Vastgoed Adviseur februari 2017 by Vereniging VBO

VASTGOED ADVISEUR

Minister Blok: “Doemdenkers hebben gelukkig geen gelijk gekregen” Welke partij behartigt woningmarktbelangen het beste? Megasteden of groene wijken in de regio? Inman Connect NY: Er komt een nieuwe makelaar aan Tweeluik – Hoogleraren Boelhouwer en Conijn over woningmarktbeleid jaargang 31, nummer 1 | februari 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Venum wordt Kolibri Snel. Leuk. Effectief.

Op 25 januari 2017 is de opvolger van Venum

Daardoor zal Kolibri bijvoorbeeld werken met alle

gepresenteerd. Die heet Kolibri en zal vanaf april 2017

browsers en op alle apparaten (desktops, laptops,

stapsgewijs worden uitgerold onder bestaande Venum

tablets en smartphones).

gebruikers en geleverd aan nieuwe gebruikers. Meer weten? Waarom Kolibri De technologische ontwikkelingen gaan razendsnel. Met Kolibri gebruiken we de allernieuwste technologie.

www.wazzupsoftware.com/kolibri

MINISTER STEF BLOK: “DOEMDENKERS HEBBEN GELUKKIG GEEN GELIJK GEKREGEN”

WELKE PARTIJ BEHARTIGT DE WONINGMARKTBELANGEN HET BESTE?

in dit nummer

MEGASTEDEN OF GROENE WIJKEN IN DE REGIO?

ER KOMT EEN NIEUWE MAKELAAR AAN

no nonsense

Hervorming woningmarkt geen breekpunt

actueel

Minister Blok: “Doemdenkers hebben gelukkig geen gelijk gekregen”

Welke partij behartigt woningmarktbelangen het beste?

Megasteden of groene wijken in de regio?

Inman Connect NY: Er komt een nieuwe makelaar aan

Tweeluik – Hoogleraren Boelhouwer en Conijn over woningmarktbeleid

columns

Onderzoeksinstituut OTB – De verhuismodule van het WoON

Agrarisch Vastgoed – De waarde van agrarisch vastgoed staat onder druk. En de WOZ-waarde?

Bedrijfsmatig Vastgoed – Aan de slag met vergroening van kantoren en bedrijfspanden!

Rabobank Nederland – Voor wie is ‘bieden-vanaf’ het beste?

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – Verdampt pensioen

Makelaar van de Maand – Reham Vastgoed, Zaamslag

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

2016: hoogste aantal nieuwbouwwoningen in vijf jaar Bijna 54 duizend nieuwbouwwoningen zijn gereed gemeld in 2016. Dat is ruim

11% meer dan in 2015 en het hoogste aantal sinds 2012. In Zuid-Holland werden de meeste woningen bijgebouwd. Dit meldt CBS op basis van nieuwe voorlopige cijfers.

Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen blijft nog wel ver achter bij de periode vóór de crisis. Tussen 2000 en 2009 werden nog gemiddeld ruim 76 duizend nieuw-

bouwwoningen per jaar aan de voorraad toegevoegd. Sinds 2010 daalde dit aantal

Huizenkopers blijven kiezen voor een verantwoorde hypotheek met NHG

werden opgeleverd.

In het 4e kwartaal van 2016 hebben 31.200 huishoudens

Aantal gereedgemelde nieuwbouwwoningen

met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). In dezelfde

flink. Het dieptepunt lag in 2014, toen slechts 45 duizend nieuwbouwwoningen

100

de aankoop of verbetering van hun woning gefinancierd

x 1.000

periode deden 802 huishoudens een beroep op NHG,

omdat zij hun woning met verlies moesten verkopen.

De instroom van garanties in combinatie met een daling

van verliesdeclaraties heeft geleid tot een stijging van het vermogen van het waarborgfonds naar 966 miljoen

euro.

0 2000

2004

2008

2012

2016

Garanties

Groei van de woningvoorraad door nieuwbouw in 2016

4e kwartaal

Nederland

Utrecht (stad) Amsterdam

0,0

0,2

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4 %

2015

2016

2015

NHG Totaal

31.200

37.800 118.700 135.400

NHG aankoop woning

27.300

31.500 102.600 113.600

NHG woningverbetering

3.500

5.600

14.400

19.200

400

700

1.700

2.600

NHG overige

Corporatiebezit neemt af

Aantal verkochte woningen januari 2017 Januari 2017 – 16.555

Het aantal woningen in bezit van woningcorporaties is in 2014 afgenomen met

ruim 9 duizend. Er waren in Nederland op 1 januari 2015 in totaal 2,3 miljoen corporatiewoningen. Dit blijkt uit onderzoek over het eigendom van de woningvoorraad in opdracht van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, uitgevoerd door CBS.

De totale woningvoorraad telde op 1 januari 2015 bijna 7,6 miljoen woningen. Het

corporatiebezit nam af. Dit komt vooral door een afname in nieuwbouw en door

de verkoop van woningen aan overige partijen, zoals bedrijven, particulieren en institutionele beleggers.

Stijging 39% t.o.v. januari 2016 – 11.907 Daling 34.5% t.o.v. december 2016 – 25.280.

Woningtype

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. januari 2016 – 53.6% Stijging appartementen t.o.v. januari 2016 – 34% Daling 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. dec. 2016 – 39.7% Daling vrijstaande woningen t.o.v. dec. 2016 – 30.4%.

Aantal geregistreerde hypotheken

Ontwikkeling woningvoorraad 2014-2015, naar eigendomssituatie 40

2016

Afgerond op 100-tallen

Utrecht Gelderland Flevoland Noord-Holland Overijssel Noord-Brabant Zuid-Holland Groningen Zeeland Drenthe Friesland Limburg

Jaar

Januari 2017 – 24.580

x 1.000

Stijging 45.3% t.o.v. januari 2016 – 16.918 Daling 35.9% t.o.v. december 2016 – 38.361.

Aantal executieveilingen

Januari 2017 – 169

Daling 22.8% t.o.v. januari 2016 – 219.

-20 Koopwoningen

In bezit woningcorporatie

4 |

In bezit overige verhuurders

| VAS T G OED AD VISEU R

Bron: Kadaster

FEB R UA R I 2 0 1 7

NO NONSENSE

hervorming woningmarkt geen breekpunt Minister Blok kreeg in 2012 de opdracht de woningmarkt uit het slop van de crisis te trekken. Het vertrouwen van de woonconsument was nihil, de prijsval was enorm en het aantal transacties stagneerde. De minister nam ingrijpende maatregelen om weer rust en zekerheid op de woningmarkt te krijgen. Het aanpakken van de hypotheekrenteaftrek, aan banden leggen van de woningcorporaties en strengere leenregels, kwamen hem op forse kritiek te staan. Geholpen door de nog steeds absurd lage hypotheekrente, is de woningmarkt inmiddels weer ‘booming’. Toch is de kritiek nog niet verstomd. De hervorming van de woningmarkt is nog niet voltooid.

De kritiek laait weer op met de verkiezingen in aantocht. e grote maatregelen voor de woningmarkt zijn

duidelijk. De hypotheekrente zal bij de formatie geen

rijke aandachtspunten blijven de realisatie van

wapen in de strijd tegen de schaarste in woningaan-

volgens de minister nu wel genomen: ‘belang-

middeldure huurwoningen en uitbreiding van de plancapaciteit voor nieuwbouw’. Dat het middensegment de zwakke plek van de woningmarkt is, is al jaren

bekend. Geen hervormingsplan of integrale visie voor

de woningmarkt van woningmarkteconomen is com-

pleet zonder een belangrijk hoofdstuk te wijden aan de gebrekkige doorstroming en het gat tussen sociale

huurmarkt en koopmarkt. De nieuwbouw is op gang gekomen, maar het duurt nog wel even voordat het

breekpunt worden. Transformatie blijft een belangrijk bod. De verhuurderheffing en het terugvloeien van

deze baten naar de woningmarkt, wordt een punt van discussie. Ook de overdrachtsbelasting staat bij de

meeste partijen op de tocht. De LTV, ten slotte, wil men handhaven op 100%. Van de partijen die medewerking hebben verleend aan de KiesWijzerWonen – het VBO-

initiatief voor een stemwijzer voor de woningmarkt – , is er geen één die de LTV na 2018 verder wil verlagen.

aanbod zal matchen met het groeiend aantal huishou-

Speerpunten VBO Makelaar

aan de groeiende vraag naar huurwoningen kan vol-

politieke partijen in aanloop naar de verkiezingen,

dens. Voordat ook de beperkte particuliere huursector doen, zijn we jaren verder.

Speerpunten politieke partijen

Gelukkig is het belang van een gezond middensegment inmiddels goed geland bij politiek Den Haag.

De partijen focussen zich in hun partijprogramma’s

Ook VBO Makelaar pleit in haar whitepaper voor de voor handhaving van de LTV op 100%. Zo blijft een koopwoning betaalbaar – zeker voor een starter.

Tweede speerpunt van VBO Makelaar is uiteraard de

particuliere huurmarkt. Het doet ons genoegen dat dit ook voor alle partijen zwaar weegt. VBO Makelaar

onderschrijft in haar paper ook het belang van duur-

echter voornamelijk op de huurmarkt. Helaas lijkt de

zame woningen. Er moet een gecombineerde aanpak

segmenten op elkaar moeten aansluiten, verder niet

komen om een toekomstbestendige, waardevaste

woningmarkt in zijn geheel en hoe de verschillende

een heel belangrijk item in de verkiezingen te worden. Natuurlijk, er komen op dit moment grote andere pro-

van onderhoud en energiebesparende maatregelen woningvoorraad te creëren én behouden.

blemen op ons af. Maar een stabiele en dynamische

De woningmarkt hoeft geen breekpunt in de formatie

een substantiële rol bij economische groei. Toch zijn de

het belang van een integrale visie

woningmarkt is belangrijk voor de economie en speelt integrale visies voor de woningmarkt van de politieke partijen op een hand te tellen. Er wordt voornamelijk gekoerst op rust en zekerheid. Een aantal zaken is

te worden. Maar VBO Makelaar wil

voor de woningmarkt blijven benadrukken. ■

Ed Hamming, voorzitter VBO Makelaar

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

drs. s.a. blok Studie:

Bedrijfskunde in Groningen Loopbaan:

Stagiair/management trainee bij Société Générale en ABN AMRO – 1987-1988 Diverse functies bij ABN AMRO – 1998

Vice-president Corporate Banking ABN AMRO – 1996-1998 Lid Tweede Kamer VVD – 1998-2012

Voorzitter Tijdelijke Commissie Onderzoek Integratiebeleid – 2002-2004 Minister voor Wonen en Rijksdienst – 2012-2017 Minister voor Veiligheid en Justitie – heden (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | Woningmarkt

minister stef blok:

“ doemdenkers hebben gelukkig geen gelijk gekregen” Stef Blok was vol optimisme toen hij in 2012 aantrad als minister voor Wonen en Rijksdienst, een nieuwe post op het ministerie van Binnenlandse Zaken. Hij voorzag dat het eerste jaar van zijn ambtstermijn zwaar zou worden, maar daarna zouden de effecten van de maatregelen zichtbaar zijn. Er kwam forse kritiek op de ingrijpende maatregelen, maar de minister hield voet bij stuk. In 2015 concludeerde hij dat er – dankzij deze ingrepen – rust was op de woningmarkt: de consument wist hoeveel hij kon lenen (en had meer te kiezen), woningcorporaties wisten waar ze aan toe waren en de interesse van buitenlandse investeerders in Nederlandse woningen groeide. Daags voordat hij minister Steur opvolgde als minister van Veiligheid en Justitie – maakt de minister de balans op van vier jaar ministerschap Wonen. “Ik ben blij dat de doemdenkers ongelijk hebben gekregen.”

“D

Hoe zou u de situatie van de jaren 2008-2012 omschrijven?

at waren jaren van grote onrust en onzekerheid. Nederland zat in een economische en financiële crisis. Consumenten konden veel te veel lenen voor de

aankoop van een woning en de hypotheekschuld groeide op onverantwoorde wijze. De woningen daalden in waarde

organiseren in de Eerste Kamer. Volop ‘uitdagingen’ dus! En wat zien we nu? We doen het – zeker in vergelijking met

andere Europese landen – heel goed. De kritische geluiden

zijn voor een groot deel verstomd. Er is rust op de woningmarkt.”

terwijl de werkloosheid groeide. Bij woningcorporaties was

Misschien een beetje te veel rust? Is er nog wel wat te doen

gingen hebben de Nederlanders miljarden euro’s gekost.

voor Wonen)?

van alles mis. Wilde avonturen en onverantwoorde belegEn dan was er nog het Internationaal Monetair Fonds,

dat vond dat de hypotheekrenteaftrek sneller moest worden afgebouwd. Het Financieel Stabiliteitscomité wilde de

Loan-to-Value terugbrengen naar 80%. En natuurlijk waren er de deskundigen in binnen- en buitenland die allemaal betoogden dat het echt anders moest.

We hebben ons eigen pad gevolgd. Het destijds afgesloten

voor een minister voor Wonen en Rijksdienst (en dan speciaal “Nou, de grote maatregelen zijn wel genomen, dus op dit moment zijn er niet zo veel uitdagingen meer. Ik ben tevreden dat we zo veel hebben bereikt in deze vier jaar, maar zeker als het gaat om de realisatie van middeldure

huurwoningen ligt er nog een forse opgave. Dat maakt mij ook wel heel ongeduldig.”

Woonakkoord is cruciaal geweest. We hebben laten zien

Dat zou dus de belangrijkste taak zijn voor een nieuwe minis-

markt uit het slop te trekken. Je kunt niet één maatregel

Het is zeker een van de belangrijkste aandachtspunten.

welke maatregelen op de korte termijn nodig waren om de

aanwijzen die ervoor heeft gezorgd dat de woningmarkt nu

weer fors aantrekt; het akkoord zélf was bepalend. Ik was

ook de eerste minister die een meerderheid moest zien te

ter voor Wonen in een nieuw kabinet.

Maar minstens zo belangrijk is de uitbreiding van de plancapaciteit voor nieuwbouw. In een deel van het land hebben we te maken met schaarste. Dat geldt vooral voor

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

komt, hangt af van de afspraken die in het Regeerakkoord worden gemaakt. Daar hebben we nu nog geen zicht op

omdat we nog helemaal niet weten hoe de nieuwe Tweede Kamer en het kabinet er uit zullen zien. We weten nog niet

hoeveel posten er straks te verdelen zijn. Ik ben van mening dat de inhoud van de portefeuille moet samenhangen met

de maatschappelijke opgave die zich aandient. Een echte uitdaging op het gebied van weten regelgeving zie ik niet:

die wetgeving is er. We hoeven niet meer op grote schaal te hervormen. De corporaties, gemeenten en provincies zijn nu aan zet.”

In januari maakte Aedes, de koepel van woningcorporaties,

bekend dat de financiële positie van de corporaties er zó goed uitziet dat er weer geïnvesteerd kan worden in nieuwbouw

en renovatie. Hoe groot was de grijns op uw gezicht toen u dat las?

“Heel groot, natuurlijk. Ik ben blij dat de corporaties flink

gaan investeren. Ze zijn vorig jaar in één jaar 5,5 miljard

“Binnenkort starten we een groot onderzoek naar de

euro rijker geworden. Toen we de verhuurderheffing in-

stelden en corporaties werden verplicht om de Diensten

woonvisies om te inventariseren wat de resultaten

van Algemeen Economisch Belang te scheiden van de niet-

zijn: hoeveel ruimte is er voor sociale huur; hoe staat

hoorden we geluiden dat investeringen voortaan onmoge-

het met de investeringen voor energiebesparing?” Noord-Holland en Utrecht. Daar moet echt een impuls komen om de plancapaciteit te vergroten, want dat gebeurt

nu onvoldoende. Binnenstedelijk bouwen heeft de voorkeur, maar in veel gebieden zal er ook buiten bestaande bebouwing gewerkt moeten worden. De procedures voor

binnenstedelijk bouwen worden overigens eenvoudiger door de nieuwe Omgevingswet. Gesprekken met betrok-

kenen in de 19 woningregio’s, moeten duidelijk maken hoe we de plancapaciteit kunnen vergroten.

Om de realisatie van middeldure huurwoningen een im-

puls te geven, hebben we de ‘samenwerkingstafel’ georganiseerd. Voorzitter Rob van Gijzel (voormalig burgemees-

ter van Eindhoven en oud-Tweede Kamerlid) gaat via de samenwerkingstafel in gemeenten met veel vraag naar

DAEB-activiteiten (waarvoor ze geen staatssteun krijgen),

lijk zouden zijn. Ik ben blij dat het tegendeel nu bewezen is. Maar er kan nog veel meer gebeuren, zeker als het gaat om

het creëren van meer middeldure huurwoningen. Zo’n 40% van het corporatiebezit bestaat uit eengezinswoningen. Dat zijn in feite woningen die – met alle goede bedoelin-

gen – vrij duur gebouwd zijn en dus goed beschouwd in

de categorie middeldure huur vallen. Daarnaast bestaat de doelgroep van corporaties momenteel voor 80% uit

een- of tweepersoonshuishoudens. Het ligt dus voor de hand om eengezinswoningen te verkopen (aan beleggers

bijvoorbeeld), zodat er extra ruimte ontstaat voor de bouw van sociale huurwoningen. De regels daarvoor worden ver-

soepeld, en voor de regio’s Amsterdam en Utrecht geldt de

komende jaren een tijdelijke aanpassing van het puntensysteem. Daardoor kunnen studio’s en kleine appartementen gemakkelijker worden verhuurd in de vrije sector.”

middeldure huurwoningen gemeenten, corporaties en in-

Op het plan om duurdere corporatiewoningen te verkopen

kan door nieuwbouw, maar ook door transformatie van

tebestuurders. Zij stellen dat verkoop van deze woningen ten

vesteerders stimuleren om het aanbod te vergroten. Dat leegstaande kantoren. De verkoop van dure corporatiewo-

ningen is ook een interessante optie. Daarvoor hebben we

de verkoopregels versoepeld. Bovendien worden de regels rond bestemmingsplannen gewijzigd, zodat gemeenten

middeldure huur als aparte categorie in die plannen kunnen opnemen. Er gebeurt dus heel wat!”

Moet er dan in een volgend kabinet wel weer een minister voor Wonen komen?

“Wonen zal natuurlijk altijd onder een bewindspersoon blijven vallen. Dat is altijd zo geweest, het is een belang-

rijk beleidsterrein. Of er een aparte minister voor Wonen

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

aan beleggers, kwam veel kritiek van corporaties en gemeenkoste zou gaan van hun investeringscapaciteit, want juist op die woningen maken ze een aantrekkelijk rendement.

“Door de verkoop van die duurdere woningen ontstaat juist

capaciteit om betaalbare sociale huurwoningen te bouwen

of om hun woningen te verduurzamen. Corporaties hebben ongeveer 2,4 miljoen woningen in bezit, waarvan in theorie ongeveer de helft kan worden geliberaliseerd. Daarvoor kan een hogere huur dan 710 euro worden gevraagd. Gedeeltelijke verkoop aan bijvoorbeeld pensioenfondsen

betekent ook dat er in één klap veel meer middeldure huurwoningen beschikbaar komen. Beleggers willen het vele geld dat ze beschikbaar hebben voor investeringen,

F EB R UA R I 2 0 1 7

heel graag in Nederlandse huurwoningen beleggen. Als die woningen er niet zijn, gaat dat geld waarschijnlijk naar het buitenland.”

Moeten we de huren en toeslagen misschien regionaal liberaliseren?

“Dat lijkt me een slecht idee. Hoe bepaal je de gebieden waar wel of niet geliberaliseerd wordt? In het centrum van

Groningen zijn de prijzen fors gestegen, maar in de wijken

daaromheen vind je vrij gemakkelijk een huurwoning. Bovendien vrees ik dat we beleggers wegjagen als we hier

en daar gaan liberaliseren: dan creëer je weer onduidelijkheid en wordt het voor hen veel onaantrekkelijker om te investeren. Wat mij betreft, blijft de liberalisatiegrens zoals

hij nu is. Het idee is overigens niet nieuw: een van mijn voorgangers, Sybilla Dekker, heeft het al eens geprobeerd. Het is toen ook niet gelukt.”

Gemeenten moeten samen met de corporaties een woonvisie opstellen. Lukt dat een beetje?

“Binnenstedelijk bouwen heeft de voorkeur, maar

“Ik zie dat de woonvisies over het algemeen heel serieus worden opgesteld en dat alle betrokkenen er enthousiast

in veel gebieden zal er ook buiten bestaande

over zijn. Binnenkort starten we een groot onderzoek om te

bebouwing gewerkt moeten worden”

inventariseren wat de resultaten zijn: hoeveel ruimte is er voor sociale huur; hoe staat het met de investeringen voor energiebesparing?

voor de VvE – de energiebespaarlening en diverse subsidies

niet waarom de gemeente Amsterdam het voorrangsbe-

lopen. Voor de subsidies op isolatie en procesondersteuning

Maar natuurlijk loopt niet alles perfect. Ik snap bijvoorbeeld leid niet hanteert voor mensen die vanwege hun werk in de stad moeten wonen. Dat is onverstandig: je moet de woonruimte rechtvaardig verdelen.”

Over energiebesparing gesproken: dat beleidsonderdeel hebt

beschikbaar gesteld. De leningen beginnen steeds beter te

is veel belangstelling. Maar ook hier geldt dat het volgende kabinet bepaalt hoeveel geld er naar energiebesparing

gaat. Het Planbureau voor de Leefomgeving gaat doorrekenen hoe dat op een verantwoorde manier kan gebeuren.”

u ook in uw portefeuille. Maar energieopwekking is on-

Heeft de makelaar/taxateur in dat verband ook een taak?

voor sommige zaken moet je bij Infrastructuur en Milieu

adviseur. Een woning zoeken kun je zelf ook wel, maar

dergebracht bij het ministerie van Economische Zaken en

zijn. Zou het niet handig zijn als er een ministerie voor Energie(transitie) zou komen?

Na enig nadenken: “Dat vraag ik me af. Je hebt het dan over energiebesparing c.q. -opwekking in de woonomgeving, maar ook over energie voor transport en de industrie. Die drie beleidsterreinen hebben nauwelijks overlappingen,

dus ik denk dat het weinig toevoegt als je dat allemaal bij één minister onderbrengt.”

“Zeker! Consumenten hebben behoefte aan een goede een goed advies met betrekking tot financiering en toe-

komstige verkoopbaarheid wordt alleen maar belangrijker. Een makelaar moet naar mijn mening zijn klanten inzicht

geven in de energieprestatie van de woning én in de moge-

lijkheden voor verbetering. De gemiddelde woningduur is

zo’n tien jaar. Je wilt natuurlijk dat je de woning goed kunt verkopen. Als je de energielasten kunt beperken, is dat een aantrekkelijk verkoopargument.”

Er gaat veel overheidsgeld naar duurzame energieopwek-

Het maximale percentage waartegen de hypotheekrente

voor energiebesparing? Elke kWh stroom en elke m3 gas die

omlaag. In 2018 is de Loan-to-Value 100%. Is dat nog steeds

king. Zou er niet veel meer subsidie beschikbaar moeten zijn je bespaart, hoef je niet op te wekken.

“We zien dat duurzame energieopwekking steeds goedkoper wordt. Kijk maar naar de windmolenparken. Dat bete-

kent dus dat er minder geld naartoe gaat dan een paar jaar geleden nog werd verwacht.

Daarnaast zetten we natuurlijk ook in op isolatie van wo-

ningen, want inderdaad: het begint met isolatie. Daarvoor hebben we – zowel voor de particuliere woningeigenaar als

mag worden afgetrokken, gaat met een half procentpunt een goed idee? Of moet de hypotheekrente toch sneller worden afbouwd?

“Als ik weer minister voor Wonen zou worden, zou ik dat

absoluut niet overwegen. Steeds nieuwe wisselingen in het beleid zijn niet goed voor de woningmarkt. We zien nu dat het voor het overgrote deel goed gaat op die markt. Laten

we de rust die er nu is, koesteren. Onrust is wel het laatste waaraan we behoefte hebben.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog

3000+

LD SAO A N G EK

IN BINNENKORTP DE VERKOO

NTED

OCHT

LP VA N RE O P E NTEHR DUAGI S MET BEHU T A .S . Z A V E R KO C H

TE K

OOP

VERKOCHT

BI NN EN 1

MA AN D

NIEUWE PRIJ ZEER

SNEL

ERKO ERKTOCVHT CHT T E I VE M VER BINN EN 1 WEE K

Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen geïnnoveerd naar een moderne opleidingsvorm. De opleiding is blended learning en gaat in het voorjaar van 2017 weer van start. • E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docenten. • De integratie van e-learning in de opleiding zorgt voor een hoger leerrendement, kwalitatief en effectief studeren. • Studeren waar en wanneer u dat wilt op uw computer, tablet of smartphone. • Aantrekkelijke investering en doorlooptijd.

De Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen bestaat uit de modules:

• • • • • • •

Woningmarkt en economie Koop-Verkoop Woning en leefomgeving Woningfinanciering Huur-Verhuur Taxatieleer Bouwkundig inspecteren

Opleidingen voorjaar 2017

THEORIEOPLEIDING MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Woningmarkt & economie Start voorjaar 2017, blended learning PRAKTIJKOPLEIDING MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Bemiddelen Start voorjaar 2017, Nootdorp

Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

de verhuismodule van het WoON Voor een goed beheer van de bestaande woningvoorraad en voor een goede nieuwbouwprogrammering door gemeenten, is inzicht in de toekomstige regionale woningvraag een belangrijke voorwaarde. Kan dit inzicht beter gebaseerd worden op de woonwensen van verhuisgeneigde huishoudens of op het feitelijk keuzegedrag van recent verhuisde huishoudens op de woningmarkt? Deze discussie wordt al

decennia gevoerd. oonwensen hoeven niet altijd realistisch te

perioden geldt echter dat ongeveer twee derde van

toegankelijkheid, betaalbaarheid of

van oorspronkelijk verhuisgeneigde huishoudens;

zijn. Ze komen niet altijd overeen met de

beschikbaarheid van het woningaanbod. Verhuisplannen worden hierdoor in de kiem gesmoord. Feitelijke

woningkeuzes zijn wellicht veelal meer het gevolg van restricties en toevallige (woningmarkt) omstandighe-

den, dan dat de oorspronkelijke woonpreferenties erin tot uiting komen. Woningvraag

De lange reeks periodieke Woononderzoeken Neder-

alle verhuizingen bestaat uit woningmarktbewegingen slechts een derde bestaat uit zogenaamde ‘spontane

verhuizers’. Onder starters op de woningmarkt blijkt de verhuisratio met 80% nog veel hoger te zijn; hier is de voorspellingskracht van verhuisplannen dus nog veel

sterker. Voor potentiële verhuizers in de koopsector en

voor verhuisgeneigde gezinnen met kinderen blijkt de voorspellende waarde van verhuisplannen juist iets geringer dan gemiddeld.

land (WoON, als opvolger van het WoningBehoefte-

Verhuisgeneigdheid zegt dus veel, maar zeker niet

potentiële woningvraag als de feitelijke woningvraag in

de feitelijke woningkeuze. Van de verhuisgeneigde

Onderzoek) stelt ons al decennia in staat om zowel de Nederland goed in kaart te brengen. Maar de relatie

tussen wat een huishouden zegt te willen en wat dat huishouden uiteindelijk op de woningmarkt weet te

bemachtigen, was daarbij niet vast te stellen. Met de

Verhuismodule van het WoON is daar sinds 2012 verandering in gekomen. Door de respondenten uit het

WoON drie jaar lang ‘te volgen’ via bestaande registratiebestanden bij het CBS, levert de Verhuismodule een

soort quasi-longitudinaal onderzoek op. Verhuizen huishoudens, die zeggen verhuisplannen te hebben, ook

daadwerkelijk? En verhuist het huishouden dan ook naar

alles. Dat geldt ook voor de woonwensen in relatie tot huishoudens die inderdaad binnen drie jaar verhuizen, komt bijna 40% niet in het vooraf geplande woning-

marktsegment terecht. Dit geldt zeker voor huishou-

dens met een koopwens. Er wordt dus behoorlijk wat gesubstitueerd, zoals dat heet; in nog sterkere mate tijdens de crisisjaren. Voor een belangrijk deel is dit substitutiegedrag het gevolg van restricties en

omstandigheden op de woningmarkt. Daarmee zegt

ook de feitelijke woningkeuze op de woningmarkt dus niet alles over de regionale woningvraag.

een woning die voldoet aan de geuite woonwensen?

Goed gemeentelijk woon- en woningbouwbeleid zal

Verhuisgeneigdheid

onderzoek naar preferenties én gedrag, zoals de

Verhuisgeneigdheid blijkt een redelijke voorspeller voor verhuisgedrag te zijn. Van de zelfstandig wonende

huishoudens die in 2006 zeiden verhuisplannen te

hebben, is 56% na drie jaar ook verhuisd. In de crisispe-

riode (2009-2011) is de ‘verhuisratio’ van deze doorstro-

mers wel lager (44%), als gevolg van de plotseling sterk gewijzigde woningmarktomstandigheden. Voor beide

daarom steeds gebaseerd moeten zijn op kwantitatief Verhuismodule, maar daarnaast óók op meer kwalita-

tieve informatie over de woningvraag. De makelaars en verhuurders op de regionale woningmarkt blijven hiervoor belangrijke infor-

matiebronnen voor de gemeente. ■

Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Verkiezingen

welke partij behartigt de woningmarktbelangen het beste? Fiscaal: De VVD wil rust en zekerheid voor de koper. Dus laat hypotheekrenteaftrek met rust. De overdrachtsbelasting mag verdwijnen, maar de onrechtvaardige koppeling tussen eigenwoningforfait en huurprijzen heeft prioriteit. Verhoog de verhuurderheffing om de verkoop van duurdere huurwoningen te stimuleren. De opbrengst komt terug via de inkomstenbelasting.

Hypotheek: 100% LTV is realistisch. De NIBUD-normen moeten ruimte laten voor maatwerk

voor starters, flexwerkers en senioren. Voor een goede waardebepaling voor een hypotheek is

een taxatie door een taxateur onontbeerlijk. Een deel van het pensioen mag in één keer worden

Verhuurderheffing omhoog, liberalisatiegrens omlaag

opgenomen voor hypotheekaflossing.

Huur: Er zijn de afgelopen jaren grote stappen gezet met tijdelijke huur. De liberalisatiegrens moet worden teruggebracht tot 600 euro. Corporaties moeten terug naar kerntaken.

Nieuwbouw: Vanuit Den Haag is er geen belemmering meer voor nieuwbouw. Gemeenten zijn

aan zet via woonvisies en harde doelen voor het middensegment. ‘Krimpgebied’ is stigmatise-

rend, er zijn juist grote kansen. De Rijksoverheid kan wel helpende hand reiken, maar is niet verantwoordelijk.

Fiscaal: Handhaaf het bestaande afbouwtempo van de hypotheekrenteaftrek. Verdere verla-

ging van de overdrachtsbelasting is niet nodig. Ruil de verhuurheffing in voor lagere huren en nieuwbouw.

Hypotheek: Een lagere LTV is niet nodig, er wordt nu automatisch afgelost. Volg de NIBUDnormen stipt om te voorkomen dat teveel wordt geleend. Pensioengeld onttrekken voor

hypotheekaflossing is onverstandig, te weinig pensioen moet worden voorkomen. Voor een hypotheek is taxatie door een taxateur onontbeerlijk om te hoge hypotheken te voorkomen.

Huur: Verlaging van de liberalisatiegrens is onaanvaardbaar om nog meer tekorten in de soci-

ale huursector te voorkomen. Maak de huur in de sociale sector volledig inkomensafhankelijk om scheefwonen te bestrijden.

Nieuwbouw: Er moeten 1 miljoen woningen – een flink deel in het middensegment – worden

bijgebouwd met een jaarlijkse bouw/herstructureringssubsidie van 500 miljoen via een taakstelling voor gemeenten. De PvdA is terughoudend om de open ruimte verder vol te bouwen.

NIBUD-normen volgen, geen pensioengeld voor aflossing

Uiterlijk 2030 zijn alle koopwoningen energieneutraal. Rijk en lokale overheden moeten samenwerken om gevolgen krimp op te vangen.

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

F EB R UA R I 2 0 1 7

Woensdag 15 maart zijn de Tweede Kamerverkiezingen. Consumenten kunnen de komende weken via de KiesWijzerWonen van VBO Makelaar bepalen welke politieke partij voor hun woonsituatie de meest gunstige woningmarktplannen heeft. Ook in Vastgoed Adviseur zetten we de speerpunten voor de woningmarkt van een aantal partijen op een rij. Wat heeft de politiek voor de woningmarkt in petto? De hypotheekrenteaftrek lijkt geen breekpunt. Nieuwbouw en transformatie hebben nu prioriteit. Veel partijen pleiten voor rust en zekerheid. Én voor een minister voor Wonen.

Fiscaal: Nu de rente laag is, moet de hypotheekrenteaftrek budgetneutraal worden afgebouwd met verlaging van de inkomstenbelasting. Bouw de overdrachtsbelasting stapsgewijs af. De

verhuurderheffing is houdbaar met kortingen voor bepaalde investeringen, bijvoorbeeld in krimpgebieden.

Hypotheek: Houd de LTV op 100%. Gemotiveerd afwijken van de NIBUD-normen biedt ruimte voor maatwerk in hypotheekverstrekking. Leg de verbinding tussen pensioen en hypotheek voor versnelde hypotheekaflossing.

Huur: Om de particuliere huursector te vergroten, is verlaging van de liberalisatiegrens een overbodige maatregel. Koop, middenhuur en sociale huur moeten evenwichtiger worden be-

handeld met o.a. inkomensafhankelijke huurverhoging. De echte oplossing voor scheefwonen is bouwen.

Nieuwbouw: D66 wil 100.000 betaalbare huurwoningen bijbouwen om doorstroming te ver-

beteren. Gemeenten moeten harde doelen stellen voor het middensegment. Als er in het uiterste geval moet worden gebouwd in de natuur, dan moet dit volledig worden gecompenseerd.

Nú hypotheekrenteaftrek versneld afbouwen, verbind hypotheek en pensioen

Er mag geen dwang worden uitgeoefend voor energieneutrale koopwoningen.

Fiscaal: Afblijven van de hypotheekrenteaftrek! Afschaffing van de overdrachtsbelasting heeft

te grote budgettaire consequenties. Verlaag de verhuurheffing, op voorwaarde dat corporaties zich richten op nieuwbouw, energiezuinige woningen en renovatie.

Hypotheek: Afblijven van de LTV, betaalbaarheid is voor velen nog een probleem. Maatwerk bij NIBUD-normen moet mogelijk zijn voor afgestudeerden met reëel verwachte inkomensgroei

en ouderen met een voor meer dan 50% afbetaalde woning. Stel financiële middelen beschikbaar voor lokale uitvoering Starterslening.

Starterslening landelijke voorziening, schaf minister voor Wonen af

Huur: Er is behoefte aan een sterke sociale huursector en goede huurwoningen in het mid-

densegment. De liberalisatiegrens verlagen, maakt de problemen alleen maar groter. De huidige huurregels zijn flexibel genoeg. Scheefwoners moeten op andere wijze worden aangepakt.

Nieuwbouw: Gemeenten moeten harde doelen stellen om middensegment te vergroten. Er moet bouwgrond beschikbaar komen en grondprijzen moet worden verlaagd. Offer natuur

alleen op voor nieuwbouw, als inbreiding en transformatie van oude bedrijventerreinen niet

voldoen. Het CDA wil energieneutrale koopwoningen in 2035. Krimp is een gemeenschappelijke opgave.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Fiscaal: Niet verder tornen aan hypotheekrenteaftrek. Afschaffen van de over-

drachtsbelasting moet worden gekoppeld aan energiebesparende maatregelen. De verhuurderheffing moet blijven, maar kan anders worden ingevuld.

Hypotheek: Met 100% LTV bouwen kopers al eigen vermogen op. Verdere afbouw is dus niet noodzakelijk. NIBUD-normen zijn vaak keurslijf die maatwerk

Ruil overdrachtsbelasting in voor energiebesparing, maatwerk in huurregelgeving

in de weg staan. Maak afdracht van pensioengelden voor hypotheek mogelijk. De Starterslening is een lokale aangelegenheid.

Huur: Huurrecht moet zoveel mogelijk ruimte bieden voor maatwerk, met name als het om huurprijzen gaat.

Nieuwbouw: Gemeenten moeten harde doelstellingen formuleren voor het middensegment. De krimpopgave is regionaal en lokaal. De Rijksoverheid moet

wel stimuleren, faciliteren en kaders scheppen. Natuur opofferen voor nieuwbouw moet zorgvuldig worden getoetst.

Fiscaal: Geen hypotheekrenteaftrek boven 350.000 euro en de overdrachts-

belasting en de verhuurderheffing moet worden afgeschaft. Gebruik geld verhuurderheffing voor de bouw van betaalbare en energiezuinige woningen.

Hypotheek: De LTV mag nu niet onder 100% dalen. Starters en jonge gezinnen moeten ook kans maken op een koopwoning. Maak van de Starterslening een

landelijke voorziening. De NIBUD-normen moeten maatwerk niet in de weg staan. Pensioengeld is uitgesteld inkomen dat niet naar de hypotheek moet. Een taxatie door een taxateur is onontbeerlijk voor goede waardebepaling voor een hypotheek.

Huur: De liberalisatiegrens verlagen, betekent minder rechten voor huurders en minder betaalbare sociale huurwoningen. Corporaties moeten verplicht investeren in nieuwbouw voor lage en middeninkomens. Nu verdienen mensen te

veel voor een sociale huurwoning, te weinig voor een koopwoning en is er geen huurprijsbescherming in de vrije sector.

Nieuwbouw: We moeten inbreiden waar dat kan en met beleid in natuur bou-

Hypotheekrenteaftrek tot 350.000 euro, geen pensioengeld voor hypotheek

wen. Via een Leefbaarheidsfonds moet de Rijksoverheid een coรถrdinerende en faciliterende rol spelen bij krimp.

14 |

| VAS T GOED AD VISE U R

FEB R UA R I 2 0 1 7

Fiscaal: Er mag niet worden getornd aan de hypotheekrenteaftrek. Schaf de verhuurderheffing af. Laat corporaties investeren in sociale woningbouw.

Hypotheek: De LTV moet ook na 2018 op 100% blijven. Giet de NIBUD-normen

niet in beton. In principe geen vermogen uit pensioen naar hypotheekaflos-

sing. Een taxateur is onontbeerlijk voor een goede waardebepaling bij een hypotheek. Rijksoverheid kan alleen een aanjaagrol vervullen bij gemeentelijke Startersleningen.

Huur: Verhoog de liberalisatiegrens. Een passende ouderenwoning vinden, is bij woningtoewijzing nu vaak een probleem.

Nieuwbouw: Fiscale stimulans moet energieneutrale koopwoningen in 2030

Liberalisatiegrens omhoog, Starterslening geen landelijke voorziening

mogelijk maken. Offer geen natuur op voor nieuwbouw. Gemeenten moeten harde doelen stellen voor nieuwbouw in het middensegment.

Fiscaal: Kopen en huren moeten evenwichtiger worden behandeld. Bouw hy-

potheekrenteaftrek daarom verder en sneller af in combinatie met een lagere inkomstenbelasting. Schrap de overdrachtsbelasting voor starters. Stop met de verhuurheffing, maak afspraken met corporaties voor huurverlaging.

Hypotheek: Flexibiliseer de tweede pijler van het pensioenstelsel voor hypotheekaflossing. Het is niet nodig de LTV verder af te bouwen. Blijf de NIBUDnormen volgen. Behoud een onafhankelijke en kwalitatief hoogwaardige taxatie. Het blijft aan gemeenten om een Starterslening te verlenen.

Huur: Geen verhoging van de liberalisatiegrens, om snelle huurstijging te voor-

Bouw hypotheekrenteaftrek sneller en verder af

komen. Scheefwonen moet worden tegengegaan, maar verdere flexibilisering is niet nodig.

Nieuwbouw: Marktpartijen en pensioenfondsen hebben verantwoordelijkheid bij het vergroten van particuliere huursegment. Ook gemeenten moeten een

goed ruimtelijk - en grondprijsbeleid voeren. Verdichten is verstandiger dan

natuur opofferen voor nieuwbouw. Geef krimpgebieden meer experimenteerruimte.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Vertrouwen in de woningmarkt

De woningmarkt is weer gezond. Ik heb er alle vertrouwen in. Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

Oneens

23,1

76,9 %

De woningmarkt is weer gezond. Ik heb er alle vertrouwen in. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

Oneens

marktrapportage Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt Met deze beleidsstudie wil het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een bijdrage leveren aan de beleidsdiscussie over het middensegment. Lange wachtlijsten en hoge huurprijzen: de spanningen op de huurwoningmarkt nemen steeds verder toe. Hoewel het vergroten van het aanbod van huurwoningen in het middensegment breed gezien wordt als de oplossing voor deze spanningen, zijn de gebruikelijke voorstellen zoals enkel meer nieuwbouw of overdracht van sociale huurwoningen aan beleggers onvoldoende. Het PBL presenteert in de beleidsstudie ‘Perspectieven voor het middensegment van de woningmarkt’ vier denkrichtingen, die ook in heel verschillende regionale woningmarkten aan het oplossen van tekorten kunnen bijdragen.

Monitor nieuwe woningen winter 2016 - 2017 Het lukt gemeenten en marktpartijen niet om voldoende nieuwbouwwoningen op de markt te brengen. Volgens projectontwikkelaars zijn er te weinig bouwlocaties beschikbaar en schiet de capaciteit in de bouwsector te kort. Daardoor dreigt het woningtekort in een aantal woningmarktregio’s verder op te lopen. Dat zegt de NEPROM, branchevereniging van projectontwikkelaars, in de Monitor nieuwe woningen winter 2016 – 2017. In 2016 werden ongeveer 34.000 nieuwbouwwoningen verkocht. Zo’n 10% meer dan in 2015. In 2016 zakte het aantal te koop staande nieuwbouwwoningen tot onder de 8.000. Dat is veel minder dan in de periode voor 2008, toen er voortdurend rond de 15.000 nieuwbouwwoningen te koop stonden.

Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2017 De bouw maakt sinds 2015 een krachtige productiegroei door en is nu de snelst groeiende sector van de Nederlandse economie. Kan de sterke groei van de woningbouw in de komende jaren worden vastgehouden? De stevige onderliggende woningvraag wijst in deze richting, maar hoe zit het met de beschikbaarheid van voldoende bouwlocaties en kunnen restricties op de arbeidsmarkt de groei vertragen? Vertaalt de economische groei en toenemende dynamiek op de vastgoedmarkt zich in een sterkere groei van de utiliteitsbouw of zorgt de nog altijd hoge leegstand voor een rem op de groei? Deze vragen staan centraal in de ‘Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2017’ van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB).

Verbouwen voor woonwensen Het animo om te verhuizen is nog nooit zo groot geweest. Dat blijkt uit onderzoek uitgevoerd door Friso de Zeeuw (praktijkhoogleraar TU Delft) en Rink Drost (Bureau Stedelijke Planning), in opdracht van de NVB Bouw. 64% van het woningtekort landt in buitenwijk, dorp of landelijk gebied, niet ver van de grote stad. Op de tweede plaats staat het woningtekort in de grote steden zelf. De verhuisgeneigdheid van mensen die willen én kunnen verhuizen, is groot. Vooral middeldure en dure koopwoningen voor doorstromende stellen, gezinnen en emtpy-nesters zijn in trek. De vraag blijft traditioneel als het om woningtype gaat; het merendeel (ca. 60%) zoekt nog steeds een grondgebonden woning. De rij- en hoekwoning is in dat segment nog steeds het populairst. De rustige woonwijk in stad (buiten het centrum) of dorp, in de nabijheid van voorzieningen is veruit favoriet.

Niets doen is geen optie Het kabinet heeft in 2013 met het Woonakkoord de eerste voorzichtige stappen gezet om de woningmarkt te hervormen. Maar dit heeft nog niet de gewenste resultaten gebracht. Nog altijd is er een groot tekort aan woningen. De koop-en huursector sluiten slecht op elkaar aan en er is sprake van een ‘armoedeval’ in de huursector. Bovendien ontbreekt het aan een goede samenhang met andere beleidsterreinen, zoals pensioenen en zorg. Dat schrijven Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing Systems bij het OTB, Faculteit Bouwkunde TU Delft) en Karel Schiffer (gastauteur, OTB) in een verschenen essay in opdracht van NVB Bouw. Hierin doen zij een aanzet voor een discussie gericht op een fundamentele hervorming van het woonbeleid. VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

UIT DE RECHTSPRAAK

verdampt pensioen Er zijn van die figuren die er geen enkel probleem mee hebben om een ander enorm te schaden om er zelf een klein beetje beter van te worden. Sabine Stroo is er zo één. Wat had zij op haar kerfstok?

iet de Snoo was op zijn 15e begonnen met een han-

vriendin, Sabine Stroo, was net gescheiden. Zij had een

name schroefjes en boutjes. Piet werkte hard en

haar ex-man had alles opgemaakt. Sabine was haar huis

deltje in kleine bouwmaterialen. Hij verkocht met

stond voor iedereen klaar. Iedere stuiver die hij verdiende,

legde hij opzij voor ‘later’. Zijn winstmarge? Dubbeltjes en soms zelfs kwartjes. Piet deerde dat niet. En ondanks die

kleine winstmarge groeide zijn kapitaaltje gestaag…. maar, eerlijk is eerlijk, ook bescheiden.

Op 36 jarige leeftijd kocht Piet een aardig pand. Op de begane grond dreef hij zijn winkeltje. De eerste en tweede verdieping verhuurde hij voor (te) weinig geld aan een

gezin. Piet spaarde hard en langzaam daalde de hypotheekschuld. Het was allemaal ‘voor later’, als Piet met pensioen zou gaan.

traumatische periode achter zich. Zij werd mishandeld en

uitgezet. Zij kon nergens heen. Of Piet misschien ….? Piet

hield de boot af, maar ze mocht best even langs komen.

Van die mogelijkheid werd gretig gebruik gemaakt. Tijdens het gesprek kwam er geen zinnig woord uit Sabine. Zij was

aanhoudend aan het huilen, in grote lange uithalen. Piet

spendeerde twee tissuedoosjes aan haar en nog was het niet genoeg. Sabine vroeg waarom zij niet gelukkig kon

zijn. Zij was de afgelopen tien jaar dagelijks mishandeld, vernederd, beroofd en nog meer van dat onrecht. Kon ze nu niet heel even, voor een paar maanden, gebruikmaken

van die twee woonetages boven de winkel? Het was alleen maar om op adem te komen en zij zou meteen op zoek

gaan naar gepaste woonruimte. Piet liet zich uiteindelijk

AFBOUWEN

In 2013 was het bijna zover. Piet, 67 jaar, wilde stoppen en zijn pand verkopen. De hypotheekschuld was nog maar een ton en het pand was 280.000 euro waard. De woonetages

waren inmiddels leeg gekomen. Dat was een pluspunt voor de waarde van het pand gelet op de lage huur. De echte huurwaarde was 1.200 euro, zeker als de verdiepingen afzonderlijk, als twee woningen, verhuurd zouden worden. De winkel deed 1.000 euro per maand. Dat zag er dus goed

uit. Piet gaf zichzelf twee jaar om zich rustig te oriënteren op de beste deal: het pand met of zonder zaak verkopen

danwel splitsen. De wereld lag open voor Piet. Een goed

overhalen. Er werd een huurovereenkomst aangegaan voor

maximaal, tsja, voor hoelang? Sabine wou vier maanden.

Piet bood genereus zes maanden aan. Sabine vroeg of het

misschien toch voor een jaartje kon, maar zou – indien

mogelijk – natuurlijk eerder vertrekken. Piet stemde toe. Piet stelde een zacht huurtje voor van 800 euro voor beide etages. Sabine begon weer enorm te snikken en te huilen. 800 euro? Onmogelijk! Kon het misschien 350 euro zijn? Piet durfde geen nee meer te zeggen. Sabine mocht een

jaar huren tegen 350 euro per maand. Sabine was Piet eeuwig dankbaar; een knuffel en zoen kreeg hij toe.

pensioen lonkte.

SCHOONHEIDSSALON

In die tijd werd Piet gebeld door een kennis. Diens goede

Hij zag bovendien Sabine met allerlei spullen sjouwen. Na-

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Drie maanden later zag Piet dat Sabine veel bezoek kreeg.

FEB R UA R I 2 0 1 7

vraag leerde dat Sabine een schoonheidssalon exploiteerde

Piet ging alsnog naar een advocaat. Gebruikte Stroo de

daar bezwaar tegen. Sabine snauwde dat Piet zich niet

Stroo stelde echter dat Piet had ingestemd met de schoon-

in haar woning die immers groot genoeg was. Piet maakte met haar zaken moest bemoeien: ‘privacy, het is MIJN huis,

jaloezie, broodnijd’. Toen Piet boos werd, begon Sabine te krijsen. Ze belde de politie en deed aangifte van bedreiging

en poging tot mishandeling. De wijkagent waarschuwde

Piet. Hij moest Sabine niet meer lastigvallen. Zij had zijn pand gehuurd en voor de rest was het een civiele zaak. Als

Piet het niet beviel, dan moest hij maar naar de rechter gaan. Piet bedankte daarvoor. Een procedure kost veel geld en bovendien, Sabine zou toch binnen enkele maanden opkrassen.

Maar helaas, Sabine maakte geen aanstalten te vertrekken. Desgevraagd wees Sabine op de wetgeving. ‘Huurbescher-

ming meneertje’, zo doceerde Sabine met venijnig lachje.

woning immers niet in strijd met de woonbestemming? heidssalon. Daarom was die huur flink verhoogd met 50

euro. Zie het handgeschreven briefje. Toen Piet dat hoorde,

zonk hem de moed in de schoenen. Hij besloot afscheid te nemen van het pand en van deze verschrikkelijke huurster.

Het pand moest vér onder de waarde worden verkocht.

Het mooie pensioen van Piet, waar Piet jarenlang voor had gewerkt, verschrompelde tot de helft. De gedroomde Cara-

ïbische cruise werd verruild voor een midweek CenterParcs.

Ook leuk natuurlijk, maar niet wat Piet en zijn vrouw voor ogen stond. Het pensioenplan viel in duigen; deze keer niet door incompetente pensioenbeheerders, maar door een

parasiterende mevrouw die geen boodschap had aan de belangen van anderen.

Maar dat bedrijf? probeerde Piet nog. Sabine meende dat

BOONTJE OM ZIJN LOONTJE?

te vertrekken en was zelfs bereid om 50 euro per maand

nieuwe eigenaar een inspectie weigerde, ontstond di-

zij dat gewoon mocht, maar ze beloofde alsnog spoedig

meer te betalen. Zij maakte een krabbeltje waarin stond dat Stroo een hogere huur zou betalen. Piet ging knarse-

tandend akkoord. Dan had hij in ieder geval iets meer huur en ze zou snel opkrassen. Toch? GENOEG KOPERS

Piet had inmiddels een makelaar ingeschakeld om zijn

woon/winkelpand te verkopen. Het pand was gewild. Probleem was echter de huurster en de schrale huurprijs.

Dat trok de waarde naar beneden. Zodra Piet echter Stroo aansprak, gilde ze als een speenvarken. Huurbescherming!

En die mevrouw, hoe liep het daarmee af? Toen Stroo de rect een knallende ruzie. Stroo deed aangifte tegen hem

wegens bedreiging, poging tot doodslag en alle andere

artikelen uit het Wetboek van Strafrecht werden erbij gehaald. De nieuwe eigenaar dagvaardde op zijn beurt Stroo omdat zij in strijd met de woonbestemming een bedrijf exploiteerde in het gehuurde. De rechter gaf de verhuurder

gelijk. De huurovereenkomst werd ontbonden en Stroo kon vertrekken. Dat ging gepaard met veel gekrijs en gescheld.

De nieuwe eigenaar was tevreden. Hij had een mooi pand verworven dat hij goed zou kunnen exploiteren. (de namen

zijn gefingeerd) ■

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

ACTUEEL | Nieuwbouw

megasteden of groene wijken in de regio? Waar willen mensen wonen? Moeten we inzetten op megasteden met alle voorzieningen direct ‘om de hoek’? Of zijn weilandlocaties het antwoord op de woonwensen van Nederlanders? Duidelijk is in elk geval dat er veel te weinig woningen zijn voor het groeiende aantal huishoudens. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) becijferde dat het planaanbod in de meeste gebieden sterk achterblijft bij de vraag. Vooral in Utrecht is dat het geval. Opvallend is ook dat slechts een derde van de woningvraag is gericht op centrumstedelijke gebieden. Het grootste deel van de woningzoekenden wil veel liever een huis in een groene randgemeente. En juist daar blijft het aanbod achter. Desondanks gaan stedenbouwkundigen door met de ontwikkeling van plannen voor het binnenstedelijk gebied. Moet elk stukje groen in de stad wijken voor woningbouw? En bieden de enkele duizenden woningen die door transformatie van kantoorgebouwen ontstaan, voldoende soelaas?

ls het aan planoloog Zef Hemel ligt, is het ant-

tember 2016). ‘Wat is er subliemer en fascinerender dan

Daar vinden de inwoners alles wat ze maar willen,

verstedelijking voltrekt zich in een extreem hoog tempo.

woord zonneklaar: we gaan voor megasteden.

stelt hij in ‘De metropool als wereldwonder’ (NRC, 23 sep-

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

een heel grote stad? De wereld verandert razendsnel en de Maar Nederland doet in deze dynamiek nauwelijks mee’.

FEB R UA R I 2 0 1 7

De auteurs van ‘Groei en krimp’ zijn het volkomen met

Feijtel: “Niet iedereen kan in de stad wonen. Er is gewoon veel

Hemel eens: ‘We moeten niet bouwen op plaatsen waar

te weinig ruimte. Het is mooi dat er bijvoorbeeld in Amsterdam

den is niet aantrekkelijk. Zonde van de investeringen! Dus

20.000 extra woningen worden gebouwd, maar dat betekent

niemand wil wonen. Zo’n lappendeken van dorpen en stemoeten we bouwen in de stad, waar werk is. Dat heeft een gunstige invloed op de woningprijzen’. HARDE EN ZACHTE LOCATIES

“Niet iedereen kan in de stad wonen. Er is gewoon veel te

wel dat het aantal bouwlocaties snel op raakt. En je wilt toch ook nog wat groen overhouden in de stad?”

weinig ruimte”, zegt Jos Feijtel, oud-wethouder van de ge-

Feijtel betwijfelt dat. “Uit de Woningbouwmonitor van de

blik, adviseur Wonen én lid van de burgerinitiatiefgroep

van ca. 45.000 woningen als er geen aanvullende planca-

meente Heerhugowaard, oud-burgemeester van MedemDreigend Woningtekort. “Het is mooi dat er bijvoorbeeld

in Amsterdam 20.000 extra woningen worden gebouwd, maar dat betekent wel dat het aantal bouwlocaties snel op

raakt. En je wilt toch ook nog wat groen overhouden in de

stad? Dus moet je op zoek naar nieuwe locaties buiten de

stad. Sterker nog: wie nu niet op zoek gaat naar weilandlo-

caties, is medeverantwoordelijk voor de woningnood van de toekomst.”

Friso de Zeeuw, hoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de

provincie Noord-Holland blijkt dat daar een tekort dreigt paciteit wordt gecreëerd. Mevrouw Geldhof doet aan wens-

denken. ‘Hard’ betekent in dit geval dat er planologisch al wat is geregeld en dat er in theorie gebouwd kan worden.

In de praktijk blijkt altijd weer dat er tegenvallers zijn, waar-

door 25 à 30% minder wordt gerealiseerd dan aanvankelijk werd gedacht c.q. gehoopt. Projecten blijken toch te duur

te zijn; er komen langdurige inspraakprocedures; de bodem blijkt fors vervuild te zijn, en ga zo maar door.”

TU Delft, is het met Feijtel eens. “De framing met ‘weiland

VAN TEKENTAFEL TOT OPLEVERING

om de echt waardevolle groene gebieden; die moeten

jaar duurt voor een bouwplan de route heeft afgelegd

bouwen’ is een truc waar we vanaf moeten. Het gaat niet

we juist onbebouwd laten. En ik ben voor binnenstedelijk bouwen, maar in minimaal 50% van de projecten moet er subsidiegeld bij, gemiddeld zo’n 25.000 euro per woning.” ‘VOLDOENDE RUIMTE’

‘Er is tot na 2025 voldoende ruimte voor woningbouw in Noord-Holland’, zegt gedeputeerde Joke Geldhof (D66).

‘Juist Noord-Holland wordt in de Woningbouwmonitor genoemd als provincie waar voldoende harde plancapaciteit is. We hoeven helemaal niet te zoeken naar nieuwe bouwlocaties, want er zijn er genoeg’.

“Daarbij moeten we ook bedenken dat het zeven tot tien van tekentafel tot oplevering. We moeten dus heel snel

op zoek naar locaties, als we in 2025 voldoende woningen willen hebben. Want bedenk wel: we moeten nog een forse

inhaalslag maken doordat er tijdens de crisis zo weinig is gebouwd. En dan moet er ook nog worden gebouwd voor de toekomstige vraag. De provincie Noord-Holland lijkt dat

niet in te zien: die loopt steeds achter de feiten aan. Ze gokt nog steeds op de bouw in binnenstedelijke locaties (waar

de procedures vaak inderdaad veel ingewikkelder zijn). De

vraag is groter dan werd ingeschat en de capaciteit wordt minder benut dan werd gedacht.”

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

WONEN BUITEN DE STAD

zelf wel kon oplossen. Nou, dat kan ze dus niet: het houdt

Ivens dat Amsterdam extra woningen gaat bouwen. Nog

Hij heeft natuurlijk gelijk als hij zegt dat de woningprijzen

Feijtel is blij met de mededeling van wethouder Laurens meer verheugd is hij met het advies aan woningzoekenden

om ook eens in de omgeving van de hoofdstad te gaan kijken. Ivens riep hen op om zich te oriënteren in gemeenten

als Purmerend en Zaanstad. “Het is mooi dat er een einde komt aan de arrogante houding van de gemeente Amsterdam”, zegt Feijtel. “Die had tot voor kort het idee dat ze het

De Zeeuw: “Een van de voornaamste oorzaken van de stagnerende nieuwbouw is het gebrek aan geschikte bouwlocaties. Dat roept herinneringen op aan de

een keer op met die verdichting. Ivens ziet dat in.

in Purmerend, Zaanstad en Almere veel lager zijn dan in

Amsterdam, en dat er een prijsdempend effect kan optreden als mensen hun heil in die gemeenten gaan zoeken. En vergeet niet: vanuit die gemeenten ben je vaak sneller in

het centrum van Amsterdam dan vanuit een – dure – Amsterdamse wijk. Ik woon zelf in Hoorn, en ik sta in 25 minu-

ten in hartje Amsterdam. Als we de opwaartse prijsspiraal in Amsterdam willen doorbreken, is er maar één oplossing: meer bouwen. Alleen als woningzoekenden voldoende keus hebben, kun je de prijzen in de hand houden.” VINEX 2.0?

periode rond 1990. Ook toen was de vraag groot

Feijtel: “We zien al enkele jaren dat gezinnen de stad ver-

en het aantal mogelijke bouwlocaties klein”

hun kinderen. Het aantal huishoudens dat de stad verlaat,

laten omdat ze meer ruimte, licht en lucht wensen voor is groter dan het aantal dat in de stad gaat wonen. Daar

staat in Amsterdam een enorme toename van het aantal immigranten tegenover, waardoor de (economische) ver-

gas geven in noord-holland!

houdingen nog schever worden.

Uit de meest recente woningbouwmonitor van de provincie blijkt dat

gevallen verlaten ze die woning echter om in de stad te

de woningbehoefte in deze provincie tot 2040 groeit met 231.000

woningen. Omdat er (harde en zachte) plancapaciteit is voor 159.000 woningen, is er in elk geval een tekort van 72.000 woningen. Van

die 159.000 geplande woningen liggen er 93.000 op zachte locaties: daarvoor is planologisch nog niets geregeld.

Ook binnenstedelijk bouwen is geen echte oplossing: van de

plancapaciteit binnen de stadgrenzen is maar 50% ‘hard’. En dan

is er nog het probleem Schiphol: van de totale plancapaciteit van

159.000 woningen liggen er 118.000 in het gebied waar vanwege de belemmeringen van Schiphol niet of weinig mag worden gebouwd.

Ik ben betrokken bij de opvang van statushouders. Zij krijgen een woning in een gemeente op het platteland. In veel

gaan wonen; vaak in een woning waar ook al familie woont. De gezinnen die een – betaalbare – ruime woning in het

groen zoeken, vinden die in de gemeenten op afstand van

de stad. In tegenstelling tot wat stedenbouwkundigen ons willen laten geloven, zijn ze daar vaak heel gelukkig; ook in Vinexwijken. Daarmee pleit ik niet meteen voor een ‘Vinex

2.0’, maar wel voor het zoeken naar mooie, ruime locaties

die goed bereikbaar zijn vanuit de stad. Afstand speelt een minder belangrijke rol dan een goede infrastructuur. Die moet je dus goed regelen.”

De monitor laat zien dat er vooral in het zuidelijke deel van NoordHolland een groot tekort aan woningen is. Echter: in het Noord-

Hollands Dagblad van 17 januari jl. melde een makelaar al dat het ‘een gekte is op de Zaanse woningmarkt’. Ook daar wordt vaak

meer geboden dan de vraagprijs. De burgerinitiatiefgroep Dreigend

Woningtekort concludeert dan ook: ‘Alleen forse toevoeging aan de voorraad kan een rem op de prijzen zetten!’

20 22 |

| VAS T GOED AD VISE U R

FEB R UA R I 2 0 1 7

De Zeeuw: “De framing met ‘weiland bouwen’ is een

”GEEN MEGASTEDEN”

Friso de Zeeuw vindt dat het de hoogste tijd is voor een

truc waar we vanaf moeten. Het gaat niet om de echt

nieuw Vinexplan. Met het idee van megasteden is hij snel klaar: “Wie wil daar nu wonen? Bijna niemand! Het

waardevolle groene gebieden; die moeten we juist

succesvolle steden en agglomeraties, zie je dat de kleine

onbebouwd laten. En ik ben voor binnenstedelijk bouwen”

plan van Zef Hemel is een nachtmerrie. Als je kijkt naar en middelgrote stadsregio het beste scoort. Nederlanders

houden van de afwisseling tussen stedelijke bebouwing,

voorzieningen, groene ruimte en water. En wat te denken

IMAGO

de dreigende segregatie die daarvan onvermijdelijk het

imago van stad en platteland ook een rol. Als je het gevoel

van de huizenprijzen in een megastad als Londen? En gevolg is? Denk ook aan de reistijd die nodig is om op je

werk – en weer thuis – te komen. Die loopt in Londen op tot drie uur.”

We moeten dus wel degelijk op zoek naar nieuwe bouwlocaties, stelt De Zeeuw. “De nieuwbouwproductie moet

naar minimaal 70.000 woningen per jaar. Een van de voornaamste oorzaken van de stagnerende nieuwbouw is het gebrek aan geschikte bouwlocaties. Dat roept herin-

neringen op aan de periode rond 1990. Ook toen was de

vraag groot en het aantal mogelijke bouwlocaties klein. In nauw overleg met gemeenten en provincies is toen

een programma samengesteld dat de bouw van een half miljoen woningen mogelijk maakte. Met aandacht voor groen, bereikbaarheid etc. De Vinexwijken, inderdaad. Een groot succes, waarnaar in het buitenland met afgunst

wordt gekeken. Dat de culturele elite van Nederland deze mooie wijken als saai en levenloos betitelt, gaat voorbij

aan de mensen die er wonen. Zij hebben het prima naar hun zin. We moeten die wijken natuurlijk niet kopiëren;

het wordt anders. Het gaat mij vooral om de methode en

de ambitie die de Vinex kenmerkte. Het zal moeten komen van provincies en gemeenten, maar juist waar de nood het hoogst is, zitten de provinciebestuurders van Utrecht en Noord-Holland te slapen.”

Dat is ook de kritiek van Feijtel. “Daarnaast speelt het krijgt dat je een loser bent als je niet in de stad maar op het platteland en – nog erger: in een Vinexwijk – woont en

je voortdurend hoort dat iedereen in de stad wil wonen,

wordt dat een self fulfilling prophecy: dan wil iedereen dus in de stad wonen. Toen ik wethouder was in Heerhugowaard, kwamen er bussen vol mensen uit de stad die daar

geen woning konden vinden. Ze waren meteen verkocht als ze zagen wat Heerhugowaard te bieden had. Je moet

woningzoekenden dus laten zien hoe prettig het is om te wonen in een gemeente die bij de stedenbouwkundigen

– onterecht – niet in hoog aanzien staat. Ook in Almere en Zoetermeer zijn heel mooie wijken met prachtige woningen!”

Hij is niet bang dat de keuzevrijheid van de consument en vraaggestuurd bouwen worden beperkt door grootschalig

bouwen. “Hebben mensen die in Amsterdam of Utrecht een woning willen kopen, die keuzevrijheid wel? Ze moeten binnen drie minuten beslissen. Dat noem ik geen keuzevrijheid.

Met de moderne technieken is het heel goed mogelijk om

te bouwen naar de wensen van de toekomstige bewoners. Eenvormigheid is helemaal niet synoniem met grootschalig bouwen. Je kunt in hoge mate variëren met diepte,

indeling etc. Dan creëer je keuzemogelijkheden voor de bewoners, zeker als de prijzen ook nog wat zakken.” ■

Tekst: Carola Peters Beeld: Roger Wouters

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23 21

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

waarde agrarisch vastgoed onder druk. en de woz-waarde? Binnenkort ontvangt iedereen weer de WOZ-beschikking van zijn gemeente. Dat de waarde van het vastgoed in het agrarisch buitengebied al jarenlang onder druk staat, is geen nieuws. Diverse artikelen en onderzoeken hebben dat overtuigend aangetoond, de ervaringen van makelaars en taxateurs bevestigen deze trend. Stoppende ondernemers, leegloop platteland in de buurt van kleine woonkernen en – daarmee samenhangend – de doorzettende stedelijke groei zorgen ervoor dat het

aanbod van agrarisch vastgoed groot is. aarnaast worden eigenaren op de meeste loca-

de landbouwgrond nog wordt gebruikt. En verder is er

hoge kosten voor sloop- en asbestsanering.

melkrobots en luchtwassers vallen. Deze mogen niet

ties in toenemende mate geconfronteerd met

Alterra heeft dat overzichtelijk in beeld gebracht.

Makelaars/taxateurs moeten dat beeld helaas bevesti-

nog de werktuigenvrijstelling, waaronder bijvoorbeeld worden meegenomen in de heffingsgrondslag.

gen. Dat maakt potentiële kopers voor vrijkomende

Landelijke taxatiewijzers

me nog heel voorzichtig uit. In mijn werkgebied zie ik

indexering vanaf het bureau, met Streetview en Google

locaties vanzelfsprekend terughoudend. En dan druk ik de marktwaarde van vastgoed gestaag dalen, in de

laatste vier jaren 30 à 40%. Bij sommige locaties is de daling nog sterker.

Elk jaar stelt de gemeente de WOZ-waarde van onroerend goed vast. De beschikking 2017 is gebaseerd op

het prijsniveau per 1 januari 2016, de waardepeildatum. De jaarlijkse WOZ-beschikking is van invloed op bij-

voorbeeld belastingen, zoals de inkomstenbelasting, de

onroerendezaakbelasting, de waterschapsheffing en de schenk- en erfbelasting. De WOZ-waarde wordt ook

gebruikt voor het afschrijven op gebouwen. Een ondernemer mag op bedrijfsgebouwen (die in eigen gebruik

Te vaak worden beschikkingen vastgesteld met een

Maps. Een bezoek aan de locatie? Inpandige inspecties? Vaak helaas niet! Uit verschillende gerechtelijke uit-

spraken blijkt dat de landelijke taxatiewijzers niet aansluiten bij de veranderde agrarische markt en

onvoldoende rekening houden met plaatselijke

omstandigheden en/of vergunningen. Het instrument

is veel te grofmazig om een nauwkeurige WOZ-waarde

vast te stellen. Elk landbouwbedrijf is uniek, met op het

bouwvlak een agrarische bedrijfswoning met beperkingen door ruimtelijke ordening. De bedrijfswoning is

onlosmakelijk verbonden met de bedrijfsopstallen en vertegenwoordigt een lage waarde.

zijn) afschrijven tot 50% van de WOZ-waarde. Hoe

Een deskundige boordeling van de WOZ-beschikking

kan worden.

naar de accountant gestuurd, maar een accountant

lager die waarde, des te meer/langer er afgeschreven

Maar klopt de beschikking wel? Een paar voorbeelden: de onderverdeling van de taxatiewaarden in onder-

grond en opstallen kan fiscale verschillen veroorzaken. Daarnaast dient bedrijfsmatig geëxploiteerde land-

bouwgrond niet gewaardeerd te worden in de WOZ-

beschikking. Daarvoor geldt de ‘cultuurgrondvrijstelling’. Zeker bij een gefaseerde staking van het

landbouwbedrijf is het verstandig daaraan aandacht te besteden. Zolang er een fiscale boekhouding op het

kan veel geld opleveren. De beschikking wordt vaak

– hoe deskundig ook – is geen taxateur en is dus niet de adviseur waaraan de agrariër behoefte heeft.

Een taxateur heeft echter een uitgebreide database opgebouwd en beschikt over kennis van zaken. Een

taxatiewijzer heeft hij dan ook niet nodig. Als VBO-

sectie agrarisch vastgoed gaan we voor deskundigheid in het veld; niet voor automatisering en indexering.

Met deze instelling bewijzen we onze klanten al jarenlang uitstekende diensten! ■

bedrijf aanwezig is, kan de ondernemer aantonen dat

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Jack van Gestel RT RMT REV, bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

F EB R UA R I 2 0 1 7

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

aan de slag met vergroening kantoren en bedrijfspanden! Verduurzaming van kantoren en bedrijfspanden leeft nog lang niet bij alle gebruikers en eigenaren. ‘Het zal zo’n vaart niet lopen’, horen we nogal eens. Onterecht: zeker als banken de zogenaamde brown buildings niet meer willen financieren, zullen de eigenaren er snel anders over gaan denken. En vergeet niet dat ook huurders steeds meer oog krijgen voor de energielasten. Die komen immers elke maand terug. We moeten nu dus echt aan de slag, want zonder verduurzaming hebben kantoren en bedrijfspanden geen toekomst!

oed beschouwd, vertel ik u niets nieuws. Al

winkel is. Makelaars kunnen hun relaties wijzen op die

en oplevering van woningen en bedrijfsge-

verduurzaming.

sinds 1 januari 2015 is bij de verkoop, verhuur

bouwen een geldig energielabel verplicht. Met dat

plicht – maar vooral ook op de voordelen – van

label krijgt de nieuwe eigenaar informatie over de

Huurders kiezen voor duurzaam

is deze verplichting inmiddels bekend; de verplichting

investeren. De huurder betaalt immers de energienota.

energieprestatie van het pand. Bij woningeigenaren

voor bedrijfspanden is dat echter veel minder, zo merken we in de praktijk.

Echter: ook veel gebouwen – al dan niet met een pu-

blieke functie – moeten beschikken over een energielabel. Niet alleen ziekenhuizen en zorgcentra, maar ook

kantoorgebouwen, onderwijsinstellingen, sportvoorzieningen, gebouwen met een publieke functie, horeca en winkels. Wie niet aan die verplichting voldoet, kan een boete krijgen van maximaal 20.250 euro.

Natuurlijk zijn er ook hier uitzonderingen. Gebouwen die bestemd zijn voor het produceren of opslaan van materialen en goederen zijn vaak niet labelplichtig.

Voor gebouwen met meerdere functies geldt alleen

Verhuurders hebben nog vaak de neiging om niet te

Waarom zou je als gebouweigenaar veel kosten maken

terwijl een hoger rendement niet gegarandeerd is? Een onverstandig besluit, want ook huurders kiezen steeds vaker voor een duurzaam gebouw. Het bedrag komt

immers elke maand terug in de voorschotnota. Als de huurder een keuze moet maken tussen een gebouw met hoge energielasten en een – wellicht even aan-

trekkelijk – gebouw waar de energienota laag is, zal hij al snel de keuze maken voor een duurzaam object. En

voert de verhuurder geen energiebesparende maatregelen door om financiële redenen, dan hopelijk wel omdat de verhuurder het milieu een goed hart toedraagt.

een verplichting voor de labelplichtige delen als de

Verduurzaming kan dus geld opleveren, een ‘groen’

is dan 50 m2. Als een industriehal ook een kantoor huis-

Daaruit kunnen de investeringen worden betaald. Ook

gebruiksoppervlakte van het labelplichtige deel groter vest van bijvoorbeeld 40 m2, is een energielabel dus

niet verplicht. Ook gebouwen die voor agrarische doel-

einden worden gebruikt, beschermde monumenten en tijdelijke gebouwen die ten hoogste twee jaar worden gebruikt, vormen een uitzondering. Besparen op energie én kosten!

Voor de meeste gebouwen geldt de verplichting dus

pand kan altijd meer huuropbrengsten genereren.

hier doet de markt haar werk: als de niet-duurzame

objecten leeg blijven staan of alleen tegen veel lagere

prijzen verhuurd kunnen worden, zal de verhuurder wel moeten kiezen. Investeren in duurzaamheid is al lang geen keuze meer. Wie ook in de toekomst een goed

rendement wil maken op zijn vastgoed, moet nú werk maken van verduurzaming! ■

Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

wel. Dat betekent dat er (verduurzamings)werk aan de

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

ACTUEEL |

Innovatie

inman connect:

er komt een nieuwe makelaar “Alles wat in Amerika gebeurt, gebeurt binnen afzienbare tijd ook in Nederland.” Vanuit die gedachte reisde VBO-directeur Hans van der Ploeg met een flinke VBO-ploeg in januari naar het Real Estate Connect event in New York. De vele, vele indrukken samengevat in één sound bite: De Nederlandse makelaar die wil overleven, moet samen optrekken met collega’s.”

onder twijfel de meeste indruk maakte de kennis-

we die óók gezien hebben, wordt de waarde van de per-

Amerikaanse realityserie Million Dollar Listing New

ben jij? Wat laat je van jezelf aan je klanten zien? Krijgen

making van de VBO-delegatie met de cast van de

York. Voor wie het niet kent: in deze serie wordt al een aantal jaren een aantal makelaars in Manhattan gevolgd.

soonlijkheid van de makelaar alleen maar belangrijker. Wie ze het gevoel ‘die gaat mij helpen?’, Vinden ze je aardig?”

We zien de meest luxueuze penthouses en makelaars strak

‘GO LIVE, MAN, GO LIVE!’

sociaties met American Psycho. Wat heeft deze wereld in

‘Facebook is op z’n retour, in Amerika heeft iedereen het

in het pak, Mad Men is er niets bij. Je krijgt bijna zelfs as-

vredesnaam te maken met de realiteit van de gemiddelde

makelaar in Pijnacker, Roosendaal of Oss? Waar is de link met de aan- en verkoop van woningen in Tiel, Groningen of

Almelo? “Dit mogen dan heel excentrieke uitwassen zijn”, geeft Hans van der Ploeg aan, “maar het gaat om de funda-

menteel andere wijze waarop Amerikaanse real estate brokers hun werk doen. Ze presenteren eerst en vooral zichzelf:

me, myself and I. Als je daar even doorheen kijkt, zie je de essentie. Met de snelle ontwikkeling van technologie zoals

26 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Nog een belangrijke observatie van Hans van der Ploeg. alleen maar over ‘Insta’. Instagram, daar moet je mee werken. Makelaars maken filmpjes, zijn de hele dag live.

Ze laten zien waar ze nu weer een woning in de verkoop

hebben. Je ziet ze gaan, op pad, voor die klant. En de kijker weet: ‘Zo kan hij of zij dus ook voor mij aan de slag. Die

moet ik hebben!’. Of Nederlandse makelaars dat ook kunnen, vroeg ik in New York. ‘Oefenen, oefenen, oefenen’,

was het antwoord. ‘Probeer iets. Deel het eerst alleen met jezelf’. Ooit riepen we ook dat Twitter of WhatsApp geen

F EB R UA R I 2 0 1 7

ideaal verkoopkanaal was. Is er nog een makelaar die zon-

voorzien. De beschikking hebben over de juiste data is vol-

aan slimme ideeën op. “Zoals het idee van de makelaar die

voor je klant te blijven.”

der kan?” De dagen in New York leverde ook een stroom

in een appartementencomplex een appartement te koop

gens mij dè manier om als individuele makelaar relevant

had. Standaard nodigt hij dan eerst de andere bewoners

TERUG NAAR DE ESSENTIE

Negen van de tien keer brengt zo’n medebewoner een

der Ploeg dus slimmer gaan opereren. “Het aardige van alle

uit. Die komen uit nieuwsgierigheid, gluren bij de buren. koper aan. Ik kan me zo voorstellen dat je dat ook in een besloten buurtje in Nederland doet. Briefjes in de bus,

‘nummer dat-en-dat gaat in verkoop, kom eens kijken’. Ik vind dat wel een interessante gedachte.” BEROEP OP DE TOCHT?

De makelaar-nieuwe-stijl moet in de ogen van Hans van nieuwe technologie en trends die we in Amerika hebben

gezien – en die vroeg of laat ook naar Nederland komen

– tonen aan dat die technologie ons terugbrengt naar de essentie van het vak. Die essentie is: in hoeverre ben je in staat om een bijna persoonlijke relatie met je klant op

Serieuzer wordt de toon van het gesprek als het gaat over

“Het aardige van alle nieuwe technologie en trends die we

over een paar jaar eigenlijk nog wel? “We staan hoog in

in Amerika hebben gezien, tonen aan dat die technologie

de toekomst van het vak: bestaat de makelaar of taxateur

de risicolijstjes van verdwijnende beroepen. Een deel van

ons terugbrengt naar de essentie van het vak. Die essentie is:

dan ook onherroepelijk gebeuren. Ik sprak voorafgaand

in hoeverre ben je in staat om een bijna persoonlijke relatie

onze werkzaamheden is te automatiseren, en dat gaat

aan onze reis naar New York op een bijeenkomst over in-

met je klant op te bouwen?”

novatie in de makelaardij. Ik vroeg de jonge mensen daar wat voor rol innovatieve technologie in hun opleiding

speelt. Nauwelijks iets. Het Bestuursrecht wordt steviger

te bouwen? In Amerika gaat bijna niemand de boer op

die reden is onze directeur Opleidingen meegegaan en

die jou een goed gevoel geeft over de aankoop. Vergelijk

uitgediept dan de rol van data in onze marketing. Om die heeft zich vier dagen lang de blaren op zijn vingers

geschreven. We moeten het profiel van de makelaar-nieuwe-stijl echt aanpassen. Zie bijvoorbeeld de wijze waarop

Zillow.com de Amerikaanse makelaar faciliteert. Zillow is een website met daarop zo’n beetje al het Amerikaanse vastgoed. Zij weten alles van hun bezoekers, dankzij de

200 miljoen dollar die ze jaarlijks in hun R&D steken. Die onvoorstelbaar rijke data delen ze met makelaars, die zo heel gericht klanten kunnen benaderen. Nu kan in Ame-

rika ook meer op het vlak van privacy, maar we kunnen en moeten in ons land veel meer die kant op. Dat is ook de reden waarom we vanuit VBO Makelaar flink investeren

om makelaars van veel meer waardevolle data te gaan

zonder een aankoopmakelaar. Iemand die naast je staat, het met wat in de boekenbranche is gebeurd. Aanvankelijk hadden boekhandels enorm veel last van online verkoop. De overlevers zijn tijdig overgestapt op andere waarden:

meedenken, inspireren, belevenis bieden, die verkoopster

of verkoper die aan een half woord genoeg heeft en je tipt als er wat leuks uitkomt. Zie andere makelaars ook niet als

concurrenten. Dat zijn we niet als we erin slagen om gezamenlijk tot veel rijkere data te komen waaruit iedereen kan putten en aan kan bijdragen. Dan heb jij als individuele

makelaar een veel sterkere positie om jouw ultieme USP te benutten: wie jij bent, hoe jij het persoonlijk aanpakt. Denk een beetje groter. Ik zou bijna willen zeggen: denk wat Amerikaanser.” ■

Tekst: Henk de Kleine

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Woningmarkt De Tweede Kamerverkiezingen naderen. Of het beleid voor de woningmarkt in aanloop naar 15 maart aan de orde komt, is maar zeer de vraag. Kiezers die zich willen oriënteren, vinden in de partijprogramma’s niet veel terug over de woningmarkt. Waar moeten we

ik heb waardering voor beleid van minister Blok Het woonakkoord uit 2013 moest leiden tot ‘een noodzakelijke, fundamentele hervorming van de woningmarkt’; ‘een stabielere koopmarkt met minder schulden en een beter functio-

nerende huurmarkt met minder scheefwonen, minder wachtlijsten en meer kansen voor de ontwikkeling van het middensegment’. Is minister Blok daarin geslaagd?

“Ik heb waardering voor het beleid van minister Blok in de koopsector. Wonen 4.0 en alle andere rapporten hadden als belangrijke aanbeveling: we moeten de fiscale bevoordeling van

de eigen woning geleidelijk verminderen. Het huidige kabinet heeft daar een belangrijke

stap in gezet. En er waren nogal wat critici die zeiden: moeten we dat wel doen midden in

een crisis. En wat zien we? De inkt van de wet was nog niet droog en de woningmarkt veert op. Het beleid voor de koopsector was, mede door de lage rente, zeer succesvol.”

Waarom mag een burger geen hypothecaire lening aangaan voor bijvoorbeeld 750 euro,

terwijl er wel 1.000 euro huur moet worden opgebracht? Zijn de lastenplaatjes voor huurders niet te veel platgedrukt?

“Dat is appels met peren vergelijken. Wie een woning koopt, loopt een financierings- en

een vermogensrisico. De koper gaat verplichtingen aan waarmee hij zorgvuldig dient om te Johan Conijn is bijzonder hoogleraar aan de Amsterdam School of Real Estate en directeur van Ortec Finance te Rotterdam. Hij maant tot voorzichtigheid bij het verruimen van de normen voor hypothecaire financiering.

gaan. Wie huurt, kan de volgende maand weer vertrekken. Het middensegment heeft het

op dit moment lastig. Dat was een van de redenen waarom we nog meer tempo moeten maken met het bouwen van middensegmentwoningen. Dat beleid heeft al vruchten afge-

worpen, maar dat segment moet natuurlijk nog veel groter worden. En dat de lastenplaatjes in de huursector plat zijn gedrukt: dat is altijd al zo geweest. De hoogte van de huurtoeslag

is nu eenmaal afhankelijk van het inkomen. De netto huren verschillen daardoor minder. Ik heb echter nooit een voorstel gezien dat het anders kan.”

Bestaat er voldoende politieke steun om het beleid van minister Blok in de komende jaren voort te zetten en uit te bouwen?

“De meeste partijprogramma’s bevatten geen duidelijke visie over het functioneren van

de woningmarkt. Dat wil niet zeggen dat er geen visie is, maar dit onderwerp staat minder

hoog op de prioriteitenlijst. Andere zorgen hebben voorrang. Veel programma’s besteden wel veel aandacht aan duurzaamheid. Dat is ook een van de grote thema’s in de woningmarkt en heeft terecht wel een hoge prioriteit.”

Welke belangen zijn er in het geding voor makelaars en taxateurs?

“De branche heeft een groot belang bij stabiliteit op de woningmarkt. Een verruiming

van de normen voor hypothecaire financiering vergroot het risico van instabiliteit. De prijzen stijgen snel, maar kunnen dan na een aantal jaren weer even snel in elkaar zakken. Dat dreigt nu weer te gebeuren. Dus het is in het belang van makelaars om dat te voorkomen.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

F EB R UA R I 2 0 1 7

op letten? Onder hoogleraren lopen de meningen over het gevoerde en te voeren beleid uiteen. Een bijna onvermijdelijk discussiepunt is de frictie tussen koop en huur en de problemen met het middensegment.

alleen programma’s D66 en ChristenUnie bevatten integrale visie Het woonakkoord uit 2013 moest leiden tot ‘een noodzakelijke, fundamentele hervorming van de woningmarkt’. Is minister Blok daarin geslaagd?

“Blok heeft het naar mijn mening niet slecht gedaan. Hij pakte de hypotheekrenteaftrek

aan. Er kwam, na ruim 10 jaar gesteggel, eindelijk een nieuwe huisvestingswet en hij intro-

duceerde een nieuwe woningwet waarin de rol van de corporaties is vastgelegd. Maar de laatste twee jaar is er niet zo veel meer gedaan, terwijl er toch grote vraagstukken liggen. En

voor het middensegment leunt hij te zwaar op de particuliere huursector. Ook de bouw en

duurzaamheid had hij meer kunnen stimuleren door een investeringsbudget à la het oude ISV vrij te maken. Dat geld komt vanzelf weer terug bij de overheid om nieuwe gebieden en woningen aan te pakken.”

In veel hervormingsvoorstellen werd gewezen op de noodzaak van een integrale benadering

van koop en huur, stoppen met geld rondpompen, eigendomsneutraal en regionaal woonbe-

leid en een nieuwbouwbeleid dat aansluit op de vraag. Is daarvan iets terug te vinden in de programma’s van politieke partijen?

“Dat verschilt nogal. Het programma van bijvoorbeeld GroenLinks meldt hierover bijna niets. De enige twee partijen met een integrale visie zijn D66 en de ChristenUnie. De PvdA gaat vooral in op de huursector en de zeggenschap, maar zegt – heel merkwaardig – weinig

over de koopsector. Alle partijen erkennen wel dat er meer gebouwd moet worden, maar

hoe dat zou moeten, is onduidelijk. We hebben jaarlijks eigenlijk 80.000 woningen nodig, maar komen al jaren niet boven de 50.000.”

Waarom mag een burger geen hypothecaire lening aangaan als een maandlast van bijvoor-

beeld 750 euro op te brengen is, terwijl men wel 1.000 euro moet betalen voor een huurwoning?

Peter Boelhouwer is hoogleraar Housing Systems aan de TU Delft. Samen met adviseur Karel Schiffer publiceerde hij onlangs het essay ‘Naar een hervorming van de woningmarkt, niets doen is geen optie!’ met een analyse van de knelpunten.

“Dat is inderdaad te bizar voor woorden. Nederland heeft de laagste betalingsachterstanden van heel Europa. Het risico voor de hypotheekverstrekker is dus helemaal niet zo groot. De groep die net boven de liberalisatiegrens zit, verliest in één klap het recht op huurtoeslag.

Dat heeft een geweldige armoedeval gecreëerd. En dan is er de groep boven de 34 à 35 duizend euro die is overgeleverd aan de grillen van de markt. Ik kan me voorstellen dat mensen, die tussen wal en schip vallen, het gevoel krijgen van: wie verzint zoiets?” Wat zou er moeten gebeuren?

“Maak die grenzen vloeiend, organiseer meer competitie tussen de diverse woningaanbie-

ders, zorg dat de diverse segmenten/woningaanbieders elkaar deels overlappen in plaats dat er gaten vallen en zorg dat er een stabiel middensegment ontstaat, maak een revolverend fonds voor woninginvesteringen en duurzaamheidsmaatregelen, regionaliseer het woonbeleid en differentieer bij de normering van de maximale woonuitgaven meer op basis van huishoudenskenmerken en toekomstperspectief.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: Ortec Finance en OTB TU Delft

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Reham Makelaars

volle portefeuille door de klant centraal te stellen “Onze aanpak van de afgelopen jaren werpt zijn vruchten af. De orderportefeuille zit voller dan ooit. En het mooie is dat een groot deel van onze klanten spontaan, door aanbeveling, bij ons terecht komt. Dat zegt Fabian du Puy van Reham Makelaars in Zeeuws-Vlaanderen. Zeeuws-Vlaanderen is een landje apart en wij mogen ons gelukkig prijzen met heel veel ambassadeurs.” Een gesprek met één van de meest succesvolle makelaars van Nederland.

igenlijk heeft Fabian nauwelijks tijd voor een ge-

SLIM: VERHUISBUS

staat niet stil. Zijn team en hij moeten alle zeilen

maal opgetuigd met onze bedrijfsnaam en leuke gimmicks.

sprek, want de mailbox loopt over en de telefoon

bijzetten om alle nieuwe aanvragen te verwerken. De reden: de verkiezing van Reham Makelaar tot Verkoopma-

kelaar van het Jaar 2016, een bekroning die werd uitgereikt door het platform Vastgoed. “Normaal gesproken hecht ik niet zo aan al die prijzen, maar deze wilden we toch

wel erg graag in de wacht slepen. We hadden namelijk voorafgaand aan de deelname eerst eens gekeken of de concurrentie wel zwaar genoeg was. Ik hoef geen titel aan

de muur als ik als enige in de wedstrijd zit. Maar hier hebben we moeten opboksen tegen makelaars die we hoog

hebben zitten. Dus hebben we in de aanloop naar de ver-

kiezingen alles op alles gezet om klanten te benaderen voor een review. Dan vraag je nogal wat, want je hebt het werk

al voor ze gedaan, dus waarom zouden ze zich die moeite

“Zo hebben we sinds enige tijd een eigen verhuisbus, heleDie is gratis beschikbaar voor onze klanten. Ze kunnen die

lenen, compleet met verhuisdozen, tape en alles wat je nodig kunt hebben voor een verhuizing. Dat slaat enorm

aan. Onze naam is overal in Zeeuws-Vlaanderen zichtbaar, mensen schrijven erover op Facebook, het is een geweldige

‘conversation piece’. Het is ook symbolisch voor hoe wij

de rol van de moderne makelaar zien. Mensen kunnen en

doen heel veel zelf. Sluit daarbij aan, speel daarop in. Denk niet in alles-of-niets, maar in alles-ertussen-in. Zoek het ook niet in het offreren van een courtage zonder de BTW te

noemen, om zo schijnbaar laag in de markt te liggen. Als je

het dáár vandaag de dag van moet hebben, moet je je toch eens achter de oren krabben.”

voor ons getroosten? Toch is dat in groten getale gedaan. Opmerkelijk vond ik zelf het feit dat wij, met 3.000 volgers

“Zeker de nieuwe generatie klanten verwacht heel

lieten die met 30.000 volgers op Facebook daar en in het

andere services van een makelaar dan de oude

op Facebook, een Rotterdamse VBO-makelaar achter ons vak zeer succesvol is. Percentueel is er zeer intensief op ons

generatie. Die nieuwe generatie is van het delen van

onze klanten te verrassen. En met die aanpak verrasten we

kennis, alles is voor hen open en transparant. Zij zijn

gestemd. Mijn verklaring? We doen elke dag ons best om deze keer dus ook onze collega’s in den lande.”

eerder relationeel dan transactioneel ingesteld”

NADENKEN OVER 2018

Die titel is mooi, vindt Fabian, maar geen reden om te denken dat je er dan bent. “Je bent zo goed als je laatste

NIET HET PAND, MAAR DE KLANT

Facebook, en dat zetten we anders in dan ik veel andere

traditioneel bezig, of vervallen ze onder de huidige om-

opdracht, je moet fris blijven. We zijn nu volop actief op makelaars zie doen. Facebook zou geen verlengstuk van

je website moeten zijn, met in elke post een woning. Het is juist een ideaal kanaal om ook een andere kant te laten

zien. We willen vooral laten zien wat er achter de schermen

op ons kantoor gebeurt; een team dat er elke dag 100% voor gaat, maar ook welke initiatieven en verenigingen we

in de regio steunen. Wat onze volgers ervan vinden, is voor

ons belangrijk. We zoeken zoveel mogelijk de interactie op. We zijn daarbij overigens alert op de uiterste houdbaar-

heidsdatum van Facebook, we houden de opkomst van

Instagram en Snapchat sterk in de gaten. Het scheelt dat ik

jonge kinderen heb. Die kijken alleen maar naar YouTube.

Zij zijn mijn trendwatchers, zou je kunnen zeggen. Sinds we in 1995 startten, zijn we eigenlijk voortdurend bezig geweest om trends zo snel mogelijk te herkennen, en links

te gaan waar anderen rechtsaf slaan. Zie bijvoorbeeld onze benadering rond het jaar 2009. Waar andere makelaars

toen de kosten eruit sneden, minder zichtbaar werden en mensen ontsloegen, gingen wij juist de andere kant op. We gingen van vier naar acht mensen. We zetten nieuws-

brieven op. Waren overal en nergens, en daar plukken we tot op de dag van vandaag de vruchten van. En we blijven fris, want we duiken steeds weer op met nieuwe ideeën.”

In de ogen van Fabian zijn veel makelaars nog altijd te standigheden terug in oude reflexen. “Zeker de nieuwe

generatie klanten verwacht heel andere services van een

makelaar dan de oude generatie. Die nieuwe generatie is van het delen van kennis, alles is voor hen open en transpa-

rant. Zij zijn eerder relationeel dan transactioneel ingesteld. Klanten willen een makelaar die zijn of haar kennis met

hen deelt. Die actief meedenkt, en precies die ideeën heeft of acties onderneemt waar de klant zelf niet opkomt. Veel

werkzaamheden van een makelaar zijn niet uniek. Je wordt

uniek door de wijze waarop je naar je klanten luistert, hen ontzorgt en helpt. Dan gaat het dus bijna meer over de klant dan over het pand. Uit die filosofie is bijvoorbeeld ook ons Verhuishandboek voor onze Belgische klanten. Daarin

nemen we ze mee in alle details van het kopen in en verhuizen naar Nederland. Dat boek staat vol juridische, fiscale en

andere praktische informatie. Dat is een investering en in principe kan iedereen dat boek zo kopiëren. Maar het heeft

zich al dubbel en dwars uitbetaald, want het is precies waar

deze doelgroep behoefte aan heeft. Je moet alle mogelijke drempels wegnemen, anders komen ze er niet eens aan

toe om überhaupt een huis te gaan bekijken. Speciaal voor deze groep cliënten hebben we ook een Belgische variant van de site, www.reham.be. Die heeft een andere look and feel dan de Nederlandse. Want ja, elk detail telt.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: platform Vastgoed

VERENIGING VOOR MAKELAARS EN TAXATEURS

KIEZEN VOOR KWALITEIT BETAALT ZICH ALTIJD TERUG GRATIS PERMANENTE EDUCATIE BIJ LIDMAATSCHAP Brancheorganisatie VBO Makelaar investeert in

Wilt u ook gebruik maken van dit aantrekkelijke

de kennis en kunde van makelaars en taxateurs.

voordeel? Sluit u zich dan snel aan bij onze

Uw expertise zorgt voor tevreden klanten.

brancheorganisatie.

En dat willen we toch allemaal? VBO Makelaar biedt overigens ook interessante Daarom ondersteunt VBO Makelaar u in de

producten en diensten zoals de Back Office

PE-deelnamekosten van de Beroepsopleiding

Service, het historisch bestand, handige

Makelaars. Uw PE voor de kwaliteitsregisters

werkdocumenten en de E-learning opleidingen

SCVM en NRVT worden nu in de contributie

van Beroepsopleiding Makelaars B.V.

geregeld. Bel onze Ledenservice, 070-3458703 De inspanning om de PE-punten te behalen,

of bekijk de voordelen van het

moet u toch ĂŠcht zelf leveren.

lidmaatschap op www.vbomakelaar.nl.

VBO MAKELAAR > BRENGT JE VERDER

COLUMN

Het Kadaster

voor wie is ‘bieden-vanaf’ het beste? Steeds vaker kiest de verkoper ervoor om kopers te laten bieden-vanaf. De bieder met het hoogste bod is dan de gelukkige. Mijn schoonzus en zwager deden ook mee. Voelen zij zich gelukkig met hun nieuwe woning?

ijden veranderen. Heel vroeger – in de vorige

vergelijking met de traditionele vraagprijsmethode,

keek je in de etalage welke woningen te koop

halvering van de verkooptijd en een gemiddeld 4,4%

eeuw – ging je naar een makelaarskantoor en

stonden. Je had geen idee of de vraagprijzen redelijk

waren en je had al helemaal geen idee hoe de prijzen zich hadden ontwikkeld. Dat veranderde in 2001 met

leidde in 2014 de bieden-vanaf-prijsmethode tot een

lagere verkoopprijs. De koper voelde zich wellicht het gelukkigst.

de lancering van Funda. Opeens kon iedereen zien

Toen mijn schoonzus dit hoorde, voelde zij zich ook

sinds 2007, dus slechts tien jaar terug, werden ook niet

nu sprake is van een overspannen Rotterdamse

welke woningen NVM-makelaars aanboden. Maar pas NVM-woningen opgenomen in het Funda-aanbod.

Toen pas ontstond een volledig beeld van het aanbod. In 2008 volgde de maandelijkse publicatie van de

woningprijsindex door het Kadaster en het CBS en konden kopers en verkopers de prijsontwikkeling op de

markt op de voet volgen. De markt moest transparant zijn.

De manier waarop kopers en verkopers onderhandelden, wijzigde echter niet. Dat bleef de traditionele

vraagprijsmethode. Een koper meldde zich bij de makelaar en vervolgens werd de onderhandeling gestart. In

de regel waren zowel de koper als de verkoper gelukkig met de overeengekomen transactieprijs.

eventjes gelukkig. Eventjes, want ik vertelde dus dat er woningmarkt. In een dergelijke marktsituatie hebben verkopers meer marktkracht dan kopers. De bieden-

vanaf-prijsmethode speelt daar handig op in. En dat

geeft Koen Pillen ook aan in zijn onderzoek. In landen waar men meer ervaring heeft met beide systemen,

switchen verkopers naar de bieden-vanaf-prijsmethode als de markt overspannen is en kiezen zij voor de traditionele vraagprijsmethode bij een ontspannen of

ruime markt. En dat doen ze om een hogere verkoop-

prijs te realiseren. En daarmee moest mijn schoonzus

rekening houden. Zij volgde de actuele prijsontwikke-

ling en bleef op de hoogte van het aanbod. Uiteindelijk bood zij ruim boven de bieden-vanaf-prijs om haar droomwoning te bemachtigen. En dat lukte.

Niet meer onderhandelen

De dagen na haar aankoop bleef het knagen aan haar

methode is echt nieuw voor Nederland. Niet meer

heb ik teveel betaald? We komen er nooit achter.

Maar nu kunnen kopers bieden. De bieden-vanaf-prijsonderhandelen, maar bieden. Slechts een paar jaar

terug, toen de markt tekenen van herstel vertoonde,

werd deze methode geïntroduceerd. De markt was ontspannen in die tijd en niet, zoals nu, overspannen. Koen Pillen (2015) publiceerde het eerste wetenschappelijke

geluksgevoel. Wat heeft de volgende in de rij geboden, Maar wat we wel weten, is dat we haar bod terugzien in de Rotterdamse prijsontwikkeling. En op die statis-

tiek baseren de kopers van de toekomst weer hun strategie. ■

Paul de Vries, Woningmarkt expert Het Kadaster

onderzoek over de effecten van deze methode op de Nederlandse koopwoningmarkt. Wat blijkt: in

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR FEBRUARI 2017

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Boumeester, Patricia Dieben, Jack van Gestel RT RMT REV, Ed Hamming, Louis Huijts REV RT, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL CBS, Truus van Gog, Ortec Finance, OTB TU Delft, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, Roger Wouters COVER Truus van Gog

VASTGOED ADVISEUR

minister stef blok Na het gymnasium en een studie Bedrijfskunde in Groningen begon Stef

Blok zijn loopbaan als

stagiair bij de Société

Minister Blok: “Doemdenkers hebben gelukkig geen gelijk gekregen” Welke partij behartigt woningmarktbelangen het beste?

Générale in Parijs (19871988). Daarna bekleedde

hij – tot zijn lidmaatschap

Megasteden of groene wijken in de regio? Inman Connect NY: Er komt een nieuwe makelaar aan Tweeluik – Hoogleraren Boelhouwer en Conijn over woningmarktbeleid jaargang 31, nummer 1 | februari 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

van de Tweede Kamer in

1998 – verschillende functies bij ABN-Amro.

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

Van 25 augustus 1998 tot aan zijn huidige ministerschap was

hij Tweede Kamerlid voor de VVD (en vanaf oktober 2010 fractievoorzitter). Hij hield zich in de Tweede Kamer vooral bezig met financiën, economische zaken, sociale zaken en rijksuitgaven. Van december 2002 tot september 2004 was hij voorzit-

ter van de Tijdelijke Commissie Onderzoek Integratiebeleid. Drs. S.A. Blok werd op 5 november 2012 benoemd tot minister

voor Wonen en Rijksdienst in het kabinet Rutte-Asscher. Op 27 januari 2017 volgde de benoeming tot minister van Veiligheid

en Justitie. Minister Ronald Plasterk neemt de post Wonen en Rijksdienst van hem over. FSC® C017135

tweets over de markt @VBODirectie: Een #Huurcontract laten ontbinden met #malafidehuurder is een dure en haast kansloze missie radar.avrotros.nl/forum/viewtopi… @Eigenhuis: @eigenhuis: Vanaf 1 januari registreert het #BKR een hypotheekachterstand sneller ow.ly/Vuc7307Itd9

@RaboEconomie: @RaboEconomie: Nederland in recessie als Chinese huizenbubbel barst

@Statistiek CBS: Hoe zien de verhuisstromen van en naar #Groningen eruit? cbs.nl/nl-nl/nieuws/2… #UDC

@ABNAMROeconomen: Nieuwbouw woningen in lagere versnelling! Lees over de verkeerde drivers die het volume van de nieuwbouw bepalen. @vanheijnsbergen: RT @VBOdirectie: #vbo besluit: permanente educatie voor #scvm #nrvt gratis voor onze leden! #investereninkwaliteit @INGnl_Economie: Huizenprijzen in #Amsterdam stijgen opnieuw sneller dan gemiddeld. Hoe lang blijft dit voortduren? @PatriciaDieben: Voorzitter #VBO Makelaar Ed Hamming ontvangt uit handen van burgemeester Utrecht een koninklijke onderscheiding.

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

FEB R UA R I 2 0 1 7

vaste la

Presentatiepakket

ge pr

€145.-ijs

2D foto’s

360˚foto’s van alle ruimtes

2D/3D interactieve plattegrond

Woonvideo

360˚ tour op funda

funda uploadservice

Bij ons is het altijd Open Huis! Bestel een Minisite met jouw logo en laat potentiële kopers virtueel een huis beleven. De Virtuele Tour in de Minisite is te bekijken met een VR-bril. Door de Minisite te delen via sociale media, presenteren verkopers hun woning interactief en aantrekkelijk. Voorzien van jouw logo en links naar jouw website. Daarmee biedt de Minisite een unieke manier om jouw bedrijf te promoten in het netwerk van de verkopers. Bestel vóór 1 april een Presentatiepakket en ontvang de Minisite én Virtuele Tour met 50% korting voor €15,Deze actie is geldig tot 1 april 2017

VR Y AD RE

088 - 678 6789

www.blinqlab.nl

info@blinqlab.nl

Toonaangevende websites voor makelaars

Zoeken...

OGonline

✔ responsive webdesign OGonline maakt websites die op

OGonline

ieder platform perfect worden weergegeven.

✔ unieke uitstraling OGonline maakt websites die naadloos aansluiten bij de identiteit van uw kantoor.

OGonline

✔ goed vindbaar OGonline maakt websites waarbij alle technieken worden ingezet ten behoeve van een optimale vindbaarheid.

Bent u toe aan een nieuwe effectieve website voor uw VBO-kantoor? Bel 070 322 97 33 of kijk op ogonline.nl

websites • identity design • online marketing

Euuh, pardon. Zoekt u iets? Bent u op zoek naar meer inverkoopname gesprekken? Op zoek naar nieuwe verhuur relaties? Dat is dan heel toevallig, want ze zijn ook op zoek naar u. Maar bent u wel vindbaar? Wij helpen makelaars graag bij het verwezelijken van hun online doelen. SiteBoosting is gespecialiseerd in AdWords campagnes, (dynamische) remarketing en zoekmachine optimalisatie trajecten voor makelaars. Interesse? Neem contact op met Stefan Hendriks, stefan@siteboosting.nl of 070 763 09 09. ti p!

[check: siteboosting.nl/vbo voor de speciale aanbieding]

SEARCH ENGINE ADVERTISING + OPTIMIZATION