnen ‘in beeld blijven’, want de aandacht gaat nu wel heel erg uit naar de eenpersoonshuishoudens en de kleine studio’s.

Daar komt nog een aspect bij: als gezinnen blijven wonen in een woning die te klein voor hen is, remt dat de door-

stroming. Immers: deze kleine woningen zijn bij uitstek

geschikt voor starters of voor eenpersoonshuishoudens. Maar ze worden ‘bezet’ gehouden door gezinnen.

Deze gezinnen zitten op hun beurt ‘opgesloten’ in hun

woning. De financieringsruimte voor jonge mensen, zoals

de millennials, is beperkt. Dat geldt zeker voor de groep

huishoudens met een bruto jaarinkomen tot 70.000 euro. In Amsterdam zijn maar een paar honderd koopwoningen die voor deze groep betaalbaar zijn.”

“Voor deze groeiende groep woonconsumenten willen wij deze gezinnen ondenkbaar. Dus moeten we concepten

bedenken die gebouwd worden in de stedelijke omgeving en toch voldoen aan de woonwensen. Specifieke gezinsappartementen dus, zoals in Babel. We zien nu al dat er veel belangstelling is voor de gezinsappartementen die we daar

willen ontwikkelen. Er wordt ook een ontmoetingsruimte

gecreëerd. Hoe die er precies gaat uitzien, bepalen we in samenspraak met de toekomstige kopers. We denken aan een boulevard om het gebouw of aan een gezamenlijk dakterras.”

Deze benadering van wonen is ook goed denkbaar voor senioren. Zo’n ontmoetingsplek zou een oplossing kunnen zijn voor het groeiende probleem van de eenzaamheid on-

der alleenstaande senioren. “Inderdaad”, zegt de marktana-

list. “Met die doelgroep zijn we ook bezig. De eenzaamheid onder ouderen neemt snel toe. Het is mooi als ze elkaar

wat vaker tegenkomen. We verwachten dat toekomstige senioren weer andere behoeftes zullen hebben. Daar willen we als ontwikkelaar op inspelen.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Tekst: Carola Peters Beeld: AM

Maak kennis met de

De VM LIGHT & PLAY is onderdeel van het nieuwe dynamische assortiment van VitrineMedia. Benut de kracht van bewegende beelden door uw printed VitrineMedia etalage uit te breiden met de VM LIGHT & PLAY. Presenteer uw videoâ&#x20AC;&#x2122;s of woningpresentatieâ&#x20AC;&#x2122;s gemakkelijk via een USB-stick of SD-kaart. Vanaf oktober 2017 is ook de VM LIGHT & PLAY CONNECTED verkrijgbaar, dit model beschikt over een WiFi verbinding.

Gegara de mees ndeerd t innova tieve en duur zame raampre sentatie . Puur Aklass kwalite e it

Meer weten over wat VitrineMedia voor uw etalage kan betekenen? Neem contact op! Een vertegenwoordiger komt bij u langs met een impressie voor uw kantoor! Lelystraat 61 - 3364 AH Sliedrecht Tel. 0184 - 890 517 info@vitrinemedia.nl / vitrinemedia.nl

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

transparantie rond vastgoedtransacties; ook bij de overheid! Of je nu een boek over taxatieleer openslaat of een publicatie over vastgoedtransacties leest; hét woord dat voortdurend terugkomt is ‘transparantie’. Door tal van regels wordt onze beroepsgroep er steeds weer – terecht – op gewezen dat makelaars en taxateurs transparant dienen te handelen vanwege het grote economische en maatschappelijk belang. Iedereen moet erop kunnen vertrouwen dat vastgoedtransacties open en transparant verlopen. Transparant handelen is dus een van de sleutelwoorden in onze sector, en daar wil ik het op deze plaats eens over hebben. Want geldt die eis dan ook niet voor de overheid?

ls taxateur dien ik de regels van European

Makelaars en taxateurs die betrokken zijn bij onteige-

gen en dat is niet zonder reden. In het verleden

meen wel herkennen: wie transactiegegevens probeert

Valuation Standard (EVS) van TEGoVA te vol-

is de vastgoedwereld te vaak geconfronteerd met aller-

lei ondoorzichtige transacties. Die hadden maar één doel: ze moesten iets verbergen.

Rechtszaken waren het gevolg, met – alweer terecht –

forse straffen. Wie kent de ‘Klimopaffaire’ niet? Al die zaken die het daglicht niet konden verdragen en een

grote groep integere beroepsbeoefenaren schaadden, hebben geleid tot een groot aantal maatregelen, zoals de aansluiting door beroepsbeoefenaren bij EVS of IVS

en de oprichting van het veelbesproken NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs).

Er kwamen ook taxatiestandaarden en reglementen die duidelijke richtlijnen geven voor de handelwijze van taxateurs en andere beroepsgroepen die zich met vast-

goedwaarderingen en -transacties bezighouden. Prima: de samenleving heeft immers recht op duidelijkheid en op integere beroepsbeoefenaren. En de overheid?

De overheid verwacht van deze beroepsgroepen dat ze

zich aan die richtlijnen houden. Echter: als het voor de eigen portemonnee van diezelfde overheid goed uit-

komt, mis ik nog wel eens de zo gewenste transparantie. Nóg kwalijker is het als burgers op een dwaalspoor komen omdat de overheid niet volledig transparant is in

ningszaken tussen overheid en burgers zullen dit fenote achterhalen, loopt tegen een woud van allerminst

transparante transacties aan. Door dat gebrek aan

transparantie is er geen duidelijkheid over de bedragen

die de overheid bij bepaalde transacties heeft betaald. Op deze manier wordt het voor andere belanghebbenden onmogelijk om op basis van vergelijking hun prijs volledig onderbouwd te bepalen. Terwijl juist die onder-

bouwing met de volledige feiten zorgt voor de broodnodige transparantie. Patroon

Vaak zie ik het zelfde patroon: er wordt een prijs bepaald, die altijd lager ligt dan de prijs van de verkopende partij. Vervolgens wordt dan toch een akkoord bereikt met de

verkoper, maar wel onder één belangrijke voorwaarde: dat het te betalen bedrag gesplitst wordt in één deel als

koopsom en één deel als schadevergoeding of compensatie in welke vorm dan ook. Deze handelwijze leidt ertoe dat in openbare registers zoals het Kadaster niet

te achterhalen is wat werkelijk is betaald voor een object. Vervolgens beschikken taxateurs niet over de

exacte informatie, zodat er niet tot achter de komma onderbouwd kan worden met de juiste gegevens. Een kwalijke zaak.

Er ligt een schone taak voor de overheid om de broodnodige transparantie tot stand te brengen. ■

hun informatieverschaffing.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

ACTUEEL | Storytelling

kom op makelaar, waar is je verhaal? Kwaliteit, betrouwbaarheid, gecertificeerd, persoonlijk. Het zijn woorden die elke makelaar gebruikt om de eigen dienstverlening aan te prijzen. Dertien in een dozijn, meent Cor Hospes, specialist in storytelling en contentmarketing. Hij vraagt zich af: “Waar blijft de makelaar die boven het maaiveld uitsteekt? Die me raakt, verrast en waar ik niet omheen kan?”

oe maak je winst op een plastic banaan van een kwartje. Twee Amerikanen vonden in 2009

het antwoord dat elke makelaar aan het denken

zou moeten zetten. Het duo kocht op eBay 100 artikelen, prullaria die je in ons land vooral te koop vindt op Oranje

vrijmarkten. Mokken, speldjes, asbakken, beeldjes, bij elkaar voor 128 dollar. Daarna vroegen ze aan een aantal schrijvers

of ze bij elk van hun aankopen een verhaal wilden maken

en gingen met alles, incluis dat verhaal, terug naar eBay. Wat gebeurde? Ze verkochten alle spullen voor 3,6 miljoen dollar. Een stijging van maar liefst 2700%. De banaan alleen al ging weg voor 76 dollar. Hun conclusie was even banaal

Het specifieke verhaal wordt ingeruild voor algemeenheden en veiligheid, vaak uit angst om anders te zijn. ‘Ik ben klantgericht’. Dat klinkt, met alle respect, als een bakker die zegt: ‘Ik verkoop brood’. Deze woorden zijn randvoorwaarden. Maar wat is je diepere verhaal? Zeker in de markt die we nu zien – waarin je jezelf moet onderscheiden om een woning te mogen verkopen – is dat actueler dan ooit!” als raak: verhalen verkopen. Omdat je met verhalen mensen kunt raken en beraken. En zo heeft Cor Hospes voor-

beelden te over van de kracht van storytelling. Maar ook

merk zonder duidelijke positionering. Het specifieke ver-

allemaal van de slogan ‘Vakmanschap is Meesterschap’. Die

vaak uit angst om anders te zijn. Maar wat zijn de sterkste

van hoe het omgekeerd kan werken. “Grolsch kennen we

hebben ze een aantal jaren geleden, hoe stom, ingeruild

voor tal van inwisselbare campagnes en verhalen. Grolsch werd erdoor een biermerk zoals alle anderen. Vrijwel alle makelaars zijn te vergelijken met een Grolsch of een ander

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

haal wordt ingeruild voor algemeenheden en veiligheid, merken vandaag? Op safe spelen is gevaarlijk, maakt je onzichtbaar. ‘Ik ben klantgericht’, zeggen en schrijven ze. Dat

klinkt, met alle respect, als een bakker die zegt: ‘Ik verkoop brood’. Deze woorden zijn randvoorwaarden. Maar wat is je

AUG USTUS 2 0 1 7

diepere verhaal? Zeker in de markt die we nu zien – waarin

TERUG NAAR DE KERN

verkopen – is dat actueler dan ooit!”

volgt Cor Hospes. Je zet jezelf in de etalage en de woningen

je jezelf moet onderscheiden om een woning te mogen

KRAPTE IN AANBOD

Cor Hospes spreekt uit eigen ervaring als hij meent dat ma-

kelaars juist op dit vlak kansen laten liggen. “Ik heb niet zo lang geleden een huis gekocht op IJburg. Toevallig kende ik

een makelaar van de school waar mijn dochtertje op zit. Dus die hebben we de opdracht gegund. Maar hoe gaat het met

al die mensen die geen makelaar persoonlijk kennen? Waar-

om zou je dan jouw huis bij de één of de ander in de verkoop zetten? Want dat is op dit moment voor veel makelaars het

pijnpunt: hoe krijg ik de portefeuille gevuld? Een rondje langs hun websites laat zien dat die allemaal onderling uitwissel-

baar zijn. Dan wordt het voor de consument een beetje ‘God zegene de greep’ bij de keuze. Maar hoe zou het zijn als je

op de website van zo’n makelaar ineens heel andere dingen leest? Een makelaar die potentiële kopers (van jouw huis!) meeneemt in de buurt. Een makelaar die iets vertelt over

Eigenlijk verkoop je als makelaar vaak twee elementen, ver-

in je portefeuille. Met name dat eerste vergeten eigenlijk alle makelaars. “Ik zou iedereen aanraden om eens rustig te gaan zitten en na te denken wat jou nou anders maakt dan ande-

ren. Wat weet of kan je als geen ander? Vergeet dan even de

woningen. Dat is de denkfout die de meeste aanbieders van

producten of diensten maken. Het gaat niet om wat je maakt, maar om wat je mogelijk maakt. Mensen worden aangetrok-

ken door dat laatste, de laag onder je dienst of product. Zie

Starbucks. Wat verkoopt deze succesformule feitelijk? Koffie, zou je zeggen. Nee! Starbucks verkoopt een plek waar je an-

deren ontmoet. Volvo verkoopt veiligheid, Alfa Italiaanse flair. Allebei auto’s. Maar een heel ander verhaal en dus een heel

ander publiek.” Mijn eerste advies aan makelaars is dan ook: zet op papier wat jij mogelijk maakt. Wat is jouw persoonlijke

verhaal? Waarom ben je in dit vak gestapt? Waarom doe je wat je doet? Als je dat helder hebt, kun je gaan nadenken hoe je dat gaat vertalen naar manieren waarop jij je wilt

positioneren in de huizenmarkt. Naar een manier van communiceren die dus als geen ander bij jou past.”

HUUR SPECIALISTEN IN

Ten slotte heeft Cor Hospes een advies dat voor veel ma-

kelaars een bijna ondenkbare hobbel is: “Huur specialisten

in die je helpen om jouw verhaal over de bühne te krijgen. Je huurt wel professionele fotografen, 3D-specialisten, stylisten. Allemaal specialismen die puur gericht zijn op het

pand. Allemaal specialisten waar andere makelaars ook

mee werken en die dus dezelfde technieken gebruiken: groothoeklens, kussentje hier, kaarsje daar. Waarom ben je niet één van de eersten die het over een andere boeg gooit?

“Ik zou iedereen aanraden om eens rustig te gaan zitten en na te denken wat jou nou anders maakt dan anderen. Wat weet of kan je als geen ander? Vergeet dan even de woningen. Dat is de denkfout die de meeste aanbieders van producten of diensten maken. Het gaat niet om wat je maakt, maar om wat je mogelijk maakt. Mensen worden aangetrokken door dat laatste, de laag onder je dienst of product. Bijvoorbeeld de makelaar die zich neerzet als de onbetwiste de winkels, de scholen, het parkeren. Een makelaar die met

emotie iets over een woning vertelt, of laat vertellen. Wie heeft er gewoond? Wat vonden zij zo fijn aan het huis? Waar-

om gaan ze verhuizen? Een woning gaat om zoveel meer dan puur de vierkante meters. Als je dat verkopers èn kopers kunt

meegeven, dan creëer je onderscheid. Dan willen mensen via jou verkopen. Want jij doet iets wat niemand doet.”

wijkspecialist? We weten dat de school voor huizenzoekers

met kinderen essentieel is bij de keuze. Waar blijft de makelaar die daar iets over zegt? Blogs kunnen hier enorm goed

werk in doen. Vertel iets leuks, verrassends. Ja, zo’n nieuwe

manier van jezelf positioneren kost tijd, energie en geld. Maar het is een investering in de toekomst. En weet: vrijwel niemand doet het nog op die nieuwe manier, dus een mooier moment om ermee te starten is er niet.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Henk de Kleine

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

wat te doen in tijden van onzekerheid? Het is momenteel geen sinecure om melkveehouder te zijn. Als alle regelgeving over je is uitgestort, wordt het stil. Het fosfaatreductieplan veroorzaakt pijn: dieren moeten worden geruimd. Veehouders hebben een rechtszaak aangespannen en die in beginsel gewonnen. Wat doe je als jouw situatie vergelijkbaar is met die van hen? Afwachten; kijken wat ervan komt; meedoen met de nieuwe rechtsgang, die naar verluidt door meer dan 500 veehouders wordt aangespannen? Of toch maar wachten op de uitspraak in het hoger beroep dat door de staatssecretaris is ingesteld?

at doe je in de tussentijd met de dieren die

In beton gegoten

veel op je bedrijf aanwezig zijn? Opruimen

houderijtak is verkocht. De koper van die bedrijfstak zit

– op basis van het fosfaatreductieplan – te

of houden? Houden brengt onoverzienbare financiële risico’s met zich mee. En de jaren 2015 en 2016 met een

gemiddeld negatieve reserveringscapaciteit zijn nog maar net achter de rug.

Daarnaast moet een veehouder ook nog de keuze

maken voor de toekomst van zijn bedrijf: uitbreiden, consolideren of met minder dieren verder gaan. Groeien betekent: fosfaatrechten kopen én in veel gevallen

investeren in grond. Niet elke veehouder beschikt over

die financiële ruimte, en de banken staan ook niet te trappelen om in moeilijke situaties de aankoop van fosfaatrechten te financieren. Duidelijkheid over derogatie

En dan is er nog die andere uitdaging: de derogatie.

Daarover wordt momenteel met ‘Brussel’ gesproken.

Een aantal bedrijven is gesplitst doordat de melkveeook al maandenlang met een grote mate van onzeker-

heid. Volgens de laatste berichten ‘zit er nu een oplossing voor dit soort gevallen aan te komen’. Tot op heden

dus nog geen echte duidelijkheid, want voorlopig houden de beleidsmakers vast aan een in beton gegoten principe. Dat houdt in dat na de overdracht van het

rundveebedrijf de fosfaatrechten worden toegekend

aan de oorspronkelijke eigenaar die verder is gegaan als bijvoorbeeld schapenhouder of akkerbouwer. Echter: de koper heeft belang bij die rechten. Hij krijgt door de ver-

keerde registratie te maken met boetebeschikkingen. Ook dat probleem is eenvoudig op te lossen door de Standaard Bedrijfsindeling melkvee bij de Kamer van Koophandel te schrappen. Ook hier is voortvarendheid gewenst!

In de wandelgangen worden allerlei proefballonnen

Momenteel krijgt de melkveehouder gelukkig een

afhankelijke derogatie. Als ik echter de berichten van

positief, net als de exportkansen. De melkprijzen zullen

opgelaten over bedrijfsspecifieke derogatie of gewasvandaag, half juli 2017, goed heb begrepen, zijn in alle

gebieden waar dieren worden gehouden de nitraatgehalten zo sterk gedaald dat overal aan de voorwaarden van nitraatgehalte wordt voldaan. Het hoeft dus helemaal niet zo moeilijk te zijn. Kom op met de duidelijk-

heid over de derogatie! We werken allemaal hard om de mestproductie in de hand te houden, en dat moet

goede prijs voor zijn melk. De vooruitzichten zijn ook

daardoor waarschijnlijk nog verder stijgen. Die extra financiën hebben de veehouders hard nodig om aan

hun verplichtingen te voldoen. Een buffer voor slechtere tijden is ook geen overbodige luxe; dat is in de afgelopen periode wel gebleken. Al met al is het een hele uitdaging om melkveehouder te zijn. ■

Lourens van der Lelij, lid Algemeen bestuur en sectie

beloond worden met zekerheid. Het is een schande dat

Agrarisch Vastgoed

veehouders aan het lijntje worden gehouden.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Kustpact Begin dit jaar ondertekenden ruim 60 partijen het Kustpact. Er is afgesproken zich gezamenlijk in te spannen om de kust te beschermen tegen ongewenste vastgoedontwikkelingen. In ‘rode’ zones mag absoluut niet meer worden gebouwd. Voor andere zones gelden beperkingen. Maar bouwplannen waarvoor al een vergunning was afgegeven, gaan wel gewoon door.

bestaande pijplijnprojecten vallen niet onder afspraken pact Was het pact snel beklonken of was het een intensief uitruilen van standpunten en discussies? “Het begon met bezorgdheid die een hoogtepunt bereikte nadat minister Schultz in 2015

aankondigde dat ze het bouwverbod wilde loslaten. De ‘bescherm-de-kust-campagne’ le-

verde vervolgens meer dan 100 duizend handtekeningen op. Ze trok het plan toen gelukkig snel weer in ten gunste van het Kustpact. Het was toen wel even zoeken wat wel en niet

in zo’n pact zou moeten komen? Hoe beschrijf je de bestaande waarden van de kust? En welke instrumenten heeft de overheid in handen? Dat overleg verliep veelal in een goede sfeer. Dat heeft ook meegewerkt aan het vertrouwen dat het pact gaat werken.”

Welke middelen staan u ter beschikking om bouwplannen tegen te houden, die tegen de afspraken indruisen?

“De instrumenten die er al waren, zijn er gewoon nog. Het Kustpact vervangt niet be-

staande weten regelgeving op het gebied van ruimtelijke ordening, natuur of waterveiligheid. Je kunt elkaar wel aanspreken op zaken die we in het Kustpact met elkaar hebben

afgesproken. Op het moment dat één ondertekenaar dat aan zijn laars lapt, spreken andere ondertekenaars hen daarop aan. Daarnaast wordt het pact ook gemonitord. Wat Susanne Kuijpers is plaatsvervangend directeur van de Natuur en Milieufederatie Zuid-Holland. Zij was nauw betrokken bij de totstandkoming van het Kustpact. Zij houdt zich bezig met diverse projecten op het gebied van natuur, landschap en ruimtelijke ordening.

betekent het pact in de praktijk en welke veranderingen treden op? Dat volgen we op de voet.”

Hoe groot is de reikwijdte van het pact? Zijn de daarin vastgelegde afspraken duidelijk

genoeg om te voorkomen dat er (opnieuw) discussies ontstaan over wat wel en niet is toegestaan?

“Vooral de reeds bestaande pijplijn-projecten leveren discussie op. Die vallen niet onder

de afspraken van het pact. Maar het pact zelf geeft duidelijk de grenzen aan. Het is aan provincies om aan de slag te gaan met de zonering, zodat het klip en klaar duidelijk is waar

onder voorwaarden mag worden gebouwd en waar niet. Dat neemt niet weg dat er een

enorme verbeterslag is gemaakt. Als we het pact helemaal zelf hadden kunnen schrijven, waren we natuurlijk stringenter geweest. Het is niet voor 100% onze visie op de kust. Interessant was wel dat we gaande de gesprekken constateerden dat de belangen tussen

economie en natuur en landschap niet altijd zo tegengesteld zijn als het lijkt. Uiteindelijk zijn ook de recreatieondernemers gebaat bij een mooie kust. Een verrommelde kust zal geen toeristen meer aantrekken.

Is de grotendeels geprivatiseerde kust van Zuid-Frankrijk een schrikbeeld?

“Absoluut. Zelfs strandhuisjes geven al een heel andere uitstraling. Strandbezoekers mijden dat soort plekken. Ze krijgen dan het gevoel dat ze in iemands voortuin liggen. De

aantrekkingskracht van het strand is juist dat het zo’n grote aaneengesloten publieke ruimte is. Het idee: dat is van mij maar ook een beetje van ons allemaal.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

AUG USTUS 2 0 1 7

De overeenkomst tussen overheden, natuurbeschermingsorganisaties en recreatieondernemers past in de bestuurlijke traditie van het ‘poldermodel’. De conclusie: de belangen van natuur en landschap en de economische vitaliteit van de kuststreek liggen in elkaars verlengde.

een evenwichtig pact met duidelijke contouren Hoe beoordeelt u het Kustpact? Biedt het een duidelijk kader?

“Het is een evenwichtig pact geworden met duidelijke contouren. De provincies beslis-

sen uiteindelijk over de concrete inrichting. Het Kustpact formuleert op een hoger niveau aspecten als de beleving van natuur en landschap, de recreatiemogelijkheden en de mogelijkheid om te ondernemen. Maar de details liggen echt wel bij de provincie. Dat past in de

lijn om de bevoegdheden op het gebied van ruimtelijke ordening te decentraliseren. Het is tenslotte ook de taak van de provincies om gebieden te beheren. De grote winst is dat de partijen elkaar ook op dat lagere niveau hebben weten te vinden.”

RECRON, HISWA (watersport) en KHN (horeca) weigerden vorig jaar de toen voorliggende versie van het pact te ondertekenen. Ook RECRON wilde de garantie dat vakantieparken,

campings en andere recreatieve terreinen kunnen blijven vernieuwen, herstructureren en uitbreiden. Is die wens gehonoreerd?

“Die wens had puur te maken met de economische aspecten van het ondernemerschap

aan de kust, vooral het gebied achter de duinen. Dat aspect kwam niet goed uit de verf. We hebben toen gezegd: als u dat niet belangrijk vindt, stuurt u ons eigenlijk naar huis. Dat is

niet in het belang van de hele kuststrook. Uiteindelijk heeft de minister die economische belangen wat duidelijker laten doorklinken. De vraag is nu heel anders dan tien jaar geleden. Het is ongelooflijk belangrijk dat bedrijven kunnen blijven investeren.”

Monique Van der Sanden is directeur van de vereniging van Recreatieondernemers RECRON.

Was het pact een verrassing of hadden alle partijen daarvóór ook al goede contacten?

“Het pact heeft veel waarde toegevoegd. Het is de verdienste van minister Schultz dat zij

breder keek dan haar primaire verantwoordelijkheid voor watermanagement en veilig-

heid. Het is te prijzen dat zij daarvoor de tijd heeft genomen en dat de Kamerleden haar ook hebben gevraagd om dat in een breder perspectief te zien. Ik kan niet anders zeggen

In het Kustpact-overleg vertegenwoordigde zij ook de belangen van de horecaondernemers en exploitanten van strandhuisjes.

dan dat zij oor en oog heeft gehad voor alle partijen die aan tafel hebben gezeten.” Is de grotendeels geprivatiseerde kust van Zuid-Frankrijk een schrikbeeld?

“Dat is een doemscenario dat omarmd wordt door de milieubeweging en bezorgde bur-

gers. Zij maken zich zorgen om de kust. Recreatieondernemers die in de kustomgeving actief zijn, weten hoe goed de kust in Nederland door middel van bijvoorbeeld natuurwet-

geving beschermd wordt. Geprivatiseerd en volgebouwd zal het nooit worden. Maar ook

onze recreatieondernemers voelen zich verbonden aan de omgeving die zij aanbieden. Een

aantasting daarvan is niet in hun belang. De standpunten liggen veel dichter bij elkaar dan wel eens wordt gedacht. ‘We agree to disagree’ over 10% dat vaak ook nog wordt uitver-

groot in allerlei stellingen. Maar er is 90% die je aan elkaar verbindt. Ook onze leden zijn zich degelijk bewust van de schoonheid van onze kust.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: RECRON, Natuur en Milieufederatie ZH

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Tweelwonen

markt voor huur/ verhuur kan beter â&#x20AC;&#x153;De gemiddelde verhuurbemiddelaar doet maar wat, als het op huur en verhuur aankomt.â&#x20AC;?

Stevige woorden van Peter van der Tweel. Wie is hij dat hij dit zeggen kan? Maak kennis met de Verhuurmakelaar van 2016, en de man die voortvarend bouwt aan een uniek imperium in huur en verhuur met Tweelwonen.

In de wereld van de technologie zien we met regelmaat

dezelfde paspoortscanners staan die ook op Schiphol ge-

groeien tot een enorme onderneming. Deze nieuwe-

gouden regel bij huur en verhuur is: als je in de beginfase

de razendsnelle opkomst van start-ups die ineens uit-

lingen hebben twee dingen met elkaar gemeen: ze doen iets geheel nieuws in een bestaande markt en ze leunen

bruikt worden. Met minder nemen we geen genoegen. Een steken laat vallen, eindigt het met gedoe.”

sterk op (internet)technologie. Zo onstuimig als met Uber

ZEKERHEID VOOR ALLES

zeker raakvlakken met dergelijke disruptieve nieuwkomers.

betreft ook het verwachtingsmanagement bij de verhuur-

of Spotify zal het met Tweelwonen niet gaan, maar er zijn

Neem alleen al de snelheid waarmee Tweelwonen groeit en

succes heeft. Eigenaar en grondlegger Peter van der Tweel oriënteerde zich op zijn kansen in de verhuurmarkt van

woonruimte. Om precies te zijn: de totale markt voor huur

en verhuur van woonruimte. “Dat was in 2013”, vertelt hij. “In de aan- en verkoopmarkt zag ik geen heil, in die vijver zitten er al te veel te vissen. Ik keek eens beter naar de ver-

huurmarkt en constateerde dat er een snel groeiende vraag

is naar woningen met een ‘afwijkende’ huurperiode. Hele volksstammen hebben tijdelijk een dak boven het hoofd nodig, variërend in tijd van een dag tot levenslang. Zeker

die kortere huurvormen, tot enkele maanden, zijn in een omgeving als Leiden zeer gevraagd. We zitten hier in een

regio waar expats met grote regelmaat in- en uitvliegen. Ze werken op projectbasis bij onder andere de vele inter-

nationale bedrijven in de regio. Zij hebben behoefte aan een dak boven het hoofd met een huurovereenkomst die

Zo’n actiepunt in de beginfase is wat Peter van der Tweel der. “Er is een enorm verschil tussen de verhuurder die een eigen woning verhuurt of de institutionele belegger. De eerste heeft veel meer emotie met het pand. En je moet

peilen wat een verhuurder aan service kan bieden. In mijn

optiek kijken verhuurmakelaars veel te veel naar het pand. Dat is maar de helft van het verhaal. Bij aan- en verkoop sluit je als makelaar een transactie en klaar is Kees. Bij ver-

huur blijf je erbij betrokken, van begin tot eind. Dan moet je, alleen al om je eigen leven niet te ingewikkeld te maken, op

elk detail letten. Verhuren stelt heel specifieke eisen aan je

dossiervorming, je contracten, de mensen die je aandraagt. De huidige markt voor huur en verhuur is te veel een markt

voor cowboys omdat niet-opgeleide makelaars te eenvou-

dig een abonnement op een huurportaal kunnen krijgen. Dan is het eigenlijk niet eens zo heel moeilijk om het beter te doen”, grijnst Peter van der Tweel.

gelijkgesteld is aan de arbeidsovereenkomst. Dat is één van

Peter van der Tweel: “Wij willen de verhuurmakelaar zijn die

doen nog veel meer.”

beide partijen behoedt voor ongelukken. Dat lukt alleen als

de gaten in de markt waar we ingesprongen zijn. Want we

ZELFS HOTELS BOEKEN

Wie de website van Tweelwonen bezoekt, die ziet daar een

je het voortraject compleet waterdicht gemaakt hebt. Om die reden hebben onlangs 15 medewerkers een maatwerk

button die waarschijnlijk geen enkele andere Nederlandse

opleiding gevolgd en het diploma Huur/Verhuur Woningen

legt uit: “Via onze website kun je hotelkamers waar ook

behaald”

makelaar heeft: de button Hotel Rooms. Peter van der Tweel ter wereld tegen de beste voorwaarden boeken. Ik boek zelf ook mijn eigen vakanties langs die weg. Zo kunnen

GROEISTRATEGIE

verhuur van een short stay verblijf en het boekbaar maken

want Tweelwonen groeit als kool. Er zijn naast de vestiging

we dus twee cruciale elementen aan elkaar koppelen: de

van die ruimte via internet. We hebben de achterliggende systemen helemaal op orde. Maar daarmee ben je er nog niet. Want nu komt het heikele punt van de status van een woning die te huur wordt aangeboden. Dat is het

punt waar het bij Airbnb voor de verhuurder regelmatig flink fout loopt. Wij willen de verhuurmakelaar zijn die beide partijen behoedt voor ongelukken. Dat lukt alleen

als je het voortraject compleet waterdicht gemaakt hebt. Om die reden hebben onlangs 15 medewerkers een maat-

werk opleiding gevolgd en het diploma Huur/Verhuur Woningen behaald. We eisen van ze dat ze op de hoogte zijn van de meest actuele ins and outs van de Huurwet. Die zegt bijvoorbeeld dat op woningen voor regelmatige short

stay-verhuur een logiesbestemming moet rusten. En dan is er die andere valkuil waar menig verhuurmakelaar met

open ogen inloopt: checken of je huurder wel degene is die

zegt dat hij is. Om die identiteit te checken hebben we hier

Die aanpak sluit duidelijk aan bij met name beleggers, in Leiden al filialen in Noordwijk, Den Haag, Utrecht en Rotterdam. Amsterdam en Delft staan op de rol, daarna de rest

van Nederland. “We moeten nu eerst consolideren, je moet

naast groei realiseren ook kwaliteit bewaken. Want dat is nu juist ons handelsmerk. Ik meen dat we het predicaat Ver-

huurmakelaar van het Jaar 2016 te danken hebben aan de breedte en de diepte van ons aanbod. We verhuren van één

dag tot levenslang. Op elk van die speelvelden weten we de juiste verhuurders te vinden en die te koppelen aan de

juiste huurders. Het is echt zoveel meer dan iemand tijdelijk de sleutel van een woning geven. Door die optiek mogen

we nu bijvoorbeeld voor verschillende beleggers in diverse steden de short stay-exploitatie van hun appartementen

verzorgen. Daarbij gaat het soms om zeer fraaie designappartementen voor een heel specifiek segment. Het gaat

daarbij ook om de bijbehorende hospitality. Ik zie dat de gemiddelde verhuurmakelaar niet zomaar kopiëren.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Tweelwonen

Wilt u makelaar of taxateur worden? Kies voor een opleiding van Beroepsopleiding Makelaars B.V.. Bij ons gaat u voor een moderne, actuele en praktijkgerichte opleiding waarin de makelaar-taxateur centraal staat. Word dé ondernemende makelaar-taxateur die weet wat belangrijk is voor zijn klanten.

E-learning

Bij ons studeren? Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor:

Actueel

• E-learning ondersteund met lesbijeenkomsten • Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt

Innovatief

• Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk • Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie

Toegankelijk

• Studeren waar en wanneer je dat wilt op computer, tablet of smartphone

Netwerken

• De mogelijkheid tot deelname aan netwerkbijeenkomsten met ervaren makelaars

> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

> Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorie-

De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen is de

opleiding Makelaar-Taxateur Woningen geïnnoveerd

vervolgopleiding van de Theorieopleiding Makelaar-Taxateur

naar een moderne opleidingsvorm.

Woningen. Ook deze opleiding is gemoderniseerd.

•

• De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docent.

•

bevat E-learning.

Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 2 jaar.

• Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 5 maanden.

De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

bestaat uit de modules:

• Woningmarkt en economie

• Woningfinanciering

• Bemiddelen Woningen

• Huur-Verhuur

• Taxeren European Valuation Standards

• Koop-Verkoop

• Taxatieleer

• Woning en leefomgeving

• Bouwkundig inspecteren

Start opleiding najaar 2017

(E-learning) • Taxeren Veldwerk Woningen Start opleiding najaar 2017

VBO-LEDEN ONTVANGEN 25% KORTING OP DE THEORIEOPLEIDING

> inschrijven

Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN Kadaster

waarom hypotheekloos kopen? Steeds meer kopers betalen hun woning cash. Afgelopen jaar ging het om 8,6 miljard euro, oftewel 16% van de woningmarktomzet. Tien jaar terug bleef de teller steken op nog geen 4 miljard. Wie zijn deze mensen en wat kopen zij? Vooral van belang: wat voor invloed gaat dat krijgen op de marktontwikkelingen?

moet ze tegenkomen: kopers met een goed

van alles in de grote steden. En niet alleen in Amsterdam.

onderzoek van het Kadaster geeft namelijk aan

pen tot één van de vijf meest opwindende steden in de

gevulde portemonnee. Een recent uitgebracht

dat zo goed als overal in Nederland het fenomeen hypo-

theekloos kopen toeneemt. De kuststrook van Zeeland is de topregio, waar 30 tot 40% van de woningen zonder

hypothecaire financiering wordt gekocht. Maar ook in de favoriete kustplaatsen als Zandvoort, Noordwijk en

Bergen (NH) betaalt een aanzienlijk deel van de kopers met eigen geld. Daarna volgen de studentensteden Delft, Groningen en Maastricht waar het aandeel nog

steeds schommelt rond de 30%. In Amsterdam,

Rotterdam werd door de Lonely Planet terecht uitgeroe-

wereld en Den Haag voert op dit moment een media-

campagne om toeristen vanuit het overvolle Amsterdam naar Den Haag te lokken. Vooral ondernemende particulieren reageren. Er is dan ook een forse toename van

particuliere verhuurders en Airbnb‘s voor toeristen in de grote steden. Ruim 60% van alle meervoudige eigena-

ren neemt geen hypothecaire financiering voor de aankoop.

Rotterdam en Den Haag ligt het aandeel ietsje lager,

Gevolgen woningmarkt

pen geen hypotheek af. In Utrecht ligt het aandeel nog

den gekocht, moet zijn sporen gaan achterlaten op de

daar sluit men namelijk bij circa één op de vier aankoietsje lager. Het kleinste aandeel hypotheekloze aankopen heeft het midden van Nederland. Verschillende motieven

Als ik zo naar deze opsomming kijk, dan zie ik verschillen

Dat er steeds meer woningen zonder hypotheek wor-

woningmarkt. Zeker nu het gaat om een groeiend aan-

tal aankopen. Vele onderzoekers zien het als risicofactor dat particuliere verhuurders uit de markt stappen als de markt in de toekomst kantelt. Dit scenario kan een prijsdaling tot gevolg hebben, net zoals het nu prijsver-

tussen de toeristische kustgebieden, de studentenste-

hogend werkt. Verder moeten hypothecair verstrek-

ressant zijn. Waarschijnlijk gaat het in Zeeland en de

hypotheekportefeuille nu steeds meer ouderen geen

den en steden die voor toeristen en jonge mensen intemooie Noord-Hollandse kustplaatsjes vooral om vakantiewoningen of gepensioneerden die naar deze plaat-

sen trekken. Heel veel ouderen kopen namelijk zonder

hypotheek. De aankopen in de studentensteden zouden studentenappartementen kunnen zijn. Uit het onder-

zoek blijkt namelijk dat veel appartementen met eigen geld worden gefinancierd.

kende instellingen rekening houden met een krimpende hypotheek meer nodig hebben voor hun volgende woning. Maar er ontstaat ook langzaam een ongelijk speelveld tussen kopers met veel vermogen en kopers

met weinig eigen middelen, zoals koopstarters. Die starters komt u in de toekomst waarschijnlijk minder vaak tegen. ■

Paul de Vries, Woningmarktexpert Kadaster

Toerisme en particulieren

Doordat jonge mensen de stad aantrekkelijk vinden in combinatie met het opkomende toerisme, gebeurt er

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR AUGUSTUS 2017

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Karl Bijsterveld, Harry Bruijniks, Patricia Dieben, Kees Dol, Louis Huijts REV RT, Henk de Kleine, Lourens van der Lelij, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL AM, BPD, CBS, Truus van Gog, Natuur en Milieufederatie Zuid-Holland, Tweelwonen, RECRON COVER Truus van Gog

VASTGOED ADVISEUR

drs. desirée uitzetter Drs. Desirée Uitzetter studeerde sociale geo-

grafie aan de Universiteit Utrecht en aan Middlesex University

Desirée Uitzetter, directeur Gebiedsontwikkeling BPD: “Zonder maatregelen op korte termijn zijn we over enkele jaren uitverkocht”

Londen.

Dreigend tekort kleinschalige bedrijfsruimten in middelgrote steden

Ze was achtereenvolgens senior consultant

KPMG/Metrum en projectdirecteur

bij

Wonen in de stad? Desnoods op 30 vierkante meter! Kom op makelaar, waar is je verhaal? Tweeluik RECRON en Natuur en Milieufederatie over het Kustpact jaargang 31, nummer 4 | augustus 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

BNG

Gebiedsontwikkeling. Daarna werd ze partner van Stec Groep. Op 1 november 2015 trad Desirée Uitzetter bij BPD in dienst als

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

directeur Gebiedsontwikkeling.

BPD (Bouwfonds Property Development) is actief in Nederland, maar ook in Frankrijk en Duitsland. Het is een gebiedsontwik-

kelaar die zichzelf ziet als een onderneming met een maatschappelijke taak en idealen die niet alleen van bedrijfseconomische aard zijn.

ISSN: 1384-7635

FSC® C017135

tweets over de markt @VBODirectie: Waarderingskamer: “WOZ-waarde woningen stijgt volgend jaar met 5 tot 7%”

@Eigenhuis: Maak energieplan bij #nieuwbouw zonder #gas verplicht

@Statistiek CBS: #Fosfaatproductie 2016 gedaald ondanks groei veestapel

@PJBoelhouwer: Ondanks forse stijging in mei is de prijsindex voor bestaande koopwoningen nog altijd 7,6% lager dan in 2008. Verdere stijging verwacht. @Aedes.nl: Senaat twijfelt over nieuw stelsel #bouwtoezicht; minister past wet waarschijnlijk aan. #wetkwaliteitsborging @RaboEconomie: De rente kan nog jarenlang laag blijven. Lage loongroei bezorgt de ECB hoofdbrekens.

@INGnl_Economie: Bouw verantwoordelijk voor 35% van het #afval. Circulair bouwen leidt tot afvalreductie aldus #ING rapport @PatriciaDieben: Voor #RTL4 #Das goed geregeld opnames #VBO Makelaar op hoofdkantoor en bij object VBOmakelaar MAARTENMakelaardij

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

AUG USTUS 2 0 1 7

Venum wordt Kolibri Snel. Leuk. Effectief.

Op 25 januari 2017 is de opvolger van Venum

Daardoor zal Kolibri bijvoorbeeld werken met alle

gepresenteerd. Die heet Kolibri en wordt momenteel

browsers en op alle apparaten (desktops, laptops,

uitgerold onder bestaande Venum gebruikers en

tablets en smartphones).

geleverd aan nieuwe gebruikers. Meer weten? Waarom Kolibri De technologische ontwikkelingen gaan razendsnel. Met Kolibri gebruiken we de allernieuwste technologie.