Vastgoed Adviseur april 2017 by Vereniging VBO

VASTGOED ADVISEUR

Ed Hamming, scheidend voorzitter VBO Makelaar: “Met positieve energie gaat alles beter!” Transformatie van winkels naar woningen: gestaag groeiende kansen Verduurzaming bestaande woningvoorraad: hoe pakken we dat aan? Blockchain in de vastgoedsector: pril begin, nog een lange weg te gaan Tweeluik – Friso de Zeeuw en Cees-Jan Pen over Vinex 2.0

jaargang 31, nummer 2 | april 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Venum wordt Kolibri Snel. Leuk. Effectief.

Op 25 januari 2017 is de opvolger van Venum

Daardoor zal Kolibri bijvoorbeeld werken met alle

gepresenteerd. Die heet Kolibri en wordt momenteel

browsers en op alle apparaten (desktops, laptops,

uitgerold onder bestaande Venum gebruikers en

tablets en smartphones).

geleverd aan nieuwe gebruikers. Meer weten? Waarom Kolibri De technologische ontwikkelingen gaan razendsnel. Met Kolibri gebruiken we de allernieuwste technologie.

www.wazzupsoftware.com/kolibri

ED HAMMING, SCHEIDEND VOORZITTER VBO MAKELAAR: “MET POSITIEVE ENERGIE GAAT ALLES BETER!”

TRANSFORMATIE VAN WINKELS NAAR WONINGEN; GESTAAG GROEIENDE KANSEN

in dit nummer

VERDUURZAMING BESTAANDE WONINGVOORRAAD: HOE PAKKEN WE DAT AAN?

BLOCKCHAIN IN DE VASTGOEDSECTOR: PRIL BEGIN, NOG EEN LANGE WEG TE GAAN

no nonsense

Op het juiste spoor!

actueel

Ed Hamming, scheidend voorzitter VBO Makelaar: “Met positieve energie gaat alles beter!”

Transformatie van winkels naar woningen: gestaag groeiende kansen

Verduurzaming bestaande woningvoorraad: hoe pakken we dat aan?

Blockchain in de vastgoedsector: pril begin, nog een lange weg te gaan

Tweeluik – Friso de Zeeuw en Cees-Jan Pen over Vinex 2.0

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Social engineering door sloop van goedkope huurwoningen?

Bedrijfsmatig Vastgoed – Is herbestemming het antwoord op leegstand in de periferie?

Agrarisch Vastgoed – Wat een enthousiasme voor de Stoppersregeling

Kadaster – Heel standaard; oma zoekt een kleinere woning, kleindochter een grotere

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – Botsende karakters

Makelaar van de Maand – Gouwestad Makelaardij, Waddinxveen

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Huizenkopers worden steeds ouder De gemiddelde leeftijd waarop mensen in Nederland een huis kopen is de afgelopen jaren gestegen. Vorig jaar was de gemiddelde huizenkoper met 39,4 jaar net geen

veertiger. Dit blijkt uit het onderzoek naar de verkopen van bestaande koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster. Die 39,4 jaar is de hoogste gemiddelde leeftijd sinds het begin van de metingen in 1995. In dat jaar was de gemiddelde

huizenkoper nog 34,6 jaar oud. In het gros van de gemeenten lag de gemiddelde leeftijd in 2016 tussen 38 en 43 jaar.

Minder etalages, meer beeldschermwinkels

Fysieke winkels in grootste steden per provincie, 2007-2016

De gemiddelde leeftijd van de huizenkoper bleef tot 2002 nagenoeg gelijk. De gemiddelde leeftijd van de Nederlandse bevolking ging in diezelfde periode met een

jaar omhoog (van 36,4 naar 37,4 jaar). Na 2002 ging de gemiddelde koopleeftijd

omhoog. In 2007 was de gemiddelde leeftijd waarop mensen een huis kochten 36,1 jaar. Vanaf de crisis in 2008 daalde de gemiddelde leeftijd van huizenkopers weer.

Het aandeel doorstromers op de koopwoningmarkt nam toen af, waardoor het aandeel koopstarters relatief toenam. Starters op de woningmarkt zijn doorgaans

jonger. Vanaf 2010 werd de huizenkoper weer ouder. Dit hangt mogelijk samen met

Emmen Maastricht Terneuzen Assen Groningen Nijmegen Haarlem Eindhoven ’s-Gravenhage Zwolle Enschede Utrecht Arnhem Leeuwarden Rotterdam ’s-Hertogenbosch Middelburg Amsterdam Almere Lelystad

-16

-14

-12

-10

-8

steeds moeilijker geworden om een woning te kopen. Tussen 2010 en 2016 ging

de gemiddelde leeftijd van de huizenkoper met vier jaar omhoog. De gemiddelde leeftijd van de Nederlandse bevolking steeg met 1,4 jaar.

-4

-2

35.000

Aantal webwinkels

Aantal

30.000 25.000 20.000

Gemiddelde leeftijd van huizenkopers en inwoners 45

-6

de strengere hypotheekregelgeving sinds 2013. Hierdoor is het vooral voor starters

15.000

Leeftijd

10.000

5.000

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

20 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Huizenkopers

Bevolking

Twee op de tien verkopen is nog maar een appartement Volgens NVB Bouw zijn van iedere tien verkochte nieuwe woningen er momenteel acht een eengezinswoning en slechts twee een appartement. Enkele jaren terug was de verhouding nog vier appartementen tegen zes eengezinswoningen. Dit

heeft alles met het aanbod te maken. Uit angst voor onverkoopbare projecten hebben gemeenten en ontwikkelaars in de crisis de appartementenmarkt massaal

de rug toegekeerd. Het aanbod van nieuwe appartementen bevindt zich daardoor al jaren in een sterk dalende trend. Dit verklaart het kleine aantal appartementen bij de verkoop. Zeker als we het vergelijken met de bestaande bouw, daar ligt het percentage appartementen in de verkoop ruim anderhalf keer zo hoog.

Wat opvalt is dat de verkoop van nieuwe koopwoningen in 2016 verder is opge-

schoven richting eengezinswoningen. Starters trekken al lang niet meer alleen de kar. Allereerst is er de groep huurders met wat spaarcenten die graag verhuizen

naar een middeldure koopwoning. Verder mag ook het dure segment (drie tot vier ton en meer) zich verheugen in een groeiende belangstelling. In de crisis viel in het bijzonder de markt van vrijstaande woningen stil, maar nu de doorstroming op gang komt, keert ook de populariteit van dit woningtype snel terug.

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Aantal verkochte woningen februari 2017 Februari 2017 – 17.708

Stijging 19.1% t.o.v. februari 2016 – 14.866 Stijging 7% t.o.v. januari 2017 – 16.555.

Woningtype

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. februari 2016 – 35.1% Stijging appartementen t.o.v. februari 2016 – 14.7% Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. januari 2017 – 20.4% Stijging appartementen t.o.v. januari 2017 – 3.3%.

Aantal geregistreerde hypotheken Februari 2017 – 26.580

Stijging 20.9% t.o.v. februari 2016 – 21.989 Stijging 8.1% t.o.v. januari 2017 – 24.580.

Aantal executieveilingen Februari 2017 – 66

Daling 52.5% t.o.v. februari 2016 – 139. Bron: Kadaster

A PR I L 2 0 1 7

NO NONSENSE

op het juiste spoor! Vrijdag 19 mei kiezen de leden van VBO Makelaar tijdens de Algemene Ledenvergadering een nieuwe voorzitter. Mijn officiële termijn zit erop. Met Harry Bruijniks wordt aan de VBO-leden een goede voorzitter voorgedragen. Vernieuwingen zullen het makelaars- en taxateursvak en de vastgoedmarkt de komende jaren zeker veranderen. Ik heb er alle vertrouwen in dat Harry Bruijniks als voorzitter de vereniging verder zal brengen en van grote waarde kan zijn. 19 mei neem ik na ruim negen jaar en twee voorzitterstermijnen afscheid tijdens NeVaCon. Thema van het

VBO-congres is dit keer: ‘Op het juiste spoor’. ijn periode als VBO-voorzitter viel groten-

de noodzaak van heel veel nieuwbouw en een grote

De vastgoedmarkt werd hard geraakt.

kenen. Bouwen is nu het devies!

deels samen met de krediet- en eurocrisis.

Investeringen van grote beleggers bleven uit, banken

inhaalslag na de crises goed tussen de oren van betrok-

hielden de hand op de knip, de leegstand van kantoren,

Makelaars en taxateurs Innoveren

nieuwbouw lag grotendeels stil. Het vertrouwen van

aan het onderscheidend vermogen en een nog hogere

winkels en agrarisch vastgoed nam ﬂink toe en de

de woonconsument in de woningmarkt was lang weg. De internationale druk om in te grijpen op de grote

hypotheekschuld was zeer groot. En is dat nog steeds. Hervormingen

Ondanks het feit dat demissionair minister Blok (toen voor Wonen) en demissionair minister Dijsselbloem een stevig hervormingspakket doorvoerden om de vastgoedmarkt op het juiste spoor te krijgen. De

onaantastbare hypotheekrenteaftrek bleek toch niet

onaantastbaar. Hypotheken moeten nu verplicht wor-

den afgelost en aan nieuwe hypotheken zijn strengere

normen verbonden. Maar deze maatregelen gaan voor-

Voor makelaars en taxateurs was innoveren, werken

servicegraad het devies. De crises waren ook voor de makelaars en taxateurs een harde les. Er moest één

taxateursregister komen om de taxatiemarkt verder te professionaliseren en uniformeren. De eisen aan het

taxateurswerk zijn streng, de regeldruk groot. Terwijl

modelmatige waardering – mede door een AMvB gefaciliteerd – in opkomst is. Makelaars moeten hun verworven innovatiekennis de komende jaren verder

verdiepen nu technologische vernieuwingen en verdergaande digitalisering het vak na de opkomst van het

internet opnieuw rigoureus zullen veranderen. Maar ze zitten zeker op het juiste spoor.

bij aan het opgebouwde vermogen – circa 70 tot 80

Ik wens de nieuwe voorzitter en alle VBO-leden heel

schuld staat. Strikt beleid is prima, maar te strikt beleid

zier in hun werk toe. Ik heb de vastgoedmarkt altijd

miljard euro – dat tegenover de collectieve hypotheekwerkt verstikkend. Zo bleek uit recent onderzoek dat drie op de tien starters verwacht geen hypotheek te kunnen krijgen. De oververhitte markt in sommige delen van de Randstad maakt dat probleem alleen

maar groter. Onlangs betoogde het CBS dat niet de

ruime verstrekking van hypotheken maar een chroni-

sche woningnood een belangrijke oorzaak is van hoge

veel succes bij deze veranderingen, maar bovenal pleervaren als een prachtige dynamische markt om in te

opereren. Ik ben er van overtuigd dat VBO Makelaar op het juiste spoor zit om ook de volgende innovatiestap-

pen te zetten in het belang van de VBO-leden. Om voor één keer af te sluiten met de woorden van mijn voorgangers: ik wens u goede zaken toe! ■

huizenprijzen. Zowel op de koop- als de huurmarkt is

Ed Hamming,

het aantal huishoudens dat wil wonen structureel gro-

voorzitter VBO Makelaar

ter dan het aantal beschikbare woningen. Inmiddels zit

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

drs. p.e. hamming (1948) Studie:

Bedrijfseconomie in Amsterdam aan UvA Loopbaan:

Bührman-Tetterode Wehkamp

HIJ Herenmode

Lid hoofddirectie Vendex International - 1991

CEO Koninklijke Vendex-KBB 2000 – 2005 Bestuursfuncties o.a.:

Detailhandel Nederland

Dagelijks bestuur VNO-NCW NEDVANG

(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | VBO Makelaar

ed hamming, scheidend voorzitter van vbo makelaar:

“met positieve energie gaat alles beter!” Nederland stond aan het begin van de financiële, economische én huizencrisis, toen Ed Hamming eind 2008 bestuursvoorzitter werd van VBO Makelaar. Na ruim negen jaar neemt hij afscheid tijdens het VBO-jaarcongres NeVaCon. Niet omdat hij wil, maar omdat het moet: de statuten van de vereniging VBO Makelaar staan slechts twee termijnen als voorzitter toe. Hamming vindt dat prima: het is goed als er een nieuwe man of vrouw komt met frisse ideeën. En die hoeft – net als hij – absoluut niet uit de makelaardij te komen. Integendeel: het is goed als de nieuwe voorzitter weer een ‘leercurve’ doorloopt, vindt Hamming. We blikken samen met hem terug op een roerige tijd in vastgoedland.

Dat was wel even wennen voor de leden van VBO Makelaar:

“D

een voorzitter die uit de retailwereld afkomstig was?

at viel eigenlijk wel mee. De detailhandel loopt in-

derdaad als een rode draad door mijn leven. Ik ben vijf jaar CEO geweest van Koninklijke Vendex-KBB.

Daar beheerden we een zeer omvangrijke vastgoedporte-

feuille. Vastgoed was dus geen onderwerp dat ver van me afstond. VBO Makelaar was op zoek naar iemand met veel

bestuurlijke en managementervaring. Iemand die streng kon zijn maar ook over sociale vaardigheden beschikte. Niet naar iemand die gespecialiseerd was in makelaardij en taxaties; die hadden ze al!

Ik vond het leuk om in een vereniging te stappen die geen

marktleider was maar waar heel wat te bereiken was, juist

Voor uw gevoel is er dus veel bereikt.

“Zeker, maar dat is de verdienste van het hele team. Bij mijn aantreden kwamen er nogal wat bedreigingen op

ons af. De huizenmarkt was onderuit gegaan, de hypotheekrenteaftrek stond ter discussie en de plannen

voor beperking van de Loan-to-Value en leencapaciteit kwamen er aan. Ook toen al hadden we het tijdperk van Vrouw Holle en de kaartenbak definitief achter ons gelaten. Er moest flink worden geschakeld om aan de drie

doelen te kunnen voldoen die voor onze leden belangrijk zijn: een effectieve marktordening – waarvan certificering

een belangrijk onderdeel is – , belangenbehartiging – met natuurlijk een intensieve aanwezigheid in Den Haag – en dienstverlening. Onze volledig gedigitaliseerde Back

doordat VBO Makelaar ‘klein maar fijn’ is. Én doordat we

Office ondersteunt de leden in de dagelijkse praktijk. Zo

Met directeur Hans van der Ploeg vormde ik een effectieve

dienst zijn. Ze hebben behoefte aan een goede toolkit,

in staat zijn om snel besluiten te nemen als dat nodig is.

tandem: hij weet werkelijk alles over makelaardij en taxatiewerk. Daar is hij voor mijn gevoel ook dag en nacht mee

bezig. Zelf ben ik meer een generalist. Samen hebben we

kunnen we onze makelaars en taxateurs optimaal van waarmee ze hun werk zo goed mogelijk kunnen uitvoeren. Die bieden we hun.”

gewerkt aan het doel van onze belangenvereniging: een

Is er bestuurlijk ook veel veranderd?

taxateurs. De ‘cowboys’ van de vorige eeuw zijn al lang een

stappen gezet. Er is een klein Dagelijks bestuur gevormd,

goed verdienmodel en een goede positie voor makelaars en

gerespecteerde brancheorganisatie. Maar wel eentje die ‘out of the box’ blijft denken ten behoeve van innovatie.”

“Dat kun je wel zeggen. Bestuurlijk hebben we grote

zodat we nu veel sneller kunnen schakelen. Ons Algemeen

bestuur heeft de rol van een Raad van Commissarissen.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

“Onze leden zijn over het algemeen echte ondernemers. Ze staan open voor innovatieve ideeën en de energie straalt ervan af! Daarom hebben de meeste van onze

iets wat je klanten niet verwachten!’ Ik zie daar regelmatig

voorbeelden van. Er is heel veel positieve energie, en daarmee gaat alles beter!”

leden de crisis ook overleefd. Ze begrijpen het belang

Dus de koepel van makelaars en taxateurs waarvoor u in

van goede marketing, kunnen makkelijk schakelen”

“Mijn grote wens is nog steeds dat die koepel er gaat

We hebben de statuten grondig herzien en hebben de re-

giofunctie vernieuwd. Dat gaat niet ten koste van het con-

tact met de leden. Integendeel: tweemaal per jaar reizen we drie dagen achtereen het land door om met de leden

in gesprek te komen en onze strategische visies te delen.

Die gesprekken leveren waardevolle ideeën op, waarmee het bureau aan de slag kan. Om het contact met de leden (én hun professionaliteit) nog verder te versterken, zijn

we nu bezig met het organiseren van praktijkgerichte

2009 pleitte, is eigenlijk niet meer zo nodig?

komen. Ik hoop dat er ooit een ‘Koninklijke Makelaars Nederland’ zal komen, die een groot aantal dossiers met een gemeenschappelijk belang naar derden gaat behandelen.

Kijk naar datgene wat je bindt, en doe samen wat je samen kunt doen. Dat geeft ook de nodige duidelijkheid richting

consument, politiek en overheid. Er zijn natuurlijk ook al gezamenlijke initiatieven: het NRVT, het NWWI, Stichting Taxaties en Validaties en – in een ‘ver’ verleden – Wonen 4.0.”

events. Bijvoorbeeld: hoe zet je social media of big data

Toch zitten we nog steeds met twee certificeringsystemen.

bedrijfsvoering?”

alle partijen bereid zijn om iets in te leveren. Als het aan

op de meest effectieve en efficiënte manier in voor de

Om Koningin Máxima te parafraseren: bestaat dé VBO’er eigenlijk wel?

“In de loop van de jaren zijn de verschillen met andere deskundige beroepsbeoefenaren van het vak makelaar/ taxateur kleiner geworden. Toch zie je nog steeds een paar

gemeenschappelijke kenmerken die een VBO’er een VBO’er

“Klopt. Om tot één certificeringsysteem te komen, moeten ons ligt, komt dat ene systeem er snel. Maar niet iedereen

is daar al klaar voor. Het past ook helemaal in de denkwijze van VBO Makelaar: het gaat niet om ‘wie is het machtigst’, maar om ‘hoe bedien je de leden en de consument het

best’. Het moet mogelijk zijn om tot overeenstemming te komen.”

maken. Onze leden zijn over het algemeen echte onderne-

Er gaan stemmen op die zeggen dat je die hele certificering

straalt ervan af! Daarom hebben de meeste van onze

ze tevreden zijn over hun makelaar of taxateur.

mers. Ze staan open voor innovatieve ideeën en de energie

leden de crisis ook overleefd. Ze begrijpen het belang van

goede marketing, kunnen makkelijk schakelen. In deze tijd moet je immers je toegevoegde waarde steeds opnieuw bewijzen. Zoals Hans van der Ploeg terecht zegt: ‘Doe eens

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

niet zo nodig hebt. Klanten vertellen op social media wel of “Certificering is en blijft de basis, want de consument moet erop kunnen vertrouwen dat hij met een deskundige adviseur te maken heeft. We moeten voorkomen dat beunhazen ons mooie vak kapot maken.

A PR I L 2 0 1 7

Maar inderdaad: Transparantie is belangrijk en social media zijn daar uitermate geschikt voor. Dat betekent dat we ook op dat gebied een strategie moeten bepalen.”

Kijkend naar de vastgoedmarkt moet je constateren dat het nog steeds niet wil vlotten met de kantorenmarkt. Agrarische ondernemers hebben ook zo hun problematiek. Wat is uw visie?

“Agrariërs hebben het inderdaad niet makkelijk: veel koei-

en en dus veel mest. Dat snapt volgens mij toch iedereen.

Melkquota eerst wel en dan toch maar niet. Wel een fos-

faatrechtenstelsel, maar met uitstel. Inkrimping van de veestapel is een lastig probleem. De boeren vragen terecht

om aandacht, maar ook om respect en eenduidigheid in regelgeving. De leden van onze sectie Agrarisch Vastgoed

proberen voor hen een steun en toeverlaat te zijn met gedegen bedrijfsadviezen.

Wat de kantorenmarkt betreft, is het voor mij duidelijk: eigenaren van bedrijfsmatig vastgoed moeten de koppen bij elkaar steken en collectief een oplossing zoeken voor

gebouwen die nu al niet meer aan de eisen van de tijd

voldoen. Laat staan als vanaf 2023 de nieuwe energielabeleisen hun intrede doen. Als je nu niets onderneemt, zit je straks met gebouwen waar niemand meer in wil; ook niet

tegen een lage huur. Dan heb je geen rendement meer. Dat zijn geen eenvoudige processen, dat realiseer ik me terdege.”

Gaan we richting een nieuwe ‘bubble’ op de woningmarkt?

“In die ‘woningbubble’ geloof ik niet zo; wel in een prijsdruk

“Kijk naar datgene wat je bindt, en doe samen wat je samen kunt doen. Dat geeft ook de nodige duidelijkheid richting consument, politiek en overheid. Er zijn natuurlijk ook al gezamenlijke initiatieven: het NRVT, het NWWI, Stichting Taxaties en Validaties en – in een ‘ver’ verleden – Wonen 4.0”

in enkele regio’s. De verplichte aflossing zorgt ervoor dat

Hoe ziet de toekomst er uit voor VBO Makelaar en de leden?

kende maatregelen beschermen de woningconsument en

leunen, want er is nog veel werk te verzetten. Zowel het

er niet zo snel een nieuwe bubble zal ontstaan, de beperde economie. Aflossen is goed, maar aflossen tot nul is

natuurlijk totale onzin. De betaalbaarheid in Amsterdam is behoorlijk verslechterd, maar Amsterdam is niet Neder-

land. Er moet veel meer gebouwd worden, maar dat wisten we al. Ik denk ook dat er meer aandacht moet komen voor duurzaamheid (niet alleen energiebesparing maar ook

onderhoud), maar dan graag zó dat de consument wordt beloond als hij maatregelen neemt. Straffen is wat mij betreft niet de meest effectieve manier.”

Zo af en toe horen we dat de beroepen van makelaar en

taxateur moeten worden gescheiden. VBO Makelaar is daar geen voorstander van.

“Eigenlijk is het heel eenvoudig: hoe kun je je vak als make-

“Zonnig! Dat betekent niet dat we achterover kunnen

vak van taxateur als van makelaar is in transitie. Big data

en het delen van data worden steeds belangrijker. Als je niet kunt delen, kun je ook niet vermenigvuldigen. Voor

onze leden blijven we werken aan goede datasystemen, waarmee we hen helpen om nog efficiënter te werken.

Ze krijgen automatisch referentiepanden, modelwaardes etc. Daarnaast werken we aan optimalisering van de digi-

tale leeromgeving in het kader van Permanente Educatie. Permanente scholing is belangrijk, daarom zijn de kosten

voor Permanente Educatie dit jaar opgenomen binnen de bestaande contributie. Zo nemen we weer een drempel

weg om te blijven ontwikkelen. En kunnen we sturen op de kwaliteit van de Permanente Educatie.”

laar uitoefenen als je geen waardebepaling kunt afgeven?

Hebt u nog adviezen voor uw opvolger, die op 19 mei wordt

markt? Het is natuurlijk volstrekt onacceptabel dat je een

“Mijn belangrijkste advies zou zijn: neem je tijd om dingen

En kun je functioneren als taxateur zonder kennis van de

woning verkoopt en hem een paar maanden later gaat taxeren. Die twee activiteiten moeten op objectniveau

volstrekt worden gescheiden. We hebben natuurlijk een heel goed systeem van toezicht, zowel bij taxateurs als

makelaars; via kwaliteitsregisters en via onze eigen VBO Beroeps- en gedragscode.”

voorgedragen tijdens de Algemene Ledenvergadering?

te begrijpen en focus op de prioriteiten. Besteed geen

aandacht aan producten of diensten die geen toegevoegde

waarde hebben voor de leden, en doe niets wat niet een-

voudig aan hen valt uit te leggen. De positie van de voorzitter, het bestuur en de directeur is altijd ondergeschikt aan het belang van de leden.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog

TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGINT OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES - THOLEN

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

social engineering door sloop van goedkope huurwoningen? Het vraagstuk of sociale menging op wijken met een hoge concentratie van lage inkomens effect heeft, blijft actueel. Veel beleidsmakers en politici denken dat social engineering wel degelijk een positieve invloed heeft op sociaal zwakkere wijken. Onlangs concludeerde Emily Miltenburg aan de Universiteit van Amsterdam in haar proefschrift dat een meer gedifferentieerde sociaal economische structuur in de wijk geen effect heeft op de maatschappelijke kansen van huishoudens met een laag inkomen. Miltenburg zelf stelt nuchter: ‘Waarom zou ik maatschappelijk profiteren als mijn buurman goed verdient?’.

en vergelijkbaar idee dat hardnekkig blijft rond-

ging van kleine sociale huurwoningen, soms tot 80%

woningbezit. Natuurlijk bouwt de eigenaar-

woningen was bovendien matig. In bepaalde gevallen

zingen zijn de positieve effecten van het eigen

bewoner vermogen op en gaat hij of zij wellicht zorgzamer om met zijn of haar woning. Hoewel

zorgzaamheid mede afhankelijk is van het inkomen

van het betreffende huishouden. Weinig inkomen geeft maar beperkte mogelijkheden voor goed onderhoud,

zoals diverse VvE-beheerders in lage inkomenswijken

van de totale voorraad. De onderhoudsstaat van deze bleek het zelfs beter (en veiliger) om deze complexen volledig te slopen, dan ze te renoveren. Conform de

klassieke stadsvernieuwing, werden bij sloop tot dan

toe voornamelijk nieuwe sociale huurwoningen terug gebouwd.

ongetwijfeld kunnen beamen. Daarnaast worden eige-

In Den Haag dachten zowel gemeente, corporaties als

een koopwoning wonen. Een uitgebreid onderzoek

meer variatie in de woningvoorraad positief zou kun-

naar-bewoners ook geen ‘betere’ mensen doordat ze in onder kopers van sociale huurwoningen toonde aan

dat juist de bewoners met een hogere opleiding en een hoger inkomen de woningen kochten. Dit waren dus

huishoudens die überhaupt al een ‘betere’ maatschappelijke positie hadden.

Oververtegenwoordiging sociale huur

Alle fraaie ideeën over rolmodellen ten spijt, lijkt er dus weinig effect uit te gaan van sociale menging. Op zich

zijn de bevindingen van Miltenburg in haar proefschrift niet geheel nieuw en stellen buurtonderzoekers al

geruime tijd dat maatschappelijke kansen vooral worden vergroot door goede opleidingen en door het tegengaan van discriminatie op de arbeidsmarkt.

de bewoners al in het midden van de jaren 90 dat

nen uitwerken op de wijk. Daarbij beargumenteerden zij bovenal dat nieuwbouw van (kleine) eengezins-

koopwoningen het kansrijke gezinnen mogelijk zou

maken om de wooncarrière in de eigen wijk voort te zetten. Veel van de ‘sociale stijgers’ in deze buurten

hadden die mogelijkheid tot dan toe niet en weken

daarom uit naar andere wijken of naar de groeikern Zoetermeer. Overigens betekent dit nu niet dat er

thans veel meer hoge inkomens in de achterstandswijken zijn te vinden. Maar het lijkt erop dat een deel van de kansrijke huishoudens niet meer wegtrekt. Dat zou dus moeten zijn wat herstructurering beoogt: dege-

nen die dat wensen in de gelegenheid stellen om een wooncarrière te maken binnen de wijk. ■

Maar hebben we in tijden van stedelijke herstructu-

Kees Dol,

rering dan helemaal voor niets tal van wijken op de

Onderzoeksinstituut

schop gegooid? Dat zou ik niet direct willen zeggen.

OTB, TU Delft

Er waren wijken met een enorme oververtegenwoordi-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Transformatie

transformatie van winkels naar woningen; gestaag groeiende kansen Twee jaar geleden presenteerde minister Kamp de Retailagenda met het doel de leegstand in winkelstraten aan te pakken. Maar de voorlopige resultaten vallen tegen. De afgelopen twee jaar is het aantal vierkante meters aan winkeloppervlakte maar met 1,2% gedaald. Transformatie kan kansen bieden om de winkelleegstand terug te dringen, stellen Jan Meerman (INRetail) en Gertjan Slob (Locatus). Het is een kwestie van de lange adem.

e economie trekt aan, maar de winkelmarkten

noodzakelijk. Deze centra moeten worden versterkt, door

leegstaande panden daalde de afgelopen twee jaar

prikkel uit het systeem van grondprijsbepaling worden

profiteren er maar mondjesmaat van. Het aantal

van 7,5% naar 7,2%, becijferde Locatus. In de grote steden

neemt het aantal leegstaande winkels in het algemeen af en stijgt de vraag. In de middelgrote en vooral kleine steden

zien we vaak een tegengestelde beweging. Belangrijke

oorzaak voor de hardnekkige leegstand is het veranderde gedrag van de consument die steeds vaker online winkelt.

er functies aan toe te voegen. Daarnaast moet de perverse gehaald. En publieke en private taken moeten van elkaar gescheiden zijn. De gemeente dient zich meer te richten op de hoofdlijnen van winkelplanning. De daadwerkelijke ont-

wikkeling dient te worden overgelaten aan risicodragende marktpartijen’.

Bij offline winkelen wordt steeds meer waarde gehecht

RETAILAGENDA

derscheidend aanbod. Maar ook de overheid is debet aan

minister Kamp in 2014 de Retailagenda op. Dit deed hij

aan beleving. Veel winkelgebieden hebben te weinig onde winkelleegstand, constateerde VBO Makelaar reeds in

2015. Het heeft jaren lang aan een goed beleid van lokale-

en provinciale overheden ontbroken. Gemeenten voerden een solistisch beleid. VBO Makelaar: ‘Naast de regionale

afstemming met buurtgemeenten is regionaal markton-

derzoek naar welke winkelcentra rendabel (kunnen) zijn,

LEEGSTAND IN CIJFERS • In totaal telt ons land nu ruim 30 miljoen vierkante meter aan winkeloppervlakte. In veel plaatsen bestaat er inmiddels een overschot van 20% winkeloppervlakte.

Om structurele winkelleegstand terug te dringen, stelde samen met gemeenten, provincies, brancheorganisaties en stakeholders in de vastgoedsector. De Retailagenda moet zorgen voor vitale binnensteden met aantrekkelijke win-

kelgebieden. Volgens brancheorganisatie INRetail zijn er belangrijke eerste stappen gezet. Directeur Jan Meerman licht toe: “Met 125 gemeenten is een Retaildeal gesloten.

% Leegstand in aantallen verkooppunten

12 10 8 6 4

• In binnensteden met meer dan 400 winkels zoals Amsterdam, Rotterdam en Den Haag daalde de

gemiddelde leegstand van 7,2% in 2015 naar 6,3%

2 0 januari 2007

in 2017.

januari 2009 Nederland

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

januari 2011

januari 2013

Binnenstad

januari 2015

januari 2017

Hoofdwinkelgebied

A PR I L 2 0 1 7

Gemeenten beloven zich actief in te zetten om leegstand

nieuwe huurders, en denken dat wonen een lager rende-

ders in retail, vastgoed en horeca maken ze een visie op

kels in aanloopstraten staan sterk onder druk. Opbrengsten

ment oplevert. Een achterhaald beeld. De huren van win-

terug te dringen. Samen met de belangrijkste stakehol-

verschillen nauwelijks van wonen.”

een vitale binnenstad met concrete acties. Ook is met alle

provincies afgesproken dat ze die acties regionaal gaan afstemmen.”

Ook de kosten zitten transformatie regelmatig in de weg.

KANSEN

een fonds instellen dat vastgoedeigenaren ondersteunt bij

Hier ziet Meerman mogelijkheden: “Gemeenten kunnen de (voor)financiering van transformatie. Verder kunnen ze

Een van die acties is transformatie van winkels naar wo-

de verhuizende winkelier een onkostenvergoeding bieden,

ningen, al vallen de eerste resultaten tegen. Sinds de

een verplaatsingscoach regelen of inhoudelijk ondersteu-

Retailagenda daalde het aantal vierkante meters aan win-

nen bij een kredietaanvraag bij de bank.”

keloppervlakte volgens Locatus maar met 1,2%. Dit cijfer bevat naast de transformatie naar woningen, ook de transformatie naar horeca en sloop.

Een ander obstakel bij transformatie is het bestemmings-

Toch biedt transformatie van winkels naar woningen kan-

detailhandel meer is toegestaan. Meerman: “Een wijziging

plan, waarmee de gemeente bepaalt waar wel en geen is een lange procedure. Flexibele bestemmingsplannen zijn

sen. Want terwijl de leegstand in winkels stijgt, neemt

een oplossing. Ze maken functiemenging mogelijk door

de vraag naar woningen door de aantrekkende economie

ook wonen toe te staan, eventueel in combinatie met an-

juist toe. Er is zelfs een tekort ontstaan aan kwalitatief

dere functies zoals zakelijke dienstverlening.

goede woningen. Volgens Meerman kan transformatie van

leegstaande winkels in middelgrote en kleinere steden in dit tekort voorzien. Gertjan Slob, directeur van onderzoeks-

Inmiddels zijn zes gemeenten onder begeleiding van Plat-

kansrijk in historische aanloopstraten naar binnensteden.

mingsplannen. Desnoods is de provincie een stok achter de

form31 aan het experimenteren met flexibele bestem-

bureau Locatus, bevestigt dit: “Transformatie is vooral

deur, door met een verordening en aanwijzing een functie-

Die zijn in trek bij jongeren en ouderen. Zij wonen graag

wijziging af te dwingen.”

bij voorzieningen als horeca, bioscopen en theaters. Min-

der geschikt voor transformatie zijn winkels in geplande

LANGE ADEM

centra buiten de binnenstad, en winkels in steden met

Slob denkt dat de noodzaak van transformatie de komende

bevolkingskrimp.”

jaren alleen maar toeneemt. “De structurele leegstand is omvangrijk. Internetbestedingen blijven groeien. Het

OBSTAKELS

aantal winkels blijft de komende jaren dalen, vooral in

Dat het niet zo’n vaart loopt met transformatie is te wijten

middelgrote steden. Met deze panden moet iets gebeuren

aan verschillende obstakels. Slob: “Bij veel gemeenten

en dat betekent dus transformeren.” Meerman denkt dat

ontbreekt nog het totaalbeeld van leegstand: welke win-

transformatie wel een kwestie van de lange adem is. “Over

kelgebieden zijn nog perspectiefrijk, en welke vragen om

vijf jaar hebben we meer resultaat geboekt, maar over tien

transformatie? Met die cijfers creëer je sneller draagvlak

jaar is deze pas wezenlijk.” ■

bij winkeleigenaren. Zij zoeken vaak nog krampachtig naar

Beeld: Locatus

• Middelgrote en kleine gemeenten zagen in die

% Leegstand in vierkante meters

Tekst: Karl Bijsterveld

periode vaak een tegengestelde beweging. Zo steeg de leegstand in de centra van steden als

Kerkrade, Veendam en Franeker van gemiddeld

11,6% in 2015 naar gemiddeld 12,3% in 2017.

8 6

Een hoofwinkelgebied is het grootste winkelgebied

in een woonplaats. Het gaat hier om zowel grote

(200 tot 400 winkels) en kleinere (100 tot 200 win-

0 januari 2007

januari 2009 Nederland

januari 2011

januari 2013

Binnenstad

januari 2015

januari 2017

kels) woonplaatsen.

Hoofdwinkelgebied

Bron: Locatus

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Minister voor Wonen

Vinexwijk 2.0

Ook in een volgende kabinetsperiode moet er een minister voor Wonen zijn. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

Oneens

82,4 % 17,6

Ik woon met veel plezier aan de rand van de stad in een moderne Vinexwijk. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

Oneens

47,1

52,9 %

marktrapportage De toekomst van kantoren De huidige kantorenvoorraad biedt kwantitatief genoeg ruimte voor de kantoorbehoefte in 2030 en 2050, zowel bij een stijging als daling van de toekomstige kantoorbehoefte. Toch zal nieuwbouw van kantoren nodig blijven, concluderen het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en Centraal Planbureau (CPB) in de beleidsstudie ‘De toekomst van kantoren’. Bij sterke economische groei, bedraagt de kantoorbehoefte in 2050 ongeveer 48 miljoen vierkante meter. In het lage groeiscenario daalt de kantoorbehoefte naar minder dan 30 miljoen vierkante meter. Nieuwbouw van kantoren blijft nodig, omdat bestaande kantoorgebouwen en kantoorlocaties verouderen en incourant raken.

Dorpsleven tussen stad en land De achterstand van kleine dorpen aan de randen van Nederland op grote dorpen bij steden is de afgelopen jaren niet groter geworden. Ook zijn de inwoners van kleine afgelegen dorpen in onder meer Zeeuws-Vlaanderen, Noord- en Oost-Groningen en Noord-Friesland de laatste jaren niet negatiever geworden over de leefbaarheid in hun dorp. Ondanks het verdwijnen van voorzieningen. Dat blijkt uit onderzoek van het Sociaal en Cultureel Planbureau (SCP) waarin diverse dorpstypes met elkaar zijn vergeleken. Het is al langer bekend dat kleine afgelegen dorpen – waar zo’n drie miljoen Nederlanders wonen – in krimpgemeentes het slechter doen dan de rest van Nederland.

Huren met korting De evaluatie pilot Flexibel Huren laat voor middeninkomens in Amsterdam zien dat het instrument bijdraagt aan betaalbare woningen voor middeninkomens, doorstroming in de sociale sector en het scheefbetalen in de sociale en vrije sector tegen gaat. Dit rapport van Platform31 en Rigo Research en Advies bevat de eindevaluatie van een experiment met inkomensafhankelijke huurkortingen in de Amsterdamse vrije huursector. 70% van de woningzoekenden – die reageerden op een Flexibel Huren-woning – zouden het goed vinden als flexibel huren bij meer woningen van toepassing zou zijn.

Thermometer Koopwoningen voorjaar 2017 Capaciteitsproblemen en het gebrek aan warme bouwgrond breekt ontwikkelende bouwers op. Zij hebben in het tweede halfjaar van 2016 hun woningverkoop met 4% zien afnemen ten opzichte van de eerste helft. Tegelijkertijd zijn er vorig jaar wel weer méér nieuwbouwwoningen verkocht dan in 2015. Nieuwe koopwoningen zijn bijna niet aan te slepen. Dat blijkt uit de recente Thermometer Koopwoningen van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers. De halfjaarlijkse rapportage laat zien dat er vorig jaar in totaal 33.044 nieuwbouwwoningen zijn verkocht. Dat zijn er drieduizend meer dan in 2015. NVB verwacht dat de verkoop dit jaar ergens tussen de 32.000 en 35.000 woningen uit zal komen. Echter, gezien de enorme vraag, zouden dit makkelijk 50.000 woningen kunnen zijn.

Middeninkomens op de woningmarkt In het ASRE onderzoekspaper over de Middeninkomens op de woningmarkt komen Frans Schilder en Johan Conijn opnieuw tot de conclusie dat er relatief weinig huurwoningen in het middensegment zijn. Het aantal vragende huishoudens overtreft het aanbod. Belangrijke lange termijn trends wijzen op een stijgende vraag. Op korte termijn wordt een verdere toename van het aanbod in het middensegment verwacht. Bij een beschouwing van het middensegment zou niet alleen gekeken moeten worden naar de geliberaliseerde huurwoningen. Het middensegment groeit sterk, deels door omzetting van koopwoningen naar huurwoningen. VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

botsende karakters Eén van de geheimen van een succesvolle overeenkomst bestaat uit het matchen van de contractpartijen. Karakters moeten bij elkaar passen. Dat kon niet worden gezegd van de verhuurder Karel ‘King’ Vriezeveen en zijn huurders Bertie en Herman Sinke. Het waren tegenpolen. En allebei trokken ze aan het kortste eind bij hun ruzie, de één iets meer dan de ander.

arel had een aantal panden in de stad die hij ver-

lagere school wel met succes had doorlopen. Hij hielp het

voorkomen. Met zijn twee meter lengte en 140 kilo

commissie om de servicekosten vast te laten stellen. Dat

huurde. Karel was berucht om zijn gedrag en zijn

dwong hij al enig respect af. Tel daar ook nog zijn grote

mond bij op en het is begrijpelijk waarom hij ‘King Carlos’

werd genoemd. In het begin maakte die bijnaam hem kwaad maar na verloop van tijd begon hij zichzelf ook zo te noemen. King Carlos was de tegenpool van Bertie en Herman. Herman was als zzp’er werkzaam in de tegelzetterij.

Hij pakte iedere klus aan. Zijn vrouw Bertie die er steeds bijliep alsof ze net in een grote plas water was gevallen,

hielp haar man daarbij. Zij sjouwde de tegels naar hem toe. Uitgerekend dit duo besloot om een bescheiden woning

te huren van King Carlos. Over de huurvoorwaarden viel

natuurlijk niet te onderhandelen. ‘Tekenen bij het kruisje en verder mond dicht’, aldus verordonneerde King Carlos. Bovendien moest het echtpaar een voorgedrukt formulier

tekenen waarbij zij de huur opzegde. De datum waartegen

echtpaar met het indienen van een verzoek aan de Huurwerd een enorm rekenwerk voor huurder en verhuurder.

Uiteindelijk besloot de Huurcommissie dat de verhuurder nog 321,26 euro aan teveel geïncasseerde servicekosten

moest terugbetalen. De echtelieden verwachtten dat dit

snel zou gebeuren en dat zou maar goed zijn ook, want

zij konden het geld goed gebruiken. De auto moest naar

de APK, de tv was al drie weken kapot en een lekker stukje vlees zou er goed ingaan. Maar neen, King Carlos ontstak in een redeloze woede. Hij weigerde pertinent om het bedrag

terug te betalen. Het echtpaar vroeg er wel een paar keer om. Maar zij werden vergast op een vloek- en scheldpartij

waar niet zomaar spontaan een einde aan zou komen. Uit-

eindelijk kondigde Herman aan dat hij dan toch maar naar de rechtswinkel zou gaan.

de huur werd opgezegd en de dag van ondertekening was

NIEUWE SLEUTELS

daarbij onheilspellend en Bertie + Herman begrepen dat

tegelzetten in Duitsland, 98 kilometer verwijderd van hun

niet ingevuld. Dat zou De King wel voor hen doen. Hij lachte van het ondertekende formulier ongetwijfeld ooit eens misbruik gemaakt zou worden. RUZIE OM NIKS

Het echtpaar woonde twee jaar tot redelijke tevreden-

heid in de woning. Redelijke tevredenheid? Ja, maar de servicekosten van 85 euro per maand vonden zij veel te

hoog. Gelukkig had Bertie een achterneefje die bij wijze van hoge uitzondering in zijn familie de vijfde klas van de

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

De volgende dag moest het echtpaar enkele dagen gaan huis. Zij verbleven die nacht in een tentje naast hun auto.

Toen zij bij hun woning terugkwamen, bleken de sloten te zijn vervangen. Bertie keek door de ramen en zij zag dat het huis helemaal leeggehaald was. Slechts een aan hen

gericht briefje prikte op de voordeur. ‘MEUBELS BINNEN 48 UUR OP TE HALEN BIJ DE SCHUUR’. Daarmee werd de

schuur van de verhuurder bedoeld. Het echtpaar had geen trek om weer opnieuw in een tent te slapen en zij zochten

hun toevlucht tot een hotelletje. Voor de verdere nachten

A PR I L 2 0 1 7

regelden zij een pension dat 525 euro per week rekende. Dat was natuurlijk een gigantisch bedrag. KORT GEDING

Het echtpaar ging naar een advocaat. Deze spande een

kort geding aan waarbij toelating tot de woning werd gevorderd en betaling van 15.000 euro, als voorschot op de geleden en te lijden schade. Ter zitting veinsde de

redenen de sloten gaat vervangen en het hele meubilair wegsjouwt? Dat getuigt niet van een uitgebalanceerde

en weloverwogen conversatie. Welnu, de verhuurder zag

het anders. ‘En bovendien, Edelachtbare, dit leugenachtige echtpaar toelaten tot de woning kan helemaal niet want de woning is alweer verhuurd. Die huurders beroepen zich toch op huurbescherming’.

verhuurder dat hij zich ongelooflijk opgelicht voelde door

GEWONNEN EN TOCH VERLOREN

King Carlos toonde triomfantelijk het formulier dat het

ter tot de conclusie dat het niet mogelijk was om het echt-

dit criminele duo. Hadden zij niet immers zelf opgezegd?

echtpaar had getekend bij het aangaan van de huurover-

eenkomst. Het echtpaar schrok zich een hoedje en Bertie

en Herman konden nauwelijks nog uit hun woorden komen. De rechter begreep echter dat de opzegbrief niet recent was getekend.

Tot opluchting van de huurders liet de rechter merken dat

hij weinig vertrouwen had in de geloofwaardigheid van het betoog van de verhuurder. Hoe is het immers te verklaren dat een huurder met zijn volle verstand zelf opzegt

en dat de verhuurder daarna om niet nader opgehelderde

Hoe onredelijk dat betoog ook was, het leidde voor de rechpaar opnieuw toe te laten tot de woning. De woning was

immers opnieuw verhuurd. De vordering tot toelating tot de woning werd daarom afgewezen. De rechter overwoog echter wel dat de verhuurder wanprestatie had gepleegd

door sloten te veranderen zonder dat de huurovereenkomst tot een einde was gekomen. Hij moest 6.000 euro betalen als voorschot op de door hem te vergoeden schade.

De King was des duivels en vond het allemaal maar typische D66-rechtspraak. Bertie en Herman voelden zich nog

altijd zwaar gepakt, maar die 6.000 euro maakte gelukkig veel goed. (de namen zijn gefingeerd) ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

ACTUEEL | Duurzaamheid

verduurzaming bestaande woningvoorraad: hoe pakken we dat aan? Het Kabinet dat straks aantreedt, moet fors inzetten op een duurzame leefomgeving, stelt VBO Makelaar. Duurzaamheid betekent dan niet alleen energiezuinig; het begrip is synoniem aan ‘toekomstbestendigheid’: we willen wonen in woningen die goed onderhouden zijn, veilig, toegankelijk en aantrekkelijk. Nu en in de toekomst. Dat betekent dat onderhoud, energiebesparing en wettelijke regelingen (zoals het verbod op asbesthoudende daken in 2024) niet los van elkaar kunnen worden gezien. Duurzaamheid, woningverbetering en waardevermeerdering hangen immers samen. Woningen die energie-onzuinig zijn én kampen met achterstallig onderhoud, brengen nu al minder op dan goed onderhouden woningen met een prima energieprestatie. Daarom moet de leencapaciteit voor woningeigenaren die onderhoud combineren met duurzaamheid, structureel worden verhoogd en moeten gemeenten en woningeigenaren beter gaan samenwerken.

aco van Hoek, directeur van het Economisch Insti-

spanning vereist van 130 miljard. Uit onderzoek blijkt dat

partijen nog weinig concrete plannen hebben voor

(van label C naar A of hoger) bijzonder lange terugverdien-

tuut voor de Bouw (EIB) constateert dat de politieke

de woningmarkt. “Dat is vreemd, want wij hebben berekend dat er bijna 300 miljard euro nodig is voor nieuwbouw en het aanpakken van de bestaande woningvoorraad: voor

verduurzaming, algemene kwaliteitsverbetering en voor specifieke lokale opgaven, zoals de woningversteviging in

Groningen, de funderingsproblematiek in de kustprovincies en de asbestverwijdering.

Echte plannen ontbreken in de politiek. De ambities richten zich bijvoorbeeld op energieneutraliteit in 2050. Dat is nog ver weg, en het is ook de vraag of je die – steeds verder-

Van Hoek: “De uitdaging zit bij de koopsector: een

energiebesparingen in de bovenkant van het spectrum

tijden kennen en veel minder besparing opleveren dan rela-

tief eenvoudige maatregelen. Als we ervoor zorgen dat alle woningen die een ‘slecht’ label hebben een C-label krijgen,

levert dat 32 petajoule aan energiebesparing op. Met een

C-label voor de hele bestaande voorraad voldoen we in één klap aan de doelstellingen van het Energieakkoord. De kosten daarvan zijn volgens onze berekeningen 28 miljard, dus veel lager dan de bedragen die nodig zijn voor label A++.

Dat aspect is in het Energieakkoord buiten beeld gebleven.” BETERE FINANCIËLE BALANS

Die doelstelling kunnen we op verschillende manieren bereiken, zegt Van Hoek. “Uitgangspunt is dat de financi-

woningeigenaar kan nu eenmaal moeilijk zijn woning

ële balans wordt verbeterd: woningeigenaren moeten de

slopen en nieuwbouw plegen. Hier ligt een rol voor

ten zichtbaar en substantieel zijn; daar komt het op neer.

investeringen snel terugverdienen. De besparingen moe-

de overheid, maar die wordt vaak nog ontkend

Je kunt er ook voor kiezen om een bepaald energielabel

omdat het om particulier woningbezit gaat”

een goede financiering bij, want lang niet alle eigenaren

gaande – ambities moet hebben. Om de woningvoorraad richting 2050 energieneutraal te krijgen, is ca. 210 miljard

euro nodig; om in 2030 op label A++ te komen, is een in-

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

verplicht te stellen voor alle eigenaren. Daar hoort dan wel kunnen de maatregelen betalen die daarvoor nodig zijn. Vooral maatregelen aan de ‘onderkant’ moeten ruimharti-

ger worden gesubsidieerd; niet alleen de maatregelen die focussen op ‘Nul-op-de-Meter’ of BENG (Bijna EnergieNeutraal Gebouwd).

A PR I L 2 0 1 7

investeren in de bestaande voorraad Het EIB stelt dat - naast de uitbreidingsopgave – ook moet worden geïnvesteerd in de bestaande woningvoorraad. In het rapport

‘Investeren in de Nederlandse woningmarkt; investeringsopgaven in

twaalf provincies’ staan ze allemaal opgesomd, mét de bijbehorende geraamde investeringen. Die zijn indrukwekkend: in totaal gaat het om 293 miljard euro, waaronder de kosten voor verduurzaming van Een andere mogelijkheid is om een woning met een be-

paald energielabel vrij te stellen van overdrachtsbelasting. Dat komt direct ten goede aan de toekomstige eigenaar,

en het levert ook nog een bijdrage aan een goede doorstroming op de woningmarkt. En als je méér wilt doen

aan energiebesparing, moet je het vastrecht verlagen en het verbruik hoger belasten. Als consumenten het in hun

portemonnee voelen, zullen ze eerder maatregelen nemen om het energieverbruik te beperken.” KWALITEITSIMPULS

woningen tot een label A++.

Uitgesplitst gaat het om de volgende bedragen, die nodig zijn tot 2030: • Vervangende nieuwbouw: 50 miljard, waarvan ca. 70% voor rekening komt van de huursector.

• Woningverbetering: 100 miljard, waarvan een kwart voor rekening komt van de woningcorporaties. Reguliere woningverbetering en energetische verbetering vallen hier niet onder.

• Label A++: 130 miljard. De kosten vallen zo hoog uit omdat naar

schatting 95% van de woningvoorraad deze verduurzamingsslag nog moet maken.

• Energieneutraal: 210 miljard (per woning is een investering van 30.000 à 35.000 euro vereist).

Los van de maatregelen om te besparen op energie moeten

• Asbestverwijdering (in 2024): totaal 3 miljard, waarvan 1 miljard voor

worden en een forse kwaliteitsimpuls krijgen. Daarvoor

• Funderingsherstel in de westelijke kustprovincies: 400 miljoen,

rekening komt van woningcorporaties), en er zijn maar

• Aanpassing tot nul-treden-woning: bijna 400 miljoen.

met name naoorlogse woningen onder de loep genomen

is ruim 100 miljard euro nodig (waarvan een kwart voor weinig stimuleringsmaatregelen voor die woningverbetering. Wico Ankersmit, directeur van de Vereniging van Bouw- en Woning Toezicht Nederland, stelde in Cobouw

woningen.

waarvan 90% voor rekening komt van woningeigenaren.

• Aardbevingsschade in Groningen: 1,5 miljard.

naar aanleiding van het afsluiten van 320 balkons in Breda

voor mensen met wat hogere inkomens. Je ziet dat in een

maatregelen moet treffen. Hij dringt aan op een verplichte

en Utrecht. De uitdaging zit ook hier bij de koopsector:

dat demissionair minister Plasterk voor Wonen drastische

periodieke keuring voor gebouwen. ‘Ga nu eens kijken naar

de gebouwen waarvan de technische levensduur nadert of

zelfs voorbij is. En stel voor die gebouwen een soort APK verplicht. Dat hoeft niet veel te kosten’.

wijk als Katendrecht (Rotterdam) maar ook in Eindhoven

een woningeigenaar kan nu eenmaal moeilijk zijn woning slopen en nieuwbouw plegen. Hier ligt een rol voor de

overheid, maar die wordt vaak nog ontkend omdat het om particulier woningbezit gaat.”

In Rotterdam hebben ze het goed begrepen, vindt Van

NAOORLOGSE WONINGEN EN DE TOEKOMST

van slechte kwaliteit gesloopt om plaats te maken voor

jaar veel eengezinswoningen op de markt zullen komen

Hoek. “Daar worden op wat grotere schaal huurwoningen nieuwe, duurzame woningen. Dat roept zeker emoties

op, maar je moet dat in breder perspectief zien: slechte

woningen zorgen voor een slecht imago van de hele buurt of wijk. Als je betere woningen bouwt, kan de hele wijk

een ander aanzien krijgen. Die wordt dan ook populairder

Het Planbureau voor de Leefomgeving stelt dat binnen 20 omdat de babyboomgeneratie dan vrijwel uitgestorven is.

Een denkfout, stelt Van Hoek: “De generatie na de babyboomers is bijna even groot als de generatie die geboren

is tussen 1945-1970. Die woningen worden dus gewoon gevuld met nieuwe bewoners: ook over 20 jaar zijn er nog

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

veel gezinnen. Die willen echt niet allemaal in de stad of in

Investeringen in de bestaande voorraad tot 2030

een appartement wonen. Bovendien zien we dat senioren

zo lang mogelijk in hun woning blijven. Ze verhuizen pas

18%

als het echt niet anders kan. Daarom is er ook weinig belangstelling voor nul-treden-woningen.

46%

Vervangende nieuwbouw 35%

Woningverbetering

goed geduid. Het aantal alleenstaanden neemt nog wel

toe, maar deze groei is sterk geconcentreerd bij ouderen. Er

Label A++

is dus een zeer gering effect op de woningmarkt. De klas-

Overig

sieke gezinsverdunning is inmiddels vrijwel voltooid. We

Bron: EIB

moeten dan ook niet massaal inzetten op de bouw van heel

Vervangende nieuwbouw naar provincie, totaal (boven) en corporaties (onder) en als aandeel woningbouwproductie (excl. verduurzaming) Vervangende nieuwbouw naar provincie, totaal (boven) en corporaties (onder) en als aandeel woningbouwproductie (excl. verduurzaming)

kleine appartementen.”

Vervangende nieuwbouw naar provincie, totaal (boven) en corporaties (onder) en als aandeel woningbouwproductie (excl. verduurzaming)

Totaal

Naar verwachting laat de babyboomgeneratie in groten

getale woningen achter die niet verduurzaamd zijn. Vaak

Totaal € (miljard)

% Woningbouwproductie

€ (miljard) 0- 3

% Woningbouwproductie 0 - 10

3-6 0- 3 6- 9 3-6 9-1 2 6- 9

Trouwens: ook de individualiseringstrend wordt vaak niet

10 - 2 0 0 - 10 20 - 3 0 10 - 2 0 30 - 4 0 20 - 3 0

9-1 2

30 - 4 0

zijn ze niet goed onderhouden en voldoen ze niet aan de eisen van 2030. Veel van die woningen staan in gebieden die toch al niet zo populair zijn bij woningzoekenden: de

voormalige groeikernen en randgemeenten. Daar staan ook de grote appartementencomplexen die vooral in de

jaren 60 en 70 zijn gerealiseerd. Een op de vijf huurders

klaagt volgens de Woonbond over tocht, lekkage en schimmel in de woningen. Steeds vaker worden ook deze ap-

Corporaties Corporaties

€ (miljard)

% Woningbouwproductie

€ (miljard) 0- 2

% Woningbouwproductie 0- 5

204264-

4 2 6 4 8 6

5 - 10 0- 5 10 - 1 5 5 - 10 15 - 2 0 10 - 1 5

6- 8

15 - 2 0

partementen verkocht aan zittende huurders of andere belangstellenden.

Volgens Cobouw zouden woningcorporaties vooral slecht

geïsoleerde woningen verkopen. Hoe staat het met de verduurzaming van die complexen? “Dat is een probleem”,

zegt Kees Oomen, directeur Organisatie & Public Affairs bij VvE Belang, de belangenorganisatie voor de VvE en de appartementseigenaar. “Meer dan 60% van die VvE’s be-

Bron: EIB Bron: EIB Bron: EIB

schikt niet over een deugdelijk meerjarenonderhoudsplan

Woningverbetering naar provincie, totaal (boven) en corporaties (onder) en als aandeel van de woningbouwproductie (excl. verduurzaming) Woningverbetering naar provincie, totaal (boven) en corporaties (onder) en als aandeel van de woningbouwproductie (excl. verduurzaming)

(mjop) en een goed gevuld reservefonds. En dan heb je

het alleen nog maar over reserveringen voor noodzakelijk

Woningverbetering naar provincie, totaal (boven) en corporaties (onder) Totaal

groot onderhoud. Wij stimuleren VvE’s om een ‘groen’

en als aandeel van de woningbouwproductie (excl. verduurzaming)

onderhoudsplan te (laten) maken waarin onderhoud en

Totaal € (miljard)

% Woningbouwproductie

€ (miljard) 0- 3

% Woningbouwproductie 0 - 10

3-6 0- 3 6- 9 3-6 9-1 2 6- 9

10 - 2 0 0 - 10 20 - 3 0 10 - 2 0 30 - 4 0 20 - 3 0

9-1 2

30 - 4 0

duurzaamheidsmaatregelen worden gecombineerd. Voor

het maken van zo’n plan is nu ook – speciaal voor de VvE – subsidie beschikbaar.”

DUURZAAMHEID STIMULEREN

“Ik ben blij dat overheden en andere beleidsmakers inmid-

dels inzien hoe lastig het voor een VvE is om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Maar er moeten nog meer

Corporaties Corporaties

€ (miljard)

% Woningbouwproductie

€ (miljard) 0- 2

% Woningbouwproductie 0- 5

204264-

4 2 6 4 8 6

5 - 10 0- 5 10 - 1 5 5 - 10 15 - 2 0 10 - 1 5

6- 8

15 - 2 0

stimuleringsmaatregelen komen om de VvE te helpen met die verduurzaming. Alleen op die manier kan dat proces echt op gang komen, en dan maak je ook flinke stappen.

Het is een goede zaak dat de Tweede Kamer heeft inge-

stemd met het voorstel voor de Wet verbetering functione-

ren VvE’s. In die wet wordt geregeld dat VvE’s elk jaar 0,5% van de herbouwwaarde van hun complex moeten toevoegen aan het reservefonds. VvE’s die een goed meerjaren-

Bron: EIB Bron: EIB

onderhoudsplan hebben waaruit blijkt dat een kleinere

Bron: EIB

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

A PR I L 2 0 1 7

reservering volstaat, hoeven aan die verplichting niet te

voldoen. Een VvE heeft straks (waarschijnlijk vanaf 1 januari 2018) wettelijk de mogelijkheid om een lening af te sluiten.

Ook dat is een winstpunt. Er zijn geen sancties als de VvE niet aan haar verplichtingen voldoet: uitgangspunt van de

wet is dat bestuur en leden elkaar kunnen aanspreken op het nakomen van de wettelijke verplichting.” WAAROM VERDUURZAMEN?

In verplichtingen ziet Gert Jan Hagen ook niet veel. Hagen is directeur van SpringCo, dat het gedrag van een groot aantal mensen analyseert, en op basis van die analyses toe-

Hagen: “De nieuwe samenleving vraagt om meer variatie in het woningaanbod, maar die is er niet. Uiteindelijk betaalt de samenleving daarvoor de prijs in de vorm van een versnelde afschrijving van woningen en wijken, inefficiënt ruimtegebruik, hogere kosten van infrastructuur en een woningvoorraad die steeds meer afwijkt van wat mensen eigenlijk willen. Dat is bepaald niet duurzaam”

komstig gedrag voorspelt. Over zijn onderzoek zegt hij: “Je

kunt de woonconsumenten in vier groepen indelen als het gaat om de neiging tot verduurzaming. Op de eerste plaats

Toch ben ik daar niet in alle opzichten heel somber over:

zaamheid is voor hen een statussymbool. Daarnaast zijn er

ruim, dus heel geschikt voor de toekomstige generatie.

zijn er de mensen die geïnteresseerd zijn in techniek. Duurdegenen die op een ideologische manier in duurzaamheid

geïnteresseerd zijn. De derde groep vindt duurzaamheid alleen interessant als het wat oplevert; ze vinden de sociale

contacten veel belangrijker, en de kosten van energiebesparende maatregelen zijn voor hen een negatief aspect.

Ze willen dat maatregelen direct winst opleveren, en dat is natuurlijk niet het geval. De laatste groep ziet duurzaam-

de woningen van de jaren 70 zijn vaak goed gebouwd en

Maar energetisch zijn ze niet 2050-proof; dat klopt. Ik denk dat er nieuwe incentives nodig zijn waarmee je bewoners kunt verleiden om hun woningen te verduurza-

men. Je zou bijvoorbeeld kunnen denken aan een ruimere financieringsfaciliteit voor de aanpak van dit deel van de woningvoorraad.

heidsmaatregelen als winstpunt voor hun wooncomfort en

Waar ik wél somber over ben, is de neiging om de be-

ling, en dat vinden ze belangrijk.”

eengezinswoningen bijgebouwd, terwijl de woningvraag

hun woonbeleving. Hun woning krijgt een betere uitstra-

TERUGHOUDENDHEID

Hagen: “Met name bij senioren zie je veel terughoudendheid: ze zijn gewend aan hun woning, en ook aan de mo-

gelijke gebreken daarvan. Dat betekent voor de toekomst inderdaad dat een grote hoeveelheid woningen wellicht niet zal aansluiten bij de woonwensen van dat moment.

staande voorraad ‘links te laten liggen’. Er worden nog veel verandert. De nieuwe samenleving vraagt om meer variatie

in het woningaanbod, maar die is er niet. Uiteindelijk betaalt de samenleving daarvoor de prijs in de vorm van een

versnelde afschrijving van woningen en wijken, inefficiënt ruimtegebruik, hogere kosten van infrastructuur en een

woningvoorraad die steeds meer afwijkt van wat mensen eigenlijk willen. Dat is bepaald niet duurzaam.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Tekst: Carola Peters Beeld: Roger Wouters, EIB

Toonaangevende websites voor makelaars

Zoeken...

OGonline

✔ responsive webdesign OGonline maakt websites die op

OGonline

ieder platform perfect worden weergegeven.

✔ unieke uitstraling OGonline maakt websites die naadloos aansluiten bij de identiteit van uw kantoor.

OGonline

✔ goed vindbaar OGonline maakt websites waarbij alle technieken worden ingezet ten behoeve van een optimale vindbaarheid.

Bent u toe aan een nieuwe effectieve website voor uw VBO-kantoor? Bel 070 322 97 33 of kijk op ogonline.nl

websites • identity design • online marketing

Euuh, pardon. Zoekt u iets? Bent u op zoek naar meer inverkoopname gesprekken? Op zoek naar nieuwe verhuur relaties? Dat is dan heel toevallig, want ze zijn ook op zoek naar u. Maar bent u wel vindbaar? Wij helpen makelaars graag bij het verwezelijken van hun online doelen. SiteBoosting is gespecialiseerd in AdWords campagnes, (dynamische) remarketing en zoekmachine optimalisatie trajecten voor makelaars. Interesse? Neem contact op met Stefan Hendriks, stefan@siteboosting.nl of 070 763 09 09. ti p!

[check: siteboosting.nl/vbo voor de speciale aanbieding]

SEARCH ENGINE ADVERTISING + OPTIMIZATION

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

is herbestemming het antwoord op leegstand in de periferie? Sinds de crisis zitten we opgescheept met leegstand van een groot aantal vierkante meters kantoorruimte, bedrijfsruimte en winkelruimte. De crisis bereikte zijn dieptepunt in 2013/2014. Gelukkig is er sindsdien veel verbeterd: de rente is extreem laag en er is heel veel geld beschikbaar gekomen. Dat laatste danken we vooral aan het beleid van de Europese Centrale Bank, die maandelijks zo’n 80 miljard euro in de Europese economie pompt. Met succes: het omzetvolume van commercieel vastgoed is weer tot een recordhoogte gestegen. Vastgoed dat zich niet op A-locaties maar in

de periferie bevindt, deelt echter niet mee in de winst. s herbestemming of herontwikkeling van deze pan-

Overheid en particulier initiatief

op die vraag is niet eenvoudig. Herontwikkeling kan

dus vaak niet met het beleid dat de regionale overheid

den de oplossing voor het probleem? Het antwoord

veel verder gaan dan een renovatie; mogelijk wordt

alles gesloopt. Bij herbestemming ligt het accent op

het creëren van een nieuwe functionele bestemming

voor het object. Herontwikkeling kan daarvoor de basis zijn: het proces moet in ieder geval altijd starten met

een uitgebreid marktonderzoek om te bepalen of een

nieuwe functie voor het gebouw mogelijk én over een langere termijn nuttig is.

Transformatie in krimpgebied

Herbestemming is vaak het adagium, bijvoorbeeld als

het gaat om het transformeren van kantoren naar studentenwoningen. Echter: ook dan heeft het vastgoed in de periferie het moeilijk. In krimpgebieden ont-

Als zo’n plan al ﬁnancieel haalbaar is, dan strookt het

voor ogen heeft. Herbestemming naar een object met een maatschappelijk doel, wordt door de overheid

meestal wel gesteund. Zo heeft de herbestemming

naar klein particulier zorgvastgoed een grote vlucht genomen. Doordat de overheid zich steeds verder

terugtrekt, zijn het vaak particulieren – die zich richten op herbestemmingen tot zorgvastgoed. De nieuwe, maatschappelijke bestemming conﬂicteert immers

niet met het lokale en provinciale beleid. Bovendien

leveren de goede vooruitzichten, en de beschikbaarheid van veel en goedkoop geld in combinatie met langlo-

pende huurcontracten met zorginstellingen al snel een mooi rendement op.

breekt vaak een markt voor de herontwikkeling van

Deze stormachtige ontwikkeling heeft helaas ook een

in deze gebieden vrijwel nooit sprake is. Daar moet

in disbalans te geraken. Op termijn dreigt leegstand, en

commercieel vastgoed, waardoor van herontwikkeling vastgoed veelal gesloopt worden om de vastgoedmarkt weer in evenwicht te krijgen. Gemeentes in

krimpgebieden staan bovendien niet te trappelen om mee te werken aan herontwikkeling, zeker niet naar

woningen. Ze willen leegstand van woningen zo veel

mogelijk tegengaan; vaak ook onder druk van de provincies. Desondanks zijn er eigenaren van commercieel vastgoed die belangstelling hebben voor

herbestemming van een deel van hun bezit. Zij lopen

nu echter nogal eens vast in dat herontwikkelingstraject naar woningen; juist door dit temperende beleid

keerzijde. Vraag en aanbod dreigen ook in deze markt

door hun maatschappelijke bestemming zijn deze locaties dan vrijwel onverkoopbaar. In het verleden was dat geen probleem, want er waren altijd voldoende patiënten. Maar wat als de vraag achterloopt op het aanbod

van zorg? Banken zijn heel gewillig als het gaat om de

ﬁnanciering van dit type initiatieven. Ik pleit voor meer zorgvuldigheid bij de beoordeling van herontwikkeling tot zorgvastgoed. Anders kan het in de toekomst wel eens helemaal mis gaan. En aan nieuwe leegstand heeft niemand behoefte. ■

Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed Brancheorganisatie VBO Makelaar

van de provincies.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

ACTUEEL | Blockchain

blockchain in de vastgoedsector:

pril begin, nog een lange weg te gaan

Als blockchain een plantje zou zijn, dan zouden we nu de eerste prille blaadjes zien verschijnen. Heel langzaam tekenen zich de kansen en mogelijkheden af. De vruchten ervan plukken, zover is het nu nog niet. Deloitte startte onlangs met de gemeente Rotterdam en het Cambridge Innovation Center (CIC) in Rotterdam een experiment rond huurcontracten in blockchain. Dat brengt met zich mee dat er nog flink wat fundamenteel denkwerk in gaat zitten.

ij Deloitte zijn specialisten als Jacob Boersma, manager van het Blockchainteam, en Jan Willem Santing, manager Deloitte Real Estate & Partner-

ships, volop bezig met de zoektocht naar de kansen en valkuilen die blockchain biedt. Het CIC is gevestigd in het Groothandelsgebouw in Rotterdam, een pand waar veel

startups ruimtes huren. Zij zien dit als een interessante proeftuin voor blockchaintechnologie in de vastgoedsector. Twee vragen staan centraal: kun je met blockchain

het proces rond huurcontracten beter stroomlijnen? En waar begin je dan? Jacob Boersma: “Het CIC is een ide-

ale pilotomgeving, om twee redenen. Enerzijds is het huurproces door de vele wisselingen hier vrij complex. Als het hier lukt, lukt het overal, zou je kunnen zeggen.

Bovendien vinden de tech startups het zelf ook leuk om

met nieuwe technologie bezig te zijn. Ze zijn als het

“Blockchain is van nature een gedistribueerd en openbaar grootboek met informatie, maar het is niet wenselijk dat al die informatie overal door iedereen in te zien is. Je moet die gevalideerde en betrouwbare informatie met zorg ontsluiten. Dat zijn we nu in onze pilot aan het uitwerken” ware zelf deelgenoot in weer een andere startup: het

centrale derde partij overbodig te maken. Nu kennen we

een nieuw fenomeen als voor ons.” Het principe van

transport van vastgoed is de notaris onontbeerlijk. Deze

ontkiemen van blockchain. Het is voor hen net zo goed

blockchain is heel eenvoudig. In feite is het niet meer of minder dan een volledig open en gedistribueerde database, die voor iedereen met de juiste apparatuur (lees:

computer, browser) en rechten toegankelijk is. Jacob Boersma: “Blockchain is onder andere bedoeld om transacties te vereenvoudigen, door de tussenkomst van een

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

bij betalingen nog de onmisbare rol van banken. Bij het partijen zijn als het ware de ‘getuige’ van de waarde- of

eigendomsoverdracht. Bij een nieuwe valuta als Bitcoin, die volledig voortkomt uit de blockchaintechnologie, is de

rol van de bank eruit gesneden. Er was tot de komst van blockchain feitelijk geen alternatief voor die zogeheten

‘trusted third party’. Blockchain biedt dit, in potentie, nu

A PR I L 2 0 1 7

wel. Voor toepassingen voorbij Bitcoinbetalingen worden nu de eerste voorzichtige stappen gezet. DE LEEFWERELD DIGITALISEREN

diseerde definities? Hoe komen we tot gevalideerde iden-

titeiten? De techniek is er, we moeten nu bouwen aan die tweede laag: zorgen dat er gebruikseenheid komt.”

De hobbels en valkuilen bij toepassing van blockchain ont-

VERFIJNEN

zegt Jacob Boersma. “We hebben te maken met fysieke

eerst het fundament willen leggen voor we beginnen

staan zodra je het gaat loslaten op de werkelijke wereld, panden. Met mensen die ruimte huren. Woningen kopen. Er gaan betalingen heen en weer. Hoe koppelen we dat aan blockchain? De eerste uitdaging ligt in het onomstotelijk

vastleggen van een fysiek pand in blockchain. Er moet een unieke hashwaarde aan gekoppeld worden, waardoor

iedereen in de blockchain kan zien: ‘Het gaat om dàt pand,

met dìe eigenaar, met dìe historie en waarde, etc.’. We moe-

ten dus allereerst de identiteit van een pand in de blockchain brengen. Dat is een stap die we nu zetten, bij het CIC.

Het spreekt voor zich dat zo’n ‘digitale identiteit’ makkelij-

“Het spreekt voor zich”, vervolgt Jacob Boersma, “dat we aan de derde laag van het bouwwerk: er op grote schaal mee werken. Fundamenteel zijn ook de toegangsrechten

tot data. Banken, auditors, taxateurs, investeerders, ze hebben elk andere informatie nodig. Blockchain is van

nature een gedistribueerd en openbaar grootboek met informatie, maar het is niet wenselijk dat al die informatie

overal door iedereen in te zien is. Je moet die gevalideerde en betrouwbare informatie met zorg ontsluiten. Dat zijn we nu in onze pilot aan het uitwerken. Dat start dus –

als gezegd – met het onomstotelijk vastleggen van het

Rol van de makelaar De ontwikkeling van blockchain roept de vraag op waar de makelaar in

deze ontwikkeling staat. “Als ik makelaar was, zou ik nu eerst en vooral goed volgen wat er op het gebied van blockchaintechnologie gebeurt”, adviseert Jacob Boersma. “Je kunt je voorstellen dat de makelaar van

de toekomst een rol kan spelen in het toegang geven van mensen tot een blockchain met gebouwinformatie. Mogelijk kan dat in de vorm

van webdiensten of apps. In elk geval zul je zelf minstens toegang tot

de relevante netwerken moeten krijgen. Het is niet zo dat dit de rol van de makelaar van de ene op de andere dag volkomen anders maakt. Op de langere termijn ligt dat anders. Ga er maar van uit (en dat geldt in

elke sector) dat alles wat geautomatiseerd kan worden, ook werkelijk geautomatiseerd wòrdt. Als je businessmodel nu louter gebaseerd is

op het hebben van marktinformatie of de toegang tot netwerken die

anderen niet hebben, dan word je vroeg of laat ingehaald. Informatie

wordt in toenemende mate openbaar en transparant. Denk nu dus na over je èchte toegevoegde waarde. En dat zou heel goed kunnen zijn: excelleren in de één-op-één relatie met klanten. Daar kan voorlopig geen machine tegenop.”

ker is aan te maken bij bijvoorbeeld een nieuwbouwwoning

eigendom van het huurobject. Vervolgens gaan we hier

we ervan uitgaan dat we die eerste stap op een gegeven

identiteiten van huurders vaststellen. Ook die basis moet

dan bij bestaande bouw met flink wat historie. Maar laten

moment onder de knie hebben. Dan lopen we eigenlijk al

meteen tegen een tweede vraagstuk aan. Er is namelijk nog geen standaardisatie ten aanzien van het in blockchain zet-

ten van vastgoed. Iedereen is op verschillende plekken bezig het wiel uit te vinden. Hoe zorgen we ervoor dat iedereen

het over hetzelfde heeft? Hoe komen we tot gestandaar-

huurcontracten aan koppelen. Dat vereist bijvoorbeeld: op orde zijn. In een vervolgfase brengen we verfijning en

stappen voorwaarts in. Dan kun je bijvoorbeeld de betaal-

status van huurders koppelen aan het huurcontract in de

blockchain. Denk aan een Internet-of-things verbonden slot dat controleert: iemand mag er pas in als de huur betaald is.” ■

Tekst: Henk de Kleine

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Specia a NeVaC l voor alle on bez oekers !

GRA

MAAK UW ETALAGE

TIS visuali sa etalag tie van uw eprese t.w.v. € ntatie 85,-

REMARKABLE

Het LED-verlichte BANNER PAKKET van VitrineMedia NU voor €

1.995*

*Deze actie is exclusief installatiekosten en BTW.

Dit pakket bestaat uit: 1x VM Panoramic Banner L 9x VM TWO A3 verlichte LED-displays.

Bezoek ons op NeVaCon 2017 bij stand 15/16 of neem direct contact met ons op via 0184 - 890 517

Oriëntatie Horizontaal/verticaal Hybride

Helderheid 5400 LUX

Dubbelzijdig

Lelystraat 61 - 3364 AH Sliedrecht Tel. 0184 - 890 517 info@vitrinemedia.nl / vitrinemedia.nl

Duurzaam Laag energieverbruik en 85.000 branduren (24 Volt)

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

wat maakt de stoppersregeling toch zo interessant? Het was de laatste maanden al een veel besproken item, de Stoppersregeling voor de melkveehouderij; één van de medicijnen om de fosfaatreductie in Nederland rigoureus aan te pakken. Na goedkeuring uit Brussel en bekendmaking van de inschrijvingsdatum van 20 februari 2017, is het bij een relatief grote groep melkveehouders blijkbaar toch een serieus gespreksonderwerp geworden aan de keukentafel. De enorme overinschrijving heeft éénieder verrast, maar geeft wel aan hoe de situatie en de motivatie daadwerkelijk is in deze sector.

et probleem is ook gelegen in de rigide hou-

deze in mei opengesteld. De exacte openstellingsperi-

rechten. Wekelijks worden er tonnen mest naar

voor subsidie in deze tweede ronde zijn nog niet

ding van de overheid ten opzichte van fosfaat-

onder andere Duitsland en Noord-Frankrijk geëxporteerd. Al deze mest valt onder de fosfaatwetgeving,

ode, hoogte van het subsidiebedrag en de voorwaarden bekend gemaakt.

terwijl deze niet in Nederland wordt gebruikt. De geëx-

Uitwerking op sector

men worden in de berekening van de fosfaatproductie.

de sector. Tezamen met de fosfaatreductie uit het

porteerde mest moet op een andere manier meegeno-

Zeker ook omdat de betreffende bedrijven hun vergunningen correct geregeld hebben voor het houden van

dieren. Andere landen zitten om deze mest te springen, Nederland krijgt ervoor betaald. In plaats van dit te corrigeren in de wetgeving, stimuleert de overheid onze boeren om te stoppen met wat zij het liefst doen; boeren!

Wie wil er stoppen?

Je bedrijf staken is niet zomaar een ding. Voor bedrijven die – anticiperend op de ophefﬁng van het melkquotum – te hard geïnvesteerd hebben, kan de

Stoppersregeling uitkomst bieden. Ook emigranten

Het aantal stoppers heeft ook weer zijn uitwerking op voerspoor en het GVE-reductieplan zal het leiden tot

minder vraag naar grond voor mestafzet. Minder dieren betekent minder mest. Maar minder dieren bete-

kent ook minder drukte aan het voerhek. De vraag naar (ruw)voerproducten wordt lager. En minder dieren

betekent ook minder noodzaak voor extra grond als

gevolg van de grondgebondenheid in de Melkveewet. Maar daartegenover zien we ook de investeringsbe-

hoefte vanuit de andere sectoren. Zowel de akkerbouw

als intensieve bedrijven melden zich op de grondmarkt. En ook de overheid en projectontwikkelaars brengen weer reuring op de vastgoedmarkt.

hebben verkoop van hun bedrijf wellicht uitgesteld om

Dat we in een turbulente periode terecht zouden

zilveren. Het bedrijf beëindigen is altijd een zware en

houders zal de keuze maken om te stoppen of om het

de opbrengst van de fosfaatrechten nog te kunnen veremotionele stap. Maar voor ondernemers op leeftijd zonder opvolging en collega-boeren die er gewoon

geen zin meer in hebben om onder de huidige overdo-

sis aan weten regelgeving melk te produceren, kan de Stoppersregeling wellicht een welkome oplossing zijn. De voorgestelde loterij is inmiddels van tafel en het

budget is verhoogd van 12 naar 38 miljoen euro. Er zal

komen, is al lange tijd bekend. Een x aantal melkvee-

bedrijf buiten de landsgrenzen voort te zetten. Voor de grote groep blijvers is het zaak het verstand erbij te

houden, te zorgen voor tijdige afvoer van vee en 2017 met zo min mogelijk kleerscheuren proberen door te komen. De melkveehouderijsector zal door de zure appel heen moeten bijten. ■

Hans Peters REV RT, Voorzitter sectie Agrarisch Vastgoed Brancheorganisatie VBO Makelaar

nog één openstelling volgen. Naar verwachting wordt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Vinexwijk 2.0 Er moeten snel veel nieuwe woningen worden gebouwd. Al enige tijd woedt de discussie: In de stad? of In het weiland? Een onderzoek van Brink Management gaat ervan uit dat net als in de jaren negentig twee derde van de nieuwbouw buiten de

de tijd van makkelijk en snel is voorbij De bouwproductie moet naar 70.000 tot 90.000 woningen per jaar. Het bouwen op buiten-

stedelijke locaties is volgens de Brink Groep aanzienlijk goedkoper dan op binnenstedelijke locaties. Is dat een reden om volop in te zetten op Vinex-achtige locaties, ofwel Vinex 2.0?

“Ik vraag me af of die kosten wel lager zijn. Er is nog geen goede kosten-batenanalyse van de kosten van een uitleglocatie en wat daar allemaal bij komt kijken. Het bouwen

in bestaand stedelijk gebied levert meer winst op aan mobiliteit en duurzaamheid. We moeten ook kijken op gebiedsniveau, dus niet alleen naar leegstaande gebouwen. Zo

ontstaan er ‘vinexjes’ in het bestaand stedelijk gebied. Dat kan ook aan de rand van bestaand stedelijk gebied zijn en ook soms daar net overheen. Laten we als vastgoed- en

bouwsector gewoon substantieel bijdragen aan het Klimaatakkoord en gaan voor 2/3 binnenstedelijk.”

Als ook de uitleglocaties gefaciliteerd moeten worden, gaat dat dan niet ten koste van de snelheid van de realisatie?

“Dat weet ik niet. Brede cijfers over de kosten voor het bouwen in het groen ontbreken.

Ook zou het wel nuttig zijn de toekomstige behoefte aan woningen te onderbouwen met Dr. Cees-Jan Pen is lector bij het lectoraat De Ondernemende Regio van Fontys Hogescholen. Hij doet onderzoek naar de relatie tussen duurzame verstedelijking en woningbouwprogrammering.

een onafhankelijke rekenexercitie, waarin ook de tienduizenden leegkomende woningen door overlijden en vergrijzing worden meegenomen. Voor mij staat vast dat de sector

creatiever en slimmer om moet gaan met de bestaande stad. De tijd van makkelijk en snel is voorbij. Die cultuuromslag is het grootste probleem.”

In de bestaande Vinex-gebieden loopt het aantal woningen per hectare sterk uiteen. Toch

overheerst het beeld van een krappe verkaveling, waardoor iedereen hutje-bij-mutje op elkaar gepakt zit. Het gemiddelde lag op 30 woningen per hectare. Gaat dat omhoog?

“Er komen meer kleinschalige plannen, die soms intensief en compact en met meer verticale dimensie zijn vormgegeven. Dat is niet zomaar een idee van wat ‘believers’. Dat is in

overeenstemming met de wens van de consument, die gaat voor hoog-stedelijk wonen.

Maar die vindt ook dat het niet ten koste mag gaan van het groen en de belevingswaarde om de stad. We moeten geen groen opdoeken om de exploitatie maar rond te krijgen.

Ook binnenstedelijk moeten we die wijken groen en duurzaam vormgeven. Dus energie-

zuinig bouwen en minder blik op straat. Dat is van belang voor de belevingswaarde en de klimaatopgave.”

Hoe komen die wijken eruit te zien? Worden ze pluriformer?

“De rijksbouwmeester deed een oproep om de ontwerpkracht meer in te zetten. Daar sta

ik achter. Juist omdat het een zaak wordt van passen en meten. De overheid moet minder afgaan op de visie van planeconomen en meer oog hebben voor stedenbouwers en ontwerpers. Daarvan heeft de overheid er veel te weinig in dienst.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

A PR I L 2 0 1 7

stadsgrenzen moet worden gerealiseerd. Vinex is weer in beeld. En hoe komen die wijken er uit te zien? De discussie is begonnen.

belangrijkste ankerpunt is de voorkeur van mensen Binnen de stadsgrenzen is te weinig plek om het woningtekort op te heffen. Tot 2030 zouden er een miljoen woningen gebouwd moeten worden, waarvan 300.000 binnen de stadsgrenzen. Is de situatie vergelijkbaar met de jaren negentig?

“Wat betreft de aantallen woningen en de verdeling binnenstedelijk–buitenstedelijk

is het redelijk vergelijkbaar. Voor de Vinex was locatiesubsidie van rond 1 miljard euro

beschikbaar met daarnaast forse stadsvernieuwingssubsidies. Ook nu is subsidie voor het grootste deel van de binnenstedelijke opgave onontbeerlijk. Het onderzoek van de

Brink Groep, waar mijn praktijkleerstoel aan meewerkte, toont dat aan. En dan zullen we

alle zeilen nog moeten bijzetten. Bij de uitleglocaties hanteren we de aanname van een sluitende grondexploitatie. Ook het geld voor infra, groen en water moet uit de grondex-

ploitatie komen. Grondopbrengsten overhevelen naar binnenstedelijke locaties is daarom echt onmogelijk.”

Wat kunnen we van de huidige locaties leren? Gaan de nieuwe wijken er heel anders uitzien? “Ze zullen in het algemeen wat kleinschaliger moeten worden opgezet en nog beter moeten aansluiten op de voorkeur van mensen. De stedenbouwkundige vorm was teveel een

ontwerpersfeestje en te weinig een feestje van de mensen die er moesten komen wonen. Soms is een behoorlijke schaal noodzakelijk om uit de kosten te komen. Maar maatwerk

blijft ook dan nodig. Ook de faseerbaarheid moet verbeteren. Economisch gaat het nu

goed, maar er komt ongetwijfeld weer een volgende crisis. Dit soort langlopende trajecten moeten tussentijds op een verantwoorde manier afgerond kunnen worden, financieeleconomisch en in ruimtelijke kwaliteit.”

Friso de Zeeuw nam vorig jaar afscheid als directeur

Nieuwe

krappe verkaveling, waardoor iedereen hutje-bij-mutje op elkaar gepakt zit.

“Die 30 hectare was niet een voorschrift van het Rijk, maar een rekenmodel. IJburg zit bij-

voorbeeld in de buurt van 80 hectare. Maar ik zou geen richtlijnen over de dichtheid willen geven, dat is maatwerk. Ik denk wel dat we wat meer appartementen in de plannen zul-

van

BPD

Gebiedsontwikkeling

gedeputeerde in Noord-Holland nauw betrokken bij de ontwikkeling van Vinex-wijken.

goed letten op kwaliteit en integraliteit. De gebruikswaarde is primair iets van de nieuwe bewoners. De belevingswaarde en de toekomstwaarde is een beetje van ons allemaal.”

Zullen gemeenten en provincies wel accepteren dat ze toch ook buiten de gemeentegrens moeten kijken?

“Ik hou fanatiek vast aan die twee componenten. Na het Manifest Binnenstedelijke Gebieds-

lijke Gebiedstransformatie. Dat wordt een forse ontwerpopgave. Een aantal provincies en gemeenten moet door die geluidsbarrière, maar uiteindelijk ontkomen ze daar niet aan.” ■

bij

de TU-Delft. In de jaren negentig was hij als

len zien. Het belangrijkste ankerpunt is de voorkeur van de mensen. Daarom moeten we

transformatie is het daarom zaak aan de slag te gaan met een Manifest voor buitenstede-

(het

voormalige Bouwfonds). Hij is nog actief als praktijkhoogleraar

Het aantal kavels per hectare loopt sterk uiteen. Maar toch overheerst het beeld van een

Markten

Tekst: Robert van Til Beeld: BPD en Fontys Hogescholen

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Gouwestad Makelaardij

“hier gaat mensentaal nog boven digitaal” In het vorige nummer lieten we hier de landelijke winnaar van de titel Makelaar van het Jaar 2016 aan het woord. Deze keer zien we alweer een VBO-makelaar die tot de hoogste regionen reikt: Gouwestad Makelaardij uit Waddinxveen was op een haar na de beste Nieuwbouwmakelaar van 2016. Wat onderscheidt de VBO-makelaars van anderen?

3 0 |

| VAS T GOED AD VISEU R

A PR I L 2 0 1 7

e bekroonde en bijna-bekroonde VBO-makelaars

BEHOUDEND

derlijk goed deden, hebben één ding met elkaar

bij betrokken is, lopen voorspoedig. Maar zo excessief als

die het in 2016 volgens hun eigen klanten uitzon-

gemeen: ze zijn zich eigenlijk nauwelijks bewust van hun

eigen bijzonderheid. Ze hengelen niet actief naar een prijs of een podium. “We doen eigenlijk gewoon ons werk”, is de

teneur. Die ondertoon klinkt ook bij Peter de Joode, één van de vier drijvende krachten achter Gouwestad Makelaardij in Waddinxveen. “We zijn in feite een gewone makelaar”, is

het antwoord op de vraag waarom projectontwikkelaars in groten getale juist dit kantoor hebben voorgedragen. Maar

op de keper beschouwd, blijkt er uiteraard wel degelijk ver-

schil te zijn. “Wat ontwikkelaars sterk waarderen, is onze zelfgebouwde software om nieuwbouwprojecten naadloos

te managen. Onze collega Mike Bijl heeft onder andere op basis van bestaande Microsoft-programma’s één totaalsysteem gemaakt. Daarmee hebben we met één klik alle info over een project of object op het scherm: openstaande vra-

De nieuwbouwprojecten waar Gouwestad Makelaardij

jaren geleden is het (gelukkig) niet. Peter de Joode heeft de tijden nog meegemaakt dat een willekeurig project per definitie sterk overtekend werd, wat er ook gebouwd werd.

“Na die piek kwam het dal, en daar zijn we nu echt wel uit. En het heeft ook voordelen gehad, die golfbeweging. Eén

van de voordelen van de mindere tijden die achter ons lig-

gen, is dat er nu veel gevarieerder gebouwd wordt. In elk project zie je een grote mix aan oppervlaktes, vormen en mogelijkheden. Daar hebben ontwikkelaars zeer sterk op

ingespeeld. Er zijn ook nog wel wat mensen die zelf willen

ontwikkelen, maar dat zal nooit de bulk worden. En waar ze zelf mogen ontwerpen, lijkt het uiteindelijk toch nog sterk

op wat er al was.” Op de vraag of bijvoorbeeld de gemeente

“Wat ontwikkelaars sterk waarderen, is onze

gen, contactgegevens, status, het hele plaatje. Veel minder

zelfgebouwde software om nieuwbouwprojecten

vragen van kopers en ontwikkelaars, het werkt enorm veel

naadloos te managen”

afhaakt, en de volgende bellen. Het hele circus van memo’s

dan met bepaald beleid kan zorgen voor nóg meer vari-

vice spelen bij uitstek bij nieuwbouw, want je kunt zomaar

Er wordt wel gesproken over de taak van gemeenten om

zoeken in verschillende mappen, meteen een antwoord op efficiënter. We kunnen meteen schakelen als een koper en notities is echt verleden tijd. Overzicht en naadloze sertientallen woningen in portefeuille hebben die op details verschillen. Kopers zien niet fysiek wat ze kopen, dus dan

wil je elk spoor van twijfel of onduidelijkheid elimineren. Dat is hiermee heel goed gelukt. En dat wordt gewaardeerd door projectontwikkelaars.” DIGIBEET

Wie daaruit concludeert dat Peter de Joode en zijn collega’s

ook op andere vlakken volledig digitaal ingevoerd zijn,

vergist zich. “Ik heb zelf niet eens een Facebook-account”, bekent Peter. “Die talloze berichten die soms nergens over gaan, ik was er op een gegeven moment gewoon klaar mee.

Anderen hier in het kantoor doen er wat mee, maar het zit lang niet op het niveau van wat ik bij andere kantoren zie.”

atie, zegt Peter: “Die invloed acht ik niet zo heel erg groot.

met een bestemmingsplan het midden-huursegment te stimuleren. Ik moet dan denken aan wat er in het verleden wel eens geprobeerd is met kangoeroewoningen. Ook daar

probeerden gemeenten met bestemmingsplannen een boost aan te geven. Dat is mislukt, want mensen zaten er gewoon niet op te wachten. We hebben het hier ook in Waddinxveen gezien, waar een heel project speciaal voor starters werd gebouwd. Niet één starter kwam erop af.

Uiteindelijk zijn er senioren ingestapt, die afzonderlijke

(kleine) appartementen combineerden tot een grotere wo-

ning waar zij zich thuis voelen. Dus ja, ik snap de gedachte erachter wel, maar zie er ook de grenzen van. Uiteindelijk gaat de markt z’n eigen gang.”

Wat dan het geheime wapen van Gouwe Makelaardij is?

GEEN HEMELBESTORMERS

onderschatte media, daarvan ben ik overtuigd. Hoe vaak

om de consument te bewegen tot nieuw woongedrag. “Zie

“De aloude huis-aan-huiskrant. De gedrukte folder. Zeer

openen mensen nog de zoveelste digitale nieuwsbrief in hun mailbox? Niet voor niets hoor je communicatiespecialisten wel zeggen dat juist in deze tijden van digitale over-

kill de één-op-één-relatie weer heel belangrijk wordt. Dat is absoluut een tweede sterk punt van ons kantoor. We zitten

hier naast de PLUS-supermarkt. Als ik daar binnenwandel om boodschappen te doen, kan ik zo anderhalf uur verder

zijn voor ik weer buiten ben. Je komt altijd wel iemand tegen die iets wil weten of vragen. Het gebeurt buiten, in je directe omgeving. Dat geldt zeker in een ietwat dorpse

omgeving als Waddinxveen. Hier moet je het hebben van de échte persoonlijke contacten. Hier gaat mensentaal nog boven digitaal.”

Datzelfde mechanisme ziet Peter ook bij andere pogingen

de projecten die voor 100% elektrisch zijn, waar geen gas

meer gebruikt wordt. Wij merken meteen dat de markt

daar nog enorm aan moet wennen. Je spreekt daar nu

eerst en vooral de innovators in de markt mee aan, en die vind je niet meteen in onze regio. Dat geldt ook bij zonnepanelen. De consument is er nog lang niet aan gewend, en

de transparantie in die markt vind ik ook niet optimaal. De moraal van het verhaal is eigenlijk: we horen en lezen heel veel over bijzonderheden, de uitzonderingen. Dus ook over

de makelaar die iets unieks doet in social media. Of dat ene project waar een bijzondere techniek wordt toegepast. Laten we niet vergeten dat het gros van de mensen gewoon fijn wil wonen, en fijn contact met de makelaar wil.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Gouwestad Makelaardij

vaste la

ge prij

€145.-s

Presentatiepakket

360˚foto’s van alle ruimtes

2D/3D interactieve plattegrond

360˚tour op funda

funda uploadservice

2D foto’s

Woonclip met échte video

Unieke tools voor jouw (online) marketing! • Woonclip: Een echte video in het presentatiepakket. Je betaalt dus niets extra. • VR: Onze virtuele tour is ‘VR ready’ en kan met virtual reality (VR) bril bekeken worden.

AD Y

• Minisite: Verkopers delen hun woning via een Minisite, voorzien van jouw logo.

088 - 678 6789

www.blinqlab.nl

info@blinqlab.nl

COLUMN Kadaster

heel standaard; oma zoekt een kleinere woning, kleindochter een grotere Doorstromers op de koopmarkt hebben zeer uiteenlopende wensen. Toch zijn er ook algemene voorkeuren en trends in die voorkeuren te herkennen. Wellicht is het een open deur dat jonge doorstromers een grotere woning zoeken en oudere mensen voorkeur hebben voor minder oppervlakte. Maar wist u dat in 2016 er iets meer doorstromers verhuisden dan in 2007, maar dat het aantal koopstarters achterblijft?

ijn kinderen zijn twintigers en mijn ouders zijn tachtigers. Ik ben niet ‘jong’ of ‘oud’,

maar ben een midden-groeper. Allemaal

goedkopere woningen. Daar moeten we in de nabije toekomst rekening mee houden.

dromen we van de ideale woning en woonomgeving.

Trends binnen leeftijdsgroepen

huisde in de crisisperiode naar een grotere, duurdere

groepen. Jonge doorstromers – dus jonge huishou-

Maar we willen allemaal wat anders. Mijn dochter verwoning met tuin. Niet te ver weg van het werk om op

tijd de kinderen op te kunnen halen van het kinderdagverblijf. Mijn ouders verruilden net voor de crisis hun

tuin in voor een balkon met plantenbakken. En ik verkocht mijn grote woning waarin mijn kinderen

opgroeiden voor een andere grote woning. Ik moet

toch een logeerkamer hebben voor als in de toekomst de kleinkinderen komen logeren en een plek voor een hobbykamer. Onze familie is hiermee een standaardfamilie.

Verhuisbewegingen doorstromers

Recent onderzochten wij het gedrag van doorstromers op de koopwoningmarkt. Wat voor woning laten zij

achter en waar verhuizen zij naar toe? En heeft de cri-

Ook zijn er trends waarneembaar binnen de leeftijdsdens die al in een koopwoning woonden zoals mijn

dochter – verhuizen massaal richting het groen in of vlakbij de stad, maar blijven relatief dichtbij hun

vorige woning wonen. Iets meer dan 70% verhuist

binnen 10 kilometer. Hoe ouder hoe verder weg men

de nieuwe woning vindt. Ouderen van boven de zestig verkassen over de grootste afstand. Slechts 18% van de ouderen woont nog in dezelfde gemeente waar

vandaan ze vertrokken. Zo zijn mijn ouders zelfs vanuit het drukke Amsterdam naar het rustige Gouda

vertrokken. Zij kijken nu uit over het groen. Dat is ook een trend. Zelf verhuisde ik over zeer korte afstand

naar een min of meer gelijke woning qua oppervlakte, maar wel naar een duurdere. Heel standaard.

sisperiode de algemeenheden die wij kennen van voor

Het meest opvallend vind ik de prijssprong bij door-

van uw opgebouwde ervaringen uit het verleden? Ja

sprong. Zij zijn bereid om gemiddeld 90 duizend euro

de crisis verstoord? Kunt u als makelaar nog uitgaan

hoor, uit de analyse blijkt dat de verhuisbewegingen

van doorstromers grotendeels dezelfde zijn na de crisis als daarvoor. Dat in de crisisperiode het aantal door-

stromers meer dan halveerde, heeft geen echte invloed gehad.

Maar er is ook iets veranderd. Er verhuizen nu relatief

meer eigenaar-bewoners naar minder stedelijk gebie-

den en meer naar eengezinswoningen. Onder de doorstromers zijn er meer ouderen, dan in 2007. En die

stromers. Jonge doorstromers maken de grootste

meer neer te leggen voor hun volgende koopwoning. Ik zie dat bij mijn dochter die een keuken heeft zoals haar oma die achterliet. En gemiddeld genomen cashen

ouderen 64 duizend euro. Mijn ouders hebben dan ook

een hypermoderne keuken en hele mooie bloempotten op het balkon staan. Nu de planten in knop komen,

heeft mijn moeder een dagtaak aan haar balkon. ■

groeiende groep ouderen zoekt naar kleinere en

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

Paul de Vries, Woningmarktexpert Kadaster

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR APRIL 2017

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Karl Bijsterveld, Patricia Dieben, Kees Dol, Ed Hamming, Louis Huijts REV RT, Henk de Kleine, Hans Peters REV RT, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL BPD, CBS, EIB, Fontys Hogescholen, Truus van Gog, Gouwestad Makelaardij, Locatus, Roger Wouters COVER Truus van Gog

VASTGOED ADVISEUR

drs. p.e. hamming Ed

Hamming

studeerde

(1948)

bedrijfseconomie,

bekleedde o.a. functies

Ed Hamming, scheidend voorzitter VBO Makelaar: “Met positieve energie gaat alles beter!” Transformatie van winkels naar woningen: gestaag groeiende kansen

bij Bührmann-Tetterode,

Verduurzaming bestaande woningvoorraad: hoe pakken we dat aan?

Wehkamp en HIJ Heren-

mode (nu onderdeel van

WE Fashion). In 1991 werd

Blockchain in de vastgoedsector: pril begin, nog een lange weg te gaan Tweeluik – Friso de Zeeuw en Cees-Jan Pen over Vinex 2.0

jaargang 31, nummer 2 | april 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

hij benoemd als lid van de

hoofddirectie van Vendex International, en van 2000-2005 was Hamming CEO van Koninklijke Vendex-KBB. Dat concern be-

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

stond toen onder meer uit De Bijenkorf, Claudia Sträter, HEMA, Hunkemöller, Praxis en V&D.

Ed Hamming bekleedt een groot aantal bestuursfuncties. Hij is ruim 9 jaar voorzitter van VBO Makelaar geweest. Mede on-

der zijn leiding is Detailhandel Nederland opgericht, waar alle

grootwinkelbedrijven en brancheorganisaties uit de mkb-de-

tailhandel vallen. Hij is lid van het dagelijks bestuur van VNONCW. Als voorzitter van de Stichting NEDVANG (NEDerland Van Afval Naar Grondstof) zet hij zich in voor de inzameling en recycling van verschillende soorten verpakkingsafval.

FSC® C017135

Op 19 januari 2017 kreeg Ed Hamming de onderscheiding

tweets markt Ridder in de over Orde van de Oranje-Nassau.

@VBODirectie: VBO_BVG: Aanbod beschikbare bedrijfsruimtes neemt bijna kwart af in 2016 (via NUnl) nu.nl/ondernemen/456… @Eigenhuis: Studenten met #studieschuld hoeven waarschijnlijk niet bang te zijn dat ze in de toekomst minder kunnen lenen ow.ly/11fn30a9qxm @RaboEconomie: Groei transacties Nederlandse koopwoningmarkt zet zich voort: 19% j-o-j in februari

@Statistiek CBS: De bouwsom van afgegeven vergunningen voor de #bouw/verbouw van woningen steeg harder dan die voor bedrijfspanden @ABNAMROeconomen: Vliegende start voor retailers in 2017. Lees er over in ABN AMRO’s Stand van de Retail insights.abnamro.nl/2017/03/stijgi… @NVBBouw: Verkoop van nieuwe koopwoningen in 2016 verder opgeschoven richting eengezinswoningen. #nvbthermometer #nvbtopdebat @INGnl_Economie: Geen teken van vertraging op Nederlandse #huizenmarkt. Huizenprijzen en verkopen stijgen begin 2017 verder. #ING @PatriciaDieben: Bij #GoedemorgenNederland @WNLVandaag toelichting gegeven over de woningmarkt en #KiesWijzerWonen in reactie op @APechtold. @VBOMakelaar

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

A PR I L 2 0 1 7

HET idd KLANTDOSSIER, EEN ONMISBARE TOOL VOOR VASTGOEDPROFESSIONALS

LOOK & FEEL VOLLEDIG IN UW EIGEN HUISSTIJL

Uw klanten vragen om meer transparantie, 24/7 inzicht en het beheer over eigen gegevens en documenten binnen één online omgeving. U vraagt om een gestandaardiseerd online verhuur-/verkoopproces voor meer grip en inzicht. Wij bieden het idd klantdossier. De verbindende factor tussen vastgoedprofessionals en consumenten.

Veilig online documenten en informatie uitwisselen

Transparante informatiestromen

Meer tijd voor advies en persoonlijke aandacht

Meer informatie? Mail verkoop@cubiceyes.com of bel (030) 608 00 08 | eyemoveforward.nl Bisonspoor 8005, 3605 LW Maarssen

adv_eyemove_nevacon_185x265mm_final.indd 1

12-04-17 09:56

VRIJDAG 19 MEI DE RÄ²TUIGENLOODS AMERSFOORT

SPONSORMARKT /// KENNISDELEN /// NETWERKEN /// INSPIREREN

AFSCHEID VOORZITTER ED HAMMING en introductie nieuwe voorzitter VBO Makelaar

DR. PAUL DE VRIES

Woningmarktexpert - Kadaster

NEXT GENERATION PANEL PROF. DR. IR. HENNES DE RIDDER Emeritus hoogleraar Integraal Bouwen - TU Delft

INSPIRATIE PITCHES CABARET NETWERKBORREL

NEDERLANDS VASTGOED CONGRES nevacon.nl

MELD u n gratis a u an!