VASTGOED ADVISEUR
Nico Rietdijk, NVB: “Ik houd mijn hart vast als de rente weer gaat stijgen” Stichting TEGoVA Netherlands borgt REV-titel Regionalisering woningmarkt: leidende rol Randstad wordt nóg groter Verzilveren senioren hun woning? Tweeluik: TNO en VolkerWessels Vastgoed over nul-op-de-meter jaargang 30, nummer 1 | februari 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.
Activiteiten voorjaar 2016 OPLEIDINGEN Praktijkopleiding Makelaar/Taxateur Woningen
• Module Bemiddelen Start maart 2016 Nootdorp
Makelaar/Taxateur Agrarisch
• Opleiding Makelaar/Taxateur Agrarisch Start maart 2016 Dronten & Doorn
Huur/Verhuur Woningen
• Module Woningmarkt & economie Huur/Verhuur Start april 2016 Utrecht
Voor meer informatie, inschrijvingen en het actuele aanbod, kijkt u op onze website: www.makelaarsopleidingen.nl
6
12 TEGoVA
Nico Rietdijk, NVB: “Ik houd mijn hart vast als de rente weer gaat stijgen”
18
Stichting TEGoVA Netherlands borgt REV-titel
24
Regionalisering woningmarkt: leidende rol Randstad wordt nóg groter
in dit nummer
NETHERLANDS
STEENRIJK EN TOCH ‘EFFE GEEN CENT TE MAKKEN’? verzilveren senioren hun woning?
no nonsense
Wie biedt er meer?
5
actueel
Nico Rietdijk, NVB: “Ik houd mijn hart vast als de rente weer gaat stijgen”
6
Stichting TEGoVA Netherlands borgt REV-titel
12
Regionalisering woningmarkt: leidende rol Randstad wordt nóg groter
18
Steenrijk en toch ‘effe geen cent te makken’?
24
Tweeluik – TNO en VolkerWessels Vastgoed over Nul-op-de-meter
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – Als je wint, ….
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Kaalslag in winkelstraten; zijn er ook kansen?
23
Agrarisch Vastgoed – Landbouw en regeldruk; hoe lang komt het eten nog van de boer?
27
Rabobank Nederland – Hoe groot is uw vertrouwen in de koopwoningmarkt?
33
achtergrond
Uit de media
4
Marktonderzoek
15
Uit de rechtspraak – Het kantoor was geen kantoor
16
Makelaar van de Maand – T&A Van Es Makelaardij
30
Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt
34
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
De hypotheekmarkt in 2015 Ondanks dat reguliere seizoensinvloeden ook in 2015 duidelijk zichtbaar waren, had 2015 wat betreft hypotheekaanvragen toch een ander verloop dan eerdere jaren. Dit heeft vooral te maken met hoge aanvraagaantallen in de maanden mei en
juni als gevolg van de aanscherping van de NHG regels per 1 juli 2015. Na deze piek
Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
stijgende lijn vertoonden tot aan het eind van het jaar. In totaal werden er in 2015
Aantal nieuwe garanties
liep het aantal in de zomermaanden terug, waarna de aanvragen de gebruikelijke
ruim 298.000 unieke hypotheekaanvragen via HDN aangevraagd, zo’n 32% meer dan in 2014 (ca. 225.000).
4e kwartaal 2015
Afgerond op 100-tallen
Gehele jaar
2014
2015
2014
Trends op de hypotheekmarkt
NHG Totaal
34.800
perioden zichtbaar. Ten opzichte van 2010 is de gemiddeld afgesloten rentevastpe-
NHG aankoop woning
29.000 28.600 113.600 102.200
NHG woningverbetering
5.200
3.400
19.200
11.300
ën. Ook de gemiddelde leeftijd van hypotheekaanvragers verschuift. In vergelijking
NHG overige
600
700
2.600
2.600
20 tot 29 jarigen. Daarentegen is het aantal hypotheekaanvragers in de leeftijds-
NHG ≤ € 245.000
33.300
29.500 123.700 102.900
NHG € 245.000 - € 350.000*
1.500
3.200
In vergelijking met 5 jaar geleden is een duidelijke verschuiving van de rentevast-
riode in 2015 3 tot 4 jaar gestegen. Deze trend is zichtbaar in alle leeftijdscategorie-
met 5 jaar geleden daalt het aantal hypotheekaanvragers in de leeftijdscategorie categorie van 50 tot 59 jaar gestegen.
32.700 135.400 116.100
11.700
13.200
* De kostengrens is per 1 juli 2015 verlaagd van € 265.000 naar € 245.000
Verwachtingen voor 2016
HDN verwacht dat het herstel van de koopwoning- en hypotheekmarkt doorzet
met een groei in de unieke hypotheekaanvragen van circa 10% ten opzichte van 2015. Het berichtgebruik zal naar verwachting verder toenemen. Enerzijds wordt
dit veroorzaakt door de groei van de hypotheekmarkt. Anderzijds door het toenemende belang van efficiënte processen en gestandaardiseerde berichtuitwisseling bij productaanbieders, distributiepartijen en service-organisaties. Dit dient het gezamenlijke belang van de keten om consumenten nog sneller te kunnen laten
Totaal aantal nieuwe garanties NHG per kwartaal 2010 - 2015 Totaal aantal nieuwe garanties NHG per kwartaal 2010 - 2015 40
x 1.000
35 30 25 20 15 10 5 0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2010
2011
2012
2013
2014
2015
weten waar zij aan toe zijn. Een extra impuls aan de hypotheekmarkt, naast het
aantrekken van de woningmarkt, wordt verwacht vanuit de groei van het aantal
oversluiters in 2016. Dit komt doordat er in 2006, toen de hypotheekmarkt booming was, veel hypotheken afgesloten zijn met een rentevastperiode van 10 jaar die in 2016 aflopen.
Aantal verkochte woningen december 2015 December 2015 – 21.566
Daling 14.6% t.o.v. december 2014 – 25.265 Stijging 48.3% t.o.v. november 2015 – 14.545.
Hypotheekaanvragen naar leeftijd 25% 19
20%
17
17
15% 10%
15
Woningtypen 13
13
12
8
10
0
Daling tussenwoningen t.o.v. december 2014 – 11.3%
11 7
5
5% 0%
16
4
6 3
4
0
15-19
20-24
25-29
30-34
35-39
Jaar 2010
40-44
45-49
Daling vrijstaande woningen t.o.v. december 2014 – 23.3%
9
50-54
55-59
60-64
2
3
65-69
1
2
70-74
1
0
75
Stijging vrijstaande woningen t.o.v. november 2015 – 53.3% Stijging appartementen t.o.v. november 2015 – 43.4%.
Jaar 2015
Koopwoningen ruim 3% duurder dan jaar eerder
Aantal geregistreerde hypotheken
Bestaande koopwoningen waren in december 3,2% duurder dan in december 2014.
Daling 15.5% t.o.v. december 2014 – 34.909
Deze toename is kleiner dan in november, toen de grootste prijsstijging in 7 jaar werd genoteerd. Sinds juni 2013 is sprake van een licht stijgende trend van de wo-
ningprijzen. Met december is ook het jaarcijfer bekend. In 2015 waren bestaande koopwoningen gemiddeld 2,8% duurder dan in 2014. Dit blijkt uit het onderzoek
naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van CBS en het Kadaster.
4 |
December 2015 – 29.501
Stijging 47.4% t.o.v. november 2015 – 20.017.
Aantal executieveilingen December 2015 – 312
Daling 12.4% t.o.v. december 2014 – 356. Bron: Kadaster
| VAS T G OED AD VISEU R
FE B R UA R I 2 0 1 6
NO NONSENSE
wie biedt er meer? Het gaat goed met de koopwoningmarkt. Zowel in de nieuwbouw als bestaande bouw heeft 2015 verheugende cijfers getoond. Er werden ruim 16% meer woningen verkocht en de gemiddelde prijsstijging bedroeg ruim 3%. Op de koopwoningmarkt komt de doorstroming in tegenstelling tot de huurmarkt goed op gang. Toch klotsten niet overal de hypotheekaanvragen tegen de plinten. In Amsterdam biedt men grif meer, maar bijvoorbeeld in het noorden van Limburg is er nog sprake van zuinigheid. Ook voor 2016 zijn de verwachtingen voor veel regio’s en steden
M
veelbelovend. aar niet alle makelaars/taxateurs hebben
Om tegemoet te komen aan de steeds grotere vraag,
Deze vastgoedadviseurs voelen aan den
sies worden bouwopgaven naar boven bijgesteld.
hooggespannen verwachtingen voor 2016.
lijve waar het in 2015 veelvuldig over ging: de trek
naar de stad, regionale woningmarkten en de krimp. Waar hun collega’s in de stad lotingen voor nieuw-
bouwwoningen uitschrijven, moeten zij zich tot het uiterste inspannen en al hun creativiteit aanboren
om de woning binnen het jaar verkocht te krijgen. In het noordoosten en delen van Brabant en Limburg
kan een verlaging van de vraagprijs nog steeds voor komen.
Oververhitting
De doorstroming is weliswaar op gang gekomen, maar
wordt er druk gebouwd. In de gemeentelijke woonviMaar binnenstedelijk is de ruimte om bij te bouwen
beperkt. Ook aan de plannen om buiten de bebouwde kom in de kustgebieden te gaan bouwen, is een halt
toegeroepen. Dan maar de hoogte in? De vraag naar appartementen is weliswaar enorm toegenomen,
maar ook die vraag heeft een grens. Zelfs in de stad. Jonge gezinnen trekken in ieder geval liever naar de
randen van de steden waar zij in eengezinswoningen
meer ruimte hebben. Zij zijn niet degenen die meebieden naar het kostbare en beperkte aanbod in de binnenstad.
het stroomt wel voornamelijk richting Randstad. Daar
Om vraag en aanbod op elkaar te laten aansluiten, die-
worden. In Amsterdam lijkt een gesloten bieding met
als gemeenten, provincies en de rijksoverheid dat in
dreigt de kopersmarkt weer een verkopersmarkt te
de envelop op een gewild appartement steeds meer
regel dan uitzondering. Wie biedt er meer? Natuurlijk is deze oververhitting gunstig voor de verkoper, die
steeds vaker de vraagprijs ook daadwerkelijk de ver-
koopprijs ziet worden. Ook de verkooptijd neemt zienderogen af. En inmiddels wordt er met enige
regelmaat ook al boven de vraagprijs verkocht. Maar dat is niet gunstig voor bijvoorbeeld de starter, die
toch al geplaagd wordt door een strikter hypotheekbeleid en een krappe huurmarkt, met name in het middensegment. Die kan geen kant meer op en wordt
nen Woonvisies op elkaar te worden afgestemd. Alleen het vizier houden, is het mogelijk om vraag en aanbod – zowel in de stad als in de regio – meer in evenwicht te krijgen. Maar voor nu wordt er nog gesleuteld aan Woonvisies zonder voldoende afstemming en regie. Oververhitting lijkt in de grote studentensteden
voorlopig geen halt te worden toegeroepen. Zeker
niet zolang de ECB blijft stimuleren en de rente laag houdt en zolang er schaarste op met name het
middensegment van de huurmarkt is. Wie biedt er meer? ■
gedwongen langer thuis te blijven wonen. Ook de
makelaar is niet gebaat bij een woningmarkt in disba-
Ed Hamming,
lans. Vroeg of laat volgt onherroepelijk de volgende
voorzitter VBO Makelaar
dip.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
drs. nico rietdijk (63) Studies:
HBS-A in Amstelveen
Economie, richting monetaire economie en internationale
economische betrekkingen aan de Vrije Universiteit Amsterdam Loopbaan:
Beleidsmedewerker en hoofd afdeling Bouweconomie AVBB tot 1988 Secretaris Economische Zaken bij NVB 1989/1997 Directeur bij NVB 1998/heden
(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)
ACTUEEL | Nieuwbouw
nico rietdijk, directeur nvb:
“ ik houd mijn hart vast als
de rente weer gaat stijgen” Vooral jongeren de dupe van overheidsbeleid Nico Rietdijk, directeur van NVB Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, heeft geen politieke ambities. Maar als hij minister voor Wonen zou zijn, wist hij het wel: dan gaf hij zijn ambtenaren onmiddellijk opdracht om te gaan werken aan een nieuwe Nota Eigenwoningbezit. De gedachtegang die ten grondslag ligt aan de gelijknamige nota uit 1956, heeft immers gezorgd voor een lange periode van welvaart en welzijn in ons land. Een stabiele samenleving hangt direct samen met de nationale woningmarkt. Idealiter sluiten vraag en aanbod op elkaar aan, maar daarvan is nu geen sprake. Het feit dat grote groepen middeninkomens steeds vaker tussen wal en schip vallen, is direct te wijten aan het feit dat we er nog steeds niet in slagen om de woningmarkt fundamenteel te hervormen, stelt Rietdijk.
“W
onen 4.0 gaf in dat opzicht een voortreffelijke
Rentestijging?
gend pakket aan maatregelen waarmee we
gevolgen van een rentestijging. Gecombineerd met de
voorzet”, zegt hij. “Het was een samenhan-
in staat waren om een grondige hervormingsslag te slaan. Helaas is het rapport door allerlei – politieke – oorzaken min of meer in de vergetelheid geraakt. Alhoewel: het duikt geregeld op in allerlei onderzoeken!
Het beleid dat door de overheid wordt gevoerd, is sterk versnipperd. Er worden hier en daar maatregelen genomen,
maar die vertonen nauwelijks enige samenhang. Boven-
“Ik houd eerlijk gezegd mijn hart vast als ik denk aan de steeds strengere leennormen kan een stijgende rente een
desastreus effect hebben op de koopwoningmarkt. De kans is groot dat we teruggaan naar een klassenmaatschappij
waarin het alleen voor rijke – en oudere – mensen mogelijk is om een huis te kopen. Sociale huurwoningen zijn er al-
leen voor de laagste inkomensgroepen; de middengroepen kunnen helemaal geen kant uit.
dien zorgen ze alleen maar voor een verslechtering van de
Dat is extra wrang als je bedenkt dat we een halve eeuw
jongeren vallen nu al tussen wal en schip, en dat wordt
we trots op mogen zijn. Dat is sinds het begin van de crisis
situatie; zowel voor (aspirant-)kopers als huurders. Vooral alleen maar erger. We horen en lezen allerlei juichende
berichten over de aantrekkende koopmarkt. Daar zijn wij natuurlijk ook heel blij om, maar we moeten niet vergeten dat de woningmarkt in het grootste deel van Nederland
nog heel broos is, en dat ook de prijzen en het aantal
transacties nog niet spectaculair zijn gestegen, ondanks de extreem lage hypotheekrente. Bovendien zijn de regionale verschillen groot.”
een prima woningbeleid hebben gehad. Een beleid waar compleet veranderd: nergens in Europa is de woningmarkt zo hard ingestort als hier. Dat komt doordat de overheid
keihard op de rem heeft getrapt toen de crisis dreigde. Al-
les wordt tegenwoordig opgehangen aan risicoreductie en
spreadsheets, alsof er geen andere waarden in het leven meer zijn. NVB heeft indertijd als een van de weinigen gewaarschuwd voor de gevolgen van die eendimensionale maatregelen. En nog steeds zitten we met de gevolgen van
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
dat dramatische beleid. Die situatie staat in schril contrast met de periode van eind jaren 70: toen was er ook sprake van een crisis (bij een hypotheekrente van 13%!), maar er
is niet zo fors ingegrepen. Daardoor zijn de gevolgen toen ook beperkt gebleven en kon de woningmarkt zich snel herstellen.”
Volledige woningfinanciering
Rietdijk refereert aan de steeds strengere hypotheeknormen. Het kabinet wil dat woningkopers in 2018 met een
hypotheek nog maar 100% van de woningwaarde kunnen financieren. Momenteel is dat 102%. NVB heeft Peter Boelhouwer (OTB TU Delft) en Karel Schiffer (voormalig
Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen) onderzoek la-
ten doen naar de noodzaak van een dergelijke maatregel. De conclusies zijn duidelijk: verdere aanscherping van de
adviezen voor stabiliteit
leennormen frustreert de woningmarkt en dupeert huizen-
De adviezen van Peter Boelhouwer (hoogleraar TU Delft) en Karel Schiffer
die risico’s zijn heel goed ‘verzekerbaar’. De onderzoekers
kopers. Een volledige woningfinanciering brengt weliswaar hogere risico’s voor de geldverstrekkers met zich mee, maar
pleiten er daarom voor dat volledige financiering zonder
(gast-auteur OTB):
• Schrijf een regeringsnota met een samenhangende visie op de koop- en de huurmarkt.
hypotheek vanaf 90% van de woningwaarde zou verplicht verzekerd moeten worden. Dat kan via de NHG-garantie en via particuliere verzekeraars.
• Individualiseer de inkomenstoets van het Nibud en neem ook de toekomstige ontwikkeling van het inkomen mee.
• Zorg dat de Nibudnormen beter worden afgestemd op de normen in de
huursector. Iemand is volgens de huidige normen te ‘rijk’ om 700 euro huur te betalen voor een sociale huurwoning terwijl hij te ‘arm’ is om hetzelfde bedrag aan hypotheekaflossing en –rente te betalen.
• Zorg dat een woning volledig kan worden gefinancierd, dus 100% van de kosten voor aankoop en bijkomende kosten.
De NVB-directeur: “Risicoreductie voor banken lijkt een doel op zichzelf geworden. We zijn overgeleverd aan boek-
houders, die én alleen maar oog hebben voor de belangen van financiële instellingen, én de belangen van de woning-
markt totaal onbelangrijk vinden. Maar geef mij eens een voorbeeld waaruit blijkt dat je verder komt met alleen maar
boekhouden! Bovendien blijkt uit allerlei onderzoeken dat de betalingsachterstanden nergens in Europa zo gering zijn
• Start een studie naar de mogelijkheden van bouwsparen.
als in Nederland. Dat heeft onder andere te maken met ons
• Leningen boven een nader vast te stellen Loan-to-Value (LTV) mogen
uitsluitend worden verstrekt als het meerdere bedrag is verzekerd door NHG of een particuliere verzekeraar.
goede sociale stelsel. We zien nu wel dat circa een miljoen huizen ‘onder water’ staan, maar er zijn relatief weinig wo-
ningen gedwongen verkocht, en hypotheken worden bijna allemaal keurig afgelost.” Niet jojoën met NHG
2015: grens van 30.000 verkochte nieuwe woningen doorbroken
Over NHG gesproken: de grens van de Nationale Hypo-
theek Garantie dreigt nogal te gaan jojoën. Dit jaar gaat de
6.000
NHG fors naar beneden (naar 225.000 euro) maar volgend
jaar weer omhoog. Reden: de NHG moet uiteindelijk het
5.000
niveau van de gemiddelde woningprijs gaan volgen. Dat
levert geen bijdrage aan rust en stabiliteit op de woning-
4.000
markt, vindt Rietdijk: “Daarom stellen wij voor om de grens
3.000
van 245.000 euro nog een jaar te handhaven. De gemiddelde woningprijs bedraagt nu al 238.000 euro, en volgens
2.000
Calcasa (een gerenommeerd bedrijf dat gespecialiseerd is
1.000 0
inbreng van eigen geld weer mogelijk wordt. De top van de
in geautomatiseerde waardering en de statistische analyse 2000
2005
2010
2015
van onroerend goed) bedroeg de gemiddelde woningprijs in het derde kwartaal van 2015 zelfs 244.000 euro. En een gemiddelde nieuwbouwwoning kost ruim 260.000 euro.
Bron: NVB-Bouw.nl
Als je streeft naar rust en duidelijkheid, moet je niet jo-
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
FEB R UA R I 2 0 1 6
joën, maar de NHG in elk geval nog een jaar op dit niveau houden.”
Te weinig woningen
De hypotheeknormen en de hoogte van NHG zijn niet de enige onderwerpen waarover NVB zich zorgen maakt: het tekort aan bouwlocaties is ook een punt van zorg. Uit het
RIGO-rapport ‘Bevolkingsontwikkeling en woningbouw tot
2014’ blijkt dat de komende tien jaar tussen de 85.000 en 95.000 woningen per jaar moeten worden gebouwd om de
groeiende bevolking te huisvesten. Het CBS gaat ervan uit dat we in 2040 met 18 miljoen mensen zijn, en daarin is de toestroom van vluchtelingen nog niet meegenomen.
Rietdijk: “We komen dit jaar met een beetje geluk uit op 50.000 à 60.000 nieuwbouwwoningen. Veel te weinig dus. Als er niet heel snel nieuwe bouwlocaties worden
aangewezen, lopen we een groot risico dat de huizengekte van vlak voor de crisis terugkeert. In de periode van de
adviezen van rigo
woningprijzen spectaculair stegen. Dan is het toch duide-
• Zorg tijdig voor voldoende nieuwbouwlocaties; ook buiten de stad.
VINEX-locaties is bewust schaarste gecreëerd, waardoor de lijk: schaarste zorgt voor – te – hoge prijzen en instabiliteit in de samenleving. Daarom pleiten wij ervoor om liever wat overschot te hebben. Dan ontstaat er concurrentie en dat is in het belang van de woningmarkt.” ‘Weg met de Ladder’
“Er zijn dus snel nieuwe bouwlocaties nodig, en die kun
je niet alleen in de binnenstad vinden. Het is best frustrerend dat sommige provincies zich verzetten tegen nieuwe bouwlocaties. Ook de adviezen van adviesbureau Stec zijn
• Zorg voor voldoende flexibiliteit, ook in bestemmingsplannen. • Schaf zo veel mogelijk bureaucratie af. • Maak woningbouwplannen binnen bestaand bebouwd gebied nietLadderplichtig.
• Volg ook markttrends in plaats van alléén abstracte bevolkingsprognoses, die zelden uitkomen.
niet bepaald bevorderend: die gaan uit van een program-
toeleveranciers die samenwerken aan een woning die ook
ties. Dat kan tot grote problemen leiden, zoals spanningen
bedrijven komt. Specifiek voor elke klant wordt een wo-
mering van slechts 70% van de benodigde woningen/locaop de woningmarkt en oplopende woningtekorten in het westen van ons land. De Ladder voor Duurzame Verste-
delijking is ook al zo’n barrière: zelfs nu de bevolking veel
harder groeit dan we konden voorzien, moeten gemeenten en marktpartijen tóch beargumenteren dat er vraag is naar
woningen. De conclusie: woningplannen binnen bestaand gebouwd gebied moeten niet Ladderplichtig zijn.
in één dag gebouwd wordt, maar die uit de koker van die
ning gemodelleerd en in één dag geassembleerd. Het huis
kan in 25 dagen volledig worden afgebouwd, maar het doel is om de bouwtijd uiteindelijk te verlagen naar drie
werkdagen. Dat betekent dat in één week een woning kan worden gesloopt, teruggebouwd en opgeleverd – tegen aanzienlijk lagere kosten!
Overigens: ook de starheid van de regelgeving is een pro-
“We komen dit jaar met een beetje geluk uit op
traject van idee tot verkoop heeft afgelegd. Daarom pleiten
50.000 à 60.000 nieuwbouwwoningen. Veel te
bleem. Het duurt zeven tot tien jaar voor een project het wij al lange tijd voor minder regels en minder ambtenarij.
weinig dus. Als er niet heel snel nieuwe bouwlocaties
moeten worden betaald door de kopers en de belasting-
worden aangewezen, lopen we een groot risico dat
Die leiden alleen maar tot hogere kosten, die uiteindelijk betalers.”
Innovatie
de huizengekte van vlak voor de crisis terugkeert”
Dat bouwers en projectontwikkelaars alleen gericht zijn
De bouwers willen wel, maar dan moeten andere partijen
leegstand. En kennelijk weet nog niet iedereen hoe in-
ten hanteren te hoge grondprijzen, en nutsbedrijven heb-
op maximale winsten, bestrijdt hij. “Niemand bouwt voor
novatief de bouwsector is. Het is nu al mogelijk om een nieuwbouwwoning te realiseren die in één dag staat.
Maar dé toekomst is de multidisciplinaire samenwer-
kingsgedachte: een aantal ontwikkelende bouwers en
ook meewerken. Dat gebeurt nog veel te weinig. Gemeenben helemaal geen zin in een hoger werktempo. De aan-
sluitingen van gas, licht en water zullen immers ook heel
snel gerealiseerd moeten worden. Innovatief bezig zijn kun je nooit alleen, maar moet je altijd samen doen.” ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Tekst: Carola Peters Beeld: NVB, Roger Wouters
Trapliften gezocht! Wij geven u én uw cliënt een hoge beloning voor een gebruikte traplift.
. Altijd min
€15n0in,g-! belo
Treft u als makelaar een traplift aan bij de verkoop van een woning? Smienk Trapliften biedt uitkomst. Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroffen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen. Wij geven een oude lift een tweede leven! Wanneer uw cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift bij ons aanbieden. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert het u ook nog wat op. Wij noemen dat een win-winsituatie! fotografeer de trapliftlift Stuur de foto’s naar: inkoop@smienktrapliften.nl of bel 0341-76 80 71
U ontvangt van ons een prijsvoorstel Wij geven u een marktconforme prijs voor de gebruikte traplift.
Ontvang uw vergoeding U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-
Welke trapliften kunt u bij ons aanbieden? ✓ Alle merken ✓ Niet ouder dan 10 jaar ✓ Recht of met meerdere bochten ✓ Bruikbare staat
Tel. 0341 - 76 80 71 info@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl
“adviseurs en r e d r e v e i d s t n accounta s.” gaan dan cijfUwerdoelstellingen en ambities realiseert u met Flynth. De adviseurs en accountants van Flynth helpen u graag met het realiseren van uw ambities en doelen. Dat doen we heel bewust met actuele cijfers waarmee u vooruit kunt kijken, met plaats- en tijdsonafhankelijke dienstverlening én met heldere prijzen. Een unieke aanpak die in deze dynamische tijd goed aansluit bij de wensen van ondernemers. Onze betrokkenheid maakt van Flynth veel méér dan een advies- en accountantsorganisatie. We zijn uw partner in succes. De adviseurs van Flynth vindt u o.a. in: Ridderkerk (0180) 44 25 55 of kijk voor meer informatie op www.flynth.nl
I
Ondernemen inspireert
I
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
als je wint, …. In de afgelopen maanden behaalden de Oranjedames handbal en de Oranjedames waterpolo de finale van het WK en de volleybaldames de finale van het EK. De kleinere sporten in Nederland zitten daarmee in een prestatieflow. Dit heeft veel aandacht in de media opgeleverd, waardoor meer mensen enthousiast zijn geworden voor deze takken van sport. Het toegenomen animo heeft vervolgens weer geleid tot een ledenaanwas bij de sportverenigingen in de regio. Het trekken van een parallel naar de koopwoningmarkt is niet eens zo geforceerd.
I
n het afgelopen jaar heeft de koopwoningmarkt
vaker weer voor de meer bekende grotere sporten of
eentje die we lange tijd niet hebben gekend. In 2015
Hier lijkt de parallel met de koopwoningmarkt mank
immers ook een prestatie van formaat neergezet,
zijn in totaal bijna 180.000 koopwoningen van eige-
naar veranderd. Gegeven de 110 en 153 duizend transacties in respectievelijk 2013 en 2014, is dit een zeer
aardige prestatiecurve. De verkoopprijzen zijn daarbij gemiddeld in Nederland ook met 3,5% tot 5% gestegen, met flinke uitschieters naar boven in bepaalde
regionale markten, terwijl de gemiddelde verkooptijd met 20% is afgenomen.
zien helemaal af van sporten in verenigingsverband. te gaan lopen. Want op de koopwoningmarkt is er sprake van een zichzelf versterkend proces. Betere
prestaties leiden tot meer vertrouwen en koopanimo
en daarmee op korte termijn weer tot nog betere prestaties. Bovendien zijn alternatieve keuzes voor
woningzoekenden in de huursector beperkt en lijkt
het uitstel van het zelfstandig wonen na de afgelopen crisisjaren wel zijn grenzen te hebben bereikt.
Consumentenvertrouwen
Prognose
aandacht in de media gekregen: op TV en radio, in dag-
veelbelovend voor de diverse partijen, die op de koop-
Deze marktontwikkelingen hebben een behoorlijke bladen, tijdschriften, opiniebladen en in vakbladen.
Ook de toon van de advertenties van banken en makelaars is daarbij optimistischer geworden. Dit alles
heeft het enthousiasme voor de koopwoningmarkt
weer flink aangewakkerd onder de woonconsumenten. Dit valt af te lezen aan de ontwikkeling van de
Eigen Huis Marktindicator, waarmee het vertrouwen in de koopwoningmarkt wordt gemeten onder de
Nederlanders. De Marktindicator bereikt in december
2015 de waarde van 114 en ligt daarmee 11% hoger dan
Tegen deze achtergrond is ook het jaar 2016 weer
woningmarkt actief zijn. ABN AMRO voorspelde op
8 januari jongstleden dat het aantal transacties dit
jaar maar met 5% zal toenemen. Ik vind de voorspelling van die deskundigen aan de magere kant. De
dynamiek op de woningmarkt zal die van 2008 eerder
weer gaan benaderen of zelfs evenaren. Met een reële vraagprijs zullen de woningen van de makelaars snel
in de transactiestatistieken zijn opgenomen, zo heb ik zelf vorige maand mogen ervaren! ■
een jaar geleden en zelfs 130% hoger dan het diepte-
punt eind 2012. Potentiële kopers zullen zich nadrukkelijker gaan manifesteren op de woningmarkt.
In de sportwereld zien we na verloop van tijd het
Harry Boumeester,
animo voor de specifieke sporten meestal weer tanen.
Onderzoeksinstituut
De ledenaanwas bij de desbetreffende verenigingen
OTB, TU Delft
neemt weer af tot normale proporties. Mensen kiezen
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
ACTUEEL | Taxatiemarkt
stichting tegova netherlands borgt rev-titel EVS staat voor transparant onderbouwen, verklaren en verantwoorden De taxatiemarkt heeft lering getrokken uit de kredietcrisis. Meer uniformering en transparantie van taxaties van commercieel vastgoed waren hard nodig om de risico’s voor banken verder af te dekken. Daarover waren internationale en nationale toezichthouders het eens. Daarnaast wordt de taxatiebranche steeds verder geïnternationaliseerd. Gevolg: taxateurs die staan geregistreerd bij het NRVT en dus taxeren conform de PTAaanbevelingen en de internationale taxatiestandaarden EVS of IVS. De drie brancheorganisaties hebben met hun aansluiting bij TEGoVA voor de EVS gekozen, met de REV-taxateurs als vaandeldragers. Ook de Waarderingskamer is observerend lid geworden. Stichting TEGoVA Netherlands borgt de uniformiteit en kwaliteit van deze REV-titel in Nederland.
V
Vanaf 1 januari jl. gebruiken de taxateurs van
nationaler is geworden. Ook het nieuwe Taxatierapport
VastgoedPRO het Taxatierapport Commercieel
om te kunnen voldoen aan de Mortgage Credit Direc-
brancheorganisaties VBO Makelaar, NVM en
onroerend goed. Dit rapport voldoet aan de Europese
taxatierichtlijn EVS (European Valuation Standard) en is
daarmee bruikbaar voor internationale taxatieopdrachten.
Noodzakelijk, nu de markt steeds meer Europees en inter-
Financiering Woonruimte april 2016, is EVS-proof gemaakt tive (MCD). Hierin is een Europese richtlijn voor taxaties
van woonruimte voor hypothecair krediet opgenomen. De
MCD zal per 21 maart van kracht gaan in de nationale wetgevingen van de afzonderlijke Europese lidstaten. De EVS haakt uitgebreid in op EU wet- en regelgeving. De Europese
Centrale Bank heeft de EVS in 2014 reeds bovenaan de lijst
eisen voor rev-assessment
taxatiestandaarden geplaatst. De EVS wordt ontwikkeld
• Er zijn drie combinaties waarmee aan de opleidings- en ervaringseis kan
ganisaties voor taxateurs in 33 landen is vertegenwoordigd.
worden voldaan.
• In de twee jaar voorafgaand aan de aanvraag moet de kandidaat
aantoonbaar tenminste 20 taxaties bedrijfsmatig- en/of agrarisch vastgoed hebben uitgevoerd.
• Bij een positief oordeel over de aanvraag moeten er twee volledige dossiers, een CV met aantoonbare werkervaring en de lijst met 20 taxaties worden aangeleverd bij de assessoren.
• Tijdens een gesprek met de assessoren wordt de kandidaat uitvoerig
bevraagd over de dossiers op transparantie, onderbouwing, verklaring en verantwoording van de taxatie conform de EVS-normen.
• De erkenningsprocedure wordt iedere vijf jaar herhaald, met in principe uitzondering van het assessment.
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
en beheerd door TEGoVa, The European Group of Valuers’s Associations, dat met meer dan 60 branche- en beroepsorNederland sloot zich relatief laat bij TEGoVA en de EVS aan,
maar met de oprichting van Stichting TEGoVA Netherlands is Nederland uniek in het op transparante wijze borgen van
de kwaliteit en uniformiteit van de titel REV (Recognised European Valuer) en de toepassing van de EVS.
Qua internationalisering en uniformering loopt Nederland in Europees verband inmiddels voorop, meent Kees Doe-
dens. Doedens is directeur Beroepsopleiding Makelaars, dat is gelieerd aan VBO Makelaar. Hij is nauw betrokken
geweest bij de aansluiting bij TEGoVA en de oprichting van het NRVT en Stichting TEGoVA Netherlands. “We hebben
met de PTA-aanbevelingen, de oprichting van het NRVT en de omarming van de EVS en de REV-titel enorme stappen
FEB R UA R I 2 0 1 6
gemaakt. Toen kwartiermaker van het NRVT en lid van het PTA-platform Aart Hordijk in 2012 de PTA-aanbevelingen in
de consultatiefase met mij en de directie en bestuur van VBO Makelaar besprak, hebben wij daar de conclusie en
praktische consequentie uitgetrokken dat de taxateurs van VBO Makelaar via het TEGoVA-lidmaatschap EVS-conform moesten gaan taxeren om zo aan te kunnen haken bij de internationalisering en uniformering van taxatienormen.
Maar dat is makkelijker gezegd, dan gedaan. Voordat een
aanvraag voor het lidmaatschap wordt gehonoreerd, wordt de gehele organisatie en inrichting van de vereniging, de
opleiding, certificering en permanente educatie doorgelicht. VBO Makelaar was dan ook best trots dat wij in 2013
als eerste brancheorganisatie in Nederland lid werden van
TEGoVA. Reeds een half jaar later mochten we ons ook awarding member voor de REV-titel noemen.
V.l.n.r.: Directeuren Annie van de Riet (NVM), Hans van der Ploeg (VBO Makelaar) en Alef Aalfs (VastgoedPRO)
Krzysztof Grzesik, voorzitter TEGoVA: “TEGoVA Netherlands
Maar dan? Hoe stel je voor de Nederlandse taxatiewereld
is a very welcome initiative for TEGoVA as it encompasses
via een assessment en binnen de kaders van TEGoVA de
voorwaarden en kwaliteitsnormen op waar taxateurs aan
all the big Dutch valuation players. We expect it
moeten voldoen om voor REV in aanmerking te komen? En
to develop a common approach to our European
die ook richtinggevend zijn voor het assessment? En welke handvatten bied je taxateurs die wel de ambitie hebben
Valuation Standards (EVS), and to our European
REV te worden, maar daar op dit moment qua opleiding,
qualification ‘Recognised European Valuer (REV)’”
taxatiepraktijkervaring en/of kennis van het Blue Book van TEGoVA en de EVS nog niet aan voldoen? Samen met Tom Berkhout en Nyenrode Business Universiteit is daar vervol-
gens een blauwdruk voor ontwikkeld waar ook de andere brancheorganisaties bij betrokken zijn.” Stichting TEGoVA Netherlands
Sinds 2015 mogen namelijk ook de NVM en VastgoedPRO zich lid van TEGoVA noemen en het kwaliteitskeurmerk REV uitreiken aan taxateurleden die voldoen aan een uit-
gebreid assessment. Inmiddels zijn er 64 REV-taxateurs.
de voorwaarden en kwaliteitsnormen op te stellen voor het verkrijgen en behouden van de REV-titel. Door het afnemen van uniforme assessments wil de stichting transparantie bieden en de kwaliteit en continuïteit van het REV-certi-
ficaat borgen. De stichting regelt het opleidingstraject, doorlopend toezicht, tuchtrecht en regelmatige bijscholing van de REV-taxateurs.
Aan het eind van dit voorjaar worden daar ongetwijfeld
EVS
voegd. Doedens: “Het is goed dat ook de andere twee bran-
ment van de taxateur aan EVS. Zal deze onderscheidende
weer een aantal hooggekwalificeerde taxateurs aan toegecheorganisaties EVS en de REV-titel ondersteunen. EVS is
een Europese taxatiestandaard en het is goed dat deze nu breed in Nederland wordt gebruikt. Hetzelfde geldt voor het REV-certificaat. Daarmee maakt de vakbekwame taxateur zich kenbaar als een professional die beschikt over
onderscheidend vakmanschap. Maar nu er drie awarding
members zijn en zowel de Nyenrode Business Universiteit als de Academie voor vastgoed de taxateur opleiden voor
het uiteindelijke assessment, is uniformering en volledige transparantie over het assessment en de uitreiking van de titel noodzakelijk.”
De Stichting TEGoVA Netherlands is door de drie brancheorganisaties opgericht om – binnen de kaders van TEGoVA –
Volgens Doedens staat REV voor het persoonlijk committitel ook tot een grotere orderportefeuille voor de agrarisch of bedrijfsmatig taxateur leiden? “Dat hangt van de taxateur af”, vindt Doedens. “Ik hoor van REV-taxateurs die
erg blij zijn met het certificaat omdat opdrachtgevers heel
duidelijk de meerwaarde zien. En daar zitten ook nieuwe opdrachtgevers bij. New business neemt zichtbaar toe.
TEGoVA en de Stichting TEGoVA Netherlands brengen de
EVS en REV en de voordelen daarvan ook onder de aandacht van banken, verzekeraars, institutionele beleggers
etc. EVS vraagt in essentie dat de taxateur transparant de taxatie en taxatiewaarde onderbouwt, dat de taxateur verantwoording neemt voor wat hij of zij doet en dat allemaal
aan de opdrachtgever uit kan leggen en kan verklaren. Dat is de essentie van EVS.” ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Tekst: Patricia Dieben Beeld: Stichting TEGoVA Netherlands
Ga voor zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.
MARKTONDERZOEK
makelaars poll
consumenten poll
Huurcheck Garantie
Bestaande bouw of nieuwbouw
De Huurcheck Garantie is meerwaarde voor
Eens
verhuurders.
Bron: Ledennet VBO Makelaar
Oneens
77,8
%
22,2 %
Ik heb liever een
nieuwbouwwoning dan bestaande bouw. Bron: www.VBOmakelaar.nl
Eens
46,2 %
Oneens
53,8 %
marktrapportage Woningmarkt- en leefbaarheidsonderzoek aardbevingsgebied Groningen OTB TU Delft onderzocht in samenwerking met CMO/Stamm verschillende aspecten van de woningmarkt in het aardbevingsgebied Groningen. De leefbaarheid daar is de laatste jaren aanzienlijk verslechterd en de woningmarkt staat onder druk. De bevolkingskrimp en de aardbevingen hebben er toe geleid dat er geen sprake meer is van een normaal functionerende koopwoningmarkt. Het herstel blijft achter bij de rest van de provincie Groningen (exclusief de gemeente Groningen) en bij Nederland. Zij adviseren o.a. de bestaande waardevermeerderingsregeling in stand te houden, meer zekerheid te bieden aan bewoners/eigenaren die hun
woning willen verkopen en een meer generieke opkoopregeling te hanteren.
‘Nederland in 2030-2050: twee referentiescenario’s - Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving’ Het PBL (Planbureau voor de Leefomgeving) en het CPB (Centraal Planbureau) hebben de studie ‘Nederland in 2030-2050: twee referentiescenario’s - Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving’ (WLO) gepubliceerd. De WLO is de basis voor veel beleidsbeslissingen op het gebied van de fysieke leefomgeving in Nederland. Er worden twee mogelijke scenario’s geschetst: Hoog en Laag. Scenario Hoog combineert een relatief hoge bevolkingsgroei met hoge economische groei; scenario Laag kent een meer gematigde demografische ontwikkeling en economische groei. De planbureaus keken naar de thema’s: Regionale ontwikkelingen en verstedelijking, Mobiliteit, Klimaat en energie en Landbouw.
Betaalbaarheid van het wonen in de huursector. Verkenning van beleidsopties Het Planbureau voor de Leefomgeving onderzocht welke mogelijkheden er zijn voor de rijksoverheid, gemeenten en corporaties om de betaalbaarheid van wonen in de huursector te verbeteren. En of deze mogelijkheden regionaal verschillen. Huurders zouden zonder huurtoeslag moeite hebben om hun maandelijkse woonlasten en kosten van levensonderhoud te betalen. Vooral in de meer perifere regio’s is het effect van de toeslag groot. Het effect van beperking van de huurverhoging is beperkt in vergelijking met de huurtoeslag. En ook in een goedkopere woning hebben relatief veel minima een betaalrisico.
Vernieuwing omgevingsrecht: maak de ambities waar De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur adviseert de regering hoe in regels en instrumenten de intenties van de stelselherziening van het omgevingsrecht verwezenlijkt kunnen worden. Er moet een goede balans zijn tussen het beschermen en ontwikkelruimte en de nationale omgevingsvisie moet inspirerend en selectief zijn. Daarnaast moet er voldoende flexibiliteit en afwegingsruimte in de AmvB’s en goede procedurele waarborgen voor de burger worden ingebouwd.
7 x Bestuurders aan zet. De Omgevingswet vraagt nu actie Het Ministerie van Infrastructuur en Milieu laat zeven bestuurders aan het woord over de veranderingen in de Omgevingswet en hoe ze daar nu al mee omgaan. De bestaande werkwijze zal flink op de schop gaan door de stelselherziening. De bestuurders geven met praktijkvoorbeelden aan hoe ze nu al integraal werken, hoe ze burgers vroegtijdig betrekken bij plannen, wat anders werken betekent voor de democratische besluitvorming en hoe moeilijk het is niet de juridische regels voorop te stellen maar de vraag ‘hoe realiseren we dit?’. VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
het kantoor was geen kantoor
Belastingadvieskantoor Grotius was op zoek naar nieuwe kantoorruimte. Veel werd aangeboden, maar uiteindelijk was het allemaal net niet wat ze zochten. Dat gaf na verloop van tijd de nodige frustratie. De belastingadviseurs hadden het al zo druk. Ze hadden natuurlijk wel iets anders aan hun hoofd dan steeds maar weer gebouwen te bezichtigen die uiteindelijk tegenvielen. Bovendien waren hun uurtarieven best wel hoog en hadden zij meer verstand van fiscaliteiten dan van stenen. Kortom: de belastingadviseurs besloten om specialistische kennis in te huren. Zij belden met een makelaar die gespecialiseerd was in vastgoed. De makelaar, meneer De Witte, ging enthousiast aan de slag.
D
e Witte vertelde reeds in het eerste contact met
dakterras. Het was, kortom, een fantastische plek om te
rend vrijstaand kantoorpand kende in een gewilde
hun werk. Na het werk bleven zij regelmatig nog even
zijn nieuwe klanten dat hij toevallig een schitte-
trendy wijk. De belastingadviseurs waren perplex. Daar
waren toch helemaal geen kantoorpanden te koop? Welnu,
De Witte wist beter. Nog diezelfde dag werd door een de-
werken. De pennenlikkers gingen voortaan fluitend naar hangen in hun nieuwe bar. Ze hadden het er reuze naar hun zin.
legatie van de fiscalisten een bezoek gebracht aan het vrij-
De euforie kwam tot een einde met de brief van de stede-
Het pand overtrof alle verwachtingen. Het was niet alleen
geconstateerd dat dit vrijstaande pand gebruikt werd als
staande pand. De Witte bleek de sleutels op zak te hebben. vrijstaand gelegen, maar had ook ’smoel’ vanwege de grote raampartijen. Er waren zelfs tien eigen parkeerplaatsen. De bovenste etage bevatte een klein woonappartement. Dat trof, want met de regelmaat van de klok was er wel één
van de vennoten die vanwege gecompliceerde privéomstandigheden noodzakelijkerwijs tijdelijk behoefte had aan een eigen stek.
De vraagprijs bedroeg 1,8 miljoen euro. De Witte bleek
een handig onderhandelaar. In no time had hij twee ton
van de vraagprijs afgekletst. De fiscalisten waren laaiend
enthousiast. Beter dan dit zou het niet kunnen worden. 1,6 miljoen euro voor zo’n vrijstaand gebouw? Een koopje… een buitenkansje!
kantoor. Volgens het bestemmingsplan was dat verbo-
den. Het betrof namelijk een ‘bedrijfspand’ en niet een ‘kantoorpand’. Volgens de planvoorschriften mocht ter
plaatse slechts een productiebedrijf zijn gevestigd met
ondergeschikte kantoorruimte. Vastgesteld werd, dat het
belastingadvieskantoor als hoofdfunctie kantoorruimte had. Dat was verboden. De dames en heren werden gelast om binnen twee maanden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik te staken op straffe van verbeurte van een dwangsom van 2.000 euro per dag met een maximum van
vooralsnog 100.000 euro. Nou, als de gemeente de fiscalisten wilde laten schrikken, dan was zij daarin uitstekend geslaagd. ‘Onbegrijpelijk’, zo was de reactie. De gemeente
zag dat anders. Het was immers een kwestie van het hand-
Kater
Achteraf bleek het gebouw al langere tijd leeg te staan. Dat was voor zo’n buitenkansje natuurlijk wel een beetje
vreemd, maar niemand die daarover nadacht. Direct na de
overdracht werd het gebouw ingrijpend gemoderniseerd en verbouwd. Er werd zelfs een barretje aangebracht met
16 |
lijke pandbrigade. Wat was het geval: de gemeente had
| VAS T G OED AD VISEU R
haven van de wet. En inderdaad, het was ‘onbegrijpelijk’, maar dan geredeneerd vanuit de gemeente. Het was im-
mers onbegrijpelijk dat weldenkende mensen (en dat zijn fiscalisten) eenvoudigweg een duur pand aankopen zonder
het bestemmingsplan te controleren. Ja, daar viel weinig tegen in te brengen. De enige verzachtende omstandig-
FEB R UA R I 2 0 1 6
heid was het feit dat de ‘belasting-kundigen’ een gespe-
een onderzoek naar het bestemmingsplan. Door dat
makelaar trouwens gebleven? Die zou toch eens aan zijn
De makelaar moest daarom de schade van de fiscalisten
cialiseerd makelaar hadden ingeschakeld. Waar was die jasje moeten worden getrokken.
niet te doen, had de makelaar wanprestatie gepleegd. vergoeden.
Aansprakelijkheid
Giga-schade
makelaar De Witte aansprakelijk. Hij had toch moeten
Wat was die schade eigenlijk? Dat viel iedereen enorm
En dat gebeurde ook. De advocaat van de fiscalisten stelde
onderzoeken of het gewenste gebruik van het pand als kantoorruimte mogelijk zou zijn. Door dat niet te doen was
hij tekortgeschoten in zijn verplichting. Van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag immers
worden verwacht dat hij een dergelijk onderzoek niet achterwege laat. Achteraf gezien was het ook wel vreemd dat
hij over de sleutels van het aan te kopen pand beschikte. Speelde hij onder één hoedje met de verkoper en had hij
zich daarom zo weinig kritisch opgesteld? Wie zal het zeggen? Niemand natuurlijk, want daar ging het ook niet zozeer om.
De makelaar verweerde zich in de procedure. Hij vond dat zijn opdracht louter was beperkt tot prijsonder-
handelingen. Bovendien hadden de fiscalisten zelf het
bestemmingsplan moeten raadplegen. Hoe oordeelde de rechter? Nou, die was snel klaar met deze zaak. Van een
goede makelaar mocht natuurlijk worden verwacht dat
hij zijn opdrachtgever zou informeren over de mogelijk-
heid om het pand ook daadwerkelijk te kunnen gebruiken overeenkomstig het beoogde doel. Daartoe behoort ook
Vervolgens kwam het volgende onderdeel aan de orde. tegen. Toegegeven: het was een schitterend pand. Gelet
echter op de planologische bestemming was het volstrekt onbruikbaar. Er was geen enkel productiebedrijf dat het
zich kon veroorloven om een dergelijk kostbaar gebouw
in een dure wijk te kopen om daar allerlei producten in
elkaar te knutselen. Daarvoor gebruik je een tochtige productieloods op een verlaten industrieterrein. Voor de robots die tegenwoordig nodig zijn voor een dergelijke
productie maakt een locatie en de aantrekkelijkheid van
een gebouw immers niets uit. Nu begrepen de fiscalisten
waarom het pand zo lang te koop had gestaan. Zij moesten noodgedwongen met de hele organisatie verhuizen.
Dat kostte een hoop geld en tijd. Na de uittocht stond het pand nog lange tijd leeg om uiteindelijk voor een appel en een ei verkocht te worden. De hele affaire leverde De Witte (althans zijn verzekeraar) een enorme schadepost op. En de fiscalisten? Tsja, die misten dat sfeervolle barretje en die
praktische noodopvang voor de maten die het thuis te bont hadden gemaakt.
(de namen zijn gefingeerd; de uitspraak wordt op verzoek geanonimiseerd toegestuurd.) ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
ACTUEEL | Woningmarkt
regionalisering woningmarkt:
leidende rol randstad wordt nóg groter Verhuismobiliteit sterk gerelateerd aan levensfase
‘Ouderen willen graag (terug) naar de stad: daar vinden ze alle voorzieningen die ze wensen: theaters, musea, galeries etc.’ En naast die groep wordt de stad onveilig gemaakt door ‘bakfietsouders’. ‘Want jonge gezinnen willen allemaal in de stad wonen’. ‘VINEX-wijken; daar wil je toch niet wonen?’ Dat is het beeld dat ons door diverse zelfbenoemde deskundigen wordt voorgespiegeld. Maar klopt het wel? We vroegen het Paul de Vries, woningmarkteconoom bij Kennis en Economisch Onderzoek van de Rabobank Nederland en zijn collega Frits Oevering, regionaal-econoom bij dezelfde afdeling. Zij kijken genuanceerd naar de beweringen over de ontwikkelingen op de regionale woningmarkt.
“N
ederland is in feite een samenvoeging van verschil-
Je zou het gebied dat zich uitstrekt van Alkmaar tot en met
sterdam heeft stedelijke delen, maar Heerlen en
ware het niet dat de onderlinge verschillen – en ook de
lende woonmilieus”, zegt Frits Oevering. “Am-
Enschede hebben die ook. Emmen maakte deel uit van het
grotestedenbeleid, en Apeldoorn is een stad, maar beide gemeenten zijn zeker niet ‘stedelijk’. Dat de verschillen tus-
De Vries: “Er wordt steeds gesproken over re-urbanisatie: ook jonge gezinnen vestigen zich volgens de onderzoeken graag in de stad. Daar moeten we wel een kanttekening
Dordrecht in feite gemakkelijk als één stad kunnen zien; verschillen binnen de gemeenten zelf – heel groot zijn. Het
aantal inwoners van een gemeente is geen criterium; wél zaken als woningprijs, druk op de woningmarkt en de po-
pulariteit onder ouderen of jongeren. Maar de vraag blijft:
‘Wat meet je eigenlijk?’ Die vraag is niet zo eenvoudig te beantwoorden.” Naar de stad?
Met uitzondering van Groningen en Zwolle concentre-
bij plaatsen: een gemeente als Ypenburg is bij Den Haag
ren de sterkst groeiende stedelijke gemeenten zich in de
ingelijfd. Wie in Ypenburg ging wonen, woont nu dus opeens
grote – werkgelegenheid nog steeds toe. Daarnaast verto-
in Den Haag. Ja, op die manier stijgt het aantal inwoners van de ‘stad’ natuurlijk flink! sen gemeenten aanzienlijk zijn, is evident. Daarom hebben
wij het ook liever over ‘gebieden met stedelijke kenmer-
ken’. Die vind je in de grote stad, maar ook in gemeenten die deze status helemaal niet hebben, zoals Spijkenisse en Amstelveen.
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
noordvleugel van de Randstad. Daar neemt de – toch al nen de Gelderse en Brabantse steden en een aantal stedelijke gemeenten in groot-Den Haag een behoorlijke groei.
De Vries: “Er wordt steeds gesproken over re-urbanisatie: ook jonge gezinnen vestigen zich volgens de onderzoeken
graag in de stad. Daar moeten we wel een kanttekening bij
plaatsen: een gemeente als Ypenburg is bij Den Haag ingelijfd. Wie in Ypenburg ging wonen, woont nu dus opeens in
Den Haag. Ja, op die manier stijgt het aantal inwoners van de ‘stad’ natuurlijk flink!
FE B R UA R I 2 0 1 6
De groei in de bestaande steden wordt voor een heel groot deel veroorzaakt door het toegenomen aantal
studenten dat zich hier vestigt. In de oude, compacte stadswijken is het aandeel jongeren van 15-25 jaar sterk gegroeid. Dat heeft alles te maken met de toename van
de participatie aan het hoger onderwijs. Dat is in enkele jaren gestegen van 20 tot 35% van de jongeren in deze leeftijdscategorie. Zij vestigen zich graag in de oude,
compacte stadswijken.” Maar het nieuwe leenstelsel en aangescherpte hypotheeknormen nopen studenten en
starters vaker en langer bij hun ouders te blijven wonen. Door het hogere opleidingsniveau en de hogere verdien-
capaciteit zal het eigenwoningbezit de komende decennia
blijven toenemen. Zij komen immers niet in aanmerking voor een huurwoning, terwijl een koopwoning met de
huidige lage rentes goedkoper is dan een huurwoning in het middensegment.
Groeikernen en VINEX
“De leeftijdscategorie van 25 tot 35 nam in de oude, com-
pacte stadsdelen juist af: dit zijn de jonge gezinnen, die een huis met een tuin willen. Deze starters komen vooral in de nieuwbouwwijken terecht; veel minder in de bestaande stad. Ook niet in de oude groeikernen zoals Spijkenisse,
Capelle aan den IJssel en Nieuwegein, want daar is voor hen weinig te vinden. Een jong gezin dat een ruime woning
zoekt in Groot-Rotterdam, komt al snel terecht in uitbreidingswijken als Nesselande of Lansingerland: daar zijn
Inmiddels zijn de kinderen van deze bewoners het huis
– althans in de Randstad – nog steeds en deze groei moet
dat deze voormalige groeikernen sterk vergrijzen. We zien
woningen. De oorzaak is eenvoudig: de bevolking groeit onder dak in nieuwe woningen. Bestaande woningen zijn
doorgaans nog bewoond. Dat geldt vooral voor de voor-
malige groeikernen die in de jaren 70 en 80 zijn opgezet.
al uit, maar de ouders wonen er nog. Dat is ook de reden hele senior cities ontstaan. Dat beeld wordt nog versterkt doordat het aantal kinderen per gezin sterk is afgenomen sinds de jaren 70.”
omzet hypotheken verkochte woningen naar leeftijd Huishoudgrootte naar leeftijd (2015) 800
Huishoudens (x 1.000)
Huishoudens (x 1.000)
700 600 500 400
Alleenstaanden naar leeftijd (prognose) Alleenstaanden (x 1.000)
Alleenstaanden (x 1.000)
800
800
800
700
700
700
600
600
600
500
500
500
400
400
400 300
300
300
300
200
200
200
200
100
100
100
100
0
15-20 20-25 25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-6060-65 65-70 70-75 75-80 80-85 85-9090-95 95+
1p Bron: CBS
2p
0
0
> 2p
15-25
25-35 35-45 45-55 55-65 65-75 75-85 85-95 2016
2025
2050
Bron: CBS
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
95+
0
Jonge, hoogopgeleide vrouwen
aandeel van vrouwen in een stad is een uiting van succes.
Dat zijn volgens BPD (het voormalig Bouwfonds) jonge,
en bovendien trouwen ze vaak ‘naar boven’: met een aca-
Wie gaan er dan wel naar de stad, behalve de studenten? hoogopgeleide vrouwen. “Zij stuwen de woningmarkt in
Utrecht, Leiden, Nijmegen en enkele andere steden. Dat
is overigens een internationaal verschijnsel. Een groot
Meisjes volgen vaker een hogere opleiding dan jongens, demicus. Hoe groter het aantal vrouwen – hoe sterker de
woningmarkt – en dus de economische positie van de stad.
Overigens wonen juist hoogopgeleiden ook graag in plaat-
sen die wat verder van hun werk gelegen zijn. Degenen
trends op de woningmarkt
die veel verdienen, accepteren een grotere reisafstand van
• De sterkst groeiende gemeenten zijn te vinden in de
daarin is geen eenduidigheid te vinden.”
noordvleugel van de Randstad. Ook Groningen, Zwolle, de
Brabantse en Gelderse steden en enkele stedelijke gemeenten in groot-Den Haag groeien hard.
woning tot werk. Als je het minimumloon verdient, wil je
je werk in de meeste gevallen ‘om de hoek’ hebben. Ook
Ouderen
In tegenstelling tot jongeren moeten ouderen langer zelf-
• De leidende rol van de Randstad wordt steeds groter.
standig wonen. Maar ouderen willen toch graag in een
• In de oude, compacte stadswijken is het aandeel jongeren
wordt voornamelijk bepaald door een relatief klein aantal
van 15-25 jaar sterk gegroeid. Dat heeft alles te maken met de
toename van de participatie aan het hoger onderwijs. Dat is in enkele jaren gestegen van 20 tot 35% van de jongeren in deze leeftijdscategorie.
• Ouderen zakken veel meer met de verkoopprijs van hun
woningen dan gemiddeld. Dat kunnen ze zich ook permitteren. Hoe ouder de verkoper; hoe sterker de prijsdaling.
• Het beeld van de stad wordt zeker niet in hoge mate bepaald door ‘bakfietsouders’. Jonge gezinnen vestigen zich vooral in uitbreidingswijken.
stedelijke omgeving wonen, lezen we overal? “Dat idee
hoogopgeleide ouderen”, zegt Oevering. “Het overgrote
deel van de ouderen heeft het prima naar zijn zin in een gemeente buiten de stad. Die mensen hebben helemaal geen
behoefte aan musea en theater in de directe nabijheid. En
als ze eens een keer een musical willen zien, rijden ze naar de stad, parkeren hun auto in de parkeergarage en rijden terug naar hun eigen veilige dorp.”
Ouderen verhuizen niet graag, maar ze willen wel comfor-
tabel wonen, liefst op het vertrouwde adres of daar dichtbij
in een aangepaste woning. Een groot deel van hun kapitaal zit in een – vaak grotendeels afgeloste – niet aangepaste
• De verhuismobiliteit is sterk gerelateerd aan de levensfase.
woning, terwijl ze het financieel niet zo ruim hebben. Dat
• Beleid en regelgeving beïnvloeden woonkeuze.
hun woning te verkopen. Ouderen verhuizen liever dan
heeft in de afgelopen jaren veel ouderen ertoe gebracht
• Jongeren zijn het meest mobiel maar wonen langer onzelfstandig.
• Ouderen wonen langer zelfstandig maar stellen woningaanpassing uit.
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
FE B R UA R I 2 0 1 6
omzet hypotheken verkochte woningen naar leeftijd 20,00
10,00
19,00
9,00
18,00
8,00
15,00
16,00
6,00
10,00
14,00
4,00
5,00
12,00
2,00
0,00
10,00
0,00
7,00
17,00
5,00
15,00
3,00
13,00
van 25 tot 30
van 30 tot 35
van 35 tot 40
van 40 tot 45
van 45 tot 50 van 50 tot 55
dat ze hun eigen woning aanpassen. Opvallend is dat ze
volkingskrimp en de leegstand leiden tot onrust. Aspirant-
lieten zakken dan jongere huizenbezitters. Dat meldt het
onvermijdelijk tot lagere woningprijzen.” Paul de Vries: “Ik
tijdens de crisis de verkoopprijs van hun woning harder Kadaster op basis van gegevens over 2008 tot en met 2014. Verkopers van boven de 75 jaar verkochten hun woning
vorig jaar voor een 17% lagere prijs dan in 2008. Verkopers van 36 tot en met 45 jaar hebben hun prijs in dat jaar met 9% laten zakken ten opzichte van 2008.
Het Kadaster constateert een algemene trend: hoe ouder de verkoper, hoe groter de prijsdaling. Dat konden ouderen zich permitteren doordat ze hun woning kochten vóór of
En in de meeste gevallen kopen de oudere verkopers geen
nieuwe woning meer. Tussen 2012 en 2014 verliet 88% van deze leeftijdsgroep de woningmarkt. De toekomst: twee scenario’s
‘Nederland verandert’ constateren het Planbureau voor
de Leefomgeving en het Centraal Planbureau in de studie ‘Nederland in 2030-2050: twee referentiescenario’s
– Toekomstverkenning Welvaart en Leefomgeving (WLO)’.
mei 2015
maart 2014
oktober 2014
augustus 2013
juli 2012
niet meer kunnen verkopen. Dat zegt wel wat.”
Beiden geloven overigens niet dat het ‘lage scenario’ realiteit wordt: “Wat sterk is, zal alleen maar sterker worden. De
groei zal wellicht wel wat afzwakken, maar een instorting van de economie is uiterst onwaarschijnlijk.”
vinden de beide onderzoekers. “In het verleden waren de
prijs zakken: de overwaarde is in veel gevallen aanzienlijk.
januari 2013
kopers al waarschuwt: zij zullen het huis in de toekomst
In 1998 was een woning gemiddeld ruim 100.000 euro komt dus minder snel in de problemen als ze met hun
april 2011
weet dat een makelaar in een dorpje in Friesland potentiële
‘Niets nieuws’
goedkoper dan momenteel. Wie toen een woning kocht,
van 55 tot 60
60 jaar en ouder
kopers zijn huiverig voor het risico dat ze lopen, en dat leidt
tijdens de grote prijsstijgingen op de koopwoningmarkt in
de jaren negentig en de eerste jaren na de eeuwwisseling.
november 2011
september 2010
juli 2009
februari 2010
mei 2008
december 2008
maart 2007
mei 2015
maart 2014
oktober 2014
augustus 2013
juli 2012
januari 2013
april 2011
november 2011
september 2010
juli 2009
februari 2010
mei 2008
december 2008
maart 2007
oktober 2007
januari 2006
augustus 2006
mei 2015
maart 2014
oktober 2014
augustus 2013
juli 2012
januari 2013
april 2011
november 2011
september 2010
juli 2009
februari 2010
mei 2008
december 2008
maart 2007
oktober 2007
januari 2006
augustus 2006
van 20 tot 25
oktober 2007
1,00
11,00
januari 2006
20,00
augustus 2006
25,00
De geregionaliseerde woningmarkt is in feite niets nieuws, verschillen minder zichtbaar. Daardoor leek het alsof alle steden en alle niet-stedelijke gemeenten zich volgens
een zelfde patroon ontwikkelden. We zien nu een beeld ontstaan dat we nog kennen van vóór de industriële re-
volutie: Holland als leidend gebied. De rest van Nederland was overwegend landbouwgebied. Tijdens de industriële
revolutie zag je overal autonome steden ontstaan: door de leerindustrie, de textielindustrie, de auto- en gloeilampen-
fabricage en dergelijke. Nu dat voor een groot deel is weg-
gevallen, zie je de leidende rol van de Randstad alleen maar groter worden. Daar wordt het geld verdiend.”
Onderzoekers van beide bureaus hebben trends en toe-
Oevering: “Het idee dat ouderen graag in een
leefomgeving in kaart gebracht. Ze schetsen twee scena-
stedelijke omgeving willen wonen, wordt voornamelijk
mensen in Nederland wonen. In dat scenario zal in 2050
bepaald door een relatief klein aantal hoogopgeleide
komstige onzekerheden die van belang zijn voor de fysieke rio’s: het hoge, waarin er in 2050 ruim twee miljoen meer
een op de vier Nederlanders ouder zijn dan 65 jaar, en het
ouderen. Het overgrote deel heeft het prima naar
groei is maximaal 2%, en de bevolking in de Randstad
zijn zin in een gemeente buiten de stad”
aantal alleenstaanden is toegenomen. De economische groeit anderhalf keer zo hard als in de rest van Nederland.
In het lage scenario neemt de trek naar de (Rand)stad af,
Dat de gemeenten druk bezig zijn met het opstellen van
scenario’s is sprake van huishoudensverdunning, en neemt
zo erg opschiet, is ook een feit. “Gemeenten baseerden
en bedraagt de economische groei slechts 1%. In beide
het aantal huishoudens toe. Daarom is er in vrijwel alle regio’s voldoende ruimte voor uitbreiding van het aantal woningen.
De Vries en Oevering zien grote problemen ontstaan in de krimpgebieden: “Die krijgen het steeds moeilijker. De be-
Woonvisies; daar twijfelen ze niet aan. Dat het nog niet zich vroeger graag op de visie van de woningcorporaties”, zegt De Vries. “De corporaties hadden het in feite voor het zeggen. Nu zijn de gemeenten aan zet: zij moeten het
voortouw nemen. Die omschakeling kost wat tijd. Dat is logisch.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: CBS en Rabobank Nederland
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
Presentaties maken in Venum Nooit meer driedubbel werk
We waren verbaasd en soms verbijsterd toen we zagen
Als je een brochure in je eigen huisstijl besteld krijg je
hoe makelaars brochures moeten maken. Vaak nog
daar bovendien ook een staande en liggende
handmatig in Word en vaak kost dat meer dan een half
raampresentatie ĂŠn gepersonaliseerde omslagen voor
uur per brochure. Wat een verspilling van kostbare tijd.
koop- en huurovereenkomsten bij.
In Venum maak je nu een fantastische brochure in een paar minuten. We vullen alle data die we van een pand
Verspil geen tijd meer en maak snel een afspraak voor
hebben alvast voor je in waarna jij in je brochure nog
een vrijblijvende demo op www.wazzupsoftware.com
aanpassingen kunt doen. En daarna is hij direct beschikbaar als PDF en op je website. Zo makkelijk kan het zijn.
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
kaalslag in winkelstraten; zijn er ook kansen? Komt het nog goed met onze binnensteden? Die vraag dringt zich op door de faillissementen van V&D, Manfield, Schoenenreus en Miss Etam, om maar een paar winkelketens te noemen, die de afgelopen decennia ons winkelbeeld in de binnensteden hebben bepaald. In diverse media circuleren daarnaast namen van ketens die door gebrek aan klandizie kennelijk ook in de gevarenzone verkeren. Hoe is het allemaal zo gekomen en hoe kunnen we verder leed voorkomen? En welke rol
D
spelen gemeenten? e oorzaak van de actuele problemen ligt mijns
Rol gemeenten
van de vorige eeuw in een periode van wel-
Je hoeft geen stedenbouwkundige te zijn om vast te
inziens in de situatie die in de jaren 70 en 80
vaart snel opgeld deed. Winkeleigenaren-uitbaters
hadden in toenemende mate door dat het veel lucratiever was om hun winkel te verhuren dan met hard
werken zelf een inkomen te verdienen en op te boksen tegen de grote namen. Winkelketens konden immers
Maar gemeenten moeten zich niet rijk blijven rekenen. stellen dat gemeenten niet ongebreideld vierkante
meters winkelruimte kunnen blijven toevoegen. De recente faillissementen vormen daarvan het beste bewijs.
door groot in te kopen en efficiënt hun winkels in te
Vorig jaar februari heb ik in mijn column ‘Solistisch
meeste binnensteden van Nederland een eenvormig
uitgebreid voor gewaarschuwd. De gemeenten willen
richten, een hoge huur betalen. Zo ontstond in de
straatbeeld. Binnensteden verloren hun eigen karakter,
ieder winkelcentrum leek op het winkelcentrum van de naburige gemeente. Maar na enkele decennia zagen
veel consumenten die uniformiteit niet meer zitten. De klandizie bleef uit. De winkelformule bleef te lang
ongewijzigd, waardoor het aanbod niet langer aan-
sloot bij de wensen van de hedendaagse consument.
beleid van gemeenten drijft winkelleegstand op’ hier al mee in de vaart der volkeren; leegstand of niet. Centra gaan op de schop en moeten nog aantrekkelijker worden voor het winkelpubliek. In die ontwikkeling ont-
breekt echter een regionaal, algemeen belang. Het is ‘ieder voor zich, de markt voor ons allen’. Ziedaar een
belangrijke oorzaak voor de toenemende leegstand van winkels.
Moeten we nu vrezen voor kaalslag in al onze binnen-
Zo zijn ook een groot aantal nieuwe outletcentra ont-
tien jaar is afgenomen, zullen de middelgrote en klei-
meter gebouwd, terwijl er al 15% leegstand is. Dit hoeft
steden? Ofschoon de winkelleegstand voor het eerst in nere binnensteden waar de consument beleving mist,
het moeilijk blijven houden. Door de nog steeds toenemende online verkopen, hoeft de consument boven-
dien niet perse naar de stad om zijn inkopen te doen. Maar in de sterke grote binnensteden waar wel aandacht is voor beleving, zullen andere retailers zich
staan. In Assen wordt bijvoorbeeld 17.500 vierkante
niet altijd ten koste te gaan van de binnensteden, dat
heeft Roermond met afgelopen jaar 5.6 miljoen bezoe-
kers bewezen. Roermond is inmiddels het grootste outletcentrum van Nederland. Maar toch blijft voor mij de vraag of de verdere uitbreiding van het outletcentrum van Roermond met 10.000 vierkante meter wel ver-
ongetwijfeld succesvol op de opengevallen plaatsen
standig is. De recente faillissementen hebben immers
het aanbod in veel binnensteden dan ook weer wat
doorschieten bij aanvankelijk succes. ■
kunnen vestigen. Wellicht wordt zowel het aanzien als meer van deze tijd. De toekomst zal leren of de bezoe-
bewezen dat we in onze expansiedrift wel eens vaker
Louis Huijts REV, voorzitter sectie
ker door beleving en diversiteit in aanbod uit zijn luie
Bedrijfsmatig Vastgoed
stoel komt.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
ACTUEEL | Senioren
steenrijk en toch ‘effe geen cent te makken’? ‘Overheid, bemoei je met verzilveren eigen huis’. Zo luidde aan het eind van de vorige zomer de kop boven een
artikel in Trouw. Het is en blijft inderdaad een zeer actueel thema: veel ouderen zijn ‘steenrijk’, maar hun bezit is niet liquide waardoor zij voor henzelf geen of moeizaam een aangepaste woonsituatie kunnen creëren. Wat kunnen overheid èn markt aan dit groeiende probleem doen?
H
et aantal ouderen in Nederland groeit snel en
daarmee de behoefte aan woonruimte die bij hun levensfase past. Veel van die ouderen met een
eigen woning geven aan dat die woonruimte bij voorkeur
het koophuis is waarin ze wonen. Zeker nu een verzorgingshuis geen optie meer is. Maar, de huidige woning is vaak niet geschikt om ouder te worden en aanpassing kan
in de papieren lopen. Dus moet er een oplossing komen om het vermogen uit de stenen er makkelijker uit te krijgen. Inmiddels melden zich partijen op de markt die oude-
ren in staat zouden kunnen stellen om de overwaarde te
verzilveren. Zo kennen we in Nederland het Zilver Wonen Fonds, dat ouderen 80% van de waarde van hun woning uitkeert. Vervolgens betalen deze ouderen jaarlijks 5,5%
huur. Een andere aanbieder, Lommerhuizen Wonen, werkt met eenzelfde soort ‘sale-and-lease-back’-constructie.
Volgens de directeur van Lommerhuizen Wonen tegen
een te laag rendement om voldoende kapitaal voor het fonds aan te trekken. Het loopt bij Zilver Wonen Fonds
niet echt storm en ook Lommerhuizen Wonen lijkt het ei van Columbus nog niet gevonden te hebben. Dat brengt
Marja Elsinga, hoogleraar Huisvestingssystemen aan de TU Delft, ertoe om de overheid aan te spreken. Zij meent dat ‘meer overheidsgaranties ertoe leiden dat het verzilveren van vastgoed aantrekkelijker kan worden’. Onderzoek
in deze landen functioneert. ‘We keken onder meer naar de
TU Delft – geeft specifieke buitenlandse voorbeelden.
Verenigd Koninkrijk loopt in Europa voorop met producten
van Dr. Marietta Haffner – die verbonden is aan diezelfde
Internationaal onderzoek
Marietta Haffner werkt bij de TU Delft al jaren aan onderzoeken op het gebied van vastgoed, fiscaliteit en financiering. In 2013 werkte ze mee aan het onderzoek onder de
titel ‘Assets, debt and the drawdown of housing equity by an ageing population’, voor het Australian Housing and Urban Research Institute, waar zij vervolgens in juni 2015
over publiceerde. In zes landen is onder andere gekeken
hoe en in welke mate het verzilveren van de eigen woning
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Verenigde Staten, hèt land van de reverse mortgage. Het
om vastgoed te verzilveren. Nederland is in het onderzoek
meegenomen, omdat hier de vastgoedmarkt zeer sterk
ontwikkeld is en Australië was de thuisbasis van het onderzoek. Het blijkt ontzettend lastig om landen met zo’n verschillende vastgoed-infrastructuur te vergelijken. Toch
kunnen we wel iets opmerkelijks concluderen: in geen van
de onderzochte landen zijn de op senioren gerichte producten als de reverse mortgage of de sale-and-lease-back-con-
structie echt van de grond gekomen. Dit geldt zelfs voor de Verenigde Staten waar de overheid bij de reverse mortgage
FEB R UA R I 2 0 1 6
zowel de financierende banken als de lenende consument
statering dat er eigenlijk nog veel te weinig bekend is over
verstrekte. In Australië deden we de verrassende ontdek-
werken. “Zo spelen er niet alleen financiële factoren mee.
garanties in de vorm van het afdekken van bepaalde risico’s king dat de flexibele hypotheek of ‘banking on housing’ bij
een jongere generatie populariteit won, maar juist niet bij ouderen. Ook in het Verenigd Koninkrijk is de flexibele hypotheek voor die jongere generatie meer recentelijk een al-
ledaagser verschijnsel geworden. Alle typen van producten waarmee vermogen aan de eigen woning wordt onttrokken, hebben in de onderzochte landen met uitzondering
van Australië echter aan populariteit moeten inboeten door de kredietcrisis.” Te duur?
Maar zijn deze huidige producten in de markt niet te duur?
het fenomeen verzilveren en hoe het optimaal zou kunnen Ik denk dat het emotioneel voor veel ouderen een drempel is om een sale-and-lease-back-overeenkomst of een
reverse mortgage, aan te gaan; je raakt toch het bezit van je woning kwijt. Bij een sale-and-lease-back-overeenkomst betaal je daarnaast huur. De eerste en laatste keer dat
eigenaar-bewoners in Nederland hun woning op vrij grote schaal verzilverden, was in de jaren 90, onder meer met
een tweede hypotheek. Maar de omstandigheden waren toen geheel anders. De waarde van woningen steeg. De hy-
potheekrenteaftrek stond nog als een huis, terwijl die ‘bonus’ nu wordt afgebouwd. Lenen werd gestimuleerd, waar
het nu stapsgewijs wordt afgeremd. Mogelijk realiseren
hoe verzilveren senioren hun woning? Sale-and-lease-back of verkoop-en-terughuur:
Aan het begin van het contract vindt de sale plaats. Een percentage van de waarde van de
woning wordt uitbetaald. De financier wordt eigenaar van de woning. De bewoner betaalt huur. Reverse mortgage of ‘omgekeerde’ of ‘omkeerhypotheek’:
Het eigendom gaat aan het einde van de woningperiode over naar de financier wanneer
bewoner het huis verlaat. Met zo’n ‘omgekeerde hypotheek’ krijgt de oudere huizenbezitter
maandelijks of jaarlijks een deel van de waarde van zijn huis in handen. Op deze manier wordt al tijdens het leven een deel van het vermogen opgegeten. Flexibele of krediethypotheek (‘banking on housing’):
De overwaarde van de eigen woning wordt gebruikt als een soort van bankrekening waarvan op elk willekeurig moment geld kan worden opgenomen. De financiële schuld ademt als het ware mee met de behoefte aan liquide middelen. Tweede hypotheek:
Op basis van de overwaarde wordt een tweede (of nieuwe bij een al afgeloste eerste) hypotheek afgesloten.
“We hebben dat niet onderzocht. Maar alles draait om risico
we ons onvoldoende dat de huizenbezitter in de jaren 90
duur van de uitkering. We weten inmiddels ook tot onze
had. Er wordt wel beweerd dat de huidige producten voor
en rendement. De financier heeft geen zekerheid over de schade en schande dat het voorspellen van de toekomstige
waarde van een woning erg lastig is. En daar zit ‘m voor de financiers wel een deel van de crux. Ik denk inderdaad wel dat de overheid een rol zou kunnen spelen in het voorko-
men van louche aanbieders, maar die overheid heeft – zoals onze onderzoeken laten zien – waarschijnlijk niet heel veel invloed op de markt. Hoe graag veel partijen dat ook willen.” Onbekend terrein
Marietta Haffner besluit haar overwegingen met de con-
meer opties èn het voordeel van de hypotheekrenteaftrek
verzilveren te duur zouden zijn, maar mogelijk kan het in de huidige markt ook niet voordeliger. De pool van mensen die hun eigen woning verzilveren, is nu ook nog te klein.
Dat geeft een financier te weinig massa om ‘you lose some, you win some’ op te vangen. Dus ja, het vraagstuk wordt
ongetwijfeld steeds groter en actueler, mede door de stijgende kosten van het ouder worden in combinatie met de afbouw van voorzieningen. Maar dat de markt desondanks
tot op heden nog niet overtuigend met een sterk product is gekomen, is veelzeggend.” ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
Tekst: Henk de Kleine Beeld: OTB TU Delft
KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 7 jaar verzorgt de Back Office Service de telefoon-aanname voor ca. 120 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd. Met de Back Office Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie. Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor! Daarnaast loopt u geen opdracht mis! Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben
E
TI ARAN DSG
EI
EVREDEN T H
Meer info? 070 - 8200400 of backofficeservice@vbo.nl
TI
aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.
EIDS
GAR ANTIE
ARAN
ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na
100%
TEVREDENH
DSG
diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch
EVREDEN T H EI
onlangs de Back Office Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze
E
Vereniging voor makelaars en taxateurs
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
landbouw en regeldruk; hoe lang komt het eten nog van de boer? “Melk wordt toch gemaakt in de fabriek?”, vroeg mijn buurmeisje mij onlangs. Dat gaf mij de mogelijkheid om haar nog eens duidelijk te maken dat ons eten toch echt van de boer komt. Dat de landbouwsector in ons land bijna bezwijkt onder regeldruk vanuit Europa, bij tijd en wijle nog eens aangevuld met wat extra nationale regels en verordeningen; daarmee heb ik haar maar niet lastiggevallen.
F
eit is wel dat een sterke economische sector
Holland’! Ook op het gebied van duurzaamheid,
weg te vinden in de regelbrij, en boeren geven
methoden van de Nederlandse boeren excellent.
kraakt. Nog maar 5 à 10% van de boeren weet zijn
aan radeloos te worden door de steeds veranderende – en vaak inconsistente – regelgeving. Politieke compromissen, besluiten die te laat worden genomen en de grote afstand tussen theorie en praktijk leiden tot haast onuitvoerbare regels. Hoe lang nog?
natuurbescherming en weidegang zijn de productieDe zuivelsector heeft door zelfregulering een systeem van kwaliteitsborging opgezet, dat inmiddels wereld-
wijd wordt erkend. Op een recente handelsmissie naar
China was de grote zuivelcoöperatie Friesland Campina het boegbeeld van Nederland.
Dat is extra wrang als we ons realiseren dat de
Dan rijst vanzelf de vraag: waarom maakt de overheid
nisinstituten als Wageningen Universiteit – de afgelo-
niet beter alles op alles zetten om de groeiende
Nederlandse agrarische sector zich – samen met kenpen decennia heeft ingezet om meer voedsel te
produceren. Het gevolg: bij de bakker en de slager,
maar ook in de supermarkt, liggen de schappen vol. De
het zo’n succesvolle bedrijfstak zo moeilijk? Kunnen we wereldbevolking te blijven voorzien van hoogwaardig voedsel?
consument kan kiezen uit een uitgebreid assortiment.
Louise Fresco, voorzitter van de Raad van Bestuur van
onder ons zich nog herinneren: wie de Hongerwinter
wekkend boek met de aansprekende titel ‘Hamburgers
Een schril contrast met de situatie die de ouderen
van 1944 heeft meegemaakt, weet maar al te goed dat de beschikbaarheid van ons dagelijks brood niet van-
zelfsprekend is. Na die dramatische situatie was iedereen ervan overtuigd dat alles moest worden ingezet om dit in de toekomst te voorkomen.
Dat is dus prima gelukt. Sterker nog: de kennis die in
Nederland is ontwikkeld, is ook een belangrijk exportproduct geworden. De vraag op de wereldmarkt naar
agrarische producten uit Nederland neemt verder toe, blijkt uit een analyse van de drie grootste banken in
Wageningen Universiteit, schreef hierover een indruk-
in het paradijs, voedsel in tijden van schaarste en overvloed’, een heldere en scherpe analyse over het span-
ningsveld tussen idealisme en realisme. Maar bovenal over de grote verantwoordelijkheid die we als mens-
heid hebben om te zorgen voor de productie van voldoende en veilig voedsel. Nederland heeft in dat
opzicht een grote mondiale betekenis. Dat mag niet worden verstoord door ongebreidelde regeldruk. Ik
hoop dat onze politici dat ook gaan inzien; liefst op heel korte termijn. ■
ons land. De wereldbevolking en de welvaart in andere
Jouke Havinga,
werelddelen groeien, en daarmee ook de vraag naar
voorzitter sectie
hoogwaardige voedselproducten. De Nederlandse pro-
Agrarisch Vastgoed
ducten onderscheiden zich op het gebied van kwaliteit
hoofdbestuurslid
en een goede borging van de voedselveiligheid. Ouders
VBO Makelaar
in China willen voor hun baby melkpoeder ‘from
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
ACTUEEL | Nul-op-de-meter Uit recent Eneco-onderzoek onder 1.000 Nederlanders bleek dat 42% nul-op-demeter renovaties aantrekkelijk tot zeer aantrekkelijk vindt. TNO deed onderzoek in opdracht van het Nederlands Verbond Toelevering Bouw (NVTB) naar het potentieel van het opschalen van vervangende nieuwbouw in de bestaande woningvoorraad.
vervangende nieuwbouw verdient meer aandacht Het mede door u opgestelde TNO-rapport benadrukt de voordelen van nieuwbouw. Hoe werd dat rapport ontvangen?
“Ons onderzoek ontketende een discussie tussen voor- en tegenstanders. Gelukkig zijn er
ook veel mensen die de nuance zien en die zeggen: ja, natuurlijk, vervanging is ook een
belangrijke optie, waar meer aandacht voor zou moeten zijn. Dat is eigenlijk ons verhaal. Renovatie wordt nu min of meer gezien als de standaardoplossing. Dat is niet helemaal terecht. Als we 45 duizend woningen per jaar zouden vervangen, komen de energiedoelstellingen sneller binnen bereik. Dat is ongeveer twee keer zoveel als nu.”
Het afwegen van voor- en nadelen is ook een kwestie van rekenen. Een renovatie dat een
energielabel B oplevert, kan bijvoorbeeld duurder uitvallen dan de bouw van een nul-op-demeter nieuwbouwwoning. Krijgt vervanging straks – mede door de veroudering – steeds meer de overhand?
“Over het algemeen kost renoveren per vierkante meter ongeveer twee tot vier keer zoveel
als slopen en nieuw bouwen. Bij een groot aantal vierkante meters wordt renoveren dus duurder dan vervangen. Ingrijpende nul-op-de-meter renovaties zijn dus niet goedkoop. Het
is daarom belangrijk om alle voor- en nadelen goed tegen elkaar af te wegen. Dat vervanging de overhand krijgt, zou ik niet direct durven zeggen. Wel dat vervangen in veel gevallen meer voor de hand ligt.” Guus Mulder is onderzoeker bij TNO Delft en gespecialiseerd in innovatiemanagement. Hij is één van de auteurs van het TNO-rapport Vervangende Nieuwbouw. Volgens hem ligt de focus te veel op renovatie, terwijl nieuwbouw vaak ook een goede optie is.
Bij welk soort woningen is de besluitvorming lastig?
“Bij flatgebouwen is het vaak een dubbeltje op zijn kant. In Delft stonden bijvoorbeeld twee gelijksoortige gebouwen, waarvan er één werd gerenoveerd. De uitvoerders kwamen daarbij zoveel problemen tegen dat besloten werd om de tweede flat te vervangen door
nieuwbouw. Bij vervanging van één woning uit een rijtje ontstaat een probleem met de aansluitingen. Er komen wel steeds meer nieuwe technische concepten waarmee dat wellicht is op te lossen.”
Wanneer kan beter de keuze worden gemaakt voor nieuwbouw en wanneer voor renovatie om een woning volledig energieneutraal te realiseren?
“De vereniging ‘De Stroomversnelling’, waarin corporaties en bouwbedrijven samenwerken,
laat zien dat volledige energieneutraliteit op beide manieren heel goed lukt. De prijsverschillen zijn ook niet eens onoverbrugbaar. Belangrijk is waarom je op de ene plek gaat
renoveren en op de andere niet. Als er ergens bijvoorbeeld veel grote woningen staan met
aan de vraagkant veel eenpersoonshuishoudens, is het logischer om die grote woningen te vervangen door kleine. Ik onderscheid drie belangrijke factoren: de demografische ontwikkeling, de indeling van de woning en de technische staat. Een nieuwe schil moet veertig jaar
mee. Renoveren is alleen verstandig, als er bij alle drie een plusje komt te staan. Is dat niet het geval, dan kun je beter vervangen.”
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
FEB R UA R I 2 0 1 6
Het TNO-rapport Vervangende Nieuwbouw benadrukt de voordelen van vervanging. De energetische prestatie is beter. De kosten over de hele levensduur zijn relatief laag. En de ontwerper kan optimaal inspelen op de ontwikkeling van de vraag.
duurzame renovatie is sneller en goedkoper Het TNO-rapport benadrukt de voordelen van nieuwbouw? Ligt de focus inderdaad te vaak op renovatie?
“Nieuwbouw en renovatie zijn twee separate disciplines. Die kun je niet zomaar met elkaar
vergelijken. Dat hangt ook samen met sociaal-maatschappelijke mechanismen. Zo zijn
huurders over het algemeen erg aan hun woning gehecht. Ze kijken op tegen de verhuiskosten, tijdelijke huisvesting, opslag van meubels enzovoort. Dit wordt vaak onderschat.
Met onze renovatieproducten kunnen we alles vaak in één dag regelen. En dan er zijn nog volop optimalisatiemogelijkheden, die we nog niet hebben benut. Het duurzaam renoveren
van gebouwen wordt op de lange termijn steeds goedkoper. In de koopsector is vervanging maar heel zelden een optie. Zeker met tweekappers of rijtjeswoningen, is de bouwtechnische aansluiting op de andere woningen een belemmering.”
Kan met renovatie hetzelfde resultaat worden bereikt als met nieuwbouw?
“In het kader van de ‘De Stroomversnelling’ zijn we volop bezig met de huur- en koopsector.
Daar zie je dat renovatie zeker kan! Samen met andere partijen transformeren we 11.000 huurwoningen tot een nul-op-de-meter woning. Ook op Urgenda.nl staan voorbeelden. Dat de energetische eigenschappen bij nieuwbouw optimaal zijn, is misschien waar, maar het wordt wel duurder. De kosten voor een renovatie komen neer op 25 tot 40 maal de energierekening. Dat is laag.”
Wat is minder schadelijk voor het milieu: renovatie naar nul-op-de-meter of sloop en nieuwbouw? Speelt de ecologische voetafdruk een rol?
“We moeten wel in ogenschouw nemen dat sommige oude complexen er qua levensloop-
analyse goed uitkomen, maar qua constructie niet optimaal zijn. De gebouwen uit de jaren 80 en 90 kunnen meestal wel makkelijk worden getransformeerd. Die voldoen bouwtech-
nisch gezien aan de eisen van de toekomst. Maar ik vind dat we ook moeten kijken naar de
Onno Dwars is hoofd Acquisitie & Innovatie bij VolkerWessels Vastgoed. VolkerWessels zet volop in op revolutionaire bouwtechnieken, in zowel renovatie- als nieuwbouwprojecten.
totale impact op het milieu. De milieuprestatieberekening wordt nog niet als sturingsmiddel ingezet. Ik pleit daarom voor een APK voor bestaande gebouwen. Net als een vervuilende auto is ook een huis een product dat vervuiling produceert. Daar moeten we iets mee doen.
Die APK kan gaan werken als stimuleringsmechanisme om individuen en bedrijven aan te sturen.”
Hoe gaat die energieslag zich afspelen?
“In de nieuwbouw lopen onze nul-op-de-meter woningen erg goed. Er is een grote vraag
naar energiezuinige huizen. Maar dat geldt ook voor de bestaande bouw. Mensen zijn massaal zonnepanelen aan het plaatsen en aan het isoleren. Daar is de bewustwording heel
groot en is de stap relatief klein. Er kloppen ook steeds meer VvE’s bij ons aan, die willen weten hoe ze kunnen verduurzamen. Er is echt sprake van een kentering.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: TNO, VolkerWessels
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND T&A Van Es Makelaardij
“ alsof ik het wk had gewonnen, zo voelde het”
Toen Gerben van Es in 2008 zijn makelaardij in Scherpenzeel begon, telde het Gelderse stadje maar liefst zes makelaars. Zeven jaar en een recessie later zijn er daar nog twee echte woningmakelaars van over, onder wie Gerben van Es. Met zijn T&A Van Es Makelaardij heeft hij een marktaandeel van zo’n 40%. Bovendien heeft hij nu ook nog een kantoor in Woudenberg. Wat deed de Verkoopmakelaar van het Jaar (regio Oost-Nederland) anders dan de verdwenen collega’s?
N
etwerken, focus en interactie. Dat geeft Gerben
mand kan altijd even binnenlopen voor
in. En dan niet het netwerken met makelaars, op
van de bank en het assurantiekantoor
van Es als reden voor zijn groei tegen de stroom
een borrel. “Je kunt me niet ongelukkiger maken dan van
me verlangen dat ik zo’n bijeenkomst moet bezoeken. Ik
heb daar niet zo veel mee, die ons-kent-ons-onderonsjes.
een kop koffie. En: die medewerkers kennen net als ik alle ins and outs van deze dorpen.”
Dat zijn niet de netwerken waarvan ik het gevoel heb dat
Social media
eerste dag veel aandacht besteed aan manieren om met
groeien tot een kantoor met meerdere
die mij of mijn klanten verder helpen. Ik heb wel vanaf de de bewoners van Scherpenzeel zelf in contact te komen.
Ik ben voorzitter van de ondernemersvereniging, die heeft
circa 170 leden. Ik zit op zaalvoetbal. Ik doe heel veel aan sponsoring van verenigingen in de gemeenschap hier. En
daarbij beperk ik me niet tot het plaatsen van een bord voor de naamsvermelding. Ik laat actief mijn gezicht zien, toon mijn betrokkenheid. Misschien is dat wel het verhaal in een
notendop: je moet niet alleen zenden en vragen, maar ook iets geven en delen.” WK winnen
Kennelijk komt die levensinstelling duidelijk over bij zijn klanten. Zij reageerden massaal op de oproep van Gerben
Hoewel Gerben van Es dus niet uit wil
medewerkers, heeft hij sinds kort wel de 18-jarige Lisa Klumpenaar af en toe
over de vloer. “Ze is zich aan het inwerken, ze doet een makelaardij-opleiding
op HBO-niveau. Ze kan hier, op momen-
ten dat het haar uitkomt, de praktijk van het vak ontdekken. En er is nog een
reden waarom Lisa hier op gezette tijden werkt. Ik merk
dat ik met mijn 35 jaar alweer van een heel andere generatie ben dan zij. Ik ben erg actief op Facebook, maar ik ben
me ervan bewust dat elk online platform een beperkte houdbaarheid heeft. Dat heeft de oudere garde makelaars
om voor hem een review te schrijven in het kader van de
“Ik ben erg actief op Facebook, maar ik ben me ervan
blad Vastgoed. “Er kwamen 323 stemmen voor me binnen”,
bewust dat elk online platform een beperkte houdbaarheid
verkiezing tot Verkoopmakelaar van het Jaar van het vakzegt een nog ietwat verraste Gerben. “Landelijk gezien is dat voor een relatief kleine makelaar als ik, in dit beperkte
werkgebied, heel veel. En het meest opzienbarende vond
ik nog wel, dat het lang niet alleen mensen waren van wie ik het huis heb verkocht. Er zaten ook heel veel reacties bij
van mensen aan wie we hadden verkocht, terwijl zij niet
heeft. Dat heeft de oudere garde makelaars de afgelopen jaren de kop gekost: ze gingen onvoldoende mee in nieuwe ontwikkelingen en technologie”
eens mijn directe klanten waren. Ook zij hebben mij hun
de afgelopen jaren de kop gekost: ze gingen onvoldoende
zei: ‘Ik ben uw tegenstander in deze’. Maar ze hebben
loop ik natuurlijk ook, dat risico lopen we allemaal. Alleen
vertrouwen gegeven, hoewel ik toch steeds gekscherend
aangegeven dat ze desondanks onze inzet waarderen. Het gaat dan om in mijn ogen heel normale zaken als goed be-
reikbaar zijn, heel goed uitleggen wat je doet en waarom.
We gaan niet elk jaar aan klanten vragen om op ons te stemmen, het was nu een keer aardig om op een andere manier in de publiciteit te komen. Het voelde voor mij een
beetje als het WK winnen: de triomf na jaren van bouwen aan een goede relatie met zoveel mogelijk mensen in de lokale gemeenschap.”
Focus op Scherpenzeel & Woudenberg
Gerben van Es ziet in zijn binding met de lokale gemeen-
schap van Scherpenzeel en Woudenberg de kern van zijn
ondernemerschap. “Ik focus me puur op Scherpenzeel,
Woudenberg en Renswoude. Toen ik in 2008 voor me-
zelf begon – nadat ik mezelf er oud en wijs genoeg voor achtte – heb ik er bewust voor gekozen om niet helemaal
in mijn uppie te gaan zitten. Ik deel een winkelpand met de Regiobank en het assurantiekantoor Tekelenburg &
Advocaat. Dat zorgt voor veel aanloop, ook op die manier kom ik in persoonlijk contact met mogelijke klanten. Ie-
mee in nieuwe ontwikkelingen en technologie. Dat risico wil ik me er graag zoveel mogelijk van bewust zijn. Om die reden ben ik erg alert op nieuwe online ontwikkelingen.
Dat was ook de reden dat ik graag inging op de uitnodiging
van Funda om eens te komen brainstormen over nieuwe mogelijkheden. Jammer genoeg was die brainstorm lang
niet zo intensief als de kookworkshop die we aansluitend kregen in De Librije. Ik had graag nog iets ingebracht over
het feit dat het momenteel op Funda niet mogelijk is om
een FlippingBook te plaatsen. Of heeft dat iets te maken met het feit dat ik een VBO-makelaar ben? Het is een on-
line magazine, waarmee je op een heel aantrekkelijke en bijzondere manier een woning kunt presenteren. Ik ben dus kennelijk zo vooruitstrevend dan Funda het nog niet aankan. Die open blik naar de grote online wereld combineer
ik met heel veel aandacht voor de fysieke wereld. Je moet die twee combineren, wil je de business aan de gang houden. Vandaar dat Lisa Klumpenaar per se uit Scherpenzeel
moest komen. Als makelaar moet je alles weten van wat er in je directe omgeving gebeurt, je moet zichtbaar zijn en altijd snel reageren op klanten èn nieuwe technologie. Moeilijker is het eigenlijk niet, zou ik bijna zeggen.” ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Tekst: Henk de Kleine Beeld: PSH Groep
JE LEVEN EENVOUDIGER MAKEN?
VENUM Leads, infoaanvragen, bezichtigingaanvragen, brochure downloads en zoekprofielen. Vanuit je site automatisch in Venum.
www.wazzupsoftware.com/eenvoud
COLUMN
Rabobank Nederland
hoe groot is uw vertrouwen in de koopwoningmarkt? Het consumentenvertrouwen in de koopwoningmarkt is nog nooit zo groot geweest. Dat blijkt uit de Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis (VEH). Sinds het dieptepunt eind 2012, is het vertrouwen meer dan verdubbeld. Is dat ook uw gevoel?
U
weet – als makelaar en taxateur – alles van
aangeven dat de situatie gunstiger is geworden.
afgeeft, dan nemen kopers en verkopers aan
maal nog niet op het dieptepunt was en de woning-
vertrouwen. Als u een taxatie van een woning
dat uw waardebepaling klopt. Het is zelfs zo dat hypotheekverstrekkende instellingen een duidelijkere voorkeur hebben voor uw taxatie dan voor een
modelmatige waardebepaling! U geniet dus veel vertrouwen. Dat geldt ook in uw rol als makelaar. Uw
klanten rekenen erop dat uw invloed leidt naar een zo gunstig mogelijke transactieprijs; men leunt als het ware op uw opinie en autoriteit.
Het zijn dezelfde kopers en verkopers die aan de basis staan van de Eigen Huis Marktindicator. Het ver-
trouwen in de koopwoningmarkt is gebaseerd op verwachtingen en wensen van consumenten. Mijn
dochter bijvoorbeeld was zo’n consument. Zij ver-
huisde verleden jaar december (en niet in 2016) omdat
Bijzonder is wel dat toen eind 2012 de economie heleprijzen nog steeds daalden en ook het aantal verkopen nog afnam, het vertrouwen ging toenemen. Blijkbaar hadden toentertijd mensen het vertrouwen dat het
snel goed zou komen met de koopwoningmarkt, wat
nu ook daadwerkelijk gebeurt. Nu lijkt het vertrouwen te stabiliseren. De groei is eruit en misschien gaat het vertrouwen wel dalen. Wat nu?
Hoe denkt de makelaar over dat vertrouwen? De
gemiddelde makelaar schat de huidige woningmarkt
veel positiever in dan de klanten. Wat moeten we hier van vinden? Overschat u als makelaar de markt of
onderschat mijn dochter de markt en had zij moeten wachten met kopen en verkopen? Ik twijfel. Een
belangrijke oorzaak waarom het consumentenver-
ze dacht dat de rente zou kunnen gaan stijgen, zij in
trouwen stabiliseert, is dat een meerderheid van de
ging dat haar vroegere starterswoning goed in de
maanden gaat stijgen. Wellicht denkt de makelaar
2015 meer kon lenen dan nu en omdat zij er vanuit markt lag (en dat bleek ook) omdat de rente nog
daalde. Zij had dus een duidelijke mening over de
stand van zaken op de koopwoningmarkt. En dat was erg handig, want het toeval wilde dat zij eind 2015 werd geïnterviewd door de Vereniging Eigen Huis.
Hierdoor is het vertrouwen op de koopwoningmarkt
consumenten denkt dat de rente de komende twaalf daar anders over. Net als de Rabobank. In ons laatste Kwartaalbericht Woningmarkt kunt u lezen dat wij
verwachten dat de hypotheekrentes ook in 2016 laag zullen blijven. Maar goed, belangrijker is vooral wat uw klanten daar van verwachten. ■
op haar mening en op die van 1.800 andere gewone mensen gebaseerd.
Paul de Vries,
Bewezen is dat de Eigen Huis Marktindicator een voor-
senior woningmarkt-
spellende kracht heeft. Als de consumenten positiever
econoom Kennis en
zijn over de koopwoningmarkt, dan neemt het aantal
Economisch Onderzoek
verkopen zes tot negen maanden later toe. Op zich is
Rabobank Nederland
dat natuurlijk niet verwonderlijk omdat ze zelf
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR februari 2016
colofon
Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl
Advertentieacquisitie Adnovus, info@adnovus.nl Aan dit nummer werkten mee Harry Boumeester, Patricia Dieben, Ed Hamming, Jouke Havinga, Louis Huijts REV, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal CBS, Truus van Gog, HDN, NVB-Bouw, OTB TU Delft, PSH Groep, Rabobank Nederland, Roger Wouters, Stichting TEGoVA Netherlands, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, TNO, VolkerWessels Cover Truus van Gog
VASTGOED ADVISEUR
drs. nico rietdijk Nico Rietdijk werd geboren op 14 februari 1953. Na
de HBS-A in Amstelveen studeerde
hij
econo-
Nico Rietdijk, NVB: “Ik houd mijn hart vast als de rente weer gaat stijgen”
mie, richting monetaire
Stichting TEGoVA Netherlands borgt REV-titel Regionalisering woningmarkt: leidende rol Randstad wordt nóg groter
economie en interna-
tionale economische be-
trekkingen aan de Vrije
Verzilveren senioren hun woning? Tweeluik: TNO en VolkerWessels Vastgoed over nul-op-de-meter jaargang 30, nummer 1 | februari 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
Universiteit Amsterdam.
Hij werkte tot 1988 als beleidsmedewerker en vervolgens
een jaar als hoofd van de afdeling Bouweconomie bij AVBB,
Prepress en druk www.up-score.nl Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.
het Algemeen Verbond Bouwbedrijven. Deze voormalige Nederlandse overkoepelende werkgeversorganisatie in de bouw is 22 december 2004 – na een fusie – overgegaan in
Bouwend Nederland. Van 1989 tot 1997 was Rietdijk secretaris Economische Zaken bij NVB, waar hij in 1998 tot directeur werd benoemd.
ISSN: 1384-7635
FSC® C017135
tweets over de markt
Upscore your brand.
@VBODirectie: Via VBO Makelaar: “Consument heeft hoge verwachtingen van huizenmarkt in 2016” ift.tt/1RZWZLr
@Nieuwbouw: ‘Gemeenten moeten bestemmingsplannen flexibeler maken’ bit.ly/1lNCftx #bouw #vastgoed
@Eigenhuis: Toegenomen vertrouwen in woningmarkt is vooral te danken aan de lage hypotheekrente. Dat effect raakt nu uitgewerkt: ow.ly/XgDKZ @NVBBouw: Persbericht: ‘Fiscus maakt kantoortransformaties lastiger dan nodig’ Lees verder op bit.ly/1Nx8t2C
brand portals respons campagnes printmedia
@Wendydewitte: 10 miljoen voor jonge boeren #rijksoverheidnl #VBO rijksoverheid.nl/actueel/nieuws…
Brand portals
0174 28 50 60 up-score.nl
34 |
Met een brand portal van Upscore is de opslag, het beheer en de distributie van huisstijlbestanden en marketingmaterialen goed georganiseerd. Het aanmaken van nieuwe materialen is dankzij het uitgekiende autorisatieen validatiesysteem helemaal op de workflow processen van jouw organisatie af te stemmen. Dat bespaart veel tijd en geeft volledige controle over je merkidentiteit.
| VAS T G OED AD VISEU R
@CobouwNL: Brabantse wethouder: “Wij gooien grondprijs niet fors omlaag”: Verlaag de grondprijzen. Bouwend Nederl... bit.ly/1Qyq14X #cobouw @IKCRO: ING Woonbericht: Starters tasten dieper in buidel voor woning (Mediabericht) dlvr.it/KKKdG4
@PatriciaDieben: @zimakovabcom: Energielabel: hoe gaat huizenkoper daarmee om? Dirk Brounen, Hans André de la Porte, en @VBOdirectie spreken bit.ly/1nfOQXP
FE B R UA R I 2 0 1 6
ADVERTORIAL
taxatieweb 2.0 koppelt met historische data vbo makelaar De functionaliteiten
Het gehele pakket is gewijzigd van aanvraag tot het uiteindelijk ondertekenen van het taxatierapport. In een korte opsomming passeren de meest in het oog springende aanpassingen de revue.
• Foto en bijlage upload sterk vereenvoudigd
De nieuwe foto-tool in Taxatieweb 2.0 maakt het uploaden
en bepalen van de volgorde van uw foto’s en documenten stukken eenvoudiger.
• Het roteren van foto’s
Het roteren van foto’s is in Taxatieweb 2.0 mogelijk geUniek is momenteel:
maakt. Voor het invoegen en bewerken van bijlagen is een
• Koppeling met historische gegevens
web kunt bekijken.
Taxatieweb 2.0 heeft de mogelijkheid om via een link
de historische data (lees referentieobjecten) van VBO Makelaar in te zien.
• Rapporten automatisch voorzien van een paraaf en
handtekening
instructievideo gemaakt welke u op de website van Taxatie-
• Mogelijkheid tot het aanpassen van de geldverstrekker
In Taxatieweb 2.0 kunt u zelf de geldverstrekker aan het rapport koppelen. Hiervoor hoeft geen mail meer te worden verstuurd.
Taxatieweb 2.0 komt als eerste op de markt met de
• Eenvoudiger en duidelijker beeld van de voortgang van het
paraaf en handtekening te voorzien zonder het rapport
Via het nieuwe dashboard van Taxatieweb 2.0 heeft u in
mogelijkheid om uw rapporten digitaal van uw eigen af te drukken.
Zeker het noemen waard: • On- en offline werken
Door gebruik te maken van de nieuwste HTML 5 technolo-
gieën bent u als gebruiker niet meer afhankelijk van een
constant internet verbinding. Hierdoor kunt u altijd en overal doorwerken, dus ook als u tijdelijk niet over een inter-
taxatieproces
één oogopslag een compleet en eenvoudig overzicht over de voortgang van al uw taxatierapporten.
• Werkt op desktop, tablet en mobiel
Taxatieweb 2.0 is HTML 5 “responsive” opgebouwd. Direct starten?
Neem contact op via: inschrijven@taxatieweb.nl Taxatieweb 2.0 maakt uw werk leuk!
net verbinding beschikt. Taxatieweb 2.0 zorgt voor optimaal gebruikersgemak.
• Inspreekfunctie voor smartphones
Wanneer u op locatie bent, kunt u direct uw aantekeningen in Taxatieweb 2.0 inspreken. De ingesproken tekst verschijnt direct in het opmerkingenveld.
• Eenvoudig te gebruiken (Eén loketfunctie voor acceptatie, uitwerken en ondertekenen van een taxatierapport)
Complete toegang tot het NWWI platform. Vanaf nu kunt u vanuit Taxatieweb 2.0 overal in Nederland nieuwe opdrachten invoeren en accepteren, rapporten uitwerken, gereedmelden en ondertekenen.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35
Opvallen?
Wij produceren diverse sign materialen om uw object onder de aandacht te brengen zoals V-borden, stickers en banners. Daarnaast ook promotie- en huisstijldrukwerk waaronder visitekaartjes, folders en brochures.
TE KOOP
TE KOOP
TE HUUR
VLIEGENSVLUG DRUKWERK Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg
Vragen? 013 582 09 68 info@q-promotions.nl
qpromotionsdrukwerk @qdrukwerk