VASTGOED ADVISEUR
Friso de Zeeuw: “Gebiedsontwikkeling kost veel tijd; dus nu plannen voor over tien jaar” Woningsplitsing meer dan druppel op gloeiende plaat? Jan Jaap Kolkman, ambassadeur Expertteam Eigenbouw: “We roepen overal de revolutie uit!” Rechtbank oordeelt: ‘Machtsmisbruik funda.nl niet bewezen’ Tweeluik met Tweede Kamerleden Ronnes en Koerhuis over knelpunten hypotheekverstrekking
jaargang 32, nummer 2 | april 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
NIEUWBOUW PROJECT? BRENG JOUW PLANNEN TOT LEVEN!
<>
DÉ INNOVATOR IN
VASTGOEDPROMOTIE W W W.TO P R.N L
026 820 00 40
• • • •
IMPRESSIES INTERIEUR & EXTERIEUR GESTILEERDE PLATTEGRONDEN FILM & ANIMATIES NIEUWBOUWBROCHURES EN MEER...
6
12
FRISO DE ZEEUW: “GEBIEDSONTWIKKELING KOST VEEL TIJD; DUS NU PLANNEN VOOR OVER TIEN JAAR”
18
WONINGSPLITSING MEER DAN DRUPPEL OP GLOEIENDE PLAAT?
24
in dit nummer
JAN JAAP KOLKMAN, AMBASSADEUR EXPERTTEAM EIGENBOUW: “WE ROEPEN OVERAL DE REVOLUTIE UIT!”
RECHTBANK OORDEELT: ‘MACHTSMISBRUIK FUNDA.NL NIET BEWEZEN’
no nonsense
Samen schouders onder woningmarkt
5
actueel
Friso de Zeeuw: “Gebiedsontwikkeling kost veel tijd; dus nu plannen voor over tien jaar”
6
Woningsplitsing meer dan druppel op gloeiende plaat?
12
Jan Jaap Kolkman, ambassadeur Expertteam Eigenbouw: “We roepen overal de revolutie uit!”
18
Rechtbank oordeelt: ‘Machtsmisbruik funda.nl niet bewezen’
24
Tweeluik met Tweede Kamerleden Ronnes (CDA) en Koerhuis (VVD) over knelpunten hypotheekverstrekking
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – Rotterdam Zuid op koers?
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Hoe lang duurt het vastgoedfeestje nog?
23
Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Boer zoekt eerlijke en open partner
27
Kadaster – Hoe lossen we het woningtekort op?
33
achtergrond
Uit de media
4
Marktonderzoek
15
Uit de rechtspraak – Naar de letter van het koopcontract
16
Makelaar van de Maand – Thuis Nieuwbouwmakelaars
30
Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt
34
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Meeste uitwonende studenten in Wageningen en Groningen Wageningen (25%) en Groningen (22%) zijn de gemeenten met het hoogste per-
centage studentenhuishoudens. In 2015
maakten landelijk 257 duizend personen deel uit van studentenhuishoudens, of-
tewel 1,6% van de particuliere bevolking.
Studentenhuishoudens, 2015 Minder dan 0,5 (procent) 0,5 tot 1 (procent) 1 tot 5 (procent) 5 tot 10 (procent) 10 of meer (procent)
Dit meldt het CBS.
Haarlem. De verhouding tussen de duurste en goedkoop-
ste straat is het grootst in de regio ’s-Gravenhage. Daar ligt de gemiddelde woningwaarde in de duurste straat
24 keer hoger dan de gemiddelde woningwaarde in de goedkoopste straat.
In totaal waren er in 2015 negen ge-
meenten waar studentenhuishoudens
Gemiddelde waarde met 9,2% gestegen
Amsterdam, Groningen, Utrecht, Rotter-
miljoenenwoning 1,36 miljoen euro met een vierkante me-
10% of meer van de bevolking uitmaken. dam, Nijmegen en Delft waren samen
Gemiddeld bedraagt in Nederland de waarde van een Bron: CBS.
goed voor de helft van alle studentenhuishoudens in Nederland.
nadrukkelijk steeds verder als een olievlek uit. De druk op gemeenten rondom de grote steden neemt daarmee steeds ver-
Hittekaart, 2018 Spoorwegen Autowegen 10% laagst scorende gemeenten
Ontwikkeling aantal miljoenenwoningen in Nederland in de periode 2006-2017 45.000 40.000 35.000
van BPD, die de sterke en zwakke gebiebrengt. De top-3 van populairste steden
waarde gestegen dan de volledige koopvoorraad (8,0%). In van miljoenenwoningen het hoogst met 1,44 miljoen euro.
der toe. Dat blijkt uit de Hittekaart 2018 den op de woningmarkt jaarlijks in kaart
over het afgelopen jaar zijn miljoenenwoningen harder in de regio Agglomeratie Haarlem is de gemiddelde waarde
Randstad breidt verder uit De vraag op de woningmarkt breidt zich
terprijs van 5.300 euro. Met een waardestijging van 9,2%
30.000 25.000 10% hoogst scorende gemeenten
20.000
wordt dit jaar, net als in 2017, ingenomen door Amsterdam, Utrecht en Den Haag.
- 43%
29%
15.000 10.000
’06
’07
’08
’09
’10
’11
165%
’12
’13
’14
’15
’16
’17
Bron: Calcasa.
De Hittekaart 2018 laat zien dat de druk op de woningmarkt weer verder is toege-
nomen ten opzichte van recordjaar 2017.
Bron: BPD.
In tegenstelling tot vorig jaar, kleuren
kleinere plaatsen rondom bijvoorbeeld Amsterdam nu donkerrood. Dit geldt ook
voor de stadsregio Arnhem en de Brabantse stedenrij. Daarentegen neemt de druk
iets af bij wat meer ‘geïsoleerde’ steden zoals Groningen, Enschede en Maastricht. Grensgemeenten die Nederland verbinden met het buitenland scoren ook hoog op de hittekaart. De aanwezigheid van goede infrastructuur is van oudsher bepalend
voor de meerwaarde van een woonregio: en ook worden alle kansrijke gemeenten verbonden door belangrijke verkeersaders.
Aantal verkochte woningen februari 2018 Februari 2018 – 16.094
Daling 9.1% t.o.v. februari 2017 – 17.708 Stijging 0.4% t.o.v. januari 2018 – 16.035.
Woningtype
Daling 2-onder-1-kap woningen t.o.v. februari 2017 – 16.9% Daling hoekwoningen t.o.v. februari 2017 – 3.9% Stijging hoekwoningen t.o.v. januari 2018 – 4.3%. Daling appartementen t.o.v. januari 2018 – 3.8%.
Calcasa: aantal miljoenenwoningen neemt met 165% toe De duurste straat van Nederland ligt in 2017 opnieuw in Wassenaar. Een woning
is hier gemiddeld 2,5 miljoen euro waard. Ter vergelijking: een woning hier kost 31
keer meer dan een woning in de goedkoopste straat van Nederland in Terneuzen.
De afgelopen vier jaar is het aantal miljoenenwoningen met 165% toegenomen: Nederland telt nu in totaal 42.300 miljoenenwoningen. De meeste van deze mil-
joenenwoningen staan in de regio Groot-Amsterdam, met name in de hoofdstad. De zes regio’s met de meeste miljoenenwoningen zijn Agglomeratie ‘s-Gravenhage, Rijnmond, Utrecht, Groot-Amsterdam, Gooi en Vechtstreek en Agglomeratie
4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Aantal geregistreerde hypotheken Februari 2018 – 24.809
Daling 6.7% t.o.v. december 2016 – 26.580 Stijging 3% t.o.v. november 2017 – 24.083.
Aantal executieveilingen Februari – 78
Stijging 18.2% t.o.v. februari 2017 – 66. Bron: Kadaster
A PR I L 2 0 1 8
NO NONSENSE
samen schouders onder woningmarkt In de nieuwe colleges ligt er een enorme druk op de honderden nieuwe wethouders die zich met Wonen en Ruimtelijke ordening moeten gaan bezighouden. Zij krijgen de immense taak om de komende jaren samen met projectontwikkelaars en corporaties het woningtekort tot aanvaardbare proporties terug te brengen. Jaarlijks 100.000 woningen erbij is geen sinecure. Maar er ligt meer op het bordje van de nieuwe wethouders (in spé). Voor 2030 zouden twee miljoen woningen van het gas af moeten. En dan komt er ook nog eens een nieuwe Omgevingswet aan, door sommigen de
M
grootste wetswijziging sinds de Grondwet genoemd. inister Ollongren is verantwoordelijk voor
ren naar woningbouw is een goede zaak. Het slopen van
en regelgeving voor de leefomgeving moet
meer hebben, is ook een goede zaak. Dit draagt bij aan
deze Omgevingsoperatie die voor 2021 wet-
vereenvoudigen en toekomstbestendig moet maken.
Procedures die het bouwproces onnodig lang maken, worden ingekort. De Crisis- en herstelwet wordt aangepast om de woningbouwproductie te stimuleren. Maar
de minister kan als regisseur aanjagen, stimuleren en
praten als Brugman met provincies en gemeenten. Uiteindelijk ligt de bal bij gemeenten zelf. Daar moet de wethouder complexe beslissingen nemen voor de lokale
delen van achterstandswijken die geen bestaansrecht
het toekomstbestendig maken van onze huidige
woningvoorraad. Maar laten we er vooral voor waken dat bouwen en wonen betaalbaar blijven. Bouwgrond
in de stad en bouwen in de stad zijn duur. Herontwikkeling van bestaande bouw is duur. En ook
duurzaamheid en energiezuinige woningen hebben een prijskaartje.
woningmarkt. Moet er een actief of een faciliterend
Flankerend beleid
zaamheid de bouwsnelheid vertragen? Voor wie gaan
nog geen 70.000 bouwvergunningen zijn afgegeven.
grondbeleid worden gevoerd? Mag de wens voor duur-
we bouwen? Wat doet nieuwbouw met de vraag naar
bestaande bouw? Gaan we alleen binnenstedelijk bouwen of kijken we ook in het buitengebied?
De minister is over dit laatste duidelijk; eerst binnenstedelijk bouwen en als het echt niet anders kan het
groene weiland in. De koeien die na een lange winter
voor het eerst weer de wei in mochten, zijn happiger
dan de meeste gemeenten. Zo enthousiast als de zwartwit gevlekte dames de stal uitkwamen, zo weifelend blijven gemeenten in de startblokken dralen. De mening
van VBO Makelaar is duidelijk. Binnenstedelijk kunnen en moeten we zeker bouwen. Maar alleen buitenstedelijk is het mogelijk om te ‘bouwen, bouwen, bouwen’. Transformatie
De komende tijd staat er een enorme stedelijke transitie op het programma. Leegstaande kantoren transforme-
Het CBS becijferde dat voor de komende anderhalf jaar
Met zo’n tempo gaan we het niet halen en kunnen we
alleen maar concluderen dat alleen binnenstedelijk bouwen niet genoeg is. De bouwopgaaf is immers te
groot. Maar ook buiten de stad zijn woningen niet een, twee, drie gerealiseerd. Dus moeten we ook kijken naar flankerende maatregelen om de woningmarkt op
korte termijn te stutten. In het regeerakkoord werd al
gerept over wooncoöperaties. Maar zeker zelfbouw en
ook woningsplitsing kunnen een bijdrage leveren. Bijkomend voordeel van zelfbouw is bovendien dat dit vaak al tot de gewenste duurzaamheid leidt.
Hopelijk houden de nieuwe wethouders al hun opties open om de woningvoorraad snel te vergroten. Wij wensen hen veel succes toe in hun nieuwe rol. Onze make-
laars zullen hen met hun vakkennis en innovatieve
kennis van de markt constructief bijstaan in het aanjagen van de nieuwbouw. ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar
friso de zeeuw (1952) Studie:
Staats- en bestuursrecht aan de VU Amsterdam Functies o.a.:
1979 – 1987 Beleidsmedewerker gemeente Amsterdam
1980 – 1987 Wethouder Monnickendam
1993 – 1998 Gedeputeerde provincie Noord-Holland 1998 – 2016 Directeur Nieuwe Markten bij BPD
2001 – 2005 Voorzitter Raad voor Verkeer & Waterstaat 2006 – 2015 Praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling
faculteit Bouwkunde TU Delft
Heden – Adviesbureau Friso Advies Publicaties:
Diverse publicaties w.o. het onlangs verschenen boek ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’
(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)
Gebieds-
ACTUEEL | ontwikkeling
friso de zeeuw:
“ gebiedsontwikkeling kost veel tijd; dus nu plannen voor over tien jaar” Het zat allemaal in het hoofd van Friso de Zeeuw. Alle kennis die hij heeft verzameld; al die publicaties die hij in 40 jaar heeft geschreven. De Zeeuw was tijdens zijn lange loopbaan werkzaam voor de overheid, in de politiek en het bedrijfsleven, en als praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft. Daar zat een boek in en sinds 15 december 2017 is dat er: ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling’. Het vormt de afronding van zijn praktijkleerstoel, maar de ‘vastgoedprofessor’ wilde vooral ook het vakgebied op een begrijpelijke manier in kaart brengen voor een nieuwe generatie gebiedsen projectontwikkelaars, bestuurders, ambtenaren, stedenbouwkundigen, vastgoedadviseurs en bouwers. Dat is gelukt, vindt Friso de Zeeuw – zoals gebruikelijk zonder valse bescheidenheid. “Het boek heeft geen zuiver wetenschappelijke pretenties, maar alle aspecten van het vakgebied komen aan de orde. En alle feiten en gegevens die erin staan, zijn terdege onderbouwd mét bronvermelding.”
U hebt het over ‘gebiedsontwikkeling zonder voodoo’. Wat
voorbeelden van. Maar als je het over een plangebied hebt
k trek van leer tegen de stadskabouters in onze vak-
transformatie, herbestemming of nieuwbouw is – dan past
“I
bedoelt u met voodoo?
wereld die verhandelingen houden over ‘nieuwe ver-
dienmodellen’, ‘van bezit naar gebruik’, ‘beleggers als
de nieuwe gebiedsontwikkelaars’, ‘alles moet bottom-up,
waar 1.000 woningen moeten komen – of het nu door maar één manier van ontwikkelen: dat is de planmatige aanpak. Ofwel: gebiedsontwikkeling 1.0.”
kleinschalig, organisch en circulair’; dat soort termen dus.”
Wat houdt die visie in?
Wat is daar mis mee?
masterplan nodig met een globaal programma en een uit-
“In de Nederlandse vakwereld gaat 80% van het debat
en 20% van de publicaties over geinige niches zoals tiny
houses en micro-appartementen. Vrijblijvende kletsbijeen-
komsten vieren hoogtij, terwijl we zowel bij de overheid als
bij marktpartijen zitten te springen om mensen die leiding kunnen geven aan complexe gebiedsontwikkelingen.
Voor een klein deelplannetje kun je best kiezen voor een vorm van organische ontwikkeling. Daar zijn ook mooie
“Als je een groot gebied gaat ontwikkelen, heb je een muntende stedenbouwkundige kwaliteit. Daarin moeten
duurzaamheid, mobiliteit en klimaatbestendigheid tot hun
recht komen. Dat plan vormt de basis voor de businesscase. Wie gaan risicodragend investeren? Hoe wordt de ‘tafelschikking’? Voor de geleidelijke realisering moet je 15 à 20
jaar – en bij grote complexe gebieden 30 jaar – uittrekken. Je moet dus vandaag beginnen met de plannen voor overmorgen. Zo’n plan moet flexibel en faseerbaar zijn.
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
moeten de partijen ook mogelijkheden krijgen om dingen
op hun eigen manier te doen. Hoe minder je gezamenlijk doet; hoe ‘lighter’ de joint venture.”
Hebben we eigenlijk wel geleerd van de crisis die nu achter ons ligt?
“Ten dele wel. Er is bijvoorbeeld meer oog voor flexibiliteit
in plannen en publiek-private contracten. We onderken-
nen beter de betekenis van tijdelijke bestemmingen en ‘placemaking’. We kijken beter naar de waarde van de bestaande bebouwing die vertelt over de geschiedenis
van het gebied. Participatie van alle betrokkenen heeft een impuls gekregen. Aan de andere kant zie ik bij gemeenten vaak weer mierenneukerige regels terugkomen. En markt-
partijen dreigen weer lui te worden. De woningen worden toch wel verkocht. Na de crisis staat wonen en bouwen
weer nadrukkelijk op de politieke agenda, en dat was lang niet het geval. Maar over de kwaliteit van de nieuwbouwvraag bestaat geen overeenstemming. Ondanks het feit
dat huishoudens kleiner worden, Nederland vergrijst en we
De Zeeuw: “In de Nederlandse vakwereld gaat 80%
veel immigranten hebben, verandert er verrassend weinig
van het debat en 20% van de publicaties over geinige
niet geloven. Die arrogantie blijkt ook telkens weer uit de
in de woonwensen. Dat willen de beleidsmakers eigenlijk
niches zoals tiny houses en micro-appartementen.
neerbuigende manier waarop over de Vinexwijken wordt
Vrijblijvende kletsbijeenkomsten vieren hoogtij,
vredenheid van de bewoners een doorslaggevend succes
gesproken. Terwijl die wijken beleidsmatig en ook qua te-
terwijl we zowel bij de overheid als bij marktpartijen
zijn. Dat geldt trouwens ook voor de zogeheten bloemkool-
zitten te springen om mensen die leiding kunnen
plezier te wonen. Maar ja, als ik dat zeg, krijg ik het verwijt
geven aan complexe gebiedsontwikkelingen” In mijn boek beschrijf ik het model van de ‘joint venture
wijken. Ook daar blijken mensen in het algemeen met veel dat ik reactionaire oudemannenpraat verkondig. Gelukkig hoor ik ook wel geluiden in de trant van ‘Eindelijk een nuchter verhaal’. Dat is dan wel weer geruststellend…
ultralight’. Dat is een vorm van publiek-private samen-
Ondanks alle vakmatige stammenoorlogen die we hier met
partijen (waaronder grote en kleine eigenaren van grond
reikt. Daar kunnen ze in het buitenland nog veel van leren;
werking waarbij bijvoorbeeld de gemeente de diverse en/of gebouwen) bij elkaar haalt in een gebied dat op de
schop gaat. In de planvorming en de realisatie moet de nodige samenhang worden gecreëerd. Als het om een groot
verve voeren, hebben we toch heel mooie resultaten beook als het gaat om de samenhang met andere sectorbelangen, zoals waterveiligheid.”
gebied gaat, heb je immers ook maatschappelijke functies
Tijdens de crisis hadden we een tekort aan vraag; nu is er een
moet er knap uitzien. Wie gaat wat betalen? Daar heb je
“Dat kan natuurlijk maar op één manier: door bij te bou-
nodig. Je wilt een bepaalde mix van functies en het geheel een gebiedsregisseur voor nodig, een echte mannetjesput-
ter. Vrouwen excelleren daar overigens vaak in! Maar verder
De Zeeuw: “Na de crisis staat wonen en bouwen weer
gebrek aan aanbod. Hoe kunnen we het aanbod vergroten?
wen. Ik ben lid van het nieuwe Expertteam Woningmarkt
van het ministerie van Binnenlandse Zaken, dat zich ten doel stelt de bouwproductie omhoog te stuwen. Dat doen we door gemeenten te ondersteunen en te bekijken wat
in hun specifieke situatie nodig is om de processen te ver-
nadrukkelijk op de politieke agenda, en dat was lang niet het
snellen. Vaak is er een gebrek aan vertrouwen tussen de
geval. Maar over de kwaliteit van de nieuwbouwvraag bestaat
lossingen. De financiering is ook nogal eens een probleem,
partijen; soms is er behoefte aan inhoudelijke, creatieve op-
geen overeenstemming. Ondanks het feit dat huishoudens
net als de wet- en regelgeving. Bureaucratie is vaak een
kleiner worden, Nederland vergrijst en we veel immigranten
gen. De aanpak is niet nieuw; de afgelopen vijf jaar heb ik
hebben, verandert er verrassend weinig in de woonwensen. Dat willen de beleidsmakers eigenlijk niet geloven”
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
remmende factor. Wij proberen de vaart er weer in te krijleiding gegeven aan een interventieploeg onder het motto
‘ontslakken van gebiedsontwikkeling’. We hebben zo’n 30 projecten onder handen genomen; meestal met succes.”
A PR I L 2 0 1 8
Wat is de rol van particuliere beleggers als het gaat om verruiming van het aanbod?
“Zij dragen in hoge mate bij aan verruiming van de parti-
culiere huursector doordat ze – gestimuleerd door de lage hypotheekrente, de gedereguleerde huurwetgeving én de
hoge overwaarde – grote aantallen woningen opkopen. Daarvoor hebben ze wel een zekere vrijheid nodig, en
we moeten ervoor waken dat ze hun interesse verliezen. Rob van Gijzel, de voorman van de Samenwerkingstafels Middenhuur, adviseerde strengere regels voor de midden-
huurmarkt. Naar mijn idee moet de overheid niet de hele huurmarkt gaan reguleren. Bovendien wordt het aantal wo-
ningen er niet groter door, dus je past distributiemethodes toe. De krapte blijft. En je belemmert de zo gewenste doorstroming. Méér woningen krijg je alleen door te bouwen.”
Over sociale huur gesproken: moeten woningcorporaties de mogelijkheid krijgen om niet-DAEB te bouwen?
“Daar moeten we voorzichtig mee zijn. Hier en daar zijn zeker situaties waarin het mogelijk moet zijn, bijvoorbeeld
in samenwerking met beleggers en ontwikkelaars. Dat ge-
De Zeeuw: “Het is goed dat er meer aandacht
moet kunnen, maar dan gebaseerd op reële knelpunten uit
komt voor aardgasloos bouwen, maar zeker als
beurt nu al. Figuurzagen aan de rand van het DAEB-regime
de praktijk van de afgelopen twee jaar. De kern zou mijns in-
het om de energiekwestie gaat, moeten we ruim
degenen te huisvesten die dat niet op eigen kracht kunnen.”
de tijd nemen. Net als bij gebiedsontwikkeling!
ziens moeten blijven dat woningcorporaties als taak hebben
Een steeds terugkerende vraag: moeten we inzetten op
nieuwbouw en transformatie in de stad? Of ontkomen we niet aan bouwen ‘in het groen’?
“Als je de tekorten echt wilt aanpakken, ontkom je niet
aan bouwen in het groen. Maar dan wel met behoud van
Er moeten voldragen technologische oplossingen zijn, want er hangt een heel stevig prijskaartje aan de energietransitie”
de kwaliteit van de groene gebieden! Daarom pleit ik ook
nemen. Net als bij gebiedsontwikkeling! Er moeten voldra-
van alleen rode contouren. Dat betekent dat je investeert
heel stevig prijskaartje aan de energietransitie.
al jaren voor het bepalen van groene contouren in plaats in de belevingskwaliteit van het landschap en in de biodi-
versiteit. Het ‘groen’ is nu te amorf en te groot. Er zijn heel grote waardeloze stukken in dat veelgeprezen groen. In de
maatschappelijke discussie zie je dat al het onbebouwde al snel het etiket ‘groen’ krijgt.”
Gaat snel bouwen niet ten koste van de kwaliteit?
“Je moet er ruim de tijd voor nemen om een gebied op de
goede manier te ontwikkelen. Daarbij moet je je de vraag
gen technologische oplossingen zijn, want er hangt een Je hoort steeds de vergelijking met de introductie van het
aardgas in de jaren 60. Dat was ook zó gepiept, en iedereen
was er blij mee. Maar daarbij wordt nogal eens vergeten dat de komst van het aardgas een enorme comfortverbetering met zich meebracht. Dat is niet het geval met de omschakeling naar aardgasloos. Bovendien: hoe organiseer
je dat allemaal procesmatig en technisch? Er zijn nog zo veel onbeantwoorde vragen.”
stellen wat het beste is voor de stad en de wijk en voor de
In hoeverre moet nieuwbouw flexibel zijn? Dus eenvoudig
tijd nodig. In bestaand stedelijk gebied moet je rekening
“Levensloopbestendigheid is belangrijk bij nieuwbouw en
bewoners. Het participatie- en besluitvormingsproces heeft
houden met gevestigde bedrijven. In gebieden aan de rand
van de stad moet je bijvoorbeeld ontwerpkracht en investe-
ringen inzetten voor de vervlechting met het landschap. De
voorfases van het bouwen vragen verreweg de meeste tijd.” In 2050 moet de gebouwde omgeving aardgasloos zijn. Is dat de oplossing voor de verduurzaming van de woningvoorraad? “Het is goed dat daar meer aandacht voor komt, maar zeker als het om de energiekwestie gaat, moeten we ruim de tijd
aan te passen aan veranderende woonwensen?
bij woningrenovatie. Bij bestaande bouw is dat natuurlijk een opgave voor de eigenaren; zowel particuliere eigenaren
als woningcorporaties. Het is trouwens een misverstand
dat senioren allemaal kleiner en gelijkvloers willen wonen. Dat willen ze namelijk niet allemaal: vergrijzing leidt lang niet altijd tot verhuizing naar een kleinere woning. In dat
verband is de traplift een fantastische uitvinding. Die vormt
met afstand de grootste bijdrage aan de levensloopbestendigheid van woningen.” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog
ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.
Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.
WWW.SCVM.NL
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
rotterdam zuid op koers? Rotterdam is hip, hot and happening, maar dat geldt vooral voor Rotterdam Noord. De tweedeling tussen Noord en Zuid is nog altijd groot. Rond 2010 groeide het besef dat het er na jarenlange rondes van stadsvernieuwing en herstructurering in Zuid zeker niet slechter, maar ook niet veel beter op was geworden. Het Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) poogt dit patroon sinds 2012 te doorbreken, maar het is een kwestie van de lange adem.
I
n het laatste weekend van maart bezocht ik kort de
NPRZ
ontwikkelaars
Nationaal Programma Rotterdam Zuid (NPRZ) sinds
Rotterdamse Woonbeurs in het WTC. Diverse projectpresenteerden
hun
nieuwbouw-
aanbod en je ziet al snel een relatie met het beleid van
de gemeente Rotterdam. Die zet in op het behoud van
gezinnen met midden en hogere inkomens in de stad
en het aanbod is hier sterk op toegesneden. Al decennia klaagt de gemeente dat deze gezinnen Rotterdam ver-
laten vanwege te weinig geschikt woningaanbod. Vroeger leek dit een ‘fact of life’ omdat de woonwens
van gezinnen zich richtte op de meer suburbane gebieden, maar de woonvoorkeuren veranderen en een toenemend aantal gezinnen richt zich op de stad. De wens is er wel, maar dan moet het woningaanbod hier
wel op aansluiten, evenals enkele randvoorwaarden in de woonomgeving; heel, schoon en veilig. De gemeente
heeft hiervoor een aantal ‘Kansrijke gebieden’ op Noord aangewezen en het beleid lijkt haar vruchten af te werpen.
Herstructurering
In Rotterdam Zuid werd door middel van herstructure-
ring een vergelijkbaar doel van een minder eenzijdige bevolkingsopbouw nagestreefd. Een meer diverse bevolkingsopbouw naar inkomen en opleiding betekent
echter niet automatisch dat dit het toekomstperspectief van de sociaal economisch zwakke buurtbewoners
verbetert. Veel huishoudens in Rotterdam Zuid gaan
gebukt onder een diversiteit aan sociaal-economische problemen die zich niet eenvoudig laten oplossen. Dit
heeft zijn weerslag op de jeugd, die van huis uit weinig
Interessant is dat er in het zeer breed opgezette
2011 diverse initiatieven zijn ontplooid om jongeren een beter toekomstperspectief te bieden. Dat begint aller-
eerst met extra lestijd op de basisscholen, waardoor de CITO-scores kunnen worden verhoogd. De werkgevers zijn ook ingestapt om baangaranties te bieden aan jongeren die kiezen voor techniek, haven of zorg. Studenten
van de Hogeschool Rotterdam ondersteunen middelbare scholieren en tot slot worden ook alle zeilen bijgezet om rekrutering in de georganiseerde criminaliteit
in de wijk tegen te gaan. Daarnaast blijft de verbetering van het woon- en leefklimaat een pijler. Onderhoud van
appartementencomplexen met versnipperd eigendom
is een lastige opgave die ook de nodige organisatorische en financiële ondersteuning vraagt. Dit zijn enkele voor-
beelden van een meer integrale aanpak waar de nationale overheid aan bijdraagt en waar ook gebruik wordt
gemaakt van EU fondsen. Recent stelde Minister
Ollongren zelfs 130 miljoen euro extra beschikbaar voor
Rotterdam Zuid om het programma op koers te houden. De Europese Commissie heeft in de afgelopen jaren ook meer interesse gekregen in de mogelijkheden om via
lokale ‘autonome’ organisaties tot een voortvarende aanpak te komen in achterstandsgebieden. In opdracht
van de EC gaan we daar in het komende jaar verdere studie naar verrichten. Werkt deze relatief nieuwe, integrale aanpak van Rotterdam Zuid en kan het als voorbeeld dienen? ■
Kees Dol, Onderzoeksinstituut
ondersteuning krijgt richting een maatschappelijke
OTB - TU Delft
carrière.
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
ACTUEEL | Woningsplitsing
oningsplitsing meer dan w druppel op gloeiende plaat? Terwijl de economie op stoom is geraakt, neemt het woningtekort alleen maar toe. Hoewel op bouwplaatsen overuren worden gedraaid, wordt er nog steeds onvoldoende bijgebouwd om het gat tussen vraag een aanbod te dichten. Een nieuwbouwtraject duurt bovendien lang. Vooral starters en ouderen vallen hierdoor tussen wal en schip. Om snel meer woningen toe te voegen aan de woningvoorraad, kan woningsplitsing een deeloplossing zijn. Juist starters en ouderen hebben immers vaak behoefte aan kleinere woningen. Maar er kleven ook de nodige nadelen aan woningsplitsing die vragen om sturing.
W
erd tot voor kort nog verwacht dat de wo-
VRAAG NAAR KLEINERE WONINGEN
punt zou zijn, Capital Value en ABF Research
meer woningen toe te voegen aan de huidige voorraad?
ningschaarste vanaf eind 2018 op het hoogte-
becijferden onlangs dat het tekort langer aan houdt en oploopt naar mogelijk 235.000 woningen in 2020. Op
jaarbasis zou de woningproductie met minimaal 12.000 woningen omhoog moeten, wat neerkomt op circa 85.000
nieuwbouwwoningen per jaar in plaats van de verwachte 73.000 woningen. Bijkomend probleem: nieuwbouw duurt
van plan tot oplevering gemiddeld zeven jaar. Zo lang hebben we niet.
Vooral starters en ouderen zijn de dupe van het oplopende tekort. Zowel het aantal jonge huishoudens als 75-plus-
sers neemt de komende jaren sterk toe, aldus Capital Value.
Kan woningsplitsing helpen om in een sneller tempo Op basis van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten via een Huisvestingsverordening sturen op de verdeling
van de woonruimte, met daarin ook regels voor omzetten en splitsen. Inmiddels zijn we vier jaar verder en verliezen
veel verordeningen aan het eind van het jaar hun geldigheid. Een mooie gelegenheid om te evalueren hoe het
huidige splitsingsbeleid werkt en of het kan bijdragen
aan een snelle vergroting van het aantal woningen in de stad. Volgens Paul de Vries, woningmarktexpert bij het
Kadaster, biedt woningsplitsing inderdaad uitkomst om
in snel tempo woningen aan de voorraad toe te voegen. Of het nu gaat om kadastrale splitsing van een huis
TYPEN WONINGSPLITSING • Bouwkundige splitsing: een woning wordt opgesplitst in appartementen voor de verhuur. Het pand moet wel zijn voorzien van rook- en brandmelders. Ook moet
zijn voldaan aan de lokaal geldende geluidsnormen, moet er een vluchtroute zijn en een badkamer en sanitair.
• Kadastrale splitsing: de woning wordt in appartementen gesplitst voor verkoop. Het appartement moet voorzien zijn van een eigen badkamer, voordeur, keuken en een specifiek huisnummer.
• I-woningen of kangoeroewoningen: twee zelfstandige huishoudens wonen in één woning, maar de woningen zijn in planologisch opzicht geen zelfstandig
object. Hierdoor ligt de taxatiewaarde vaak een stuk lager dan bij een reguliere woning. Dit kan tot problemen leiden bij de verkoop, hypotheekverstrekking of
verbouwing. Door de woning te splitsen worden beide woningen een zelfstandig object. Als er niet wordt gesplitst, dan is het aanvragen van aparte huisnummers raadzaam.
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
A PR I L 2 0 1 8
voor de verkoop van appartementen, of om bouwkun-
goedkope woningvoorraad in Utrecht. Onze stad moet
jonge starters is er een grote vraag naar kleinere huur -en
leid in Utrecht is effectief, blijkt uit een evaluatie. Jansen:
dige splitsing voor de verhuur ervan. De Vries: “Juist onder koopwoningen, vooral in de centra van grotere en studen-
tensteden. Veel ouderen wonen nu bovendien te groot, maar ze willen niet verhuizen omdat ze gehecht zijn aan hun buurt. Ook hier biedt splitsing uitkomst. Bijkomend
voordeel: bij splitsing wordt de woning vaak verbeterd en verduurzaamd.”
bereikbaar blijven voor iedereen.” Het aangescherpte be“We onderzoeken nog of het door prijsstijgingen op de woningmarkt, nodig is om de bovengrens van de goedkope
woningvoorraad naar boven bij te stellen. Eventueel doen we dat in 2020, als de tijdelijke Huisvestingsverordening verloopt. Regelgeving voor woningsplitsing is voortdurend maatwerk.”
NADELEN
STIMULEREN
“Kleinere woningen zijn van invloed op de samenstelling
oplossing van het woningtekort in Utrecht relatief beperkt,
Toch heeft woningsplitsing ook nadelen, stelt De Vries. van de buurt, er komen meer jonge starters. Dit zorgt voor meer verloop, bijvoorbeeld door gezinsuitbreiding, en dat
is niet goed voor de samenhang in de wijk. Ook kan de
komst van een ander type bewoner de reputatie in de wijk beïnvloeden, en zo van invloed zijn op de waarde van de woningen.”
De Vries ziet nog een nadeel van splitsing: overlast voor de buurt. “Meer bewoners zorgen voor meer lawaai, par-
keerdruk en fietsenoverlast. Zolang het bij kleine aantallen blijft, is er niet zo veel aan de hand. Maar in binnensteden is de ruimte voor auto’s en fietsen nu al beperkt.”
In Utrecht ondervonden omwonenden aan den lijve veel
Splitsing blijft in Utrecht mogelijk, al is de bijdrage voor zegt Jansen. “Het gaat jaarlijks om enkele tientallen te
splitsen panden, in tegenstelling tot duizenden geplande nieuwbouwwoningen.”
Ook in andere grote steden als Amsterdam, Rotterdam
en Den Haag blijft splitsing beperkt, ondanks een toene-
mende vraag van alleenstaanden naar kleinere woningen. De meningen over splitsing lopen binnen gemeenteraden
nogal uiteen, maar de roep op inperking neemt wel toe; ‘Extra woningen zijn nodig, maar niet ten koste van de leefbaarheid’. Daarom wordt sterk gestuurd op parkeerregulering en een minimale woonoppervlakte van bijvoorbeeld minimaal 40 of 45 m2.
nadelen van woningsplitsing. Om beter te kunnen sturen
Paul de Vries van het Kadaster denkt dat het effect op de
voor splitsing aangescherpt. Er gelden strengere geluids-
helder beleid stimuleren. “Veel ouderen vinden dat ze nu
op leefbaarheid, heeft de gemeente sinds 2016 de regels normen, en na splitsing moet een appartement minimaal vijftig vierkante meter zijn.
Paulus Jansen, voormalig Tweede Kamerlid SP en wet-
houder Wonen: “Voor splitsing van woningen met een
WOZ-waarde tot 305.000 euro is een aparte omgevings-
vergunning vereist. Daarmee beschermen we de schaarse
woningvoorraad groter is als gemeenten splitsing met
te groot wonen. Soms helpen gemeenten en makelaars ze
bij het verhuizen naar een andere, kleinere woning. Maar
ze kunnen, samen met bijvoorbeeld banken en makelaars, ook splitsing aanmoedigen. Hierdoor hoeven zij hun ver-
trouwde stek niet te verlaten. Splitsing is dan meer dan een druppel op de gloeiende plaat.” ■
Tekst: Karl Bijsterveld
BELANGRIJKSTE VOOR- EN NADELEN VAN WONINGSPLITSING Voordelen
Nadelen
• Snel toevoegen van (huur)woningen
• Meer verloop in de wijk, minder
• Bij splitsing wordt de woning vaak
• Leefbaarheid onder druk: meer afval,
aan de woningvoorraad.
meteen verbeterd/verduurzaamd.
• Mogelijkheid om trek naar stad en inbreiding te faciliteren.
• Splitsing van één duurdere naar
meerdere goedkopere woningen.
• Voldoen aan vraag van starters en
ouderen naar appartementen en/of kleinere woningen.
• Mogelijkheden voor
meergeneratiewoningen.
samenhang.
auto’s, geluidsoverlast en fietsen in de omgeving.
• Zonder beleid: aantal grotere
gezinswoningen in de stad neemt
af, met een prijsopdrijvend effect tot gevolg.
• Buiten stadscentrum minder goed toepasbaar.
• Handelaren/opkopers drijven prijzen op.
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Wilt u makelaar of taxateur worden? Kies voor een opleiding van Beroepsopleiding Makelaars B.V.. Bij ons gaat u voor een moderne, actuele en praktijkgerichte opleiding waarin de makelaar-taxateur centraal staat. Word dé ondernemende makelaar-taxateur die weet wat belangrijk is voor zijn klanten.
E-learning
Bij ons studeren? Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor:
Actueel
• E-learning ondersteund met lesbijeenkomsten • Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt
Innovatief
• Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk • Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie
Toegankelijk
• Studeren waar en wanneer je dat wilt op computer, tablet of smartphone
Netwerken
• De mogelijkheid tot deelname aan netwerkbijeenkomsten met ervaren makelaars
> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
> Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorie-
De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen is de
opleiding Makelaar-Taxateur Woningen geïnnoveerd
vervolgopleiding van de Theorieopleiding Makelaar-Taxateur
naar een moderne opleidingsvorm.
Woningen. Ook deze opleiding is gemoderniseerd.
•
• De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docent.
•
bevat E-learning.
Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 2 jaar.
• Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 5 maanden.
De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen
bestaat uit de modules:
bestaat uit de modules:
• Woningmarkt en economie
• Woningfinanciering
• Bemiddelen Woningen
• Huur-Verhuur
• Taxeren European Valuation Standards
• Koop-Verkoop
• Taxatieleer
• Woning en leefomgeving
• Bouwkundig inspecteren
Start opleiding najaar 2018
> inschrijven
(E-learning) • Taxeren Veldwerk Woningen Start opleiding najaar 2018
Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl
MARKTONDERZOEK
makelaars poll
consumenten poll
Focus nieuwbouw
Nieuwbouw en groen
Bij nieuwbouw mag snelheid ten koste gaan van duurzaamheid. Bron: Ledennet VBO Makelaar
Eens
Oneens
21,4
%
78,6 %
Nieuwbouw in de stad mag niet ten koste gaan van het groen in de stad. Bron: www.VBOmakelaar.nl
Eens
Oneens
83,3 % 16,7
%
marktrapportage Gemeente benchmarkt middenhuur 2018 De Stec Groep heeft een tweede benchmark middenhuur gepubliceerd. Gemeenten verwachten niet dat ze de vraagdruk op het middenhuursegment volledig op kunnen lossen. De laatste jaren zijn er weliswaar veel middenhuurwoningen bijgebouwd, maar er wordt rekening gehouden met een tekort tussen de 15.000 en 39.000. 53% heeft middenhuur beleid. Een kwart heeft daar geen behoefte aan. Ten opzichte van 2016 zijn niet meer gemeenten specifiek grondprijsbeleid gaan maken voor middenhuur. De G4/G32 worden vooral belemmerd door eigen gemeentelijk grondbezit en eerder gesloten contracten onder harde plancapaciteit. Kleinere, minder-stedelijke gemeenten zien vooral een gebrek aan vraag of kunnen deze niet goed in kaart brengen. De onderzoekers concluderen dat vraag en aanbod elkaar nog niet weten te vinden.
Samenhangende evaluatie van het financiële stelsel voor monumentenzorg Onderzoeksbureau Ecorys heeft in opdracht van het minister van OCW een evaluatie uitgevoerd naar de diverse financiële regelingen voor het instandhouden van monumenten. Aanscherping van het stelsel en meer controle is nodig om de continuïteit te waarborgen. Gezien de opgave en de hoge kosten moet de rijksoverheid betrokken blijven bij monumentenzorg. Voor het verduurzamen van monumenten moet de rijksoverheid aanvullende middelen ter beschikking stellen. De IB-aftrek voor particulieren zou moeten blijven bestaan, mits er een gelijk speelveld voor de eigenaren ontwikkeld wordt. Bijvoorbeeld via een vast aftrekpercentage. Het minister van OCW zou een deel van de middelen moeten overhevelen naar het Provinciefonds zodat op lokaal niveau problemen kunnen worden aangepakt.
Buy-to-let, gewikt en gewogen De kans op een vastgoedbubbel groeit. De komst van particuliere beleggers op de woningmarkt heeft de woningmarkt op sommige plekken meer dan overspannen gemaakt. Dat concluderen de Katholieke Universiteit Leuven en de Universiteit Amsterdam in een onderzoek in opdracht van de SP. De onderzoekers stellen dat het groeiend aandeel particuliere huurwoningen de woningmarkt ondermijnt. Tussen 2012 en 2017 zijn in Nederland 171.000 woningen door particulieren gekocht om te verhuren. Het aandeel huurwoningen in bezit van particulieren groeide daarmee van 10,5 naar 12,4%. Vooral kleine, goedkope woningen zijn in trek.
Discussienota kantoren Zuid-Holland 2018 De Stec Groep concludeert dat in Zuid-Holland (op toplocaties in Rotterdam en Den Haag) meer ruimte moet komen voor moderne kantoorruimte. De kantorenvoorraad in Zuid-Holland is kwantitatief gezien meer dan groot genoeg om in de toekomstige vraag te voorzien. Bij een maximale vraag zijn er in 2030 nog 1,5 miljoen m2 kantoormeters te veel. Provincies moeten gemeenten ondersteunen bij de versterking en verduurzaming van bestaande kantoorlocaties, het verdunnen van de bestaande voorraad, terugdringen van ongewenste plancapaciteit, faciliteren passende toevoegingen en herbestemming.
Woningmarkbeleid in Amsterdam Het nieuwe woonbeleid van de gemeente Amsterdam om een groter aandeel woningen voor middeninkomens te gaan bouwen, leidt niet tot een wezenlijk betere toegang voor deze groep tot de Amsterdamse woningmarkt. Het extra aanbod vanuit de nieuwbouw gaat gepaard met een duidelijke afname van de doorstroom naar duurdere segmenten, zodat er per saldo maar een bescheiden effect overblijft in termen van beschikbaar aanbod in het middensegment. Op termijn zal bovendien ook de doorstroming vanuit het nieuwe, gesubsidieerde middensegment gering zijn, wat de toegankelijkheid voor nieuwe groepen verder beperkt. Dit concludeert het EIB in de studie ’Woningmarktbeleid in Amsterdam’.
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
naar de letter van het koopcontract De koop van een woning door een particulier moet schriftelijk worden vastgelegd. Dat biedt bescherming tegen overhaaste beslissingen en geeft de aanvang weer voor de bedenktermijn. Dan staan bovendien de rechten en plichten van partijen onwrikbaar vast. Of toch niet? Een beroep op de letterlijke tekst is niet altijd succesvol. Verkoper Teun de Groot en kopers Frans en Griet de Rook weten daar inmiddels alles van. Een kostbare les.
T
eun de Groot had zijn woning te koop gezet. Bin-
LANGZAAM-AAN
Frans en Griet de Rook. Deze boden vlot de vraag-
middels al de koopakte getekend hadden, kwam een
nen betrekkelijk korte tijd had hij kopers gevonden:
prijs van 282.500 euro. Zij waren snel in hun beslissing. Frans en Griet hadden de woning maar één keer, tamelijk
gehaast, bezocht en zij wisten al meteen: dit huis was voor hen. Er waren nog enkele andere gegadigden die Teun
graag wilde ontmoeten, maar Frans en Griet waren daar mordicus tegen. Toen Teun voorzichtig opperde dat andere bezichtigingen toch geen kwaad konden, reageerden Frans en Griet getergd. ‘Kwestie van fatsoen, meneertje’, zo wist
Griet op hoge toon te vertellen. Teun liet zich overreden en
zijn makelaar zegde alle andere bezichtigingsafspraken af. Frans en Griet hadden immers haast en zij wilden liever nog vandaag dan morgen de koopakte tekenen. KOOPAKTE
De makelaar van Teun ging direct aan de slag met het op-
Vervolgens bleef het stil. Op de vraag of de kopers invage reactie. Frans zat in het buitenland, Griet lag in het ziekenhuis of zij stonden samen op de golfbaan. De werkelijke reden bleef onduidelijk. Na drie weken trek-
ken en bedelen, kwam een dubbelzinnig antwoord over
een ondertekende koopakte. Deze was ‘verpostestuurt’, via een ‘bevriende’ koerier. Kennelijk gebruikte deze een schildpad als vervoermiddel, getuige de veertien dagen voordat de getekende koopakte werd ontvangen door de makelaar. In de koopakte bleek de datum waarop een be-
roep kon worden gedaan op de ontbindende voorwaarde van non-financiering met felle krassen doorgehaald. Deze
was met drie maanden opgeschoven. Hoewel er enige ergernis bestond bij Teun, besloot hij zich daarbij neer te leggen.
stellen van de koopakte. Voordat de inkt droog was, hadden
HELAAS
die koopakte nu eigenlijk bleef. Het was toch een kwestie
den later, precies op de dag waarop zij een beroep konden
Frans en Griet al negen keer met de makelaar gebeld waar van simpel invullen? Of moest Meneer de Makelaar de
koopovereenkomst nog helemaal zelf gaan ontwerpen? En
waarom nam Teun niet de moeite om naar het kantoor van de makelaar te gaan om de koopakte te ondertekenen? Wil-
de hij geen zaken doen? ‘Haast-haast-en-vooruit-met-degeit’ zo leek het motto. Hoewel Teun en zijn makelaar zich ergerden aan dit stel, voldeden zij aan de aansporingen. De koopakte lag binnen twee dagen bij de kopers.
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Het eerstkomende bericht van de kopers kwam drie maandoen op het financieringsvoorbehoud. Het stel bleek de financiering niet rond te kunnen krijgen. Er werden twee
afwijzingen van banken meegestuurd. Dat was zelfs méér
dan het contract voorschreef; daarin stond dat het beroep
vergezeld moet zijn van één afwijzing. Dat was natuurlijk een flinke tegenvaller. Uiteindelijk had deze hele verkoopprocedure ruim vijf maanden gevergd en Teun kon weer opnieuw beginnen.
A PR I L 2 0 1 8
BEDROG?
geldverstrekker te overleggen. Maar ook al is sprake van
dat bleek nu tegen te vallen. Het liep niet meer storm.
gen dat de koper aan zijn inspanningsverplichting heeft
Was er aanvankelijk veel belangstelling voor de woning, Bovendien had Teun de woning twee maanden geleden
ontruimd. Dat bevorderde de attractiviteit allerminst.
Teun was dan ook hoogst verbaasd, zo niet verbolgen, toen hij van zijn makelaar vernam dat Frans en Griet
de trotse eigenaar waren geworden van een woning waarvoor zij 330.000 euro betaald hadden. Hoe was dat
een dergelijke afwijzing, dan wil dat nog niet per se zegvoldaan. Nu vast staat dat Frans en Griet een aanzienlijk
duurdere woning hebben kunnen financieren, was er voor
de rechter voldoende reden om Frans en Griet middels een tussenvonnis te gelasten om meer inzicht te geven in de ingediende hypotheekaanvragen.
nu mogelijk? Teun besloot een advocaat in te schakelen
FINANCIERINGSDOSSIER
hebben ontbonden. Hoe konden zij immers beweren niet
viseur gehoord en dienden Frans en Griet het volledige
die het standpunt innam dat Frans en Griet ten onrechte
de koopsom van 282.500 euro te kunnen financieren, terwijl zij vrijwel tegelijkertijd een veel duurdere woning hadden aangeschaft? Toen het duo opnieuw met onbegrijpelijk vage antwoorden kwam, werd besloten het stel te dagvaarden.
DE LETTER VAN HET CONTRACT
Frans en Griet waren hier niet van onder de indruk. In het
contract was immers uitdrukkelijk bepaald dat zij de koop
konden ontbinden als zij beschikten over één afwijzing. Dat stond letterlijk in artikel 16.3 van de koopakte. Zij hadden zelfs meer bewijs geleverd. Dossier gesloten, aldus het
duo. De rechter zag dat, helaas voor deze kopers, anders. De rechter overwoog dat artikel 16.3 van de koopakte een bewijsfunctie vervult. Een koper dient zich voldoende
In het kader van de bewijsvoering werd de hypotheekadfinancieringsdossier te overleggen. Toen bleek dat zij bij twee banken aanvragen hadden gedaan waarbij het inko-
men van Griet niet was meegenomen. Bij een derde aanvraag was het inkomen van Griet wel meegenomen maar hadden zij zelf de financieringsaanvraag geannuleerd. Dat gebeurde nadat zij een ander huis hadden bezichtigd dat
hen beter beviel. De rechter meende dat hieruit volgde dat
het duo zich onvoldoende heeft ingespannen om de finan-
ciering rond te krijgen. Het stel werd veroordeeld om de contractuele boete van 28.250 euro te betalen. Wat Frans en Griet daarvan vonden? Zij schreeuwden om het hardst dat zij zo’n hoge boete niet kunnen financieren. (de namen zijn gefingeerd) ■ Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande,
in te spannen om een financiering te krijgen. De koper
advocaat te Rotterdam
dient in beginsel als bewijs één afwijzing van een erkende
www.vandesandeadvocaten.nl
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
ACTUEEL | Zelfbouw
jan jaap kolkman, ambassadeur expertteam eigenbouw:
“ we roepen overal de revolutie uit!”
Zo’n 30% van alle woningzoekenden heeft een voorkeur voor zelfbouw. Dat was ook al zo tijdens de crisis, en toen waren de zelfbouwers degenen die de bouwproductie nog enigszins in stand hielden. Nu we de crisis achter ons hebben gelaten, krijgen projectontwikkelaars en bouwers echter voorrang bij het realiseren van woningbouwprojecten. Zelfbouwers dreigen achter het net te vissen, doordat gemeenten vaak nog denken dat de procedures bij (collectief) particulier opdrachtgeverschap langer en lastiger zijn. Dat is een groot misverstand, zegt Jan Jaap Kolkman (o.a. wethouder Wonen van de gemeente Deventer). Sinds april 2016 is hij ambassadeur van het Expertteam Eigenbouw. De experts van het team worden actief ondersteund door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Hun boodschap: geef zelfbouw een kans!
D
e cijfers zijn bekend: in ons land worden elk jaar
Zelfbouwwoningen zijn er inmiddels in allerlei varianten:
discussies zijn al even bekend: moeten we bouwen
de laatste loten aan de stam: net een tikje meer afbouw
zo’n 30.000 woningen te weinig gebouwd. De
in de stad of in ‘het groen’? En intussen gebeurt er niet
genoeg om aan de groeiende vraag naar woningen te voldoen. Met name degenen die op zoek zijn naar sociale huurwoningen en middeldure huur of koop worden steeds opnieuw geconfronteerd met teleurstellingen.
Kolkman: “We hebben enerzijds te maken met het feit dat
van klusappartementen tot tiny houses. Casco+ is een van dan alleen casco. Het Bouwbesluit 2012 biedt de aspirantbouwer aardig wat meer vrijheid – en dus mogelijkheden om het droomhuis zelf te verwezenlijken. Waar zit dan het probleem?
REGISTER VOOR ASPIRANT-BOUWERS
“We hebben enerzijds te maken met het feit dat gemeen-
gemeenten niet weten wie de doelgroep is. Er zijn (nog) geen
ten niet weten wie de doelgroep is”, zegt Kolkman. “Er zijn
registers waar belangstellenden zich kunnen inschrijven voor
inschrijven voor een zelfbouwkavel. Anderzijds denken ge-
(nog) geen registers waar belangstellenden zich kunnen
een zelfbouwkavel. Anderzijds denken gemeentebestuurders
meentebestuurders en ambtenaren ook nog vaak dat het
en ambtenaren ook nog vaak dat het lastiger is om een
Het is in hun optiek veel eenvoudiger om een flink stuk
lastiger is om een zelfbouwproject tot stand te brengen.
zelfbouwproject tot stand te brengen. Het is in hun optiek
bouwgrond aan een projectontwikkelaar te verkopen. En
veel eenvoudiger om een flink stuk bouwgrond aan een
voor zelfbouw verlopen vaak sneller en de kosten zijn lager.
projectontwikkelaar te verkopen” Daar staat tegenover dat kantoren en zorginstellingen worden getransformeerd tot kluswoningen, en dat bij-
voorbeeld in Almere – gestimuleerd door de inzet van oud-wethouder Adri Duivesteijn – op grote schaal aan
collectief particulier opdrachtgeverschap wordt gedaan.
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
dat is absoluut niet het geval. Sterker nog: de procedures
Vaak wel 10 tot 20%. Reken maar uit: de vermarkting van
het bouwproject hoef je alvast niet te betalen. Bovendien moet de gemeente in onderhandelingen met projectont-
wikkelaars vaak wat water bij de wijn doen, terwijl voor
particulieren geldt: deal is deal! Als de prijs redelijk is en
de locatie naar wens, is de zaak al snel beklonken. Dat betekent overigens niet dat zelfbouwers dus maar genoegen
A PR I L 2 0 1 8
Tips voor zelfbouw
• Denk vooral niet dat zelfbouw omslachtig en duur is! nemen met voorwaarden die voor hen nadelig zijn. Wij helpen hen bij de procedure, net als bij de bouwbegeleiding.
In de praktijk blijkt dan ook nog eens dat zelfbouwers meer
waarde toevoegen aan hun woningen. Maar dan moeten ze wel de kans krijgen om hun huis zelf te bouwen. Een register – naar Angelsaksisch voorbeeld – kan daaraan wat ons betreft een belangrijke bijdrage leveren.”
De ambassadeur laat het niet bij woorden alleen. Samen
met de andere experts bestookt hij naar eigen zeggen
gemeenten met publicaties die de voordelen van zelfbouw onder de aandacht brengen. Zo nodig gaan ze ook langs bij
• Leg een register aan waar belangstellenden voor zelfbouw zich kunnen melden.
• Gemeenten die belangstelling hebben, kunnen zich melden bij eigenbouw@rvo.nl.
• Leg bij verkoop van bouwgrond vast dat ook zelfbouwers rechten hebben op ontwikkeling van (een deel van de) bouwgrond. Zonder kettingbeding!
• Bekijk per locatie welke mogelijkheden er zijn voor zelfbouw. • Faciliteer zelfbouwers door een adviespunt in te richten.
gemeenten waar belangstelling voor zelfbouw is. Provin-
cies worden actief ondersteund bij de programmatische aanpak van de woonvisies. “En we organiseren ook hier
bouwen. Op deze manier krijgen ook lagere inkomensgroe-
klinkt het strijdbaar.
bijdrage geleverd aan het dichten van de kloof tussen arm
en daar bijeenkomsten, waar we de revolutie uitroepen!”,
DUURZAAMHEID
Onvermoeibaar somt Kolkman de voordelen van zelfbouw op. “Zelfbouwers experimenteren graag met nieuwe technieken op het gebied van verduurzaming. Ze zorgen ook
vaak voor een vorm van placemaking op locaties waarvoor projectontwikkelaars wat koudwatervrees hebben. Dat is
in het voordeel van de gemeente. Maar natuurlijk zijn er ook grote voordelen voor de zelfbouwers zelf: zij zijn op
deze manier in staat om via hun woning vermogen op te
pen die kans op vermogensopbouw. Daarmee wordt een en rijk. We hebben in mijn eigen gemeente Deventer een
bouwproject gerealiseerd in een voormalige Vogelaarwijk. De mensen – veelal uit de lagere inkomensgroepen – stonden ervoor in de rij!
Daarnaast biedt zelfbouw ook mogelijkheden voor actieve
senioren, die graag samen met leeftijdgenoten een seniorvriendelijke omgeving willen creëren. De Knarrenhof is
daarvan een mooi voorbeeld. Daar is een mooie levens-
sfeer ontwikkeld waar rijk en arm harmonieus en prettig samenleven.”
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
kun je zo’n locatie wellicht beter door een projectontwikke-
laar laten volbouwen. Je kunt dat aan de voorkant prima regelen. We zien natuurlijk ook hier en daar dat zelfbouwers
afhaken als ze geconfronteerd worden met een plan waarin
ze zich niet kunnen vinden. Maar die lacune wordt altijd heel snel opgevuld. Simpelweg omdat de woningen vrijwel
altijd méér bieden dan een standaardwoning. Collectief particulier opdrachtgeverschap betekent bijna altijd een enorme boost voor een gemeente of een buurt.
Wij roepen gemeenten daarom op om per locatie de mogelijkheden voor zelfbouw in kaart te brengen. Het is belang-
rijk dat ze grond beschikbaar stellen en zelfbouw faciliteren zonder kettingbeding. Dat moet bij gebiedsontwikkeling altijd het uitgangspunt zijn. Trouwens: ook projectontwikkelaars zouden zelfbouw moeten omarmen. Ieder project
is een stap in de richting van een meer gedifferentieerde woonomgeving, die aansluit bij de wensen van de bewoLopen de zelfbouwers bij al dat enthousiasme niet het
risico dat ze overmoedig raken en hun budget royaal overschrijden? Die kans lijkt Kolkman niet reëel: “Als je de financiering niet op orde hebt, kun je sowieso weinig beginnen. In de praktijk zien we geen echte voorbeelden van problemen met projecten die financieel uit de pas lopen.”
ners. Zoals de Chinees ons heeft geleerd om uit eten te
gaan, zo wijzen zelfbouwers ons de weg naar wonen zoals bewoners het willen. Wonen 3.0 noem ik dat. Er zijn schit-
terende voorbeelden van zelfbouwprojecten. Kijk maar naar Den Haag. Daar hebben ze dat heel goed begrepen!” CPO IN DEN HAAG
Joris Wijsmuller, wethouder van o.a. Wonen in Den Haag,
Wijsmuller: “Zelfbouw is voor de gemeente Den Haag een
is het vanzelfsprekend eens met zijn collega uit Deventer.
goede aanvulling op het reguliere woningaanbod en de
gebracht voor zelfbouw. Bovendien zijn we vorig jaar ge-
Hij somt de projecten op: “In 2017 zijn 245 kavels in verkoop
projectmatige woningbouw. We zien ook dat zelfbouwers
start met CPO, kavels in het kader van ‘Ik Bouw Betaalbaar’
doorgaans duurzaam bouwen, en dat is een extra reden om
jaar worden een aantal kluspanden op de markt gebracht,
zelfbouw te stimuleren”
maar ook kavels voor CPO in de Trekvlietzone en kavels voor kadewoningen.
In de Petroleumhaven (in de wijk Laakhaven) komt een
WELSTANDSEISEN
Ook welstandseisen hoeven geen probleem te zijn, stelt
Kolkman. “De gemeente kan daarin haar eigen beleid vol-
gen. Is variëteit een vloek of een zegen? Kies je voor diversiteit? Dan kun je voor mijn part een ‘klein België’ laten ont-
staan. Heb je liever een strak geometrisch stratenplan? Dan
20 |
en kavels met wonen boven de eigen bedrijfsruimte. Dit
| VAS T GOED AD VISE U R
heel bijzonder woonproject waarbij we verticale kavels creëren voor zelfbouwers. Medio maart is de definitieve gunning geweest van de bouw-op-elkaar-kavel voor de
woontoren van 70 meter waarbij zelfbouw in hoogbouw
mogelijk wordt gemaakt. Kopers kunnen daarbij helemaal zelf invulling geven aan het in- en exterieur van hun wo-
A PR I L 2 0 1 8
ning, en dat dus in de vorm van hoogbouw.” Dit project
start dit jaar met inschrijvingen bij de ontwikkelcombina-
tie. De voorzieningen en de uitstraling van de toren; alles vormt een gezamenlijk ontwerp van alle kopers van de woningen.
BIJNA 2.000 WONINGEN
De resultaten van Den Haag zijn indrukwekkend. In totaal
zijn door het programma sinds 2012 ca. 870 kavels en kluswoningen in de verkoop gebracht, vertelt Wijsmuller. “Op
deze kavels zullen naar verwachting 1.980 woningen gere-
aliseerd worden. Op dit moment zijn 1.121 woningen gereed en 328 woningen in aanbouw.
Dat is ook hard nodig, want Den Haag ziet zich geconfronteerd met een grote woningbouwopgave. Het uitgangspunt daarbij is dat iedereen in Den Haag moet kunnen wonen. Den Haag is een stad zonder muren, en dat geldt
voor alle doelgroepen. Belangrijke speerpunten op het gebied van woningbouw zijn daarnaast natuurlijk duurzaam-
heid en kwaliteit. En diversiteit! Daarom stimuleren wij als
voordeliger is. Zelfbouw is voor de gemeente Den Haag een
ningprojecten.”
projectmatige woningbouw. We zien ook dat zelfbouwers
gemeente met veel enthousiasme zelfbouw- en kluswoHeel veel woningzoekenden hebben belangstelling voor
zelfbouw, weet Wijsmuller. “Wij denken dat het in Den Haag om zo’n 25% gaat. De gemeente Den Haag wil een
voortrekker zijn op het gebied van zelfbouw, maar ook als
het gaat om divers en duurzaam bouwen. We zijn er trots op dat we in 2017 koploper waren met het grootste aanbod
goede aanvulling op het reguliere woningaanbod en de
doorgaans duurzaam bouwen, en dat is een extra reden om zelfbouw te stimuleren. Kijk bijvoorbeeld naar de Groene Mient: een voorbeeldproject voor duurzame zelfbouw in Nederland.
Kolkman: “In de praktijk blijkt dan ook nog eens dat
aan zelfbouwkavels. Zelfbouw is de ultieme uitdrukking
zelfbouwers meer waarde toevoegen aan hun woningen. Maar
zelf investeren, de regie nemen en hun woonomgeving
dan moeten ze wel de kans krijgen om hun huis zelf te bouwen.
van Haagse Kracht waarbij mensen (veelal uit Den Haag) bepalen.”
Een register – naar Angelsaksisch voorbeeld – kan daaraan wat ons betreft een belangrijke bijdrage leveren”
“MINDER RISICOVOL”
Is het niet veel eenvoudiger om projectontwikkelaars te
laten ontwikkelen? Dan gaat het om grote aantallen en
We stellen ons als doel om 200 kavels en kluswoningen per
2016 is in opdracht van Stef Blok, destijds minister voor Wo-
wel wat hulp nodig. Onze Kavelwinkel is voor hen het cen-
wellicht ook een hogere grondopbrengst. Wijsmuller: “In
nen en Rijksdienst, een onderzoek uitgevoerd door de Stec Groep. Dat onderzoek ‘Eigenbouw: de moeite waard’ toont
aan dat grootschalige projectontwikkeling zeker niet altijd
jaar te realiseren. De zelfbouwers hebben daarbij natuurlijk trale aanspreekpunt. Het is het loket waar alle zelfbouwers advies en antwoord op hun vragen kunnen krijgen. We zien dat het werkt!” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Hans Veuger, Gemeente Almere
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
Housenet 3
Het meest complete systeem voor jouw eigen website Housenet is gebruiksvriendelijk en heeft
• Uitstekende vindbaarheid in zoekmachines.
ontzettend veel functies. Daardoor
• Oogstrelende designs die werken op alle apparaten.
wordt jouw website een bijzonder en
• Werkt naadloos samen met Kolibri en Venum.
onderscheidend instrument in je jacht
• Professionele standaardwebsites en exclusieve maatwerk websites.
op nieuwe opdrachten. Het heeft iedere
• Zelf instellen hoe aanbod wordt getoond.
functie die je kan bedenken, in iedere
• Integratie met Google Analytics.
gewenste taal.
• En nog veel meer..
Meer info vind je op www.wazzupsoftware.com
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
hoe lang duurt het vastgoedfeestje nog? Nog geen vijf jaar geleden was het kommer en kwel op de Nederlandse vastgoedmarkt. Het verbaast me hoe snel de lessen uit de crisis alweer vergeten zijn. Sinds de particulier de vastgoedmarkt als aantrekkelijk alternatief voor sparen heeft ontdekt, lijkt er geen houden meer aan. De particuliere belegger weet niet hoe snel hij moet kopen om mee te profiteren van de alsmaar stijgende prijzen op de vastgoedmarkt. De banken willen hen nu maar al te graag helpen. Ik vraag me alleen af of dit feestje niet met een kater eindigt.
O
nlangs verkocht ik een appartement in
Probleem?
zich niet wereldschokkend. Maar een eenvou-
huur voor een appartement te betalen? Niet als het om
Maastricht voor 20 maal de huur. Dat is op
dig appartement aan de rand van het centrum van
Maastricht met een bruto aanvangsrendement van 5% was enkele jaren geleden nauwelijks te verkopen voor 12 maal de huur. Vijf jaar geleden zou je met hetzelfde
appartement een bruto aanvangsrendement van 8,33% hebben kunnen behalen, maar dat was toen geen optie.
Achteruit boeren
Natuurlijk begrijp ik de redenering van de particuliere
Is het een probleem dat iemand bereid is 20 maal de eigen geld gaat. Maar daar wringt wat mij betreft de schoen. Veel particuliere beleggers willen een financieringsvoorbehoud bij de aankoop van een beleggingsob-
ject en maken dus gebruik van vreemd vermogen. Maakt het wat uit dat de bank voor 60% mee doet bij
een beleggingsobject? De te betalen rente is immers
lager dan het rendement dat wordt behaald; wat wil de belegger nog meer? Niet alleen rendement op het eigen vermogen, maar ook op het vreemd vermogen!
belegger wel: gezien de extreem lage rentevergoeding
Het kan snel gaan. Een paar jaar geleden, toen de ban-
bruto aanvangsrendement van 5% heel veel. Als we de
waren diezelfde banken niet of nauwelijks bereid om
van nagenoeg 0% die banken spaarders bieden, is een vermogensrendementsheffing daarbij in ogenschouw nemen, dan wordt beleggen in vastgoed bijna een
‘must’. Niemand wil achteruit boeren met het moeizaam bijeen gespaarde vermogen.
Maar het is de vraag of sentiment de meest wijze raadgever is? Keer op keer zien we in cycli de zelfde beweging: de aspirant-belegger kijkt bij een stijgende markt
in eerste instantie hoe de markt zich ontwikkelt om ver-
volgens massaal in te stappen om toch vooral niet te laat te komen. Niet verstandig. Vroeg instappen had tot
meer rendement geleid. Het blijft interessant om te zien dat niet de cijfers maar het sentiment voor velen
het handelen bepaalt. Wim Kan zei het al: ‘Voorspellen
ken nog aan het bijkomen waren van de financiële crisis, commercieel vastgoed te financieren. Maar dankzij het
ruime opkoopbeleid van ECB-voorzitter Mario Draghi kunnen banken bijna niet anders. Het geld is voor niets
op te halen, dan is een paar procent rendement al snel goed. De markt is booming en de bomen groeien weer tot in de hemel. Wat kan er gebeuren? Iedereen ver-
wacht stijgende vastgoedprijzen, dus stijgen de prijzen. Typisch een geval van een selffulfilling prophecy: als iedereen het maar gelooft, gebeurt het ook. Tot het
moment dat een paar beleggers bedenken dat het moment gekomen is om afscheid te nemen van het
vastgoed. Dan is de ‘Talfahrt’, zoals ze die in Duitsland noemen, begonnen. ■
is moeilijk, vooral als het over de toekomst gaat’.
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed
ACTUEEL | Funda.nl
rechtbank oordeelt: ‘ machtsmisbruik funda.nl niet bewezen’ “Na bijna zes jaar hard werken is dit een teleurstellende uitspraak. Die kwam in feite toch nog vrij onverwacht nadat de zaak een aantal keren was uitgesteld. Kennelijk vinden de rechters het ook lastig. Ze hebben vastgesteld dat er inderdaad sprake is van een machtspositie van funda.nl, maar ze hebben niet kunnen vaststellen dat er sprake is van machtsmisbruik. En dat is inderdaad een forse teleurstelling, want we weten dat we een sterk verhaal hebben.”
D
at is de reactie van Harry Bruijniks, voorzitter van brancheorganisatie VBO Makelaar, op de uitspraak
van de Rechtbank Amsterdam op 21 maart jl. De
rechter oordeelde dat er niet alleen sprake is van een machtspositie van Funda, maar dat de site ook discrimi-
neert tussen makelaars van de verschillende brancheorganisaties; door onder andere de tarifering en – in elk geval tot 2015 – de ranking in zoekresultaten.
Leden van de NVM hebben door de werkwijze van funda.nl een duidelijk voordeel ten opzichte van hun col-
lega-makelaars die lid zijn van een andere brancheorganisatie. De rechter was echter van oordeel dat niet is aangetoond dat er ook sprake is van machtsmisbruik.
En dat is wel degelijk het geval, stelt mr. Berend Reuder, advocaat bij Houthoff. Hij stond VBO Makelaar bij tijdens
de bodemprocedure, die eind 2012 startte. Doel: een gelijke
en transparante toegang tot de woningsite funda.nl onder non-discriminatoire voorwaarden. Dat er sprake was van een machtspositie, werd begin 2017 via onderzoek al vast-
gesteld door drie onafhankelijke deskundigen die door de rechtbank waren aangesteld. Twee jaar eerder oordeelde de rechter in een tussenvonnis dat NVM-makelaars en nietNVM-leden beiden gebruikers en klanten van Funda zijn. CONCURRENTIEPOSITIE
Reuder: “De Mededingingswet verbiedt een partij die een
machtspositie heeft om daar misbruik van te maken. Er mag niet worden gediscrimineerd tussen gelijke partners
als die daardoor worden benadeeld in hun concurrentiepositie. Daarvan is duidelijk wél sprake in het geval van funda.nl.”
steld in ranking en ze krijgen nog steeds geen volledige toegang tot het productaanbod. Zo krijgen bezoekers van funda.nl geen contactgegevens van VBO-makelaars via de zogenaamde kantoorpagina, die wel ter beschikking staat van NVM-makelaars. En onze leden moeten ook verplicht
hun verkoopdata afgeven, terwijl ze meer dan zes keer zo veel geld betalen voor een plaatsing als NVM-leden. Wij zijn dan ook van mening dat hier in alle opzichten sprake is van machtsmisbruik.”
Dat is ook al diverse malen overtuigend aangetoond, vindt
NADEEL VOOR DE CONSUMENT
de handelwijze van funda.nl. Onze leden werden achterge-
middel is om oneerlijke concurrentie door een domi-
Harry Bruijniks: “VBO-makelaars lopen opdrachten mis door
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Dat het verbod op misbruik van machtspositie een goed
A PR I L 2 0 1 8
nante partij tegen te gaan, blijkt volgens Bruijniks uit
WEL ONGELIJKE BEHANDELING; GEEN MISBRUIK?
op de vingers is getikt. Deze site geeft de eigen diensten
gumenten – toch heeft geoordeeld in het nadeel van VBO
de affaire rond Google, dat door de Europese Commissie
consequent voorrang boven die van andere aanbieders. “Ook in ons geval is ingrijpen op zijn plaats. De rechtbank
is van mening dat funda.nl ook een machtspositie heeft: op een afgebakende markt voor woningsites. Koper en verkoper kunnen gewoon niet om funda.nl heen. Voor
verreweg de meeste woningzoekers staat het zoeken van een woning gelijk aan kijken op funda.nl. Achterstelling van niet-NVM-makelaars was niet alleen voor VBO-ma-
kelaars maar ook voor de consument nadelig; die kreeg
Dat leidt tot de vraag waarom de rechter – bij zo veel ar-
Makelaar. Berend Reuder: “De rechtbank heeft ons op veel fundamentele punten gelijk gegeven. Ze bevestigt dat
Funda een machtspositie heeft en dat ze niet-NVM-leden discrimineert. Daarbij heeft ze ook aangegeven dat er geen objectieve rechtvaardiging is voor de discriminatie. Ook het
fundamentele argument van NVM dat voordelen voor haar
leden zijn toegestaan omdat ze NVM-lid zijn, is door de rechtbank afgewezen.
niet de informatie waar hij recht op heeft, maar gema-
Van verboden discriminatie is echter volgens de rechtbank
Woningverkopers zijn ook benadeeld omdat hun woning
In de procedure is veel bewijs van dat nadeel naar voren
nipuleerde zoekresultaten met het NVM-aanbod eerst. minder zichtbaar was voor zoekers. Marktverstoring dus. De bevoordeling van NVM-makelaars heeft een duidelijk
negatieve impact gehad op de bedrijfsvoering van VBO-
makelaars én op de mogelijkheden voor woningkoper en -verkoper.”
alleen sprake als deze ook leidt tot een concurrentienadeel. gebracht. Zo hebben VBO-leden volgens de rechter de
afgelopen jaren 16% minder contactaanvragen gekregen.
De rechtbank ziet echter in het deskundigenonderzoek, aanleiding om te oordelen dat een concurrentienadeel voor VBO-leden niet bewezen is. Maar dat was ook niet het
onderwerp van het onderzoek. Dat was alleen gericht op de vraag of er sprake was van een machtspositie. Bovendien
gaven de deskundigen zelf aan dat voor de beoordeling van misbruik méér zaken relevant zijn dan datgene wat zij in hun rapport concludeerden. Naar onze mening is het oordeel van de rechtbank dan ook onzorgvuldig en ook niet
goed te volgen. Er zijn goede gronden om hoger beroep in te stellen tegen de uitspraak.”
Reuder: “De Mededingingswet verbiedt een partij die een machtspositie heeft om daar misbruik van te maken. Er mag niet worden gediscrimineerd tussen gelijke partners als die daardoor worden benadeeld in hun concurrentiepositie. Daarvan is duidelijk wél sprake in het geval van funda.nl” REDESIGN
DE LEDEN
toond dat het ongelijke speelveld tussen NVM-leden en
terstelling geen nadelige gevolgen heeft voor onze leden,
“In 2012 was door SEO Economisch Onderzoek al aangeniet-NVM’ers leidt tot benadeling van kopers en verkopers van woningen. Ook de Autoriteit Consument en Markt
vindt dat de prijs en de kwaliteit van makelaarsdiensten beter worden gewaarborgd als er sprake is van eerlijke con-
currentie. Funda kwam in beweging. In 2015 heeft Funda een redesign doorgevoerd met het doel de informatiebe-
hoefte van de bezoeker centraal te stellen. Het is lastig om na te gaan of daarmee werkelijk alle rankingverschillen bij zoekopdrachten zijn opgelost, maar van een gelijk speelveld onder redelijke voorwaarden is nog steeds geen sprake.”
Harry Bruijniks: “Dat de discriminatie en onredelijke achzegt minder over het concurrentienadeel en meer over de
kwaliteiten van onze leden. Dat de achterstelling in cijfers niet eenduidig is terug te zien, kan ook komen omdat VBOmakelaars heel creatief zijn of flink hebben ingeleverd op
hun marges. Niemand weet hoe onze makelaars ervoor zouden staan als ze die jaren dezelfde behandeling hadden gekregen. De komende tijd gaan we in gesprek met
het bestuur en met onze leden – en vervolgens natuurlijk ook met onze advocaten bij Houthoff over mogelijke vervolgstappen.” ■
Tekst: Carola Peters
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
Maak kennis met Slim! voor een Slimme woning! In uw woning kan meer en meer geautomatiseerd worden. Heeft u er al eens aan gedacht om uw woning te automatiseren? Denk hierbij aan de verlichting dimmen, verwarming, gordijnen, toegangscontrole, energiebesparing, camera’s, muziek etc. Voor zowel bestaande bouw als ook voor nieuwbouw bieden wij in overleg met u een systeem op maat. Grote voordeel van het systeem is dat u alles in uw woning met behulp van één app kunt bedienen, dus geen aparte appjes voor de verlichting en de verwarming, maar uw hele huis onder controle met één bediening! U hoeft niet alles in één keer te automatiseren, maar kunt met de modulaire systemen van Slim! steeds verder uitbreiden. Neem eens contact met ons op en laat u vrijblijvend informeren over de mogelijkheden die Slim! voor uw situatie kan bieden. Bel of mail voor een vrijblijvende afspraak of meer informatie met Slim!
www.slim-domotica.nl Info@slim-domotica.nl 06-517 40 724
Slim! is o.a. KNX gecertificeerd en werkt in heel Nederland
Slim advertentie - 185x132,5mm.indd 1
13-02-18 14:16
TE KOOP
TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN
T OP
NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -
Ti m Scha ap TIMV AST
D. NL
THOLEN
V ER KO CH T
Ook snel verk ope n? Bel ons
HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK
ZEER SNEL
VERKOCHT
!
COLUMN
Landelijk en Agrarisch Vastgoed
boer zoekt eerlijke en open partner De agrarische sector zit in de hoek waar de klappen vallen. Google eens op de combinatie ‘fraude’ en ‘boeren’ en het resultaat is schrikbarend. Het hele scala komt voorbij: Fipronil, bermfraude, de affaire rond de registratie in het I&R. En dan is er natuurlijk ook nog de mestfraude. Deze laatste nam zulke ernstige vormen aan dat het de derogatie voor de Nederlandse veehouderij in gevaar bracht. Als belangenbehartiger voor agrariërs trek ik me dat zeer aan. Ik ben er dan wel niet persoonlijk verantwoordelijk voor, maar ik vind wel dat ik een rol kan spelen in een verbetering van de situatie. En ik ben van mening dat iedereen binnen én buiten de sector daarin een rol kan spelen.
L
aat ik beginnen bij de mestfraude. We zien dat er
En dan is er natuurlijk ook nog de onverkwikkelijke gang
gifbeker is nog lang niet leeg. In de Boerderij
aantallen en registraties hiervan. Het ministerie
nog steeds kwalijke zaken aan het licht komen, de
Vandaag van 15 maart staat klip en klaar deze kwalifica-
tie te lezen: ‘Mestfraude ernstige en zeer ondermijnende criminaliteit”. In de eerste plaats ligt de bal natuurlijk bij de agrariërs zelf. Het moet hun tweede natuur zijn om na te denken of iets wettelijk is toegestaan. We kunnen ons hier geen ‘Artikel 5 – ofwel
door de vingers zien’ permitteren. Hier moet duidelijk paal en perk aan gesteld worden. Mijn rol en die van
anderen ligt erin om de agrariër daarin scherp te houden. Met open vizier, benoemen en aanspreken. Rehabilitatie
Dat benoemen en aanspreken is ook van toepassing op al die partijen die al dan niet rechtstreeks met de agrari-
sche sector te maken hebben. In de Fipronil-affaire bleek
dat de controlerende instanties flinke steken hebben laten vallen. Er zijn behoorlijke inschattingsfouten gemaakt. Bij deze affaire zijn er in de media opmerkin-
gen gemaakt waar, voor zover ik weet, niemand op is teruggekomen. En dat terwijl de directe rol van agrari-
ërs veel minder ernstig was dan werd beweerd. De aanstichters zitten terecht vast, maar de sector is mede
veroordeeld. Ik vind dat onze agrariërs in dezen rehabilitatie verdienen.
van zaken rond het (vermeende) gerommel met dier-
schroomde niet om in één machtige beweging 7.700 melkveehouderijbedrijven verdacht te maken. Normaal is zo’n verdachtmaking pas op zijn plaats na een gedegen onderzoek. Achteraf was dat getal van 7.700 veel te
hoog, het werkelijke aantal ligt waarschijnlijk rond de 150. Het is bewonderenswaardig dat minister Schouten
op haar eerdere strenge woorden is teruggekomen. Maar ze is dan ook bijna de enige. En dat is mijn centrale punt: er wordt veel te snel en te hard geoordeeld.
Als er bewust fouten worden gemaakt en overtredin-
gen worden begaan met registraties en vastleggingen, dan moet dat hard worden aangepakt. Maar we moeten wel bij de feiten blijven. Het imago van de Nederlandse agrariër verdient verbetering. Dat lukt
alleen met een goede en efficiënte controle en als we
elkaar met open vizier en vanuit dezelfde drijfveer aanspreken. Alleen dàn lukt het om de juiste stappen te zet-
ten op o.a. de dossiers PAS en richting derogatie. Onlangs werd bekend dat deze laatste op 31 december 2019 afloopt. Willen we verlenging daarna niet in gevaar
brengen, dan moeten we elkaar scherp houden. Maar dan met feiten. Niet met fabels die achteraf weerlegd moeten worden. ■
Lourens van der Lelij, lid Algemeen bestuur en sectie Agrarisch Vastgoed
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
Hypotheek-
ACTUEEL | verstrekking De woningmarkt zit klem. Jongeren komen niet aan de bak. Senioren blijven wonen in slecht aangepaste, maar wel schuldenvrije woningen, omdat ze de overwaarde niet onder gunstige voorwaarden kunnen verzilveren. Een uitzondering hierop vormt de Rabobank en de verzilverlening van het Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting (SVn). Woningbezitters
we zijn op de goede weg, maar het gaat nog niet hard genoeg
VVD en CDA drongen vorig jaar in een motie aan op ruimere mogelijkheden voor senioren om
de overwaarde van hun woning te verzilveren, dan wel op te eten. Ziet u al een beweging in die richting?
“Het overleg in het Platform Maatwerk heeft wel wat opgeleverd, in die zin dat de
hypotheekverstrekkers ermee aan de slag zijn gegaan. Dus ja, we zijn op de goede weg, maar het gaat gewoon niet hard genoeg. Er is een groot tekort aan woningen en het
wordt ouderen niet makkelijk gemaakt om te blijven wonen in een al dan niet aangepaste woning.”
Welke argumenten hanteren de hypotheekverstrekkers? Zij houden in de praktijk nogal hardnekkig vast aan de leennormen van een annuïtaire aflossing. Wat houdt hen tegen?
“De vrees dat de AFM ingrijpt. Maar ik zie wel een ontwikkeling ten goede. De Rabobank ontwikkelde het product Overwaardeplan en ook het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
(SVn) biedt nu de mogelijkheid om in deelnemende gemeenten een verzilverlening af te sluiten. Dat helpt om die markt in beweging te krijgen. In het overleg zijn nog wel enkele
zaken blijven liggen, zoals de boeterente. Waarom kan die net als in België niet worden gemaximeerd tot drie maanden?”
Erik Ronnes (CDA) is sinds 2015 lid van de Tweede Kamer. Hij verwacht dat er meer en betere verzilverproducten op de markt zullen komen.
Vorig jaar steunde een Kamermeerderheid onderzoek naar een verlaging van de aflossingsverplichting tot 70% van het hypotheekbedrag. Wat vindt u van zo’n beperking?
“Dat we niet sleutelen aan de hypotheekregels, staat duidelijk in het regeerakkoord. We willen niet stimuleren dat er op langere termijn weer schuld wordt opgebouwd. Mensen die bij hun pensionering nog steeds 70% woningschuld hebben, blijven dan met de gebakken peren zitten. Maximale vrijheid is een groot goed, maar we moeten er wel voor zorgen dat
mensen niet al in een vroeg stadium klem komen te zitten en vervolgens zijn overgeleverd aan hypotheekverstrekkers en financiers. Een ‘escape’ via een verzilverproduct is dan niet meer mogelijk.”
Starters in en rond grote steden kunnen nauwelijks meer gebruikmaken van NHG. De Vereniging Eigen Huis wil daarom een flexibele NHG-grens per regio. Is dat een goed idee?
“Asten is geen Amsterdam. Maar op complexe regelingen met grillige en steeds
verschuivende NHG-grenzen zit niemand te wachten. Onze prioriteit ligt bij de starters, de senioren, de gezinnen in het middensegment en bij betaalbare sociale huurwoningen. Dat betekent bouwen, bouwen en bouwen. Dat staat ook in ons woonmanifest. Daarnaast
moeten hypotheekproducten inzichtelijk en bereikbaar zijn. Dat kunnen wij als overheid niet regelen, maar we kunnen wel waarborgen scheppen voor de zorgplicht en de
transparantie. Het blijft raar dat er (interpreteerbare) leennormen zijn waardoor de positie van bewoners niet verbetert, ook niet als zowel de koper als de hypotheekverstrekkers er beter van worden.”
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
A PR I L 2 0 1 8
kunnen deze aanvragen bij hun gemeente of provincie. Die bepalen dan wel waar het geld voor gebruikt mag worden. Maar terwijl er voor senioren mogelijkheden komen, blijft de situatie voor jongeren somber.
veel vraag naar maatwerk voor verzilverlening
VVD en CDA drongen vorig jaar in een motie aan op ruimere mogelijkheden voor senioren om
de overwaarde van hun woning te verzilveren, dan wel op te eten. Ziet u al een beweging in die richting?
“Ja, mede dankzij het Platform Maatwerk dat op initiatief van de VVD is opgezet. Er is bij
senioren veel vraag naar hypotheken voor de oudedagsvoorziening of voor het aanpassen
van de woning. De sector wil het platform graag voortzetten en ook knelpunten rondom hypotheekverstrekking aan ouderen bespreken, waaronder verzilverhypotheken. De minister
zou vóór de zomer ook duidelijkheid geven over het wegnemen van knelpunten. Ik ben dus positief gestemd.”
Welke argumenten hanteren de hypotheekverstrekkers? Zij houden in de praktijk nogal hardnekkig vast aan de leennormen van een annuïtaire aflossing. Wat houdt hen tegen?
“De argumenten zijn vaak juridisch en fiscaal van aard. Daarom moeten we duidelijk-
heid krijgen. De overheid gaat die hypotheken niet verstrekken, maar we kunnen het wel aantrekkelijker maken. Het uiteindelijke doel is dat meer senioren gebruik kunnen maken
van dit soort verzilverhypotheken. Dat is ook de opdracht die we aan de minister hebben meegegeven.”
Door de hoge huizenprijzen in en rond de grote steden kunnen starters nauwelijks meer ge-
bruikmaken van NHG. De Vereniging Eigen Huis pleit daarom voor een onderzoek naar een flexibele NHG-grens per regio. Is dat een goed idee?
“Nee. Dat de prijzen in bijvoorbeeld Amsterdam hoger zijn dan elders, heeft twee oorzaken: er is te veel sociale huur en er moet nog meer gebouwd worden. Dat zijn lokale keuzes. Ik
vind niet dat andere regio’s, met lagere huizenprijzen, moeten betalen voor de problemen
Daniël Koerhuis (VVD) is sinds maart vorig jaar lid van de Tweede Kamer. Hij ziet kansen voor verzilverproducten.
van Amsterdam. Als we die grens flexibel maken, zou de premie voor iedereen omhoog
moeten. En wij willen niet dat de rekening van Amsterdam wordt neergelegd in de regio. De crux ligt bij de opgave om de komende 10 jaar 1 miljoen huizen te bouwen. Bouwen, bouwen en bouwen dus.”
Vorig jaar kregen GroenLinks en SGP een Kamermeerderheid achter zich met het voorstel om te onderzoeken of de aflossingsverplichting kan worden beperkt tot 70% van het hypotheekbedrag. Komt er zo’n onderzoek?
“We hebben dit ondersteund. Het is overigens een onderzoek, dus we moeten eerst de uit-
slag afwachten. We zien een eventuele beperking van de aflossingsplicht wel in het licht van
ons hele financiële stelsel, dus ook ons pensioenstelsel. De VVD is bijvoorbeeld voorstander van de mogelijkheid om een deel van het pensioen bij het begin van de pensionering in één
keer op te nemen. Dit geld kan dan worden gebruikt voor het aflossen van de hypotheek. Wie nog hoge hypotheeklasten heeft, kan de schuld op die manier aflossen en de maandelijkse bestedingsruimte vergroten.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: CDA en VVD
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND Thuis Nieuwbouwmakelaars
de makelaar die er helemaal niet uitziet als een makelaar Zo ben je nog op zoek naar nieuwe gordijnen, zo sta je ineens oog in oog met een makelaar. Je maakt kennis. Je luistert. Je wordt enthousiast. En voor je het weet heb je interesse in een nieuwbouwwoning. Het gebeurt regelmatig bij Thuis Nieuwbouwmakelaars in Groningen: de makelaar zonder drempels. Maar mét succes.
J
e kunt er niet omheen, als je in Groningen over de
variatie aan woongerelateerde zaken zit, heel slim, al sinds
deze shopping mall voor wonen oriënteren ‘stadjers’,
is een uitermate populaire woonstad, met dank aan onder
Peizerweg rijdt: het veelzijdige Vesta Woonforum. In
maar ook klanten uit de drie noordelijke provincies én Duitsland, zich op een nieuw interieur. En tussen deze rijke
30 |
| VAS T GOED AD VISE U R
enige tijd Thuis Nieuwbouwmakelaars. De stad Groningen
andere de universiteit en tal van grote bedrijven. De zaken gaan dan ook uitstekend voor Dagmar Bolwijn, Obbe Gert
A PR I L 2 0 1 8
Olthof en hun medewerkers. Die voorspoed van vandaag de
relatie. In het kader daarvan gaan we nu aan de slag met
focus; Thuis Nieuwbouwmakelaars is gespecialiseerd in
Die doen meer dan alleen het tonen van het project. Ze
dag is het resultaat van stug volhouden en een duidelijke
nieuwbouw. Dagmar Bolwijn zou niet anders meer willen, vertelt ze. “De keuze voor deze specialisatie heeft z’n
wortels in 2009, toen we midden in de recessie zaten. Je had toen in Groningen twee grote makelaarskantoren. Eén
daarvan stopte, de ander ging failliet. Beide kantoren had-
het opzetten van speciale websites per nieuwbouwproject. geven ons, makelaars en daarmee ook de projectontwikkelaars, inzicht in de interesse in het project en de individuele woningen daarbinnen. We maken daarbij onder andere ge-
bruik van archetypes en ijkpersonen, we hanteren dus een
den een grote nieuwbouwafdeling, dus Obbe en ik besloten
“We zijn heel laagdrempelig en benaderbaar; het voelt
allesbehalve een vliegende start. De markt wás al mager
voor een (mogelijke) klant heel anders om bij ons – soms
om die gezamenlijke portefeuille op te pakken. Dat was en als nieuwbouwmakelaar heb je ook nog eens te maken
met de lange periode tussen je makelaarsinspanningen en de betaling. Het was sappelen, maar ik ben erg blij dat we hebben doorgezet. Want nieuwbouw is zo veel leuker dan bestaande bouw.”
ALL ALONG THE CUSTOMER JOURNEY
spontaan – aan tafel te komen, dan heel doelgericht bij een makelaar naar binnen te stappen. Juist omdat alles in het begin nog open ligt, heb je als makelaar meer mogelijkheden om te zoeken naar de woonwensen en daarop te acteren”
Dagmar Bolwijn is volop actief met de door makelaars nog
stevig onderschatte customer journey. “De gemiddelde makelaar krijgt de kopende of verkopende partij soms
model om te targetten op specifieke doelgroepen. Door
bestaande bouw niet zo interessant. Zeker in de huidige
een schat aan informatie op. Dat geeft de projectontwik-
maar heel even in beeld. Daarom vind ik makelaardij voor markt kan een deal binnen de kortste keren beklonken
zijn. Bij nieuwbouw ligt dat per definitie geheel anders, en de wijze waarop wij werken, versterkt dat nog eens. Het
gebeurt regelmatig dat mensen hier vanuit de ‘mall’ binnenlopen, met ons in gesprek komen en zo voor een nieuw-
met elementen als prijs en informatie te spelen, bouw je kelaars zicht op de ideale pricing en de juiste tone of voice voor de marketing. Dit nieuwe product voegen we toe aan
de vele extra’s die we zowel kopers als verkopers al veel langer bieden.”
bouwwoning kiezen. Zo kennen wij potentiële kopers in elk
IN DE WATTEN GELEGD
zo’n 5.000 mensen, kunnen we heel gericht informeren.
makelaars ook met andere beproefde instrumenten die
stadium van het beslissingsproces. Met een bestand van Onder andere met MailChimp kun je precies pinpointen
wie je met welke boodschap benadert. We zijn dus heel laagdrempelig en benaderbaar; het voelt voor een (moge-
lijke) klant heel anders om bij ons – soms spontaan – aan tafel te komen, dan heel doelgericht bij een makelaar naar
binnen te stappen. Juist omdat alles in het begin nog open
ligt, heb je als makelaar meer mogelijkheden om te zoeken
naar de woonwensen en daarop te acteren.” Ook aan de
aanbodzijde, aan de kant van de projectontwikkelaars, is
Thuis Nieuwbouwmakelaars stevig in de weer om de juiste match te maken. Nieuwe media en internettechnologie spelen daarbij een belangrijke rol. DYNAMISCHE PRICING
“Binnenkort”, vertelt Dagmar Bolwijn, ‘starten we aan de
verkoopzijde met iets geheel nieuws. Onze toegevoegde waarde voor onder andere projectontwikkelaars zat altijd al in onze marktkennis en ‘radarfunctie’. Omdat we zoveel
mensen kennen, zien en spreken, hebben we een schat aan
inzichten in trends en ontwikkelingen. We zijn al bij projec-
ten betrokken soms nog voordat de grond is verworven. Of we wijzen ze op mogelijkheden voor transformatie op een locatie waar ze zelf nog niet aan hadden gedacht. We stellen ons proactief op. Precies dát is de charme van nieuw-
bouwmakelaardij; je hebt een veel langere wederzijdse
Naast technologische noviteiten werkt Thuis Nieuwbouw-
veel meerwaarde bieden. Dagmar: “Zo mogen kopers van een nieuwbouwwoning standaard met een interieurarchitect aan tafel. Dat is echt een voorbeeld van ‘de kost gaat
voor de baat uit’. Door die gesprekken met de interieurar-
chitect kun je meerwerk en dus de kosten daarvan enorm terugdringen. Want wat wil iemand met die nieuwbouw-
woning? Wat is dan de handigste plek voor iets schijnbaar
futiels als stopcontacten? Aan verkeerde keuzes die makkelijk voorkomen hadden kunnen worden, kun je je jarenlang ergeren. Dat willen we uiteraard voor zijn. “ Ten slotte moet
in Groningen het G-woord natuurlijk vroeg of laat vallen: de perikelen rond de gaswinning. Dagmar daarover: “Voor ons, als nieuwbouwmakelaar, is het heel lastig omdat veel projecten worden vertraagd doordat er aardbevingsbestendig moet worden gebouwd en dit eerst getoetst moet
worden door de NAM in verband met de vergoeding van de meerkosten die dat met zich meebrengt. Maar het is
ook heel interessant wat de ontwikkelingen zijn in aardbevingbestendig wonen. Dan kom je op technieken als ‘base isolation’ wat bijvoorbeeld bij het project ‘Wonen in het Ebbingekwartier’ en bij ‘Powerhouse Helperpark’ wordt
toegepast. Het hele complex kan dan bij een aardbeving ca. 10 centimeter naar alle zijdes heen en weer schuiven. Ook daarom is nieuwbouw voor mij verreweg het leukst; je zit midden in de innovatie.” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Thuis Nieuwbouwmakelaars
Vanaf €79,-
Per beeld
3D Visualisatie Exterieur / Interieur / 360° Visualisatie / VR Tour
Bestel jouw eerste visualisatie en ontvang 10% korting!
VR
RE A
DY
Bestaande Bouw / Nieuwbouw / BOG / Projectontwikkeling
088 - 678 6789
www.blinqlab.nl
info@blinqlab.nl
COLUMN Kadaster
hoe lossen we het woningtekort op? Als we de berichten mogen geloven, neemt het woningtekort nog jaren toe. We bouwen te weinig, leven te lang, blijven te lang zelfstandig, gaan niet samenwonen en er is een instroom vanuit het buitenland. Is de oplossing wachten tot het verwachte tekort omslaat in een overschot?
H
et verwachte woningtekort is het resultaat van
over de periode na 2030. Als ik het Planbureau voor de
vraag naar woningen, het nieuwbouwaanbod
circa 53 duizend koopwoningen per jaar vrij door over-
een complexe inschatting van de toekomstige
en de sloop. En die inschatting wordt ieder jaar opnieuw
gemaakt. In november 2017 publiceerde ABF Research dat het woningtekort verder oploopt en zijn hoogtepunt – of moet ik schrijven dieptepunt – over twee jaar bereikt. Dan komt het tekort uit op 209 duizend wonin-
gen. Daarna daalt het tekort langzaam omdat er vanaf 2020 meer wordt gebouwd dan dat er aan huishoudens bijkomen.
Een dergelijk fors tekort geeft verstoring op de woning-
markt en dat is zorgelijk. Daarentegen krijg ik een positief gevoel als ik de schattingen van ABF uit 2013 erbij pak. Toen werd uitgegaan van een woningtekort van 290 duizend woningen in 2020. Ten opzichte van vijf
jaar terug is het verwachte tekort dus met 81 duizend woningen afgenomen. Blijkbaar is in de afgelopen tijd
of de vraag afgenomen, of sloop niet doorgegaan of is er meer gebouwd dan toentertijd was ingeschat. Het
woningtekort schatten is en blijft erg lastig. Als onder-
zoeker snap ik dat een recente voorspelling kan afwijken van die uit 2013. Maar toch. Als ik deze verschillende schattingen tot mij laat doordringen, vraag ik mij af
Leefomgeving moet geloven, dan komen er vanaf 2030 lijden. Hierdoor zou in een deel van het land het
woningtekort omslaan in een overschot. Leegstand kan dan leiden tot een algehele waardedaling. Stel dat we
veel gaan bouwen, bouwen we dan niet voor de leegstand?
Verhuisstromen en -wensen
De laatste tijd ben ik veel bezig met deze problematiek. Maar ik niet alleen. Ik ervaar dat velen vragen stellen zoals: Welke verhuisstromen zien we in regio’s ont-
staan door nieuwbouwprojecten? Kunnen huishoudens hun woonwensen vervullen? Welke woningen
zoeken starters en ouderen? Daalt of stijgt de woningvraag na 2030? En juist de antwoorden op die vragen zijn de onderliggende aannames van de modellen waarmee het woningtekort wordt geschat. En de aan-
names veranderen. Denk maar aan het grote verschil tussen de meest recente schatting en die van 2013. Het
wegwerken van het huidige tekort heeft daarmee ook
consequenties voor de woningmarkt van 2030 en later. Best een lastige regionale puzzel.
waarom de schatting voor 2020 naar beneden is aan-
Meer weten?
en na 2020 weer gaat afnemen? Best een ingewikkeld
sten over het lokale woningtekort waarbij samenge-
gepast? En waarom het tekort vanaf nu gaat toenemen puzzeltje.
Bouwen voor de leegstand?
Het Kadaster organiseert vier regionale bijeenkomwerkt wordt met ABF Research, lokale partijen en Platform31. ■
Paul de Vries,
Op basis van deze inschattingen is nu de boodschap:
Woningmarktexpert
bouwen, bouwen en bouwen. Van minister Ollongren
Kadaster
mag er in het groen worden gebouwd, maar alleen als
bouwen in de stad niet lukt. Ook zijn er voorstellen om de procedures in te korten. Maar ik maak mij zorgen
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR APRIL 2018
colofon
HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Karl Bijsterveld, Harry Bruijniks, Patricia Dieben, Kees Dol, Louis Huijts, Henk de Kleine, Lourens van der Lelij, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL BPD Europe BV, Calcasa, CBS, CDA, Gemeente Almere, Truus van Gog, Thuis Nieuwbouwmakelaars, Hans Veuger, VVD, Roger Wouters COVER Truus van Gog
VASTGOED ADVISEUR
friso de zeeuw (1952) Friso de Zeeuw studeerde Staats- en bestuursrecht aan de VU Amsterdam.
Hij werkte na zijn stu-
Friso de Zeeuw: “Gebiedsontwikkeling kost veel tijd; dus nu plannen voor over tien jaar”
die bij een stedenbouw-
Woningsplitsing meer dan druppel op gloeiende plaat? Jan Jaap Kolkman, ambassadeur Expertteam Eigenbouw: “We roepen overal de revolutie uit!”
kundig bureau en was o.a.
wethouder
van
Monnickendam en gede-
Rechtbank oordeelt: ‘Machtsmisbruik funda.nl niet bewezen’ Tweeluik met Tweede Kamerleden Ronnes en Koerhuis over knelpunten hypotheekverstrekking
jaargang 32, nummer 2 | april 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
puteerde van de provin-
cie Noord-Holland. Van 1998 tot 2016 was De Zeeuw directeur Nieuwe Markten bij BPD. In 1999 was hij voorzitter van een
PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
commissie die onderzoek deed naar het functioneren van
kleine gemeenten in zes regio’s. Friso de Zeeuw heeft diverse publicaties over gebiedsontwikkeling op zijn naam staan.
Van 2006 tot december 2015 was hij praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de faculteit Bouwkunde van de TU
Delft. Ter gelegenheid van zijn afscheid hield hij een uittreerede met de titel ‘Zo werkt gebiedsontwikkeling zonder voodoo’.
Daarin focust hij op de samenwerking tussen de overheid en
marktpartijen én op duurzame gebiedsontwikkeling en kwaliteit. Friso de Zeeuw heeft een eigen adviesbureau. FSC® C017135
Het complete aanbod kantoren, bedrijfsruimten en winkels van VBO MAKELAAR
tweets over de markt @VBODirectie: Ouderen verwachten moeilijk geschikte woning te kunnen vinden
@Statistiek CBS: Gemiddelde #gebruiksoppervlakte van #appartementen gebouwd vanaf 2015 is bijna 25 procent kleiner dan appartementen met een #bouwjaar tussen 2005 en 2015. @PJBoelhouwer: We hebben een nieuw Deltaplan nodig voor de bouw. Cobouw 7 maart.
@NVBBouw: De #Thermometer #koopwoningen voorjaar 2018 is uit! NVB waarschuwt: Gebrek aan bouwlocaties drijft grondprijzen verder op.
vindt u op ventu
Ventu.nl servicedesk@ventu.nl 020 5753317
Powered by PropertyNL
@RaboEconomie: Uit een enquête blijkt dat jongeren relatief vaak bereid zijn om veel uit te geven aan huur of hypotheek. Raken zij gewend aan (te) hoge woonlasten? @MinBZK: Programma aardgasvrije wijken kan van start. Kabinet @MinisterieEZK @MinBZK investeert dit jaar 90 miljoen euro. @PatriciaDieben: Directeur #VBO Makelaar in Elsevier weekblad over met beleid bouwen in Groene Hart. Niet al het groen wordt door consumenten als even waardevol beschouwd.
34 |
| VAS T G OED AD VISEU R
A PR I L 2 0 1 8
Welkom in de Stralende wereld van VitrineMedia
Aantrekken, inspireren en communiceren
doe je met de LED verlichte displays van VitrineMedia, dĂŠ marktleider in visuele communicatie voor makelaars. Wilt u ook uw kantoor nieuw leven inblazen? Van etalagepresentatie tot tuinborden, wij verzorgen het complete plaatje. Meer weten over wat VitrineMedia voor uw kantoor kan betekenen? Neem contact met ons op, of breng een bezoekje aan onze showroom!
VitrineMedia is powered by: Hagenaar Reclame bv
Lelystraat 61 / 3364 AH Sliedrecht Tel. 0184 - 890 517 / info@vitrinemedia.nl www.vitrinemedia.nl