VASTGOED ADVISEUR
Senator Adri Duivesteijn: “Nu momentum voor werkelijke hervorming woningmarkt” Alle taxateurs onder één dak Het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst VvE’s in beweging: eindelijk een wettelijke norm voor het reserveringsfonds Tweeluik over seniorenhuisvesting jaargang 29, nummer 1 | februari 2015 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar
STOP
met te veel te betalen voor uw V-borden, frames, stickers, etc.
Wij leveren deze kwaliteitsproducten tegen de
laagste prijzen! info@reclamebordentotaal.nl
076 - 57 10 794
“adviseurs en r e d r e v e i d s t n accounta s.” gaan dan cijfUwerdoelstellingen en ambities realiseert u met Flynth. De adviseurs en accountants van Flynth helpen u graag met het realiseren van uw ambities en doelen. Dat doen we heel bewust met actuele cijfers waarmee u vooruit kunt kijken, met plaats- en tijdsonafhankelijke dienstverlening én met heldere prijzen. Een unieke aanpak die in deze dynamische tijd goed aansluit bij de wensen van ondernemers. Onze betrokkenheid maakt van Flynth veel méér dan een advies- en accountantsorganisatie. We zijn uw partner in succes. De adviseurs van Flynth vindt u o.a. in: Ridderkerk (0180) 44 25 55 of kijk voor meer informatie op www.flynth.nl
I
Ondernemen inspireert
I
6
12
Senator Adri Duivesteijn: “Nu momentum voor werkelijke hervorming woningmarkt”
18
Alle taxateurs onder één dak
28
in dit nummer
Het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst
VvE’s in beweging: eindelijk een wettelijke norm voor het reserveringsfonds
no nonsense
Wie is de baas?
5
actueel
Senator Adri Duivesteijn: “Nu momentum voor werkelijke hervorming woningmarkt”
6
Alle taxateurs onder één dak
12
Het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst
18
VvE’s in beweging: eindelijk een wettelijke norm voor het reserveringsfonds
24
Tweeluik – Marnix Norder en Hans van der Ploeg over seniorenhuisvesting
28
columns
Onderzoeksinstituut OTB – Betalingsrisico eigen woning is niet het probleem
11
Bedrijfsmatig Vastgoed – Solistisch beleid van gemeenten drijft winkelleegstand op
23
Agrarisch Vastgoed – Adder onder het gras van melkveehouders: grond begrenst groei
27
Rabobank Nederland – Is mijn tussenwoning wel betrouwbaar?
33
achtergrond
Uit de media
4
Marktonderzoek
15
Uit de rechtspraak – Risicoloos speculeren
16
Makelaar van de Maand – Steef! Makelaars
30
Achter de voorkant – Tweets uit de Vastgoedmarkt
34
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 3
UIT DE MEDIA
Opstartproblemen energielabel De afgelopen weken heeft het klachten over het energielabel geregend. Mensen die hun huis verkopen, zijn sinds dit jaar verplicht zo’n label aan te vragen. Maar daarbij gaat veel mis. Minister Blok erkent de problemen en werkt aan een oplossing.
Het energielabel voor woningen heeft een nieuwe start gemaakt en is nu écht
Kwartaalcijfers Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
hun woning is geïsoleerd. Bij zo’n 5 miljoen huiseigenaren is het energielabel
Ontwikkeling garanties
verplicht. Huiseigenaren kunnen via bijvoorbeeld een website aangeven hoe goed
nieuwe stijl de afgelopen weken op de deurmat gevallen. Daarop geven de letters A tot en met G aan hoe zuinig een appartement of eengezinswoning met energie
woning juist energiezuinig. Sinds de invoer hebben al 10.000 mensen de helpdesk
Cumulatief t/m kwartaal 4
4e kwartaal
omspringt. Een G geeft aan dat er veel energie verloren gaat, met een A is een
2014
2013
2014
2013
gebeld. Dat waren er veel meer, dan werd verwacht. Tussen de 10 en de 15% van
NHG Totaal
32.700 26.200 116.100 101.800
door een systeemfout zoals niet in kunnen loggen, hun huis niet kunnen vinden op
NHG aankoop woning
28.600 23.100 102.200 85.200
de klagers kon niet worden geholpen omdat hun problemen werden veroorzaakt de site of een verkeerd label krijgen toegestuurd.”
NHG woningverbetering
Bron: RTL Nieuws
NHG overige
Minister Blok vereenvoudigt eigenbouw
NHG ≤ € 265.000
Particulieren kunnen vanaf 1 juli 2015 eenvoudiger zelf een nieuw huis bouwen.
(Aantallen afgerond op 100-tallen)
NHG € 265.000 - € 350.000
3.400
2.300
700
800
11.300 13.600 2.600
3.000
32.200 24.600 110.700 94.900 500
1.600
5.400
6.900
Minister Blok (Wonen) vereenvoudigt daarvoor de eisen in het Bouwbesluit 2012. Dat betekent bijvoorbeeld meer vrijheid bij het ontwerpen van je eigen huis zoals de trappen, de hoogte van het plafond en de omvang van de badkamer en het
toilet. Succesvolle ervaringen hiermee zijn opgedaan in drie gemeenten onder de Crisis- en Herstelwet en gaan volgend jaar landelijk gelden.
Minister Blok maakt ook het bouwen van nieuwe studentenwoningen eenvoudiger en aantrekkelijker voor investeerders. Zo wordt de verplichting van een balkon
en fietsenhok geschrapt. En gaat de eis voor de minimale oppervlakte van een woning van 18 m2 naar 15 m2.
Aantal verkochte woningen december 2014 December 2014 – 25.265
Stijging 63.4% t.o.v. december 2013 – 15.463 Stijging 116% t.o.v. november 2014 – 11.696.
Jaar- en kwartaalcijfers woningen
Bron: Rijksoverheid
2014 – 153.511
Stijging 39.4% t.o.v. 2013 – 110.094
Kapitaalmarktrente ( jongste tienjarige staatslening) (CBS) 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
%
Vierde kwartaal 2014 – 51.314 Stijging 42.7% t.o.v. vierde kwartaal 2013 – 35.968.
Woningtypen
Stijging vrijstaande woningen t.o.v. dec. 2013 – 80.6% Stijging tussenwoningen t.o.v. december 2013 – 50.5% 2011
Bron: DNB
2012
2013
Stijging vrijstaande woningen t.o.v. nov. 2014 – 157%
2014
Stijging appartementen t.o.v. november 2014 – 101.8%.
Aantal geregistreerde hypotheken
Aantal garanties met restschuldfinanciering vanaf 1 januari 2014
December 2014 – 34.909
100 80
Stijging 48.1% t.o.v. december 2013 – 23.575
60
Stijging 104.1% t.o.v. november 2014 – 17.105.
40
Aantal executieveilingen
20
4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
r
r ec
em
be
be D
er
ov em
ob
N
kt O
be
r
s
em
us
tu
pt Se
ni
Ju li
Au g
Bron: Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen
Ju
ei M
ril Ap
ri
rt aa M
ru a
fe b
Ja
nu
ar i
0
December 2014 – 356
Stijging 122.5% t.o.v. december 2013 – 160. Bron: Kadaster
FEB R UA R I 2 0 1 5
NO NONSENSE
wie is de baas? Wie is de baas van de vastgoedmarkt? Volgens de Top 150 Vastgoedbeslissers is dat minister Blok. Duizenden online lezers van Vastgoedjournaal vinden onze minister van Wonen en Rijksdienst de meest invloedrijke beslisser van de vastgoed/woningmarkt. Dat er een politicus op plek 1 staat, is voor het eerst. Volgens velen een terechte notering voor Stef Blok.
I
n het lente- en woonakkoord (2012 en 2013) wer-
hypotheekachterstand in Nederland met 1,3% de een
markt genomen. Minister Blok heeft met dat
banken een lobby tegen strengere hypotheekeisen
den belangrijke hervormingen voor de woning-
logboek koers uitgezet en is daar eigenlijk niet meer
vanaf geweken. Dat deze duidelijkheid tot rust op de woningmarkt heeft geleid, is zeker waar. De hypo-
theekrenteaftrek was niet langer onaantastbaar en
na laagste is (IMF). Volgens Dijsselbloem voeren de en leennormen (NRC). Opmerkelijk! Dat zou betekenen dat niet de markt, maar dit kabinet – ingegeven door de instituties – hypotheekmaatregel
op beperkende hypotheekmaatregel stapelt waar-
de aflossingsvrije hypotheek wordt – terecht – fis-
door een cumulatief effect ontstaat, dat in 2015 zeer
dit kabinet álle credits mag opeisen voor het toege-
besef moet komen dat het af te lossen hypotheek-
caal niet meer ondersteund. Maar de uitspraak dat
nomen vertrouwen van huizenkopers, dat lijkt meer voetjevrijen dan waarheid. Voorzichtig optimisme
over economisch herstel en een buitengewoon lage
negatief voor de woningmarkt kan uitpakken. Het bedrag snel lager wordt dankzij het nieuwe, verplichte aflossingsregiem. Maatwerk is gewenst.
hypotheekrente zijn de belangrijkste aanjagers van
Terecht dat minister Blok hoog in de top van
uitgestelde verhuisplannen een keer doorbreken. Dat
pagne voor onze directeur Hans van der Ploeg op 1.
de woningmarkt. Daarnaast moest het stuwmeer van is nu gebeurd. Mede dankzij een aantal goed gekozen tijdelijke maatregelen van onze minister, zoals het vitaliseren van de starterslening. De minister
heeft natuurlijk invloed gehad op diverse terreinen. Kijk naar de leencapaciteit, die is en wordt tot 2018 verlaagd. Kijk naar de corporaties. Die zijn behoorlijk ingeperkt en dreigen veel minder te investe-
ren. Kijk naar de huurders, waarvan een aantal de
maandelijkse huur met moeite kan ophoesten. Kijk naar het nieuwe energielabel en het fonds voor
energiebesparing. Op het systeem valt veel aan te
merken, los van de opstartproblemen. Maar hopelijk lukt het om bij bewoners de doelstelling energiezuiniger wonen tussen de oren te krijgen. Cumulatief effect
Maar er zijn nog voldoende vraagstukken voor de
Vastgoedbeslissers is geëindigd. Dit is ook geen camZijn eerste plek in de categorie brancheorganisaties en een 35ste in de algemene lijst is keurig. Nee, ik wil een pleidooi houden voor de klant. Die hoort in dit
soort lijstjes eigenlijk altijd op 1 te staan. Gelukkig zijn de tijden aan het veranderen. Niet het pand, maar
de klant staat steeds meer centraal. Er wordt steeds kleinschaliger en volgens de wensen van de klant
gebouwd. En als de bouw het niet doet, dan doet de
klant het wel zelf via particulier opdrachtgeverschap of binnenkort via een wooncoöperatie. De klant wil geen eenheidsworst meer. Zelfs bij een rijtjeswo-
ning kan de klant zijn eigen woning samenstellen. Gelukkig weten onze makelaars al langer dat
de klant beslist. Minister Blok mag dan de baas zijn. Maar er kan er maar één echt de baas zijn. En dat is de klant, want die is koning. ■
Ed Hamming
minister over. Denk aan de seniorenhuisvesting, de
Voorzitter VBO Makelaar
krimpproblemen. En wellicht kan de minister collega Dijsselbloem wijzen op het feit dat de gemiddelde
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 5
ACTUEEL | Woningmarkt
senator adri duivesteijn:
“ nu momentum voor
werkelijke hervorming woningmarkt”
“Ook lagere inkomensklassen kunnen ontstijgen aan sociale huur” ‘Kleinschaligheid’ wordt het motto van ons gesprek, geeft Adri Duivesteijn aan, nog vóór we voorzien zijn van een prima cappuccino. De PvdA-senator is ervan overtuigd dat de huidige situatie alle mogelijkheden biedt voor een echte transformatie van de volkshuisvesting. Grootschalige projecten van op winst gerichte projectontwikkelaars zijn passé: burgers moeten weer zelf verantwoordelijk worden voor het wonen. De wooncoöperatie heeft een grote toekomst, en daarin vervalt het onderscheid tussen huur en koop voor een groot deel. Dat de weg naar het doel lang is, ziet Duivesteijn ook wel in: “De bestaande institutionele belangen zijn groot, maar ze lopen helaas niet parallel met de belangen van de mensen voor wie volkshuisvesters zouden moeten werken.”
H
ij liep altijd al voor de troepen uit, en dat heeft
partijen, met andere politieke (regerings)partijen én met
beeld, waar ‘IkbouwbetaalbaarinAlmere’ (IbbA)
met mensen die vooral het belang van vandaag voor ogen
grote successen opgeleverd. In Almere bijvoor-
ertoe leidde dat honderden inwoners voor een betaalbaar bedrag een woning konden bouwen. “Je ziet daar heel veel
auto’s van kleine bouwondernemers staan. Niet die grote
bouwborden van aannemers en projectontwikkelaars, die een groot terrein met hekken afschermen van de buiten-
zijn eigen Partij van de Arbeid. “Tja, als je te maken krijgt hebben, leidt dat – wat mij betreft – al snel tot conflicten”,
zegt hij. “De mensen van mijn generatie hadden in de jaren
“Veel mensen denken dat institutionele partijen
wereld. Er wordt kleinschalig en divers gebouwd, en dat
het kapitaal vertegenwoordigen maar dat is niet zo:
eigenaar en aannemer. Naast een woning van twee ton
de bewoners vormen het echte kapitaal”
leidt tot een heel andere relatie tussen opdrachtgever/ staat een huis dat meer dan een miljoen heeft gekost. Ik
ben ervan overtuigd dat het ‘Almeerse model’ heel goed
in het hele land kan worden toegepast. Ook de bestaande bouw kan op die manier worden aangepakt.”
Succes in Almere dus, maar zijn tegendraadse houding
bracht hem ook vaak in conflict met diezelfde institutionele
zeventig grote idealen, maar ik zie tot mijn spijt dat velen
van hen die idealen in de loop der tijd hebben verloochend. Ze werden projectontwikkelaar of bestuurder van een woningcorporatie, en vanaf dat moment ging het vooral om ‘business cases’ en ‘verdienmodellen’. De belangen van die
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 7
te geven aan het wonen en de woonomgeving. Daarom
heb ik al in 1996, samen met partijgenoot en econoom Rick
van der Ploeg, de initiatiefnota ‘De koopwoning bereikbaar’ geschreven. De achterliggende gedachte was toen al dat we
zouden moeten streven naar een samenleving waarin kopen en huren niet meer klassegebonden zouden zijn, maar
waarin iedereen een keuze zou hebben tussen huur en koop. Eigendomsneutraal! Daarmee zou zelfkracht centraal
komen te staan. De wet Bevordering Eigenwoningbezit was het resultaat van die nota, maar om budgettaire redenen is die wet helaas buiten werking gesteld.
We zien nu dat er een nieuw momentum ontstaat voor
een ordeningsdebat. Wonen 4.0 was wat mij betreft een
goed initiatief, vooral omdat partijen die elkaar jarenlang bestreden, wel degelijk bleken te kunnen samenwerken om
de woningmarkt te hervormen. Met het woonakkoord dat miljoenen Nederlanders die een goede, betaalbare woning
willen in een leefbare omgeving, waren niet meer eerste prioriteit.”
‘De bouw, dat zijn wij’
“De grote partijen in de institutionele bouwwereld opereren vanuit het motto ‘L’état c’est moi’’: wij zijn de wereld van
het wonen. Bouwproductie werd daarmee het eigendom van een kleine elite, die de – veel te hoge – prijs van koopwo-
ningen bepaalde. Mensen met lage inkomens zijn nauwe-
lijks in staat om een woning te kopen, en daarmee zelf vorm
“Stop met discussies over DAEB (Diensten van Algemeen Belang) en niet-DAEB: “Ga nu eerst eens de DAEB-zaken op orde brengen”
in 2013 is gesloten, is Wonen 4.0 min of meer achterhaald.
In dat akkoord zijn belangrijke hervormingen opgenomen, maar een aantal roepen weerstand op bij huurders en verhuurders. De corporaties dreigen met een forse afname
van hun investeringsprogramma’s, en daardoor worden
opnieuw de laagste inkomensgroepen getroffen. Moet ‘de
markt’ het dan maar gaan doen? Dat lijkt me een slecht idee, want woningbouw is een sociale activiteit, die je niet
kunt simplificeren tot een marktmechanisme. Het kan anders: door de wooncoöperatie een wettelijk onderdeel van
de sociale woonsector te maken, wordt de exploitatie van de corporatie niet geraakt, terwijl er toch kapitaal vrijkomt, óók voor de staatskas!”
‘Bewoners zijn het kapitaal’
Met IbbA heb ik bewezen dat ook mensen met lage inkomens kunnen ontstijgen aan sociale huur. Daar is – net als
vroeger – een stad organisch gebouwd. De burger speelt daarbij een centrale rol; niet de projectontwikkelaar. Veel
mensen denken dat institutionele partijen het kapitaal ver-
tegenwoordigen maar dat is niet zo: de bewoners vormen het echte kapitaal.
adri duivesteijn Adrianus Theodorus Duivesteijn werd op 27 augustus 1950 in Den Haag geboren als zoon van een schoenlapper. Hij bracht zijn jeugd door in de Schilderswijk, die
toen al aan het verpauperen was. In 1970 werd Adri Duivesteijn lid van de PvdA,
en in januari 1975 werd hij gekozen in de gemeenteraad van Den Haag. Van 3
november 1980 tot 20 juli 1989 was hij wethouder ruimtelijke ordening en stadsvernieuwing in die stad, om vervolgens de eerste directeur van het Nederlands Architectuurinstituut te Rotterdam te worden.
In 1994 werd hij lid van de Tweede Kamer. Het Tweede Kamerlidmaatschap verruilde Duivesteijn in 2006 voor de functie van wethouder van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening van Almere, waar hij het initiatief nam voor spraakmakende projecten. Op 5 februari 2013 werd hij lid van de Eerste Kamer. Om
gezondheidsredenen stopt hij na de verkiezingen van maart 2015 met dat werk. Voor meer wapenfeiten, zie ook de rubriek Achter de Voorkant.
8 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Daarom is de noodkreet van de bouwondernemers (hoewel
vanuit hun standpunt begrijpelijk) ook niet terecht. De bouwproductie is voor een groot deel stilgevallen, maar we
hebben al die nieuwe woningen ook niet nodig. De urgentie van een hoge bouwproductie is weg en dat is heel gezond. We staan nu voor een heel andere uitdaging, en alle
voorwaarden zijn daarvoor aanwezig, nu we – na een tijd van absurde prijsstijgingen – in een normale situatie zijn
beland. Die biedt ruimte voor zelfkracht. Mensen gaan hun eigen woningen bouwen, en ze gaan die ook zelf beheren.
Niet zoals een Vereniging van Eigenaren, want daarin ligt altijd de repressie op de loer: ‘Als je niet meedoet, dan…’.
En trouwens: een VvE werkt niet voor kwetsbare groepen
bewoners. Daarom is een wooncoöperatie een logische stap om te komen tot vernieuwing van het woonstelsel.
F EB R UA R I 2 0 1 5
Binnen een wooncoöperatie zijn de leden samen verantwoordelijk voor hun leefomgeving, en daardoor zullen ze
allerlei initiatieven gaan nemen die de woonomgeving ten goede komen.”
‘Verslaafd aan verzorging’
Over de vraag of die bewoners daar wel toe in staat zijn,
hoeft Duivesteijn niet lang na te denken. “We leven in een tijd met zelfstandige, geëmancipeerde burgers. Dat
betekent ook dat we mensen in staat moeten stellen om voor zichzelf te zorgen. Dat is lastig, want we zijn verslaafd geraakt aan verzorging.
Daar staat tegenover dat het paternalisme van vroeger inmiddels helemaal is vervangen door een uiterst liberale
houding: iedereen moet maar voor zichzelf opkomen. Dat
schiet te ver door. Er zal natuurlijk wel moeten worden geïnvesteerd in community-vorming; de overheid moet
geborgenheid bieden. Een woningcorporatie die woningen verkoopt aan huurders, kan bijvoorbeeld ondersteuning
bieden op niet-commerciële basis. Door het geld dat met de verkoop vrijkomt, kan een onderhoudsfonds worden ingericht voor bijvoorbeeld vijf jaar. Daardoor kunnen ook
de wooncoöperatie: tussen koop en huur
voel me beschermd’.
De wooncoöperatie is een tussenvorm tussen huur en koop; een vorm van zelf-
Het zou verkeerd zijn om alles te ‘dumpen’ in individuele
van de sociale woonsector. Grondgedachte is een eigendomsneutrale vorm van
kwetsbare groepen zeggen: ‘Ik zorg voor mezelf, maar ik
koop, want dat legt een bom onder het onderhoud en beheer. De wooncoöperatie vormt een praktische en haalbare vorm tussen huur en koop. Daarom ben ik blij met de initiatieven van Platform31, dat onderzoek doet naar succesvolle varianten van dit model.”
‘Ontspoorde woonsector’
De senator constateert dat de woonsector is ontspoord.
“Ook collectief, omdat er geen sprake was van checks and
balances. De corporaties zijn nu stevig ingesnoerd, maar
er hadden natuurlijk al veel eerder maatregelen moeten worden genomen. Dat geldt ook voor de discussie over de
verhuurdersheffing.” Hij geeft corporaties het advies om te stoppen met discussies over DAEB (Diensten van Algemeen
Belang) en niet-DAEB: “Ga nu eerst eens de DAEB-zaken op
organisatie van kopers en huurders, die idealiter een wettelijk onderdeel wordt volkshuisvesting: huurders en eigenaren zijn volkomen gelijkwaardig, en heb-
ben dezelfde rechten en plichten. Binnen de coöperatie is het eigendom een individuele aangelegenheid, maar door de zelforganisatie van bewoners ontstaat een systeem waardoor de kwaliteit van de woning en de woonomgeving collectief wordt verhoogd. Niet top-down maar bottom-up.
Woningcorporaties kunnen – al dan niet gefaseerd – delen van hun bezit ver-
kopen aan hun huurders. De aspirant-koper betaalt voor de woning dat deel dat hij op basis van NHG- en Nibudnormen bij de bank kan lenen. Naarmate
de draagkracht van de nieuwe eigenaar stijgt (die wordt met enige regelmaat
getoetst), wordt het eigendomsaandeel groter, tot uiteindelijk de hele woning
eigendom is. De woningcorporatie doet geleidelijk een stap terug; de bewoners worden steeds meer verantwoordelijk voor hun woon- en leefsituatie. Ze zijn allemaal verantwoordelijk voor het beheer van hun wijk, daarbij gesteund door – bijvoorbeeld – de woningcorporatie die de woningen verkoopt.
orde brengen. Het gaat bij veel corporaties om vergroting
Doel van dit participatiemodel is een zichzelf organiserende samenleving, waar
goedbedrijf en ze moeten dat ook niet willen zijn.”
wonen wordt weer van de mensen zelf én er wordt heel veel geld vrijgemaakt
van de omzet, maar corporaties zijn nu eenmaal geen vast-
Minister Stef Blok heeft inmiddels inhoud gegeven aan zijn
toezegging om de wooncoöperatie in de wet op te nemen; daar ben ik blij om. Eindelijk erkenning van bewonersini-
tiatieven binnen ons sociale woonstelsel. “Blok doet wat
hij moet doen, maar hij is natuurlijk een liberaal in hart
en nieren. Ik kom ook scepsis tegen als het gaat om de wooncoöperatie, maar mijn bedoeling is om te laten zien
de burger geen consument is maar producent van het wonen. Het resultaat: binnen de sociale sector. Immers: op elke verkochte woning wordt veel winst gemaakt (ca. 100.000 euro). Dat geld vloeit voor een deel terug in de kas van
de corporatie om de bedrijfswaarde en de eventuele schuld op de woning te vereffenen. De rest kan worden besteed aan bijvoorbeeld de oprichting van een beheerfonds voor de woningen. De corporatie kan een deel van het geld ook
gebruiken voor andere zaken die ten goede komen aan de volkshuisvesting: woningverbetering, duurzaamheid etc.
Tekst: Carola Peters
dat er een andere toekomst mogelijk is. Ik hoop dat zo veel
Beeld: o.a. Bernd Bohm,
mensen mee willen denken.” ■
Gemeente Almere
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 9
Uw aanbod mag gezien worden! • One-stop-shop voor uw professionele vastgoedpresentatie • Eenvoudig online 24/7 bestellen • Hoge kwaliteit, snelle levertijden
Visualisaties
Biedt een pand veel mogelijkheden maar is dit voor potentiële kopers lastig te zien? Een fotorealistische visualisatie brengt de binnen- of buitenkant van uw verouderde of leegstaande woning weer tot leven. Ideaal voor uw website en brochure. Om te starten is een foto of schets voldoende. • Een fotorealistisch beeld • Keuze uit modern, landelijk of klassiek • Inclusief kostenloze wijzigingsronde • Zowel interieur als exterieur • Conceptbeelden binnen 5 werkdagen
Plattegronden
Een maximaal beeldend resultaat tegen een geringe investering. Een interactieve plattegrond biedt potentiële kopers de mogelijkheid de woning in te richten en te bewerken op funda. Uw woning stijgt in de ranking op funda waardoor deze hoger in de zoekresultaten komt. U levert een schets of bouwtekening aan. Eventueel meten wij de woning voor u in. • Vaste prijs inclusief kostenloze correcties • Bij specifieke wensen op maat gemaakt • Fml, jpg, pdf, url, embedcode • Eerste plattegrond altijd gratis • Levering binnen 2 werkdagen
www.draftingfactory.com
info@draftingfactory.com
088 - 678 678 9
COLUMN
Woningmarktanalyse OTB
betalingsrisico eigen woning is niet het probleem Het Nibud heeft voor 2015 de systematiek bij het berekenen van de maximale financieringslast aangepast. Vooral voor de lagere inkomensgroepen (tot 28.000 euro bruto per jaar) liggen daardoor de financieringslastpercentages fors lager, maar ook voor de hogere inkomens kan het verschil oplopen tot 3%. In harde euro’s kan het verschil in maximale leencapaciteit uitkomen op 10.000 euro tot 30.000 euro,
D
afhankelijk van de hoogte van het inkomen. eze aanscherping wordt door het Nibud onder-
(cijfermatig) niet veel bekend. Maar het investeringsri-
rekening wordt gehouden met mogelijke per-
stapsgewijs verlagen van de Loan-To-Value ratio rich-
bouwd met de constatering dat hierdoor beter
soonlijk onvermijdelijke uitgaven (bijvoorbeeld hogere zorgkosten of de komst van kinderen) en met eventuele renteschommelingen. Dit heeft dus direct betrekking op het betalingsrisico dat is verbonden aan het kopen van een woning: de kans dat de maandlasten
sico is de laatste twee jaren al flink beteugeld door het ting 100%, de verplichte annuïteitenhypotheek om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek en
natuurlijk door de forse neerwaartse prijscorrectie van de koopwoningen.
niet meer opgebracht kunnen worden. Maar eigenlijk
Tegen deze achtergrond lijkt het wederom substantieel
kans op renteschommelingen in de komende jaren is
Nibud een overbodige actie. Zeker ook omdat bij het
is de context van dit risico nauwelijks veranderd: de
niet groter dan in het afgelopen decennium, de kans
op kinderen heeft altijd al bestaan en de kans op inko-
mensdaling kan in de komende tijd zelfs lager worden ingeschat dan in de afgelopen zes jaar. Rechtvaardigt
de mogelijke hogere zorgkosten voor huishoudens dan de per 1 januari doorgevoerde aanscherping van de Loan-To-Income?
Zelfs na de extreme omstandigheden op de koopwoningmarkt in de jaren negentig en begin van deze
eeuw, met flinke prijsstijgingen en het oprekken van de hypotheekverstrekking, hebben de woningmarktcrisis
en de economische crisis vanaf 2008 slechts geleid tot
een in omvang beperkt betaalbaarheidsprobleem. Eind
vorig jaar had nog geen 2% van alle eigenaar-bewoners
verlagen van het financieringspercentage door het
bepalen van de maximale financieringslast wordt uitgegaan van huidige koopkrachtsituaties, terwijl het
kopen van een woning een investeringsbeslissing voor vele jaren is. De hogere inkomensgroepen hebben
bovendien nog wel een buffer in hun uitgavenpatroon, dat bij een verder herstel van de economie nog verder
zal oplopen. Het is natuurlijk lovenswaardig dat lagere inkomensgroepen worden beschermd tegen overconsumptie op de koopwoningmarkt. Maar door de aan-
scherpingen van het Nibud wordt een koopwoning voor deze groep minder bereikbaar, terwijl een beschikbaar
alternatief in de sociale of particuliere huursector geen zekerheid is; laat staan goedkoper. En betalingsproblemen kunnen ook in de huursector op treden.
een betalingsachterstand op de hypotheekkosten. Het
Het betalingsrisico is in Nederland de afgelopen decen-
gekende verliesdeclaraties in het kader van de
dekt het stelsel van NHG een belangrijk deel van dat
aantal door het Waarborgfonds Eigen Woningen toe-
Nationale Hypotheek Garantie bedroeg in de afgelopen zes jaar gemiddeld zo’n 2.800 gevallen; ofwel slechts 0,3% van alle hypotheken met een NHG.
Aan het eigenwoningbezit zitten nog twee andere risico’s verbonden, namelijk het investeringsrisico en het onderhoudsrisico. Over het laatstgenoemd risico is
nia eigenlijk nooit een groot issue gebleken. Bovendien risico ruim voldoende af. Het waren vooral de investeringsrisico’s, die disproportioneel waren toegenomen in de jaren rond de eeuwwisseling. Daarop heeft de overheid inmiddels afdoende maatregelen doorgevoerd. De actie van het Nibud is overbodig! ■
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 1
Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft
ACTUEEL | Taxatieregister
alle taxateurs onder één dak
Centraal register: objectieve, transparante en reële taxaties In 2016 moet het centraal register voor vastgoedtaxateurs volledig operationeel zijn. Dit jaar krijgen de taxateurs stapsgewijs toegang tot het nieuwe, normerende ‘taxatiehuis’. De afgelopen twee jaar hebben de brancheverenigingen en de registers samen met de AFM en DNB naar dit nieuwe register toegewerkt. Het maatschappelijk en economisch belang van reële taxaties is groot. Dat bleek de afgelopen jaren maar weer eens na de financiële crises. Taxaties moeten zijn gebaseerd op transparante data en de taxateur moet de waarde zonder last of ruggespraak kunnen vaststellen. Daarnaast moet er meer uniformiteit komen.
A
lle vastgoedtaxateurs onderbrengen in één centraal register. Dat was de opdracht waar de brancheorganisaties en de bestaande registers al twee jaar aan werken. In oktober kwam er witte rook uit de schoorsteen: de opdracht was geslaagd. Na de nodige diplomatieke arbeid lukte het om alle partijen op één lijn te krijgen. In januari kon vervolgens een interim-bestuur worden geïnstalleerd waarin de brancheorganisaties en huidige registers zijn vertegenwoordigd. Januari 2016 moet de overdracht aan een definitief bestuur volgen.
Van ’t Hoff: “Nederland is eigenlijk te klein voor drie registers, twee certificerende instellingen en zes beroepstitels” SCVM-voorzitter Wim van ’t Hoff is blij dat het register er nu echt komt. “Nederland is eigenlijk te klein voor drie registers, twee certificerende instellingen en zes beroepstitels voor taxateurs. De hoge kosten voor het faciliteren van al deze afzonderlijke instellingen, kunnen we nu besparen. De belangen van de brancheorganisaties maakten het onderhandelen soms wat lastig. Maar onder druk wordt alles vloeibaar. Dat pakte zeer positief uit.”
12 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Die druk kwam vooral van de Nederlandsche Bank (DNB) en de Autoriteit Financiële Markten (AFM). De bankwereld zet sterk in op meer uniforme en transparante taxatierapporten, een betere controle op de uitvoering van taxaties en de onafhankelijke positie van de taxateur. Bij de afschaffing van de beëdiging in 2001 liep een soortgelijke missie om tot één register te komen op het laatste moment spaak. Dat het er nu wél van komt, heeft te maken met de nasleep van de financiële crises. Banken en verzekeraars zagen hun portefeuilles met veel commercieel vastgoed ettelijke miljarden in waarde dalen. Met de oprichting van de Europese Bankenunie is vervolgens de weg ingeslagen naar gelijke regels en centraal toezicht. Uniformering van definities moet het delen van informatie en transparantie vergroten. Daarnaast wordt begin volgend jaar de Mortgage Credit Directive geëfectueerd. Deze richtlijn heeft betrekking op hypotheekovereenkomsten voor particulieren waarvoor taxatiestandaarden in wetgeving moeten worden vastgelegd. Eén centraal register voor taxateurs past bij deze ontwikkelingen, zowel voor commercieel als voor particulier vastgoed. In dit register moeten alle taxateurs voldoen aan eenduidige, uniforme regels met een intensieve controle op de beroeps- en gedragsregels en een sluitend tuchtrechtsysteem. Taxaties moeten zijn uitgevoerd conform de
F EB R UA R I 2 0 1 5
V.l.n.r.: de heren mr. W.W. van ’t Hoff en drs. ing. L. de Wolf
De Wolf: “Er is een belangrijke stap
internationale taxatiestandaarden IVS/EVS en de PTA Good Practices.
gezet om de taxateur zijn vak te laten uitoefenen zonder last of ruggespraak”
Objectieve maatstaven
“Dat is precies waar het om draait”, vindt Van ’t Hoff. “De waarde moet tot stand komen op grond van objectieve maatstaven. Ik vind overigens niet dat de oude registers daar geen waarborgen voor hadden. Dat er nu met een schuin oog naar de taxateurs wordt gekeken, is naar mijn mening niet terecht. Maar het is ook waar dat er met name in het groot onroerend goed miljarden zijn verdampt. Van een taxateur wordt verwacht dat hij of zij als onafhankelijke professional de waarde voor een registergoed vaststelt en niet optreedt als belangenbehartiger. De AFM en de banken zien graag de taxatiebranche om die reden meer op afstand staan van de makelaardij. Taxateurs krijgen steeds meer de status van een beroepsgroep die een publiek belang dient, net als dat geldt voor notarissen en accountants.” Van ’t Hoff verwacht niet dat de taxateur in de praktijk veel van de overgang zal merken. “Een taxateur die zijn werk goed doet, zal dat morgen ook doen. Maar het doorlopend toezicht op de kwaliteit van de taxateur zal toenemen. Dat toezicht wordt actiever. De taxateur zal denk ik ook gaan merken dat het nieuwe register maatschappelijk beter wordt geaccepteerd dan de beide huidige registers. Dat zijn zonder meer pluspunten.” Voorzitter Leijn de Wolf van VastgoedCert noemt als positief effect dat de betrokken partijen gaandeweg het proces een beter zicht kregen op elkaars functioneren. Dat bevorderde de bereidheid om snel resultaat te boeken. Dat er af en toe hobbels moesten worden genomen, vindt hij logisch: “Je kunt het over abstracte dingen wel met elkaar eens zijn. Maar als je dat uitwerkt, kan het toch zijn dat partijen zaken verschillend interpreteren. We moesten daarom regelmatig een stapje terug doen om daarna weer vooruit te gaan.”
Als sterk punt van het nieuwe register ziet De Wolf de intentie om alle ongewenste invloeden, die een objectieve taxatie in de weg staan, uit te bannen. “Er is in elk geval een belangrijke stap gezet om de taxateur zijn vak te laten uitoefenen zonder last of ruggespraak. De taxateur kan alleen goed zijn werk doen, als die onafhankelijkheid is gewaarborgd.” ■
Tekst: Robert van Til
geen extra toegangsdrempels De registratie in het nieuwe centraal register zal voor de meeste taxateurs
geruisloos verlopen. De inhoudelijke verschillen van de bestaande registers zijn immers gering. Iedere taxateur die staat geregistreerd bij SCVM, VastgoedCert of RICS en geen achterstand heeft opgebouwd bij het voldoen aan opleidingsof bijscholingseisen, kan zich bij het nieuwe register aansluiten. Er zijn geen
plannen voor extra toegangsdrempels. Wel zal de controle op de naleving van beroeps- en gedragsregels naar verwachting intensiveren. Enkele punten die voor taxateurs van belang zijn:
•
Het nieuwe register wordt dit jaar stapsgewijs ingevoerd en moet 1 januari
•
Het nieuwe register heeft vijf deelregisters: grootzakelijk vastgoed, midden-
•
Alle taxateurs krijgen in de loop van het jaar informatie die is afgestemd op
•
De aandacht gaat allereerst uit naar taxateurs commercieel vastgoed. In de
2016 een feit zijn.
en klein zakelijk vastgoed, landelijk en agrarisch vastgoed, WOZ en woningen. hun persoonlijke situatie.
loop van dit jaar volgen respectievelijk de Wonen taxateurs, de Landelijk- en Agrarisch taxateurs en als laatste de WOZ-taxateurs.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 3
Opvallen?
Wij produceren diverse sign materialen om uw object onder de aandacht te brengen zoals V-borden, stickers en banners. Daarnaast ook promotie- en huisstijldrukwerk waaronder visitekaartjes, folders en brochures.
TE KOOP
TE KOOP
TE HUUR
VLIEGENSVLUG DRUKWERK Andromedastraat 2-B 5015 AV Tilburg
Vragen? 013 582 09 68 info@q-promotions.nl
qpromotionsdrukwerk @qdrukwerk
MARKTONDERZOEK
makelaars poll
consumenten poll
Nieuwe Omgevingswet
Nieuwe leennormen voor hypotheekverstrekking
Er is veel onduidelijkheid rond de mogelijkheden van de nieuwe Omgevingswet. Bron: Ledennet VBO Makelaar
Eens
69,2 %
Oneens
30,8 %
Met de nieuwe Nibud-normen is het voor mij niet meer mogelijk de gewenste woning aan te kopen. Bron: www.VBOmakelaar.nl
Eens
61,5 %
Oneens
38,5 %
marktrapportage Energie besparen gaat niet vanzelf Op verzoek van het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft het PBL het huidige beleid om woningen, kantoren en andere jaren is veel voortgang geboekt. Energiebesparing in bestaande gebouwen blijft echter achter bij de gestelde doelen. Er zijn meer dwingende maatregelen nodig om bestaande woningen en gebouwen sneller energiezuinig te krijgen. Dit is de hoofdconclusie van een evaluatie van het huidige energiebesparingsbeleid voor de gebouwde omgeving.
De bestendige binnenstad De angst voor uitholling van binnensteden is deels ongegrond. De leegstand van winkels en kantoren neemt weliswaar toe, maar er zijn veel mogelijkheden om deze panden een andere functie te geven. Winkels of kantoren kunnen bijvoorbeeld woningen worden. Dit is de belangrijkste conclusie uit de notitie ‘Bestendige Binnenstad’, die het PBL in opdracht van het ministerie van I en M heeft opgesteld. In de notitie wordt een analyse gemaakt van ‘het leefklimaat, het vestigingsklimaat, de economische structuur en het voorzieningenniveau van onze binnensteden’. Daarbij is zowel naar toekomstige kansen als belemmerende factoren en regelgeving gekeken. Daarnaast komt de leegstandsproblematiek aan bod.
Senioren in beweging Wat werkt in de wijk? De praktijkdatabase van bewezen wijkinterventies en Platform31 vroegen RIGO om de lessen en ervaringen met het doorstromen en de ouderenmakelaar op te schrijven in een praktijkhandreiking. Deze handreiking brengt de verschillende doelen van het doorstromen in beeld en bekijkt deze met wisselend perspectief; die van de corporatie en die van de seniore huurder. Corporaties hebben de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in het passend maken van seniorenwoningen – valpreventie, nul treden, rolstoelvriendelijk. Maar de doelgroep is honkvast, slecht 6% verhuist, ook die met een zorgvraag. Senioren blijven bij voorkeur in de eigen buurt wonen met het eigen sociale netwerk. Senioren hebben een grotere behoefte aan een goede, aangepaste woning. Verhuizen naar zo’n woning is echter een grote stap. Drempels zijn: gehechtheid aan de buurt, opzien tegen de rompslomp van verhuizen, een hogere huurprijs voor de nieuwe woning.
Huizenprijzen sinds 1870: de hockeystick De huizenprijzen zijn pas sinds de tweede helft van de 20e eeuw gaan stijgen, daarvoor waren ze stabiel. Dit hockeystick-patroon is terug te zien in de huizenprijzen van 14 ontwikkelde economieën, waaronder Nederland. De oorzaak van de trendbreuk ligt voornamelijk in de toenemende schaarste van bouwgrond. Dit laat een nieuw onderzoek zien van Duitse economen. Gebaseerd op uitgebreid historisch onderzoek, worden de historische prijzenindices sinds 1870 gepresenteerd voor 14 moderne economieën. Over de lange termijn is er sprake van een aanzienlijke heterogeniteit in huizenprijstrends tussen landen.
Bloemkoolwijken weerbaar maken nu en straks In de Leergroep ‘Ontwikkelend beheer in jaren ’70 en ’80 wijken’ heeft Platform31 samen met partnerorganisaties een concreet handelingskader ontwikkeld voor een nieuwe manier van werken in de wijken uit de jaren ’70 en ‘80: de zogenaamde bloemkoolwijken. In coproductie is een publicatie geschreven over de concrete handelingen van ontwikkelend beheren, geïllustreerd met praktijkcases.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 5
UIT DE RECHTSPRAAK
risicoloos speculeren
Jaap Graaf was, zoals de Amsterdammers dat noemen, een lefgozertje. Met zijn scooter scheurde hij dagelijks door de stad, veelal tegen het verkeer in. Daarbij droeg hij steevast een zonnebril, die hij zelfs bij besprekingen ophield. Zo’n type? Ja, zo’n type. Zelf vond Jaap zich een geslaagd zakenman, tussen ‘handig’ en ‘gewiekst’ in. ‘Opportunities’
Wanhopig
ven, hij beschikte over de daartoe noodzakelijke kwalitei-
lieden. Zo kwam hij in contact met Van der Molen. Van
Jaap was een zelfbenoemd projectontwikkelaar. Toegegeten: een zekere mate van brutaliteit, maar ook het talent om door de zaken heen te kijken en mogelijkheden te zien
die anderen ontgingen. Bovendien had Jaap geen last van empathie. Het liefst deed hij zaken met radeloze mensen,
tot alles bereid. Als Jaap werd gevraagd of dat wel ethisch was, dan haalde hij slechts zijn schouders op: ‘als hij zijn
radeloze wederpartij niet van het vastgoed af zou helpen, dan zou de bank het slachtoffer wel braden’. Kortom; eigenlijk deed hij niets dan goed. Jaap was altijd onvermoeibaar op zoek naar ‘opportunities’ en hij vond ze nog ook. Zoals
Jaap placht te zeggen: niemand is gedwongen om met hem zaken te doen.
16 |
| VAS T G OED AD VISEU R
Jaap had een neus voor het vinden van wanhopige zaken-
der Molen had zijn hele leven hard gewerkt voor zijn gezin en zijn bedrijf. Ook toen het economisch tij omsloeg en Van der Molen forse verliezen leed, bleef Van der Molen
doorgaan. Dat leverde hem forse schulden op. Hij bezat nog slechts een mooi grachtenpand. Als het pand goed verkocht zou worden, dan zou het 1,3 miljoen kunnen ople-
veren. Jaap greep direct zijn kans. Hij stelde Van der Molen voor om het pand te kopen voor 1,1 miljoen euro. Hoewel
Jaap het geld niet had, vertelde hij dat een financierings-
voorbehoud niet nodig was. Van der Molen had wel interesse in een dergelijke snelle verkoop. Weliswaar kreeg hij niet een top prijs, maar het bod was nog alleszins redelijk.
F EB R UA R I 2 0 1 5
Hij hoefde het pand dan niet tot schande voor hem en zijn gezin openlijk in de verkoop te zetten. Ontbindende voorwaarde
Jaap wenste echter wel een ontbindende voorwaarde. Die was heel kort en simpel: ‘Deze koopovereenkomst is tot stand gekomen onder de ontbindende voorwaarde dat binnen drie maanden na ondertekening van de koop-
akte er geen vergunning is verleend voor splitsing van
het gekochte in tenminste twaalf appartementen.’ Van
der Molen accepteerde deze overeenkomst. Jaap was in
zijn nopjes, maar om een reden die Van der Molen niet
bevroedde. Jaap wist namelijk dat het onmogelijk was om een vergunning te krijgen voor twaalf appartementen. Dat zou in strijd zijn met gemeentebeleid. Acht tot tien appar-
tementen zou wel mogelijk zijn. Jaap had berekend dat hij al vanaf zes appartementen een mooie winst zou maken.
Door echter een dergelijke onmogelijke voorwaarde op te
nemen, wilde Jaap te allen tijde de mogelijkheid houden om van deze koop af te komen. Hij zou de komende drie maanden onderzoeken in hoeveel appartementen het
van Jaap was opgesteld, kon Jaap dat zo bepalen. Hij zou
ruim de tijd hebben om zelf het pand te verkopen, maar
aldus Jaap. Die opmerking maakte Van der Molen des
grachtenpand kon worden gesplitst en hij zou ook nog dan met een vette winst. En Jaap wist één ding zeker: zou
hij tegen alle verwachtingen in niet slagen, dan ontbond
hij toch gewoon de koop? Kortom: wel winstkansen, maar geen risico op verlies.
dus het grachtenpand afnemen. “Ik heb je flink gematst”, duivels. Dat Jaap op zo’n sluwe manier een contract had gemaakt, waardoor hij naar believen al of niet kon ontbinden, was toch niet eerlijk? Was dat geen schoolvoorbeeld van misbruik van omstandigheden of zoiets?
Kassa
Gerechtigheid?
principeverzoek in bij de gemeente tot splitsing van het
maar hij legde zijn grieven toch voor aan een bevriend
Direct na ondertekening van de koopakte diende Jaap een pand in appartementen. In de tussentijd leurde hij met het pand rond, tot verontwaardiging van Van der Molen. Veel kon deze daar echter niet tegen ondernemen. Binnen twee maanden had Jaap twee mogelijkheden tot het win-
nen van de hoofdprijs. De gemeente berichtte Jaap dat hij maar liefst tien appartementen zou mogen maken. Twaalf
was uitgesloten. Jaap berekende dat hij zo vijf ton kon
verdienen. Daarnaast was er een belegger bereid om 1,45 miljoen neer te tellen voor het pand. Kortom: kassa, kassa!
Jaap kon het niet nalaten om tegen de door zijn zakelijke zorgen getormenteerde Van der Molen te pochen over zijn snelle zakelijk succes. “Met handel verdien je meer dan met
werken”, aldus een lachende Jaap. Van der Molen hoorde het betoog van Jaap schijnbaar emotieloos aan.
Van der Molen had begrijpelijkerwijs een vieze smaak in zijn mond over deze gang van zaken. Jaap had verteld dat
het pand weliswaar niet in twaalf appartementen gesplitst
zou worden, maar dat hij niet wilde ontbinden. En aangezien die ontbindende voorwaarde uitsluitend in het belang
Van der Molen vreesde dat hij een hopeloze zaak had, advocaat. Deze was snel klaar met zijn analyse. Op grond
van de redactie van de ontbindende voorwaarde was de overeenkomst automatisch ontbonden door het vervullen
van het rechtsfeit, dat er geen splitsingsvergunning is voor twaalf appartementen. Jaap had verzuimd op te nemen dat slechts hij een beroep kan doen op de ontbindende voorwaarde. Nu de voorwaarde vervuld was (het pand kon
niet in twaalf appartementen worden gesplitst), was de koop ook automatisch ontbonden. Op verzoek van Van der
Molen berichtte de advocaat dit aan Jaap en hij nam bovendien contact op met Jaap’s koper.
Nu was Jaap des duivels. Hij eiste in kort geding nakoming van de koop. De kort gedingrechter was echter onverbid-
delijk: de koop was van rechtswege ontbonden. Van der
Molen verkocht zijn pand aan de belegger en was dik tevreden met diens hoge koopsom. En Jaap? Tsja, door die
eeuwige zonnebril kon niemand zijn gemoedstoestand vaststellen, en dat was maar goed ook. (De namen zijn
gefingeerd) ■
Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam www.vandesandeadvocaten.nl
VBO MAKELAAR | V A STGOED A DV I SEU R | 1 7
|
ACTUEEL | Rijtjeshuis
het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst Bernard Hulsman: “Veel rijtjeshuizen zijn goed om te bouwen tot nieuwe bejaardenhofjes” Een rijtjeshuis in een slaapstad, daar wil je als ontwikkeld mens met enige beschaving toch niet wonen? Dat was vaak de reactie die Pieter Hoexum kreeg als hij bezoek uit de stad ontving in zijn Vinex-wijk. In zijn boek ‘Kleine filosofie van het rijtjeshuis’ bewijst hij dat het ‘grijze’ rijtjeshuis wel degelijk kleur heeft. Ook het boek ‘Het rijtjeshuis’ van Bernard Hulsman en Luuk Kramer is een ode aan dit oer-Hollands fenomeen.
N
ederland is het rijtjeshuisland bij uitstek, zegt Ber-
huizen een iconische status gekregen, zoals de beroemde
er maar liefst vier miljoen rijtjeshuizen. “Van een-
Rotterdamse wijk Kiefhoek. Ze dateren uit 1926, lang voor
nard Hulsman: van de zeven miljoen woningen zijn
vormigheid is helemaal geen sprake: er zijn grachtenpanden die in een serie van vijf zijn gebouwd maar ook enorme se-
ries doorzonwoningen. Inmiddels hebben sommige rijtjes-
18 |
| VAS T GOED AD VISE U R
woningen van de architect J.J.P. Oud (lid van De Stijl) in de het fenomeen rijtjeshuis algemeen gangbaar werd.”
Hulsman werd in zijn jeugd altijd bevangen door een ge-
voel van medelijden als hij vanuit zijn woonplaats Weesp
F EB R UA R I 2 0 1 5
eeuwenoud fenomeen De meeste rijtjeshuizen zijn gebouwd in de twintigste eeuw, maar het rijtjeshuis heeft een eeuwenoude geschiedenis. In 1880 voor Christus werden in Egypte rijtjeshuizen gebouwd voor arbeiders die de piramides bouwden. Ook het antieke Griekenland kende met de trein Amsterdam binnenreed: de nauwe, sombere straten en de bouwvallige huizen vormden een schrille tegenstelling met de straten die hij in Weesp kende: “Ver-
geleken met de woonhel van Amsterdam-Oost woonde ik in een paradijs. We woonden in een echt rijtjeshuis, exact
hetzelfde als de huizen aan weerszijden. Maar we hadden een achtertuin met een schuurtje en aan de voorkant ook een kleine tuin. Er was een parkje, en verderop was een
vijver waar je in de winter kon schaatsen. En voetballen kon overal; ook in de rustige straat voor het huis.” Ruimte voor aanpassing
Het beroemdste type Nederlandse rijtjeshuis, de door-
zonwoning uit de jaren zestig en zeventig, maakt sinds
rijtjeshuizen, evenals de oude Romeinse stad Pompeï.
De oorsprong van het Nederlandse rijtjeshuis ligt in de hofjes,
die vanaf de vijftiende eeuw in bijna elke stad van enige omvang
werden gebouwd; vaak voor behoeftige mensen die niet zelf in hun huisvesting konden voorzien.
De echte opmars begon echter in de tweede helft van de
negentiende eeuw, toen fabrikanten grote aantallen rijtjeshuizen
lieten bouwen voor hun arbeiders. Ook woningbouwverenigingen – opgericht in de negentiende eeuw om goede woningen voor de laagstbetaalden te bouwen – lieten rijtjeshuizen bouwen. Terwijl in de grote stad de etagewoning overheerste, werd in kleinere
steden de rijtjeswoning hét woningtype voor de arbeider. Deze
zogenaamde tuinsteden werden gezien als heilzaam alternatief voor de overvolle, vervuilde steden.
kort een opmerkelijke herwaardering door. De overleden
Omstreeks 1960 kwam er even de klad in. De wederopbouw was
de potentie van dit woningtype: ‘De rijtjeswoningen die
zagen vooral in portiek- en galerijflats (op elkaar gestapelde
stedenbouwkundige Martin Liebregts beschreef in 2013
tot ca. 1975 gebouwd zijn, beschikken over het algemeen over een redelijke maat en zijn gelegen op ruime percelen.
Ze zijn veelal het voorbeeld van grote uniformiteit, en de
architectuur is sober. Maar juist die eigenschappen bieden veel ruimte voor aanpassing aan de eisen van de toekomst, die om meer differentiatie vraagt.
Je kunt bijvoorbeeld de hoekwoningen (meestal wat groter dan de tussenwoningen) transformeren tot seniorenwo-
ning op de begane grond, en daarbovenop een maisonnette voor starters creëren. De hoeken van de bouwblokken
kunnen dan als stedenbouwkundige elementen worden geaccentueerd.
De kosten-kwaliteitverhouding van dit type oplossingen is zonder meer gunstig: de kosten bedragen minder dan 50%
van de totale nieuwbouw, terwijl de levensduur gelijk is
nog lang niet voltooid; hoogbouw werd het motto. Stedenbouwers rijtjeshuizen) de oplossing voor woningbouw voor de massa. Pas toen dit in de Bijlmermeer uitliep op een mislukking, werd het rijtjeshuis in ere hersteld.
De rijtjeswoning werd het belangrijkste ingrediënt van de
nieuwbouwwijken. Bloemkoolwijken (eigenlijk nieuwe ‘hofjes’) werden gebouwd om de eenvormigheid te doorbreken. De
Vinex-wijken werden gewaardeerd door de bewoners, maar
stedenbouwkundigen, cabaretiers en andere critici lieten niet na te melden hoe verschrikkelijk het wonen in Vinex-wijken moest zijn. Geheel in tegenstelling tot buitenlanders (vooral Duitsers) die enigszins jaloers keken naar die mooie, ruime wijken en
woningen. Hun mening was heel wat positiever: ‘Het rijtjeshuis is een uitdrukking van de ideologie van gezelligheid, normaliteit en harmonie van de Nederlandse maatschappij’.
Bron: Het rijtjeshuis; de geschiedenis van een oer-Hollands fenomeen
aan die van nieuwbouw’.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 1 9
Ook Bernard Hulsman ziet een toekomst weggelegd voor
rijtjeshuis is een slimme combinatie van traditionele bouw
ningtype om bijvoorbeeld nieuwe bejaardenhofjes te bou-
kunnen een grote variatie in kozijnen, deuren etc. maken.
de rijtjeswoning: “Het blijft een uitermate geschikt wowen. Daar zal steeds meer vraag naar komen. En ook voor
starters is het een heel geschikt woningtype. Het nieuwe
Bernard Hulsman: van de zeven miljoen woningen zijn er maar liefst vier miljoen rijtjeshuizen. “Van eenvormigheid is helemaal geen sprake: er zijn grachtenpanden die in een serie van vijf zijn gebouwd maar ook enorme series doorzonwoningen”
en moderne technieken. Computergestuurde machines In De Smaaktuin (nieuwbouw op het voormalige Veemarkt-
terrein in Utrecht) is het voor kopers zelfs mogelijk hun
rijtjeshuis zelf samen te stellen. Ze kunnen kiezen uit drie types: pakhuis, herenhuis en ‘stadskas’. Vervolgens kunnen
ze de woning helemaal aanpassen aan hun specifieke wensen. Het nieuwe rijtjeshuis is niet langer een rijtjeshuis.” Kritiek
Desirée Uitzetter van adviesbureau Stec Groep zet wel een
kanttekening bij de nieuwbouw van al die rijtjeshuizen:
“je woonde tussen veel collega’s” Annie (80) en Bert (83) Mulder wonen al 51 jaar in hun rijtjeshuis in de Smaragdstraat in Nijmegen; een typische doorzonwoning met de keuken aan de tuinzijde. De 106 rijtjeswoningen in de wijk Hatert werden gebouwd door Philips Pensioenfonds (Bert
werkte bij Philips), dat de woningen later verkocht aan het Metaalpensioenfonds. De straat ziet er nog vrijwel hetzelfde uit als in 1964. Alleen het aantal auto’s is sterk toegenomen.
Huizen waren schaars in het begin van de jaren ‘60. Vanaf hun huwelijk woonde het echtpaar daarom in bij de moeder van Bert. Dat werd met de geboorte van hun dochtertje wel wat krap. Dankzij een vriendin die bij Sociale Zaken werkte, kregen
ze voorrang bij de toewijzing van de woning. De ene helft van de straat was bestemd voor werknemers die op de technische afdelingen werkten; de iets grotere woningen aan de andere kant waren voor de mensen die op kantoor zaten.
“We waren blij met deze mooie, ruime woning, en we woonden tussen veel collega’s; dat was erg prettig”, herinnert Bert zich.
“Nu is er bijna niemand uit die tijd over, maar wij wonen hier nog met veel plezier.” Aanpassingen
In die 51 jaar is er weinig aan de woning veranderd. Er zijn inmiddels wel kunststof kozijnen en de keuken is vervangen. In 1976
werd ook centrale verwarming aangelegd, die de kolenkachel verving. Op de plaats van die kachel hebben de Mulders een open
haard laten aanleggen. De spouwmuren zijn geïsoleerd, maar verder zijn er geen maatregelen genomen om energie te besparen. Veel woningen zijn inmiddels verkocht, maar die stap heeft het echtpaar Mulder nooit gezet. “In 1990 werden de woningen
te koop aangeboden voor 92.000 gulden, maar de hypotheekrente bedroeg toen maar liefst 8%! Ze gaan nu van de hand voor 165.000 euro.”
De woningen staan maar kort te koop, want de buurt heeft aan aantrekkelijkheid niets ingeboet. De rijtjeswoningen staan
er prima verzorgd bij; er is veel groen, en het winkelcentrum is vlakbij. Mulder: “Ik heb er geen spijt van dat we niet hebben gekocht: het onderhoud komt dan ook voor je eigen rekening, en ik zou dat nu niet meer zelf kunnen. Het is prima zo.”
20 |
| VAS T GOED AD VISE U R
F EB R UA R I 2 0 1 5
“De opmars van goedkope rijtjeshuizen verschraalt het woningaanbod. We zien dat steeds meer gemeenten terugvallen op heel goedkope woningen, omdat daar nog wel kopers voor zijn. Maar als dit zo doorgaat, wordt het aan-
bod van goedkope starterswoningen te groot. Er staan al veel bestaande woningen in dit segment te koop. Er wordt te veel gekeken naar de korte termijn. Dat gaat ten koste
van de diversiteit en de doorstroming. Het gaat te veel om nieuwbouw, en niet om de totale woningvoorraad.”
Dat de prijzen van nieuwbouwwoningen zo laag zijn, komt doordat bouwbedrijven de productiekosten van goedkope
huizen met tienduizenden euro’s hebben verlaagd. Faal-
kosten zijn gereduceerd; er worden goedkopere materialen gebruikt en de beukmaat is meestal kleiner dan vóór de crisis.
Desirée Uitzetter: “Wethouders moeten meer rekening
houden met de belangen van bestaande woningeigenaren.
Dat betekent dat ze de productie van goedkope woningen moeten verminderen. Dat dit niet gebeurt, komt omdat de financiële belangen groot zijn. Er zijn miljoenen in de grond geïnvesteerd. Die willen ze natuurlijk terugverdienen.” Green deal stroomversnelling koopwoning
Veel potentie dus voor het rijtjeshuis, maar op energetisch gebied laat dit woningtype vaak nog veel te wensen over. Nederland telt 1,8 miljoen vaak slecht geïsoleerde rijtjes-
huizen uit de jaren vijftig, zestig en zeventig, een kwart van alle woningen. Daarnaast zijn er 670.000 energieverslin-
dende portiek- en galerijflats. Vier bouwers en zes corpora-
ties willen eind 2016 11.000 huur rijtjeswoningen opleveren
als nul-op-de-meter-woning. Die afspraak is gemaakt in
Desirée Uitzetter: “De opmars van goedkope rijtjeshuizen verschraalt het woningaanbod. We zien dat steeds meer gemeenten terugvallen op heel goedkope woningen, omdat daar nog wel kopers voor zijn. Maar als dit zo doorgaat, wordt het aanbod van goedkope starterswoningen te groot”
het kader van het Energieakkoord. Bouwbedrijf BAM heeft
passen aan de eisen van de toekomst. Tijdens de Solar
woningen is een nieuwe, extra isolerende voor- en achter-
het team de eerste prijs voor Duurzaamheid en Commu-
inmiddels de eerste huurwoningen opgeleverd. Tegen de
gevel geplaatst. Het nieuwe puntdak met hoge isolatiewaarde ligt vol met zonnepanelen. De huizen draaien vol-
ledig op elektriciteit. In principe zijn er geen energiekosten meer. 70% van de rijtjeswoningen is echter in particulier
Decathlon 2014, de ‘Olympische Spelen van de bouw’ won nicatie met de inzending Prêt-a-Loger, Home with a skin.
In de categorie Energie-efficiëntie en Bouwmanagement, Gezondheid en Veiligheid werd de tweede prijs veroverd.
bezit. De in september gesloten Green deal stroomversnel-
Het Delftse team koos bewust voor het verduurzamen van
makelaars en banken – moet het mogelijk maken dat ook
een ‘tweede huid, waaronder een glazen constructie aan
ling koopwoning – tussen bouwers, gemeenten, taxateurs,
deze koopwoningen energieneutraal worden. Vanaf 2020 moeten er jaarlijks 50.000 worden gerenoveerd, 2016 moet
worden gestart. Banken moeten nieuwe financieringsvormen bedenken zodat de investering uitgesmeerd kan wor-
den terugbetaald. Taxateurs ontwikkelen een methode om
een bestaand rijtjeshuis uit de jaren ’60. De woning kreeg de zonzijde. Daarmee kan het hele huis op zonne-energie draaien. Door deze keus liet het team zien hoe bestaande,
energie-onzuinige woningen kunnen worden getransformeerd tot duurzame exemplaren.
de investering terug te laten komen in de taxatiewaarde,
Andy van den Dobbelsteen, hoogleraar Klimaatontwerp
de-meter-woning onder de aandacht brengen bij eigena-
Delft, was hoofdbegeleider van het team: “Met dit con-
makelaars moeten de mogelijke renovatie naar een nul-opren en kopers. VBO Makelaar is mede ondertekenaar van deze Green deal.
Ook het studententeam van de TU Delft bedacht een
bijzondere manier om rijtjeshuizen grootschalig aan te
& Duurzaamheid aan de Faculteit Bouwkunde van de TU cept hebben we laten zien hoe een typisch Nederlands (maar ook Noordwest-Europees) huis energieneutraal kan worden gemaakt. We wilden daarnaast aantonen dat je
veel prettiger kunt leven in een ruimer en comfortabeler huis.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: Carola Peters en Roger Wouters
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 21
Ga voor zekerheid!
Kies voor het SCVM keurmerk!
De Stichting Certificering voor Makelaars en taxateurs is een kwaliteitsregister voor vakbekwame makelaars en taxateurs. In het SCVM register staan alleen gecertificeerde makelaars en taxateurs ingeschreven die beschikken over het geaccrediteerde DNV-certificaat van vakbekwaamheid (ISO 17024). Kundige, betrouwbare makelaars en taxateurs die gegarandeerd kwaliteit leveren.
COLUMN
Bedrijfsmatig Vastgoed
solistisch beleid van gemeenten drijft winkelleegstand op Gemeenten willen op in de vaart der volkeren. Centra gaan op de schop, moeten nog aantrekkelijker gemaakt worden voor het winkelend publiek. In die ontwikkelingen ontbreekt een regionaal, algemeen belang. Het is ‘ieder voor zich, de markt voor ons allen’. Zie daar een belangrijke verklaring voor de toenemende leegstand van winkels.
L
oop door een willekeurige winkelstraat of -cen-
Het is de hoogste tijd om over de gemeentelijke gren-
moet. De cijfers van Locatus liegen er niet om.
inventarisatie van wat er moet gaan gebeuren op mid-
trum. Overal komen de borden ‘Te huur’ je tege-
Van de 220.000 winkelpanden in Nederland staat nu rond de 6% leeg. En Locatus signaleert bovendien:
‘Tegelijkertijd met de stijging van de winkelleegstand, is ook het aantal vierkante meters winkelverkoop-
vloeroppervlak (wvo) toegenomen’. Wat is hier nu voor vreemds aan de hand? In mijn vorige column schreef
ik over winkels-zonder-toekomst in perifere gebieden. Daar is de leegstand te wijten aan de algehele krimp.
Maar ook in de centra van steden waar die krimp niet zo’n rol speelt, zien we toenemende leegstand of
dalende huurprijzen. De belangrijkste van die oorza-
ken is de consument die de hand op de knip houdt. De
opkomst van webwinkels. Te veel van hetzelfde. En wie wil of kan nog een hoge huur betalen? Maar er is nog een belangrijke oorzaak.
zen te kijken. We hebben behoefte aan een goede
den – en vooral op langere termijn. Vervolgens moeten we dat gaan uitrollen in regionaal verband. We zitten
niet te wachten op gemeenten die beleid ontwikkelen voor nog meer winkelruimte. Als die al verhuurd
wordt, veroorzaken ze bij buurgemeenten leegstand. Zeker als liberaal ben ik geen voorstander van te veel
overheidsbemoeienis met welk beleid dan ook. Maar
voor een evenwichtige winkelvoorraad (zowel in diversiteit als in aantal), is het hoog tijd dat gemeenten hun verantwoordelijkheid nemen. Veel beleid kent
enkele jaren aanlooptijd voor het geëffectueerd wordt. Bijsturen waar mogelijk en intrekken van nieuwe ontwikkelingen zou al verlichting kunnen brengen.
Concentratie van het winkelaanbod in plaats van uitbreiden kan het evenwicht weer helpen herstellen.
Het ontbreekt aan een goed beleid van lokale- en pro-
Daarom pleit ik ervoor dat de beleidsmakers van
afgelopen jaren een solistisch beleid gevoerd. In een
en belangenorganisaties samen een goede analyse
vinciale overheden. Te veel gemeenten hebben de
bijna niet te stuiten race om de gemeente naar een
hoger plan te brengen, gingen centra van steden op de schop. Om de vernieuwingen en verbeteringen – ook
gemeenten in regionaal verband met marktpartijen van de huidige situatie maken. En dan kijken naar oplossingen voor de toekomst.
van algemeen nut – te financieren, werden vaak ook
Als we dat niet doen, is er straks geen bank meer te
winkel en woonruimte zouden geld genereren, zodat
verbeteringen van binnensteden. ■
nieuwe centra ontwikkeld. De extra vierkante meters de ontwikkelaar en de gemeente beide aan hun trek-
vinden die mee wil investeren in vernieuwingen en
ken kwamen. Het bleek vaak wishful thinking.
Stedelijke ontwikkelingen zijn prima, als die maar in een regionale visie passen. Maar gemeenten zijn te
Louis Huijts, voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed
zeer op hun eigen belang gefocust, zonder op buurgemeenten te letten en het grotere plaatje te zien.
Daarom zitten we nu met leegstand, zou ik met een zekere ironie kunnen zeggen.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 23
ACTUEEL | VvE
VvE’s in beweging: eindelijk een wettelijke norm voor het reserveringsfonds Directeur VvE Belang, Kees Oomen: “De VvE is geen niche meer” Een wettelijke norm om te reserveren voor grootonderhoud én een garantiefonds waardoor VvE’s gemakkelijker geld kunnen lenen voor het nemen van energiebesparende maatregelen; het waren de belangrijkste ‘verjaardagscadeaus’ van minister Stef Blok voor Wonen en Rijksdienst voor de jubilerende Stichting VvE Belang, belangenorganisatie voor de VvE en de appartementseigenaar. Mr. Kees Oomen, directeur Organisatie & Public Affairs, is blij met de toezegging. “De wereld is wakker geworden; de VvE is geen niche meer”, constateerde hij.
D
at laatste blijkt alleen al uit het groeiende aan-
Voor 1999 was er voor de VvE nauwelijks iets geregeld. De
125.000. In totaal gaat het dan om ruim 1,2 miljoen
wensenlijstje van VvE Belang is nog lang. Ondanks alle
tal Verenigingen van Eigenaars: momenteel ruim
appartementsrechten. Bijna 11.000 VvE’s zijn aangesloten
bij VvE Belang. Doordat vooral grotere VvE’s zich aansluiten, vertegenwoordigt VvE Belang bijna eenderde van alle appartementseigenaren.
afgelopen jaren is die situatie sterk verbeterd, maar het inspanningen is immers nog steeds een kwart van alle
VvE’s ‘slapend’. Het gaat dan vooral om kleine VvE’s, die slechts uit drie of vier appartementsrechten bestaan. Als een appartementencomplex slecht wordt onderhouden, heeft dat waardevermindering tot gevolg, en verloedering ligt op de loer.
Versnippering
Kees Oomen: “Soms zien we in een flatgebouw met 36 appartementen wel zes VvE’s met elk zes appartements-
rechten. Dat is indertijd om onduidelijke motieven door een notaris geregeld. Het heeft tot veel versnippering geleid.
Waarschijnlijk zal de kwaliteit van die VvE’s verbeteren als
ze gaan samenwerken of samengevoegd worden tot één VvE.
Wij pleiten al enkele jaren voor meer mogelijkheden om deze kleine VvE’s te laten ‘opschalen’ tot een grotere ver-
eniging. De reden is eenvoudig: een grote VvE heeft meer
draagvlak; er is meer menskracht, en de mogelijkheden
om goed onderhoud te laten plegen, zijn ook groter. Een grote VvE kan ook een beheerder inschakelen. Dat is voor een heel kleine VvE financieel vaak lastig, en de voordelen
24 |
| VAS T G OED AD VISEU R
F EB R UA R I 2 0 1 5
worden ook niet altijd ingezien. Voor VvE’s tot 10 appartementsrechten bestaat bijvoorbeeld XS VvE Beheer, maar
voor de heel kleine verenigingen is ook die beheersorganisatie nog een ‘brug te ver’. Helaas zitten er juridisch
en financieel nogal wat haken en ogen aan opschaling.
Daarvoor moeten dus nog oplossingen worden bedacht. Wij ondersteunen elke vorm van samenwerking omdat die hopelijk leidt tot kwaliteitsverbetering van het beheer van het appartementengebouw.”
Modernisering wet- en regelgeving
Er ligt dus nog een grote hoeveelheid werk te wachten op VvE Belang. De wet- en regelgeving omtrent de Vereniging
van Eigenaren is aan modernisering toe, stelt Kees Oomen. “Er zijn nu in totaal vier modelreglementen in omloop
(1973, 1983, 1992 en 2006) en dat leidt tot verwarring. Voor
“De wet- en regelgeving omtrent de Vereniging van
VvE’s met een oud modelreglement zijn de mogelijkheden
Eigenaren is aan modernisering toe. Er zijn nu in totaal vier
die over een recenter reglement beschikken. Modernisering
modelreglementen in omloop en dat leidt tot verwarring”
voor besluitvorming aanzienlijk kleiner dan voor degenen van de oude regels komt het functioneren van de VvE ten
goede. In het reglement van 2006 is bijvoorbeeld de verplichting van een meerjarenonderhoudsplan opgenomen.
ongelijkheid opgetreden, maar de regels zijn nog steeds
naar de mogelijkheden van uniformering.
Ook de financiering van duurzaamheidmaatregelen is niet
In 2013 hebben we daarom een onderzoek laten uitvoeren
We hebben ons de afgelopen jaren ook ingespannen om een wettelijke norm voor de maandelijkse bijdrage tot
stand te brengen. Dat is nu gelukt: in 2015 zal naar ver-
wachting het wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gaan. De hoogte van het bedrag moet nog worden vastgesteld.
Gedacht wordt nu aan een percentage van de herbouw-
waarde van het complex; bijvoorbeeld 0,5%. Daarover gaan we in gesprek met de ambtenaren van BZK.” Energiebespaarfonds
Minister Blok deelde tijdens het Jaarcongres van VvE Be-
lang ook mee dat het kabinet 35 miljoen euro ter beschikking stelt voor een Energiebesparingsfonds voor VvE’s.
niet echt gunstig voor de VvE.
eenvoudig voor de VvE. Banken zijn meestal niet bereid om de VvE een lening te geven (wegens gebrek aan onderpand). Daarom zijn we blij met het Energiebespaarfonds
voor de VvE. Dat geeft de bank de garantie dat het geld in
elk geval terugkomt. En de VvE kan tegen een gunstig tarief geld lenen.”
VvE-Barometer
Hoewel er dus veel verbeterd is in de situatie van de VvE’s,
is er nog veel onduidelijkheid: hoeveel gemengde complexen (huur en koop) zijn er; hoe zijn de zaken daar geregeld; hoe zijn de ervaringen met zonnepanelen; hoeveel VvE’s hebben hun financiën op orde?
Het fonds fungeert als een garantie voor banken, die op
Oomen: “Ook voor makelaars is het belangrijk om een goed
die energiebesparende maatregelen willen nemen.” De
bemiddeling hebben. Daarom ontwikkelen we in samen-
deze manier gunstige leningen kunnen geven aan VvE’s interesse voor energiebesparing en voor duurzame opwek-
king van energie is groot bij de VvE’s”, zegt Kees Oomen. “Vooral zonnepanelen staan in de belangstelling. Logisch,
want vooral grote appartementsgebouwen hebben veelal
beeld te hebben van de complexen waar ze woningen in werking met het ministerie de VvE-Barometer, een jaarlijks
onderzoek naar de stand van zaken en tendensen in de VvE-wereld.”
een geschikt dak. Door de wet- en regelgeving is het lastig
Hij somt op wat er nog meer op het to-do-lijstje van VvE
ren kunnen immers alleen in VvE-verband zo’n beslissing
gemengde complexen), de wooncoöperatie, de rol van de
om tot plaatsing van zonnepanelen over te gaan. Eigena-
nemen: daarvoor is een gekwalificeerde meerderheid van stemmen in de ALV nodig. Ook bij de subsidieregeling is de
VvE vergeten, en de appartementseigenaar mocht de opgewekte energie niet salderen. Wij zijn met succes tegen deze
Belang staat: “Het tweede deel van de Warmtewet (voor groot-eigenaar, de btw-regeling op zonnepanelen, de wet-
telijke basis van opstalrechten, de consumentenbescherming etc. etc. We gaan verder op de ingeslagen weg. Er is nog veel werk aan de winkel.” ■
Tekst: Carola Peters Beeld: Roger Wouters
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 25
Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten.
Activiteiten januari/februari 2015 PERMANENTE EDUCATIE
OPLEIDINGEN nog enkele plaa tsen beschikbaar
Praktijkopleiding Makelaar/Taxateur Woningen • Taxeren Woningen
maart en april, onderdeel veldwerk woningen
Inpassingsregeling Bedrijfsmatig Vastgoed
• Vastgoedfiscaliteit en Vastgoedfinanciering februari en maart, Vianen
• Taxatieleer Bedrijfsmatig Vastgoed april, Arnhem
SCVM Woningen • Erfpacht 1 & 2
26 januari 2015, Eemnes
• Bemiddelen nieuwbouw 27 januari 2015, Eemnes
• Funderingsproblematiek februari en maart 2015,
diverse locaties in Nederland
nog enkele plaa tsen beschikbaar
SCVM Agrarisch vastgoed • Betalingsrechten en OZ-transacties 21 januari 2015, Eemnes
• Actualiteiten landbouwvrijstelling 22 januari 2015, Nijkerk
• Waardering van beperkte rechten 22 januari 2015, Nijkerk
Voor meer informatie, inschrijvingen en het actuele aanbod, kijkt u op onze website: www.makelaarsopleidingen.nl
COLUMN
Agrarisch Vastgoed
adder onder het gras van melkveehouders: grond begrenst groei Op 4 maart draagt de ALV van VBO-sectie Agrarisch Vastgoed het thema ‘Grenzen aan de groei’. Tot nu toe werd die groei bij melkboeren voor een belangrijk deel begrensd door het melkquotum. Op 1 april 2015 valt die rem weg, voor alle Europese melkveehouders. Veel van hen hebben in de aanloop daarnaar toe flink geïnvesteerd in opstallen. Maar nu blijkt: er zit een adder onder het gras van menig
H
melkveehouder. Genoeg stof tot discussie op 4 maart. et systeem van melkquotering dateert al van
voorwaarden zelf een voortrekkersrol. De maatregelen
pelijk Landbouw Beleid (GLB) voor iedere
zijn op 25 november jl. vastgelegd in de Melkveewet. Er
1984. Sinds dat jaar is in het Gemeenschap-
EU-lidstaat bepaald hoeveel melk geproduceerd mag worden. Bij overschrijding moet een forse boete wor-
den betaald, de ‘superheffing’. Al in 2008 werd aangekondigd dat dit systeem zou worden opgeheven. Als
voor een verantwoorde groei van de melkveehouderij worden nieuwe grenzen gesteld aan de groei; de
grondgebondenheid van de melkveehouderij is in de Melkveewet verankerd.
streefdatum werd toen het jaar 2015 genoemd. Tussen
De gevolgen hiervan voor de melkveehouderij zijn zeer
ders jaarlijks met 1-2% verhoogd. De redenering in
stallen en relatief weinig land staan voor een stevige
2008 en nu is het melkquotum voor de melkveehouBrussel was, dat door deze geleidelijke verruiming er sprake is van een zachte landing. De boeren kregen
zeven jaar om zich voor te bereiden op een leven na het melkquotum. Dat resulteerde in hier en daar stevige
investeringen, om bestaande stallen uit te breiden of zelfs nieuwe te bouwen. De hoge investeringen gaan
zich terugverdienen op het moment dat er meer melk aan de melkfabriek geleverd kan worden. Dat zou nu dus zo’n beetje moeten gaan beginnen. Of?
In de loop van 2014 gebeurde er iets opmerkelijks.
uiteenlopend. Boeren met veel koeien, grote (nieuwe) uitdaging. Omgekeerd: boeren met relatief veel land-
bouwgrond en een lage veebezetting hebben de ‘vrij-
heid’ om nu meer koeien te melken. De opheffing van
de melkquotering die in 2008 was aangekondigd, blijkt
dus maar een deel van het verhaal. De toekomst van de melkveehouderij ligt toch iets gecompliceerder, blijkt nu. Voor de boeren die – anticiperend op onbeperkte
vrijheid – volop hebben geïnvesteerd in gebouwen, is de nieuwe Melkveewet een akelige adder onder het gras.
Staatssecretaris Sharon Dijksma stelde dat er, na het
Op 4 maart gaan we volop in op deze kwestie, bij de
van onbeperkte groei voor de melkveehouderij. Meer
de groei’ gaan gerenommeerde sprekers uit de politiek,
opheffen van het melkquotum, geen sprake kan zijn
melk produceren, zo is de redenering, betekent meer
dieren. Dus ook meer mest, dus meer fosfaat. De regelgeving hiervoor is vastgelegd in de Meststoffenwet en daarin is o.a. sprake van fosfaatproductie. Nederland heeft een zogenoemd fosfaatplafond. In gewoon
ALV van VBO Agrarisch. Onder het thema ‘Grenzen aan natuur en milieufederaties de degens kruisen. Ik ga
erheen om mijn stelling te verdedigen: grondgebonden ‘vrijheid’ bepaalt de grenzen van de groei! Discussieert u mee op 4 maart? ■
Nederlands: Er moet in de toekomst bij de melkvee-
Jouke Havinga,
houders een gezond evenwicht zijn tussen de hoeveel-
voorzitter sectie
heid beschikbare landbouwgrond en de
Agrarisch Vastgoed
fosfaatproductie. De landbouwsector en de zuivelin-
en hoofdbestuurslid
dustrie onderschrijven het belang daarvan niet alleen,
VBO Makelaar
maar nemen bij het stellen van uitgangspunten en
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 27
ACTUEEL | Seniorenhuisvesting Met de toenemende vergrijzing stijgt ook de vraag naar aangepaste woningen voor senioren. Gespecialiseerde makelaars kunnen hen daar bij helpen. Ouderenhuisvesting is een snel uitbreidend vakgebied, waar makelaars een nuttige rol spelen bij het
‘makelaar wordt huisvestingsadviseur’ In een notitie geeft u aan dat er nu actie nodig is om het tekort aan seniorenwoningen tussen 2020 en 2040 op te vangen. Volgens ABF Research is het tekort in 2018 opgelopen tot 40.000 en dit aantal blijft groeien. Komt die boodschap in politiek Den Haag aan?
“Daar merk ik nog niet veel van. Het plan van het aanjaagteam van Marnix Norder steekt
goed in elkaar. Regionaal gaan dingen wel lopen. Maar in de landelijke politiek speelt het
onderwerp nauwelijks, terwijl die landelijke (financiële) ondersteuning wel nodig is. Daarom vragen wij er ook aandacht voor. Iedereen weet dat Nederland aan het vergrijzen is en dat de problematiek toeneemt. We staan nu voor de keuze. Of we laten de zaken op hun beloop,
met als gevolg dat mensen sneller in een verpleeghuis terecht komen. Dat is de dure optie. Of we faciliteren de mogelijkheid dat mensen langer in hun eigen huis kunnen blijven wo-
nen of naar een seniorenwoning kunnen verhuizen. Dat is goedkoper. Dat rekensommetje moeten we maar eens met elkaar maken.”
Zal het lukken om de gevraagde 40.000 woningen te realiseren?
“Veel ouderen kunnen hun zaken goed zelf regelen. Een mooi voorbeeld vind ik het project Eikendal in Diepenveen. Daar heeft een groep senioren van 50 tot in de 70 een kavel gekocht
om er huizen te laten bouwen, die geheel aan hun wensen zijn aangepast. Op zichzelf een Hans van der Ploeg is directeur van VBO Makelaar. Ouderenhuisvesting moet hoger op de politieke agenda komen, vindt hij. Veel ouderen zitten nu gevangen in een te groot huis, waarvan de hypotheek zo goed als afgelost is, maar dat helaas niet ‘zorgproof’ is.
geweldig project. Voor het realiseren van die 40.000 aangepaste woningen is echter wel meer nodig. Zo wachten we al jaren op een financieringsvorm, die bijvoorbeeld de ‘Task-
force verzilveren’ had voorgesteld. Veel ouderen zitten nu gevangen in een te groot huis,
waarvan de hypotheek zo goed als afgelost is, maar dat helaas niet ‘zorgproof’ is. Als ze de
overwaarde willen gebruiken om de woning geschikt te maken, geven de banken nog steeds nul op rekest.”
Is ouderenhuisvesting een aantrekkelijk terrein voor makelaars?
“Er zijn al veel makelaars met ouderenhuisvesting als specialisatie. Die weten niet alleen alles van stenen, maar die kennen ook alle subsidieregelingen en regels omtrent bouw en
verbouw. Een beugel voor de badkamer of douche kan iedereen zelf kopen. Maar de aanvraag voor een traplift, een lager keukenblok en andere grote ingrepen leveren vaak een
ingewikkelde papierstroom op. De gespecialiseerde makelaar kan daarbij dan adviseren. Of een geschikte alternatieve woning vinden. Hij treedt dan eigenlijk op als huisvestingsadviseur.”
Wat zou er moeten gebeuren om de behoefte van ouderen in kaart te brengen? Kan de makelaardij daarbij een rol spelen?
“Makelaars kennen de vraag van hun klanten, de regionale markt en leefomgeving. Daarom
kunnen zij samen met gemeenten, projectontwikkelaars en corporaties de lokale woning-
markt ‘seniorproof’ maken. Je zou dat kunnen ondersteunen met één goede portal waar informatie op staat over aanpassingen, subsidies, kosten, financiering, enzovoort. De makelaar zou nog veel meer een huisvestingsadviseur kunnen worden.”
28 |
| VAS T G OED AD VISEU R
F EB R UA R I 2 0 1 5
aandragen van oplossingen. Hun rol zal verder toenemen. Het is daarom van belang om zaken regionaal op te pakken en daarbij de makelaarskennis mee te nemen in die regionale aanpak.
concept-voorstel voor ‘blijverslening’ Tussen 2020 en 2040 dreigt een enorm tekort aan woningen, die geschikt zijn voor senioren. Wat moet er gebeuren?
“We moeten meer investeren in gemengde concepten, nadenken over de wijze waarop we wooncomplexen, flats en losse woningen geschikt maken voor al die groepen die zorg nodig
hebben, maar nog wel zelfstandig wonen. Het aantal senioren groeit, het aantal ouderen
boven de 75 jaar groeit zelfs dubbel zo hard. Ook bij andere doelgroepen is de vraag naar aangepaste woningen groot. Dus dat er een markt voor is, dat lijdt geen twijfel. Gemeenten en private partijen zijn al druk bezig. Maar ik zie ook heel veel initiatieven van individuele
burgers die zeggen: ‘wij gaan samen ons ouderencomplex ontwikkelen. Die 10 of 20 wo-
ningen bouwen of verbouwen we samen’. De aangepaste woningen moeten uit de hoek komen van zielig en in de hoek van sexy worden geplaatst.” Welke rol ziet u weggelegd voor makelaars?
“Die zie ik als professionals die een goed zicht hebben op wat ouderen vragen en waar het aanbod tekort schiet. Ze zijn misschien wel te bescheiden over de rol die zij kunnen spelen.
Hun kennis van de markt zetten ze te weinig om in aanbevelingen aan de grote partijen. Vroeger verhuisden ouderen op doktersadvies. Die tijd is voorbij. Nu zijn het gewone klanten geworden, die een product zoeken dat bij hen past. Ze zijn daardoor de nieuwe klanten
geworden voor makelaars. Het zou ook goed zijn als makelaars meer dan nu informatie verzamelen en aangeven welk soort vragen zij in de markt tegenkomen. Als vastgoedpartijen ergens in geïnteresseerd zijn, is het wel marktinformatie.”
Kunnen nieuwe financiële producten, zoals de omkeerhypotheek en de zorghypotheek, bijdragen aan een oplossing?
“Op dat vlak gebeurt nog veel te weinig. Bij het Stimuleringsfonds voor de volkshuisvesting heb ik een concept-voorstel ingediend voor wat ik noem een ‘blijverslening’. Er bestaan nog
geen leningsconcepten die inspelen op de behoefte om woningen aan te passen. Bijvoorbeeld de badkamer of de slaapkamer beneden, een traplift of wat dan ook. De waarde van het pand kan dienen als onderpand. Ik heb goede hoop dat mijn voorstel erdoor komt. De
eerste gesprekken zijn al gaande. Het zou geweldig zijn als het stimuleringsfonds dat op
Marnix Norder is voorzitter van het ‘Aanjaagteam langer zelfstandig wonen’. In opdracht van minister Stef Blok (Wonen en Rijksdienst) en staatssecretaris Martin van Rijn (Volksgezondheid, Welzijn en Sport) onderzoekt hij de mogelijkheden om ouderen langer zelfstandig te laten wonen. Eerder was hij namens de PvdA gedeputeerde in ZuidHolland en wethouder in Den Haag.
korte termijn kan aanbieden aan gemeenten. Ik weet dat die er belangstelling voor hebben.”
Seniorenwoningen zijn niet altijd ‘zorgproof’. Er is bijvoorbeeld wel een lift, maar geen plek voor de scootmobiel. Wordt er wel voldoende gelet op dit soort praktische details?
“Dat is een terecht punt. De scootmobiel is een normaal vervoermiddel geworden. Net als een veilige voordeur en een goede lift hoort zo’n parkeerplek gewoon onderdeel te zijn van het woonproduct. Een heleboel van dat soort aanpassingen zijn niet moeilijk aan te brengen, maar de markt moet dat wel oppakken. Ik vertrouw erop dat de markt dat ook zal doen.” ■
Tekst: Robert van Til
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 29
MAKELAAR VAN DE MAAND Steef! Makelaars
helemaal klaar met ‘makelaar 2.0’ Makelaar van het Jaar 2014 Stephan Bahlman is dit keer de Makelaar van de Maand. Hij en zijn collega’s wonnen de Nationale Klantwaarde Award. Een uitgesproken collega, die zich verbaast over makelaars die alle heil verwachten van social media. En die zich kan opwinden over het gebrek aan echte waardering voor vakkennis en expertise. Stephan wil terug naar de Makelaar 1.0.
D
ertig jaar jong is Stephan Bahlman, maar hij heeft
mee. Mijn kans kwam, toen ik in 2009 één van de kantoren
twintig was hij, toen hij zijn eerste stappen op het
portefeuille opgebouwd en kon daarop voortborduren. Nu
er al een leven in de makelaardij op zitten. Begin
pad van de makelaardij zette. Dat was in Rotterdam, in de
cowboytijd, zoals hij het zelf omschrijft. “Ik werkte eerst
voor twee compagnons die vaker niet dan wel op kantoor
waren. Vervolgens ging ik over naar een keten van makelaarskantoren, waarbij – ook weer – de leiding meer bezig
was met het vastgoed dan met de klant. Ik had daar moeite
30 |
| VAS T GOED AD VISE U R
uit die keten kon overnemen. Ik had al een leuke woning-
kon ik het op mijn eigen manier doen. Samen met collega’s Bram Muilwijk en Frank Schumacher.” En met succes. Het
jonge bureau groeide op het hoogtepunt van de recessie met zo’n 20% per jaar. Dat Stephan het echt anders-dan-
anders aanpakt, blijkt uit de bekroning tot Makelaar van
het Jaar 2014. Het kantoor won de Nationale Klantwaarde
F EB R UA R I 2 0 1 5
Award van vakblad Vastgoed. Daarnaast kregen ze de Klantwaarde Award voor de provincie Zuid-Holland en een nominatie in de categorie Aankoopmakelaar. Andere VBO-
makelaars die in de provincie deze consumenten award wonnen, waren: Huys Makelaars Hoogeveen in Drenthe,
Carla Frissen Vastgoed in Limburg en Schrijver Versluys Makelaars in Zeeland. Makelaar 1.0
Stephan en zijn collega’s danken de bekroning onder an-
dere aan de zeer lovende klantreviews. “Ik lees in die verhalen precies terug wat wij erin stoppen. Ons onderscheid
zit ‘m niet in instrumenten als Facebook of Twitter. Ik denk
“Ik voel me dus eerder een makelaar 1.0, iemand van de
afleiden van waar het werkelijk om gaat. Een huis kopen
ouderwetse dienstverlening. Social media inzetten, is
zelfs dat de makelaardij kapot gaat aan die tools, omdat ze
of verkopen, dat is in de kern niet waar ons vak om draait.
belangrijk maar bijzaak”
Je moet van mensen weten waaròm ze willen kopen of
verkopen. Voor de één kan de aanleiding een scheiding zijn, voor een ander gezinsuitbreiding, of een nalatenschap. Dat
verwachtingen irreëel? Ik denk dan: je moet het niet zoeken
mediator en psycholoog in één. Het kost tijd om de vraag
meekrijgen met jouw plan. Een plan dat toegesneden is op
diepen we helemaal uit. Ik zeg wel eens: we zijn makelaar, van een klant echt 100% helder te krijgen. Pas dan kun je aan het werk.
Ik voel me dus eerder een makelaar 1.0, iemand van de
ouderwetse dienstverlening. Social media inzetten, is belangrijk maar bijzaak. Daarom ben ik klaar met die term ‘makelaar 2.0’. Het leidt af van de kern. De makelaar die nu
nog denkt dat ie wat bijzonders doet met social media, die
slaat de plank mis. Je zult ook nooit een review lezen waarin een klant schrijft dat zijn of haar makelaar zo’n leuke Facebookpagina heeft, of zo leuk kan Twitteren. Althans,
ik zie het niet. Uiteraard gebruiken wij bij Steef! Makelaars wel alle innovatieve tools om ons werk te ondersteunen.” Tegendraads
Ook in een ander opzicht zwemt Stephan tegen de stroom in, doen hij en zijn collega’s het anders. “We doen ook niet
mee aan de Open Huizen-route. Wat voegt het toe, als je
in een advertentie, om maar iets te doen. Je moet mensen hun situatie.” Imago
Wie de bevlogenheid en eigenzinnige visie van Stephan
aanhoort, kan het niet verbazen dat hij zich stoort aan het ouderwetse imago van de makelaar, èn de taxateur. “We worden nog te veel gezien als wandelende kostuums, die
niet veel hoeven te doen om leuk te verdienen. Ik erger me daaraan, want het is een beeld dat is ontstaan in een
tijd dat ik net kwam kijken. Net zo hard erger ik me aan de matige waardering voor taxaties en de taxateur. Taxaties
vragen enorm veel vakkennis en het afbreukrisico is groot
en je krijgt voor een woningtaxatie een grijpstuiver. Je zou niet voor tweehonderd euro het risico moeten of willen
lopen om voor het hekje te komen. De NWWI dekt dat probleem van de – in mijn ogen – financiële onderwaardering niet af, want die zegt niets over tarieven.”
er goed over nadenkt. Veel mensen besluiten die zaterdag
Ten slotte kijken we nog even naar de toekomst, hoe
6 dagen per week keihard bezig voor onze klanten, zou dan
een aantrekkende markt, waarin veel mensen problemen
verdrietig, omdat er niemand is komen kijken. We zijn altijd
het heil van die ene dag moeten komen? Het valt voor mij in de categorie ‘als we maar wat doen voor de klant’. Want hoe gaat het vaak? Makelaars bellen om de zoveel tijd een
klant. Huis nog niet verkocht. Klant vraagt: ‘Gaan we nog
wat doen?’ Dus hup, de makelaar gaat wat doen. Facebookpost eruit. Advertentie in een krantje. Je vergeet dan dat het gaat om het achterliggende plan. Hoe krijg je mensen nou met een voor hen uitgestippeld plan van het ene naar
het andere huis? Wat zijn hun problemen? Waar zijn hun
ziet Stephan die? “Geen idee, eigenlijk. We zitten nu in
hebben (gehad). Dan moet je als makelaar iets met die problemen doen. Morgen kan de markt verder aantrekken,
overmorgen stormen er misschien drie mannen een bar
in Amsterdam binnen waardoor alles weer anders is. Eén ding weet ik wel zeker: zoek het niet alleen in technische
snufjes. Dit vak gaat ten onder aan automatisering, aan
computergestuurd gedrag van de makelaar. Met techniek
loop je hoogstens een week voorop. Ga terug naar de kern, de klant.” ■
Tekst: Henk de Kleine Beeld: Steef! Makelaars
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 31
JE LEVEN EENVOUDIGER MAKEN?
VENUM Leads, infoaanvragen, bezichtigingaanvragen, brochure downloads en zoekprofielen. Vanuit je site automatisch in Venum.
www.wazzupsoftware.com/eenvoud
COLUMN
Rabobank Nederland
is mijn tussenwoning wel betrouwbaar? Kan ik iets zeggen over de betrouwbaarheid van mijn woning, vroeg ik mij af. Alsof ik het over een goede vriend heb met wie ik afspraken wil maken. Net als anderen heb ik verwachtingen over de waardevastheid en de verkoopbaarheid van mijn huis. In hoeverre lost mijn tussenwoning deze in?
H
alverwege 2007, net voor het begin van de cri-
dag rondom dit percentage. In 2015 blijft de betaal-
ning. Geen standaardtussenwoning in een
de tussenwoning profiteert van het feit dat starters
sisperiode, kocht ik mijn huidige tussenwo-
Vinexwijk, maar eentje uit het begin van de vorige
eeuw in een eenrichtingsverkeerstraatje in Rotterdam Kralingen. Het is een wat duurdere tussenwoning. En
natuurlijk ga ik er vanuit dat mijn tussenwoning altijd goed verkoopbaar is tegen een goede prijs. Ik heb
daarin vertrouwen. Maar waarom eigenlijk, vroeg ik
mij af toen ik hoorde dat een van de onderwerpen van deze Vastgoed Adviseur de rijtjes- of tussenwoning is. Ik ben op onderzoek gegaan om mijzelf een goed gevoel te geven.
En ik heb het volgende ontdekt: ten eerste blijkt dat de prijsontwikkeling van tussenwoningen het meest
betrouwbaar is. Dat haal ik uit het rapport dat verscheen naar aanleiding van de introductie van de
woningprijsindex (PBK) die het Kadaster/CBS publi-
ceert. De indexwaarde van tussenwoningen kan maximaal 1,3% onder of boven de gerapporteerde
indexwaarde liggen, voor vrijstaande woningen geldt een marge van 4,9%; vrijstaande woningen zijn dus veel onbetrouwbaarder. Ten tweede blijkt nog eens dat de prijsontwikkeling van tussenwoningen het
minst fluctueert. Daarmee bedoel ik dat de maandelijkse procentuele prijsverschillen kleiner zijn dan die van andere woningtypen. Dat verhoogt de betrouwbaarheid van mijn tussenwoning en dat geeft mij weer een goed gevoel. Als laatste blijkt uit het
baarheid van de koopwoningen erg gunstig, waardoor woningen kunnen kopen die voorheen buiten hun
bereik lagen. Maar ook als de betaalbaarheid verslechtert, blijft er vraag intact doordat voor een aantal
kopers de duurdere hoekwoning of de twee-ondereen-kapwoning niet meer bereikbaar zijn. Er is dus
altijd een markt voor mijn betrouwbare tussenwoning. Heerlijk.
Ik heb dus blijkbaar terecht veel vertrouwen in mijn
tussenwoning. De waardevastheid en de verkoopbaar-
heid schijnen beter te zijn dan die van andere woningtypen. Maar ik besef ook dat de ene tussenwoning de andere niet is. Er zijn ongeveer 1,2 miljoen tussenwoningen en er bestaat een grote verscheidenheid in
kwaliteit. Dat zou dus kunnen betekenen dat er ook
tussenwoningen kunnen zijn die de afgelopen jaren
stevig in prijs zijn gedaald of die onverkoopbaar zijn in de huidige tijd. Maar ik denk dat mijn tussenwoning wel betrouwbaar is. Dat komt omdat ik in een duurdere tussenwoning woon en het marktaandeel van
het duurdere segment langzaam maar zeker terugkeert naar het aandeel van voor de crisis ĂŠn dat de
prijs van duurdere woningen meer toeneemt dan van goedkopere woningen. Dat voelt dus weer goed. â–
Paul de Vries, senior woningmarkteconoom Kennis en Economisch Onderzoek Rabobank Nederland
Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank dat ook het marktaandeel van de tussenwoning het
meest stabiel is. Van alle Nederlandse koopwoningen
is 34% een tussenwoning, en het marktaandeel in het aantal verkochte woningen schommelt sinds jaar en
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 33
achter de voorkant
VASTGOED ADVISEUR
adri duivesteijn
VASTGOED ADVISEUR
Adri Duivesteijn besloot
februari 2015
toen hij kok was in het
colofon
Hoofd- en eindredactie Patricia Dieben, patricia.dieben@vbo.nl
Kurhaus te Scheveningen
actief te worden in de ‘Jon-
Advertentieacquisitie Iwan Wind, iwan.wind@vbo.nl Aan dit nummer werkten mee Harry Boumeester, Patricia Dieben, Ed Hamming, Hans van den Heuvel, Jouke Havinga, Louis Huijts, Henk de Kleine, Carola Peters, Johan van de Sande, Robert van Til, Paul de Vries Beeldmateriaal Bernd Bohm, Buren van Velzen Guelen, CBS, Carola Peters, Gemeente Almere, Roger Wouters, VastgoedCert, VBO Makelaar, VvE Belang, Waarborgfonds Eigen Woningen Cover Bernd Bohm
geren Actiegroep Schil-
Senator Adri Duivesteijn: “Nu momentum voor werkelijke hervorming woningmarkt”
derswijk’. Een beslissing
Alle taxateurs onder één dak Het rijtjeshuis biedt tal van mogelijkheden voor de toekomst
vooral ingegeven door het feit dat in die wijk pand na
pand werd afgebroken. ‘Al-
VvE’s in beweging: eindelijk een wettelijke norm voor het reserveringsfonds Tweeluik over seniorenhuisvesting jaargang 29, nummer 1 | februari 2015 vakblad voor makelaars en taxateurs | een uitgave van VBO Makelaar
les wat van ons was, leek niet van waarde’, zei Duivesteijn op 27 november 2014, toen hij tot ereburger van Den Haag werd benoemd.
Als lid van de Tweede Kamer diende hij een initiatiefwets-
Prepress en druk www.nadorpcommunicatiemakers.nl
voorstel in over het bevorderen van overleg tussen huurders
Redactieadres ‘Vastgoed Adviseur’, Gildeweg 5A, 2632 BD Nootdorp, Tel. (070) 392 74 31, Fax. (070) 310 65 11
en verhuurders. De positie van de huurders ten opzichte van
‘Vastgoed Adviseur’ is een uitgave van VBO Makelaar. Voor oplagecijfers, abonnementen, advertentietarieven, verschijningsdata en dergelijke verwijzen wij u naar www.vbomakelaar.nl. Niets uit deze uitgave mag zonder toestemming van de uitgever worden overgenomen of vermenigvuldigd. De uitgever behoudt zich het recht voor aangeboden advertenties zonder opgave van redenen te weigeren. ISSN: 1384-7635
verhuurders werd daarmee versterkt. Het voorstel werd, na gelijktijdige aanneming van een novelle, in 1998 wet.
In 1996 diende hij, samen met zijn fractiegenoot Rick van der Ploeg, een initiatiefwetsvoorstel in inzake financiële steun
aan lagere inkomens voor het verkrijgen of onderhouden van een eigen woning. Dit initiatiefvoorstel werd in 1998 medeon-
dertekend door een aantal andere Tweede Kamerleden. Het werd, tezamen met een novelle, in 2000 aangenomen en in het Staatsblad opgenomen. Awarding Member Association
Handig naslagwerk voor makelaars & vastgoedexperts Het compacte ‘BIO boek’ bevat handige basisinformatie over Bouwkunde, Installaties en Onderhoud. Wat staat er in? • Bouwregelgeving • Bouwkundige begrippen en termen • Foto’s en illustraties • Aandachtspunten bij renoveren • Levensduren van bouwdelen en installaties • Onderhoudsintervallen • Oplossingen voor problemen (lekkages, e.d.) • Tips en nog veel meer Het BIO boek kost € 34,95 (incl. BTW) Bestel en lees reviews op:
www.vveplaats.nl/bio-boek
tweets over de markt @ VBODirectie: VBO Nieuws: “Nederlandse koopwoningmarkt: tempowisselingen in het laatste kwartaal 2014” @ RogierSpoel: Chaos bij aanvraag #energielabel: rtlnieuws.nl/nieuws/binnenl… #vbo @Vastgoedactueel: Meer interesse van particulieren voor deelname aan openbare veiling van woningen mogelijk dankzij wetswijziging @Nieuwbouw: Lagere hypotheekrente verwacht - Financieele Dagblad @Smallenbroek: Geen energielabel verplicht voor monumenten’ @Eigenhuis: Na 2 jaar elke maand een stijging komt er een eind aan de snelle groei van consumentenvertrouwen in de woningmarkt @PatriciaDieben: Mooie 35ste plaats in Top 150 Vastgoedbeslissers voor directeur #VBO Makelaar Hans van der Ploeg #Vastgoedjournaal
3 4 |
| VAS T G OED AD VISEU R
F EB R UA R I 2 0 1 5
ADVERTORIAL
romijn office supply uw kantoorspecialist en totaalleverancier in kantoorbenodigdheden
Als één van de eerste was Romijn Office Supply dé Premium Partner voor VBO Makelaar. Wij leveren vanuit voorraad aan bedrijven, overheden, instellingen en scholen in heel Nederland en België. Naast een compleet assortiment kantoorbenodigdheden met alle bekende A-merken en eigen huismerk kunnen we u van dienst zijn met onder andere kantoormachines, relatiegeschenken, drukwerk en facilitaire producten voor uw kantoor. Verder zijn we leverancier van kantoormeubilair, van gebruikt meubilair tot volledige kantoorinrichting.
Bij onze klanten worden wij gewaardeerd om de korte lijnen en daardoor kunnen we een goede maar ook snelle service aan u bieden. Romijn Office Supply is aangesloten bij Quantore Europe B.V. Dit is een coöperatie van meer dan 500 kantoorspecialisten. Samen hebben we een enorme inkoopkracht en behoren we tot de belangrijkste spelers in de markt. Door de aansluiting bij Interaction, een groot Europees samenwerkingsverband voor groothandels en distributeurs, hebben wij gezamenlijk een groot inkoopvolume van kantoorartikelen in Europa. Dit heeft als grote voordeel voor u, dat we u de allerbeste condities
aanbieden. Het magazijn heeft een oppervlakte van ruim 20.000 vierkante meter met ruim 22.000 kantoorartikelen. We leveren franco vanaf € 75,- excl. btw en alle bestellingen voor 18.00 uur worden de volgende werkdag al bij u bezorgd. Uw bestelling kunt u zelf online versturen of uw bestelling per email of telefonisch doorgeven. Persoonlijke aandacht voor u als klant staat centraal. Bij ons bent u nog echt klant met een persoonlijke benadering. Bovendien treft u altijd dezelfde ervaren binnendienst medewerkers aan de telefoon. Uiteraard met een vaste accountmanager om u te bezoeken wanneer u dat wenst. We bouwen dus werkelijk een relatie met u op. Bent u nog niet met ons bekend en wilt u ook graag een persoonlijke en enthousiaste benadering tijdens het bestellen van uw kantoorartikelen? U kunt ons bereiken via 079 - 888 33 75 of via info@romijnofficesupply.nl.
VBO MAKELAAR | V A STGOE D A DV I SEU R | 35