Vastgoed Adviseur december 2016 by Vereniging VBO

VASTGOED ADVISEUR

Hamit Karakus, Platform31: “Gemeenten moeten de verbinding zoeken” Rem wordt versnelling: erfpacht-nieuwe-stijl Krimp is geen regionaal maar landelijk probleem Leegstaand agrarisch vastgoed: herbestemmen of slopen? Tweeluik – PvdA en VVD over rol corporaties bij woningvoorraad jaargang 30, nummer 6 | december 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Presentaties maken in Venum Nooit meer driedubbel werk

We waren verbaasd en soms verbijsterd toen we zagen

Als je een brochure in je eigen huisstijl besteld krijg je

hoe makelaars brochures moeten maken. Vaak nog

daar bovendien ook een staande en liggende

handmatig in Word en vaak kost dat meer dan een half

raampresentatie ĂŠn gepersonaliseerde omslagen voor

uur per brochure. Wat een verspilling van kostbare tijd.

koop- en huurovereenkomsten bij.

In Venum maak je nu een fantastische brochure in een paar minuten. We vullen alle data die we van een pand

Verspil geen tijd meer en maak snel een afspraak voor

hebben alvast voor je in waarna jij in je brochure nog

een vrijblijvende demo op www.wazzupsoftware.com

aanpassingen kunt doen. En daarna is hij direct beschikbaar als PDF en op je website. Zo makkelijk kan het zijn.

HAMIT KARAKUS, ALGEMEEN DIRECTEUR PLATFORM31: “GEMEENTEN MOETEN DE VERBINDING ZOEKEN”

GEDEPUTEERDE MERRIENBOER: “GROOTSCHALIGE VERLOEDERING LANDSCHAP EN GEBOUWEN LIGT OP DE LOER”

in dit nummer

HANS DE BOER: “BETERE SAMENWERKING OVERHEDEN BIJ KRIMP”

DELOITTE: “ERFPACHT IS PRIMA INSTRUMENT, ALS JE TRADITIONELE WEEFFOUTEN ERUIT HAALT”

no nonsense

Meer of minder op de woningmarkt?

actueel

Hamit Karakus, Platform31: “Gemeenten moeten de verbinding zoeken”

Rem wordt versnelling: erfpacht-nieuwe-stijl

Krimp is geen regionaal maar landelijk probleem

Leegstand agrarisch vastgoed: herbestemmen of slopen?

Tweeluik – VVD en PvdA over rol corporaties bij woningvoorraad

columns

Onderzoeksinstituut OTB – A pension in stone

Bedrijfsmatig Vastgoed – Private partijen financieren vastgoed kleine beleggers

Agrarisch Vastgoed – De agrarische sector heeft regie nodig. En waardering!

Rabobank Nederland – Help, de hypotheekrente stijgt!

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – De zuinige doe-het-zelver

Makelaar van de Maand – Pat Makelaardij, Schoonebeek

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

26 duizend woningen erbij door transformaties gebouwen In de periode 2011 - 2015 zijn bijna 26.000 woningen ontstaan door transformatie van bestaande gebouwen, zoals kantoren, fabriekspanden of winkels. Dat blijkt uit een onderzoek van het CBS. In 2015 kwamen ruim 8.000 woningen op de markt

door transformatie van onder andere kantoren of fabrieken. Dat is meer dan 10%

Tekort stuwt huurprijs Randstad

was de gemeente waar van 2012 tot 2016 de meeste woningen zijn ontstaan door

een jaar tijd met 1,3%, een gestoffeerde woning steeg met

van alle woningen die in dat jaar bij de woningvoorraad kwamen. Amsterdam transformatie (2.465), gevolgd door Eindhoven (2.210).

De gemiddelde huurprijs van een kale woning steeg in 8,3% en een gemeubileerde woning steeg met 7,1%. De

huurprijs van alle gestoffeerde, gemeubileerde en kaal

Meeste transformaties in middelgrote gemeenten

De meeste transformaties hebben plaatsgevonden in middelgrote gemeenten

(150.000 tot 250.000 inwoners). Van 2012 tot en met 2015 zijn daar 7.000 woningen toegevoegd door het verbouwen van panden met voornamelijk een andere bestemming dan wonen.

aangeboden huurwoningen in de vrije sector in Nederland bij elkaar steeg met 6,2%. Groningen springt in het oog

De steeds meer veranderende maatschappij vergt van

verschillende bevolkingsgroepen dat men steeds flexibe-

ler wordt. Bovendien zijn er steeds meer mensen die in

Top 5 provincies met meest door transformatie gecreëerde woningen

de stad willen wonen. Dit zorgt voor een groeiende vraag

Noord-Holland

naar tijdelijke en snel toegankelijke, luxe woonruimte. In

Zuid-Holland

een jaar tijd stegen de huurprijzen van vrije sector wonin-

Noord-Brabant

gen in de provincie Groningen met maar liefst 16,8%. Ook

Gelderland Groningen 0

2 2012

3 2013

2014

6 x 1.000

2015*

in de stad Groningen stegen de huurprijzen met 11,5% ten

opzichte van het voorgaande jaar. Met uitzondering van Tilburg steeg in de zes grootste steden van Nederland

de huurprijs in het derde kwartaal van 2016 ten opzichte

‘Meer zzp’ers een verantwoorde hypotheek met NHG’

van het hetzelfde kwartaal het jaar ervoor. Koploper Rot-

Vanaf 1 december 2016 is het voor zzp’ers mogelijk om al na twaalf maanden zelf-

wordt gevolgd door Utrecht (+5,1%), Amsterdam (+4,4%),

standigheid een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) af te sluiten.

Voorheen was dat tenminste drie jaar. Zelfstandigen kunnen vanaf 1 december

terecht bij SNS, Delta Lloyd, BLG Wonen, Aegon Hypotheken en RegioBank voor een hypotheek met NHG. Hiermee kan een woning gefinancierd worden met een koop-

som tot 231.132 euro. Andere geldverstrekkers kunnen ook aansluiten op dit initiatief. Zo start Woonfonds per 1 januari en kan men binnenkort ook bij NIBC Direct terecht.

terdam (+9,7%), dat de huurprijzen van Den Haag nadert, Eindhoven (+3,1%) en Den Haag (+0,8%).

Aantal verkochte woningen oktober 2016 Oktober 2016 – 17.339

Stijging 6.2% t.o.v. oktober 2015 – 16.324 Daling 17.5% t.o.v. september 2016 – 21.009.

Verdere afname huuraanbod vrije sector Het afgelopen kwartaal nam het Nederlandse beschikbare huuraanbod in de vrije sector, na drie kwartalen van een lichte opleving, weer verder af. Dat blijkt uit de Huurmonitor van Pararius.

Woningtypen

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. oktober 2015 –1.2% Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. oktober 2015 – 12.1% Daling 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. sept. 2016 – 13.6%. Daling vrijstaande woningen t.o.v. sept. 2016 – 20.2%.

Afname huuraanbod

Aantal geregistreerde hypotheken

20.000

Oktober 2016 – 24.229

15.000

Stijging 3.7 % t.o.v. oktober 2015 – 23.357

10.000

Daling 15.9% t.o.v. september 2016 – 28.819.

5.000 0

4 4 4 4 4 4 -1 -2 -3 -1 -2 -3 -1 -2 -3 -1 -2 -3 - 1 -2 - 3 -1 -2 -3 - 1 -2 - 3 10 10 10 10- 011 011 011 011- 012 012 012 012- 013 013 013 013- 014 014 014 014- 015 015 015 015- 016 016 016 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 20 20 20 20 2 2 2 2 2 2 2 2 Huurwoningen aangemeld

Huurwoningen afgemeld

Aantal executieveilingen Oktober 2016 – 183

Daling 26.9% t.o.v. oktober 2015 – 260. Bron: Kadaster

Bron: Pararius

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 6

NO NONSENSE

meer of minder op de woningmarkt? De afgelopen jaren is een proces van decentralisatie van Rijksoverheid naar gemeenten opgestart. Naar verwachting wordt deze decentralisatie het komend decennium in versneld tempo doorgevoerd. Op zich een goede zaak om uit kostenoverwegingen tot een slanker overheidsapparaat te komen. Maar dat maakt de noodzaak van een coördinerende rol van de Rijksoverheid bij diverse woningmarktvraagstukken er niet minder om. En zijn er meer of minder strengere regels voor hypotheekverstrekking nodig? Toezichthouders, Kabinet en Tweede

Kamer verschillen van mening. ver een ding zijn we het wel allemaal eens. Er

de krimpgebieden is er een belangrijke taak voor de

structurele woningtekort op te lossen zijn tot

en de woningbouwproductie ook aan de randen van

moeten meer woningen komen. Om het

2020 jaarlijks zo’n 80.000 woningen nodig. Gelukkig groeit het aantal bouwvergunningen weer, in het

derde kwartaal werd voor bijna 14.000 woningen een

Rijksoverheid weggelegd. Om het voorzieningenniveau ons land op peil te houden, is een mix van centrale sturing en een lokale uitvoering onmisbaar.

vergunning afgegeven. Dat is 31% meer dan in het

Minder stringente eisen

onvoldoende om de opgelopen achterstand tijdens de

komende tijd ‘top of mind’ blijven. Zeker met de verkie-

zelfde kwartaal van 2015. Maar het herstel is ruim

2015-dip in te lopen. Volgens de NVB Bouw-rapportage is het tekort aan woningen met 64% het grootst net buiten de stad, daarna pas volgen de grote steden.

Terwijl de verhuisgeneigdheid nu zeer groot is. Een rij-

en hoekwoning zijn populair, met name in een rustige

woonwijk in de nabijheid van voorzieningen. Duidelijk

is dat vraag en aanbod een probleem vormen voor een gezonde doorstroming. Woningtekorten stuwen de vraag en daarmee de prijs op. Meer sturing

Het is de taak van de overheid te zorgen voor goed en betaalbaar wonen. Gemeenten moeten hun woonvi-

sies met prestatieafspraken opstellen, provincies hun woningbouwprogramma’s. En de Rijksoverheid moet meer coördineren en toezicht naar zich toetrekken.

Met regelgeving moet een klimaat worden geschept waarin vlot gebouwd kan worden, ook door corpora-

ties. Corporaties waren in de crisis immers de belangrijkste bouwers. Meer sturing en een nationale

woonvisie zijn onontbeerlijk. Zo heeft de sturing vanuit Den Haag met een aanpassing van de transformatieregelgeving de laatste jaren mede bijgedragen aan zo’n

7.000 getransformeerde woningen op jaarbasis. Ook in

Het woningtekort en de rol van de overheid zullen de zingen in aantocht. Ook de hypotheekverstrekking

blijft de gemoederen in Den Haag, maar ook in Brussel en Frankfurt bezighouden. Zowel de ECB als DNB blij-

ven zich hard maken voor meer stringent beleid om de

hypotheekverstrekking verder in te perken. De toezichthouders vinden dat het kabinet nog meer maatregelen moet nemen om de nationale hypotheekschuld terug te dringen. ‘De strengere eisen die aan hypotheken

worden gesteld – zoals de lagere LTV-ratio, volledige

aflossing van de hypotheek in 30 jaar en beperking van de hypotheekrenteaftrek zijn misschien niet genoeg om de kwetsbaarheid van de huizenmarkt in

Nederland volledig tegen te gaan’. En er wordt gewaarschuwd dat de doorgevoerde maatregelen ‘vermoedelijk niet genoeg zijn om de risico’s voldoende te

pareren’. Het pleidooi lijkt voorlopig in Den Haag gelukkig voor de woningmarkt niet aan te slaan. Minister

Dijsselbloem neemt in ieder geval geen aanvullende

maatregelen. Voorlopig lijkt het devies dus niet meer, maar minder nu de Tweede Kamer de hypotheeknormen wil versoepelen

en minister Dijsselbloem pas op de plaats maakt. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

Ed Hamming, voorzitter VBO Makelaar

hamit karakus (51) Studie:

Lts-opleiding Loopbaan:

Politie Rotterdam-Rijnmond

Adjunct-directeur Atta Makelaars Lid Partij van de Arbeid

Wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening en Vastgoed gemeente Rotterdam â&#x20AC;&#x201C; 2006 Algemeen directeur Platform31 â&#x20AC;&#x201C; 2014

(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | Woningmarkt

hamit karakus, algemeen directeur platform31:

“ gemeenten moeten de verbinding zoeken” ‘Ingewikkelde tijden, uitdagende opgaven’ is de titel van de notitie die Platform31 het licht deed zien in de aanloop naar de Tweede Kamerverkiezingen van maart 2017. De aanpak van taaie vraagstukken vraagt om hard werken en creativiteit én om een integrale benadering, stelt Hamit Karakus, algemeen directeur van Platform31, kennis- en netwerkorganisatie voor stad en regio. De druk op de woningmarkt in de steden trekt een zware tol op de beschikbaarheid en de betaalbaarheid van woningen. In de meeste regio’s is er niet alleen vraag naar koopwoningen, maar ook naar middeldure huurwoningen. Dat betekent dat deze op korte termijn moeten worden toegevoegd aan de voorraad.

“G

eld is het probleem niet: pensioenfondsen hebben

Platform31 ziet de noodzaak van ‘meerkernige netwerkste-

huurwoningen. Niemand vraagt zich ook af of er

Karakus. “Die kunnen echt niet allemaal in de stad worden

vijf miljard euro klaarliggen om te investeren in

eigenlijk wel tekorten zijn, want daarover is iedereen het

eens. Waarom het dan niet gebeurt? Omdat iedereen naar elkaar wijst. En wat is nu eenvoudiger dan dat gemeenten, corporaties en marktpartijen gaan samenwerken om het

probleem aan te pakken? Gemeenten hebben prestatieafspraken gemaakt met corporaties, en dat kan natuurlijk ook gebeuren met marktpartijen zoals projectontwikkelaars en beleggers. Wat mij betreft ligt de coördinerende rol

bij de gemeente. De beleggers krijgen in deze situatie ook

een andere rol: ze doen direct zaken met de gemeente. Als

den’. “We komen nu één miljoen woningen tekort”, zegt

gebouwd. Dat zou de leefbaarheid en het milieu zwaar

onder druk zetten. Bovendien kan het gewoon ruimtelijk niet. Omdat goede voorzieningen cruciaal zijn voor de

leefbaarheid, zullen gemeenten de verbinding met elkaar

moeten zoeken. Er wordt nu nog te veel geconcurreerd tussen gemeenten. Maar bestuurlijke grenzen zijn heel anders dan thematische grenzen. Samenwerking is het motto.

“Gemeenten hebben prestatieafspraken

alle drie de partijen elkaars belangen zien en erkennen – en

gemaakt met corporaties, en dat kan natuurlijk

voor de lange termijn. Het resultaat: winst voor iedereen!”

ook gebeuren met marktpartijen zoals

elkaars taal leren spreken – kunnen ze afspraken maken

VERBINDING

Wat Karakus betreft, is de eerste stap met bestuurders aan

tafel gaan om te bespreken: wat willen we bereiken en wat

verwachten we van elkaar. “Dat maakt voor de ambtena-

projectontwikkelaars en beleggers. Wat mij betreft ligt de coördinerende rol bij de gemeente”

ren die ermee aan de slag gaan, duidelijk wat de kaders

En bereikbaarheid! Want waarom trekken jongeren weg

rendement is en wat een en ander betekent voor de werk-

met bereikbaarheid te maken. Dus moet je zorgen voor een

zijn, hoe het staat met de kosten, wat het te verwachten gelegenheid.”

uit gebieden aan de randen van Nederland? Dat heeft ook goede verbinding tussen dorp en stad.”

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

Nu de economie aantrekt, is het tijd voor een actieprogramma voor regionaal-economische ontwikkeling. Welke

economische impulsen kunnen deze regio’s vooruit helpen? Het organiserend vermogen op lokaal en regionaal

niveau moet worden vergroot, en dat kan alleen maar door goed en effectief samen te werken.” DE JUISTE PRIKKELS

Een evenwichtige woningmarkt is gebaat bij de juiste prikkels, stelt Karakus. “Het rondpompen van zo’n drie miljard euro aan huurtoeslag en het instellen van de verhuurder-

heffing horen daar niet bij. We zien nu ook dat beleggers onnodig duur bouwen omdat ze anders onder de reikwijdte van de verhuurderheffing vallen. Corporaties hebben als

uitgangspunt de maximale huurtoeslag. Dat is allemaal niet effectief: uitgangspunt moet zijn dat we duurzaam en betaalbaar bouwen. De uitgaven voor het wonen stijgen

jaarlijks, maar dat kan niet zo blijven doorgaan. We zullen dus politieke keuzes moeten maken om het tij te keren. THEMATISCH DENKEN

Collectieve woonvormen kunnen een bijdrage leveren aan

moeten ook over de grens kijken. Duitse studenten vinden

vormen zorgen voor meer binding tussen bewoners. Wet-

“Dat geldt niet alleen voor de Nederlandse regio’s. We moeilijk een woning in hun eigen regio, terwijl er in de

Nederlandse krimpgebieden voldoende woonruimte voor hen is. Dat geldt bijvoorbeeld in het zuiden. Kerkrade en

Heerlen (beide krimpend) liggen vlakbij het populaire Aken.

Waarom rijdt de Intercity uit de Randstad naar Heerlen niet verder naar Aken? Hetzelfde geldt voor Maastricht en Luik.

Goede verbindingen bieden veel extra’s. Door het wegne-

men van fiscale belemmeringen, werd Zeeuws-Vlaanderen

betaalbaar wonen. Bovendien kunnen coöperatieve woon-

telijk mag het, maar er moet nog veel worden geregeld. De financiering bijvoorbeeld, maar ook het beheer van de

woningen. Gaan de bewoners dat zelf doen of moet er een beheerder worden aangesteld? En hoe zit het juridisch? Moet er een bv worden opgericht of is een stichting de

juiste juridische constructie? Allemaal vragen die nog op een antwoord wachten.”

opeens heel aantrekkelijk voor Belgen. Zo kunnen regio’s

VERDUURZAMING

denken.

verkleinen van sociale en ruimtelijke verschillen, een even-

elkaar versterken, maar dan moet je thematisch durven

De agenda van Platform31 loopt langs vier lijnen: het wichtige woningmarkt, de transitie naar duurzame groei en de wijze waarop partijen dat allemaal kunnen regelen.

naar een evenwichtige woningmarkt Om wonen betaalbaar te houden en op langere termijn de balans tussen vraag en aanbod te borgen, stelt Platform31 voor:

• Ontwikkel beleid voor toekomstige nieuwbouwopgaven: uitbreiding of

inbreiding, een meerkernig stedennetwerk, een goede concurrentiepositie voor de ‘groene’ metropool.

• Herzie het huurtoeslagstelsel: het wordt onbetaalbaar en heeft ongewenste bijeffecten.

• Maak flexibele toewijzing en tijdelijke woonvormen mogelijk. • Reorganiseer de woningmarkt in krimpgebieden: aanbod moet beter

aansluiten op de vraag, zorg voor een financieringsmodel voor sloop en renovatie.

• Faciliteer vastgoedbeheer door bewonerscollectieven.

“Renovatie is de grootste opgave van Nederland”, stelt

Karakus. “Verduurzaming moet, en daarbij gaat het om de totale woonlasten. Corporaties kunnen op grond van

duurzaamheidsmaatregelen punten toevoegen aan hun woningen, maar ook particuliere eigenaren moeten in actie komen. Een voorbeeld: een huishouden dat 200 euro aan

energie betaalt, kan dat geld ook uitgeven aan de aflossing van een lening voor duurzaamheidsmaatregelen. Daarmee slaan we een flinke slag.”

Een mooie stelling, maar er gebeurt weinig. Woningeige-

naren zijn niet eenvoudig te stimuleren tot het nemen van

duurzaamheidsmaatregelen. Voor verenigingen van eigenaars geldt bovendien dat ze moeilijk tot besluitvorming

komen en dat ze hulp nodig hebben bij de voorbereiding van voorstellen voor de algemene ledenvergadering.” ‘MASSA MAKEN’

Karakus ziet hét probleem in het ontbreken van massa.

“Het nemen van duurzaamheidsmaatregelen moet veel goedkoper kunnen. Het energieneutraal maken van een

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 6

appartement kost al snel 50.000 à 60.000 euro. De eige-

naar ziet dat niet terug in de vermeerdering van de woningwaarde. Bovendien zijn de laagste inkomens de grootste energieverbruikers. Er moet dus veel meer aandacht

komen voor energiebesparing in de gebouwde omgeving. Naast duurzame energieopwekking, vanzelfsprekend.

Platform31 werkt aan opschaling van maatregelen voor veel voorkomende woningtypes. Als er standaardmaatregelen komen voor standaardwoningen (dat is half Neder-

land!) kunnen maatregelen veel goedkoper worden. Die slag zijn we nu aan het maken.

Als we in 2050 energieneutraal willen wonen, moeten we

daar nu al rekening mee houden. Als een woning van een G-label wordt gerenoveerd tot een B-label, is de stap om

op termijn naar Nul-op-de-Meter te komen, nog vrij klein.

Als je in één klap een heel groot aantal woningen kunt aanpakken, kunnen de kosten van de ingrepen fors omlaag; daarvan ben ik overtuigd. Daar ligt ook een belangrijke

taak voor aannemers: zij kunnen woningeigenaren zo veel mogelijk ontzorgen. Opschalen, stimuleren en belonen; zo kom je tot echte verduurzaming.”

In sommige complexen worden studenten gehuisvest. De

SER-LADDER

andert misschien als de studenten ook diensten verrich-

Volgens bouwers werpt de SER-ladder voor duurzame ont-

wikkeling te veel belemmeringen op bij hun plannen voor nieuwbouw. “Ik vind het wel belangrijk dat de behoefte aan nieuwbouw moet worden aangetoond”, zegt Karakus. “Je moet redeneren vanuit de behoefte – van nu en de toekomst – maar dat neemt niet weg dat je plannen snel moet kunnen beoordelen. Het tempo van vergunningver-

lening moet omhoog. Op rijksniveau zou ik graag zien dat er een bewindspersoon komt voor de leefomgeving. Op die

manier is het hele traject van verduurzaming in één hand. Nu zijn er tegenstrijdigheden waardoor het proces van verduurzaming niet echt op gang komt.

bewoners zijn daar niet allemaal even blij mee. “Dat ver-

ten voor de senioren”, denkt Karakus. “Momenteel voert Platform31 daarvoor een actieprogramma uit onder de naam Magic Mix. Het grote probleem van ouderen is de

eenzaamheid. Als je er nu in slaagt om die eenzaamheid

op te heffen en een aantal voorzieningen te financieren door de introductie van nieuwe diensten; dan kun je een

heel mooie mix tot stand brengen waar iedereen baat bij heeft. Je voorkomt dan dat ouderen geïsoleerd raken.

Dat kan ook leiden tot verlaging van de zorgkosten. Maar inderdaad: je moet wel creatief durven – en kunnen – denken!” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog

Overigens ben ik van mening dat de provincie een be-

langrijke rol moet krijgen als het gaat om de bepaling van behoeftes. Of het nu gaat om wonen, om de ontwikkeling van bedrijventerreinen of om transformatie en renovatie.” SENIOREN EN DE TOEKOMST

Langer zelfstandig wonen in de buurt is het adagium. Niet

alleen voor senioren maar ook voor mensen met een inten-

uitdagingen Platform31 stelt dat de crisis en de bezuinigingen van de afgelopen jaren hun sporen hebben nagelaten in het leefklimaat van steden, dorpen en wijken.

sieve zorgvraag. Dat vereist goede, aanpasbare woningen en

Door de oprukkende vergrijzing verandert de samenstelling van de

vereenzaming te voorkomen. Maar hoe betalen we dat?

vraag naar laaggeschoolde arbeid afneemt. Jonge, hoogopgeleide jongeren

de nodige voorzieningen om problemen met bijvoorbeeld

Karakus: “Serviceflats kunnen voor veel senioren een goede woonvorm zijn. Het grote probleem is de sterke verou-

dering van die complexen. Sommige vertegenwoordigen nauwelijks een waarde. Daarom denken wij dat je in deze

complexen een aantal functies kunt combineren. Er is veel

behoefte aan woonruimte voor alleenstaanden. De appartementen in serviceflats zijn daar soms heel geschikt voor. Je kunt ook denken aan voorzieningen die ten goede komen

aan een hele wijk of buurt. Daarmee geef je ook de betaal-

beroepsbevolking. Automatisering en robotisering zorgen ervoor dat de

trekken naar de steden; aan de randen van Nederland daalt de bevolking. Verder zijn er nog zaken als decentralisatie van maatschappelijke taken, zelfredzaamheid van burgers, de instroom van vluchtelingen en de

samenwerking met andere Europese landen. En dan is er ook nog de energietransitie.

Platform31 wil samen met andere partijen tot oplossingen komen voor al deze problemen.

baarheid van het wonen in zo’n complex een flinke impuls.”

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Trapliften gezocht! Wij geven u én uw cliënt een hoge beloning voor een gebruikte traplift.

. Altijd min

€15n0in,g-! belo

Treft u als makelaar een traplift aan bij de verkoop van een woning? Smienk Trapliften biedt uitkomst. Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroﬀen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen. Wij geven een oude lift een tweede leven! Wanneer uw cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift bij ons aanbieden. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert het u ook nog wat op. Wij noemen dat een win-winsituatie! fotografeer de traplift Stuur de foto’s naar: inkoop@smienktrapliften.nl of bel 0341-76 80 71

U ontvangt van ons een prijsvoorstel Wij geven u een marktconforme prijs voor de gebruikte traplift.

Ontvang uw vergoeding U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-

Welke trapliften kunt u bij ons aanbieden? ✓ Alle merken ✓ Niet ouder dan 10 jaar ✓ Recht of met meerdere bochten ✓ Bruikbare staat

Tel. 0341 - 76 80 71 info@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl

Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen geïnnoveerd naar een moderne opleidingsvorm. De opleiding is blended learning en gaat in het voorjaar van 2017 weer van start. • E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docenten. • De integratie van e-learning in de opleiding zorgt voor een hoger leerrendement, kwalitatief en effectief studeren. • Studeren waar en wanneer u dat wilt op uw computer, tablet of smartphone. • Aantrekkelijke investering en doorlooptijd.

De Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen bestaat uit de modules:

• • • • • • •

Woningmarkt en economie Koop-Verkoop Woning en leefomgeving Woningfinanciering Huur-Verhuur Taxatieleer Bouwkundig inspecteren

Opleidingen voorjaar 2017

THEORIEOPLEIDING MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Woningmarkt & economie Start voorjaar 2017, blended learning PRAKTIJKOPLEIDING MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Bemiddelen Start voorjaar 2017, Nootdorp

Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

a pension in stone Met een collega heb ik in de afgelopen jaren aandacht besteed aan de Spaanse crisis. We werden benaderd door onze Spaanse collega’s met de vraag: hoe is het mogelijk dat in Spanje het probleem van talloze woningeigenaren die hun woning verloren zo enorm was. Een eigen woning kan een rol spelen in de sociale zekerheid en het pensioen. Maar daar kan niet altijd zomaar vanuit worden gegaan.

en belangrijk onderscheid tussen Spaanse en

het eigen woningbezit als pensioenvoorziening. Eerder

Nederlandse woningeigenaren meer bescher-

woord in Vastgoed Adviseur. Laat ik allereerst duidelijk

Nederlandse eigen woningbezitters is dat

ming genieten van het sociale zekerheidsstelsel. Er is

hier een prudenter kredietverstrekkingsbeleid en er is een garantiestelsel dat de bank en de consument

beschermt voor het kredietrisico. Zo niet in Spanje,

waar de overheid weinig oog had voor subprime kre-

dietverstrekking aan onder andere kwetsbare migranten. Veel eigen woningbezitters zijn niet goed

beschermd door het sociale zekerheidsstelsel en er is

ook geen NHG. Veelal staan ouders borg voor de lening. Maar als deze ook werkloos raken, dan is het hek

natuurlijk van de dam. Al met al is (was) het risico van het eigen woningbezit in Spanje aanzienlijk.

De paradox is dat het eigen woningbezit in Spanje ook

dit jaar kwam collega Haffner hierover al aan het

maken dat het niet direct betekent dat men waarde

aan de woning onttrekt voor de pensioenvoorziening. Gratis wonen in een afbetaalde woning vormt vaak

een ‘aanvulling’ op het pensioen. Veel mensen verhuizen vanuit een ruime, afbetaalde eengezinswoning

naar een kleinere koop- of huurwoning. In dat laatste

geval zou de vrijgespeelde waarde in een lijfrente kunnen worden verpakt, waarmee de huur wordt betaald. In tegenstelling tot bij een opeethypotheek betaalt

men dan geen rente, maar natuurlijk wel huur. En tot

slot, indien het pensioen echt ontoereikend is, dan kan

de eigen woning ook als geldmachine worden gebruikt in de vorm van de ‘opeethypotheek’.

een bepaalde mate van zekerheid levert aan een grote

Uiteindelijk liepen we echter steeds tegen een

ligt op ongeveer 80%, ongeveer 60% van deze huishou-

middenklasse zich waarschijnlijk geen grote zorgen

groep huishoudens. Het aandeel eigen woningbezit

dens heeft een volledig afbetaalde woning. In tijden van nood bij bijvoorbeeld werkloosheid en een

beperkte uitkering, levert een afbetaalde woning dan in ieder geval onderdak. Vanuit deze gedachte rede-

neerde de OECD dat het pensioenstelsel in Spanje wellicht minder royaal zou kunnen zijn, want voor een

bepaald deel van de bevolking (werkzaam bij grote bedrijven en overheid) is de pensioenvoorziening

prima. Zo kan een woning dus een rol spelen in de sociale zekerheid.

De woning als pensioenvoorziening

In het licht van de terugtredende overheid wordt er ook

dilemma aan. In Nederland hoeft de welvarende

te maken over de hervorming van het pensioenstelsel. Een meerderheid van deze huishoudens heeft ook goede toegang tot het eigen woningbezit. Voor

lagere inkomens kan een afbetaalde woning juist zeer aantrekkelijk zijn, omdat zij steeds meer zijn

aangewezen op flexwerk. Naar verwachting worden hierdoor geen royale pensioenen opgebouwd, waar-

door eigen woningbezit een aanlokkelijk perspectief vormt. De route naar ‘a pension in stone’ is echter

voor lagere inkomens wel risicovol, mede vanwege de tijdelijke inkomensdalingen die flexwerk met zich meebrengt. ■

Kees Dol,

hier in Nederland gestudeerd op de rol van het eigen

Onderzoeksinstituut

woningbezit. Binnen ons instituut wordt al circa tien

OTB, TU Delft

jaar internationaal onderzoek gedaan naar de rol van

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Erfpacht

rem wordt versnelling: erfpacht-nieuwe-stijl Particuliere erfpacht: drama duurt voort. Zo luidde de kop boven een artikel in ons magazine, in 2013. Kan het verkeren? Nu, eind 2016, pleit Frank ten Have van Deloitte juist voor een revival van dit fenomeen. “Erfpacht is een prima instrument, als je de traditionele weeffouten eruit haalt.”

n 2013 publiceerde Deloitte een rapport onder de titel Erfpacht als ‘retro-innovatie’. Onlangs verscheen ook de

opvolger: ‘Erfpacht in de lift’. Frank ten Have, partner

We wilden de boel opschudden, met argumenten die sinds 2013 alleen maar aan kracht hebben gewonnen.”

bij Deloitte Real Estate, kan zich nog uitstekend voor de

SYSTEEMVERANDERINGEN

op dat moment bijna vloeken in de kerk was. Steeds meer

Frank ten Have zijn uiteenzetting over Deloitte’s diame-

geest halen hoezeer die positieve benadering van erfpacht gemeenten, waaronder Rotterdam, hadden juist afscheid

genomen van erfpacht. Anderen hadden het systeem al bijna afgebouwd en erfpacht had sowieso een slecht

imago bij huizenkopers. Immers, een huis met erfpacht kon zomaar een 10% lagere verkoopprijs opleveren en in

Amsterdam werkte het zelfs verlammend op de verkoopbereidheid. Huizenbezitters zaten gevangen in wat wel een

tikkende tijdbom werd genoemd. Want als in de hoofdstad

de erfpacht van een pand de einddatum naderde, dan was

de eigenaar min of meer aan de willekeur van de gemeente overgeleverd. Wat beweegt een specialist in onder andere

gebiedsontwikkeling, grondbeleid en risicomanagement als Frank ten Have dan om met een diametrale opvatting te komen? “Wij ontdekten dat het tot dan toe gebruikelijke

systeem een aantal weeffouten bevatte die de zaak op slot

zette. Het was nodig om gemeenten, huizenkopers en be-

drijven op een andere manier naar erfpacht te laten kijken.

‘Eigenlijk moet ik nog iets verder terug dan 2013”, begint trale kijk op erfpacht. “De directe aanleiding tot ons toen-

malige rapport was de gedegen studie van een voormalige

jonge collega. Deze had onderzocht wat in Amsterdam nu

precies de relatie was tussen erfpacht en woningwaarde. De conclusie was glashelder. Het belemmerde de doorstroming, terwijl de woningmarkt op dat moment toch al

niet soepel draaide. Dat had zeker niet alleen met erfpacht

te maken; we zaten al enige jaren in een periode van on-

duidelijkheid over onder andere de hypotheekrenteaftrek.

De banken verstrekten leningen met de handrem erop, ze zaten al een tijdje in een schuldencrisis. Uitgaande van dat eerdere onderzoek zijn we gaan kijken waar erfpacht een mogelijkheid zou bieden om de zaak vlot te trekken. We

zagen daarbij een aantal openingen. Zo is per 1 januari 2013

de verplichting ingevoerd om hypotheken af te lossen tot nul. Juist in combinatie met die strengere kijk van banken op kredietverstrekking zagen we een interessante kans. En

Percelen in erfpacht uitgeven door gemeenten op bedrijventerreinen 1/1/2016 4.000

3.648

Toename aantal woningen op erfpachtgrond 1/1/2013-1/1/2016

3.477

1.491 698

1.000

Rotterdam Amsterdam Den Haag

689

Utrecht

644

280

Schiedam Vlaardingen

266

207

164

107

Leiden

Dordrecht

Velsen

Zaanstad

Bron: Deloitte Real Estate

Overige gemeenten

Aantal woningen

2.000

8.277

8.499

3.000

Amsterdam

3.647

3.828

Den Haag

Rotterdam

3.802

Utrecht

Overige gemeenten

Bron: Deloitte Real Estate

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 6

het klopte ook nog eens met de wens van bedrijven om tot balansverkorting te komen. Zo kwamen we in 2013 met een aantal aanbevelingen.”

ERFPACHT NIEUWE STIJL

“Deloitte beschreef in het rapport uit 2013 een erfpacht die

op belangrijke punten was aangepast”, vertelt Frank ten Have. “Allereerst moest het klantvriendelijker. Dat wil zeggen: geen ‘tikkende tijdbom’ in de zin van een aflopende

periode met daarna onzekerheid over de nieuwe grond-

waarde en de rente. Bij een systeem van eeuwigdurende erfpacht tackle je het eerste vraagstuk, door de rente te koppelen aan bijvoorbeeld de vijfjaarsrente van hypo-

theken. Dan haal je de willekeur van gemeenten eruit en

“Gemeenten komen met erfpacht weer toe aan

ook dat gemeenten grondbeleid niet moeten inzetten als

gronduitgifte, er wordt weer gebouwd. Gemeenten kunnen

keling op gang te houden. Een tweede aanbeveling was:

tegen een lage rente lenen bij de BNG en dat tegen een iets

vermijd je verrassingen voor de koper. We stelden daarbij

moneymaker, maar als instrument om de gebiedsontwik-

geef mensen de vrijheid om wel of niet voor erfpacht te kiezen. En vernieuw dat keuzerecht als de nieuwbouwwoning naar een volgende koper gaat. Dat kan zelfs voor

hogere rente weer uitlenen in de vorm van erfpacht”

individuele appartementen. Daarnaast kunnen we stellen

de lift’. Frank ten Have: “Recent onderzoek bij het Kadaster

juist weer interessant maken. Immers, je hoeft de aankoop-

derdaad is opgepikt. In de periode 2013 – 2016 zijn er circa

dat de nieuwe aflossingsregels voor hypotheken erfpacht

som die in de grond gaat zitten, nìet af te lossen. Zo kun

je bij een totale koopsom van bijvoorbeeld 300.000 euro de splitsing maken tussen 240.000 euro opstal en 60.000 euro grond. Die laatste component hoeft niet naar nul afgelost te worden, dat is gunstig voor kopers. Dat werkt

bij bedrijfsmatig vastgoed niet anders. Daar is de grond

onder erfpacht off balance, dat drukt de initiële investering bij vestiging. Wij meenden in 2013 dat we met dit verhaal

juist via de aloude erfpacht de vastgoedmarkt een nieuwe impuls konden geven.”

laat zien dat de erfpacht met zijn moderne kenmerken in28.000 woningen in erfpacht uitgegeven, een stijging van

5%. Opmerkelijk is dat juist in Amsterdam de stijging zeer sterk was. Daar wordt nu gewerkt met eeuwigdurende

erfpacht en een andere systematiek voor de rentebepaling. Die stijging is zeer goed nieuws. Gemeenten komen met erfpacht weer toe aan gronduitgifte, er wordt weer ge-

bouwd. Gemeenten kunnen tegen een lage rente lenen bij de BNG en dat tegen een iets hogere rente weer uitlenen in

de vorm van erfpacht. Die hefboom zou nog sterker werken als de hypotheekrente weer wat zou toenemen en dus de

marge voor gemeenten zou verbeteren. Maar zelfs met dat

REVIVAL VAN DE ERFPACHT

Drie jaar later is er opnieuw onderzoek gedaan: ‘Erfpacht in

lage rendement is het nog altijd beter dan Schatkistpapier. Bovendien kunnen gemeenten nu veel beter voldoen aan

hun maatschappelijke functie: een gezonde basis onder de lokale woningmarkt leggen. Wij hadden zelf eigenlijk

Aantal gemeenten met percelen in erfpacht met functie wonen 1/1/2013-1/1/2016

100% 37,5%

80% 60%

62,5%

30,8%

69,2%

ook niet voorzien dat de aanbevelingen uit 2013 zo breed

zijn opgepakt. We zien dat kleinere gemeenten contact zijn gaan zoeken met grotere gemeenten met erfpacht om daar de nodige expertise en mankracht in te kopen. Een ge-

meente als Rijswijk doet dat met de gemeente Den Haag,

waar men al sinds jaar en dag met erfpacht werkt. We zien dus dat zelfs die kleinere gemeenten als nieuwe partijen

40%

op deze markt komen. Erfpacht is dus wel degelijk nog een

20% 0%

2013 Geen percelen in erfpacht

Bron: Deloitte Real Estate

2016 Wel percelen in erfpacht

heel modern instrument, mits het is opgebouwd volgens

de nieuwe uitgangspunten: klantvriendelijker, keuzemogelijkheid, geen adders onder het gras. Erfpacht hoeft, als je het goed doet, helemaal geen drama meer te zijn.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Deloitte

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Aanbod in de stad

Te weinig aanbod koopwoningen

Alleen in het centrum van grote steden is er te weinig woningaanbod.

Eens

Oneens

Bron: Ledennet VBO Makelaar

37,5

62,5 %

Er zijn te weinig koopwoningen

om een geschikte woning te vinden. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

Oneens

marktrapportage De positie van de middeninkomens op de woningmarkt Uit het rapport van het CBP blijkt dat huishoudens met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning zijn aangewezen op het vrije huursegment als ze geen koopwoning kunnen of willen kopen. Dit is financieel onaantrekkelijk, want de vrije huursector is het enige deel van de woningmarkt waar de overheid geen financiële ondersteuning biedt. Mede hierdoor woont slechts 5% van de Nederlandse huishoudens in het vrije huursegment. De omvang kan worden vergroot door de subsidieverschillen voor koopwoningen, sociale huurwoningen en vrije huurwoningen te verkleinen. Om het commerciële aanbod van goedkopere huurwoningen te stimuleren, kan daarnaast worden overwogen om commerciële verhuurders uit te sluiten van de verhuurderheffing en nieuwe huurcontracten van commerciële verhuurders te liberaliseren.

Investeren in de Nederlandse woningmarkt In de meeste Nederlandse provincies is het planaanbod ontoereikend om de trendmatige woningvraag in het komend decennium op te vangen. Dat constateert het EIB in de studie Investeren in de Nederlandse woningmarkt: investeringsopgaven in twaalf provincies. Planaanbod is bovendien nog geen feitelijk aanbod: in de praktijk is sprake van planuitval, waarbij plannen wegvallen of uitgesteld worden. Van de huidige plannen blijkt zelfs 50% te bestaan uit zogenaamde zachte plannen, die vaak nog moeten worden uitgewerkt en bestuurlijk ook nog worden goedgekeurd. De grootse spanning treedt op in de provincie Utrecht. Zonder nieuwe locaties zal toenemende schaarste het beeld vormen op de woningmarkt in het komend decennium.

De ideale buurtsamenstelling De consument woont het liefst in een gemengde buurt, maar wel een zonder al te grote tegenstellingen. Ook spreekt het weinig mensen aan om te wonen in een buurt met overwegend etnische minderheden en lage inkomens. Zorgvuldige menging van bevolkingsgroepen is noodzakelijk om segregatie te voorkomen. Dat blijkt uit onderzoek van gebiedsontwikkelaar BPD. Mensen willen graag wonen in een buurt met niet te grote tegenstellingen tussen huishoudens. Door goed rekening te houden met de voorkeuren krijg je woonwijken waarbinnen de doelgroepen niet te veel met elkaar conflicteren als het gaat om inkomen, etniciteit, leeftijd en huishoudenstypen. Mensen willen in wijken kunnen doorstromen, een wooncarrière kunnen doorlopen.

De Staat van de Woningmarkt Het ministerie van BZK heeft ‘De Staat van de Woningmarkt’, ‘Analyse van het huurbeleid van huurders 2016’ en ‘Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt’ openbaar gemaakt. In de Staat van de Woningmarkt wordt actuele informatie over de woningmarkt gepresenteerd. Binnen de huursector is het aandeel woningen in de vrije sector toegenomen van 233.000 woningen in 2009 tot 469.000 woningen in 2015. De woningvoorraad neemt de komende jaren met 309.000 woningen toe, terwijl het aantal huishoudens met 349.000 stijgt.

Nederlanders over wonen, nu en in de toekomst Nederlanders wonen goed: slechts 1 op de 10 is ontevreden met het huis waarin hij of zij nu woont. Toch denkt 60% in 2040 buiten de Randstad te wonen. Dit blijkt uit onderzoek door onderzoeksbureau Ipsos verwoord in het boek ‘Nieuw Wonen’. Het is opvallend dat deskundigen over een aantal woonthema’s een andere mening zijn toegedaan dan de consumenten. Deskundigen denken dat we in 2040 vooral in de stad in de Randstad wonen. Consumenten willen liever in een woongemeenschap wonen dan bij een kind of familielid, als ze tegen die tijd niet meer zelfstandig kunnen wonen. Slechts 16%van de ondervraagden zegt dan te willen wonen bij een kind of familie. VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

de zuinige doe-het-zelver Doevens was van het type dat alles wat je zelf kunt doen, je ook zelf moet doen. ‘Is goedkoper’, aldus Doevens. Maar toen Doevens zijn huis verkocht en hij ‘het allemaal zelf wilde doen’, sneed hij zich lelijk in de vingers. Wat was het geval?

oevens wilde zijn woning verkopen. Hij had de

zeer duurzaam oranje zeil aangebracht. Met flinke potten

stoffering had Doevens zelf ter hand genomen.

tien generaties er geen omkijken naar zouden hebben.

woning 35 jaar geleden zelf laten bouwen. Ook de

Zo had Doevens in het souterrain een goedkoop, maar ook

lijm had hij het zeil zo stevig aangebracht dat de komende Doevens was indertijd bijzonder tevreden geweest met het bereikte resultaat.

De verkoopmakelaar van Doevens vond redelijk snel een koper. De Netjes waren een vleesgeworden ‘Pietje Precies’.

Er diende nauwkeurig in kaart gebracht te worden hoeveel stopcontacten er waren, wat de afmetingen waren, fundering en dak werden onderzocht en zelfs het aantal

tuinplanten werd geïnventariseerd en gefotografeerd. De

Netjes zagen slechts één minpuntje: dat oranje zeil. De verkoopmakelaar beaamde dat. Ja, zo betoogde de Netjesfamilie: ‘die kleur kan echt niet, vreselijk jaren 60-stijl’. Nou, nee, dat bedoelde de makelaar niet. Hij twijfelde of dat zeil asbesthoudend was. Als Netjes dat zou laten verwijderen,

dan zou dat geld kosten. ‘Maar’, zo vervolgde de makelaar,

‘Netjes zou als particulier ook zelf het zeil kunnen verwij-

deren’. Netjes had daar geen trek in. Het was immers een behoorlijk groot souterrain en bij een eerste onderzoek

bleek al snel dat het zeil wel heel erg vast was gelijmd aan de ondergrond. Netjes vroeg daarom aan Doevens om het zeil te verwijderen.

VERANTWOORD VERWIJDEREN

Doevens vond dat geen probleem. Hij had immers dat zeil zelf aangebracht en wie weet, met een beetje geluk zou

hij het zeil nog kunnen hergebruiken. In de koopakte werd

daarom een aanvullende bepaling opgenomen, waarin stond dat verkoper voorafgaande aan de overdracht het

mogelijk asbesthoudend zeil verantwoord zou verwijderen.

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 6

Netjes verkreeg vlot een hypothecaire geldlening. De overdracht zou pas twee maanden later zijn, maar nu de koop definitief was geworden en het huis toch leeg stond, kreeg

Netjes alvast de sleutel. Netjes zou dan een aantal werk-

zaamheden kunnen uitvoeren, zoals het sausen van de muren en het aanleggen van een nieuwe vloer. Niet alleen Netjes maar ook Doevens was content met deze regeling,

al was het maar omdat de energierekening al op naam kwam te staan van Netjes.

Op een zaterdagnamiddag was de Netjes-familie aan het

klussen in het huis. Doevens kwam vrolijk fluitend ook aanzetten. Hij had een dag eerder geprobeerd om het zeil te verwijderen, maar het was toch te stevig verlijmd. Doevens

ging vervolgens als een razende tekeer met een stanleymes, waarbij hij het zeil in grote repen sneed. Vervolgens stak hij het zeil met driftige halen los met een scherpe

spade. Heer Netjes vroeg nog aan Doevens of dit eigenlijk wel verstandig was. Zou er geen asbest vrij kunnen komen?

de nakoming van deze verplichting, althans hij handelde

het allemaal zo’n vaart niet zou lopen. Hij had indertijd,

werd verzocht (en meteen ook gesommeerd) om te onder-

Kuchend van de flinke stofwolken, meende Doevens dat ruim dertig jaar geleden, dat zeil immers zelf aangebracht en hij was nog zo gezond als een vis. De klus was zwaarder

dan verwacht en Doevens kon het op die zaterdag niet

klaren. Hij zou in de loop van de volgende week het klusje

onrechtmatig door een asbest-gevaar te creëren. Doevens

zoeken of het zeil asbesthoudend was en zo ja, dan diende ook een vrijgavemeting te worden uitgevoerd in het woonhuis. Doevens weigerde te antwoorden.

verder afmaken.

Op de dag van overdracht weigerde Netjes de woning af

Op maandagochtend arriveerde de vloerenspecialist om

verontreiniging. De zaak werd hoog opgespeeld. Doevens

het souterrain op te meten voor een parketvloer. De vloerenspecialist zag het kapotte zeil en schrok van de ravage. Volgens hem betrof het asbesthoudend zeil en zou de kans

behoorlijk groot zijn dat er een asbestverontreiniging was opgetreden. Volgens hem was het niet verantwoord om nog langer in het huis te verblijven. Netjes schrok zich een hoedje en vluchtte. VERANTWOORD?

Netjes deelde met Doevens zijn ernstige zorgen. Die ontstak in woede. ‘Had hij daarom de sleutels toevertrouwd? Wegwezen, mijn huis uit!’, aldus Doevens. De sleutels

moesten ter stond worden ingeleverd. Doevens wenste niet meer met Netjes te spreken. Netjes vreesde echter het

ergste. Netjes liet zijn advocaat een brief sturen aan Doevens. De advocaat wees daarbij op het feit dat Doevens zich

verplicht had om op een verantwoorde wijze het mogelijk asbesthoudend zeil te verwijderen. Onder ‘verantwoord afvoeren’ werd in dit geval begrepen; het vooraf melding

maken bij de gemeente van het verwijderen van het zeil en, nu het zeil verlijmd was, dit met nauwkeurigheid en voorzichtigheid uit te (laten) voeren. Door dat niet op een

verantwoorde wijze te doen, schoot Doevens tekort in

te nemen, omdat er gegronde vrees was voor een asbestweigerde medewerking en eiste zelfs verbeurde boetes omdat Netjes niet afnam. Netjes op zijn beurt eiste in kort geding dat Doevens de koop correct zou uitvoeren en dat

betekende in dit geval een asbestonderzoek, eventuele

sanering en daarna levering van de woning. De kort gedingrechter was snel klaar. Doevens had zich verplicht om het asbesthoudend zeil verantwoord te verwijderen. Hij handelde bij zijn noeste opruimwerk echter in strijd met

de wetgeving en daarmee ook onrechtmatig jegens de kopers. Doevens werd veroordeeld om te laten onderzoeken

of het zeil asbesthoudend was en zo ja, dan diende hij een asbestmeting te laten uitvoeren en zonodig te saneren.

Helaas voor Doevens bleek het zeil inderdaad asbesthoudend. Vervolgens bleek de woning inderdaad besmet met

asbestvezels, er moest worden schoongemaakt. De asbestmannen hadden niet alleen verstand van asbest, maar ook

van factureren. Uiteindelijk werd Doevens een rekening gepresenteerd van 9.400 euro. Met de proceskostenver-

oordeling erbij was Doevens ruim 11.000 euro kwijt aan dit ogenschijnlijk eenvoudig klusje. En Doevens? Die vond dat zijn makelaar het beter had moeten regelen, en anders had de familie het maar moeten laten liggen. (de namen zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

ACTUEEL | Krimp

krimp geen regionaal maar landelijk probleem Centrale sturing of decentrale maatregelen?

De stad is hip, hot & happening. Iedereen wil naar de stad, en daardoor zijn onze steden als vanzelfsprekend gaan fungeren als de grote motor van de nationale economie. Dáár wordt het grote geld verdiend. Maar is dat wel zo? Tijd voor een fact-check met Hans de Boer (voorzitter VNO-NCW) en Bettina Bock, socioloog en bijzonder hoogleraar Bevolkingsdaling en leefbaarheid. De Boer ziet prachtige economische initiatieven op het platteland. Net als Bettina Bock: “Allerwegen wordt de Randstad beschouwd als de motor van onze nationale economie. De focus ligt op sterke steden, maar we kunnen het ons niet permitteren om andere delen van het land te verwaarlozen.”

erstedelijking is geen Nederlands verschijnsel: je

De problematiek is duidelijk, maar waar ligt de oplossing?

“Die trend kun je ook niet zomaar keren. Als ‘het’

moeten samenwerken met lokale actoren. Daar horen dan

ziet het overal in de wereld, stelt Bettina Bock.

in Amsterdam gebeurt, wil iedereen daarheen. Dat geldt in

versterkte mate voor hoogopgeleiden. De krimpgebieden

dreigen verwaarloosd te worden. Het lijkt erop dat we de krimpgebieden verwijten dat ze krimpen, maar wat kun je

anders verwachten als alle aandacht naar de sterke steden gaat? Er is te weinig besef van gedeelde verantwoordelijk-

Bettina Bock: “Plannen moet je samen met beleidsmakers op landelijk niveau maken, al ligt de uitvoering vooral bij de provincie en de gemeente. Het zou mooi zijn als we een ministerie zouden krijgen voor ‘Stad en platteland’ want er is grote behoefte aan een integrale benadering” heid. Krimp is geen regionaal maar een landelijk probleem. Voor degenen die in de krimpgebieden blijven wonen, zijn

er steeds minder voorzieningen. Zij voelen zich – soms te-

recht – niet ‘gezien’, en dat zie je terug bij de verkiezingen.”

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Bock: “Op de eerste plaats zullen gemeenten veel beter

natuurlijk ook financiële middelen bij. Het openhouden van een zwembad of zelfs een school kan soms te duur zijn voor

een individuele gemeente. Dus zul je veel meer moeten samenwerken om voorzieningen voor iedereen bereikbaar te

houden. Bereikbaar dan ook in die zin dat er goede verbindingen moeten zijn tussen de dorpen en/of kernen. Én met

de steden, want samenwerking tussen steden en dorpen is van het grootste belang. Plannen moet je samen met beleidsmakers op landelijk niveau maken, al ligt de uitvoering vooral bij de provincie en de gemeente.

Het zou mooi zijn als we een ministerie zouden krijgen voor ‘Stad en platteland’ want er is grote behoefte aan een integrale benadering.”

MOGELIJKHEDEN IN DE REGIO

De prijzen in steden als Amsterdam en Utrecht rijzen de pan uit. Dat zou volgens sommigen kunnen leiden tot een

trek naar het platteland. Bettina Bock: “Voor een deel klopt

dat. Hoe hoger mensen zijn opgeleid, des te meer zijn ze bereid om een fors eind te reizen naar hun werk. Daarente-

gen is het wél heel belangrijk dat er voldoende opleidingsmogelijkheden in de buitenregio’s zijn. In Oost-Nederland

DEC EM B ER 2 0 1 6

“samen voor een vitale regio” Burgemeester Marga Waanders van het Friese Dongeradeel heeft al

zes jaar ervaring met regionale samenwerking in Noordoost Fryslân,

zo staat in de nieuwsbrief ‘Blik op BZK’. ‘We wilden zelf het initiatief nemen als het gaat om de toekomst van onze regio. Noordoost Fryslân heeft – hoewel het een kwetsbare regio is – veel sterke zitten werkgevers in de ‘maakindustrie’ te springen om

personeel, en daarom dringen ze aan op behoud van de

opleidingsmogelijkheden in de buurt. Je moet kijken welke banen er zijn en welke opleidingen daarvoor nodig zijn.

Wat mensen willen en kunnen, moet meer aansluiten op wat er is. Ziekenhuizen, sportcomplexen, scholen; als

ze goed bereikbaar zijn, wordt er ook meer gebruik van

kanten. We hebben een grote gemeenschapszin, een sterk midden- en kleinbedrijf en ook toeristische potentie, met onze prachtige natuur, watersportmogelijkheden en de nabijheid van de Waddenzee.

Maar ook met een opleidings- en gezondheidsniveau dat onder het landelijk gemiddelde ligt en een werkgelegenheid die vooral van

kleine bedrijven afhankelijk is. Bovendien daalt de bevolking; we zijn een krimpregio. We realiseerden ons dat we alleen gezamenlijk een antwoord op onze opgaven konden formuleren’.

gemaakt. We zien dat jonge mensen eerder voor een be-

In 2010 richtten zes gemeenten in Noordoost Friesland samen met

baar is. Want voor een mbo-student is een lange reistijd

Noordoost Fryslân op. Woningcorporaties, onderwijsinstellingen,

paalde, kansrijke mbo-opleiding kiezen als die goed bereikvaak wel een probleem. Gelukkig wordt dat inzicht steeds meer gedeeld.”

HET PLATTELAND ALS ECONOMISCHE MOTOR

Dirk Strijker, hoogleraar Plattelandsontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen, stelt het in ‘Ruimtevolk’ nog

wat steviger: ‘Het platteland is een broedplaats voor pionierende economische activiteiten. Bijna de helft van de

Nederlandse start-ups is er gevestigd. Dat aantal kan nog groeien maar dan moet wel de internetverbinding snel

verbeteren. Het zou een grote fout zijn als we het platteland verwaarlozen, want het kan een belangrijke bijdrage leveren aan de economie’.

Strijker heeft becijferd dat drie van de tien banen op het

de provincie en het waterschap het Samenwerkingsverband Netwerk zorgverleners, natuurorganisaties en een ondernemersvereniging sloten zich aan met als doel: vorming van een vitale regio, waar

mensen kunnen wonen en werken en een goede opleiding kunnen volgen.

De samenwerkingspartners merkten dat de samenwerking aansloeg en dat iedereen zich realiseerde dat alleen samenwerking de regio

vitaal kan houden. Ook op de krimp die de regio boven het hoofd hangt, wordt geanticipeerd. Een diepgaande analyse toonde aan waar de

mismatch zit tussen vraag en aanbod op de woningmarkt. Er is nog wel een probleem: wie neemt de financiële gevolgen voor zijn rekening? Daarover zijn de partijen in gesprek met minister Stef Blok, want de middelen van gemeenten en de provincie zijn niet toereikend.

platteland te vinden zijn. Onder ‘platteland’ verstaat hij

Landbouw, distributie en de bouwnijverheid; het zijn al-

‘weinig stedelijk’ en ‘niet stedelijk’. Strijker: ‘Daar woont

land. Transportbedrijven hebben een voorkeur voor locaties

gemeenten in de stedelijkheidsklassen 4 en 5 van het CBS: zo’n 40% van de Nederlandse bevolking en 37% van alle bedrijven is er gehuisvest. Die bedrijven zijn gemiddeld

genomen wel kleiner; de grote bedrijven zijn immers in

de steden te vinden. Maar als die kleine start-ups de kans krijgen om te groeien, zijn zij straks ook op de Zuidas te vinden!’.

lemaal sectoren die een voorkeur hebben voor het plattevlakbij de snelweg. Dat geldt ook voor bouwbedrijven, die met de transportsector gemeen hebben dat ze veel ruimte nodig hebben voor hun bedrijfsvoering.

Ook de toerismesector wordt vaak geassocieerd met het platteland. Dat klopt voor campings en vakantieparken, maar niet voor hotels: die zijn vooral in steden te vinden.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

Ontwikkeling aantal huishoudens 2015-2025 in woningmarktgebieden (links) en krimpgebieden (rechts), indexcijfers (2015=100)

SOCIAAL KAPITAAL

Grote bedrijven hebben in toenemende mate medewerkers in dienst die niet dagelijks op het hoofdkantoor hoeven

te zijn. Ondernemers die ‘footloose’ zijn (woon-werkcombinaties in het hoge segment van de arbeidsmarkt, zoals

consultants, maar ook architecten, kunstenaars en ontwikkelaars) kiezen bij voorkeur voor een ruime, fraaie woning buiten de stad. Ze hebben meestal nauwelijks personeel, zodat ze economisch niet belangrijk zijn. Het sociale kapi-

taal dat ze vertegenwoordigen is dat wél: ze kiezen vaak

voor gebouwen die moeilijk een andere bestemming krijgen: kerken, karakteristieke boerderijen e.d.

Juist deze sector is gebaat bij goede verbindingen over de

weg en het spoor. Een optimale internetverbinding is voor

hen cruciaal, en daaraan ontbreekt het nogal eens in de Bron: ABF Research/Vooruitzichten bevolking, huishoudens en woningmarkt

rurale gebieden. In sommige plaatsen zijn er forse ‘witte vlekken’: daar moeten de bewoners het nog doen met een

koperdraadverbinding. ‘De kabel is in sommige gebieden Relatieve bevolkingsgroei per COROP-gebied (linker kaart) en per gemeente (rechter kaart), 2015–2030 COROP-gebieden COROP-gebieden COROP-gebieden

Gemeenten Gemeenten Gemeenten

nog toekomstmuziek, om over glasvezel maar niet te spreken. Dat maakt verdere bedrijfsontwikkeling lastig, stelt Strijker.

‘GROEIMOTOREN’

VNO-NCW ziet kansen voor stad én platteland. Voorzitter

Hans de Boer: “De grote aandacht voor steden is goed te

begrijpen. Steden zijn wereldwijd groeimotoren. Nu al woont meer dan 80% van de kenniswerkers in ons land,

bijvoorbeeld in en rond grote steden. Dat moeten we erkennen en slim faciliteren voor een gezonde economische ontwikkeling. Tegelijkertijd zien we prachtige voorbeelden

van kleinere gemeentes en regio’s waar MKB-bedrijven en gemeenschappen floreren als nooit te voren. En vergeet Krimp (5% ofmeer) meer) Krimp (5% Krimp (5% ofofmeer)

Lichte krimp (2,5% tot 5%) Lichte Lichte krimp krimp (2,5% (2,5% tot tot 5%) 5%)

Redelijk stabiel (–2,5% tot 2,5%) Redelijk Redelijk stabiel stabiel (–2,5% (–2,5% tot tot 2,5%) 2,5%)

Lichte Lichte groei groei (2,5% (2,5% tot tot 5%) 5%) Lichte groei (2,5% tot 5%) Groei (5% tot 10%) Groei (5% tot 10%) Groei (5% tot 10%) Sterke groei (10% ofofmeer) Sterke groei (10% ofmeer) meer) Sterke groei (10%

niet dat onze landbouw extreem productief en sterk is.

Hoe sluit je die werelden van stad en platteland goed op elkaar aan? Hoe zorgen we bijvoorbeeld dat Amsterdam niet wordt overlopen door toeristen en ook andere gebie-

Bron: PBL/CBS regionale bevolkings- en huishoudensprognose

den profiteren? HollandCity, een concept dat ontwikkeld is

door NBTC met vele publieke en private partners, biedt een Percentage 65-plus in 2015 en 2030 per COROP-gebied 2015 2015

2030 2030

goed uitgangspunt om dit vorm te geven en te zorgen voor

een betere spreiding van toerisme. Dat moet een volgend

kabinet, samen met ondernemers en andere overheden, echt van de grond trekken.”

CENTRAAL OF DECENTRAAL?

“VNO-NCW pleit voor meer regie en samenwerking met behoud van het goede van de decentralisatie. De realiteit is dat in meer dan 100 gemeenten er nu een structureel over-

aanbod van winkels is. Ook veel kantoren staan leeg. Toch wordt er nog steeds nieuwe capaciteit gepland, terwijl in veel van die gemeenten jonge mensen wegtrekken en de bevolking vergrijst. Te veel gemeenten zijn gericht op meer 15% of15% minder of minder 15% tot15% 20% tot 20%

20% tot 25% 20% tot 25%

van hetzelfde, als dit zo is dan is de decentralisatie in onze

25% tot 30% 25% tot 30%

ogen te ver doorgeschoten.

30% of30% meer of meer

We moeten dus op zoek naar een nieuw evenwicht zon-

Bron: PBL/CBS regionale bevolkings- en huishoudensprognose

der de lokale kennis te verliezen. Wij denken dat be-

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

DEC EM B ER 2 0 1 6

tere samenwerking tussen de verschillende overheden het verschil kan maken. Bijvoorbeeld via intensievere

samenwerking tussen gemeentes en door een duidelijke overkoepelende (landelijke) visie. Er moet een duidelijk

aanspreekpunt in het Kabinet komen. Verder is extra geld

nodig om investeringen in steden en dorpen – die anders niet van de grond komen – aan te jagen. Een regionaal

grondbeleid met bijvoorbeeld fusies van gemeentelijke grondbedrijven kan zorgen voor een betere planning. Verder zie ik kansen voor een jaarlijkse wedstrijd (een ‘beauty

contest’) waarbij je de beste initiatieven in het zonnetje zet waar andere overheden van kunnen leren en profiteren door dat ook toe te passen.

Mijn advies is dus; zorg voor meer regie, een duidelijk aanspreekpunt bij het rijk, wat geld en verspreiding van

best-practices. Dit alles zonder het goede van de decen-

tralisatie te verliezen. Er zijn overigens mooie voorbeelden van regionale samenwerking. Neem Dordrecht en zes

nabijgelegen gemeenten die zeer intensief zijn gaan sa-

menwerken. Niet voor niets is Dordrecht de snelste stijger in de lijst van meest aantrekkelijke woonsteden in de Atlas van gemeenten.”

OOK MIDDELGROTE STEDEN

Ook op de vraag hoe bewoners en bedrijven kunnen wor-

Hans de Boer: “Mijn advies is dus; zorg voor meer regie, een duidelijk aanspreekpunt bij het rijk, wat geld en verspreiding van best-practices. Dit alles zonder het goede van de decentralisatie te verliezen”

den ‘vastgehouden’ in (potentiële) krimpregio’s, heeft De

Boer een antwoord. “De grootste uitdaging zit niet alleen

bij de krimpregio’s, maar ook bij de middelgrote steden in ons land. Hoe gaan zij zich onderscheiden van bruisende

zelfrijdende auto’s. Wanneer die breed ingezet worden,

dam? In krimpgebieden moeten dagelijkse voorzieningen

buiten de stad te gaan wonen. Zo zijn er veel trends gaande

en snelgroeiende steden als Utrecht, Eindhoven of Amster-

zoveel mogelijk op peil blijven. Maar er zullen ook winkels,

woningen, scholen en andere voorzieningen gesaneerd moeten worden. Dat is niet altijd gemakkelijk. Dat moeten

kan het voor veel mensen ook aantrekkelijker worden om die het aantrekkelijker kunnen maken om je buiten de stad te vestigen.”

we ook erkennen en heel goed begeleiden als overheid.

TOERISME EN GROEN

Een mooi voorbeeld in het landelijk gebied van een ge-

toenemende mate aan belang wint. Neem bijvoorbeeld de

meente die zich goed onderscheidt, vind ik de gemeente Dalfsen (bij Zwolle - red.). Daar is op basis van een intensief

overleg met bewoners en ondernemers een visie gemaakt waarin zij uitgaan van woongenot, recreatie en toerisme.

Ondernemers op dat vlak worden gestimuleerd. Bovendien wordt functievermenging van landbouw, recreatie

en toerisme daar makkelijker gemaakt. Zo onderscheiden ze zich.”

TREK NAAR HET PLATTELAND?

De prijzen in steden schieten omhoog. Kan dat een trek

naar het platteland op gang brengen? Van een echte trek wil De Boer – nog – niet spreken. “Maar we moeten zeker

Ik denk dat toerisme en groen voor veel steden en dorpen in Jheronimus Bosch-tentoonstelling in Den Bosch die in een paar maanden 420.000 bezoekers heeft getrokken uit de

hele wereld. Dat was goed voor de horeca en tal van win-

keliers. Het laat zien dat je met een uniek cultuuraanbod veel toerisme kunt trekken, waar lokale ondernemers en

werknemers van profiteren. Zo zijn er ook buiten de geijkte regio’s veel kansen. Dit voorbeeld zou je kunnen doortrek-

ken naar heel Nederland, bijvoorbeeld met een Van Goghlijn, of een Waterlijn door Nederland waar (internationale)

toeristen op af komen. Kijk ook hoe WOII als thema is genomen in de Duin en Bollenstreek met Soldaat van Oranje, en het Engelandvaardersmuseum.

in de gebieden rondom de grote steden zorgen voor vol-

Wellicht is het een goed idee als in bepaalde regio’s – tijde-

we kijken naar het soort woningen dat beschikbaar komt,

voorschriften. Het is van belang dat goed werkende lokale

doende woningen. Daar is grote schaarste. Ook moeten bijvoorbeeld voor ouderen met ingebouwde zorgfuncties. Daarnaast liggen er in de toekomst kansen op het vlak van

lijk – kan worden afgeweken van al te knellende regels en oplossingen en initiatieven van ondernemers niet onnodig belemmerd worden door nationale regels.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. CBS, ABF research, PBL

3000+

LD SAO A N G EK

IN BINNENKORTP DE VERKOO

NTED

OCHT

LP VA N RE O P E NTEHR DUAGI S MET BEHU T A .S . Z A V E R KO C H

TE K

OOP

VERKOCHT

BI NN EN 1

MA AN D

NIEUWE PRIJ ZEER

SNEL

ERKO ERKTOCVHT CHT T E I VE M VER BINN EN 1 WEE K

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

private partijen financieren vastgoed kleine beleggers Door de lage rentes op spaartegoeden zie ik steeds meer particulieren hun heil zoeken in verhuurd vastgoed. Dat is voor het herstel van de markt natuurlijk fijn. Er vinden veel meer transacties plaats en prijzen stijgen weer. Helaas is het voor de kleine belegger in vastgoed lastig om – ondanks een vaak substantiële eigen financiële inbreng – een passende additionele financiering van derden te krijgen. Daarom zoeken deze kleine beleggers steeds vaker naar alternatieve manieren om hun aankoop te financieren. Zij willen immers graag rendement halen uit hun

spaartegoeden, en liefst ook uit het vreemd vermogen. oewel de markt voor commercieel vastgoed

En de toekomst?

gebruikers en beleggers terug is, laten banken

staan door de hoge opslagen van niet-bancaire partijen

stevig herstel vertoont en het vertrouwen bij

het nog steeds vaak afweten als het op een passende

financiering aankomt. Vóór 2007 financierden banken als ING REF, SNS Prop en FGH nog een groot deel van het beleggingsvastgoed. De crisisjaren lieten echter

De gevolgen voor de rendementen zijn zorgelijk: die

steeds meer onder druk. Daardoor nemen de risico’s

voor de particuliere belegger bij marktschommelingen en leegstand van het commercieel vastgoed sterk toe.

hun sporen na. De banken die de crisis zonder al te

Het is dus maar de vraag of de belegger écht is gehol-

open voor nieuwe proposities. Het aantal transacties in

eens slecht kunnen aflopen. Wat als de rente over een

grote verliezen overleefden, staan nu slechts beperkt

beleggingsvastgoed is daardoor sterk gedaald, met het jaar 2012 als treurig dieptepunt.

Financieringsrisico’s anders beoordeeld

Het heeft ook geleid tot een verschil in acceptatie tus-

sen de financiering van commercieel vastgoed en beleggingsvastgoed. Voor commercieel vastgoed in eigen

gebruik zijn er nog volop mogelijkheden. Banken waarderen de risico’s van financiering aanzienlijk lager bij vastgoed dat door de eigenaar zelf wordt gebruikt.

Additionele zekerheden zoals voorraden en het debiteu-

pen. Op termijn zou dit voor vele kleine beleggers wel

paar jaar fors omhoog gaat? We zien de laatste tijd de tarieven van lang lopende hypotheken al licht stijgen.

Dat zegt weliswaar weinig over de ontwikkeling van de

rentes op langere termijn, maar stel dat over vijf jaar de hypotheekrente op leningen met een looptijd van vijf

jaar op 5% staat. Wat gebeurt er als er een renteherziening moet plaatsvinden, de kleine belegger nog steeds niet bij een bancaire instelling terecht kan en de private partij zijn opslagen handhaaft? Dan voorzie ik grote problemen!

renbestand maken vaak deel uit van de financiering.

Rendementen verdwijnen als sneeuw voor de zon en

Bij de financiering van beleggingsvastgoed zijn banken

gingsvastgoed van de hand te doen. Een illusie armer.

echter een stuk terughoudender. Hierdoor duiken

steeds meer niet-bancaire partijen in de ontstane

lacune. De kleine belegger krijgt daardoor weliswaar de gewenste aanvullende financiering, maar ook een fors

hogere rente. Ik zie opslagen van 2,5% tot 4,5% bovenop het gebruikelijke bancaire tarief voor soortgelijk beleg-

gingsvastgoed. Ook de aflossingsverplichting ligt hoger

de kleine belegger zal gedwongen zijn om het beleg-

Maar nog veel belangrijker: weg belegging, weg eigen investeringskapitaal. Het is mij een raadsel waarom de AFM en andere verantwoordelijke partijen dit op

zijn beloop laten. Een forse waarschuwing richting de kleine belegger is wel het minste wat ze kunnen doen! ■

Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie

dan gebruikelijk en veelal wordt de vestiging van een

Bedrijfsmatig Vastgoed

eerste inschrijving hypotheek geëist als extra zekerheid.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

ACTUEEL |

Vrijkomende Agrarische Bebouwing

Forse toename leegstand verwacht

leegstaand agrarisch vastgoed:

herbestemmen of slopen?

Het landelijk gebied ondergaat de komende decennia een ingrijpende verandering. Veel agrariërs staken hun bedrijf, waardoor er zo’n 32 miljoen vierkante meter aan vastgoed leeg komt te staan. Een omvangrijk verval van landschap en gebouwen dreigt, met risico’s voor de volksgezondheid en veiligheid. Hoe gaan we deze gevolgen tegen? Kunnen we het vastgoed herbestemmen of ligt sloop meer voor de hand?

n Nederland beëindigen tot 2030 naar verwachting

De leegstand heeft verschillende oorzaken. Veel agrariërs

becijferde Alterra in het onderzoek ‘Vrijkomende agra-

meer rendabel is. De varkenshouderij bijvoorbeeld verkeert

tussen de 16.000 en 24.000 agrariërs hun bedrijf. Dat

rische bebouwing in het landelijk gebied’. Hierdoor komt naar schatting 24 miljoen m2 aan bedrijfsgebouwen en

8 miljoen m gebouwen met een woonfunctie vrij. Een 2

enorme leegstand dus, vermoedelijk zelfs groter dan die in kantoorruimte en winkelruimte.

staken omdat ze met pensioen gaan of omdat boeren niet

al jaren in zwaar weer. Opvolgers zijn moeilijk te vinden. Ook nieuwe wet- en regelgeving speelt agrariërs parten, zoals de Fosfaatwet die uitstoot van fosfaat in mest be-

perkt. Om in 2017 weer onder het Europese maximum te komen, moet de Nederlandse melkveehouderij inkrimpen. GEVOLGEN

opties

Als we geen actie ondernemen zijn de gevolgen van leeg-

Met ondernemers, gemeenten en anderen werkt de provincie aan

staat over vijftien jaar naar verwachting een op de drie à

stand ernstig. Dat stelt Erik van Merrienboer, gedeputeerde

Ruimte en Financiën in de provincie Noord-Brabant. Hier

vernieuwende oplossingen. Slechts voor een klein deel van de gebouwen is herbestemming kansrijk. Sloop is dan ook de grootste opgave.

(zowel agrarisch als niet agrarisch)

Sloop

dering van het landschap en gebouwen ligt op de loer.

Verweerde asbestdaken vormen een gezondheidsrisico. Bo-

vendien trekt leegstand ook criminaliteit aan. Eenvoudige

Opgave tot 2030 Hergebruik

vier boerderijen leeg. Hij licht toe: “Grootschalige verloe-

oplossingen zijn er niet. Slechts voor een klein deel is hervernieuwende vormen van hergebruik

bestemming kansrijk. Oudere karakteristieke boerderijen

zijn het meest interessant. Die kun je bijvoorbeeld nog een recreatie- of zorgfunctie geven.”

Noord-Brabant wil verder inzetten op vernieuwende vor3 mln. m2

4 tot 6 mln. m2

energie biobased circulair

nieuwe agrofood concepten

maatschappelijk recreatief

men van hergebruik; bijvoorbeeld agrofoodconcepten, zo-

als kwaliteitsproducten of insectenkwekerijen. Van Merrienboer: “Ook de ‘biobased economy’ biedt kansen. Hierbij

gebruikt de industrie reststoffen van landbouwgewassen als grondstof voor nieuwe producten. Denk aan suikerbieten als basis voor bioplastic of olifantsgras voor papier.”

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 6

nieuwe oplossingen voor leegstaand agrarisch vastgoed In Noord-Brabant loopt momenteel een proef die nieuwe oplossingen voor leegstand van agrarisch vastgoed moet stimuleren. Met ondersteuning

SLOOP ONVERMIJDELIJK

Voor het leeuwendeel van het agrarisch vastgoed is (ge-

deeltelijke) sloop echter onvermijdelijk. Volgens VNG-onderzoek is er landelijk voor circa 15 miljoen m geen andere 2

bestemming te vinden omdat het vastgoed ongeschikt

is. Vaak gaat het om grote intensieve veehouderijen van jongere datum, seriematig en met grote oppervlakten aan schuren. De saneringskosten van drijfmestputten, asbest en andere soorten vervuiling zijn fors.

De vraag rijst hoe we deze sloop gaan bekostigen. Van

Merrienboer: “Het vraagt om nieuwe financiële arrangementen. Sloop kun je bijvoorbeeld ook financieren met de

opbrengsten uit nieuwe functies. Zo’n experiment loopt momenteel in Boxmeer.”

In Boekel is sloop een voorbeeld van een tegenprestatie wanneer een stakende agrariër of een ondernemer een

van de provincie doen verschillende gemeenten mee aan het experiment. De gemeente Boxmeer bijvoorbeeld wil voor twee gebieden tijdelijke

herbestemming van VAB’s (Vrijkomende Agrarische Bebouwing) voor startupbedrijven toestaan. Een deel van de verhuuropbrengsten gaat naar de boer, een ander deel wordt gespaard om de sloop van het gebouw te bekostigen.

De kern Elsendorp (gemeente Gemert-Bakel) gaat aan de slag met een gebiedsgerichte aanpak. Door initiatieven van boeren en dorpsbewoners te bundelen,

wordt samenwerking gestimuleerd. Het accent ligt op zowel gebouwen als op grond. Dit schept ruilmogelijkheden met kansen voor nieuwe bestemmingen.

De gemeente Hilvarenbeek legt alle VAB-locaties vast in het bestemmingsplan.

Ondernemers met een plan moeten zich melden bij de gemeente. Hilvarenbeek denkt aan een garantieregeling voor sloop of omschakeling van het bedrijf, gekoppeld aan een proefperiode met tijdelijke bestemming.

De gemeente Oss wil sloopvouchers inzetten om sloop van VAB’s te

stimuleren. De vouchers financieren de sloop en maken tegelijkertijd andere bestemmingen mogelijk.

nieuwe activiteit wil ontwikkelen. Beleidsmedewerker Ar-

thur Hermans: “Tot 2013 waren nieuwe ontwikkelmogelijkheden beperkt. Binnen het VAB-beleid (Vrijkomende

Agrarische Bebouwing) golden begrenzingen op het soort

economische activiteit en het aantal vierkante meters. Met

onze beleidsvisie Vitaal Buitengebied Boekel komt aan die

Indicatie leegstand agrarische

Prognose groei leegstand agrarische

bebouwing 2012, Noord-Brabant

bebouwing 2012 - 2030, Noord-Brabant

situatie een einde. We bieden ondernemers nieuwe ont-

wikkelruimte, op voorwaarde dat de plannen bijdragen aan

de kwaliteit van het buitengebied. Dat kan door sloop van oude stallen, maar bijvoorbeeld ook door het aanleggen van nieuwe natuur.”

De eerste resultaten zijn in Boekel inmiddels zichtbaar. Zo kan een bedrijf in innovatieve carrosseriebouw starten op het terrein van een voormalige veehouder, in ruil voor sloop

< 10.000 m2 10.000 - 20.000 m2 20.000 - 30.000 m2 30.000 - 40.000 m2 40.000 - 60.000 m2 60.000 - 100.000 m2

< 40.000 m2 40.000-60.000 m2 60.000-80.000 m2 80.000-100.000 m2 100.000-150.000 m2 150.000-210.000 m2

van enkele stallen. En een voormalige varkenshouder ontwikkelt een ruiterhotel, in ruil voor gedeeltelijke sloop van stallen en aanleg van een bosperceel. EENDUIDIGE SLOOPREGELING

Vrijgekomen agrarisch locaties

Gemiddelde oppervlak per locatie

Omvang vrijgekomen agrarische bebouwing

2000-2012

leegstand

2 mln. m2

VBO Makelaar vindt dat er een eenduidige sloopregeling

hergebruik

moet komen die op gemeentelijk niveau uniform wordt

uitgevoerd. Dit is te financieren door de stakende agrariër

te laten kiezen tussen sloop of fiscaal afrekenen. Fiscaal

afrekenen is vaak voldoende om een kavel schoon en

0.7 mln. m2 4.500 locaties

820 m2

3.7 mln. m2

2012-2030

leegstand

hergebruik

Rijksbrede stimuleringsregeling die agrarische onderneleegstand worden bedreigd.

2.8 mln. m2 5.000 locaties

1.700 m2

8.6 mln. m2

Van Merrienboer vindt dat bij inzet vanuit het Rijk er dan

Noord-Brabant moet nog tientallen miljoenen euro’s

‘leegstandspot’ gaat het probleem niet oplossen. Wat

het probleem verre van opgelost is. Alle partijen moeten

wel maatwerk moet worden toegepast. “Een generieke dat betreft kunnen we lessen trekken uit Ruimte voor Ruimte, de sloopregeling van zo’n tien jaar geleden.

woonhuizen

1.0 mln. m2

4.2 mln. m2

bouwrijp op te leveren. Ook pleit VBO Makelaar voor een mers ondersteunt bij het saneren van gebouwen die met

Opgave leegstanden hergebruik

woonhuizen

1.6 mln. m2

aan uitgekeerde sloopsubsidie terugverdienen, terwijl de schouders eronder zetten om tot slimme oplossingen voor sloop te komen.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Karl Bijsterveld Beeld: Provincie Noord-Brabant

��

�� !�� "��#�$��% �&�'�� &

Voor uitgebreide informatie over deze woningen verwijzen wij u graag door naar onze website:

svmakelaardij.nl

€ 167.500,-k.k.

€ 194.500,-k.k.

€ 245.000,-k.k.

€ 297.500,-k.k.

€ 189.000,-k.k.

€ 425.000,-k.k.

€ 445.000,-k.k. € 369.000,-k.k.

€ 395.000,-k.k.

T 0180 51 00 90 I

svmakelaardij.nl

Maak voor ieder object eenvoudig een brochure, advertentie, raampresentatie of meer ■ ■ ■

Kies het sjabloon Plaats foto’s en tekst Bestel en ontvang pdf en/of drukwerk

Ga nu na ar de website voor een demo

www.vbomediacontrol.nl - info@vbomediacontrol.nl - 0174 – 28 50 60

Advrtentie v2 Vastgoedadviseur okt 2016.indd 1

17-10-16 11:41

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

de agrarische sector heeft regie nodig en waardering! De agrarische sector was in gespannen afwachting van de derde dinsdag van september. In de Troonrede zouden agrariërs en betrokkenen de zo gewenste duidelijkheid krijgen over de beleidsplannen die de overheid voor de landbouw in petto had. Al even nieuwsgierig waren we naar de begrotingsvoorstellen ter onderbouwing van die plannen. De teleurstelling was groot. De landbouw kwam niet aan bod. Nog erger: de agrariërs ook niet.

nnodig te zeggen dat hier sprake is van een

Te veel regels

tijd in de steek gelaten. De afstand tot ‘de poli-

nemende lasten voor de sector. Niet voor niets riep in

gemiste kans. De agrariërs voelen zich al lange

tiek’ wordt daardoor alleen maar groter. Met de verkiezing van Donald Trump in Amerika zien we heel

duidelijk welke gevolgen verwaarlozing van de agrarische belangen heeft.

17 november voerden betrokkenen – van banken tot

boerenorganisaties én de staatssecretaris – spoedover-

leg tijdens een zogenaamde derogatietop. De uitkomst

was niet hoopgevend: als de Nederlandse agrariërs niet in aanmerking komen voor de verlengde toekenning

van de uitzonderingspositie (de zogeheten derogatie),

gaat dat de boeren veel geld kosten. Door het mest uitrijden verder te beperken, kunnen er minder koeien worden gehouden. Gevolg: een lager inkomen.

De opdracht om een plan te ontwikkelen om op korte

termijn het aantal koeien omlaag te brengen, zal in de

sector zeker niet van harte gaan. De blijdschap over het afschaffen van het melkquotum was na alle nieuwe

regelgeving al getemperd, zeker toen de toenmalige

staatssecretaris op 2 juli 2015 het plan voor fosfaatrech-

En zo bedenkt de overheid steeds nieuwe regels en toeNieuwsuur een boerin de staatssecretaris ter verant-

woording omdat haar bedrijf, dat al meer dan 200 jaar in haar familie is, ten onder dreigt te gaan? Waarom is er geen aandacht voor de moeilijke omstandigheden

waaronder de agrarische sector zijn werk moet verrichten? Waarom is het ministerie van Landbouw opgehe-

ven? Het wordt er allemaal niet geloofwaardiger op. De roep om meer betrokkenheid tussen politiek en agrarische sector wordt niet gehoord, zo blijkt uit een einde-

loze lijst van regelgeving en besprekingen in de laatste

jaren. Fosfaatreferentie, discussie over grondgebondenheid, melkveewet, afschaffing van het melkquotum,

herwaardering van landbouwgronden, afschaffing van de rode diesel, afschaffing per 1 januari 2018 van de

landbouwregeling in de omzetbelasting, Natura2000 en PAS, en als klap op de vuurpijl de invoering van de fosfaatrechten en de onverklaarbare manier waarop

deze regeling in de koelkast is gezet. Over de afschaf-

fing van de ‘derogatie’ wordt gesproken alsof niemand belang heeft bij behoud van de vrijstelling.

ten ontvouwde. Maar ook dit voorstel – waarin boeren

Regie noodzakelijk

duidelijke regels bepaalde hoeveelheden mest te pro-

agrariërs er nauwelijks beleid op kunnen maken. Wat

in ieder geval nog het recht zouden krijgen om volgens duceren – werd door Brussel afgewezen; er zou sprake zijn van staatssteun. Inmiddels hebben veel boeren al

een fors aantal koeien bijgekocht om via groei van het

bedrijf de lage melkprijzen te compenseren! Want hoe

meer koeien, hoe meer melk, des te hoger de cash-flow.

Er komt zo veel regelen wetgeving op de sector af, dat we nodig hebben, is regie! En een begrijpelijk overzicht van de mogelijkheden voor de agrariërs. En vooral:

waardering voor de agrarische sector. Dat hebben onze Nederlandse agrariërs gewoon verdiend. ■

Lourens van der Lelij, Lid hoofdbestuur en sectie

Mits de ruimte er is in de stal en op de beschikbare

Agrarisch Vastgoed

grond!

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Woningmarkt Woningmarktpolitiek is niet een onderwerp waar partijen het snel over eens worden. Dat blijkt ook uit de partijprogramma’s van PvdA en VVD. De PvdA wil de verhuurderheffing en de huurtoeslag opheffen en de hoogte van de huur laten vaststellen op basis van het inkomen. De sociale sector krimpt niet. De VVD wil van de

schaf huurtoeslag en verhuurderheffing af De PvdA wil volgens het verkiezingsprogramma een huur naar draagkracht, gebaseerd op de

huurquote, ‘omdat het eerlijker is en armoede, huurachterstanden en segregatie voorkomt’. Is dat plan levensvatbaar?

“Uiteraard. Neem alleen al die rare prikkels in de huurtoeslag. Eén euro teveel verdienen, kan betekenen dat iemand in één klap 100 euro per maand minder te besteden heeft. Die prik-

kels halen we weg door de twee geldstromen tegen elkaar weg te strepen. De verhuurderheffing en de huurtoeslag komen dan te vervallen. Corporaties kunnen dan een huur vast-

stellen die past bij het huishouden, met een correctie voor kwaliteit en energiezuinigheid van de woning. Het bedrag dat overblijft, komt in een nationaal woonfonds. Dit fonds krijgt

ongeveer dezelfde rol als het ISV, het vroegere stimuleringsfonds voor de volkshuisvesting. Het is aan het Nibud en het CPB om dit nader uit te werken.”

Minister Blok wil de regels voor complexgewijze verkoop van corporatiewoningen versoepelen. Er blijft wel gelden dat de woningen minimaal 7 jaar lang voor maximaal 850 euro worden verhuurd. Draagt dit bij aan een oplossing?

“Het op grote schaal verkopen van corporatiewoningen aan beleggers vind ik geen goed idee. Ik zie veel liever dat beleggers nieuwe woningen bouwen. Die zijn vooral hard nodig Albert de Vries is Tweede Kamerlid voor de PvdA met Bouwen en Wonen in zijn portefeuille. Hij is van huis uit sociaal geograaf. De PvdA wil af van het rondpompen van geld tussen de overheid, corporaties en huurders. Voordat hij Tweede Kamerlid werd, was hij onder meer wethouder Wonen, Zorg, Welzijn en Onderwijs in Middelburg.

in het middensegment tussen de 710 tot 950 euro. Ook in mijn tijd als wethouder kwam ik geregeld types tegen, die snel rijk wilden worden ten koste van de sociale sector. Dat levert geen nieuwe woningen op. Wel speelt mee dat gemeenten moeite hebben met het beschik-

baar stellen van bouwgrond. Daar zou minister Blok, ondanks dat de verantwoordelijkheid bij de gemeenten ligt, iets aan kunnen en moeten doen.”

Kunnen corporaties ook de komende jaren nog bouwen in de huursector boven de liberalisatiegrens? Of wordt die weg volledig afgesneden?

“Nee. En het is ook hard nodig dat corporaties die mogelijkheid houden. De beleggers investeren alleen in de Randstad en wat steden er omheen. Ook in Limburg, Groningen en

Zeeland bestaat behoefte aan middeldure huur. Als blijkt dat beleggers geen belangstelling hebben, kunnen corporaties daar nog steeds investeren.”

Moet er iets gebeuren met de liberalisatiegrens? Kan die omlaag?

“Die moet eerder omhoog dan omlaag. In sommige krimpgebieden is er misschien ruimte.

Maar in grote steden als Amsterdam zou een verlaging desastreus uitwerken. Daar behoort

bijna de helft van de bevolking tot de doelgroep. De VVD wil alle huurwoningen boven de 629 euro overhevelen naar de private sector en ook een huurverhoging toestaan van 5%. Dat

komt erop neer dat alle woningen van net onder de 600 euro volgend jaar al geliberaliseerd zijn. De VVD moet zich dan wel realiseren dat ook veel van hun kiezers een woning huren in het segment, waar de klappen gaan vallen.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

DE C EM B ER 2 0 1 6

woningmarkt een echte markt maken. De sociale sector moet daarom beter worden afgebakend. Beleggers moeten meer mogelijkheden krijgen op de huurmarkt. De liberalisatiegrens moet daarom omlaag. De PvdA is daar mordicus tegen.

liberalisatiegrens naar 629 euro Er is in de Tweede Kamer en daarbuiten veel kritiek op de verhuurderheffing. Is het niet beter om die heffing af te schaffen en te vervangen door de verplichting te investeren?

“Er is geld genoeg, dat is het probleem niet. Ondanks de heffing kunnen corporaties vol-

doende kapitaal aantrekken om 250.000 woningen te bouwen. Er is ook geen belemmering waarom ze niet zouden kunnen bouwen. Maar ik vraag me af of er zo veel vraag is naar so-

ciale huur. De schaarse bouwgrond zou daarom bij voorrang moeten worden bestemd voor huurwoningen in het segment van 700 tot 1.100 euro. Daar is de meeste vraag naar. Dat kan

binnenkort ook, want er wordt aan gewerkt om deze categorie middeldure huurwoningen expliciet in de bestemmingsplannen te laten opnemen.”

Minister Blok wil de regels voor complexgewijze verkoop van corporatiewoningen versoepelen. Er blijft wel gelden dat de woningen minimaal 7 jaar voor maximaal 850 euro worden verhuurd. Draagt dit bij aan een oplossing?

“Beleggers staan massaal klaar om in te stappen. Het idee is: een corporatie verkoopt een

huis en zet met de opbrengst een betaalbaar huis terug. Daarmee bereiken we precies wat we willen: corporaties leggen zich toe op betaalbare huur en commerciële partijen bedienen

de rest van de markt. Ik ken de verwijten: investeerders stappen veel te goedkoop in en ze zouden zelf meer moeten bouwen. Maar waarom zouden de prijzen onder druk komen als er

zoveel vraag is? En investeerders willen best bouwen, maar ze krijgen nauwelijks grond. Voor wie snel wil instappen is de aankoop van bestaande gebouwen de enige optie.”

Roald van der Linde is Tweede Kamerlid voor de VVD met Wonen en bouwen in zijn portefeuille.

Moet er iets gebeuren met de liberalisatiegrens? Kan die omlaag?

“Die moet omlaag, bij voorkeur naar de aftoppingsgrens van 629 euro. De passendheidstoets zorgt ervoor dat de echte doelgroep altijd wordt gehuisvest. De logische gevolgtrek-

king is daarom: laten we daar dan ook het domein voor sociale huisvesting afbakenen. De

sociale woningvoorraad omvat nu 2,2 miljoen woningen. Dat aantal kan in mijn ogen flink omlaag. Maar een verkleining is niet doel op zich. Want ook wij zien het belang van sociale huisvesting.”

De PvdA wil de huurtoeslag en de verhuurderheffing inzetten voor maatwerkhuren. Hoe staan jullie daar tegenover?

“Wij gaan geheid andere accenten leggen dan de PvdA. De PvdA heeft het over een maximum huurquote, dan zeg je dus eigenlijk: blijf lekker in dat huis zitten dat eigenlijk veel te

Hij is van huis uit econoom en voorstander van het verlagen van de liberalisatiegrens. Voordat hij Tweede Kamerlid werd, was hij onder meer werkzaam bij het NRC Handelsblad, Ministerie van Financiën, de Nederlandse ambassade in Washington D.C. en directeur van de Stichting administratiekantoor beheer financiële instellingen (NLFI).

duur is. En je krijgt ook nog een huurverlaging. Dat lijkt me niet helemaal de juiste prikkel. Dan wordt het een beetje gratis bier. Ik ben wel bereid om na te denken over hoe je het

stelsel anders en soepeler zou kunnen organiseren. Maar de overgang van het ene naar het andere stelsel levert altijd welvaartsverschillen op, die de overheid vervolgens weer moet compenseren. Dat maakt zo’n operatie niet goedkoper. ■

Tekst: Robert van Til Beeld: PvdA, VVD

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Pat Makelaardij

no guts, no glory “Ik was een beetje te eigenwijs, te eigenzinnig.” Dat zegt Ruud Pat, deze keer de Makelaar

van de Maand. Dat gaf hem de twijfelachtige eer het eerste Drentse slachtoffer te zijn van de neergang in 2009. Maar Ruud Pat is terug. En hoe.

et verhaal van Ruud Pat zou zo geschreven kun-

ONDERBELICHTE WONINGMARKT

die de typische self made man wil neerzetten.

weinig lading wordt gegeven aan de woningmarkt. De stu-

nen zijn door een Amerikaanse scenarioschrijver

Vader van een jong gezin, geen klanten en geen cash, een baby op komst, vrouw zonder werk. En dan, na een aantal

jaren heeft diezelfde Ruud Pat een bloeiende makelaardij in Drenthe. Zijn vrouw is er in dienst, met nog een derde collega. De zaken gaan goed. Er zijn in het item Make-

laar van de Maand vaker collega’s langsgekomen die de

gure wind van de voorbije recessie als het ware in de rug leken te hebben. Maar hier hebben we wel een extreem voorbeeld. ”Ik was de eerste makelaar in Zuid-Oost Drenthe die in de aanloop naar de recessie van 2009 werd ontslagen”, herinnert Ruud zich. “Dat was in september van dat jaar. In december had ik m’n eigen makelaardij

op poten gezet, met 500 euro op de zakelijke rekening en geen woningen in portefeuille. Dan is het echt no guts, no

glory. Ik weet nog hoe ik mijn stap naar zelfstandigheid

aankondigde bij een collega makelaar. Dat wij misschien wel wat voor elkaar konden betekenen. Ik kreeg nul op het

“Sowieso vind ik dat vanuit de landelijke politiek veel te ring is mager en, zoals ik al aangaf, met regelmaat ook nog

net de verkeerde kant op. Terwijl niets de gehele economie zo sterk beïnvloedt als de woningmarkt. Juist omdat veel mensen nu weer overwaarde hebben, durven te kopen en

te verkopen en actief zijn op de woningmarkt zien we alle economische parameters stijgen: consumentenvertrou-

wen, besteding, koopkracht. Tel daarbij op de enorme spin

off die een aantrekkende woningmarkt heeft; hele sectoren

profiteren daarvan.” En ja, wie mocht denken dat het alleen in de Randstad goed gaat, ook Zuid-Oost Drenthe zit

in de lift. “Uiteraard is het hier niet zo overspannen als in Amsterdam. Maar we zien wel dat er nogal wat mensen deze kant op komen die de dagelijkse files zat zijn. Via

digitale communicatie haal je de hele wereld binnen, in je

monumentale Saksische woonboerderij in Schoonebeek uit 1732. Dat is een USP dat mogelijk steeds sterker zal tellen.”

rekest. Nu verkopen we, ik zeg het zonder wrok maar puur constaterend, het dubbele aantal huizen. De reden? Tot

het gaatje gaan in je dienstverlening. Elke mogelijke actie

inzetten om een woning verkocht te krijgen en klanten blijven informeren!”

“Uiteraard is het in Zuid-Oost Drenthe niet zo overspannen als in Amsterdam. Maar we zien wel dat er nogal wat mensen deze kant op komen die de

GEVAARLIJKE TIJDEN

dagelijkse files zat zijn. Via digitale communicatie haal

is een understatement. Ruud Pat: “Zeker nu de rente weer

je de hele wereld binnen, in je monumentale Saksische

Inmiddels zijn we jaren verder. De markt trekt aan, en dat iets omhoog buigt, hapt iedereen toe. Heel mooi, maar

ik plaats daar wel kanttekeningen bij. Naar mijn smaak

woonboerderij in Schoonebeek uit 1732”

heeft de politiek sterk de neiging om de trends in de markt

te versterken: te heftig omhoog, te heftig omlaag. Want

nu de markt toch wel weer aantrekt, wordt die opwaartse

INGEHAALD DOOR DE TIJD

paciteit, een hogere NHG-norm, er wordt weer soepeler

Makelaardij voor het eerst sinds jaren geen woonmagazine

beweging versterkt door een verruiming van de leenca-

met restschulden omgegaan. Straks gaan we beleven dat

de rente substantieel gaat stijgen, mensen komen klem te zetten en dan gaat in Den Haag extra de rem erop. Ik

ben van de economische school met een voorkeur voor anti-cyclisch reageren op een markt. Dat gebeurt nu juist niet. Terwijl nou net die ene maatregel die zeer kwalijk is, buiten schot blijft: de hoge boetes op het oversluiten van

hypotheken. Zie dit voorbeeld van een gezin dat ik ken.

Man voor 80% afgekeurd, vrouw werkt hard, zoontje met een beperking. Ze betalen nu 800 euro per maand, dat

zou naar 400 kunnen. Maar dan wel eerst met een boete van 56.000 euro op een hypotheek van 150.000 euro. Dat

is draconisch. Je kunt rustig stellen dat er nu elke maand

400 euro te veel naar de bank gaat. Geld dat nu niet in de economie terecht komt. Dat zou wel het geval zijn als dat

gezin mag oversluiten tegen een normale boete. Want ze kunnen dan meer boodschappen doen, misschien eens uit eten, een reisje. Vreselijk ergerlijk dat deze onrechtvaardigheid in stand blijft.”

Vanuit de gedachte ‘anti-cyclisch ondernemen’ gaat Pat meer uitgeven. “Ik vond dat juist in de jaren dat het moeizamer en minder ging wel nodig. Juist dan werkt het wel

sterk als je uitstraalt dat het goed gaat. Je moet daar zelf

ook een beetje in geloven, anders gelooft niemand anders

het. Het heeft ook inderdaad echt goed gewerkt: een positief geluid in donkere dagen. Nu het crescendo gaat, heeft

het te weinig toegevoegde waarde meer. Ik ben eigenlijk

helemaal niet meer zo op zoek naar activiteiten die soms

vooral afleiden van waar het om gaat: gewoon je stinkende best doen. Ik ben zelfs niet eens zo’n fan van reviews. Dat fenomeen devalueert als je alleen maar scores van negen

en tienen ziet, of juist enen en nullen. Kennelijk was er dan wel of helemaal geen klik tussen klant en makelaar. Daar helpt achteraf een review niet meer aan en vooraf moet

je het maar afwachten. Wat dan volgens mij veel zinvoller is: misschien zelf ook wat kritischer zijn op welke klant en welke opdracht bij je past. Niet alles willen oppakken. In z’n algemeenheid: wat minder naar beeldschermen, nòg beter naar je klant kijken.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Pat Makelaardij

vaste la

ge pr

€145.-ijs

Presentatiepakket

2D foto’s

360˚foto’s van alle ruimtes

2D/3D interactieve plattegronden

Woonclip

360˚tour

funda uploadservice

Blinqlab zet jouw huis in de hoofdrol. Via fotografie, een plattegrond, of visualisatie. Altijd passend, persoonlijk en op maat gemaakt. Ons team geeft ieder huis de juiste aandacht om op te vallen. In een presentatie op funda, jouw website of in een brochure. Snel in te zetten en staat als een huis.

088 - 678 6789

www.blinqlab.nl

info@blinqlab.nl

COLUMN

Rabobank Nederland

help, de hypotheekrente stijgt! Half november verhoogden verschillende hypotheekverstrekkers hun hypotheekrentetarieven met 0,1 procentpunt. Vooral voor de langere rentevaste perioden. Is dit een eenmalig Trump-effect en gaat straks de rente weer vrolijk dalen?, vraagt mijn verhuisgeneigde schoonzus. Mijn verwachting is dat de rente laag blijft en dat er van een kanteling geen sprake is.

at de Rabobank alle hypotheken met een loop-

Eind oktober hield ik tijdens de diploma-uitreiking van

maakt, was het nieuws dat op 8 november op

(ASRE) een korte presentatie over het eventuele effect

tijd van acht jaar 0,1 procentpunt duurder

mijn deurmat plofte. De stijging was het gevolg van de stijgende rente op de kapitaalmarkt. In mijn Volkskrant leggen analisten een verband tussen de stijgende rentetarieven en de verkiezingsrace in Amerika. Een dag later werd duidelijk dat Donald Trump inderdaad de

45ste president van de Verenigde Staten wordt, met als direct gevolg dat de rentes nog verder toenamen.

‘Men’ is onzeker over het economische beleid dat hij zal gaan invoeren. De rentestijging van 8 november

had ook een directe link met de toegenomen politieke

studenten aan de Amsterdam School of Real Estate

als de rente met 0,2% zou gaan stijgen. Ik wist toen

niet dat dit scenario een paar weken later werkelijkheid zou worden. Ik gaf aan dat 0,2% rentetoename

een prijsdaling geeft van bijna 3%. Tenminste als het

inkomen, de werkloosheid en andere belangrijke indicatoren niet wijzigen. Maar dat doen ze de komende

tijd juist wel. Mijn verwachting is dat het huishoudinkomen meer dan voldoende toeneemt om het negatieve effect van een stijgende rente te compenseren.

onzekerheid over de afloop van de Brexit. Kortom, poli-

Mijn schoonzus heeft de nacht van 8 november niet

den gemaakt, kunnen grote invloed krijgen op onze

had spijt. Maar niet lang. Nu rekent zij op een renteda-

tieke keuzes die ver weg over onze landsgrenzen wor-

lokale woningmarkten. Zelfs mijn schoonzus wordt onrustig.

Laag niveau

Moet zij, net als anderen die op zoek zijn naar een

woning, haar koopbeslissing opeens sneller nemen of hoger bieden om nog te profiteren van de lage rente? Of valt het wel mee? In het recente Kwartaalbericht

goed geslapen. Ze had net een woning afgewezen en

ling. In haar Volkskrant stond namelijk dat het ministerie van Financiën 2,4 miljard euro heeft kunnen lenen tegen een negatieve rente van 0,82%. Het ministerie

krijgt dus geld toe. De vorige keer lag dat percentage

slechts op min 0,6%. Zij gelooft dat deze ontwikkeling de voorbode is van een daling van de hypotheekrente. Ik spreek haar niet tegen. ■

Woningmarkt van de Rabobank stellen wij dat ‘de

hypotheekrente in 2016 en 2017 ondanks deze kleine

stijging toch op een laag niveau zal blijven’. Dat is een hele geruststelling voor huishoudens die op zoek zijn naar een andere woning. Ze hoeven niet op stel en

sprong een keuze te maken. Sentiment speelt echter

Paul de Vries,

wel een grote rol op de woningmarkt. Als kopers en

senior woningmarkt-

verkopers verwachten dat de rente gaat stijgen, dan

econoom Kennis en

zullen ze hier daadwerkelijk naar handelen. Kopers zul-

Economisch Onderzoek

len hoger bieden en sneller akkoord gaan met een

Rabobank Nederland

vraagprijs. Zo werkt de woningmarkt.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR

VASTGOED ADVISEUR

hamit karakus

DECEMBER 2016

Hamit Karakus werd op

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

22 februari 1965 geboren

in Kirşehir (Turkije) en

ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Karl Bijsterveld, Patricia Dieben, Kees Dol, Ed Hamming, Louis Huijts REV RT, Henk de Kleine, Lourens van der Lelij, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL Bernd Bohm, CBS, Deloitte, Truus van Gog, Pat Makelaardij, PBL, Platform31, Provincie Noord-Brabant, PvdA, VVD, Roger Wouters COVER Truus van Gog

groeide op in Steenwijk,

waar hij een lts-opleiding

Hamit Karakus, Platform31: “Gemeenten moeten de verbinding zoeken” Rem wordt versnelling: erfpacht-nieuwe-stijl

volgde. Hij werkte bij de politie in Rotterdam-

Rijnmond en later als ad-

Krimp is geen regionaal maar landelijk probleem Leegstaand agrarisch vastgoed: herbestemmen of slopen? Tweeluik – PvdA en VVD over rol corporaties bij woningvoorraad jaargang 30, nummer 6 | december 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

junct-directeur van Atta

Makelaars. Toen zijn interesse in de politiek werd gewekt, werd Karakus lid van de Partij van de Arbeid. In 2006 werd

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl

hij benoemd tot wethouder Wonen, Ruimtelijke Ordening en

Vastgoed van de gemeente Rotterdam. Die functie vervulde hij

REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11

tot 2014, toen hij directeur werd van Platform31.

‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

Kennis- en netwerkorganisatie Platform31 verbindt beleid, praktijk en wetenschap rondom actuele vraagstukken. Op

onafhankelijke wijze proberen zij overheden, maatschappelijke organisaties en marktpartijen bij elkaar te brengen, het

gemeenschappelijk belang te vinden. Zij signaleren de trends

in stad en regio en adviseren bestuurders, beleidsmakers en uitvoerders over de aanpak van problemen. FSC® C017135

Uw woningaanbod Maxximaal presenteren? Nu tijd ons totaa elijk * lpakket

€240,Kijk snel o p

voor m aa r

maxx360.c

tweets over de markt @VBODirectie: Peter van den Bosch (BKR): “Rood staan heeft in principe helemaal geen gevolgen voor je hypotheek”. @Statistiek CBS: 25 duizend boeren (55-plus) zoeken opvolger, 10 duizend (40%) hebben er een klaar staan.

@Eigenhuis: Meer aanbieders verhogen #hypotheekrente.

@RaboEconomie: Prijsindex koopwoningen #NL in oktober 5,6 procent hoger dan in oktober vorig jaar.

@Statistiek CBS: Meer afgegeven #vergunningen nieuw te bouwen #woningen K3 t.o.v. dezelfde periode ‘15. Hoeveel meer? Roald van der Linde: Huizenmarkt op stoom, economie op orde. Het gaat goed met Nederland. Nu stap voor stap naar woningmarkt waar we écht iets te kiezen krijgen. *

inclusief standaard foto’s en plattegronden

Meer info | Postbus 180 | 3740AD Baarn 085 500 03 60 | info@maxx360.com

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

@INGnl_Economie: Oorzaak regionale verschillen in #bedrijfsopvolging ligt dieper: landbouwkaart verandert in rap tempo. @PatriciaDieben: Mooi artikel in magazine van @VvEBelang over #MJOP #vbo #nrvt #taxatie.

DE C EM B ER 2 0 1 6

ADVERTORIAL

vind je plek:

de goedkoopste aanbodsite voor betaalbare huizen Vind je Plek is de nieuwe aanbodsite voor betaalbare huur- en koophuizen in Nederland. Het platform speelt in op het gebrek aan betaalbare huizen in het middensegment. Het doel? Een bijdrage leveren aan het verbeteren van de woningmarkt.

ind je Plek (www.vindjeplek.nl) is het eerste

regelgeving. Wij kunnen het probleem niet oplossen, maar

koophuizen in het middensegment. Ernest Kuiper

betaalbaar is. ”

platform dat zich specifiek richt op huur- en

van Vind je Plek legt uit: “Momenteel is het aanbod huizen

wel een centraal platform bieden dat overzichtelijk en

voor middeninkomens schaars en moeilijk vindbaar. Wij

DIGITALE KLANTREIS

door het samen te brengen op één plek.”

in de vastgoedmarkt. Door die nauwe samenwerking kan

willen dat aanbod makkelijk vindbaar en inzichtelijk maken,

DISCUSSIE AANWAKKEREN

Vind je Plek hoopt daarnaast de discussie over het gebrek aan huizen voor middeninkomens aan te wakkeren.

Kuiper: “Met de actuele ontwikkelingen, zoals de nieuwe

Woningwet en de instroom van asielzoekers wordt het voor mensen met een middeninkomen steeds moeilijker om een huis te vinden. De overheid komt niet met adequate

Vind je Plek is onderdeel van OSRE, de digitale specialist

Vind je Plek de digitale klantreis steeds verder innoveren.

Het platform gaat verder dan alleen een huis zoeken. Vind je Plek vindt dat je als bezoeker alles online moet kunnen doen. Van zoekopdracht tot sleuteloverdracht.

Ernest Kuiper: “Met de actuele ontwikkelingen, zoals de nieuwe Woningwet en de instroom van asielzoekers wordt het voor mensen met een middeninkomen steeds moeilijker om een huis te vinden” LAAGSTE TARIEVEN

De tarieven om huizen aan te bieden op Vind je Plek liggen ver onder de marktstandaard. Een

huiseigenaar of makelaar biedt een woning aan

voor €1,- per woning per maand. Door de prijzen zo laag te houden, hoopt Vind je Plek het aanbod van betaalbare huizen te vergroten. Kuiper: “Het sluit

aan bij onze visie om de huizenmarkt te verbeteren. We dagen alle huiseigenaren uit om een aandeel te

nemen in het middensegment en betaalbare huizen op Vind je plek te plaatsen.”

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SE U R | 35

Leica DISTO™ D2

De originele laserafstandmeter

Klein, handig, veelzijdig! Compact instrument met groot afstandbereik voor het snel en eenvoudig bepalen van gebruiksoppervlakte en inhoud. Bereik 100 meter Met Bluetooth® Smart voor koppelen aan uw smartphone of tablet www.disto.com

Leica Disto™D2 Compact instrument met groot afstand bereik •  Bereik 100 meter •  Met eindstuk •  Met Bluetooth® Smart • www.disto.com

Leica Geosystems B.V. 088-0018000