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SALON RÉGIONAL DE L’IMMOBILIER
Transactions Financement Investissement Construction maisons individuelles
360 M²
DE L’IMMO À LA DÉCO www.360m2.fr
Mars 2020
CÔTÉ
IMMO
Le marché rémois à la loupe
SOMMAIRE
DYNAMISER L’ÉCONOMIE LOCALE P.10
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Quand l’hyper centre s’agrandit
SALON RÉGIONAL DE L’IMMOBILIER
La 11e édition du Salon régional de l’immobilier correspond pleinement à l’ambition première de cet événement : créer un rendez-vous de référence et de qualité pour tous les acteurs du secteur et tous les porteurs de projets, susceptible de dynamiser l’économie locale. Pour offrir un panorama des offres disponibles dans la Marne et ses alentours, 50 experts, représentant tous les secteurs d’activité, y seront réunis, dont 10 nouveaux venus. Nous nous efforçons en effet de faire évoluer le salon en permanence, notamment avec un nouveau partenaire, le Crédit Agricole du Nord Est, première banque de la Région, très impliquée dans l’immobilier.
P.13
Savoir construire son projet
On notera aussi la création d’un stand dédié au supplément et au site 360M2, dont la nouvelle formule conjugue immobilier et habitat.
P.17 Des taux toujours plus bas Anne COLAS
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HORS-SÉRIE du journal l’Union. Editeur de la publication : journal l’Union. Directeur de la publication : Daniel Picault. CPPAP n° 0415 C 86339. Conception : Prémédias du journal l’Union. Imprimé par le Réveil de la Marne, 4 rue Henri-Durant, B.P. 120, 51204 Epernay cedex. Dépôt légal : mars 2020. Régie publicitaire : Global Est Médias, 14, rue Edouard-Mignot, 51100 Reims. Directrice Global Est Médias : Anne Colas. Directeur commercial : Cédric Thomas. Commerciale : Corinne Miché. Textes Jacques Taquet. Provenance du papier : Maastricht (Pays-Bas) et Gratkorn (Allemagne). Les papiers utilisés sont certifiés PEFC 100 % (fibre de bois issue de forêts gérées durablement). La fabrication de ce supplément a généré l’émission de 1 789 648 g CO2.
Directrice de Global Est Médias
« Notre équipe se fera un plaisir de vous rencontrer sur notre stand lors du Salon régional de l’Immobilier » pour vous proposer des nouveautés, en exclusivité !
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LES CLIGNOTANTS RESTENT AU VERT
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SALON RÉGIONAL DE L’IMMOBILIER
Sébastien LACROIX Rédacteur en chef et directeur du développement L’union
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L’immobilier est toujours au centre des stratégies d’investissement des particuliers. Comme les années précédentes, nous pourrions rééditer le sempiternel titre « Immobilier : c’est le moment d’acheter ». Car, selon les oracles du secteur, les conditions seront toujours favorables en 2020, avec la conjonction de taux bas, voire plus bas encore, de plus-values potentielles, et d’un environnement économique peu attractif pour les autres formes de placement que sont les livrets ou l’assurance-vie. Même si les prix sont hauts, dans les secteurs recherchés, les bulles ne semblent pas sur le point d’exploser. Dans notre région, les opportunités d’investissement sont nombreuses, avec dans certaines zones, de belles perspectives de rentabilité. Le salon de l’immobilier de Reims est l’occasion idéale de dénicher le bien qui vous convient, que ce soit pour investir ou pour vous loger.
Vendredi 6 mars 2020 à 18 h
SALON DE L’IMMOBILIER Centre des Congrès de Reims
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Conférence sur les statistiques immobilières 2019,
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*Offre valable du 6/03/2020 au 30/06/2020 réservée aux particuliers, visiteurs du Salon Régional de l’Immobilier de Reims (du 6 au 8/03/2020), pour toute souscription d’un prêt habitat auprès du Crédit Agricole du Nord Est. Exemple : Pour un prêt immobilier d’un montant de 100 000€ décaissé en une seule fois, d’une durée totale de 180 mois, soit 15 années, au taux annuel débiteur fixe de 1,09%, le remboursement s’effectue en 179 mensualités de 602,46 € et une dernière ajustée de 602,69€. Montant total dû de 112 684,03€ dont 8 443,03€ d’intérêts, 0€ de frais de dossier, assurance emprunteur exigée pour l’octroi du prêt de de 3 141€, frais de garantie (CAMCA) de 1 100€. Taux Annuel Effectif Global fixe de 1,65%. Le coût standard de l’assurance emprunteur exigée pour l’octroi du prêt (pour les garanties décès, perte totale et irréversible d’autonomie, incapacité temporaire totale et invalidité totale) est de 17,45€ par mois pour un assuré à 100 % âgé de moins de 31 ans, et s’ajoute à la mensualité du prêt. Le montant total dû par l’emprunteur au titre de l’assurance sur la durée totale du prêt sera de 3141 euros pour un Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) de 0.40 %. Le coût de l’assurance peut varier en fonction de votre situation personnelle. Renseignez-vous sur le coût applicable auprès de la Caisse Régionale. S’agissant d’un prêt concernant l’acquisition ou la construction d’un logement ou simultanément une acquisition et des travaux vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées. Les contrats d’assurance emprunteur proposés par votre Caisse régionale de Crédit Agricole sont assurés par PREDICA S.A. au capital de 1.029.934.935 € entièrement libéré. 334 028 123RCS Paris. Siège social : 50-56 rue de la Procession - 75015 Paris. PACIFICA S.A. au capital de 281.415.225 € entièrementlibéré. 352 358 865 RCS Paris. Siège social : 8-10 boulevard deVaugirard - 75015 Paris. Entreprises régies par le Code des assurances. Les évènements garantis et les conditions figurent au contrat. Conditions en vigueur au 6 mars 2020, susceptibles d’évolution. Les évènements garantis et les conditions figurent au contrat. Il peut arriver que votre état de santé ne vous permette pas de bénéficier des conditions d’assurance standardisées. Le dispositif prévu par la Convention AERAS organise des solutions adaptées à votre cas. L’emprunteur peut souscrire auprès de l’assureur de son choix une assurance dans les conditions fixées par la règlementation, pourvu qu’elle présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance proposé par le prêteur. Prêteur : CRCAM du Nord Est. CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU NORD EST Société coopérative à capital variable - Etablissement de Crédit Société de courtage d’assurances immatriculée au Registre des Intermédiaires en Assurances sous le n° ORIAS 07 022 663 – RCS Reims n° 394 157 085 – Siège social : 25 rue Libergier – 51088 REIMS 360m2
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SALON RÉGIONAL DE L’IMMOBILIER
FRANÇOIS GAUTHIER
MICHEL FERRO
« Nous participons au Salon Régional de l’Immobilier depuis sa création, et nous avons décidé l’an dernier d’en devenir l’un des partenaires car il s’agit d’un évènement qui réunit tous les métiers, avec une très bonne communication qui nous permet de toucher notre clientèle dans tous les domaines sur lesquels nous intervenons » explique Michel FERRO, Directeur Promotion et Aménagement de PLURIAL NOVILIA.
« Notre partenariat avec le salon remonte à sa première édition, car cet événement nous permet d’aller au contact avec les clients et le grand public, et répondre à toutes les questions concernant l’acquisition immobilière », explique Me François Gauthier, notaire délégué à la communication de la Chambre départementale des Notaires. « Cette année, un ou deux notaires seront présents en permanence sur notre stand, pour des mini-consultations gratuites. Ils proposeront également des documents d’information autour des projets immobiliers, notamment sur l’acquisition à deux, la création d’une SCI ou la transmission du bien aux enfants ».
« Notre stand permettra aux visiteurs de découvrir nos nouveaux programmes, et les 9 en cours de commercialisation à REIMS et dans sa périphérie. Nous mettrons également l’accent sur la location-accession à la propriété, un dispositif qui représente aujourd’hui 80 % de nos lancements commerciaux et qui nous permet de toucher une large clientèle, allant du primo-accédant aux séniors. »
Très attendue, la présentation des chiffres officiels de l’immobilier 2019 se déroulera vendredi à 18 h, avec un focus sur le marché rémois. La Chambre des Notaires participera également à une table ronde sur le thème « primo-accédants et évolution des taux » le samedi à 15 h.
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Le Crédit Agricole du Nord Est partenaire de la 11e édition du Salon. Présent depuis l’origine, le Crédit Agricole du Nord Est renforce sa présence en devenant partenaire de l’évènement. Premier financeur de l’habitat depuis 20 ans sur ses 3 départements de l’Aisne, des Ardennes et de la Marne, le Crédit Agricole du Nord Est est également un acteur important de l’immobilier des particuliers et des entreprises. L’acquisition d’une résidence principale constitue souvent un projet de vie. De la simulation en ligne au déblocage des fonds, l’accompagnement de nos conseillers dédiés permet une totale fluidité du parcours sans frais supplémentaire car chez nous, pas d’intermédiaires. Que vous recherchiez un terrain à bâtir pour construire votre maison individuelle, un appartement familial ou locatif pour préparer votre retraite nous pouvons vous accompagner dans votre projet d’investissement immobilier. Une conférence dédiée à « Mieux préparer sa retraite en investissant dans l’immobilier locatif » sera le thème de notre conférence* animée par notre Banque Privée et notre filiale Nord Est Immo.
Le Groupe FIC et le réseau Victoria Keys sont partenaires du salon depuis son lancement il y a 11 ans. Nous en sommes pleinement satisfaits, car il a su trouver une place importante dans l’immobilier régional, comme en témoigne la hausse constante du nombre d’exposants.
Nous vous donnons aussi rendez-vous sur notre stand où vous pourrez : - profiter de l’expertise de nos conseillers pour financer vos projets de construction, d’acquisition, de rénovation - découvrir les programmes immobiliers proposés par notre Filière immobilière. Venez nous retrouver à la conférence du samedi 7 mars de 16h à 17h.
L’édition 2020 se déroule de surcroît dans un contexte particulièrement favorable au marché local, en pleine effervescence. La politique de transformation de la ville, notamment de son centre, menée par la Ville a largement accentué l’attractivité de Reims auprès des acheteurs parisiens. De plus en plus de projets qualitatifs, à l’image des différents programmes réalisés par notre groupe depuis plus de 20 ans, y sont lancés. Nous profiterons d’ailleurs de la 11e édition pour dévoiler notre nouveau programme baptisé « Le Carré du Champ de Mars », 70 logements dans une résidence au cadre verdoyant, près du quartier du Boulingrin, du parc Mumm et de la Chapelle Foujita.
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DÉMARCHES JURIDIQUES
TRANSACTIONS DANS L’ANCIEN
DES BIENS PLUS RARES MAIS PAS BEAUCOUP PLUS CHERS En 2018, sur 1626 appartements anciens vendus dans la Marne, 1252 l’ont été à Reims, selon les statistiques officielles de la Chambre des Notaires. Les chiffres 2019 seront dévoilés le vendredi 6 mars à 18 heures, lors du Salon régional de l’immobilier, et devraient confirmer ce rôle majeur du marché rémois dans le département.
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Une hausse raisonnable
Côté prix, ils se situent en moyenne aux alentours de 2500 € le m2, selon plusieurs sites spécialisés, mais le prix médian constaté par les notaires s’élevait à 2030 € le m2 en 2018. Quoi qu’il en soit, toutes les études s’accordent sur un point, la forte disparité des prix selon les quartiers. Ils peuvent en effet varier du simple au triple. Il faut par exemple débourser jusqu’à 3700 € le m2 pour un bien dans l’hypercentre contre 1300 € le m2 à Orgeval ou Croix-Rouge. Autres secteurs prisés des acquéreurs : Pommery (prix médian au m2, 2260 €), SaintAndré (2210 €), Moissons (2030 €), Courlancy (2020 €), Clairmarais et le faubourg de Laon (1900 €), Jean Jaurès (1840 €) ou Saint-Remi (1800 €). Des prix en hausse raisonnable depuis deux ans, signe d’un marché dynamique et sain, mais qui s’accompagnent depuis quelques mois d’une raréfaction des biens dans l’hypercentre et ses alentours. Certains agents évoquent même l’amorce d’une pénurie, avec un stock de demandes très supérieure aux offres.
Pas d’envolée des prix
Particularité rémoise : si ce constat risque d’entraîner une baisse des volumes de transactions, il ne s’accompagne pas d’une inflation spectaculaire. Dans la Cité des sacres, la spéculation n’a jamais été de mise. Agences, propriétaires et acheteurs restent raisonnables, et les biens continuent à se vendre au juste prix du marché, avec des estimations qui correspondent à la réalité. Le marché dit « périphérique » suit la même tendance : Bezannes, Cormontreuil, Tinqueux, Saint-Brice-Courcelles ou Bétheny ne connaissent pas d’envolée des prix, qui restent légèrement inférieurs aux tarifs rémois, avec un tarif médian allant de 1480 à 1810 €.
Pour acquérir un bien ancien à Reims avec un crédit sur 20 ans, un ménage doit gagner environ 4200 € par mois, avec une mensualité de 1400 € (au taux de 1,51 %), correspondant à un montant total moyen de 273 000 €.
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Lors du Salon régional de l’immobilier, les promoteurs ont pris l’habitude de lancer en avant-première leurs nouveaux projets, en plus de la présentation de leurs programmes en cours de commercialisation. La 11e édition ne dérogera pas à la règle, avec une dizaine de nouveautés dévoilées aux visiteurs, et une bonne trentaine de résidences en cours de construction. Il y a plusieurs explications à ce dynamisme constaté depuis plusieurs années. Classée en zone B1, ce qui signifie que le marché y est considéré en tension, Reims bénéficie, jusque fin 2021, du dispositif de défiscalisation Pinel, très apprécié des investisseurs, dont les spécialistes de la promotion estiment qu’ils doivent représenter 50 % des clients pour un programme réussi. Pour rappel, cette loi permet de réduire ses impôts pour un logement neuf mis en location durant 6, 9 ou 12 ans, et d’économiser jusqu’à 21 % du montant du bien. Très prisé des quinquagénaires qui souhaitent préparer
leur retraite et disposer à terme d’un logement proche des services et commerces, ou des parents d’étudiants qui peuvent ainsi conjuguer placement immobilier et logement confortable pour leur enfant (il est possible de louer à ses ascendants ou descendants), le Pinel à Reims séduit aussi depuis quelques années des investisseurs parisiens, grâce des prix nettement en dessous de ceux des autres grandes villes, autour de 3500 € le m2 contre 4500 € en moyenne nationale, par la présence du TGV, d’étudiants de plus en plus nombreux (1 habitant sur 6 actuellement), sans oublier l’attractivité indéniable d’un hyper-centre qui ne cesse de grandir.
Des quartiers en renouveau
Pour les acquéreurs comme pour les investisseurs, l’emplacement d’un bien constitue en effet un facteur déterminant. Les opérations d’envergure lancées par les collectivités locales, notamment le projet Reims Grand Centre, qui englobe la
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construction du centre aqualudique et de la salle Reims Arena, la transformation des Promenades et celle du Boulingrin, ont permis de donner un nouveau souffle à des quartiers limitrophes. De nombreux programmes neufs ont été ou vont être prochainement lancés, par des opérateurs régionaux ou nationaux. Quelques exemples de ces secteurs en plein essor : autour de l’ex-friche SERNAM et du Boulingrin, de la place Luton au Champ-de-Mars ; près de la gare SNCF, côté Clairmarais ; aux alentours du Port Colbert ; aux abords de la cathédrale, du cours Anatole-France au boulevard de la Paix ; autour du Pont-de-Vesle… A noter enfin que les communes autour de Reims, dont plusieurs sont éligibles au Pinel, bénéficient de ce dynamisme, avec le lancement de nombreux programmes, notamment à Bezannes, Cormontreuil, Tinqueux, Bétheny ou Saint-Brice-Courcelles.
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DÉMARCHES JURIDIQUES
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SAVOIR CONSTRUIRE SON PROJET
Toutes les études le confirment année après année : la maison individuelle neuve reste l’idéal immobilier de plus de 70 % des Français. 2020 s’annonce pourtant comme une année difficile pour les constructeurs, principalement à cause de la baisse du montant du PTZ accordé dans le neuf dans les zones B2 et C, autrement dit les villes moyennes et les secteurs ruraux (20 % maximum du montant total d’une opération, contre 40 % auparavant). Le dispositif pourrait même être réservé à l’ancien dès l’an prochain. C’est donc le moment de se lancer, en réfléchissant bien aux choix à opérer pour que le rêve ne vire pas au cauchemar.
Trouver un terrain
Dans la Marne, la règle est simple : plus on s’éloigne de Reims, plus les prix baissent. Selon les chiffres 2018 de la Chambre des Notaires, le prix médian dans la « ceinture rémoise » atteint 250 € le m2, 120 € dans les communes un peu plus éloignées de la Cité des sacres, et 60 € autour de Châlons-enChampagne. L’arbitrage entre les différentes contraintes (budget, temps de trajet vers
le lieu de travail, présence de services et d’équipements publics, superficie du terrain…) sera déterminant pour la réussite d’un projet. A noter que les constructeurs disposent en grande majorité de terrains disponibles en fonction des attentes de leurs clients.
Assurances et garanties
La sélection d’un constructeur dépend quant à elle de plusieurs facteurs : budget (avec des offres qui vont de la maison à finir soi-même à la maison d’architecte), choix d’un matériau de construction (ossature bois, pierre, brique…), d’un style (maison traditionnelle ou villa contemporaine), performances thermiques du logement proposé… Deux conseils à retenir dans ce domaine : ne pas hésiter à consulter son entourage, car le bouche-à-oreille reste le meilleur moyen de ne pas se tromper ; et choisir un constructeur adhérent du CCMI (Contrat de construction de maison individuelle), qui prévoit de nombreuses garanties et assurances protégeant les clients.
Selon la Chambre des notaires, le prix médian d’une maison individuelle neuve en 2018 était de 245 700 € dans la ceinture rémoise, pour une surface habitable médiane de 89 m2 et 260 m2 de terrain.
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DÉMARCHES JURIDIQUES
UN PLACEMENT RENTABLE À CONDITION DE… Avec une rentabilité brute annuelle pouvant s’élever à 7,3 % pour un studio et à 6,15 % pour un appartement de deux pièces, Reims représente un terrain très propice à l’investissement locatif, une manière toujours efficace de financer tout ou partie d’une acquisition, voire de réaliser une plusvalue au bout de quelques années. A condition d’effectuer en amont plusieurs arbitrages pertinents, pour lesquels il est fortement conseillé de solliciter l’avis des professionnels.
Choisir un emplacement
Si le montant du loyer mensuel moyen s’élève à 11 € le m2 dans la Cité des sacres (selon le dernier baromètre se loger.com), il varie fortement selon les quartiers, entre 8 € pour Châtillons et autour de 15 € dans le centre-ville ou le secteur Laon-Zola. Atouts principaux de ces secteurs sur le marché : l’attractivité de leurs commerces et services, et la proximité avec les universités et les grandes écoles, ou avec les transports en commun permettant de les rejoindre. Synonyme de bail de courte durée, qui peut rebuter certains bailleurs, la location étudiante est en effet un marché très dynamique à Reims, et un emplacement bien choisi représente la meilleure garantie contre la vacance locative.
Vide ou meublé
fiscalité favorable, la formule meublée peut aussi s’accompagner de difficultés limitant son rendement (changement de locataires plus fréquents, risque de vacance locative plus élevé, entretien plus onéreux…). Choisir un bien implique aussi de se renseigner sur les dispositifs de défiscalisation dans le neuf ou l’ancien.
Déléguer la gestion
Sélectionner un locataire, rédiger un bail, gérer les demandes des locataires, se prémunir contre les impayés : chronophage et de plus en plus complexe, la gestion locative d’un bien est aujourd’hui difficile à assurer pour un particulier. Les spécialistes conseillent donc de faire appel à des professionnels, qui proposent en outre des formules souples et adaptées à tous les budgets.
Autre choix crucial : opter pour la location vide ou en meublé. Souvent considérée comme plus rentable, avec des loyers plus élevés et une
Très prisée par les étudiants étrangers et une part croissante des jeunes actifs, la colocation séduit encore trop peu de propriétaires rémois. Elle permet pourtant de rentabiliser plus rapidement une grande surface.
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DÉMARCHES JURIDIQUES
DES TAUX TOUJOURS BAS, MAIS MOINS DE PRÊTS ACCORDÉS
Entre 1,25 et 1,3 % sur 20 ans, autour de 1,5 % sur 25 ans : les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent historiquement bas, avec même une légère baisse au mois de janvier. Ils restent le moteur numéro 1 du dynamisme du secteur, d’autant qu’il faut rappeler qu’il s’agit du seul investissement finançable en grande partie, voire totalement, par un emprunt. Mais pour les professionnels du courtage, quelques évolutions modifient la donne en ce début d’année. D’abord il est plus difficile pour les « meilleurs dossiers », autrement dit les acquéreurs disposant de revenus confortables et d’un apport important, de négocier des taux sous les 1 %, ce qui était encore fréquent cet automne.
Evolution du PTZ
Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, publiées en janvier, limitant le taux d’effort de l’emprunteur à 33 % et la durée des crédits à 25 ans, excluent quant à elles beaucoup de jeunes ménages sans apport personnel de l’emprunt immobilier. Le Prêt à Taux Zéro, accessible à plus de 80 % des ménages français primo-accédants, est limité depuis l’an dernier aux logements
neufs (à hauteur de 40 % du prix) dans la zone B1, autrement dit à Reims pour la Marne. Dans les autres zones, on peut en bénéficier dans le neuf (à hauteur de 20 % du prix) comme dans l’ancien, à condition d’effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Autre critère en vigueur depuis le 1er janvier : ils doivent contribuer à la rénovation énergétique du logement, pour atteindre une consommation correspondant à une étiquette énergie E.
Diversifier ses placements
Mais l’immobilier constitue aussi un élément incontournable dans la constitution d’un patrimoine équilibré. Les banques proposent aujourd’hui de nombreux modes d’investissement, comme l’achat de parts de sociétés chargées de la sélection, de l’entretien, de la gestion et de la cession d’un bien. Une manière de diversifier ses placements, donc de réduire fortement les risques. 1er financeur du marché immobilier dans l’ex Champagne-Ardenne, le Crédit Agricole Nord Est a accordé en 2018 des prêts d’un montant moyen de 148 000€ dans la Marne et de 177 000€ à Reims.
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DÉMARCHES JURIDIQUES
LES BRÈVES 360M2
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Les ventes en viager augmentent Le viager représente seulement 1 % des transactions immobilières, mais le marché est en croissance. Avec 8000 ventes en 2018, la hausse est de 5 % en un an. La première région concernée est l’Île-de-France (40 % des transactions), devant Provence-Alpes-Côte d’Azur (25 %).
Nouveau plafond d’emprunt pour l’Eco-PTZ Un arrêté et un décret publiés au journal officiel le 20 août modifient l’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ), l’aide destinée aux propriétaires engageant des travaux de rénovation énergétique de leur logement. Le plafond du PTZ est réhaussé. Pour la réalisation d’un seul des sept chantiers de rénovation disponibles, les ménages bénéficieront d’un prêt sans intérêt allant jusqu’à 15000 e, soit 50 % de plus qu’initialement. Pour deux types de travaux, le montant passe de 20000 e à 25000 e. Pour 3 travaux ou plus, le plafond reste à 30000 e.
Une assurance contre les loyers impayés Afin de se protéger des difficultés de paiement du locataire ou bien encore de dégradations constatées dans le logement, les bailleurs peuvent se rapprocher d’organismes pour souscrire à une assurance loyer impayé. Elle couvre les loyers, les charges locatives et les frais de détériorations étant supérieurs au dépôt de garantie. La plupart du temps, les indemnités sont versées au terme du troisième mois suivant la première échéance impayée. Il existe différentes formules et plusieurs options faisant varier la cotisation d’assurance. Elle concerne les propriétaires dont les locataires sont considérés comme solvable.
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Consultations juridiques GRATUITES Rappelons que la Chambre interdépartementale des notaires de la Cour d’appel de REIMS, organise des consultations gratuites à la Chambre, 44, cours J.-B.-Langlet, tous les premiers lundis du mois de 14h à 16h30 sans rendez-vous.
Reims dans le top 3 des villes préférées des femmes L’immobilier n’a pas de sexe. Selon nos confrères, il a déterminé le top 10 des villes préférées des femmes en fonction des annonces immobilières les plus consultées. Bordeaux est, d’après les données analysées par SeLoger et Médiamétrie, la ville où 54,2 % des internautes ayant consulté une annoncé immobilière étaient des femmes. Le podium est complété par Aix-en-Provence à la deuxième place et Reims à la troisième, avec le prix moyen au m² d’un bien est de 2400 e, soit le plus bas des trois premières villes. On retrouve ensuite dans le classement des villes comme Perpignan, Clermont-Ferrand, Montpellier, Marseille, Amiens, Paris et Toulouse.
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DÉMARCHES JURIDIQUES
QUELLE DIFFÉRENCE ?
PROMESSE DE VENTE OU COMPROMIS DE VENTE
VOUS VENEZ DE TROUVER LE BIEN IDÉAL ? IL N’Y A PLUS QU’À S’ENGAGER EN SIGNANT UNE PROMESSE OU UN COMPROMIS DE VENTE, AVANT L’ACTE DE VENTE DÉFINITIF DEVANT LE NOTAIRE.
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Promesse de vente
Dans la promesse de vente, appelée aussi « promesse unilatérale de vente », le propriétaire s’engage auprès du futur acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi l’exclusivité sur son bien pour un temps limité, généralement deux à trois mois. Durant cette période, il a l’interdiction d’annuler la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le futur acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s’il souhaite acquérir ou non. Un avantage indéniable ! En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation en général égale à 10 % du prix de vente. S’il achète le bien immobilier, cette indemnité sera déduite de la somme à régler. Mais s’il renonce à acheter ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai imparti (2 à 3 mois), l’indemnité sera gardée par le propriétaire en guise de dédommagement. Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent
la signature. Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s’imaginent parfois que la signature de l’avant-contrat n’engage pas à grand-chose. C’est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu’il ne soit pas légalement obligatoire, ce document est donc indispensable.
Compromis de vente
Dans le compromis de vente, vendeur et acheteur s’engagent l’un comme l’autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre en faisant appel à la justice, en exigeant en plus des dommages et intérêts. La signature du compromis s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’environ 5 % à 10 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle se déduira sur le prix de vente
lors de la signature de l’acte notarié. Contrairement à la promesse de vente, le compromis n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux. Le fait qu’il n’y ai pas de frais est donc un atout. Par contre, si les conditions suspensives ne se réalisent pas, les deux parties resteront liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice, alors que dans la promesse de vente, les parties reprennent leur liberté si l’acquéreur n’achète pas le bien dans le délai imparti.
Délai de rétractation
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Que vous achetiez un logement neuf ou ancien, vous allez devoir signer un avant-contrat, soit une promesse unilatérale, soit un compromis de vente. Vous disposerez d’un délai de dix jours pendant lequel vous pourrez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception). Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation commence à partir du lendemain de la réception de la promesse de vente.
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LE SPÉCIALISTE DE LA LOCATION-ACCESSION
Le Prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif national d’aide à l’accession à la propriété. Il se destine tout particulièrement aux primo-accédants qui souhaite devenir propriétaire d’un appartement neuf ou d’une maison neuve. Pour être éligible, il faut respecter certaines conditions comme par exemple, acheter sa résidence principale et ne pas dépasser les plafonds de ressources en vigueur. Ce dispositif permet de devenir propriétaire en deux temps. Il y a d’abord une période d’essai locative de 6 mois à 1 an pendant laquelle le futur propriétaire verse au promoteur une redevance constituée d’une part locative et d’une part acquisitive (elle servira ensuite d’apport lors de l’achat). « Cette période locative permet au ménage de tester le logement, sa capacité à accéder à la propriété et de conforter son apport personnel » souligne Blandine Fuertes, Responsable de l’Activité Promotion au sein de Plurial. Au terme de cette période, le ménage a la possibilité d’acheter son logement. Il aura alors à verser environ 4000 € d’apport à la remise des clés lors de la signature du contrat chez le notaire. S’il ne souhaite pas confirmer son achat, il récupère alors la « part acquisitive » épargnée. Le ménage peut alors bénéficier d’une garantie de relogement (soumis à conditions). Souple et sécurisé, le dispositif de locationaccession s’accompagne de surcroît de plusieurs avantages : • Un taux de TVA réduit, • Une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant 15 ans suivant la commune,
• L’absence d’intérêts intercalaires (le fait de rembourser les appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux), • Le bénéfice d’un dispositif de sécurisation de l’accession (garantie de rachat, de revente et de relogement), • Des frais de notaires réduits, • La possibilité de cumuler avec d’autres aides comme le PTZ+, ou la Prime Reims Métropole, qui peut atteindre 5000 € pour un appartement et 7000 € pour une maison individuelle.
Maisons et appartements Entité du Groupe Action Logement, et acteur majeur de l’habitat dans le Grand Est et en Ile-de-France, Plurial Immo a développé une expertise reconnue dans le domaine de la location-accession. Lors du Salon régional de l’immobilier, ses conseillers se tiendront à la disposition des visiteurs pour leur donner toutes les informations nécessaires. Une dizaine de programmes en cours de commercialisation seront présentés, à Reims et ses alentours, dans des communes très prisées des acquéreurs, avec des appartements (à Saint-Brice-Courcelles, Tinqueux, Cormontreuil) ou des maisons individuelles (à Reims et Bétheny). Un nouveau programme de 20 maisons individuelles à Cormontreuil sera également dévoilé en avant-première.
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DÉMARCHES JURIDIQUES
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MARIÉS OU NON, COMMENT ACHETER EN COUPLE ?
Vous êtes mariés ?
Si, comme 80 % des français, vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts, votre logement sera considéré comme un bien commun du couple. Précision, le mode de financement n’a que peu d’importance. Ainsi que vous contractiez un crédit ou qu’il s’agisse de fonds propres (issus d’une donation ou d’un héritage), tout revient dans le « pot commun ». En cas d’investissement locatif, les loyers reviennent également à la communauté. Les commerçants et les chefs d’entreprise sont, eux, souvent mariés sous le régime de la séparation des biens afin de limiter les impacts d’un échec professionnel sur le couple. Dans ce cas, chacun des époux possède des biens personnels qu’il gère de manière autonome. Donc pour acheter en commun, les 2 époux vont recourir au régime de l’indivision. Avec celui-ci, le bien acquis pendant le mariage est acheté par défaut pour moitié par chacun des époux mais ils peuvent opter pour une répartition différente 80/20 % ou 60/40 %. Une autre possibilité est de passer par une société d’acquêts pour acheter les biens qui seront alors sous le régime de communauté réduite aux acquêts.
En couple et non mariés ?
Plusieurs possibilités sont ouvertes pour acquérir un bien en commun. Les concubins peuvent utiliser le régime de l’indivision afin que la propriété du logement soit partagée soit de manière égalitaire (50/50) soit inégalitaire (80/20). Le but étant de tout préciser lors de l’acte d’achat afin d’anticiper des hypothèses futures peu souhaitées mais réelles comme la séparation des concubins ou la protection du concubin survivant en cas de décès de l’autre. Dans la première hypothèse, la liquidation de l’indivision peut se faire de manière amiable avec vente et répartition selon les quotes-parts ou rachat des quotes-parts par un des ex-concubins ou devant un tribunal en cas de litige. En cas de décès, sauf protection particulière, ce sont les héritiers (descendants ou ascendants) du décédé qui hériteront des parts dans l’indivision. Un legs peut être réalisé en faveur du concubin survivant mais les frais de donation sont élevés. La solution de la SCI peut être alors envisagée car plus pérenne et plus organisée que l’indivision (voir nos articles). Pour les pacsés, depuis le 1er janvier 2017, le régime est celui de la séparation des biens par défaut mais les pacsés peuvent opter pour l’indivision.
S’offrir le logement de ses rêves, la maison qui correspond à ses envies ou l’appartement qui accueillera votre famille… quoi de plus naturel lorsqu’on est en couple ? Seulement, que vous soyez mariés ou non, les modalités pour acheter ce bien immobilier peuvent varier.
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ADIM EST Interview avec Laëtitia MAKSIMOVIC, Directrice Commercialisation et Marketing - Grand Est Attractive, Bezannes offre une certaine douceur de vivre à ses habitants. ADIM EST, Structure d’Aménagement et de Développement Immobilier de VINCI Construction France, a choisi cette ville pour y implanter son nouveau programme immobilier résidentiel : « B-COSY », dont la livraison est prévue pour le 4e trimestre 2021.
Pouvez-vous nous présenter ADIM ?
ADIM est la Structure d’Aménagement et de Développement Immobilier de VINCI Construction France. Notre rôle est de proposer des solutions pertinentes et innovantes pour répondre au mieux aux enjeux complexes de l’aménagement urbain. En tant qu’acteur majeur de la construction de logements, nous contribuons à la création de la ville de demain. Aujourd’hui, nos 10 directions régionales nous permettent d’avoir un fort maillage territorial.
Quels types de prestations offre « B-COSY » ?
« B-COSY » est un programme immobilier de 21 logements, à taille humaine. Grâce à leurs belles orientations, les appartements, du studio au 4 Pièces, offrent un ensoleillement optimal. La résidence propose pour chaque logement un espace extérieur privatif généreux : jardin, balcon ou terrasse plein ciel, ainsi qu’une, voire deux places de parking pour les grands appartements. « B-COSY » répond aux exigences d’une réalisation RT 2012, assurant ainsi aux résidents confort et économies de charges.
Pourquoi avoir choisi Bezannes pour implanter votre nouveau projet immobilier ?
Bezannes offre une douceur de vie à ses habitants, avec le charme de la campagne et sa proximité avec la Ville de Reims. Ce nouveau “morceau de ville”, en pleine effervescence, mixe logements, espaces de loisirs, commerces, crèche et bureaux. Enfin, c’est un secteur auquel nous avons cru
dès le départ, puisque nous y avons installé nos nouveaux bureaux l’année passée. Nous avons également livré au Printemps dernier une résidence intergénérationnelle de 123 lots, ainsi que 2 immeubles de 28 logements chacun. Nous poursuivons actuellement le développement de 2 nouvelles résidences de logements, dont « B-COSY » fait partie.
La difficulté avec les constructions neuves est d’amener les futurs acquéreurs à se projeter. Comment faites-vous cela ?
Au-delà des moyens habituels de commercialisation, ADIM EST a développé différents outils pour conforter le client dans son acte d’achat, et l’aider à se projeter dans un espace non encore construit, afin de lui permettre de mieux appréhender l’habitabilité de son logement. Ainsi, en plus des images 3D et des visites virtuelles, un mini-site est dédié à « B-COSY », www.b-cosy.fr, dans lequel l’internaute peut naviguer autour de la maquette 3D et ainsi voir l’organisation et l’environnement de sa future résidence. Pour le tenir au courant des différentes étapes du projet, ADIM EST a mis en place une plateforme digitale, dans laquelle le client bénéfice de son propre espace. Une fois connecté, il peut signer en ligne son contrat de réservation et rester en contact avec notre équipe commerciale, ADIM Est et le notaire de l’opération.
Pour cette opération, vous êtes associés avec l’agence immobilière D-KER Transaction, en charge de la commercialisation. Un mot sur votre partenariat ?
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DÉMARCHES JURIDIQUES
4 QUESTIONS QU’ON DOIT SE POSER AVANT D’ACHETER UN BIEN IMMOBILIER
Premier achat immobilier ou pas, il y a certaines questions auxquelles nous ne pensons pas forcément et qui peuvent se révéler déterminantes. Voici donc une liste de 4 questions à poser avant de se lancer dans l’achat d’un bien immobilier.
1. Quels sont les projets à venir dans le voisinage
Il est important de visiter le bien que vous comptez acquérir plusieurs fois et à différents moments de la journée pour sonder le voisinage et voir de plus près la vie du quartier. Mais ces visites ne suffisent pas toujours à se faire une idée sur l’évolution immédiate ou à moyen terme du quartier. Il est possible de se renseigner auprès de la mairie sur d’éventuels projets de constructions dans le quartier avant de se lancer. Les plans d’urbanisme sont disponibles à la mairie et sont consultables sur demande.
2. Faire le point sur l’isolation
Si le bien vous plait prenez le temps d’évoquer un point extrêmement important ; l’isolation. Il est question d’isolation thermique mais aussi phonique. Les enjeux écologiques et économiques sont primordiaux mais il ne
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faut pas négliger l’importance de l’isolation phonique dans le confort de vie au quotidien. Le diagnostic de performance énergétique est un bon indicateur. Obligatoire depuis 2011, le DPE vous permet d’évaluer l’isolation thermique du bien que vous souhaitez acheter. D’autres indicateurs tels que le double vitrage, l’état de la porte d’entrée mais aussi des portes entre les pièces et la toiture peuvent rapidement vous renseigner à ce sujet.
Lors de votre visite, demandez au vendeur de vous faire une liste de ses dépenses charges moyennes. Taxe d’habitation, taxe foncière, chauffage, électricité, eau, charge de copropriété, etc. Toutes ces informations vous permettront d’évaluer la viabilité de votre projet et vous pourrez, ainsi, vous projeter en fonction de votre budget mensuel.
3. Le raccordement au tout-à-l’égout
Ça peut paraître évident, mais il est important de faire le point sur la situation. Tous les biens ne jouissant pas du raccordement au tout-à-l’égout, il ne faut pas hésiter à poser la question aux anciens propriétaires. Si le bien est raccordé à une fosse septique, demandez si vous êtes les seuls à en jouir et si ce n’est pas le cas, assurez-vous de son emplacement (sur votre terrain ou celui d’un voisin) ainsi que de la fréquence d’entretien et des coûts que ça engendre.
4. Les frais fixes
Quand on se lance dans un achat, on ne sait pas forcément à quoi s’attendre en matière de frais fixes.
1ER ACHAT OU PAS
Il ne faut pas hésiter à préparer une liste d’informations à glaner auprès de votre agent immobilier ou des vendeurs avant de passer devant le notaire.
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Secteur : hyper centre Disponible : 1 T2 de 47,48 m2 au 2e étage. Prestations : ascenseur, parking sécurisé en sous-sol, isolation thermique et acoustique renforcée. Dispositif : Pinel. Prix : 218 408 € Infos : 03 26 49 50 51 / migneaux.immo
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Disponible : 1 studio de 28,30 m2 au rez-de-chaussée. Prestations : loggia de 9 m2, box de stationnement. Dispositif : PSLA (sous conditions). Prix : 99 000 € Infos : 03 26 89 84 21 / plurial-immo.fr
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Planning des Conférences Vendredi 6 mars 14h30/ 15h50
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