VASTGOED ADVISEUR
Bart Combée, directeur Consumentenbond: “Financiën zijn abstract, daar denkt consument niet graag over na” Kadaster: Veel kansrijke woningbouwlocaties buiten Randstad Waarde groen voor waarde woningen: effect groter dan gedacht Van doorstroom- naar startersland; maar waar blijft de starter? Tweeluik met Dirk Brounen en Isabelle Sternheim – over de waarde van het energielabel
jaargang 31, nummer 3 | juni 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
vaste la
ge prij
€145.-s
Presentatiepakket
360˚foto’s van alle ruimtes
2D/3D interactieve plattegrond
360˚tour op funda
funda uploadservice
NI
EU
W
!
2D foto’s
Woonclip met échte video
Unieke tools voor jouw (online) marketing! • Woonclip: Een echte video in het presentatiepakket. Je betaalt dus niets extra. • VR: Onze virtuele tour is ‘VR ready’ en kan met virtual reality (VR) bril bekeken worden.
VR
RE
AD Y
• Minisite: Verkopers delen hun woning via een Minisite, voorzien van jouw logo.
088 - 678 6789
www.blinqlab.nl
info@blinqlab.nl
6
12
BART COMBÉE, DIRECTEUR CONSUMENTENBOND: “FINANCIËN ZIJN ABSTRACT, DAAR DENKT CONSUMENT NIET GRAAG OVER NA”
18
KADASTER: VEEL KANSRIJKE WONINGBOUWLOCATIES BUITEN RANDSTAD
24
in dit nummer
WAARDE GROEN VOOR WAARDE WONINGEN: EFFECT GROTER DAN GEDACHT
VAN DOORSTROOM- NAAR STARTERSLAND; MAAR WAAR BLIJFT DE STARTER?
no nonsense
Starten op de woningmarkt
5
actueel
Bart Combée, directeur Consumentenbond: “Financiën zijn abstract, daar denkt consument niet graag over na”
6
Kadaster: Veel kansrijke woningbouwlocaties buiten Randstad
12
Waarde groen voor waarde woningen: effect groter dan gedacht
18
Van doorstroom- naar startersland; maar waar blijft de starter?
24
Tweeluik met Dirk Brounen en Isabelle Sternheim – over de waarde van het energielabel
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – Waar blijven die nieuwbouwwoningen toch?
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Een nieuw kabinet; welke gevolgen heeft het milieubeleid voor de vastgoedmarkt?
23
Agrarisch Vastgoed – Wat is ‘staldering’? En wat is het effect?
27
Kadaster – Kopen particuliere verhuurders dezelfde woningen als koopstarters?
33
achtergrond
Uit de media
4
Marktonderzoek
15
Uit de rechtspraak – De twijfelende koper
16
Makelaar van de Maand – Apollo Makelaardij
30
Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt
34
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Ruim 10% meer makelaars sinds 2010 Het aantal makelaarsbedrijven is sinds 2010 met ruim 10% toegenomen. De ruim
9 duizend makelaars die Nederland begin 2017 telde, is het hoogste aantal in zeven jaar tijd. Begin 2010 telde Nederland nog 8.200 makelaars. In Noord-Holland zijn de meeste makelaars actief. Dit blijkt uit nadere analyse van recent door het
CBS gepubliceerde cijfers. Makelaars zijn vaak bij aan- en verkoop van bestaande
De bouwsom voor de bouw en verbouw van woningen
dan ook de activiteiten van makelaars gestimuleerd. Tijdens het aantrekken van de
der. Voor bedrijfsgebouwen steeg de bouwsom met 15%
woningen betrokken. Het herstel van de woningmarkt de afgelopen jaren heeft
huizenmarkt is ook het aantal faillissementen van makelaarsbedrijven gedaald. In 2012 gingen nog 116 makelaarsbedrijven failliet. In 2016 waren dat er 27.
Begin 2017 hadden de 9.045 makelaarsbedrijven in Nederland in totaal 9.930 vestigingen. De meeste vestigingen zaten in Noord- en Zuid-Holland en Noord-Bra-
bant: ruim de helft van de vestigingen zit in deze provincies. Hier zijn dan ook de meeste koopwoningen en vinden de meeste verkopen plaats. Uitgedrukt in aantal
vestigingen per duizend verkopen heeft Noord-Holland de meeste vestigingen van makelaars: 55 makelaarsvestigingen per duizend verkochte woningen. Gemiddeld
in Nederland zijn er 46 vestigingen per duizend verkochte woningen. In de provincie Utrecht zijn relatief de minste makelaars: 41 per duizend verkochte woningen.
bedroeg bijna 1 miljard euro, 50% meer dan een jaar eertot bijna 500 miljoen euro. Bij bedrijfsgebouwen moet gedacht worden aan bedrijfshallen, agrarische gebou-
wen, kantoren en scholen. De bouwsom in een afgegeven
vergunning betreft een schatting van de waarde van de materiaal- en arbeidskosten van de bouwopdracht. Aantal vergunde nieuwbouwwoningen 8.000
6.000
4.000
Aantal makelaarsbedrijven 2.000
10.000 8.000 6.000
0
4.000 2.000 0
jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan apr jul okt jan 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Bron: CBS I
2010
III
I
2011
III
I
2012
III
I
2013
III
I
2014
III
I
2015
III
I
2016
III
I
2017
Bron: CBS
Nederlanders lenen meer dan ooit voor aankoop huis
Aantal verkochte woningen april 2017
In het eerste kwartaal van 2017 werden in Nederland alsmaar hogere hypotheken
Stijging 1.9% t.o.v. april 2016 – 16.387
afgesloten. Consumenten leenden gemiddeld 281.000 euro voor de aankoop van een huis, ondanks de steeds strenger wordende leennormen. Dit blijkt uit onder-
zoek van adviesbureau IG&H. De hypotheekomzet in het eerste kwartaal kwam uit op 23,3 miljard euro, met 43% de sterkste stijging ooit op jaarbasis. Het is tevens de hoogste hypotheekomzet in tien jaar tijd. Daarmee vertoont de gebruikelijke
seizoensdip zich duidelijk niet. Extra opmerkelijk is dat cijfers van De Nederlandsche Bank laten zien dat steeds meer mensen een huis kopen zonder hypothecaire
financiering. In 2016 was dat bij 16% van de verkochte woningen het geval, een verdubbeling ten opzichte van 2008. Mogelijk speelt daarbij mee dat kopers vaker de financiële middelen hebben om na de transactie een hypotheek af te sluiten.
April 2017 – 16.694
Daling 22.9% t.o.v. maart 2017 – 21.648.
Woningtype
Stijging vrijstaande woningen t.o.v. april 2016 – 9.2% Daling appartementen t.o.v. april 2016 – 2.8% Daling hoek- en vrijstaande woningen t.o.v. maart 2017 – 25.5%. Daling appartementen t.o.v. maart 2017 – 21.6%.
Aantal geregistreerde hypotheken April 2017 – 24.268
Vergunde bouwsom naar hoogtepunt De totale bouwsom van afgegeven vergunningen voor de bouw en verbouw van woningen en bedrijfsgebouwen steeg in maart met 36% ten opzichte van dezelfde
periode een jaar eerder. De vergunde bouwsom bedroeg bijna 1,5 miljard euro, het
hoogste bedrag sinds de start van de reeks in 2012. Dit meldt het CBS op basis van de nieuwste cijfers van verleende bouwvergunningen.
4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Stijging 1.8% t.o.v. april 2016 – 23.837 Daling 22.9% t.o.v. maart 2017 – 31.487.
Aantal executieveilingen April 2017 – 103
Daling 44% t.o.v. april 2016 – 184. Bron: Kadaster
JUNI 2017
NO NONSENSE
starten op de woningmarkt Tijdens de Algemene Ledenvergadering van vrijdag 19 mei hebben de leden van VBO Makelaar mij tot nieuwe voorzitter van hun vereniging gekozen. Ik voel mij vereerd en wil de leden ook langs deze weg bedanken voor het in mij gestelde vertrouwen. Mijn ervaring ligt in de retail. Hierdoor heb ik zijdelings wel met vastgoed te maken gehad, maar ik beschouw mijzelf toch als een starter in de vastgoedwereld. De komende zomermaanden gebruik ik dan ook om diverse makelaarskantoren te bezoeken en mij te verdiepen in het mooie vak van makelaar en taxateur. In gesprekken met diverse stakeholders hoop ik mij de problematiek van de vastgoedmarkt snel eigen te maken en de goede VBO-relaties te bestendigen en in de loop van de tijd verder uit te bouwen.
T
ijdens het VBO-congres NeVaCon – met het
meegefinancierd. Als de koopmarkt is uitgesloten,
leden en een aantal stakeholders kennis
particuliere huurmarkt voor middeninkomens zijn de
thema ‘Op het juiste spoor’ – heb ik al met veel
gemaakt. En de lezing van woningmarktexpert Paul de Vries over de dynamiek en verhuisbewegingen van de
woningmarkt en de presentatie van Hennes de Ridder
over verduurzaming van de nieuwbouw waren erg verhelderend. Een mooie start van het voorzitterschap.
Dat die mooie start op de woningmarkt niet voor ieder-
moet de huurmarkt soelaas bieden. Maar ook in de
woningtekorten voorlopig groot. Utrecht geeft als eer-
ste gemeente met een omgevingsvisie een positief signaal aan de starters door projectontwikkelaars via het bestemmingsplan een quotum middeldure huurwoningen mee te geven.
een is weggelegd, bleek wel uit het Next Generation
Innovatie
Hanzehogeschool en Fontys Hogeschool spraken hun
Generation Panel spraken ook over hun ambities voor
Panel. Studenten in Vastgoed & Makelaardij van de zorgen uit over hun aanstaande start op de woningmarkt.
Starters hebben het moeilijk
Als student een kamer vinden, is al een hele uitdaging.
Maar een starterswoning vinden en deze ook nog eens gefinancierd krijgen, lijkt schier onmogelijk. Zeker als
het om een starterswoning in de grote stad gaat. Daar is het aantal beschikbare starterswoningen onder de twee ton schrikbarend snel afgenomen. Maar ook in
randgemeenten als Nieuwegein of Zoetermeer is een
eengezinswoning of appartement voor een starter met een modaal inkomen vrijwel onhaalbaar. De aanscherping van de Loan-to-Value en inkomensnormen zijn
mede debet aan het startersprobleem. Voor een gemiddelde starter zonder significant eigen vermogen of vrijgevige ouders zijn de kosten koper en een eventuele
De studentleden van VBO Makelaar uit het Next
het vak. In de crisis ging bij veel makelaars/taxateurs al het roer om en werd er hard gewerkt aan het onder-
scheidend vermogen. Innovaties zullen het makelaarsen taxateursvak én de vastgoedmarkt de komende
jaren zeker verder veranderen. Digitalisering en een
data-driven samenleving dagen makelaars en taxa-
teurs continu uit om te blijven innoveren en op zoek te
gaan naar producten en diensten die hun servicegraad richting klanten nog verder verhogen.
Vanuit mijn eigen achtergrond, kennis en ervaring
hoop ik te kunnen inspireren tot creativiteit en samen
met de VBO-leden een bijdrage te leveren aan de innovatie van het vak. Met veel enthousiasme en de toege-
zegde steun zet ik het goede werk van mijn voorganger voort binnen deze proactieve vereniging met een no nonsense mentaliteit en dito boodschap. ■
Harry Bruijniks,
verbouwingsinvestering niet meer te betalen. Dit soort
voorzitter VBO Makelaar
kosten wordt immers niet meer in de hypotheek
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
drs. bart combée (1967) Studie:
Economie aan Erasmus Universiteit Rotterdam Loopbaan:
Commercieel directeur en diverse andere functies AVR 1995 – 2004 Directeur Viataal 2004 – 2009
Algemeen directeur Consumentenbond 2009 - heden (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)
ACTUEEL | Consumenten
bart combée, directeur consumentenbond:
“financiën zijn abstract, daar denkt consument niet graag over na” “Het is goed en nodig dat de overheid heeft ingegrepen tijdens de crisis. Ons land staat er nu op het gebied van financiële stabiliteit aanzienlijk beter voor dan een paar jaar geleden. Op de hypotheekmarkt waren de marges voor aanbieders hoog, en van concurrentie tussen banken was nauwelijks sprake. Dat was natuurlijk heel nadelig voor huizenkopers. Nu de economie weer aantrekt, zien we ook nieuwe problemen ontstaan. De banken zijn beter gekapitaliseerd, maar voor starters is het wel erg moeilijk geworden om een woning te bemachtigen. De regels voor de hypotheekverstrekking zijn streng en huurwoningen zijn schaars. Meer dan ooit is maatwerk gewenst.”
A
an het woord is Bart Combée, directeur van de
de producten zó complex dat de meeste mensen geen
aantrekkende woningmarkt na acht lange jaren
woekerpolissen. Daarin zaten onredelijk hoge kosten ver-
Consumentenbond. Hij schetst een beeld van een
waarin de woningconsument werd meegesleurd in de problemen van financiële markten. ‘Onder water staan’ werd
een bekend begrip toen bleek dat veel huizenkopers wel
erg veel hadden kunnen lenen. Veel meer dan de woning tijdens de crisis waard bleek.
Zijn de problemen op de woningmarkt dan alleen veroor-
flauw idee hadden wat ze inhielden. Kijk maar naar de stopt, waardoor ze aanzienlijk minder opleveren dan de
consument was voorgespiegeld. Dat alles heeft geleid tot heel problematische situaties voor mensen die tijdens de crisis gedwongen waren hun woning te verkopen. Er is nog steeds een probleem voor honderdduizenden woningeigenaren die straks hun hypotheek niet kunnen aflossen.”
zaakt door de geldverstrekkers?
De problemen zijn dus nog niet opgelost?
vallen wel een erg rooskleurig beeld van zijn financiële
lager geworden, maar de lage rente zorgt er nu voor dat
“Zeker niet. De woonconsument had zelf ook in veel ge-
toekomst. Niemand kon zich voorstellen dat de woningprijzen ook zouden kunnen dalen. Maar de geldverstrekkers hebben de consument in veel gevallen ook erg slecht
voorgelicht, zodat ze veel te hoge leningen afsloten of gewoon het verkeerde product afnamen. Bovendien waren
“Ten dele. De marges op de hypotheken zijn wel duidelijk banken tegen problemen aan lopen als het gaat om de versterking van hun buffers.
Voor starters is het steeds lastiger geworden om aan een
woning te komen. In sommige gebieden zijn de prijzen tot duizelingwekkende hoogten gestegen en huurwoningen
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
houden met de looptijd van de hypotheek. Je weet niet hoe de situatie zal zijn na afloop van een renteperiode.” En luisteren ze naar u?
“Niet altijd natuurlijk: je wilt geen hypotheek, maar een woning! Financiën zijn een abstract onderwerp. Hoe abstracter; des te minder mensen erover na willen denken. En
nadenken over mogelijke negatieve ontwikkelingen in de privésfeer; daar wil je helemaal niet mee bezig zijn.
In het algemeen kun je stellen dat veel mensen heel po-
sitief denken en dat ze niet heel erg geneigd zijn om tussentijds bij te sturen. Van uitstel komt ook in die gevallen nogal eens afstel.”
Bent u blij met de toegenomen transparantie door de afschaffing van het provisiestelsel voor financieel adviseurs?
“Dat is een goede zaak, maar het feit dat het provisiestelsel is afgeschaft, betekent niet dat het wantrouwen bij de
consument ook weg is. De financieel adviseur moet nog steeds moeite doen om zijn onafhankelijkheid te bewijzen.
Bart Combée: “We zien dat onze achterban worstelt met de knellende regels voor het verkrijgen van een hypotheek, maar ook met andere drempels. De overdrachtsbelasting bijvoorbeeld. Iedereen wil dat de mobiliteit op de woningmarkt toeneemt, maar tegelijkertijd wordt door de overdrachtsbelasting die mobiliteit juist beperkt” zijn erg schaars; zeker in de sociale huursector. Dat brengt
Er is nog veel onduidelijkheid: heeft de adviseur werkelijk
de hele markt in kaart gebracht? Krijg ik echt het beste product voor de beste prijs? Of heeft de adviseur alleen de ta-
rieven van de grootste banken met elkaar vergeleken? Voor de consument is dat lastig te beoordelen. Onduidelijkheid zorgt altijd voor wantrouwen. De onafhankelijke adviseur kan zijn meerwaarde bewijzen door te laten zien dat zijn
advies echt anders is dan dat van een bank. Dat hij de hele markt in zijn advies heeft meegenomen, dat hij goed heeft gekeken naar de persoonlijke situatie van de klant en dat hij echt onafhankelijk is.”
nieuwe problemen met zich mee, want de aspirant-koper
Huishoudens bouwen nu vermogen op via hun hypotheek
ningen die dan ook nog tegen slechte voorwaarden worden
pelen? Jongeren zijn nu veel geld kwijt aan hun pensioenre-
moet natuurlijk wel worden beschermd tegen te hoge leafgesloten.
We zien dat onze achterban worstelt met de knellende re-
gels voor het verkrijgen van een hypotheek, maar ook met andere drempels. De overdrachtsbelasting bijvoorbeeld. Ie-
dereen wil dat de mobiliteit op de woningmarkt toeneemt,
maar tegelijkertijd wordt door de overdrachtsbelasting die mobiliteit juist beperkt.”
De rente is historisch laag. Voorziet u problemen als de rente weer gaat stijgen?
“In een nieuwe bubbel op de korte termijn geloof ik niet, omdat zowel huur- als koopwoningen schaars zijn. Ik
denk ook niet dat we weer in een situatie zullen belanden
zoals in de jaren 80 van de vorige eeuw, maar er loert wel degelijk gevaar. Door de lage rente kan de consument veel lenen. Als de rente stijgt, kan dat dus een risico vormen, bij-
voorbeeld na afloop van een rentevaste periode. Als je dan een nieuwe hypotheek nodig hebt, is de rente misschien
veel hoger. Daar moet je dus rekening mee houden als je een huis wilt kopen. Wij adviseren ook altijd om rekening te
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
en hun pensioen. Kunnen we die misschien aan elkaar kopservering, terwijl ze dat geld goed kunnen gebruiken voor de aankoop van een woning.
“Jonge mensen hebben daardoor inderdaad minder financiële ruimte voor bijvoorbeeld de aankoop van een huis,
maar we hebben in Nederland zo ongeveer het beste pen-
sioenstelsel van de hele wereld; juist doordat we verplicht
zijn om een flink deel van ons inkomen opzij te zetten voor ons pensioen.
Ik weet niet of het zo’n goed idee is om mensen veel vrijheid te geven als het gaat om het regelen van hun pensi-
oen. Ook hiervoor geldt dat veel mensen niet geneigd zijn
om zich met een – financiële, dus abstracte – toekomst bezig te houden. Je kunt zo’n keuze alleen maken als je goed geïnformeerd bent en ook bereid bent er goed over na te denken. Als je mensen helemaal vrij laat, zullen ze in
de meeste gevallen geen keuze maken. Met alle nadelige
gevolgen van dien. Dan heb je een groot probleem als je de pensioengerechtigde leeftijd hebt bereikt.”
VBO Makelaar benadrukt het belang van een financieringsvoorbehoud en een bouwkundige keuring; zeker nu de markt
JUNI 2017
op een aantal plaatsen oververhit is. Is daar van afzien een goed idee?
“In steden als Amsterdam en Utrecht is er een risico dat
aspirant-kopers onder druk te snel een beslissing nemen.
Ik vind daarom een financieringsvoorbehoud en een bouwkundige keuring heel verstandig.”
Sommige mensen ervaren het als betuttelend.
“Daar moeten we inderdaad voor oppassen. Maar in alle gevallen moet je weten wat je koopt. Als iemand een grote
erfenis krijgt, is een financieringsvoorbehoud misschien
niet echt nodig, maar een bouwkundige keuring kan ervoor zorgen dat je later niet voor onaangename verrassingen
komt te staan. Je moet al te enthousiaste kopers tegen zichzelf beschermen. Ik denk dat de makelaar de aangewezen persoon is om het belang van deze onderwerpen onder de aandacht van de klant te brengen.”
Makelaars hanteren verschillende verdienmodellen: courtage, deeldienstbetaling etc. Welke heeft de voorkeur van de Consumentenbond?
“Ik vind het prima dat er verschillende vormen van belo-
Bart Combée: “Een bouwkundige keuring kan ervoor
ning zijn voor de diverse soorten van dienstverlening. Dat
zorgen dat je later niet voor onaangename verrassingen
scheiden van zijn branchegenoten. De woonconsument
komt te staan. Je moet al te enthousiaste kopers
biedt de makelaar ook de mogelijkheid om zich te onderkan al heel veel zelf doen, bijvoorbeeld via internet. De
tegen zichzelf beschermen. Ik denk dat de makelaar
door informatie te geven over de waarde van de woning,
de aangewezen persoon is om het belang van deze
makelaar/taxateur kan zijn toegevoegde waarde bewijzen maar ook door de klant te ondersteunen in het hele proces, bijvoorbeeld bij de onderhandelingen over de prijs.
Wij hebben niet echt een voorkeur voor een verdienmodel.
onderwerpen onder de aandacht van de klant te brengen”
De markt bepaalt zelf wel welke vorm van beloning het
veelheden data die met een grote snelheid binnenkomen
praktisch alles zelf doen; anderen hechten waarde aan
en niet zomaar in een gewone database kunnen worden
beste aansluit bij de behoefte. Sommige verkopers willen professionele promotie van de woning. Daarop kan de vergoeding worden aangepast.”
Wat is naar uw mening het belang van de Geschillencommissie Makelaardij?
“Het is goed dat er een laagdrempelige mogelijkheid is om geschillen aanhangig te maken, maar natuurlijk is het
nog beter om geschillen te voorkómen. Dat gebeurt ook dankzij de tweezijdige algemene voorwaarden. De duide-
of opgevraagd kunnen worden; die niet gestructureerd zijn opgeslagen. Deze ontwikkeling is niet te stuiten, maar zijn er ook valkuilen?
“Laat ik voorop stellen dat big data kunnen helpen om de consument beter van dienst te zijn. Het uitgangspunt moet altijd zijn dat de data alleen worden gebruikt voor het doel
waarvoor ze bestemd zijn. Anders kan de privacy in gevaar komen. Dat betekent dat de data heel goed moeten worden beveiligd.”
lijkheid die daarmee wordt gecreëerd, beperkt het aantal
Maar hoe veilig zijn digitale bestanden nog, gezien de we-
duidelijkheid, en dat leidt tot minder geschillen. Voor de
“Dat is inderdaad een probleem. Consumenten moeten zelf
geschillen. Als je weet wat je mag verwachten, is er meer ondernemer is het ook beter én goedkoper. Een gang naar de rechter is voor niemand prettig.
Overigens vind ik ook de fase tussen klacht en geschil belangrijk. Als de verwachting van de klant niet wordt waar-
gemaakt en de klacht niet wordt opgelost, is het een goed idee als een onpartijdig persoon probeert te bemiddelen tussen de partijen. Ik denk dat dat ook nog kan leiden tot een vermindering van het aantal geschillen.”
Ook in de makelaardij zijn big data in opkomst. Grote hoe-
reldwijde hacks?
ook toegang hebben tot data, en dat maakt het systeem nog kwetsbaarder. Dat betekent dat je duidelijke regels moet stellen: de data mogen alleen worden gebruikt voor
het doel waarvoor het bestemd is; de handel in data moet worden gereguleerd en we moeten vaststellen wie de eigenaar is van de data.
Het is belangrijk dat we vragen stellen als: hoe ontstaan profielen en waarvoor worden de data gebruikt? Ook hier
geldt dat begrip bijdraagt aan meer vertrouwen – en daardoor tot meer (veilig) gebruik van big data.” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog
TE KOOP
TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGINT OP
NEESKENS.COM YERSEKE - GOES - THOLEN
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
waar blijven die nieuwbouwwoningen toch? Het jaar 2016 kan de boeken in als het beste jaar voor de koopwoningmarkt sinds het uitbreken van de woningmarktcrisis in 2008. Met bijna 215.000 transacties en een koopprijsstijging van 6% op jaarbasis is de markt voor bestaande koopwoningen weer terug op het niveau van 2007. En ook het eerste kwartaal van 2017 laat weer mooie woningmarktcijfers zien. Het Kadaster registreerde circa 30% meer nieuwe hypotheken en transacties van koopwoningen ten opzichte van het zelfde kwartaal in 2016, terwijl de koopprijzen gestaag verder stijgen. En zeker zo belangrijk, het vertrouwen onder de woonconsument in de koopwoningmarkt is de afgelopen jaren
P
weer sterk toegenomen. rima voorwaarden om de voorraad koopwonin-
beschikken over veel minder eigen vermogen dan in de
Het aanbod van nieuwe koopwoningen is wel
banken hen daarnaast confronteren met beperktere
gen in Nederland uit te breiden, zou je denken.
fors opgelopen in 2013 en 2014, maar stabiliseert de
laatste twee jaar eigenlijk zo rond de 7.000 tot 8.000
woningen per kwartaal. De nieuwbouw-productie blijft daarmee nog steeds ver achter bij de uitbreidingsbe-
hoefte en de grote actuele woningvraag; zeker omdat tegenover dit nieuwbouwaanbod van een kleine
30.000 woningen in 2016 een afname van het aantal te
koop staande woningen in de bestaande voorraad staat van 35.000 woningen. De toegenomen krapte op de
koopwoningmarkt heeft het laatste half jaar zelfs het vertrouwen onder de woonconsumenten doen dalen. Volle oorlogssterkte
Waarom komt de nieuwbouwproductie niet meer op
gang? De ervaring leert dat de nieuwbouw van koop-
woningen altijd met enige vertraging reageert op een
veranderende woningvraag. Nieuwbouwplannen moeten namelijk uitgewerkt, getoetst, goedgekeurd, voor-
gefinancierd, in de markt gezet, verkocht en dan nog
gebouwd worden. Komende uit een diepe crisis op de woningmarkt lijkt deze vertraging extra groot te zijn.
Oude bouwplannen moeten herontwikkeld worden en
tijdens de crisisjaren zijn er nauwelijks nieuwe plannen ontwikkeld. Bovendien hebben zowel gemeenten, projectontwikkelaars als bouwondernemingen (fors) aan
personeel ingeleverd als gevolg van de crisis en zijn zij dus (nog) niet op volle ‘oorlogssterkte’.
periode voor 2008. Uit de praktijk komen geluiden, dat
mogelijkheden tot voorfinanciering. De historisch lage rente zorgt namelijk ook voor minder gevulde spaarre-
keningen van particulieren, met het gevolg dat banken hun financieringsbeleid moeten herijken. De projectontwikkelaars zullen als marktpartij de beschikbare
middelen daarbij vooral inzetten op het behalen van maximaal rendement: meer dure, kwalitatief betere
woningen op minder moeilijke (minder dure) bouwlo-
caties. Dit leidt per definitie niet tot een flink omvangrijkere woningbouwproductie. Sturing overheid
En last but not least: met het afronden van de woningproductie op de Vinex-locaties en het stopzetten eind
2011 van de provinciale stimuleringsbijdragen als crisismaatregel, is de sturing vanuit de overheid momenteel een stuk geringer dan voorheen. Er heerst bij de over-
heid wel een heilig geloof in verdichting en herbestemming van binnenstedelijk gebied, als onderdeel van het ruimtelijke ordeningsbeleid. Dit heeft een beperkende werking op de nieuwbouwproductie; zeker wanneer daaraan ook nog een rigide programma van eisen
wordt gesteld. Dit strookt ook niet met het credo ‘Meer markt, minder overheid’, maar wellicht moet dit credo
met betrekking tot de woningbouwproductie eens herijkt worden. ■
Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut
Een extra vertragende factor wordt momenteel ge-
OTB TU Delft
vormd door de financiers. Veel projectontwikkelaars
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
ACTUEEL | Nieuwbouw
Kadasteronderzoek naar dynamiek op de grondmarkt
kadaster: veel kansrijke woningbouwlocaties buiten de randstad De vraag naar nieuwbouwwoningen is groot, maar het jaarlijkse nieuwbouwvolume blijft achter. Wie is er op de grondmarkt actief? En welke rol spelen zij in de nieuwbouwmarkt? Er is weinig bekend over grondposities voor potentiële nieuwbouwlocaties. Onlangs kwam het Kadaster met het rapport ‘Onbebouwde grondvoorraden van actoren op de markt voor nieuwbouwwoningen’. Hierin wordt duidelijkheid gegeven over recente grondtransacties en de huidige voorraad onbebouwde gronden. In oppervlakte zijn gemeenten de grootste eigenaar. Vooral buiten de Randstad zien we veel onbebouwde percelen die vrijwel zeker bestemd zijn voor woningbouw.
D
e productie van nieuwbouwwoningen groeit ge-
GEMATIGDE GROEI BOUWVERGUNNINGEN
me van het aantal huishoudens. Het Economisch
nieuwbouw achter, maar er komt nu schot in de zaak. Het
staag, maar blijft nog altijd achter bij de toena-
Bureau van ING verwacht in 2018 58.000 gerealiseerde woningen. Maar volgens het Economisch Instituut voor
de Bouw is er een jaarlijks nieuwbouwvolume nodig van 70.000 woningen om tegemoet te komen aan de vraag. Capital Value schat dan ook dat het structurele woning-
tekort in 2018 een piek bereikt van 200.000 woningen. Er
moet dus versneld worden bijgebouwd om aan de vraag te voldoen.
Mattthieu Zuidema: “We schatten dat deze onbebouwde
De laatste jaren bleef het aantal bouwvergunningen voor Economisch Bureau van ING meldt dat vanaf halverwege
2016 een herstel zichtbaar is dat doorzet in 2017. Na een dieptepunt van 27.000 vergunningen in 2013, steeg dat
aantal in 2016 al naar 53.000. Eerdere knelpunten, zoals
een tekort aan ontwikkelcapaciteit bij gemeenten en ontwikkelaars, lijken volgens ING langzaam te worden overwonnen. DYNAMIEK
Wat is er gebouwd? En wie zijn de verkopers en kopers?
percelen ruimte bieden aan een fors aantal nieuwe
Matthieu Zuidema, senior adviseur bij het Kadaster, licht
woningen; tussen de bijna 190.000 tot 330.000.
toe: “We hebben uitsluitend gekeken naar de periode juli
de recente transactiedynamiek rond nieuwbouwpercelen
Driekwart van deze percelen ligt echter buiten de
2015 tot juli 2016, waarin ruim 43.000 nieuwe woningen
Randstad en daar is de vraag lager”
Gebouwen (BAG). Bijna de helft van de nieuwbouwwonin-
Het ministerie van Binnenlandse Zaken gaf het Kadaster
opdracht onderzoek te doen naar grondtransacties en de voorraad onbebouwde gronden. Er is maar beperkt zicht
op de grondposities voor potentiële nieuwbouwlocaties.
Uniforme registratie van deze locaties ontbreekt, terwijl transparantie helpt om vraag en aanbod beter op elkaar af
te stemmen en de nieuwbouwmarkt te helpen op stoom te komen.
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
werden geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en gen is geregistreerd in de Randstedelijke woningmarktre-
gio’s Holland-Rijnland, Utrecht, Haaglanden, Midden-Holland, Rotterdam en de Metropoolregio Amsterdam. Bijna
een kwart hiervan zijn appartementen, driekwart van deze appartementen werd in de Randstad gebouwd. Logisch als
je bedenkt dat dit overwegend stedelijk gebied is. De overige woningen zijn eengezinswoningen.
De meeste transacties schommelen tussen de 200 euro
en 600 euro per m2.” De transactieprijzen sluiten aan bij
JUNI 2017
de prijzen die in de praktijk voor nieuwbouwkavels wor-
den betaald. Marktpartijen – zoals woningbouwontwikkelaars – zijn met 62% verreweg de grootste verkopers
van nieuwbouwpercelen. Particulieren zijn de grootste afnemers, gevolgd door gemeenten en particulieren. Woningcorporaties zijn zowel koper – vaak percelen met meerdere woningen – als verkoper op de grondmarkt. ONBEBOUWD
Om een beter beeld te krijgen van de dynamiek op de grondmarkt nam het Kadaster ook de onbebouwde per-
celen onder de loep. Hoeveel zijn er te benutten voor
woningbouw? En welke partijen hebben de grond in bezit? Zuidema: “In totaal registreerden we ruim 30.000 onbe-
bouwde percelen, voor het merendeel is vrijwel zeker dat ze voor nieuwbouwontwikkeling gebruikt gaan worden. Ruim de helft is aangekocht vanaf 2013. We schatten dat
deze percelen ruimte bieden aan een fors aantal nieuwe woningen; tussen de bijna 190.000 tot 330.000. Driekwart
van deze percelen ligt echter buiten de Randstad en daar is de vraag lager. Het grootste aantal onbebouwde percelen
(ruim 18.000) moet nog worden verkaveld voor de oplevering van nieuwbouwwoningen. Ze zijn eigendom van
marktpartijen, gevolgd door gemeenten en corporaties.
Maar de gemiddelde oppervlakte per perceel is duidelijk het grootst bij gemeenten. POTENTIE EN AFWIJKING
Het Kadaster registreerde verder bijna 25.000 percelen die in potentie nog eens ruimte bieden aan maximaal bijna
1,4 miljoen nieuwbouwwoningen. Het gaat om overige
gronden van corporaties, marktpartijen en gemeenten. Zuidema: “Gemeenten bezitten het merendeel van deze
Verkopers van nieuwbouwpercelen tussen 1 juli 2015 en 1 juli 2016 Type verkoper Corporaties Grote verhuurders
Aantal
Marktaandeel
1.866
7%
266
1%
Natuurlijke personen
3.097
11%
Gemeenten
5.230
19%
Marktpartijen Totaal
17.317
62%
27.776
100%
Percelen waarvoor vrijwel zeker woningbouwplannen zijn Eigenaar Corporaties Gemeenten
Gemiddelde oppervlakte
Aantal
Hectare totaal
4.204
376
894
7.820
3.872
4.951
Marktpartijen
18.008
3.074
1.707
Totaal
30.032
7.323
2.438
percelen, maar een derde is al aangekocht voor het jaar
ningmarkt, kan het ministerie van BZK met gemeenten en
Vooral woningcorporaties kochten in dit cluster relatief
dema: “Het rapport is voor het ministerie van BZK een basis
2000. Voor die locaties ligt woningbouw niet voor de hand.
veel onbebouwde percelen in 2007, 2008 en 2009. Zowel de crisis op de woningmarkt als de aangepaste wetgeving voor corporaties kunnen oorzaak zijn dat deze locaties nog onbebouwd zijn.” Onlangs kondigden de corporaties echter aan weer flink te gaan investeren in nieuwe woningen
en het verbeteren van de bestaande verhuurvoorraad. De komende jaren worden er circa 34.000 huurwoningen per jaar bijgebouwd. Corporaties in de Utrechtse regio roepen
gemeenten op haast te maken met de ontwikkeling van bestaande binnenstedelijke locaties en nieuwe locaties
met een passende lagere grondprijs te zoeken. Ook de provincie moet ruimte bieden buiten de rode contouren. AFSTEMMING
Nu er meer transparantie is in de aanbodzijde op de wo-
in m2
provincies het gesprek aangaan over de nieuwbouw. Zui-
om met gemeenten en provincies te praten over een betere afstemming van nieuwe woningen. Vaak hebben gemeen-
ten samen met provincies wel prognoses en contingenten vastgesteld. Maar in de praktijk weten ze niet van elkaar hoeveel woningen ze daadwerkelijk bouwen.”
Om verstrekkende conclusies over de dynamiek op de
grondmarkt te trekken, zijn er echter meer ingrediënten
nodig, besluit Zuidema. “Planvorming voor woningbouw gebeurt natuurlijk niet alleen op onbebouwde percelen, maar ook op (deels) reeds bebouwde percelen. Om de vraag
te kunnen beantwoorden of er op een geselecteerde locatie
daadwerkelijk ook een nieuwe woning komt en of deze vol-
doet aan de woonwensen van de mogelijke eindgebruiker, is het dan ook cruciaal om ook de planvorming voor (deels) bebouwde percelen te onderzoeken.” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Tekst: Karl Bijsterveld Beeld: o.a. Kadaster
NeVaCon 2017
NeVaCon 2017:
‘op het juiste spoor’
Brancheorganisatie VBO Makelaar organiseerde ook dit jaar NeVaCon. Het VBO-congres viel dit keer samen met het afscheid van voorzitter Ed Hamming en de kennismaking met de nieuwe voorzitter Harry Bruijniks. VBO Makelaar kijkt terug op een geslaagd congres.
14 |
| VAS T GOED AD VISE U R
JUNI 2017
MARKTONDERZOEK
makelaars poll
consumenten poll
Woningen van babyboomers
Groot onderhoud woning
Bij te koop komende woningen van babyboomers is groot onderhoud vaker noodzakelijk. Bron: Ledennet VBO Makelaar
Eens
Oneens
85,7 % 14,3
%
De komende vijf jaar is groot onderhoud aan mijn woning noodzakelijk. Bron: www.VBOmakelaar.nl
Eens
Oneens
58,3 % 41,7
%
marktrapportage Schaarse ruimte, slimme oplossingen ‘Slimme en duurzame oplossingen zijn nodig om ervoor te zorgen dat Nederland zijn hoge niveau van leefbaarheid en bereikbaarheid behoudt, met voldoende ruimte voor wonen, werken en natuur’. Dat schrijven MKB-Nederland, VNO-NCW en LTO Nederland in de publicatie ‘Schaarse ruimte, slimme oplossingen’. In de komende tien tot vijftien jaar loopt door een tekort aan bouwlocaties de bouwproductie ver achter bij de vraag. Met name in de Randstad moeten overheden daarom prioriteit geven aan het inventariseren en ontwikkelen van potentiële bouwlocaties, zowel binnen als buiten de steden.
De Renovatiesprong Particuliere woningverbetering en -verduurzaming is een traag proces. De Renovatiesprong van Platform 31 is een methode om behoeften van woningeigenaren en innovatief aanbod meer structureel bij elkaar te brengen. Het is een stimuleringsprogramma voor de verbetering en verduurzaming van particuliere woningen. Dat levert fabrikanten en leveranciers meer omzet op, en maakt verbetermaatregelen voor particuliere bewoners aantrekkelijker en goedkoper. De Renovatiesprong brengt vraag en aanbod dichter bij elkaar en zorgt zo voor een sprong voorwaarts om betere en duurzamere woningen in Nederland te krijgen. In deze notitie wordt uitgelegd wat de Renovatiesprong is, waar het al loopt, en waar nog aansluiting mogelijk is.
The Impact of House Price Shocks on the Savings of Dutch Homeowners and Renters Het CPB onderzocht de invloed van dalende huizenprijzen op besparingen van Nederlandse huishoudens gedurende de periode 2008-2013. Huishoudens sparen tussen de nul en vijf eurocent extra wanneer de waarde van de woning met één euro daalt. Op de lange termijn liggen de effecten tussen de -0,02 en -0,13. Jonge huishoudens reageren sterker dan oude huishoudens. Huurders passen hun besparingen niet of nauwelijks aan als gevolg van een huizenprijsdaling. Dalende huizenprijzen leiden tot extra besparingen en aflossingen van de hypotheek bij huiseigenaren. Op basis van het lange termijn model hebben huizenprijsdalingen geresulteerd in extra besparingen van ongeveer 1,5% van het besteedbare inkomen van Nederlandse woningbezitters.
Beroepsreglementering vastgoedmakelaars in Europa OTB TU Delft heeft een onderzoek uitgevoerd naar de wijze waarop het makelaarsberoep in andere Europese landen is geregeld. In dertien EU-landen is het makelaarsberoep gereguleerd. Er is sprake van afgebakende activiteiten die alleen uitgevoerd mogen worden door mensen die voldoen aan bepaalde specifieke kwaliteitseisen. In België, Spanje en Finland is aanvullend de titel van makelaar beschermd. Het rapport gaat in op een aantal aspecten die komen kijken bij het reguleren van het beroep: een makelaarsregister, opleidingseisen en gedragscode & tucht.
Rapport internationale vergelijking kwaliteitsborging Vanwege de uitwerking van de nadere regelgeving van het wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen heeft het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) een internationale vergelijking van stelsels voor kwaliteitsborging uitgevoerd. Het doel van deze vergelijkende studie is om lessen te leren uit de ervaringsfeiten van de buitenlandse stelsels voor kwaliteitsborging. Hierbij ligt de nadruk op: het toezicht op het stelsel, de rol van de gemeente, eisen aan het proces van kwaliteitsborging en aan de werkwijze van de kwaliteitsborger, de onafhankelijkheid van partijen, omgang met afwijkingen en kosten van het stelsel. Naast deze zes aspecten komt de aansprakelijkheid van de bij de bouw betrokken partijen aan bod. VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
de twijfelende koper Sommige mensen kunnen moeilijk tot een besluit komen. Anderen hebben de neiging om daar eindeloos begrip voor te hebben. Als dergelijke karakters elkaar ontmoeten bij het sluiten van een koopovereenkomst kan het weleens misgaan. Daar kan Casper de Goede inmiddels over meepraten.
C
asper de Goede had besloten om zijn huis in Gouda
met de dag. De ene keer meende Ted dat hij de volledige
van het land. Na lang zoeken, vond hij zijn droom-
concept weer terug te sturen met de opmerking dat hij
te verkopen en zijn heil te zoeken in het oosten
woning in Zutphen. De overdracht zou pas plaatsvinden
als Casper’s huis in Gouda was verkocht. Casper zette zijn woning te koop. Wij schrijven begin maart 2016. FANTASTISCH
Eén van de eerste gegadigden was Ted van der Water. Ted had bij zijn vrienden een bijnaam, Tedje Twijfel; in een
notendop vertelde dit alles over de belangrijkste karaktereigenschap van Ted. Besluiten nemen zat er meestal niet in.
De meeste plannetjes van Ted liepen vanzelf op niets uit.
koopsom zou moeten financieren om twee dagen later het
minder geld nodig had om vervolgens weer te besluiten dat, bij nader inzien, hij zelfs meer nodig had. Zo verstreken enkele weken tot toenemende wanhoop en, eerlijk
is eerlijk, ook ergernis van de verkoopmakelaar. Casper
daarentegen begreep het allemaal wel en wilde Ted niet onder druk zetten.
Na ruim tien concepten, hakte Ted de knoop door. Partijen tekenden de koopakte eind mei 2016.
Ted zelf vond dat het wel meeviel met zijn besluiteloosheid.
BEDENKTERMIJN
Tsja, zo lusten wij er nog wel een paar.
twijfel. Zou hij eigenlijk wel…? Was het niet beter om…? Ted
‘Besluiten om geen besluit te nemen, was ook een besluit’.
Wonder boven wonder besloot Ted vrij snel om de woning
van Casper te kopen. Dit was immers zijn droomwoning! De makelaar van Casper was verheugd met zo’n
Drie dagen later werd Ted echter bevangen door een hevige
nam een ferm besluit. Hij stuurde een mail aan de verkoper en ontbond de koop met een beroep op de bedenktermijn. Een enorme teleurstelling voor Casper.
snelle deal en zond de koopakte aan Ted. Toen begon het
NIEUW BESLUIT
terecht niet zonder een ontbindende voorwaarde voor
van slapeloze nachten, kwam Ted tot een nieuw besluit.
Grote Twijfelen. Ted wilde de koopakte wel tekenen, maar
bouwkundige gebreken. Nadat die wens was uitgevoerd, meende Ted dat hij eerst nog de buurt aan een grondig onderzoek moest onderwerpen. Dat vergde behoorlijk wat
tijd. Daarna wilde Ted nog eens navragen wat de mogelijke bestemmingsplanontwikkelingen zouden zijn. Ook
wenste hij te weten wat de prijzen van andere woningen zijn, of hij een serre mocht aanbouwen en nog een paar
zaken. Ook het benodigde financieringsbedrag wisselde
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
De woning kwam opnieuw in de verkoop. Na twee weken Hij vertelde de verkoopmakelaar dat hij eigenlijk toch wel
wilde kopen. Wat nu te doen? Afgesproken werd om de indertijd ondertekende koopakte aan de notaris te sturen. De ontbindende voorwaarde van non-financiering werd verschoven met vijf weken. Ted ging met de financiering
aan de slag. Ted twijfelde evenwel over de in te schakelen adviseur. Daarna werd er oeverloos overlegd over de keuze
van de bankinstelling en het soort hypotheek. Rentevast
JUNI 2017
voor vijf of tien jaar? Of variabele rente? Zou Draghi van
HAKKEN IN HET ZAND
allemaal niet meer. Na vijf weken was er nog steeds geen
nemen. Casper ontbond de koop en eiste de boete. Casper
de ECB zijn fatale valuta politiek handhaven? Ted wist het
financiering. Ted belde Casper en vroeg om verlenging van de financieringstermijn met nog eens vier weken. Casper,
de redelijkheid zelve, had alle begrip. De termijn werd ver-
lengd. Nu was het ijdele hoop om te denken dat Ted daarna wel de knoop zou doorhakken. De termijn werd opnieuw verlengd, Casper was vol begrip. TELEURSTELLING
Ook na de verlengde tijd was er geen financiering. Door al
Ted nam een definitief besluit: hij weigerde de woning af te had echter het probleem dat hij verplicht was zijn huis in Zutphen af te nemen. De woning in Gouda kwam leeg te
staan. Leegstand is niet goed voor de verkoop. Uiteindelijk leverde de woning ruim 55.000 euro minder op. Casper
vorderde schadevergoeding. De zaak leek er goed voor te staan. Vast stond immers dat Ted niet meer had kunnen ontbinden op grond van non-financiering. De zaak leek zo klaar als een klontje, de procedure een formaliteit.
het gedoe vergat Ted de termijn die aanvullend was afge-
TWIJFEL LOONT
ontbond hij de overeenkomst niet. Bovendien, het kon niet
nam een onverwachte wending. De advocaat van Ted
sproken. Ondanks het feit dat hij geen financiering had,
uitblijven, bekroop bij Ted hevige twijfel of hij Ăźberhaupt wel in Gouda zou willen wonen. Wat had hij daar eigenlijk te zoeken? Hij hield niet eens van Goudse kaas. Ted besloot
daarom Casper te vertellen dat hij van de koop afzag. Nu
werd het Casper te gortig. Hij eiste nakoming. Ted meende echter dat er geen financiering was en dat hij dus alsnog
zou kunnen ontbinden. En de termijn die verlopen was? Ted vond dat hij niet zo enorm onder druk moest worden
gezet. Hij had toch het recht om nog even na te denken over de koop? Casper vond dat Ted al genoeg had nagedacht, nu was het afgelopen.
Ted werd gedagvaard. Maar helaas, het verweer van Ted bedacht dat hij de koop had ontbonden tijdens de bedenktermijn. Als partijen vervolgens alsnog een koop wilden
sluiten, dan moesten zij op grond van het schriftelijkheidsvereiste een nieuwe koopakte opmaken. Dat hadden partijen verzuimd. Het gevolg: er was geen tweede koop
tot stand gekomen. Er was oeverloos met elkaar overlegd over de financiering, terwijl er niet eens een koop was. De rechter volgde deze redenatie. De vordering van Casper werd afgewezen met veroordeling in de kosten. En Ted? Die
twijfelde geen moment over het incasseren van de proceskosten. (de namen zijn gefingeerd) â–
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
ACTUEEL | Waarde groen
waarde groen voor waarde woningen:
effect groter dan gedacht
Wat is de waarde van natuur in de omgeving? Gaat het om uitzicht op natuur? En wat is dan eigenlijk natuur? Een grasveldje, een weiland of een waterpartij in het park? Dr. Michiel Daams, economisch geograaf, deed onderzoek naar de waarde van natuur voor woningkopers. Zijn conclusie is verrassend: aantrekkelijke natuur stuwt de prijzen van woningen veel meer op dan eerder werd gedacht. Niet alleen als die natuur dichtbij is, maar tot op een afstand van zeven kilometer. Wie in de directe nabijheid van aantrekkelijke natuur woont (binnen 500 meter), profiteert het meest: zelfs zonder uitzicht op het groen is het prijseffect maar liefst 16%. Op zeven kilometer is het effect bescheiden, maar raakt het de waarde van veel woningen. Dat telt dus flink op. Op grotere afstanden is het effect verwaarloosbaar. Daams adviseert beleidsmakers om met dit gegeven rekening te houden als er gezocht wordt naar locaties voor nieuwbouw rond steden. Bovendien raadt hij de overheid af om nog meer te bezuinigen op het onderhoud van natuur.
M
ichiel Daams verrichtte zijn promotieonderzoek
ving, de wijdere regio en in Nederland als geheel. Bossen,
Faculteit Ruimtelijke Wetenschappen aan de
stadsgroen konden worden gemarkeerd. Daaruit ontstond
bij de afdeling Economische Geografie van de
Rijksuniversiteit Groningen (RUG). Hij werkt nu als postdoc-
toraal onderzoeker aan de RUG, en is tijdelijk gestationeerd in Parijs, waar hij werkt voor de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO).
meren, parken of agrarisch gebied; zelfs kleine stukjes
een landelijk dekkend beeld van de waardering die woningkopers hebben voor natuurplekken. De plaatsen die
op nationale schaal door respondenten als aantrekkelijk werden aangemerkt, zijn ook in dit onderzoek opgenomen. Niet geheel onverwacht bleken de Veluwe en de Noordzee-
Daams: “Juist in de stad staat de natuur onder druk.
kust hoog te scoren, dit is nu voor ruim 200 plaatsen in heel
De onderhoudskosten van natuur zijn relatief laag, maar
leidsmakers moet worden beschermd tegen grootschalige
Nederland bekend. Het Groene Hart – dat volgens veel be-
de opbrengsten van alternatief grondgebruik zijn hoog,
nieuwbouw – scoort heel laag als het gaat om aantrekke-
zeker als er woningen worden gebouwd. Veel gemeenten
gepleit voor – beperkte – woningbouw in het gebied tussen
hebben dan ook grote plannen voor inbreiding, en dan is het belangrijk om naar de lange termijn te kijken”
lijkheid. Niet voor niets wordt nu ook steeds vaker openlijk
de steden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht. De kwestie blijft gevoelig, maar bebouwing aan de randen van de steden komt steeds meer in beeld.
Het onderzoek is gebaseerd op gegevens van ruim 200.000
BUITEN DE RODE CONTOUREN BOUWEN?
online enquête van Greenmapper.org. Respondenten kun-
uitgegaan van de natuur binnen een beperkte afstand,
woningen die recent verkocht zijn en op gegevens uit de
nen in Greenmapper met ‘pinnen’ op een kaart aangeven welke natuur ze aantrekkelijk vinden in hun lokale omge-
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
Daams: “Traditioneel werd door ruimtelijke planners bijvoorbeeld één kilometer van de woning. Daarmee wordt de invloed van natuur op de woningwaarde dus
JUNI 2017
fors onderschat. Ook als die natuur zich op enkele kilo-
woning den haag gemiddeld 7.500 euro meer waard door groen
meters van je woning bevindt, heb je er nog plezier van,
Uit onderzoek in opdracht van de gemeente Den Haag blijkt dat
nale wetenschappelijke veld nog niet eerder zo krachtig
dat alle woningen in Den Haag 1.9 miljard euro meer waard
zo blijkt uit ons onderzoek. Dat is zelfs in het internatiobecijferd.”
Uit het onderzoek van Daams blijkt dat veel mensen graag in de nabijheid van de natuur willen wonen. “Maar dat betekent niet dat je overal in de natuur kunt gaan bouwen”, zegt hij. “Met behulp van onze onderzoeksresultaten is het
ook mogelijk om te bekijken welke natuur je juist in stand moet houden. Natuurlijk geven de resultaten ook aan
waar steden wat meer richting de natuur zouden kunnen groeien om een aantrekkelijke woonomgeving te bieden.
Beleidsmakers hebben nu in elk geval degelijke cijfers om dit type vraagstukken af te wegen.”
de aanwezigheid van groen in de stad Den Haag ervoor zorgt
zijn dan wanneer er geen bomen, parken en grasvelden waren. Dat er veel groen in de stad is, zorgt ervoor dat een woning
gemiddeld 4% meer waard is. Dat is gemiddeld 7.500 euro. Ook de gemeente pikt een graantje mee; de hogere waarde vertaalt
zich in 1,3 miljoen extra aan onroerendzaakbelasting. Den Haag telt in totaal circa 1.400 hectare groen. Hiermee beslaat natuur ongeveer 17% van het totale oppervlak van de gemeente. Dit
zijn zowel groengebieden als kleinschalige wijk- en buurtgroen. Daarnaast zijn er 116.000 straatbomen, met een totale economische waarde van circa 22 miljoen euro.
Het Economisch Instituut voor de Bouw betoogde al vaker (o.a. in de Vastgoed Adviseur van april jl.) dat bouwen
buiten de ‘rode contouren’ noodzakelijk is om aan de grote
woningvraag te voldoen. Alléén binnenstedelijk bouwen
Als je wilt weten hoe mensen willen wonen, is mijn advies:
huursector.
sen in steden in de nabijheid van het groen willen wonen
levert te weinig woningen op; zowel in de koop- als de
KIJKEN NAAR DE RIJKEN
Daams: “Juist in de stad staat de natuur onder druk. De
onderhoudskosten van natuur zijn relatief laag, maar de
opbrengsten van alternatief grondgebruik zijn hoog, zeker als er woningen worden gebouwd. Veel gemeenten heb-
ben dan ook grote plannen voor inbreiding, en dan is het belangrijk om naar de lange termijn te kijken. Je bouwt
nu eenmaal niet voor de korte termijn. Het gaat dan om
een goede mix van stedelijkheid en natuur. Hoeveel groen moet er komen in een wijk of buurt?
kijk hoe de rijken wonen. Je ziet dat veel vermogende men-
of in het groen in de directe nabijheid van de stad. Maar
niet iedereen kan zo wonen. In een stad als Amsterdam is weinig natuur in de omgeving, maar buiten de stad staan
de dure villa’s niet voor niets in groene wijken met aantrekkelijke natuur. We kunnen veel leren van dat hogere prijssegment. Hoe de rijken wonen – stedelijk én groen – is een simpele maar krachtige economische voorspeller van hoe
aantrekkelijk we nieuwbouwwijken vinden. Het zou ook niet verkeerd zijn om de blik eens over de landsgrenzen te werpen, bijvoorbeeld op een rijke stad als Singapore. Die
stad heeft een heel hoge dichtheid aan woningen. Maar de
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
stad is ook erg groen, door de aanleg van gebouwen met groene daken en slim ontworpen publieke ruimtes.” TUINEN SAMENVOEGEN
Als het gaat om groen in de directe omgeving, wordt al snel aan tuinen gedacht. Logisch, vindt Michiel Daams, maar
tuinen nemen wel heel veel ruimte in beslag, terwijl de toegevoegde waarde per woning beperkt is: er kan maar één
huishouden van genieten. “Je zou in steden kunnen denken
aan samenvoeging van tuinen, zodat er parkjes ontstaan. Het is verstandig om zo’n park dan te laten onderhouden door een professionele organisatie zoals Staatsbosbeheer. Daar beschikken ze over de schaal en de kennis om dat
goed te kunnen doen. Er wordt de laatste tijd nogal bezuinigd op die organisatie. Dat is begrijpelijk in tijden van
crisis, maar op de lange termijn onverstandig. Kijk maar
naar de waarde die natuur toevoegt in een miljardenmarkt: de woningmarkt.
Aantrekkelijke natuur moet goed worden onderhouden
om zijn aantrekkelijkheid te behouden. Ik pleit dan ook
voor meer investeringen in natuurbehoud in plaats van bezuinigingen.
Het Rijk moet zijn verantwoordelijkheid nemen; zeker als
het gaat om regionaal – of zelfs nationaal – belangrijke na-
tuurgebieden. Je kunt dat niet allemaal op het bordje van de betrokken gemeenten schuiven; zeker niet als het gaat
om de financiering van het onderhoud. Als een natuurge-
bied van nationale betekenis is, moet het Rijk zorgen voor het onderhoud en beheer.” DEN HAAG EN GROEN
Net als de andere grote steden heeft de gemeente Den
Haag een visie ontwikkeld op het onderwerp ‘groen in de stad’. Den Haag, met zijn duinen en kuststrook, scoort hoog
als het gaat om aantrekkelijk groen, weet Joris Wijsmul-
groen en gezondheid Wonen in een groene omgeving is niet alleen aantrekkelijk; het is ook nog eens goed voor de (geestelijke) gezondheid van de
mensen die er verblijven. Dat blijkt uit promotieonderzoek van
Magdalena van den Berg (VUmc). Zij onderzocht in vier Europese steden het verband tussen de beschikbaarheid van groen in
de woonomgeving, de tijd die mensen daar doorbrengen en
hun geestelijke gezondheid. In alle vier de onderzochte steden
bleek het bezoek aan parken en bossen samen te gaan met een
(lichte) verbetering van de geestelijke gezondheid. Dat gunstige
ler, wethouder van o.a. Wonen. “Wij kiezen ervoor om de
schaarse open ruimte (bos, natuur, weilanden) in de Randstad te sparen. De groei van de stad dient opgevangen te
worden in de bestaande stad. Dat geldt voor zowel de woningbouwopgave als de daarbij behorende voorzieningen. Gezien de beperkte ruimte binnen de gemeentegrenzen
van Den Haag én omdat we het bestaande groen in de stad
juist koesteren, zoeken we in de bouwopgave naar compacte vormen, transformatie en (waar kansrijk) hoogbouw;
vooral rond de openbaarvervoersknooppunten van de stad.
Meer concreet: de driehoek tussen de drie stations Den
effect lijkt groter voor lager opgeleiden dan voor mensen met
een hogere opleiding. Uit onderzoek van de gemeente Den Haag blijkt dat 10% toename in groen jaarlijks ongeveer 4.300 minder patiënten en zo’n 2.900 minder zieke werknemers oplevert.
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
JUNI 2017
Wijsmuller: “Gezien de beperkte ruimte binnen de
Haag CS, HS en Laan van NOI. Met deze verdichting willen
we juist ook mogelijkheden en ruimte creëren voor het
gemeentegrenzen van Den Haag én omdat we het
punten hebben we vastgelegd in de Agenda Ruimte voor
bestaande groen in de stad juist koesteren, zoeken we in
vergroenen en verduurzamen van de stad. Die uitgangsde Stad, waarin de groei- en woningbouwopgave van Den
de bouwopgave naar compacte vormen, transformatie
Haag richting 2040 is uitgewerkt.”
en (waar kansrijk) hoogbouw. Met deze verdichting
OOK WATER
willen we juist ook mogelijkheden en ruimte creëren
aandacht voor waterlocaties, zegt Wijsmuller. “Groen en
voor het vergroenen en verduurzamen van de stad”
Bij ‘vergroenen’ gaat het overigens ook nadrukkelijk om water zijn bij uitstek delen van de openbare ruimte waar mensen kunnen ontspannen, sporten en ontmoeten. Het
zijn ook kwaliteiten die bijdragen aan de vastgoedwaarde
20
van (onder meer) woningen en die de uitstraling van
16,04
onze stad verhogen zodat het vestigingsklimaat verbetert.
Denk aan het verhogen van de aantrekkelijkheid van de groengebieden, het aanleggen van struingebieden met
natuurspeelplaatsen, het openbaar maken van nog gesloten landgoederen en buitenplaatsen etc. Naast deze ‘groen-blauwe’ structuren zullen we ook meer en meer
15 Effect op prijs (%)
grachtengordel, het toegankelijker maken van de grote
10,68 8,78
10 6,29 3,73
‘gebouwgebonden’ groen gaan ontwikkelen. Dit zal zeker
3,53
5
2,98 1,60
in de hoogstedelijke gebieden van belang zijn.”
stedelijk te bouwen, heeft de gemeente de Ladder voor
6-7
5-6
4-5
3-4
2-3
1-2
0,5-1
Aangezien Den Haag zelf al de ambitie heeft om binnen-
0-0,5
0
LADDER?
Afstand natuur tot object (in km)
Duurzame Stedelijke Ontwikkeling niet nodig, stelt de wethouder. “De Ladder zorgt er wel voor dat er in eerste instantie binnen het bestaand stedelijk gebied naar ruimte
OMGEVINGSWET
delijk bouwen sluit naadloos aan bij de uitgangspunten
nu specifieke Omgevingsvisies aan het opstellen. Hoeveel
gezocht wordt voor woningbouw. De focus op binnenstevan Den Haag, die zijn geformuleerd in de Agenda Ruimte voor de Stad. Die is in 2016 samen met de stad opgesteld en
door de gemeenteraad vastgesteld. Als gezegd zijn daarin onze leidende principes vastgelegd hoe we in onze bouwopgave omgaan met groen. Daarnaast heeft Den Haag een gemeentelijke hoofdgroenstructuur, die beschermd is
en waarin niet zomaar gebouwd kan worden. Aanvullend daarop heeft de gemeente ook beleid om ‘natuur inclusief bouwen’ te stimuleren. Het is wel belangrijk dat het kabi-
net de opgave om binnenstedelijk te bouwen ondersteunt en bevordert en daar ook middelen voor beschikbaar stelt.”
In het kader van de nieuwe Omgevingswet zijn gemeenten
ruimte is er voor groen in deze visies, nu de vraag naar nieuwbouw groot is? Wijsmuller: “De bedoeling van de
nieuwe Omgevingswet is om voor alle aspecten van de fysieke leefomgeving goede afwegingen te maken. Dus niet alleen woningbouwprogramma’s, maar ook groenop-
gaven, milieuaspecten en bijvoorbeeld klimaatadaptatie
zijn zaken die ‘integraal’ meegenomen dienen te worden bij het opstellen van een Omgevingsvisie. De gemeente is
al druk bezig met de nieuwe Omgevingswet, en we starten nu ook met het opstellen van de Omgevingsvisie, waarin groen absoluut ook een belangrijke plek inneemt.” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. RUG en Roger Wouters
MAAK UW ETALAGE
REMARKABLE Het LED-verlichte BANNER PAKKET van VitrineMedia NU voor â‚Ź
1.995*
Dit pakket bestaat uit: 1x VM Panoramic Banner L 9x VM TWO A3 verlichte LED-displays.
Ontvang t/
m 31-07
10% KORT
op het ban
ING
nerpakket van VitrineMed ia
*Deze actie is exclusief installatiekosten en BTW.
Meer weten over wat VitrineMedia voor uw etalage kan betekenen? Neem dan contact met ons op of bezoek onze showroom! OriĂŤntatie Horizontaal/verticaal Hybride
Helderheid 5400 LUX
Dubbelzijdig
Lelystraat 61 - 3364 AH Sliedrecht Tel. 0184 - 890 517 info@vitrinemedia.nl / vitrinemedia.nl
Duurzaam Laag energieverbruik en 85.000 branduren (24 Volt)
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
een nieuwe kabinet; welke gevolgen heeft het milieubeleid voor de vastgoedmarkt? Op het moment dat ik dit schrijf, zijn de onderhandelaars twee maanden bezig met de kabinetsformatie. Steeds vaker dringt bij mij de vraag zich op wat er straks allemaal gaat veranderen op de vastgoedmarkt. Welk kabinet er ook komt – met of zonder GroenLinks of de ChristenUnie (of misschien wel een heel verrassende combinatie) – we krijgen onvermijdelijk te maken met gevolgen voor het toekomstige
M
milieubeleid. ilieubewustzijn is van alle tijden. Na de eer-
Meerdere gebruiksfuncties
door de bodemverontreiniging in Lekkerkerk
voldoende bewust dat er in Nederland veel utiliteitsge-
ste grote milieurampen en bijvoorbeeld
groeide onze aandacht voor het milieu. De laatste jaren is het inzicht om het milieu te ontzien ook in kantoor-
bouw en –beheer gemeengoed aan het worden. Het
milieubewustzijn is gestaag toegenomen. De afgelopen jaren zijn er al dan ook tal van maatregelen genomen om de vastgoedmarkt te verduurzamen. Kantoren met label C
Voor het eerst komen er verplichte maatregelen om
energiebesparing bij utiliteitsgebouwen te bewerkstelligen. Vanaf 2023 is er in Nederland geen enkel kantoor meer met een energielabel dat ‘slechter’ is dan label C.
Er is nóg een probleem. Is de minister van Wonen zich
bouwen staan die meerdere gebruiksfuncties hebben.
Binnen één gebouw zien we een kantoorgedeelte maar bijvoorbeeld ook een horecagelegenheid. En steeds
vaker ook een sportfaciliteit. Geldt de verplichting van het C-label straks voor het hele gebouw of alleen voor het kantoorgedeelte? En hoe zit het als er meerdere eigenaren in een gebouw gevestigd zijn? Als hun
gebouwdeel geen kantoorfunctie heeft, hoeven zij the-
oretisch niet mee te betalen aan de energiebesparende maatregelen. Dat heeft grote consequenties voor de andere eigenaren.
Kantoren met een label D tot en met G mogen dan niet
Trouwens: op welke gronden wordt bepaald of het pand
want de investeringen in energiebesparende maatrege-
gevend of wordt dat bepaald door het bestemmings-
meer gebruikt worden. Dat hoeft geen probleem te zijn, len betalen zich terug: de energiekosten zullen immers dalen. Prima dus, maar er zijn wel een paar vragen
een kantoorgebouw is? Is het feitelijk gebruik doorslagplan? En wat is precies een nevenfunctie?
waarop we nog geen antwoord hebben gekregen.
Mij is nu ook nog onvoldoende duidelijk hoe de minister
Als de wijziging van het Bouwbesluit op 1 juni a.s. wordt
vragen te beantwoorden. Na het milieuakkoord van
ingevoerd, hebben gebouweigenaren zes en een half
jaar de tijd om de noodzakelijke maatregelen te treffen. Ik vraag me af of die tijd niet wat krap bemeten is.
Bovendien zijn de ombouwkosten waarschijnlijk twee-
maal zo hoog als in eerste instantie is becijferd door het Economisch Instituut voor de Bouw. Nóg een probleem
voor de gebouweigenaar dus. Gaat de overheid hen hel-
de handhaving gaat regelen. Kortom: er zijn nog veel Parijs is er – nog los van de discussie wat er precies
moet gebeuren met de CO2-uitstoot – geen ontkomen
aan de energietransitie richting 2050. Er moet snel dui-
delijkheid komen over de gevolgen voor gebouweigenaren, want voorlopig is er nog niet op elke vraag een antwoord. ■
Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed
pen, bijvoorbeeld door een financieel arrangement? Anders is het maar de vraag of de eigenaren de verduurzaming kunnen betalen.
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
ACTUEEL | Starters
van doorstroom- naar startersland; maar waar blijft de starter? Tijdens het NeVaCon op vrijdag 19 mei sprak woningmarktexpert Paul de Vries van het Kadaster over de staat van de Nederlandse woningmarkt in 2017. Hij ziet een steeds grotere kloof tussen steden en het buitengebied en een groot verschil tussen jongere en oudere starters.
O
m begrijpelijke redenen is het verleidelijk om de staat van de woningmarkt van vandaag de dag te vergelijken met die van tien jaar terug. Dat is voor
de meesten van ons een periode die nog redelijk vers in het
geheugen ligt en die we als relatief rustig hebben ervaren.
Er was zekerheid over hypotheekrenteaftrek, de economie stond er goed voor. Daarna kwam de grote dip en nu is het logisch om eens te kijken of we weer op dat oude niveau zijn. “Deels wel”, zegt Paul de Vries, “maar wij zien dat Am-
sterdam, de andere grote steden en het buitengebied heel
verschillend uit de crisis zijn gekomen. En we zien dat die
kloof groeit, zowel in prijsopbouw als in demografie. Vroeger zag je altijd wel een verband tussen de lokale en regionale markten. Als er iets in Amsterdam gebeurde, volgde
vroeg of laat Groningen. Die rek is eruit. Het lijkt wel of er geen verbinding meer is. Steden ontwikkelen zich op hun
eigen manier. Amsterdam spant natuurlijk de kroon als het
Paul de Vries: “Waar jonge koopstarters ongeveer dezelfde prijs als voor de crisis betalen, leggen juist de oudere starters hogere bedragen neer. Doorstromers betalen nog steeds minder voor hun woning dan voor de crisis. Er is trouwens nog een derde groep starters en dat is de groep mensen van rond de 50 jaar” om prijsstijging gaat, sowieso is de stad in trek, vooral on-
der jongeren. Nu wil het geval dat we in de komende jaren een daling van het aantal twintigers gaan zien. In de jaren 20 kan daardoor nog wel eens een ommekeer ontstaan.
Dan kan de druk wegvallen bij stedelijke gebieden. Dat weten we niet, maar het zou kunnen.”
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
HAPERENDE START
“Er is nog iets aan de hand met die voor de woningmarkt nogal toonaangevende groep twintigers”, vervolgt Paul de Vries. “Een deel van de druk op de woningmarkt is
ontstaan omdat we relatief veel twintigers hebben. De laatste jaren zijn er alleen maar bijgekomen. Maar het
aantal twintigers gaat vanaf 2018 dalen. En die daling zet door omdat er nu relatief weinig tieners zijn. We weten
dat 26 jaar de leeftijd is waarop de meeste mensen al jarenlang hun eerste koopwoning kopen. Als die minder
grote groep tieners dus eenmaal klaar is voor een starters-
JUNI 2017
woning, neemt de vraag vanuit de traditioneel grootste
de crisis betalen, leggen juist de oudere starters hogere
nu dan inmiddels dertigers geworden, en dertigers ver-
groep starters en dat is de groep mensen van rond de 50
groep starters dus af. Bovendien zijn de twintigers van
huizen deels naar minder stedelijke omgevingen. Daarbij zien we dat het aantal starters in alle leeftijdscategorieën daalt. Een aantal van hen zal de aankoop van een eerste
koopwoning uitstellen. En als ze dan eenmaal intreden op de koopwoningmarkt, dan zoeken ze naar een heel ander
type woning in een veel hogere prijsklasse dan de hui-
dige koopstarter. Overigens moet die latere start dan wel plaatsvinden, maar dat is een vraagteken. We kunnen dus rustig veronderstellen dat er verschuivingen gaan plaats-
vinden, ook al hebben we bij het Kadaster geen kristallen bol in de kast staan.”
TWINTIGERS VERSUS DERTIGERS
bedragen neer. Paul de Vries: “Er is trouwens nog een derde
jaar. Daar zien we ook weer iets opmerkelijks. We stellen vast dat de koper van een woning in de regel veel jonger
is dan de verkoper. Des te groter het leeftijdsverschil, des te minder de levensstijlen van koper en verkoper op elkaar
aansluiten. Naarmate dat minder het geval is, zie je de prijs
wat wegzakken. Het enige soort woning waarvoor dat niet geldt, zijn de allerkleinste woningen. Daar zien we dat de koper in de regel ouder is dan de verkoper. Overigens weten wij niet of die oudere koper ook zelf de woning betrekt. Het
kan namelijk ook een investering zijn in woonruimte voor
een kind, maar die ontwikkeling kunnen we niet met onze data bevestigen.”
“Dit flinke verschil tussen twintigers en dertigers is hoe dan
VERHUISBEWEGING KOMT OP GANG
meenten. In Amsterdam zou je prima heel veel woningen
tiële verhuisbeweging, dat houdt de woningmarkt op
ook wel een vraagstuk voor zowel ontwikkelaars als ge-
tot twee ton kunnen bouwen. Daarmee trek je de twintiger
Die aankopen van ouderen zorgen voor een substandit moment goed in beweging. Een prima ontwikkeling
Wie zoekt een koopwoning
Percentage huishoudens dat een koopwoning zoekt: minder jongeren zoeken een koopwoning 30 25
%
20 15
10 5 0
18-24 jaar
25-34 jaar
35-44 jaar
45-54 jaar 2006
Bron: diverse WoONs, bewerking Kadaster
55-64 jaar
65-74 jaar
75 jaar en ouder
Totaal
2015
Starters en doorstromers
Leeftijdsverschil (verkoper - koper)
Leeftijdsverschil
25 20 15 10 5 0 -5
<75 m2
Bron: Kadaster
76-100 m2
101-125 m2 Doorstromer
126-150 m2
aan. Fijn als je ontwikkelaar bent. Maar een gemeente wil
in een markt die juist lang last had van stagnatie. “We
voor de doorstroming, en dat zijn vaak duurdere woningen.
steeds meer mensen hun woning weer ‘boven water’
ook die dertiger vasthouden. Dan moet je dus ook bouwen
De vraag is of daar ruimte voor is in de stad. Nederland is van oudsher een doorstroomland, maar de nadruk ligt nu
even op de starter omdat die duidelijk minder makkelijk een woning koopt dan voor de crisis.” OUDERE STARTER
We zien een verschil tussen de jonge en de oudere starter.
Waar jonge koopstarters ongeveer dezelfde prijs als voor
151 m2 en groter
Starter
zien ook een verhuisbeweging op gang komen doordat
hebben. En ten slotte is er nog de gunstige ontwikkeling van het zogenaamde woonlastenquotum. Weliswaar
stijgen de prijzen – en in de grote steden en Amsterdam
dus zelfs meer dan elders – maar dat wordt meer dan goedgemaakt door hogere inkomens. Mensen die nu een woning kopen zijn per saldo goedkoper uit dan iemand
die vorige maand kocht. Zo snel gaat die ontwikkeling momenteel.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: o.a. Kadaster
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
Ga voor zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
wat is ‘staldering’? en wat is het effect? Er komt geen einde aan de hoeveelheid voorstellen en ideeën van de overheid om te komen tot beperking van de veestapel. Een van de nieuwste begrippen: staldering. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben het bedacht. In de Verordening Ruimte zijn ambitieuze plannen opgenomen die het mogelijk moeten maken om oude stallen ‘in te ruilen’ tegen nieuwe exemplaren. Een veehouder die een nieuwe stal wil bouwen, moet bij een stoppende veehouder een stal laten slopen. Om precies te zijn: 1,1 vierkante meter stal moet worden gesloopt om één vierkante meter stal te mogen terugbouwen.
D
eze ‘stalderingseis’ zal alleen gelden voor de
Effect op varkens- en pluimveehouders?
begrip beter als ‘intensieve veehouderij’.
pende intensieve veehouder moeten opkopen om hun
zogenaamde ‘hokdierhouderij’. We kennen dat
Melkveebedrijven zijn voorlopig uitgezonderd van de
stalderingsregeling. Reden: momenteel is er landelijk
een aantal maatregelen in uitvoering die de intensiteit
en omvang van deze sector moeten sturen. Die maatregelen zijn verwoord in het fosfaatreductieplan.
Natuurlijk zijn ook voor die uitzonderingspositie eisen
geformuleerd. Een daarvan luidt dat in de te slopen stal de afgelopen drie jaar rechtmatig landbouwhuisdieren gehouden zijn. Oude leegstaande stalruimten komen
Intensieve veehouders zullen de stallen van een stopeigen bedrijf te mogen uitbreiden. Dit leidt tot meerkosten. Deze komen bovenop de extra kosten die
agrariërs al hebben als gevolg van de (bovenwettelijke) eisen in de Verordening Ruimte 2014 en de Brabantse Zorgvuldigheidsscore Veehouderij (BZV).
Zo kunnen de kosten – mede vanwege de ‘concurrentiepositie’ met andere regelingen en de 110% oppervlakteeis – fors oplopen.
dus niet in aanmerking voor de voorgestelde regeling.
De regeling geldt overigens niet voor heel Noord-
Een ‘stalderende’ ondernemer die een dierenverblijf wil
worden hiervoor aangewezen. West-Brabant blijft dus
oprichten of een bestaand gebouw als dierenverblijf in gebruik wil nemen, moet aantonen dat er elders een
bestaand dierenverblijf is gesaneerd door sloop of herbestemming. Bij herbestemming geldt dat feitelijk en juridisch geborgd moet zijn dat er geen dieren meer kunnen worden gehouden in het gebouw. De gesa-
Brabant. Alleen de gebieden met een hoge veedichtheid buiten schot. De regeling die Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant voorstellen, is een voorloper op een
regeling zoals deze in het wetsvoorstel ‘veedichte gebieden’ (de Interimwet) is gecodificeerd. Het wetsvoorstel zelf is weer een voorloper van de Omgevingswet.
neerde dierenverblijven mogen namelijk slechts een-
Regelbrij
allemaal geregistreerd.
geving. Het wordt er niet duidelijker op, en dat is ook
malig ingezet worden voor staldering. Dat wordt
Partijen die deze ‘deal’ aangaan, zitten wel een tijd in
onzekerheid. Eerst moet immers vaststaan dat de stoppende locatie ook daadwerkelijk is gestopt, terwijl de uitbreidende locatie afhankelijk is van een mogelijke
bestemmingsplanwijziging (uitbreiding bouwblok) en
de benodigde omgevingsvergunning. Dat is heden ten
Al met al hebben we te maken met een brij van regelniet in het belang van de overheid. Voor de agrarische
makelaars en taxateurs van VBO Makelaar is het meer dan ooit zaak om de ter consultatie voorgelegde regeling nauwkeurig te volgen. Onze klanten zullen onze ondersteuning nodig hebben! ■
dage bepaald geen sinecure!
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
Jan Lavrijsen REV RT, Bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed
ACTUEEL | Energielabel De huidige systematiek van het energielabel – met een voorlopig en definitief energielabel én een energie-index – werd in 2015 ingevoerd. Sindsdien kregen meer dan 5 miljoen woningen een label. Maar heeft het label inmiddels zijn waarde bewezen?
grote rol voor makelaar bij verwachtingsmanagement Het huidige energielabel is onbetrouwbaar, stelt de FedEC. De waarden van het label en de
energie-index komen niet altijd overeen. Een A kan dan ineens een energie-onzuinige woning blijken te herbergen. Moet de systematiek van het energielabel worden aangepast?
“Het energielabel levert geen betrouwbaar beeld van de energiezuinigheid. Een energieindex doet dat wel. Want die wordt ter plekke opgemeten door vakmensen. Dat de waarden
van het label en de index ver uit elkaar konden liggen, nam de Tweede Kamer destijds voor lief. Men koos bewust voor een eenvoudig systeem dat de bewustwording moest bevorderen. Een of twee labelstappen verschil vinden wij niet erg, werd erbij gezegd. Dat zegt iets over hoe de overheid dat heeft ingestoken. Het was een soort noodsprong.”
Zet het energielabel bewoners aan tot het nemen van energiebesparende maatregelen?
“Dat durf ik niet te beweren, maar ook niet dat ze minder maatregelen hebben getroffen
vanwege het slechte overheidsbeleid. Eigenaren kiezen daarvoor een natuurlijk moment. Bij
een nieuwe actie zegt men de volgende dag niet: zullen we maar een nieuw dak nemen. Het zou al veel helpen, als verkopers op elke woningsite ook de energie-index kunnen vermelden. Dat maakt de informatie compleet.” Isabelle Sternheim Msc is voorzitter van de federatie van energieconsultants (FedEC). Volgens haar functioneert het label matig, maar makelaars kunnen daar zelf iets aan doen.
Welke rol kunnen makelaars spelen?
“Die kunnen een enorme bijdrage leveren aan het bewustwordingsproces. De verkoop van een huis is het moment bij uitstek om het energieverbruik te verminderen. Ga daarover dus met de verkopende partij in gesprek, zou ik zeggen. Zaken als isolatie, ventilatie en
duurzame energie kunnen makelaars uitstekend voor het voetlicht brengen. Als je dan toch geld uitgeeft aan de presentatie van de woning, is het maar een kleine stap om ook een
energie-index te laten opstellen en de marktwaarde op te krikken met enkele kleine energiebesparende maatregelen.”
Is een aanpassing van het energielabel een optie, bijvoorbeeld door de tien kenmerken uit te
breiden?
“Dat zou inderdaad een mogelijkheid zijn. Er zijn voorbeelden bekend van panden die
energetisch hoog scoren, maar toch een laag label krijgen, omdat er aan één kenmerk veel waarde wordt toegekend. Bij de introductie van het voorlopige en definitieve label hebben we, samen met VBO Makelaar, gezegd dat het een slecht idee was. Als Europa heel moeilijk
gaat doen of wanneer er veel weerstand komt en ook de politiek zelf weer vragen gaat stellen, kan het weer op de agenda komen. Zolang dat niet gebeurt, zouden we volop moeten
inzetten op het verbeteren van het verwachtingsmanagement. Dus aan eigenaren en kopers duidelijk vertellen: ‘het labelverhaal zegt alleen globaal iets over jouw huis. Maar wil je
het zeker weten, kies dan voor de energie-index’. Als de communicatie op die manier wordt opgezet, geef je in elk geval een duidelijk beeld welke routes gevolgd kunnen worden.”
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
JUNI 2017
De effecten op de verkoopprijzen suggereren van wel. Anderen menen dat het toch maar behelpen is. Moeten we het label aanpassen?
energielabel is een communicatiemiddel De Rekenkamer berekende in 2016 dat de labelklasse van 14% van de definitief gemaakte labels
niet overeenkwam met de werkelijke energieprestatie, zoals beoordeeld op locatie. Tast dat de waarde van het label aan?
“Alle nieuwe modellen genereren in het begin meetfouten. We moeten oppassen voor
songfestivalachtige taferelen. De inzendingen zijn nooit de finale waard, totdat we in de finale staan. Sommige veronderstellingen in het model zou ik als wetenschapper ook graag
anders hebben gezien. Maar er is hier echt geen sprake van een Volkswagen-complot. We hebben een lange weg afgelegd van helemaal niks en de systematiek van de energie-index naar wat we nu hebben: een goedkoop instrument dat op grote schaal werkt. De variabelen
die worden gebruikt, zijn zeker niet foutloos, maar ze zijn wel gevalideerd. We weten ook dat verschillen in energieverbruik vooral voortkomen uit het eigen gedrag en de leefstijl.” Hoe effectief is het huidige label?
In 2011 verscheen onze eerste wetenschappelijke studie naar het eerste generatie label.
Daaruit bleek dat de premie voor een groen label grofweg 2 à 3% bedroeg. Dat varieert
met de tijd. Een indicatief label heeft een dempend effect en ook de energieprijzen hebben invloed. De banken hebben een groot vertrouwen in het energielabel als instrument. Bij een
hoog label bieden ze een korting op de hypotheekrente en verstrekken ook groene kredieten
voor het aanbrengen van verbeteringen. Daar is geen verandering in gekomen. Dat geeft mij wel hoop dat we daarop voort kunnen bouwen. Maar ik zie ook dat het niet perfect is.
Een energie-index geeft een beter zicht op mogelijke energiebesparingen. Steekt het energielabel hier niet mager bij af?
“De energie-index levert de meest zorgvuldige berekening van de energiezuinigheid. Maar
ook toen er nog geen label was, was de energiezuinigheid altijd al een kwaliteitselement, waarvan het effect in de verkoopprijs tot uiting kwam. Er was echter geen instrument om
Prof. dr. Dirk Brounen is hoogleraar Real Estate Economics aan de Universiteit van Tilburg en tevens vice-decaan van TIAS Business School. Hij toonde aan dat een A-label 6.500 euro meer opbrengt dan gemiddeld. Een G-label levert 18.000 euro minder op.
dat effect te berekenen. De groene premies worden daarom niet betaald voor het energielabel, maar voor de energiezuinigheid. Het label is meer een communicatiemiddel. Ik merk soms wel dat die twee door elkaar lopen. Maar in de meeste gevallen verloopt de communicatie tussen verkopers en kopers op dat punt goed.” Zijn er verbeteringen mogelijk?
“Als ik wil, kan ik vandaag nog een lijst aanleveren van alle adressen in Nederland met gegevens over de energierekening, het aantal bewoners en hun leeftijd. Die informatie is
gewoon openbaar, maar ligt ook privacygevoelig. We moeten het dus doen met het label. Ik zie hier ook een taak voor makelaars. Zij kunnen wijzen op de voordelen van een goede meting met de energie-index. Dat levert voor hun klanten alleen maar winst op. Dat is dus een mooie uitdaging.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: FedEC en Universiteit Tilburg
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND Apollo Makelaardij
moderne makelaar in oververhitte steden Hij houdt het leven graag eenvoudig, de Makelaar van de Maand in deze editie. Toch runt Michael Wienen van Apollo Makelaardij twee vestigingen. Hij is zowel actief in Amsterdam als de regio Haaglanden. Niet de rustigste steden, als het om de woningmarkt gaat. Maar vanuit de hoofdvestiging aan de chique Hobbemastraat in Amsterdam en het kantoor in Wassenaar weet hij zijn vestigingen prima te runnen.
V
oor we Michael Wienen aan het woord laten,
mensen die verkopen aan een veel oudere koper. Het Ka-
kel in dit nummer. Het gaat om het stuk waarin
gaat wonen, maar Michael Wienen ziet het voor zijn ogen
leggen we eerst even de link met een ander arti-
woningmarktdeskundige Paul de Vries van het Kadaster constateert dat er sinds het einde van de crisis een enorme scheiding zichtbaar is tussen de woningmarkt in Amster-
dam en die in de grote steden. De hoofdstad wordt meer
en meer het domein van de twintiger, de dertiger stroomt juist meer uit dan in. Het is precies wat Michael Wienen van Apollo Makelaar ook ziet. “Ik heb inmiddels klanten die ik zo’n vijf jaar geleden aan een huis in Amsterdam heb geholpen. Jonge mensen die nu verkopen en de stad weer
verlaten. Ze maken plaats voor voornamelijk nieuwe nietAmsterdammers. Jongeren. Expats. Maar ook veel ouders die iets voor hun kind kopen.” Ook dat laatste weerspiegelt
het beeld dat Paul de Vries in zijn artikel laat zien: jonge
3 0 |
| VAS T GOED AD VISEU R
daster kan daarbij niet zien wie er uiteindelijk in die woning gebeuren. “Het zijn hun kinderen die naar de stad trekken.”
Heel anders is de situatie in de regio Haaglanden, waar Michael Wienen ook actief is. “Minder hectisch, minder impulsief. Het is wel lekker om tussen die twee werelden
te kunnen schakelen. Ik kom oorspronkelijk uit deze buurt, maar toen ik net in de makelaardij begon, startte ik in Amsterdam. Daaraan heb ik twee waardevolle netwerken
in twee heel verschillende regio’s te danken. Zeker in Amsterdam is het niet voldoende als je naam ergens op een gevel staat. Er worden door verkopers standaard meerdere
makelaars uitgenodigd om mee te doen. Dan moet je het
sterk hebben van via-via, ons-kent-ons en natuurlijk je vindbaarheid op internet, je reviews.”
JUNI 2017
VERWACHTINGSMANAGEMENT
sterk. ‘Ik vind nergens reviews van je op internet’. De klant
verkopen, maar er zijn niet alléén maar voordelen. “Je hebt
het vooral hebben van mijn persoonlijke netwerken, de alou-
De overspannen markt in Amsterdam zorgt voor snelle nogal wat hobbels te nemen. De eerste is: de makelaars staan in de rij. Het is lastiger om woningen in portefeuille te krijgen, dan om te verkopen. En in dat laatste schuilt ook
een valkuil. Klanten denken vaak dat hun woning alleen al verkoopt omdat die in Amsterdam staat. Dan hebben
zoekt houvast, ik begrijp dat wel. Maar vooralsnog moet ik de mond-tot-mond-reclame. Daarmee lukt het me niet zelden om een woning te verkopen nog voordat die op Funda komt. Dat ik woningen zo snel verkoop met een zeer scherpe prijs, dat is de waarde van mijn persoonlijke netwerk.”
de buren verkocht voor een mooie prijs en wordt gedacht:
MAKELAAR BLIJFT BELANGRIJK
Maar zo werkt het niet. De ene of de andere straat kan het
kelaar altijd van meerwaarde voor de consument zal zijn.
‘Dat gaan wij er ook wel voor krijgen. En nog wel meer ook’.
verschil zijn tussen een kaskraker of een winkeldochter.
Wel of geen balkon, dat is ook belangrijk in de stad. Daarom
is het soms een flinke uitdaging om een verkopende opdrachtgever weer met beide benen op de grond te krijgen. In een overspannen markt zoals nu, moet je net zo goed elke dag aan de bak als in de magere jaren. Alleen lagen
toen de uitdagingen op een ander vlak. Toen was de wo-
Michael Wienen is ervan overtuigd dat het vak van ma“Het vak blijft zeker bestaan. Zeker nu, in een oververhitte
markt, zie je dat de consument zich tot de makelaar wendt. Mensen willen juist nu alles uit handen geven. Iemand die
zorg draagt voor de bezichtigingen, onderhandelingen tot
Michael Wienen: “Je hebt in Amsterdam nogal wat hobbels te
ning verkopen een lastig verhaal, nu is jezelf verkopen een
nemen. De eerste is: de makelaars staan in de rij. Het is lastiger
mogen voor een opdrachtgever. Er is volgens mij dus geen
om woningen in portefeuille te krijgen, dan om te verkopen. En
belangrijker onderdeel. Zie eerst maar eens aan de slag te
makkelijke of lastige markt. Je moet gewoon altijd aan de bak en de drive hebben om te presteren.” PERSOONLIJKE NETWERKEN
Dat wordt gezien en gewaardeerd door zijn klanten, want
in dat laatste schuilt ook een valkuil. Klanten denken vaak dat hun woning alleen al verkoopt omdat die in Amsterdam staat”
Michael Wienen scoort in de Funda-reviews zeer hoog. Dat
aan de levering. Een belangrijk gedeelte van ons vak zit in
Noord-Holland. “Ik zou eigenlijk meer werk moeten maken
blijft een zakelijke kijk op de zaken houden. Tegen mij kun-
leverde hem een nominatie op voor Makelaar van het Jaar
van reviews, maar ik ben nog een beetje zoekende. Aan de ene kant zie ik een zekere devaluatie van al die review-platforms. Wat is waardevol en wat niet? Toch moet je er wat
mee. Ik werd laatst nog benaderd door een jongen die een woning wilde verkopen. Hij dacht aan mij, maar twijfelde
het managen van de emotie rond de aankoop. De makelaar
nen de kijkers eerlijk zijn, iets wat ze vaak bij de eigenaren niet durven. Zo kan ik ze meenemen in alle mogelijkheden
die een woning biedt. Je ziet dat mensen deze dienstverle-
ning op prijs stellen en op waarde weten te schatten. Een goed resultaat mag dan worden beloond.” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Apollo Makelaardij
Wilt u makelaar of taxateur worden? Kies voor een opleiding van Beroepsopleiding Makelaars B.V.. Bij ons gaat u voor een moderne, actuele en praktijkgerichte opleiding waarin de makelaar-taxateur centraal staat. Word dé ondernemende makelaar-taxateur die weet wat belangrijk is voor zijn klanten.
E-learning
Bij ons studeren? Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor:
Actueel
• E-learning ondersteund met lesbijeenkomsten • Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt
Innovatief
• Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk • Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie
Toegankelijk
• Studeren waar en wanneer je dat wilt op computer, tablet of smartphone
Netwerken
• De mogelijkheid tot deelname aan netwerkbijeenkomsten met ervaren makelaars
> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
> Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorie-
De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen is de
opleiding Makelaar-Taxateur Woningen geïnnoveerd
vervolgopleiding van de Theorieopleiding Makelaar-Taxateur
naar een moderne opleidingsvorm.
Woningen. Ook deze opleiding is gemoderniseerd.
•
• De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docent.
•
bevat E-learning.
Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 2 jaar.
• Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 5 maanden.
De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
bestaat uit de modules:
bestaat uit de modules:
• Woningmarkt en economie
• Woningfinanciering
• Bemiddelen Woningen
• Huur-Verhuur
• Taxeren European Valuation Standards
• Koop-Verkoop
• Taxatieleer
• Woning en leefomgeving
• Bouwkundig inspecteren
Start opleiding najaar 2017
(E-learning) • Taxeren Veldwerk Woningen Start opleiding najaar 2017
VBO-LEDEN ONTVANGEN 25% KORTING OP DE THEORIEOPLEIDING
> inschrijven
Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl
COLUMN Kadaster
kopen particuliere verhuurders dezelfde woningen als koopstarters? Steeds meer particulieren kopen een woning, maar gaan daar niet in wonen. Ze kiezen ervoor om die tweede, derde of zoveelste woning te verhuren. Die trend zien we vooral terug in de grote steden, maar ook in de kleine gemeenten. De hamvraag is of potentiële koopstarters hiervan last hebben.
N
a afloop van een seminar sprak een jongeman
woning die hij boven de liberalisatiegrens kan verhuren
Rotterdam om zijn voornamelijk Amsterdamse
inkomen. Een keuze die vooral Amsterdammers zouden
mij aan. Hij wil een woning kopen in
huurwoningportefeuille uit te breiden. Hij richt zijn
vizier nu op de Maasstad. Of ik, als Rotterdammer, tips heb op welke buurten hij zich moet oriënteren. U zult
deze particulieren vast en zeker in uw dagelijkse prak-
tijk tegenkomen. Want het fenomeen particuliere verhuur is allang niet meer iets van de grote stad. Overal
in Nederland zorgt de combinatie van lage hypotheek-
rente, stijgende woningprijzen en stijgende huren voor een goed rendement op huurwoningen. De markt van de particuliere verhuur groeit van Zuidhorn tot aan Slenaken.
Particuliere verhuurders
We zien dat steeds meer particulieren een woning
kopen om te verhuren. Op dit moment wordt circa één op de tien woningen in de grote steden aangekocht
door een particulier om te verhuren. Dat was tien jaar
terug nog niet eens één op de vijftien. Er zijn grote verschillen tussen steden. Utrecht bijvoorbeeld scoort
gelijk aan het Nederlands gemiddelde (5%). De toppers zijn Maastricht en Groningen, waar we ongeveer 15%
van alle gekochte woningen terugzien als particuliere huurwoning. Het zijn vooral kleine woningen die zij kopen. Maar dat was tien jaar terug ook het geval.
Daarin veranderde eigenlijk weinig. Er worden vooral meer woningen voor verhuur gekocht. Mijn indruk is
dat een steeds grotere groep particulieren de verhuur lucratief vindt.
Terug naar de Amsterdamse jongeman die in
en die geschikt is voor een jong stel met een aardig
maken omdat Amsterdamse particulieren van oudsher actief zijn in alle prijsklassen. Zij kopen zowel goedkope, dure, kleine als grote woningen. Dat is echt
anders dan in andere steden waar particulieren zich
hoofdzakelijk concentreren op de kleine woningen tot
50 vierkante meter. En nu betreedt een Amsterdammer met een Amsterdamse visie de Rotterdamse woningmarkt. Spannend.
Potentiële koopstarters
Ik begon met de hamvraag of potentiële koopstarters
last kunnen hebben van de toegenomen aankoopdrift
van particuliere verhuurders. Het antwoord heb ik nog niet, helaas. Ik hoor namelijk tegengestelde geluiden.
Zoals op een informatiedag over de starterslening waar gemeenten allemaal vertelden dat hun koopstarters
geen last hebben van dit fenomeen omdat hun koopstarters vooral iets grotere en duurdere woningen
kopen dan dat de particuliere verhuurders aankopen.
Ze opereren op andere markten, is hun stellige overtuiging. Maar als mijn Amsterdamse gesprekspartner
trendsetter is, dan gaan steeds meer particuliere ver-
huurders actief woningen aankopen in het iets grotere en iets duurdere segment. En dan krijgen potentiële
koopstarters meer en meer te maken met concurrentie, ook buiten Amsterdam. De
toekomst zal uitwijzen of de koopstarter hiervan wel of geen last ondervindt. ■
Rotterdam zijn geluk wil beproeven. Hij zoekt een
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
Paul de Vries, Woningmarktexpert Kadaster
achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR JUNI 2017
colofon
HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Boumeester, Harry Bruijniks, Karl Bijsterveld, Patricia Dieben, Louis Huijts REV RT, Henk de Kleine, Jan Lavrijsen REV RT, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL Apollo Makelaardij, CBS, FedEC, Truus van Gog, Kadaster, Hans Tak, Tilburg University, Roger Wouters, Rijksuniversiteit Groningen (RUG) COVER Truus van Gog
VASTGOED ADVISEUR
drs. bart combée (1967) Econoom Bart Combée
is sinds 1 april 2009 directeur
van
de
Bart Combée, directeur Consumentenbond: “Financiën zijn abstract, daar denkt consument niet graag over na”
Consumentenbond. Hij
Kadaster: Veel kansrijke woningbouwlocaties buiten Randstad
volgde Felix Cohen op.
Waarde groen voor waarde woningen: effect groter dan gedacht Van doorstroom- naar startersland; maar waar blijft de starter?
Voor hij in dienst kwam bij de Consumentenbond, was Combée directeur
Tweeluik met Dirk Brounen en Isabelle Sternheim – over de waarde van het energielabel
jaargang 31, nummer 3 | juni 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
van Viataal. Viataal is een
non-profitorganisatie die onderwijs en zorg biedt aan mensen die niet goed kunnen horen, zien of communiceren. Daarvoor
PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
werkte hij lange tijd bij afvalverwerker AVR, waar hij onder ander commercieel directeur was.
De Consumentenbond is een vereniging zonder winstoog-
merk die voor het grootste deel wordt gefinancierd met contributies van leden en gebruikers. Zij werken samen met
consumenten aan eerlijke, rechtvaardige en veilige markten. Zij zijn het verbindende platform en de vertrouwde stem van en voor consumenten.
FSC® C017135
tweets over de markt @VBODirectie: VBOMakelaar: Daling aantal mensen met betalingsachterstand op #hypotheek zet door @Eigenhuis: Woningmarktvertrouwen neemt weer licht toe
@Statistiek CBS: Bijna 40 procent meer #nieuwbouwwoningen gereed gemeld in eerste kwartaal 2017
@deVolkskrant: Een uitkoopregeling voor het Groningse aardbevingsgebied is een feit. ‘Het is het minste van twee kwaden @Aedes.nl: 150 #balkons voldoen na onderzoek niet aan de veiligheidsnorm. Voor @OpenbaarBelang is het direct alle hens aan dek. @INGnl_Economie: Aantal afgegeven bouwvergunningen nieuwbouw zit weer in de lift.
@PatriciaDieben: Column #VBO Makelaar Hans van der Ploeg @FD_Nieuws Particuliere #investeerder onderbelicht bij vergroting #huurmarkt
34 |
| VAS T G OED AD VISEU R
JUNI 2017
Venum wordt Kolibri Snel. Leuk. Effectief.
Op 25 januari 2017 is de opvolger van Venum
Daardoor zal Kolibri bijvoorbeeld werken met alle
gepresenteerd. Die heet Kolibri en wordt momenteel
browsers en op alle apparaten (desktops, laptops,
uitgerold onder bestaande Venum gebruikers en
tablets en smartphones).
geleverd aan nieuwe gebruikers. Meer weten? Waarom Kolibri De technologische ontwikkelingen gaan razendsnel. Met Kolibri gebruiken we de allernieuwste technologie.
www.wazzupsoftware.com/kolibri