VASTGOED ADVISEUR
Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens” Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen Gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders? Woningmarkt voor studenten nog niet in balans Tweeluik met Nico Rietdijk (NVB) en Taco van der Hoek (EIB) over problemen nieuwbouw
jaargang 30, nummer 4 | augustus 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
Ga voor zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.
6
12
Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens”
16
Woningmarkt voor studenten nog niet in balans
24
in dit nummer
Gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders?
Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen
no nonsense
Wie beschermt de koper?
5
actueel
Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens”
6
Woningmarkt voor studenten nog niet in balans
12
Gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders?
16
Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen
24
Tweeluik – Nico Rietdijk (NVB) en Taco van der Hoek (EIB) over problemen nieuwbouw
26
columns
Rabobank Nederland – Hoe Harry Houdini kan ontsnappen uit het ouderlijk huis
10
Onderzoeksinstituut OTB – De rapen zijn gaar zodra je over de LTV begint
11
Agrarisch Vastgoed – Brexit en de agrarische sector
22
Bedrijfsmatig Vastgoed – Winkelleegstand in buurtcentra en krimpgebieden
23
achtergrond
Uit de media
Uit de rechtspraak – Grensoverschrijdend kopen
14
Marktonderzoek
21
Makelaar van de Maand – De Raad Makelaars
28
Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt
30
4
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Nederlandse bouwproductie groeit harder dan in rest EU De productie van de Nederlandse bouwsector groeit sinds het derde kwartaal van 2014 harder dan gemiddeld in de Europese Unie. De Nederlandse bouw heeft inmiddels ruim afstand genomen van het productiedieptepunt van begin 2013. Dat meldt CBS, mede op basis van Eurostatcijfers.
In het eerste kwartaal van 2016 kwam de bouwproductie in Nederland 17% boven dit dieptepunt uit. Dat is aanmerkelijk meer dan de gemiddelde bouwproductie in
jaren doorzet. Het WEW blijft verder werken aan de
sen begin 2013 en midden 2014 bleef de groei van de Nederlandse bouwproductie
doelgroepen in de woningmarkt, zoals zzp’ers en starters.
in Nederland nog 12% onder het niveau van begin 2008, toen de crisis in de Euro-
15%
P HYVF AC PO HM TH E EK A EN BANK OF SC OTLA ND SNS BANK
4%
lag begin 2016 nog 21% onder het niveau van voor de crisis.
4% 5%
Bouwproductie EU (seizoen- en werkdaggecorrigeerd)
* NHG Hypotheekverstrekker vanaf 2015
120 110
NK BA ING
7%
13%
RO
ABN AM RA
BO
A ENT NK ARGARBA SPA
7%
2010 = 100
130
ELD E G ERS ERIG KK OV RSTRE VE
pese bouw als geheel zich voor het eerst liet voelen. De bouwproductie in de EU
16% N
op het niveau van vóór de crisis zijn we nog niet. Begin 2016 lag de bouwproductie
Verdeling nieuwe garanties per geldverstrekker 1e halfjaar 2016
GO
Nederland heeft weliswaar het dieptepunt van de bouwcrisis achter de rug, maar
AE
nog achter bij het Europese gemiddelde.
mogelijkheid een NHG aan te bieden aan specifieke
HY PO TH EK EN * DMF HY MANAGPOTHEEK EMENT*
de EU. Die steeg in deze periode 7% uit boven het laagste punt van begin 2013. Tus-
8%
BA
NK
12%
9%
Ontwikkelingen garanties
100
2e kwartaal
90
Aantal afgerond op 100-tallen
80
2006
2007
2008
2009
2010
2011
EU28
2012
2013
2014
2015
2016
Nederland
Bron: Eurostat
2016
2015
1e halfjaar 2016
2015
NHG Totaal
28.300 30.700 56.400 62.800
NHG aankoop woning
24.500 26.000 48.100
53.100
NHG woningverbetering
3.400
4.100
7.400
8.400
400
600
900
1.300
NHG overige
WEW-cijfers tweede kwartaal 2016 In het tweede kwartaal van 2016 hebben in totaal 28.300 huishoudens de aankoop of verbetering van hun woning gefinancierd met de Nationale Hypotheek
Garantie (NHG). In dezelfde periode deden 926 huishoudens een beroep op de NHG in verband met de verkoop van hun woning met verlies. Samen leidt dat
tot een stijging van het fondsvermogen van het Waarborgfonds Eigen Woningen
(WEW) naar 915 miljoen euro. Op basis van de liquiditeitsprognose voor 2016-2021 en bij stabiel overheidsbeleid, verwacht het WEW dat deze groei de komende
Aantal verkochte woningen juni 2016 Juni 2016 – 17.862
Stijging 17.9% t.o.v. juni 2015 – 15.147 Stijging 11.2% t.o.v. mei 2016 – 16.066.
Woningtypen
Stijging vrijstaande woningen t.o.v. juni 2015 –20.5% Stijging 2-onder-1-kap woningen t.o.v. juni 2015 – 15.2%
Ontvangen verliesdeclaraties per kwartaal (2011-2016)
Stijging hoekwoningen t.o.v. mei 2016 – 19.9%
1.600
Stijging appartementen t.o.v. mei 2016 – 3.8%.
1.400 1.200
Aantal geregistreerde hypotheken
1.000 800
Juni 2016 – 25.805
600
Stijging 18.4% t.o.v. juni 2015 – 21.793
400
Stijging 13.7% t.o.v. mei 2016 – 22.706.
200 0 Q1
Q2 Q3 2011
Q4
Q1
Q2 Q3 2012
Ontvangen verliesdeclaraties
Q4
Q1
Q2 Q3 2013
Q4
Q1
Q2 Q3 2014
Q4
Q1
Q2 Q3 2015
Benadering meerjarig patroon
Q4
Q1 Q2 2016
Aantal executieveilingen Juni 2016 – 179
Stijging 1.1% t.o.v. juni 2015 – 177. Bron: Kadaster
4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
au g ustus 2 0 1 6
NO NONSENSE
wie beschermt de koper? De woningmarkt draait in de Randstad weer op volle toeren. Ook daarbuiten trekt de markt inmiddels aan. In het eerste half jaar werden ruim 23% meer transacties genoteerd dan vorig jaar. Over juni noteerden we de grootste prijsstijging in negen jaar. Dat is goed voor onder water staande woningen en lijkt ook goed voor iedereen die zakelijk bij de woningmarkt is betrokken. Maar de koper is niet gebaat bij snel stijgende prijzen. En als het niet goed gaat met de koper, gaat het uiteindelijk ook niet goed met de woningmarkt.
I
n steeds meer steden barst de gekte los. Het consu-
AMvB in strijd met Europese wetgeving
prijzen, lagere leencapaciteit en een stijgende
Directive en de AMvB, proef ik ambivalentie. MCD uit-
mentenvertrouwen is groot. Kopers willen hogere
hypotheekrente voor zijn. Daarnaast is er in de steden
ook gewoon te weinig aanbod, zowel in bestaande als nieuwbouw. De koopvoorraad krimpt snel, zeker in de
Randstad. Ook makelaars ondervinden hier hinder van. Er wordt boven de vraagprijs geboden en ook daad-
werkelijk boven de vraagprijs verkocht; in Amsterdam bij de helft van de transacties. Voorinschrijvingen en loting bij nieuwbouw lijken weer gewoon. Ook de
waarschuwing uit de crisistijd om eerst te verkopen en dan pas te kopen, wordt in de wind geslagen. Koper kwetsbaar
Het consumentenvertrouwen is groot en dat maakt de koper kwetsbaar. Zeker nu de huursector weinig soe-
laas biedt. Met name starters, alleenstaanden en een-
verdieners met een gezin worden door de VEH en AFM gewaarschuwd. Eerder dit jaar riep ik onze makelaars reeds op hun verantwoordelijkheid richting de over-
enthousiaste koper serieus te nemen. Het gevaar van
een te hoge hypotheek ligt op de loer. Bij een maximale lening op basis van de huidige rente kunnen de maan-
delijkse woonlasten snel oplopen als de rente stijgt. De AFM waarschuwt bovendien dat er voldoende reserves
moeten zijn om tegenvallers op te kunnen vangen. Dat laatste verbaast me toch enigszins. De AFM lijkt volledig voorbij te gaan aan het strenge leenbeleid dat tij-
Ook bij de implementatiewet van de Mortgage Credit gangspunt is de bescherming van de consument. De
consument wordt beschermd door de vermelding van
het jaarlijkse kostenpercentage van de hypotheek, het verdwijnen van de hypotheekofferte onder voorwaarden, inperkende maatregelen voor de bank bij vervroegde aflossing en 14 dagen bedenktijd over de
hypotheek. Prima maatregelen conform MCD. Ook VBO Makelaar wil de koper beschermen. Niet voor niets
hebben we de drie-dagen-bedenktijd gecreëerd. Maar wij bestrijden dat de modelmatige taxatie een onder-
bouwde – in de woning zelf opgenomen taxatie – kan vervangen bij hypotheekverstrekking tot 90% van de
vastgestelde woningwaarde. Dat is geen bescherming van de consument, maar snel gewin in strijd met de TEGoVA-, RiCS- en IVSC-standaarden en diverse
Europese richtlijnen en wetten die juist zijn gemaakt om de consument én banken te beschermen. Uit
onderzoek van de Ierse Centrale bank bleek modelma-
tig waarderen een belangrijke oorzaak van de Ierse huizenbubbel. Modelmatige waardes prima, maar louter
als onderbouwing van de getaxeerde waarde. Alleen zo is de koper – en de bank – beschermd tegen het gevaar dat de hypotheek niet aansluit bij de werkelijke
waarde. Dat was toch ook het doel van het verscherpte leenbeleid? ■
dens de crisis is ingezet. Via de LTI, Nibudnormen en
verlaging van de LTV lijkt de koper me nu toch gezekerd
tegen te hoge woonlasten. Of neemt de AFM toch weer
Ed Hamming,
een voorschotje op verlaging van de LTV onder de
voorzitter VBO Makelaar
100%?
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
drs. gerjoke wilmink Studie:
Radboud Universiteit Nijmegen (doctoraal 1985) Tias 2008 – 2009 Loopbaan:
Freelance journalist vanaf 1985
Redacteur/adjunct-hoofdredacteur Staatscourant Uitgever SDU 1987 – 1997
Directeur communicatiebureau Nestas 1997 – 2000 Directeur/bestuurder Nibud sinds 2000 (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)
ACTUEEL | Loan-to-Income
nibud-directeur gerjoke wilmink:
“ onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens”
Te streng of juist te soepel? Iedereen heeft wel een mening over de normen die het Nibud stelt aan de bedragen die de consument kan lenen voor de aankoop van een woning. Dat is juist goed, vindt Gerjoke Wilmink, directeur/bestuurder van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting. “Wij geven een onafhankelijk advies, maar het is geen maatwerk. Een hypotheekverstrekker heeft de mogelijkheid om af te wijken van de normen. Echter: dat besluit moet dan wel met goede argumenten worden onderbouwd. Onze systematiek is robuust, maar niet te ingewikkeld. En inderdaad, we houden geen rekening met persoonlijke omstandigheden.”
G
erjoke Wilmink refereert aan de kritiek die zowel
zin met een bijstandsuitkering heeft die ruimte natuurlijk
Vorig jaar nog betitelde prof. dr. Peter Boelhou-
wettelijke en sociale regelingen. Het gezin met een mid-
van consumentenzijde als van deskundigen komt.
wer het Nibud als ‘paternalistisch en betuttelend’. In de
Vastgoed Adviseur zei hij: ‘Het Nibud houdt helemaal geen rekening met de dynamiek van het leven, het houdt alleen rekening met negatieve scenario’s. Mensen met een hoger inkomen moeten zelf kunnen beslissen hoe ze hun geld
ook niet, maar zo’n gezin kan een beroep doen op allerlei deninkomen heeft die mogelijkheid niet. Alle vangnetten zijn inmiddels verdwenen.”
“De LTV hoeft niet onder de 100% te dalen. De risico’s zijn voldoende afgedekt door de maatregelen die
uitgeven: aan wonen of aan andere uitgaven’.
Gerjoke Wilmink hoort het glimlachend aan: “Daar zit dus
ook het misverstand. Wie een hoog inkomen heeft, kan
genomen zijn: de verplichte aflossing, de Nationale Hypotheekgarantie en onze normen voor de Loan-to-
zich natuurlijk inderdaad meer permitteren. Onze zorg
Income (LTI). Over die LTI is in ons land elk jaar veel te
komens. Uit onze berekeningen blijkt dat bijvoorbeeld een
doen, maar in de landen om ons heen zie je dat ze het
gaat juist uit naar de mensen met de lage en middeningezin met twee kinderen en een totaal bruto-inkomen van
systeem ook invoeren; juist omdat het goed werkt!”
30.000 à 40.000 euro zich in feite geen hypotheek van twee ton kan veroorloven. Wonen is in grote delen van Nederland heel duur, en een huis van twee ton betekent voor
Risico’s
die te maken hebben met maatschappelijke participatie.
met een goede opleiding in een veelgevraagd beroep zal
zo’n gezin dat er weinig ruimte overblijft voor uitgaven
Kinderen laten sporten of een muziekinstrument laten bespelen? Op vakantie gaan? Eigenlijk kan het niet. Een ge-
Maar hoe zit het dan met het toekomstperspectief? Iemand
over vijf jaar waarschijnlijk een aanzienlijk hoger inkomen
hebben. “Inderdaad”, zegt Wilmink. “En dan kun je dus over
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
Ze bestrijdt de kritiek van o.a. Bouwend Nederland dat de consument geen woning wil c.q. kan kopen door de adviezen van het Nibud. “Kijk maar wat er nu gebeurt: de
koopkracht trekt weer aan en er worden weer volop woningen gekocht.
De problemen zitten vooral bij de starters én bij de middeninkomens. Daar gaat de commotie ook altijd over. Maar als
we de mogelijkheden voor hen gaan verruimen, zal dat in een flink aantal gevallen ongetwijfeld tot grote financiële problemen leiden. Dat moeten we niet willen.” “Wonen is te duur”
Ze erkent dat veel mensen tussen de wal en het schip terecht komen: “Voor lage en middeninkomens is wonen gewoon te duur in Nederland. Maar er speelt nog iets anders: je hoort vaak dat iemand geen hypotheek krijgt
met maandlasten van 700 euro terwijl die persoon nu 800
euro huur betaalt. Dan wordt er helemaal geen rekening vijf jaar wellicht het huis van je dromen kopen; tenminste als alles meevalt en je leven loopt zoals je verwacht. Maar
dat is helaas niet altijd het geval. Waarom zou je aan het
begin van je wooncarrière al risico’s nemen die je niet kunt overzien? Nog afgezien van al die gevallen waarin mensen
een dure hobby hebben waar ze absoluut geen afstand van
willen doen. Wij zien het als onze taak om mensen te laten zien waar de risico’s liggen.”
“Verplicht aflossen is prima, maar of het nu helemaal naar nul moet? Als je huurt, moet je toch ook blijven betalen? Het gaat wel erg ver om eigenaren te verplichten om het hele bedrag af te lossen. Een gezin met studerende
gehouden met de extra woonlasten die gepaard gaan met
het bezit van een woning: hogere gemeentelijke lasten en hogere premies voor verzekeringen bijvoorbeeld. En dat je
bij een eigen huis moet reserveren voor onderhoud, daar wordt al helemaal geen rekening mee gehouden. Dat zijn allemaal kosten die je niet hebt bij een huurwoning.
Hét grote probleem is dat er veel te weinig woningen zijn voor de lage en middeninkomens; zowel huur als koop.
Meer betaalbare woningen bouwen kan een oplossing zijn.
Als er meer woningen komen, raakt de woningmarkt ook
minder overspannen, zodat een eigen woning voor meer mensen bereikbaar wordt.” Een- en tweeverdieners
“We gaan ervan uit dat een- en tweeverdieners uitein-
kinderen heeft weinig belang bij een snelle aflossing van
delijk gelijk zullen worden behandeld. Daarmee volgen
de hypotheek. Dan zijn liquide middelen belangrijker”
(de algemene heffingskorting). Die zal in 2023 volledig
we de geleidelijke beperking van de ‘aanrechtsubsidie’
zijn afgeschaft (we zijn nu op de helft) en wij adviseren
daarom het tweede inkomen stapsgewijs meer mee te tel-
nibud
len. Dat is ook wel reëel, want met twee inkomens heb je
Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting is gevestigd in Utrecht. Er
bij huishoudens met twee inkomens het tweede (laagste)
normaliter een grotere buffer en kun je tegenvallers beter
werken 30 mensen, die op tal van terreinen onderzoek doen en adviezen geven over de wijze waarop geld wordt besteed. Het Nibud berekent al
meer dan 15 jaar de financieringslasten voor de hypotheekverstrekking. Sinds 2013 worden de normen door de Rijksoverheid gebruikt om verantwoorde hypotheekverstrekking voor te schrijven.
De tabellen van het Nibud voor het financieringslastpercentage geven aan
opvangen. Daarom hebben we voor 2016 geadviseerd om inkomen niet voor een derde maar voor de helft mee te nemen bij de bepaling van het financieringslastpercentage. Dat mag worden toegepast op het totaalbedrag van beide
inkomens. Als er niets verandert aan het overheidsbeleid, zal er in 2023 geen verschil meer zijn in de behandeling van een- en tweeverdieners.
wat de consument maximaal zou kunnen lenen. Geadviseerd wordt wel
Omdat bij elk inkomen een eigen percentage wordt be-
voor andere noodzakelijke en gewenste uitgaven. Immers: bij een
kunt lenen. Bij een inkomen van 60.000 euro hoort een
om goed te kijken of er bij dit maximum nog voldoende ruimte overblijft maximale hypotheek moet sterk worden bezuinigd op uitgaven die niet samenhangen met het wonen.
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
rekend, is het niet zo eenvoudig uit te rekenen hoeveel je ander percentage dan bij twee inkomens die samen ook aan die 60.000 euro komen.”
au g ustus 2 0 1 6
LTV onder 100 procent?
Als het aan het Nibud ligt, hoeft de Loan-to-Value (LTV) niet onder de 100% te dalen. Gerjoke Wilmink: “De risico’s
zijn voldoende afgedekt door de maatregelen die genomen
zijn: de verplichte aflossing, de Nationale Hypotheekgarantie en onze normen voor de Loan-to-Income (LTI). Over die
LTI is in ons land elk jaar veel te doen, maar in de landen
om ons heen zie je dat ze het systeem ook invoeren; juist omdat het goed werkt!
Dat er toch nog wordt gepleit voor verlaging van de LTV
heeft te maken met het beleid van de Europese Centrale Bank, die pleit voor verdere verlaging. Daarbij wordt geen rekening gehouden met het systeem van verplicht aflossen. Je ziet nu al dat de restschuldrisico’s kleiner worden.
Dat heeft ook te maken met een gewijzigde kijk op ‘wonen’.
Huizen worden – gelukkig – niet meer alleen gezien als beleggingsobjecten, zoals dat jarenlang gebruikelijk was. Een
huis is vooral bedoeld om fijn te wonen, en dat zien steeds meer mensen in.”
belang van de klant en – eventueel met een rekensom-
sen is prima, maar of het nu helemaal naar nul moet? Als
aankoop van een te dure woning. Dat kan wel eens lastig
Ze wil daar nog graag iets aan toevoegen: “Verplicht aflosje huurt, moet je toch ook blijven betalen? Het gaat wel erg
ver om eigenaren te verplichten om het hele bedrag af te lossen. Een gezin met studerende kinderen heeft weinig belang bij een snelle aflossing van de hypotheek. Dan zijn liquide middelen belangrijker.” Consumptief krediet
Moeten we de oplossing dan zoeken in een consumptief krediet als de bank niet de zo gewenste lening wil verstrek-
metje – laten zien hoe het huishoudboekje er uitziet na zijn; zeker in een markt die oververhit is. Dat zien we nu al
in Amsterdam en Utrecht, maar andere populaire steden
volgen snel. Er wordt in die gevallen ook steeds vaker geen voorbehoud van financiering gemaakt. Op die manier
ben je al bezig met het creëren van problemen voor de toekomst.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog
“Als je het geld nodig hebt voor een verantwoorde
ken? Wilmink staat genuanceerd tegenover consumptief
aankoop en je kunt het bedrag binnen een overzienbare
aankoop en je kunt het bedrag binnen een overzienbare
tijd aflossen, is er niet veel op tegen. Iets anders
krediet: “Als je het geld nodig hebt voor een verantwoorde
tijd aflossen, is er niet veel op tegen. Iets anders wordt het
als je met het krediet de hypotheek aanvult. Dat is natuurlijk heel onverstandig.
wordt het als je met het krediet de hypotheek aanvult. Dat is natuurlijk heel onverstandig”
Ik vind sparen nog steeds een prima manier om vermo-
gen op te bouwen (ondanks de lage rente). Bouwsparen
zou ook in ons land gestimuleerd moeten worden. Je zou bijvoorbeeld kunnen denken aan een automatische spaarrekening bij het afsluiten van een studentenrekening. Dan
bouw je een aardig bedrag op, zodat je te zijner tijd extra geld hebt om het huis te kopen dat je wilt (maar met al-
leen een hypotheek niet kunt financieren). Eigen geld helpt altijd!”
Taak van de makelaar
“Makelaars hebben een belangrijke (maar vaak ondankbare) taak: ze moeten het lef hebben om ‘nee’ te verkopen
als ze zien dat de aankoop financieel onverantwoord is. Dat zorgt natuurlijk vaak voor een dilemma: de makelaar wil graag dat het huis wordt verkocht maar heeft tege-
lijkertijd een zorgplicht. Hij/zij moet denken vanuit het
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
COLUMN
Rabobank Nederland
hoe harry houdini kan ontsnappen uit het ouderlijk huis De huizenprijzen stijgen. Maar niet in heel Nederland. Nog steeds zijn er gemeenten waar de prijzen de laatste kwartalen niet zijn gestegen. Maar de prijstrend lijkt door te zetten en ik verwacht voor dit en volgend jaar dat de woningprijzen meer toenemen dan de inkomens. Kunnen starters dan straks nog wel een koopwoning betalen?
E
erst terug naar het begin van deze eeuw, om
daarentegen zette vooral in op maatregelen die de
prijzen toen snel. Veelvuldig verschenen in de
woonsituatie bevorderden.
precies te zijn naar 2002. Net als nu stegen de
media noodkreten dat koopstarters en eenverdieners
doorstroming en ontsnapping naar een gewenste
geen woning konden kopen en ook niet in de huur-
Terug naar het heden. De geschiedenis lijkt zich
gevangen in hun ouderlijk huis en koopstarters in
dat er ‘niet genoeg woningen voor starters zijn door
sector terecht konden. Potentiële starters zaten
sociale huurwoningen. In de NRC van 19 oktober 2002
lees ik bijvoorbeeld dat steeds minder huishoudens in staat zijn om een gemiddeld huis te kopen.
Toentertijd bleven ook de zoons (begin twintig) van
onze Rotterdamse vrienden – noodgedwongen – bij
pa en ma wonen. Geen pretje voor alle vier de gezinsleden. De jongens wilden ‘ontsnappen’ uit hun toenmalige woonsituatie.
een oververhitte woningmarkt’ en de Telegraaf
schrijft: ‘Starters zijn de dupe’. In de andere media
zien we vergelijkbare berichten. Ook nu weer zijn er ‘goedkope’ niet-stedelijke en ‘dure’ stedelijke gebieden. En ook nu weer zijn het de starters die moeite
hebben om uit hun benarde woningmarktpositie te ontsnappen.
Hervormingen
Wonen 4.0
In diezelfde NRC van 2002 staat dat ‘zelfs in de ‘goedkope’ provincies Groningen en Friesland nog maar de helft van de huishoudens een eengezinswoning kan
kopen, tegen 70% in 1997’. Van een vergelijkbare ontwikkeling is sprake in de ‘dure’ provincies Utrecht,
Noord-Holland en Zuid-Holland, maar daar liggen de slaagkansen voor huishoudens nog lager. Deze problematische woningmarktsituatie was begin deze eeuw het startsein voor makelaarsorganisaties,
woningeigenaren, huurders en verhuurders om na te denken over woningmarkthervormingen. Het was
een ingewikkelde puzzel, maar tien jaar later presenteerden zij het hervormingsplan Wonen 4.0, waarin voorstellen staan om de woningmarkt zodanig te
hervormen dat vooral de doorstroming op gang komt. Helaas heeft de politiek deze Houdini-ontsnapping
niet omarmd. Nederland kwam terecht in een economische crisis en het kabinet nam vooral maatregelen die de financiële risico’s beperkten. Wonen 4.0
10 |
helaas te herhalen. RTL-nieuws meldt op 5 juli 2016
Toch is de situatie anders dan in 2002. Toen was nog
niet nagedacht over een Houdini-truc op de woningmarkt in de vorm van Wonen 4.0. Nu wel. Alleen de
truc is nog niet uitgevoerd omdat deze in de crisisperiode eventjes door de politiek is geparkeerd. Maar
nu, met de verkiezingen in zicht en de problematiek
van de vastzittende huishoudens op ons netvlies, lijkt het moment aangebroken serieus werk te maken om deze hervormingen door te voeren die tot doel hebben de werking van de woningmarkt te verbeteren. Inmiddels hebben de zoons van mijn vrienden hun
eigen Houdini-act uitgevoerd. Ze zijn ontsnapt uit het ouderlijk huis richting niet-stedelijke gebieden. De één verhuisde naar Blijham in de provincie
Groningen en de andere naar Winterswijk. Daar was voldoende aanbod tegen een betaalbare prijs. ■
| VAS T GOED AD VISEU R
Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland
au g ustus 2 0 1 6
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
de rapen zijn gaar zodra je over de ltv begint Ik kan me nog levendig de tijd herinneren dat de politiek zeer nerveus werd van het H-woord. De rapen waren gaar zodra je erover begon. Uiteindelijk is er dan na veel discussie en onderzoeksrapporten een hervorming gekomen, waarbij er in de eindsituatie nog steeds een vrij royale renteaftrek zal bestaan. In de huidige situatie zijn de rapen gaar zodra iemand suggereert dat de LTV tot maximaal 90% moet worden beperkt.
A
ls ik het zo overzie lijkt de voltallige Tweede
het thans aantrekkelijk om te beargumenteren dat de
diverse woningmarktprofessionals. Wat me
wanneer komt de omslag? Tijdens de boom op de vast-
Kamer tegen, ondersteund door de visie van
opviel is dat wel de vraag wordt gesteld waarom deze voorstellen worden gelanceerd, maar dat er weinig
wordt gezocht naar de motivaties van de diverse organisaties die ze inbrengen. Het zijn toch geen amateurs
prijzen stijgen en dat dit risico dus nihil zou zijn. Maar
goedmarkten voor 2008, was er niemand die op de rem wilde trappen omdat ze anders een party spoiler zouden zijn.
op het gebied van financiële stelsels! De president van
Particuliere huur
Herman Wijffels die is gepokt en gemazeld in de poli-
mensen weinig alternatieven zijn dan particuliere huur,
de Nederlandse Bank, de Sociaal Economische Raad,
tiek en ex-directeur van de Rabobank. Ik ga niet exact
herhalen wat ze hebben gezegd, want dan heb ik vier columns nodig, maar het komt erop neer dat ze een
stabieler bankwezen nastreven en aangeven dat deze maatregelen niet abrupt moeten worden ingevoerd.
Een paar overwegingen die direct betrekking hebben op de woningmarkt zijn ook nu relevant. Een LTV van
90% leidt ertoe dat mensen er tijdens prijsstijgingen
‘niet tegenaan kunnen sparen’, wordt wel gezegd. Dat
zou mooi zijn, want op zo’n moment zal de prijsstijging niet zo ver doorschieten. En bovendien vergeten we de
kans op onder water staan van mensen die in de dynamische levensfase veel verhuizen. Hoewel er nu een verplichte aflossing is, betekent dit dat men bij een
Maar….. Ik begrijp heel goed dat er voor veel jonge
dat dit erg duur is en dat er dan weinig gespaard kan worden. Eigenlijk betekent dit dat we jongeren geen
andere mogelijkheid geven dan de koopsector, waar ze
op die leeftijd misschien niet eens aan willen beginnen omdat ze flexibel willen zijn? Moet er dan niet wat verder worden gesleuteld aan het huidige stelsel met de onbalans tussen koop en particuliere huur? Als dat
wordt bereikt, dan kan er ook worden gekeken naar een beperking van de LTV. Dus op de korte termijn geen al te drastische maatregelen meer, maar wel nog eens
goed nadenken over wat we op de langere termijn willen. Dat is ook hoe de DNB, de SER en de Commissie
Wijffels ernaar kijken. Geleidelijk en met overgangsregelingen. ■
annuïteit na 6 jaar de 90% LTV heeft bereikt.
Kees Dol,
Daarnaast zijn er al aanwijzingen dat starters via de
Onderzoeksinstituut
omweg van een aanvullende persoonlijke lening toch
OTB, TU Delft
aan een LTV van meer dan 100% komen. Natuurlijk is
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
ACTUEEL | Studentenwoningen
woningmarkt voor studenten nog niet in balans De oververhitte woningmarkt voor studenten is behoorlijk afgekoeld. Er zijn veel studentenwoningen bijgebouwd, en door het sociaal leenstelsel daalt de komende jaren het aantal uitwonende studenten. Toch is er nog sprake van grote regionale verschillen. Ook groeit het aantal buitenlandse studenten dat een kamer zoekt. Bovendien sluit de woonvoorraad niet volledig aan op de vraag. Een gesprek over de ontwikkelingen met Frans van der Zon, manager bij studentenhuisvester DUWO.
H
et nieuwe studiejaar staat voor de deur en dus
zoeken eerstejaars weer massaal een kamer. Door het tekort aan huisvesting betekende dat in het
al in Amsterdam realiseerden we vorig jaar zo’n 900 nieuwe studentenwoningen.”
verleden vaak lang zoeken, en ondertussen pendelen tus-
Transformatie
van een kamer is gemakkelijker dan vijf jaar geleden. Er zijn
zoektocht voor studenten naar een kamer de laatste jaren
sen ouderlijk huis en onderwijsinstelling. “Maar het vinden veel nieuwe studentenwoningen gebouwd”, vertelt Frans van der Zon. Hij is manager Strategie en beleid bij studen-
tenhuisvester DUWO. Van der Zon wijst op een bericht
van minister Blok uit 2015 aan de Tweede Kamer, waarin hij aangaf dat sociale studentenhuisvesters tussen 2011 en 2016 naar verwachting bijna 18.000 nieuwe eenheden rea-
liseren. Daarnaast zijn er nog zo’n 9.000 in voorbereiding.
Bovendien realiseren private partijen en andere woningcor-
poraties naar verwachting tussen 2011-2016 nog eens bijna 22.000 eenheden, inclusief de eenheden in voorbereiding.
Ook transformatie van leegstaande kantoren maakte de
eenvoudiger. In 2012 werd het Expertteam (Kantoor)Trans-
formaties opgericht. Sindsdien zijn er landelijk duizenden wooneenheden voor studenten gerealiseerd. Van der Zon:
“Transformatie helpt zeker om de nood aan kamers te
ledigen, al vind ik het persoonlijk niet de heilige graal. Leegstaande kantoren omkatten is duurder dan nieuwbouw. Ze liggen vaak afgelegen, terwijl studenten graag wonen in de buurt van de onderwijsinstelling of het stadscentrum.” Regionale verschillen
Ondanks alle succesvolle inspanningen, zijn de regionale
“Sinds 1 juli dit jaar kunnen niet alleen studenten, maar ook
verschillen nu nog groot. Met uitzondering van Ede en Leeu-
promovendi tijdelijk huren. Bovendien gaan verhuurder
dan het aanbod. Dat becijferde kenniscentrum Kences in de
warden is in alle studiesteden de vraag naar kamers groter
en huurder bij onzelfstandige woonruimtes nu voor
Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2015. In steden als
maximaal 5 jaar een contract aan. Daarna komen kamers
in Arnhem, Nijmegen, Den Haag, Eindhoven en Den Bosch
gegarandeerd vrij. De rechter hoeft de situatie niet meer te toetsen, zoals bij het campuscontract nog het geval was” Met circa 6.000 nieuwe studentenwoningen leverde DUWO
als grootste studentenhuisvester van Nederland overigens
zelf ook een belangrijke bijdrage in deze periode. Van der Zon: “We zijn actief in de regio Amsterdam, Delft, Den Haag, Leiden en sinds kort ook in Wageningen en Deventer. Alleen
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Delft, Enschede en Groningen is de spanning beperkt. Maar is de vraag nog steeds aanzienlijk groter dan het aanbod.
De meeste druk zien we in de universiteitssteden Amsterdam en Utrecht. In beide steden was er in 2014-2015 een
tekort van 9.200 kamers. Van der Zon verwacht dat de druk
in deze universiteitssteden op korte termijn niet sterk daalt.
“Er komen fors meer buitenlandse studenten voor een volledige of verkorte studie. Exacte voorspellingen zijn er niet,
maar uiteraard hebben ze allemaal behoefte aan goede woonruimte. We zijn hierover in gesprek met verschillende
au g ustus 2 0 1 6
onderwijsinstellingen. Studentenwoningen bouw je immers voor langere tijd.”
Verdere vermindering
Landelijk blijft het tekort aan kamers de komende jaren ech-
ter dalen. Dat heeft verschillende oorzaken. Voor de korte termijn wijst Van der Zon op de nieuwe regels voor tijde-
lijke huurcontracten. “Sinds 1 juli dit jaar kunnen niet alleen
“Vooral oudere studenten hebben behoefte aan zelfstandige woonruimte. Er is dus nog veel werk aan de winkel om
vraag en aanbod helemaal in balans te krijgen. Het biedt
investeerders volop kansen: marktpartijen en particulieren
springen steeds vaker in deze markt. Ook DUWO wil er met jaarlijks minimaal 1.000 nieuwe kamers een steentje aan bijdragen.” ■
Tekst: Karl Bijsterveld Beeld: DUWO
studenten, maar ook promovendi tijdelijk huren. Bovendien gaan verhuurder en huurder bij onzelfstandige woonruimkomen kamers gegarandeerd vrij. De rechter hoeft de situ-
woningdelen: springplank naar de woningmarkt
het geval was.” Op de langere termijn is de afvlakkende
Afgestudeerden die een woning zoeken hebben het lastig. Voor hen kan
afgelopen 8 jaar het aantal studenten met maar liefst 30%
Hij introduceert het in Duitsland succesvolle Medici Living in Nederland. Tromp:
tes nu voor maximaal 5 jaar een contract aan. Daarna atie niet meer te toetsen, zoals bij het campuscontract nog groei van het totale aantal studenten belangrijk. Nam de
toe, de komende 8 jaar is dat naar verwachting 5% (32.000 studenten). Oorzaak: de demografische krimp.
Door het sociaal leenstel blijven bovendien meer studenten
thuiswonen. Nieuwe studenten in het hoger onderwijs kun-
nen sinds het collegejaar 2015-2016 een studiebeurs alleen
nog lenen. Kences verwacht dat het aantal uitwonenden de komende 8 jaar hierdoor met 4% daalt. Woonwensen
Tegenover een afnemend tekort aan kamers staat nog wel de uitdaging om de woonvoorraad beter aan te sluiten op
de woonwensen van studenten. Volgens Kences sluit 33%
niet aan. Er is een overschot aan kamers met gedeelde voorzieningen, en een tekort aan éénkamerwoningen en zelfstandige woonruimten. In Breda, Leeuwarden, Nijmegen en Utrecht is de mismatch het grootst. Van der Zon:
woningdelen tijdelijk uitkomst bieden, stelt vastgoedondernemer Fred Tromp.
“We verhuren gemeubileerde woningen en appartementen in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam en Utrecht. Die verdelen we onder voor drie of vier bewoners.
Iedere bewoner huurt een eigen kamer en er is een gezamenlijke ruimte. Je kunt
het vergelijken met het friends-concept waarbij vrienden een woning met elkaar delen.”
Woningdelen zorgt voor een hoger rendement dan normale verhuur. “Voor de eigenaar zijn er twee mogelijkheden waarbij we hem volledig ontzorgen: wij
huren de gehele woning voor minimaal drie jaar of we nemen het beheer over met een huurinkomstengarantie”, zegt Tromp.
Huurders moeten in principe een arbeidscontract hebben, en er wordt een inkomens- en identiteitstoets uitgevoerd. Ze tekenen een contract voor minimaal drie maanden.
Afhankelijk van de locatie liggen de huren tussen 500 en 800 euro per kamer per maand. Momenteel verhuurt Medici Living 40 verhuureenheden en zitten er 210 in de pijplijn.
Meer informatie www.medici-living.com .
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
UIT DE RECHTSPRAAK
grensoverschrijdend Het gras van de buren is altijd groener. Hoe die buren dat voor elkaar krijgen, blijft een angstvallig verborgen geheim. Van Dorp, vastgoedhandelaar van beroep, kijkt zelf veelvuldig met bewondering naar de buren. In dit geval de Oosterburen, onze Duitse vrienden. Maar toen Van Dorp grensoverschrijdend zaken ging doen, ging het verschrikkelijk mis.
V
an Dorp vond het een goed idee om eens in
Hij was bij een vriend in Duitsland op bezoek, net over de
middels na jaren handelen een kleine zes ton
plaatselijk vastgoed ter sprake. De vriend attendeerde
Duitsland vastgoed te verhandelen. Hij had in-
euro bijeen vergaard en daarmee meende hij ook de
nodige commerciële slagkracht te hebben verworven. Tot groot enthousiasme vond hij op enig moment een
buitengewone kans. ‘Een opportunity’, zoals Van Dorp enkele dagen later ietwat brallerig aan zijn vrienden wist
te vertellen. De vondst van het vastgoed was trouwens meer geluk dan wijsheid.
14 |
| VAS T GOED AD VISE U R
grens bij Hengelo. Zoals vaker het geval was, kwam het Van Dorp op een monumentaal bedrijfspand uit 1830
dat te koop stond. De eigenaar was failliet gegaan en de
curator was naarstig op zoek naar een koper. Van Dorp was nieuwsgierig en reed naar het pand. Inderdaad was
het een schitterend pand met een enorme inhoud. De vraagprijs bleek 2,5 miljoen te zijn. Van Dorp was wild enthousiast.
aug ustus 2 0 1 6
kopen
zou kunnen afnemen voor een bedrag van 450.000 euro.
Het Duitse pand zou De Geit dan op een later tijdstip af-
nemen tegen betaling van 2.950.000 euro. De afspraken
werden bezegeld met zwierige handtekeningen van Van Dorp, De Geit en zelfs Danov tekende mee.
Vastgoedpakket
Koopakte
hem naar de verkoopmakelaar. Deze vertelde dat niet
Deze zorgde ervoor dat binnen enkele dagen de koop van
Van Dorp nam contact op met de curator. Die verwees alleen het bedrijfspand te koop was, maar ook een fraaie
woning aan de Nederlandse kust. Die woning moest 600.000 euro opleveren. Het vastgoedpakket werd aan-
geboden voor 3,1 miljoen. Als Van Dorp allebei de panden kocht, dan zou de curator snel akkoord zijn. Tja, 3,1 miljoen
Van Dorp spoedde zich vervolgens naar de Duitse curator. het Duitse en Nederlandse pand werd vastgelegd in een
notariële akte. De overdracht zou plaatsvinden binnen zes
maanden. Van Dorp moest een waarborgsom storten van drie ton. Geen probleem.
euro. Dat was wel iets meer, heel veel meer dan Van Dorp
De Geit wenste graag dat als eerste het Nederlandse pand
tisch over nadenken.
later volgen. Zo geschiedde. Het Nederlandse pand werd
eigenlijk had willen aankopen. Hij moest er nog eens kri-
Een koper
Opnieuw geheel toevallig sprak Van Dorp enkele dagen later Danov, net als Van Dorp vastgoedhandelaar. Danov
was het type handelaar waarvan niemand eigenlijk precies wist wie hem bij een onderhandeling had uitgeno-
digd en of hij nu eigenlijk koper, verkoper of bemiddelaar was. En om eerlijk te zijn … Danov wist dat zelf op een
geleverd zou worden. Het Duitse pand zou dan een week overgedragen aan Van Dorp die het meteen doorleverde
aan De Geit. Van Dorp zou daar aanvankelijk 150.000 euro
aan tekortkomen, maar hij zou dat een week later ruimschoots gecompenseerd zien als ook het Duitse pand op
eenzelfde wijze zou worden overgedragen. Dat pand koste
hem immers 2,5 miljoen, maar leverde het lieve sommetje op van bijna 3 miljoen.
dergelijk moment meestal ook nog niet. Hij kletste met
Waar is hij nu?
er vaak in om een courtage uit de onderhandelingen te
gen. De Geit liet het echter afweten. Hij vertelde dat hij
iedereen mee en op de een of andere manier slaagde hij persen, dan wel het desbetreffende pand te kopen van
de één en direct door te verkopen aan de ander. Uiteraard
met winst. Ook nu maakte Danov zich tot contractpartij. De beide panden waren een fantastische commerciële kans. Hij maakte direct een vaag handgeschreven koopcontract op. Danov zou voor 3,4 miljoen beide panden
kopen. Deze zouden worden geleverd zodra Danov een
hem conveniërende koper had gevonden. De beide heren waren, ieder om hun eigen redenen, enthousiast over deze goudgerande deal. Weer een koper!
Een week later kwam Danov op de proppen met een zekere De Geit. De Geit was een beruchte ondernemer
waarover nogal wat verhalen de ronde deden. De Geit zou de panden kopen voor hetzelfde bedrag als Danov had ge-
kocht. Danov regelde het zo, dat Van Dorp de met Danov
gesloten koop op naam van De Geit zette. Danov zou op zijn beurt een 5% bemiddelingscommissie ontvangen van De Geit, maar dat vertelde Danov er niet bij. Danov zorgde voor de schriftelijke vastlegging, opnieuw op zijn eigen
onnavolgbare wijze. In de koopakte werd vastgelegd dat De Geit het mooie pand aan de kust eventueel wat eerder
Een week later zou het Duitse pand worden overgedra-
geen trek meer had. Van Dorp op zijn beurt moest echter het Duitse pand van de curator afnemen. Dat kon hij natuurlijk niet. Een lang verhaal kort: de curator stelde Van
Dorp in gebreke. Van Dorp kon niet nakomen. Hij had het
geld niet. De curator ontbond de overeenkomst, behield de waarborgsom van 300.000 euro en verrekende dat met de door van Dorp verbeurde boete. Van Dorp eiste op zijn beurt nakoming van De Geit.
In de procedure die daarop volgde, kwam de aap uit de
mouw. De Geit beweerde dat er geen rechtsgeldige koop was gesloten ten aanzien van het Duitse pand. Het Duitse recht was immers van toepassing. Daar gold een schrif-
telijkheidsvereiste voor alle soorten vastgoed. Ook als de koper een ondernemer is en het een bedrijfspand betreft.
Als er geen koopakte is, dan is er ook geen koopovereenkomst. De Nederlandse rechter volgde dit standpunt. De vordering tot schadevergoeding vanwege wanprestatie
door De Geit werd afgewezen. Van Dorp was een groot deel van zijn moeizaam verdiende vermogen kwijt. En De Geit? Die dankte zijn vriend Danov hartelijk voor de
gouden tip om voor een habbekrats een mooi pand aan de Nederlandse kust te verwerven. (de namen zijn gefingeerd) ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
ACTUEEL | Steden
gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders? Wat sommigen als een bedreiging zien, beschouwen stadsbestuurders als een kans: steden worden steeds populairder. Hoogopgeleiden willen blijven wonen in de stad waar ze hebben gestudeerd en waar ze in veel gevallen ook een levenspartner hebben gevonden. Dat zorgt voor een prijsopdrijvend effect: in Amsterdam zijn de woningprijzen in korte tijd met 11% gestegen. Kunnen binnenkort alleen nog ‘rijken’ in de stad wonen? Kortom: dreigt gentrification? Zeker, zeggen degenen die pleiten voor diversiteit: de binnensteden worden steeds meer bevolkt door mensen die hun hoge inkomen verdienen op bijvoorbeeld de Zuidas. Voor degenen met een bescheiden inkomen is geen plaats meer in de stad. Het valt mee, zeggen anderen. Steden zijn van oudsher de plaatsen waar jonge mensen heen willen – en die ze in een aantal gevallen weer verlaten als ze een gezin krijgen.
D
at laatste is nu duidelijk het geval in Amsterdam,
naar Almere, Purmerend of Zaanstad. Kortom: ze blijven in
haaleffect’, zegt demograaf Jan Latten. “Woningen
daardoor nog sterker: de krimpgebieden krimpen verder;
maar ook in andere steden. Er is sprake van een ‘in-
in de steden hebben lang onder water gestaan. Nu de be-
woners de woning voor een goede prijs kunnen verkopen,
Cody Hochstenbach: “In Amsterdam voltrekt het proces van
de agglomeratie wonen. De tweedeling in ons land wordt
de bijstandsafhankelijkheid in die gebieden wordt groter en de woningprijzen dalen.” ‘Pushen’
Cody Hochstenbach, stadsgeograaf en promovendus aan
gentrification zich min of meer organisch steeds verder richting
de Universiteit van Amsterdam, heeft veel onderzoek ge-
de buitenwijken. In Rotterdam is gentrification in feite ‘gestuurd’
de stad”, zegt hij. “Het is altijd al zo geweest dat het wel-
en heeft de gemeente een stevige vinger in de pap: samen met de woningcorporaties worden hele verpauperde wijken getransformeerd tot aantrekkelijke – en dus dure – buurten, waar mensen met hogere inkomens zich graag vestigen” zien ze hun kans schoon en verhuizen ze naar een buiten-
wijk of naar een nabijgelegen gemeente. Maar ze gaan niet
terug naar hun geboortestreek ergens op het platteland. Inwoners van Utrecht trekken naar Amsterdam; Hage-
naars doen dat ook of ze verhuizen naar Zeist, Haarlem of Amstelveen. En als ze minder te besteden hebben, gaan ze
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
daan naar gentrification. “Bevolkingsverandering hoort bij
vaartsniveau van steden en de inwoners fluctueerde. De laatste jaren zien we dat een groter deel van de bevolking
steeds hoger opgeleid raakt. Die mensen blijven na hun studie overwegend in de stad wonen. Dat heeft tot gevolg
dat voorheen ‘arme’ wijken steeds meer hoogopgeleiden
tellen. Daarover maken we ons geen zorgen: dat is ten dele een natuurlijk proces.
Anders wordt het wanneer die gentrification gepusht
wordt door de overheid, en dat is in Amsterdam en Rotterdam zeker het geval. Dat heeft tot gevolg dat we het
logisch zijn gaan vinden dat wonen veel geld mag kosten en dat mensen met geld meer ‘recht’ hebben op een mooie
plek om te wonen. Je accepteert dan ook dat betaalbaar
wonen voor de lagere middeninkomens problematisch
au g ustus 2 0 1 6
cbs: hogere inkomens verlaten de stad In 2014 en 2015 verlieten vooral meer jonge gezinnen de
grote stad. Ze verhuisden vrijwel allemaal naar nabijgelegen gemeenten. Het aantal gezinnen met jonge kinderen in de
vier grote steden nam desondanks toe, doordat er ook veel twintigers en dertigers wonen die een kind kregen.
Voornamelijk gezinnen met kinderen onder de vier jaar
verruilden de stad voor een kleinere gemeente in de nabije
omgeving. Met name Amsterdam zag de laatste jaren meer wordt en dat sociale huurwoningen alleen bestemd zijn voor degenen die in feite helemaal geen geld hebben voor een woning. Steden willen graag talenten binnen hun grenzen hebben, maar die ‘talenten’ hebben echt niet allemaal een hoog inkomen. Ook voor hen is betaalbaar
wonen belangrijk. In Amsterdam bedraagt de gemiddelde verkoopprijs nu meer dan 330.000 euro. Dat is voor iemand
die aan het begin van zijn carrière staat natuurlijk niet op te brengen. Maar een huur van 700 euro is ook veel geld voor
jonge gezinnen vertrekken. Vorig jaar verhuisde ruim 10% van
de Amsterdamse gezinnen met kinderen tot vier jaar naar een andere gemeente, in 2012 was dat nog geen 6%. Ze vestigden zich onder meer in Amstelveen, Haarlem, Het Gooi, Zaanstad en Haarlemmermeer. Ook Rotterdam, Den Haag en Utrecht
zagen in 2015 meer jonge gezinnen uit de stad vertrekken dan in de jaren ervoor, maar de toename is minder sterk dan in
Amsterdam. Jonge gezinnen die wegtrekken uit de grote steden hebben vaak een hoog inkomen.
zo iemand. Alles bij elkaar betekent het dat de aantrekke-
Ondanks het wegtrekken van voornamelijk gezinnen uit de stad
hoogopgeleiden.”
stijgen. Dat heeft vooral te maken met het relatief hoge aantal
lijkheid van een stad onder druk komt te staan; ook voor de
Gestuurde gentrification
blijft het aantal gezinnen met kinderen in de vier grote steden twintigers en dertigers in de stad die een kind kregen.
Rotterdam volgt in hoog tempo het voorbeeld van Amster-
dam, maar de manier waarop gentrification plaatsvindt, is totaal anders dan in de hoofdstad. In Amsterdam voltrekt
woningcorporaties worden hele verpauperde wijken ge-
ting de buitenwijken. Burgemeester Eberhard van der Laan
waar mensen met hogere inkomens zich graag vestigen.
het proces zich min of meer organisch steeds verder rich-
maakt zich zorgen: ‘gewone’ Amsterdammers worden verdreven naar de ‘suburbs’. Bos en Lommer en De Baarsjes worden ook al hip.
In Rotterdam is gentrification in feite ‘gestuurd’ en heeft de gemeente een stevige vinger in de pap: samen met de
transformeerd tot aantrekkelijke – en dus dure – buurten, Wethouder Ronald Schneider kondigde tijdens de Provada
enkele nieuwe projecten aan die in totaal 1.200 woningen
in de hogere prijscategorie omvatten. Luxe appartementen
‘op’ Katendrecht, mooie woonblokken bij de Maashaven, fraaie appartementen in de binnenstad. Waar blijven de inwoners met lage inkomens?
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
naar de suburbane gebieden verhuizen. Die gemeenten horen overigens natuurlijk ook gewoon bij de ‘stad’, want die is groter dan de grachtengordel c.q. het gebied rond de Rotterdamse Markthal.”
Hochstenbach is het ten dele met hem eens: “Het debat is vaak gefocust op het gebied binnen de ring c.q. de ruit. Als
je je blik verruimt, zie je vaak meer mogelijkheden. Maar
moet je dan maar accepteren dat mensen met lage middeninkomens gedwongen worden om naar de randen van de stad of daarbuiten te verhuizen? Dat de armoede zich daar steeds meer concentreert, met als gevolg: meer segregatie en mogelijk meer onvrede?”
Wat vinden de bestuurders?”
Stadsbestuurders zijn over het algemeen niet rouwig als
gentrification ontstaat; dat ziet Peter Boelhouwer ook. “Jarenlang hebben de steden het moeilijk gehad. Nu gaat het eindelijk goed, en daar zijn ze blij om. Maar inderdaad: er
komen minder woningen beschikbaar voor lage inkomens.
Tweedeling
Die kunnen in de regio ook niet altijd goed terecht, want
Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems aan de
de regiogemeenten zitten ook niet te wachten op die lage
TU Delft: “Mensen zoeken hun geluk en welvaart in de
inkomens. Maar tegelijkertijd zijn er meer woningen nodig,
stad. Degenen die het niet lukt om een hoog inkomen te
bijvoorbeeld voor statushouders. Er zal dus op de eerste
verwerven, blijven er wonen in de minder gewilde buurten;
plaats veel meer gebouwd moeten worden voor de lagere
de mensen die het wél lukt, verhuizen naar de groeikernen
en de middeninkomens. Huur én koop, waarbij regionale
en Vinex-locaties, en wonen daar tot volle tevredenheid
afstemming van groot belang is. Je hebt moedige wethou-
tot de kinderen de deur uit zijn. Dan keren ze soms terug
ders nodig, die bereid zijn om samen te werken met hun
naar de stad.”
collega’s van andere gemeenten.
Peter Boelhouwer: “Het dreigt echt mis te gaan, want
Cody Hochstenbach deed ook onderzoek naar de gevolgen
we zien het aantal bouwvergunningen de laatste drie
van de Rotterdamwet, die inkomenseisen stelt aan toe-
kwartalen alweer afnemen. Private partijen hebben geen
komstige inwoners. Hij zegt: “Die wet heeft gevolgen voor
bouwplicht, dus ze wachten zo lang mogelijk. Gemeenten
de wet niet in de aangewezen buurten terecht kunnen,
de stad als geheel. We zien dat degenen die als gevolg van uitwijken naar Schiedam en naar minder gewilde wijken
werpen de corporaties zo nu en dan een brokje bouwgrond
aan de rand van de stad.
toe – veel te weinig om echt effect te hebben”
Voor jongeren geldt dat ze steeds vaker bij hun ouders blijven wonen, maar ook wel dat ze een woning delen. We
Over de gewraakte tweedeling zegt hij: “Die is van alle tij-
zien in Rotterdam dat ook arme gezinnen woningen delen.
den. Mensen met lagere inkomens hebben ook minder mo-
Dat hoeft geen probleem te zijn, maar het gevaar van huis-
gelijkheden om de maatschappelijke ladder op te klimmen.
jesmelkerij ligt wel op de loer.”
We zullen moeten accepteren dat de middeninkomens
Huishoudens met hoge en lage inkomens, 2013
Leeftijd van inwoners, 2014 0 tot 15
Nederland
Laagste 40%inkomensgroep
15 tot 25
36 grootste gemeenten
25 tot 45 45 tot 65
Hoogste 20%inkomensgroep
65 of ouder 0 Nederland
Huur- en koopwoningen, 2014
5
10
15
20
36 grootste gemeenten
Bron: CBS
25
30
Vinex-wijken
35 %
Vinex-wijken 0
Nederland
10
30
36 grootste gemeenten
Bron: CBS
18 |
20
| VAS T GOED AD VISE U R
40 Vinex-wijken
0
50 %
20 Huurwoningen
40
60
80
Koopwoningen
100 %
Bron: CBS
aug ustus 2 0 1 6
Gemengd?
Hochstenbach: “Zelfs in Amsterdam bestaat nog 44% van
de woningvoorraad uit sociale huurwoningen. Dat zorgt ervoor dat de hoofdstad nog steeds ‘gemengd’ van aard is als het gaat om de bevolkingssamenstelling. Het proces van gentrification verloopt mede daardoor vrij traag, maar
mensen met lagere inkomens vinden steeds moeilijker een woning in de stad. Dat komt ook doordat het aantal
toewijzingen in de sociale huursector elk jaar minder wordt
en er veel corporatiewoningen worden verkocht. Sociale huurwoningen worden geliberaliseerd. Wie in zo’n goedkope woning woont, blijft er lekker zitten. De problemen
ontstaan als je bijvoorbeeld kinderen krijgt terwijl je in een heel kleine woning woont, of als je gaat scheiden of
je baan verliest. Dan is het vrijwel onmogelijk om nog aan een woning te komen. Tenzij je rijke ouders hebt: we zien
dat jongeren met rijke ouders wél aan de zo gewenste wo-
ning komen, die dan ook nog op een aantrekkelijke plek in de stad staat. Het is logisch dat die mensen hun kinderen
willen helpen, maar het werkt gentrification nog sterker in
gloeiende plaat. Het beleid van de Rijksbouwmeester is
vergrijst.”
voorraad moet kennelijk krap worden gehouden.
de hand. Bijkomend effect is ook dat de sociale huursector
Hij heeft nog een boodschap voor economen die hun (onderzoeks)blik alleen richten op de economische groei van
de stad. “Als je dat doet, is gentrification natuurlijk prima. Dan accepteer je ook dat de lage en middeninkomens bui-
ten de stad moeten wonen. Maar dan heb je dus helemaal geen oog voor de behoeften van de inwoners. Zo’n Atlas
– wat mij betreft – te veel gericht op schaarste. De woning-
We moeten nú gaan bouwen om wijken met voldoende
diversiteit te creëren. Het dreigt echt mis te gaan, want we zien het aantal bouwvergunningen de laatste drie kwartalen alweer afnemen. Private partijen (die in een aantal gemeenten een fors deel van de gronden in bezit hebben)
hebben geen bouwplicht, dus ze wachten zo lang mogelijk.
voor gemeenten (die de aantrekkelijkheid van gemeenten
Peter Boelhouwer: “Tweedeling is van alle tijden.
kunt steden niet met elkaar vergelijken op het gebied van
We zullen moeten accepteren dat de middeninkomens
in kaart brengt), die moet je helemaal niet willen maken. Je aantrekkelijkheid; daarvoor zijn de steden te verschillend.
naar de suburbane gebieden verhuizen.
En de woonwensen van de inwoners zijn dat ook.”
Die gemeenten horen overigens natuurlijk ook gewoon
Meer bouwen!
bij de ‘stad’, want die is groter dan de grachtengordel
Om de prijsstijging te matigen, zijn nieuwe woningen een
c.q. het gebied rond de Rotterdamse Markthal”
noodzaak, stelt Boelhouwer. “Ongeveer een derde van alle kantoorruimte kan tot woningen worden getransformeerd. Dan zie je ook weer dat het ofwel om dure of wel om heel
Gemeenten werpen de corporaties zo nu en dan een brokje
à 50.000 woningen, maar we hebben er bijna een miljoen
Zij willen de hoogste prijs voor hun bouwgrond, maar ze
goedkope woningen gaat. In totaal heb je het over 30.000 nodig. Transformatie moet, maar het is een druppel op de
Verhuizingen van jonge gezinnen uit de vier grote steden naar een andere gemeente 12 10
%
2008 = 100
120
8
110 100
2 2008 2009
2010
Amsterdam
Utrecht Bron: CBS
2011
2012
2013
Rotterdam
Buiten de G4
2014
2015
90
2008 2009 2010 Amsterdam
Den Haag
Utrecht Bron: CBS
Tekst: Carola Peters
zullen toch echt moeten afboeken op die gronden.” ■
Gezinnen met kinderen in de vier grote gemeenten en in Nederland 130
6 4
0
bouwgrond toe – veel te weinig om echt effect te hebben.
2011 2012 2013 Rotterdam
Nederland
2014
2015 2016
Beeld: CBS, Roger Wouters
Verhuizingen van jonge gezinnen naar een andere gemeente naar inkomensdecielen, 2015 14 12 10 8 6 4 2 0
%
1e
2e
3e
4e
5e
6e
7e
8e
Inkomensgroepen
Den Haag
Van buiten de G4 Bron: CBS
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
Vanuit de G4
9e
10e
Trapliften gezocht! Wij geven u én uw cliënt een hoge beloning voor een gebruikte traplift.
. Altijd min
€15n0in,g-! belo
Treft u als makelaar een traplift aan bij de verkoop van een woning? Smienk Trapliften biedt uitkomst. Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroffen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen. Wij geven een oude lift een tweede leven! Wanneer uw cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift bij ons aanbieden. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert het u ook nog wat op. Wij noemen dat een win-winsituatie! fotografeer de traplift Stuur de foto’s naar: inkoop@smienktrapliften.nl of bel 0341-76 80 71
U ontvangt van ons een prijsvoorstel Wij geven u een marktconforme prijs voor de gebruikte traplift.
Ontvang uw vergoeding U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-
Welke trapliften kunt u bij ons aanbieden? ✓ Alle merken ✓ Niet ouder dan 10 jaar ✓ Recht of met meerdere bochten ✓ Bruikbare staat
Tel. 0341 - 76 80 71 info@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl
MARKTONDERZOEK
makelaars poll
consumenten poll
Aanbod koopwoningen
Bouwen in de stad
Het aanbod aan koopwoningen
neemt snel af.
Bron: Ledennet VBO Makelaar
Eens
72,2 %
Oneens
27,8 %
Er moeten meer eengezins-
woningen in de stad worden gebouwd. Bron: www.VBOmakelaar.nl
Eens
75
%
Oneens
25
%
marktrapportage Wachten, zoeken en vinden De periode tussen de inschrijving voor een sociale huurwoning en de daadwerkelijke verhuizing varieert van 2,8 jaar in de regio Haaglanden tot 8,7 jaar in de regio Amsterdam. Dat staat in het RIGO-rapport ‘Wachten, zoeken en vinden’. De gemiddelde zoektijden zijn evenwel flink korter omdat twee op de drie mensen die zich inschrijven niet reageren op het aanbod. Niet alle mensen die zich inschrijven, zijn echt op zoek naar een woning. Veel mensen schrijven zich uit voorzorg in om bij een eventuele latere verhuiswens voldoende inschrijfduur te hebben. Opvallend is dat minder dan 5% van de ingeschrevenen een sociale huurwoning zoekt vanwege studie of werk.
Winkelleegstand na de crisis De leegstand van winkels kan in veel gevallen worden opgelost door de vastgoedmarkt zelf, bijvoorbeeld door leegstaande winkels te verbouwen tot woningen. Maar dat lukt alleen in aantrekkelijke steden waar de bevolking groeit en de woningprijzen hoog zijn. In krimpregio’s blijven winkels vaak leeg staan. Daar kan ingrijpen van de lokale overheid nodig zijn, bijvoorbeeld door het opheffen van een onrendabel winkelgebied. Dit concludeert het CPB in de Policy Brief ‘Winkelleegstand na de crisis’. De meeste winkels staan leeg aan de rand van de winkelgebieden. Dit komt doordat veel winkelgebieden één duidelijk centrum hebben. Met iedere honderd meter afstand tot dit centrum dalen de rentabiliteit en de huren met 10 tot 15% en stijgt de leegstand.
Waarom eigenaren hun woning (niet) onderhouden In de grote Nederlandse steden komt steeds meer aandacht voor renovatie in de particuliere sector. Toch blijkt het goed onderhouden of verbeteren van de eigen woning niet voor alle eigenaren vanzelfsprekend. Er is veel ervaring opgedaan met het stimuleren van onderhoud in de particuliere sector. Desondanks duiken in de praktijk problemen op. Bij bepaalde buurten en woningtypen is de problematiek inmiddels groot. Dit blijkt uit onderzoek van adviesbureau Urbannerdam in opdracht van Platform 31. In de steden Rotterdam, Den Haag en Apeldoorn is kwalitatief onderzoek gedaan naar de behoeften en triggers voor het investeren in de eigen woning bij particuliere eigenaren.
Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad Het PBL heeft onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor woningbouw binnen de stad, afgezet tegen de regionale woningbehoeften tussen nu en 2050. De mogelijkheden voor woningbouw in nu leegstaande panden en op on(der)benutte terreinen in de stad zijn regionaal verschillend. In sommige regio’s is er onvoldoende ruimte om de volledige vraag in bestaand stedelijk gebied op te vangen, bijvoorbeeld in de regio’s Amsterdam, Den Haag, Zaanstreek en Arnhem/Nijmegen. In een aantal perifere en krimpregio’s zoals Zeeland, Noordoost-Groningen en Limburg is er voldoende ruimte. In relatief veel regio’s ontstaat een gemengd beeld. Uit de studie blijkt dat de meeste potentie zit in de transformatie van on(der)benutte terreinen, minder in de transformatie van panden.
Huurprijs als verhuisprikkel Uit een evaluatie van de inkomensafhankelijke huurverhoging door het RIGO Research blijkt dat het aantal middenen hogere inkomens in het sociale huursegment tussen 2012 en 2015 met een kwart is afgenomen tot 20%. Deze zogeheten scheefwoners stromen na een verhuizing ook vaker door naar een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector. De afname lijkt nu vooral te komen door de strengere toewijzingseisen voor een woning in de gereguleerde sector. Een verband met de invoering van de inkomensafhankelijke huurverhogingen is nog niet vast te stellen. Ongeveer de helft van de scheefwoners kreeg de afgelopen jaren een inkomensafhankelijke huurverhoging. VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
brexit en de agrarische sector De uitslag van het Britse referendum dreunt nog steeds na: de Britten stappen uit de EU. Uit de cijfers blijkt dat een grote meerderheid van de agrarische ondernemers vóór uittreding stemde. Waar komt die onvrede met het Europees beleid vandaan? En wat gaat dit betekenen voor het huidige en toekomstige agrarisch EU-beleid? Als de Europese Unie geen lering trekt uit dit duidelijke signaal van onvrede, dan ben ik niet verbaasd als de Brexit navolging krijgt bij andere landen. Ook in Nederland zijn de agrarische ondernemers zeer ontevreden.
I
k hoor met enige regelmaat agrariërs klagen over
invoer betreft. Zij staan nu voor de uitdaging om de
prijsvorming en beleidsregels in de agrarische sec-
Bij schaalvergroting van de binnenlandse markt heb-
het Europees landbouwbeleid. De onvrede over
tor is groot. Men is zeer kritisch over de afhankelijk-
heid van Brussel en de onmogelijkheid om een eigen landbouwbeleid te ontwikkelen dat meer is gericht op het Nederlandse agrarische belang. Terwijl de
import te reduceren en zelf deze markt op te bouwen. ben zij nu verder geen bemoeienis van de EU, die bijvoorbeeld bepaalt op welke type vloer het varken moet liggen. Wat een vrijheid.
Nederlandse agrariër zich aan de quota hield, hadden
Nederland heeft, net als de Britten, steeds voor
van hoeveel melkkoeien, laat staan hoeveel melk ze
nen de EU kiezen telkens weer voor marktinterven-
ze er in Italië in de tijd van de Superheffing geen idee op jaarbasis produceerden.
Nu we in Nederland de meeste productierechten (lees: schatkistvullers) hebben afgeschaft, is het
mogelijk om meer een eigen landbouwbeleid te ontwikkelen. Zo zouden we hier in navolging van het
Canadese landbouwbeleid garanties met bijvoorbeeld oogstverzekeringen kunnen invoeren. De
weersomstandigheden van de lente en zomer 2016
tot nu toe blijven nog lang in ons geheugen zitten. De
marktwerking gepleit. Maar de grotere landen bin-
ties. Als exporterend land ondervindt de agrarische
sector daar veel schade van. In mijn functie van agra-
risch taxateur zie ik daarvan met grote regelmaat het resultaat met faillissementen en de daarbij beho-
rende leegstand. Extreem lage hypotheekrentes kunnen dat niet voorkomen. Om de landbouwsector
gezond te houden is een zelfstandiger landbouwbe-
leid met voldoende ruimte om te innoveren noodzakelijk. Daar moet de EU zijn beleid op aanpassen.
schade is enorm. Ook al moeten de meeste oogsten
In hoeverre de Britse economie na de Brexit een
opbrengst te weinig en/of te laat.
den. Een land dat uittreedt, moet volgens het
nog komen, voor diverse ondernemers is deze
terugval krijgt, moet de komende tijd duidelijk worEuropese verdrag van Lissabon in de tijd van de uit-
Schaalvergroting
Schaalvergroting heeft in onze sector zijn weg gevonden en is niet meer te keren. Risicomanagement
moet bij dit soort grote bedrijven centraal staan,
maar daarvoor is wel een bepaalde mate van onaf-
hankelijkheid van de EU en vrijheid voor de agrarisch
tredingsonderhandelingen nog twee jaar aan de
Europese wetten en regelingen voldoen. Zo rond 2018 zullen de effecten voor de Britse agrariër waarschijn-
lijk zichtbaar worden. Reken maar dat de Nederlandse agrariër die ontwikkelingen met argusogen volgt. ■
ondernemer noodzakelijk. De intensieve veehouderij van de Britten is altijd afhankelijk geweest van de
koers van het pond, omdat 60% van de consumptie
22 |
| VAS T GOED AD VISE U R
Jack van Gestel RT RMT REV, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed
aug ustus 2 0 1 6
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
winkelleegstand in buurtcentra en krimpgebieden De laatste jaren hebben we de winkelmarkt sterk zien veranderen. Waar enkele jaren geleden nog sprake was van een groeimarkt, zien we de – vaak snelle transitie – naar een stagnerende en vervolgens krimpende markt. Ook winkels in buurtcentra en krimpgebieden hebben het moeilijk. Dat maakt een goede positionering van winkelcentra van cruciaal belang. Er zijn ook anno 2016 nog steeds kansen en mogelijkheden om met (deels) nieuwbouw in te spelen op de nieuwste trends en
V
ontwikkelingen. Maar de juiste plaats en een reëel programma zijn dan wel cruciaal. olgens Locatus kent Nederland circa 28 mil-
met een kleinere winkel of een aangepaste for-
verdeeld over zo’n 99.000 winkels. De gemid-
dige bedrijven, die in groten getale failliet gingen.
joen vierkante meters winkelvloeroppervlakte,
delde winkelleegstand in verkooppunten bedraagt
mule. Dit ging ten koste van het aantal zelfstan-
7,2%, oftewel ruim 16.250 winkels. Gemeten in winkel-
Kleine winkelcentra hebben te maken met toene-
Sinds 2006 is de winkelleegstand langzaam aan het
mentengedrag, en dat leidt onder andere tot
vloeroppervlakte was dit 7,7%, dat is zo’n 3,5 miljoen m2.
oplopen. De meeste experts verwachten dat deze ontwikkeling voorlopig doorzet; niet alleen door gewij-
zigde marktomstandigheden en dito consumentengedrag; ook de vergrijzing van het ondernemersbestand
is een belangrijke oorzaak. Juist de lokale, zelfstandige ondernemers hebben geen opvolger, waardoor ze
gedwongen zijn hun winkels te sluiten. Met name in de buurtcentra en in krimpgebieden vormt dit een
groeiend probleem. Ook hier geldt het principe van de wederkerigheid: ontwikkelingen aan de aanbodzijde
hebben invloed op het koopgedrag van de consumenten, en het veranderende koopgedrag heeft op zijn
beurt gevolgen voor de aanbodstructuur. De hedendaagse consument is goed geïnformeerd en houdt – naast de prijs – rekening met factoren als tijd, inspanning, gemak en plezier. Netwerkverdichting
mende concurrentie als gevolg van veranderend consuleegstand. Deze tendens zien we landelijk vooral in
krimpgebieden, de centra van middelgrote plaatsen,
kleine dorpen, buurtwinkelcentra en ook in de randgebieden van grotere binnensteden. De concurrentie tussen deze winkelgebieden is het hevigst. Ondernemers in kleine buurtstrips en in de verspreide winkelgebie-
den hebben het dan ook moeilijk. Er is sprake van een
beperkt lokaal draagvlak, kleinschaligheid van het aanbod en het ontbreken van echte publiekstrekkers.
Hierdoor staat depositie van de zelfstandige ondernemer steeds meer onder druk. De consument pakt
bovendien steeds vaker de auto om boodschappen te
doen in een compleet boodschappencentrum dat niet
te ver van huis ligt. De meest nabije winkels in bijvoorbeeld buurtstrips zijn geen automatische keuze meer waardoor de toekomstwaarde van buurtstrips sterk onder druk staat.
Het netwerk van filiaalbedrijven verdicht zich, de
Op alle schaalniveaus zal verouderd of slecht gesitu-
afgelopen tien jaar nam het aandeel filiaalbedrij-
herstructurering of transformatie. Soms geldt dat voor
consument ziet deze formules als basisaanbod. De ven in Nederland toe van 28 naar 37%, met name in de A1-winkelgebieden. De hoofdwinkelstraten van
centrumgebieden zijn – met een prominent aanbod van modezaken – steeds meer op elkaar gaan lijken. Maar ook in kleinere winkelgebieden zien we net-
eerd winkelaanbod moeten worden aangepakt door
hele winkelcentra of delen daarvan. Dit vraagt om een duidelijke toekomstvisie, heldere keuzes, een strategie
op regioniveau en samenwerking met en commitment van de betrokken overheden en marktpartijen. ■
Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed
werkverdichting door de vestiging van filiaalbedrijven
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
Vereniging ACTUEEL | van Eigenaren
rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen Sinds ruim anderhalf jaar is de discussie over de verschillende rechtsposities van huurders en eigenaren verenigd in een VvE binnen gemengde complexen volop opgelaaid. Ook de rol van de grooteigenaar ligt onder de loep. Nu er een wetvoorstel Verbetering functioneren VvE’s ligt, is het hoog tijd om het Nederlandse systeem nog eens goed tegen het licht te houden”, vindt Kees Oomen, directeur van de Stichting VvE Belang.
K
ees Oomen begint vanuit zijn eigen situatie. Eentje die elke makelaar ongetwijfeld herkent. “Onze
kinderen zijn de deur uit en mijn vrouw wil wel
weer graag terug naar de binnenstad van Tilburg. Dan ga
je kijken naar een appartement. Het is wel interessant om
dan te zien of en wanneer het onderwerp VvE eigenlijk valt. Ik heb uiteraard niet verteld dat ik dagelijks te maken heb met de sores die uit zo’n VvE kunnen ontstaan. Een koper hoort te weten wat je krijgt voor een VvE-bijdrage. Wat je
rechten en plichten zijn. Dat is zeker in een gemengd complex waar ook huurders zitten absolute noodzaak, zo blijkt
steeds maar weer. Die noodzaak is na 1 januari 2015 alleen maar toegenomen”, zo schets Kees Oomen. “Sinds die tijd
is er veel verhuurd in het kader van de Leegstandwet. Zo kon het gebeuren dat in een complex waar eerst louter
kopers zaten, ineens ook diverse huurders woonden. We
zien het ook nu corporaties in versnelde mate vastgoed uitponden. Dan krijg je in complexen waar voorheen alleen
maar huurders zaten, ook eigenaren. Met een VvE. Daar ontstaat de omgekeerde beweging, maar met hetzelfde effect: huurders wonen gezamenlijk met eigenaren. Waarbij
veel van de huurders zich er overigens niet van bewust zijn, dat sommige buren eigenaar zijn geworden. Er is dan ook
veel onduidelijkheid op dit vlak. Dat leidt niet zelden tot wrijving en wrevel. Nog vervelender kan het worden, als in een VvE een grooteigenaar een overheersend stempel op de besluitvorming legt.”
Dubbel glas en trillende ruiten
In Nederland is 48% van de VvE gemengd. Zeven van de tien appartementen in ons land maakt deel uit van een gemengd complex. Het gaat dus om grote aantallen en
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
het is vooral de soms al te overheersende rol van de grooteigenaar die Kees Oomen zorgen baart. “Stel, huurders
in een complex willen graag dubbel glas, de particuliere eigenaren van een aantal appartementen willen dat ook. Maar een grooteigenaar met een meerderheidsstem in de
VvE geeft geen krimp. We zien het al te vaak. Dan leidt de discussie over dubbel glas tot slaan met de deuren en tril-
au g ustus 2 0 1 6
lende ruiten. Het is daarom dat we in 2015 met het ministe-
Daarop hebben we besloten nu eerst een zogeheten In-
vraagstuk tot innovatief beleid te komen. Dat heeft begin
waar die met elkaar te maken hebben. De kaart moet dui-
rie in een zogeheten Beleidslab zijn gaan zitten om rond dit
dit jaar geleid tot een brief aan de Tweede Kamer over het functioneren in gemengde complexen, waarin wij met het
ministerie verslag doen van een onderzoek onder huiseigenaren, huurders en grooteigenaren. Ik was verrast over de
uitslag. Veel mensen zijn niet zo met de materie bezig, ze vinden het prima zoals het gaat. Totdat, en die casussen komen dan al snel bij ons op het bureau, partijen er toch niet uitkomen.
De belangrijkste uitkomst was, dat het vooral schort aan communicatie, informatieverstrekking en goede relaties
tussen alle partijen. Dat klopt zeker. Corporaties maken niet goed duidelijk wat er voor huurders verandert als een
deel van een complex wordt verkocht. Ook makelaars vertellen hun klanten naar mijn smaak niet voldoende over de
VvE. Communicatie kan helpen, in veel gevallen. Maar als
een grooteigenaar echt niet wil, dan staan we machteloos.”
teractiekaart te maken. Die laat zien welke actoren er zijn, delijk maken aan welke wet- en regelgeving verschillende
partijen zich moeten houden en ervoor zorgen dat mensen met een bepaald probleem bij de juiste partij aankloppen.
Het lijkt me dat makelaars weet moet hebben van die Inter-
actiekaart. Mijn zorg is echter dat er dan nog altijd gevallen blijven waarbij een grooteigenaar zich daar niet van onder de indruk toont.”
Meer doen, verder kijken
Kees Oomen pleit ervoor om daarom toch nog eens beter te
kijken naar de rol van grooteigenaren in VvE’s. “Parallel aan
deze discussie loopt de totstandkoming van de Wet Verbe-
tering Functioneren VvE’s. In het kader daarvan heeft de
PvdA-fractie geopperd om eens te kijken hoe Duitsland en België de soms eenzijdige macht van grooteigenaren hebben gedempt. In België kan een grooteigenaar nooit meer
stemmen hebben dan de overige eigenaren gezamenlijk.
enkele cbs-cijfers • In Nederland zijn er 143.835 VvE’s die samen bijna 1,2 miljoen woningen vertegenwoordigen. Dat is een kwart van de totale particuliere woningvoorraad;
• Nog steeds voldoen ruim 40.000 VvE’s niet aan de wettelijke verplichting tot inschrijving in de KvK; • Bijna 50% van de VvE’s bestaat uit huurders én eigenaar-bewoners;
• Er zijn grote regionale verschillen in kenmerken van VvE’s en bewoners en grote verschillen tussen de vier grote steden.
wetsvoorstel verbetering functioneren VvE’s (BW5) Bijna 51% van de ruim 143.000 VvE’s hebben onvoldoende middelen in het sinds 2008 verplichte reservefonds. Een derde van de VvE’s functioneert matig tot slecht. Voorstel is om een minimale jaarlijkse reservering te
verplichten via minimaal 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw of het vastgestelde bedrag voor het
Meerjarenonderhoudsplan. Daarnaast moeten VvE’s een overeenkomst voor een deelbare geldlening kunnen aangaan. Het wetsvoorstel voorziet in een overgangsperiode van drie jaar vanaf ingang van de wet.
Dwarsliggende grooteigenaren
In Duitsland geldt het ‘Kopfprinzip’, dus one man one vote.
siasme om grooteigenaren tegen de haren in te strijken”,
kaar te krijgen. Ik zou daar wel meer onderzoek naar willen
“Op het ministerie is er op dit moment niet veel enthouzegt Kees Oomen. “De woningmarkt is al lastig genoeg en
de huurmarkt zit al scheef in elkaar. Ook de beheerders van de VvE’s voelen die behoefte niet zo. Zij kijken eerder naar de vele gevallen dat het wèl goed gaat, dan naar de fricties.
Dan moet je veel meer dealen met anderen om iets voor el-
zien. Misschien dat minister Blok op basis van die politieke druk toch actie onderneemt. Tot die tijd is het vooral aan
de makelaar: vertel je klanten meer over de VvE waarin ze terecht komen of mee te maken krijgen.” ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Roger Wouters
ACTUEEL | Nieuwbouw Om aan de toekomstige sterk gestegen vraag naar woningen te voldoen, moeten er de komende 25 jaar nog ruim een miljoen woningen bijkomen. Dat betekent dat er per jaar 70 tot 80 duizend woningen moeten worden gebouwd, berekenden onder meer de TU-Delft en ABF Research. Inclusief sloop en vervanging ligt de werkelijke bouwopgave
oppassen dat de huizengekte niet terugkeert Er werden vorig jaar ongeveer 50.000 woningen gebouwd. Er moeten per jaar 70 tot 80 duizend woningen worden gebouwd. Hoe kan die kloof worden overbrugd?
“In de eerste plaats moet er het besef komen dat er opnieuw een periode van grote woningnood dreigt aan te breken. In 2040 zal Nederland in totaal zo’n 18 miljoen inwoners tellen.
Dat is 1 miljoen meer dan de CBS-prognose van tien jaar geleden, en 167.000 mensen meer dan de prognose uit 2012. In de Randstad, en lang niet meer alleen daar, is het gewoon oppassen dat de huizengekte niet terugkeert.”
Jullie organisatie kwam recent met cijfers. Hoe verontrustend zijn die?
“Zeer verontrustend. In het eerste halfjaar werden krap 17.000 nieuwe koopwoningen met garantiecertificaat verkocht, 14% meer dan een jaar geleden. Dat lijkt misschien mooi, maar
dat is volstrekt onvoldoende. De garantie-instituten krijgen momenteel veel minder aan-
meldingen. Bovendien daalt het aantal verleende bouwvergunningen voor zowel koop- als huurwoningen op jaarbasis van zo’n 55.000 vorig jaar naar 47.000 nu. Naast het groeiende tekort aan reeds bestemde bouwlocaties speelt ook de stroperige wet- en regelgeving ons parten. Aan de bouwcapaciteit ligt het niet. Want een bouwtijd van een half jaar is tegen-
woordig al lang. In plaats daarvan kan de ontwikkeltijd zomaar oplopen tot 5 jaar of langer. Nico Rietdijk is sinds 1998 directeur van de NVB, Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. Hij is bezorgd over het teruglopend aantal bouwvergunningen.
Daar wringt ‘m de schoen.”
In het informele circuit geven sommige bouwbedrijven toe dat zij eigenlijk weinig baat hebben bij snellere procedures. Vertraging leidt tot hogere prijzen en een soepele afzet. Is dit flauwekul of zit daar wel iets in?
“Misschien kwam dat vroeger wel eens voor, maar nu zeker niet. Bouwbedrijven hebben er
financieel belang bij dat bouwplannen zo snel mogelijk worden afgerond. Ik zie daarom zeker geen kwade opzet in het spel, noch van gemeenten, noch van bouwbedrijven. Om vanuit
het diepe dal van de vastgoedcrisis weer snel tot actie te komen is misschien even wennen.
En toch: de belangrijkste les is: maak niet dezelfde fouten als twintig jaar geleden. Toen was er ongeveer even weinig aanbod beschikbaar als nu. En we weten inmiddels allemaal waar dat later toe heeft geleid. Waar ligt de oplossing?
“Zo’n 12% van Nederland bestaat uit bebouwd oppervlak. De rest is agrarische grond, natuur
of water. Als er de komende decennia nog 1 miljoen woningen bij moeten komen, komt
dat neer op een extra ruimtebeslag van 0,5%. Dat valt dus erg mee. Mijn voorstel: bouw zowel binnenstedelijk als aan de rafelrandjes van onze dorpen en steden. Ik ben niet tegen
het bouwen in hoge dichtheden op plekken waar dat kan. Maar met alleen binnenstedelijk
redden we het niet. Maak daar dus geen dogma noch obsessie van, zoals ik velen nu wel
zie doen. We moeten ook mensen kunnen bedienen, die graag buitenaf in het groen willen wonen.”
26 |
| VAS T G OED AD VISEU R
au g ustus 2 0 1 6
nog veel hoger. Maar kan dat worden waargemaakt? En waar moeten die dan komen? Op dit moment zijn er weinig bouwlocaties en is er een beperkte ontwikkelcapaciteit. Ontwikkelaars en bouwbedrijven ergeren zich aan de trage wijze waarop gemeenten en provincies de dreigende woningnood te lijf gaan. Waar ligt de oplossing?
sleutel ligt bij minder dogmatische kijk op ruimtelijk beleid Er werden vorig jaar ongeveer 50.000 woningen gebouwd. Er moeten per jaar 70 tot 80 duizend woningen worden gebouwd. Hoe kan die kloof worden overbrugd?
“Op korte termijn kan de productie nog stevig toenemen, maar na een paar jaar dreigt een gebrek aan locaties te ontstaan. De sleutel ligt bij een minder dogmatische kijk op het ruimtelijk beleid. Dat is nog gestoeld op ideeën over rode en groene contouren. De
Ladder voor duurzame verstedelijking functioneert nu feitelijk als instrument om het aanwijzen van buitenstedelijke bouwlocaties te bemoeilijken. In de binnensteden is
ruimte vaak moeilijk te vinden, dus krijg je vooral aanbod aan de weinig populaire stadsranden. Dat is niet het gevolg van een inhoudelijke afweging, maar van het trekken van cirkels op een kaart. Er zijn locaties buiten de stad waarvan u en ik zouden zeggen: dat
is binnenstedelijk bebouwd gebied. En er is binnenstedelijk gebied dat meer lijkt op een
open groen landschap. De systematiek biedt vooral allerlei mogelijkheden om dingen tegen te houden.”
Bestaat er zicht op een andere koers?
“Nog niet direct. Bij groene contouren is een goed verhaal te houden. Er zijn tal van prach-
tige gebieden die we vooral moeten beschermen. Dan nog blijven er voldoende mogelijkheden open om ook op grasland te bouwen. Ook als het bestemmingsplan bouwen toestaat
en een projectontwikkelaar kan aantonen dat de klanten in de rij staan, moet er eerst toch
een hele studie op tafel komen, waaruit blijkt dat er in de hele regio behoefte is aan woningen. En dan zijn we jaren verder.”
In het informele circuit geven sommige bouwbedrijven toe dat zij eigenlijk weinig baat hebben
Taco van Hoek is directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB). Hij pleit voor een minder dogmatische kijk op het ruimtelijk beleid.
bij snellere procedures. Vertraging leidt tot hogere prijzen en een soepele afzet. Is dit flauwekul of zit daar wel iets in?
“Daar zit zeker iets in. Partijen met een positie en bezitters van bestaand vastgoed vinden
het over het algemeen niet erg, als de omgeving op slot wordt gezet. Daar tegenover staan partijen die graag iets willen ontwikkelen. Gemeenten die een bepaald project willen laten
doorgaan, vinden het wel prettig om andere dingen even op slot te kunnen zetten. Dan zegt
een ambtenaar bijvoorbeeld dat er alleen behoefte is aan huurwoningen. Dat er kopers in de rij staan, doet er dan niet toe.”
Is het gewenst dat de extra productie zich specifiek richt op goedkope en middeldure koopwoningen, sociale huurwoningen en huurwoningen boven de liberalisatiegrens?
“Nee, de bestaande woningvoorraad zit helemaal niet zo onevenwichtig in elkaar. De doorstroming is op gang gekomen en de verhuisketens worden langer. De omgevingskwaliteit,
inpassing in de omgeving, stedenbouwkundige eisen en andere zaken, dat is allemaal legitiem overheidsbeleid. Maar laat de overheid zich niet al te veel bemoeien met wat er precies gebouwd moet worden.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: EIB, NVB Bouw
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
MAKELAAR VAN DE MAAND De Raad Makelaars
sneller inspelen op de markt: ontwikkeling, bouw en makelaardij in èèn Hèt heikele punt bij nieuwbouw is altijd weer: hoe beweeg je mee met de markt? Wat als tussentijds een mondiale recessie uitbreekt, de marktvraag flink verandert of kopers geen financiering kunnen krijgen? Dan doe je als De Raad Makelaars: je stuurt onmiddellijk bij. Dat kan, omdat De Raad Makelaars anders is georganiseerd.
W
ie naar de website van De Raad Makelaars
wensen en dat is waardevolle informatie voor onze ontwik-
werkt als zoveel andere makelaars. Woning-
naar big data en de grote trends kijken. We merken ook dat
gaat, ziet daar een makelaar die ogenschijnlijk
aanbod, nieuwbouw, BOG, het staat er allemaal op. Wie
naar Katwijk afreist om daar met Pieter Kuijt en Joyce de Mooij te praten, die ontdekt dat het toch aanzienlijk anders
ligt. De Raad Makelaars heeft een organisatievorm die hen in staat stelt om zeer snel in te spelen op marktontwikkelingen. Een erg aantrekkelijke capaciteit in een wereld waarin het al lastig is om twee jaar vooruit te kijken. Laat
staan tien jaar, de tijdshorizon van menig nieuwbouwproject. Joyce de Mooij schetst de basis van deze wendbaar-
heid en flexibiliteit. “De Raad Groep is opgebouwd uit vier zelfstandige ondernemingen: De Raad Bouwontwikkeling, De Raad Bouw, De Raad Vastgoed en De Raad Makelaars. Alle activiteiten van deze dochters lopen naadloos in elkaar
over. We doen nauwelijks zaken met externe partijen. We doen zelf de verkoop van de eigen projecten die ‘in eigen huis’ ontwikkeld worden, alleen de architect wordt inge-
huurd. De makelaardij zit dus vanaf het begin aan tafel, al
kelaar en bouwer. Veel waardevoller dan op Excelsheets er veel meer meerwerk uitrolt. Je neemt mensen mee in wat de mogelijkheden zijn bij zo’n nieuwe woning, en van
het één komt het ander. Daarin staan we wellicht nog maar
aan het begin. Straks wordt het mogelijk om je woning online samen te stellen, zoals je dat op internet ook met je nieuwe auto kunt. Dat is niet het droombeeld van de
bouwer, die wil het liefst zoveel mogelijk standaardisatie. Maar door dichter op elkaar te zitten, kun je toch heel ver
komen. Nu al communiceren onze verkoopbegeleider, de uitvoerder en klanten bijna rechtstreeks met elkaar, via
bijvoorbeeld tablets. En nòg een voordeel: vaak wordt in het totale proces het werk van de makelaar als kostenpost
gezien. Wij merken dat juist een heel vroege afstemming
tussen bouw en makelaardij enorme winst kan opleveren.”
“We doen zelf de verkoop van de eigen projecten die ‘in eigen
bij de eerste ideeën en schetsen. Wij weten wat er speelt in
huis’ ontwikkeld worden, alleen de architect wordt ingehuurd.
een project meteen finetunen naar de marktwensen van
De makelaardij zit dus vanaf het begin aan tafel, al bij de
de markt en brengen die inzichten in. Op die manier kun je dat moment.” Bijsturen
Pieter Kuijt vertelt hoe die manier van werken in het omvangrijke Rijnsburgse project De Bloem van grote waarde
bleek toen in 2009 de recessie losbarstte. “We zijn daar
eerste ideeën en schetsen. Wij weten wat er speelt in de markt en brengen die inzichten in. Op die manier kun je een project meteen finetunen naar de marktwensen van dat moment”
toen begonnen met duurdere woningen, dat kon op dat
Aandacht-aandacht-aandacht
heel snel overstappen op een heel ander aanbod: kleinere
portefeuille voor bestaande bouw aanzienlijk afgenomen.
moment nog. Toen die markt was opgedroogd, konden we woningen voor starters. Daar konden we ook meteen een
starterslening bij aanbieden en dat heeft ons door de crisis
geholpen. Weer later zijn we gaan kijken welke woningtypes er nog meer misten en die zijn vervolgens ontwikkeld.
We kunnen ontwikkelen en starten met bouwen nog vòòr de beroemde 70% verkoop-grens. Als we weten dat
er vraag is of komt, dan gaan we bouwen. Zo heb je een
zeer snelle time-to-market. Dat bijtijds kunnen bijsturen, bleek ook bij een project in Bodegraven erg waardevol. Ook daar hebben we herontwikkeld, zijn we afgestapt van het
aanvankelijke plan. Wij kunnen dat doen, omdat we alles
voor eigen rekening en risico doen. De grond is van ons, we doen de ontwikkeling, de bouw en de verkoop. Een ideale combi, zo blijkt.”
Met de klant meereizen
In marketing- en saleskringen is de befaamde ‘customer
journey’ steeds meer het uitgangspunt. Weten waar en waarom de klant in het proces instapt en dan meegaan
totdat alles is afgerond. De Raad Makelaars kan gedurende die gehele reis aan de zijde van de klant blijven, vertelt
Joyce. “Onze klanten zien van het eerste contact tot en met de oplevering en de after sales dezelfde contactpersoon.
Dat heeft een aantal voordelen. Zo horen wij wat klanten
Door de stabiele nieuwbouwportefeuille is de druk op de Pieter Kuijt: “Die houden we bewust bescheiden van omvang. Ik heb enige tijd bij een branchevereniging gewerkt, waar de klachten over makelaars binnenkwamen. Dan
worden je de ogen wel geopend. In de kern draaiden die
klachten altijd om aandacht. Of beter gezegd, een gebrek
daaraan. Wij zitten in de luxe positie dat we het ons kunnen permitteren om de portefeuille bestaande bouw hand-
zaam te houden. En het opmerkelijke is: misschien wel
daardóór staat bij ons de courtage niet onder druk, we hebben daar nooit gedoe over.” Die nadruk op aandacht en het vermogen om in te spelen op de actuele marktvraag komt
samen in het plandeel Calla, een onderdeel van het nieuw-
bouwproject De Bloem. Calla is een wooncomplex dat 40-plussers en senioren een compleet woon/zorgconcept
aanbiedt. De bewoner die nu nog geen aanvullende zorg
of faciliteiten nodig heeft, kan daarvan afzien. Maar als het zover komt, kunnen die faciliteiten worden ingehuurd.
Calla beweegt dus mee met de woon- en zorgbehoefte van ouder wordende huurders. Het servicepakket loopt van wellness tot en met medische thuiszorg. Slim is ook de app, waarmee de bewoners elkaar makkelijk kunnen vinden.
Bijvoorbeeld als een groepje klaverjassers nog een vierde speler zoekt. Ook daarmee bewijst de Raad Groep dat ze
snapt wat kopers en huurders nu èn straks nodig hebben. ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: De Raad Makelaars
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR augustus 2016
colofon
Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl
Advertentieacquisitie Adnovus, info@adnovus.nl
Aan dit nummer werkten mee Karl Bijsterveld, Patricia Dieben, Kees Dol, Jack van Gestel REV RT RMT, Ed Hamming, Louis Huijts REV RT, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal CBS, CPB, De Raad Makelaars, DUWO, EIB, Truus van Gog, Kences, Nibud, NVB Bouw, Planbureau voor de Leefomgeving, OTB TU Delft, Platform 31, RIGO, WEW, Roger Wouters Cover Truus van Gog
VASTGOED ADVISEUR
gerjoke wilmink Gerjoke Wilmink werd in
1960 geboren in Hooge-
zand-Sappemeer, en studeerde Nederlands aan
Nibud-directeur Gerjoke Wilmink: “Onze zorg gaat uit naar de lage middeninkomens”
de Radboud Universiteit
Rol grooteigenaar en VvE’s bij gemengde complexen Gentrification: probleem of zegen voor stadsbestuurders?
in Nijmegen (doctoraal in
1985). Ze zocht het niet
in een onderwijscarrière, maar
werd
Woningmarkt voor studenten nog niet in balans Tweeluik met Nico Rietdijk (NVB) en Taco van der Hoek (EIB) over problemen nieuwbouw
jaargang 30, nummer 4 | augustus 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
freelance
journalist en vervolgens redacteur c.q. adjunct-hoofdredacteur
van de Staatscourant en uitgever bij de SDU. In 1997 werd ze directeur van een communicatiebureau, en sinds 2000 is ze
Prepress en druk www.up-score.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
directeur/bestuurder van het Nibud. Het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (Nibud) is gevestigd in Utrecht. Er
werken 30 mensen, die op tal van terreinen onderzoek doen en adviezen geven over de wijze waarop geld wordt besteed.
Gerjoke vervult meerdere nevenfuncties, waaronder het lidmaatschap van de Adviesraad Rechtbank Noord-Nederland,
de Reclame Code Commissie, Adviesraad NTR en Raad van Inspiratie.
FSC® C017135
tweets over de markt @VBODirectie: Via VBO Makelaar: “Verlening bouwvergunningen blijft achter”.
@Statistiek CBS: Krimpt of groeit de #bevolking in jouw gemeente? pic.twitter.com/tR6KIEFm2G.
@Eigenhuis: Consumentenvertrouwen in woningmarkt blijft records breken. Keerzijde: vraag naar woningen overstijgt het aanbod. @RaboEconomie: Nederlands consumentenvertrouwen daalt na uitslag Brits referendum maar blijft wel positief.
@Waarde_kamer: Waarderingskamer nodigt @TEGoVA1 uit voor de bijeenkomst in het voorjaar 2018.
AFWC1917: Mooi onderzoek Christel van Wijk voor Universiteit Utrecht en @afwc1917. Zelfstandig oud worden in je wijk. @INGnl_Economie: Door beperkt aanbod groeit verkoop nieuwbouw minder snel dan verkoop bestaande bouw.
@PatriciaDieben: Woningmarkt ook in dorpen en platteland op stoom. #BNR interview met directeur #VBO Makelaar..
30 |
| VAS T G OED AD VISEU R
aug ustus 2 0 1 6
Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen geïnnoveerd naar een moderne opleidingsvorm. De opleiding is blended learning en gaat 5 september 2016 online van start. • E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docenten. • De integratie van e-learning in de opleiding zorgt voor een hoger leerrendement, kwalitatief en effectief studeren. • Studeren waar en wanneer u dat wilt op uw computer, tablet of smartphone. • Aantrekkelijke investering en doorlooptijd.
De Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen bestaat uit de modules:
• • • • • • •
Najaar 2016
PRAKTIJKOPLEIDNG MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Bemiddelen Start 30 augustus, Nootdorp
Woningmarkt en economie Koop-Verkoop Woning en leefomgeving Woningfinanciering Huur-Verhuur Taxatieleer Bouwkundig inspecteren
THEORIEOPLEIDNG MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Woningmarkt & economie Start 5 september, blended learning
N
IE
UW
Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl
Voor uitgebreide informatie over deze woningen verwijzen wij u graag door naar onze website:
svmakelaardij.nl
€ 167.500,-k.k.
€ 194.500,-k.k.
€ 245.000,-k.k.
€ 245.000,-k.k.
€ 297.500,-k.k.
€ 189.000,-k.k.
€ 425.000,-k.k.
€ 445.000,-k.k. € 369.000,-k.k.
€ 395.000,-k.k.
KRIMPEN AAN DEN IJSSEL
Boveneindselaan 9
T 0180 51 00 90 I
svmakelaardij.nl
Maak voor ieder object eenvoudig een brochure, advertentie, raampresentatie of meer ■ ■ ■
Kies het sjabloon Plaats foto’s en tekst Bestel en ontvang pdf en/of drukwerk
Ga nu na ar de website voor een demo
www.vbomediacontrol.nl - info@vbomediacontrol.nl - 0174 – 28 50 60
Advrtentie Vastgoedadviseur aug 2016.indd 1
27-07-16 14:10
Presentaties maken in Venum Nooit meer driedubbel werk
We waren verbaasd en soms verbijsterd toen we zagen
Als je een brochure in je eigen huisstijl besteld krijg je
hoe makelaars brochures moeten maken. Vaak nog
daar bovendien ook een staande en liggende
handmatig in Word en vaak kost dat meer dan een half
raampresentatie ĂŠn gepersonaliseerde omslagen voor
uur per brochure. Wat een verspilling van kostbare tijd.
koop- en huurovereenkomsten bij.
In Venum maak je nu een fantastische brochure in een paar minuten. We vullen alle data die we van een pand
Verspil geen tijd meer en maak snel een afspraak voor
hebben alvast voor je in waarna jij in je brochure nog
een vrijblijvende demo op www.wazzupsoftware.com
aanpassingen kunt doen. En daarna is hij direct beschikbaar als PDF en op je website. Zo makkelijk kan het zijn.