VASTGOED ADVISEUR
Wethouder Schneider: Rotterdam is hip, hot & happening Meer woningen dankzij splitsing Wonen in verandering – over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid Van krimp naar transitie; geen woordspelletje maar werkelijkheid Tweeluik: NVB en PZO-ZZP over financieringsruimte zzp’ers jaargang 29, nummer 4 | augustus 2015 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.
Activiteiten najaar 2015 OPLEIDINGEN
meld u nu alvast aan!
PERMANENTE EDUCATIE
Makelaar/Taxateur Woningen (nieuwe stijl)
SCVM Woningen
• Module Woningmarkt en economie Start november 2015
• Bemiddelen nieuwbouw (Inhaal Pe) 1 oktober 2015
• Module Bemiddelen Start november 2015
• Bouwgebreken en herstelkosten (Inhaal Pe) oktober/november 2015
Praktijkopleiding Makelaar/Taxateur Woningen
• Isolatiematerialen (Inhaal Pe) oktober/november 2015
• Module Woningfinanciering Start september 2015
• Taxeren Woningen Start 25 augustus 2015
• Veldwerkbijeenkomsten Start 1 september 2015 • Bemiddelen Start 24 november 2015
• Monitor woningmarktbeleid oktober/november 2015
SCVM Agrarisch Vastgoed
• Agro-fiscaliteit 30 september & 14 oktober 2015 • Groene energie (Inhaal Pe) oktober/november 2015
Voor meer informatie, inschrijvingen en het actuele aanbod, kijkt u op onze website: www.makelaarsopleidingen.nl
6
12
Wethouder Schneider: Rotterdam is hip, hot & happening
18
Meer woningen dankzij splitsing
24
in dit nummer
Wonen in verandering – over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid
Van krimp naar transitie; geen woordspelletje maar werkelijkheid
no nonsense
Een woningmarkt van verschil
5
actueel
Wethouder Schneider: Rotterdam: van havenstad met spierballen tot hip, hot & happening
6
Meer woningen dankzij splitsing
12
Wonen in verandering – over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid
18
Van krimp naar transitie; geen woordspelletje maar werkelijkheid
24
Tweeluik – NVB en PZO-ZZP over financieringsruimte zzp’ers
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – De ideologische omvang van de corporatiesector
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Wat zegt de prijs over de waarde van een pand?
23
Agrarisch Vastgoed – Fosfaatrechten; waar is de balans?
27
Rabobank Nederland – Moeilijke tijden voor koopstarters
33
achtergrond
Uit de media
4
Marktonderzoek
15
Uit de rechtspraak – Een voorkeursrecht… of een lege huls?
16
Makelaar van de Maand – Blijdorp Makelaars
30
Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt
34
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Rabobank: Groei Nederlandse woningmarkt houdt aan De groei van de Nederlandse koopwoningmarkt zet door, aldus het kwartaalbericht van de Rabobank. Na een sterke eerste helft van 2015 zal de markt in de rest
van 2015 en 2016 verder aantrekken. Dit jaar wisselen naar verwachting 170 tot 185 duizend woningen van eigenaar. In 2016 zal dit aantal stabiliseren en worden naar verwachting 170 tot 190 duizend woningen verkocht. De prijzen stijgen in
CBS: Woonlasten vormen bijna 40% uitgaven laagste inkomens
de gemiddelde prijsstijging naar verwachting 2,5 tot 4,5%.
Woonlasten vormen de grootste uitgavenpost voor huis-
De groei van de woningmarkt concentreerde zich tot voor kort in het goedkopere
woonlasten 39% van de bestedingen, maar het aandeel
2015 waarschijnlijk met 2 tot 3,5% ten opzichte van 2014. Volgend jaar bedraagt
segment, vooral appartementen. Door de stijgende huizenprijzen en de lage hy-
potheekrente worden doorstromers actiever en haken de duurdere segmenten aan bij de groei. Vrijstaande woningen en twee-onder-één-kappers wonnen in het tweede kwartaal weer wat marktaandeel terug. Ook de prijzen van woningen uit het duurdere segment stegen in het afgelopen kwartaal.
De groei van de woningmarkt is niet voorbehouden aan de Randstad. Elke pro-
vincie noteerde in de eerste helft van dit jaar een toename van de verkopen ten opzichte van 2014. Ook stegen in elke provincie de prijzen.
houdens. In de laagste inkomensgroep bedragen de daalt naarmate het inkomen stijgt. In de hoogste inkomensgroep bedraagt dit percentage 24. Eenoudergezinnen met jonge kinderen besteden op maandbasis ruim
2.280 euro. Dat is 35% minder dan paren met jonge kinderen.
Bestedingen van huishoudens naar huishoudens-samenstelling, 2013 Huisvesting, water en energie Overige bestedingen Recreatie en cultuur
CBS: Bijna de helft langdurig leegstaande woningen toch in gebruik
Voeding en alc. vrije dranken voor thuis Vervoer
Diverse goederen en diensten Kleding en schoeisel Stoffering en huish. apparaten
Nederland telde medio 2013 bijna 189 duizend woningen waar 1,5 jaar of langer geen personen stonden ingeschreven. Ongeveer 88 duizend van deze woningen
0
5
10
15
20
25
30
35
40
% van totale bestedingen (Echt)paar met minderjarige kinderen
Eenoudergezin met minderjarige kinderen
zijn niet beschikbaar voor de woningmarkt omdat de woning in de praktijk toch gebruikt wordt of omdat de woning een andere bestemming heeft gekregen.
Langdurig leegstaande woningen zijn lang niet altijd beschikbaar voor de woningmarkt. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het energieverbruik. Bij ongeveer een kwart van de langdurige leegstand (47 duizend woningen) is sprake van een substantieel energieverbruik (meer dan de energiedrempel). Dit betekent doorgaans dat de
woningen in gebruik zijn en dus niet beschikbaar zijn voor derden. De overgeble-
ven leegstaande woningen met een laag energieverbruik (ruim 142 duizend) zijn ook niet altijd beschikbaar voor bewoning door derden. Sommige van deze woningen worden namelijk gebruikt als tweede woning, andere hebben in de prak-
tijk geen woonfunctie (volgens de WOZ registratie). Ook zijn sommige woningen
minder geschikt voor bewoning door sloopplannen of door een nevenfunctie
(zoals een woning met een winkel- of logiesfunctie). Er resteren ruim 101 duizend langdurig leegstaande woningen die beschikbaar zijn voor de woningmarkt. Dit is 1,4% van de totale woningvoorraad.
Woningvoorraad en beschikbare woningen uitgesplitst naar
staande beschikbare wo-
ningen is de eigendomsvorm onbekend.
Stijging 21.6% t.o.v. juni 2015 – 15.147.
Woningtypen
Stijging twee-onder-een-kapwoningen t.o.v. juli 2014 – 37.4% Stijging appartementen t.o.v. juli 2014 – 25.1% Stijging twee-onder-een-kapwoningen t.o.v. juni 2015 – 28.8% Stijging appartementen t.o.v. juni 2015 – 15.3%.
Aantal geregistreerde hypotheken
Stijging 17.8% t.o.v. juni 2015 – 21.793.
60
Aantal executieveilingen
40
Juli 2015 – 253
Stijging 16.6% t.o.v. juli 2014 – 217.
20 0
Gehele woningvoorraad Koop
4 |
Stijging 32.7% t.o.v. juli 2014 – 13.883
Stijging 24.9% t.o.v. juli 2014 – 20.551
Percentage
80
Van bijna 17% van de leeg-
Juli 2015 – 18.422
Juli 2015 – 25.667
huur en koop, 1 juli 2013 100
Aantal verkochte woningen juli 2015
Corporatiehuur
Overige huur
Langdurige leegstand en beschikbaar Eigendom onbekend
| VAS T G OED AD VISEU R
Bron: Kadaster
au g ustus 2 0 1 5
NO NONSENSE
een woningmarkt van verschil Het grote aantal publicaties over de (trek naar de) stad benadrukt dat de stad ‘hot’ is. Niet gek dus dat daar de gekte op de woningmarkt weer toeslaat en oververhitting dreigt. Dat het er in andere delen van het land een stuk zuiniger aan toegaat, kunnen veel makelaars beamen. Gelukkig trekt de markt ook in de perifere gebieden weer aan. Maar ‘hot’?, nou nee. De ene woningmarkt is ook de andere niet. Het concept
V
van een homogene woningmarkt, lijkt achterhaald.
erschillen tussen stedelijke en perifere gebieden zijn er altijd al geweest, maar worden wel steeds groter. De bevolkingsgroei concentreert zich in de 30 grootste gemeenten, waar de werkgelegenheid en voorzieningen ruim zijn. Jongeren trekken meer dan ooit naar de stad. Gezinnen blijven steeds vaker in de steden omdat er passende woonruimte is. Voormalige groeigemeenten zien hun bevolking dan ook langzaam vergrijzen. Krimpgebieden als Oost-Groningen en Parkstad Limburg kennen dit probleem al langer en werken aan een onderscheidende nieuwe functie voor hun regio. De meeste personen verhuizen naar en van de grote steden. Maar niet alleen de Randstad is favoriet. Steden als Groningen, Utrecht en Arnhem-Nijmegen vormen de kern van sterke regionale woningmarkten. Zeeland en Zuid-Limburg lijken op zich zelf staande deelmarkten, de inwoners verhuizen voornamelijk binnen de eigen regio.
Regionale woningmarkten
De grote regionale verschillen vertalen zich in een verschil in het aantal transacties en in prijsstijging. In steden als Amsterdam, Utrecht, Haarlem en economisch sterke gebieden als Eindhoven is de vraag na de crisis inmiddels weer groot en stijgen de prijzen flink. In Groot-Amsterdam bijna 7%. In andere steden zoals Delfzijl ligt het hersteltempo na de crisis een stuk lager, vorig jaar was er nog een daling van de gemiddelde verkoopprijs. Ook de Randstad is niet één homogene regio. Ook daar waren er duidelijke verschillen in verval en herstel per deelgebied aan te wijzen. Die verschillen waren er overigens ook al voor de crisis. Regionale woningmarkten zijn ook prominent in het adviesrapport ‘Wonen in verandering, over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid’ van de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur
(Rli). Zij spreken zelfs van een archipel van regionale woningmarkten die zich onderscheiden in bouwproductie, prijsniveau en demografie. In het advies aan minister Blok pleiten zij dan ook voor regionale differentiatie en regie. Zo kunnen de voordelen van regionale structuren en lokale kennis optimaal worden benut. Minister Blok heeft met de nieuwe Woningwet daar in wezen al een voorschot op genomen. Nederland wordt voor corporaties opgedeeld in verschillende woningmarktregio’s. Gemeenten krijgen meer regie en dienen een woningvisie op te stellen. Regionale afstemming
Uiteraard blijft de rol van Den Haag essentieel. Centraal zal de koers moeten worden uitgezet en moeten er piketpalen voor gemeenten en provincies worden geslagen. Maar alleen op lokaal én regionaal niveau kan worden bepaald waar de behoefte ligt. Daarbij is regionale afstemming en samenwerking met andere gemeenten van essentieel belang. Alleen zo kunnen onderzoeksvragen worden beantwoord zoals ‘welk winkelcentrum is nog rendabel?’, ‘waar moet worden gesloopt?’, ‘waar is er behoefte aan nieuwe seniorenhuisvesting, transformatie of het ‘zorgproof’ verbouwen van woningen?’. Bovendien kan regionale regie ‘louter bouwen om te bouwen’ en het vergroten van gemeentelijke grondexploitaties voorkomen. En uiteraard kan de makelaar/taxateur een adviserende rol vervullen. Gebruik maken van de lokale kennis van makelaars/taxateurs over de leefomgeving en vraag en aanbod van onroerend goed, kan namelijk een wereld van verschil maken. ■
Ed Hamming Voorzitter VBO Makelaar
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
drs. ronald e. schneider (1962) Loopbaan/werkervaring:
1989/1999 - Docent Hogeschool voor Economische Studies 1999/2000 - SAP consultant Chameleon Solutions 2000/ 2008- zelfstandig adviseur
2008 – gemeenteraadslid Leefbaar Rotterdam
2010/2014 – woordvoerder Fysieke Infrastructuur, Economie en Vervoer 2012 – fractievoorzitter Leefbaar Rotterdam
2014 wethouder Stedelijke Ontwikkelingen en Integratie gemeente Rotterdam (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)
ACTUEEL | Grote steden
rotterdam: van havenstad met spierballen tot hip, hot & happening De wereld houdt van Rotterdam. Iconische gebouwen als ‘De Rotterdam’, de Markthal en het nieuwe Centraal Station trekken vele – al dan niet professionele – bezoekers uit binnen- en buitenland. Rotterdam werd in 2015 ‘European City of the Year’. En het mooiste: ook Rotterdammers houden in toenemende mate van hun stad. Dat geldt zelfs voor degenen die jaren geleden de stad verlieten en naar de randgemeenten trokken: een groot aantal van hen geeft aan toch weer graag in de Maasstad te willen wonen. Wethouder Ronald Schneider (Stedelijke ontwikkeling en integratie) is er blij om, maar hij is vooral trots op de stad waar hij al bijna zijn hele leven woont. En hij praat er graag over.
“R
otterdam is inderdaad hip, hot & happening. Dat
delen, maar we hebben wél de nodige marktpartijen aan
sterk ingezet op het tegengaan van de onbalans in
zie de rol van het gemeentebestuur als die van een facili-
heeft te maken met een aantal factoren. We hebben
inwonersgroepen. Voor mensen met midden- en hogere in-
komens was het tot enkele jaren geleden moeilijk een passende woning te vinden in Rotterdam. Dat gold nog sterker
ons weten te binden die de potentie van deze stad zien. Ik terende partij; als aanjager. De markt bouwt; de gemeente schept kaders.
voor degenen die hier een gezin wilden stichten. Studenten
Wethouder Schneider: “Ik zie de rol van het gemeentebestuur
stad, maar die mensen willen we graag hier houden. Dat
als die van een faciliterende partij; als aanjager.
verlieten na hun studie – als ze carrière gingen maken – de lukt nu steeds vaker. Zij vinden in Rotterdam de woning die
ze wensen, en natuurlijk heeft de stad veel meer te bieden:
culturele voorzieningen, veel horeca, maar ook groen en
De markt bouwt; de gemeente schept kaders”
onderwijsvoorzieningen. Het project ‘Kansrijke wijken’,
Neem nu Katendrecht: vroeger een verpauperde buurt
Rotterdam biedt in toenemende mate woningen voor een
wijk geworden waar ook hoogopgeleiden graag willen
dat dit voorjaar gestart is, versterkt deze ontwikkeling. breed publiek en voor flexibel wonen. We hebben een mooi
aanbod aan appartementen in verschillende prijsklassen; leegstaande gebouwen worden in grote aantallen ge-
transformeerd of gerenoveerd; er is een groot aanbod aan
woningen die gewild zijn bij alleenwonenden. En kijk eens
naar het succes van de klushuizen: dat is een Rotterdamse ‘uitvinding’, die nu in meer steden succesvol is!” Samenwerking
Het succes lijkt van zelf te zijn gegaan. Maar het succes is
niet uit de lucht komen vallen, benadrukt de wethouder.
“We hebben bepaald geen overvloed aan financiële mid-
waar je liever niet kwam. Nu is het een prachtige woon-
wonen. Dat succes is te danken aan woningcorporaties en projectontwikkelaars die zagen welke mogelijkheden de wijk bood, maar ook aan ingrepen die de gemeente
heeft gedaan. Een mooi voorbeeld is de Rijnhavenbrug, de voetgangers- en (brom)fietsersbrug van de Wilhelminapier naar Katendrecht.”
Het is de eerste keer dat uw verslaggever de naam ‘Rijnhavenbrug’ hoort: de fraaie, ranke brug heeft namelijk – heel
Rotterdams – al snel een bijnaam gekregen in de regio: de Hoerenloper…
Schneider: “Het succes van Katendrecht blijft niet beperkt tot die wijk: we zien nu ook dat de aangrenzende Afrikaan-
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
die wijken gaat het prima: ik sla tot mijn grote vreugde aardig wat ‘eerste palen’.” Woonvisie
Minister Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst heeft de ge-
meenten gevraagd een woonvisie op te stellen; niet alleen voor koop en huur maar ook voor middeldure huurwo-
ningen. De concept-woonvisie 2030 van Rotterdam is tot
stand gekomen in samenwerking met de woningcorporaties. Immers: zowel voor de overheid als voor de corporaties
zijn de rollen en regels veranderd. Het document ligt nu voor consultatie in de stad. Volgens plan wordt in novem-
ber de definitieve visie vastgesteld door de gemeenteraad. Drie hoofddoelen vormen de hoofdmoot van de agenda:
1. Meer aantrekkelijke woonmilieus; met name in de binnenstad en in Rotterdam-Zuid, waar het Nationaal Pro-
gramma Rotterdam-Zuid goed op stoom komt. De grote investeringen die zijn ingezet om de sterk voelbare
Wethouder Schneider: “We werken aan een Detailhandelsvisie, waarin we inventariseren waar de kansen liggen voor die winkelgebieden. Soms zullen we moeten overgaan tot sloop; in andere gevallen ligt transformatie voor de hand” derwijk, nog steeds een aandachtswijk, een upgrade krijgt. Dat is een proces dat zich min of meer organisch voltrekt, en waar we natuurlijk heel blij om zijn.” Grondposities
Net als andere gemeenten heeft Rotterdam de gevolgen
van de crisis op financieel, economisch en woningmarkt-
gebied aan den lijve ondervonden. “We hebben in het ver-
onbalans aan te pakken, beginnen hun vruchten af te
werpen. Kleine woningen in gestapelde bouw worden gerenoveerd en in een aantal gevallen samengevoegd tot grotere, gewilde woningen. Daarnaast wordt op
grote schaal sloop, gevolgd door nieuwbouw, gepleegd om Rotterdam-Zuid tot een aantrekkelijk woongebied te maken. Ook hier zijn kluswoningen onderdeel van het programma.
2. Duurzaamheid en delen van voorzieningen: vormen van
zelfbouw, transformatie, energiebesparing en inzet van duurzame energie.
3. De woningzoekende staat centraal. De kwaliteit van
4.000 woningen wordt duurzaam aangepakt en verbeterd. In sommige wijken wordt de inkomenseis uit de
Rotterdamwet toegepast om de instroom van kansarme bewoners te beperken.
leden fors afgeboekt op de grondposities”, zegt Schneider.
Schneider: “We zien veel belangstelling van (internationa-
stad is niet te vergelijken met sommige andere Nederland-
de MIPIM (de internationale vastgoedbeurs in Cannes) en
“Die pijn hebben we al achter de rug. De situatie in onze se gemeenten, waar de problemen veel groter zijn, maar toch… We hebben nog steeds zo’n 100 grondexploitaties;
zowel in de binnenstad als daarbuiten. De Stadshavens bijvoorbeeld: daar is nog veel werk te doen.
le) beleggers voor de particuliere (huur)woningmarkt. Op
op de Provada zijn we als gemeente nadrukkelijk aanwezig, en we maken duidelijk dat Rotterdam ‘in de meewerkstand staat’. Dat biedt kansen voor de particuliere huurmarkt.”
In de uitleglocaties zoals Nesselande en Park 16Hoven (na-
Leegstand en transformatie
vliegveld Zestienhoven heette) wordt volop gebouwd. Met
kantoor- en bedrijfsgebouwen. “We worden nu geconfron-
bij het vliegveld Rotterdam-The Hague Airport, dat vroeger
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Veel aandacht is er voor het probleem van de leegstand van
au g ustus 2 0 1 5
teerd met de gevolgen van de gedachte in de jaren 90 dat
kantoorgebouwen vanzelf vol zouden komen. Nu is men aanzienlijk prudenter: marktpartijen bouwen nu alleen als
ze zeker weten dat de gebruikers er ook werkelijk zullen komen. Dat geldt ook voor woningbouw: ontwikkelaars
kijken meer naar de wensen van de woonconsument. Die krijgt nadrukkelijk de gelegenheid om mee te praten over zijn toekomstige woning. Dat heeft succes: bijna 70% van de mensen die hebben meegepraat over de ontwikkeling
van nieuwbouwprojecten in Park 16Hoven, blijkt ook een
woning in zo’n project te kopen. Daardoor kon de bouw daar ook tijdens de crisis gewoon doorgaan.
Naast nieuwbouw zetten we in op transformatie. Sinds
2012 hebben we ca. 250.000 m2 leegstaande kantoorgebouwen getransformeerd. Dat hebben we in goede
samenwerking met marktpartijen gedaan, en we hebben daardoor een enorme know how opgebouwd. De kennis en
ervaring die we in het recente verleden hebben opgedaan, gaan we nu ook inzetten bij de transformatie van maat-
“ik voel me rotterdammer”
bijvoorbeeld) en andere oude gebouwen.
voelen; zo blijkt uit de Omnibusenquête 2015. De tevredenheid van de Rot-
schappelijk vastgoed (scholen, zorgcentra, buurthuizen Na de zomer gaat het Kennisplatform Leegstand van start,
waarin alle opgedane ervaring wordt ingezet om zo effectief mogelijk te werken. Er is veel aandacht voor de winkel-
leegstand, want ook daarmee willen we creatief omgaan. In de stad zijn de problemen niet heel groot: we zien ook de
80% van alle inwoners van Rotterdam geeft aan zich Rotterdammer te terdammers over hun stad groeit gestaag. 93% vindt het prettig wonen; bijna
60% roemt het vele groen, en ca. 40% vindt Rotterdam schoon en veilig. Bijna
unaniem (92%) zijn de Rotterdammers over het internationale karakter van hun stad. Driekwart van de inwoners vindt het centrum aantrekkelijk.
aanloopstraten steeds aantrekkelijker worden.”
In de perifere gebieden is nog wel veel werk te doen: daar dreigt in sommige winkelcentra leegstand en verpaupe-
ring. Schneider: “We werken aan een Detailhandelsvisie,
Vereenvoudiging en versnelling procedures
winkelgebieden. Soms zullen we moeten overgaan tot
wens om meer mogelijkheden te bieden voor vergun-
waarin we inventariseren waar de kansen liggen voor die
sloop; in andere gevallen ligt transformatie voor de hand. Dat moet met beleid gebeuren. In sommige wijken zien we
een sterke vergrijzing, en daar zou een winkel bijvoorbeeld prima een zorgaanbieder kunnen huisvesten.”
Collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) is onderdeel
van het gemeentelijk beleid om mensen in staat te stellen hun eigen ideale woning te realiseren. ‘De Omscholing’ in Delfshaven is daarvan een mooi voorbeeld: het voormalige
schoolgebouw uit 1916 wordt omgevormd tot negen appartementen. Het gebouw met zijn monumentale uitstraling is
verbonden met de historie van de wijk. Kopersvereniging De Omscholing ontwikkelt het gebouw in CPO-vorm.
Bouwers en projectontwikkelaars zijn verdeeld over de ningvrij bouwen: de kwaliteit zou dan wel eens kunnen
verminderen. Schneider is het daar niet mee eens: “Ik wil
bouwers graag veel speelruimte bieden, maar natuurlijk moet daarbij worden voldaan aan basale eisen. Ik kan me niet voorstellen dat je gaat beknibbelen op allerlei voorzie-
ningen als je de mogelijkheid hebt om je ideale woning te bouwen. Wij zien ook in de meeste gevallen het tegenover-
gestelde. Bij de klushuizen bijvoorbeeld, blijken de investe-
ringen veelal hoger uit te vallen dan in eerste instantie was begroot. Niet doordat de renovatie opeens duurder wordt,
maar doordat de nieuwe bewoners alles zo mooi en func-
tioneel mogelijk willen hebben. Daar hebben ze graag wat meer geld voor over, en dat heeft dan weer zijn uitstraling op de hele buurt.
In een stedelijke omgeving kun je niet alle regels overboord
zetten: mensen wonen dicht bij elkaar en dan loop je het risico dat ze elkaar letterlijk in de weg gaan zitten. Indivi-
duele en collectieve belangen mogen natuurlijk niet met elkaar in conflict komen.
Wat wél werkt, is ons programma ‘De architect aan zet’. Daarbij leggen we de kwaliteitsborging voor een groot deel
bij de architect neer. Dat leidt in veel gevallen tot een duidelijke versnelling van procedures, en daar heeft iedereen profijt van.” ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Bernd Bohm
TRAPLIFTEN GEZOCHT! Traplift bij verkoop woning? Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroffen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen.
Altijd min. 150,beloning!
Jaarlijks belanden duizenden trapliften op de schroothoop. Smienk trapliften zet zich ervoor in deze trapliften een tweede leven te geven. Een duurzame oplossing waarmee we andere hulpbehoevenden voordeliger aan een traplift kunnen helpen. Helpt u ons mee?
In welke trapliften zijn wij in geÏntresseerd?
Wat betekend dit voor u?
✓
Alle merken
✓
Trapliften niet ouder dan 10 jaar
✓
Rechte trapliften
✓
Trapliften met één of meerdere bochten
✓
Bruikbare staat
3 eenvoudige stappen
Wanneer een cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift aanbieden aan Smienk trapliften. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert dit u nog wat op ook.
Bespreek het verwijderen van de traplift Stuur 2-3 foto´s naar inkoop@smienktrapliften.nl of bel direct naar 0341-76 80 71 U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-
Smienk Trapliften Nunspeet T. 0341 - 76 80 71 inkoop@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
de ideologische omvang van de corporatiesector In Engeland ontstond er sinds het begin van de jaren ’80 een ideologische drang om het eigen woningbezit uit te breiden en werden er talloze sociale huurwoningen met grote kortingen (tot 50%) aan zittende bewoners verkocht. En wat blijkt? Ongeveer een derde van deze woningen duikt na verloop van tijd op in de particuliere huursector tegen een veel hogere prijs. Met name in de krappe woningmarkten van Zuid-Engeland, waar de middengroepen ook veel profijt kunnen hebben van betaalbare woningen, ligt dit zeer gevoelig en wordt gesproken over ‘The Great Housing Shame’. Met name bij de Conservatieve partij is het ideaal van eigen woningbezit echter sterk verankerd en wordt liefst weggekeken bij eventuele
K
negatieve gevolgen van ‘Right to Buy’. ijken wij hier in Nederland ook weg bij de ver-
‘Cherry picking’
heeft deze verkoop niet alleen te maken met
op de achterstandswijken of krimpgebieden. ‘Cherry
koop van corporatiewoningen? In onze context
de zwakke financiële positie van de corporatiesector
en stimulering van het eigen woningbezit, maar het
wordt wat mij betreft ook ondersteund door het veranderde sentiment jegens de corporatiesector. In
toenemende mate hoor ik de bewering dat de ‘sociale huursector’ te groot is en dat zij zich zou moeten
beperken tot de huisvesting van de meest kwetsbare huishoudens. Deze veranderde houding ten aanzien
van de omvang van de doelgroep, levert een voedingsbodem om de verkoop van sociale huurwoningen
verder te stimuleren. Ik zeg met nadruk stimuleren,
want corporaties kunnen niet worden gedwongen tot verkoop omdat zij zelfstandige organisaties zijn. De malversaties van enkele directeuren en de verhuur-
dersheffing maken het voor de sector echter moeilijk om zonder verkopen te overleven.
Inmiddels zijn zelfs complexen verkocht aan buiten-
landse beleggers, met actieve bemiddeling door minister Blok. Enkele commentatoren in de media vroegen
zich af of het een goed idee is dat buitenlandse beleg-
gers profijt hebben van de verkoop van ‘maatschappe-
Ongetwijfeld zullen beleggers hun pijlen niet richten picking’ in de betere wijken kan uiteindelijk resulteren in geringere ruimtelijke keuzemogelijkheden voor de
doelgroep van de sociale huur. Verder levert ‘cherry picking’ in de kwalitatief betere segmenten van de corporatievoorraad uiteindelijk minder kwaliteit voor de
doelgroep. Ik denk daarbij vooral aan eengezinswoningen, omdat deze vaak goed in de markt liggen en zo
verloren kunnen gaan voor de grotere, kinderrijke huishoudens met lage- of middeninkomens. Als echter de ideologie overheerst dat een kleine corporatiesector
volstaat voor een nog krapper gedefinieerde doelgroep, dan kan dit het uiteindelijke resultaat worden: lage
kwaliteit van de corporatievoorraad en concentratie in achterstandswijken. Daarnaast kan verwacht worden dat ook de middeninkomens in de knel komen in de
krappere lokale woningmarkten. Het lijkt me zinvol om hier nog eens over na te denken. Zijn de betrokken partijen zich bewust van de mogelijke gevolgen en zo ja,
overheerst dan nog steeds het nieuwe ideaal van een
kleine sociale huurwoningvoorraad en een grotere particuliere huursector? ■
lijk vermogen’. Ik wil hier geen oordeel vellen over de
rol van buitenlandse investeerders, maar ik vraag me af
Kees Dol,
of verkoop aan beleggers in het algemeen de kwaliteit
Onderzoeksinstituut
van de ‘resterende’ voorraad corporatiewoningen goed
OTB, TU Delft
zal doen.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
ACTUEEL | Woningsplitsing
meer woningen dankzij splitsing Restricties verschillen per gemeente
Het opkopen, splitsen en verkopen van woningen is een lucratieve business. De vraag naar kleine woningen is onverminderd groot en zal nog verder toenemen. Vooral de grote gemeenten zullen dat gaan merken. Hun splitsingsbeleid is nogal divers. Wat in Rotterdam is toegestaan, mag niet in Den Haag. En wat daar mag, is weer niet toegestaan in Amsterdam. Hoewel er meer restricties komen, levert woningsplitsing nog altijd veel nieuwe woningen op.
E
en stijgende vraag naar kleine woningen, een lage
nen met kinderen daalt daarentegen met 140.000. ‘De be-
standigheden voor bouwondernemers en advies-
dan die naar grote woningen’, is de nuchtere conclusie.
rente en kwakkelende beurzen. Dat zijn ideale om-
bureaus, die zijn gespecialiseerd in woningsplitsing. Zij ontdekten overigens al een jaar of tien geleden dat er een
goede boterham valt te verdienen met opkopen, renoveren,
splitsen en verkopen van woningen. Ook de verhuur van gesplitste woningen is in veel gevallen lucratief. Vooral in regio’s met veel studenten, migranten en expats stijgt
hoefte aan kleine woningen zal hiermee sterker toenemen
Probleem is echter dat die kleine woningen er niet zijn. De frictie die dit zal opleveren, komt voor een groot deel op het bordje van de grote gemeenten. Met nieuwbouw
alleen redden ze het niet. Woningsplitsing kan – naast het ombouwen van kantoren – een alternatief zijn.
de vraag explosief. Steden als Amsterdam, Den Haag en
Splitsingsvergunning
het rapport ‘Eigen huis verliest gouden glans’. In de periode
de plaatselijke huisvestingsverordeningen. Daar trappen
Utrecht zullen dat gaan merken, voorspelt de ING-bank in tot 2025 komen er 370.000 alleenstaanden bij, waarvan
290.000 65-plussers en 80.000 jongeren. Het aantal gezin-
Maar van die notie is nog maar weinig terug te vinden in de gemeenten juist op de rem. Zo werkt de gemeente
Den Haag sinds vorig jaar niet meer mee aan het splitsen van panden, waar de eigenaar ook een dakopbouw op wil
plaatsen. Het aanvragen van een splitsingsvergunning kan
daar pas tien jaar na de plaatsing van de opbouw. ‘De rege-
splitsing van woningen; wanneer en hoe?
ling voor dakopbouwen is namelijk bedoeld om het woon-
Gemeenten kunnen in de huisvestingsverordening bepalen in welke buurten
Lange van het in Den Haag gevestigde architectenbureau
splitsen is toegestaan en onder welke voorwaarden. Meer informatie is te vinden op de gemeentelijke websites.
Wie zich snel wil oriënteren, kan ook een kijkje nemen op:
• Splitsing.nl (van het bouwkundig adviesbureau Offringa te Amsterdam).
• Verbouwjeeigenhuis.nl (van studioschaeffer Architecten te Den Haag, met voorbeelden van splitsingsprojecten).
• 070vastgoed.nl (vastgoedbedrijf in Den Haag).
plezier van huidige bewoners te vergroten en om bewoners te behouden voor het gebied waarin zij wonen’, schrijft
de gemeente in een nota over het voorraadbeleid. Jeroen studioschaeffer vermoedt dat de gemeente – onder verwij-
zing naar de parkeerdruk – woningsplitsing ook in andere wijken aan banden zal leggen. De mogelijkheden zijn in
een deel van de stad (het Regentesse-/ Valkenboskwartier) al beperkt door de eis dat een gesplitste woning een woonoppervlak van minimaal 40 of 45 m2 moet hebben.
Ook Rotterdam stuurt sterk op parkeerregulering. Maar anders dan in Den Haag mogen daar wel woningen on-
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
au g ustus 2 0 1 5
Van dit pand aan de Daguerrestraat in de Haagsche wijk
Valkenboskwartier werd het dubbele bovenhuis opgedeeld in
vijf appartementen voor de verhuur. De kapverdieping is geschikt gemaakt voor bewoning. Dit is een project van studioschaeffer
Architecten in opdracht van 070 Vastgoed en Langeveld van den Heuvel vastgoed.
der de grens van 40 m2 worden gebouwd. Deze gelden
‘Met het splitsingsbeleid kan weinig directe invloed uit-
parkeereisen gelden. Splitsing in studentenwoningen na
woningvoorraad’, was de toenmalige boodschap aan de
dan als studentenwoningen, waarvoor helemaal geen
een dakopbouw is daar wél mogelijk (Beukelsweg). In Amsterdam, waar de gemeente reeds sinds 2003 een gericht
voorraadbeleid voert, zijn de regels nog iets strenger. Daar
is zelfs een funderingsonderzoek vereist, waaruit blijkt dat het casco en de fundering minimaal 25 jaar meekunnen.
In bouwkundige termen: bij funderingsklasse 3 moet de fundering worden vernieuwd. Bij klasse 4 kan de gemeente de eigenaar aanschrijven.
Invloed splitsingsbeleid
Woningsplitsing kan het woningaanbod aanzienlijk ver-
groten, ondanks de opgelegde gemeentelijke beperkingen. De woningvoorraad wordt daardoor ook evenwichtiger van samenstelling. Den Haag wil jaarlijks bijvoorbeeld
1.500 nieuwe woningen bouwen. Over het aantal door splitsing ‘toegevoegde’ woningen bestaan echter geen of-
ficiële gegevens. De site van het Haagse Architectencafé (Haac.nl) schat het Haagsche aantal voor 2014 op 700 tot
1.000. Dagblad NRC constateerde een paar jaar geleden
dat er tussen 2000 en 2008 ruim 6.500 gesplitste woningen in Den Haag waren toegevoegd. Vreemd genoeg
lopen deze cijfers niet geheel parallel met het aantal
verleende splitsingsvergunningen, van 17 in 2007 tot 176
in 2014. Wellicht was een vergunning niet altijd vereist? Daarnaast werden er in Den Haag in 2011 nog 27.000 wel gesplitste, maar niet verkochte particuliere woningen
geteld. Onduidelijk is of die voorraad nog steeds boven de markt hangt.
geoefend worden op het aandeel koop en huur in de gemeenteraad Den Haag.
Maar gemeenten kunnen wel degelijk sturen. In Den Haag worden de meeste woningen na splitsing verhuurd. In Amsterdam daarentegen zijn de prijzen zo sterk gestegen dat 99% van de woningen na splitsing meteem met veel winst
wordt verkocht. De effecten van woningsplitsing variëren. Zo stelde het onderzoeksbureau Rigo Research in 2010
vast dat de Amsterdamse wijk Landlust als gevolg van een gericht woningsplitsingsbeleid meer kansrijke huishou-
dens aantrok. Het opknappen van die woningen had ‘een vliegwiel-effect op de leefbaarheidssituatie in de buurt tot
gevolg’. In Amsterdam geldt overigens al jaren een quotum
voor splitsingen. In de Rotterdamse wijk Oud-Charlois, waar ‘ook sprake is van veel slecht onderhouden bezit van grote particuliere eigenaren’, liet de gemeente volgens Rigo Research juist kansen liggen. Rotterdam vreesde toen
– ten onrechte – dat nog meer kleine woningen de stroom van kansarme migranten zou doen aanzwellen. In een krimpgebied zoals in de Limburgse gemeente Leudal gaat
achter het splitsingsbeleid weer een geheel andere motiva-
tie schuil. Daar geldt de regel dat woningen alleen gesplitst mogen worden in twee woningen met een inhoud van elk minimaal 350 m3 en maximaal 750 m3. Het doel is hier ou-
deren en mantelzorgers (kinderen) dicht bij elkaar te laten wonen. Ook ‘meergeneratiewoningen’ worden zo mogelijk.
Tegelijkertijd vervalt zo de noodzaak voor nieuwbouw. En
dat heeft weer tot gevolg dat karakteristieke dorpsranden behouden kunnen blijven. ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Tekst: Robert van Til Beeld: studioschaeffer Architecten
Ga voor zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.
MARKTONDERZOEK
makelaars poll
consumenten poll
Te hoge vraagprijs
Eerst verkopen, dan kopen
Nu de woningmarkt aantrekt, neigen verkopers weer naar
Eens
63,6 %
Oneens
36,4 %
een te hoge vraagprijs.
Bron: Ledennet VBO Makelaar
Ook al zie ik ons droomhuis,
ik verkoop toch eerst mijn eigen woning voordat ik opnieuw ga kopen. Bron: www.VBOmakelaar.nl
Eens
84,2 %
Oneens
15,8 %
marktrapportage De stad verbeeld In deze publicatie geeft het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) aan de hand van 12 infographics inzicht in relevante feiten en vragen met betrekking tot de Nederlandse steden. Centraal staan drie voor de stad belangrijke terreinen: economie, leefbaarheid en innovatie. Hoe sterk is de agglomeratiekracht van de Nederlandse steden in vergelijking met concurrerende stedelijke regio’s? Welke factoren zijn belangrijk voor de leefbaarheid en gezondheid in de stad? En hoe staat het met de innovatiekracht van de steden? En wat zijn belangrijke stedelijke vraagstukken voor de toekomst?
Woonwensen van nieuwe Nederlanders Niet-westerse allochtonen van zowel de eerste (32%) als tweede generatie (44%) zijn meer geneigd binnen twee jaar te verhuizen dan autochtone Nederlanders (25%). Ook heeft deze groep een grotere voorkeur voor nieuwbouw, waarbij appartementen (30%) en rijwoningen (70%) de populairste woningtypen zijn. Tegelijkertijd willen niet-westerse allochtonen minder vaak naar een koopwoning verhuizen dan autochtonen. Een en ander blijkt uit onderzoek van gebiedsontwikkelaar BPD (voormalig Bouwfonds Ontwikkeling) naar de woonvoorkeuren van nieuwe Nederlanders, specifiek gericht op de Marokkaanse, Turkse en Surinaamse gemeenschap.
Zo flexibel als een huis Een goede en betaalbare woning is niet voor iedereen vanzelfsprekend. De huidige woningmarkt ‘zit op slot’. Platform31, Corpovenista en het ministerie van BZK onderzochten kansrijke oplossingsrichtingen om meer dynamiek in de huurwoningmarkt te brengen. Een huurmarkt waar meer woningen beschikbaar komen en meer mensen passend kunnen wonen: naar inkomen, naar woonwensen en naar persoonlijke behoeften. Samen met experts en professionals in het veld, zijn er circa twintig richtingen benoemd die allemaal serieuze aandacht behoeven. Hieruit selecteerden de onderzoekers er zes, die het meest kansrijk zijn.
Investeren in Nederland Investeren in Nederland is een scenariostudie van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) die zich richt op de periode 2010-2014. Daarnaast worden kwantitatieve beelden voor de steekjaren 2020, 2030 en 2040 geschetst. Het EIB berekent onder meer de uitbreidingsvraag en vervangingsvraag van woningen aan de hand van drie scenario’s die worden gekenmerkt door verschillende economische en demografische ontwikkelingen en door verschillen in ruimtelijke spreidingspatronen. Het hoogste uitbreidingscijfer bedraagt 1,5 miljoen woningen in 30 jaar.
De veerkrachtige binnenstad Vitaliteit van de Nederlandse binnenstad staat hoog op de politieke agenda. Oplopende (winkel-)leegstand heeft geleid tot angst voor steden met een volledig uitgeholde kern, waar vrijwel niemand woont of werkt. Uit analyses van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat die angst grotendeels ongegrond is. De leegstand loopt momenteel weliswaar op, maar er zijn veel mogelijkheden voor functieverandering, bijvoorbeeld van winkels of kantoren naar woningen. Conclusie: de binnenstad verandert van karakter, maar blijft bestaan. VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
een voorkeursrecht… of een lege huls? Bart de Smijter had één grote droom: hij wou graag de trotse bezitter zijn van een eigen café. De droom was concreet, maar dat kon niet worden gezegd van de uitvoering: De Smijter bezat geen stuiver. De realisatie van zijn ideaal kwam echter in zicht toen hij een gunstig contract kon sluiten met Boudewijn de Goeie. Bart zou een verlopen cafébedrijf gaan huren en hij zou het recht krijgen om dat te gelegener tijd te kopen. Boudewijn stond bekend als een geslepen zakenman. Wie van de twee trok aan het kortste eind bij de uitleg van het voorkeursrecht van koop?
B
art de Smijter was al langere tijd op zoek naar een
nam contact op met de eigenaar van het dichtgetimmerde
dergelijk café binnen de kortste keren nieuw leven
niet een al te beste naam als verhuurder. Bart merkte in de
zieltogend café. Hij was ervan overtuigd dat hij een
zou kunnen inblazen. Voor dergelijke panden was de huurprijs vanzelfsprekend niet hoog. Op zekere dag stuitte hij op een pand dat al gedurende enkele jaren leeg stond. Dat
was ook niet verwonderlijk; de wijk waarin het pand zich
bevond, stond niet echt bekend als een fijne buurt. Integendeel zelfs; slechter trof je ze niet snel aan. Bart de Smijter was echter vol zelfvertrouwen. Hij zou in no-time een
fantastisch renderend topcafé uit de grond stampen. Bart
pand. Dat bleek Boudewijn de Goeie te zijn. Boudewijn had
gesprekken daarvan niets. De huurprijs was zonder meer schappelijk: een vast bedrag van 1.200 euro per maand en
5% van de omzet. Bovendien kreeg Bart een voorkeursrecht bij verkoop. Indien Boudewijn het pand zou verkopen, dan
diende hij dat eerst tegen een marktconforme prijs aan Bart aan te bieden. Bart zou dan vier weken de tijd hebben
om het aanbod te aanvaarden. Kortom: Bart had een gouden deal gesloten.
Gunstige ontwikkelingen
Het lot was Bart goedgezind. Bart bedacht allerlei prachtige acties waardoor zijn café kon rekenen op een brede
belangstelling van het publiek. Hij organiseerde tropische
cocktailavonden, bikini-avonden (dames in bikini kregen drie drankjes gratis, jaja, dat leidde tot veel publiek en over
goede smaak valt niet te twisten), regelmatig gratis tapas en nog meer van die innovatieve vondsten. Bovendien had
Bart het geluk dat de wijk zich ontwikkelde tot een geliefde locatie voor yuppen. De vurige wens van Bart om het pand
te kunnen kopen, werd steeds heviger. Zou Boudewijn het gebouw niet eens willen afstoten? Bart wilde gaan verbouwen en dat deed hij liever in een pand dat op zijn naam stond.
Eindelijk, een aanbod
Op zekere dag gebeurde waar Bart lang op had gewacht: Boudewijn besloot het pand te verkopen. Tot verbazing van Bart bood Boudewijn het pand aan tegen een koopsom
van 505.000 euro. Daarbij werd vermeld dat er geen finan-
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
au g ustus 2 0 1 5
cieringsvoorbehoud of andere voorbehouden mochten
Boudewijn wees aansprakelijkheid af. Hij kon immers
te aanvaarden en dat de levering dan binnen twee weken
euro en dat was de marktconforme prijs. Geheel in lijn
worden opgenomen, Bart vier weken kreeg om dit aanbod zou moeten plaatsvinden. Bart vond die prijs bespottelijk. Hij liet een taxatierapport opstellen waaruit bleek dat het
pand een waarde had van 390.000 euro. Desalniettemin reageerde Bart binnen de termijn van vier weken. Hij be-
richtte dat hij de koop wilde sluiten, waarbij hij echter wel
aangaf dat hij zijn rechten voorbehield over de hoge prijs. Bovendien vermeldde Bart dat hij een financieringsvoorbehoud moest maken. De prijs was immers dusdanig hoog
dat hij de gevraagde koopsom van 505.000 euro niet zo-
maar kon betalen. Voor een bedrag van 390.000 euro had hij wel meteen financiering kunnen krijgen. Helaas, de beurt is voorbij
Aanvankelijk kwam er geen reactie van Boudewijn. Toen
Bart na vijf weken informeerde, bleek Boudewijn het pand verkocht te hebben aan een ander tegen een koopsom van 505.000 euro. Toevallig was juist die ochtend het pand ook
aan die ander geleverd. Bart zou nog van hem vernemen, mede omdat de nieuwe eigenaar de huurprijs wou verhogen. Bart was woedend. Procedure
Bart dagvaardde Boudewijn. Hij stelde daarbij dat Boudewijn in strijd met de overeenkomst het pand niet had
het cafépand verkopen tegen een bedrag van 505.000 met het voorkeursrecht had hij vervolgens het pand eerst
aan Bart aangeboden. Bovendien beschikte Boudewijn over een taxatierapport waarbij de waarde werd geschat op 495.000 euro. Het was heel eenvoudig: Bart had vier
weken de tijd om onvoorwaardelijk te kopen tegen een
koopsom van 505.000 euro. Dat bedrag kon hij ook van iemand anders krijgen. Bart heeft geen gebruik gemaakt van zijn voorkeursrecht; daardoor was het vervallen en
was Boudewijn vrij om het pand aan een derde te verkopen. Pech
De rechtbank was snel klaar met de zaak. Op grond van het voorkeursrecht had Boudewijn een aanbiedingsplicht. Boudewijn had daaraan voldaan. Het had dan op de weg van Bart gelegen om tijdig dat aanbod te aanvaarden. In het
aanbod was de bepaling begrepen dat er geen voorbehou-
den zouden mogen gelden. Bart had echter toch een finan-
cieringsvoorbehoud gemaakt, dat gold als een verwerping van het aanbod van Boudewijn en als een nieuw aanbod,
maar nu van de zijde van Bart. Boudewijn behoefde daarop niet meer te reageren. Het voorkeursrecht was inmiddels vervallen.
aangeboden tegen een ‘marktconforme’ prijs. Daardoor
Dat Bart ooit nog eens eigenaar zal gaan worden van het
gefrustreerd. Boudewijn wist immers dat Bart problemen
namelijk dik tevreden met het goedlopend café dat kan
had Boudewijn ook welbewust Bart’s voorkeursrecht
zou krijgen met de financiering en om die reden ge-
noodzaakt was een financieringsvoorbehoud te maken.
cafépand is vrijwel uitgesloten. De nieuwe eigenaar is rekenen op een goede naamsbekendheid. Dankzij Bart, de eeuwige huurder! (de namen zijn gefingeerd) ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
ACTUEEL | Regionalisering
wonen in verandering over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid
Wat is de woningbehoefte in Nederland in de komende jaren, en wat moet de rijksoverheid doen om zo goed mogelijk te voldoen in de vraag naar wonen? Dat waren de vragen die minister Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst stelde aan de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (Rli). De minister vroeg een eenvoudig advies; hij kreeg op 25 juni jl. een flink boekwerk met de titel ‘Wonen in verandering – over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid’. Prof. dr. Wouter Vanstiphout, voorzitter van de raadscommissie die het advies samenstelde, legt uit wat er moet gebeuren om werkelijke hervorming van de woningmarkt tot stand te brengen.
“D
e feitelijke woonbehoefte kunnen we schatten op ongeveer 60 duizend wooneenheden extra per
jaar, maar we moeten rekening houden met een
woningmarkt die écht aan de woonbehoeften tegemoet kan komen.”
bandbreedte tussen 38 duizend en 85 duizend per jaar.
‘Geen middensegment’
overschotten niet zomaar tegen elkaar kunnen worden
plan is om nog meer radicale hervormingen door te voe-
Er zijn grote regionale verschillen waardoor tekorten en
weggestreept. De rol van de overheid bestaat uit het zorgen voor een goede marktordening en voor woonbeleid dat (externe) publieke waarden waarborgt en dat het
mogelijk maakt om (waar mogelijk) collectieve voordelen te behalen.
Minister Blok heeft direct al laten weten dat hij niet van
ren. Bij herhaling laat de minister weten dat het kabinet voorlopig echt wel genoeg gedaan heeft. De maatregelen
voor ‘minder hypotheekrenteaftrek, einde aan aflossingsvrije hypotheken, inkomensafhankelijke huurverhoging en strakke regels voor woningcorporaties’ zijn voor nu genoeg.
Dat is jammer, vindt Wouter Vanstiphout, want het zo
Vanstiphout : “Anno 2015 is er veel lucht uit de koopwoningmarkt, en kunnen we starten met de echte hervorming. Daarom hebben
gewenste middensegment komt er niet als de hypotheekrenteaftrek in stand wordt gehouden. “We zien wel dat
beleggers interesse hebben in middeldure huurwoningen,
maar die woningen verkopen ze natuurlijk snel weer. Dat is
we ook geadviseerd dat het Planbureau voor de Leefomgeving
heel aantrekkelijk door die forse overheidssubsidies op ko-
en het Centraal Planbureau op korte termijn met gegevens
maatregelen worden genomen, maar het zou mooi zijn als
komen waarop het nieuwe beleid kan worden gebaseerd”
pen. De Rli verwacht echt niet dat er op korte termijn harde er wel een stip op de horizon zou worden gezet.” Echte hervorming
In het eerste deel van het advies geven we het antwoord
op de vraag van de minister, maar in deel 2 hebben we een ‘bonus’ gegeven. Daarin laten we zien dat vérgaande
maatregelen nodig zijn om een starre woningmarkt – met overwegend koopwoningen en sociale huurwoningen – te transformeren in een flexibele en eigendomsneutrale
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
Die stip op de horizon; daar hebben we al vaker over ge-
hoord. In Wonen 4.0, het grote plan voor integrale hervorming van de woningmarkt, dat in 2012 werd gepresenteerd,
werd daar ook voor gepleit. “Wonen 4.0 ging inderdaad een heel eind in de richting die wij voorstaan”, zegt Van-
stiphout. “Wat ons betreft staat dat plan nog grotendeels
overeind. Maar inmiddels zijn we een aantal crisisjaren
au g ustus 2 0 1 5
Vlnr. minister Blok, Rli: Wouter Vanstiphout en Henry Meijdam
verder. In 2012 was duidelijk dat de woningprijzen nog
en relaties zijn dynamischer geworden. Daarbij komt dat
de overheid om maatregelen te nemen die tot echte her-
moeten we een duidelijk onderscheid maken in groei van
verder zouden kelderen. Dat was een lastige situatie voor vorming zouden leiden. Anno 2015 is er veel lucht uit de
koopwoningmarkt, en kunnen we starten met de echte hervorming. Daarom hebben we ook geadviseerd dat het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Planbureau op korte termijn met gegevens komen waarop het
nieuwe beleid kan worden gebaseerd. Ik heb uit betrouw-
bare bron vernomen dat ze al bezig zijn met het verkennen van de transitiepaden.”
Dat er al veel tot stand is gebracht, erkent de commis-
sievoorzitter ook: “Ondanks alle protesten en bezwaren
van de politiek (de VVD wil geen verdere beperking van de hypotheekrenteaftrek; PvdA en SP zijn mordicus tegen
afschaffing van de huurtoeslag) zijn de meeste wooncon-
sumenten zich al aan het voorbereiden op een stelselwijziging. Starters rekenen er echt niet op dat ze 30 jaar
het aantal huishoudens blijft groeien. Wat dat betreft het aantal inwoners en het aantal huishoudens. Die twee kunnen sterk uiteenlopen.
De woningmarkt is niet berekend op deze ontwikkelingen:
er heerst starheid. Mensen voelen het nu ook als straf als ze liever huren dan kopen: ze missen dan het voordeel van
de hypotheekrenteaftrek. Kopers worden bevoordeeld; de
overheid is doorgeslagen in de bevordering van het eigenwoningbezit.
We plukken de vruchten van bijna 115 jaar woningbeleid, want de woningvoorraad is in het algemeen van uitste-
kende kwaliteit. Maar modernisering van beleid is een doorgaande beweging en ook nu noodzakelijk om alle woonconsumenten in staat te stellen om de woning te
verkrijgen die het beste past bij hen en bij de situatie waar ze op dat moment in zitten.”
hypotheekrenteaftrek krijgen. Ze bouwen al de nodige re-
Flexibiliteit
reacties op ons advies.”
en daar willen ze hun woonsituatie op aanpassen. De
serves in. Uit de vakwereld horen we dan ook veel positieve
Veranderingen in de samenleving
De hoogleraar/commissievoorzitter vindt dat niet vreemd:
“Er is veel veranderd in de samenleving. Het ontslagrecht is flexibeler geworden. Een contract van twee jaar wordt door veel jongeren al gezien als ‘vast contract’. Wat zorg betreft, krijgt de informele sector veel meer verantwoordelijkheid,
“Mensen maken allerlei veranderingen mee in hun leven, wooncarrière van vroeger verdwijnt in hoog tempo. Daarin woonde je eerst bij je ouders; daarna eventueel in een stu-
dentenkamer, dan ging je samenwonen in een flat, gevolgd door een eengezinswoning als er kinderen kwamen. Anno
2015 ziet een wooncarrière er veelal grilliger uit: samenwonen – weer alleen – samengesteld gezin – weer alleen etc. Anderen kiezen voor een woongroep, voor een wooncoö-
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
peratie of een tussenvorm tussen koop en huur. Het aantal
de huidige situatie maar het beste blijven zitten waar je zit,
dat de flexibiliteit op de woningmarkt ontbreekt.
bevorder je bijvoorbeeld scheefwonen, en daar wilden we
alleenwonenden stijgt in de steden explosief, en we zien
Die kent een aantal hardnekkige knelpunten, die je kunt
samenvatten onder de term ‘verschotting’. Er zijn allerlei barrières om te verhuizen of om gebruik of bestemming
van vastgoed te wijzigen. Die schotten zijn ontstaan door het overheidsbeleid van de afgelopen decennia. Als je het voornemen hebt om te komen tot een woningmarkt waar-
Vanstiphout: “Je kunt in de huidige situatie maar het beste blijven zitten waar je zit, want anders raak je je
want anders raak je je voordeel misschien kwijt. Daardoor toch juist iets tegen doen? Wonen 4.0 gaf daarvoor ook al
goede oplossingsrichtingen, maar er gebeurt te weinig. Het
huidige woonbeleid maakt het voor veel mensen praktisch onmogelijk om te verhuizen naar een woning die aansluit
bij hun woonwensen. Een zzp’er die wil uitbreiden, loopt
tegen vergunningstechnische problemen aan. Bestemmingsplannen zijn star en bieden geen ruimte voor meng-
vormen tussen wonen en werken. Allemaal zaken die niet passen in de samenleving zoals die zich nu in hoog tempo ontwikkelt. Het systeem is onhoudbaar.”
voordeel misschien kwijt. Daardoor bevorder je bijvoorbeeld
Voldoende voorbereidingstijd
scheefwonen, en daar wilden we toch juist iets tegen doen?”
begint met het scheppen van duidelijkheid over het eind-
in mensen niet vastzitten in hun woonsituatie – en waarin ruimte is voor groei van de economie en de welvaart – is er
maar één mogelijkheid: een grondige aanpassing van het stelsel. Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek is daarin een belangrijk element, maar de raad stelt een veel bredere
aanpak voor, waarvan de effecten goed moeten worden
Vanstiphout benadrukt het belang van tempo: “Als je snel
beeld én over de weg om daar te komen, zorg je ervoor dat iedereen voldoende tijd heeft om zich voor te bereiden. Dan
voorkom je een ‘kille sanering’. We zien nu dat de politiek – vanwege de angst voor stemmenverlies – niet bereid is om
die duidelijkheid te geven. Er wordt getemporiseerd, en dat betekent dat er straks wellicht een schokgolf komt. Dan is het draagvlak natuurlijk ver te zoeken.”
doorgerekend.”
En juist dat draagvlak wil de raad zo graag creëren: “We
‘Perverse prikkels’
Het wegnemen van schotten heeft grote gevolgen voor
Vanstiphout ziet nu een aantal ‘perverse prikkels’ die het de
woonconsument moeilijk maken om de zo gewenste ver-
anderingen in zijn wooncarrière vorm te geven. “Je kunt in
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
pleiten voor veel aandacht voor het proces van transitie. alle partijen op de woningmarkt. Veel belangen zijn aan elkaar gekoppeld, en alle partijen moeten zich kunnen voorbereiden op de nieuwe situatie. Vooral de zwakkere
au g ustus 2 0 1 5
de belangrijkste aanbevelingen • De overheid dringt de woonconsument geen voorkeur op voor de eigendomssituatie. Dus geen huurtoeslag of hypotheekrenteaftrek maar eigendomsneutrale
vraagondersteuning. Het maakt in die situatie niet uit of iemand een woning huurt of koopt: wie de woonlasten niet kan betalen, spelers verdienen aandacht. Als je de aandacht richt op het
maatschappelijke resultaat, kun je ook andere doelstellin-
gen zoals duurzaamheid, werkgelegenheid en de verdeling van risico’s meewegen. Dat maakt burgers en bedrijven creatief en innovatief.” Gemeente centraal
In het advies staat de rol van de gemeenten centraal: zij
moeten binnen woningmarktregio’s afspraken maken, zo-
dat de woonconsument zo goed mogelijk wordt bediend. Dat betekent dus ook dat de beleidsconcurrentie tussen gemeenten (grondposities!) moet verdwijnen om plaats te maken voor samenwerking.
krijgt ondersteuning, bijvoorbeeld via de belasting.
• Er moet veel meer aandacht komen voor de regionale
woningmarkt. Dat vraagt bijvoorbeeld om aanpassing van de
huurliberalisatiegrens. Het valt niet te verdedigen dat die gelijk is in krimp- en in groeigebieden. De gemeenten krijgen daarbij
een belangrijke rol: zij moeten het lokale beleid vormgeven, en bij voorkeur doen ze dat samen met andere gemeenten, zodat een
regionaal beleid tot stand komt. Concurrentie tussen gemeenten helpt niet om tot zo’n regionaal beleid te komen; daarom is een controlerende provinciale rol nodig.
• Vastgoed moet eenvoudig van gebruik en functie kunnen
wisselen, zodat bijvoorbeeld leegstaande kantoren gemakkelijk kunnen worden getransformeerd tot woningen.
Vanstiphout erkent dat die stap niet eenvoudig zal zijn voor
de gemeenten, die immers ook nog vastzitten in hun rol. “Elke gemeente heeft wel een reden om niet aan beleids-
Vanstiphout: “Er zijn allerlei barrières om te verhuizen of om
hervorming te beginnen. Maar het moet wel gebeuren. Dat
gebruik of bestemming van vastgoed te wijzigen. Als je het
– rol krijgen: zij hebben in onze visie de mogelijkheid om
voornemen hebt om te komen tot een woningmarkt waarin
betekent dat de provincies een sturende – en proactieve een aanwijzing te geven als gemeenten niet actief genoeg
zijn. Ofwel: als de bekende afwentelingsmechanismes toch
weer opduiken. Als de provincie haar taak onvoldoende oppakt, kan het Rijk ingrijpen. Woonbeleid is immers nog steeds een grondwettelijke taak voor de Rijksoverheid.” ‘Niet te politiek’
Het advies is ‘niet te politiek’, stelt de commissievoorzitter. “En het is ook niet heel revolutionair. Met de opzet sluiten
we aan bij een groot aantal eerdere plannen, adviezen en rapporten. Daarin staan vaak heel interessante zaken. Wonen 4.0 (dat in 2012 met medewerking van o.a. VBO
Makelaar verscheen) is daarvan een goed voorbeeld, net als Tijd voor keuzes (2007) van de toenmalige VROM-raad.
mensen niet vastzitten in hun woonsituatie is er maar één mogelijkheid: een grondige aanpassing van het stelsel” In ons advies geven we aan hoe de systematiek en het instrumentarium kunnen worden ingezet om die stip op de horizon daadwerkelijk te zetten.
Het tempo en de gekozen werkwijze hangen af van de politieke invulling. We realiseren ons terdege dat het nog een
behoorlijk lange tijd zal duren voor het beoogde einddoel bereikt is, want de benodigde consensus is er – politiek –
nog niet. Hopelijk is dat in de volgende kabinetsperiode wél het geval.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Fred Ernst
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
wat zegt de prijs over de waarde van een pand? Wat is de waarde van vastgoed? Die vraag is sinds de kredietcrisis in 2008 en de schuldencrisis in 2011 steeds vaker aan de orde. Politici en toezichthouders zetten vraagtekens bij taxaties. Beleggers klagen over de onderbouwing van taxaties, en taxateurs wijzen op een gebrek aan referenties. De maatschappelijke druk om te komen tot een verbetering van de taxatiepraktijk is veel groter geworden.
I
k moet u bekennen: ook bij mij dringt zich steeds
op 1,7 ha grond heb ik voor een ander object, namens
is voor commercieel vastgoed. Zoals prof. Jan Vos
die in mijn ogen niets meer met marktwaarde te
vaker de vraag op wat nu eigenlijk een reële waarde
eerder in het Vastgoed Adviseur tweeluik stelde: een prijs is waarneembaar, maar een waarde niet. Een
mijn opdrachtgever, een koopsom kunnen bedingen maken heeft.
gerealiseerde prijs zegt over het algemeen niet veel
In het ene geval zien we dat de taxateur van de bank,
de waarde. Sinds het uitbreken van de crisis is het
gebrek aan transactiegegevens, een lage taxatie-
over een toekomstige prijs en al helemaal niets over vaststellen van een waarde voor commercieel vastgoed er niet eenvoudiger op geworden.
In mijn werk als taxateur loop ik steeds vaker aan
tegen – wat ik noem – vervuilende transactiegege-
vens. Deels zijn die te verklaren door het feit dat er de afgelopen jaren weinig of geen transacties waren. De banken hadden er, in een markt waar de bodem nog steeds niet was bereikt, geen zin in om diezelfde
markt te voorzien van goede financieringen. Maar ook namen banken steeds vaker – en tot elke prijs –
afscheid van commercieel vastgoed dat nota bene in
het verleden door diezelfde banken was gefinancierd. Werkelijke marktwaarde
Het ontbreken van een goed functionerende markt
levert de nodige hoofdbrekens op voor een taxateur die een goed onderbouwd taxatierapport wil schrij-
ven. Té vaak heb ik me de afgelopen jaren afgevraagd welke formulering juist was: ‘wat wil de gek ervoor
geven?’ of ‘wat wil de gek ervoor hebben?’. Ter illustratie twee situaties. In het eerste geval schakelde de
bank een goed bekend staande taxateur in om een
wellicht mede door vervuilende gegevens en/of een waarde afgeeft. In het andere geval wist ik dat een
bank wel afscheid wilde nemen van het aangekochte object, waardoor het object voor minder dan de helft van de normale marktwaarde kon worden aange-
kocht. Probeer in zo’n markt maar eens een goed taxatierapport te maken! Hoewel de markt zich het
afgelopen jaar op verschillende fronten herstelt, blijven we voorlopig opgescheept met transactiegege-
vens die voor een belangrijk deel geen recht doen aan de reële marktwaarde van commercieel vastgoed.
Het initiatief om StiVAD als transactieregister te gaan gebruiken, is mislukt. Of dat erg is? Ik betwijfel of
StiVAD wel de oplossing is voor de doorsnee taxateur. Toch vind ik het goed dat de toezichthouders AFM en DNB aansturen op een transactieregister voor com-
mercieel vastgoed. De opgeslagen informatie zal de kwaliteit van taxaties zeker ten goede komen. In de dagelijkse praktijk heb ik – waarschijnlijk niet als
enige – behoefte aan zoveel mogelijk goede referen-
ties en vooral volledige transactiegegevens ter onderbouwing van een taxatierapport. ■
waarde vast te stellen van een object waar ik als
Louis Huijts REV,
makelaar bij betrokken was. Het object werd uiteinde-
voorzitter sectie
lijk voor ruim 30% meer dan de taxatiewaarde ver-
Bedrijfsmatig Vastgoed
kocht. Als aankoopmakelaar van een kantorencomplex
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
ACTUEEL | Krimpregio’s
van krimp naar transitie; geen woordspelletje maar werkelijkheid Nederland kent nogal wat krimpregio’s, zoals Zeeuws-Vlaanderen, Oost-Groningen, Parkstad Limburg. En dan zijn er nog de zogenoemde anticipeergebieden: gebieden waarvan we nu al weten dat die met krimp te maken krijgen, zoals de Hoeksche Waard, de Achterhoek en Schouwen-Duivenland. Krimp bestrijden heeft geen zin, zo weten de experts. Begeleiden wel. De makelaar kan daarbij zeker van dienst zijn.
K
rimpregio’s zijn koplopers in maatschappelijke ver-
geven op vragen van overheden, corporaties en zeker ook
formuleren op vragen als: overheid versus burger,
verstedelijking. Want gemeenten in de krimpregio’s zien
anderingen. Zij moeten veel eerder antwoorden
nieuwe winst- of juist verliesmodellen, maatwerk etc. Er
wordt op veel plekken onderzoek gedaan naar de gevolgen
van en eventuele oplossingen voor krimpregio’s. Met Radboud Engbersen, senior projectleider bij Platform31, zetten
we de stand van zaken op een rij. Waar het om krimpregio’s gaat, is de kennis gebundeld in het Kennisplatform Demografische Transitie. “Een mooie term voor wat in de volksmond gewoon krimp genoemd wordt”, zegt Radboud
Engbersen. Platform31 publiceerde in mei vorig jaar de Kennisagenda 2014. De Kennisagenda wil antwoorden
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
makelaars als het gaat over bevolkingskrimp, vergrijzing en
mensen met talent verdwijnen, bewoners zijn ‘gevangen’ in onverkoopbare woningen. Wat dan te doen? Radboud
Engbersen pretendeert niet de pasklare antwoorden te hebben. Maar hij weet wel in welke hoek de oplossing nìet gezocht moet worden. “Hoewel het lijkt dat we met
‘transitie’ in plaats van ‘krimp’ een woordspelletje spelen,
is dat niet het geval. Voor de gebieden waar we het over hebben, moet je echt denken in de zin van overgang naar een nieuwe situatie. Het is dus niet: alles-hetzelfde-op-kleinere-schaal. Nee, het denken moet hier en daar echt om.”
au g ustus 2 0 1 5
Groter denken
Eén van die andere denkwijzen waar Radboud op doelt,
groot dromen, klein beginnen
kunnen niet zonder een vitaal ommeland en andersom.
• Juist in krimpregio’s zien we dat bewoners veel zelf kunnen. Hun inzet is
is het denken in termen van stad en ommeland. Steden
“Neem Zeeland. Daar zijn Vlissingen en Middelburg de
• Pilots hebben tijd nodig om tot wasdom te komen. hard nodig.
steden waar de belangrijkste voorzieningen zoals zieken-
• Een sterke regionale onderscheidende identiteit leidt tot een hogere
alles versnipperen.” In de publicatie ‘Groot dromen, klein
• De nieuwe innovatieve stedelijke regio heeft ruimte nodig om te groeien
onder andere de passage: ‘Gemeenten en dorpen moeten
• Je kunt pas verder als je je verlies genomen hebt.
huis en een schouwburg te vinden moeten zijn. Dus niet beginnen’ wordt dat nog stelliger neergezet. Daarin staat ophouden met elkaar te beconcurreren, proberen elkaars
bevolking af te snoepen. Het is heel helder in een krimpgebied: als je concurreert, verdwijnt alles’. “Wat we ook
betrokkenheid. en te bloeien.
• Er is grote behoefte aan concrete goede voorbeelden. Meer van elkaar zien en leren dus.
niet moeten hebben”, zegt Radboud Engbersen, “dat is de makelaar of projectontwikkelaar die meent dat je krimp op lokaal niveau wel even te lijf gaat met nieuwbouw op
gaan. Het is belangrijk dat we niet met z’n allen naar de
optimaliseren van het al bestaande regionale woningaan-
niet zonder die lokale dynamiek oplossen.”
een x-locatie. Zo’n makelaar kan zijn energie beter in het bod steken, samen met de lokale overheden, corporaties
overheid gaan staren, want ook die kan deze uitdaging
en bewoners.” Hij voegt daaraan toe dat overheden en
Te koop: woning met ruimte, rust en een goede buur
nog beter zouden kunnen benutten.
van voorzieningen uit een dorp. Dat is niet per definitie
corporaties de fijnmazige lokale kennis van makelaars
Niet bestrijden maar begeleiden
Alle onderzoekers zijn het erover eens dat het weinig
zinvol is om te proberen het tij te keren. Radboud Engbersen: “De trek naar de stad is een mondiaal gegeven.
Door studiereizen naar Denemarken en – dichter bij huis – de Hoeksche Waard zien we waar de kansen van krimpregio’s liggen: in de lokale dynamiek en de eigen kracht van de inwoners. Vanuit het DNA van een regio
kun je gezamenlijk op zoek naar die elementen die de
lokale en regionale economie levensvatbaar maken en
houden. Krimpregio’s hebben de neiging blind te zijn voor hun eigen USP’s, zoals de vis het water niet ‘ziet’. Ze
kijken vooral naar wat er niet is en wat verdwijnt. Maar
wat is er wèl en hoe sluit je daar bij aan? In Denemarken zagen we simpele, maar overtuigende voorbeelden van gemeenschappen die in staat bleken de bijzondere kwa-
liteiten van hun regio naar een hoger niveau te brengen.
Bij krimp wordt altijd gesproken over het verdwijnen een ramp. Radboud Engbersen: “Dorpen in krimpregio’s hebben vooral een woonfunctie. En hoe ver is een stad
met alle voorzieningen in Nederland nou helemaal?” Wat mensen in zo’n gebied in elk geval nodig hebben, is een basaal voorzieningenniveau. Desnoods een voorzienin-
genaanbod ’op wielen’. Vroeger werd de tandarts en de kruiszuster ook langs de dorpen gereden. Als een woning daarnaast levensloopbestendig is èn er is een centrum-
dorp of stad met de relevante voorzieningen om de hoek,
Engbersen: “Vanuit het DNA van een regio kun je gezamenlijk op zoek naar die elementen die de lokale economie levensvatbaar maken en houden. Krimpregio’s hebben nogal de neiging blind te zijn voor hun eigen USP’s. Ze kijken vooral naar wat er niet is en wat verdwijnt. Maar wat is er wèl?”
Bijvoorbeeld door in te zetten op de ‘surferseconomie’. In de Achterhoek zagen we in het kader van het project ‘Hoe
courant is uw pand’ iets interessants gebeuren. Daarvoor moesten de bewoners wel duidelijk worden gemaakt dat
dan heb je het noodzakelijke aanbod al binnen. Woningen
de even, dat besef. Maar toen het was doorgedrongen,
als ruimte en rust. Deze woningen hebben dat ècht!”. Hij
hun woning belangrijk in waarde was gedaald. Dat duur-
bleek het de aanjager van allerlei duurzame initiatieven. In de Hoeksche Waard is de ‘waardeketen’ van de regio in
kaart gebracht: ‘Waar zijn wij nou uniek in?’. Dat heeft al
geleid tot tientallen particuliere initiatieven die de regio
veel aantrekkelijker maken. Ik kan me zo voorstellen dat makelaars in een krimpregio met die kracht aan de gang
in steden worden vaak verkocht met aanvechtbare USP’s voegt daar aan toe. “Bewoners in krimpregio’s hebben zoals iedereen weet een auto en een diepvrieskist nodig. Daar zijn twee zaken bij gekomen: snel internet en de aanwezigheid van een goede buur. De makelaar die dit
concept kan overbrengen, boort een heel beloftevolle markt aan.” ■
Tekst: Henk de Kleine
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 7 jaar verzorgt de Back Office Service de telefoon-aanname voor ca. 120 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd. Met de Back Office Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie. Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor! Daarnaast loopt u geen opdracht mis! Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben
E
TI ARAN DSG
EI
EVREDEN T H
Meer info? 070 - 8200400 of backofficeservice@vbo.nl
TI
aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.
EIDS
GAR ANTIE
ARAN
ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na
100%
TEVREDENH
DSG
diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch
EVREDEN T H EI
onlangs de Back Office Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze
E
Vereniging voor makelaars en taxateurs
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
fosfaatrechten; waar is de balans? Jarenlang wisten we niet beter: Europese boeren hadden te maken met een beperking van de melkproductie, de zogeheten melkquotering. Die is nu verleden tijd, maar dat betekent niet dat de zorgen van de boeren voorbij zijn. Ze hebben er een nieuwe beperkende maatregel voor in de plaats gekregen: het fosfaatplafond.
O
fwel: hoeveel mest mag worden geproduceerd
spekkoper. Zij moet weliswaar haar overtollige mest
In 2014 is de maximum hoeveelheid vastge-
beeld boer Anton. Hij heeft immers voldoende mest-
door de (koeien van de) Nederlandse boeren?
steld. Daarop is het aantal fosfaatrechten voor de boeren bepaald. Een duidelijke maatstaf, vindt u? Met een
dosis historisch besef blijkt de zaak opeens heel anders – en aanzienlijk gecompliceerder – te liggen!
Bij het bepalen van het fosfaatplafond lijkt weinig
rekening te zijn gehouden met de totstandkoming van
tegen een kleine vergoeding wegzetten bij bijvoor-
plaatsingsruimte om de mest van boerin Bartina op
zijn land uit te rijden. Daar staat echter tegenover dat
zij een lucratieve handel in kostbare fosfaatrechten kan beginnen. Bijvoorbeeld met boer Anton die helaas niet
de financiële ruimte heeft om te investeren in het recht om meer koeien te mogen houden.
de mestproductie en ook met de verhouding tussen de
De balans is in deze wrange situatie ver te zoeken. Boer
zelfde mest. Met andere woorden: met de natuurlijke
bijgangers enorm van genieten. Zijn dieren produceren
productie van mest en de plaatsingsruimte voor diecyclus van bemesting, groei en oogst.
Als alles klopt, is er een juiste verhouding tussen het
aantal dieren en de hoeveelheid grond die de melkveehouder in gebruik heeft. Maar dat is lang niet altijd zo! En dat leidt tot problemen. Een voorbeeld
Dat blijkt wel uit het voorbeeld van melkveehouder
Anton. Hij wil van 70 melkkoeien op 50 ha grond door-
groeien naar 100 melkkoeien. In een verantwoord
tempo, zodat aan alle voorwaarden van een verantwoorde en diervriendelijke en milieuvriendelijke
bedrijfsvoering kan worden voldaan. Echter: dankzij de nieuwe regelgeving en de eerder toegewezen fosfaat-
rechten moet deze boer nieuwe fosfaatrechten aankopen. Helaas heeft hij onvoldoende reserves om die
Anton laat zijn koeien in de wei lopen, iets waar voorheerlijke producten, die gretig aftrek vinden. En toch wordt voortzetting van zijn bedrijf problematisch. Waarom? Omdat er sprake is van bureaucratische
regels die geen rekening houden met de reële situatie. Adviseurs zijn het erover eens: dit is de omgekeerde
wereld. De komende maanden worden, in een nog in te stellen regiegroep, de regels en wetten nader uitge-
werkt voor het nieuwe fenomeen fosfaatrechten. De uitkomst van dat proces krijgt veel invloed op de
bedrijfsontwikkeling – en daarmee op het dagelijkse speelveld van de agrarisch makelaar en taxateur: de verhandelbaarheid van de rechten, de afroming, de
prijsvorming van de rechten en de invloed daarvan op de waarde van de andere bedrijfscomponenten.
onvoorziene investering te doen. De plannen zijn dus
De agrarische sector blijft dynamisch; dat is het
in het aantal koeien en de hoeveelheid grond.
uitdagende wereld voor zowel de agrarische VBO-
financieel niet haalbaar, ondanks een gezonde balans
Daar staat boerin Bartina tegenover. Zij heeft een
aantrekkelijke van deze bedrijfstak. Het is dan ook een makelaar en -taxateur als voor Anton en Bartina. ■
Jouke Havinga, voorzitter sectie Agrarisch Vastgoed
mestoverschot doordat zij veel meer koeien heeft dan
en hoofdbestuurslid
op haar grond zijn toegestaan. Niet echt diervriendelijk
VBO Makelaar
en milieuvriendelijk. Toch is boerin Bartina uiteindelijk
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
ACTUEEL | Hypotheekmarkt Nederland telt bijna 1 miljoen zelfstandigen zonder personeel (zzp’ers) en ruim 1,8 miljoen flexwerkers. Een hypotheek voor een koopwoning zit er voor hen in de meeste gevallen niet in, blijkt uit onderzoek van het Kennis Instituut Zelfstandig Ondernemerschap (KIZO) in opdracht van Vereniging Eigen Huis (VEH). Het platform
“wij zitten samen in een leerproces; meer maatwerk en toch verantwoord lenen” Zzp’ers en flexwerkers hebben grote moeite met het afsluiten van een hypotheek, meldt het KIZO. Banken zouden onvoldoende rekening houden met het gemiddelde inkomen over de laatste drie kalenderjaren en het toekomstig inkomen. Hebben de onderzoekers een punt?
“Het klopt dat het aantal mensen met een flexibel inkomen stijgt en dat het soms lastig kan
zijn een hypotheek te krijgen. Het afgelopen half jaar heeft de NVB daarom een dialoogbijeenkomst georganiseerd met stakeholders, overheden, de Vereniging Eigen Huis en de aangesloten banken. Ook is er overleg met ministeries, aangesloten banken, ABU, PZO-ZZP
(Platform Zelfstandige Ondernemers) en de AFM. Daaruit is uiteindelijk het initiatief voor de in april gelanceerde website flexibelwerkenenwonen.nl uit voortgekomen. We willen flexwerkers en zzp’ers beter voorbereiden op het adviesgesprek.”
Er gelden vaak aanvullende eisen zoals het inbrengen van meer geld, verplichte garantstelling, een renteopslag, hogere advieskosten en geen mogelijkheid voor NHG. Ook laat de bank
vaak (in 4 op de 10 gevallen) het inkomen van de zzp-partner buiten beschouwing. Zijn deze constateringen terecht?
“Er vindt een totale beoordeling van de financiële situatie plaats. Bij de beoordelingscriteria wordt ook het flexibel inkomen meegenomen. We zien een grote bereidwilligheid om Tatiana Rietdijk is Adviseur Consumentenzaken, Woningmarkt en Hypotheken bij de Nederlandse Vereniging van Banken. Deze adviseert de consument om zich goed voor te bereiden op een adviesgesprek. Hoe sneller er duidelijkheid bestaat over de persoonlijke en financiële situatie, des te sneller komt ook het groene licht.
meer maatwerk te bieden en meer te letten op het toekomstperspectief. Best practices en hoe we bepaalde elementen in de financiering van zzp’ers en flexwerkers objectiever kunnen maken, worden regelmatig besproken. Maar het spectrum is erg breed. Dat maakt
het lastig om een standaard te creëren. Uiteindelijk gaat het om de betaalbaarheid van de hypotheeklasten nu en in de toekomst.”
De NVB is een dialoog gestart over de wijze waarop hypotheekverstrekkers het toetsinkomen van zzp’ers vaststellen. Hoe verloopt die dialoog?
“Naast gesprekken met onze stakeholders krijgen we ook van particulieren cases voorge-
legd, waarin we soms een bemiddelende rol kunnen spelen. Het is niet altijd duidelijk waarom het inkomen niet aan de criteria voldoet. Dan kan het helpen om daar wat nadrukkelijker
bij stil te staan. Daar leren banken weer van in de communicatie met klanten. Ook klanten
moeten zich goed voorbereiden op een adviesgesprek. Dat gebeurt nog onvoldoende. Dat
maakt het voor de adviseur lastig om een zo goed mogelijk beeld te krijgen van de persoonlijke financiële situatie.”
ABN Amro, Rabobank, Obvion en Aegon stellen dat drie jaarrekeningen niet per se nodig zijn,
mits de aanvrager objectief kan aantonen dat zijn toekomstig inkomen voldoende stabiel is. Wordt dat straks de algemene lijn?
“Onze leden kijken proefondervindelijk naar de ervaringen met de verschillende types financiering en het gevoerde beleid. Daartoe behoort ook de manier waarop gesprekken over het
toekomstperspectief worden ingevuld. Dat is een leerproces waar we gezamenlijk in zitten.”
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
au g ustus 2 0 1 5
voor zelfstandige ondernemers PZO-ZZP strijdt al jaren voor verbeteringen. Niet het arbeidsverleden, maar het toekomstperspectief moet uitgangspunt worden. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) denkt inmiddels mee via een gestructureerde dialoog en een informatieve website.
“maak ruimte voor nieuwe financieringsmogelijkheden” Zzp’ers en flexwerkers hebben grote moeite met het afsluiten van een hypotheek, meldt het KIZO. Hebben de onderzoekers een punt?
“Ja. Banken zien kleine hypotheken nog vooral als een kostenpost. Uit mijn contacten weet ik dat accountmanagers in de adviesgesprekken graag meer armslag zouden willen hebben.
Het idee van een vaste baan als keiharde garantie is een fopspeen. Een zelfstandige die een jaar of zes werkzaam is, heeft per saldo geen slechter toekomstperspectief dan bijvoorbeeld
iemand in vaste dienst in de bancaire sector, waar de reorganisaties elkaar opvolgen. De
oude principes hoeven wat mij betreft niet helemaal overboord, maar ik hoop wel dat ze de hypotheekverstrekking meer vanuit een integraal perspectief gaan bekijken en niet alleen op basis van formele documenten.”
De NVB is een dialoog gestart over de wijze waarop hypotheekverstrekkers het toetsinkomen van zzp’ers vaststellen. Hoe verloopt die dialoog?
“Experimenteren en ontwikkelen is iets waarmee we gezamenlijk aan de slag moeten. De
gelanceerde website zie ik als een positief signaal dat de banken een brug willen slaan en
net als wij belang hechten aan goede informatie. De zzp’er begrijpt niet altijd waar een bank zijn oordeel op baseert en dat hij zijn huiswerk eerst goed op orde moet hebben. De website
kan daarbij helpen, ook doordat zzp’ers hun ervaringen met een hypotheekaanvraag kunnen delen.”
ABN Amro, Rabobank, Obvion en Aegon stellen dat drie jaarrekeningen niet per se nodig zijn,
mits de aanvrager objectief kan aantonen dat zijn toekomstig inkomen voldoende stabiel is. Wordt dat straks de algemene lijn?
“Die vier erkennen in elk geval de waarde van de klassieke, maatschappelijke rol van finan-
ciële instellingen. Zij zien de marktpotentie en zoeken mede daarom naar een manier om
de puur systeemgeoriënteerde waardering te vervangen door een meer persoonsgebonden waardering. Hoe? Dat is nog onduidelijk. Maar er is wel sprake van een beweging. Voor een
Denis Maesen is voorzitter van het platform voor zelfstandige ondernemers PZO-ZZP. Hij is tevens docent ‘Sales and Account Leadership’ aan de Erasmus Universiteit. Hij waardeert de tot stand gekomen dialoog, maar zijn achterban wordt erg ongeduldig. Die komt er nog steeds bekaaid van af.
echte gedragsverandering zullen de banken meer ruimte voor nieuwe financieringsmoge-
lijkheden moeten creëren. Bankiers praten wel graag en veel over de knellende regelgeving, maar zelden over zaken als klantenbinding en klanttevredenheid.” Hoe zou dat proces idealiter moeten gaan verlopen?
“Dat is een gezamenlijk leerproces en dus moeilijk te voorspellen. De wil om het anders te doen, is er. Maar ik zie ook het onvermogen om dat in één keer goed te doen. Alles moet
makkelijker en soepeler verlopen, maar paradoxaal genoeg zie je banken dan toch weer te-
rugvallen op oude reflexen. We waarderen dat er nu een website is, maar we zijn natuurlijk
nog niet tevreden. Een hypotheek kan binnen een paar weken rond zijn. Voor aanvragers met een flexibel inkomen loopt die termijn soms uit naar een half jaar. Met een stijgende rente voelt dat niet prettig aan.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: NVB en PZO-ZZP
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND Blijdorp Makelaars
makelaars die alle ins & outs kennen van de wijken waarin ze actief zijn Echte ‘hyperlocal’ makelaars willen ze zich niet noemen, maar Michel Velickovic en Lisanne VelickovicKlaver specialiseren zich wel met veel plezier en succes in de – naar hun mening – leukste wijken van Rotterdam: Blijdorp en Kralingen. Dat leidde al tot de oprichting van twee ondernemingen: Blijdorp Makelaardij en Kralingen Makelaardij. Het stel heeft grootse plannen: als het aan hen ligt, krijgt Rotterdam op termijn een franchisenetwerk van makelaars die tot in de kleinste details bekend zijn met de ins & outs van de wijk waarin ze actief zijn. Deze vorm van expertise is voor de jonge makelaars een belangrijk onderdeel van hun succesformule.
v.l.n.r. Cindy Biesheuvel, Lisanne Velickovic-Klaver, Michel Velickovic en Ingrid Bulsing
“O
nze doelgroep ligt bij de hoogopgeleide star-
ters die graag in Kralingen, Blijdorp en omlig-
gende wijken willen wonen”, vertellen de beide
“Wij kennen de behoeften van onze opdrachtgevers en de emoties die een rol spelen bij de aan- en verkoop van een woning”
Register-makelaar/taxateurs. “De wijken worden steeds populairder, en dat vertaalt zich in de verkoopprijzen. We
hebben het dan vooral over startersappartementen tus-
Goed contact met onze opdrachtgevers
kiezen voor woningen in een karakteristieke stijl met een
vinden ze. “We krijgen geregeld mensen aan de telefoon
sen de 100.000 en 300.000 euro. Onze opdrachtgevers
authentieke detaillering: fraaie gevels, mooie schuifdeu-
ren, veel glas-in-lood; jaren 30 stijl. Ze willen graag rustig wonen, maar wel vlakbij alle voorzieningen die de stad te bieden heeft.
Doordat wij de wijk en de doelgroep goed kennen, verkopen we veel én snel. Leuke bijkomstigheid: we zijn in
Juist dan bewijst de kracht van de lokale makelaar zich, die al eerder een woning via ons kantoor hebben gekocht. Soms zijn ze op zoek naar een andere woning; andere keren
gaat het alleen om een advies. We hebben dus veel meer
klantcontacten dan die incidentele keer dat we een woning voor hen taxeren, of aan- c.q. verkopen.
een vrij klein gebied actief, en daardoor zie je binnen dit
We zijn heel actief op social media: we hebben meer dan
sneeuwbaleffect, want daardoor kiezen nóg meer aspirant-
social media niet traditioneel ons aanbod presenteren: we
gebied heel veel borden van ons bedrijf. Dat zorgt voor een kopers en -verkopers voor ons.” De buurt kennen
Hun informatie halen de makelaars uit openbare bronnen, maar vooral uit hun contacten met lokale ondernemers én
4.000 likes; dat is heel veel. Dat komt ook doordat we op geven leuke informatie over evenementen en dergelijke in de wijk, en daar koppelen we dan een paar woningen aan.”
“Doordat wij gespecialiseerd zijn in ons marktgebied én
uit de verhalen die hun opdrachtgevers vertellen. “Doordat
de doelgroep goed kennen, verkopen we een stuk sneller
goed. We weten wat de mensen hier zoeken en waar be-
en met mooie resultaten”
we allebei makelen én taxeren, kennen we ons werkgebied hoefte aan is.
Hetzelfde geldt voor onze medewerksters Cindy (die vooral
actief is op het gebied van taxaties) en Ingrid (die zorgdraagt voor de binnendienst). Cindy en Ingrid zijn vaak het
eerste aanspreekpunt binnen het kantoor. Als een geïnteresseerde belt over een woning die net verkocht is, kunnen zij vertellen dat er binnenkort een vergelijkbare woning
in de verkoop komt. Dat werkt heel goed. We krijgen veel complimenten over onze betrokkenheid en over de manier waarop we de mensen benaderen. We nemen de tijd en we
Funda-beoordeling 8,9
“We werken met een klein team, maar door een efficiënte werkwijze kunnen we een flinke hoeveelheid werk aan. Onze opdrachtgevers waarderen onze openheid en transparantie én onze persoonlijke aanpak. Natuurlijk zijn een
goede verkoopstrategie, gebaseerd op een goed advies dat past bij de woning, en een goede representatieve presen-
tatie net zo bepalend. Tevreden opdrachtgevers; daar gaat het wat ons betreft om.
zijn altijd eerlijk.”
Daarmee hebben we veel succes: we scoren een 8,9 op
Wijken met een hoge doorloopsnelheid
gevers. We hebben dus een naam én een merk hoog te
Leiden de matches tussen zoekers en verkopers niet tot een
eenzijdige populatie? In deze Rotterdamse wijken in elk
Funda als het gaat om de beoordeling door onze opdrachthouden!” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: Blijdorp Makelaars
geval niet, denken Michel en Lisanne. “De mensen die een
woning zoeken in Rotterdam, hebben zich heel goed laten informeren: door de gemeente, via informatie op internet, maar vooral ook door verhalen van vrienden en bekenden. Daardoor komen zij vaak in Kralingen of Blijdorp uit: die wijken staan positief op de kaart.
En daarnaast zijn er ook veel studenten die graag in Rot-
tips van michel velickovic en lisanne velickovic-klaver
• Je moet technisch een goede makelaar/taxateur zijn met veel kennis van
zaken en van de markt. Kortom: je moet je vak verstaan en je altijd blijven verdiepen in de materie.
terdam willen blijven wonen na hun studie. Zij kiezen door-
• Het kopen en verkopen van een woning is omgeven door emoties, bij zowel
er veel in de wijken waar wij werken. Als er dan kinderen
• Communiceren is van groot belang: neem de tijd voor de mensen.
gaans voor een leuk startersappartement, en daarvan zijn
komen, willen ze graag groter gaan wonen. Dat is gunstig voor ons, want daardoor is de doorloopsnelheid hoog. Voor
de woningzoekenden is het lastig: in deze buurten zijn grotere types woningen voor een betaalbare prijs schaars.”
kopers als verkopers; daar moet je feeling voor hebben.
• Vanzelfsprekend: kom afspraken na. Bel of mail ook als je eigenlijk geen tijd hebt.
• Weet wat de doelgroep wil, want alleen dan kun je daarop inspelen.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Dé nieuwe manier om samen te werken
Nu alle zaken rondom een woning in één online klantendossier • Makelaars, hypotheekadviseurs en andere experts werken eenvoudig samen met de consument. • Efficiënt en kostenbesparend. • Met mogelijkheid voor extra affiliatie inkomsten. Voor meer informatie: www.yes-co.nl
www.yes-co.nl
BROCHURES UIT VENUM; ZO MOOI, HET LIJKT WEL KUNST!
BEELDSCHONE BROCHURES IN
aantal door onze designers
en de lijst van zaken staan daar al in.
We hebben het ook direct mogelijk
JOUW HUISSTIJL De optie om beeldschone brochures
voorbereide ontwerpen die worden aangepast aan jouw huisstijl. Of je
Je kunt met een paar eenvoudige klikken echt alles wat je maar wilt
gemaakt om in Venum een lijst van zaken te maken. Die vervolgens
in jouw huisstijl met Venum te maken. Niet langer moet je eindeloos priegelen in Word of ben
kunt er voor kiezen om ons team een design te laten maken dat helemaal op maat is. Wat je ook
aanpassen in je brochure. Als je klaar bent wordt hij als PDF automatisch in Venum geplaatst en gepubliceerd
automatisch in je brochure wordt verwerkt. Waar je hem als je dat wilt nog kunt aanpassen.
je verplicht om dure brochures bij een drukker af te nemen. Venum
kiest, je krijgt de beschikking over een daadwerkelijk beeldschone
naar (onder andere) je eigen website. Zo makkelijk is het echt!
maakt het creëren van brochures simpel en snel.
brochure. EENVOUDIGER KAN ECHT NIET
En wil je daarna nog iets aanpassen dan kan dat altijd, snel en onbeperkt.
ONTWERPEN Je brochures moeten er fantastisch
Vanuit Venum open je de geïntegreerde brochure generator.
DE LIJST VAN ZAKEN ZIT OOK IN
uitzien. Je kunt kiezen uit een
Alle foto’s, teksten, plattegronden
VENUM
MEER INFORMATIE? Bekijk de ontwerpen op www.wazzupsoftware.com/brochure
COLUMN
Rabobank Nederland
moeilijke tijden voor koopstarters De potentiële koopstarter krijgt het de komende jaren moeilijk, lezen we vaak in de media. Dat vind ik ook. Het waardepatroon van jonge mensen wijzigt, de normen voor de hypotheekverstrekking veranderen en de arbeidsmarkt wordt geflexibiliseerd.
J
De oorzaken zijn bekend, maar wat kunnen we eraan doen? onge mensen met een middelbare of hogere
tussen het hebben van een vast contract en de aan-
men we potentiële koopstarters. Waarom? Omdat
gankelijkheid van de koopsector.
opleiding die niet in een koopwoning wonen, noe-
zij hun droomwoning vooral in de koopsector vinden.
Dit in tegenstelling tot de lagere inkomensgroepen die hun droomwoning in de huursector vinden. Zo is dat decennia geleden geregeld in Nederland. Het gevolg hiervan is dat de koopwoningvoorraad langzaam is
‘aangepast’ aan de wensen van de hogere inkomens-
groepen en de huurwoningvoorraad aan die van lager
opgeleiden. De er tussenin geklemde middeldure huur-
sector is adembenemend klein. Dit is de enige sector die nooit door het Rijk is ondersteund. Koopwens uitstellen
Tientallen jaren vond de potentiële koopstarter op deze woningmarkt redelijk gemakkelijk zijn eerste koopwoning. No problem. Maar die tijd lijkt voorbij. Ik zie drie oorzaken die ertoe leiden dat potentiële koopstarters
koop van een woning. De arbeidsmarkt beperkt de toeAls laatste noem ik de financieringsvoorwaarden. Die zijn al strenger geworden en verdere verscherpingen zijn recent voorgesteld. Het Financieel Stabiliteits-
comité stelt de volgende kabinetten voor om de maximale Loan-to-Value (LTV) na 2018 verder te verlagen naar 90%. Dat betekent dat koopstarters een flink bedrag mee moeten nemen als zij een huis willen
kopen. Bij een huis van 180.000 euro moeten zij vijf jaar lang 450 euro per maand sparen.
Ik ben bang dat het moeilijke tijden worden voor de
jonge huishoudens met middelbare en hogere oplei-
dingen. Zij verdienen te veel voor de sociale huursector en er zijn geen huurwoningen die passen bij hun inkomen in de marginale middeldure huursector.
hun koopwens moeten uitstellen.
Maar er zijn wel oplossingen. Er moeten razendsnel
is niets vreemds aan. Het is van alle tijden dat jongeren
gerealiseerd. Dat kan door nieuwbouw of door samen-
Ten eerste wijzigt het gedrag van de koopstarter. Daar
andere normen en waarden omarmen dan hun ouders toen die jong waren. Volgens het CBS stellen de hui-
dige jongeren in de leeftijd tot dertig jaar grote beslissingen uit. Ze blijven liever flexibel, kiezen voor verre vakanties of uitgaan. Kinderen of een koopwoning
beperken hen in hun vrijheid. Het zet hen vast. De consequentie is dat ze liever huren dan kopen.
Ten tweede krijgen jongeren als ze gaan werken meer en meer te maken met flexcontracten. Als we het CBS
aantrekkelijke middeldure huurwoningen worden
voegingen van bestaande sociale huurwoningen of
door juridische hobbels op te heffen bij de verhuur van koopwoningen. Maar we zouden ook de koopsector
weer toegankelijk kunnen maken voor koopstarters.
Bijvoorbeeld door hypotheekverstrekkende instellingen ruimte te geven om maatwerk te leveren. Voor de
jonge huishoudens die op zoek zijn naar hun droomwoning, zal dat prettig zijn. ■
mogen geloven, dan heeft minder dan de helft van de
werkende 28-jarigen geen vaste aanstelling. Als we ver-
Paul de Vries,
volgens kijken naar 29-jarigen, dan heeft opeens 80%
senior woningmarkt-
een vaste aanstelling. Als we deze cijfers combineren
econoom Kennis en
met de statistiek van het moment van aankoop van de
Economisch Onderzoek
eerste woning, dan valt op dat er heel veel koopstarters
Rabobank Nederland
precies dertig jaar zijn. Er lijkt dus een verband te zijn
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR augustus 2015
colofon
Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl
Advertentieacquisitie Iwan Wind, iwan.wind@vbo.nl
Aan dit nummer werkten mee Patricia Dieben, Kees Dol, Jouke Havinga, Ed Hamming, Louis Huijts REV, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Bernd Bohm, BPD, CBS, EIB, Fred Ernst, Marc Nolte, Planbureau voor de Leefomgeving, Platform31, Roger Wouters, studioschaeffer Architecten Cover Bernd Bohm
VASTGOED ADVISEUR
drs. ronald e. schneider (1962) Ronald Schneider is sinds 15 mei 2014 wethouder
Stedelijke Ontwikkeling en Integratie van de gemeente Rotterdam. Hij
Wethouder Schneider: Rotterdam is hip, hot & happening Meer woningen dankzij splitsing Wonen in verandering – over flexibilisering en regionalisering in het woonbeleid
zit sinds 2008 in de gemeenteraad voor Leef-
baar Rotterdam, in 2012
Van krimp naar transitie; geen woordspelletje maar werkelijkheid Tweeluik: NVB en PZO-ZZP over financieringsruimte zzp’ers jaargang 29, nummer 4 | augustus 2015 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
werd hij fractievoorzitter.
In de raadsperiode 2010-2014 was hij woordvoerder Fysieke Infrastructuur, Economie en Vervoer voor Leefbaar Rotterdam.
Prepress en druk www.nadorpcommunicatiemakers.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
Schneider studeerde Economische wetenschappen aan de Erasmus Universiteit en behaalde zijn propedeutisch examen
Nederlands recht aan deze universiteit. Na zijn afstuderen was hij actief als docent aan de toenmalige Hogeschool voor
Economische Studies in Rotterdam. Vervolgens maakte hij de overstap naar het bedrijfsleven als SAP-consultant om in 2000 als zelfstandig consultant aan de slag te gaan.
Binnen de fractie van Leefbaar Rotterdam maakte Ronald Schneider zich sterk voor het handhaven en uitbreiden van
de Rotterdamwet. Deze wet beperkt tijdelijk de instroom van kansarmen in Rotterdamse wijken waardoor deze wijken de tijd krijgen om op adem te komen.
FSC® C017135
De effectieve route naar nieuwe kopers
tweets over de markt @VBODirectie: Via VBO Makelaar: “Tekort aan nieuwbouwwoningen dreigt” ift.tt/1UJjLbj
@RogierSpoel: Vanaf 1 juli daadwerkelijk handhaving #ILT ontbreken definitief #energielabel woning bij overdracht, boete €405 rijksoverheid.nl/documenten-en-… #vbo @CobouwNL: @CobouwNL: #cobouw ‘Spaarders moeten investeren in woningbouw’: Stimuleer spaarders om te investeren in woningbouw met fi... http://t.cobit.ly/1GTa9QS @Eigenhuis: Vanaf september recensies over makelaars, notarissen en hypotheekadviseurs op eigenhuis.nl ow.ly/ P4YLe @BouwendNL: Herbestemming vraagt om realisme bouwendnederland.nl/nieuws/1414189… #debouwmaakthet via @BouwendNL
Meer weten? Bel 0174 - 285060 of ga naar: www.crossmediaplan.nl/vbo
cr
ssmediaplan.nl
de effectieve route naar nieuwe klanten
34 |
| VAS T G OED AD VISEU R
@WendydeWitte: Dijksma: fosfaatproductie terug naar niveau 2014 #VBO boerderij.nl/Rundveehouderi…
@PatriciaDieben: Geen nieuwe winkelmeters om inkomsten uit grondexploitaties te vergroten Zie #VBO Makelaar ow.ly/PntbH en ow.ly/PntbH
au g ustus 2 0 1 5
ADVERTORIAL
BETROUWBARE PARTNER IN DRUKWERK
SPOEDJE?
Een betrouwbare drukwerkpartner van kleine en grote bedrij-
meeste spoedaanvragen hebben wij altijd wel een oplossing,
Q-Promotions is ruim 12 jaar dĂŠ drukwerkspecialist uit Tilburg. ven in heel Nederland. Klanten waarderen onze persoonlijke
service, onze flexibiliteit en vooral de snelheid waarmee wij
Vergeten je drukwerk te bestellen? Geen paniek! Voor de zodat je drukwerk alsnog op tijd in huis is.
zowel standaard producten als maatwerk kunnen leveren. FLYERS, POSTERS, FOLDERS, VISITEKAARTJES...
Bij Q-Promotions vind je alle soorten zakelijk- en promotioneel
drukwerk. Van briefpapier en visitekaartjes tot flyers, posters en spandoeken. Wij bieden echter nog veel meer. Iedere opdracht is een uitdaging, waarbij alleen het beste resultaat goed genoeg is. Ben je op zoek naar een product dat niet in ons as-
sortiment zit, of wil je een afwijkende vorm of maat drukwerk? Vraag dan vrijblijvend een offerte aan. VLIEGENSVLUG
Kwaliteit en service stoppen niet bij het verzenden van je bestelling. Om er zeker van te zijn dat je drukwerk onbeschadigd
en op tijd aankomt, houdt Q-Promotions ook het transport in eigen hand. Q-Promotions beschikt over een eigen wagenpark.
Onze chauffeurs bezorgen het drukwerk in heel Nederland, zo heb je je bestelling vrijwel altijd binnen 3 dagen in huis.
CONTACT
Heb je vragen of wil je meer informatie over onze producten
en/of service? Neem dan contact met ons op via onderstaande gegevens. Wij helpen je graag verder!! Q-Promotions
Telefoon 013-582 09 68
E-mail: info@q-promotions.nl Of neem een kijkje op onze website q-promotions.nl, waar je
tevens live kunt chatten met ons en wij direct antwoord kunnen geven op alle vragen.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35
Opvallen?
Wij produceren diverse sign materialen om uw object onder de aandacht te brengen zoals V-borden, stickers en banners. Daarnaast ook promotie- en huisstijldrukwerk waaronder visitekaartjes, folders en brochures.
TE KOOP
TE KOOP
TE HUUR
VLIEGENSVLUG DRUKWERK Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg
Vragen? 013 582 09 68 info@q-promotions.nl
qpromotionsdrukwerk @qdrukwerk