Vastgoed Adviseur oktober 2016 by Vereniging VBO

VASTGOED GOED AD ADVISEUR

WEW-directeur Arjen Gielen: “Dezelfde missie als vroeger, maar in een sterk veranderde samenleving” Energielabel leidt nog niet tot energiebesparing Stagnatie nieuwbouwproductie: waar ligt het probleem? Onder de huid van de klant, met nieuwe technologie Tweeluik – CDA en VBO Makelaar over AMvB modelmatig waarderen 90% LTV

jaargang 30, nummer 5 | oktober 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

Presentaties maken in Venum Nooit meer driedubbel werk

We waren verbaasd en soms verbijsterd toen we zagen

Als je een brochure in je eigen huisstijl besteld krijg je

hoe makelaars brochures moeten maken. Vaak nog

daar bovendien ook een staande en liggende

handmatig in Word en vaak kost dat meer dan een half

raampresentatie ĂŠn gepersonaliseerde omslagen voor

uur per brochure. Wat een verspilling van kostbare tijd.

koop- en huurovereenkomsten bij.

In Venum maak je nu een fantastische brochure in een paar minuten. We vullen alle data die we van een pand

Verspil geen tijd meer en maak snel een afspraak voor

hebben alvast voor je in waarna jij in je brochure nog

een vrijblijvende demo op www.wazzupsoftware.com

aanpassingen kunt doen. En daarna is hij direct beschikbaar als PDF en op je website. Zo makkelijk kan het zijn.

WEW-DIRECTEUR ARJEN GIELEN: “DEZELFDE MISSIE ALS VROEGER, MAAR IN EEN STERK VERANDERDE SAMENLEVING”

ENERGIELABEL LEIDT NOG NIET TOT ENERGIEBESPARING

in dit nummer

STAGNATIE NIEUWBOUWPRODUCTIE: WAAR LIGT HET PROBLEEM?

ONDER DE HUID VAN DE KLANT, MET NIEUWE TECHNOLOGIE

no nonsense

Sleutelen aan de woningmarkt

actueel

WEW-directeur Arjen Gielen: “Dezelfde missie als vroeger, maar in een sterk veranderde samenleving”

Energielabel leidt nog niet tot energiebesparing

Stagnatie nieuwbouwproductie: waar ligt het probleem?

Onder de huid van de klant, met nieuwe technologie

Tweeluik – CDA en VBO Makelaar over AMvB modelmatig waarderen 90% LTV

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Vertrouwen komt te voet….

Bedrijfsmatig Vastgoed – Is de vastgoedcrisis nu echt voorbij?

Agrarisch Vastgoed – Wet verbod pelsdierhouderij en EVS: wel degelijk schade voor de ondernemer!

Rabobank Nederland – Wie betaalt het huis van de koopstarter?

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – Zwarte Nelis, eerlijk als goud

Makelaar van de Maand – Collectief Makelaars, Amsterdam

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Laagste huurstijging in vijf jaar De woninghuren lagen in juli 2016 gemiddeld 1,9% hoger dan in juli 2015. Dit is de laagste huurstijging in vijf jaar. Voor het eerst sinds 2012 stegen de huren in de

vrije sector harder dan de huren in de sociale sector. Dat meldt het CBS. In 2013, direct na de invoering van het inkomensafhankelijk huurbeleid, stegen de huren nog met 4,7%. Sindsdien stegen de huren elk jaar minder hard. De belangrijkste

politie Noord-Holland en makelaarsverenigingen NVM-

Amsterdam heeft al jaren de hoogste huurstijging in Nederland, dit jaar 2,9%.

kandidaat huurders.

oorzaak voor de lagere stijging is de lagere inflatie, deze kwam in 2015 uit op 0,6%. Hierdoor is ook de huurstijging in Noord-Holland hoog ten opzichte van de rest van Nederland. Drenthe heeft net als vorig jaar de laagste huurstijging: 1,2%.

Naast de eigen, interne toets van makelaarsverenigingen,

kan door dit convenant een aanvullende screening worden gedaan door – bij het convenant aangesloten – make-

laarsverenigingen en politie. Hiermee wordt voorkomen

Huurstijging per 1 juli en de gemiddelde inflatie in het voorgaande jaar 6

MVA en VBO Makelaar voor een strengere screening van

dat particuliere huurwoningen en bedrijfspanden ge-

bruikt worden voor criminele doeleinden, zoals hennep-

teelt, productie van synthetische drugs, mensenhandel,

outlaw motor gangs.

opslag van wapens, illegale prostitutie, of de zogeheten

2005

2006

2007

2008

Bron: CBS

2009

2010

Huurstijging per 1 juli

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Inflatie voorgaand jaar

Huren vrije sector stijgen harder

Bewoners van duurdere woningen in de geliberaliseerde markt zagen de huur met gemiddeld 2,2% stijgen. Ook hier is Amsterdam dit jaar koploper met een

huurstijging van 3,6%. Vorig jaar stegen in Nederland de huren in de vrije sector nog met gemiddeld 1,8%. De toename komt vooral door hogere huren bij bewo-

nerswisseling. Voor het eerst sinds de invoering van het inkomensafhankelijk huurbeleid stegen de huren in de vrije sector ook harder dan de huren in de sociale sector.

Aantal verkochte woningen augustus 2016

Huurstijging per provincie, vier grote steden en liberalisatie

Augustus 2016 – 19.975

Amsterdam Rotterdam Den-Haag Utrecht

Stijging 25.9% t.o.v. augustus 2015 – 15.863 Stijging 1.3% t.o.v. juli 2016 – 19.723.

Noord-Holland Zuid-Holland Overijssel Noord-Brabant Zeeland Flevoland Limburg Gelderland Friesland Utrecht Groningen Drenthe

Woningtypen

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. augustus 2015 –35.3% Stijging tussenwoningen t.o.v. augustus 2015 – 24.2% Stijging appartementen t.o.v. juli 2016 – 4.2%

Niet geliberaliseerde markt Geliberaliseerde markt Nederland

Bron: CBS

0,0

0,5 1,0 Inclusief bewonerswisseling

1,5 2,0 Exclusief bewonerswisseling

2,5

3,0 %

Nieuw samenwerkingsverband tegen georganiseerde criminaliteit in vastgoed Met de ondertekening van het zogenoemde ‘Stoplichtconvenant’ op maandag 26 september 2016 is een nieuw hoofdstuk gestart in de gezamenlijke aanpak

van georganiseerde criminaliteit die gebruik maakt van vastgoed. De gemeenten Alkmaar, Heerhugowaard, Purmerend en Zaanstad, tekenden, samen met de

Daling vrijstaande woningen t.o.v. juli 2016 – 4.3%.

Aantal geregistreerde hypotheken Augustus 2016 – 27.101

Stijging 20.3% t.o.v. augustus 2015 – 22.531 Daling 2.6% t.o.v. juli 2016 – 27.813.

Aantal executieveilingen Augustus 2016 – 151

Daling 1.3% t.o.v. augustus 2015 – 153. Bron: Kadaster

4 |

| VAS T G OED AD VISEU R

O KTO B ER 2 0 1 6

NO NONSENSE

sleutelen aan de woningmarkt De Gouden Koets krijgt een grote beurt. En aan het Binnenhof wordt vanaf 2020 gesleuteld. Dat ook de woningmarkt op de renovatielijst komt te staan, laat zich raden. Het wordt immers verkiezingstijd. Tijdens de Algemene Beschouwingen werden dan ook geen schokkende beleidsmaatregelen gepresenteerd, maar proef gedraaid voor het grote Tv-debat in maart. Minister Blok vindt echter dat zijn departement nog niet klaar is. Na hervormingen bij de corporaties en op de koopmarkt, presenteerde hij vlak voor Prinsjesdag een nieuw plan voor de huurmarkt. Of het ambitieus genoeg is, daarover zijn de meningen verdeeld. Een ding is zeker, zijn concullega’s in Den Haag hebben er tot maart 2017 ongetwijfeld veel aan toe te

voegen. e afgelopen jaren is de huurmarkt nadrukkelij-

handhaven van de leencapaciteit op 100% en verduur-

markt, meer eenpersoonshuishoudens,

de punten die wij van groot belang achten voor een

ker in beeld gekomen. Een ﬂexibele arbeids-

veranderende woonwensen en stengere eisen voor

hypotheekverstrekking zorgen ervoor dat het dringen

is op de huurmarkt. Terwijl maar 5,4% van de woningmarkt uit middeldure huurwoningen bestaat. En niet

zamen en onderhouden van de woonvoorraad zijn dat

goed functionerende woningmarkt. Deze speerpunten zullen wij de komende periode toelichten bij politici, beleidsmakers en stakeholders.

iedereen kan of mag in een sociale huurwoning. Er is

Tot maart 2017 zal er in het kader van verkiezingen

euro en vrijesectorhuurwoningen. Maar bijna 70% van

de hervorming van de woningmarkt nog niet is afge-

vooral behoefte aan nieuwbouwwoningen tot 180.000 de gemeenten heeft tot op heden geen bouwplannen voor vrijesectorhuurwoningen. En slechts 17% heeft

hiervoor een speciﬁek grondprijsbeleid. Ook de bouwplannen van projectontwikkelaars lopen achter de

vraag aan. Transformatie en verkoop van corporatiewoningen brengen enige verlichting. Nu richt de minister zich op gemeenten. Een goede zaak. Zo moet de vrije-

sectorhuur in het bestemmingsplan als aparte categorie kunnen worden opgenomen. Daarnaast komt de verplichte zienswijze bij de verkoop van geliberali-

seerde woningen te vervallen. En gemeenten moeten

samen met het Rijk, corporaties en marktpartijen aan

tafel om knelpunten in de ontwikkeling van betaalbare vrijesectorhuurwoningen op te lossen. Een meer

‘hands-on’ aanpak dus die hopelijk de huurmarkt in de goede richting stuurt.

Hervormingsvoorstellen

Ook VBO Makelaar heeft het vergroten van de particuliere huurmarkt op haar lijstje staan. Samen met het

weer veel worden geroepen over de woningmarkt. Dat rond, daar is vriend en vijand het wel over eens.

Daarvoor is de doorstroming op de woningmarkt nog

onvoldoende en de door de lage hypotheekrente opgestuwde verkopen nog niet stabiel genoeg. Maar laten

we het herstelde vertrouwen niet schaden door opportunisme en ongenuanceerde voorstellen voor de

bühne. Het is mijn ervaring dat te veel sleutelen tot vaste of lamme schroeven leidt. De woningmarkt is

een te belangrijke pijler van de economie om te mis-

bruiken voor snel scoren op de korte termijn. De consument moet altijd centraal staan en ons beleid

motiveren. Maar met maatregelen voor de bühne, wordt goedkoop snel duurkoop. En laten we de

woningmarkt vooral in breed perspectief blijven bezien. Geen cherry-picking. De woningmarkt is geen ‘rocket science’, maar elk radertje staat met het andere radertje in

verband. We willen geen zand in de motor nu de woningmarkt weer is vlot getrokken. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

Ed Hamming, voorzitter VBO Makelaar

drs. arjen gielen Studie:

Algemene economie – Erasmus Universiteit Rotterdam/Universiteit Tilburg MBA – Rotterdam School of Management Loopbaan:

Centraal Planbureau

Sr. adviseur financiële economische politiek

Inspecteur Rijksfinanciën ministerie van Financiën

Directielid Algemene Economische Politiek ministerie van Economische Zaken

2007 – 2014 Raadadviseur Minister-president bij ministerie van Algemene Zaken Vanaf 2014 Algemeen directeur Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

Waarborgfonds

ACTUEEL | Eigen Woningen

arjen gielen, algemeen directeur waarborgfonds eigen woningen:

“ dezelfde missie als vroeger, maar in een sterk veranderde samenleving” Het gaat crescendo met de Nederlandse woningmarkt. Augustus liet een gemiddelde koopsom zien van 249.100 euro; het hoogste bedrag sinds de jaren 2006-2007. Het niveau van die tijd hebben we nog niet bereikt, de woningprijzen liggen gemiddeld nog altijd zo’n 12 à 14% onder die van 2008. Maar woningverkopers wrijven in de Randstad in hun handen. En dat ondanks een verlaging van de Loan-to-Value, aangescherpte normen voor de Loan-to-Income en beperking van de hypotheekaftrek. Met de verkiezingen in aantocht zal de betaalbaarheid van het wonen een belangrijke rol spelen in de campagnes. Ook voor de Nationale Hypotheek Garantie is het zaak om in te spelen op de nieuwe ontwikkelingen. Dat gebeurt ook, zegt Arjen Gielen, directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

aarborgfonds Eigen Woningen (WEW) werd

waarde. In de crisis was deze ‘kostengrens’ een aantal

met de Nationale Hypotheek Garantie. Mo-

jaarlijks afgebouwd tot het niveau van de gemiddelde

opgericht in 1993, en startte twee jaar later

menteel betalen woningkopers 1% van de koopprijs en ze

krijgen in ruil daarvoor een korting op de hypotheekrente.

Bovendien heeft zowel de koper als de hypotheekverstrekker de zekerheid dat een eventuele restschuld wordt kwijtgescholden als de koper buiten zijn schuld niet meer aan de hypotheekverplichtingen kan voldoen.

Arjen Gielen: “In de crisis waren we een vangnet voor een

veel grotere doelgroep; in feite voor de hele woningmarkt.

Dat was ook de bedoeling, en het was nodig. Nu de woningmarkt weer in de lift zit, kunnen we weer meer gaan

richten op de NHG als manier om toegang te bieden tot een eigen woning met verantwoorde financiering. Zoals bekend kan een NHG worden verkregen voor woningen

die passen onder een jaarlijks vast te stellen maximum-

jaren fors hoger. De afgelopen jaren werd het bedrag woningwaarde. Dit jaar kon binnen de kostengrens (die stond op 245.000 euro) een woning tot ruim 230.000 euro

worden gefinancierd met NHG. De grens zal na 1 januari

2017 hoger liggen. Het exacte bedrag maken we eind oktober bekend.”

NHG VOOR ZZP’ERS

“We hebben nog steeds dezelfde missie, maar we voeren onze taak uit in een sterk veranderde samenleving. Dat is een forse uitdaging. Er hebben structurele wijzigingen plaatsgevonden, die een grote impact hebben op de maat-

schappij, op de woningmarkt en op de werkzaamheid van de NHG voor toegang op de koopwoningmarkt van

grote groepen mensen. De arbeidsmarkt verandert in snel

tempo, en een aantal zekerheden is weggevallen. We ver-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

wachten ook dat het komende kabinet nog een aantal keu-

zegt dan: “We willen op 1 november (of anders snel daar-

zzp’er een van onze nieuwe doelgroepen is. Voor hen – en

voor zzp’ers. Het gaat om een soepeler behandeling van

zes zal maken in het woningbeleid. Duidelijk is wel dat de voor de flexwerkers – ontwikkelen we nieuwe producten.”

Dat maakt nieuwsgierig. De directeur twijfelt even, maar

na) ‘live’ gaan met een nieuwe variatie op de NHG, speciaal het inkomen dat de zzp’er in de drie jaar voorafgaand aan de hypotheekaanvraag heeft verdiend. Daardoor komen er meer zzp’ers in aanmerking voor een hypotheek met NHG.

We starten met een vijftal geldverstrekkers. De rest zal snel volgen, denken we.”

Dit is volgens Gielen het eerste voorbeeld van de wijze

waarop het WEW de komende jaren vaker initiatieven zal nemen om de woningmarkt voor specifieke doelgroepen

beter te laten werken. “We denken natuurlijk aan de star-

ters op de woningmarkt die door de LTV-aanscherping tot 100% in 2018 echt in de knel kunnen komen. Maar ook aan specifieke doelen zoals verduurzaming van woningen.” VAN FINANCIËLE STABILITEIT NAAR WONEN

Gielen wil graag wat kwijt over de algemene discussie

over wonen in Nederland: “Het stoort me wel eens dat de

discussie over wonen – en in het bijzonder over de eigen woning – vaak meer een discussie is over schulden, finan-

ciële stabiliteit en de buffers van banken. Ik doe niets af aan het belang van die discussie, maar het lijkt soms alsof

de nationale hypotheekschuld dé grote schuldige is van alle financiële problematiek. Dat klopt natuurlijk niet. De

NHG anno nu

schuldenberg is hoog in internationaal perspectief, maar

• De huidige premie voor NHG is 1%. Dat blijft zo in 2017. • De huidige kostengrens is 245.000 euro. Dit is het maximale bedrag dat de consument met NHG kan lenen om de woning te financieren. Dit bedrag is inclusief bijkomende kosten, zoals notariskosten, borgtochtprovisie en overdrachtsbelasting. NHG rekent standaard 6% voor deze bijkomende kosten.

• Vanaf 1 januari 2017 wordt de kostengrens gekoppeld aan de gemiddelde woningprijs. Doel van WEW is dat het hiermee mogelijk blijft om een woning met een waarde gelijk aan de gemiddelde woningprijs te

financieren met een NHG-hypotheek. Deze grens is – door de stijgende woningprijzen – ruimer dan in 2016.

• Ook de kosten van een verbouwing kunnen worden gefinancierd in een

hypotheek met NHG: renovatie van een bestaande woning én meerwerk bij een nieuwbouwwoning. Uitgangspunt is kwaliteitsverbetering van

de woning. Te denken valt aan een nieuwe badkamer, keuken, dakkapel of aanbouw, maar ook achterstallig onderhoud of de aanleg van een kindvriendelijke tuin.

• Energiebesparende voorzieningen kunnen eveneens met NHG worden

meegefinancierd. Energiebesparende voorzieningen zijn onder andere: een

het aantal problemen met hypotheken is in datzelfde

perspectief juist laag. Het zou goed zijn om met elkaar een

discussie te hebben over de samenhang van wonen, zorg,

pensioen en sociale zekerheid. Er zijn echt wel aanknopingspunten om vanuit die samenhang concrete, slimme

maatregelen te nemen die de verhouding tussen schuld en vermogen verbeteren. Met meer maatwerk en eenvoud, zodat het voor mensen echt beter uitpakt.

Waarom zouden degenen die pensioen hebben opge-

bouwd, daar niet een deel van mogen gebruiken om te in-

vesteren in hun woning? Of een tijdje de aflossing daaruit

betalen, als dat dan beter uitkomt? Zo is er ook veel meer voor starters te doen. Omdat zij nog niet veel vermogen hebben opgebouwd, zijn ze uiteraard afhankelijk van een

mogelijkheid om te lenen. Maar die moet dan wel verant-

woord zijn. Precies daarom blijft voor deze doelgroep de NHG ook van zo’n groot belang.”

Aan een nieuwe Nota Eigenwoningbezit heeft Gielen niet

veel behoefte. Met een glimlach Jan Schaefer parafraserend: “Wie zei er ook alweer dat je in nota’s niet kunt wonen?”

HR-ketel, spouwmuurisolatie, dakisolatie, vloerisolatie, HR++ beglazing, een

LTV NAAR 90%?

dienen door een gespecialiseerd bedrijf te worden uitgevoerd.

lijk niet te stellen. “Dat klopt”, zegt Gielen. “En al helemaal

warmtepomp, een zonneboiler en/of zonnecellen. Deze werkzaamheden De verbouwing of kwaliteitsverbetering moet altijd blijken uit een taxatierapport waarin de marktwaarde van de woning voor én na verbouwing is opgenomen.

De vraag of de LTV naar 90% moet, hoeven we dus eigenniet voor álle woningkopers. Sterker nog: wat ons betreft kan de LTV in sommige gevallen hoger zijn dan 100%; zeker als je ook NHG hebt. 100% betekent al dat de koper de bijbehorende kosten zelf zal moeten bekostigen.”

Gielen staat achter de Nibud-normen, die volgens som-

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

O KTO B ER 2 0 1 6

mige betrokkenen wel erg streng zijn. “We zijn altijd al zorgvuldig geweest. Zo stelden wij de eis dat minimaal 50% moest worden afgelost als mensen een hypotheek

met NHG willen. Dat vonden veel partijen streng in een tijd dat aflossingsvrije hypotheken heel populair waren. Wij zijn daar niet in meegegaan, en we zien nu dat dat heel gunstig heeft uitgepakt voor de klanten die toen met NHG leenden.

We moeten voorkomen dat mensen in schulden terecht komen die ze niet kunnen overzien. De mindset moet ge-

richt zijn op wonen in combinatie met een verantwoorde

financiering. Daarbij moet je – als gezegd – ook kijken naar

het opgebouwde vermogen. Met NHG heb je een krachtig instrument in handen om de noodzakelijke balans te creëren.”

DUURZAAM WONINGBEHOUD

De NHG was in de crisis vooral ook een vangnet. Veel men-

sen kwamen in betalingsproblemen, en dat effect ijlt nog

verbeterd, maar dit soort ontwikkelingen ijlt altijd fors na.

blemen van consumenten aan duurzaam woningbehoud.

samenwerking met de geldverstrekkers heel belangrijk:

lang na. Sinds februari 2014 werkt WEW bij betalingsproKort gezegd komt het erop neer dat hypotheekverstrekkers en WEW samen zoeken naar een oplossing waarbij de

klant in de woning kan blijven wonen. In andere gevallen

Het aantal beheersituaties is nog steeds groot. Daarom is samen komen we tot de beste oplossing. Ik hoop dat dat ook in de komende jaren zo blijft.”

wordt de woning verkocht. WEW stelt financiële middelen

Gielen ziet een nieuwe uitdaging in het nemen van duur-

potheeksom wordt in een aantal gevallen verlaagd zodat

zaamheidsmaatregelen nemen, is 106% LTV geborgd door

beschikbaar om gedwongen verkoop te voorkomen. De hyde maandlasten wel op te brengen zijn. Een en ander moet

passen in de normen van Loan-to-Income. Ook voor wo-

ningeigenaren die werkloos zijn geraakt en daardoor hun hypotheek niet meer kunnen betalen, werd een oplossing bedacht: de overbruggingsregeling.

zaamheidsmaatregelen door huiseigenaren. Als zij duurNHG. Dan moet wel aangetoond zijn dat de maatregelen waardeverhogend werken: “Als je kunt aantonen dat je

investeert in de woning, staan wij borg voor een hogere lening.”

De regelingen zijn een succes, vertelt Arjen Gielen. “De

“We ontwikkelen een variatie op de NHG, speciaal voor

eerste consumenten die we hiermee hebben geholpen,

zzp’ers. Het gaat om een soepeler behandeling van

wonen nu al drie jaar in een huis dat volgens de oude normen onbetaalbaar zou zijn. Dat is voor iedereen beter: ze

het inkomen dat de zzp’er in de drie jaar voorafgaand

hoefden niet te verhuizen, de kinderen hoefden niet naar

aan de hypotheekaanvraag heeft verdiend”

een andere school en er was geen restschuld.

WEW heeft de regeling destijds op alle mogelijke podia moeten verdedigen. De directie kreeg onder andere het

TAXATIES

dat was niet het geval”, zegt Gielen. “We hielpen mensen

Bestuur mag op basis van de Mortgage Credit Directive

verwijt dat ze tijdens het spel de regels veranderde. “Maar juist, en creëerden daarvoor nieuwe mogelijkheden.

Daarnaast werd de regeling wel uitgelegd als een verplich-

ting: mensen zouden in het huis móeten blijven wonen dat ze helemaal niet konden betalen. Daarvan is natuurlijk geen sprake: de normen waren – en zijn – verantwoord.

Nu, na drie jaar, kunnen we stellen dat we een succesvol initiatief hebben genomen. Gelukkig zien we dat geldverstrekkers ook meer aandacht hebben voor deze gevallen

van bijzonder beheer. De aantallen mensen die we op deze manier helpen, zijn onveranderd hoog. De piek in

schadeclaims hebben we wel achter ons, maar hoewel

het beter gaat op de woningmarkt, zijn er nog steeds enige duizenden schadeclaims per jaar. De solvabiliteit is

Over waarde gesproken: via een Algemene Maatregel van modelmatig getaxeerd worden tot 90% LTV. “Wij zijn nog niet toe aan een modelmatige manier van taxeren”, zegt

Gielen. “De kwaliteit en de validatie van de taxatie zijn wat ons betreft een belangrijk onderdeel van een verantwoorde financiering. Dat staat te allen tijde voor ons centraal.

Hypotheken tot 90%; dat is een grote groep. Gezien de

grote variatie in taxaties hebben wij nog twijfels bij de validatie. De kwaliteit moet geborgd zijn. Het gaat om

de klant: je moet er toch niet aan denken dat die binnen

enkele jaren met een probleem zit doordat een verkeerde taxatie heeft plaatsgevonden? De NHG dient een maat-

schappelijk doel, en een verantwoorde financiering is daarvan een belangrijk onderdeel.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Martin van Welzen

Trapliften gezocht! Wij geven u én uw cliënt een hoge beloning voor een gebruikte traplift.

. Altijd min

€15n0in,g-! belo

Treft u als makelaar een traplift aan bij de verkoop van een woning? Smienk Trapliften biedt uitkomst. Bij de verkoop van een woning wordt regelmatig een traplift aangetroﬀen. Voor de verkoopbaarheid van de woning wordt in de meeste gevallen geadviseerd de traplift weg te (laten) halen. Wij geven een oude lift een tweede leven! Wanneer uw cliënt een traplift wil laten verwijderen kunt u deze traplift bij ons aanbieden. Wij brengen binnen 24 uur een bod uit en bespreken direct de hoogte van de vergoeding. Bij een akkoord wordt er direct een afspraak voor demontage gemaakt. Zo is uw cliënt geholpen en levert het u ook nog wat op. Wij noemen dat een win-winsituatie! fotografeer de traplift Stuur de foto’s naar: inkoop@smienktrapliften.nl of bel 0341-76 80 71

U ontvangt van ons een prijsvoorstel Wij geven u een marktconforme prijs voor de gebruikte traplift.

Ontvang uw vergoeding U én de cliënt ontvangen een vergoeding, deze bedraagt voor u als makelaar min. € 150,-

Welke trapliften kunt u bij ons aanbieden? ✓ Alle merken ✓ Niet ouder dan 10 jaar ✓ Recht of met meerdere bochten ✓ Bruikbare staat

Tel. 0341 - 76 80 71 info@smienktrapliften.nl www.smienktrapliften.nl

Beroepsopleiding Makelaars B.V. heeft de Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen geïnnoveerd naar een moderne opleidingsvorm. De opleiding is blended learning en gaat in het voorjaar van 2017 weer van start. • E-learning wordt gecombineerd met lesbijeenkomsten op locatie met de docenten. • De integratie van e-learning in de opleiding zorgt voor een hoger leerrendement, kwalitatief en effectief studeren. • Studeren waar en wanneer u dat wilt op uw computer, tablet of smartphone. • Aantrekkelijke investering en doorlooptijd.

De Theorieopleiding Makelaar/Taxateur Woningen bestaat uit de modules:

• • • • • • •

Woningmarkt en economie Koop-Verkoop Woning en leefomgeving Woningfinanciering Huur-Verhuur Taxatieleer Bouwkundig inspecteren

Opleidingen voorjaar 2017

THEORIEOPLEIDING MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Woningmarkt & economie Start voorjaar 2017, blended learning PRAKTIJKOPLEIDING MAKELAAR/TAXATEUR WONINGEN • Module Bemiddelen Start voorjaar 2017, Nootdorp

Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

vertrouwen komt te voet…. Honderdvijftig metingen, vijftig kwartaalrapportages of wel 12,5 jaar publicatie van de Eigen Huis Marktindicator; een samenwerking tussen de Vereniging Eigen Huis (VEH) en het OTB. En in dit jubileum-kwartaal blijkt de score op deze vertrouwensindicator voor de koopwoningmarkt ook nog eens het hoogst te zijn sinds de start in 2004.

p verzoek van de VEH is de Marktindicator

heden neemt het vertrouwen in de koopwoningmarkt

gemeten algemene consumentenvertrouwen

Marktindicator loopt op van het dieptepunt ‘50’ in het

destijds ontwikkeld, omdat de door het CBS

en koopbereidheidindex nauwelijks een verband ver-

toonden met de marktontwikkelingen op de woningmarkt. Het kopen van een huis is klaarblijkelijk aan

andere sentimenten onderhevig dan het kopen van

in een ongekend tempo toe; de score op de

laatste kwartaal van 2012 naar ‘121’ in het derde kwartaal van 2016. Een jubileumkwartaal met een hoogte record.

luxe goederen, zoals een televisie of auto. Wat beweegt

Elke kwartaalrapportage wordt de laatste jaren door

eigen woning over te gaan?

enkele honderden belangstellenden op de site van VEH.

de consument om al dan niet tot de aanschaf van een

Vertrouwen is gebaseerd op ervaringen in het recente verleden en op verwachtingen in de nabije toekomst.

Speciﬁek voor de koopwoningmarkt zal de consument daarbij kijken naar de koopprijsontwikkeling (het psy-

chologische effect van stijgende of dalende prijzen), de hypotheekrenteontwikkeling (bepalend voor de leen-

en betaalcapaciteit) en de meer algemene omstandigheden op de koopwoningmarkt (zoals het aanbod van woningen of regelgeving). De Marktindicator geeft daarom de combinatie weer van de meningen van

ruim 500 mensen bekeken op de OTB website en door Vele onderzoekers, landelijke en regionale beleidsmakers en adviseurs in Nederland (maar ook in het bui-

tenland) maken inmiddels gebruik van de datareeksen

en de informatie uit de Eigen Huis Marktindicator. Niet zo verwonderlijk, gezien de sterke samenhang tussen

het verloop van de Marktindicator en het aantal transacties van bestaande koopwoningen op maandbasis.

Het vertrouwen in de koopwoningmarkt lijkt een voorspellende waarde te hebben voor de te verwachten activiteiten op de koopwoningmarkt.

huishoudens op deze drie factoren; zowel terugkijkend

Het laatste jaar zien we de ontwikkelingen in het

van consumenten weer met een score tussen 0 (zeer

bouwwoningen minder goed met elkaar in de pas

als vooruitkijkend. Het geeft de gemiddelde mening negatief) en 200 (zeer positief). Crisisverloop

In de afgelopen 12,5 jaar heeft de Eigen Huis

Marktindicator zijn informerende waarde voor profes-

sionals en consumenten inmiddels bewezen. De economische crisis en de crisis op de woningmarkt zijn in die zin een ‘zegen’ geweest om de werking van het instru-

gemeten vertrouwen en in het aantal verkochte nieuwlopen. Ik durf daarbij wel te concluderen, dat de Eigen

Huis Marktindicator hierbij gewoon goed functioneert. De nieuwbouwproductie van (koop)woningen blijkt de vraagontwikkeling niet te kunnen bijhouden; een

bekend verschijnsel dat zich nu in een versterkte vorm lijkt te manifesteren. Over het hoe en waarom zou je een (volgende) column kunnen schrijven. ■

ment te testen. De alom bekende ‘dubbele dip’ op de

Harry Boumeester,

woningmarkt tussen begin 2008 en begin 2013 is

Onderzoeksinstituut

namelijk ook duidelijk herkenbaar in het verloop van de

OTB, TU Delft

scores op de Marktindicator. Vanaf begin 2013 tot op

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Energielabel

Brede oproep om verbeteringen door te voeren

energielabel leidt nog niet tot energiebesparing

Onbetrouwbaar, niet effectief, ingewikkeld: de kritiek op het in 2015 ingevoerde energielabel voor woningen is niet van de lucht. Meer dan de helft van de eigenaren blijkt niet te weten welk label is toegekend. De Algemene Rekenkamer pleit voor verbetering, bijvoorbeeld door meer toetspunten in te voeren. Medio oktober start de Rijksoverheid een driejarige campagne om woningeigenaren te stimuleren energiebesparende maatregelen te nemen. Volgens VBO Makelaar leidt alleen een betrouwbare en volwaardige Energie-Index, afgegeven door een EPA-adviseur, tot energiebesparing.

n 2015 is het ‘energielabel nieuwe stijl’ voor woningen

tief energielabel, gebaseerd op 10 algemene woningken-

hun huis energiezuiniger te maken, zonder al te veel

een eerste indruk van de energiezuinigheid. Bij verkoop of

ingevoerd. Het systeem moet consumenten stimuleren

rompslomp of woningeigenaren op kosten te jagen. Vijf miljoen woningeigenaren kregen van het Rijk een indica-

Algemene Rekenkamer: “Het nieuwe energielabel is

merken zoals bouwjaar en woningtype. Het geeft alleen verhuur moet de woningeigenaar verplicht een definitief

label kunnen overleggen. Zowel verhuurders als particu-

liere woningeigenaren kunnen daarnaast vrijwillig een uitgebreide Energie-Index laten opstellen. De index wordt

onvoldoende betrouwbaar. Kies daarom bij het definitieve label voor meer dan tien toetspunten, verhoog het aantal te bewijzen maatregelen en houdt toezicht op de kwaliteit”

bepaald door ongeveer 150 kenmerken van de woning. Het geeft details over hoe energiezuinig de woning daadwerkelijk is. En hoe de woning nog energiezuiniger kan worden gemaakt.

In de oude situatie ontbrak de ‘drietrapsraket’. Een erkend

deskundige voerde standaard een fysieke controle uit in de woning aan de hand van 150 toetspunten. Voor het defi-

Tussenwoning jaarlijkse besparing

€ 500 jaarlijkse besparing

€ 80 jaarlijkse besparing

nitieve label volstaat nu een beperkte controle op afstand door een extern deskundige.

Isoleren schuin dak, verwarmde zolder eenmalige kosten: € 4.000

KRITIEK

Zonneboiler

Het nieuwe labelsysteem krijgt echter veel kritiek. Het zou

eenmalige kosten: € 3.000

aan alle kanten rammelen. In mei plaatste de Algemene

Zonnepanelen 2600 Wattpiek 10 panelen

Rekenkamer grote vraagtekens bij de betrouwbaarheid. De

€ 450

eenmalige kosten: € 4.600

jaarlijkse besparing

Vervanging VR-combiketel door HR-combiketel

€ 170 jaarlijkse besparing

naar nu zelf online aangeeft welke duurzame maatregelen

eenmalige kosten: € 2.100

er in de woning zijn getroffen. Hiervoor levert de woningei-

Isoleren spouwmuur

€ 210

eenmalige kosten: € 800

jaarlijkse besparing

Vervanging enkel glas door HR++ glas

€ 240

eenmalige kosten: € 3.100

jaarlijkse besparing

Isoleren vloer van begane grond

€ 160

beperkte controle op afstand betekent dat de woningeige-

genaar digitaal bewijsmateriaal aan, zoals foto’s en factu-

ren. Een extern deskundige controleert het materiaal op 10 punten. Volgens de Algemene Rekenkamer blijkt dat 47%

van alle woningen nu in een andere energielabelklasse valt,

dan de labelklasse die ze op basis van de oude methode

eenmalige kosten: € 1.400

Iedere Iedere losse losse besparing besparing isis berekend berekendvoor vooreen eenrijtjeswoning rijtjeswoningmet metgemiddelde gemiddeldeafmetingen afmetingenen enHR-combiketel, HR-combiketel,waar waar een genoemde isolatieeen genoemde isolatiemaatregel afwezig is. Jeishuidige stookgedrag is van invloed op de werkelijke besparing: maatregel afwezig is. Je huidige stookgedrag van invloed op de werkelijke besparing: als je weinig verwarmt is de potentiële besparing als je weinig verwarmtDe is verschillende de potentiële besparingen besparing lager (en andersom). De verschillende mogenworden en zijn gebaseerd op lager (en andersom). mogen (uitgezonderd de HR-ketel) besparingen bij elkaar opgeteld (uitgezonderd devan HR-ketel) bij elkaar worden en zijn gebaseerd op een personen. een huishouden 3 personen. Eenopgeteld uitgebreidere persoonlijke berekening kunhuishouden je uitvoerenvan op3www.verbeteruwhuis.nl. Een uitgebreidere persoonlijke berekening kun je uitvoeren op www.verbeteruwhuis.nl.

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

zouden krijgen. Ook is bewijsvoering bij 14% van de labels onterecht goedgekeurd. Woningeigenaren stuurden bij-

voorbeeld foto’s van de handleiding van de cv-ketel in om

te bewijzen dat er een hr-ketel is geplaatst. De Algemene

O KTO B ER 2 0 1 6

Rekenkamer pleit dan ook de betrouwbaarheid van het label te verhogen door meer dan 10 toetspunten te kiezen,

het aantal te bewijzen uitgevoerde energiemaatregelen te verhogen en beter toe te zien op de kwaliteit van afgifte. GERING EFFECT

Verder wijst de Algemene Rekenkamer op het geringe effect van het nieuwe energielabel. Het stimuleert huiseigenaren niet om extra energiebesparende maatregelen

te treffen. Dat blijkt uit eigen onderzoek onder 700 huis-

eigenaren. De Algemene Rekenkamer adviseert minister Blok dit onderzoek over één of twee jaar te herhalen, om te kijken of huiseigenaren meer waarde gaan hechten aan het

VBO Makelaar: “Het nieuwe energielabel is onnodig

De Europese Commissie heeft Nederland inzake het ener-

ingewikkeld, onbetrouwbaar en fraudegevoelig. Zorg

energielabel. Ook buiten onze landsgrenzen is er kritiek. gielabel al meerdere malen in gebreke gesteld conform de

voor een volwaardige Energie-Index, afgegeven door een

Europese richtlijn waarin de energieprestaties van gebou-

professionele EPA-adviseur (Energie Prestatie Advies)”

European Performance of Buildings Directory (EPBD), de wen worden vastgelegd met het doel energie te besparen. OUDE SYSTEEM

Volgens VBO-lid Martijn van Campenhout is alleen een

Energie-Index een betrouwbaar hulpmiddel, waarbij een erkend EPA-adviseur (Energie Prestatie Advies) een fysieke

controle uitoefent in de woning. Van Campenhout is direc-

teur bij Duresta, een vastgoedinspectie- en adviesbureau

dat in opdracht van bijvoorbeeld makelaars en beleggers

Energie-Indexen opstelt. Hij vertelt: “De Energie-Index is betrouwbaar en consistent, vergelijkbaar met het oude

energielabel. Door het nieuwe systeem schiet het energielabel zijn doel van energiebesparing compleet voorbij. Vaak zijn het zzp’ers die na slechts één cursusdag oppervlakkig bewijsmateriaal voor een definitief energielabel beoor-

delen. De uitkomsten wijken regelmatig af van labels die vóór 2015 zijn toegekend aan vergelijkbare woningen. Het

gieprestatie van de woning, en hoe er energie kan worden bespaard door efficiënte maatregelen te nemen.”

Uit eerder onderzoek van VBO Makelaar bleek dat po-

tentiële kopers het energielabel nu niet of nauwelijks meewegen bij de koopbeslissing. Slechts bij 11% van de

makelaars wordt spontaan om informatie gevraagd over

energiebesparing en de financierbaarheid van energiebesparingsmaatregelen. Van der Ploeg: “Duurzaamheid en

onderhoud van woningen staan hoog op onze agenda, en proberen we ook hoog op de agenda van onze leden,

consumenten, maar ook Kamerleden te houden.” Ook het Planbureau voor de Leefomgeving kwam met kritiek op de

effectiviteit. Financieel zouden particuliere huizenbezitters niet beter worden van verduurzaming, waardoor de prikkel om te investeren ontbreekt.

maakt objectieve vergelijking voor een koper onmogelijk.

CAMPAGNE

dat was toch de insteek van de Tweede Kamer. Denk alleen

giebesparing van de Rijksoverheid van start gegaan. De

Bovendien is het nieuwe labelsysteem niet goedkoper en maar aan alle tijd en kosten die betrokken partijen hier nu samen aan kwijt zijn.” PAPIEREN TIJGER

Eerder noemde VBO Makelaar de ingevoerde energielabel systematiek een papieren tijger. De brancheorganisatie lobbyde voor behoud van een gedegen energielabelsys-

tematiek. Directeur Hans van der Ploeg pleit net als Van Campenhout voor een volwaardige Energie-Index, afge-

geven door een professionele EPA-adviseur en met een heldere handhaving: “Een foutief of onduidelijk label staat bewustwording over het energieverbruik- en besparing

in de woning in de weg. De Energie-Index verschaft de

koper betrouwbare en duidelijke informatie over de ener-

17 oktober is de landelijke voorlichtingscampagne Ener-

campagne moet huiseigenaren stimuleren om energiebesparende maatregelen te nemen, hun belemmeringen

wegnemen en aanzetten tot actie. Consumenten die bezig

zijn met het kopen, verkopen of verbouwen van hun huis krijgen op een campagnewebsite een overzicht van pas-

sende energiebesparende maatregelen. Vervolgens wordt de consument doorverwezen naar energieloketten in de

regio voor een persoonlijk energieadvies. Zo krijgen consumenten zicht op het regionale aanbod rondom energiebe-

sparende maatregelen. Voor regio’s waar nog geen energieloketten zijn, wordt een lijst aangeboden met landelijke alternatieven, zoals een overzicht van gecertificeerde en erkende aanbieders. Hopelijk krijgt energiebesparing zo de welverdiende boost. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Karl Bijsterveld Beeld: Milieu Centraal

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Staat van de woningmarkt

Energielabel en energiebesparing

Buiten de Randstad is

Eens

de woningmarkt ook weer hersteld.

Oneens

Bron: Ledennet VBO Makelaar

31,3

68,7 %

Het energielabel heeft mij

niet gestimuleerd energiebesparende maatregelen te nemen. Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

Oneens

75,9 % 24,1

marktrapportage Thermometer Koopwoningen, najaar 2016 In de eerste zes maanden van dit jaar hebben projectontwikkelaars en bouwers bij elkaar 16.856 nieuwe koopwoningen verkocht. Een stijging van 14% in vergelijking met het jaar ervoor. Maar de populariteit van de nieuwe koopwoning heeft ook een keerzijde. Nog even en in steeds meer regio’s dreigen ontwikkelaars en bouwers door hun voorraad woningen heen te raken. Door gebrek aan plancapaciteit en trage procedures dreigt de nieuwbouwmarkt weldra ‘droog te koken’. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse Thermometer Koopwoningen van NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers. Momenteel kan de consument uit nog maar iets meer dan drie nieuwe koopwoningen kiezen. Bij een keuze van vijf of zes is er sprake van een evenwichtige markt.

Energiebesparing in de woningvoorraad In het kader van het Energieakkoord is afgesproken dat met de woningmarkt met een reductieopgave van 62 PJ (PetaJoule) woningen voor het einde van 2020 energiezuiniger moeten worden gerenoveerd. In de studie ‘Energiebesparing in de Woningvoorraad’ vertaalt het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) deze opgave naar de concrete investeringen die daarvoor nodig zijn en de consequenties, voor zowel eigenaars en gebruikers van woningen als de Rijksoverheid. In de koopsector levert de verduurzamingsopgave financieel weinig op. In de huursector is de investeringsdoelstelling wel haalbaar: corporaties kunnen de investeringen dragen en huurders gaan er in sommige gevallen zelfs licht op vooruit.

Woningmarkten in perspectief 2016 Wonen wordt steeds duurder, zowel in Nederland, als in Frankrijk en Duitsland. De gemiddelde woonlasten voor Nederlanders stegen in 2016 tot 37% van het huishoudensinkomen, en dat is 3% meer dan bewoners bereid zijn te betalen. Bij de Duitsers (thans 33%) en de Fransen (thans 35%) vallen de woonlasten nog net binnen de acceptatiegrens, maar niet veel. Ook in Polen is de grens van de draagkracht bereikt (32%). Dit blijkt uit het onderzoek ‘Duitsland, Frankrijk, Nederland. Woningmarkten in vergelijking 2016’, van BPD. Ruim 4.000 consumenten in de vier landen gaven in mei 2016 hun mening over woningmarktthema’s en hun woonvoorkeuren.

PBL/CBS Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016–2040 De bevolking van de vier grote steden zal de komende decennia naar verwachting sterk blijven groeien. Ook voor de meeste middelgrote gemeenten wordt een stijging van het inwonertal voorzien, terwijl veel kleinere, vooral perifeer gelegen, gemeenten verder zullen krimpen. Vrijwel overal zal het aantal huishoudens blijven toenemen. Dit blijkt uit de Regionale bevolkings- en huishoudensprognose 2016 van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Bouwstenen voor de wooncoöperatie In opdracht van Platform31 analyseerde Atrivé de businesscase van de wooncoöperatie. Dit rapport brengt de resultaten van vier onderzochte businesscases en biedt praktische handvatten om de wooncoöperatie als organisatievorm een eigen plek op de woningmarkt te geven. Daarnaast is samen met Finance Ideas een rekeninstrument ontwikkeld. Wooncoöperaties kunnen met dit instrument direct aan de slag met de uitwerking van hun verdienmodel. Een zakelijke houding is van belang als zelfstandige woningen moeten worden beheerd en geëxploiteerd. Wat is de levensvatbaarheid van de wooncoöperatie? Welke keuzes moeten worden gemaakt bij de open inrichting van een wooncoöperatie? Het rapport concludeert dat deze woonvorm zeker levensvatbaar is en bestaansrecht heeft. VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

zwarte nelis, eerlijk als goud Zwarte Nelis is een eerlijke vent. Maar behalve Zwarte Nelis zelf denkt eigenlijk niemand dat … Nelis vindt in ieder geval dat het geld eerlijk moet worden verdeeld. Dat hij dan als eerste zijn helft ontvangt en de rest ook tracht te incasseren, vindt Nelis vanzelfsprekend. Nelis is immers een handige jongen. Maar met zijn vastgoedtransactie ging het mis.

elis had ooit eens gelezen dat het in strijd is met

te doen met die overwaarde van 50.000 euro. Dat geld

zijn dan 50% van iemands inkomen. De Staat

verdwijnen. Dat was water naar de zee dragen, aldus Nelis.

de rechten van de mens als de belastingen hoger

eigent zich dan immers een groter deel van het inkomen

zou linea recta in de diepe zakken van de Belastingdienst

toe dan de betrokken burger zelf. Nelis sprak dat idee

Nelis was gelukkig niet voor één gat te vangen. Hij dronk

betaalde. Daar had hij een hekel aan. Hij vond dat ook

heid een deel van de koopsom zwart te betalen. Gerrit

bijzonder aan. Niet dat hij ook maar één stuiver belasting zonder zijn bescheiden bijdrage de Staat der Nederlanden

voldoende welvarend is en, gelet op het geringe belang voor de Staat enerzijds en zijn grote belang om de hand op

de knip te houden anderzijds, prevaleerde vanzelfsprekend zijn eigen belang.

had daar geen probleem mee. Gerrit zou meteen bij de

overdracht van de woning 10.000 aan Nelis geven, zes

maanden later 5.000 euro, zes maanden daarna nog-

maals 5.000 euro en daarna maandelijks 500 euro helemaal persoonlijk aan Nelis, totdat het gehele bedrag was

bereikt. Nelis maakte een contract op met als titel ‘Geld

BESLAG

Nelis had zo links en rechts de nodige profijtelijke zaakjes. Tot de Belastingdienst doorkreeg dat er iets niet klopte

met de fiscale moraliteit van Nelis. De fiscus maakte haar eigen berekeningen en legde executoriaal beslag op het

woonhuis van Nelis vanwege een belastingachterstand van zes ton. Nelis was natuurlijk not amused, dat spreekt

voor zich. ‘Gelukkig’ had Nelis nog een hypotheekschuld van 300.000 euro op het huis zitten. Hij zou het huis

snel verkopen en zorgen dat er niets zou resteren voor

de fiscus. Bij deze snode plannen kon hij geen makelaar gebruiken. Nelis zette zelf het huis te koop. OVERWAARDE

Nelis vond een koper in de persoon van Gerrit Dekzeil die 350.000 euro bood. Een mooie ontwikkeling, maar wat

16 |

een biertje met Gerrit en polste hem over de mogelijk-

| VAS T G OED AD VISEU R

Overdracht Overeenkomst’ met in deftige bewoordingen:

‘de maandelijkse betalingen van 500 euro zijn bedoeld ter aanvulling op de uitkering van Nelis totdat hij de pensioen-

gerechtigde leeftijd bereikt, danwel totdat schuldenaar in totaal 60 keer dit bedrag heeft voldaan’. Naast de ‘Geld

Overdracht Overeenkomst’ werd een koopakte opgemaakt met een koopsom van 300.000 euro. Die koopakte ging naar de belastingdienst. Met de opmerking ‘er zat

niet meer in ‘de stenen’ en wat er niet in zit kun je er ook

niet uitpersen’, vroeg Nelis een akkoord. De belastingambtenaar stemde in met doorhaling van het beslag, dat

had immers toch geen zin. Zowel Nelis als Gerrit waren dik tevreden.

KINK IN DE KABEL?

Op de datum van overdracht had Gerrit echter niet de

O KTO B ER 2 0 1 6

eerste 10.000 euro bij zich. Hij kon slechts 6.325 euro

cedure verder onderzocht worden. Maar er was wel een

omdat anders de overdracht niet plaatsvond. Alle verzoe-

eerste zou moeten betalen op grond van de ‘Geld Over-

overhandigen. Nelis nam daar toch maar genoegen mee, ken van Nelis om het restant te betalen, bleven echter

vruchteloos. Gerrit ontweek Nelis handig. Toen Nelis dreigde met een rechtszaak, stuurde Gerrit een aangetekende brief: ‘Hij was onaangenaam verrast door de

enorm restitutierisico ten nadele van Gerrit als Gerrit als dracht Overeenkomst’. Als Nelis uiteindelijk schadeplichtig zou zijn jegens Gerrit dan zou Gerrit wellicht kunnen fluiten naar zijn centen.

staat van de woning, er waren gebreken aan de woning’.

NIEUWE RECHTSZAAK?

en herstelwerkzaamheden bij, schatting: 85.910,97 euro

Hij stuurde de processtukken naar de belastingdienst. De

Er zat ook een kostenraming voor noodzakelijke sloop-

inclusief BTW. Er waren vele lekkages en dito hoge herstelkosten voor het dak en de bovenzijde van het terras aan de achterkant van de woning en aan de zijkant van de linkerhelft van de rechtse schuur die aan de voorkant

van de achtertuin stond. Toen Nelis hiervan kennis nam, ontstak hij in een enorme woede. Via een advocaat werd

direct in kort geding betaling gevorderd van het restant van het bedrag dat Gerrit verschuldigd was op grond van de ‘Geld Overdracht Overeenkomst’. IN EIGEN VOET GESCHOTEN

De kort gedingrechter keek meewarig naar de voor hem verschenen partijen. De rechter besloot geen waardeoor-

deel te geven over de twijfelachtige zwartgeldpraktijken

van beide heren. De rechter stelde echter vast dat Gerrit een serieus te nemen standpunt had ingenomen. De eis van Nelis werd afgewezen. De rechter meende dat de

tegenvordering van Gerrit op Nelis tot schadevergoeding niet kansloos was. Dat moest allemaal in een bodempro-

Gerrit was niet alleen een wanbetaler maar ook gewiekst. fiscus kon daardoor kennisnemen van de zwartgeldtrans-

actie en legde meteen beslag op alle gelden die Gerrit zou moeten betalen aan Nelis. Gerrit antwoorde de fiscus

daarop dat hij per saldo niets meer hoefde te betalen aan Nelis omdat hij zoveel schade had geleden. Nelis op zijn beurt zag het niet meer zitten om in een bodempro-

cedure nakoming te vorderen van de ‘Geld Overdracht

Overeenkomst’. Zelfs als hij immers zou winnen en Gerrit zou het restant van de koopsom moeten betalen dan

zou niet hij, maar de belastingdienst dat geld ontvangen.

Daarvoor wenste Nelis geen hoge proceskosten te maken. Uiteindelijk namen noch de belastingdienst noch Nelis maatregelen tegen Gerrit. Gerrit kon het restant van de

koopsom daardoor houden zonder de beweerde gebreken te moeten bewijzen. Gerrit was dik tevreden. En Nelis? Nelis werd weer eens bevestigd in zijn mening dat de wereld door-en-door verdorven is.

(de namen zijn gefingeerd; de uitspraak wordt op verzoek geanonimiseerd toegestuurd.) ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

ACTUEEL | Nieuwbouw

stagnatie nieuwbouwproductie:

waar ligt het probleem?

Capaciteitsproblemen bouwers en gemeenten belangrijkste oorzaken Er worden te weinig nieuwe woningen gebouwd. Het aantal huishoudens neemt toe, het tekort aan woningen loopt op. Die waarschuwingen horen we overal. Waar ligt de oorzaak? Zijn het de trage procedures? Houden gemeenten hun gronden vast tot de prijzen stijgen? Of zijn de aangescherpte leennormen en de beperking van de hypotheekrenteaftrek bepalend voor het teruglopende aantal nieuwbouwwoningen? De belangrijkste oorzaak is het capaciteitsprobleem bij gemeenten en bouwers, stellen twee specialisten van de Rabobank: Paul de Vries, senior woningmarkteconoom, en Leontien de Waal, sectorspecialist bouw, engineering & vastgoed.

eontien de Waal: “Vergrijzing, individualisering en de toestroom van migranten zorgen voor een forse uitdaging. De komende jaren zouden op basis van

bij gemeenten, maar mogelijk ook door de grondpolitiek die sommige gemeenten hanteren.”

die demografische gegevens – en doordat er ook wonin-

Capaciteitsproblemen bij de bouwers? Die zitten toch te

worden gebouwd om aan de vraag te voldoen. In 2015 zijn

“Maar er is echt heel fors gesaneerd: bouwbedrijven heb-

gen worden gesloopt – elk jaar 80.000 woningen moeten bijna 48.0000 nieuwe huur- en koopwoningen opgeleverd,

springen om opdrachten? Dat klopt wel, zegt De Waal. ben grote aantallen mensen ontslagen of zijn gewoon fail-

liet gegaan. De orderportefeuilles lopen vol en tegelijkertijd

De Vries: “De grondprijs voor huurwoningen is lager dan die

is het lastig om menskracht voor de realisatie te organise-

voor koopwoningen; dat speelt voor de gemeente ook een

2014 zo’n 200.000 mensen zijn uitgestroomd uit bouwbe-

rol. Minister Blok heeft nu aangekondigd dat gemeenten gronden exclusief mogen bestemmen voor de bouw van

ren. Uit cijfers van het CBS blijkt dat in de periode 2008 tot

drijven. Een aantal van hen is inmiddels met pensioen, en anderen zijn in een andere sector gaan werken. Natuurlijk is er ook een instroom, maar het tekort blijft groot.”

middeldure huurwoningen. Daaraan is een groot tekort. Het

De Vries refereert aan de waarschuwing van onder meer

is mooi dat die gemeenten dat mogen, maar het is de vraag

al in het begin van de crisis voor dit capaciteitsprobleem.

of ze het ook zullen doen” en voor 2017 verwachten we dat er in het gunstigste geval

Nico Rietdijk (directeur NVB Bouw). “Rietdijk waarschuwde Toen werd er natuurlijk nog wel gebouwd omdat projecten al in gang waren gezet. Daarom werd zijn waarschuwing

niet overal serieus genomen, maar hij heeft gelijk gekregen.”

58.000 woningen kunnen worden opgeleverd. Dat kan

SCHAARSTE CREËREN?

is sterk gedaald door capaciteitsproblemen bij bouwers én

bouw. Daarin pleitten Michel van Eekert (Buildsight) en Ro-

overigens alleen als de vergunninguitgifte sneller gaat. Die

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

Medio september verscheen een opvallend artikel in Co-

O KTO B ER 2 0 1 6

aanbevelingen rapport ‘Kosten Koper’ Op 10 april 2013 verscheen het eindrapport ‘Kosten Koper’ van de

tijdelijke commissie Huizenprijzen. Die deed onderzoek naar 20 jaar stijgende huizenprijzen.

De commissie heeft gesteld dat de afnemende bouwproductie

vooral is veroorzaakt doordat voortaan zonder rijkssubsidies moest bert Peel (Flostock) juist voor het creëren van schaarste. Ze

betoogden dat het voor de bouwsector en de woningmarkt in Nederland beter is als de woningbouwers hun capaciteit

níet uitbreiden en gemeenten de uitgifte van bouwgrond blijven temporiseren.

‘Als de woningbouwcapaciteit en de voorraad bouwgrond

wel worden uitgebreid, is het risico groot dat er de ko-

mende vijf jaar veel te veel woningen worden gebouwd, waardoor de huidige krapte op de woningmarkt in de vijf

jaar erna zal omslaan in een overschot. Dan zal de vraag naar nieuwe woningen wegvallen en zullen de woningprij-

zen opnieuw dalen. In dit scenario zal de bouwproductie in

Nederland rond 2025 gedurende enkele jaren terugvallen naar nul (!) extra woningen per jaar’.

De Waal: “Ik begrijp de onderliggende gedachte wel enigs-

worden gebouwd. Daardoor is bewust schaarste gecreëerd. Via het

VINEX-beleid werd gestuurd op schaarste; de bouwopgaven werden

regionaal neergelegd en de woningcorporaties werden verzelfstandigd. Gemeenten, marktpartijen en corporaties maakten handig gebruik van de nieuwe mogelijkheden: ze verdeelden de opbrengst via de

grondprijzen. Schaarste en maximale opbrengst werden hoofddoelen, en de woonconsument had het nakijken.

De commissie heeft geadviseerd dat de overheid ingrijpt als de

leenruimte te fors wordt en als de bouwproductie systematisch

achterblijft bij de vraag. De overheid zou bijvoorbeeld kunnen bijsturen door vermogensopbouw via woning en pensioen in samenhang te

bezien, door de afstand tussen huur en koop te verkleinen, door de

consument meer invloed te geven (particulier opdrachtgeverschap).

Ook meer concurrentie in de bouwwereld zou een factor van betekenis kunnen zijn.

zins. We zien nu inderdaad flinke pieken en dalen. Een

ROL VAN GEMEENTE

zijn: daarmee vermijd je al te heftige capaciteitseffecten.

zij een kader voor toekomstige ontwikkelingen op de wo-

meer bestendige ontwikkeling zou waarschijnlijk beter Wellicht is het verstandig om te sturen op een gemiddelde productie van ca. 50.000 woningen voor een bepaalde periode, waarbij natuurlijk moet worden aangetekend dat

het altijd méér mag zijn. Het is de vraag of meer regulering wenselijk is.”

De gemeenten voeren de regie. In hun woonvisies geven ningmarkt. Geen eenvoudige opgave gezien de combinatie

van het huidige woningtekort, wellicht een toekomstig

woningoverschot, strengere richtlijnen en kwaliteitseisen

voor woningbouw. Denk alleen maar aan de Ladder voor duurzame verstedelijking, die gemeenten moeten hante-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

ren om aan te tonen dat er wel degelijk behoefte is aan

Er zijn te weinig mensen om vergunningen en kwaliteit

De gemeenten zitten dus met een groot dilemma: ze willen

geven. De bouwers hebben immers lering getrokken uit de

nieuwbouw binnen hun grenzen.

graag bouwen, want de opbrengsten uit het Grondbedrijf zijn vaak nodig om tekorten op de begroting op te vangen.

Dat probleem is nog groter geworden doordat de gemeen-

ten er door decentralisatie taken bij hebben gekregen maar niet altijd de benodigde budgetten. Ook zij hebben een

capaciteitsprobleem doordat in het werkgebied ruimtelijke

ordening de laatste jaren veel mensen zijn uitgestroomd.

van bouwplannen te beoordelen en vergunningen af te

problemen die door de crisis zijn ontstaan: het ontwikkelen

en bouwen in kleine seriegroottes is minder risicovol. Maar tien projecten van tien woningen kosten de gemeente meer tijd dan een project van 100 woningen.

En inderdaad: er zijn ook gemeenten die bewust lijken te

temporiseren. Ze proberen – na jaren van afboeken op de grondposities – op die manier de hoogste prijs voor hun grond te krijgen. Dat is een van de grote verschillen met

wouter koolmees: “geen schaarste creëren”

de VINEX-tijd. Toen was het gebruikelijk om grote aantal-

Wouter Koolmees (D66) die zijn

toeleveringsbedrijven heeft sanering plaatsgevonden. Als

len te bouwen, en daar zag je een grote gelijkvormigheid.

Die tijd is voorgoed voorbij. Bouwers hebben meer oog

voor de wensen en behoeftes van de consument. Dat leidt automatisch tot kleinere projecten en meer maatwerk.

Overigens zijn de capaciteitsproblemen veel groter dan het aantal bouwvakkers en gemeenteambtenaren. Ook bij

je heipalen bestelt, moet je daar momenteel drie maanden

fractiegenoot Kees Verhoeven in

op wachten.”

de Tweede Kamer opvolgde als

woordvoerder Wonen, zegt: “Ook uit

MEER HUURWONINGEN

de prognoses van het Economisch

De Vries: “Bovendien dateren nieuwbouwplannen vaak

Instituut voor de Bouw (EIB) blijkt

al van een aantal jaren geleden. Inmiddels zijn de inzich-

zonneklaar dat er een grote vraag naar woningen is; zowel huur als koop. En

ten veranderd: wellicht willen ze een andere verhouding

de behoefte is waarschijnlijk groter dan die 80.000 waarover wordt gesproken.

huur-koop. Dan moet er weer helemaal opnieuw worden

Schaarste creëren lijkt me geen goed idee: dat leidt alleen maar tot nog hogere

gerekend en onderhandeld met alle partijen. De grondprijs

woningprijzen.

voor huurwoningen is lager dan die voor koopwoningen; dat speelt voor de gemeente ook een rol.

Ik ben blij met de maatregel van minister Blok dat gemeenten nu gronden specifiek mogen aanwijzen voor de bouw van middeldure huurwoningen, maar er is inderdaad geen verplichting. Ik zie geen directe taak voor de

Minister Blok heeft nu aangekondigd dat gemeenten gron-

woningbeleid natuurlijk gedecentraliseerd. Er zijn woningmarktregio’s gecreëerd

deldure huurwoningen. Daaraan is een groot tekort. Het is

den exclusief mogen bestemmen voor de bouw van mid-

overheid. ‘Sturen’ op de bouwproductie kunnen we niet, want we hebben het

mooi dat die gemeenten dat mogen, maar het is de vraag

mét duidelijke afspraken. De overheid heeft wel een regie- en aanjaagfunctie.

of ze het ook zullen doen.”

Ik denk dat we met de gemeenten in gesprek moeten om te bezien hoe we zo goed mogelijk gevolg kunnen geven aan die afspraken. Wat in elk geval niet

moet gebeuren is dat de gemeenten de grondopbrengsten weer gaan gebruiken

Uit onderzoek van Capital Value blijkt dat 66% van de

we moeten de druk erop houden.”

duidelijke kaders en condities waaronder vrije sector huur-

gemeenten geen bouwbeleid heeft opgesteld met daarin

om hun exploitatie rond te krijgen of om ‘leuke dingen’ te gaan doen. Kortom:

woningen kunnen worden gerealiseerd. Hierdoor lopen gemeenten het risico dat de ontwikkeling van vrijesector-

Nieuwbouwwoningen waarvoor een vergunning is verleend, kwartaalcijfers

Verwachte personeelssterkte komende 3 maanden 50

Saldo % positieve en negatieve antwoorden

-25

-50

II III 2012

II III 2013

II III 2014

II III 2015

II III 2016

Bron: CBS, EIB, KvK, MKB-Nederland, VNO-NCW

20 |

x 1.000

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bron: CBS

| VAS T GOED AD VISE U R

O KTO B ER 2 0 1 6

huurwoningen spaak zal lopen en dat tekorten in dit segment verder zullen oplopen. Door het vaststellen van een woonvisie met aansluitend beleid kunnen gemeenten een

actievere rol spelen in het realiseren van nieuwe woningen in dit segment.

Meer dan 80% van de grote en middelgrote gemeenten

verwacht een toenemende vraag naar vrijesectorhuurwoningen; met name in het huurprijssegment tussen 710 en

850 euro. In grote gemeenten wordt voornamelijk toenemende vraag verwacht naar meergezinswoningen (62%).

In de middelgrote gemeenten ligt dit aandeel op 42%. Deze

toekomstige vraag wordt bevestigd door de recente voorspellingen van het PBL/CBS over de toename van het aantal huishoudens in Nederland en de groei van steden.

Leontien de Waal: “Geld is het probleem niet: beleggers

hebben 5,5 miljard euro klaar liggen om te investeren in huurwoningen. Nederlandse beleggers weten dat het

gemiddeld acht jaar duurt om van plan tot oplevering te

komen, en dat er heel veel procedures doorlopen moeten worden voor een project gerealiseerd wordt. Ze kennen de

De Waal: “Geld is het probleem niet: beleggers hebben

– zoals gezegd – die worden afgeremd door de capaciteits-

5,5 miljard euro klaar liggen om te investeren in

markt en de potentie. Daar liggen dus mogelijkheden, maar problemen. Door de aanhoudend lage hypotheekrente, de

huurwoningen. Daar liggen dus mogelijkheden, maar

er een grote druk op de orderportefeuille van de bouwers.

die worden afgeremd door de capaciteitsproblemen.

aantrekkende koopkracht en de dalende werkloosheid is Die druk is inmiddels alweer even groot als voor de crisis.”

Nederlandse beleggers weten dat het gemiddeld acht jaar duurt om van plan tot oplevering te komen,

MEER TRANSACTIES

Beide deskundigen zien voorlopig nog geen verhoging van

en dat er heel veel procedures doorlopen moeten

de hypotheekrente, en dat is goed voor de betaalcapaciteit

worden voor een project gerealiseerd wordt”

op de koopmarkt. De lage rente en de stijging van de inkomens hebben er ook voor gezorgd dat het negatieve effect

van de hervormingsmaatregelen (lagere LTI en LTV én beperking van de hypotheekrenteaftrek) beperkt is gebleven.

Dat blijkt ook wel uit het aantal woningverkopen in het

tweede kwartaal van 2016. Het aantal transacties is weer

bedrag van de nieuwe verstrekkingen overtreft die van de (extra) aflossingen.

terug op het niveau van vóór de crisis. In de eerste helft

Ook de woningprijs neemt gestaag toe, maar het niveau

liefst 29% meer dan in de eerste helft van 2015, maar de

ligt de prijs nog 12% onder het niveau van 2008. Voor 2016

van 2016 bedroeg de omzet op de hypotheekmarkt maar markt heeft nog niet het niveau van voor de crisis bereikt.

Wel nam de macro uitstaande hypotheekschuld toe. Het

Bouwproductie stijgt, met name voor koopwoningen

van voor de crisis is hier nog lang niet bereikt. Gemiddeld en 2017 gaat de Rabobank uit van een stijging van 4 tot 6%. Nog even doorbijten dus. ■

66% van de gemeenten heeft geen bouwprogramma voor vrije sector huurwoningen

Beeld: o.a. Roger Wouters, D66

Gemeentelijke groeiverwachting vrije sector huurmarkt

34%

66%

Bron: Capital Value

Nee

Tekst: Carola Peters

Bron: Capital Value

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

is de vastgoedcrisis nu echt voorbij? Massaal lagen ze aan het overheidsinfuus: de Europese banken. De belastingbetaler was de dupe, en dat mocht nooit meer gebeuren, was de gedachte. Er werden diverse maatregelen genomen om aan ‘Basel III’ te kunnen voldoen. Banken werden verplicht hogere kapitaalbuffers aan te houden. Er kwam een verhoging van de Tier-1 ratio (kernvermogen uitgedrukt als percentage van het vreemd vermogen) naar 7%. Bij de hypotheekverstrekking moesten banken meer eigen vermogen aanhouden. Het gevolg: het uitzetten van hypotheekleningen werd duurder. En dan waren er nog de beruchte stresstesten om na te gaan of de 100 grootste banken van Europa stabiel waren. Is de situatie inmiddels structureel verbeterd? En is het vertrouwen in banken

inmiddels hersteld? nlangs werd duidelijk dat het leed nog niet is

afhankelijk van een goed functionerend banksysteem.

aantal Italiaanse banken sinds jaar en dag

duidelijk ervaren. Nog maar enkele jaren geleden was

geleden. Bij de laatste stresstest bleek dat een

leningen op de balans heeft staan waar geen rente over wordt betaald of op wordt afgelost. De oudste bank ter

wereld, Monte dei Paschi di Siena, spant de kroon: maar liefst een derde van de leningen is ‘slecht‘. Klein geld?

Nee, het gaat om 360 miljard euro. We schrokken weer

toen begin oktober Deutsche Bank in het nieuws kwam.

Dat hebben we bij de laatste bankencrisis maar al te

het bijna onmogelijk om banken bereid te vinden commercieel vastgoed te ﬁnancieren. Die tijd is gelukkig

voorbij, maar onrust op de ﬁnanciële markt kan zomaar opnieuw leiden tot terughoudendheid van de banken. Dan is een nieuwe vastgoedcrisis snel geboren.

Deze bank kan een torenhoge boete tegemoet zien van

Vindt u mij pessimistisch? Het verleden heeft aange-

zich onder meer schuldig gemaakt aan de verkoop van

dertig van de vorige eeuw zijn veel Nederlandse banken

de Amerikaanse toezichthouder. Deutsche Bank heeft zogenaamde ‘rommelhypotheken’. De bank kan wel

tegen een stootje, want ze kwam de bankencrisis door

zonder staatssteun. Maar een boete van 14 miljard dollar in het vooruitzicht; daar wordt een bankier niet vrolijk

van. En de onrust neemt weer toe. Het is een goede zaak dat de banken worden aangepakt op hun kwalijke

gedrag in het verleden. Dat gedrag moeten we in de toekomst zien te vermijden. Alleen: Deutsche Bank

betaalt, maar degenen die in het verleden door deze

deals hun zakken rijkelijk hebben gevuld, gaan vrijuit.

Bovendien is het veelzeggend dat zo’n grote bank al in problemen kan komen door een boete van 14 miljard. Vertrouwen terug?

Ik vraag me af wanneer de bankensector binnen de

Eurozone weer zó opereert dat het vertrouwen van consumenten en ondernemers terugkomt. Vooral de ﬁnan-

cierbaarheid van commercieel vastgoed is in hoge mate

toond dat er weinig reden is voor optimisme. In de jaren omgevallen die heel wat betere kapitaalbuffers hadden dan de huidige. Toen werd gemiddeld maar driemaal

het eigen garantievermogen uitgeleend. Voor de laatste bankencrisis werd bijna 30 maal het garantievermogen

uitgeleend. Een signiﬁcant verschil. Laten we hopen dat door alle inspanningen van overheden en banken de

broodnodige rust op de markt terugkomt. Dan kan ook het vertrouwen van de markt herstellen en zal de eco-

nomie weer groeien. Dat is ook gunstig voor de banken. Rust en vertrouwen zijn sleutelwoorden. Als we die missen, functioneert ons ﬁnanciële systeem niet. De taxateurs zijn een belangrijke schakel binnen dat systeem.

Meer dan de helft van het eigen vermogen van de ban-

ken bestaat immers uit vastgoedleningen. Deskundige, betrouwbare waarderingen van vastgoed zijn dan ook van het grootste belang. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

Louis Huijts REV RT, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

ACTUEEL | Technologie

onder de huid van de klant, met nieuwe technologie De makelaar moet ‘relentlessly helpful’ worden: meedogenloos behulpzaam. Dat stelt Boris Geheniau, directeur/ eigenaar van Fundament All Media. “Dat kan ook, met nieuwe technologie. Maar makelaars moeten dan wel veel meer samen optrekken. En je moet snappen hoe de nieuwe consument denkt en handelt. Projectontwikkelaars zijn daar veel verder in. Maar het kan nog.”

edrijven als Bol.com, Facebook, CoolBlue en Booking.

NASTY DATA

dan die klanten hun eigen partner kennen. Ze kun-

dan de gemiddelde makelaar. Zij hebben zich eerder ge-

com kennen hun klanten door en door. Soms beter

nen heel nauwkeurig voorspellen wanneer iemand op het punt staat een bepaald artikel te bestellen. Natuurlijk zijn ze, net als elk ander commercieel bedrijf, helemaal ingesteld

op het sluiten van de deal. Maar ze zijn beter dan wie ook in staat om hun klanten het gevoel te geven dat ze naast

We zien dat projectontwikkelaars op dat vlak verder zijn realiseerd wat de kracht is van datadriven marketing. Een grote ontwikkelaar als BPD koopt inmiddels voor tonnen

aan zogeheten Mosaic Data in. Dat is absoluut één van de

belangrijkste thema’s van dit moment: ‘Predictive Analytics’. Het gaat daarbij om data die voorspelt – tot op het

hen staan. Met zijn bedrijf Fundament All Media helpen

niveau van postcode en huisnummer – wanneer mensen

netspecialisten klanten in de vastgoedsector om die ‘proven

punt staan te verkopen of te verhuizen. Het maakt ook in-

directeur/eigenaar Boris Geheniau en zijn data- en intertechnology’ ook toe te passen. Voor Boris is de kern van zijn verhaal: ‘Nieuwe technologie biedt steeds meer kansen om

1-op-1 met je klant in contact te komen. Die klant verwacht meer en meer dat jij hem of haar persoonlijk kent. Nu zal elke zichzelf respecterende makelaar onmiddellijk roepen:

‘Maar dat is juist onze kracht! We praten met die klant,

komen er over de vloer! Wat zou daar tegenop kunnen?’. Helemaal waar. Tot op zekere hoogte. Want wat gebeurt er vóór je überhaupt met die klant in contact komt?”

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

‘op reis gaan in hun customer journey’. Wanneer ze op het

zichtelijk wat die klanten dan willen. Met dit soort ‘nasty data’ kun je heel gericht ontwikkelen, de markt op. Die informatie kregen ze voorheen van makelaars, die waren hun ogen en oren. Dat is ook een beetje de paradox van

de makelaar: je kracht zit in je lokale kennis. Maar steeds

meer zou je power ook moeten zitten in het overzien van het grotere plaatje. Dat kunnen makelaars individueel

niet. Mijn advies zou zijn: ga heel snel met anderen aan

tafel zitten om die ‘blinde vlek’ weg te werken. En ik zie

O KTO B ER 2 0 1 6

nog te vaak dat makelaars eigenlijk niet goed weten wat

VIRTUAL REALITY

site bezoeken, vertellen je enorm veel. Maak de omslag

komst van Virtual Reality. Het lijkt een kwestie van tijd

hun klanten bij hen zoeken. De klanten die dagelijks jouw van salesdriven naar datadriven. Je moet data net zo gaan beschouwen als Word en Excel: onmisbaar.” CONTENT PEAK

Een derde technologische ontwikkeling is de snelle op-

dat huisgenoten elk met een eigen bril op naar hun eigen

programma, app of video zitten te kijken. Moet elke ma-

kelaar nu de presentatie omgooien en alles op VR zetten?

Boris Geheniau kan niet genoeg benadrukken hoe belang-

“Het is een beetje de paradox van de makelaar: je

klant te kruipen. “Mensen worden vandaag de dag over-

kracht zit in je lokale kennis. Maar steeds meer zou

rijk het wordt voor makelaars om onder de huid van je spoeld door mail, appjes, posts, tweets, alerts. Door die

je power ook moeten zitten in het overzien van het

ren: ‘Heb ik hier nu wat aan?’. Met alle respect: niemand

grotere plaatje. Dat kunnen makelaars individueel niet.

zogeheten Content Peak gaan ze steeds rigoureuzer filtezit nog op jouw logo te wachten. Wèl op voor hen op dat

Mijn advies zou zijn: ga heel snel met anderen aan

moment relevante informatie. Dat geldt helemaal voor

tafel zitten om die ‘blinde vlek’ weg te werken”

de nieuwe consument, de ‘Millennial’. Dat zijn je klanten

die tussen 1980 en 2000 geboren zijn. Ze zijn als het ware

vergroeid met hun smartphone. Voor hen is persoonlijk

Boris Geheniau: “Het is zeker zo dat je met VR een heel

met iemand in zee te gaan. Dat gaat de vastgoedsector

kan in een woning rondlopen, er deel van uitmaken. Ik zou

contact dan ook in steeds mindere mate belangrijk om zeker raken, helemaal als straks via blockchain en smart contracts vertrouwen en verificatie geautomatiseerd zijn.

ander verhaal kunt laten zien dan nu. De koper of huurder daar als makelaar zeker wat mee gaan doen. Maar staar je er ook niet blind op. Elke makelaar kan dit morgen inpas-

hoe blijf je met de voortrazende technologie relevant als makelaar? • Verdiep je in de nieuwste technologieën en werk daarin samen met andere makelaars

• Denk zoals de nieuwe consument denkt, én handelt

• Gebruik voorspellende data over wat de consument wanneer wil en doet • Maak de omslag van salesdriven naar datadriven

• Zorg dat in de Content Peak van de consument jouw content relevant is • Met blockchain en smart contracts zijn vertrouwen en verificatie geautomatiseerd

• Voor Millennials is gebruik belangrijker dan bezit, verdiep je in deze doelgroep

Voor die Millennials is gebruik ook veel belangrijker dan

sen, dus daar zit dan je onderscheid niet. Dat zit wèl in het

dan ouderen. Dus verdiep je in deze groeiende doelgroep.

snapt.

bezit, zij kijken wezenlijk anders tegen een woning aan

Sluit jouw systemen aan op hun manier van communice-

vertellen van een uniek verhaal, laten zien dat jij die klant

ren: apps, Facebook Messenger. Maak je content onder-

Ooit was de makelaar degene waarvan iedereen in de kan-

weet. Je kunt nog wel even door blijven gaan met hoe je

ten’. Die sportkantine is nu de digitale wereld geworden:

scheidend, redenerend vanuit wat je van die nieuwe klant

het nu doet: gewoon je woningaanbod dat vroeger in de

etalage hing nu in een app laden. Dat kan. Maar realiseer je dat er veel méér mogelijk is. Dan hoef je niet met hagel

op een voor jou diffuse massa te schieten. Maak keuzes in de kanalen die je kiest, maak je content relevant.”

tine zei: ‘Die kun je vertrouwen, daar moet je eens mee pra-

Snapchat, Facebook, Whatsapp. Daar ga je over de tong.

Of niet. Richt je CRM-systeem zo in dat het aansluit bij wat jouw klanten doen en bezig houdt. Volg ze. Verras ze. Deel

je kennis en ideeën met ze. Doe waar Apple groot mee is geworden: Think Different.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Henk de Kleine

��

�� !�� "��#�$��% �&�'�� &

Voor uitgebreide informatie over deze woningen verwijzen wij u graag door naar onze website:

svmakelaardij.nl

€ 167.500,-k.k.

€ 194.500,-k.k.

€ 245.000,-k.k.

€ 297.500,-k.k.

€ 189.000,-k.k.

€ 425.000,-k.k.

€ 445.000,-k.k. € 369.000,-k.k.

€ 395.000,-k.k.

T 0180 51 00 90 I

svmakelaardij.nl

Maak voor ieder object eenvoudig een brochure, advertentie, raampresentatie of meer ■ ■ ■

Kies het sjabloon Plaats foto’s en tekst Bestel en ontvang pdf en/of drukwerk

Ga nu na ar de website voor een demo

www.vbomediacontrol.nl - info@vbomediacontrol.nl - 0174 – 28 50 60

Advrtentie v2 Vastgoedadviseur okt 2016.indd 1

17-10-16 11:41

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

wet verbod pelsdierhouderij en evs: wel degelijk schade voor de ondernemer! Het duurt nog even, maar ondernemers die pelsdieren houden, weten dat de maatregel er aan komt: vanaf 1 januari 2024 is het klaar met de pelsdierhouderij. Dat is vastgelegd in de Wet verbod pelsdierhouderij. De vereniging Nederlandse Federatie van Edelpelsdierenhouders (NFE) neemt het voortouw in het verzet tegen deze wet. De NFE is door de rechtbank in het gelijk gesteld, maar in hoger beroep

kregen zij ongelijk. Vervolgens is de NFE in cassatie gegaan bij de Hoge Raad. p 19 september jl. is de conclusie van

etc.). De bedrijfsopstallen moeten nagenoeg geheel

hem strekt het bestreden arrest van het

dat inzichtelijk kan maken op de peildatum. Hij of zij

Advocaat-Generaal Vlas gepubliceerd. Volgens

gerechtshof tot vernietiging. Reden: het Hof zou het bewijsaanbod van individuele nertsenhouders ten

onrechte buiten beschouwing hebben gelaten. Nu is

het wachten op de Hoge Raad: die wijst waarschijnlijk in december 2016 arrest omtrent de Wet. Wat is nu eigenlijk het probleem?

De pelsdierhouders stellen dat het verbod op het hou-

den van pelsdieren voor hen vermogensschade en inkomensschade betekent. De Staat stelt dat deze schade

voldoende wordt gecompenseerd door de transitietermijn van circa 10 jaar en door de ﬂankerende maatre-

gelen. Echter: mijns inzien is er – als de wet in werking treedt – wel degelijk vermogensschade voor de eigendom van de pelsdierhouder. De wet is op 15 januari

2013 in werking getreden. Als op die peildatum een

taxatie wordt opgesteld, is het evident dat het per 1

worden afgewaardeerd. De vraag is hoe de taxateur

moet immers 10 jaar vooruit gaan kijken. Dan komt het aan op de vakkennis van de taxateur.

De EVS maakt het mogelijk te taxeren met bijzondere

uitgangspunten, zoals het bijzondere uitgangspunt dat de Wet verbod Pelsdierhouderij ongeldig is. Als taxa-

teur kun je overwegen om gebruik te maken van een inkomstenbenadering om te komen tot een waarde-

ring. Een goed onderbouwd DCF-model kan hierbij uitkomst bieden. De EVS stelt dat er twee scenario’s

doorgerekend moeten worden: de marktwaarde zonder bijzonder uitgangspunt en de marktwaarde mét bij-

zonder uitgangspunt. Dat er verschillen zullen optreden is evident. Denk alleen al aan de waarde van de

inrichting op het einde van de beschouwingsperiode bij het wel of niet doorgaan van de wet!

januari 2024 einde oefening is voor de pelsdierhouder.

Mijns inziens is er wel degelijk vermogensschade bij de

bedrijf een koper het bedrijf niet mag voortzetten (bij-

Voortschrijdend inzicht en verschenen jurisprudentie

In de wet is verder vastgelegd dat bij verkoop van het zondere omstandigheden als vastgesteld in de Wet

daargelaten). Dat maakt het vinden van referentiemateriaal vrijwel onmogelijk.

Wat is zo’n bedrijf dan waard? Het agrarisch bouwblok

blijft, de bedrijfswoning blijft, de bedrijfsopstallen voor het houden van pelsdieren blijven. Maar er moet

natuurlijk wel rekening worden gehouden met een

mogelijke afwaardering van het agrarisch bouwvlak als

inwerkingtreding van de Wet verbod Pelsdierhouderij. kunnen het bovenvermelde rechtvaardigen; zeker als individuele pelsdierhouders in het gelijk worden

gesteld voor wat betreft een individuele en excessieve

last. Met behulp van EVS en een portie gezond boerenverstand is de vermogensschade inzichtelijk te maken zonder daarbij de (juridische en sociologische) werkelijkheid uit het oog te verliezen. De agrarische makelaars van VBO Makelaar houden zich aanbevolen! ■

Jan Lavrijsen REV, Bestuurslid sectie Agrarisch Vastgoed

omschakeling naar andere diersoorten of andersoortige activiteiten op problemen stuit (denk aan VAB-

problematiek, ammoniakrechten, ruimtelijke ordening

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Modelmatig taxeren In juli trad de implementatiewet Mortgage Credit Directive (MCD) in werking. Daar heeft minister Dijsselbloem een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) aan toegevoegd na een motie van VVD, CDA en D66. Nederland interpreteert de Europese richtlijn MCD zo dat consumenten voor het verkrijgen van een hypotheek tot 90% van

‘modelmatig taxeren strijdig met internationale standaarden’ Minister Jeroen Dijsselbloem heeft een motie van VVD, CDA en D66 omgezet in een AMvB. Hij verhoogde de grens voor een modelmatige waardering voor hypotheekverstrekking zelfs van 80% naar 90%. Hoe kijkt u daar tegenaan?

“Dit is slecht nieuws voor de woningen hypotheekmarkt. Modelmatige waarderingen zijn

niet zuiver genoeg om louter op die basis financiering te verstrekken. We hebben zelf voor

een kleine honderd objecten willekeurig in Nederland taxaties opgevraagd bij vier verschillende modelwaardeleveranciers. Die waarden wijken zo sterk af dat bij 80 of 90% het risico op overkreditering – waarbij het hypotheekbedrag niet wordt gedekt door de marktwaarde –

groot is. De leveranciers beschouwen de werking van hun model als bedrijfsgeheim. Die geven geen uitleg hoe ze tot een bepaalde waarde komen of welke procedures ze volgen, ze leggen aan niemand verantwoording af over hun wiskundige modellen. Nu kan ING een aanvraag uitsluitend beoordelen op grond van een ING-Calcasa modelwaarderapport. Dat is bijzonder! De bank bepaalt dus zelf de waarde en ook wat men wil financieren.”

De MCD en Capital Requirements Regulation (CRR) voorzien niet in modelmatige taxaties voor hypotheken. Is het juridisch in de haak dat Nederland dit toch toestaat?

“Nee, absoluut niet. Overigens strookt het ook niet met de internationale taxatiestanHans van der Ploeg is directeur van brancheorganisatie VBO Makelaar. Daarvoor was hij makelaar en taxateur Wonen en Bedrijfsmatig Vastgoed in de regio Rotterdam. Hij vindt de opschaling naar 90% van de woningwaarde onverantwoord.

daarden EVS en IVS, die verplicht zijn gesteld door het mede door DNB en AMF tot stand

gekomen NRVT. Ook de bewakers van die standaarden (TEGoVA, RICS en IVSC) stellen dat taxaties voor hypotheken louter zijn voorbehouden aan onafhankelijke taxateurs. Deze

taxatiestandaarden worden letterlijk genoemd in de MCD. De Nederlandse overheid neemt

daar dus afstand van. VBO Makelaar vindt dat verbijsterend. Ik kan me niet voorstellen dat de motie en AMvB waren opgevoerd als hierover vooraf met de brancheorganisaties was gesproken.”

Een modelmatige waardering wordt niet geaccepteerd voor een NHG-hypotheek, ook niet voor 80% van de woningwaarde. Hoe verklaart u dat?

“In het Waarborgfonds Eigen Woningen zitten mensen die veel ervaring hebben met scha-

deproblemen. Die weten hoe de woningmarkt in elkaar steekt en modelmatig waarderen alleen niet voldoet. Net zo min als een geveltaxatie.”

De minister stelt dat ‘ook bij een LTV-grens van 90% of lager nog voldoende kan worden ondervangen dat niet meer geleend kan worden dan de waarde van de woning’? Hij verwijst naar onderzoek, maar vermeldt geen bron. Welke zou dat kunnen zijn?

“Dat zou ook ik graag willen weten. Ook ken ik geen normen voor de wijze waarop een modelwaarderapport tot stand moet komen. Daar wordt ook naar verwezen. Ik begrijp dat men de consument in tijd en in de portemonnee tegemoet wil komen. Maar een consument én

de hypotheekverstrekker zijn niet gebaat bij overkreditering. Laat goedkoop geen duurkoop worden. Dit dossier is nog niet gesloten voor de brancheorganisaties en TEGoVA.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

O KTO B ER 2 0 1 6

de waarde van de woning geen taxateur meer hoeven in te schakelen. Een modelmatige taxatie, zoals de WOZ-waarde, volstaat. Is dit verantwoord? Of handelt Nederland in strijd met de Europese regels? Met de AMvB breidt deze groep hypotheeknemers uit van ongeveer 10 naar 25%.

‘ons doel: beperken van onnodige kosten en lasten’ De Europese taxatiestandaard EVS, de MCD en de Capital Requirements Regulation (CRR)

schrijven tot in detail voor hoe taxaties voor financieringsdoeleinden dienen te verlopen. Voor modelmatige taxaties gelden geen normen. Is het juridisch dan wel in de haak dat Nederland daar dan toch voor kiest?

“Nergens is vastgelegd dat modelmatige taxaties verboden zouden zijn. Ons was het er

om te doen de kosten en administratieve lasten voor de consument binnen de perken te houden. De Europese regels zijn nog gebaseerd op de bestaande taxatiepraktijk en niet op

de ruimere mogelijkheden van taxatiemodellen. Dat heeft ook wel te maken met de stel-

lingname dat je op Europees niveau alleen dat moet regelen wat nodig is, dus niet per se alles. De lidstaten mogen daar zelf invulling aan geven. De motie bood de minister daarom de gelegenheid om met het veld te discussiëren over wat wel en niet verantwoord is.”

De minister stelt dat ‘ook bij een LTV-grens van 90% of lager nog voldoende kan worden ondervangen dat niet meer geleend kan worden dan de waarde van de woning’. Hij verwijst naar onderzoek, maar vermeldt geen bron. Welke zou dat kunnen zijn?

“De bron is mij niet bekend. Maar ik weet wel dat de minister dit onderwerp uitvoerig heeft besproken met de AFM en de Waarderingskamer. En die zien geen belemmeringen. Er is ook

overlegd met marktpartijen, brancheorganisaties en belangenorganisaties. Uit het feit dat de minister onze motie heeft gehonoreerd, mag je afleiden dat ook uit die gesprekken geen zwaarwegende tegenargumenten naar voren zijn gekomen. De conclusie was dat een marge van 10% voldoende is om de verschillen in de kwaliteit en achterstallig onderhoud af te

dekken. Volgens mij hebben we nu een evenwichtige regeling met voldoende waarborgen.” De internationale waarborginstellingen TEGoVA, RICS en IVSC wijzen het toepassen van modelmatig waarderen af. Had hun centrale rol niet meer gewicht in de schaal moeten leggen?

“Ik respecteer hun inbreng, maar deze organisaties hebben natuurlijk wel een belang bij een voor taxateurs gunstige regelgeving. Ik gun iedereen zijn boterham, maar we moeten niet doorslaan met het toevoegen van extra bureaucratie.”

Wordt de situatie niet onoverzichtelijk, als consumenten gaan shoppen. Moet een hypotheek-

Erik Ronnes is sinds mei 2015 lid van de Tweede Kamerfractie van het CDA. Hij is woordvoerder Wonen en Rijksdienst. Hiervoor was hij wethouder in zijn woonplaats Boxmeer, waar zijn politieke carrière startte als gemeenteraadslid. Ook was Erik loco-burgemeester. Hij is één van de indieners van de motie die tot de huidige regeling voor modelmatige taxaties leidde.

verstrekker ook taxatierapporten accepteren van concurrenten?

“Het is ook voor ons even afwachten hoe dit opgepakt wordt. We zijn er niet mee geholpen als hypotheekverstrekkers weer nieuwe eisen gaan stellen, zodat de aanvraag weer vertraging oploopt. Maar voor de duidelijkheid: het is niet zo dat de kous hiermee voor ons af is. Het CDA zal de ontwikkelingen op de voet blijven volgen. De motie had ten doel om onno-

dige kosten en vertragingen te voorkomen. Ook voor ons is nog niet duidelijk hoeveel consumenten er gebruik van zullen maken. Dat hangt ook af van de wijze waarop banken financi-

eel adviseurs de regels gaan toepassen. Consumenten die betwijfelen of een modelwaarde wel klopt, moeten wel zelf altijd een taxateur kunnen inschakelen. Daar ga ik vanuit.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: CDA, VBO Makelaar

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Collectief Makelaars

woningmarkt amsterdam? altijd gekkenhuis

Hans Schindeler en zijn team van Collectief Makelaars werken in de stad die al sinds jaar en dag een status aparte heeft als het om de woningmarkt gaat: Amsterdam. Er wordt wel gezegd dat de gekte hier weer terug is als vanouds. Maar Hans weet niet beter: â&#x20AC;&#x153;Het is hier eigenlijk nooit gewoon. En dat vraagt om bijzondere marketing en creativiteit.â&#x20AC;?

e zelfstandige makelaars binnen Collectief Make-

GOOGLE BASED MAKELEN

in Amsterdam is dat passé”, zegt Hans Schinde-

dam leed onder de recessie. Hans Schindeler: “Onder

laars kennen de traditionele bezichtiging. “Maar

ler, de bedenker van Collectief Makelaars. “We doen alleen nog open huizen, want de toestroom is altijd groot.” Die continue toestroom van potentiële kopers zorgt voor

geheel eigen uitdagingen. Terwijl de verkoop altijd in

hoog tempo gaat, moet ook het aanbod gevoed blijven. Vandaar de ratrace om in de Google zoekresultaten zo hoog mogelijk te komen en te blijven. “Dat dwingt je om net iets ondernemender te zijn dan anderen. Dat is

ook precies de kern van ons concept. Al onze teamleden zijn zelfstandig ondernemer, maar werken onder een collectieve naam. Ik heb zelf in het verleden gewerkt voor

een franchiseformule, geschoeid op Amerikaanse leest. Ik leerde de Amerikaanse marketingmethoden, maar

heb ook gezien waar die formule uiteindelijk op vastliep:

te weinig onderlinge binding, te veel ieder voor zich.

Daarom delen we met z’n allen een kantoor, we doen aan

identieke dossiervorming, we werken op identieke wijze.

Het lijkt inmiddels bijna ondenkbaar, maar ook Amsterhet motto ‘never waste a good crisis’ heb ik die rustige tijden benut om me de in’s and out’s van zoekmachinemarketing eigen te maken. Nu is alles wat we doen

Google based. We letten bij onze internetpresentatie op

de kleinste details, om op diverse zoektermen zo hoog mogelijk in de resultaten te scoren. Ook aan de verkoopkant hebben we heel veel tijd en geld geïnvesteerd in het digitaal servicen van de klant. Op het moment dat ik een bepaalde woning in de verkoop krijg, kan ik die zo naar een paar honderd geselecteerde, geschikte klanten mailen. We hebben ons systeem zelfs zo ingesteld dat

klanten als het ware kunnen inbreken in onze site. Zodra ik een woning op internet plaats, krijgen zij een alert en

zitten ze op de eerste rang. Dat is voor heel veel klanten

de reden om voor ons te kiezen, want vaak hebben ze al meerdere keren achter het net gevist.”

Zo kun je van elkaar leren, ik kan nieuwkomers trainen

en opleiden, we delen onze ervaring en persoonlijke net-

Het lijkt inmiddels bijna ondenkbaar, maar ook

werken. Dat zelfstandige ondernemerschap is ook een waarborg dat ieder van ons er voor de volle 100% tegen-

Amsterdam leed onder de recessie.

de drukte inmiddels stagiaires op woningen en klanten

Hans Schindeler: “Onder het motto ‘never waste a good

aan gaat. Ik weet dat er makelaarskantoren zijn die door afsturen. Dat is voor ons ondenkbaar.”

crisis’ heb ik die rustige tijden benut om me de in’s and

BESCHERMEN

out’s van zoekmachinemarketing eigen te maken. Nu is

Vaak klinkt naar aanleiding van die hectische taferelen

alles wat we doen Google based.

in Amsterdam de verzuchting dat makelaars de prijs opdrijven. Hans Schindeler pareert die waarneming: “Er

is hier al sinds jaar en dag schaarste op de woningmarkt, Amsterdam heeft een blijvende aantrekkingskracht. Daar

OUDERWETSE MARKETING

kiezen voor een open huis is vooral praktisch: je redt het

Makelaar. Klanten online de best mogelijke positie geven;

hebben wij als makelaar geen invloed op. Het feit dat we

nooit om tientallen mensen individueel door een woning

te leiden. Het is al een enorme klus om iedereen achteraf na te bellen. En het is voor ons, als team van Collectief Makelaars, ook vervelend om te merken dat sommige

mensen bij zo’n bezichtiging voor de zoveelste keer net achter het net vissen. Ook als het mijn eigen klanten niet zijn, vraag ik regelmatig naar hun biedingstactiek. Niet

zelden blijkt er dan maar net een beetje rek naar boven te zijn, terwijl er vrijwel altijd iemand is die zomaar 10%

boven de vraagprijs kan bieden. Dan adviseer ik die mensen om te zoeken in een iets lagere prijsklasse, zodat je

wèl de ander kunt aftroeven. Geen rocket science, maar

ik zie wel dat andere makelaars dat advies kennelijk nalaten. Juist uit die gesprekken komen veel nieuwe klanten.

Meedenken, verder kijken, daar ben je als makelaar voor.

Ik adviseer klanten ook altijd om bij de huidige lage rente de financiering zo lang mogelijk vast te zetten. Liever

Inzetten op de best mogelijke reviews bij Wie Is De Beste

de mensen van Collectief Makelaars doen het allemaal. “Je kunt ook niet zonder good old marketingtricks”, zegt

Hans Schindeler. “We bellen mensen na als hun woning ‘jarig’ is. En we hebben een slimme – geheime – actie met

onze sleutelhanger. Reken maar dat al onze klanten die

sleutelhanger koesteren en aan hun sleutelbos hebben hangen. Zo blijf je in beeld. We hebben door die manier

van werken veel trouwe klanten die al heel wat vrienden naar ons hebben gestuurd. Eén van hen zelfs tien keer! Die heb ik getrakteerd op een buitenlandse reis. Ik zie het

als waardering voor ons streven naar bijna ouderwets goed adviseren. Gelukkig zijn we met zeven man de crisis in gegaan en er ook met zeven weer uit gekomen. En nu we die crisis dan echt achter ons gelaten hebben, is er weer ruimte voor nieuwe makelaars om ons collectief te versterken.

nu iets meer betalen, dan over twee jaar je woning uit

Dus als er mensen zijn die denken dat zij onze klanten in

je wel safe.”

deur staat open, hier krijgt de ondernemer alle ruimte.” ■

moeten. En met een fractioneel lagere aankoopprijs, zit

en rond Amsterdam aangenaam kunnen verrassen: de

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Collectief Makelaars

KENT U DE BACK OFFICE SERVICE AL? Al ruim 7 jaar verzorgt de Back Ofﬁce Service de telefoon-aanname voor ca. 120 makelaars- en taxateurskantoren en andere vastgoedgerelateerde ondernemingen. Binnenkomende telefoongesprekken worden op professionele wijze afgehandeld en op uw verzoek doorverbonden en/of er wordt een gespreksnotitie per e-mail of eventueel per sms verstuurd. Met de Back Ofﬁce Service: • Bent u altijd telefonisch bereikbaar; • Worden uw klanten deskundig te woord gestaan; • Kunt u met een gerust hart op vakantie; • Kunt u zorgeloos uw werkzaamheden buiten kantoor uitvoeren; • Ontvangt u uitstekende kwaliteit tegen een scherp tarief; • Kunt u ook kortlopende contracten afsluiten, bijvoorbeeld voor een vakantie. Het goed en professioneel bereikbaar zijn voor (potentiële) klanten bepaalt het succes van uw kantoor! Daarnaast loopt u geen opdracht mis! Wij bieden u onze unieke 100% tevredenheidsgarantie. De huidige gebruikers hebben

TI ARAN DSG

EVREDEN T H

Meer info? 070 - 8200400 of backofﬁceservice@vbo.nl

aanvang. Wij zullen onze diensten direct stopzetten en geen kosten in rekening brengen.

EIDS

GAR ANTIE

ARAN

ontevreden zijn over onze diensten, dan horen wij dit graag binnen vier werkdagen na

100%

TEVREDENH

DSG

diensten en zijn er van overtuigd dat u tevreden zult zijn. Mocht u echter toch

EVREDEN T H EI

onlangs de Back Ofﬁce Service beoordeeld met een 8,3. Wij staan 100% achter onze

Vereniging voor makelaars en taxateurs

COLUMN

Rabobank Nederland

wie betaalt het huis van de koopstarter? Schenkingen, spaargeld en recent ook consumptief krediet zijn nieuwe manieren die consumenten gebruiken om hun hypotheekbedrag te verlagen. Uit de AFM Consumentenmonitor blijkt dat ongeveer 8% van de recente kopers gebruik maakt van deze extra lening. De helft van de koopstarters neemt eigen spaargeld mee, gemiddeld zo’n 33 duizend euro.

roeger ﬁnancierden kopers de woning en de

Nieuw is de trend om een deel van de aankoop met

theek. Die tijd lijkt voorbij. De wet verbiedt

beperkte lening zijn, omdat de rente relatief hoog is.

bijkomende kosten volledig met een hypo-

een hoger hypotheekbedrag dan 102% van de woning-

waarde en dat maximum daalt naar 100% per 1 januari 2018. Nu al is de hypothecaire lening onvoldoende

hoog om de aankoop van een woning in zijn geheel te

betalen. En dan hebben we het nog niet over de Kosten Koper. Kopers moeten op zoek gaan naar alternatieve geldbronnen. En die zijn er, dat blijkt wel uit het nieuwe leenpatroon. AFM-monitor

Uit de AFM-monitor blijkt dat 49% van de starters

spaargeld inbrengt. Jongeren van 18 tot en met 24 jaar nemen relatief vaak (60%) spaargeld mee. Daarbij

komt ook nog eens dat ongeveer 30% van de hypotheeksluiters wel spaargeld heeft, maar dat niet

gebruikt voor de aankoop. Zij besteden dat geld waarschijnlijk aan de inrichting. Ook wordt van anderen

geld geleend. Circa 20% van de koopstarters heeft geld van anderen gekregen of geleend om de woning te ﬁnancieren.

Uit mijn eigen analyse blijkt dat vooral jonge huishoudens onder de 35 jaar een schenking ontvangen.

Oudere gezinnen krijgen minder vaak een schenking. Huishoudens boven de 65 krijgen helemaal geen

schenking. Verder lijkt het erop dat 35-plussers vooral hun hypotheekschuld verlagen met de schenking en

35-minners vooral hun aankoopbedrag verhogen. Dat

een consumptief krediet te ﬁnancieren. Het zal een Op verjaardagen hoor ik dat de hypotheekadviseur

deze mogelijkheid gewoon aanbiedt. Ongeveer 10% van de starters sluit een dergelijke lening af en nog

eens 10% wil het niet zeggen. Mijn persoonlijke conclusie is dat ook zij een consumptief krediet hebben afgesloten tegen een ﬂink hoger rentepercentage dan hun hypotheek.

Verschuiving

Het is een trend waarvoor is gewaarschuwd. Er treedt op dit moment een voorzichtige verschuiving op van

hypothecair krediet naar consumptief krediet. Ik noem

dat het Denemarken-effect, omdat huishoudens in dat land maximaal 80% hypothecair mogen lenen, maar

gewoon 20 tot 30% consumptief bijlenen. De vraag is wat de consument hiermee opschiet. Natuurlijk,

Nederland zal beter scoren in de internationale statis-

tieken, want onze gemiddelde Loan-to-Value daalt. Een

tweede vraag is of ons ﬁnanciële stelsel hiervan nu stabieler wordt? Het ﬂinke spaarbedrag dat starters meenemen en het aantal schenkingen is hoger dan ik had verwacht. Ik vraag mij daarbij ook af of we niet naar twee stromingen kijken: een groep starters zonder

extra ﬁnanciële mogelijkheden die consumptief moeten bijlenen en een groep met ﬁnanciële mogelijkheden in de familie of vol-

doende inkomsten om te sparen? ■

Paul de Vries, senior woningmarkt-

zie ik terug in de gemiddelde verhouding tussen de

econoom Kennis en

hoogte van de hypotheek en de waarde van de woning,

Economisch Onderzoek

de zogenoemde Loan-to-Value. Die is voor 35-plussers

Rabobank Nederland

met een schenking lager dan voor 35-minners.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR OKTOBER 2016

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Boumeester, Karl Bijsterveld, Patricia Dieben, Ed Hamming, Louis Huijts REV RT, Henk de Kleine, Jan Lavrijssen REV, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL BPD, Capital Value, CBS, CDA, Collectief Makelaars, Gemeente Zaanstad, Milieu Centraal, NVB Bouw, Planbureau voor de Leefomgeving, Platform 31, Martin van Welzen, Roger Wouters COVER Martin van Welzen

VASTGOED GOED AD ADVISEUR

drs. arjen gielen Arjen Gielen studeerde Algemene economie aan

de Erasmus Universiteit Rotterdam en de Univer-

WEW-directeur Arjen Gielen: “Dezelfde missie als vroeger, maar in een sterk veranderde samenleving”

siteit Tilburg. Hij haalde

Energielabel leidt nog niet tot energiebesparing Stagnatie nieuwbouwproductie: waar ligt het probleem?

zijn MBA aan de Rotterdam School of Manage-

ment. Hij startte zijn

Onder de huid van de klant, met nieuwe technologie Tweeluik – CDA en VBO Makelaar over AMvB modelmatig waarderen 90% LTV

jaargang 30, nummer 5 | oktober 2016 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

loopbaan bij het Centraal

Planbureau, en bekleedde vervolgens managementfuncties

bij de ministeries van Financiën en Economische Zaken. Van 2007 tot 2014 was hij raadadviseur van de minister-president.

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11

Sinds 2014 is Arjen Gielen algemeen directeur van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen.

‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl.

Het WEW heeft als doel het bevorderen van het eigenwoning-

Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren.

van de NHG. Jaarlijks stelt zij regels op voor het verstrekken

ISSN: 1384-7635

bezit en is verantwoordelijk voor het beleid en de uitvoering

van NHG. Deze ‘voorwaarden en normen’ moeten worden goedgekeurd door de Minister van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties. De uitvoering van de NHG vindt plaats bij de geldverstrekkers. FSC® C017135

tweets over de markt

Upscore your brand.

@VBODirectie: Via VBO Makelaar : “Taxatie moet altijd objectief, onafhankelijk en transparant zijn” @Statistiek CBS: RT @JanLatten: steeds meer sociale huurders ‘dure scheefwoner’ @corporatie Wonen wordt steeds duurder. @Eigenhuis: 38 of 868 euro? Kosten bouwvergunning ‘willekeur’. Bekijk de uitzending van 1Vandaag terug.

@RaboEconomie: #Woningmarkt zit flink in de lift: stijging Nederlandse woningverkopen en #huizenprijzen houdt aan. @Nieuwbouw: Bouwkosten woning met 1,5 procent omhoog.

brand portals respons campagnes printmedia

Brand portals Hou volledige controle over je merkidentiteit met minder tijd en geld.

• Opslag, beheer en distributie

FritsMarkus: @peterverhaar @De_Monitor Het grote belang van juiste taxatie in het kader van het al dan niet verstrekken van een hypothecaire geldlening. @INGnl_Economie: Bouwproductie nauwelijks meer gegroeid in 2016.

van huisstijlbestanden en marketingmaterialen

• Slimme huisstijltemplates voor het 0174 28 50 60

up-score.nl

34 |

•

aanmaken van nieuwe brochures, flyers, presentaties etc. Altijd en overal online toegankelijk

| VAS T G OED AD VISEU R

@PatriciaDieben: @InLeefomgeving: nauwelijks energiebesparing. In 2015 vergeleek #VBO Makelaar energielabel reeds met papieren tijger.

O KTO B ER 2 0 1 6

ADVERTORIAL

vind je plek:

de goedkoopste aanbodsite voor betaalbare huizen Vind je Plek is de nieuwe aanbodsite voor betaalbare huur- en koophuizen in Nederland. Het platform speelt in op het gebrek aan betaalbare huizen in het middensegment. Het doel? Een bijdrage leveren aan het verbeteren van de woningmarkt.

ind je Plek (www.vindjeplek.nl) is het eerste

regelgeving. Wij kunnen het probleem niet oplossen, maar

koophuizen in het middensegment. Ernest Kuiper

betaalbaar is. ”

platform dat zich specifiek richt op huur- en

van Vind je Plek legt uit: “Momenteel is het aanbod huizen

wel een centraal platform bieden dat overzichtelijk en

voor middeninkomens schaars en moeilijk vindbaar. Wij

DIGITALE KLANTREIS

door het samen te brengen op één plek.”

in de vastgoedmarkt. Door die nauwe samenwerking kan

willen dat aanbod makkelijk vindbaar en inzichtelijk maken,

DISCUSSIE AANWAKKEREN

Vind je Plek hoopt daarnaast de discussie over het gebrek aan huizen voor middeninkomens aan te wakkeren.

Kuiper: “Met de actuele ontwikkelingen, zoals de nieuwe

Woningwet en de instroom van asielzoekers wordt het voor mensen met een middeninkomen steeds moeilijker om een huis te vinden. De overheid komt niet met adequate

Vind je Plek is onderdeel van OSRE, de digitale specialist

Vind je Plek de digitale klantreis steeds verder innoveren.

Het platform gaat verder dan alleen een huis zoeken. Vind je Plek vindt dat je als bezoeker alles online moet kunnen doen. Van zoekopdracht tot sleuteloverdracht.

Ernest Kuiper: “Met de actuele ontwikkelingen, zoals de nieuwe Woningwet en de instroom van asielzoekers wordt het voor mensen met een middeninkomen steeds moeilijker om een huis te vinden” LAAGSTE TARIEVEN

De tarieven om huizen aan te bieden op Vind je Plek liggen ver onder de marktstandaard. Een

huiseigenaar of makelaar biedt een woning aan

voor €1,- per woning per maand. Door de prijzen zo laag te houden, hoopt Vind je Plek het aanbod van betaalbare huizen te vergroten. Kuiper: “Het sluit

aan bij onze visie om de huizenmarkt te verbeteren. We dagen alle huiseigenaren uit om een aandeel te

nemen in het middensegment en betaalbare huizen op Vind je plek te plaatsen.”

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SE U R | 35

Leica DISTO™ D2

De originele laserafstandmeter

Klein, handig, veelzijdig! Compact instrument met groot afstandbereik voor het snel en eenvoudig bepalen van gebruiksoppervlakte en inhoud. Bereik 100 meter Met Bluetooth® Smart voor koppelen aan uw smartphone of tablet www.disto.com

Leica Disto™D2 Compact instrument met groot afstand bereik •  Bereik 100 meter •  Met eindstuk •  Met Bluetooth® Smart • www.disto.com

Leica Geosystems B.V. 088-0018000