Vastgoed Adviseur februari 2018 by Vereniging VBO

VASTGOED ADVISEUR

Rob van Gijzel, voorzitter Samenwerkingstafel middenhuur: “Binden, bouwen, bestemmen, behouden” Bent u klaar voor de nieuwe privacywetgeving? Verbetering particuliere woningvoorraad: samenhang van maatregelen, financiering en rendement Prof. dr. Verbeke: “De makelaar moet veel meer kennisbroker worden” Tweeluik met Peter Boelhouwer en Jan Fokkema over nieuwbouwopgave

jaargang 32, nummer 1 | februari 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

ELK JAAR WEER DIE KOUDE VLOER IN DE WINTER? TONZON VLOERISOLATIE DÉ BESTE OPLOSSING VOOR EEN WARMERE VLOER

Beter Isolerend effect warmere vloer, hogere besparing TONZON Vloerisolatie heeft in een kruipruimte een beter isolerend effect dan andere isolatiematerialen. Dat is te danken aan het unieke Thermoskussen dat in 1980 in Nederland is uitgevonden. Dit is het enige materiaal dat de warmtestraling van de vloer vrijwel tot nul reduceert. De vloer wordt daardoor warmer en de energiebesparing is hoger. Andere isolatiematerialen zoals wol, EPS (polystyreen) of purschuim remmen de warmtestroom wel enigszins, maar de warmte die wordt doorgelaten, wordt aan de onderzijde uitgestraald naar de kruipruimtebodem en de nog koudere funderingsmuren. Het Thermoskussen heeft als bijkomend voordeel dat het volledig opvouwbaar is. Het kan ook in krappe kruipruimtes worden toegepast, het geeft veel minder overlast en er zijn geen vrachtwagens nodig.

Voor TONZON Koud en klam

Na TONZON Warm en droog

Warmtebeelden van voor en na plaatsing TONZON tonen het warmteverschil (foto’s zijn gemaakt in een seniorenwoning van Wooncorporatie Wonion)

Kosteloze inspectie van uw kruipruimte Waarom nog langer wonen op een koude vloer boven een (vochtig) gat in de grond? Tonzon heeft de perfecte oplossing met de langste (37 jaar!) praktijkervaring.

TONZON Thermoskussens

TONZON Bodemfolie Vraag nu een kosteloze inspectie aan van uw kruipruimte. U ontvangt vrijblijvend een offerte op maat. Kijk snel op tonzon.nl Aanpak warmtelekken kan veel gas besparen We laten veel warmte onbenut weglekken. De stookruimte wordt vaak onnodig warm. Geïsoleerde CV-buizen stralen onnodig warmte uit in ruimtes zoals zolders, garages en kruipruimtes. Radiatoren warmen buitenmuren op. Bij vloerverwarming lekt zoveel warmte aan de onderzijde weg, dat het systeem zo traag is, dat men de verwarming dag en nacht aanlaat. Bij woningen met luchtverwarming is het in de kruipruimte soms nog warmer dan in de kamer. We warmen letterlijk de aarde om het huis op. Dat laatste zelfs nog bij nieuwe woningen en NOM woningen. Zie hoe simpel het kan zijn om klimaateffectief gas te besparen en ga naar tonzon.nl/warmtelekken.

TONZON BV Postbus 1375 7500 BJ Enschede

info@tonzon.nl www.tonzon.nl

0900 - 28 66 966 (0,10 p/min) KvK 06044102

ROB VAN GIJZEL, VOORZITTER SAMENWERKINGSTAFEL MIDDENHUUR: “BINDEN, BOUWEN, BESTEMMEN, BEHOUDEN”

BENT U KLAAR VOOR DE NIEUWE PRIVACYWETGEVING?

in dit nummer

VERBETERING PARTICULIERE WONINGVOORRAAD: SAMENHANG VAN MAATREGELEN, FINANCIERING EN RENDEMENT

PROF. DR. VERBEKE: “DE MAKELAAR MOET VEEL MEER KENNISBROKER WORDEN”

no nonsense

De grote verbouwing: kwantiteit of kwaliteit?

actueel

Rob van Gijzel, voorzitter Samenwerkingstafel middenhuur: “Binden, bouwen, bestemmen, behouden”

Bent u klaar voor de nieuwe privacywetgeving?

Verbetering particuliere woningvoorraad: samenhang van maatregelen, financiering en rendement

Prof. dr. Verbeke: “De makelaar moet veel meer kennisbroker worden”

Tweeluik met Peter Boelhouwer en Jan Fokkema over nieuwbouwopgave

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Nieuwbouw middeldure huurwoningen smeermiddel voor koopwoningmarkt?

Bedrijfsmatig Vastgoed – Bevrijd Nederland van de sloopangst!

Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Geografische informatie: hét instrument voor optimale dienstverlening

Kadaster – Alles wat je moet weten van nieuwbouwontwikkeling

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – Gaan verhuurder en huurder goed samen?

Makelaar van de Maand – Allround Makelaardij

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Hoogste aantal nieuwbouwwoningen in acht jaar Ruim 62 duizend nieuwbouwwoningen werden in 2017 aan de woningvoorraad

toegevoegd. Dat is bijna 14% meer dan in 2016 en het hoogste aantal na 2009. Dit meldt het CBS. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen was in 2017 nog

altijd bijna 20% lager dan het gemiddelde aantal vóór de crisis. Tussen 2000 en

EIB verwacht dat de woningmarkt daardoor op middel-

2010 daalde dit aantal flink, in 2014 slechts 45 duizend nieuwbouwwoningen.

vaarwater komt. Al blijft het opschroeven van de wo-

2009 waren dat gemiddeld ruim 76 duizend nieuwbouwwoningen per jaar. Sinds Nederland had op 1 januari 2018 ruim 7,7 miljoen woningen. Dat zijn er bijna 55 duizend meer dan een jaar eerder.

lange termijn, in de periode 2020-2023, in een rustiger

ningbouwproductie volgens Van Hoek afhankelijk van voldoende bouwlocaties en voldoende personeel. Een kwart van de woningbouwers zegt een personeelstekort

Nieuwbouwwoningen, 2017

te hebben. Maar volgens het EIB wordt de bouwproductie

Bouwers weten met extra inspanningen toch voldoende

x 1.000

100

tot nog toe niet aantoonbaar geremd door de tekorten. mensen op de been te krijgen. Naar verwachting gaan de

personeelstekorten de productie in 2018 en 2019 wel met iets minder dan 1% remmen.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

Uitbreiding woningvoorraad en uitbreidingsvraag (duizend), realisaties (2013-2016) en prognose (2017-2023)

Bron: CBS.

Minder studenten gaan op zichzelf wonen

Na de invoering van het sociaal leenstelsel in 2015 is het percentage studenten dat op kamers gaat binnen zestien maanden na de start van de studie sterk ge-

daald, tot 45% (was 61%) van de wo-studenten en tot 14% (was 23%) van de hbostudenten. In 2015 is het aantal 17- tot 21-jarigen dat zich in universiteitssteden vestigt met 14% gedaald.

2013

2014

2015

Bron: EIB.

2016

2017

2018

Saldo uitbreiding woningvoorraad

2020

2021

2022

2023

Huishoudensgroei

Vestiging van 17- tot 21-jarigen in universiteitssteden Groningen Amsterdam

Aantal verkochte woningen december 2017

Utrecht Rotterdam

December 2017 – 26.398

Nijmegen

Stijging 4.4% t.o.v. december 2016 – 25.280

Tilburg Eindhoven

Daling 34.4% t.o.v. november 2017 – 19.647.

Maastricht Leiden Enschede

Woningtype

Delft Wageningen Bron: CBS.

500

1.000 1.500 2014

2.000 2015

2.500

3.000 2016

3.500

2017

4.000

4.500

5.000 Aantal

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. dec. 2016 – 14.1% Daling appartementen t.o.v. december 2016 – 1.8% Stijging hoekwoningen t.o.v. november 2017 – 28.8%

Prognose EIB: Woningmarkt komt in een rustiger vaarwater

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. nov. 2017 – 34.9%.

Het aantal huishoudens groeit op middellange termijn (2020-2023) met 55.000

December 2017 – 40.184

huishoudens per jaar. Met 15.000 vervangende nieuwbouwwoningen zijn dat

jaarlijks 70.000 nieuwe woningen om in de pas te blijven lopen. Als er zo’n 5.000 transformatiewoningen worden gebouwd, dan worden er volgens EIB jaarlijks 65.000 nieuwe woningen geproduceerd. Dit jaar rekent het EIB op 67.000 opge-

leverde nieuwbouwwoningen, waaronder 7.000 onzelfstandige wooneenheden. In 2020 worden naar verwachting 74.000 woningen gebouwd, oplopend naar 79.000 woningen in 2023. Daarna zakt de productie wat terug.

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Aantal geregistreerde hypotheken Stijging 4.8% t.o.v. december 2016 – 38.361 Stijging 35.6% t.o.v. november 2017 – 29.646.

Aantal executieveilingen December 2017 – 108

Daling 39% t.o.v. december 2016 – 177. Bron: Kadaster

FEB R UA R I 2 0 1 8

NO NONSENSE

de grote verbouwing: kwantiteit of kwaliteit? Bouwen, bouwen, bouwen. Als een soort bezweringsformule moet dit mantra de pijn verzachten van het grote gapende gat dat ligt tussen woningvraag en -aanbod. Volgens het EIB gaat de uitbreiding van de woningvoorraad vanaf 2019 in de pas lopen met de structurele huishoudensgroei. Een geruststellende gedachte, even geduld dus nog. Minder geruststellend is de bouwgekte die de huizengekte losmaakt. Gemeenten buitelen over elkaar heen om hun bouwprojecten bekend te maken. 800 woningen hier, 1.000 daar. Wie biedt er meer! Is er in deze trotse annonces plaats voor energiebesparing, middenhuur, senioren en behoud van het juiste groen binnen én buiten de stad? Nu combineren, maakt onze woningvoorraad toekomstbestendig!

e laatste jaren is er voornamelijk binnenstede-

Het Groene Hart is een Nationaal Landschap maar geen

dige bouwprojecten zijn voornamelijk binnen

wing blijft het Groene Hart haar waardevolle natuur-

lijk gebouwd. De stad was en is populair. De hui-

de stadsgrenzen. Zo willen gemeenten en marktpar-

tijen de komende tijd in de Randstad 1 miljoen nieuwe woningen bouwen. Maar is dat voldoende om aan de vraag te voldoen? En is er in de stad nog voldoende plek

om te bouwen zonder dat dit ten koste gaat van de

Nationaal Park. Met de juiste verhouding groen/beboufunctie behouden, maar wordt er ook een kwalitatief

hoogwaardige woonomgeving gecreëerd voor die

gezinnen die de stad bewust verlaten om zich in een groene randgemeente te vestigen.

kwaliteit? Het aantal kantoren voor transformatie raakt

En als we het toch over groen hebben; hoe groen gaan

lucht in. Maar wordt de stad zo niet heel erg compact?

tieverklaringen om te bouwen zonder aardgasaanslui-

op. Daar behalen we geen grote winst. Dan maar de Het moet wel leefbaar blijven. Niet voor niets ontvlucht

menig dertiger de stad om het gezin meer ruimte te geven. En wat doet de inbreiding met het stadsgroen?

we bouwen? 2018 lijkt het jaar te worden van de intenting. Een mooi vooruitzicht, maar dat levert nog geen energieneutrale woningen op.

Onderzoek van de Universiteit Groningen toonde eerder

Woonvisies met visie

in een straal van zeven kilometer rond de eigen woning.

gebouwd. Het ontwikkelen van integrale woonvisies

aan dat bewoners de meeste waarde hechten aan groen

Behoud van stadsgroen zonder daaraan concessies te doen, is belangrijk. In het groen

Minister Ollongren wil de pijlen niet alleen richten op binnenstedelijk bouwen, maar ook op bouwlocaties buiten de stadsgrenzen in het groen. Provincies en

gemeenten zijn echter huiverig. ‘In de polder en het wei-

land rond de grote stad moet niet worden gebouwd’. Laat staan dat we nadenken over met beleid bouwen in het Groene Hart. Maar niet al het groen in het ‘Groene Hart’ is even waardevol voor de consument. Ook dat

Gemeenten hebben de regie waar er wat moet worden met aandacht voor energieneutrale woningen en een

goede groenverdeling, is geen sinecure. En dan moet er in zo’n visie ook nog eens prominent aandacht zijn voor middenhuur en levensbestendige woningen voor

senioren. De focus moet immers niet alleen liggen op nieuwbouw, maar ook op een vernieuwingsstrategie voor de bestaande woningvoorraad om vraaguitval, ver-

loedering en energie- en waardeverlies te voorkomen. Ik

wens de gemeenten na de gemeenteraadsverkiezingen van 21 maart a.s. wijsheid bij het opstellen van hun integrale, groene woonvisies. ■

Harry Bruijniks, voorzitter VBO Makelaar

bleek uit het onderzoek van de Universiteit Groningen.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

rob van gijzel (54) Studie:

1977 – Pedagogische Academie

1981 – Andragologie aan Universiteit van Amsterdam Functies, w.o.:

1989 – 2001 lid van de Tweede Kamer voor de Partij van de Arbeid 2008 – 2016 Burgemeester gemeente Eindhoven Vanaf 2016 – Zelfstandig ondernemer

Bestuurlijke functies bij maatschappelijke instellingen, w.o.:

• President-commissaris bij Twynstra Gudde en president-commissaris bij Dynnig

• Voorzitter van ICFF Intelligent Community Foundation in New York (samenwerkingsverband van smart city’s) • European Digital Leader 2016 (500 CIO’s roepen jaarlijks een leider uit op het gebied van de digitale wereld) (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | Middenhuur

rob van gijzel, voorzitter samenwerkingstafel middenhuur:

“ binden, bouwen, bestemmen, behouden” Steeds meer mensen zijn op zoek naar een woning in het middenhuursegment, maar het aanbod blijft achter. Het verschil tussen aanbod en vraag naar betaalbare huurwoningen tussen 700 en 1.000 euro wordt steeds groter en stuwt de prijs op. Starters, doorstromers, kenniswerkers die tijdelijk een woning zoeken en ouderen die hun koopwoning willen verruilen voor een huurwoning; de komende tien jaar bedraagt de toekomstige extra behoefte aan middenhuurwoningen tussen de 60.000 en 200.000. Mensen die flexibel willen zijn en daarom huren, maar ook huishoudens die geen woning kunnen kopen vanwege de strenge hypotheekeisen van banken, hebben steeds meer moeite om een betaalbare huurwoning te vinden. Begin 2017 gingen de Samenwerkingstafels middenhuur van start op zoek naar oplossingen. 29 januari jl. verscheen de eindrapportage ‘Samen bouwen aan middenhuur; ervaringen van één jaar Samenwerkingstafel middenhuur’. Naast een landelijke samenwerkingstafel zijn er lokale sa-

dat je grote weerstand oproept. Én je moet ruimte hebben

nderdaad. We hebben een nationale samenwerkings-

het over één ding eens: er moeten meer middenhuurwo-

“I

menwerkingstafels opgericht.

tafel opgericht, waaraan – naast de Rijksoverheid – de betrokken koepelorganisaties deelnemen. Deze groep

zorgt ervoor dat kennis en inzichten worden gedeeld en dat

het onderwerp op de agenda blijft bij alle partijen. Er is een

roadmap tot stand gekomen met concrete hulpmiddelen en praktische instrumenten. Daarmee kunnen de lokale

om te experimenteren. Gelukkig waren alle stakeholders ningen worden gebouwd. Ik heb alle betrokkenen uitgenodigd om te vertellen wat naar hun idee het probleem was

en wat er moest gebeuren om dat probleem op te lossen. Dat was vaak voldoende om een constructief gesprek op gang te brengen.”

samenwerkingstafels hun voordeel doen.

Hoe welkom was u?

een gesprek te initiëren met de betrokkenen in hun ge-

in veel gevallen sprake van gestold wantrouwen tussen

Daarnaast heb ik de wethouders van de G32 uitgenodigd meente: de lokale samenwerkingstafels. In sommige gemeenten is de druk al heel groot; in andere valt te vrezen

dat die druk op korte termijn zal ontstaan. Aan deze tafels hebben we gewerkt met concrete casussen. Die waren

overal verschillend. Je kunt dus niet met één pasklare oplossing komen.”

Wat was het uitgangspunt bij uw benadering van de gemeenten?

“Ik wilde vooral zoeken naar horizontale verbanden. Als je

een wethouder gaat vertellen hoe het moet, weet je zeker

“Dat varieerde heel sterk. Bij mijn kennismaking was er partijen. Op diverse plaatsen stonden partijen met de rug naar elkaar. Hoewel in veel steden werd aangegeven dat

men wilde inzetten op vergroting van het aanbod door nieuwbouw, kwamen projecten niet tot stand. Onzeker-

heid, gebrek aan vertrouwen en transparantie en ‘zwalkend

beleid van de gemeente’ werden als belangrijkste oorzaken genoemd. In sommige gevallen was er al lange tijd geen contact meer tussen gemeenten en investeerders. Gedurende het jaar zijn we van ‘staat van ontbinding’ naar ‘staat

van verbinding’ gegaan. Er is gezocht naar oplossingen; het

begrip voor elkaars positie is toegenomen en we hebben

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

landelijke samenwerkingstafel zijn er 14 lokale samenwerkingstafels opgericht. Een aantal staat nog ‘in de wacht’.

Het is overigens niet overal gelukt. In sommige gemeenten waren de partijen van mening dat ze het probleem zelf wel

konden oplossen. Dat gaan we dus nog zien! Hier en daar was er zo veel aarzeling dat de gemeente gewoon te laat

kwam om nog een samenwerkingstafel te organiseren. In een enkele gemeente werd gesteld dat er helemaal geen

probleem was, en sommige gemeenten kijken de kat uit de boom. Zij willen afwachten wat de samenwerkingstafels in andere gemeenten opleveren.

Ik hoop dat middenhuur een prominente plaats zal krijgen in de coalitieakkoorden die worden gesloten na de gemeenteraadsverkiezingen van 21 maart a.s.”

Aanbevelingen ‘Samen bouwen aan middenhuur’

• Binden: partijen gaan met elkaar in gesprek, zodat ze vervolgens in samenwerking aan de slag kunnen om de voorraad middenhuur woningen te vergroten en bestendigen.

• Bouwen: versimpel de procedures en stimuleer dat

Wat zijn de belangrijkste resultaten?

“Het begrip voor de positie van de betrokkenen is toegeno-

men. Wethouders zagen in dat niet alle beleggers dezelfde

voorwaarden hanteren. Ze begrepen ook dat ze duidelijk moeten zijn over hun wensen en doelen, zodat ze gerichter kunnen zoeken naar partijen die daaraan kunnen voldoen.

Investeerders hebben aangegeven dat ze bereid zijn om

verder te kijken dan de AA-locaties en corporaties bleken

partijen de bouw van woningen op zich (kunnen) nemen.

zoekende te zijn naar de manier waarop zij hun bijdrage

aanvullende instrumenten zijn hiervoor noodzakelijk.

te maken waardoor middenhuurwoningen beschikbaar

Ruimte voor lokaal maatwerk in weten regelgeving en

• Bestemmen: maak prestatieafspraken en zoek naar

oplossingsrichtingen over het bestemmen en toewijzen van woningen voor middeninkomens en de prijs/ kwaliteitsverhouding van de woningen.

• Behouden: neem maatregelen m.b.t. de huurontwikkeling van woningen en de bescherming van huurders.

kunnen leveren. Beleggers waren vaak bereid om afspraken en betaalbaar blijven, bijvoorbeeld door te beloven samen

af te spreken dat de huurstijging in de komende 15 jaar beperkt blijft tot de inflatie, met in sommige gevallen een

kleine opslag. Zo blijven deze woningen beschikbaar voor de middenhuur.”

In uw eindrapport doet u een groot aantal aanbevelingen. Welke zijn de belangrijkste?

een aantal concrete afspraken kunnen maken. Dat betekent

niet dat we – nu het eindrapport aan minister Ollongren is

aangeboden – ‘klaar’ zijn: we hebben een start gemaakt. Het is aan de partijen om op dezelfde constructieve manier

verder te gaan, zodat er écht meer middenhuurwoningen worden gebouwd.”

“De belangrijkste aanbeveling is dat de gemeenten een in-

tegrale woonvisie moeten ontwikkelen. Wat is waar nodig; zowel in de koop- als de huursector? De woningmarkt voor

middenhuur is totaal onderontwikkeld, en dat komt door

subsidiëring van zowel de huur- als de koopsector. Alleen

de middenhuursector wordt niet gesubsidieerd. Het aantal regels in de huursector is zodanig toegenomen dat het

overzicht totaal is verdwenen. Aftoppingsgrens, verhuur-

Van Gijzel: “Bij mijn kennismaking was er in veel gevallen sprake van gestold wantrouwen tussen de partijen. Op diverse plaatsen stonden partijen met de rug naar elkaar. Hoewel in veel steden werd aangegeven dat men wilde inzetten op vergroting van het aanbod door nieuwbouw, kwamen projecten niet tot stand”

dersheffing etc. etc. zorgen voor een situatie waar niemand meer uitkomt. Dat moet veranderen.

Als het nodig is, moeten gemeenten kunnen afwijken van

allerlei standaardregels die door het Rijk zijn geformuleerd. En daarnaast moet er worden gebouwd, maar het duurt

nog wel een jaar of vier, vijf voor je daarvan concrete resultaten kunt verwachten. In de tussentijd moeten de middenhuurprijzen in de steden waar de woningmarkt ontwricht

is, gematigd stijgen. Zo blijven deze woningen een aantal jaren beschikbaar voor de doelgroep.”

Mogen we stellen dat u een tevreden man bent?

Is het verstandig om van vrijesectorhuur een aparte catego-

echt op de agenda in een aantal gemeenten. Naast de

“Dat is al mogelijk sinds 1 juli 2017. De gemeente kan dat

“Ik kijk inderdaad met veel plezier terug. Middenhuur staat

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

rie in het bestemmingsplan te maken?

FEB R UA R I 2 0 1 8

dus gewoon doen. Ik heb trouwens ervaren dat beleggers ook best bereid zijn om te bekijken wat de mogelijkheden zijn.”

Transformatie van bestaande panden is ook een mogelijkheid.

“Probleem is dat de ‘makkelijke’ locaties al lang zijn aangepakt. Voor de overgebleven locaties geldt dat transformatie een dure aangelegenheid is. Daarom stel ik ook voor om een nationaal saneringsfonds op te richten voor stedelijke

gebieden waar middenhuur gewenst is. De kosten daarvan kunnen in eerste instantie mede worden voorgefinancierd

door de Europese Investeringsbank. In een later stadium worden de kosten terugbetaald uit de exploitatie van de woningen.”

Zijn de gemeenten die nog grond in hun bezit hebben, bereid

Marktpartijen plaatsen een aantal kanttekeningen

“Gemeenten hebben een bodemprijs; geen topprijs. Je

Gemeenten, marktpartijen en corporaties hebben vooral

nog hoger bedrag uit te slepen, maar ze snappen echt wel

het aanbod aan middenhuurwoningen. Beleggers,

om korting te geven op de grondprijzen?

hoort soms dat gemeenten grond ‘vasthouden’ om er een

op lokaal niveau gewerkt aan het vergroten van

dat de grondprijs voor middeldure huur een andere is dan

ontwikkelaars, bouwers en makelaars stemmen niet in

voor dure koop.

met álle aanbevelingen uit het rapport.

Dus zeg ik: ‘ANNA’: Altijd Nagaan, Nooit Aannemen! Alle betrokkenen hebben een eigen doelstelling: beleggers willen

Met name bij de aanbevelingen om zowel de bestaande

iedereen wil betaalbaar wonen. Dus moet je hier en daar

en lokale bestuurders te laten bepalen wat de jaarlijkse

rendement, gemeenten willen jongeren aan zich binden en

voorraad als de nieuwbouw middenhuur te reguleren

concessies doen.”

huurverhogingen worden en welke aanvangshuren mogen worden gevraagd, worden kanttekeningen

Het CBS meldde dat er een enorme groei zit in het aantal

geplaatst. Volgens hen stagneert de nieuwbouw juist door

geplande huurwoningen. In 2017 zijn er veel meer vergun-

deze regulering. Ook bij de rol van corporaties worden

ningen afgegeven dan de voorgaande jaren: ruim 60%

vraagtekens gezet.

meer. Er is het afgelopen jaar vijf miljard euro geïnvesteerd in huurwoningen.

“Dat is mooi, maar uiteindelijk zullen middeldure huurwoningen altijd worden verkocht. Dat is het uitgangspunt van

in wijken waar beleggers wat huiverig zijn om te investe-

de vraag te blijven voldoen. Ook op andere manieren ver-

daar ook fraaie voorbeelden van dat type projecten.

elke belegger. Je moet dus constant blijven bouwen om aan dwijnen er woningen uit het middensegment: Amsterdam

wil in tien jaar 20.000 middenhuurwoningen bouwen. De stad heeft 60.000 woningen die tegen de liberalisatiegrens

aan zitten. De WOZ-waarde van die woningen neemt toe en

ren, liggen mooie kansen voor corporaties. Je ziet hier en Overigens: marktpartijen willen ook best investeren in wat

minder gewilde wijken, maar dan moet er wel een goed, integraal plan liggen.”

komt boven de 711 euro (de liberalisatiegrens). Dus worden

Wat is de rol van makelaars bij het overleg over deze kwes-

euro. Weg middeldure huur!”

“Die is cruciaal. Ik heb ook tegen alle gemeenten gezegd

die woningen verkocht en gaat de huur naar 1.100 à 1.200

Zijn er mogelijkheden voor woningcorporaties om middeldure huur te bouwen?

“Zeker! Als de corporatie zowel juridisch als administratief

een scheiding heeft aangebracht tussen DAEB en niet-

DAEB (diensten van algemeen economisch belang), kan ze

gewoon meedoen. Lang niet alle corporaties hebben die scheiding aangebracht en daarmee benadelen ze zichzelf.

Maar de eis dat een corporatie alleen middenhuur mag

bouwen als ze een rendement haalt van minimaal 5,5% moet van tafel. Dat is anno 2018 een belachelijke eis. Zeker

ties?

dat ze ervoor moeten zorgen dat makelaars aan tafel

zitten. Zij zijn het beste op de hoogte van de marktsitu-

atie en ze kunnen exact aangeven waar tekorten zijn. In

Maastricht dacht de gemeente dat er geen tekorten waren in de middeldure huursector. Ze vonden daarom dat een samenwerkingstafel in die gemeente geen zin had. Tot de lokale makelaars aan tafel verschenen: zij maakten direct

duidelijk dat elke beschikbare middeldure huurwoning

tientallen keren kon worden verhuurd. Dat zorgde voor een omslag in het denken. Deelname van makelaars is dus van groot belang.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Truus van Gog

ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.

HÃ©t kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.

WWW.SCVM.NL

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

nieuwbouw middeldure huurwoningen smeermiddel voor de koopwoningmarkt? Het is op dit moment nog te vroeg om te concluderen of 2017 een voorlopig hoogtepunt voor de koopwoningmarkt betekent, dan wel een recordjaar is. Het Kadaster registreerde circa 235.000 transacties van koopwoningen en met een prijsstijging van rond de 9% in 2017, komt de mediane verkoopprijs uit op 269.000 euro. Dit zijn absolute topcijfers over de afgelopen tien jaar bezien, maar het kan ook zo maar een daadwerkelijke top

betekenen. e berichtgeving in de media begint langzaam

(oudere) huishoudens de woningmarkt verlaten of de

inzoomen op de laatste maanden van 2017, zien

de koopwoningmarkt. Door de extramuralisering van

van toon te veranderen. En wanneer we

we ook dat het aantal verkochte woningen landelijk sta-

biliseert of zelfs licht daalt. Het aanbod van bestaande

koopwoningen droogt op, in met name de goedkopere segmenten. Het aanbod van nieuwe koopwoningen in

opdracht van de zogenaamde ‘bouwers voor de markt’ trekt inmiddels weer fors aan tot het niveau van voor de crisis. Maar corporaties daarentegen bouwen nauwe-

lijks meer koopwoningen, dat was voor 2008 wel anders.

eigen woning inruilen voor een huurwoning, ‘verruimt’ de zorg moeten we daarbij onze kaarten vooral inzetten op de doorstroom van koop naar huur. Om deze door-

stroming van met name oudere eigenaar-bewoners te

faciliteren, dient er wel voldoende passend aanbod van huurwoningen beschikbaar te zijn. Dat wil met name zeggen; huurwoningen in het middeldure huursegment, met de juiste kenmerken en op de juiste plek.

Hierdoor blijft ook het totale nieuwbouwaanbod van

Doorstroming vanuit koopsector

de verkoopprijzen nog wel stijgen, maar wel in iets

het ontbreken van een middensegment in de huur-

koopwoningen te beperkt. Dit alles heeft tot gevolg dat minder sterke mate dan in de eerste helft van 2017. Oplossing in huursector?

De koopwoningmarkt lijkt opgesloten te raken in haar

eigen succes. Het koopproces is inmiddels volledig

omgeslagen; de consument wil eerst een woning kopen

alvorens de huidige woning te koop aan te bieden. Hierdoor is de ‘krapte’ op de koopwoningmarkt de afgelopen twee jaar enorm toegenomen. Ondanks de nog

steeds omvangrijke latente vraag naar koopwoningen

dreigt de dynamiek op deze markt hierdoor af te nemen. Het nieuwbouwaanbod biedt vooralsnog te weinig soelaas, dus zou het vrijkomen van secundair aanbod

(bestaande woningen) gestimuleerd moeten worden.

Al sinds het Woonakkoord uit 2013 loopt het debat over sector, als brug tussen de sociale huursector en de koop-

sector. Veelal vormt de doorstroming van de zogenaamde ‘goedkope scheefwoners’ in de sociale

huursector daarbij de basis voor de discussie en concentreren de vragen zich op wie er onder welke voorwaarden wat zou moeten bouwen en aanbieden. Het

middensegment huursector kan echter ook een rol

spelen in de doorstroming vanuit de koopsector en daarmee het functioneren van de huidige koopwoningmarkt bevorderen. Dan gaat het wel om andere woonproducten, andere

prijs/kwaliteitverhoudingen

andere locaties. Maar het vraagt vooral om daadwerkelijke plannen en uitvoering. ■

En dan ligt de oplossing mogelijk in de huursector.

Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut

Eén van de opties om meer secundair aanbod te creëren

OTB - TU Delft

is namelijk de uitstroom uit de koopsector. Wanneer

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Privacywetgeving

Nieuwe AVG stelt strengere eisen aan verwerking persoonsgegevens

ent u klaar voor de nieuwe b privacywetgeving? De bescherming van persoonsgegevens is ook in de makelaardij een heet hangijzer. Vanaf 25 mei dit jaar gaat de Autoriteit Persoonsgegevens de Algemene Verordening Gegevensbescherming (AVG) handhaven. Ook makelaars en taxateurs moeten voldoen aan strengere regels bij het systematisch verwerken van persoonsgegevens. Er wordt meer transparantie en verantwoording gevraagd. Maar de AVG roept nog veel vragen op. Wat gaat er precies veranderen en wat betekent dat voor makelaars en taxateurs? We vragen het Aleid Wolfsen, voorzitter Autoriteit Persoonsgegevens, en Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar.

e AVG is de opvolger van de Wet bescherming persoonsgegevens. Deze wet was gebaseerd op

een Europese privacyrichtlijn, toen internet nog

in de kinderschoenen stond. Aleid Wolfsen, voorzitter bij

de Autoriteit Persoonsgegevens, vertelt: “Inmiddels is de samenleving sterk gedigitaliseerd, waardoor het verwerken van persoonsgegevens kwetsbaarder is. De nieuwe AVG is hiervoor beter uitgerust. Het is een uniforme privacywet

voor de gehele Europese Unie. Burgers krijgen meer moge-

lijkheden om voor zichzelf op te komen als organisaties en

bedrijven hun persoonsgegevens systematisch verwerken.” Wolfsen wijst op de rechten: “Behalve het bestaande recht

op verwijdering van persoonsgegevens, hebben burgers nu ook het recht op vergetelheid. Ze kunnen van een organisa-

tie eisen om de verwijdering door te geven aan alle andere organisaties met wie ze de gegevens delen (verwerkers), zoals een administratiekantoor of softwarebedrijf.” Passende verwerking moet worden geborgd in een verwerkingsover-

eenkomst. Zo zijn een concullega betrokken bij een koop-

overeenkomst of een kantoorautomatiseerder verwerkers waarvoor een verwerkingsovereenkomst noodzakelijk is. VERWERKINGSREGISTER

De AVG heeft ook gevolgen voor makelaars en taxateurs.

is er een wettelijke grondslag voor verwerking nodig, zoals

aantonen dat zij de nodige privacy-maatregelen op organi-

doen aan een wettelijke verplichting. Denk bij dat laatste

Zij krijgen meer verantwoordelijkheid en moeten kunnen

satorisch en technologisch gebied hebben getroffen. In een verwerkingsregister van activiteiten moeten ze bijhouden

welke persoonsgegevens ze waarvoor verwerken en waar

het voorbereiden van een koopovereenkomst of het volaan de Wwft, Wet ter voorkoming van witwassen en financiering van terrorisme.”

deze vandaan komen. Wolfsen: “Makelaars en taxateurs

MEER VERANDERINGEN

lijk doel. Bijvoorbeeld omdat het ‘handig’ is voor later. Ook

met zich mee. Persoonsgegevens langer bewaren dan strikt

mogen nooit persoonsgegevens verwerken zonder duide-

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Maar de AVG brengt meer veranderingen voor de branche

FEB R UA R I 2 0 1 8

noodzakelijk, is niet toegestaan. De bewaartermijn voor de

AVG-TOOL

vijf jaar. Een makelaar mag zonder toestemming ook geen

leden actief om te voldoen aan de AVG-verplichtingen.

Wwft blijft met de komst van de AVG hetzelfde, namelijk nieuwsbrief versturen aan een niet-bestaande klant. Wolf-

sen: “Direct marketing gericht op bestaande klanten mag

wel. Net als statistisch onderzoek naar bijvoorbeeld de ge-

middelde leeftijd en woonplaats van je bestaande klanten. Zolang het onderzoek maar gebaseerd is op persoonsgegevens die je rechtmatig hebt verkregen.” HANDHAVING

Op 25 mei 2016 werd de AVG al officieel van kracht. Vanaf 25 mei dit jaar houdt de Autoriteit Persoonsgegevens toezicht

op de naleving van de AVG door bijvoorbeeld onderzoek te

doen na klachten of op eigen initiatief. Wolfsen licht toe: “Elke burger en organisatie kan bij ons een privacyklacht

indienen. Is er inderdaad onrechtmatig met persoonsgegevens omgesprongen? Dan is de Europese wetgeving

leidend. Afhankelijk van de overtreding gaan we in gesprek of geven we een waarschuwing. Bijvoorbeeld als een makelaar onopzettelijk een fout maakt en de privacy niet ernstig

Ook brancheorganisatie VBO Makelaar ondersteunt haar Samen met de Stichting AVG voor Verenigingen is er een

speciale AVG-tool ontwikkeld. Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar: “Het gaat om een online portal waarmee je

als makelaar/taxateur stap voor stap de wettelijk voorgeschreven praktijk doorloopt en de benodigde documenta-

tie-actie onderneemt. Na afloop geeft de stichting op basis van de ingevoerde gegevens als bewijs van goedkeuring

een AVG-verklaring af.” Volgens Van der Ploeg vergt de AVG van alle makelaars en taxateurs wel enige aanpassing in de bedrijfsvoering. “Zij verwerken al persoonsgegevens, maar

met het verplichte verwerkingsregister krijgen ze meer verantwoordelijkheid. Tegelijkertijd biedt het register de kans om gegevens beter te structureren en ze niet langer

te bewaren dan nodig.” Van der Ploeg wijst er nog wel op dat de verplichting kan schuren met de praktijk. “Markt-

partijen moeten bijvoorbeeld duidelijkheid geven over de

lengte van de bewaareisen waaraan de makelaar/taxateur verplicht moet voldoen. Ik denk dan bijvoorbeeld aan de

WAT ZIJN DE BELANGRIJKSTE VERPLICHTINGEN VAN DE AVG? • Voor het systematisch verwerken van persoonsgegevens is het bijhouden van een verwerkingsregister verplicht;

• Verwerking van persoonsgegevens moet een duidelijk doel hebben, en vereist een wettelijke grondslag;

• Persoonsgegeven mogen niet langer bewaard worden dan nodig; • Bijzondere persoonsgegevens als levensovertuiging, ras en BSN-nummer mag je niet verwerken;

• Bij uitbesteding van persoonsgegevens aan derden, moeten derden zich houden aan de eisen die de AVG aan een ‘verwerkersovereenkomst’ stelt;

• Nieuwe software moet zo privacy-vriendelijk mogelijk zijn; • Voor alle datalekken geldt een documentatie- en meldplicht; • Burgers hebben meer rechten voor bescherming van hun persoonsgegevens. Voor gegevensverwerking kan toestemming noodzakelijk zijn.

is geschonden. We kunnen ook een sanctie opleggen. Die

bewaareis van het taxatieregister NRVT in het kader van

Met een campagne wil de Autoriteit Persoonsgegevens de

dienst wordt gehanteerd, straks conform de AVG?

kan oplopen tot 4% van de jaaromzet of 20 miljoen euro.”

samenleving nog beter informeren over de AVG. Sinds eind

januari zijn er radiospotjes te beluisteren en is er een spe-

ciale website in de lucht: www.hulpbijprivacy.nl. Wolfsen: “Deze site biedt advies op maat, bijvoorbeeld met de Regel-

hulp: een online checklist die je helpt om aan de AVG-eisen te voldoen. Zo is iedereen goed voorbereid.”

doorlopend toezicht. Is deze eis die ook door de belastingVan der Ploeg besluit: “Zorg dat je als makelaar/taxateur

in mei volledig voldoet aan de eisen van de AVG. Dat is in ieders belang. Bescherming van persoonsgegevens is met

de verwerking van allerlei data nu nog belangrijker en ook

actueler dan ooit. Dat brengen we de komende tijd bij onze leden voor het voetlicht, we bieden hen hulp waar nodig.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Karl Bijsterveld

Wilt u makelaar of taxateur worden? Kies voor een opleiding van Beroepsopleiding Makelaars B.V.. Bij ons gaat u voor een moderne, actuele en praktijkgerichte opleiding waarin de makelaar-taxateur centraal staat. Word dé ondernemende makelaar-taxateur die weet wat belangrijk is voor zijn klanten.

E-learning

Bij ons studeren? Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor:

Actueel

• E-learning ondersteund met lesbijeenkomsten • Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt

Innovatief

• Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk • Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie

Toegankelijk

• Studeren waar en wanneer je dat wilt op computer, tablet of smartphone

Netwerken

• De mogelijkheid tot deelname aan netwerkbijeenkomsten met ervaren makelaars

> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

> Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorie-

De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen is de

opleiding Makelaar-Taxateur Woningen geïnnoveerd

vervolgopleiding van de Theorieopleiding Makelaar-Taxateur

naar een moderne opleidingsvorm.

Woningen. Ook deze opleiding is gemoderniseerd.

•

• De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docent.

•

bevat E-learning.

Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 2 jaar.

• Aantrekkelijke investering en doorlooptijd van 5 maanden.

De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

De Praktijkopleiding Makelaar-Taxateur Woningen

bestaat uit de modules:

• Woningmarkt en economie

• Woningfinanciering

• Bemiddelen Woningen

• Huur-Verhuur

• Taxeren European Valuation Standards

• Koop-Verkoop

• Taxatieleer

• Woning en leefomgeving

• Bouwkundig inspecteren

Start opleiding najaar 2018

> inschrijven

(E-learning) • Taxeren Veldwerk Woningen Start opleiding najaar 2018

Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Toekomstbestendige woningvoorraad

Stimuleringsmaatregelen voor woningverbetering én verduurzaming

Woningverbetering, verduur-

zaming en bv. asbestverwijde-

Eens

ring van daken kunnen het

beste in combinatie worden aangepakt.

Oneens

Bron: Ledennet VBO Makelaar

78,9 % 21,1

Met ondersteuning van de overheid kan ik achterstallig onder-

Eens

houd combineren met energiebesparende maatregelen. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Oneens

88,9 % 11,1

marktrapportage Divergentie op de kantorenmarkt Ondanks de recente gemiddelde daling van de leegstand op de Nederlandse kantorenmarkt, is deze nog altijd hoog. Ook op langere termijn valt niet te verwachten dat de behoefte aan kantoren de huidige voorraad zal overstijgen. Wél zijn er grote verschillen tussen en binnen regio’s. Er worden ruim meer kantoren onttrokken aan de voorraad dan er worden toegevoegd, onder andere door transformatie. Dat blijkt uit de studie ‘Divergentie op de kantorenmarkt’ van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Gemeenten en provincies zijn terughoudender in het creëren van planologische ruimte voor nieuwe kantoren. Nu op sommige plekken de ingebruikname van leegstaande kantoorruimte (naar verwachting) weer toeneemt door bijvoorbeeld Brexit, is de vraag of dit zo kan blijven.

Schenkingsvrijstelling eigen woning

Schenkingsvr ijstelling eigen wonin g Effecten op

de hypotheeks

De Algemene Rekenkamer heeft onderzoek gedaan naar de schenkingsvrijstelling eigen woning in 2013/2014 en de effecten op de hypotheekschuld. Het aantal schenkingen nam toe. In 74% van de gevallen is de schenking gebruikt voor het aflossen van een hypotheekschuld, vaak door mensen met een relatief slechte hypotheekpositie. Vanaf 2013 is een daling zichtbaar van de gemiddelde hypotheekschuld en het aantal ‘onderwaterhypotheken’. Het is niet eenduidig vast te stellen of die ontwikkelingen aan de uitbreiding van de schenkingsregelingen zijn te koppelen. Naar verwachting zijn de effecten van de structurele regeling minder groot. In 2013/2014 werd de regeling als tijdelijk ‘verkocht’, waardoor veel schenkers een druk voelden te handelen.

chuld

2017

belastingen Kerngegevens ten 2018 grote gemeen

Kerngegevens belastingen grote gemeenten 2018

dr. C. Hoeben MSc J.G. de Natris

COELO Centrum voor

Onderzoek van

de Economie van

De woonlasten voor eigenaar-bewoners en huurders stijgen in 2018 gemiddeld met respectievelijk 0,6 en 0,3%. Dit staat in het rapport Kerngegevens belastingen grote gemeenten 2018 van het COELO. Huurders betalen in 2018 gemiddeld 329 euro aan afvalstoffenheffing en in sommige gemeenten ook aan riooolheffing. Eigenaarbewoners in de grote gemeenten betalen gemiddeld 677 euro. In Den Haag zijn de kosten met 546 euro het laagst, terwijl in buurtgemeente Delft de lasten 843 euro bedragen. Ook Zaanstad is met een tweede plaats op de lijst een dure gemeente voor eigenaar-bewoners.

de Lagere Overheden

Verwachtingen bouwproductie en werkgelegenheid 2018 Zoals elk jaar heeft EIB ook dit jaar weer de verwachtingen voor de bouwproductie en werkgelegenheid gebundeld. De bouwproductie heeft de opwaartse trend ook in 2017 doorgezet. In de afgelopen drie jaar is de productie met 20% gestegen, een reële stijging met ruim 10 miljard euro. De gevolgen van deze snelle groei worden echter ook steeds duidelijker zichtbaar. De orderboeken van bouwbedrijven raken steeds voller en het aantal vacatures neemt snel toe. De condities aan de vraagzijde zijn gunstig, maar kan de bouw de groeiende vraag nog wel aan of gaan aanbodrestricties het beeld meer en meer bepalen?

Onderzoek energiebesparende maatregelen onder woningeigenaren Het ministerie van EZK deed onderzoek naar de bekendheid met energiebesparende maatregelen en bijbehorende subsidieregelingen. Uit een representatieve steekproef onder 2.300 woningeigenaren blijkt o.a. dat dubbelglas het meeste (60%) wordt genoemd als bekende energiebesparende maatregel, een warmtepomp het minst (5%). Een kwart van de ondervraagden zet de verwarming lager om energie te besparen, een kwart isoleert de woning. 42% van de eigenaren wist niet aan te geven welk energielabel de woning heeft. Bijna de helft van de ondervraagden kon niet uitleggen wat een waterpomp is. De gemiddelde verwachting is dat woningen in 2042 geen aardgas meer nodig hebben. Vooral eigenaren van vooroorlogse woningen en woningen uit de jaren 60/70 willen energiebesparende maatregelen gaan nemen. Flitspeiling Warmtepompen

n de maatregele rland Energiebesparen naren in Nede onder woningeige Manuel Kaal Rick Heldoorn 17 januari 2017 H4939

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

gaan verhuurder en huurder goed samen? Voor een makelaar is het van belang over mensenkennis te beschikken. Een contract kan nog zo knap opgesteld zijn, de partijen zelf moeten het samen kunnen uitvoeren. De betrokkenen dienen goed met elkaar overweg te kunnen. Bij Petronella Precies en Jan de Goede ging het behoorlijk fout. Wat was het geval?

etronella Precies was een 78-jarige weduwe die haar

huur goed gebruiken en nu ving zij nog nauwelijks geld

Orde en Netheid. Van een snippertje papier op haar

haar privacy. Hij zat immers de hele dag in haar tuin en als

zaakjes goed op orde had. Zij hechtte bijzonder aan

stoep raakte zij al overstuur. Ieder voorwerp in haar huis had een vaste plaats en werd tenminste tweemaal daags afgestoft. Het was juist deze Petronella die besloot om de helft

terwijl zij meende dat Jan een flinke inbreuk maakte op hij daar niet zat, dan loerde hij vanuit het tuinhuisje haar woning binnen. Al met al een ongelukkige situatie.

van haar woning te gaan verhuren. Zij kon wel een extra

ERGERNISSEN

voor haar te regelen. De verhuurmakelaar had toevallig net

alle redelijke normen overtrad en stuurde hem vrijwel da-

zakcentje gebruiken. Zij vroeg een verhuurmakelaar om dit

Jan de Goede op bezoek gehad. Jan zocht woonruimte. Jan

was een klein uitgevallen mannetje van 82 jaar met scherpe priemoogjes. Wellicht een goede huurder voor Petronella?

Petronella, zeker tweemaal groter dan Jan, vond Jan een

beste huurder. Het huurcontract werd vlot getekend en Jan verhuisde richting huize Petronella. VAN BED NAAR TUINHUIS

Hoe het allemaal zo vèr gekomen is, weet niemand. Aanvankelijk leken Jan en Petronella het goed met elkaar te kunnen vinden. Een vriendin van Petronella wist te vertellen dat het

haar steeds opviel dat Jan nooit in het gehuurde gedeelte

Petronella stoorde zich steeds meer. Zij meende dat Jan

gelijks aangetekende brieven. Wat er in die aangetekende brieven stond? Talloze sommaties waaruit volgde wat

Petronella niet accepteerde: het plaatsen van de fietstassen aan de rechterkant van de garagemuur en niet aan de

linkerkant zoals afgesproken. Jan parkeerde in de garage

zijn fiets niet met het stuur naar achteren maar andersom. Dat beperkte de entree voor Petronella. Bovendien had Jan ’s nachts twee tuinstoelen gewoonweg verplaatst. Tot

overmaat van ramp en ergernis bleken ook nog eens een

krukje en tuinkaboutersetje in de tuin omgegooid te zijn. Vier nieuwe plantjes waren vertrapt. Het tuinhek werd niet afgesloten. Dat soort dingen.

was. Zelfs vertelde zij op enigszins suggestieve wijze dat

SANCTIES EN AGRESSIE

iemand sliep’. Of deze roddeltante gelijk had, kan verder

om de elektra van het tuinhuis af te sluiten. Voor Jan best

het bed van Jan er toch wel erg netjes bij lag ‘alsof er nooit

onbesproken blijven. In ieder geval verhuisde Jan na twee

jaar naar het achter de woning gelegen tuinhuis. Eigenlijk was dat niet geschikt voor bewoning. Er was wel water en

elektriciteit aanwezig en met wat passen en meten konden er ook nog wat meubeltjes worden geplaatst, maar dan

was het huisje ook wel vol. De huur bleef onveranderd, 800

euro per maand all-in. Jan klaagde daarover bij Petronella maar vond verder geen gehoor. Jan stapte vervolgens naar

de Huurcommissie en de huur werd verlaagd tot 275 euro. Voor Petronella was dat een slag in het gezicht. Zij kon de

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Dit alles noopte tot zware maatregelen. Petronella besloot wel vervelend, vooral ook omdat het hartje winter was met

een temperatuur van min 6 graden. Jan had het koud en

hij eiste dat de elektriciteit werd aangesloten. Petronella weigerde. Jan besloot om ’s nachts een raam te forceren en

zelf de elektriciteit weer aan te zetten. Dat was een kwestie van het omzetten van de knop in de stoppenkast. Een

dag later kneep een elektricien de stroomkabel door. Twee dagen later bleek Jan weer stroom te hebben. Hoe was

dat nu mogelijk? Onderzoek leerde dat Jan stroom aftapte van een tuinlantaarn. Jan had bovendien een schutting

FEB R UA R I 2 0 1 8

gebouwd om het tuinhuis en hij verbood Petronella om

Voor Petronella restte niets anders dan een bodemproce-

in een gevecht om een deur en een bijt in een hand. Politie,

wijze opzeggen vanwege slecht huurderschap en daarna

zijn eigen minituin te betreden. Dit monde uiteindelijk uit

ambulance en een buurtoploop waren het gevolg. Nu was de zaak toch wel hevig geëscaleerd. DE RECHTER

Petronella meende dat zij voldoende reden had om in kort

geding ontruiming te vorderen. Jan was immers niet te

handhaven in haar privédomein. Zij dacht een uitstekend

dure. Eerst moest zij de huurovereenkomst op deugdelijke

de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Een schikking

zat er niet in. Jan meende namelijk dat hij prima woonde voor niet al te veel geld. Hij wilde wel verhuizen, maar dan graag mét een tegemoetkoming in de verhuiskosten en een suppletie vanwege een hogere huur. Jan dacht aan tenminste 35.000 euro. Redelijk toch?

dossier te hebben gevormd. Jan betwistte echter de lezing

Na negen maanden procederen oordeelde de kantonrech-

werkelijkheid. In een kort geding is het niet mogelijk om

onderzoeken wie nu eigenlijk de waarheid sprak. Dat zou

van de verhuurster en vertelde zijn eigen versie van de een onderzoek uit te voeren naar de feitelijke gang van zaken. De kort gedingrechter kan geen getuigen horen. Het

gevolg was, zoals in vele soortgelijke zaken, voorspelbaar: de kort gedingrechter verzuchtte dat hij niet in staat is om nader onderzoek te verrichten naar de gestelde feiten. De vordering van Petronella werd daarom kansloos afgewezen met haar veroordeling in de proceskosten.

ter dat getuigen gehoord zullen moeten worden om te

de procedure nog minstens een jaar rekken. Tijdens de

zitting drong de rechter aan op een regeling. Uiteindelijk lukte dat. Althans, een ‘regeling’? Petronella zag het meer als een dwangakkoord. Zij betaalde Jan 15.000 en Jan zou

binnen twee maanden vertrekken. Eind goed al goed? Tsja, zo gaan die dingen. (de namen zijn gefingeerd; het arrest wordt op verzoek toegestuurd) ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

ACTUEEL | Woningverbetering

verbetering particuliere woningvoorraad:

samenhang van maatregelen, financiering en rendement De kwaliteit van de woningmarkt laat op steeds meer plaatsen te wensen over. Meer dan de helft van de VBOleden komt woningen tegen die wegens de slechte staat van onderhoud onverkoopbaar zijn. Nu de leencapaciteit is ingeperkt, hebben veel consumenten onvoldoende eigen middelen om hun woning toekomstbestendig te maken. Tegelijkertijd neemt de vraag naar duurzaamheidsmaatregelen toe. De kosten voor woningverbetering worden door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) geraamd op zo’n 100 miljard euro. Cijfers van Platform31 bevestigen dat beeld: een kleine 600.000 woningen verkeren in een slechte tot matige staat van onderhoud. Vooral goedkope naoorlogse flats kampen met veel achterstallig onderhoud. Hoe pakken we dat probleem aan en wie moet wat doen?

rank Wassenberg, senior projectleider bij Platform31, zegt: “Het gaat met name om de onderkant van de woningmarkt, en dan in het bijzonder over de

ningen te verbeteren c.q. te verduurzamen. In krimpgebieden speelt vraaguitval en de toenemende vergrijzing.”

particuliere woningen. Het aantal koopwoningen neemt

WETERS, WILLERS EN KUNNERS

deel van hun bezit hebben verkocht. Dat zijn vaak niet de

niet-kunners en de niet-willers. Daarnaast zijn er combina-

gestaag toe, onder andere doordat woningcorporaties een beste woningen. Driekwart van de koopvoorraad is ouder dan 25 jaar; in 1973 was dat nog maar 40%.”

Hij benadrukt dat de problematiek verschilt per woningty-

pe en per regio. “In gemeenten als Zaanstad en Schiedam is sprake van grote funderingsproblemen. Voor heel ernstige

gevallen is nu gelukkig ook financiële hulp in de vorm van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.

Platform31 onderscheidt drie groepen: de niet-weters, de ties als niet-weters/wel-kunners, niet-weters/niet kunners etc. etc. Wassenberg: “Bij de niet-kunners speelt vaak het

beeld dat aannemers erg duur zijn. Van lenen houden de

meeste eigenaren niet, en ze besteden hun geld vaak liever aan andere zaken. Aan de gebreken van de woning zijn ze veelal al lang gewend.

Het feit dat er vele jaren veel geld, tijd en energie is gestoken in de stadvernieuwingsprojecten (met wisselend suc-

Frank Wassenberg: “Helaas is er voor woningverbetering

ces) helpt niet. Hier en daar stuiten we op forse weerstand

in de enge zin van het woord weinig aandacht; voor

terwijl in de woningverbetering veel gemeenschapsgeld is

verduurzaming is die aandacht wél aanwezig. Dus ligt het voor de hand om onderhoud, verbetering en duurzaamheid zo veel mogelijk te combineren” Maar kijk eens naar een wijk als Rotterdam-Zuid met zijn

grote aantallen goedkope appartementen. Veel eigenaren weten niet eens dat ze deel uitmaken van een VvE; laat

staan dat er gemeenschappelijke plannen zijn om de wo-

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

tegen eigenaren die hun woning verkopen met forse winst, gestoken.”

Ontzorgen is wat Platform31 betreft het motto, stelt Wassenberg: “Je moet veel energie steken in voorlichting en je

moet het de eigenaren zo makkelijk mogelijk maken. Wij

benadrukken voortdurend dat onderhoud, verbetering en duurzaamheid idealiter samengaan. Helaas is er voor woningverbetering in de enge zin van het woord weinig aan-

dacht; voor verduurzaming is die aandacht wél aanwezig. Dus ligt het voor de hand om onderhoud, verbetering en

FEB R UA R I 2 0 1 8

VBO Makelaar: toekomstbestendige woningvoorraad hoger op agenda Het kabinet moet niet alleen fors inzetten op nieuwbouw, maar

ook op het toekomstbestendig maken van de bestaande voorraad. Dat is in het kort het pleidooi van VBO Makelaar. Nog maar 5% van de bestaande voorraad heeft een A-label, en dat betekent dat structurele maatregelen nodig zijn. Alle componenten duurzaamheid zo veel mogelijk te combineren. Ik kan me

voorstellen dat je ook bij een rijtje eengezinswoningen de voorwaarde zou kunnen stellen dat maatregelen genomen

van toekomstbestendigheid (onderhoud, verduurzaming,

asbestsanering) beïnvloeden elkaar. Daarom is het cruciaal dat deze maatregelen in samenhang worden uitgevoerd.

worden als 70% van alle eigenaren instemt met dat besluit.

Suggesties om woningeigenaren over de streep te trekken:

dan niet bij een rijtje koopwoningen?”

onderhoud combineren met duurzaamheid en stel een woning

Dat gebeurt bij woningcorporaties en bij VvE’s ook. Waarom

ROLLEN

Wassenberg ziet een duidelijke rol voor de overheid: “Er zijn

genoeg motieven. Veiligheid en gezondheid bijvoorbeeld. Als die in het geding zijn, heeft de overheid de taak om in te grijpen. Als woningen verpauperen, kan dat leiden tot een

verhoog de leencapaciteit voor (potentiële) eigenaren die met minimaal label C vrij van overdrachtsbelasting.

Als de weg naar broodnodige investeringen toegankelijker wordt

gemaakt en de investeringen snel rendement opleveren in de vorm van lagere woonlasten en/of meer woongenot, zijn consumenten eerder geneigd om maatregelen te treffen.

negatieve spiraal van verloedering en waardevermindering. Woningen in het goedkoopste segment zijn vaak de groot-

ste energieslurpers. Daar valt dus veel winst te behalen. En dan hebben we ook nog te maken met een sterke ver-

grijzing. Het belang van levensloopbestendige woningen

Traditionele oplossingen werken niet; dat is wel gebleken. We zullen nieuwe wegen moeten bewandelen.”

neemt dus toe. Wat is er logischer dan maatregelen te

BABYBOOMERS

in een goed onderhouden woning die energiezuinig is?”

omgeving (PBL) dat terughoudendheid geboden was als

combineren, zodat eigenaren langer kunnen blijven wonen

“Maar de overheid kan het niet alleen. We hebben adviezen geformuleerd die een gezamenlijke inzet van alle betrok-

kenen vragen onder het motto ‘onorthodoxe oplossingen

voor nijpende problemen’. Dan kun je denken aan betere financieringsmogelijkheden voor VvE’s, maar ook aan ver-

soepeling van de Gedragscode Hypothecaire Financierin-

gen en aan het incidenteel opkopen van slechte woningen.

Enkele jaren geleden stelde het Planbureau voor de Leef-

het ging om het bouwen van nieuwe woningen. Immers: als straks de babyboomgeneratie de woningmarkt gaat

verlaten, komen heel veel (vaak royale) eengezinswoningen vrij. Dat aantal zou wel eens te groot kunnen zijn voor

het – dalende – aantal gezinnen. Er komen immers steeds meer eenpersoonshuishoudens. Wat moeten die met al die grote huizen?

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

Inmiddels is de visie van het PBL bijgesteld. Gelukkig maar,

argument is comfortverhoging. Dat is voor de meeste

men dat jonge woningzoekenden de dupe worden van

Advies en voorlichting zijn belangrijk om eigenaren te ‘ver-

vindt Wassenberg. Hij is heel stellig: ”We moeten voorko-

de stijgende levensverwachting van hun opa’s en oma’s. Mensen worden veelal ouder dan ze zelf én beleidsmakers

denken. De babyboomers zijn nu tussen de 65 en 80 jaar oud, maar ik denk dat het nog zeker tien jaar zal duren voor ze massaal de woningmarkt gaan verlaten – en waarschijnlijk langer.“

Bijna 45% van de VBO-makelaars constateert dat woningen

van babyboomers vaker achterstallig onderhoud hebben, 57% constateert een slechte energieprestatie.

Wassenberg: “Deze woningen raken steeds meer ‘op leef-

mensen belangrijker dan lastenverlaging of duurzaamheid. leiden’ tot woningverbetering.”

Hij ziet ook een taak voor de makelaar: “Die kan een veel actievere rol spelen, bijvoorbeeld door bij verkoop een rapport aan de potentiële koper te verstrekken met een overzicht

van de verbeteren verduurzamingsmogelijkheden. Muta-

tie is hét moment om maatregelen te treffen, maar kopers

zijn met heel andere zaken bezig. Daarom is het goed als ze direct inzicht hebben in de mogelijkheden én de kosten

die daarmee gemoeid zijn. Makelaars kunnen daarbij behulpzaam zijn.”

tijd’. Het gevolg: veel achterstallig onderhoud. We zullen

‘EIGENAAR ALS KLANT’

tussen energiebesparing, woonlastenvermindering, ingre-

Woningverbetering Schiedam Vlaardingen heeft al diverse

– zeker in deze gevallen – een koppeling moeten maken

pen om de woningen levensloopbestendig te maken én

achterstallig woningonderhoud. Daarvoor is een innovatiebudget nodig dat gericht is op een totaalaanpak.” DE RENOVATIESPRONG

Renoveren dus, maar het opknappen van een slechte wo-

ning kost minimaal 50.000 euro. Platform31 startte eind 2015 De Renovatiesprong; een programma waarmee een

innovatieve procesaanpak voor de particuliere woningvoorraad wordt ontwikkeld met seriematig lager geprijsd aanbod. De Renovatiesprong maakt plannen waarmee

particulieren hun woning snel of in kleine stapjes kunnen

verbeteren. Slim renoveren dus met een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement.

Wassenberg: “Uit onderzoek blijkt dat mensen vooral investeren in reparatie van kapotte delen. Een nieuw dak bijvoor-

beeld, dat idealiter meteen wordt geïsoleerd. Een tweede

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Ruud van Workum, projectcoördinator van het Servicepunt

projecten op het gebied van woningverbetering uitgevoerd.

Hij vat de kern van alle activiteiten kort en krachtig samen: “Een brede aanpak waarbij je de eigenaar en de VvE als klant ziet”.

Het Servicepunt is actief sinds 2004; in eerste instantie

voor de aanpak van grote, geplande onderhoudsprojecten. Met die ervaring op zak ging Van Workum aan de slag met

andere verbeteringsprojecten. Niet alleen in Schiedam en Vlaardingen maar ook in Rotterdam.

“Funderingsherstel was – en is – een belangrijk aandachts-

punt”, zegt hij. “Na verloop van tijd kwamen er meer aspecten bij, zoals ‘langer thuis wonen’, hulp aan VvE’s (met

name kleine verenigingen) en natuurlijk energiebesparing.

We werken met heel korte lijnen: geen procesmanagers, coördinatoren en procesbegeleiders aanstellen, maar gewoon ‘de boer op’ gaan. Het contact met onze potentiële

klanten vindt op een heel directe manier plaats. We staan

FEB R UA R I 2 0 1 8

Paalrot: er is een simpele oplossing Minimaal 400.000 panden (ca. 600.000 woningen) dreigen

het slachtoffer te worden van een ‘sluipmoordenaar’: paalrot. Met name in het westen van ons land zijn veel houten

funderingspalen aangetast door schimmel. De woningen

verzakken. Herstel kost al snel 60.000 euro per woning, maar in op de markt en in winkelcentra, en we plaatsen met enige

regelmaat advertorials in lokale en regionale media. Samen met de lokale makelaars werken we aan de monitoring

van panden die verbeterd kunnen worden. We hebben ook een kaart waarop staat waar nog funderingsherstel moet plaatsvinden.”

Hij geeft als voorbeeld de oprichting van het VvE-platform in Schiedam. “De initiatiefnemers kwamen bij me omdat

ze graag de opgedane ervaring wilden delen met andere VvE’s. We hebben min of meer ter plaatse het VvE-platform

opgericht. Dat is inmiddels heel actief. We spelen in op de

actualiteit. Onlangs bleek een VvE-beheerder te frauderen

dichtbebouwde gebieden als stadscentra zijn de kosten hoger door het gebrek aan manoeuvreerruimte. Daar bedragen de herstelkosten zo’n 90.000 euro per woning.

In september 2017 is het Fonds Duurzaam Funderingsherstel van start gegaan. Voorlopig zit er 100 miljoen euro in kas.

Gedupeerde eigenaren kunnen uit dit fonds een lening krijgen, die ze in 30 jaar terugbetalen. De rente bedraagt ca. 3,5%.

Nóg belangrijker is het om deze problemen in de toekomst te voorkómen. Er is volgens adviesbureau Wareco een simpele

oplossing: verhoging van de lage grondwaterstand in de steden waar houten palen zijn gebruikt als fundering. Daarvoor is

samenwerking nodig tussen gemeenten, waterschappen en woningeigenaren.

met het geld van de VvE’s die hij in beheer had. We organiseren dan snel een avond om de VvE’s duidelijk te maken

hoe ze het beheer goed kunnen regelen. Ook een geval van koolmonoxidevergiftiging was aanleiding voor een infor-

matiebijeenkomst. Dat type gelegenheden grijpen we aan

om de eigenaren duidelijk te maken wat het belang is van woningverbetering.” SAMENWERKEN

“Als de gemeente met de buitenruimte aan de slag gaat

in een wijk of buurt, zijn wij ook aanwezig om informatie

te geven over woningverbetering. We werken hier totaal anders dan de meeste andere gemeenten: je ziet vaak dat

er per thema wordt gewerkt. In de praktijk gebeurt er dan

weinig tot niets. Onze methode is arbeidsintensief maar hij werkt wél!

De gemeente kan de eigenaren ondersteunen op allerlei

manieren. In sommige gevallen melden eigenaren zich

zelf met verzoeken om hulp. Soms is er een noodzaak voor

woningverbetering, zoals de problemen met de fundering of met uitkragende balkons. We zien in dat laatste geval

dat ook meteen de galerijen worden opgehoogd en dat er automatische deuropeners worden aangebracht.”

Ook als er problemen zijn met de financiering van noodza-

kelijke maatregelen, kan het Servicepunt de helpende hand

bieden: “Dan moet je zoeken naar een maatwerkoplossing. De klant betaalt wat hij op dat moment kan betalen; de rest volgt via een financieringsregeling.”

Het succes van het Servicepunt is niet onopgemerkt geble-

ven: inmiddels hebben diverse gemeenten uit de regio (en

daarbuiten) zich gemeld om samen te werken. De lokale makelaars hebben brochures van het Servicepunt beschik-

baar voor hun klanten, want zoals Ruud van Workum zegt: “Bij het verkoopmoment zijn aspirant-eigenaren gevoelig voor verbetering van de woning. Dat moment kunnen we ook aangrijpen om de VvE te activeren.”

Zijn advies: “Klein beginnen, zoeken naar kansen en aan-

dacht genereren. Je krijgt mensen niet zomaar uit hun stoel.” ■

Tekst: Carola Peters

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Housenet 3

Het meest complete systeem voor jouw eigen website Housenet is gebruiksvriendelijk en heeft

• Uitstekende vindbaarheid in zoekmachines.

ontzettend veel functies. Daardoor

• Oogstrelende designs die werken op alle apparaten.

wordt jouw website een bijzonder en

• Werkt naadloos samen met Kolibri en Venum.

onderscheidend instrument in je jacht

• Professionele standaardwebsites en exclusieve maatwerk websites.

op nieuwe opdrachten. Het heeft iedere

• Zelf instellen hoe aanbod wordt getoond.

functie die je kan bedenken, in iedere

• Integratie met Google Analytics.

gewenste taal.

• En nog veel meer..

Meer info vind je op www.wazzupsoftware.com

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

bevrijd nederland van de sloopangst! Het wordt tijd dat vastgoedland Nederland de sloophamer durft op te pakken. In deze tijden van hoogconjunctuur kan en moet eindelijk werk gemaakt worden van de sloop van leegstaande en buiten functie geraakte gebouwen. Dat bevrijdt ons van leegstand, voorkomt toekomstige lasten, geeft inspiratie en nieuwe kansen, en kan de economie

een forse impuls geven. e media melden regelmatig dat het aantal

bijbehorende welzijnsnormen. Nieuwbouw in de vorm

groter wordt. Kantoorgebouwen, bedrijventer-

bare energie en bouwen op basis van de nieuwste com-

leegstaande en verouderde gebouwen steeds

reinen, winkelruimtes en agrarische gebouwen staan er zielloos en verlaten bij. Lang werd de tegenzittende eco-

nomie aangedragen als oorzaak van de leegstand. Maar

van energieneutraal bouwen, gebruik van hernieuw-

forteisen en met een modern design; dat is pas echt duurzaam!

ook nu, in tijden van hoogconjunctuur, blijkt dat de

Slopen zou volgens sommigen synoniem zijn aan kapi-

leegstandsprobleem niet opgelost gaat worden. Elk

van irreële toekomstverwachtingen en blijvende toe-

vraag er met name is naar nieuwe gebouwen en dat het

toekomstperspectief voor leegstaande, verouderde gebouwen ontbreekt. Het leegstandsprobleem blijft bestaan. Tijd voor de sloophamer. Locatie

Of moeten we toch transformatie naar woningen over-

wegen? De argumenten zijn bekend: het tekort aan woningen wordt kleiner en kapitaalvernietiging wordt

voorkomen. Helaas: voor het overgrote deel van de leeg-

taalvernietiging. Echter: sloop verlost de eigenaar juist

komstige lasten. Dus moeten we nu de sloophamer oppakken: de financiële middelen zijn volop beschikbaar. Bovendien draait de economie op deze manier niet meer grotendeels op de waardestijging van woningen.

Sloop werkt inspirerend en kan dienen als vliegwiel voor nieuwe ontwikkelingen. De internationaal geroemde

binnenstad van Rotterdam is hiervan een prachtig voorbeeld.

staande gebouwen gelden deze argumenten niet.

Incentives om sloop te bevorderen, zijn cruciaal.

gebouwen staan op plaatsen waar niemand wil wonen.

of een extra investeringsaftrek over sloopkosten kun-

Verreweg de meeste leegstaande kantoor- en bedrijfs-

Veel verouderde winkelruimtes zijn te vinden in perifere gebieden waar de bevolking wegtrekt.

Vrijkomende agrarische bebouwing dan? Lang niet

iedereen wil op het prachtige platteland wonen. Om

over bijkomende juridische problemen zoals het voldoen aan de Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling nog maar te zwijgen. Duurzaam

Bij woningbouwtransformatie betalen met name studenten en starters de hoofdprijs voor minuscule kamertjes. Zelden wordt door transformatie een woning in het

zo gewenste middensegment gecreëerd. Daarmee lossen we het tekort aan woningen dus niet op.

En hoe duurzaam is transformatie eigenlijk? Een oude

Financiële beloningen zoals slooppremies en subsidies

nen zo’n incentive vormen. Een nationale registratie van gesloopte vierkante meters kan de angst voor verlies van ‘rechten’ wegnemen. Via een nationaal ‘ruimte voor

ruimte’-systeem kunnen rechten uitgeruild worden en

kan gebouwd worden in gebieden waar de vraag wel is. Als het gebouw alvast gesloopt is, kan bespoediging van

ruimtelijke procedures het proces versnellen. En ten slotte kan zelfs een sloopplicht worden ingesteld voor

verouderde gebouwen die hun functie verloren hebben.

Mogelijkheden te over dus. En exacte oplossingen bedenken we wel als Nederland eindelijk bevrijd is van de angst om te slopen. ■

schil voorzien van een nieuw isolatielaagje heeft niets

te maken met echt duurzaam wonen – met de

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

Mr. E.D.J. Westmaas REV RT Bc, bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

ACHTERGOND | Klantreis

prof. dr. verbeke:

“de makelaar moet veel meer kennisbroker worden”

Hoe goed kennen makelaars hun klanten eigenlijk? Feitelijk niet of nauwelijks, meent Prof. Willem Verbeke, hoogleraar Sales en Account Management aan de Erasmus Universiteit in Rotterdam. “De klant komt pas in beeld als die aanklopt voor een woning. Makelaars laten veel kansen liggen.”

e ontmoeten Prof. dr. Willem Verbeke in zijn

kantoor in Rotterdam, waar hij mede-eigenaar

is van het trainingsinstituut Professional Ca-

pital. Een aantal maanden per jaar woont hij in Michigan, in de Verenigde Staten. “Amerikanen weten werkelijk alles

van hun klanten”, weet de hoogleraar uit eigen ervaring. “Werkelijk alles”. Anekdotisch zijn de verhalen van de

campagnemedewerkers van oud-president Obama, die uitgerust met alle mogelijke informatie over mogelijke

democratische stemmers langs de deuren gingen. Voor ze

aanbelden, keken ze op een app die hen alle relevante in-

formatie gaf. Dan sta je als verkoper/werver al met 1-0 voor. Hoe volstrekt anders opereren Nederlandse makelaars, constateert Verbeke. “Voor zover ik kan overzien, weten makelaars eigenlijk heel weinig van de klant die ze voor zich hebben. Om te beginnen realiseren makelaars – en verkopers in het algemeen – zich niet of nauwelijks

wat voor een lange tijd er vaak verstrijkt voordat mensen

in actie komen. Dat is zeker het geval bij grote aankopen als auto’s of een huis. Voor de gemiddelde makelaar komt

die klant pas in beeld als deze zich meldt voor een aan- of

verkoop. Aan die stap van de klant is een proces vooraf gegaan dat jaren geduurd kan hebben. We weten dat bij aankoop van een woning mensen als het ware in steeds

kleiner wordende cirkels om de beslissing te kopen en die woning hebben heen gedraaid. Ze hebben naar de buurt

gekeken. Zijn er scholen? Zijn er winkels? Wat voor mensen

wonen er in de buurt? Die zoektocht vindt deels fysiek

volgen met wat we in ons salesjargon Customer Journey Mapping noemen.”

(mensen maken ritjes of wandelingetjes door de buurt) en

CREDIBLE ZOEKGEDRAG

lijk in kaart te krijgen. Maar die online zoektocht, die is te

mail van bijvoorbeeld dagbladen, reisorganisaties, verze-

deels natuurlijk online plaats. De fysieke zoektocht is moei-

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Iedereen die online actief is, kent de aanbiedingen in de

FEB R UA R I 2 0 1 8

keraars en andere commerciële partijen. Die mails komen

deels binnen op basis van ons zoekgedrag op het internet. “De betere aanbieders zijn meesters in het detecteren en

het relatief kleine contactmoment dat je nu hebt? Wat doe je ervoor én erna?”

analyseren en wat wij in sales ‘credible zoekgedrag’ noe-

SOCIAL SELLING

maar jij wilt weten welk zoekgedrag raakt aan wat jij die

adem nog zo’n Engelse term: Social Selling. Bij die vorm van

men. Mensen zoeken van alles en nog wat op het internet, zoekende consument te bieden hebt. Dat zoekgedrag kunnen we in kaart brengen via ‘mappen’. Zo ontstaat er het

begin van Customer Journey Mapping. Stukje bij beetje

krijg je een beeld van wat iemand zoekt, wie die ‘iemand’ is, waar die ‘iemand’ staat. Dan komt het moment dat je het eerste contact legt. Dat zogenoemde Touchpoint kan

telefonisch zijn, zoals bijvoorbeeld dagbladen doen. Zelf

ben ik op die manier na vijftig telefoontjes uiteindelijk

toch gezwicht voor een abonnement op The Economist. Dat hele proces van detectie, analyse en het eerste klant-

contact vraagt dus nogal wat. Je moet de technologie in huis hebben, het uithoudingsvermogen, en snappen hoe Lead Generation werkt. En vooral ook: realiseer je dat de klantreis veel langer is dan je denkt. Bij Customer Jour-

ney Mapping onderscheiden we meerdere zogenoemde

Wie Customer Journey Mapping zegt, die zegt bijna in één sales draait alles om de context van de aankoop: wat betekent het voor de klant? Willem Verbeke: “Een huis betekent

natuurlijk enorm veel voor de klant. Dus kun je verwachten

dat er rondom die aankoop heel veel (online) zoekgedrag

plaatsvindt. Dat kun je volgen en erop acteren. Maar dan loop je meteen tegen twee grote issues aan: expertise en privacy. Wat die expertise betreft: Customer Journey Map-

ping helemaal doorgronden en dat tot in detail goed doen, is bijna geen individuele makelaar gegeven. Ik denk dat

in dit geval de brancheorganisatie die handschoen moet

oppakken. Denk aan de investeringen in de benodigde

technologie en denk aan trainingen. Je moet voorkomen dat iedere makelaar dezelfde kinderziektes doormaakt en

via trial and error leert. En het moet zorgvuldig gebeuren. Dat brengt ons op het punt van de privacy. Dit jaar worden

de regels op het vlak van privacy en online contact tussen aanbieders en consumenten sterk aangescherpt. De boetes

liegen er niet om, dus alle reden om zeker ook daar alle aandacht aan te besteden.

Om jouw (potentiële) klant van de juiste informatie te voor-

zien, wil je eerst weten waar hij of zij behoefte aan heeft. Die uitvraag is essentieel in de klantreis. Geef de klant het

oprechte gevoel dat je iets wilt delen. En dat ‘iets’ is kennis. Kennis over de omgeving van een woning. Kennis over de woningmarkt. Kennis over financiering en kennis over hoe

Prof. dr. Verbeke: “Je hebt als makelaar zoveel méér te bieden, juist in het voortraject. Je denkt dat je vak is: woningen aan- en verkopen. In feite is het: het verwezenlijken van de sociale doelen van de kopers. Zij willen iets met hun leven. Verbreed dus je scope” Touchpoints, de momenten waarop er individuele inter-

je überhaupt nog een kans maakt om een woning te kopen.

gezegd, is het eerste Touchpoint nu vaak pas het moment

voortraject. Je denkt dat je vak is: woningen aan- en verko-

actiemomenten zijn tussen consument en aanbieder. Als dat een klant zich meldt. En vaak is het laatste het sluiten van de aan- of verkoop. De hamvraag is nu: hoe kun je als

individuele makelaar jouw interactie breder maken dan

Je hebt als makelaar zoveel méér te bieden, juist in het

pen. In feite is het: het verwezenlijken van de sociale doelen van de kopers. Zij willen iets met hun leven. Verbreed dus je scope.” ■

Tekst: Henk de Kleine

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Maak kennis met Slim! voor een Slimme woning! In uw woning kan meer en meer geautomatiseerd worden. Heeft u er al eens aan gedacht om uw woning te automatiseren? Denk hierbij aan de verlichting dimmen, verwarming, gordijnen, toegangscontrole, energiebesparing, camera’s, muziek etc. Voor zowel bestaande bouw als ook voor nieuwbouw bieden wij in overleg met u een systeem op maat. Grote voordeel van het systeem is dat u alles in uw woning met behulp van één app kunt bedienen, dus geen aparte appjes voor de verlichting en de verwarming, maar uw hele huis onder controle met één bediening! U hoeft niet alles in één keer te automatiseren, maar kunt met de modulaire systemen van Slim! steeds verder uitbreiden. Neem eens contact met ons op en laat u vrijblijvend informeren over de mogelijkheden die Slim! voor uw situatie kan bieden. Bel of mail voor een vrijblijvende afspraak of meer informatie met Slim!

www.slim-domotica.nl Info@slim-domotica.nl 06-517 40 724

Slim! is o.a. KNX gecertificeerd en werkt in heel Nederland

Slim advertentie - 185x132,5mm.indd 1

13-02-18 14:16

TE KOOP

TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN

T OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -

Ti m Scha ap TIMV AST

D. NL

THOLEN

V ER KO CH T

Ook snel verk ope n? Bel ons

HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK

ZEER SNEL

VERKOCHT

COLUMN

Landelijk en Agrarisch Vastgoed

geografische informatie: hét instrument voor optimale dienstverlening Het aanbod van geografische informatie wordt steeds groter, en daardoor verandert het vak van agrarisch makelaar-taxateur ingrijpend. De overheid doet volop mee met die informatievoorziening, bijvoorbeeld via de site Publieke Dienstverlening Op De Kaart (PDOK). Zeker voor het meest gekoesterde registergoed van agrarisch Nederland, de landbouwgrond, zijn volop geografische gegevens beschikbaar. Al die data zijn te

visualiseren, te analyseren en te bewerken. e makelaar-taxateur moet dan wel wat tijd

dataset te bouwen met de historische verkoopprijzen

Informatie Systemen (GIS). Voorbeelden zijn

Die gegevens kunnen vervolgens worden gecombi-

investeren in de software van Geografische

ArcGIS, waarvoor betaald moet worden, of QGIS, dat

zelfs gratis is. Dat past helemaal in de sterk toenemende professionalisering van de taxateur. Vroeger moesten

we het doen met de bekende papieren STIBOKA-kaarten. Die zijn nu digitaal te raadplegen via diverse internet-

bronnen zoals de website Boer en Bunder, provinciale

kaartenbanken, BIS Nederland en eigen GIS software.

van landbouwgronden binnen het eigen werkgebied. neerd met datasets als natuurdoelstellingen, aanwe-

zige agrarische bedrijven in het gebied, mogelijke uitbreidingslocaties voor woningbouw en bedrijventer-

reinen etc. Op meso-niveau kunnen dan zinnige uitspraken worden gedaan over de prijsontwikkeling van landbouwgronden in een bepaald gebied.

Maar er kan nog veel meer. Met de gegevens over de

Trouwens: ook voor de andere secties van VBO Makelaar

netto oppervlakte aan landbouwgrond worden vastge-

taxeren? Dan wilt u beschikken over gegevens als inwo-

beteelbare oppervlakte van landbouwpercelen kan de steld. Die is bepalend voor het opbrengend vermogen van gewassen.

Opbrengend vermogen

zijn datasets van belang. U gaat een fitnesscentrum

nersaantallen en besteedbaar inkomen in de omgeving. Die kunnen van groot belang zijn voor de waardebepaling van het vastgoed.

Immers: lang niet alle landbouwgrond heeft opbren-

Voor de makelaar-taxateur is het dus zaak dat hij op de

zijn bekende voorbeelden, maar ook akkerranden waar

den. Daarnaast moet hij in staat zijn om de geboden

gend vermogen. Ontsluitingen, bosstroken en -randen

natuurontwikkeling en -instandhouding aan de orde is, zijn belangrijk voor de waardebepaling van de landbouwgrond. Een makelaar-taxateur met kennis van

zaken laat dit meewegen bij zijn aan- en verkoopbemiddeling of taxatiewerkzaamheden. Op die manier zijn we onze klanten optimaal van dienst.

De mogelijkheden worden steeds groter. Op uw beeld-

scherm ziet u een luchtfoto van het landbouwperceel met kadastrale grenzen en kenmerken, perceelgege-

vens, hoogteligging, bestemming, watertrap, typering

bodem, geteelde gewassen vanaf 2009, afwaterings-

structuur, natuurdoelstellingen en agrarische bedrijven in de omgeving. Voor de makelaar-taxateur vormt dit

een prachtig stuk gereedschap! GIS biedt schier onbe-

perkte mogelijkheden. Het is mogelijk om zelf een

hoogte is van de beschikbare dataservices en bestaninformatie bij voorkeur zelfstandig te verwerken en

waar nodig te bewerken. Dat kan grote diensten bewijzen bij de dagelijkse werkzaamheden.

Natuurlijk blijft zowel makelen als taxeren mensenwerk. Dat is en blijft het uitgangspunt. Dat laat onverlet

dat geografische informatie en de verwerking daarvan veel kansen biedt voor een nog betere dienstverlening

door onze collega’s. Daarom spant het bestuur van de sectie Landelijk en Agrarisch Vastgoed zich ook in om de

leden zo goed mogelijk te ondersteunen bij de imple-

mentatie van deze nieuwe mogelijkheden. Die maken ons vak nóg interessanter en ze bieden een aantrekkelijke meerwaarde voor onze klanten. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

Jan Lavrijsen REV RT, bestuurslid sectie Landelijk en Agrarisch Vastgoed

ACTUEEL | Woningmarkt De krapte op de woningmarkt wordt steeds nijpender. Vooral in de Randstad zal de druk de komende twee jaar nog verder toenemen. Oorzaak nummer 1: te weinig capaciteit bij ontwikkelaars, bouwbedrijven en toeleveranciers. Oorzaak nummer 2: een tekort aan

engeland reageerde wél alert Als oorzaken noemt u: onjuiste aannames over de bevolkingstoename, de kredietcrisis, geen

politieke urgentie, gekortwiekte corporaties, aangescherpte leencondities, onrealistische verwachtingen over binnenstedelijk bouwen en weggevallen subsidies voor locatieontwikkeling. Wordt deze analyse breed gedeeld?

“Dat heeft wel enige tijd geduurd. Nog niet zo lang geleden zat onze rijksbouwmeester bij Nieuwsuur met het verhaal dat we eigenlijk alles wel met transformaties van

bestaande gebouwen konden opvangen. Ook voor de milieubeweging was de open

ruimte heilig. Volgens de Nederlandse Bank is de economie nu voor een kwart gegroeid dankzij het aantrekken van de woningmarkt en is de recessie vanaf 2011 juist door de woningmarktproblematiek verdiept. Bij een anticyclisch beleid zou de woningmarkt

zich veel evenwichtiger hebben ontwikkeld. Mensen die een huis zoeken, zijn daarvan nu de dupe.”

Wordt de woonproblematiek serieus genoeg genomen?

“Het gaat traag. In Engeland hebben ze al gekozen voor de aanleg van twee nieuwe steden

en zes nieuwe dorpen. Ook daar bestaat een actieve lobby voor de ‘heritage’ en het open

groene landschap. Toch komt het beleid daar van de grond. Daarmee vergeleken is het hier labbekakken. Positief is wel dat de Ruimtelijke Ordening nu is ondergebracht bij Binnen-

landse Zaken waardoor er een goede koppeling met Wonen mogelijk is, maar ik had wel liever een aparte minister van Wonen gezien.” Peter Boelhouwer is hoogleraar Housing Systems aan de TU-Delft. Hij pleit voor een passende regulering van het aanbod in schaarstegebieden en soepele overgangen tussen huur en koop en tussen inkomensgrenzen.

Bestaat er een communis opinio over hoe de bouwproductie omhoog kan?

“Ik ben voorstander van het bouwen rond vervoerassen. De Randstadrail vind ik een goed voorbeeld. Daarmee is iedereen binnen een kwartier in Rotterdam of Den Haag. Het

omliggende gebied is prachtig ingericht. Troosteloze terreinen zijn omgezet in groen, in aantrekkelijke bossen, watergebieden en parken. Denk ook aan het verplaatsen van kas-

sencomplexen, bijvoorbeeld naar Friesland. Want met alleen bouwen in de stad gaan we het niet redden. Zelfs 80.000 woningen per jaar is onvoldoende. Voor het inlopen van de

achterstand zijn er minstens 100.000 nodig. Een verdubbeling dus. En de meeste daarvan ook nog eens in de Randstad. Ik zie dat de komende paar jaar niet gebeuren.” Hoe kunnen we de behoefte aan middeldure huurwoningen lenigen?

“Allereerst moeten we iets doen aan de inkomensnormen voor gezinnen met kinderen.

Die zijn nu hetzelfde als voor alleenstaanden. Gezinnen zijn daarom al snel aangewezen op de voor hen onbetaalbare vrije sector. De normering moet meer gedifferentieerd wor-

den naar de resterende koopkracht na aftrek van de noodzakelijke uitgaven. Geef verder corporaties mogelijkheden om in het lage middensegment te bouwen en maak presta-

tieafspraken. Ook voor beleggers kunnen de grondprijzen omlaag, met afspraken om de woningen gedurende langere tijd in het middensegment te verhuren. Zo niet, dan komen bepaalde groepen, zoals starters, mensen met een laag- en middeninkomen en ook ouderen helemaal niet meer aan bod.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

FEB R UA R I 2 0 1 8

bouwlocaties. Toch zal de productie omhoog moeten van 50.000 naar zo’n 100.000 woningen per jaar. Tijdens een Tweede-Kamerhoorzitting over de bouwopgave gaf de branche in december zelf een eensluidend advies: leg de regie weer bij het Rijk.

druk zal eerste twee jaar verder oplopen De krapte op de woningmarkt loopt de komende twee jaar nog verder op. Pas daarna komt er langzaam verlichting, menen deskundigen. Komt die boodschap ook over in Den Haag?

“Zeker! Ook Kamerleden komen nu in actie. Maar jaarlijks 100.000 nieuwe woningen

bouwen is niet realistisch. Het opkrikken van de bouwcapaciteit duurt echter langer dan twee jaar. Ook de plancapaciteit is een groot probleem. De planvorming bij gemeenten is

tijdens de crisis veel dieper weggezakt dan strikt noodzakelijk was. Zeker op middellange termijn zie ik donkere wolken. Het Rijk voelt zich niet meer verantwoordelijk. Gemeenten ontbrak het aan urgentie. Gevolg: een groot gat. Dat wordt verergerd door eenzijdige

inzet op binnenstedelijk bouwen. De druk zal de komende jaren verder oplopen. Actie is dringend geboden!”

De tijdelijke Commissie Huizenprijzen vond al in 2013 dat er structureel te weinig werd ge-

bouwd en dat het Rijk zijn verantwoordelijkheid zou moeten nemen. Zijn we in vier jaar tijd veel opgeschoten?

“Nee, het ruimtelijke ontwikkelingsbeleid is tot nog steeds een ondergeschoven kindje. Het helpt wel dat ruimtelijke ordening en wonen nu weer bij één ministerie zijn onder-

gebracht. Maar die decentralisatie is niet zomaar terug te draaien. Vroeger was er geld voor groeikernen, voor de aanleg van vinex-wijken en binnenstedelijke vernieuwing. Al

die fondsen zijn opgedroogd en gestopt. Er is nu echt behoefte aan een overheid die daar dichter op gaat zitten.”

De NEPROM zet ook in op het bouwen op ‘locaties met eenzijdig corporatiebezit en de ont-

wikkeling van locaties waar menging ook gewenst is’. Kunnen marktpartijen en corporaties samenwerken voor de bouw van middeldure huurwoningen?

“Dat is noodzakelijk. Hun bewegingsruimte neemt nu weer wat toe, zodat ze kunnen investeren in herstructurering van hun bezit. Onze inzet is hen te helpen om een deel van

de vaak eenzijdige en verouderde sociale voorraad via sloop en nieuwbouw om te zetten

Jan Fokkema is directeur van de vereniging van projectontwikkelaars NEPROM. Hij is licht optimistisch, maar er moeten wel snel zaken veranderen.

naar middeldure- en vrijesectorwoningen. In ruil daarvoor kan in de nieuwe gebieden waar marktpartijen het voortouw hebben, 20 à 30% nieuwe sociale huurwoningen wor-

den gerealiseerd. Dan moet de regelgeving rond de verkoop van sociaal bezit wel worden versoepeld.”

Hoe kan het aantal geschikte bouwlocaties worden verruimd?

“Door duidelijke afspraken tussen Rijk, provincies en gemeenten over plancapaciteit en productie. Daar bestaat nu nauwelijks zicht op. Zo bleek bijvoorbeeld de harde plancapaciteit in Noord-Holland voor de helft helemaal niet zo hard. Kortom: verbeter de risicoana-

lyses; verhoog de plancapaciteit van 100 naar standaard 130% en koppel de investeringen voor infrastructuur aan die voor woningbouw. Als de Merwedekanaalzone in Utrecht

bijvoorbeeld een goede OV-verbinding zou krijgen met de stad, kunnen daar een paar dui-

zend woningen meer worden gebouwd dan wanneer dat niet gebeurt. En wat ook helpt: een heldere ruimtelijk visie van het Rijk voor de komende 15 tot 20 jaar.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: OTB TU-Delft, VBO Makelaar

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Allround Makelaardij

eerst mens, dan makelaar Veel makelaars zeggen het: ‘Wij zijn anders dan anderen.’ Bij Allround Makelaardij dòen ze het ook echt. Het enthousiasme spat ervan af, daar in de regio Waalwijk en Tilburg.

e zijn een verademing om te lezen, de teksten op

BIJZONDERE CONTENT

online kennis met mensen van vlees en bloed, die

Makelaardij actief zijn: Pieter Burgers en Joris Paijmans. De

de website van Allround Makelaardij. We maken

niet zozeer vertellen hoe voortreffelijk hun dienstverlening

is. Hier geen containerbegrippen als ‘kwaliteit’ en ‘profes-

sioneel’. We zien ook niet meteen allerlei woningen. Nee, we lezen verhalen van mens tot mens. Van een makelaar die vertelt hoe zijn kinderen heten. Wat hij in zijn vrije tijd doet. Bij Allround Makelaardij doen ze exact wat we

bij monde van VBO-directeur Hans van de Ploeg in een eerdere Vastgoed Adviseur beschreven; over hoe Amerikaanse makelaars op de markt opereren. Zij beseffen dat

hun klanten ervan uitgaan dat de makelaar zijn of haar vak

verstaat. Dat wil zeggen: inhoudelijk sterk, met een prima woningportefeuille. Bovendien, die woningen zijn zonder

de makelaar ook wel te vinden. Maar dan komt vroeg of

laat toch de vraag: ‘Welke makelaar spreekt mij persoonlijk aan? Wie vind ik als mensen prettig?’ Die persoonlijke ‘gun-

factor’ is enorm belangrijk, en de zelfstandige makelaars die gezamenlijk opereren onder de naam Allround Makelaardij scoren daar zeer hoog op.

30 |

| VAS T GOED AD VISE U R

We spreken met twee van de makelaars die bij Allround eerste werkt op de vestiging in Tilburg, de ander in Waal-

wijk. Dit zijn de mannen die denken in termen van ‘relatie’ en ‘liefde op het eerste gezicht’, als ze op de website de

emotie omschrijven waarmee de aan- of verkoop van een woning gepaard gaat. “De kern van ons werk is, dat we

beseffen dat mensen echt wakker kunnen liggen van de

beslissingen waar ze voor staan. Kan ik dat droomhuis krijgen? Of: hoe kom ik ervan af? Je zult ons ook nooit betrap-

pen op omschrijvingen als ‘een appartementje’. Iemand die

zo’n woning wil kopen of verkopen, heeft daar hetzelfde

gevoel bij als iemand die een villa zoekt. Als je ervoor valt, dan wil je het hebben. En wij maken dat waar.” Die menselijke benadering is ook terug te zien in de manier waarop Pieter, Joris en hun collega’s social media inzetten. “Je moet

het zoeken in echt bijzondere content. Je huizen op Facebook, dat is volgens ons minder zinvol. Voor ons scoorde een goede-doelenactie heel erg goed. We hebben enige

tijd 50 euro per transactie weggelegd om aan een aantal

FEB R UA R I 2 0 1 8

goede doelen te geven. Dat hebben we gedeeld op Face-

de 170 duizend euro. Dat is voor starters nog prima te doen.

we posten iets over een kerk (omgebouwd tot superluxe

ken met Eindhoven, Den Bosch en Breda is het aanzienlijk

book en dat genereerde 14.000 views binnen 24 uur. Of

appartementen) die we hadden verkocht. Dan heb je een mooi verhaal op LinkedIn, iets bijzonders.” PROFESSIONELE AANPAK

Die aanpak is een rechtstreeks gevolg van de verschillende

Tilburg is voor starters alweer iets lastiger, maar vergeleaantrekkelijker. We zien dus best wat regionale stromen op gang komen, door de krapte op de markt. Dat is voor de starters die nu in Waalwijk, Drunen en Kaatsheuvel wonen

eigenlijk minder goed nieuws, want die zijn erg honkvast.

trainingen die Allround Makelaardij in social media heeft

“De kern van ons werk is, dat we beseffen dat mensen

voor om je heen verzamelen, anders blijft het te oppervlak-

echt wakker kunnen liggen van de beslissingen waar

gehad. Pieter en Joris: “Je moet de goede professionals daarkig. Je moet laten zien dat je meer te bieden hebt dan bij-

voorbeeld een Makelaarsland, en waar ‘m dat dan in zit. Plus: je moet nu al nadenken over hoe je toekomstige klanten

ze voor staan. Kan ik dat droomhuis krijgen? Of: hoe kom ik ervan af? Je zult ons ook nooit betrappen op

communiceren. Nu zitten ze nog op Facebook en LinkedIn,

omschrijvingen als ‘een appartementje’. Iemand die zo’n

We zetten alle mogelijke middelen in om zo persoonlijk

woning wil kopen of verkopen, heeft daar hetzelfde

straks is het Instagram. En wie weet wat daar weer op volgt. mogelijk met onze klanten in contact te zijn. Dus zetten we

ook Whatsapp-groepjes per woning in. Dan kunnen mensen zelfs ’s avonds laat nog even wat vragen. En nee, het is zeker

gevoel bij als iemand die een villa zoekt”

niet zo dat we dan de hele avond nog zitten te werken. Als

Zij zien dus nieuwe kopers, en kapers op de kust. We zien

mee. Het is dan niet zo’n grote moeite om ze even gerust te

ziet. Toch is ook onze woningportefeuille kleiner. We zien

mensen ’s avonds nog wat vragen, dan zitten ze daar echt

stellen. We zijn allemaal zelfstandig, dus dan loop je gewoon iets harder. Dat is zeker nodig in de huidige markt.” WERELDEN VAN VERSCHIL

Over die markt gesproken: Pieter en Joris merken dagelijks hoe in een klein land als Nederland de verschillen tussen

regio’s enorm groot kunnen zijn. De Randstad is vlakbij, en daar staat de woningmarkt onder zware druk. “Vanaf een

half uurtje rijden daarentegen, beneden de grote rivieren, kun je in Waalwijk nog een prima woning kopen voor rond

hier gelukkig nog niet de gekte die je elders in het land wel

dat alleen niet als bedreiging, maar als kans. Het geeft je de kans nog beter te laten zien wat je voor je klanten doet. Je moet nòg scherper nadenken over hoe je bij mensen op het netvlies komt, eerder in beeld zijn dan je ‘concullega’. Dat

doen we met z’n allen. Want hoewel ieder van ons zelfstan-

dig is, trekken we schouder aan schouder op. We hebben de verdeling van de woningen goed georganiseerd, zonder

scheve ogen. Niet voor niets hebben we hier een tegeltje

met een uitspraak van Johan Cruijff aan de muur hangen: ‘Winnen doe je met z’n allen’.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Allround Makelaardij

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

vaste la

ge pr

€145.-ijs

Presentatiepakket

360˚foto’s van alle ruimtes

2D/3D interactieve plattegrond

360˚tour op funda

funda uploadservice

W !

Reguliere foto’s

Woonclip mét video

Blinqlab zet jouw huis in de hoofdrol. Via fotografie, een plattegrond, of visualisatie. Altijd passend, persoonlijk en op maat gemaakt. Ons team geeft ieder huis de juiste aandacht om op te vallen. In een presentatie op funda, jouw website of in een brochure.

AD Y

Bestel jouw eerste presentatiepakket en krijg 25% korting!

088 - 678 6789

www.blinqlab.nl

info@blinqlab.nl

COLUMN Kadaster

alles wat je moet weten van nieuwbouwontwikkeling Regelmatig spreek ik met bestuurders over verhuisstromen op de woningmarkt. Wie kopen welke woningen, welke woningen blijven achter, en wie kopen vervolgens de achtergebleven woningen? Mijn conclusie is dat je bij het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten een visie moet ontwikkelen op de verkoopbaarheid van de

woningen die achterblijven. k zie verschillen in verhuisstromen tussen krappe en

Hieruit bleek dat het overgrote deel van de kopers uit

realisatie van nieuwbouwprojecten er extra dyna-

uit de jaren zeventig. Jonge huishoudens uit dezelfde

ruime woningmarkten. Maar overal geldt dat bij

miek ontstaat doordat een grote hoeveelheid wonin-

gen in een korte periode op de markt komt. Zowel de nieuw gebouwde woningen, maar ook de woningen

die kopers van deze nieuwbouw achterlaten. Veelal kopen jonge mensen deze woningen. Het gevolg is dat

er vele verhuisbewegingen op gang komen binnen de gemeente. Het gevaar dat dan ontstaat, is dat

bestaande buurten veranderen of dat bestaande woningen niet snel kunnen worden verkocht. Bestaande woningaanbod

Zie hier het dilemma. Gemeentebesturen willen tegemoetkomen aan de woningvraag van haar inwoners. Er

de directe omgeving kwam en woningen achterliet gemeente

kochten

deze

achtergebleven

wonin-

gen. Zorgelijk vroeg de wethouder zich af of in zijn

gemeente nog voldoende potentiële koopstarters zijn voor de achterblijvende woningen als hij goedkeuring

geeft voor het nieuwe uitbreidingsplan. Hoe moest hij ervoor zorgen dat de ‘oude’ buurten aantrekkelijke blij-

ven? Hij wilde meer weten over de mogelijke effecten

in zijn gemeente als fase 2 in ontwikkeling zou komen. Dit gesprek vond plaats in de Randstad. Zelf zou ik denken aan flankerende investeringen in speeltuinen, lang-

zaam verkeer, opknappen van schoolgebouwen om de oude woonwijken leefbaar te houden.

komen steeds meer ouderen en die willen gelijkvloers

Een aantal maanden daarvoor had ik een soortge-

ook vraag naar gezinswoningen. Ik zie dat kopers van

daar is behoefte aan appartementen voor ouderen

wonen. Die vraag is groter dan het aanbod. Maar er is nieuwbouwprojecten dertigers zijn en dat er vooral woningen met een tuin worden gebouwd. Ook daar is

vraag naar. Gemeentebesturen gaan graag in gesprek met ontwikkelaars om mooie, indrukwekkende nieuw-

bouw te realiseren om huishoudens aan hun gemeente

te binden. De hamvraag is echter wat er gebeurt in de

lijk gesprek, maar dan in een krimpgemeente. Ook en mooie, indrukwekkende woningen voor gezinnen. Maar in deze krimpgemeente zagen we dat de bewoners bang waren dat zij hun woning niet meer ver-

kocht zouden krijgen en dus was er geen vraag naar nieuwbouwwoningen.

bestaande buurten en wijken.

Deze twee voorbeelden laten zien dat je zo veel als

Aantrekkelijk?

men die ontstaan door nieuwbouw en de gevolgen

Afgelopen maand was ik bij een bijeenkomst waar

gemeentebestuurders en ontwikkelaars nadachten over de ontwikkeling van fase 2 van een grootscha-

lige nieuwbouwproject. Fase 1 was opgeleverd. Mooie, indrukwekkende schetsen van fase 2 pronkten aan de

mogelijk moet weten over de eventuele verhuisstro-

daarvan voor de leefbaarheid van de wijken en buurten waarvandaan kopers van nieuwbouwwoningen verhuizen. Wellicht een mooie taak voor lokale makelaars. ■

Paul de Vries, Woningmarktexpert Kadaster

muur. De ontwikkelaar twijfelde geen seconde over

de verkoopbaarheid. Ik presenteerde de verhuisstro-

men die plaatsvonden door de verkoop van fase 1.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR FEBRUARI 2018

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Boumeester, Karl Bijsterveld, Harry Bruijniks, Patricia Dieben, Jan Lavrijsen, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries, Eddy Westmaas BEELDMATERIAAL Algemene Rekenkamer, Allround Makelaardij, CBS, COELO, EIB, Fotostudio Fabro, Truus van Gog, NEPROM, OTB TU-Delft, PBL, Platform31 COVER Truus van Gog

VASTGOED ADVISEUR

rob van gijzel, voorzitter samenwerkingstafel middenhuur

F E

O R P

Rob van Gijzel (Eindhoven 1954) studeerde na

Rob van Gijzel, voorzitter Samenwerkingstafel middenhuur: “Binden, bouwen, bestemmen, behouden”

zijn examen aan de Pedagogische

Bent u klaar voor de nieuwe privacywetgeving? Verbetering particuliere woningvoorraad: samenhang van maatregelen, financiering en rendement

Academie

Andragologie aan Uni-

versiteit van Amsterdam

Prof. dr. Verbeke: “De makelaar moet veel meer kennisbroker worden” Tweeluik met Peter Boelhouwer en Jan Fokkema over nieuwbouwopgave

jaargang 32, nummer 1 | februari 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

(1981).

Hij werd op jonge leeftijd actief in de Partij van de Arbeid,

en werd voor die partij in 1989 lid van de Tweede Kamer. In

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

2001 verliet hij de Tweede Kamer. Van april 2008 tot sep-

tember 2016 was Van Gijzel burgemeester van de gemeente Eindhoven. Momenteel is hij zelfstandig ondernemer.

Rob van Gijzel bekleedt een aantal bestuurlijke functies bij maatschappelijke instellingen, zoals:

• president-commissaris bij Twynstra Gudde en presidentcommissaris bij Dynnig

• voorzitter van ICFF Intelligent Community Foundation in New York (samenwerkingsverband van smart city’s)

• European Digital Leader 2016 (500 CIO’s roepen jaarlijks een leider uit op het gebied van de digitale wereld).

FSC® C017135

Het complete aanbod kantoren, bedrijfsruimten en winkels van VBO MAKELAAR

tweets over de markt @VBODirectie: Van start @InmanConnect 2018! #vbo makelaar in New York om kennnis op te halen en innovatie te ontdekken voor makelaars @Statistiek CBS: Steeds meer Nederlanders doen online aankopen. Zo’n 2,5 miljoen Nederlanders gaven in 2017 aan géén online aankopen gedaan te hebben. Een van de redenen is bezorgdheid om privacy. @PJBoelhouwer: Ondanks lichte stijging naar 62.000 nieuwbouwwoningen in 2017 is in dat jaar het woningtekort verder opgelopen @NVBBouw: ’Bouw woningen in het groen’, zegt minister Kajsa Ollongren in @telegraaf. Versnelling is noodzakelijk. Gaan ‘rood en groen’ het samen doen?

vindt u op ventu

Ventu.nl servicedesk@ventu.nl 020 5753317

@RaboEconomie: Krapte op de huizenmarkt in beeld: in welke gemeenten valt nog wat te kiezen?

@MinBZK: ‘Middenhuur is missing link op de woningmarkt’, zegt minister @KajsaOllongren tijdens het Landelijk Congres Middenhuur. @PatriciaDieben: Bouwkundig voorbehoud in nieuwe koopovereenkomst beschermt consument Voorbehoud nu standaard opgenomen om belang duidelijk te maken aan #consument

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

FEB R UA R I 2 0 1 8

VitrineMedia bij Stapper Vastgoed te Capelle aan den IJssel Tot voor kort werkte Stapper Vastgoed met een verouderd fotopresentatie systeem waar spotjes op gericht waren. Inmiddels is Stapper Vastgoed voorzien van de LED-verlichte displays van VitrineMedia. “Het lijken net tv-schermen”, aldus Gerard Stapper, directeur bij Stapper Vastgoed. De aanpak van de adviseur van VitrineMedia beviel erg goed: “het proces is heel soepel verlopen en de adviseur wist de wensen van Stapper Vastgoed goed door te vertalen naar concrete oplossingen.”

“Door de displays van VitrineMedia heeft ons pand nu echt de WOW-factor.” Waarom kiezen voor VitrineMedia? De reden dat Stapper Vastgoed heeft gekozen voor VitrineMedia was duidelijk: “omdat we alles bij één partij konden neerleggen: de v-borden, de belettering, de raamdecoratie, de lichtreclame en natuurlijk de prachtig verlichte displays.” Dankzij de LED-verlichte displays heeft het pand een echte WOW-factor gekregen. Er is dan ook een duidelijk verschil te zien. De displays trekken sneller de aandacht van voorbijgangers en zij denken daardoor eerder aan Stapper Vastgoed wanneer zij op zoek zijn naar een makelaar. (Potentiële) klanten komen sneller naar binnen en voorbijgangers blijven langer staan. Het VitrineMedia systeem valt enorm op en is gebruiksvriendelijk. “Ik kan alles in eigen beheer houden, dat vind ik erg prettig aan dit systeem”, aldus Stapper.

Ook de lichtreclame & gevelreclame is verzorgd door VitrineMedia

“Het mag duidelijk zijn dat ik erg enthousiast ben over VitrineMedia. Vanaf het advies tot aan de uitvoering is alles perfect verlopen en gezien alle positieve reacties ben ik er van overtuigd de juiste keuze te hebben gemaakt. Nieuwsgierig? Kom gewoon eens langs zou ik zeggen!”

Lelystraat 61 - 3364 AH Sliedrecht Tel. 0184 - 890 517 info@vitrinemedia.nl / vitrinemedia.nl

Er is meer... en het is gratis

koopwoningen

Vanaf nu ook op pararius

TE KOOP

TE HUUR

Vergroot uw vindbaarheid met pararius HĂŠt onafhankelijke woningplatform van Nederland

Meld gratis uw koopaanbod aan: pararius.nl/koopwoningen-aanmelden