Vastgoed Adviseur oktober 2017 by Vereniging VBO

VASTGOED STGOED ST ADVISEUR

Hans Mommaas, directeur Planbureau voor de Leefomgeving: â&#x20AC;&#x153;Maatschappelijke vraagstukken steeds meer integraal Woningdelen in opmars, maar gemeenten reguleren strenger Kopen lukt niet. Huren lukt niet. Hoe moet de starter wonen? Haast maken met asbestverwijdering op daken Tweeluik over social engineering jaargang 31, nummer 5 | oktober 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

TONZON VLOERISOLATIE DÉ OPLOSSING TEGEN VOCHTPROBLEMEN EN EEN KOUDE VLOER

Voor TONZON Koud en klam

Na TONZON Warm en droog

Infrarood foto’s van voor en na plaatsing TONZON tonen het warmteverschil (foto’s zijn gemaakt in een seniorenwoning van Wooncorporatie Wonion)

Beter Isolerend effect TONZON Vloerisolatie heeft in een kruipruimte een beter isolerend effect dan andere isolatiematerialen. Dat is te danken aan het unieke Thermoskussen dat in 1980 in Nederland is uitgevonden. Dit is het enige materiaal dat de warmtestraling van de vloer vrijwel tot nul reduceert. De vloer wordt daardoor warmer en de energiebesparing is hoger. Andere isolatiematerialen zoals wol, EPS (polystyreen) of purschuim remmen de warmtestroom wel enigszins, maar de warmte die wordt doorgelaten, wordt aan de onderzijde uitgestraald naar de kruipruimtebodem en de nog koudere funderingsmuren. Door dit permanente warmtelek worden nieuwbouwvloeren niet zo warm en is een vloerverwarmingssysteem bijzonder traag. Het Thermoskussen heeft als bijkomend voordeel dat het volledig opvouwbaar is. Het past door ieder luikje, kan ook in krappe kruipruimtes worden toegepast, het geeft veel minder overlast en er zijn geen vrachtwagens nodig. Dubbele aanpak stopt vocht Een stevige Bodemfolie op de bodem van de kruipruimte stopt de verdamping van vocht. Daardoor kan geen vocht uit de

bodem meer doordringen in de woning. De warme vloer en lagere luchtvochtigheid geven schimmels en huisstof mijten nauwelijks nog kans. De muffe geur uit de kruipruimte verdwijnt voorgoed. De gecombineerde aanpak met Thermoskussens en Bodemfolie is de perfecte basis voor een comfortabele, energiezuinige en gezonde woning. Meer klimaatinnovaties van TONZON Een snelle omschakeling van fossiel naar duurzaam opgewekte warmte is van levensbelang. Dit wordt echter belemmerd door onnodige warmtelekken tijdens transport en afgifte. Lang niet alle warmte komt terecht op de plek waar we deze willen hebben. Geïsoleerde CV-buizen stralen onnodig warmte uit. Radiatoren warmen buitenmuren op. Bij vloerverwarming lekt zoveel warmte aan de onderzijde weg, dat het systeem zo traag wordt, dat men de verwarming dag en nacht aanlaat en de aarde om het huis letterlijk wordt opgewarmd. Scan de QR-code of type in de browser de URL: q-r.to/bamOvZ en zie hoe simpel het kan zijn om klimaateffectief energie te besparen. Het is nu tijd voor TONZON Vloerisolatie! Neem snel actie, zodat u er in de winter warm en comfortabel bij zit! Ook bij nieuwere woningen.

Bij vloeren luchtverwarming extra hoge besparing. Lees er alles over op TONZON.nl of vraag vrijblijvend een offerte aan.

TONZON BV Postbus 1375 7500 BJ Enschede

info@tonzon.nl www.tonzon.nl

0900 - 28 66 966 (0,10 p/min) KvK 06044102

HANS MOMMAAS, DIRECTEUR PBL: “MAATSCHAPPELIJKE VRAAGSTUKKEN STEEDS MEER INTEGRAAL”

WONINGDELEN IN OPMARS, MAAR GEMEENTEN GAAN STRENGER REGULEREN

in dit nummer

KOPEN LUKT NIET. HUREN LUKT NIET. HOE MOET DE STARTER WONEN?

HAAST MAKEN MET ASBESTVERWIJDERING OP DAKEN

no nonsense

Alstublieft, geen inconsistent beleid voor de woningmarkt!

actueel

Hans Mommaas, directeur PBL: “Maatschappelijke vraagstukken steeds meer integraal”

Woningdelen in opmars, maar gemeenten gaan strenger reguleren

Kopen lukt niet. Huren lukt niet. Hoe moet de starter wonen?

Haast maken met asbestverwijdering op daken

Tweeluik over social engineering

columns

Onderzoeksinstituut OTB – Worden koopstarters het kind van de rekening?

Bedrijfsmatig Vastgoed – Referenties bij zorgvastgoed? Niet doen!

Agrarisch Vastgoed – Rekenen aan vastgoed

Kadaster – Heeft u vertrouwen in de toekomst met minder hypotheekrenteaftrek?

achtergrond

Uit de media

Marktonderzoek

Uit de rechtspraak – De makelaar als schietschijf

Makelaar van de Maand – Zuidstad Makelaars

Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3

UIT DE MEDIA

Energiebesparingsverkenner aangevuld met contante waarde berekening VBO Makelaar, NVM en VastgoedPRO hebben onlangs de Energiebesparingsver-

kenner van RVO in overleg aangevuld met de Netto Contante Waarde berekening. Hiermee kunnen makelaars, taxateurs, banken en hypotheekverstrekkers snel uit-

rekenen wat energiebesparende maatregelen hun klanten oplevert. Door voor de

klant inzichtelijk te maken wat energiebesparende maatregelen opleveren, werken

Woningmarkt in regeerakkoord nieuwe kabinet

De online tool laat de opbrengst van de maandelijkse besparing zien over een pe-

Welke gevolgen heeft het regeerakkoord voor de woning-

onderhoud, de verwachte inflatie en de verwachte waardestijging van de woning.

vier naar twee belastingschijven. Voor de meeste inko-

makelaars constructief mee aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving. riode van 20 jaar. In de formule zijn variabelen meegenomen zoals de kosten voor

markt? Het nieuwe, herziene belastingstelsel gaat van mens gaat een belastingtarief van 36,9% tellen. Alleen

Laagste huurstijging sinds 2010

de hogere inkomens van 68.000 euro of hoger gaan een

Het CBS meldt dat de woninghuren in juli 2017 gemiddeld 1,6% hoger lagen dan

belastingstelsel ‘vergroenen’. De hypotheekrenteaftrek

in juli 2016. Dit is de laagste huurstijging sinds 2010. Amsterdam heeft al jaren de hoogste huurstijging in Nederland, dit jaar 2,5%.

groot deel heeft afgelost, is straks duurder uit. Het nieuwe kabinet gaat de ‘Wet Hillen’ in 30 jaar tijd stapsgewijs

afbouwen. Daarin is bepaald dat het eigenwoningforfait

Bron: CBS.

2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek in stappen groot naar 3% per jaar. Wie zijn woning geheel of voor een

wordt versneld afgebouwd naar het laagste tarief. Sinds van 0,5% verlaagd. Vanaf 2020 worden de stappen ver-

Huurstijging gereguleerde woningen en vrijesectorwoningen 6

belastingtarief van 49,5% betalen. Ook wil het kabinet het

2013

2014

2015

2016

voor huizenbezitters vervalt als deze hoger is dan de hy-

potheekrente die zij betalen. De LTV wordt niet verder dan

2017

Vrijesectorhuurwoningen

Gereguleerde huurwoningen

100% verlaagd. Prestatieafspraken met betrokken partijen moeten de woningbouw aanjagen.

Huurstijging per provincie, vier grote steden en liberalisatie Amsterdam Rotterdam Den-Haag Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Limburg Noord-Brabant Overijssel Zeeland Flevoland Utrecht Friesland Gelderland Groningen Drenthe

Aantal verkochte woningen september 2017 September 2017 – 20.362

Daling 1.8% t.o.v. september 2016 – 21.009 Daling 0.7% t.o.v. augustus 2017 – 20.780.

Woningtype

Sociale woningen woningcorporaties Overige gereguleerde huurwoningen Geliberaliseerde markt Nederland

Bron: CBS.

Stijging vrijstaande woningen t.o.v. september 2016 – 5.1% 0,0

0,5

1,0

1,5

Exclusief bewonerswisseling

2,0

Inclusief bewonerswisseling

2,5

3,0 %

Daling appartementen t.o.v. september 2016 – 7.5% Stijging 2-onder-1-kap woningen t.o.v. augustus 2017 – 5.3%. Daling hoekwoningen t.o.v. augustus 2017 – 4.5%.

Retailagenda verlengd tot 2020 Met ingang van 1 januari 2018 gaan vertegenwoordigers van detailhandel, de vast-

goedsector, IPO (provincies), VNG (gemeenten) en het Ministerie van Economische

Zaken tot in ieder geval 2020 aan de slag met het vervolg van de Retailagenda. Sinds

maart 2015 wordt gewerkt aan het versterken van het Nederlandse retaillandschap. Het winkelgedrag van consumenten verandert snel en ruim 2 miljoen vierkante

meter winkelvloeroppervlak staat leeg. Komende jaren wordt er verder gewerkt aan

het levendig houden van dorpskernen en binnensteden en het toekomstbestendig maken van de retailsector.

4 |

Aantal geregistreerde hypotheken September 2017 – 29.126

Stijging 1.1% t.o.v. september 2016 – 28.819 Daling 0.2% t.o.v. augustus 2017 – 29.172.

Aantal executieveilingen September 2017 – 43

Daling 14% t.o.v. september 2016 – 50. Bron: Kadaster

| VAS T G OED AD VISEU R

O KTO B ER 2 0 1 7

NO NONSENSE

alstublieft, geen inconsistent beleid voor de woningmarkt! Het kabinet Rutte III is een feit. Het regeerakkoord is gepresenteerd; drie kabinetten Rutte met de VVD, twee met het CDA en – met het komende kabinet meegerekend – één met de PvdA, D66 en CU. Valt uit deze reeks een consistente beleidslijn voor de woningmarkt te ontdekken? Het zat niet mee. Rutte I had bij de start eind 2010 de wind met de crises flink tegen. De woningmarkt viel compleet stil. Maar inmiddels is het 2017 en heeft de lage hypotheekrente de vraag en woningprijzen behoorlijk opgestuwd. Wat kunnen we na de presentatie van het regeerakkoord voor de woningmarkt verwachten?

ud-minister Blok startte met hervormen.

is daarbij het devies. Een goede zaak, als prestatieaf-

leggen van de corporaties én veel stengere

kelijk tot resultaat leiden. Ook het handhaven van de

Door de verhuurderhefﬁng, het aan banden

leennormen voor het verkrijgen van een hypotheek

werd het vuur onder de woningmarkt ﬂink opgestookt. De Loan-to-Income (LTI) en Loan-to-Value (LTV) werden

aangepakt, de LTV daalt in 2018 naar 100%. Verdere

verlaging hing dreigend boven de markt; de roep van de toezichthouders was immers luid. De hypotheek-

rente bleek toch geen heilig huisje en werd jaarlijks

met 0,5% verlaagd. En, er moest veel worden afgelost. De aﬂossingsvrije hypotheek ging aan banden, de

annuïteitenhypotheek deed opnieuw zijn intrede. Aﬂossen was het adagio. Niet onterecht, want de hypotheekverstrekking was uit het lood geslagen. Na dit

pakket aan maatregelen, zou er rust zijn; zo beloofde

spraken de druk erop kunnen houden en ook daadwerLTV op 100% is door VBO Makelaar met enthousiasme ontvangen. Maar de beloofde rust voor de woningmarkt

die de woningconsument was beloofd, is er niet gekomen. Sterker nog, het heilig huisje van de woningmarkt

wordt nu zes keer sneller afgebouwd. Niet helemaal een verrassing. De huidige lage hypotheekrente geeft

immers de ideale gelegenheid om nu anticyclisch door te pakken. En wat te denken van het afschaffen van de

‘Wet Hillen’, waardoor het volledig aﬂossen van een huis minder voordelig wordt? Dat druist volledig in

tegen het aﬂossingsbeleid van Rutte II. Met name ouderen kunnen de dupe worden.

de minister.

Elke maatregel voor de woningmarkt levert een dipje

En rust kwam er, de woningmarkt viel stil. Zowel de cri-

voor onrust. Onzekerheid verlamt. Het vertrouwen van

ses als het cyclisch aan de knoppen van de woningmarkt draaien, eisten hun tol. De woningvraag en

woningbouw stokten. Corporaties durfden niet meer, projectontwikkelaars konden niet meer. In vergelijking met omringende landen zat de Nederlandse woningmarkt onnodig lang en diep in een dip. Dat elke maatre-

gel voor de woningmarkt een dip(je) oplevert, is bekend. Maar het dipje van de afgelopen jaren heeft geresulteerd in woningschaarste, terwijl de woningbouw maar moeizaam op gang komt. Regeerakkoord

op. Maar inconsistent, tegenstrijdig beleid zorgt ook de woningconsument opnieuw verliezen, kunnen we ons niet permitteren. Dan blijft men zitten waar men zit. En dat is wel het laatste wat we willen, we willen dat

de woningmarkt als belangrijke aanjager van de economie doorstroomt. Het is te hopen dat de voorgestelde maatregelen budgetneutraal uitpakken en de bouw

(duurzaam) wordt gestimuleerd. Dan kan de woningconsument dit inconsistente beleid vanuit Den Haag

wellicht vergeven. Hopelijk gaat dit kabinet de boeken in als het kabinet dat hervorming van de woningmarkt met succes heeft voltooid. ■

Gelukkig gaat Rutte III in overleg met provincies,

Harry Bruijniks,

gemeenten, corporaties en projectontwikkelaars de

voorzitter VBO Makelaar

woningbouwproductie aanjagen. Regionaal maatwerk

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5

prof. dr. ir. j.t. mommaas Studie:

Westerse Sociologie - Landbouwhogeschool Wageningen

Promotie ‘Moderniteit, Vrijetijd en de Stad’ - Katholieke Universiteit Brabant/Tilburg University Loopbaan:

Sinds 1 november 2015 - directeur Planbureau voor de Leefomgeving (PBL)

2010 - 2015 geassocieerd lid Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur (Rli), gasthoogleraar Universiteit Antwerpen 2006 - 2011 bijzondere leerstoel Urban Dynamics and Culture, Universiteit Utrecht 2004 - 2015 wetenschappelijk directeur Telos

2002 - 2015 o.a. hoogleraar Leisure Studies Tilburg University, lid VROM-raad en wetenschappelijk directeur Transforum Nevenfuncties:

Part-time Hoogleraar Regional

Sustainability Governance Tilburg Institute for Law and Regional Governance (TiREG) Tilburg University Publicaties:

2000 - WRR-voorstudie De vrijetijdsindustrie in stad en land

2009 - Studie ‘Comeback Cities’, in samenwerking met N. van Boom

(Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)

ACTUEEL | Woningmarkt

prof. dr. ir. hans mommaas (pbl) :

“ maatschappelijke vraagstukken worden steeds meer integraal”

In de afgelopen twee kabinetsperiodes zijn maatregelen genomen die grote gevolgen hadden voor de woningmarkt; zowel op koop- als op huurgebied. Oud-minister Stef Blok was van mening dat zijn taak voltooid was. Er was rust op de woningmarkt; verdere maatregelen waren niet nodig. Tegelijkertijd worden overal discussies gevoerd over de locaties waar wel of niet gebouwd mag worden. Moeten we verdichten in de stad? En is er wellicht te veel waardering voor groene gebieden? Hoe mooi zijn die eigenlijk? Starters hebben het moeilijk en middeldure huurwoningen zijn schaars. De trek naar de stad lijkt onstuitbaar, en dat leidt voor sommige bevolkingsgroepen tot problemen. Hans Mommaas, sinds 2015 directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL), geeft zijn visie op deze maatschappelijke ontwikkelingen. We spreken hem in het nieuwe kantoor in Den Haag, dat april jl. door de koning werd geopend. Waar liggen naar uw mening de belangrijkste pijnpunten in

Je ziet in dat verband dat maatschappelijke opgaven

at is niet eenvoudig want er is op allerlei terrei-

moet zijn om voortdurend te schakelen. Daarin moeten

“D

de woningmarkt?

nen veel aan de hand. Wat mij betreft zijn twee onderwerpen essentieel. In de eerste plaats is dat

de trek naar de stad. Dan bedoel ik niet alleen de stad zelf, maar de stedelijke regio. Die wordt steeds populairder, en dat heeft grote gevolgen voor het platteland. Dat dreigt

steeds meer integraal worden. Dat betekent dat je in staat

we ons dus goed bekwamen, want veel dossiers hangen met elkaar samen: de energietransitie, de woonopgave, de

mobiliteit van de Nederlanders en het circulair maken van de bouw.”

hier en daar dunner bevolkt te raken, met alle gevolgen van

Kunnen de betrokken partijen dat wel; slim schakelen? Is er

binnen en tussen de Nederlandse regio’s nemen toe; ook al

“Het kan natuurlijk altijd beter, maar je ziet dat er al stap-

dien voor de inwoners. De sociaaleconomische verschillen is dat minder sterk dan in het buitenland. De beschikbaar-

heid van betaalbare en toegankelijke woningen blijft bij dat alles een punt van zorg.

De tweede kwestie is de verduurzaming van de woningvoorraad én van de economie als geheel. De woningmarkt

neemt iets meer dan 20% van het finale energieverbruik voor haar rekening.

voldoende flexibiliteit?

pen worden gezet. Bij de vormgeving van het Energieak-

koord zijn niet alleen tal van marktpartijen betrokken, maar ook diverse departementen. Dat moet ook wel, want

verschillende ministeries houden zich bezig met facetten van het energievraagstuk. Hokjesdenken en verkokering is niet meer aan de orde. Ik ben redelijk optimistisch dat het wel gaat lukken met dat schakelen.”

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7

ontwikkeling. Huishoudens worden kleiner en ‘lichter’. Boekenkasten zijn minder nodig in jonge huishoudens…”

Gaat de verdichting van steden niet ten koste van het woongenot?

“Integendeel: je ziet juist dat gebieden die dreigden te

verpauperen soms een enorme opwaardering krijgen. Kijk bijvoorbeeld naar de voormalige havengebieden in Amsterdam en Rotterdam en naar industriegebieden die getransformeerd zijn tot woonwijken. Daar zijn prachtige voorbeelden van, overal in Nederland.

Overigens: de Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling is een prima instrument om bij elk nieuw project de afweging te maken waar gebouwd kan worden. Uitgangspunt is bescherming van het buitengebied. Dus: bouwen in

de stad als daar voldoende mogelijkheden zijn, maar ook kritisch kijken naar de waarde van de groene omgeving.”

De trek naar de stad zorgt ook voor een grote druk op de woningmarkt – en op de woningprijzen. Desondanks vraagt de ene partij om een minister voor Wonen; de andere om een minister voor Duurzaamheid en

weer een andere zou graag een departement voor Energiezaken zien. Of moet het oude VROM weer terugkomen?

Mommaas laat zich niet verleiden: “Dat is een politieke keus. Het Planbureau voor de Leefomgeving brengt – samen met het Sociaal en Cultureel Planbureau en het Cen-

traal Planbureau - de diverse facetten van de samenleving in beeld. De beleidsmakers kunnen daarmee desgewenst

“Dat klopt, en we zien de ongelijkheid tussen diverse bevolkingsgroepen toenemen. Het PBL-onderzoek ‘De Ver-

deelde Triomf’ laat zien dat het verschil tussen arm en rijk de laatste jaren is toegenomen in de Nederlandse steden.

Gentrificatie is onmiskenbaar een andere trend, en je ziet

inderdaad verdringing van sommige bevolkingsgroepen. Dat hoeft niet alleen maar negatief te zijn, want we zien

ook dat wijken en buurten die in het verleden niet populair waren, zich ontwikkelen tot bloeiende woongebieden.”

hun voordeel doen.”

Het is de vraag wat de lagere inkomensgroepen daaraan

Over voordeel gesproken: heeft de onverminderde trek naar

Als een hoger opgeleide met een goed inkomen naast je

de stad alleen voordelen? Of zijn er ook nadelen?

“Ik zie volop kansen. Er is een zoektocht gaande naar nieuwe woonmilieus. Jongeren trekken naar de stad omdat ze

daar kansen zien voor de toekomst. Daardoor verandert de

hebben. Social engineering werkt niet echt.

komt wonen, ga je er zelf niet meteen op vooruit.

“Dan moet je je afvragen of je wilt sturen op toeganke-

lijkheid of op kansen. In hoeverre willen we dat milieus zichzelf uitsorteren? Als er iets is wat we in elk geval niet

willen, dan zijn het grote wijken met allerlei sociale proble-

“Je zult steeds meer vraag zien naar flexibele

men. Je moet mensen op een goede schaal bij elkaar bren-

woonvormen. Het is de vraag of je die doelgroepen

dat ook overtuigend aan. De meeste mensen willen wonen

gen. Het rapport ‘Soort zoekt soort’ van Platform31 toont

voldoende kunt bedienen. Momenteel worden veel

in een buurt waar ongeveer dezelfde mensen wonen qua

microappartementen gerealiseerd, in combinatie met

om te sturen op onderwijs en arbeidsontwikkeling. Daar

collectieve voorzieningen. Dat is een interessante ontwikkeling. Huishoudens worden kleiner en ‘lichter’. Boekenkasten zijn minder nodig in jonge huishoudens…”

inkomen en opleiding. Daarom is het ook van groot belang liggen de kansen.

En wat de woningmarkt betreft is het van groot belang dat

de bewoners de mogelijkheid hebben – en houden – om te bewegen tussen verschillende woonmarkten.”

samenstelling van de bevolking. Je zult steeds meer vraag

De trek naar de stad heeft nóg een gevolg: krimp aan de

doelgroepen voldoende kunt bedienen. Momenteel wor-

“Regio’s staan altijd voor de vraag hoe ze hun economie

zien naar flexibele woonvormen. Het is de vraag of je die den veel microappartementen gerealiseerd, in combinatie met collectieve voorzieningen. Dat is een interessante

8 |

| VAS T G OED AD VISEU R

randen van Nederland.

kunnen vernieuwen, maar krimp is natuurlijk een demografisch probleem waarmee we ons serieus moeten bezig-

O KTO B ER 2 0 1 7

houden. Je kunt de krimpregio’s niet op één hoop vegen, want ze hebben allemaal hun eigen kenmerken. Het grote

gevaar is dat ze allemaal op hetzelfde paard gaan wedden, zoals toerisme en recreatie. Op een gegeven moment hebben we wel genoeg gebieden waar je kunt recreëren.

Ik denk dat het beter is om te werken aan een goede concurrentiepositie van de regio. Waar liggen de kansen voor nieuwe economische ontwikkeling? Daar wordt ook al aan

gewerkt. Kijk maar naar het noordoosten van Groningen. Die regio zet in op energie. Voor Zuid-Limburg zie je dat

het cluster van de kunststoffenindustrie nog steeds kansen biedt.”

Wie moet de regierol op zich nemen; het Rijk of de provincie c.q. de gemeentes?

“Ook hier gaat het om schakelen, maar beleid wordt altijd gemaakt in samenspraak tussen het Rijk en de regionale

en lokale overheden. Het Rijk zal wel de kaders moeten

schetsen, en dat gebeurt ook. Er zijn woonregio’s gevormd, en gemeenten moeten woonvisies formuleren.

Vergis je niet: de woonvoorkeuren van ‘de Nederlander’ zijn

al zo’n 30 jaar vrij constant. Jongeren willen graag in de

stad wonen, ook als ze een gezin gaan vormen. De binnenstedelijke ontwikkelingen spelen daar goed op in.”

Er is brede consensus over de vraag of we nieuwbouw moe-

komt, worden consumenten ook nieuwsgierig naar woningen die niet alleen weinig energie verbruiken maar ook nog eens heel comfortabel zijn.

ten realiseren: het is dé manier om de grootste problemen

Dat betekent dat we pakketten moeten aanbieden aan

nog wel wat discussie. Moeten we vrezen voor leegstand als

de natuurlijke momenten. In de meeste gevallen is dat het

op de woningmarkt op te lossen. Maar over de aantallen is straks de babyboomgeneratie uitgestorven is?

“De bevolkingsontwikkeling is altijd dynamisch; voorspellen is lastig. Wij gaan ervan uit dat er in de komende jaren

huishoudens en dat we de aansluiting moeten zoeken bij moment waarop de woning wordt verkocht of wanneer een huurder besluit een woning te kopen.”

een toename zal zijn van ca. 500.000 huishoudens, maar

Daar komt de makelaar in beeld.

naar beneden). Ik denk dat dat ook reëel is, want deze toe-

kelaars. Zij zitten immers aan tafel met de koper en de

we hanteren een forse marge: van 300.000 (naar boven of komstvoorspellingen zijn omgeven door veel onzekerheid.

Wie had vijf jaar geleden kunnen voorspellen dat de migratiestromen zo groot zouden zijn? Vanwege die grote onzekerheid moet je adaptief beleid voeren, zodat je ook hier snel kunt schakelen.”

Die onzekerheid zie je ook op het gebied van de energie-

transitie. Gemeenten en consumenten worstelen met de vraag of ze moeten inzetten op duurzame energieopwekking, warmtenetten of lagetemperatuurverwarming? Of

wellicht all electric? En hoe groot is het draagvlak voor al die maatregelen? Hoe betrek je de burger bij de energietransitie? Daarop is het antwoord nog niet gevonden.

“Maar het onderwerp heeft wel de hoogste prioriteit. We hebben geen keus. Het Energieakkoord ligt er, en er komt

een Energieakkoord 2.0 aan. Energieneutraal in 2050 is

“Ik zie hier inderdaad een belangrijke taak voor de maverkoper. Ze kunnen dus meepraten over de vraag hoe de nieuwe bewoner de woning wil verduurzamen. Hoe kun je

“Energieneutraal in 2050 is de opgave voor de gebouwde omgeving. We moeten dus tempo maken met de zoektocht naar de mogelijkheden voor een fossielvrije toekomst. Voor gemeenten betekent dit dat ze rondom de energievragen de diverse opties in kaart moeten brengen. Als die beweging eenmaal op gang komt, worden consumenten ook nieuwsgierig naar woningen die niet alleen weinig energie verbruiken maar ook nog eens heel comfortabel zijn”

de opgave voor de gebouwde omgeving. We moeten dus

het energielabel verbeteren? Welke maatregelen vallen in

voor een fossielvrije toekomst. Voor gemeenten betekent

ze kunnen beantwoorden. Er moet een nieuwe routine

tempo maken met de zoektocht naar de mogelijkheden dit dat ze rondom de energievragen de diverse opties in kaart moeten brengen. Als die beweging eenmaal op gang

de categorie betaalbaar en ‘no regret’? Die vragen moeten ontstaan, waarbij het energievraagstuk een logisch onderdeel wordt van het aan- en verkoopproces.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9

Tekst: Carola Peters Beeld: Truus van Gog en Roger Wouters

UW WONING EEN BOOST NODIG? WIJ VISUALISEREN HET #DIGITALERESTYLE

PER RESTYLE

VAN €125,-

VOOR

€95,-

GELDIG T/M 30 nov

DÉ INNOVATOR IN

VASTGOEDPROMOTIE W W W. TO P R . N L

026 280 00 41

COLUMN

Woningmarktanalyse OTB

worden koopstarters het kind van de rekening? De Nederlandse koopwoningmarkt is een dynamische markt, waarop huishoudens normaal gesproken ‘naar boven’ wensen te verhuizen. Over het algemeen verhuizen huishoudens door te verhuizen naar een andere woning, die beter aansluit bij de (gewijzigde) woonbehoeften. Deze doorstroming op de koopwoningmarkt is natuurlijk alleen mogelijk wanneer men de huidige eigen woning kan verkopen tegen een voor de verkoper acceptabele prijs. Zo ontstaat er een keten van verhuizingen, die begint met een te koop aangeboden woning en eindigt met een toetreder tot de

koopwoningmarkt, de koopstarter. oopstarters zijn veelal jongere huishoudens met

nen de bereikbare prijsklasse voor starters daadwerke-

eerst zelfstandig wonen of maken de overstap

koopstarters in stedelijke woningmarktgebieden in toe-

een nog bescheiden inkomen, ze gaan voor het

vanuit de huursector. Zij richten zich veelal op wonin-

gen in de lagere prijssegmenten en vormen daarmee de aanjagers van de doorstroom-carrousel. Zonder deze

toetreders hapert de doorstroming en neemt de dyna-

lijk

beschikbaar

komen.

Bovendien

zouden

nemende mate concurrentie ondervinden van het opkomende ‘buy to let’ fenomeen, zo meldt het Kadaster zeer recent.

miek op de koopwoningmarkt af. Maar hebben deze

Oplopende hypotheekrente

deze eerste stap naar het eigen woningbezit te maken?

de grote hoeveelheid staats- en hypotheekleningen op

koopstarters nog wel voldoende mogelijkheden om

Generieke maatregelen

Mede naar aanleiding van de recente crisis op de

woningmarkt heeft de overheid de voorwaarden voor hypotheekverstrekking en hypotheekrenteaftrek (HRA) aangescherpt. Doel: het investerings- en betalingsrisico

voor de woonconsument beperken en de inkomstenderving van de overheid begrenzen. Het verlagen van de maximaal toegestane Loan-to-Value en Loan-to-Income en het verplicht aﬂossen van de hypothecaire lening om in aanmerking te komen voor HRA zijn echter generieke

maatregelen, die voor koopstarters verstrekkendere gevolgen hebben dan voor potentiële doorstromers. De bereikbare prijsklasse wordt voor starters beperkter én

men moet eigen geld meebrengen om de bijkomende koopkosten te ﬁnancieren.

Tijdens de crisis is een grote latente vraag naar koopwo-

ningen opgebouwd, die zich vanaf 2013 manifesteert; mede doordat het kopen van een woning door de daling

van de koopprijzen en de hypotheekrentedaling ﬁnancieel aantrekkelijk werd. Deze vraagdruk heeft in veel

Nu de Amerikaanse centrale bank heeft aangekondigd

zijn balans te gaan verkleinen en in de komende jaren een licht oplopende rente verwacht, zullen de Europese

centrale bank en De Nederlandse Bank niet achterblijven. De hypotheekrente loopt daardoor op kortere

termijn ook in Nederland wat op, waardoor de leenca-

paciteit van koopstarters verder onder druk komt te staan. Vraaguitval van koopstarters is daarom in de

nabije toekomst zeker niet ondenkbaar. En zonder koopstarters is er uiteindelijk geen doorstroming. Wanneer

potentiële woningstarters dan ook nog geen alternatief kunnen vinden in de huursector, ligt uitstel van zelf-

standig wonen voor de hand. Wanneer kinderen langer in het ouderlijk huis blijven wonen, kan dat ook weer

leiden tot minder doorstroming van huishoudens in de ‘empty nest’ fase. Wanneer de groep geïnteresseerde

koopstarters kleiner wordt, kan de rekening wel eens bij

de gehele koopwoningmarkt komen te liggen. De vraag

is of de hiervoor geschetste situatie van de potentiële koopstarters door de markt moet worden opgelost of toch om bijsturing van de overheid vraagt? ■

Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB TU Delft

woningmarktgebieden de koopprijzen in korte tijd weer sterk doen oplopen, waardoor er minder woningen bin-

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1

ACTUEEL | Woningdelen

woningdelen in opmars, maar gemeenten gaan strenger reguleren

Woningdelen is steeds populairder onder studenten. Verkamering van woningen neemt dan ook toe, net als de verhuur aan woongroepen in een zelfstandige huurwoning. Alleen al in Amsterdam kwam woningdelen eind 2015 op 12.700 adressen aantoonbaar voor. En dat zijn niet alleen studenten, maar ook starters. Voor hen is het een uitgelezen kans op een krappe woningmarkt. Toch vrezen steeds meer gemeenten overlast van woningdelen of te weinig woningen voor gezinnen. Ze willen het daarom strenger reguleren of zelfs aan banden leggen.

oningdelen kent een aantal varianten. Bekend

is de hospitaverhuur/inwoning, waarbij een of twee bewoners maximaal de helft van de

als starters samen een woning te huren, ondervangen ze dit probleem.”

woning onderverhuren. In opkomst is de verkamering:

AAN BANDEN

onzelfstandige kamers, met voor elke kamer een apart

zien steeds meer gemeenten knelpunten, zoals overlast

de volledige omzetting van zelfstandige woonruimte in

contract. Vooral in typische studentensteden als Groningen, Nijmegen en Delft groeide de verkamering de laatste jaren

Woningdelen biedt studenten en starters dus kansen. Toch voor omwonenden en een tekort aan woningen voor

hard. Voor verhuurders is het lucratief. Veel studenten zit-

ten te springen om een kamer, desnoods tegen een forse

huur. Uit de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting 2017 blijkt dat studenten het liefst rond het centrum wonen en daar ook meer voor willen betalen.

Jelle de Wilde, ING REF: “Stel een vergunning voor woongroepen pas verplicht vanaf vijf bewoners in plaats van drie. Een gezin met kinderen kan immers ook overlast geven. Zeker in vergelijking met een groep werkende starters” FRIENDSWONINGEN

Beleggers en woningcorporaties verhuren onder de noemer ‘Friendswoningen’ ook steeds vaker een zelfstandige woning aan woongroepen, bijvoorbeeld studenten. De

bewoners staan dan als gelijkwaardige partners op één huurcontract. “Deze woongroepvariant is ook in trek bij starters op de woningmarkt”, vertelt Jelle de Wilde, relati-

gezinnen. Studentensteden als Delft en Nijmegen willen

Finance. “Zeker in steden als Amsterdam komen starters

toe bij een begrensde woningwaarde en met een verplichte

onshipmanager Dutch domestic market bij ING Real Estate moeilijk aan een woning. De sociale huursector kent lange wachttijden, en het huuraanbod in de vrije sector is beperkt

en prijzig. Ook kopen is voor veel starters geen optie. Door

12 |

| VAS T G OED AD VISEU R

daarom vooral verkamering beperken. Zij staan het alleen vergunning.

Groningen gaat een stap verder en verleent sinds 2015

O KTO B ER 2 0 1 7

vrijwel geen onttrekkingsvergunningen meer voor nieuwe

der voor Wonen Laurens Ivens. “Kamergewijze verhuur en

Groningse wethouder voor Wonen, Roeland van der Schaaf.

woongroepen een meldplicht, waaraan meestal niet werd

verkamering. “Dat heeft verschillende redenen”, vertelt de “Te veel studenten bij elkaar zorgt voor hinder, denk aan lawaai en stapels fietsen op de stoep. Verder leidt het tot

woongroepen kenden heel veel eigen regels. Zo gold voor voldaan. Handhaving bleek lastig.”

een eenzijdige bewonerssamenstelling van de binnenstad.

De verplichte vergunning moet hier een einde aan maken.

krijgen om in de binnenstad te wonen. Ook willen we de

voorwaarden. De belangrijkste zijn een gemeenschappe-

Gezinnen en ouderen bijvoorbeeld moeten ook de kans

misstanden in de particuliere verhuurmarkt aanpakken. De kamers in de binnenstad zijn vaak klein en de prijzen buitensporig hoog.”

Groningen zet, net als Delft, als alternatief in op meer

nieuwbouw voor studenten buiten het centrum. Van der

Ivens: “Je krijgt hem door te voldoen aan slechts een paar

lijke verblijfsruimte en extra isolatie-eisen voor de kamers. Hiermee slaan we drie vliegen in één klap: we versimpelen het woningdelen, bestrijden volledige verkamering van

panden en kunnen beter handhaven. Bij extreme overlast trekken we desnoods de vergunning in.”

Schaaf: “Sinds 2011 realiseerden woningcorporaties en

KANTTEKENINGEN

in Groningen. De komende jaren staan er nog 3.000 op

paar kanttekeningen bij de Amsterdamse regels. “Strengere

marktpartijen samen 4.000 nieuwe studentenwoningen de rol.”

Jelle de Wilde (ING Real Estate Finance) plaatst wel een isolatie-eisen vragen om extra investeringen van verhuur-

ders. Zeker binnen de Ring waar veel woningen nog houten

SCHEMERGEBIED

De regels voor verhuur aan woongroepen lopen uiteen. In

Roeland van der Schaaf, wethouder Wonen Groningen:

de voorwaarden voor vergunningvrije verhuur aan woon-

“Te veel studenten bij elkaar leidt tot een eenzijdige

Nijmegen en Delft is geen vergunning nodig. In Utrecht zijn groepen aangescherpt. In Amsterdam worden nieuwe

bewonerssamenstelling van de binnenstad. Ook willen we

verhuur. Hierdoor is nu iedere woningeigenaar bij drie of

de misstanden in de particuliere verhuurmarkt aanpakken.

woongroepen sinds 1 januari beschouwd als kamergewijze

meer volwassen bewoners verplicht een vergunning aan te

De kamers in de binnenstad zijn vaak klein en de prijzen

vragen, behalve als het om een huishouden of hospitaver-

buitensporig hoog”

huur/inwoning gaat.

REGELS VOOR WONINGDELEN IN GROTE STUDENTENSTEDEN Amsterdam:

- Sinds 1 januari 2017 geldt een nieuwe woongroep

als kamergewijze verhuur. De woningeigenaar moet

Nijmegen:

- Voor verkamering is nieuwe regelgeving in de maak,

die vermoedelijk op 1 januari 2018 ingaat. Bij woningen met een WOZ-waarde onder de 180.000 euro wordt

verkamering verboden. Een omzettingsvergunning is verplicht voor de verhuur van drie of meer kamers.

bij bewoning van drie of meer bewoners altijd een

- Voor een woongroep is geen vergunning vereist.

een huishouden of hospita/inwoning.

Utrecht:

woningontrekkingsvergunning aanvragen, behalve bij

- Een omzettingsvergunning is verplicht bij kamerverhuur

Groningen:

- Voor verkamering verstrekt Groningen vrijwel geen onttrekkingsvergunningen meer, en alleen op basis van een omgevingstoets.

- Voor woongroepen is een onttrekkingsvergunning vereist.

voor woningen met een WOZ-waarde tot 305.000 euro.

- Voor woongroepen is geen omzettingsvergunning

nodig als de woongroep minimaal één jaar als groep

geregistreerd staat op de lijst van woningzoekenden, of

langer dan één jaar op hetzelfde adres woont. Ook moet de woongroep een formele rechtspersoon zijn.

Met de vergunning zegt Amsterdam woongroepen en

plafonds en vloeren hebben. Geluidsisolatie loopt al snel op

digen. Dat het woningdelen in Amsterdam gewild is, blijkt

is hiertoe bereid.” Het is kortom nog maar de vraag of het

verkamering niet af te remmen, maar juist te vereenvouwel uit RIGO-onderzoek van eind 2015. Op 12.700 adressen kwam woningdelen aantoonbaar voor. “Maar woningdelen was jarenlang een schemergebied”, vertelt de wethou-

tot zo’n 150 euro per vierkante meter. Niet iedere belegger nieuwe beleid woningdelen onder studenten en starters vereenvoudigt en niet afremt. Eind dit jaar komt wethouder Ivens met een evaluatie. ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3

Tekst: Karl Bijsterveld Beeld: Kences

BIJ ONS LEER JE ÉCHT TAXEREN! Heb je affiniteit met Bedrijfsmatig Vastgoed? Kies dan voor onze Opleiding Makelaar-Taxateur Bedrijfsmatig Vastgoed en word specialist op dit vakgebied. www.makelaarsopleidingen.nl

> start januari

Bent u de beste verkoopmakelaar? Zorg dat huizenverkopers u weten te vinden!

Ga naar onderstaande link en download ons whitepaper ‘Online Marketing voor makelaars’: up-score-responscampagnes.nl/makelaars

MARKTONDERZOEK

makelaars poll

consumenten poll

Verkamering is probleem voor huurmarkt

Aanbod starterswoning

Steeds meer studenten domineren centra steden.

Bron: Ledennet VBO Makelaar

Eens

Oneens

Een starterswoning is op dit moment onbetaalbaar.

Bron: www.VBOmakelaar.nl

Eens

Oneens

71,4

28,6 %

marktrapportage Prijselasticiteit van het woningaanbod Het Centraal Planbureau (CPB) heeft onderzoek gedaan naar de mate waarin het woningaanbod reageert op trends in huizenprijzen – de aanbodelasticiteit. Deze geeft aan wat er met het woningaanbod gebeurt, als de vraag verandert onder invloed van bijvoorbeeld een dalende hypotheekrente of bepaald beleid. Bij een hoge aanbodelasticiteit zorgt een grotere vraag tot weinig prijsbewegingen en een toename van het woningaanbod. Is er sprake van een lage aanbodelasticiteit dan stijgen de huizenprijzen bij een toenemende vraag, en neemt het aanbod (zeer) beperkt toe. De aanbodelasticiteit is sterk afhankelijk van een bepaalde tijdsperiode. Hoe de aanbodelasticiteit zich in de komende jaren zal ontwikkelen, is lastig te voorspellen.

ING International Survey Uit de ING International Survey blijkt dat huiseigenaren nergens zo weinig problemen met het betalen van hun hypotheek ervaren als in Nederland. Slechts 4% van de huizenbezitters vindt het moeilijk om aan de maandelijkse verplichtingen te voldoen. In Europa heeft bijna 20% van alle huizenbezitters moeite met het betalen van de maandelijkse hypotheeklasten. De meeste Europese huiseigenaren zien de huizenprijzen het komende jaar verder stijgen. Ook 75% van de Nederlanders verwacht dit. Maar zij zijn niet naïef, zij realiseren zich dat de huizenprijzen ook weer kunnen dalen.

Residential ranking 2017 JLL heeft voor het eerst met objectieve data onderzoek gedaan naar de woonkwaliteit van Nederlandse gemeenten. Op basis van acht hoofdthema’s is een analyse gemaakt van de Nederlandse woningmarkt. Niet verrassend staat Amsterdam op de eerste plaats van de ranking. De economische kracht, demografische vooruitzichten en het hoge voorzieningenniveau zijn onderscheidend. Utrecht staat op de tweede plaats en Zwolle op de derde plek. Zwolle onderscheidt zich met name op het thema beleggingsdynamiek.

Zet de trek naar de (Rand-)stad door? Waar wonen en werken de Nederlanders in 2050? Waar zijn nieuwe woningen nodig, en hoeveel? En hoeveel kantoren, scholen, winkels en wegen? En waar? Met behulp van nieuwe geregionaliseerde scenario’s Welvaart en Leefomgeving geven CPB en PBL zicht in verschillende mogelijke toekomsten. De groei is in de meeste delen van het land geen vanzelfsprekendheid meer. Slechts een aantal stedelijke regio’s, in de Randstad en daarbuiten, kent in alle scenario’s een toename van het aantal inwoners. Dat vraagt in die regio’s om verkenning van de mogelijkheden voor transformatie van bestaand bebouwd gebied – zoals bedrijfs- en industrieterreinen – tot woongebied, en verdichting van de woningvoorraad. In andere regio’s is stabilisatie en/of krimp van de bevolking en de werkgelegenheid een reële mogelijkheid. Adaptieve planning is dan noodzakelijk.

Gemengde complexen Mechteld van der Vleuten heeft in haar proefschrift Gemengde complexen onderzoek gedaan naar het spanningsveld dat kan ontstaan tussen eigenaar-bewoners en huurders die van een grooteigenaar huren die een aantal appartementsrechten bezit. In een gemengd complex komen het appartementsrecht en huurrecht samen. In de VvE wordt vrijwel alles voor het complex besloten, maar huurders hebben echter geen toegang tot de VvE-vergadering. De auteur geeft in haar proefschrift een overzicht van de problematiek, maar reikt ook een aantal mogelijke oplossingen aan. Zij constateert dat wrevel over en weer met voldoende communicatie is te ondervangen. Zij pleit voor meer inspraak voor huurders door bijvoorbeeld een gemengde bewonerscommissie op te richten. VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5

UIT DE RECHTSPRAAK

de makelaar als schietschijf

U hebt als makelaar misschien al eens het twijfelachtige genoegen mogen beleven om met een hardnekkig klager te worden geconfronteerd. Een dergelijke querulant heeft de neiging om van een mug een olifant te maken. Door sociale media te gebruiken, vinden fanatieke klagers een groot platform. De schade die zij aanrichten is moeilijk meetbaar, maar kan enorm zijn. Met eenvoudige middelen wordt immers een breed publiek bereikt. Hoor en wederhoor vindt natuurlijk niet plaats. Want ach, het gelijk van zo’n klager staat toch vast. Maar waar liggen de grenzen en hoe gaat de rechter om met dergelijke figuren?

art de Moor leek met wrok te zijn geboren. Er was

kantoor. Hij meldde op zijn website en facebookpagina

maar des te meer reden om over van alles en nog

maar over ‘slechtsprekende ingehuurde Oostblokkers’. Er

voor Bart kennelijk weinig om tevreden over te zijn,

wat hardnekkig en vooral ook luidruchtig zijn misprijzen uit

te spreken. Bart was, kortom, het type rancuneuze klager

dat vol misnoegen er een levenswerk van lijkt te maken om de ander het leven zuur te maken.

Makelaar Viseur had de pech om een woning aan Bart aan te bieden. Bart bezocht de woning kort, maar had direct

zijn oordeel klaar: dit was geen woonhuis maar een sloop-

pand. Bart was niet alleen teleurgesteld maar ook boos. Boos? Neen, woedend was een betere omschrijving van

zijn gemoedstoestand. De woede nam toe tot onmetelijke proporties toen Viseur Bart vertelde dat, als hij dan toch zo

dat het makelaarskantoor niet beschikte over vakmensen werd aangekondigd ‘nog meer slachtoffers’ van deze ‘Ma-

lafide Makelaar’ aan het woord te laten en het kwam er op neer dat het makelaarskantoor meer het karakter had

van een boevenclub dan van een zakelijke dienstverlener. Wat het verschil was tussen deze makelaar en de Maffia? ‘De Maffia is wél georganiseerd en houdt zich aan haar eigen gedragscode’, oordeelde Bart. De gepubliceerde ver-

halen bevatten veelvuldige kwalificaties als ‘misleiding’, ‘misbruik’, ‘manipulatie’, ‘malafide praktijken’ en de lezers konden rekenen op een ‘voorproefje van alle leugens en misleidingen’.

ontevreden was over deze aangeboden woning, hij er beter

Viseur bezag met afkeuring de praktijken van deze onrede-

adviseerde Bart zo snel mogelijk een meer passende wo-

echt een bijdrage leverden aan het vertrouwen van het

aan deed om geen onderhandelingen te voeren. Viseur ning te gaan zoeken. Dat kwam raak aan bij Bart. Werd hij soms niet serieus genomen door Meneertje de Makelaar?

Bart meende dat Viseur beticht kon worden van leugens, misleiding, manipulatie, financiële fraude en misbruik. Bart

lijk bozige klager. Viseur begreep dat dergelijke acties niet

publiek in zijn makelaardij. Hij eiste in kort geding dat deze

klagende consument de website en de facebookpagina zou verwijderen.

besloot dat het hier handelde om een ware Maatschap-

VRIJHEID VAN MENINGSUITING

wandaden de moeite waard om een website voor op te

website werd de kort geding dagvaarding gepubliceerd. Hij

pelijke Misstand die zijn weerga niet kende. Hij vond deze richten en een facebookpagina in het leven te roepen. Deze

malversaties moesten hoe dan ook in alle openheid aan de kaak worden gesteld!

SCHREEUWEN VAN DE DAKEN

Bart voelde zich Redder van de Westerse Beschaving door

de wereld te waarschuwen tegen Viseur en zijn makelaars-

16 |

| VAS T G OED AD VISEU R

Bart vond het fantastisch dat hij aandacht kreeg. Op zijn zou zich persoonlijk gaan verdedigen. Bart had goed opge-

let bij Amerikaanse advocatenseries. Tijdens de zitting las hij met veel gebaren en op luide, steeds emotionelere toon

een lange aanklacht voor die er op neerkwam dat Viseur een charlatan was die niet op een eerlijke wijze woningzoekenden te woord wilde staan. Viseur voerde een dubbele agenda ten faveure van zijn vrindjes om hen goedkoop aan

O KTO B ER 2 0 1 7

huizen te helpen, aldus Bart. Er zouden meerdere misstanden zijn bij dit kantoor en Bart zag het als zijn heilige plicht het publiek te waarschuwen.

De kort gedingrechter stelde voorop dat de vorderingen van Viseur in beginsel een beperking inhouden van het in artikel 10 lid 1 van het Europese Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijhe-

den (EVRM) neergelegde grondrecht van de consument op vrijheid van meningsuiting. Een dergelijk recht kan slechts

worden beperkt indien dit bij de wet is voorzien en noodza-

kelijk is in een democratische samenleving, bijvoorbeeld ter bescherming van de goede naam en de rechten van ande-

ren. Daarvan is sprake wanneer de publieke uitlatingen onrechtmatig zijn. Welk recht zwaarder weegt, is het resultaat

van een afweging van de wederzijdse belangen. Het belang

van de consument is dat hij zich in het openbaar kritisch, informerend, opiniĂŤrend en waarschuwend moet kunnen uitlaten over misstanden die de samenleving raken. Het

belang van Viseur als makelaar is er in gelegen dat hij niet

lichtvaardig wordt blootgesteld aan verdachtmakingen en ongewenste publiciteit.

De rechter oordeelde dat Bart echt te ver was gegaan. Het

is op zichzelf niet ongeoorloofd dat op een particuliere

website kritiek wordt geleverd op het handelen van een

ondernemer of instelling, althans dat een geschil tussen partijen op een website uiteen wordt gezet, maar in het

onderhavige geval is de klager over de grens van het toelaatbare gegaan. Hij heeft zich immers niet beperkt tot

zakelijke informatie over het geschil, maar zich ook persoonlijk in negatieve zin over het kantoor van Viseur uit-

gelaten door zijn woordkeus. Dergelijke bewoordingen zijn

nodeloos grievend van aard. Klager Bart had ook op meer zakelijke bewoordingen het geschil kunnen toelichten. Hij werd daarom bevolen om zijn publicaties middels internet

te staken. En Bart? Die kon het niet nalaten om op inter-

net te publiceren dat hij monddood was gemaakt door

de rechterlijke maffia. Een nieuwe website was geboren.

(de namen zijn gefingeerd) â&#x2013;

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7

Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl

ACTUEEL | Woningmarkt

kopen lukt niet. huren lukt niet. hoe moet de starter wonen? Starters zijn cruciaal voor de doorstroming op de woningmarkt. Als er onvoldoende vraag is in de goedkopere prijsklassen, stokt de verkoop van die woningen. Dan kunnen huishoudens uit die woningen ook niet doorstromen naar duurdere koopwoningen. Alle reden dus om de starters de ruimte te geven. De werkelijkheid is anders: vooral in de Randstad kunnen starters nauwelijks meer een betaalbare woning vinden. Geen koopwoning, maar ook geen huurwoning. Dus blijven veel jongeren bij hun ouders wonen, tenzij ze een rijk familielid hebben dat de helpende hand toesteekt. Anderen gaan dan toch maar in een krimpgebied wonen, en sommigen kiezen ervoor om een veel te groot deel van hun inkomen aan huur te betalen. Deze problematiek was voor de Tweede Kamer aanleiding om een groot aantal betrokken partijen uit te nodigen voor een rondetafelgesprek op 13 september jl. VBO Makelaar nam – in de persoon van directeur Hans van der Ploeg – ook deel aan dat gesprek.

e aangedragen oplossingen waren – vanzelfspre-

woning wordt toegejuicht. Alleen: hoe spaart een starter

het Nibud en vertegenwoordigers van bouwers

van een piepkleine woning?

kend – heel divers. Als zowel de Woonbond als

en beleggers aan tafel zitten, is het niet verwonderlijk dat

die 30% – of meer – van zijn inkomen kwijt is aan de huur

de meningen uiteenlopend zijn. Over één ding waren alle

OORZAKEN VAN DE PROBLEMEN

worden gebouwd, en dan wel in de juiste types en hoe-

men die de toenmalige minister Stef Blok van groot belang

partijen het echter eens: er moeten veel meer woningen

veelheden. Andere zaken lagen moeilijker, zoals de vraag

In de afgelopen (crisis)jaren zijn diverse maatregelen geno-

achtte voor het stabiliseren van de woningmarkt. De Loanto-Value (LTV) is verlaagd en bedraagt vanaf 2018 nog maar

Peter Boelhouwer: “Ik ben voorstander van het

100%; de hypotheekrenteaftrek werd versoberd en nieuwe

oprekken van de sociale huursector. Niet overal, want

plicht aflossen. Voor de starters hebben deze maatregelen

hypotheekgevers moeten hun annuïtaire hypotheek ver-

daarvoor moet je elke situatie en regio op zijn merites

nadelig uitgepakt. Zij kregen er nog een paar problemen

beoordelen. Maar de segmenten van de markt sluiten

jarenlang te klein.

wel beter op elkaar aan als je de sociale sector wat groter maakt in krappe woningmarktgebieden. In gebieden met ruimte kan de sector juist kleiner worden” in hoeverre het Rijk het voortouw moet nemen. En in welke mate moeten starters hulp krijgen in de financiële

sfeer? Over de wenselijkheid van de Starterslening zijn de meningen verdeeld, maar sparen voor de aankoop van een

18 |

| VAS T GOED AD VISE U R

bij: het aantal woningen dat geschikt en betaalbaar is, is al

Die trend wordt nog versterkt doordat in oververhitte steden woningen die geschikt zijn voor starters, aan de markt

worden onttrokken: door niet-starters, expats en particuliere beleggers. En dat is nog niet alles: veel starters zien zich geconfronteerd met hoge studieschulden, waardoor de

betaalbaarheid van het wonen nog verder onder druk staat. En als ze al een goede baan krijgen, is een vast contract

veelal een illusie. Nóg een probleem dus, want hypotheek-

verstrekkers zijn nog steeds terughoudend als het gaat om

O KTO B ER 2 0 1 7

Oplossingsrichtingen volgens VBO Makelaar

De hoogleraar is het in grote lijnen eens met de oplossingsrichtingen die VBO Makelaar presenteerde tijdens het rondetafelgesprek. Van

der Ploeg benadrukte namens VBO Makelaar dat er niet één oplossing zzp’ers en mensen met een flexibel contract. Ook als de perspectieven voor deze starters bijzonder gunstig zijn, is

het verkrijgen van een hypothecaire lening uiterst moeilijk. ‘Heel goed’, zegt het Nibud. ‘Het is maar de vraag of die inkomens werkelijk gaan stijgen, en de starter moet wel

direct de maandlasten gaan betalen’. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) waarschuwt ook: te soepele regel-

geving kan snel leiden tot onverantwoorde financiering. Belemmeringen zijn soms nog niet zo verkeerd. Het WEW vindt het wel wenselijk dat aanvullende kosten kunnen

worden meegefinancierd, net als de premie voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. VERSTERK DE STARTER!

bestaat om de positie van starters op de woningmarkt te verbeteren.

Wel zijn er oplossingsrichtingen die in een juist samenspel tot verbetering kunnen leiden. Voorop staat dat er een integrale benadering komt waarin beleid voor de arbeidsmarkt, fiscaal beleid én voor de

woningmarkt in samenhang worden bezien. De LTV mag in elk geval

niet verder worden verlaagd, want daardoor wordt de positie van starters nog problematischer. Inmiddels is uit het regeerakkoord van het kabinet Rutte III duidelijk dat de LTV op 100% blijft gehandhaafd. Elementen van die aanpak:

• De Rijksoverheid moet het voortouw nemen, want lokale

overheden laten vaak andere – financiële – belangen zwaarder

wegen dan die van de woningzoekenden. Het Rijk moet – zeker

in de nieuwbouw- en renovatiefase landelijk bindende afspraken maken.

‘Vererger de problematiek voor de starter niet’, vroeg VBO-

• Een minister voor de woningmarkt moet op nationaal niveau

kabinet. Prof. dr. Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing

• Er moet meer, flexibel en levensloopbestendig worden gebouwd.

directeur Van der Ploeg met klem aan het nieuw te vormen Systems aan de TU Delft benadrukt: “De starter moet

worden versterkt, bijvoorbeeld door de afschaffing van de

aanspreekbaar zijn als het gaat om (nieuw)bouwproductie.

Woningen moeten gemakkelijk kunnen worden omgevormd tot een- of tweepersoonshuishoudens.

overdrachtsbelasting voor deze groep woningzoekenden.

• De particuliere huurmarkt wordt prioriteit van het

de hypotheekrenteaftrek nog wat te versnellen.

• Fiscale maatregelen voor starters zijn nodig. Voorbeelden zijn

Dat kan dan ten koste gaan van de zittende eigenaren, door Ook de aflossingstermijn voor hypotheken kan wat mij

betreft naar 40 jaar, zoals o.a. hypotheekverstrekker Obvion in het rondetafelgesprek voorstelde. Dat helpt natuurlijk

woningmarktbeleid.

een landelijke starterslening of het afschaffen van overdrachts-

belasting voor starters. Daarnaast kan de volledige aflossing bij de eerste koopwoning worden beperkt tot 50% van de lening.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9

ook, want je zorgt daarmee voor lagere maandlasten en je creëert direct meer leencapaciteit.

Daarnaast kun je de koppeling met het pensioen nu eens

echt gaan vormgeven. Concreet betekent het dat je een paar jaar geen pensioenpremie betaalt, zodat je financiële middelen overhoudt voor je woning.

Ik ken het bezwaar van het Nibud, maar je moet natuurlijk wel degelijk kijken naar het toekomstperspectief van star-

ters. Als je de mogelijkheden om een woning te kopen zo fors beperkt; de middeldurehuursector maar aan de markt overlaat en tegelijkertijd ook de socialehuursector niet wilt

‘oprekken’, waar moeten die starters dan wonen? Ik ben

voorstander van het oprekken van de sociale huursector. Niet overal, want daarvoor moet je elke situatie en regio op zijn merites beoordelen. Maar de segmenten van de markt sluiten wel beter op elkaar aan als je de sociale sector wat

Eensgezindheid bij de gesprekspartners

Aan het rondetafelgesprek namen 19 marktpartijen deel, waar-

groter maakt in krappe woningmarktgebieden. In gebieden met ruimte kan de sector juist kleiner worden.”

onder VBO Makelaar. Ze waren het erover eens dat starters het

Met startersleningen moet je terughoudend zijn, vindt

zit in de betaalbaarheid van huurwoningen. Grote consensus dus.

diensten bewijzen. Dar zijn mooie voorbeelden van. Op

moeilijk hebben op de woningmarkt en dat het grootste probleem Vanzelfsprekend waren er ook verschillen van mening. Enkele ideeën die gelanceerd werden:

• Trek de inkomensgrenzen voor de sociale huursector – tijdelijk

– op, en trek het puntenstelsel door tot een huurgrens van 900 euro.

• De overheidsregulering voor projecten in de sector middenhuur

mag wel wat minder. Woningcorporaties moeten juist een sterkere rol krijgen.

Boelhouwer. “In krimpgebieden kan zo’n maatregel goede het platteland zijn voornamelijk mooie, dure woningen

gebouwd, die ook daar voor starters onbetaalbaar zijn. Als je in die regio’s woningen voor starters bouwt (en ook de

werkgelegenheid een impuls geeft) maak je het voor deze

categorie mogelijk om in de regio te blijven wonen. In de toch al oververhitte steden werkt een starterslening ook prijsopdrijvend. Zeker als er geen nieuwbouwproductie tegenover staat.”

• Het Rijk moet de regie krijgen/nemen. Een projectminister voor

BEWINDSPERSOON VOOR WONEN

• Bouw niet alleen in steden maar ook daarbuiten.

interview met Vastgoed Adviseur dat een nieuwe minister

Bouwen en wonen is zinvol.

• Breng de aflosverplichting terug tot 50% en verleng de looptijd van hypotheken tot 40 jaar.

• Houd bij het verstrekken van een hypotheek rekening met het toekomstperspectief van de aanvrager.

• Verlaag de overdrachtsbelasting voor starters, en bied de mogelijkheid om een deel van de bijkomende kosten mee te financieren.

Vlak voor zijn aftreden stelde minister Stef Blok in een

voor Wonen niet meer nodig was: er was immers rust op de woningmarkt. Voor zo’n nieuwe bewindspersoon zou er bar weinig te doen zijn.

Onbegrijpelijk, vindt Boelhouwer. “Het gaat op alle fronten mis op de woningmarkt. Juist nu hebben we een krachtige

bewindspersoon nodig die een mandaat heeft en die me-

ters kan maken. Of het een minister of een staatssecretaris is, maakt me niet zo veel uit. Zo’n beleidsterrein kan prima worden gecombineerd met duurzaamheid. Het voormalige

ministerie van VROM was zo gek nog niet. Maar nog belangrijker is dat er een goed programma komt.”

Én dat er gebouwd wordt, want daarover is eigenlijk iedereen het wel eens. Maar hoe zit het dan met de theorie dat al die woningen die straks niet meer nodig zijn door de vergrijzing, leeg komen te staan?

“Als je dat nog steeds denkt, leef je echt op een andere planeet”, stelt Boelhouwer. “Het Planbureau voor de Leefomgeving en het CBS melden elke twee jaar dat de bevol-

kingsprognoses naar boven worden bijgesteld. Dat kan ook niet anders: we hebben in de toekomst heel veel arbeids-

20 |

| VAS T GOED AD VISE U R

O KTO B ER 2 0 1 7

Zijn er nog starterswoningen?

NOS op 3 onderzocht samen met het Kadaster de verkoopprijzen

van bestaande starterswoningen die in 2016 verkocht werden. In krachten nodig voor banen die niet door Nederlanders

worden ingevuld. Tel daar de stroom vluchtelingen bij op, plus het feit dat ouderen langer zelfstandig moeten blijven

wonen. Dan snap je dat we gewoon flink moeten bouwen.” REGIE VOOR HET RIJK

“Het Rijk is systeemverantwoordelijk voor het wonen; dat

staat zelfs in de Grondwet. Dus moet het Rijk zijn verant-

woordelijkheid nemen en niet denken dat de gemeenten

het wel oplossen. Daar is de personeelscapaciteit inmiddels zo ver uitgedund dat de nodige kennis, kunde en ervaring

veelal ver te zoeken zijn. Het Rijk (die krachtige persoon met mandaat dus!) moet druk uitoefenen op gemeenten om ervoor te zorgen dat ze de juiste woningen in de goede hoeveelheid gaan bouwen. Desnoods onder dwang. En

daarbij moeten ook de nodige belemmeringen worden weggenomen.

Kijk: aan marktontwikkelingen kun je niet zo veel doen. Dat

starterswoningen aan de markt worden onttrokken, is on-

een groot deel van Nederland is er weinig aanbod.

• Toch zijn vorig jaar zelfs in Amsterdam bijna duizend huizen

onder de anderhalve ton verkocht. De grote meerderheid van

de Amsterdamse koophuizen is echter veel te duur. Een kwart van de huizen was daar zelfs duurder dan 400.000 euro.

• Ook in Den Bosch, Haarlem, Utrecht, Amersfoort en Breda

blijken in 2016 relatief weinig starterswoningen (tot 200.000 euro) te zijn verkocht.

• Enschede en Groningen zijn het goedkoopst. Daar gingen vorig jaar twee op de drie woningen voor minder dan 200.000 euro van de hand.

• Van de vier grootste steden is Rotterdam verreweg het goed-

koopst. In die stad zijn er vorig jaar zelfs 1.200 woningen voor minder dan een ton verkocht.

• Landelijk zijn de goedkoopste huizen te vinden in Pekela en Delfzijl. Daar werd bijna 90% van de huizen verkocht voor

minder dan twee ton. Een derde van de huizen kostte minder dan een ton.

• In Bloemendaal, Laren en Rozendaal werden de meeste huizen van meer dan 4 ton verkocht.

vermijdelijk. Voor starters is het zuur als ze moeten consta-

teren dat woningen worden opgekocht door niet-starters, expats en beleggers (die de woningen vervolgens vaak voor

Aflossen en sparen tegelijk; het is een lastige combinatie,

accepteren. Anders moet je wel erg fors gaan reguleren.”

aankoop van een woning.

extreem hoge prijzen verhuren). Ik denk dat je dat moet

Ook Boelhouwer pleit ervoor de LTV niet verder te verlagen.

net als de betaling van een hoge huur en sparen voor de

Immers: de kosten koper maar ook de kosten voor een

“Voor verlaging van de LTV is, voor zover ik weet, echt

komen kijken, kunnen niet meer worden meegefinancierd.

geluiden niet. Alleen de president van De Nederlandsche

verbouwing of andere kosten die bij een – eerste – woning Het is daarom goed dat het Waarborgfonds Eigen Wonin-

gen pleit voor de mogelijkheid om die aanvullende kosten mee te financieren.

De lage LTV maakt het extra belangrijk dat de starter spaart

voor de aankoop van de woning. Dat lukt vrijwel nooit, ge-

zien de forse studieschuld. Die moet ook worden afgelost.

niemand”, zegt Boelhouwer. “Ook in de politiek hoor je die Bank, de AFM en het ministerie van Financiën (samen verenigd in het Stabiliteitscomité) zijn eensgezind dat de LTV verder verlaagd moet worden. Ik zou het zelf zeer betreuren als verlaging van de LTV in het regeerakkoord zou worden opgenomen.” Inmiddels is duidelijk dat dit niet het geval is. ■

Tekst: Carola Peters

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21

Venum wordt Kolibri Snel. Leuk. Effectief.

Op 25 januari 2017 is de opvolger van Venum

Daardoor zal Kolibri bijvoorbeeld werken met alle

gepresenteerd. Die heet Kolibri en wordt momenteel

browsers en op alle apparaten (desktops, laptops,

uitgerold onder bestaande Venum gebruikers en

tablets en smartphones).

geleverd aan nieuwe gebruikers. Meer weten? Waarom Kolibri De technologische ontwikkelingen gaan razendsnel. Met Kolibri gebruiken we de allernieuwste technologie.

www.wazzupsoftware.com/kolibri

COLUMN

Bedrijfsmatig Vastgoed

referenties bij zorgvastgoed? niet doen! De waarde van zorgvastgoed wordt steeds belangrijker; niet alleen voor financiers maar ook voor de bestuurders zelf. Zij zijn immers verplicht om in de jaarrekening aan te geven welke risico’s de organisatie loopt als het gaat om de waarde van haar vastgoed. Daarvoor is de boekwaarde (in de regel de waarderingsgrondslag) van belang, net als de bedrijfs- en de marktwaarde. Maar wat is de waarde van het vastgoed? Het antwoord is afhankelijk van een groot aantal factoren, maar referentieobjecten zijn vrijwel nooit bruikbaar.

ij de vraag naar de waarde gaat het vooral om

Voor de waardering van zorgvastgoed is de exploitatie

Wet toelating zorginstellingen (WTZi). Daarvan

den die niet onder de WTZi vallen: in dat geval wordt de

vastgoed met een toelating dat valt onder de

is alleen bekend dat de bekostiging vanaf 2018 integraal is (vastgoedopbrengsten en zorgopbrengsten zijn niet meer gesplitst) en dat die onderhandelbaar is.

Zorgvastgoed wordt vaak als containerbegrip gebruikt, maar de transacties die in het nieuws komen, hebben met name betrekking op verzorgingshuizen en woon-

dus ook van belang. Dat geldt overigens niet voor pan-

waarde veelal gebaseerd op de alternatieve aanwen-

ding. Dan speelt ook de bestemming een rol, net als de

mate waarin die kan worden gewijzigd. Ook de vraag of

het een speciﬁek object betreft, is belangrijk. En soms wordt het object nog een – lange of korte – tijd verhuurd door de verkopende organisatie.

locaties waar zorg wordt aangeboden. We kunnen

Werk aan het zorgvastgoed!

wonen ondersteund met verzorging, behandeling/dag-

type objecten én in opbrengsten. Verschillen zijn er ook

zorgvastgoed verdelen in de volgende categorieën: besteding en verzorging ondersteund met verblijf. Onder deze laatste categorie vallen bijvoorbeeld GGZ-

klinieken of zwaardere gehandicaptenzorg. Het aantal

transacties voor die laatste groep is heel beperkt. Eigenlijk zien we vooral transacties voor de eerste cate-

gorie. Soms gaat het dan om sale en lease back, maar we zien ook vastgoed dat wordt ingezet voor alternatief gebruik.

Correcte waarde?

Hoe bepalen we de correcte waarde van zorgvastgoed, dat zo veel facetten kent? Net als bij andere categorieën vastgoed is de waarde in hoge mate afhankelijk van de

opbrengsten. Bij zorgvastgoed is de opbrengst soms gebaseerd op de te ontvangen bekostiging. De zorg-

zwaarte is dan bepalend. Het Zorgkantoor let niet alleen

op prijs maar ook op kwaliteit van zorg: de omvang en de mate waarin voldaan kan worden aan de gestelde

Er is dus sprake van een grote verscheidenheid in het

in de mate waarin een bestemming gewijzigd kan wor-

den van maatschappelijk in een andere bestemming

zoals wonen. Daarom is het niet zomaar mogelijk om met een algemeen referentiecijfer te werken. Om een

referentie te kunnen gebruiken, moeten we de achterliggende transactie kennen. Daaruit blijkt of het gaat

om een verhuurd object (en wie de risico’s van leegstand voor zijn rekening neemt) en waarop de opbrengst

is gebaseerd. Dan wordt ook duidelijk of de hurende

organisatie rekening heeft gehouden met wijziging van bekostiging (o.a. scheiden van wonen en zorg); inclusief het risico op discontinuïteit. En in hoeverre is rekening

gehouden met een wijziging van de bestemming? En is er sprake van een noodzakelijke investering? Het moge

duidelijk zijn: toepassing van een referentie zonder meer is in deze speciﬁeke categorie vastgoed onmogelijk. ■

Bert van Scherpenzeel REV, bestuurslid sectie Bedrijfsmatig Vastgoed

eisen.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23

ACTUEEL | Wet Milieubeheer

haast maken met asbest op daken Vanuit de overheid ligt er een voorstel voor een wijziging van de Wet Milieubeheer om per 2024 asbest op daken in ons land verboden te verklaren. Er ligt óók nog zo’n 100 miljoen vierkante meter aan asbest op kwetsbare en open delen van woningen en agrarische opstallen. “Hoog tijd dat alle makelaars nu aanhaken bij de vele gezamenlijke initiatieven om van die gevaarlijke dakbedekking af te komen”, zegt Liesbeth Schipper van het Programmabureau Versnellingsaanpak asbestdaken sanering. Volgens VBO Makelaar kan de aanwezigheid van asbest in daken richting 2024 het onderhandelings- en verkoopproces steeds meer verstoren. Makelaars kunnen een belangrijke rol spelen in de informatieverstrekking over de aanwezigheid van asbest en de initiatieven voor verwijdering.

et is geen rocket science dat we met z’n allen in

Asbest wordt al jaren niet meer toegepast in de bouw.

Liesbeth Schipper. Zij is programmamanager van

feitelijk aan het einde van hun levensduur. Alleen al uit

Nederland afwillen van asbest op daken, stelt

het Programmabureau Versnellingsaanpak asbestdaken sanering. Dat bureau is in 2016 ingesteld door het ministerie van Infrastructuur en Milieu. Een groot aantal andere

overheden en instanties is aangehaakt, om gezamenlijk de schouders te zetten onder de grote opgave die er ligt: in 2024 geen asbest meer op daken van woningen en agrarische opstallen in Nederland. “We focussen ons

Liesbeth Schipper: “Het meeste asbest op daken ligt op agrarische

Dus de daken waar nu nog asbest in verwerkt zit, zijn het oogpunt van gewoon onderhoud zouden die daken eraf moeten. Nu komen we in het geval van asbestdaken

meteen op een heikel punt. Het verwijderen van asbest is

niet alleen noodzakelijk. Het is ook kostbaar, risicovol en moet gedaan worden door gecertificeerde bedrijven. Het

meeste asbest op daken ligt op agrarische opstallen, daar ligt de grootste opgave. Maar hoewel het probleem bij

de particuliere woningen dus minder groot is, is het daar juist vaak weer complexer. Je zit in intensiever bewoond

gebied. De betreffende woningen zijn soms onder archi-

opstallen, daar ligt de grootste opgave. Maar hoewel het

tectuur gebouwd, of het gaat om straten of zelfs wijken

probleem bij de particuliere woningen dus minder groot is, is het

Hier is het dus ook nog eens lastiger te organiseren. Wij

daar juist vaak weer complexer. Je zit in intensiever bewoond gebied. De betreffende woningen zijn soms onder architectuur gebouwd, of het gaat om straten of zelfs wijken waarin de woningen van verschillende eigenaren zijn. Hier is het dus ook nog eens lastiger te organiseren” in dit programma puur op asbest op daken, omdat daar

het meeste gevaar voor de volksgezondheid in schuilt”, zegt Liesbeth Schipper. “Daken zijn nu eenmaal maximaal

aan de buitenlucht blootgesteld, ze verweren het snelst.

24 |

| VAS T G OED AD VISEU R

waarin de woningen van verschillende eigenaren zijn. zien makelaars als een belangrijke intermediair om zowel de agrarische – als de particuliere eigenaren van zulke asbestdaken te bereiken en te activeren.” EIGEN VERANTWOORDELIJKHEID

Weliswaar is het ministerie van Infrastructuur en Milieu

gekomen tot de opzet van het Programmabureau. En

weliswaar zijn er in het hele land inmiddels tal van organisaties en instellingen bezig met deze kwestie. Dat wil niet zeggen dat de eigenaren van asbestdaken achterover

kunnen leunen, weet Liesbeth Schipper. “Integendeel. De verantwoordelijkheid voor en de kosten van het ver-

wijderen van asbestdaken liggen voor de volle honderd

O KTO B ER 2 0 1 7

procent bij de eigenaar. Maar: al die partijen die zich nu

verwijdert, kun je meteen doorpakken naar zonnepanelen.

Willing’ zien in dat we met z’n allen een maatschappelijke

tiever. En in de Achterhoek is een zogenoemde ‘Asbesttrein’

aaneensmeden in een grote en groeiende ‘Coalition of the verantwoordelijkheid hebben. Volksgezondheid gaat ons immers allemaal aan. En: deze partijen zien in dat het

helpt als we gezamenlijk proberen om de inspanning door

en de kosten voor eigenaren te reduceren. Dat begint bij heldere en eenduidige communicatie. Zo hebben wij een

Dan wordt de verwijdering van asbest ineens een stuk posi-

opgezet, waarin allerlei partijen samen optrekken. Eigenlijk

is dat de meest belangrijke boodschap die ik graag ook aan

makelaars wil meegeven. Je klant of opdrachtgever staat er niet alleen voor, er wordt al heel veel gedaan.”

kant en klare voorlichtingsadvertentie gemaakt waarin

NU ACTIE ONDERNEMEN

zien al dat alle aangesloten partijen nu met één mond

de makelaar het momentum nu zou moeten pakken. “Er is

helder en duidelijk wordt uitgelegd wat er speelt. We spreken. Makelaars kunnen zo gebruik maken van dat

voorlichtingsmateriaal voor hun klanten en opdrachtgevers. We zien dat er inmiddels ook stappen worden gezet

in de financiële ondersteuning van eigenaren van daken met asbest.”

FINANCIËLE BIJDRAGE

De vele landelijke en regionale initiatieven in het kader van de Versnellingsaanpak zijn samengebundeld op de website www.asbestversnelling.nl. Liesbeth Schipper: “Daarop is

onder andere te lezen dat er op tal van plekken inmiddels

ook financiële arrangementen voor eigenaren worden georganiseerd. Lokale en provinciale overheden realiseren zich

ook wel dat het in ons aller belang is dat eigenaren ook op dat vlak geholpen worden. Zo biedt de gemeente Lelystad

inwoners een aantrekkelijke lening aan en eigenaren van asbestdaken bundelen hier de krachten. In Limburg maakt

de provincie van de nood een deugd; als je asbestdaken

Liesbeth Schipper kan niet genoeg benadrukken hoezeer nu nog tijd voor je klanten en opdrachtgevers om in actie te komen. Naarmate 2024 nadert, kunnen prijzen voor

verwijdering omhoog gaan, om maar iets te noemen. De gespecialiseerde bedrijven krijgen het gaandeweg steeds

drukker, als ze dan al tijd hebben om überhaupt nog langs

te komen. Ik begrijp dat het bespreken van asbestdaken, de kosten en het gedoe dat ermee samenhangt geen

leuk gespreksonderwerp is bij een aan- of verkoop. Maar

het hoort volgens mij bij de zorgplicht van de makelaar. Er wordt straks gehandhaafd en verzekeraars keren mis-

schien niet meer uit, dus opstalverzekeringen verliezen in het geval van asbest hun dekking. Me dunkt dat je dat

als makelaar je klanten niet wilt aandoen. Het is fijn dat

VBO Makelaar ook de achterban meeneemt. We weten

allemaal: niemand kan dit vraagstuk afzonderlijk aan, we hebben een gezamenlijk belang en iedereen heeft daarin

een eigen rol. Dus ook de makelaars in de agrarische sector en de particuliere woningmarkt.” ■

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25

Tekst: Henk de Kleine

Ga voor zekerheid!

Kies voor het SCVM keurmerk!

De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeergecertificeerde makelaars en taxateurs taxateurs ingeschreven ingeschreven die beschikken beschikken over over het het geaccrediteerde DNV GL-certiDNV-certificaat van vakbekwaamheid ficaat van vakbekwaamheid (volgens(ISO de 17024). Kundige, makelaars norm ISO 17024). betrouwbare Kundige, betrouwbare en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit makelaars en taxateurs die gegarandeerd leveren. kwaliteit leveren.

COLUMN

Agrarisch Vastgoed

rekenen aan vastgoed Al vaak hebben we de laatste jaren berichten in de media zien passeren over alle noodzakelijke wijzigingen in de taxatiewereld. Deze wijzigingen worden zeker niet altijd met het grootste gejuich ontvangen bij onze leden en onze klanten, maar nood breekt wet. Door de incorrecte taxatiepraktijken in het verleden uitgevoerd door een kleine groep minder getalenteerde personen, werd het noodzakelijk om het systeem grondig aan te pakken. Vervolgens heeft het veel voeten in de aarde gehad en er is hard gewerkt om een solide structuur te creëren voor het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

aar één ding staat vast. De hele nieuwe

Dit neemt natuurlijk niet weg dat ik als gecertiﬁceerd

wel toe geleid dat de rapporten nu veel

achterliggende berekeningen moet begrijpen. Het sim-

opzet van de taxatiesystematiek heeft er

gefundeerder zijn en de gecertiﬁceerde taxateur de

inhoud volledig dient te kunnen verklaren. En dit alles

op basis van de taxatierichtlijnen van de EVS en/of IVS. Naast deze verplichting bestaat er ook nog de mogelijkheid om de befaamde REV- (Recognised European

Valuer) en/of RICS-titel te behalen. Via een onafhankelijk assessment wordt bepaald of de gecertiﬁceerd taxateur de verplichte richtlijnen van TEGoVA goed beheerst

REV-taxateur wel alle ins en outs van het model en de pel invullen ervan kan en mag dus zeker niet de bedoeling zijn. Als taxateur ben ik ook verantwoordelijk voor

hetgeen er genoteerd wordt in het rapport, met daarbij de bijbehorende onderbouwingen van de bepalingsme-

thodieken. Foute weergave van de marktwaarde kan

structurele gevolgen hebben voor de opdrachtgever, waarvoor ik als taxateur verantwoordelijk ben.

en weet toe te passen. Alleen dan komt de taxateur in

Bittere noodzaak dus dat ik me steevast blijf verdiepen

tie Agrarisch Vastgoed pleit ik er bij al onze VBO-leden

mante educatie mijn niveau op peil blijf houden. Dit

aanmerking voor de REV-titel. Als voorzitter van de sec-

dan ook voor deze titel te behalen om zodoende hun meerwaarde aan te tonen. Vastgoedrekenen

De inhoud en opzet van het taxatierapport kunnen de

in de berekeningen aan het vastgoed en middels perjaar zijn er landelijk een aantal cursussen gepland over dit speciﬁeke thema. Verhoging van de professionaliteit

van de taxateur stopt namelijk nooit. En dat geldt voor alle taxateurs! ■

laatste jaren dan wel zoveel verbeterd zijn, het staat of

valt met het toepassen en begrijpen van de juiste berekeningsmethodiek bij de waardebepaling. Vastgoedrekenen, zoals het ook wel wordt genoemd. Voor het

bedrijfsmatig vastgoed is het al sinds langere tijd

Hans Peters MSc REV

mogelijk om via gevalideerde modellen de waarde van

RM RT, voorzitter sectie

het te taxeren object toe te passen. Ik zal u de benamin-

Agrarisch Vastgoed

gen van deze modellen besparen. In mijn werkterrein van het agrarisch vastgoed gaan we daar op termijn ook naar toe.

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27

ACTUEEL | Social engineering De afgelopen jaren is er veel geïnvesteerd in de omvorming van probleemwijken naar ‘prachtwijken’. Door sloop, renovatie en nieuwbouw kwamen er beter gesitueerde kopers en huurders wonen, hetgeen de leefbaarheid en daarmee ook de sociaaleconomische status van de buurt bevorderde. De status van de bewoners zelf verandert echter niet,

beter worden van buurtmenging? valse romantiek In veel grote steden is het staand beleid om in bepaalde buurten een deel van de sociale huur-

woningen te renoveren en een ander deel te slopen en te vervangen door koopwoningen - en middeldure huurwoningen. Kan de conclusie van uw promotieonderzoek worden samengevat als: een rijke buurman trekt je niet omhoog?

“Dat is inderdaad de kern. Het is goed dat gemeentes en corporaties blijven investeren in buurtverbetering. Maar er is maar weinig aandacht geweest voor de gevolgen voor bewo-

ners. Het idee leeft nog dat de komst van rijkere buurtbewoners de sociaaleconomische

positie van de bestaande bewoners verbetert, doordat er dan meer hulpbronnen en betere rolmodellen zouden zijn. Daar is echter geen enkel bewijs voor. De armoede wordt wel verdund, je woont wellicht tussen twee werkende buren, maar zelf bevind je je nog steeds

onder aan de sociaaleconomische ladder. Het idee dat iedereen er beter van wordt, is valse romantiek.”

Grootschalige herstructureringsprojecten hebben de bevolkingssamenstelling van veel buurten ingrijpend veranderd. Wat is er gebeurd met al die vertrekkende buurtbewoners?

“Dat is lastig te onderzoeken voor alle vertrekkende bewoners, omdat je in CBS-bestanden lastig kan onderscheiden of mensen vrijwillig of gedwongen verhuizen. In mijn onderzoek

kon ik dat voor een aantal herstructureringsprojecten wel achterhalen; bewoners – die assistentie en voorrang kregen van woningcorporaties – verhuisden gemiddeld voor de helft

binnen de oorspronkelijke buurt. Maar zelfs voor degenen die terecht kwamen in een meer Dr. Emily Miltenburg promoveerde aan de Universiteit van Amsterdam op het idee van ‘buurteffecten’: wonen in een achterstandsbuurt zou extra negatieve gevolgen hebben voor haar de

bewoners

buurtverbetering

arbeidsperspectieven

van

zou

kansarmere

mensen verbeteren. Ze is sinds het najaar wetenschappelijk medewerker van het Sociaal en Cultureel Planbureau.

welvarende buurt, verbeterden de arbeidsperspectieven niet. Uit ander onderzoek blijkt echter wel dat bewoners vaak tevreden zijn met hun nieuwe woning.”

Potentiële kopers maken vaak gebruik van een index die aangeeft hoe aantrekkelijk een buurt

is. Op basis van allerlei statistische gegevens krijgt elk postcodegebied een cijfer voor de leefbaarheid. Hoe moeilijk is leefbaarheid te meten?

“De leefbaarheidsindex meet vooral de status van de buurt en is een allegaartje van uiteenlopende indicatoren, als maat lastig over tijd te volgen en ook nog eens behoorlijk ondoor-

zichtig. Zo is het aandeel mensen met een niet-westerse migratieachtergrond in de buurt in

de index een negatieve voorspeller van leefbaarheid, terwijl dat door individuele bewoners

juist gewaardeerd kan worden. Daarnaast veranderen buurten ook constant en is het lastig om daar structureel verandering in aan te brengen: als een buurt niet meer bevalt, verhuist men als daar de wil en de middelen voor zijn: mensen maken de buurt.” Wat is uw belangrijkste aanbeveling?

“Dat beleidsmakers duidelijk aangeven wat zij met buurtverbetering willen bereiken. Is het

doel of middel? Wil een gemeente meer variëteit in een buurt? Prima, maar daar bereik je

niet de individuele bewoners mee. Wil je hun leven verbeteren, verbind daar dan sociale programma’s aan. Geef oorspronkelijke bewoners echt iets terug voor de ingrijpende buurtver-

andering. En bouw meer sociale huurwoningen voor de middeninkomens, voor deze groep is er een groot gebrek aan betaalbare woningen en daardoor stagneert de doorstroom.”

28 |

| VAS T G OED AD VISEU R

O KTO B ER 2 0 1 7

terwijl dit wel één van de vele doelen van het krachtwijkenbeleid was. Nu de woningschaarste in de steden alsmaar groter wordt, presenteren steeds meer gemeentes hun nieuwbouwplannen. Moet daarbij weer gekoerst worden op social engineering of is het tijd voor een ander beleid?

blijf investeren in zwakke gebieden U doet onderzoek naar de ontwikkelingen in stedelijke gebieden die ingrijpend op de schop zijn genomen. Wat onderzoekt u precies?

“Ik kijk naar de sociaaleconomische en demografische ontwikkelingen van wijken en de

gevolgen hiervan voor steden wat betreft ongelijkheid en segregatie. De gegevens die we

gebruiken, gaan terug tot 1995. Wij weten daarom waar iedereen heeft gewoond, hoeveel ze verdienden, hoe vaak en waarheen ze verhuisden. Zo heb ik specifiek gekeken naar de voormalige achterstandswijken waar extreem veel gesloopt is en heb ik gekeken naar de manier waarop deze wijken zich sindsdien ontwikkeld hebben.”

Het verbeteren van de leefbaarheid en duurzaamheid in kwetsbare wijken wordt vaak genoemd als achterliggende doelstelling van de aanpak van achterstandswijken. Komt dat niet vaak neer op het verplaatsen van problemen?

“Tot op zekere hoogte is er inderdaad sprake van verplaatsing. Er zullen altijd zwakkere bevolkingsgroepen zijn en die moeten ergens wonen. Maar het beleid was vooral gericht

op het aanpakken van achterstanden in wijken die bekend stonden als de slechtste van

Nederland. Daar waar sociaaleconomische problemen zich opstapelden, ook in termen van

criminaliteit en veiligheid. Het is gelukt om die concentraties te doorbreken en meer soci-

aaleconomische menging te realiseren. Je kunt zeggen dat het beleid behoorlijk succesvol is geweest: de wijken in Nederland zijn nog steeds redelijk gemengd waardoor er minder concentraties van armoede zijn en minder inkomenssegregatie.”

Stedelijke gebieden scoren na een herstructurering beter. De sociaaleconomische positie van de oorspronkelijke buurtbewoners verandert echter niet mee, blijkt uit het onderzoek van dr. Emily Miltenburg. Moeten beleidsmakers daar meer rekening mee houden?

“Het is belangrijk om de doelstellingen van het beleid duidelijk voor ogen te houden. Het

idee was dat een meer gevarieerd woningaanbod ook positieve gevolgen kon hebben

voor de bewoners die al in de buurt woonden. Maar dat was niet het hoofddoel. Als we

kijken naar individuele uitkomsten dan zijn veel buurtbewoners tevreden met hun veranderde leefomgeving, zeker als ze voor een lage huur konden terugkeren naar een nieuwe woning. Maar vanuit mijn optiek is het niet logisch dat een bouwkundige ingreep direct

Merle Zwiers

Msc

is als sociaalgeograaf

verbonden aan de TU Delft. Ze werkt aan een

proefschrift

over

‘wijkverandering

wijkachterstand en de manier waarop dit gerelateerd is aan het gedrag van huishoudens en individuen’.

gevolgen heeft voor de sociaaleconomische positie van de oorspronkelijke bewoners. Met

een duidelijk integraal beleid kunnen beleidsmakers zich zowel richten op het ruimtelijke aspect als op het individuele aspect.” Wat is uw belangrijkste aanbeveling?

“In een aantal wijken is de leefbaarheid weer omlaag gegaan. Dus blijf investeren in de zo-

geheten zwakkere gebieden. In de gebouwde omgeving, in sociale zekerheid, in een sociaal vangnet, in woonomstandigheden en in onderwijs. Maar ook: geef de corporaties meer ruimte om te bouwen. Er bestaat nu een schreeuwende behoefte aan betaalbare woningen, ook

voor de middenklasse. Die groep valt in de huidige woningmarkt volstrekt buiten de boot. Ik ben zelf een voorstander van een brede sociale huursector zoals we die vroeger hadden.” ■

Tekst: Robert van Til Beeld: UvA en TU Delft

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29

MAKELAAR VAN DE MAAND Zuidstad Makelaars

ook in rotterdam is het een gekkenhuis Wie dacht dat de woningmarkt in Amsterdam oververhit is, die moet eens in Rotterdam-Zuid gaan kijken. Het werkgebied van Zuidstad Makelaars is in minder dan een jaar tijd omgeslagen naar “de totale gekte”, zoals makelaar Arco Kok het noemt. “Ze staan hier bij wijze van spreken in rijen voor de balie.”

nwoners van Rotterdam-Zuid weten bijna niet beter

KWALITEIT ONDER DRUK

zat. “Je hebt van oudsher eigenlijk twee soorten Rotter-

effect heeft op de kwaliteit van sommige delen van Rotter-

dan dat hun deel van de havenstad op de tweede rang

dam”, vertelt Arco Kok. “Er is de noordkant, met de chiquere wijken. En dan heb je het zuiden, dat altijd sterk gericht is geweest op de link met de Hoeksche Waard en Zuid-Hollandse eilanden. In de ogen van de mensen aan de overkant

van de Maas was dit het gebied waar de boeren woonden. Zij kwamen hier alleen om naar Feyenoord te kijken, en na

de wedstrijd gauw weer de rivier over.” De vader van de nu

46-jarige Arco maakte juist de tegengestelde beweging, het kenmerk van de pionier. Arco over die stap: “Er zaten in Rotterdam-Noord wel zo’n vijftig makelaars, toen mijn vader in 1981 in het vak ging. In het zuiden daarentegen zat

helemaal niemand. Het was ook een echte huurdersmarkt, met maar zo’n 20% koopwoningen. Bij die laatste catego-

rie ging het dan deels om zogeheten ‘uitpondprojecten’: woningen die door de corporaties in de koopmarkt werden gezet. Mijn vader werd min of meer voor gek verklaard toen

hij voor dit werkgebied koos. En dat je dan ook nog eens de

naam Zuidstad op de gevel zette, bijna een besmet begrip.” Maar vader Kok geloofde erin en hield stug vol, en de por-

Arco Kok ziet dat deze overspannen markt een negatief dam-Zuid: “De beleggende koper doet nu eenmaal minder

aan een woning dan iemand die er ook in woont. Deze kopers komen uit het hele land, hun binding met de stad

of een wijk is minimaal. De huurders doen er al helemáál

niets aan. Je ziet zo buurten afglijden. Gelukkig komen er nu vanuit de gemeente wel interventies om daar iets aan te

doen, zoals de verplichte opzet van VvE’s. Dan dwing je hui-

zenbezitters om iets te doen aan onderhoud. En we hebben regelmatig contact met de gemeente. Zij vragen ons naar

onze ervaringen en ideeën om dat afglijden te verminderen of stop te zetten. Er is wel geprobeerd om de kleine woningen uit de wederopbouw om te bouwen tot iets grotere

woningen, maar dat blijft lapwerk. Het zet veel meer zoden aan de dijk als binnenkort hele straten worden gesloopt

om echt kwalitatieve nieuwbouw te realiseren. We hebben

ideeën genoeg en de gemeente is ook werkelijk van goede wil, maar het gaat te langzaam. De markt ontwikkelt zich nu zó snel, dat is ook bijna niet bij te houden.”

tefeuille groeide van aanvankelijk zo’n vijftig woningen per jaar naar meer dan 700, vlak voor de crisis in 2009. Op dat

“Er zitten veel nadelen aan deze oververhitting. Zo zie je

als makelaar bij het bedrijf betrokken. “We konden met vier

dat starters er nauwelijks nog tussenkomen. Die krijgen

moment was zoon Arco Kok onder meer ook al enige jaren makelaars makkelijk die honderden woningen aan. Kopers op zuid waren – en zijn – mensen die houden van doorpakken en niet zo veel vragen hebben.”

niet meer de tijd om er nog even over na te denken, de verkoper kiest voor directe zekerheid. De hoogste en snelste bieder wint”

WAANZIN

Die snelle manier van woningen kopen op zuid is er nog

steeds, maar heeft nu een aanzienlijk ander karakter gekregen. Niet alle kopers zijn namelijk degenen die ook in

TOPSPELER IN DE MARKT

moment gaat zeker 70% van de woningen naar particu-

Zuidstad Makelaars met het snelle klantencontact hun

de woningen gaan wonen; er wordt veel verhuurd. “Op dit

liere beleggers”, zegt Arco. “En die hebben haast. Enorme

haast. Als ik een woning online aanmeld, heb ik binnen een paar uur minstens tien reacties. Mensen komen aan de balie, laten op hun smartphone hun banksaldo zien om aan te tonen dat ze meteen kunnen betalen. Er zijn er zelfs die de aankoop zonder bezichtiging doen, zo vanaf het beeldscherm.”

De vraag bij dit alles is gerechtvaardigd of de mensen van

werk nog leuk vinden. “Het is in elk geval dynamisch”, grijnst Arco Kok veelzeggend. “Op zich is het natuurlijk fijn dat Rotterdam-Zuid nu hot and happening is. Kijk naar Ka-

tendrecht, de Kop van Zuid, de revival van sommige andere

wijken waaronder Charlois, de ontwikkeling die het gebied rond de nieuwe Kuip straks zal doormaken. We zien nu ineens mensen ‘van de overkant’ hier naar woningen zoeken.

Het is een ontwikkeling die Arco en zijn team met lede

En ik prijs me gelukkig met onze sterke reputatie. We kwa-

ting. Zo zie je dat starters er nauwelijks nog tussenkomen.

plaats! En dat terwijl de criteria zijn aangescherpt en de

ogen aanzien. “Er zitten veel nadelen aan deze oververhitDie krijgen niet meer de tijd om er nog even over na te denken, de verkoper kiest voor directe zekerheid. De hoogste en

snelste bieder wint.” Inmiddels hebben ook andere make-

laars Rotterdam-Zuid als werkgebied ontdekt. “De concurrentie is moordend”, schetst Arco. “Er zijn concurrenten die nog minder dan tien woningen in portefeuille hebben. Die

zakken tot vrijwel elke prijs in hun courtage om maar een woning te mogen verkopen.”

men dit jaar hoger dan ooit in de Vastgoed 250, op de vijfde lijst in mijn ogen meer cachet heeft gekregen. Eerst werd er

puur en alleen gekeken naar de grootte van de portefeuille, nu zit er meer diepgang in de beoordeling. Maar als je me

het eerlijk vraagt: ik zou het nog fijner vinden als we weer teruggingen naar een markt waarin je als makelaar je toe-

gevoegde waarde meer tot uiting kunt laten komen. Dat is voor de woningmarkt in Rotterdam-Zuid ook beter.” ■

Tekst: Henk de Kleine Beeld: Zuidstad Makelaars

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31

vaste la

ge pr

€145.-ijs

Presentatiepakket

360˚foto’s van alle ruimtes

2D/3D interactieve plattegrond

360˚tour op funda

funda uploadservice

W !

Reguliere foto’s

Woonclip mét video

Blinqlab zet jouw huis in de hoofdrol. Via fotografie, een plattegrond, of visualisatie. Altijd passend, persoonlijk en op maat gemaakt. Ons team geeft ieder huis de juiste aandacht om op te vallen. In een presentatie op funda, jouw website of in een brochure.

RE A

Bestel jouw eerste presentatiepakket en krijg 10% korting!

088 - 678 6789

www.blinqlab.nl

info@blinqlab.nl

COLUMN Kadaster

heeft u vertrouwen in de toekomst met minder hypotheekrenteaftrek? Vertrouwen in de toekomst. Dat is de titel van het regeerakkoord. De coalitiepartijen verwachten dat door hun beleid de koopkracht voor iedereen toeneemt. Onverwachte maatregel is de versnelde verlaging van de hypotheekrenteaftrek met als compensatie

het lagere eigenwoningforfait. Ik schat in dat deze mix de prijsontwikkeling dempt. erlijk gezegd had ik het niet verwacht. Een kabinet

beperking van de HRA negatief doorwerkt op de koop-

hypotheekrenteaftrek (HRA) aandurft. Beide par-

geleidelijke verlaging van het EWF-tarief. In een eerder

met VVD en CDA dat een versnelde afbouw van de

tijen waren fel tegenstander van elke wijziging. Maar nu de rente laag is, de woningprijzen ﬂink toenemen en

de economie op volle toeren draait, zet de coalitie de noodzakelijke maatregelen in gang. De vier partijen kiezen ervoor om negatieve ﬁnanciële gevolgen voor de

eigenaar-bewoners te compenseren met een verlaging

van het eigenwoningforfait (EWF). Klein puntje: de versnelde afbouw start pas met ingang van het belastingjaar 2020.

Een ﬁnanciële strop voor huishoudens die hun hypotheekschuld helemaal hebben afgelost, is de afbouw

van ‘Wet Hillen’. Hierdoor gaan huishoudens zonder eigenwoningschuld weer EWF betalen. Maar daarover maak ik weinig woorden vuil. Voor deze afbouw trekt

kracht maar dat dit wordt gecompenseerd door de

rapport Kansrijk Woonbeleid schrijven CPB en het PBL dat maatregelen die de subsidiëring van het wonen

verminderen – zoals de hypotheekrenteaftrek –, op de lange termijn substantieel meer welvaart voor ons

allen met zich meebrengen. Dit betekent dus dat de

maatregelen in het regeerakkoord sowieso een posi-

tieve invloed krijgen richting de economie. In Kansrijk

Woonbeleid zijn doorrekeningen te vinden van een

veelheid aan mogelijke hervormingen. Helaas koos de coalitie geen van deze doorgerekende hervormingsmaatregelen en moest ik zelf aan de slag om een idee te krijgen over de toekomstige prijsontwikkeling. Ik mixte allerlei doorgerekende varianten tot een soort van regeerakkoordvariant.

het kabinet een periode uit van 30 jaar. De ﬁnanciële

Slechts 1%

theekloze huishoudens gelijk aan ongeveer één cappuc-

pig inzicht gekomen dat door het huidige regeerak-

gevolgen hiervan zijn de komende jaren voor de hypo-

cino per maand. Hooguit is het vertrouwen een beetje geknakt.

Effect maatregelen

Geven deze maatregelen nu wel of geen reden tot vertrouwen in de toekomst? In mijn ogen is daarvoor het meest belangrijk om een inschatting te maken wat het

regeerakkoord betekent voor de woningprijsontwikke-

Zo ben ik op basis van de CPB-modellen tot een voorlokoord de woningprijs begin 2021 slechts 1%-punt lager

ligt dan als er geen maatregelen waren genomen. Verder is mijn inschatting dat er op de korte termijn

sowieso nauwelijks negatieve effecten te verwachten

zijn voor de koopwoningmarkt. De maatregelen gaan immers pas in 2020 een rol spelen. Vooralsnog heb ik vertrouwen in de toekomst. ■

ling. In de CPB doorrekeningen is hierover niets geschre-

Paul de Vries,

ven. Wel lees ik in het rapport dat het invoeren van het

Woningmarktexpert

tweeschijvenstelsel vooral ﬁnancieel gunstig is voor

Kadaster

midden- en hogere inkomens. Onder deze groepen zitten veel eigenaar-bewoners, dus gunstig voor de koop-

woningmarkt. Verder schrijft het CPB dat de versnelde

VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33

achter de voorkant VASTGOED ADVISEUR OKTOBER 2017

prof. dr. ir. hans mommaas Prof.

colofon

HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl

VASTGOED STGOED ADVISEUR ST

dr.

ir.

Hans

Mommaas is directeur van het Planbureau voor

ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Boumeester, Karl Bijsterveld, Harry Bruijniks, Patricia Dieben, Henk de Kleine, Hans Peters REV, Carola Peters, Johan van de Sande, Bert van Scherpenzeel REV, Robert van Til, Paul de Vries BEELDMATERIAAL CBS, Gemeente Groningen, Truus van Gog, Kences, Nexus, PBL, TU Delft, UvA, Roger Wouters, Royal HaskoningDHV, Zuidstad Makelaars COVER Truus van Gog

de Leefomgeving. Hij is parttime

Hans Mommaas, directeur Planbureau voor de Leefomgeving: “Maatschappelijke vraagstukken steeds meer integraal

Hoogleraar

Woningdelen in opmars, maar gemeenten reguleren strenger

Regional Sustainability Governance

aan

het

Tilburg Institute for Law

Kopen lukt niet. Huren lukt niet. Hoe moet de starter wonen? Haast maken met asbestverwijdering op daken Tweeluik over social engineering jaargang 31, nummer 5 | oktober 2017 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar

and Regional Governance

(TiREG) van Tilburg University. Mommaas was voorheen o.a. wetenschappelijk directeur van Transforum, Innovatieprogramma

PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03, Fax. (070) 310 65 11 ‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635

voor Agro en de Groene Ruimte, verantwoordelijk voor de kennislijn ‘Organising Innovations and Transitions’. In zijn functie

als geassocieerd lid verbonden aan de Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur (Rli) was hij medeauteur van adviezen op het vlak van het Gemeenschappelijke Landbouwbeleid. Hij was

gasthoogleraar Actuele Vraagstukken Cultuurmanagement aan de Universiteit van Antwerpen en wetenschappelijk directeur Telos, Brabants Centrum voor Duurzame Ontwikkeling.

Naast een WRR-voorstudie over De vrijetijdsindustrie in stad

en land en een studie over ‘Comeback Cities’ was hij (co-)au-

teur van tal van artikelen, boekbijdragen en onderzoeken op

het snijvlak van vrijetijd, cultuur, duurzaamheid en stedelijke

FSC® C017135

en regionale ontwikkeling.

tweets over de markt

TE KOOP

@VBODirectie: Flink wat kennis opdoen @VNONCW inzake de #AVG zodat we ook onze leden kunnen helpen bij de implementatie.

TE KOOP

@Statistiek CBS: Nationale #ouderendag komt er aan. In welke #gemeenten is nu al 1 op 4 inwoners #65plusser?

HEERLIJK WONEN BEGINT OP

NEESKENS.COM YERSEKE - GOES - THOLEN

@PJBoelhouwer: Huizenmarkt kraakt nog jaren. Vraagtsunami, beleidsblunders en treuzelgemeenten nekken woningzoeker @NVBBouw: NL #woningmarkt gaat op steeds meer plekken van schaars naar zeer schaars. #NVBtopdebat

@RaboEconomie: Huizenprijzenstijging Randstad ontkoppeld van rest NL – Amsterdam onderweg naar prijsniveaus van wereldsteden

T VERKOCH n? Bel ons!

Ook snel verkope

@INGnl_Economie: Eén derde v/d aannemers ondervindt dit jaar hinder door personeels- en/of materiaaltekorten.

@PatriciaDieben: #VBO Makelaar in #SC Online (red. opvolger Staatscourant) over mogelijke wijziging #fiscale #aftrek #monumentenzorg

34 |

| VAS T G OED AD VISEU R

O KTO B ER 2 0 1 7

Er is meer... en het is gratis

koopwoningen

Vanaf nu ook op pararius

TE KOOP

TE HUUR

Vergroot uw vindbaarheid met pararius HĂŠt onafhankelijke woningplatform van Nederland

Meld gratis uw koopaanbod aan: pararius.nl/koopwoningen-aanmelden