VASTGOED ADVISEUR
Groningse wethouder Roeland van der Schaaf: “We hebben nieuw investeringsfonds voor woningbouw nodig� Waarom tienduizenden bouwvergunningen onbenut blijven Krimpgebieden: zielig of juist aantrekkelijk? Asbesttrein dendert voort; maar wat levert het de betalende woningeigenaar op? Tweeluik met VEH en Amvest over kwaliteit en snelheid nieuwbouw
jaargang 32, nummer 5 | oktober 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
6
12
GRONINGSE WETHOUDER ROELAND VAN DER SCHAAF: “WE HEBBEN NIEUW INVESTERINGSFONDS VOOR WONINGBOUW NODIG”
WAAROM TIENDUIZENDEN BOUWVERGUNNINGEN ONBENUT BLIJVEN
24
18
in dit nummer
KRIMPGEBIEDEN: ZIELIG OF JUIST AANTREKKELIJK?
ASBESTTREIN DENDERT VOORT; MAAR WAT LEVERT HET DE BETALENDE WONINGEIGENAAR OP?
no nonsense
Waar moet de starter wonen?
5
actueel
Groningse wethouder Roeland van der Schaaf: “We hebben nieuw investeringsfonds voor woningbouw nodig”
6
Waarom tienduizenden bouwvergunningen onbenut blijven
12
Krimpgebieden: zielig of juist aantrekkelijk?
18
Asbesttrein dendert voort; maar wat levert het de betalende woningeigenaar op?
24
Tweeluik met VEH en Amvest over kwaliteit en snelheid nieuwbouw
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – Goed voor het milieu, maar ook voor de woningmarkt?
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Kanttekeningen bij de Retailagenda
23
Landelijk en Agrarisch Vastgoed – Vakkennis gevraagd in Proeftuin Elsendorp
27
Kadaster – Op weg naar een emissievrije woningvoorraad!?
33
achtergrond
Uit de media
4
Marktonderzoek
15
Uit de rechtspraak – De onderzoekende makelaar
16
Makelaar van de Maand – Laenen Makelaardij
30
Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt
34
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Huizenprijzen op niveau van voor de kredietcrisis Tien jaar na het uitbreken van de kredietcrisis zijn de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen in Nederland terug op het niveau van 2008. Er zijn echter grote
regionale verschillen. In grote delen, voornamelijk buiten de Randstad, liggen de
prijzen nog lager dan in 2008. In de grote steden liggen prijzen ver boven het peil van 2008. Dit meldt het CBS.
Door de economische recessie nam het aantal woningverkopen tussen 2008 en
Kadastercijferspublicatie publicatieseptember oktober 2018 Kadastercijfers 2018 Aantal geregistreerde verkochte woningen
2013 in Nederland enorm af, van 200 duizend naar 110 duizend. In 2013 lagen de
verkoopprijzen bijna 20% lager dan in 2008. Oost-Groningen kende met circa 25% de sterkste daling. Opvallend genoeg daalden de prijzen ook in het Gooi en de omgeving van Haarlem met circa 25%. In slechts vier regio’s bleef de afname beperkt tot minder dan 15%. Zeeuwsch-Vlaanderen kende de kleinste prijsdaling. Met het
toenemen van het aantal woningtransacties na 2013 stegen ook de prijzen weer. In 2017 werden bestaande koopwoningen maar liefst 7,6% duurder in een jaar
tijd, de grootste stijging in de voorbije tien jaar. In het tweede kwartaal van 2018 evenaarden de prijzen het piekniveau van 2008.
Er zijn wel sterke regionale verschillen. In de vier grote steden liggen de prijzen
Publicatiedatum: Publicatiedatum:17-10-2018 21-9-2018 | Kadaster
duidelijk boven die van tien jaar geleden. In grote delen van Nederland echter niet.
Aantal geregistreerde verkochte woningen
Prijzen en transacties bestaande koopwoningen 1e kwartaal 2006=100 1e kwartaal 2006=100 150 150
100 100
50 50
0 0
2006 2006
2007 2007
2008 2008
2009 2009
Verkoopprijzen Verkoopprijzen
2010 2010
2011 2011
2012 2012
2013 2013
2014 2014
2015 2015
2016 2016
2017 2017
2018 2018
Aantal verkochte woningen Aantal verkochte woningen
Bron: CBS, Kadaster.
Publicatiedatum: Publicatiedatum:17-10-2018 21-9-2018 | Kadaster
Woningbezitters vaak niet bewust van voordelen duurzame woning
koopsom Prijsindex Gemiddelde Bestaande Koopwoningen (PBK)
Duurzaamheid is niet top-of-mind bij woningbezitters, blijkt uit onderzoek van ING. Zo heeft 45% geen idee welk energielabel zijn woning heeft. Vooral bewoners van minder energiezuinige woningen weten dat niet of overschatten hun label. Slechts 11% denkt een onzuinige woning te hebben (energielabel D of lager), terwijl dit in werkelijkheid 44% van de woningen betreft. De helft van de woningbezitters voelt
verduurzaming als een eigen verantwoordelijkheid, druk van buitenaf door bijvoor-
beeld de overheid of hypotheekverstrekker wordt niet op prijs gesteld. Slechts 10% van de bewoners is van plan om op korte termijn actie te ondernemen. Zelfs als er
Publicatiedatum: Publicatiedatum:17-10-2018 21-9-2018 | Kadaster
voldoende spaargeld beschikbaar is. Als woningbezitters toch besluiten tot ver-
koopsom Prijsindex Gemiddelde Bestaande Koopwoningen (PBK)
duurzaming, dan wil men vooral de energierekening verlagen (94%). Het verhogen van de waarde van de woning of het beter verkoopbaar maken van de woning heeft
minder prioriteit. 90% verwacht dat de investeringen voor hooguit de helft tot
uiting komen in een waardestijging van de woning. Een meerderheid van de ondervraagden wil de investering binnen drie tot vijf jaar kunnen terugverdienen. Nieuwe generatie toont meer belangstelling voor verduurzaming
42% van de starters wil bijdragen tegenover 26% van de woningbezitters en hun gedrag aanpassen om een hoger energielabel te krijgen. 61% van de starters zegt zelfs een energiezuinig label (A t/m C) te eisen bij de aankoop van het eerste huis.
4 |
| VAS T G OED AD VISE U R
Publicatiedatum: Publicatiedatum:17-10-2018 21-9-2018 | Kadaster
Bron: Kadaster.
O KTO B ER 2 0 1 8
NO NONSENSE
waar moet de starter wonen? Jaarlijks moeten er minimaal 75.000 nieuwbouwwoningen worden gebouwd om een eind te maken aan het woningtekort. Zelfs in de troonrede werd er melding van gemaakt. Maar zowel het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen (60.000) als het aantal verleende bouwvergunningen (68.000) daalt. Met een prijsstijging van 9% voor bestaande woningen en 13% voor nieuwbouwwoningen tot gevolg. Amsterdam spant de kroon; daar leidde de schaarste de afgelopen vijf jaar tot een prijsstijging van 60%! En juist daar willen de meeste starters wonen. Tel uit je winst!
H
et Kadaster berekende dat het aantal jongeren
gunningen is de laatste maanden gedaald. En niet alle
den (G4) verliet, met 4% is gedaald. Ondanks de
moment tot nieuwbouw, zeker niet in de stad. Volgens
tot 35 jaar dat de afgelopen 10 jaar de grote ste-
toenemende malaise op de woningmarkt blijven
Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag ‘hot’. Maar anderhalve ton voor een appartementje van nog geen 50 m2 betalen, is voor een starter – zeker met een
studieschuld – geen sinecure. Na de crisis zijn de hypotheeknormen in de koopsector immers flink aange-
scherpt. De huursector is nauwelijks een alternatief. Starters met een baan kunnen niet in de sociale huur-
sector terecht. De particuliere huursector is klein én duur. Woningmarktexperts spreken voorzichtig al van een ‘verloren generatie’. Onbetaalbaar
ING berekende eerder dat in de 25 grootste steden maar
1% van het woningaanbod betaalbaar is voor alleen-
vergunningen en bestemmingsplannen leiden op dit
de vertegenwoordigers van de bouwers laten steeds meer
bouwbedrijven
de
Randstad
links
liggen.
Bezwaarprocedures, dure bouwgrond en complexe
bouwprojecten maken de stad minder aantrekkelijk. Ook het gebrek aan bouwlocaties vormt een probleem. Gemeenten zijn ten gevolge van de crisis lang terug-
houdend geweest om in bouwgrond te investeren. Grondeigenaren waren terughoudend om in een keer
bouwgrond op de markt te brengen en gereedklaar te maken voor bouw. Het Rijk moet meer druk gaan uitoe-
fenen, bindende prestatieafspraken maken en niet alles overlaten aan de markt. Gemeenten moeten de Crisisen herstelwet daadwerkelijk gaan inzetten om stappen in de woningbouw te kunnen zetten.
staande starters, voor een startersstel is dat 5%. De
Maar dat leidt op korte termijn niet tot meer woningen.
zijn daar de particuliere beleggers. Het afgelopen jaar
– moeten omdenken – om géén ‘verloren generatie’ te
komende jaren wordt dat ook niet veel beter. Allereerst
werd een op de vijf woningen in de G4 aangekocht door beleggers. Particuliere beleggers hebben altijd een rol
gehad door het opkopen van woningen met groot achterstallig onderhoud of het creëren van woonruimte
voor studenten. Maar nu is hun aantal gewoon te hoog. Het opkopen van woningen in het starterssegment
dreigt een volkssport te worden. Het verstoort de woningmarkt en is funest voor de koopstarter.
Starters zullen dan ook hun plan moeten trekken
worden. Het betaalbare alternatief ligt in het omme-
land van de grote steden, kleinere steden en dorpen. Ook daar zijn de prijzen aan het stijgen. Maar daar is wél nog voldoende betaalbaar en aantrekkelijk aanbod voor starters. En de regio’s hebben de starter ook veel te
bieden. Al heel veel jonge gezinnen gingen de starter voor. Ik raad starters aan bereid te zijn hun scope te verbreden. ■
Bouw- en bestemmingsplannen
Harry Bruijniks,
Maar nog veel belangrijker: er wordt nog steeds onvol-
voorzitter VBO Makelaar
doende bijgebouwd. Het aantal verleende bouwver-
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
roeland van der schaaf Studie:
studeerde geschiedenis en filosofie Rijksuniversiteit Groningen Loopbaan:
1997 - 2005 Stafmedewerker, Beleidsmedewerker en sr. Beleidsadviseur Gemeente Groningen 2005 - 2008 Hoofd Projecten bij Woningbouwvereniging Smallingerland 2008 - 2012 Manager Strategie & Projecten woningcorporatie Accolade
2012 - heden Wethouder (PvdA) Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting, Wijkvernieuwing, Grondzaken, Grote Steden Beleid, Monumenten en Archeologie (Zie ook de rubriek Achter de Voorkant)
Woningmarkt ACTUEEL | Woningbouw
groningse wethouder roeland van der schaaf:
“ we hebben een nieuw investeringsfonds voor woningbouw nodig” Ook in Groningen is de woningmarkt aan het ‘droogkoken’. Wethouder Roeland van der Schaaf van Wonen c.a. heeft de proef op de som genomen. “Ik woon zelf prima, maar ik wilde eens kijken wat mijn kansen zouden zijn als ik op zoek was naar een woning in de binnenstad. Die moest wel groot genoeg zijn voor ons gezin. Ik vond er vijf, waarvan er drie al verkocht bleken. Uiteindelijk zou er één overblijven. Er is eenvoudigweg heel veel ‘concurrentie’. Elke beschikbare woning kun je wel tien keer verkopen. Gemiddeld staat een woning in de stad ruim drie weken te koop. Er zit maar één ding op om aan de groeiende vraag te voldoen: bouwen. We hebben ruimte genoeg maar er is geen geld om de benodigde infrastructuur aan te leggen. Met dat probleem worstelen veel gemeenten. Een nieuw investeringsfonds van het Rijk zou daarbij helpen.”
“F
Hoe ziet de woningmarkt in Groningen er uit?
link overspannen, over de hele breedte. Net als op veel andere plekken is bijvoorbeeld ook hier de mid-
denhuursector onderontwikkeld. Voor een sociale
huurwoning sta je hier gemiddeld ongeveer vier jaar op de wachtlijst. Ondanks dat dat in vergelijking met steden als
Amsterdam of Utrecht nog meevalt, is het natuurlijk wel
een probleem. Dan hebben we het vooral over studenten en starters op de woningmarkt. De vraag naar koopwonin-
gen neemt ook sterk toe. We hebben een jonge bevolking
die hier een eerste baan zoekt en vindt. Groningen heeft
Ziet u een rimpeleffect?
“Dat is er in deze provincie altijd geweest. De stad Gronin-
gen is een echte ‘gezinsfabriek’: veel studenten blijven hier wonen als ze hun studie hebben afgerond en inmiddels werk hebben gevonden. Een groot aantal blijft eerst in de stad wonen, maar als er kinderen komen, zoeken ze vaak
een woning in gemeenten rond de stad. Haren is een heel gewilde plaats om te wonen, maar ook in andere plaatsen
zie je dat er nu daarom veel nieuwbouw wordt gepleegd. Het is alleen nog niet genoeg; de tekorten blijven.”
van oudsher veel kleine woningen, ook in de koopsector.
Hoe komt dat?
Je ziet nu dat er bij te koop staande woningen fors wordt
fors zijn gekort, is een belangrijke oorzaak. Als er toen
overboden én dat veel woningen worden opgekocht door
beleggers. Zij verhuren de woningen voor hoge prijzen.
Studenten worden ook met dat probleem geconfronteerd: ze moeten veel geld betalen voor een kleine kamer – áls ze
er al een vinden.”
“Het feit dat midden in de crisis de woningcorporaties anticyclisch was gebouwd, waren de problemen nu waar-
schijnlijk kleiner geweest. Op dit moment hebben we
overigens wel 8.000 à 9.000 nieuwbouwwoningen op de planning staan, maar dat is onvoldoende om aan de vraag te voldoen.”
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
“Wijkvernieuwing en de energietransitie zijn wat
doelgroepen wilt bouwen, zijn de grondopbrengsten voor
mij betreft de motor voor stadsvernieuwing. De
de gemeente lager; dat spreekt vanzelf. Dat mag ons er
verduurzamingsoperatie is echt de derde grote golf in de
sociale huurwoningen. Dat doen we dus ook. In de Oos-
niet van weerhouden om te investeren in wijken met veel
geschiedenis van de stadsvernieuwing. Je bent toch niet
terparkwijk, een heel gemengde wijk, worden twee oude
goed wijs als je geen gebruik maakt van de mogelijkheid
draagkrachtige ouders. Dat zorgde dus al voor een zekere
om een wijk – of zelfs een hele stad – te verduurzamen?”
scholen gesloten. Een daarvan was erg populair onder meer
segregatie. Voor die twee scholen bouwen we straks één nieuwe school voor alle kinderen.”
Hebben de corporaties dan wel geld? En hebt u grond be-
We horen steeds dat u als gemeente de sleutelrol hebt bij
“De corporaties hier in Groningen hebben geld en er is
“Ja, en je hoort ook vaak dat de gemeenten niet actief ge-
schikbaar?
grond beschikbaar. Heel veel grond zelfs; ook binnenstedelijk. Het terrein waarop vroeger een suikerfabriek stond, is
omvangrijk en hetzelfde geldt voor de Eemskanaalzone. Op beide terreinen zouden in totaal tussen de 3.500 en 7.000
woningen kunnen worden gebouwd. Ons grote probleem is dat die binnenstedelijke locaties niet van de grond komen
vanwege geldgebrek bij de gemeente. We hebben onvoldoende middelen om de infrastructuur aan te leggen die
je nu eenmaal nodig hebt bij de ontwikkeling van dit type
nieuwbouw en herstructurering.
noeg zouden zijn. We moeten meer tempo maken, is het
motto. Dat stond ook in de Miljoenennota. Ik had – tegen beter weten in – gehoopt dat de koning ook iets zou vertellen over de manier waarop dat financieel mogelijk wordt
gemaakt. Ik denk dat er een mogelijkheid ligt in de instel-
ling van een nieuw nationaal investeringsfonds waarmee
je fysieke ingrepen mogelijk maakt. Daarmee hebben we in het verleden ook mooie resultaten bereikt.”
projecten. De gemeentelijke begroting is daarvoor bij lange
Dat hebt u waarschijnlijk al eens verteld in ‘Den Haag’.
huurwoningen zouden mogen bouwen (niet-DAEB), blijft
van investeringen in de publieke sector wordt zwaar onder-
na niet toereikend. Ook als corporaties meer duurdere dat probleem bestaan.”
Dat betekent waarschijnlijk dat de doorstroming in Groningen hapert.
“Dat klopt: er staat vrijwel niets leeg.” Ziet u het gevaar van een tweedeling in arm en rijk ontstaan?
“Absoluut, nog lang niet iedereen profiteert mee van de economische vooruitgang. Voor zover wij iets kunnen bij-
dragen aan het bestrijden van zo’n tweedeling, zullen we
dat doen. Het vraagt bijvoorbeeld om een nieuwe visie op projectontwikkeling. Als je voor minder draagkrachtige
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
“Diverse keren. Tot nog toe zonder resultaat. Het belang schat. Je kunt de volkshuisvesting niet alleen aan de markt overlaten. Daarvoor is het onderwerp te belangrijk.”
Als u nog meer binnenstedelijk gaat bouwen; hoe houdt u de stad dan leefbaar?
“We moeten voorkómen dat bestaande bouwblokken in de binnenstad nog verder worden verdicht. Dat zou niet
goed zijn voor de leefbaarheid. Maar we zijn echt niet van
plan om parken vol te bouwen met woningen. Integendeel: Als we de gebieden die ik net noemde, kunnen gaan bebouwen, is daar heel veel ruimte voor groen en water. Nu
zijn het verouderde bedrijventerreinen die al jaren braak
O KTO B ER 2 0 1 8
liggen en geen enkele toegevoegde waarde hebben voor de
Groningers. Je kunt er in feite ook niet komen. Door daar te
bouwen, kunnen we robuust groen aan de stad toevoegen. Dus méér kwaliteit!
We kiezen dus heel bewust voor het concept van een compacte stad: als de woon-werkafstanden kort zijn, is dat heel goed voor het leefklimaat in de stad.”
De energietransitie komt nog bovenop die bouw- en leef-
“We moeten meer tempo maken bij nieuwbouw, is het motto. Ik had – tegen beter weten in – gehoopt dat de koning ook iets zou vertellen over de manier waarop dat financieel mogelijk wordt gemaakt. Ik denk dat er een mogelijkheid ligt in de instelling van een nieuw nationaal investeringsfonds waarmee je fysieke ingrepen mogelijk maakt”
baarheidsopgave.
doen meer: op 1 januari 2019 wordt een nieuwe verhuurver-
treft de motor voor stadsvernieuwing. De verduurzamings-
de schreef gaat, kunnen verbieden om de woning nog lan-
“Wijkvernieuwing en de energietransitie zijn wat mij beoperatie is echt de derde grote golf in de geschiedenis van de stadsvernieuwing. Je bent toch niet goed wijs als je geen
gebruik maakt van de mogelijkheid om een wijk – of zelfs een hele stad – te verduurzamen? Daarmee kun je de di-
versiteit bevorderen én de sociale problematiek aanpakken, terwijl je ook nog stappen zet op het gebied van duurzaamheid, energiebesparing en leefbaarheid. Het is uitermate efficiënt om dat organisatorisch allemaal te combineren.” Hoe stimuleert u woningeigenaren?
“Via ‘Groningen woont slim’ geven we veel informatie aan
eigenaren. Ik denk dat zij vooral ‘ontzorgd’ willen worden. Daar moeten we dus aan werken. Persoonlijk denk ik dat
het slim is om met verduurzaming te beginnen bij woningcorporaties en grote verhuurders. De lessen die daar geleerd worden, kunnen we gebruiken in de koopsector.”
gunning van kracht, waarmee we een verhuurder die over
ger te verhuren. Dat besluit is net door de gemeenteraad
genomen. Het was opvallend druk op de publieke tribune: daar zaten veel commerciële verhuurders...
We zien al dat er een preventieve werking uitgaat van dat nieuwe stelsel.”
U bent nog steeds enthousiast over Wonen 4.0. Dat integrale
hervormingsplan voor de woningmarkt is inmiddels al zes en een half jaar geleden gepresenteerd.
“Wonen 4.0 was een geschenk voor het toenmalige kabinet. Partijen die het normaliter op allerlei fronten met elkaar oneens zijn, zaten nu op één lijn. Wanneer komt dat
nu voor? Maar ook inhoudelijk vond ik het een heel goed
plan, vooral omdat zowel huur als koop in het plan werden meegenomen. Er werd echt naar één doel gewerkt. Helaas is er weinig mee gedaan.”
Groningen is een heel populaire studentenstad, maar stu-
Wat is uw boodschap voor de partijen die betrokken zijn bij
doet u daartegen?
“In het debat over wonen is iedereen voornamelijk bezig
denten lijden onder de praktijken van huisjesmelkers. Wat “We hebben de regels voor optoppen en opsplitsen in te kleine eenheden inmiddels flink aan banden gelegd. De onttrekkingsvergunning die je nodig hebt om kamergewijs
te verhuren, wordt nauwelijks meer verstrekt. Maar we
bouwen en wonen?
met anderen te vertellen wat ze allemaal fout doen. De verwijten buitelen over elkaar heen. Laten we daarmee stoppen en samen mooie dingen gaan maken. Er zit zo veel chagrijn in de woningbouw. Dat chagrijn moet eruit!” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Tekst: Carola Peters Beeld: Gemeente Groningen
ALS KWALITEIT DE FUNDERING VAN UW KANTOOR IS Dan schrijft u zich nu in bij het SCVM register.
Hét kwaliteitsregister voor de deskundige makelaar.
WWW.SCVM.NL
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
goed voor het milieu, maar ook voor de woningmarkt? Hoewel de woningmarkt slechts een fractie van de totale CO2 uitstoot in Nederland veroorzaakt, lijken de houtskoolschetsen voor deze sector in het ‘Voorstel voor Hoofdlijnen van het Klimaatakkoord’ uit juli 2018 het meest duidelijk ingekleurd te zijn. Hoofddoel: het terugdringen van de uitstoot van broeikasgassen in Nederland in 2030 met ten minste 49% ten opzichte van 1990. Om hieraan bij te dragen, dient de voorraad woningen en gebouwen vóór 2050 op grote schaal getransformeerd te worden tot ‘goed geïsoleerde woningen en gebouwen’. Deze worden met duurzame warmte verwarmd en we
D
gebruiken schone elektriciteit of wekken deze zelfs zelf op. Ga er maar aan staan! at betekent aanvankelijk 50.000 bestaande
talen in een hogere vraagprijs bij een eventuele verkoop
200.000 woningen per jaar. Aardgasvrije en
gielasten zullen ook dan leiden tot een minder goede
woningen per jaar verduurzamen; oplopend tot
energieneutrale woningen in de nieuwbouw, maar ook warmte-isolatie, warmte-opslag en aardgasarme of
-vrije woningen in de toekomstige bestaande voorraad. Hoewel de plannen voor een wijkgerichte aanpak nog uitgewerkt moeten worden, is het al wel duidelijk dat
deze ambities de woningmarktomstandigheden danig kunnen gaan verstoren.
van de woning. Onbekende besparingen op de ener-
concurrentiepositie op de transactiemarkt ten opzichte
van de nog niet verduurzaamde woningen. Bovendien vraagt de financiering van deze duurdere energieneu-
trale woningen met lage energielasten, om specifieke voorwaarden voor het verkrijgen van een hypothecaire lening: minder energielasten geeft namelijk budgettaire ruimte voor hypotheeklasten.
Bouwnijverheid verder onder druk
Wet van de remmende voorsprong
land verder onder druk gezet. De nieuwbouwproductie
remmende voorsprong zich doen gelden. De toe te
Allereerst wordt hiermee de bouwnijverheid in Neder-
van woningen blijft momenteel al achter bij de potentiële woningvraag. En de berekende uitbreidingsopgave van 1 miljoen extra woningen tot 2030 vraagt sowieso om een exponentiële groei van deze bedrijfstak. Ver-
duurzamingswerkzaamheden in de bestaande woningvoorraad zouden de vraag naar arbeidskrachten tot een (onbereikbare) hoogte opstuwen.
Energieneutrale nieuwbouwwoningen zijn per definitie duurder dan op andere kwaliteitskenmerken vergelijk-
bare bestaande woningen. Omdat normaal gesproken de prijsontwikkeling in de bestaande woningvoorraad
bepalend is voor de prijzen in de nieuwbouw, zal de con-
currentiepositie van nieuwe koopwoningen in eerste
instantie verslechteren; zeker zo lang (nog) niet precies
duidelijk is wat de besparingen op de energiekosten zijn voor de eigenaar-bewoners.
Eenzelfde situatie zal zich ook voor gaan doen in de bestaande woningvoorraad. Het verduurzamen van de koopwoning brengt kosten met zich mee, die zich ver-
Bij deze verduurzamingsopgave zal ook de Wet van de passen installaties, technieken en procedures zullen de komende tientallen jaren steeds verder ontwikkelen en
leiden tot lagere kosten voor het verduurzamen van individuele woningen. Met uitzondering van de uit prin-
cipes gemotiveerde eigenaren, zal men voorlopig de kat
uit de boom kijken. En dus kijkt de overheid in eerste instantie weer naar de corporatiesector om een voor-
trekkersrol te nemen, waarmee ook de verhouding
tussen huren en kopen van een woning zal gaan veranderen.
Gelukkig is papier geduldig! Het gaat nog maar om een
voorstel op hoofdlijnen. De hoofdlijnen moeten nog definitief vastgesteld, en daarna uitgewerkt worden.
Dat biedt de overheid en andere betrokken partijen mooi de tijd om bovenstaande punten mee te nemen. Dan kan de verduurzaming ook positief zijn voor een toekomstbestendige markt. ■
woning-
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB - TU Delft
ACTUEEL | Bouwvergunningen
waarom tienduizenden bouwvergunningen onbenut blijven De nieuwbouwopgave in Nederland is onverminderd groot. Het aantal woningen dat dit jaar gebouwd wordt, blijft echter opnieuw ver achter bij de vraag. ‘Grondeigenaren houden om strategische redenen hun bouwgrond vast’, klinkt het links en rechts beschuldigend. Is dat de belangrijkste oorzaak? En zo ja, wat is eraan te doen? We spraken met prof. dr. Edwin Buitelaar, onderzoeker grond- en vastgoedontwikkeling bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en bijzonder hoogleraar op dit onderwerp bij de Universiteit Utrecht .
V
ooraf enkele verrassende cijfers uit een recent
is de derde. Die kan tegenvallen als blijkt dat de markt toch
bouwvergunningen die van 2010 tot 2015 werden
ten inmiddels fors hoger liggen. Maar ook kunnen ontwik-
onderzoek waaraan Buitelaar meewerkte. Van de
afgegeven, waren er in maart 2017 nog altijd 22.000 onbenut. In dezelfde periode werden bovendien bestemmings-
niet zo heel erg op jouw plan zit te wachten of als de koskelaars of bouwers in de tussentijd failliet zijn gegaan…”
plannen vastgesteld die de bouw van naar schatting nog
COMPLEX
eens in maart vorig jaar – echter nog geen enkele activiteit
is de vierde – overigens niet minder belangrijke – oorzaak.
eens 75.000 woningen mogelijk maken. Daar had – evenplaatsgevonden. Voeg daarbij de bestemmingsplannen die slechts ten dele waren gerealiseerd en je komt op meer dan 100.000 woningen aan onbenutte bouwvergunnin-
gen en bestemmingsplannen. Op zijn minst ‘zonde’, voor wie zich bedenkt dat per jaar ca. 80.000 woningen extra nodig zijn, terwijl er maximaal 67.000 worden gebouwd.
Buitelaar: “Gemeenten maken de regels van het spel dat ze zélf spelen. Onzuiver en onnodig, want via regelgeving en bestemmingsplannen hebben ze al voldoende invloed. Veel beter zou het zijn als ze alleen de regulerende rol pakken. Andere partijen gaan er dan heus wel mee aan de gang” “Die bouwvertraging kent in totaal vier categorieën van
oorzaken”, vertelt Buitelaar. “Eén daarvan is dat zich on-
danks planologische goedkeuring en verkregen vergunning alsnog juridische hobbels voordoen. Het verkrijgen
van ontheffing in het kader van de Natuurbeschermingswet bijvoorbeeld. Een andere is dat er onverwacht sprake
kan zijn van zaken als bodemverontreiniging of archeologi-
sche vondsten op de locatie. De – financiële – haalbaarheid
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Het feit dat grondeigenaren niet verkopen of ontwikkelen, Opvallend: In 2017 werd, zo becijferde TU Delft, op grondexploitaties een ongekend hoog positief saldo van ruim
1 miljard euro geboekt. Dit jaar zal dat naar verwachting soortgelijk zijn. Goede berichten dus. Toch nemen grondeigenaren die afwachtende houding aan. Buitelaar kan dat
wel duiden. “In de crisisperiode zijn op diezelfde grondex-
ploitaties zware verliezen geleden”, zegt hij. “Daar wil je
eerst van af. Maar wie alles tegelijk op de markt brengt, werkt prijsdemping in de hand. Los daarvan ontbreekt het
eenvoudigweg aan capaciteit. In alle fasen, van vergunning tot oplevering, is immers menskracht nodig…”
Realisatie van woningen is volgens Buitelaar echter om
meer redenen complex. Op de plekken waar het kan en mag hebben bouwers en projectontwikkelaars lang niet
altijd grondposities in handen. Hun bezit ligt vaak buiten de verstedelijkte gebieden, terwijl de vraag juist ín de
steden groot is. Hoeveel grond gemeenten zelf bezitten en in hoeverre ze dat kunstmatig vasthouden, weet hij niet
precies. Wel noemt hij het sowieso problematisch dat gemeenten een actief grondbeleid voeren terwijl ze ook ver-
gunningverlener zijn. “Ze maken dan de regels van het spel dat ze zélf spelen. Onzuiver en onnodig, want via regel-
O KTO B ER 2 0 1 8
geving en bestemmingsplannen hebben ze al voldoende
invloed. Veel beter zou het zijn als ze alleen de regulerende rol pakken: gebieden bestemmen voor ontwikkeling, vaart
zetten achter gronduitgifte en vergunningverlening, de
benodigde infrastructuur op orde brengen etc. Andere partijen gaan er dan heus wel mee aan de gang.”
“In de crisisperiode zijn op grondexploitaties zware verliezen geleden. Daar wil je eerst van af. Maar wie alles tegelijk op de markt brengt, werkt prijsdemping in de hand. Los daarvan ontbreekt het eenvoudigweg aan capaciteit”
ONBEVREDIGEND
corporaties niet van overheidswege kunnen dwingen om
ningtekort is een maatschappelijk probleem”, zegt Bui-
een dergelijke ingreep zitten echt heel veel haken en ogen.
Maar ook dán zal het nog onvoldoende blijken. “Het wotelaar. “En sommige problemen zijn nu eenmaal niet
eenvoudig op te lossen. Dat is een onbevredigende con-
clusie, ik weet het, maar het is wel de realiteit. Vooral de middeninkomens zitten nu in het verdomhoekje. Zij ver-
dienen te veel voor de sociale sector, maar te weinig voor een passende koopwoning. Je kunt als oplossing kortingen
te bouwen? Buitelaar: “Intuïtief zeg je daarop ‘ja’. Maar aan En bovendien: Als de partijen willen en kunnen, gaan ze echt
wel aan de gang. Dwang kan alleen maar leiden tot allerlei ongewenste bijwerkingen als te kleine of kwalitatief slechte huizen waar niemand wil wonen. Onteigenen kan, maar dat duurt heel lang en geldt echt als laatste redmiddel.”
of subsidies geven. Of je rekt die inkomensgrens op. Maar
WEINIG HOOPGEVEND
zijn best gebieden waar je een goed huis kunt vinden, al-
aan woningen, dan is er dus weinig hoop. Zeker voor de
dan heb je nog steeds geen extra woningen gebouwd. Er leen willen mensen daar niet wonen om redenen als het
ontbreken van werk of voorzieningen...” En hij vervolgt: “De problematiek verschilt per regio. In de steden is de druk het
grootst. Lokale partijen moeten dat zelf oplossen; centraal
valt niet veel meer te sturen. De Wet ruimtelijke ordening is reeds herzien, de Crisis- en herstelwet kwam er en we
hebben de Wabo (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, red). Alles was daarbij al gericht op het maken van snelheid; veel meer tijdwinst is niet te boeken.”
Nog één keer terug naar het kunstmatig vasthouden van grond dan. Zou je eigenaren als projectontwikkelaars en
Gaat het om het inlopen van het nog altijd grote tekort
korte termijn, gezien de door Buitelaar geschetste problematiek. “Voor de lange termijn zie ik mogelijkheden in het
afvlakken van pieken en dalen”, zegt hij tot slot. “In goede
tijden kan álles, waar het gaat om ruimtelijke ordening, grondbeleid, bancaire financiering etc. Gaat het minder dan sluiten alle loketten. Gevolg: totale ineenstorting met
een bouwstop, bouwvakkers die hun heil blijvend elders zoeken en oververhitting van de markt. Een situatie die je
in elk geval voor een deel kunt voorkomen door te zorgen
dat de productie continu op gang blijft. Het zou goed zijn
als de betrokken partijen over die gedachte eens met elkaar om tafel gaan.” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Tekst: Harry Mos Beeld: Roger Wouters
In één jaar uw Theoriediploma Makelaar-Taxateur behalen? Bij de Beroepsopleiding Makelaars B.V. kunt u maandelijks van start! Dit najaar is de Beroepsopleiding Makelaars B.V. gestart met een 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen. Normaal gesproken duurt deze theorieopleiding twee jaar. Hoe het dan kan in één jaar? De opleiding bestaat geheel uit e-learning modulen. U bepaalt zelf uw eigen lestempo. U bepaalt zelf waar en wanneer u examens doet. Bij voldoende studietijd is het in een e-learning omgeving haalbaar de opleiding niet in twee maar in één jaar succesvol af te ronden.
Bij ons studeren?
E-learning
Kiezen voor Beroepsopleiding Makelaars is kiezen voor: • E-learning
Actueel
• Onderwijs dat aansluit bij de actualiteit in de markt • Lesmateriaal ontwikkeld vanuit de praktijk
Innovatief
• Een laagdrempelige en toegankelijke organisatie • Studeren waar en wanneer u dat wilt op computer, tablet of smartphone
Toegankelijk
• Contact per e-mail met een docent bij vragen over de modules
> Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen in één jaar:
> U kiest voor de 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateurs wanneer:
De 1-jarige Theorieopleiding Makelaar-Taxateur is geschikt
• U werkzaam bent bij een makelaarskantoor en versneld uw
voor u wanneer:
diploma wilt halen;
•
U in staat bent zelfstandig, gestructureerd en planmatig
•
U zeer veel zelfdiscipline kunt opbrengen;
te werken; •
• U een carrièreswitch wilt maken en snel aan de slag wilt als Makelaar-Taxateur;
U bereid en in staat bent wekelijks minimaal anderhalve dag
• U op dit moment geen baan heeft en uw kansen op de arbeidsmarkt wilt vergroten.
in te plannen om te studeren. De Theorieopleiding Makelaar-Taxateur Woningen bestaat
Starten kan maandelijks door in te schrijven via onze website
uit de modules:
www.makelaarsopleidingen.nl
• Woningmarkt en economie
• Woningfinanciering • Huur-Verhuur
• Koop-Verkoop
• Taxatieleer
• Woning en leefomgeving
• Bouwkundig inspecteren
> inschrijven
Kijk voor meer informatie, alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE-bijeenkomsten op www.makelaarsopleidingen.nl
MARKTONDERZOEK
makelaars poll
consumenten poll
Verkoop nieuwbouwwoningen
Hoe wil de starter wonen?
Nieuwbouwwoningen worden steeds vaker bij opbod en niet via loting verkocht. Bron: Ledennet VBO Makelaar
Eens
30,8 %
Oneens
69,2 %
Starters willen geen kleine woninkjes met veel gemeenschappelijke ruimtes. Bron: www.VBOmakelaar.nl
Eens
Oneens
66,7 % 33,3
%
marktrapportage Hoe nu verder met de middelgrote steden? In de trendanalyses uit de Locatus database blijkt dat het met de leegstand op heel veel plekken beter gaat, maar niet in de centra van middelgrote steden. Hier blijft de leegstand op een ongezond hoog niveau. Reden voor Locatus om verder in de uitdagingen van de middelgrote stad te duiken. De middelgrote stad heeft het zwaar. De winkelfunctie die het van oudsher altijd heeft gehad, is tanende. De leegstand is hoog: van elke acht panden staat er één leeg.
Analyse van het Voorstel voor Hoofdlijnen van het Klimaatakkoord Het Planbureau voor de Leefomgeving concludeert in de Analyse van het Voorstel voor Hoofdlijnen van het Klimaatakkoord dat de voorstellen voor de gebouwde omgeving een goede aanzet zijn voor een klimaatakkoord waarin de beoogde opgave voor emissiereductie kan worden gerealiseerd. Er is veel aandacht geschonken aan ontwikkeling van een samenhangend pakket beleidsinstrumenten dat er voor moet zorgen dat gebouwen versneld geschikt worden gemaakt voor klimaatneutrale verwarming, dat de kosten van benodigde maatregelen dalen, dat klimaatneutraal verwarmen rendabeler wordt dan verwarmen met aardgas en dat particulieren de maatregelen gemakkelijker kunnen financieren. Het instrumentenpakket moet echter nog verder worden uitgewerkt om te kunnen beoordelen of bedrijven en burgers daardoor de beoogde maatregelen daadwerkelijk gaan nemen.
Themaonderzoek Bouwen en Wonen 2018 Op korte termijn is er behoefte aan tienduizenden nieuwe huizen. Maar hoe verhoudt duurzaamheid zich tot snelheid? En halen we het groen naar de stad of de stad naar het groen? En: hoe werken gemeente, corporatie en ontwikkelaar optimaal samen bij het verwezenlijken van de bouwopgave en duurzaamheidsambities? USP Marketing Consultancy heeft in samenwerking met ROm/Stadszaken.nl en de TU Delft onderzoek gedaan naar deze en meer urgente vraagstukken binnen het werkveld bouwen en wonen.
De Handreiking voor begeleiding van VvE’s naar Nul-op-de-meter De Handreiking voor begeleiding van VvE’s naar Nul-op-de-meter van Platform31 en Stroomversnelling is het resultaat van drie jaar ervaring met het aanjagen van verduurzaming van gebouwen van Verenigingen van Eigenaren naar Nul-op-de-meter. De handreiking en bijbehorende documenten en tools zijn bedoeld voor adviseurs, bouwers, beheerders en besturen van VvE’s die bezig zijn, of van plan zijn om aan de slag te gaan met het verbeteren van gebouwen van VvE’s.
Het speelveld voor vastgoedbeleggers in Nederland In de outlook 2019-2021 van Het speelveld voor vastgoedbeleggers in Nederland schetst Bouwinvest Real Estate Investors de trends en ontwikkelingen die van invloed zullen zijn op de Nederlandse vastgoedmarkt tot en met 2021. Volgens Bouwinvest zijn de vooruitzichten voor de Nederlandse vastgoedmarkt gunstig.
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
de onderzoekende makelaar Een opdrachtgever verwacht van een verhuurmakelaar dat hij een solide kandidaat zoekt. Collega Theo de Reus deed alsof hij dat ook wel begreep, maar hij maakte er een ongelooflijk potje van. Wat vond het gerechtshof Den Bosch van de praktijken van deze collega?
M
akelaar Theo de Reus had opdracht gekregen
aan om maar liefst 15.000 vooruit aan huur te betalen,
Helaas vlotte de verkoop niet. Dat lag niet zo-
prima idee. Het huurcontract werd ter plaatse getekend.
van Paul Broertjes om zijn woning te verkopen.
zeer aan de woning, maar aan de absurd hoge vraagprijs
naast de waarborgsom van 5.000 euro. Dat vond Paul een
die Theo had geadviseerd. Paul werd daarover gewaar-
SLEUTELOVERDRACHT
‘Kinnesinne meneertje, zo’n makelaartje wil niet werken
huurder zelf was niet aanwezig. ‘Druk–druk-druk-meneer-
schuwd door een andere makelaar. Volgens Theo was dat
voor zijn centjes. Snel wegstouwen die hap en de courtage
opstrijken’. Paul vond dat een valide uitleg en knikte hevig als blijk van instemming. Die Theo vocht tenminste voor zijn klanten.
GEEN VERKOOP? DAN VERHUREN
Bij gebrek aan kopers stelde Theo na enkele maanden voor om het huis te verhuren. Tja, als Theo dat adviseert… De
Twee dagen later vond de sleuteloverdracht plaats. De tje, zo gaat dat bij zakenmensen’. Een onbekend persoon
nam de sleutels in ontvangst en gaf een envelop met 20 biljetten van 50 euro aan makelaar Theo. Aangezien een
nadere toelichting ontbrak, meende Theo dat dat geld
natuurlijk voor hem bestemd was. Waarom dat zo was, kon hij niet goed uitleggen, maar zo voelde het gewoon. Dat begreep toch iedereen?
verhuurcourtage bedroeg 2.500 euro. Al snel diende een
Nu er sprake was van een uiterst succesvolle verhuur stuur-
handelde mede namens zijn besloten vennootschap, De
euro. Alles was uitstekend geregeld. Alles? Nou ja, niet echt
kandidaat-huurder zich aan, een zekere Anton Appels. Deze Appelboom B.V. Deze twee zouden het pand huren. Theo
legde aan Paul uit dat hij 100% zekerheid had dat de huur betaald zou worden. Niet alleen De Appelboom B.V. stond
immers garant voor de huur, maar ook de bestuurder Anton. Paul stuurde een e-mail aan Theo met enkele aandachts-
punten voor een mogelijk huurcontract. De kredietwaardig-
heid moest onderzocht worden door bijvoorbeeld te kijken naar de jaarcijfers en er moest navraag gedaan worden naar deze kandidaat. Theo reageerde door een huurcontract aan Paul te sturen om te tekenen bij het kruisje. Volgens het
contract moest de huurder een waarborgsom van 5.000
de Theo aan Paul een courtagenota ter hoogte van 2.500 alles. De huur was nog niet betaald. De waarborgsom trou-
wens ook niet. Reden voor Paul om aan zijn makelaar een mailbericht te sturen waarin hij erop wijst dat de borg niet
is gestort en de huur niet betaald. Hij stelt bovendien de
vraag of er is gecontroleerd of de huurder aan zijn financi-
ële verplichtingen kan voldoen. En of zijn betrouwbaarheid is gecheckt door zijn handel en wandel na te gaan. Na de
signalen die hij ontvangt, trekt Paul in twijfel of het wel een goede huurder is. En of het vertrouwen van makelaar Theo
wel op zijn plaats is. Hij wil graag correct door makelaar Theo worden geïnformeerd over de stand van zaken.
euro voldoen, te betalen aan Theo de verhuurmakelaar.
Nou, dat had Paul beter niet kunnen schrijven. Paul maakte
Paul hield zijn twijfels. Hij wilde daarom eerst Anton ont-
huurcontract per direct te ontbinden. Theo vertelde daarop
moeten. Die wens werd uitgevoerd. Anton bood genereus
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
het allemaal nog erger toen hij aan Theo vroeg om het
fijntjes dat een directe ontbinding niet mogelijk was. Paul
O KTO B ER 2 0 1 8
was verbluft en vroeg een kopie van het door de verhuur-
bedreigd, maar tevens werd aangekondigd dat de woning
en solvabiliteit van deze huurder. Theo de makelaar had
werd hem nader uitgelegd door een gebrekkig Nederlands
makelaar uitgevoerde onderzoek naar de betrouwbaarheid
zijn antwoord klaar: volgens hem was de borg rechtstreeks naar Paul zelf overgemaakt. Bovendien wees hij er op dat
de huurder had gezegd dat hij 15.000 euro direct zou vol-
volledig zou worden vernield. ‘Met die grondje gelijk’, zo sprekende vriend van Anton.
Twee jaar na ingang van de huurovereenkomst vernam
doen, maar dat moest nog contractueel worden vastgelegd.
Paul dat in zijn pand een wietplantage was geruimd.
gedaan betreffende de huurder, deze privacy-info kan ik
49.395,78 euro. Was dat te verhalen op de huurder, Anton
Tot slot schreef Theo zelfverzekerd: ‘Ik heb mijn huiswerk niet verspreiden, AVG enzo. Verder heb ik op basis van mijn
jarenlange ervaring als makelaar jullie positief geadviseerd, hier sta ik nog steeds achter’. Tja, een makelaar die bulkt van het zelfvertrouwen. Wat valt daar tegenin te brengen? MEER ELLENDE
Van Anton geen spoor. De schade aan het pand bedroeg
en zijn B.V.? Ja, vertelde makelaar Theo. Neen, vertelde de advocaat die binnen een kwartier had vastgesteld dat An-
ton en De Appelboom B.V. al bij aanvang van de huurover-
eenkomst failliet waren. De advocaat besloot zijn pijlen te
richten op de verhuurmakelaar. Die vond dat schandalig en begreep niets van de vijandigheid van zijn opdrachtgever.
Een lang verhaal kort: de huurder betaalde hardnekkig
Was het zijn schuld dat Paul de verkeerde huurder had ge-
was dichtgespijkerd. Paul wenste de woning te bezichtigen
beroepsethiek van makelaar Theo. Theo werd veroordeeld
niets. Na enkele maanden bleek dat het gehuurde deels maar hij kon Anton niet bereiken. Toen hij alsnog Anton aan
de telefoon kreeg, werd hij op ernstige wijze door hem be-
contracteerd? De rechter begreep uiteindelijk niets van de om de schade aan de woning plus de misgelopen huurpen-
ningen over ruim twee jaar te vergoeden, een kleine ton.
dreigd. Intussen liet Paul door een onderzoeksbureau Anton
Theo begreep op zijn beurt de rechter weer niet. Wat Theo
zaak werd grimmiger en grimmiger. Niet alleen werd Paul
laarsvak begrepen. (de namen zijn gefingeerd) ■
natrekken. Het rapport viel uitgesproken negatief uit. De
wel wist was dat ‘die D66 rechtertjes’ niets van het make-
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 7
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
ACTUEEL | Krimpgebieden
krimpgebieden: zielig of juist aantrekkelijk? ‘Krimpgebieden zijn zielig en ze moeten worden geholpen met subsidies en andere stimuleringsmaatregelen. Anders is de ellende niet te overzien: jongeren trekken weg, scholen worden opgeheven en winkeliers zien letterlijk geen brood meer in hun nering. Randstedelingen snappen wel waarom de buitengebieden niet aantrekkelijk zijn: er is geen werk en de dorpen zijn moeilijk bereikbaar. En iedereen wil toch in de grote stad wonen?’. Maar is dat wel zo? Het Kadaster berichtte in september dat juist in Drenthe, Friesland, Overijssel en Groningen veel woningtransacties hebben plaatsgevonden. Dagblad Trouw meldde onlangs dat makelaars in Limburg overuren draaien. Wellicht speelt het ‘rimpeleffect’ daarbij een rol: wie geen woning kan vinden in de grote stad, zoekt zijn heil steeds verder in de periferie. Dat drijft de prijzen in de omliggende gemeenten op. Is dat een goede ontwikkeling, en zet die door? Peter Boelhouwer en Hans Leeflang geven hun visie op de kansen voor krimpgebieden.
S
tedenbouwkundige Hans Leeflang was 45 jaar top-
ambtenaar en nauw betrokken bij de Vierde Nota
Ruimtelijke Ordening. Hij is van mening dat de
gewoon niet waar. Kijk maar naar de fantastische, moderne
maakindustrie in de Achterhoek. In de hele grensstreek zie je dat bedrijven aan beide zijden van de grens op zoek zijn
buitengebieden zich veel meer bewust moeten zijn van
naar woonruimte voor hun medewerkers. Trouwens: ook
Nederland lijden vooral onder het ‘zieligheidsframe’. De
We zouden op zijn minst moeten nadenken over moge-
hun potenties. “Het kernwoord is ‘framing’. De randen van
Hans Leeflang: “Ik vind dat ze in Den Haag eens moeten
naar die medewerkers zelf. Er is overal vraag naar vaklui. lijkheden om vraag en aanbod in deze regio’s bij elkaar te
brengen.
nadenken over al die regels die in de loop der jaren in
Met alleen een subsidiepotje red je het niet. Als de overheid
het leven zijn geroepen. Een regio als Zuid-Limburg heeft
Het stigmatiseert het hele gebied. Maar bestuurders van
een potje maakt, leidt dat onvermijdelijk tot ‘loketgedrag’.
volop kansen vlakbij het drukbevolkte Aken, dat ook nog
gemeenten in de ‘krimpregio’s’ staren zich soms blind op
eens woonruimte zoekt voor zijn studenten. Die kansen
en dat geld moet worden verdeeld over 45 gemeenten. Wat
de subsidies. Onterecht: er is 11 miljoen euro beschikbaar,
kan de regio niet benutten omdat allerlei wetten en
los je daar nu helemaal mee op? Trouwens: krimp is bepaald
bezwaren in de weg staan”
van Nederland afspeelt. Je ziet het in heel West-Europa. Al-
tegenstelling tussen de Randstad en de rest van het land
lijkt steeds groter te worden. Daarmee gaan we voorbij aan de geweldige variatie die we in ons land hebben. Buitenge-
geen verschijnsel dat zich alleen in de regio’s aan de randen leen enkele grootstedelijke regio’s trekken veel potentiële bewoners.
Ik vind dat ze in Den Haag eens moeten nadenken over al die regels die in de loop der jaren in het leven zijn geroepen.
Een regio als Zuid-Limburg heeft volop kansen vlakbij het
bieden zijn per definitie niet ‘zielig’: ze bieden volop kansen
drukbevolkte Aken, dat ook nog eens woonruimte zoekt
een gebrek aan werkgelegenheid een minpunt zou zijn, is
omdat allerlei wetten en bezwaren in de weg staan.”
op een mooie, ontspannen woon- en werkomgeving. En dat
18 |
| VAS T G OED AD VISEU R
voor zijn studenten. Die kansen kan de regio niet benutten
O KTO B ER 2 0 1 8
Kansen voor starters Starters onder de 35 jaar kunnen moeilijk een woning kopen in de grote steden, maar iets verderop zijn er wel degelijk mogelijkheden, stelt het Kadaster. Doorsnee-starters die met z’n tweeën een woning kopen,
kunnen die tot 230.000�� � euro financieren; alleenstaanden tot 150.000� � �euro. Dat betekent dat in heel Nederland slechts 7% van de te koop staande
woningen betaalbaar is. Buiten de stad zijn er veel meer mogelijkheden: ca. 80% van de woningen die betaalbaar zijn voor starters, staat te koop
BEREIKBAARHEID EN WERKGELEGENHEID
Hij wil nog wel wat kwijt over de bereikbaarheid. “Mijn
vrouw en ik zijn onlangs naar een dorp in de Achterhoek
verhuisd. In de buurt van een schitterend bedrijf én vlakbij een NS-station. Onze kinderen wonen inmiddels ook hier
en ze hebben allemaal werk gevonden. Toegegeven: ze hebben wat langer moeten zoeken dan in de Randstad. En
hoezo slecht bereikbaar? We hebben jarenlang in Den Haag gewoond. De laatste jaren pasten we een dag in de week op
een kleinkind in Amsterdam. Dáár hadden we pas moeite met de bereikbaarheid!”
Leeflang vindt het overigens geen goed idee om werkge-
legenheid vanuit het economisch sterke deel van het land
te verplaatsen naar minder drukke regio’s: “Op de korte termijn levert zo’n actie misschien wat banen op, maar op
den duur werkt het niet. De spin-off is minimaal. Het is
veel beter om ‘places of hope’ (plekken waar inspirerende
buiten de 25 grootste steden. Dordrecht, Apeldoorn, Amersfoort, Enschede en Arnhem zijn het meest toegankelijk voor starters. Desondanks blijkt
uit Kadastercijfers dat sinds 2008 4% minder jongeren tot 35 jaar de grote steden (G4) verliet. Het percentage tussen de 35 tot 55 jaar steeg wel met 5%. Ook het CBS constateerde vorig jaar dat zo’n 25 tot 40% van de jonge gezinnen binnen vier jaar na het verkrijgen van hun eerste kind de G4
verliet. 55-plussers zouden honkvaster zijn. Maar het Kadaster constateert nu dat 10% meer 55-plussers de G4 de afgelopen 10 jaar heeft verlaten.
Verzilveren van de overwaarde van de woning en verdergaande urbanisatie worden als mogelijke redenen aangegeven.
Prijzen bestaande koopwoningen, tweede
Gemiddelde woonoppervlakte
kwartaal 2018 t.o.v. 2008
per persoon
Minder dan -6 (%)
Minder dan 50 (m2)
-6 tot -3 (%)
50 tot 60 (m2)
-3 tot 0 (%)
60 tot 70 (m2)
0 tot 3 (%)
70 tot 80 (m2)
3 tot 6 (%)
80 of meer (m2)
6 tot 9 (%) 9 of meer (%)
Landmakers die met hun projecten vormgeven aan onze leefomgeving en hoop en inspiratie bieden voor een duur-
zame toekomst) te creëren en het zelfbewustzijn van de
regio’s te versterken. Dan creëer je een echt perspectief voor al die regio’s.” KANSEN ZIEN
Bron: CBS, Kadaster
Bron: CBS
“Daarbij moeten we wel blijven bedenken dat de regio’s
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
allemaal totaal verschillend zijn: wat werkt voor Zeeuws-
brengen. Hoe zet je het ‘DNA’ van de gebieden in als ka-
noordoosten van Groningen. Maar kansen liggen overal; je
het mooie coulissenlandschap maar ook over de kastelen
Vlaanderen, hoeft helemaal niet gunstig te zijn voor het
moet ze willen zien. Architect Rem Koolhaas heeft volkomen gelijk als hij stelt dat de trek naar de stad een mooi excuus is om het platteland te negeren. We moeten de sterke en zwakke punten van de diverse regio’s in kaart
pitaal? In de Achterhoek heb je het dan bijvoorbeeld over en landgoederen en over de gemeenschapszin. Én over die maakindustrie dus! Er zijn nog te weinig bestuurders die zich bewust zijn van de kansen die de regio biedt.” Van het
rimpeleffect verwacht Leeflang niet veel: daar moeten de
regio’s het niet van hebben. “Ze moeten uitgaan van hun
Peter Boelhouwer: “Het gaat er vooral om dat de
eigen kracht.”
buitengebieden er nog onvoldoende in slagen om de
MINDER STAR
jongeren vast te houden. Er zijn gewoon veel te weinig
Dat klopt, zegt Peter Boelhouwer. Hoogleraar Housing sy-
woningen die aan hun vraag beantwoorden. Dat
buitengebieden er nog onvoldoende in slagen om de jonge-
stems aan de TU Delft. “Maar het gaat er vooral om dat de
betekent dat je de regels minder star moet toepassen
ren vast te houden. Er zijn gewoon veel te weinig woningen
en bijvoorbeeld meer zelfbouw moet toestaan”
regels minder star moet toepassen en bijvoorbeeld meer
die aan hun vraag beantwoorden. Dat betekent dat je de zelfbouw moet toestaan.”
Daarnaast is bereikbaarheid volgens Boelhouwer juist wel een probleem. “De kleine steden doen het daarom – ook in
de periferie – nog steeds wat beter, want daar is het open-
baar vervoer vaak beter geregeld. Desondanks zie je wel
een trend dat Randstedelingen steeds vaker een woning zoeken op het platteland. Dat heeft vooral te maken met
de betaalbaarheid van de woningen: de prijsverschillen
tussen de Randstad en de periferie worden steeds groter.
Als je vier ton wilt uitgeven, kun je een woninkje driehoog achter in De Pijp kopen, maar ook een vrijstaand huis in de
Achterhoek. Voor zzp’ers, maar ook voor de creatieve sector
is het vaak veel aantrekkelijker om een royale woning te
hebben in de perifere gebieden. Ze hoeven niet zo nodig in
Groeipotentie in krimpregio’s Uit de publicatie ‘Groeien aan de grens’, een uitgave van onderzoeksbureau Atlas voor
gemeenten, blijkt dat er grote groeikansen zijn voor de krimpgebieden. Dan moeten wel de
nodige grensbarrières worden geslecht. In de praktijk gaat het dan bijvoorbeeld om afwijkende schoolsystemen en de erkenning van diploma’s over de grens. Voor de inwoners van Zuid-
Limburg zou het aantal banen verdrievoudigen als dat zou veranderen. Daarmee zou het
gebied veel aantrekkelijker worden voor nieuwe bewoners. Uit Duitsland bijvoorbeeld. De regio rond Aken kampt met een groot tekort aan
woningen; aan de andere kant van de grens (in
Huishoudens 2035 groei t.o.v. 2018 Huishoudens 2035 groei t.o.v. - Referentieraming Primos 2017 (ABF Research) - Woningmarktregio's (ABF 2015)
< -10.000 0 - 5.000
3.900
5.000 - 10.000 10.000 - 20.000
> 40.000
17.800 17.900 17 7.100 1 163.100
70.300
meest aantrekkelijke regio van Nederland kan
18.000
11.200
56.800
70.100
12.300
2.600
12.200 18.300
7.000
5.700
10.100
17.700 00 0
19.400 0
stellen zelfs dat Zuid-Limburg na Amsterdam de
-2.800
17.300
20.000 - 30.000 30.000 - 40.000
Limburg) staan woningen leeg. De onderzoekers
worden. Ook voor Zeeuws-Vlaanderen zijn er
10.300
0
-10.000 - 0
2018
9.700 14.600
11.400
13.900
3 3.400
7.400 30.600
veel kansen. ‘Maar dan moeten in die gebieden talen als Duits of Frans verplichte vakken op school worden’.
20 |
| VAS T G OED AD VISEU R
-13.000 00 -5.100
Bron: Primos 2017, ABF 2015
O KTO B ER 2 0 1 8
de stad te wonen. Neem nu een journaliste: die is voor haar werk veel op pad. Ze is sneller op haar bestemming vanuit een dorp dan vanuit Utrecht of Amsterdam.” OOK VOOR OUDEREN INTERESSANT
Peter Boelhouwer: “Het rimpeleffect speelt wel degelijk een rol, maar het is nog bescheiden. De perifere gebieden zullen wel volgen, denk ik. Dat heeft natuurlijk alles te maken met het feit dat er in heel Nederland veel te weinig woningen worden
Het voorbeeld van Hans Leeflang vindt hij een mooi voor-
gebouwd. Je ziet hier en daar al dat in steden een gereguleerd
graag op het platteland wonen. Het kan dus wél! Overi-
huisvestingsbeleid wordt gevoerd, waardoor woningen worden
beeld van zijn theorie: “Zijn kinderen willen kennelijk ook gens: zeker voor de huisvesting van senioren (een sterk
gereserveerd voor doelgroepen zoals verpleegkundigen en
veel kansen. Niet alleen in servicecomplexen, maar juist in
leerkrachten”
groeiende bevolkingsgroep) bieden de perifere gebieden een grote diversiteit aan woningen; ook vrijstaand. Vergeet
niet dat een grote groep ouderen steeds meer te besteden
denk ik. Dat heeft natuurlijk alles te maken met het feit dat
– mede door de lagere grondkosten en grote boerderijen
bouwd. Je ziet hier en daar al dat in steden een gereguleerd
heeft. Vormen van collectief wonen zijn ook een idee dat
die hun agrarische functie verliezen – goed te realiseren
valt in de periferie. We zullen in sommige gevallen ook moeten erkennen dat een aantal woningen gewoon niet
in stand kan worden gehouden. Woningen die aan geen enkele vraag voldoen, zul je moeten slopen.
Voor jongeren gaat het er vooral om dat je voldoende werk-
gelegenheid biedt én dat de dorpen goed ontsloten zijn. Als je kinderen elke dag 15 kilometer naar school moeten fietsen (en weer terug) is een dorp veel minder aantrekkelijk.” RIMPELEFFECT
er in heel Nederland veel te weinig woningen worden ge-
huisvestingsbeleid wordt gevoerd, waardoor woningen worden gereserveerd voor doelgroepen zoals verpleegkundigen en leerkrachten. Dat is allemaal nog heel beperkt.
Er zullen dus steeds meer mensen in de dorpen buiten de stad een woning zoeken, en het zoekgebied wordt steeds
groter. Dat betekent ook dat de reistijd voor die mensen steeds langer wordt, en dat is voor veel mensen in de zorg-
of de onderwijssector een probleem. Daarnaast neemt de druk op het wegennet en op het openbaar vervoer toe. Dat
is niet wenselijk, en daar moet dus ook aandacht voor zijn.”
Toch trekken ook in die gebieden de prijzen aan, maar
Hij heeft nog een tip voor de autochtone bewoners van
wer. “Het rimpeleffect speelt wel degelijk een rol, maar het
Randstad. Zorg dat ze zich welkom voelen! Daar gaat het
natuurlijk niet zo sterk als in stedelijke regio’s, ziet Boelhouis nog bescheiden. De perifere gebieden zullen wel volgen,
krimpgebieden: “Sta open voor nieuwe bewoners uit de nog weleens fout…” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
Tekst: Carola Peters Beeld: ABF Research, CBS, Kadaster
KOLIBRI LEEFT
En kan veel meer dan je weet
Software voor makelaars E-mail integratie - Notificatiecenter Particulier aanbod - Bedrijfsmatig aanbod Agrarisch aanbod - Overeenkomsten - Agenda Taken - E-mail - Uitwisseling - Facturatie Zoekers Matchmail - Brochures - Projecten Online dossier - Herinneringen Mediamanagement â&#x20AC;&#x201C; Tiara certificering Atrium certificering â&#x20AC;&#x201C; VastgoedPRO certificering en nog heel veel meer
Weet wat er kan door een gratis webinar te volgen: www.wazzupsoftware.com/academy (ook als je nog geen Kolibri gebruikt)
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
kanttekeningen bij de retailagenda Het ministerie van Economische Zaken startte in 2015 een initiatief om te komen tot een gezonde en toekomstbestendige retailsector. Onlangs is deze Retailagenda – die een initiële looptijd van twee jaar had – met twee jaar verlengd. Doel: terugbrengen van het aantal vierkante meters winkelruimte én het vergroten van de aantrekkelijkheid van winkelgebieden. Dat heeft alles te maken met de maatschappelijke ontwikkelingen: centra van dorpen en steden worden minder bezocht. De oorzaak is bekend: er wordt steeds meer gekocht via websites. Een begrijpelijke en sympathieke actie dus. Toch zijn bij de Retailagenda wel enkele kanttekeningen te plaatsen.
H
et overschot aan vierkante meters winkel-
pand waar veelal nog wel een winkelbestemming op
gemeenten zijn daar zelf debet aan. Want wat
liere beleggers of eigenaren die vroeger zelf de winkel-
ruimte is natuurlijk niet zomaar ontstaan. De
gebeurde er in de crisisjaren, die nu gelukkig achter ons
liggen? Ook toen werden geestdriftig vele meters win-
kelruimte aan de centra van steden en dorpen toege-
voegd. Belangengroeperingen maakten zich toen al
zorgen en lieten onvermoeibaar van zich horen. Zij
maakten duidelijk dat de handrem moest worden aan-
getrokken. Tevergeefs. Laaghangend fruit
zal rusten. In veel gevallen gaat het om kleine particu-
ruimte in gebruik hebben gehad. Die laatste groep
verhuurt de winkelruimte nu als aanvulling op AOW en pensioen. En daar zit het probleem: wat betekent dit
voor de waarde van het vastgoed en voor de kasstroom? Dat zijn belangrijke zaken voor vastgoedeigenaren.
Een van de oplossingen is een ruimhartige bereidheid
om medewerking te verlenen aan een bestemmings-
wijziging naar alternatieve gebruiksmogelijkheden zoals wonen. Het beschikbaar stellen van gelden om de
Nu moet dus alsnog het aantal vierkante meters wor-
ombouw te financieren, is een andere.
gekozen voor het laaghangende fruit in de vorm van
Het staat als een paal boven water dat het doel om het
den verkleind. Om dat doel te bereiken, lijkt te worden winkelruimtes in periferie en/of aanloopstraten. Dan moeten er natuurlijk ‘stimulerende maatregelen’ wor-
den getroffen, want het ministerie kiest liever voor de wortel dan de stok. Dus krijgen detaillisten die geves-
centrum aantrekkelijk te houden, niet alle middelen
heiligt. Realiteitszin is geboden: we moeten accepteren dat sommige huurders zich niet in het centrum willen
vestigen. Bovendien zal het vastgoed niet in alle geval-
tigd zijn aan de rand van de gemeente, de suggestie om
len geschikt zijn voor transformatie naar een andere
iets groter te maken, krijgen ze – tijdelijk – subsidie c.q.
De initiatiefnemers hebben toegezegd dat ze alle par-
naar het centrum te verhuizen. Om de verleiding nog een tegemoetkoming in de hogere huurlasten.
Een nobel streven, maar in het enthousiasme om de dorps- en stadsharten te verlevendigen, worden een paar zaken over het hoofd gezien. Bestemmingswijziging
bestemming.
tijen in het proces willen meenemen. Ik roep hen op om
dat voornemen waar te maken. Die betrokkenheid is een absolute voorwaarde om de centra levendig te
houden. Het is ook dé manier om ervoor te zorgen dat er geen verliezers zijn. ■
Mr. Jan Hendrikse, lid Algemeen bestuur en sectie Bedrijfsmatig
Immers: de eigenaren van winkelruimten (solitair of in
Vastgoed
kleine groepen) die aan de rand van de gemeente
gevestigd zijn, blijven achter met een onverhuurbaar
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
Milieuwet asbest ACTUEEL | Asbestdaken
asbesttrein dendert voort; maar wat levert het de betalende woningeigenaar op? Een jaar geleden geleden publiceerden publiceerden we wein indit ditmagazine magazineeen eenartikel artikelover overdedeproblematiek problematiekrond rond asbestdaken. asbestdaken. DitDeze namaand ging kogel door de kerk in in dede Tweede Kamer. de bal Eerste dezeAls het wetsjaar moet de de kogel door de kerk. Eerst Tweede KamerNu enligt daarna ligtbijdedebal bij deKamer. Eerste Als Kamer. deze de voorstel Milieubeheer asbest aanneemt, maggeen er eind 2024meer geenop asbest meer op Nederlandse Milieuwet betreffendebetreffende asbest aanneemt, mag er in 2024 asbest Nederlandse daken liggen.daken Deze liggen. ingreep kostmiljoenen. honderden miljoenen. Eendie investering zinloos is, meenthoogleraar Ira Helsloot, hoogleraar ingreepDeze kost honderden Een investering zinloos is, die meent Ira Helsloot, Besturen van Besturen aanUniversiteit de RadboudinUniversiteit Veiligheidvan aanVeiligheid de Radboud Nijmegen. in Nijmegen.
A
sbest. Alleen het woord al is voldoende om mensbest. Alleen het woord al is voldoende om men-
sen de de stuipen stuipen op op het het lijf lijf te te jagen. jagen. De De gedachte gedachte sen
leeft dat zelfs een kleine hoeveelheid vezels asbest leeft dat zelfs een kleine hoeveelheid vezels asbest
in de longen al meteen dodelijk is. Die emotie speelt een in de longen al meteen dodelijk is. Die emotie speelt een
gezondheid. De winst is te verwaarlozen. En toch dendert
de trein door.”
blematiek, zo meent hoogleraar Ira Helsloot. Al sinds jaar blematiek, zo meent hoogleraar Ira Helsloot. Al sinds jaar
INVENTARISATIE ASBESTDAKEN IN PROVINCIES (I&M)
investeringen die met de de verwijdering verwijdering van van investeringen die gemoeid gemoeid zijn zijn met
• Niet elke provincie heeft een actueel en/of
belangrijke rol bij de de overheidsaanpak overheidsaanpak van van de de asbestprobelangrijke rol bij
en dag dag strijdt strijdt hij hij tegen tegen de de in in zijn zijn ogen ogen disproportionele disproportionele en
oude asbestdaken. asbestdaken. “Het gaat om om honderden honderden miljoenen miljoenen oude “Het gaat
euro’s. Het Het merendeel merendeel van van dat dat bedrag bedrag moet moet opgebracht opgebracht euro’s. gaan worden worden door door ondernemers ondernemers en en particulieren, particulieren, de gaan de ei-
volledig beeld van het aantal nog te verwijderen asbestdaken;
genaren van die daken. daken. De De opbrengst opbrengst van van die die enorme enorme genaren van die
• Volgens de zeven deelgenomen provincies aan
we in Nederland te maken met zo’n 200 asbestvezels per we in Nederland te maken met zo’n 200 asbestvezels per
wel 10 – 25%) van de eigenaren onvoldoende
investering gaat nihil zijn, zo weten we. Anno 2018 hebben investering gaat nihil zijn, zo weten we. Anno 2018 hebben
kubieke meter in de lucht. In de jaren 90 lag dat veel hoger, kubieke meter in de lucht. In de jaren ’90 lag dat veel hoger, zo’n 90.000 asbestvezels. Dan praat je wèl over schadelijke hoeveelheden. Maar vandaag de dag is dat allang niet meer
Ira Helsloot: “De verwijdering van asbestdaken gaat nauwelijks
het geval. We zitten nu al ver onder de norm die de Gezond-
heidsraad aanhoudt. Dehet verwijdering vannauwelijks asbestdaken gaat iets aan de luchtkwaliteit verbeteren, gaat ook nauwelijks iets aan de luchtkwaliteit verbeteren, het gaat
het onderzoek heeft minimaal 5% (en wellicht financiële draagkracht om te saneren;
• Vrijwel alle provincies zien knelpunten in de
saneringscapaciteit, hijskranenverbod, technische innovaties en financiële draagkracht.
iets opleveren in termen van gezondheid. De winst is te
ook nauwelijks iets opleveren in termen van gezondheid.
De winst is te verwaarlozen. tochdoor” dendert de trein door.” verwaarlozen. En toch dendert de En trein GECULTIVEERD BEELD
Die boude stelling roept de vraag op hoe het dan kan dat zo’n 90.000 asbestvezels. Dan praat je wèl over schadelijke
opgetreden. Maar nu slaat de pendule helemaal door naar GECULTIVEERD BEELD
te maken met een gecultiveerd beeld als het om asbest meer het geval. We zitten nu al ver onder de norm die de
aan ten grondslag ligt. Ten eerste kun je concluderen dat de dit wetsvoorstel nu toch ter tafel ligt. “We hebben te ma-
dit wetsvoorstelMaar nu toch wordt de aangenomen. hebben hoeveelheden. vandaag dag is dat “We allang niet gaat”, vervolgt Iraaanhoudt. Helsloot zijn betoog. “In de jaren 60 Gezondheidsraad De verwijdering van asbest-
werd op grote schaal en buitengewoon onveilig gewerkt daken gaat nauwelijks iets aan de luchtkwaliteit verbete-
met asbest. Het is niet meer dan terecht dat daartegen is ren, het gaat ook nauwelijks iets opleveren in termen van
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
de andere kant. Ik denk dat daar een aantal mechanismen Die boude stelling roept de vraag op hoe het dan kan dat verwijdering asbest gewoon big het business is. Er liggen ken met een van gecultiveerd beeld als om asbest gaat”, dus flinkeIra belangen de betoog. bedrijven diede hierin vervolgt Helsloot bijzijn “In jaren gespeciali’60 werd
seerd zijn.schaal Ten tweede heb je te maken met gewerkt deskundigen op grote en buitengewoon onveilig met
O KTO B ER 2 0 1 8
die met de beste bedoelingen het idee in de lucht houden
dat gebeurt. “Prima om het aantal asbestvezels in de
heid. Niets wijst daarop. Ten derde is er de politiek. De
veel te snelle stappen gezet, in de verkeerde richting. De
dat asbest een enorme bedreiging is voor de volksgezondverantwoordelijke staatssecretaris in het vorige kabinet
maakte een enorm punt van dit onderwerp. Het staat ook daadkrachtig. Je pakt een onderwerp, roept hoe erg het
allemaal is en je legt de rekening elders neer. De overheid kan hier stoer doen, want zij hoeft er nauwelijks voor op te
draaien. Je jaagt mensen op kosten, en we weten gewoon dat het effect vrijwel nihil zal zijn.” VOORTRAZENDE TREIN
Ondertussen lijkt de wetswijziging een gelopen koers. Hoogleraar Ira Helsloot kijkt er met verbazing en inmiddels ook met groeiende ergernis naar. “De Gezondheidsraad publiceerde over dit onderwerp rapporten waaruit blijkt dat we binnen alle mogelijke normen blijven. Het bevreemdt
mij ten zeerste dat de Tweede Kamer er kennelijk genoegen mee neemt dat ze gewoon niet de kosten/baten-analyse krijgt waar ze om gevraagd heeft. De hele discussie draait
sterk op emotie en beeldvorming, niet op feiten. Het is onzin dat hele asbestdaken tegelijk verbrokkelen en we daar-
door weer concentraties als in de jaren negentig krijgen. En
lucht te willen beperken. Maar op dit moment worden gekozen procedure is op z’n minst bijzonder: we laten die
daken verwijderen – dat kan oplopen tot 20.000 euro per dak – we leggen die kostenpost bij de eigenaren van de daken neer, we tuigen slechts een kleine subsidie op, klaar
is Kees. Maar met het huidige tempo is in 2024 nog niet de helft gesaneerd. Gemeenten hebben een en ander ook nog onvoldoende in kaart. En wie moet dit werk allemaal vòòr die tijd afhandelen. Maar er spelen meer zaken. Het verbod heeft een stevige impact op woningeigenaren. Huizen met
een asbestdak worden richting 2024 steeds moeilijker ver-
koopbaar. Eigenaren hangt immers een flink kostenplaatje
boven het hoofd. De subsidies zijn op dit moment bij lange na niet toereikend. We praten over honderden miljoenen die met deze operatie gemoeid zijn. En daar komt het ko-
mende decennium waarschijnlijk nog een fikse rekening voor verduurzaming bovenop. Kunnen we daar dan niet
iets creatiever mee omgaan? Voor de agrarische bedrijven is de subsidie ‘Asbest eraf, zonnepanelen erop’ in het leven geroepen. Kunnen we het verwijderen van die daken niet
koppelen aan de klimaatdoelstellingen die we moeten ha-
Ira Helsloot: “De verwijdering van asbestdaken gaat nauwelijks iets aan de luchtkwaliteit verbeteren, het gaat ook nauwelijks iets opleveren in termen van gezondheid. De winst is te verwaarlozen. En toch dendert de trein door”
de rekening van dit alles ligt straks bij mensen die dit soms onmogelijk kunnen opbrengen. Ik vind dat kwalijk.” GEMISTE KANS
Ook VBO-directeur Hans van der Ploeg heeft moeite met
de manier waarop het nu gaat en de snelheid waarmee
len? Wat kun je méér doen dan alleen een dak eraf halen en
er een nieuwe opleggen? Ik hoor daar niemand over. Ik zou ervoor pleiten om het tempo eraf te halen en te kijken wat
er de komende jaren in collectiviteit én goed gesubsidieerd gecombineerd kan worden. De haast is onterecht. Het leidt tot een gemiste kans.” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
Tekst: Henk de Kleine
Maak ook een flitsende start als zelfstandig makelaar! VOOR UITBREIDING VAN ONS LANDELIJK NETWERK ZOEKEN WIJ: • Makelaars (zzp-ers) met passie voor mensen en huizen; • Ondernemerschap, enthousiasme, lef en doorzettingsvermogen; • Goede communicatieve vaardigheden en met een scherp oog voor de wensen van de klant.
Meer weten over de mogelijkheden? Kijk op www.kiezenvoordiva.nl of neem contact op met Patricia van Eijk 088 448 31 59 patriciavaneijk@diva.nl
DIVA MAKELAARS.NL
TE KOOP
TE KOOP HEERLIJK WONEN BEGIN
T OP
NEESKENS.COM YERSEKE - GOES -
Ti m Scha ap TIMV AST
D. NL
THOLEN
V ER KO CH T
Ook snel verk ope n? Bel ons
HT VBEI NRN EKNO1 C WEEK
ZEER SNEL
VERKOCHT
!
COLUMN
Landelijk en Agrarisch Vastgoed
vakkennis gevraagd in proeftuin elsendorp De leegstand in het buitengebied wordt een steeds groter probleem; met name in het zuiden van ons land. De oorzaken zijn bekend: schaalvergroting van agrarische bedrijven, afgekondigde maatregelen voor de veehouderij, het verbod op het houden van nertsen. Plus melkveehouders die hun fosfaatrechten te gelde maken waardoor bedrijfsopstallen leeg komen te staan. Dat levert bijvoorbeeld in Brabant nu al in totaal 26,2 miljoen vierkante kilometer Vrijkomende Agrarische Bebouwing (VAB) op. In 2030 loopt de leegstand op tot zes miljoen vierkante kilometer, heeft Alterra berekend. Dat
H
roept ook voor de makelaar/taxateur een groot aantal vragen op. oe ontwikkelt de markt zich in dit gebied?
Uitnodigingsplanologie
VAB-locaties? Wijken bewoners van stedelijke
leegstand een nieuwe invulling krijgen? Kan bijvoor-
alle gevallen is de optimale aanwending vast te stellen.
den? Zo ja, wat wordt dan die bestemming? Daar komt
Hebben zzp’ers wellicht belangstelling voor
regio’s uit naar het rustige buitengebied? Lang niet in
Dan gaat het om vragen als: hoe kan de (te verwachten)
beeld een voormalig varkensbedrijf herbestemd wor-
Sommige vakgenoten hebben er slapeloze nachten van.
nog bij dat de uitwerking van het bestemmingsplan
klem als je meent de optimale aanwending te kunnen
uitnodigingsplanologie. Pas als een concreet initiatief
Want vóór je het weet, zet je je als makelaar/taxateur vaststellen. Het is daarom een goede zaak dat op som-
mige plaatsen ondernemers en bewoners gaan samen-
werken om een antwoord te geven op de vraagstukken rond leegstand, duurzaamheid, energie en leefbaarheid.
In Proeftuin Elsendorp bijvoorbeeld. Bestemmingsplannen
Alterra becijferde dat in de gemeente Gemert-Bakel het aantal landbouwbedrijven in vijftien jaar tijd is
afgenomen met 35%. In totaal zijn 182 landbouwbedrij-
ven in die tijd gestopt. Binnen de gemeente is een gebied van 1.750 hectare rondom de kern Elsendorp
aangewezen als proeftuin. In het kader van dit experi-
ment moeten bestemmingsplannen met verbrede reik-
wijdte worden vastgesteld. Dat is mogelijk op basis van
art. 7c Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet. Gemeenten die zich hebben aangemeld voor dit expe-
riment, kunnen (tijdelijk) op onderdelen afwijken van wet- en regelgeving. Daardoor ontstaan mogelijkhe-
den voor anticipatie op ontwikkelingen die de Omgevingswet gaat bieden.
1
verbrede reikwijdte is gebaseerd op het beginsel van
zich aandient, komt de vraag aan de orde of een
gewenste functie toelaatbaar is. Het is de bedoeling dat alle ideeën worden verzameld in een haalbaar
gebiedsplan.
De makelaar/taxateur makelaar/taxateur mag mag zich zich dan dan buigen buigen over over de de De meest optimale optimale aanwending. aanwending. Is Is herbestemmen herbestemmen übermeest
haupt mogelijk gezien de ligging bij andere agrarische haupt mogelijk gezien de ligging bij andere agrarische bedrijven? Is herbestemmen naar ‘Wonen’, ‘Recreatie’ of bedrijven? Is herbestemmen naar ‘Wonen’, ‘Recreatie’ of ‘Categorie 1- 2-bedrijf’ mogelijk? En wat vertegenwoor‘Categorie 1-2-bedrijf’ mogelijk? En wat vertegenwoor-
digt dan de meest optimale aanwending? Veel vragen digt dan de meest optimale aanwending? Veel vragen waarop wij wij als als deskundigen deskundigen het het antwoord antwoord mogen mogen waarop geven.
1
Gelukkig mag volgens de EVS ook ‘verwachtings-
waarde’ worden betrokken in de schatting van de marktwaarde. Tenminste, voor zover het gaat om rede-
lijke verwachtingen van de afzetmarkt voor het vast-
goedobject. Die kunnen meegewogen worden in de
schatting van de marktwaarde. Ook dan is vakman-
schap vereist. Klankborden met collega’s kan goede
diensten bewijzen. Samen hebben we vast wel de nodige wijsheid in pacht! ■
TEGoVA, Europese taxatiestandaarden 2016 Achtste Editie, Belgie: Gilles nv/sa, p. 24
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
Jan Lavrijsen REV RT, bestuurslid sectie Landelijk en Agrarisch Vastgoed
ACTUEEL || Woningbouw Woningbouw De bouwproductie moet omhoog. Tegelijkertijd staan we aan de vooravond van een gigantische ingreep in de bestaande voorraad. Alle woningen moeten op termijn up-to-date zijn verduurzaamd. Dat vergt een maximale inzet van alle betrokkenen: overheden, bouwbedrijven, woningeigenaren en corporaties. Maar hoe leiden we alles in goede banen?
grootste winst ligt bij optillen van label f naar label a In Het Parool zei u dat de programmering in Amsterdam (40-40-20-verdeling) het vrijwel onmogelijk maakt om op grote schaal rendabel te bouwen. Ook het Wetsvoorstel kwaliteits-
borging is een voorbeeld van nieuwe regelgeving. Heeft al die regelgeving negatieve invloed op het bouwtempo?
“Gemeenten onderschatten vaak het effect van programmering op de haalbaarheid van plannen. Overige regelgeving is op zichzelf de belangrijkste factor die de productie remt. Ze-
ker niet als het gaat om zoiets als kwaliteitsborging. Veel belangrijker zijn de magere marges
en de daaruit voortvloeiende lage investeringscapaciteit van bedrijven in mensen, materieel en nieuwe technieken. Dat beperkt het productievolume in zijn totaliteit. Ik verwacht wel dat Amsterdam enigszins op zijn schreden zal terugkeren, omdat zichtbaar wordt dat het
aantal afgegeven bouwvergunningen voor woningen drastisch daalt. We missen dan wel twee jaar optimale bouwproductie. Dat is vooral jammer voor de vele woningzoekenden.” Moet de energietransitie op een laag pitje worden gezet ten gunste van de nieuwbouw?
“Voldoende vakbekwaam personeel is een belangrijke factor. We zouden al een enorme slag slaan, als we erin slagen om alle woningen met een F-label – dat is de grootste groep – op
te tillen naar het A-label. Dat houdt in: isolering, zuinige cv-ketels, meer comfort, enzovoort. Dat kan met bestaande technieken en kost zo’n 35.000 euro per woning. Hier is de grootste elfelf jaarjaar CEOCEO van proWienke Bodewes Bodeweswas wasruim ruim van jectontwikkelaar en belegger Amvest. projectontwikkelaar en belegger Amvest. Eind december neemt hij officieel afscheid.
winst te behalen. Veel minder dan bij de volgende stap naar bijna energieneutraal. Dat kost nog eens 35.000 euro, maar is technisch veel ingewikkelder.”
Pleit u ook voor een ruime overgangsperiode naar gasvrij bouwen?
“Ik was onlangs op werkbezoek in Dublin. Toen ik vroeg naar de vorderingen op het gebied
van verduurzaming, kreeg ik als antwoord: ‘We zijn een end op weg met het aanleggen van
een gasnet. Dat gaat ons enorm helpen’. In andere Europese landen hoorde ik hetzelfde. Er gebeurt dus iets heel geks: wat andere landen een enorme vooruitgang vinden, willen wij afbreken. Ik vind dat daar nog eens heel goed over moet worden nagedacht. Zeker als
er technieken op komst zijn waarmee bijvoorbeeld waterstof via het gasnet kan worden getransporteerd. Het is onverstandig oude schoenen weg te gooien, voor de nieuwe ontwikkeld zijn.”
Het kabinet streeft naar een productie van 75.000 woningen per jaar. Dat worden er waarschijnlijk amper 60-65.000. Ziet u een stijgende lijn?
“Dit jaar halen we een heel redelijke productie. Maar door alle eisen die de grote steden aan het programma stellen, voorspel ik dat in 2019 de productie weer lager zal uitvallen. Het
aantal afgegeven bouwvergunningen is al gedaald. Niet alleen in Amsterdam, maar in het hele land. Dat is een veeg teken.”
28 |
| VAS T G OED AD VISE U R
O KTO B ER 2 0 1 8
Gooit de privatisering van de kwaliteitsborging geen roet in het eten? Waar halen gemeenten en bedrijven al die nieuwe vaklui vandaan? En hoe werkt dat uit op de beoogde bouwproductie van 75.000 woningen per jaar? Voorlopig zijn nog veel vragen onbeantwoord.
verduurzaming bestaande voorraad kan bouwproductie vertragen Jullie vereniging signaleerde een forse toename van het aantal opleverfouten bij nieuwbouw. Gaat het Wetsvoorstel kwaliteitsborging zorgen voor een kentering?
“Wij zijn blij met de voorgestelde aanscherping van de aansprakelijkheid voor aannemers. Kopers die een fout over het hoofd zien, hebben nu geen poot om op te staan. Maar dat
losvan vanstelselwijziging, stelselwijziging,waarin waarindedegemeenten gemeentenplaats plaats maken voor een cironderdeel staat los maken voor een circus
cus aan private praktijkborginstellingen een zelfstandig bestuursorgaan. een aan private praktijkborginstellingen met met een zelfstandig bestuursorgaan. Dat isDat eeniskostkostbare operatie zonder garantie op kwaliteitsverbetering op lagere legesgelden. Wij bare operatie zonder garantie op kwaliteitsverbetering of opoflagere legesgelden. Wij zegzeggen daarom: de aanscherping de aansprakelijk meteen gen daarom: voervoer de aanscherping van van de aansprakelijkheid meteen in in en wacht met de stelselwijziging.”
Moeten we gasketels vanaf een bepaalde datum in de ban doen?
“Dat zou bespottelijk zijn. In 2021 moeten de gemeenten naar buiten komen met een visie
over het energieneutraal maken van wijken. De komende jaren is het daarom niet zinvol om daarop vooruit te lopen met allerlei initiatieven, die straks niet in de wijkaanpak blijken te passen. Dus geen warmtepompen installeren, terwijl straks wordt gekozen voor stadsverwarming. Of het gasnet opdoeken, terwijl wellicht waterstof ineens een goede optie blijkt
te zijn. Het probleem is wel dat alles tegelijk moet. De kwaliteit moet omhoog, er moet meer
gebouwd worden en de bestaande voorraad moet worden verduurzaamd. Er kan dus maar een beperkt aantal technisch geschoolde vaklui worden ingezet in de nieuwbouw. Dat kan gevolgen hebben voor de kwaliteit en de bouwproductie.”
Rob Mulder is directeur Kennis en Belangenbehartiging van de Vereniging Eigen Huis. Hij is
Ontstaat er straks een kloof tussen voorlopers en achterblijvers?
“Als de meerderheid is overgestapt naar energieneutraal, daalt uiteraard de woningwaarde voor de achterblijvers. Net zoals dat gebeurt met woningen met een onderhoudsachter-
stand. Goede financieringsarrangementen zijn daarom erg belangrijk. De banken werken daar nog onvoldoende aan mee. Bij de koop van een woning mag een bank 6% extra uitlenen voor verduurzaming, maar de meeste banken doen dat helemaal nog niet.”
tevens lid van de Stuurgroep Kwaliteitsborging van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties.
Directeur Wienke Bodewes van Amvest zei in Het Parool dat de regelgeving in een stad als
Amsterdam, met zijn 40-40-20-regeling, het vrijwel onmogelijk maakt om op grote schaal rendabel te bouwen. Mee eens?
“Gemeenten en provincies kunnen het beste beoordelen aan hoeveel woningen van welk
type behoefte behoefte is. is. Maar Maarhet hetisisenenblijft blijfthet dede taak taakvan vandedeminister ministerom omte te beoordelen beoordelen of of de
optelsom van alle woningbouwplannen voldoet aan de landelijke vraag. Dat staat in de grondwet. Al dat gesteggel helpt daar niet bij. Voor een gemeente als Amsterdam is het een
verdienmodel, net als voor projectontwikkelaars. Wij zullen de minister en de Kamer dan ook blijven aanspreken op de bouw van 700.000 woningen in 2025, conform de Nationale Woonagenda. De centrale regie behoort te liggen bij de minister. Het moet geen strijd worden tussen partijen die eraan willen verdienen.” ■
Tekst: Robert van Til Beeld: VEH en Amvest
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SE U R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND Laenen Makelaardij
makelaar steeds meer een consultant
Twee generaties Laenen leiden in het Limburgse Weert tot het gelijknamige makelaarskantoor; Laenen Makelaardij. Vader Stephan zag hoe o.a. internet, de recessie en de torenhoge conjunctuur in twee decennia de markt volledig transformeerden. Zoon Roan ziet hoe ook digitalisering onmisbaar is geworden in het makelaarsvak om consumenten beter te kunnen servicen.
D
e enorme dynamiek. Dat ziet Stephan Laenen als grootste verandering in het vak, als hij terugblikt
op 22 jaar makelen. Aan het eind van de vorige
al veel sneller verkocht. Dus waar het Funda-platform ooit aan de voorkant zat, is het nu opgeschoven.”
eeuw draaide alles nog om printadvertenties en het krantje
KLANTENINTRANET
maar drukwerk was enorm belangrijk voor ons. Internet
digitalisering van de dienstverlening, zegt Stephan Laenen.
op zaterdag. “Je kunt het je bijna niet meer voorstellen, kwam net zo’n beetje op, ik was één van de eersten met een
website. Met internet kwam, we weten het allemaal, ook het fenomeen Funda. Jarenlang hebben wij daar als VBO-
makelaar de tweede viool moeten spelen. Inmiddels staan
we met ons aanbod niet meer achteraan.. We moeten echwe met ons aanbod niet meer achteraan. We moeten echter
Ook op een andere manier is Laenen Makelaardij druk met “Neem bijvoorbeeld het klantenintranet. Als er bezichti-
gingen in een woning zijn geweest, dan kunnen we daarin
alle terugkoppelingen noteren. Dat kunnen de verkopers dan meelezen en zo precies zien wat we voor ze doen. Echter, we praten alle verkopers nog steeds bij na een bezichti-
ter constateren dat dit platform op dit moment aan glans constateren dat dit platform op dit moment aan glans
ging. En dat persoonlijke contact wordt zeer gewaardeerd.
social media media en en de de oververhitting oververhitting van van de de woningmarkt woningmarkt is is social
den is zeer belangrijk.” Na al die inspanningen blijven er
inboet. Want met de opkomst van internet, de opkomst van inboet. Want met de opkomst van internet, de opkomst van
de ‘eagerness’ in de woningvraag - en daarmee het actieve de ‘eagerness’ in de woningvraag – en daarmee het actieve
Goed en transparant communiceren over de werkzaamhe-
natuurlijk nog de onvermijdelijke ‘winkeldochters’ over, de
zoekgedrag van van mensen mensen –- enorm Iedereen zoekgedrag enorm toegenomen. toegenomen. Iedereen
woningen die om de één of andere reden maar niet ver-
nú kopen. Dat maakt het tot drukke tijden voor makelaars.” nú kopen. Dat maakt het tot drukke tijden voor makelaars.”
het toch eerst gaan zoeken in een nòg krachtigere presen-
heeft haast, leeft in de angst achter het net te vissen en wil heeft haast, leeft in de angst achter het net te vissen en wil
VERBAZING
kocht worden. Wat daarmee te doen? Roan: “Dan moet je tatie, in alle kanalen die je tegenwoordig hebt.” Daar komt
de expertise van Marlies Laenen om de hoek kijken. Zij is de
Stephan staat in zijn organisatie niet alleen. Inmiddels
vrouw van Stephan en moeder van Roan. Stephan: “Marlies
zijn 22 jaar is hij de millennial pur sang, volledig opge-
geleidelijk aan meer gaan toespitsten op haar passie foto-
mag zijn zoon Roan zich ook VBO-makelaar noemen. Met
groeid in het digitale tijdperk. Roan heeft geen referentie
zat aanvankelijk ook in de makelaardij, maar zij is zich grafie. Ze heeft daar de nodige opleidingen voor gedaan,
aan tijden dat het allemaal wat trager ging. En toch ver-
dus dat kunnen we professioneel in huis doen. De leidraad
over opleggen. “Mensen beslissen bijna in een split-second
valkuil waar veel makelaars intrappen. Wij zeggen: laat het
baast ook hij zich over de druk die huizenkopers zichzelf
de grootste aankoop van hun leven. Bizar eigenlijk. En het
is precies wat Stephan zegt; het biedt ons de uitdaging
om onze dienstverlening daarop te richten. Want hoe voorkom je dat mensen ‘ja’ zeggen tegen een aankoop om
dan uiteindelijk toch terug te moeten krabbelen omdat
het besluit de woning te kopen niet verstandig of niet
haalbaar blijkt te zijn? Dat probleem speelt vandaag de
dag bij heel veel makelaars. En wij tackelen dat probleem
bij die beelden is: we maken het nooit tè mooi. Dat is een zien zoals het is. Anders haken mensen onnodig af.”
“Je toegevoegde waarde zou steeds meer moeten zitten in meedenken met je klanten over wat er allemaal met een woning kan. Staar je niet blind op hoe een woning nú is, maar betrek in je aan- en verkoopgesprek de mogelijkheden voor later.”
met een geheel eigen aanpak. Digitalisering speelt daarin een belangrijke rol.” RIJKE DATABASE
Laenen Makelaardij werkt momenteel hard aan een data-
base van werkelijk geïnteresseerde en gescreende potentiële huizenkopers. Roan licht toe: “We bieden panden in
verkoop altijd eerst aan mensen aan die bij ons staan ingeschreven. We weten dan al heel veel van hen. Wat is hun
budget? Wat zoeken ze precies? Zodoende begeleiden we ze eigenlijk al voor we daadwerkelijk naar een verkoop of
aankoop toewerken. Je scheidt het kaf van het koren. Een deel van die database wordt gevuld met mensen die we
ontmoeten bij bezichtigingen. Inschrijven geeft hen een
MAKELAAR WORDT CONSULTANT
Na ruim twee decennia is Laenen Makelaardij dus nog
volop actueel en enthousiast. Hoe kijken vader en zoon
aan tegen de jaren die voor ons liggen? “Wij geloven dat
de makelaar steeds meer een consultant wordt. Of in elk geval: zou moeten worden. Je toegevoegde waarde zou
steeds meer moeten zitten in meedenken met je klanten
over wat er allemaal met een woning kan. Waar kun je het duurzamer maken? Hoe zit het straks met gasloos wonen?
Wees een ‘groene makelaar’ die met goede adviezen op het gebied van energie komt. Staar je niet blind op hoe een
woning nú is, maar betrek in je aan- en verkoopgesprek de
voorsprong en meer informatie. Zo krijgen ze nog voordat
mogelijkheden voor later. Dat zijn aspecten waar mensen
fotoalbum toegestuurd van de woning die aan hun woon-
woning over tien-twintig jaar ineens gasloos moet. Dan ga
de stress eraf. In dat licht moet je onze opmerking zien dat
de aspecten die mensen niet op Funda of waar dan ook
nieuw aanbod online gepresenteerd wordt een digitaal wensen voldoet. Dat geeft wat meer tijd en lucht. Je haalt
wij denken dat Funda op dit moment vaker het minder
gewilde aanbod toont. De echt interessante woningen zijn
echt op zitten te wachten. Want het scheelt nogal of een
je ineens heel anders naar een woning kijken. Dat zijn ook
zien. Maak het verhaal groter, breder, dieper. Daar ben je
toch makelaar voor?” ■
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Laenen Makelaardij
VERENIGING VERENIGINGVOOR VOOR MAKELAARS EN MAKELAARS ENTAXATEURS TAXATEURS VERENIGING VOOR MAKELAARS EN TAXATEURS VERENIGING VOOR MAKELAARS EN TAXATEURS
“Zo, wat een “Zo, wat een “Zo, wat een ruimte!” ruimte!” ruimte!” EEN VBO VBO MAKELAAR EEN MAKELAAR GEEFT GEEFT EEN VBO MAKELAAR GEEFT EERLIJK ADVIES, ALTIJD! EERLIJK ADVIES, ALTIJD! EEN VBO MAKELAAR GEEFT VBO MAKELAAR > BRENGT JE THUIS EERLIJK ADVIES, ALTIJD! VBO MAKELAAR > BRENGT JE THUIS EERLIJK ADVIES, ALTIJD! VBO MAKELAAR > BRENGT JE THUIS WWW.VBO.NL VBO MAKELAAR > BRENGT JE THUIS WWW.VBO.NL
WWW.VBO.NL WWW.VBO.NL
COLUMN Kadaster
op weg naar een emissievrije woningvoorraad!? In hoeverre neemt de woningwaarde toe als gevolg van een investering in duurzaamheid? En overtreft deze winst de gemaakte kosten? Deze vragen houden mij al enkele jaren bezig. Afgelopen maand presenteerde ik in Venetië hierover voorlopige onderzoeksresultaten tijdens een bijeenkomst van de Europese Hypotheken Federatie.
O
m met de deur in het verduurzaamde huis te
pompen over een paar jaar niets meer waard zijn
wijzen in de richting dat Nederlandse woning-
moedt dat toekomstige kopers deze niet efficiënte
vallen: onze eerste voorzichtige resultaten
kopers meer geld over hebben voor energiezuinige
woningen dan voor tochtige, slecht te verwarmen
woningen. Het gaat om niet al te grote verschillen; een label A woning gaat voor ongeveer 15 duizend euro
omdat er veel betere op de markt zijn gekomen. Zij ver-
pompen bij aankoop willen vervangen omdat die
ouderwets zijn en niet meer de norm. Ik vond dat een interessante visie.
meer over de toonbank dan een vergelijkbare label C
Extra hypotheek?
euro goedkoper. Zonder mij vergaand te verdiepen in
hypotheekverstrekkende instellingen groene hypothe-
woning. Een label F of G woning is ongeveer 15 duizend de noodzakelijk kosten om van C naar A te gaan, lijken mij deze winsten te laag om de investeringen goed te
maken. Maar er is nog een hele toekomst voor ons.
In het Venetië ging het niet over de techniek, maar hoe ken kunnen verstrekken. Zij willen wel, maar worstelen
met het feit dat op dit moment een investering zich
nog niet vertaalt in een substantiële waardestijging. Vooralsnog kunnen daarom de meeste Europese ban-
Voortschrijdende techniek
ken geen extra hypotheek verstrekken voor duurzame
Ik weet nog dat dubbelglas eerst geen enkel waarde-
boven de woningwaarde. Neem Nederland. Bij ons is in
Als voorbeeld noem ik altijd de intrede van dubbelglas. effect had. Men ging echt niet meer betalen voor die
luxe, en het was prijzig. Toen er meer woningen met dubbelglas bijkwamen, werden woningen met dubbel-
investeringen omdat dan de hypotheekschuld uitstijgt de crisisperiode wetgeving gekomen waarin wordt
bepaald dat een hypotheek niet hoger mag zijn dan de waarde van de woning. Zolang duurzame investerin-
glas ietsje meer waard dan vergelijkbare niet-gereno-
gen zich niet vertalen in hogere verkoopprijzen, moe-
reden om tot een lagere transactieprijs te komen
betalen. Mijn onze eerste resultaten geven hoop. Het
veerde woningen. Uiteindelijk werd enkelglas een omdat, na de aankoop, het enkele glas vervangen
moest worden voor dubbelglas. Dubbel glas werd de norm. Zodra verwarmen met een warmtepomp nor-
ten huishoudens de investeringen dus uit eigen zak
lijkt erop dat men steeds meer wil betalen voor een
duurzame woning. ■
maal is, zal een gasketel een negatief prijseffect opleve-
ren. Die kant gaan we onherroepelijk op. Maar de weg daarnaartoe is niet eenvoudig.
Een half jaar geleden sprak ik een nieuwbouwmakelaar.
Zij vertelde dat warmtepompen een groot deel van het
Paul de Vries,
budget van haar potentiële klanten opslokt. Haar
Woningmarktexpert
kopers zouden liever een extra kamer hebben. Ook ziet
Kadaster
zij steeds andere typen warmtepompen gebaseerd op
steeds nieuwe technieken. Haar angst is dat de beste pomp nog niet is uitgevonden en dat dus de huidige
VBO M AK ELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
achter de voorkant roeland van der schaaf
VASTGOED ADVISEUR OKTOBER 2018
Roeland R. van der Schaaf
colofon
HOOFD- EN EINDREDACTIE Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl
studeerde geschiedenis
en filosofie aan de Rijks-
ADVERTENTIEACQUISITIE Adnovus, info@adnovus.nl
universiteit Groningen.
Groningse wethouder Roeland van der Schaaf: “We hebben nieuw investeringsfonds voor woningbouw nodig”
Hij startte zijn loopbaan
AAN DIT NUMMER WERKTEN MEE Harry Bruijniks, Harry Boumeester, Harry�� � �Mos,� � �Patricia Dieben, Jan� � �Lavrijsen,� � � Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Jan� � � Hendrikse,� � � � Robert van Til, Paul de Vries
BEELDMATERIAAL ABF Research, Kadaster, Amvest, CBS, Gemeente Groningen, Laenen Makelaardij, VBO Makelaar, Roger Wouters
VASTGOED ADVISEUR
Waarom tienduizenden bouwvergunningen onbenut blijven Krimpgebieden: zielig of juist aantrekkelijk?
bij de Gemeente Groningen; eerst als Staf
COVER FPS
medewerker, later als
Asbesttrein dendert voort; maar wat levert het de betalende woningeigenaar op? Tweeluik met VEH en Amvest over kwaliteit en snelheid nieuwbouw
jaargang 32, nummer 5 | oktober 2018 vakblad van makelaars en taxateurs | een uitgave van branchevereniging VBO Makelaar
senior Beleidsadviseur.
Van 2005 tot 2008 was hij Hoofd Projecten bij Woningbouwvereniging Smallingerland. Als manager Strategie en
PREPRESS EN DRUK www.up-score.nl REDACTIEADRES ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 13, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 345 87 03
‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplage cijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
Projecten was hij daarna werkzaam bij woningcorporatie
Accolade in Friesland. Na de bestuurscrisis in Groningen trad Van der Schaaf, die tot dan toe raadslid was voor de Partij van de Arbeid, op 31 oktober 2012 aan als wethouder Ruimtelijke Ordening, Volkshuisvesting, Wijkvernieuwing, Grondzaken, Grote Steden Beleid, Monumenten en Archeologie.
Roeland van der Schaaf vervult daarnaast diverse bestuursfuncties voor o.a. de stuurgroep studentenhuisvesting Het Akkoord van Groningen, OV-bureau Groningen en Drenthe,
Arbeidsmarktregio Groningen en GOA Publiek. Hij heeft diverse publicaties op zijn naam staan.
FSC® C017135
Het complete aanbod kantoren, bedrijfsruimten en winkels van VBO MAKELAAR
tweets over de markt @VBODirectie: Aanwezig bij het afscheid van directeur @nvmog Annie vd Riet. Dank voor de plezierige samenwerking in het belang van makelaars/taxateurs. @Brinkgroep: Tijdens het @nvbbouw topdebat ‘Aanpak woningtekort kán groen. Bouwen mét de natuur = zuurstof voor het wonen’ kwam een conclusie van @brinkgroep ter sprake. @Leefomgeving: Conclusie #PBLNL na analyse voorstel #Klimaatakkoord: genoeg potentieel voor 2030, maar succes hangt af van keuzes. Wat worden de echte kosten en wie gaat betalen? @NVBBouw: In de maand augustus hebben de gezamenlijke bouwers en ontwikkelaars 2.263 nieuwe woningen verkocht. Tot en met augustus werden 2,3% minder nieuwe koophuizen geregistreerd dan dezelfde periode een jaar eerder.
vindt u op ventu
Ventu.nl servicedesk@ventu.nl 020 5753317
Powered by PropertyNL
@MinBZK: 120 miljoen euro voor ‘proeftuinen’ aardgasvrije wijken in 27 gemeenten. @ING_nlEconomie: Bijna een vijfde van de Nederlanders vindt het de plicht van ouders hun kind financieel te steunen bij de aankoop van een woning. Dit is lager dan het Europees gemiddelde, waar 44% dit een ouderlijke plicht vindt. @PatriciaDieben: Directeur #VBO Makelaar over problematiek taxatiewereld. #Taxateurs voelen veel druk van opdrachtgevers bij #waardebepaling Moet anders! @vjprofs.
34 |
| VAS T G OED AD VISEU R
O KTO B ER 2 0 1 8
ROMIJN OFFICE SUPPLY
r o o v s e l l A kantoor! • 5% extra korting voor VBO leden
• Op rekening kopen
• Scherpe internetprijzen
• De volgende werkdag bezorgd
• Gemakkelijk bestellen via de
• Vast aanspreekpunt voor advies
webshop
• Partner van Quantore
e:
it s b e w e z on op je ijk k n e e s n e e m Nee
www.romijnofficesupply.nl
Uw kantoorspecialist en totaalleverancier in kantoorbenodigdheden +31 (0)79 888 33 75 • www.romijnofficesupply.nl
Ontvang
10% korti
ng *
met de cod
e:
ACTIE10
Helderheid 5.000 LUX 85.000 uur brandtijd 3 jaar garantie * Deze actie is alleen geldig bij nieuwe aanvragen, niet geldig i.c.m. lopende offerte aanvragen, actie loopt t/m vrijdag 30 november 2018, gebruik couponcode op vitrinemedia.nl/contact
Is uw etalage klaar voor de donkere dagen?
Opvallen doet u met de LED verlichte displays van VitrineMedia, dĂŠ marktleider in visuele communicatie voor makelaars. Wilt u ook uw kantoor nieuw leven inblazen? Van etalagepresentatie tot raambestickering, wij verzorgen het complete plaatje. Neem contact met ons op, of breng een bezoekje aan onze showroom!
VitrineMedia is powered by: Hagenaar Reclame bv
Lelystraat 61 / 3364 AH Sliedrecht Tel. 0184 - 890 517 / info@vitrinemedia.nl www.vitrinemedia.nl