Vastgoed Adviseur december 2018 by Vereniging VBO

VASTGOED ADVISEUR

Maxime Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland: “Meer afdwingbare afspraken tussen Rijk en lagere overheden noodzakelijk” Friso de Zeeuw: “Versnelling bouwopgave vooral kwestie van pittig aanpakken én mentaliteitsverandering” Buy-to-let: wegen de voordelen op tegen de nadelen? Het is nieuw. Het is grensverleggend. Het is de waterwoning Tweeluik met TK-lid GL Paul Smeulders en VBO-directeur Hans van der Ploeg jaargang 32, nummer 6 | december 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Slimme Nederlandse uitvinding zorgt voor een warmere, energiezuinige vloer en een drogere kruipruimte ANDERE TECHNIEK, BETER ISOLEREND EFFECT Vloeren verliezen vrijwel alle warmte door uitstraling naar de kruipruimtebodem en fundering. Andere soorten isolatie, zoals wol, purschuim en EPS (polystyreen) remmen wel de warmtestroom maar doen niets aan het uitstralende effect. Daardoor blijft 24 uur per dag warmte aan de onderkant weglekken. Zes actieve oppervlakken van het TONZON Thermoskussen reduceren de warmtestraling tot vrijwel nul. Het resultaat is een warmere vloer bij een lagere luchttemperatuur. Meer comfort met minder energieverbruik.

â&#x20AC;&#x153;Uw stookseizoen wordt korter zodat uw cv-ketel langer meegaat en minder hard hoeft te branden. Dit verlengt de levensduur van uw cv-ketel.â&#x20AC;? SCHONE GEURLOZE KRUIPRUIMTE Het wonen boven een vochtig gat in de grond is niet prettig en niet meer van deze tijd. Door een onderdruk wordt constant vochtige lucht uit de kruipruimte de woning ingezogen. Dit vocht verergert eventuele vochtproblemen en moet door ventilatie weer worden afgevoerd. Dit kost energie en daar willen we juist zo weinig mogelijk van gebruiken. TONZON Bodemfolie stopt de verdamping van vocht uit de bodem, remt het vrijkomen van schadelijk radongas en zorgt zo voor een schone, geurloze kruipruimte. Een duurzame aanpak. De Bodemfolie is volledig recyclebaar.

SLIM ENERGIE BESPAREN MET TONZON VLOERISOLATIE Vloerisolatie met TONZON Thermoskussens en Bodemfolie legt de basis voor een comfortabele, gezonde en energiezuinige woning. Uw stookseizoen wordt korter zodat uw cv-ketel langer meegaat en minder hard hoeft te branden. Dit verlengt de levensduur van uw cv-ketel. TONZON slimme isolatie-oplossingen voor klimaateffectief verduurzamen, stopt warmtelekken, verlaagt energiekosten en is direct voelbaar in het comfort.

TONZON.NL

VERLENG DUER LEVENSDU VAN UW CV-KETEL N MET TONZO

MAXIME VERHAGEN, VOORZITTER BOUWEND NEDERLAND:“MEER AFDWINGBARE AFSPRAKEN TUSSEN RIJK EN LAGERE OVERHEDEN NOODZAKELIJK”

FRISO DE ZEEUW OVER VERSNELLING BOUWPRODUCTIE: “VOORAL KWESTIE VAN PITTIG AANPAKKEN ÉN MENTALITEITSVERANDERING”

in dit nummer

BUY-TO-LET: WEGEN DE VOORDELEN OP TEGEN DE NADELEN?

HET IS NIEUW. HET IS GRENSVERLEGGEND. HET IS DE WATERWONING

no nonsense

Maak energietransitie schaalbaar, haalbaar en betaalbaar!

actueel

Maxime Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland: “Meer afdwingbare afspraken tussen Rijk en lagere overheden noodzakelijk”

Friso de Zeeuw over versnelling bouwproductie: “Vooral kwestie van pittig aanpakken én mentaliteitsverandering”

Buy-to-let: wegen de voordelen op tegen de nadelen?

Het is nieuw. Het is grensverleggend. Het is de waterwoning

Tweeluik met TK-lid GL Paul Smeulders en VBO-directeur over VBO-initiatief duurzaamheidscollectief

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Zijn we klaar voor de volgende crisis?

Bedrijfsmatig Vastgoed – Stop de vergrijzing!

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Fosfaatrechten; zomaar in het strafbankje

Kadaster – Wie is toch die kleine particuliere verhuurder?

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – Stank voor dank

Makelaar van de Maand – Heiko Gorter Makelaars

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Ruim 7.500 woningen door transformatie van gebouwen In 2017 zijn er 7.570 woningen ontstaan door transformatie van 1.900 bestaande

gebouwen, zoals kantoren, winkels of fabriekspanden. Het gaat in de meeste gevallen om kleine huurwoningen met een lage WOZ-waarde. Dat blijkt uit

onderzoek van het CBS. Verreweg de meeste woningen (ruim 40%) zijn in 2017 ontstaan door aanpassing van kantoorgebouwen, 17% van de woningen was

Slechts 5% van de koopwoningen bereikbaar voor starter HBO/WO

werden toegevoegd aan de woningvoorraad kwam voort uit transformaties.

Door de snel stijgende woningprijzen wordt het kopen

Meeste getransformeerde woningen in Zuid-Holland

kwartaalbericht. Calcasa onderzocht daarom de ontwik-

oorspronkelijk maatschappelijk vastgoed. Ruim 8% van de woningen die in 2017

van een woning steeds lastiger, volgens het Q3 WOX

De meeste woningen die voortkomen uit transformaties zijn te vinden in Zuid-

Holland. Ongeveer 1 op de 5 transformatiewoningen lag in deze provincie. Vooral in de gemeenten Den Haag en Delft zijn veel woningen ontstaan door hergebruik van

bestaande panden. In de gemeente Huizen (Noord-Holland) bestond de toename van de woningvoorraad zelfs voor 80% uit transformaties.

Meer dan de helft van de getransformeerde woningen tussen 2014 en 2016 zijn kleiner dan 50 m2, 20% heeft een oppervlakte tussen de 50 en 75 m2. Transforma-

tiewoningen zijn in de meeste gevallen huurwoningen. Van de woningen waarvan de eigendomssituatie bekend is, is 8% in bezit van woningcorporaties. Overige ver-

huurders hebben 82% van de getransformeerde woningen in handen. De rest zijn koopwoningen. Van de woningen met een bekende WOZ-waarde heeft drie kwart een WOZ-waarde van onder de 150 duizend euro. De bewoners van woningen uit

transformaties zijn voornamelijk jonge eenpersoonshuishoudens met een laag basisinkomen. Een aanzienlijk deel hiervan zijn studenten.

keling van de betaalbaarheid en de financierbaarheid van woningen voor specifieke inkomens- en beroepsgroepen. De ontwikkeling van de betaalbaarheid toont

een gemengd beeld: enerzijds zijn de netto woonlasten nog relatief laag door de lage rente, anderzijds stijgen de

woningprijzen sneller dan het gemiddelde huishoudin-

komen. De financierbaarheid van woningen voor lagereen middeninkomens is door de gestegen woningprijzen

sterk gedaald. De starter HBO/WO kan nog maar 5% van de koopwoningen financieren.

Prijsverandering van één- en meergezinswoningen per kwartaal in Nederland (in %) 5% 4%

Woningen ontstaan door transformaties naar oppervlakte, 2014-2016*

Kleiner dan 50 m

50 tot 75 m

75 tot 100 m

100 tot 250 m2

16K2

16K3

16K4

17K1

Eengezinswoningen

17K2

17K3

17K4

18K1

Meergezinswoningen

18K2

18K3

Bron: WOX Monitor Calcasa.

Gelijk of groter dan 250 m2

2.500

5.000

7.500

10.000

12.500

15.000

* voorlopige cijfers voor 2016. Bron: CBS.

Gemiddeld aantal vierkante meters en het percentage van de koopwoningvoorraad dat een starter met HBO/WO niveau nog kan betalen op basis van het maximale leenbedrag van 143 duizend euro per gemeente in Nederland

Rabo Kwartaalbericht Woningmarkt Volgens Rabo Research zijn in het derde kwartaal opnieuw minder huizen verkocht, maar de prijzen zijn juist harder gestegen: met gemiddeld 9,2%. Vooral in Flevoland

zakte het aantal verkopen in; de prijzen daarentegen stegen er juist zeer hard. Door het verrassend hoge tempo van prijsstijgingen stelt Rabo Research haar toch al

hoge verwachting van 8,7% voor 2018 bij tot 9% dit jaar. In diverse landen stijgen de prijzen hard, maar in Australië, Zweden en het Verenigd Koninkrijk dalen ze juist

weer. Dat lijkt grotendeels te komen door specifiek beleid in die landen, zoals een hogere overdrachtsbelasting in het Verenigd Koninkrijk voor kopers van een twee-

de huis. Toch kunnen deze prijsdalingen een voorbode zijn voor de Nederlandse huizenmarkt. Mede om die reden stellen ze hun prijsverwachting voor 2019 naar beneden bij van 7 naar 6%. Dat is alsnog een fikse prijsstijging, waardoor een huis

volgend jaar gemiddeld meer dan 300.000 euro zal kosten. Het aantal verkopen loopt vermoedelijk verder terug tot zo’n 225.000 huizen in 2018 en naar ongeveer 210.000 huizen in 2019.

4 |

Bron: Calcasa.

Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) 30 25 20 15 10

'95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11

'12

'13

'14

'15

'16

'17

'18

Bron: WOX Monitor Calcasa.

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 8

NO NONSENSE

maak energietransitie schaalbaar, haalbaar en betaalbaar! De Klimaatakkoorden en dito tafels zijn duidelijk; we kunnen niet meer om energiebesparing en energietransitie van de gebouwde omgeving heen. Aanvankelijk zijn het 50.000 bestaande woningen die jaarlijks omgebouwd moeten worden tot goed geïsoleerde woningen die gebruikmaken van duurzame warmte en schone elektriciteit. Maar dit aantal loopt uiteindelijk op naar 200.000 per jaar. Een enorme opgave. Dat deze verduurzaming de woningmarkt en waardeontwikkeling van woningen op z’n kop gaat zetten, is evident. Dit gaat pijn doen in de portemonnee. En dat bewoners hun steentje moeten gaan bijdragen, lijkt onoverkomelijk. Wat gaat de energietransitie bewoners dan kosten? Tienduizend euro? Twintigduizend? In ieder geval een substantieel bedrag met een behoorlijke terugverdientijd. Een investering in de woning waar niemand in eerste instantie op zit te wachten, hoe ‘groen’ je ook bent. Om draagvlak te creëren voor

dit soort dilemma’s zal de overheid dan ook over de brug moeten komen. u zijn er veel vragen, maar nog weinig antwoor-

Waarde makelaar/taxateur niet onderschatten

uiterlijk in 2021 duidelijkheid geven wie wan-

deverhoudingen tussen wel en niet verduurzaamde

den. Warmteplannen van gemeenten moeten

neer aan de beurt is om de transitie naar aardgasvrij te

maken. Maar voor die tijd moet de overheid het generieke wat en hoe duidelijk maken. Draagvlak ontstaat

net als natuurijs niet van de ene op de andere dag. De makelaar/taxateur kan bij het kanaliseren van de infor-

matiebehoefte en de informatieverstrekking over het

warmteplan een belangrijke rol spelen, zowel richting de gemeente als richting eigenaar-bewoners. Reden om

de kennis van onze makelaars/taxateurs via onder

andere regiobijeenkomsten in december verder aan te

scherpen. Niet alle VBO-leden zijn immers volwaardig EPA-adviseur.

Volgens VBO Makelaar is het van belang de individuele benadering voor energiebesparing en -transitie per woning los te laten. Er kan draagvlak bij woningeigenaren worden gecreëerd via duurzaamheidscollectieven waaraan een informatief duurzaamheidslabel is gekop-

peld. Een collectief biedt immers zowel praktische als

prijstechnische voordelen en bevordert een transparante informatievoorziening. Aan deze collectieven kun-

nen subsidies en goedkope duurzaamheidsleningen worden gekoppeld. En gemeenten kunnen de collectieven coördineren en aanjagen.

Maar ook de makelaar/taxateur is van belang. De waar-

(nieuwbouw)woningen wordt de komende tijd buitengewoon dynamisch. Wat gaat er met de woningwaar-

den en vraagprijzen gebeuren? Wat doen duurdere

bouwkosten met de prijsverhouding tussen nieuwbouw en bestaande bouw enerzijds en verduurzaamde versus niet-verduurzaamde woningen anderzijds? En welke ge-

volgen hebben de (verwachte) energielasten op hypotheekverstrekking? Wat mag de vraagprijs zijn van zo’n (bijna) energie-neutrale woning? Dat zijn essentiële za-

ken voor de woningmarkt waar een goede makelaar/

taxateur duidelijkheid over kan geven. Zijn of haar rol mag niet worden onderschat. Niet voor niets heeft de branche geïnvesteerd in een tool die antwoord geeft op de taxatievraag wat investeringen in energiebespa-

rende maatregelen doen met de waardeontwikkeling. De Energiebesparingsverkenner met de Netto contante

waardeberekening maakt sinds begin van dit jaar stan-

daard onderdeel uit van het Taxatierapport Woningen. En hij of zij wordt continu bijgeschoold via permanente educatie, ook over duurzaamheid. De makelaar wordt

vanouds als een bemiddelaar gezien. Tussen gemeenten en woningeigenaren kan hij of zij prima die bemidde-

lende rol vervullen om de energietransitie schaalbaar, haalbaar en betaalbaar te maken. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar

drs. maxime verhagen (62) Studie:

Contemporaine geschiedenis in Leiden Loopbaan:

1994 â&#x20AC;&#x201C; 2007 Lid Tweede Kamer voor het CDA 2002 - 2007 Fractievoorzitter CDA

2007 â&#x20AC;&#x201C; 2010 Minister van Buitenlandse Zaken

2010 tevens Minister voor Ontwikkelingssamenwerking Tot 2012 Vicepremier en Minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.

Sinds 1 juli 2013 Voorzitter Bouwend Nederland Besturen:

Lid Dagelijks bestuur VNO-NCW

Adviseur VDL Groep in Eindhoven

Commissaris Chemelot Campus in Sittard-Geleen

Adviseur en ambassadeur voor de provincie Limburg (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | Woningbouw

maxime verhagen, voorzitter bouwend nederland:

“ meer afdwingbare afspraken tussen het rijk en de lagere overheden noodzakelijk” We staan voor een enorme bouwopgave, zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht. Nieuwbouw is hard nodig en bestaande bouw moet worden verduurzaamd. En dan is er ook nog de terugkerende vraag waar gebouwd moet worden: alles in de stad of ook buiten de ‘rode contouren’? Maar ook: zitten starters echt te wachten op micro-appartementen? En wat is het effect van hoge appartementengebouwen en micro-appartementen op de leefbaarheid en het groen in de stad? Maxime Verhagen, voorzitter van Bouwend Nederland, geeft zijn visie op al die actuele problemen: “Verdichting is vooral een politieke keuze, waarbij de kwalitatieve vragen wel eens worden vergeten.” Waar zitten dan de uitdagingen? In de bouw van micro-

“L

appartementen?

eefbaarheid en groen in de stad vormen een echte uitdaging. Groen is goed voor het welbevinden van de mensen, en het is ook steeds meer nodig in het

kader van hittestress en klimaatadaptatie.

En die micro-appartementen; het is lastig te zeggen of starters daar echt op zitten te wachten. Dé starter be-

staat niet. Ben je een starter wanneer je voor het eerst de

koopwoningmarkt betreedt, of wanneer je net gescheiden bent en zelf weer woonruimte zoekt? De woonwensen en -behoeften zijn dan waarschijnlijk heel verschillend. We zien wel dat huishoudens ‘verdunnen’ en dat de gewenste

hoeveelheid vierkante meters per individu alleen maar verder toeneemt.”

Is er in de stad nog ruimte voor eengezinswoningen als er zo

veel moet worden gebouwd? Hoe houden we de gezinnen in de stad?

“Ruimte voor eengezinswoningen is er wanneer je die inplant. Het is ook heel wenselijk vanwege de diversiteit

de ruimte op. Bedrijventerreinen worden herontwikkeld tot

woongebieden (mét eengezinswoningen) maar je kunt ook niet alle bedrijvigheid de stad uitjagen.”

Moeten we de ontwikkeling buiten de rode contouren niet

vergeten? Aan de stadsranden maar wellicht ook verder het groen in?

“Ontwikkelingen aan de stadsranden zijn soms onont-

koombaar. Binnenstedelijke verdichting heeft zijn grenzen, en we mogen ook de kwaliteit van de woonomgeving niet

vergeten. Dan zoek je de fysieke ruimte op, en die ligt nu

eenmaal vaker aan de randen van de gebouwde omgeving. De kunst is dan vooral om de bebouwing en de natuur hoogwaardig op elkaar te laten aansluiten, zodat je kwaliteit aan het gebied toevoegt.

Overigens hoeven ‘rood’ en ‘groen’ niet lijnrecht tegenover elkaar te staan. Groen in de stad is nodig, voor het woongenot en voor het afvoeren van regenwater. En denk ook

eens aan groene daken, nestkastjes in de dakpannen en dergelijke.”

én de leefbaarheid in een wijk. Mensen die in een eenge-

Wat is naar uw idee vooral nodig om sneller te kunnen

speelterreinen. Het is dus niet zo vreemd dat je voor dit

“Het gebrek aan bouwlocaties is een echte belemme-

zinswoning wonen, willen vaak ook groen in de buurt of type woningbouw kijkt naar de randen van de stad. Je zoekt

bouwen?

ring, net als gedoe tussen verschillende bestuurslagen. Er

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

geen andere restricties aan koppelen, want zo maak je

het voor partijen minder interessant om in te stappen. Regels opstellen is prima en die duidelijkheid kan positief zijn voor de markt. Maar een stapeling van regels verstikt de markt.”

Kan er nog wel gebouwd worden als de gemeenten de grond-

prijzen zo hoog houden? Hoge ontwikkelkosten kunnen zomaar leiden tot een vlucht in de richting van kantoorbouw.

“Grondprijzen bepalen voor een groot deel de waarde van een woning; ze beslaan soms meer dan een derde van de

totale prijs. De businesscase moet rond te rekenen zijn, en

consumenten moeten het huis nog wel kunnen betalen. De kosten van de materialen stijgen nu zo snel dat we ze niet meer kunnen bijbenen met het drukken van de kosten

van het bouwproces. De – toch al lage – marges van de bouwbedrijven komen verder onder druk te staan. Onder-

handelingen over de grondprijs vormen vooral een spel tussen gemeenten en ontwikkelaars. Ontwikkelkosten bij

“Het gebrek aan bouwlocaties is een echte

binnenstedelijk bouwen kosten meer tijd en vragen meer onderzoek. Dat maakt het ook duurder.

belemmering, net als gedoe tussen verschillende

Die vlucht naar kantoorbouw zie ik niet, want ontwikke-

bestuurslagen. Er zijn voorbeelden van gemeenten

Bovendien bepaalt de gemeente wat de bestemming van

die substantieel woningen willen toevoegen, maar waar de provincie vervolgens dwarsligt omdat woningbouw niet past binnen de provinciale plannen”

laars bouwen datgene waaraan de markt behoefte heeft. de grond wordt. Van een vlucht naar kantoorbouw kan dus geen sprake zijn.”

OTB stelt dat de grondprijzen te hoog zijn. Stec meldt dat ze niet meestijgen met de huizenprijzen. Wat is waar?

“Allebei: grondprijzen zijn op veel plekken hoog. En door zijn voorbeelden van gemeenten die substantieel woningen willen toevoegen, maar waar de provincie vervolgens

toenemende bouwkosten stijgen ze minder hard dan de woningprijsontwikkeling.”

dwarsligt omdat woningbouw niet past binnen de provin-

Wat doet de eis van gasvrij bouwen met de snelheid en rea-

Daarnaast zijn de levertijden van materialen flink opgelo-

“Doordat het gasverbod naar voren is gehaald, zijn er in de

ciale plannen.

pen, doordat de vraag ernaar zo enorm groot is geworden. Dat maakt dat bouwbedrijven hun processen soms heel anders moeten inrichten dan voorheen. Bij een aantal

bedrijven begint het tekort aan personeel te klemmen. Arbeidsproductiviteitsverhoging én instroom verdienen daarom veel aandacht.”

Vormen de eisen van de grote steden een rem op bevordering

van de bouwproductie? Beleggers richten zich nu voornamelijk op bouwprojecten die al voor de restricties zijn goedgekeurd. Het ziet ernaar uit dat op deze manier de bouwopgave bij lange na niet wordt gehaald.

“Iemand zal de woningbouwopgave moeten financieren, maar wie? Corporaties kampen met belastingdruk, en in

de grote steden zitten vaak niet de rijkste corporaties. Ook

lisatie van nieuwbouw?

korte transitieperiode een paar hick-ups geweest bij projecten die al in voorbereiding waren. Daar moesten op stel en sprong aanpassingen gedaan worden die tijd en geld kost-

ten. Voor nieuwe projecten heeft het gasvrij bouwen geen invloed op de snelheid van het bouwen.”

Stel dat de rente weer gaat stijgen. Heeft de vrees voor zo’n rentestijging invloed op het investeervolume en de bouwcapaciteit?

“Een rentestijging zal zeker invloed hebben op de financier-

baarheid. Op een gegeven moment keert de wal het schip en zal het aantal verhuisbewegingen afnemen. Cruciaal is

hoe abrupt de overgang is. Voor de markt is een geleidelijke overgang wenselijk.”

voor consumenten is financierbaarheid een issue, en de

Wat doet dit met bouwbedrijven? OTB signaleert een toe-

Als overheid kun je prijsvorming op de vrije markt niet

“Helaas herkennen wij dat beeld, en we denken ook te

belegger heeft rendement nodig om te kunnen investeren.

reguleren. Op zich denk ik dat kaders prima kunnen wer-

ken voor de woningmarkt. Maar je moet daar vervolgens

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

name van faillissementen onder bouwbedrijven.

weten waar het aan ligt. Ontwikkeltrajecten duren vaak lang. En veel projecten die nu in uitvoering zijn, zijn in de

DE C EM B ER 2 0 1 8

crisistijd in de markt gezet tegen prijzen die toen goed pasten. Net hadden we het al over hoge grondprijzen en

gestegen prijzen van materialen. De marges in de bouw zijn

flinterdun, waardoor relatief kleine tegenvallers enorm van invloed kunnen zijn op het bedrijfsresultaat. Soms vormen ze zelfs de nekslag.”

Is een grootschalig investeringsfonds de oplossing? Of is de

wijziging in de Crisis- en herstelwet voldoende om de vaart er in te krijgen? En wie moet de regie nemen: het Rijk of de provincies?

“De wijziging van de Crisis- en herstelwet kan zorgen voor meer snelheid in de besluitvorming bij gemeenten en pro-

vincies. Echter: veel hangt ook af van lokale politieke keuzes

én van de capaciteit en prioriteit bij de gemeenten. Meer afdwingbare afspraken tussen het Rijk en de lagere overheden zijn mijns inziens noodzakelijk.

Ik zou niet weten welk probleem we oplossen met een

grootschalig investeringsfonds. Een fonds dat binnenstedelijke projecten voorfinanciert, is wel een goed idee, want daarbij zitten veel van de kosten vooraan in het proces.”

Op welk segment moet de bouw zich richten? Vrije huursec-

tor of koopwoningen? Of moeten we misschien meer naar een flexibele schil?

“Wij bouwen datgene waar vraag naar is en waarvoor we

opdrachten krijgen. Ontwikkelaars hebben feeling met de markt en ze kennen de vraag van woonconsumenten. Het

lijkt me wel duidelijk dat er in een aantal regio’s meer middenhuur aan de voorraad moet worden toegevoegd.” Wat zijn de consequenties van het Klimaatakkoord?

“Helaas is er een toename van faillissementen onder bouwbedrijven. Ontwikkeltrajecten duren vaak lang. En veel projecten die nu in uitvoering zijn, zijn in de crisistijd in de markt gezet tegen prijzen die toen goed pasten. Nu zijn de grondprijzen hoog en en prijzen voor materialen gestegen. De marges in de bouw zijn flinterdun, waardoor relatief kleine tegenvallers enorm van invloed kunnen zijn op het bedrijfsresultaat”

“Woningen die nu gebouwd worden, zitten qua energie-

gemeenten én bewoners en over vraaggestuurd bouwen.

voor die woningen niet heel groot. Bij de bestaande bouw

“Co-creatie is vooral een zaak van makelaars en ontwik-

prestatie al heel gunstig. De stap naar klimaatneutraal is

zal een deel van de arbeidscapaciteit en de materialen verschuiven naar verduurzaming. Alle overheden moeten dan meewerken om marktcondities te scheppen die het

voor bedrijven aantrekkelijk maken om in te stappen: consistent beleid en schaalgrootte, bijvoorbeeld om te innoveren.”

Minister Ollongren wil meer thematisch bouwen. Voor welke bewonersgroepen moet dat gebeuren?

“Makelaars en ontwikkelaars zijn dé professionals die kunnen inschatten wat nodig is. Zij hebben data, kennen de

lokale woonwensen en de opbouw van de bevolking. De

Hoe staat het daarmee?

kelaars; onze leden bouwen het product dat daaruit voort-

komt. Ik verwacht overigens niet dat co-creatie wezenlijk

andere woningen zal opleveren. In een recente pilot was in een grote loods een appartement opgesteld waarvan

de kopers zelf de binnenwanden mochten neerzetten. Grotendeels kwamen daar dezelfde opstellingen uit. Veel

mensen willen nu eenmaal een ruime gang en een lichte woonkamer.

Een flink aantal bouwbedrijven heeft trouwens zelf ook concepten waarbij de bewoners deels de woning zelf kunnen indelen en aankleden.”

overheid moet dat vooral niet willen bepalen.

Hoe ziet ons woonlandschap er naar uw mening op de wat

vergrijzing gevolgen heeft (of zou moeten hebben) voor

“De woningen die we nu bouwen, staan er voor de langere

Het is wel lastige materie. Iedereen snapt dat bijvoorbeeld de woningmarkt. Maar veel ouderen willen niet weg uit

hun eigen woning. Komt dat door een gebrek aan passend aanbod of zijn er andere oorzaken?”

Yvonne van Mierlo (Blauwhoed Studio) vertelde in een eerdere uitgave van de Vastgoed Adviseur over co-creatie met

langere termijn uit?

termijn. De trends die nu in gang zijn gezet, zetten door. Ik verwacht geen revolutie maar wel een evolutie: duurzame woningen die levensloopbestendiger en nog flexibeler

zullen zijn. Ook zal er meer circulair gebouwd worden. Bin-

nenstedelijk waar het kan, aan de rand van de stad waar het moet.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Bouwend Nederland

ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

HÃ©t kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

zijn we klaar voor de volgende crisis? Steeds weer is er een neiging tot het voeren van procyclisch beleid op de woningmarkt. Ook tijdens de huidige hausse wordt teruggegrepen op maatregelen die de ‘boomende’ woningmarkt verder stimuleren, terwijl juist flink op de rem moet worden getrapt ten aanzien van extra financieringsruimte. Stimuleren doe je juist tijdens een crisis en je

remt als de markt te goed gaat. En daarmee uit de bocht dreigt te vliegen. et is een probleem dat financiële markten de

situatie en geconfronteerd wordt met een fors aantal

woningmarkt. Stijgen de prijzen, dan laten

anti-cyclische benadering zou een product zoals de

neiging hebben om mee te bewegen met de

financiële instellingen de leningsnormen ten aanzien van de Loan-to-Income (LTI) en Loan-to-Value (LTV) vieren. Dit is recent alweer gesignaleerd in de Verenigde Staten, waar de markt voor sub-prime leningen (directe oorzaak van de crisis) weer een comeback heeft gemaakt, nu als non-prime hypotheken.

moeilijk verkoopbare nieuwbouwwoningen. Bij een starterslening juist kunnen worden ingezet als middel

voor vraagstimulering voor de nieuwbouwmarkt. Gedacht zou ook kunnen worden aan de herintroductie van de toenmalige premiekoopregeling, waarbij poten-

tiële koopstarters een inkomensafhankelijke bijdrage ontvangen wanneer zij een nieuwbouwwoning kopen.

In Nederland laten de strengere leningsnormen nauwe-

Tegelijkertijd kan vraaguitval op de woningmarkt tij-

bron van zorg blijft bij mij de relatief hoge LTV. Ik heb er

naamde Buy-to-let (BTL) investeerders. Er zijn aanwij-

lijks sub-prime (of non-prime) leningen toe, maar een

al vaker tegen geageerd en doe het hier nog een keer.

Met een hoge LTV is het risico op ‘onder water staan’ juist voor jonge eigen woningbezitters te groot, waar-

door tijdens een crisis de doorstroming nog meer stag-

neert. Ik zie overigens ook in Nederland de roep om de leningsnormen weer wat op te rekken. Het is politiek

gezien best aardig om bijvoorbeeld de norm voor jonge

hoogopgeleiden af te stemmen op het toekomstige inkomen. Maar het extra geld dat hierdoor de woning-

markt instroomt, leidt alleen maar tot verdere prijsstij-

dens een crisis worden gecompenseerd door de zogezingen dat BTL-investeerders in het Verenigd Koninkrijk

woningen opkochten toen ze (aan)voelden dat het dieptepunt was bereikt. Zij verhuren deze woningen aan

huishoudens die de stap richting de koopsector nog niet aandurven of buiten spel staan vanwege (pro-

cyclisch) restrictief beleid van banken. In de Britse situ-

atie ontvangen BTL-investeerders echter renteaftrek, terwijl hier alleen eigen woningbezitters renteaftrek ontvangen.

gingen. Bovendien staan hierdoor de spreekwoordelijke

En tot slot is het wat mij betreft een optie om de

opgeleiden. Ook de inzet van meer startersleningen of

heffen gedurende een crisisperiode omdat juist corpo-

‘Henk en Ingrid’ buiten spel ten opzichte van de hoger

vergelijkbare producten, resulteert in verdere prijsop-

drijving. Dergelijke producten zouden voor een (zeer)

Verhuurdersheffing voor corporaties tijdelijk op te

raties dan veel vermogen hebben om bij te bouwen. Zij zouden ook onverkoopbare projecten kunnen over-

selecte groep kunnen worden gebruikt, zoals key-wor-

nemen. Kortom, het zou goed zijn als overheden op de

weer etc.). Maar grootschalige inzet werkt louter ave-

niet weer worden overvallen door een volgende crisis. ■

kers (leerkrachten, politie, ziekenhuispersoneel, brandrechts. Het is een pro-cyclische benadering van de

verschillende bestuurlijke niveau’s zijn voorbereid en

problemen op de woningmarkt.

Kees Dol,

Trage reacties woningmarkt

Onderzoeksinstituut

Een groot probleem tijdens een crisis is dat de woning-

OTB - TU Delft

bouwmarkt niet snel kan reageren op de veranderende

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Bouwproductie

friso de zeeuw over versnelling bouwproductie:

“ vooral kwestie van pittig aanpakken én mentaliteitsverandering” Feit: Nederland kent een groot tekort aan woningen. Minister Ollongren maakt afspraken over de bouwproductie met de regio’s waar de druk het grootst is én er is nieuwe wetgeving in de maak. Ook is er een ‘woonakkoord’ én er is een potje om plannen die vastzitten vlot te trekken. Emeritus hoogleraar Gebiedsontwikkeling en lid van het Expertteam Woningbouw van het ministerie van BZK, Friso de Zeeuw, denkt dat het allemaal lang niet genoeg is.

it is de problematiek: Tot 2030 zijn pakweg 1 mil-

én in de bouw waar tijdens de crisis heel veel mensen vaak

‘vervanging’. De Zeeuw: “De minister wil er per jaar

zijn er te weinig bouwlocaties, zijn de bouwkosten hoog,

joen woningen nodig. Dat is inclusief 250.000 voor

75.000 bouwen. In de komende 11 jaar is dat dus al een te-

kort van 175.000. Los nog van de vraag of we dat jaarlijkse

streefgetal halen. Voor dit jaar komen we waarschijnlijk

noodgedwongen een ander vak kozen”, zegt hij. “Verder

duren de processen onnodig lang en zitten er enkele knelpunten in de bestaande wetgeving.”

uit op 68.000. Dat is inclusief kleine studentenhokken.

Over de locaties vult De Zeeuw aan dat ze weliswaar wor-

omhoog. Maar ik acht de kans groot dat het over enkele ja-

haken en ogen zijn. Als voorbeeld noemt hij ‘Havenstad’

Misschien gaat dat totaalaantal de komende jaren nog iets ren toch weer stagneert. Bovendien, gebiedsontwikkeling neemt veel tijd. Bij ingewikkelde, vaak binnenstedelijke

plannen duurt het zo maar 15 jaar voordat de eerste woningen worden opgeleverd.”

Friso de Zeeuw: “De afspraken met de regio’s rond de grote steden moeten gaan over versnelling van bouwopgaven, aanwijzing van voldoende locaties, betaalbaarheid en mobiliteit. Als het de diepgang, integraliteit en verplichtendheid van de Vinex-aanpak uit de jaren 90 krijgt, stelt het wat voor. Al is het overheidspotje van 38 miljoen euro volgens velen ‘een vogelpoepje’”

aan de Westkant van Amsterdam (50.000 woningen, red.). “Een gebied waar nu nog diverse bedrijven gevestigd zijn en dat bij een woonbestemming ook nog eens moet

worden ontsloten met een metrolijn. Dermate ingrijpend

allemaal dat het wel 25 jaar gaat duren voordat dit goed op stoom komt.” UURTJE EXTRA

De langdurige en vertragende processen zijn volgens De Zeeuw het allerbelangrijkste knelpunt. “Vaak onnodig en eigenlijk heel eenvoudig op te lossen”, zegt hij. “Want het

kost niks en je kunt er morgen mee beginnen: verandering

van mentaliteit. Zo basaal is het echt. Het geldt voor alle

niveaus en alle betrokkenen. Voorbeeld: Het scheelt nogal of een ambtenaar stipt om half vijf naar huis gaat of dat

hij bereid is een uurtje extra te maken. Dan kan hij net nog

die vergunningaanvraag een zetje geven en – lekker pro-

actief – einde dag de projectontwikkelaar bellen dat de

KNELPUNTEN

Dat is dus weinig hoopgevend. De Zeeuw, al vele jaren in het vakgebied werkzaam, weet waar het knelt. “In de eer-

ste plaats is er een tekort aan handjes bij de gemeenten

12 |

den aangewezen, maar dat er qua haalbaarheid vaak veel

| VAS T G OED AD VISEU R

papieren er aan komen. Of: niet afwachten, maar liever een

telefoontje naar de collega-ambtenaar plegen om te vragen hoe het met dat milieuonderzoek staat… Als iedereen

zo zou werken, win je veel tijd en kun je echt versnellen.

DE C EM B ER 2 0 1 8

Wat je er vooral voor nodig hebt: betrokken ambtenaren met een niet-ambtelijke mentaliteit.” PER SALDO TE SLAP

Over de aanpak van de minister en de Rijksoverheid zegt

De Zeeuw: “De intentie is oké, maar per saldo is het nog te slap. Zo’n ‘woonakkoord’ is van beperkte betekenis. De

gemeenten – toch van cruciaal belang als alle partijen

toezeggen hun best te gaan doen – hebben niet eens mee-

PITTIGER AANPAK

“Alles bij elkaar is het onvoldoende”, vervolgt De Zeeuw. “Waar ik naast die belangrijke mentaliteitsverandering voor pleit, is een veel pittiger aanpak, te vergelijken met

die werkwijze bij het Vinex-programma. Gemeenten, pro-

vincie en Rijksoverheid sloegen de handen ineen, wezen

locaties aan en maakten kwalitatief goede plannen die als co-productie in stevig tempo werden uitgevoerd.”

getekend. Dan die afspraken met de regio’s rond de grote

‘Vinex’ heeft volgens hem aangetoond dat we het kun-

aanwijzing van voldoende locaties, betaalbaarheid en mo-

gaat me niet om het kopiëren van de plannen van toen. Er

steden. Dat moet gaan over versnelling van bouwopgaven, biliteit. In dit stadium zeg ik: voordeel van de twijfel. Als

het de diepgang, integraliteit en verplichtendheid van de Vinex-aanpak uit de jaren 90 krijgt, stelt het wat voor. Al is

het overheidspotje van 38 miljoen euro volgens velen ‘een vogelpoepje’. Dat was in het Vinex-programma meer dan een miljard euro.

Vooral de link met de mobiliteit – inmiddels afgekoppeld

en ondergebracht bij Verkeer en Waterstaat – ontbreekt. Dat is een zwakke schakel. En verder is er het Expertteam Woningbouw dat in gemeenten of provincies vastgelopen plannen met nuchtere en praktische adviezen een zetje in

de goede richting geeft. Dat heeft weliswaar effect, maar

blijft natuurlijk een druppel op de enorme gloeiende plaat. Tenslotte: Per 1 januari 2019 wordt de Crisis- en herstelwet

nen. Tegelijkertijd beseft hij dat de tijd ‘anders’ is. “Het

zal bijvoorbeeld aanzienlijk meer binnenstedelijk worden gebouwd. En we stellen andere kwalitatieve eisen aan

plannen. Denk aan duurzaamheid, de energietransitie en de klimaatadaptatie. Nee, waar het míj om gaat is de Vinex-werkmethode.”

ONTWIKKELAARS EN BOUWERS

Om effectief te versnellen heeft De Zeeuw óók voor ontwikkelaars en bouwers nog een boodschap. “Neem gemeenten werk uit handen. Zorg voor een goede voorbereiding van bestemmingsplannen en regel de omgevingsinspraak en –participatie. Verzorg verder zélf de aanleg van

kabels en leidingen in plaats van die klus te laten liggen bij de nutsbedrijven met hun overvolle agenda’s.

aangepast. Uiteindelijk doel: een nieuwe Omgevingswet.

En tot slot: verhoog de bouwcapaciteit. Maak gebruik van

plannen wat meer armslag en bevoegdheden, maar voor

vraagt minder handjes. De kwaliteit doet inmiddels zeker

Die geeft gemeentebesturen bij ontwikkeling van bouwde woningbouw heeft dit te weinig betekenis.”

de technieken van industrieel bouwen. Dat gaat sneller én niet meer onder voor traditionele bouw.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Harry Mos Beeld: Roger Wouters

In één jaar uw Theoriediploma Makelaar-Taxateur behalen? Bij de Beroepsopleiding Makelaars B.V. kunt u maandelijks van start! Dit najaar is de Beroepsopleiding Makelaars B.V. gestart met een 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen. Normaal gesproken duurt deze theorieopleiding twee jaar. Hoe het dan kan in één jaar? De opleiding bestaat geheel uit e-learning modulen. U bepaalt zelf uw eigen lestempo. U bepaalt zelf waar en wanneer u examens doet. Bij voldoende studietijd is het in een e-learning omgeving haalbaar de opleiding niet in twee maar in één jaar succesvol af te ronden.

Bij ons studeren?

E-learning

Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor: • E-learning

Actueel

• Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt • Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk

Innovatief

• Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie • Studeren waar en wanneer u dat wilt op computer, tablet of smartphone

Toegankelijk

• Contact per e-mail met een docent bij vragen over de modules

> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen in één jaar:

> U kiest voor de 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateurs wanneer:

De 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateur is geschikt

• U werkzaam bent bij een makelaarskantoor en versneld uw

voor u wanneer:

diploma wilt halen;

•

U in staat bent zelfstandig, gestructureerd en planmatig

•

U zeer veel zelfdiscipline kunt opbrengen;

te werken; •

• U een carrièreswitch wilt maken en snel aan de slag wilt als Makelaar-Taxateur;

U bereid en in staat bent wekelijks minimaal anderhalve dag

• U op dit moment geen baan heeft en uw kansen op de arbeidsmarkt wilt vergroten.

in te plannen om te studeren. De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen bestaat

Starten kan maandelijks door in te schrijven via onze website

uit de modules:

www.makelaarsopleidingen.nl

• Woningmarkt en economie

• Woningfinanciering • Huur-Verhuur

• Koop-Verkoop

• Taxatieleer

• Woning en leefomgeving

• Bouwkundig inspecteren

> inschrijven

Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE-bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Woningsplitsing

Particuliere beleggers en de huurmarkt

Woningsplitsing kan rol spelen bij invulling woningvraag van zowel jonge starters als oudere woningbezitters. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

Oneens

93,8 % 6,2

Particuliere beleggers vergroten het woningaanbod met meer betaalbare huurwoningen. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

Oneens

28,6 % 71,4

marktrapportage Benchmark Gemeentelijke Grondprijzen 2018-2019 Gemeentelijke grondprijzen voor woningbouwlocaties stijgen in 2019 gemiddeld met 2,5%. Deze stijging is

veel lager dan de gemiddelde prijsstijging van woningen, aldus Stec Groep in hun Benchmark Gemeentelijke

Grondprijzen 2018 – 2019. Ook de grondprijzen voor bedrijventerreinen stijgen maar beperkt. Aan het onderzoek deden 124 gemeenten mee, een derde van het totaal. Uit het rapport blijkt ook dat, ondanks de overkokende woningmarkt, slechts 30% van de gemeenten actief grondbeleid voert. Van de gemeenten die dit wel doen,

koopt een deel grond aan. Hieraan zijn in de huidige markt echter niet alleen financiële risico’s verbonden, het is ook niet altijd de beste versnellingsmethode.

Evaluatie herziene Woningwet In een Evaluatie van de herziene Woningwet stelt de commissie-Van Bochove dat de Woningwet ervoor heeft

gezorgd dat woningcorporaties zich meer op hun kerntaken richten. Dit was ook het doel van de Woningwet.

Maar de wet kent te stringente landelijke regels met te weinig mogelijkheden om lokaal maatwerk te leveren.

Terwijl vooral gemeenten, huurders en corporaties het woonbeleid vormgeven.

The Dutch buy-to-let market TU Delft-Alumna Janneke Michielsen studeerde af op het thema buy-to-let. Zij deed onderzoek naar het verband tussen de toename van beleggers en de stijging van de woningprijzen. Zij onderzocht de prijsontwikkeling in

verschillende gemeenten tussen 2006 en 2017. Zij keek daarbij vooral naar appartementen, typische starterswo-

ningen. De prijzen in gemeenten met een relatief hoog aandeel woningkoop-voor-verhuur bleken sinds de crisis harder te zijn gestegen dan gemiddeld in gemeenten. Maar er was op basis van de modellen niet vast te stellen dat er sprake was van een prijsopdrijvend effect.

Affordability of the housing market in the Netherlands Jones Lang LaSalle concludeert na haar Onderzoek Affordability of the housing market in the Netherlands dat

op verreweg de meeste locaties in Nederland zowel huur- als koopwoningen goed te betalen zijn. Op de meeste

locaties zou huren ook aantrekkelijker zijn dan kopen. Maar in Amsterdam is de betaalbaarheid in de breedte

slecht. In 70% van alle Nederlandse wijken zijn koopwoningen betaalbaar, voor huurwoningen is dat 85%. In

95% van de wijken zijn huurders qua betaalbaarheid beter uit dan kopers. Lokale overheden kunnen via hun

grondprijsbeleid veel doen om de betaalbaarheid niet verder te laten verslechteren.

Vestigingsklimaat en werken Volgens het onderzoek Vestigingsklimaat en werken van vakblad BT/Stadszaken.nl, SKBN en USP

Marketing Consultancy willen Nederlanders dat binnenstedelijke woningbouw niet ten koste gaat van ruimte voor werken. Maar woningbouw heeft wel prioriteit. Burgers vinden dat er best nieuwe woonwijken buiten de stad mogen worden gebouwd. De discussie binnen of buiten de rode contouren bouwen, woedt nog steeds. De overheid wil voornamelijk binnenstedelijk bouwen. 40% van de ondervraagden vindt dat er een tekort aan bedrijfslocaties is. 50% van de ondervraagde overheden vindt het niet acceptabel als er in de weilanden wordt gebouwd.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

stank voor dank Het mooie van het makelaarsvak is dat opdrachtgevers onmetelijk dankbaar zijn als een goede deal is gesloten. Maar soms wordt die deal gesloten buiten de verkopend makelaar om. En soms zijn klanten in het begin enorm enthousiast, maar blijkt dat achteraf toneel te zijn. Uw collegamakelaar Van Laar ondervond dit aan den lijve.

an Laar werd gebeld door een haastig en wat

om de vraagprijs te betalen. Tsja, en dat was dus een nieuw

Frank Jansen. Frank had een Groot Probleem

veel te laag bedrag. Dat was nu de reden dat Frank belde

verward sprekende man. Hij stelde zich voor als

en misschien zou Van Laar hem kunnen helpen. Hij had

goede verhalen over makelaar Van Laar gehoord. Dat beviel Van Laar, hij was daarom één en al oor. Frank vertelde

dat hij al lange tijd zijn woning in de verkoop had voor 6 ton. De animo was gering. Frank was daarom blij ver-

rast toen plots een koper aan de deur stond. Deze bood

probleem. Frank had de woning al verkocht en voor een met Van Laar. Hij had namelijk de eerste koper verteld dat de koop niet doorging. Deze zegde direct aan dat hij in kort

geding nakoming zou eisen en bovendien een hele vette claim zou neerleggen nu zijn hele avond volledig was verpest. Kortom: problemen, problemen, problemen.

510.000 euro. De koop kon gesloten worden buiten de

WIJZE WOORDEN

En bovendien, wat had die verkopend makelaar nou voor

uitvoerde. Die courtage die aan de verkoopmakelaar be-

verkopend makelaar om. Dat bespaarde Frank courtage. hem gedaan. De koper kende hem wel: hij had hem inder-

tijd gebeld maar hij werd nooit door de verkoopmakelaar

teruggebeld. Kortom, typetje Waardeloze Gast. Frank be-

sloot in zee te gaan met deze koper. De koper stuurde al diezelfde avond een email waarin hij bevestigde dat de koop gesloten was. Of Frank zo vriendelijk wilde zijn dat te bevestigen. Frank stuurde daarop een mailtje terug met de verzochte bevestiging. BOZE MAKELAAR

Frank belde de verkoopmakelaar met het verzoek om eens

te komen praten over diens werkwijze (lees: slecht dus) en hoe hij hun beider toekomst zag (lees: somber en daarom einde oefening). Frank vertelde dat zijn huis verkocht was

Van Laar kende zijn vak. Hij gaf een advies dat Frank keurig taald moest worden? Vergeet het maar. Een koop vereist

immers een door beide partijen ondertekende akte. Geen koopakte, dus geen koopovereenkomst en dus geen cour-

tage. De verkoopmakelaar kon zijn woede niet beheersen en reageerde impulsief. Fout! Eerst de courtage betalen en anders zou hij niets meer doen voor Frank. Daar had Frank op gewacht: reden om de bemiddelingsovereenkomst te

ontbinden vanwege de wanprestatie van de verkoopma-

kelaar. Die stelde immers een eis aan zijn dienstverlening die hij niet mocht stellen. Tegen de tijd dat deze makelaar begreep dat hij onbezonnen had gehandeld, was het al te laat. De ontbinding was onherroepelijk. En bij ontbinding ook geen recht op intrekkingskosten.

‘ondanks het gestuntel van u, meneer de makelaar’ en dat

Ook de koper werd netjes afgeserveerd overeenkomstig

koopmakelaar reageerde boos. Fout! Hij zou stante pede

dus geen overeenkomst. Opvolgende mailberichten wor-

hij er niet over peinsde om courtage te betalen. De ver-

de courtagenota sturen. En inderdaad, een dag later zat de rekening bij de post. Dat was Tegenvaller nummer 1. BOZE KOPER

Zoals wel vaker het geval is, speelde het noodlot zijn eigen

spel. Een andere koper meldde zich bij Frank en was bereid

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

het advies van Van Laar. Immers opnieuw: geen koopakte den niet gelijk gesteld aan een akte. Einde oefening. LAAIEND ENTHOUSIAST

Frank dankte Van Laar uitvoerig. Bovendien gaf Frank aan Van Laar een mooie dure fles wijn. Dat de wijn-app 1,99 euro bij een discounter onthulde, ach ja. Enfin, dacht Van

DE C EM B ER 2 0 1 8

Laar, het gaat toch om de geste. Wat ook hielp was dat

behulp van Google het koopcontract op. Van Laar besloot

tastisch makelaar is. Bijna net zo goed als die topmakelaar

Frank was duidelijk: ‘hoe durf u meneertje, u hebt niets

Frank steeds benadrukte dat Van Laar toch echt een fandie op zondag een eigen tv-programma presenteert.

een courtagenota te sturen, maar Frank gaf niet thuis. gedaan en nu wegwezen, vort’.

Inmiddels was de veelbelovende nieuwe koper met de

Van Laar accepteerde dat niet en dagvaardde Frank. Deze

was van Van Laar. Frank kon dat niet goed uitleggen,

lingsopdracht gesloten. Bovendien was Van Laar blij dat

noorderzon vertrokken. Frank bedacht dat dat de schuld

maar het voelde gewoon zo. Omdat Van Laar hem in de problemen had gebracht, meende Frank dat Van Laar voor hem zijn huis moest verkopen. Van Laar stuurde hem de

bemiddelingsopdracht. Frank beloofde van alles, maar de

opdracht werd niet ondertekend. Van Laar liet het maar zo.

had zijn verweer klaar: allereerst was er geen bemiddehij Frank kon helpen en vond hij het een machtig mooie uitdaging. Daar zat geen prijsafspraak bij. En tot slot

had Van Laar niets voor hem gedaan. Hij had slechts een kennis verteld over de woning, maar dat is geen makelaarswerk.

Een kennis van Van Laar zocht toevallig een woning. Van

GOUDEN TIP

herhaalde zich. Frank trok de kennis meteen het huis in

meneer. De rechter overwoog dat een dergelijke gouden

Laar verwees hem naar Frank. En jawel, de geschiedenis nadat bleek dat deze zeer positief tegenover de woning

stond. Deze koper bleek bereid om 5.5 ton te betalen. Frank zegde meteen de bemiddelingsopdracht op, voorzover die al gesloten was (volgens Frank niet) en maakte zelf met

Gelukkig was de rechter snel klaar met deze chicanerende tip beschouwd kan worden als een professionele makelaarsdienst. Frank moest dus gewoon de courtagenota betalen. (de namen zijn gefingeerd; de uitspraak wordt op verzoek toegestuurd) ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

ACTUEEL | Woningmarkt

buy-to-let: wegen de voordelen op tegen de nadelen? Steeds meer koopwoningen worden gekocht door kleine beleggers en particulieren. De woningen worden vervolgens verhuurd; vaak voor hoge prijzen. Dit zogenaamde buy-to-let fenomeen (kopen om te verhuren) wordt steeds populairder: tussen 2006 en 2016 is buy-to-let verdrievoudigd. Logisch: er is een enorm woningtekort en veel vraag naar betaalbare huurwoningen. Niet alleen in de Randstad maar ook in studentensteden. En steeds vaker ook daarbuiten. Moeten we blij zijn met buy-to-let of zijn de effecten alleen maar negatief? Zoals in die gevallen dat voor een woninkje van 50 m2 zo’n 1.500 euro huur moet worden betaald? Inmiddels is de discussie of we buy-to-let aan banden moeten leggen volop losgebarsten. Maar valt er eigenlijk wel iets tegen te ondernemen? Zo ja, wie moet dat dan doen?

egin dit jaar gooiden vier onderzoekers van de Uni-

Econoom Johan Conijn is het daarmee eens: “Het verschijn-

teit Leuven de knuppel in het hoenderhok met het,

een studerende zoon of dochter, is niet nieuw. Vroeger was

versiteit van Amsterdam en de Katholieke Universi-

in opdracht van de Socialistische Partij, geschreven rapport

‘Buy-to-let – gewikt en gewogen’. De wetenschappers

concludeerden dat het regeringsbeleid de laatste jaren een belangrijke rol heeft gespeeld in de groei van de particuliere woningvoorraad. Door het stringente leenbeleid werd het

voor diverse doelgroepen lastiger om te kopen, waardoor huren een vlucht nam. Particuliere beleggers sprongen in

Marcel Visser: “Buy-to-let drijft niet alleen de prijzen op. Hoge inkomens ‘klonteren samen’ en elders ontstaan

sel dat rijke mensen woningen kopen, bijvoorbeeld voor een lege woning voor verkoop echter meer waard dan een woning verhuren. Dus gingen particuliere verhuurders op

grote schaal over tot uitponden. De particuliere huursector

is daardoor sinds de Tweede Wereldoorlog veel kleiner ge-

worden. In 2013 was het aandeel particuliere huur slechts 8%. Sindsdien is het aantal – vooral door buy-to-let – echter gestegen met 20%. Dat is spectaculair.

Ik heb jaren geleden al gewaarschuwd voor de risico’s van buy-to-let. Daar is in feite niets mee gedaan. Het systeem kent voordelen, maar de nadelen zijn groter. Het doet zich

vooral voor aan de onderkant van de woningmarkt. Koop-

steeds meer buurten die worden geconfronteerd met

starters zijn dus de dupe. Bovendien is er het risico van een

sociale problematiek. De leefbare buurten worden

wachting een opportunistisch gedrag vertonen: ze stappen

schaarser en nóg duurder: een verlies-verliessituatie. In de buurten die interessant zijn voor verkamering en

instabiele woningmarkt doordat deze beleggers naar vereruit als het rendement tegenvalt.” ‘VAN ALLE TIJDEN’

toeristische verhuur kan de leefbaarheid onder druk

Ook econometrist Marcel Visser beaamt dat aankoop van

komen te staan door drukte van toeristen en studenten”

verschil met vroeger is inderdaad dat het destijds een mar-

het gat: woningen werden na de crisis een bijzonder inte-

ressant beleggingsobject. ‘We moeten niet de particuliere huurmarkt in de gehele breedte beperken, maar uitwassen in de particuliere huursector moeten we tegengaan’, was de strekking van het rapport.

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

bestaande woningen voor verhuur van alle tijden is. “Het

ginale activiteit was. Mede door de hypotheekrenteaftrek

kon particuliere huur lange tijd niet wezenlijk concurreren met koopwoningen. Een goed beleggingsrendement ver-

eist bij hoge koopprijzen immers ook hoge huren. Voor dure koopwoningen wordt subsidie via de hypotheekrenteaftrek

ontvangen; voor hoge huren is er geen subsidie. Sinds 2015

DEC EM B ER 2 0 1 8

Geen hard bewijs voor prijsstijging TU-Delft-Alumna Janneke Michielsen studeerde af op het

thema buy-to-let. Haar conclusie: ‘Er is geen hard bewijs voor prijsstijgingen door woningkoop voor verhuur (buy-to-let)’.

Michielsen onderzocht de prijsontwikkeling in verschillende

gemeenten tussen 2006 en 2017. Ze keek daarbij vooral naar

appartementen, typische starterswoningen. Zij maakte modellen voor drie gemeenten:

• Groningen met een hoog aandeel buy-to-let-woningen; is er echter een enorme opmars zichtbaar. De rentes zakten

door het fiscale break-even punt van 1,2% en sindsdien is

• Breda met een gemiddeld aandeel; • Zoetermeer met een laag aandeel.

er een brede stroom op gang gekomen van vermogende

Het was niet aan te tonen dat er een prijsopdrijvend effect is.

woningen met een goede huurpotentie ten opzichte van de

De recente prijsstijgingen zijn eerder te verklaren door de lage

particulieren, de kleine beleggers. Het gaat meestal om koopprijs. Dat zullen vaak geografisch strategische locaties zijn, waar de koopprijzen liefst niet te hoog liggen.”

Conijn vult aan: “De ontwikkelingen op de woningen

kapitaalmarkt zijn – naast het gevoerde overheidsbeleid –

Voor een keiharde conclusie zijn meer modellen noodzakelijk.

hypotheekrente en de inkomensstijging. Vooral in de steden is de

vraag groter dan het aanbod, waardoor het juist daar aantrekkelijk voor beleggers is om daar woningen voor verhuur te kopen.

een belangrijke oorzaak van de groei van buy-to-let: koop-

De opstellers van het SP-rapport pleiten er daarom voor

Dat maakt het voor beleggers heel aantrekkelijk om wo-

(WWS) te halen. Ook zou de inkomensgrens voor sociale

woningen waren goedkoop, terwijl de huren bleven stijgen. ningen voor lage prijzen op te kopen en die vervolgens te

verhuren. Dat levert een mooi rendement op. Het gebrek aan alternatieve beleggingsobjecten speelde daarbij overigens ook een rol.” WOZ EN WWS

Visser wijst ook naar het Woningwaarderingsstelsel

(WWS): “Vanwege de huurprijsregulering mocht je geen

om de WOZ-waarde uit het woningwaarderingsstelsel huurwoningen moeten worden opgetrokken, bijvoorbeeld

naar 50.000 euro. Visser vindt het geen onsympathiek idee. “Maar dan moet je ook accepteren dat we een grotere so-

ciale huursector krijgen. In deze problematiek hangt alles met elkaar samen. De centrale vraag is dan ook: hoeveel marktwerking is nuttig? Lage prijzen en goede kwaliteit zijn nuttig.”

700 euro vragen voor appartementen van 50 m2. Sinds de

Conijn wijst op de voordelen van het huidige WWS: “Er

veel kleine appartementen niet meer onder de huurprijs-

dat voorheen voor heel Nederland gold. Je kunt voor een

WOZ-waarde is opgenomen in het puntenstelsel, vallen

bescherming. Daardoor zijn het opeens interessante beleggingsobjecten geworden. Ook voor Airbnb worden woningen aan de markt onttrokken. Dat appartement van 50 m2

van 700 euro per maand kan daardoor nu in Amsterdam 1.500 euro per maand opleveren.”

zijn grote bezwaren in te brengen tegen het WWS zoals identieke woning in de Randstad de huurprijs namelijk niet

gelijk laten zijn aan die van een woning in een krimpgebied.

De WOZ-waarde kan daarom wel degelijk een rol vervullen. Ik zie er dan ook niet veel in om die waarde uit het WWS

te halen. Het verhogen van de liberalisatiegrens is wél een

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

Division of the Dutch housing stock with respect to type of owner

goed idee. Naar een bedrag van 850 euro bijvoorbeeld, maar daarmee is het probleem van buy-to-let niet opgelost.

Owner occupiers

De huren die daarmee gemoeid zijn, vallen in een hogere

Housing associa ons

gen we bepaald niet tot stand met buy-to-let, want je voegt

klasse. De zo gewenste groei van het middensegment bren-

daarmee geen woningen toe aan het middensegment. Ik

Private investors

denk dat het daarbij belangrijk is om het beleid regionaal te differentiëren.”

Other/unknown

SEGREGATIE

Ins tu onal investors

Volgens Visser heeft buy-to-let effecten op de leefbaar0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 55% 60%

heid. Visser: “Buy to let drijft niet alleen de prijzen op. Hoge

inkomens ‘klonteren samen’ en elders ontstaan steeds

Source: Own elaboration with data from the Kadaster.

meer buurten die worden geconfronteerd met sociale problematiek. De leefbare buurten worden schaarser en nóg

duurder: een verlies-verliessituatie. In de buurten die inte-

Distribution of dwelling types 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

ressant zijn voor verkamering en toeristische verhuur kan de leefbaarheid onder druk komen te staan door drukte van Detached Semi-detached End-terraced Terraced Apartment

toeristen en studenten. Maar er zijn ook voordelen: de Nederlandse woningmarkt heeft behoefte aan een grotere en betaalbare huursector voor starters, middeninkomens en

huishoudens in transitie. In theorie kan buy-to-let daaraan bijdragen. Tevens gaat een deel van buy-to-let gepaard met het opknappen en opwaarderen van de woningvoorraad.”

Buy-to-let dwellings

Rental dwellings Owner-occupied All dwellings dwellings

PRIJSOPDRIJVING

Conijn erkent dat het systeem van buy-to-let past in een

Source: Own elaboration with data from the Kadaster.

economische balans-situatie van economische ‘arbitrage’. “Beleggers behalen hoge rendementen met hun goedkope

koopwoningen die ze voor veel geld verhuren. Die hoge

Division of dwelling size to different type of dwellings

huren leiden tot stijgende koopprijzen. Er is sprake van een

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

zekere balans. Maar dat betekent niet dat er geen probleem 125-299 m2 100-124 m2 75-99 m2 50-74 m2 10-49 m2

Buy-to-let dwellings

Rental dwellings Owner-occupied dwelllings

is, want koopstarters ondervinden wel degelijk nadelen van dit economisch mechanisme.

We moeten erkennen dat er heel veel is waar we het fijne niet van weten, maar we moeten wel een standpunt bepalen. Op basis van analyses kunnen we een inschatting maken van maatregelen die mogelijk kunnen helpen om uitwassen te beperken.”

All dwellings

Volgens Visser zijn beleggers niet de belangrijkste groep

Source: Own elaboration with data from the Kadaster.

die de prijs opdrijven. Prijsopdrijving vindt in de breedte

plaats, stelt Visser. “Records in transactieaantallen en Division of the value of dwellings to different type of dwellings 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

prijzen worden gebroken in alle woningsegmenten en

in grote delen van het land. Daarbij zijn doorstromers de grootste groep kopers, daarna starters en ver daarna

>€300k €250k-€300k €200k-€250k €150k-€200k <€150k

kleine beleggers. Iedere groep heeft zijn eigen prijsopdrijvende middelen. Beleggers beschikken over cash en zullen

opbieden zolang ze ‘ruim’ meer rendement halen dan de

rentestand. Zij concurreren met starters die sinds 2017 in

veel gevallen gebruik maken van de schenkingsvrijstelling van een ton. En veel doorstromers nemen overwaarde

Buy-to-let dwellings

Rental dwellings Owner-occupied All dwellings dwellings

mee of hebben in het verleden aflossingsvrije hypotheken afgesloten (wat starters niet mogen) waardoor de prijzen

worden opgedreven.” Zowel in het SP-rapport als door

Source: own elaboration with data from the Kadaster.

Visser wordt gewezen naar de overheid; die heeft een

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

DEC EM B ER 2 0 1 8

‘actief schaarstebeleid’ gevoerd. Visser. “Hoge koopprijzen zijn alleen mogelijk met hoge hypotheken. Bijna alle extra

financiële armslag leidt bij schaarste tot hogere prijzen

Marcel Visser: “Buy-to-let drijft niet alleen de prijzen op. Hoge inkomens ‘klonteren samen’ en elders ontstaan

en dus tot extra betaalbaarheidsproblemen. De samen-

steeds meer buurten die worden geconfronteerd met

financiële steunmaatregelen zoals hypotheekrenteaftrek,

sociale problematiek. De leefbare buurten worden

leving ondervindt dus hinder van hogere hypotheken en startersleningen en schenkingsvrijstellingen. Schenkingsvrijstellingen kun je alleen verantwoord toepassen in een neergaande markt.

Door de instroom van al dat eigen vermogen gaat het

kredietbubbel-alarm voorlopig nog niet af bij DNB. Maar de

buy-to-let hypotheek is sinds 2015 ook in Nederland bezig

schaarser en nóg duurder: een verlies-verliessituatie. In de buurten die interessant zijn voor verkamering en toeristische verhuur kan de leefbaarheid onder druk komen te staan door drukte van toeristen en studenten”

aan een opmars. Dat vergroot de prijsstabiliteitsrisico’s voor

uitvoeren.” Maar Visser denkt dat kleine fiscale maatrege-

liezen bij de buy-to-let hypotheek, want die heeft toch een

derscheid tussen wenselijke en onwenselijke buy-to-let en

de woningmarkt. Niet zozeer vanwege risico’s op bankver-

conservatieve Loan-to-Value (LTV) geleid. Maar vanwege

het risico dat veel beleggers tegelijk besluiten te verkopen als de rente stijgt of als de huren dalen. Dat zal de woningprijzen dan natuurlijk gaan beïnvloeden.” DE OVERHEID AAN ZET

Wonen is een basisbehoefte en een grondrecht. Buy-to-let

len weinig effect zullen hebben. “Die maken ook geen onze dragen niet bij aan beter betaalbare huren. Ik denk dat

de gemiddelde belegger zich niet laat afschrikken door een overdrachtsbelasting van 10%.” Inmiddels is duidelijk dat

een amendement voor een hogere overdrachtsbelasting bij buy-to-let het bij de behandeling van het Belastingplan 2019 in de Tweede Kamer niet heeft gehaald.

lijkt echter afbreuk te doen aan dat grondrecht omdat

Visser kijkt naar het Verenigd Koninkrijk. Daar zijn de afge-

kansen hebben op de woningmarkt. De vraag of we iets

voor nieuwe buy-to-let-hypotheken. Visser: “Wat ook kan

bepaalde groepen woningzoekenden hierdoor nauwelijks moeten ondernemen tegen buy-to-let, ligt dus voor de hand. ‘Maar wat?’, is dan de grote vraag. Een pasklaar ant-

woord lijkt niet te geven. In het SP-rapport worden fiscale maatregelen voorgesteld, zoals een forse verhoging van de overdrachtsbelasting. Conijn: “Differentiatie van de over-

drachtsbelasting kan inderdaad een bijdrage leveren aan de beperking van buy-to-let. Dat blijkt zonneklaar uit het

onderzoek dat wij bij de Amsterdam School of Real Estate

lopen twee jaar maatregelen genomen zoals stress-testen

helpen: vergunningen met een leefbaarheidstoets (dat beperkt verkamering en toeristische verhuur). Daarnaast valt

te denken aan een vorm van huurprijsbescherming voor de hogere huursector waardoor de destabiliserende werking van buy-to-let hypotheken wordt tegengegaan. En uiter-

aard moet er betaalbaar en gespreid worden gebouwd. Als alle wijken en gebieden leefbaar zijn, zal de woonkeuze zich niet beperken tot een paar hotspots.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Janneke Michielsen

KOLIBRI LEEFT

En kan veel meer dan je weet

Software voor makelaars E-mail integratie - Notificatiecenter Particulier aanbod - Bedrijfsmatig aanbod Agrarisch aanbod - Overeenkomsten - Agenda Taken - E-mail - Uitwisseling - Facturatie Zoekers Matchmail - Brochures - Projecten Online dossier - Herinneringen Mediamanagement â&#x20AC;&#x201C; Tiara certificering Atrium certificering â&#x20AC;&#x201C; VastgoedPRO certificering en nog heel veel meer

Weet wat er kan door een gratis webinar te volgen: www.wazzupsoftware.com/academy (ook als je nog geen Kolibri gebruikt)

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

stop de vergrijzing! Het is even schrikken als je, met je 41 jaar, bij een bijeenkomst van bedrijfsmatig makelaars en taxateurs de jongste aanwezige blijkt te zijn. Dat overkwam me onlangs. Aanwezigen onder de 35 jaar werden opgeroepen om zich aan te sluiten bij de Young Talent-groep. Er zijn er te weinig! Ook bij specialisten in bijvoorbeeld onteigening en bij sessies van agrarisch makelaars ben ik vrijwel altijd de jongste aanwezige. Waarom kiest de jeugd niet voor een mooie specialisatie?

e verregaande vergrijzing van het vak moet

heid en tarief. De concurrentie is dan ook minder heftig.

gen en voor het NRVT. Hun bestaansrecht

de toekomst veel groter. Jonge vakgenoten die zowel

een grote zorg zijn voor de brancheverenigin-

hangt af van het ledental. Dat wordt snel kleiner nu de naoorlogse generatie het speelveld in hoog tempo gaat

verlaten. Waarom hoor je daar weinig over? Het lijkt

erop dat de ontwikkeling van jonge specialisten geen belangrijk onderdeel is van een bestendige toekomst-

Dat maakt de kans op een goed belegde boterham in

op persoons- als dossierniveau voor diepgang gaan, kunnen hun hart ophalen in deze markt. Specialisatie

betaalt zich uit; zowel in financieel als intellectueel opzicht.

visie.

Gespecialiseerde opleidingen

Complexer vak

deze boodschap aan potentiële instromers in het vak!

Bij grote kantoren zie je nog wel wat snelle jongelui

voorbij komen; in de rest van de markt komen ze spora-

disch voor. Tja, in de zakelijke markt valt nu eenmaal niet snel resultaat te boeken. Het vak van bedrijfsmatig en/of agrarisch makelaar/taxateur is lang niet zo flit-

send als dat van de woningmakelaar die in megatempo deals scoort.

Het voortraject is gecompliceerd: de opleiding is lang en intensief. Het opbouwen van ervaring en onderne-

mersgeest duurt jaren; de beloning voor hard werken laat soms lang op zich wachten. En de communicatie met de zakelijke klant is toch van een andere orde dan

Brancheorganisaties en bedrijfsmakelaars, verkondig De VBO-sectie Bedrijfsmatig Vastgoed faciliteert en

subsidieert met succes gespecialiseerde opleidingen; in twee jaar tijd sloten 60 nieuwe leden zich bij de sec-

tie aan. Dat is een goede zaak. Certificerende instellingen kunnen wellicht ook meer rekening houden met

jonge zij-instromers in het vak; bijvoorbeeld door meer vrijstellingen te geven voor theorie-opleidingen. Jonge mensen die beschikken over een afgeronde weten-

schappelijke opleiding in bijvoorbeeld rechten, economie of bijvoorbeeld bouwkunde, kunnen wat mij

betreft – zoals ik zelf indertijd heb gedaan – onze beroepsgroep direct komen versterken.

die met de particuliere woning(ver)koper.

Ik hoor u denken: waarom deze oproep? Zonder nieuwe

Waarom zou je als jongere dan toch kiezen voor het vak

van veel werk. Dat klopt. Maar ik ben al gezegend met

van bedrijfsmatig of agrarisch makelaar/taxateur? Daarvoor zijn best argumenten te noemen. Internet en

modelmatig werken hebben op de zakelijke markt een

instroom ben ik immers tot mijn pensioen verzekerd veel fijne klanten en leuke, interessante opdrachten. En ik wil er over pakweg tien jaar niet alleen voor staan. ■

kleiner effect dan op de woningmakelaardij. Wederzijds vertrouwen gaat in deze sector nog altijd boven snel-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

Mr. E.D.J. Westmaas REV RT Bc, bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

ACTUEEL | Waterwoning

het is nieuw. het is grensverleggend. het is de waterwoning Een nijpend tekort aan bouwlocaties. Klimaatverandering. Stijgende waterspiegels. Polders die inklinken. Is de waterwoning een deel van de oplossing voor deze grote uitdagingen?

ameraploegen van Al Jazeera en Arte kwamen er

in een groeiende behoefte voorzien. “Allereerst hebben

Tweede Kamer. De waterwoning van ontwikkelend

De bouwlocaties op land liggen niet voor het oprapen,

al over de vloer. Een complete delegatie van de

bouwer Olaf Janssen aan de Glaskloksingel in Delft trekt

grote nationale en internationale belangstelling, en dat al enige jaren. Samen met zijn compagnon Gerrit Damsteegt

we te maken met de krappe woningmarkt in Nederland. dus bouwen op water is dan een uitstekend alternatief. Een tweede punt is dat elke ontwikkelaar en bouwer in

en ondersteund door een omvangrijk team van specialisten ontwikkelt hij woningen die op veel actuele vraagstuk-

ken een antwoord kunnen zijn: de waterwoning. En laten

NOG WEL INGEWIKKELD

maken heeft met een woonark, zoals zoveel mensen me-

Financieel, juridisch en hypotheektechnisch

gepatenteerde bouwmethode. “Het drijfelement, en me-

bijvoorbeeld het water in gebruik is voor de

we nu niet denken dat dit type woning ook maar iets te nen. Olaf Janssen schetst kort de techniek van deze unieke teen ook de fundering en de slaapverdieping, maken we van composiet versterkt met glasvezel. Die laag is slechts een centimeter dik maar oersterk, onderhoudsvrij en heeft

een zeer lange levensduur. Binnen deze waterdichte huid

wordt de isolatie en de staalconstructie aangebracht. De constructieve betonvloer onderin creëert tevens een heel

laag zwaartepunt voor een optimale stabiliteit. De verdie-

pingen erop maken we van houtskeletbouw. Op deze wijze kunnen we op nagenoeg elke locatie, zeer ruime woningen bouwen, met meerdere bouwlagen, ongeacht of deze

voor scheepvaartverkeer bereikbaar zijn. Je hebt dus een volwaardige woning. Het verschil met ‘normale’ bouw zit

in het drijfvermogen en de bouwwijze. Door het gewicht

onderin en de precieze gewichtsverdeling van de woning voel je nauwelijks beweging, zoals bij een woonboot wel

zijn waterwoningen nog ingewikkeld. Wat als beroepsvaart? Wat zijn de juridische voorwaarden

rond ligplaatsbestemming? Niet-zelfstandig varende woonboten vallen inmiddels onder het reguliere Bouwbesluit. Eigenaren hebben dus de zelfde rechten en plichten als vastelandbewoners.

Als de woning is verankerd, komt de eigenaar in

aanmerking voor een reguliere hypotheek. Er is dan sprake van een permanente woonvergunning en

vaste nutsvoorzieningen. Maar vaak wordt wel een extra renteopslag gerekend. Als er geen zekerheid is over de duur van vestiging, dan is de eigenaar aangewezen op een woonboothypotheek. Deze

hypotheek wordt de laatste jaren alleen nog door de Rabobank verstrekt.

mogelijk is. Het is dus echt een totaal nieuwe manier van bouwen en wonen. En een manier die door z’n vele mogelijkheden nu volop aan belangstelling wint.” Inmiddels drij-

Nederland moet voldoen aan de zogeheten watertoets.

aan het bouwbesluit en zijn gebouwd op een eigen kavel.

de gevolgen die jouw bouwactiviteiten hebben voor de

ven er ongeveer 500 woningen. Deze woningen voldoen Slechts 150 daarvan zijn echt ontwikkeld voor permanente bewoning. Maar hun aantal neemt snel toe. FUTUREPROOF BOUWEN

Olaf Janssen schetst waarom waterwoningen juist nu

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Je moet als bouwer dus in je plan rekening houden met

waterhuishouding. Bij drijvende woningen is die compen-

satie als het ware al ingebouwd. Niet voor niets zijn we in

samenwerking met de gemeente Woerden en de provincie Utrecht nu bezig met een haalbaarheidsstudie voor de ontwikkeling van een complete drijvende woonwijk met

DE C EM B ER 2 0 1 8

circa 200 woningen. Ten derde hebben we natuurlijk te

de vraag is gerechtvaardigd hoe de financiering verloopt

klimaat, wat daling en stijging van water in de hand werkt.

ren van dergelijke woningen helpt het zeer zeker dat een

maken met de steeds grotere onvoorspelbaarheid van het

In Nijmegen was dat de trigger om met Balance D’eau te

werken aan ca. 30 woningen die een waterstijging of –daling van enkele meters zelfs makkelijk aankunnen. Zo kun je hier in Zuid-Holland op deze wijze bouwen zonder dat

je last hebt van kwelwater dat stijgt of daalt. Onze manier

van bouwen is 100% adaptief aan de klimaatverandering.” ONVERGELIJKBAAR

De waterwoningen zoals Balance D’eau die nu op verschil-

lende locaties in Nederland bouwt, zijn in feite uit nood geboren. Ze zijn ontstaan op het moment dat Olaf Janssen

een waterkavel in Delft had gekocht. “Dat was zo’n tien jaar geleden. Goed, je hebt een kavel en bestemmingsplanver-

gunning. Maar dan? Een woonboot was geen optie, die zou

en hoe waardevast dit type woningen is. Bij het realiseaantal banken de waterwoningen inmiddels hetzelfde beoordeelt als grondgebonden woningen. Olaf Janssen: “Dat

heeft aanvankelijk wel wat voeten in de aarde gehad, ook de bank moest als het ware gaan ‘omdenken’. Met behulp

van de gemeente Delft kregen we hier de Rabobank mee. Andere banken volgden al snel dat voorbeeld. We weten inmiddels ook dat dit type woning waardevast is, want

niet zo lang geleden verkocht een echtpaar een drijvende

woning waar ze nog niet eens zo lang hadden gewoond. Ze wilden in een totaal andere omgeving wonen, dus de woning ging de markt op. Die konden ze met een flinke overwaarde verkopen, waardoor ze met een aardige winst konden verhuizen.

je nooit op deze plek kunnen krijgen. Ik wilde trouwens een

Ook voor gemeenten zien we winst, overigens. Overheden

de traditionele manier van bouwen bracht ook geen oplos-

lang nadat de projectontwikkelaars al vertrokken zijn en

volwaardige woning, niet zo’n lange, smalle ‘sigaar’. Maar, sing. Menig bouwer is al ten onder gegaan door het bouwen op water met de bestaande bouwmethoden. Ik moest

dus iets nieuws bedenken. Ik kwam op dat moment mijn

in bijvoorbeeld Zuid-Holland krijgen door bodemdaling, de woningen zijn gerealiseerd, te maken met hoge beheeren onderhoudskosten. De woningen zelf zijn vaak onderheid, maar de omgeving met alle infrastructuur verzakt

“De hypotheekverstrekking heeft aanvankelijk wel wat voeten in de aarde gehad, ook de bank moest als het ware gaan ‘omdenken’. Met behulp van de gemeente Delft kregen we hier de Rabobank mee. Andere banken volgden al snel dat voorbeeld. We weten inmiddels ook dat dit type woning waardevast is”

huidige compagnon Gerrit Damsteegt tegen. Hij bouwt

en klinkt in. Die inklinking tegengaan met zandsuppletie

water. Met die ervaring zijn we aan de slag gegaan voor

terschappen en provincies vanaf. Waterwoningen bieden

met zijn bedrijf al jaren civiele kunstwerken op en aan het

een geheel nieuw product. Het resultaat is een duurzame, toekomstbestendige woning die je overal kunt realiseren.” FINANCIËLE PLAATJE

Het bouwen van een waterwoning is niet goedkoop, dus

werkt vaak averechts. Dus daar willen gemeenten, waook hier een prima alternatief. Je kunt ze ook op drassige bodem bouwen. Zo kom je uiteindelijk over een lange termijn tot veel lagere beheeren onderhoudskosten. Wat

begon met één waterwoning blijkt nu snel tot veel grotere mogelijkheden en oplossingen te leiden.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Balance d’eau

Maak ook een flitsende start als zelfstandig makelaar! VOOR UITBREIDING VAN ONS LANDELIJK NETWERK ZOEKEN WIJ: • Makelaars (zzp-ers) met passie voor mensen en huizen; • Ondernemerschap, enthousiasme, lef en doorzettingsvermogen; • Goede communicatieve vaardigheden en met een scherp oog voor de wensen van de klant.

Meer weten over de mogelijkheden? Kijk op www.kiezenvoordiva.nl of neem contact op met Patricia van Eijk 088 448 31 59 patriciavaneijk@diva.nl

DIVA MAKELAARS.NL

TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

ZEER SNEL

VERKOCHT

COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

fosfaatrechten; zomaar in het strafbankje Nu we een jaar onderweg zijn na de invoering van de fosfaatregelgeving, is er nog veel onduidelijk. Wat wél vaststaat: zonder vereffening tussen verschillende jaren zal het wel tobben blijven met het voldoen aan de regelgeving. Ook in de belastingregelgeving zit een vereffeningsmogelijkheid. Bij fosfaatrechten hebben we het ook nog eens over levende have; een aanvulling lijkt hier op zijn plaats.

e behandeling van knelgevallen is een pro-

dig fenomeen, worden in de steek gelaten: ‘Ze hadden

onder de dieren vóór en op de referentieda-

schrijnende gevallen door de invoering van fosfaat-

bleem. Ben je ziek geweest? Is er ziekte geweest

tum? Heeft dit aantoonbaar gevolgen gehad voor het

aantal te houden dieren en daarmee op het aantal toe-

toch kunnen weten waar ze aan begonnen?’ Het aantal rechten zonder tegemoetkoming is groot.

gewezen fosfaatrechten? Dan kan de wetgever nog wel

De invoering van fosfaatrechten heeft de ontwikkeling

wordt met argusogen gekeken of de toekenning van

gevallen zelfs geblokkeerd ( juridisch, financieel, onze-

eens over het hart strijken. In alle andere gevallen fosfaatrechten wel terecht is. Of is er wellicht sprake van een ‘gewoon’ ondernemersrisico?

Veel van deze gevallen zijn uniek in hun soort. Ze hebben gemeen dat er veelal geen sprake is van een onder-

nemersrisico maar van een samenloop van omstandigheden.

De gevolgen kunnen desastreus zijn. Een zorgvuldige

weging van factoren is daarom van het grootste belang. Op vragen over deze knelgevallen antwoordt de minis-

ter: ‘Er zijn geen fosfaatrechten, en die kunnen dus ook niet ‘uitgedeeld’ worden’. Wat mij betreft geldt nog steeds dat de veroorzaker betaalt. Zijn er geen fosfaat-

rechten voor de knelgevallenregeling? Zorg er dan wél

voor dat de schade wordt vergoed. De veehouder kan dan in elk geval rechten verwerven die de gederfde fos-

faatrechten compenseren. Er is immers sprake van een

– weliswaar rechtmatig – overheidsingrijpen met schadegevolgen op individueel niveau. In de kou

Veehouders die met de beste bedoelingen en met

legale vergunningen hun bedrijf hebben uitgebreid,

van de Nederlandse veehouderij beperkt of in veel kerheid, etc.). Tegelijkertijd is er op bedrijfsniveau vaak

voldoende uitbreidingsruimte aanwezig. Grond en

stalruimte staan leeg: de koeien ontbreken. Een wille-

keurige Duitse, Belgische of Franse veehouder in een soortgelijke situatie heeft dat probleem niet. Hij kan

zijn bedrijf zonder vergelijkbare beperkingen doorontwikkelen.

Groei is natuurlijk geen doel op zichzelf maar ontwik-

keling van de sector is belangrijk. Helaas: de ontwikkeling van de veehouderijsector in Nederland staat vrijwel stil.

Het is zorgwekkend dat grote bedrijven met jonge

ondernemers opeens stoppen met het houden van

melkrundvee, terwijl de flow er prima uitzag. Bij deze

jonge boeren moet toch een gevoel van ‘lust en leven’ zijn geweest toen ze met hun bedrijf begonnen. Dat kan niet ineens weg zijn. Er zijn dus meer factoren, met

name op het emotionele, psychische en financiële vlak. De komst van de fosfaatrechten speelt hierin naar alle waarschijnlijkheid een overheersende rol. Het spreek-

woord van de druppel en de emmer lijkt van toepassing te zijn…… ■

Lourens van der Lelij, Lid Algemeen bestuur

staan in de kou. Ook veehouders die een bedrijf overge-

en sectie Agrarisch &

nomen hebben waar sprake is van een knelgevalwaar-

Landelijk Vastgoed

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Energietransitie In de dikke Van Dale komt het woord nog niet voor. Maar bijna iedereen weet wat met het begrip ‘energietransitie’ wordt bedoeld en welke ingrijpende maatschappelijke gevolgen eraan vast zitten. De opgave die de overheid zich heeft gesteld met het Klimaatakkoord, zijn dan ook niet mis. Nieuwe woningen krijgen geen gasaansluiting meer. In 2030 moeten

energielabel moet op de schop voor welslagen energietransitie De overheid heeft de energietransitie hoog in het vaandel. Hoe staat het met burgers? Hoe krijgen we die mee? Door hen een wortel voor te houden of met een stok achter de deur?

“Ik geloof dat beide benaderingen nodig zijn. De gemeentelijke duurzaamheidsleningen worden steeds populairder. Het is goed dat het Rijk bijdraagt aan de onrendabele toppen

van aardgasvrije wijken, al gebeurt dat nu nog vrij zuinigjes. Daar gebruik je dus de

wortel. Aan de andere kant is in het Klimaatakkoord van Parijs afgesproken dat we over dertig jaar geen fossiele brandstoffen meer gebruiken. Ik vind het heel goed dat VBO in

hun plan de wijkbewoners centraal stelt. Dat past bij de programmatische aanpak die

gemeenten voorstaan. Als wethouder stond ik in contact met onder meer energiebedrijven, woningcorporaties en bewonersorganisaties. Zij vroegen ons als gemeente ook nadrukkelijk de regierol te nemen. Maar de precieze aanpakken moeten nog worden ingevuld.”

Ruim 7 miljoen huizen en 1 miljoen gebouwen moeten worden getransformeerd. Kunnen de gemeenten die opgave wel aan?

“Alle gemeenten moeten in 2021 een warmtevisie hebben opgesteld waarin zij aangeven hoe de wijken over 20 of 30 jaar verwarmd worden. Die zijn heel belangrijk, omdat deze zekerheid

bieden. Ook welke collectieve aanpak voor de hand ligt. Dat is vaak goedkoper dan ieder huis afzonderlijk aan te pakken. Je kunt het vergelijken met de terpen waarmee dorpen zich Paul Smeulders is Tweede Kamerlid voor GroenLinks met Wonen in zijn portefeuille. Van 2014 tot 2018 was hij wethouder van Financiën, Duurzaamheid en Grondzaken in Helmond. Het blad Binnenlands Bestuur riep hem toen uit tot beste lokale bestuurder van 2017.

tegen het water beschermden. Daarna kwam het besef dat het handiger is om dijken aan te

leggen. De grote vraag is wat het kabinet gaat doen met de uitkomsten van de klimaattafel

Gebouwde omgeving en de kosten daarvan. Iedereen is het erover eens dat bijvoorbeeld de gebouwgebonden financiering een prachtig instrument zou zijn. Het kabinet zegt echter dat ze dat praktisch niet voor elkaar kunnen krijgen. Dat is voor ons niet acceptabel.”

U stelde onlangs kamervragen aan minister Ollongren over het huidige energielabel. Leverden die wat op?

“Nee. De antwoorden waren onbevredigend. Wij hebben hier helemaal geen goed gevoel bij. Het huidige energielabel blijkt vaak een wassen neus.”

Is het voor het welslagen van de energietransitie essentieel dat er een nieuw en betrouwbaar energielabel komt dat aangeeft welke ingrepen nodig zijn om energietechnisch optimaal te kunnen scoren?

“Helemaal mee eens. Als een koper ineens ontdekt dat hij 50.000 euro extra moet

investeren, dan betekent dat nogal wat. Nederland heeft met het doe-het-zelf-energielabel voor een dubbeltje op de eerste rij willen zitten. In heel Europa is geen land te vinden dat het

zo minimaal heeft ingevuld. De aankoop van een huis is juist het moment dat de koper aan de hand van het energielabel kan zien wat hij allemaal zou moeten doen om de energetische

waarde te verbeteren. Het is logisch dat er dan ook deskundig adviseurs klaar staan om te helpen met de verduurzaming.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 8

2 miljoen huizen aardgasvrij zijn. En in 2050 moeten alle huizen energieneutraal zijn. Over de organisatie is echter nog weinig nagedacht. Met het voorstel voor duurzaamheidscollectieven kiest VBO Makelaar voor een wijkgerichte aanpak, waar woningeigenaren als eenheid naar buiten treden.

financiële prikkels nodig om zwaard van damocles weg te halen De energietransitie en verduurzaming van de woningmarkt verlopen nog stroef. U pleit voor initiatieven vanuit de samenleving zelf, de zogeheten duurzaamheidscollectieven. Hoe ziet zo’n collectief eruit?

“Eigenlijk heel simpel. Maatregelen die nu bedacht worden, zijn erop gericht voor elke

woning apart een oplossing te vinden. Dat werkt traag en maakt het ook erg duur. Veel

slimmer zijn per wijk georganiseerde ontzorgende collectieven. De woningeigenaren kunnen dan gezamenlijk de opgave inventariseren, collectief aanbesteden en zo invloed uitoefenen op de uitvoering en de kosten. De gemeenten kunnen de vorming van

collectieven stimuleren. Ook voor de makelaars zie ik nadrukkelijk een rol weggelegd. Die zitten lokaal het dichtst op de woningmarkt. Zij zijn bij uitstek in staat te bemiddelen tussen partijen. Reden waarom wij onze leden nu mobiliseren om die duurzaamheidsrol op te pakken.”

Bestaat die stimulans uit een stok achter de deur of worsten die worden voorgehouden?

“Inmiddels is het iedereen duidelijk dat we iets moeten met de energietransitie. Het is de wet van de grote getallen. Als de meeste huizen in de wijk energieneutraal zijn, gaat dat pijn

doen bij de achterblijvers. De waarde van hun pand gaat dan dalen. Dat is al een natuurlijk soort stok achter de deur. Maar ook een financiële prikkel in de vorm van subsidie zou woningeigenaren over de streep kunnen trekken.”

Hans van der Ploeg is directeur van brancheorga-

Zou het opschieten als de Tweede Kamer daar een wettelijk kader voor schept?

“Hun rol is essentieel. Met dwang jaag je de consument in het harnas. Ook de gemeenten

nisatie VBO Makelaar.

staan voor grote opgaven. Gemeenten spelen een belangrijke rol bij het aanpakken van

de duurzaamheidsopgaven. Er is een focus op lokaal niveau. De gemeenten moet gaan faciliteren en coördineren. Ons voorstel is een denkrichting waarvan we zeggen: op deze

manier heb je een stimulans te pakken, krijg je het enthousiasme er een beetje in en voorkomen we dat allerlei boetes als een zwaard van Damocles boven het hoofd van

huiseigenaren komen te hangen. Marktpartijen en politici beseffen heel goed dat eigenaren zich anders moeilijk laten overhalen.”

Moet het huidige energielabel worden vervangen door een meetinstrument dat exact aangeeft wat er aan een huis moet gebeuren om energietechnisch optimaal te kunnen scoren?

“Het huidige label zegt te weinig. Daar is iedereen het onderhand wel over eens. Dit is daarom hét moment om het energielabel om te turnen tot een duurzaamheidslabel. De

koper en de overheid willen weten hoe het staat met de energietransitie. Een uitgebreid label maakt inzichtelijk welke energiebesparende maatregelen waarde opleveren en welke

ingrepen er in de toekomst nodig zijn om een bepaald pand bijna of geheel energieneutraal te maken. Dan kwantificeer je duurzaamheid.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: GroenLinks en VBO Makelaar

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Heiko Gorter Makelaars

“het makelaarsvak is in wezen niet veranderd. het draait om volledig commitment” We doen net alsof het vak van makelaar nu zoveel anders is dan zo’n dertig jaar geleden. Makelaar van de Maand Heiko Gorter kijkt er heel nuchter tegenaan: “Het draait nog steeds gewoon om aandacht, service en bereikbaarheid.”

as 46 jaar jong is VBO-makelaar Heiko Gorter, naam-

staat. Dan kun je voor je verkopende partij veel meer uit

Driebergen. Toch draait hij al vele jaren mee in het

onze taak.”

gever en eigenaar van Heiko Gorter Makelaars in

circus dat makelaardij heet; al op zijn achttiende kwam hij

de deal halen dan wanneer die het zelf doet. Dat is ook

in dienst bij zijn eerste makelaarskantoor. Heiko kent nog

NETWERKEN

hoogtijdagen vierde. Hij zag Funda ten tonele verschijnen.

Heiko Gorter Makelaars ook bij bemiddelt: de woningen

de tijd dat internet geen rol speelde en dat de kaartenbak Social media opkomen. De markt een paar keer instorten en weer opveren. Zijn eigen makelaardij is nu gehuisvest

in een adembenemend mooie rietgekapte monumentale schaapskooi, midden op de prachtige Utrechtse Heuvelrug. In die klassiek aandoende omgeving vertelt Heiko dat

het vak in diepste wezen niet veranderd is: “Het gaat nog

altijd om volledig commitment, er altijd zijn voor je klant. Wij hebben bijvoorbeeld geen antwoordapparaat; als er

iemand belt, reageren we direct. We zijn echt 365 dagen per jaar bereikbaar, niet voor niets staat op onze website dat we open zijn van maandag 08:00 tot zondag 00:00

uur. Alles draait om vlekkeloze communicatie. En: we be-

handelen elke opdracht als gelijkwaardig. We zitten hier in een omgeving waar de huizenprijzen af en toe zeer fors

zijn. Een miljoen euro of meer is geen uitzondering. Jaren

geleden heb ik misschien wel de meest wijze les uit mijn

Van een geheel andere orde is het type woningen waar van boven het miljoen. Hij heeft momenteel zelfs een object van 15 miljoen euro in portefeuille. Voor dergelijke ob-

jecten is de markt uitermate klein, deze woningen verkopen zich zeer zeker niet vanzelf. Heiko daarover: “Ik ben erg blij dat ik ook dat type woningen in portefeuille heb. Niet

vanwege de courtage, maar omdat ze om een heel ander

soort van makelen vragen. Je moet echt heel actief op zoek naar een koper, je moet een heel ander register opentrekken. In dat hoge segment moet je het hebben van je net-

werk, veel actiever aan matchmaking doen. Juist daar kun

je als makelaar in de zoeken kennismakingsfase enorm veel voor je klant betekenen. Die afwisseling in segmenten houdt voor ons de spanning erin, houdt het uitdagend.”

“Het gaat nog altijd om volledig commitment, er altijd zijn

carrière geleerd. Ergens aan het eind van de vorige eeuw

voor je klant. Alles draait om vlekkeloze communicatie. En: we

wilde verkopen, dat ging om iets van tienduizend gulden.

behandelen elke opdracht als gelijkwaardig. De makelaar van

kwam er iemand bij me die vroeg of ik een garagebox

Andere makelaars deden dat niet, zei hij. Ik heb dat naar eer en geweten in goede banen geleid. Jaren later heb ik voor diezelfde klant mogen bemiddelen in een pand van anderhalf miljoen euro. Moraal van het verhaal: doe elke opdracht met hart en ziel.”

EINDE VAN DE MAKELAAR?

Als één van de grootste veranderingen in zijn loopbaan noemt Heiko Gorter de intrede van Funda. “Toen dacht ik

werkelijk even dat het vak van makelaar z’n einde naderde. Het tegendeel bleek het geval. Ja, Funda heeft ervoor

gezorgd dat de consument veel meer inzicht heeft in de

markt. En ja, die consument is veel meer zelf gaan doen. Maar daar zijn grenzen aan. De makelaar van vroeger

was de poortwachter tot de markt. De makelaar van nu is

veel meer een procesbegeleider. Transacties zijn juridisch

ingewikkelder dan vroeger, je hebt meer diepgang nodig. En daar ontbreekt het bij de gemiddelde consument uit-

eindelijk toch aan. ‘Mijn huis verkoopt zich vandaag de dag toch wel’, redeneren veel verkopers. Daar twijfel ik

ook geen moment aan. Maar ik zie dat het penny wise, pound foolish is om zo te redeneren. Je ziet dat eveneens

met Makelaarsland. Toen dat opkwam heb ik me ook wel even achter mijn oren gekrabd. Maar ook daar zie je dat de

consument al snel vastloopt. Want: in de onderhandelingsfase is het van cruciaal belang dat je veel en vooral ook de

juiste informatie hebt over de mogelijke koper. Wij kennen die kopers vaak, we zijn ze niet zelden al meerdere malen

tegengekomen. Het is waardevol om te weten als iemand al vaak achter het net gevist heeft, en onder zekere druk

nu is veel meer een procesbegeleider. Transacties zijn juridisch ingewikkelder dan vroeger, je hebt meer diepgang nodig” BUSINESS AS USUAL

Voor de nabije toekomst verwacht Heiko Gorter geen grote schommelingen en turbulentie. “De krapte, die gaan we

nog jaren houden. Er wordt veel te weinig nieuw gebouwd, dus we houden nog wel even een verkopersmarkt. Wat ik

óók zie: tot nu toe spelen verduurzaming, energietransitie en gasloos wonen, bij de consument nog niet. Tot nu toe

is men daar bij de koop van een woning nauwelijks mee

bezig. Ik moet overigens ook nog maar zien hoe die hele omslag naar gasloos zich gaat ontwikkelen. Het is ondenkbaar dat misschien wel honderdduizenden huizenbezit-

ters straks op enorme kosten gejaagd worden om over te schakelen op nieuwe vormen van energie. Dan hebben we natuurlijk ook nog de discussie over het oversluiten van aflossingsvrije hypotheken. Er wordt al beweerd dat dit

duizenden woningbezitters in grote problemen gaat brengen. Wat op dit moment in elk geval meewerkt, is het feit

dat veel mensen weer overwaarde op hun woning hebben. En: een echt betekenisvolle rentestijging ligt nu nog niet

voor de hand. Als je redeneert vanuit iemand die een woning heeft, is de markt behoorlijk tot rust gekomen. Grosso

modo is er in al die decennia dat ik makelaar ben, eigenlijk

niet wezenlijk iets veranderd. Onder het vernislaagje van de hypes en zogenoemde trends is het nog net als toen ik begon.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Heiko Gorter Makelaars

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Wij weten je makelaardij nog succesvoller te maken. Premium websites. Meer transacties. Beste service en support. WoningwaardeTest

VERNIEUWD

Chatbot voor makelaars

Laat direct de geschatte waarde van een woning berekenen en kom in contact met nieuwe klanten.

Maximaliseer de interactie met de bezoekers van je website. Korte, snelle en succesvolle dialogen die leiden tot meer opdrachten.

Premium websites

Google Ads & remarketing

Door onze constante focus op vastgoed, ben je verzekerd van de beste website met heel veel handige features en marketing tools.

Profiteer van meer inverkoopnames en aankoopopdrachten door gerichte campagnes via Google Ads in combinatie met remarketing.

Interesse? Neem contact op voor een demo. 070 - 322 97 33 â&#x20AC;˘ info@ogonline.nl â&#x20AC;˘ ogonline.nl

COLUMN Kadaster

wie is toch die kleine particuliere verhuurder? Een flink deel van de te koop staande koopwoningen wordt gekocht door kleine particuliere verhuurders. Ik trek de grens bij maximaal 4 woningen in de verhuur. Alleen dan is het een particuliere verhuurder. In studentensteden is hun marktaandeel rond de 18%. Maar wie zijn deze mensen?

e afgelopen vijf jaar kochten de particuliere

Appeltje voor de dorst

een kwart van hun bezit. Deze mensen hebben

van de verhuurders onder de 50 jaar. De rest van de ver-

verhuurders met maximaal vier huurwoningen

dus recentelijk de keuze gemaakt om hun bezit uit te breiden of om verhuurder te worden. Dat laatste con-

cludeer ik omdat uit ons onderzoek blijkt dat meer dan

de helft van hen slechts één woning verhuurd. Ik trek

trouwens de grens bij maximaal vier huurwoningen. Dat is arbitrair, maar de kans is groot dat als men meer woningen verhuurd, de fiscus de verhuur als professio-

neel beschouwd. Dan is het niet meer ‘actief vermo-

gensbeheer’. Dit heeft de consequentie dat de huurwoning verschuift naar box 1 en de huurinkomsten en het prijsverschil tussen aan- en verkoop wordt

Als we kijken naar de leeftijdsverdeling dan is ook 27% huurders is ouder; 28% is zelfs ouder dan 65 jaar. Van oudsher zijn particuliere huurwoningen een appeltje

voor de dorst voor de verhuurders. Vandaar het grote

aandeel oudere eigenaren en het lang in bezit hebben van de woning. Ik verwacht dat de woningen die na de

crisis zijn gekocht, vooral in bezit zijn van de jongste groep verhuurders die de woning gekocht hebben voor

het financieel rendement en niet zozeer voor het appeltje voor de dorst. Of dat zo is, weet ik niet zeker. Nader onderzoek moet dat uitwijzen.

belast. Dat willen de meeste particulieren niet. De

Een waarschuwing aan de kooplustige particuliere ver-

duizend woningen en 200 duizend eigenaren.

steden komen er meer en meer regels bij. Bijvoorbeeld

groep met maximaal vier huurwoningen omvat 270

Na de crisis

Ik vind het opvallend dat 27% van deze huurwoningen

na de kanteling van de woningmarkt in 2013 is aangekocht. Dat is een flink deel. Gedurende de kredietcrisis is 11% van het huidige bezit aangekocht. Ruim 60%, 170

huurder is wel op zijn plaats. In steeds meer studentenin Rotterdam moet de verhuurder een vergunning heb-

ben voor kamerverhuur aan meer dan drie mensen in één huis. Die vergunning wordt trouwens niet meer gegeven, hoorde ik kortgeleden. De reden is dat anders de leefbaarheid in buurten achteruitgaat. ■

duizend woningen, is trouwens al minimaal 10 jaar een

particuliere huurwoning; waarvan 110 duizend al meer dan twintig jaar. Die nieuwe aankopen zijn overduide-

lijk het effect van de huidige situatie op de woning-

Paul de Vries,

markt en kapitaalmarkt. De rendementen op financiële

Woningmarktexpert

producten zijn laag en de woningprijs stijgt flink. Het

Kadaster

kapitaal vloeit naar de woningmarkt toe. We zien het

aantal verhuurders stijgen in vooral de grote steden met veel studenten.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR

drs. maxime verhagen, bouwend nederland

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

Maxime Jacques Marcel

colofon

DECEMBER 2018

ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Patricia Dieben, Kees Dol, Henk de Kleine, Lourens van der Lelij, Harry Mos, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries, Eddy Westmaas BEELDMATERIAAL Balance d’eau, Anke Bot, Bouwend Nederland, CBS, GroenLinks, Heike Gorter Makelaars, Kadaster, Janneke Michielsen, OTB TU Delft, VBO Makelaar, Roger Wouters COVER Anke Bot

VASTGOED ADVISEUR

Verhagen werd op 14 sep-

tember 1956 geboren in

Maxime Verhagen, voorzitter Bouwend Nederland: “Meer afdwingbare afspraken tussen Rijk en lagere overheden noodzakelijk”

Maastricht. Hij studeerde

Friso de Zeeuw: “Versnelling bouwopgave vooral kwestie van pittig aanpakken én mentaliteitsverandering” Buy-to-let: wegen de voordelen op tegen de nadelen?

Contemporaine geschie-

denis in Leiden. Verhagen was van 1994 – 2007 lid

Het is nieuw. Het is grensverleggend. Het is de waterwoning Tweeluik met TK-lid GL Paul Smeulders en VBO-directeur Hans van der Ploeg jaargang 32, nummer 6 | december 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

van de Tweede Kamer der

Staten Generaal voor het CDA (van 2002 – 2007 fractievoorzit-

ter). Van 2007 – 2010 was hij minister van Buitenlandse Zaken;

in 2010 tevens minister voor Ontwikkelingssamenwerking.

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

Vervolgens was hij tot 2012 vicepremier en minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie.

Sinds 1 juli 2013 is Maxime Verhagen voorzitter van Bouwend

Nederland. Daarnaast is hij lid van het Dagelijks bestuur van VNO-NCW, adviseur van VDL Groep in Eindhoven, commissa-

ris bij de Chemelot Campus in Sittard-Geleen, en namens de provincie Limburg adviseur en ambassadeur voor de provincie Limburg.

tweets over de markt

FSC® C017135

Het complete aanbod kantoren, bedrijfsruimten en winkels van VBO MAKELAAR

vindt u op ventu

Ventu.nl servicedesk@ventu.nl 020 5753317

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

@VBODirectie: Vanochtend maar eens in Ronde-tafel-overleg met de #afm en #dnb om te praten over makelaars en taxateurs. @RaboEconomie: Het sentiment in mediaberichtgeving over de huizenmarkt is een indicator voor toekomstige huizenprijzen en transactievolumes. Dit is een robuust effect dat geldt voor zowel kranten als online media @Leefomgeving: ‘Nederlandse bodem zakt veel meer dan gedacht’, kopt #Volkskrant vandaag. Onderzoeker Gert-Jan van den Born #PBLNL legt nog eens uit hoe #bodemdaling is te stoppen. Basis: zijn rapport uit 2016 @NVBBouw: In september hebben de gezamenlijke bouwers en ontwikkelaars 2.879 nieuwe woningen verkocht. Ruim 4% minder dan een jaar eerder @MinBZK: Minister @KajsaOllongren stuurt jaarlijkse Staat van de Woningmarkt naar de Kamer. In 2017 zijn er ruim 70.000 woningen bij gekomen. Dat is inclusief de ombouw van leegstaande kantoren, winkels en fabriekspanden @ING_nlEconomie: Het #consumentenvertrouwen daalt voor de vierde maand op rij en staat nu op het laagste punt in twee jaar tijd. Consumenten zijn de afgelopen maanden vooral minder positief geworden over het economisch klimaat. @PatriciaDieben: PvdA-motie #TK voor goedkope woningtaxatie helaas aangenomen Onbegrijpelijk dat partijen zich hebben laten verleiden tot #populisme Schadelijk voor #consument en #woningmarkt Kwaliteit, zorgvuldigheid en goedkoop gaan niet samen Wat wil de #politiek nou?

DEC EM B ER 2 0 1 8

CMY

Ontvang

10% korti

ng *

met de cod

ACTIE10

IS UW ETALAGE KLAAR VOOR DE DONKERE DAGEN? Opvallen doet u met de LED verlichte displays van VitrineMedia!

DÃ&#x2030; VERKOOP COMBINATIE VAN 2019! Combineer uw VitrineMedia met een PRO TV van TVDisplay! De ultieme verkoop combinatie tussen printed en digitaal. Ontvang 10% KORTING met de code: ACTIE10 *Deze actie is alleen geldig bij nieuwe aanvragen. Deze is niet geldig i.c.m. lopende offerte aanvragen. Actie loopt t/m 18-01-2019. Gebruik de couponcode op een van onze websites: www.tvdisplay.nl of www.vitrinemedia.nl

VitrineMedia Nederland +31 (0)184 890 517 vitrinemedia.nl

TV display TVdisplay.nl