ÉTUDE PRÉ-OPÉRATIONNELLE - SECTEUR FAVARD/SAINT-GÉRY - GRADIGNAN

ÉTUDE PRÉ-OPÉRATIONNELLE - SECTEUR FAVARD/SAINT-GÉRY - GRADIGNAN Le choix d’un projet d’envergure métropolitaine Soutenir la transition urbaine liée à l’arrivée du tramway dans un cadre de vie paysager

M2 USPMO - UPEPT IATU Juin 2017 Amaia Artaechevarria - Arthur Birac - Amel Boughidah - Victor Gouyou Beauchamps - Romain Michelet - Charline Sorel

Bordeaux

Gradignan u L’Ea

rde

Bou

Gradignan est une commune de la seconde couronne périurbaine de la métropole bordelaise. A l’échelle du grand territoire, elle est entourée par une ceinture végétale au sud se prolongeant jusqu’aux coteaux de la rive droite et le paysage fluvial de la Garonne à l’est.

Elle profite ainsi de la proximité aux paysages naturels et viticoles de l’agglomération et de sa position de carrefour entre les grandes infrastructures de transport telles que la rocade et l’A63 en direction du Bassin d’Arcachon.

Aujourd’hui, la commune compte près de 25 000 habitants et profite d’une attractivité certaine liée à ses aménités, aux dynamismes de l’agglomération bordelaise et à sa situation stratégique au sein de cette dernière.

Cette attractivité risque d’être accentuée par l’arrivée futur du tramway qui reliera la commune au centre ville de Bordeaux.

Consciente de ces dynamiques urbaines et démographiques, la ville de Gradignan souhaite porter une vision prospective sur les modalités d’évolution de son territoire.

Il nous a donc été confié en tant qu’équipe d’assistance à maîtrise d’ouvrage, la réalisation d’une étude pré-opérationnelle de requalification urbaine d’un secteur identifié par la collectivité. La mission consiste ainsi en l’évaluation des conditions de réalisation techniques et financières d’un projet urbain et sa mise en oeuvre opérationnelle.

Notre équipe pluridisciplinaire s’attachera dans un premier temps à réaliser un diagnostic du territoire permettant d’identifier les caractéristiques qui fondent l’identité du secteur d’étude en étudiant les grandes tendances paysagères, patrimoniales, sociodémographiques, économiques et urbaines. Nous nous attacherons par ailleurs à prendre en considération les différentes dynamiques du projet urbain en cours sur le territoire, aux différentes échelles territoriales jugées pertinentes.

De cette étude du territoire et dans la perspective de l’arrivée prochaine du tramway, nous identifierons ainsi les enjeux de développement urbain du site qu’il s’agira de hiérarchiser au regard des attentes de la maîtrise d’ouvrage.

Dans un second temps, pour répondre à ces enjeux, nous déterminerons des invariants à partir desquels nous élaborerons un plan de référence, support du projet urbain.

Celui-ci sera ensuite transcrit en scénarii d’aménagement contrastés qu’il incombera à la collectivité d’arbitrer en fonction de ses attentes et du niveau d’ambition souhaité.

Enfin, dans un troisième temps, et une fois le scénario d’aménagement choisi et corrigé par la collectivité, nous nous attacherons à élaborer une stratégie de mise en oeuvre opérationnelle articulée autour d’un programme d’actions, du choix du mode opératoire le plus approprié et d’une étude de faisabilité financière.

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SOMMAIRE 1. Diagnostic territorial et définition des enjeux 2. Plan de référence 3. Scénarii d’aménagement et choix du scénario retenu 4. Une ZAC pour un projet urbain d’envergure métropolitaine

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1. DIAGNOSTIC TERRITORIAL ET DÉFINITION DES ENJEUX

1. diagnostic territorial et définition des enjeux

DU GRAND TERRITOIRE À LA CONSTRUCTION D’UN CADRE DE VIE Bois de Thouars

A l’échelle communale, le secteur d’étude est encerclé par des grands parcs boisés d’échelle métropolitaine et est bordé par l’Eau Bourde et sa ripisylve.

En effet, près d’un tiers de la surface de la commune est constitué d’espaces verts boisés publics et privés, pour une moyenne de 115m²/habitant d’espaces verts boisés ouverts au public contre 20 m²/habitant en moyenne pour l’ensemble de la métropole.

Parc de Cotor Laburthe

Moulerens

Si à l’échelle du secteur d’étude on ne retrouve pas de parcs publics de grande envergure, la nature est toutefois encore très présente.

Les structures paysagères venant s’inscrire de différentes manières selon les formes urbaines.

Les grandes résidences d’habitat collectif sont venues s’implanter au sein de structures paysagères préexistantes, préservant ainsi de grands espaces de nature aménagés sous forme de parcs résidentiels ouverts au public.

Parc de Montgaillard

Dans une logique inverse, le tissu pavillonnaire d’habitat individuel, intègre la végétation au sein d’un espace privé morcelé.

En plus de cette nature directement liée aux espaces résidentiels, de grands parcs publics proposent aussi des espaces ouverts et boisés.

Parc de Mandavit Tauzia

Enfin, certains alignements d’arbres sur voirie permettent de faire le lien entre ces différentes composantes du paysage de nature.

Il en résulte un environnement urbain à forte identité paysagère marquée par un horizon végétal constant.

Commune de Gradignan

Secteur d’étude

D’une ceinture paysagère à grande échelle à des espaces boisés de proximité

L’urbanisation au sein de la trame paysagère

Un caractère végetal fondamentalement présent

Un horizon boisé contant 5

1. diagnostic territorial et définition des enjeux

le territoire habité

L’offre de logement dans la structure paysagère Le paysage résulte malgré tout d’un aménagement urbain de l’espace, essentiellement construit autour de l’habitat, qui présente différentes formes selon les périodes d’urbanisation et qui détermine les manières d’habiter aujourd’hui le territoire.

Jusque dans les années 50, la commune reste essentiellement rurale et c’est à partir des années 60 que l’urbanisation s’intensifie.

Elle produit de grands ensembles de logements collectifs sociaux ou privés détachés de la rue, sous forme de barres, mais avec une intégration permettant de proposer des parcs résidentiels ouverts au public.

A partir des années 70, des lotissements comme la Métairie de Monjous se développent. Le rapport à l’espace privé est différent : l’espace privé est clôturé et le réseau de desserte interne est peu connecté au reste du maillage de la commune.

Enfin, nous trouvons également de nouvelles formes urbaines construites à partir des années 2000. Elles proposent des logements plus denses que ce soit pour le collectif ou pour l’individuel. Ces nouveaux collectifs permettent une mixité sociale et fonctionnelle avec des commerces et services en rez-de-chaussée.

L’histoire de l’urbanisation a donc permis à ce secteur de conserver une offre d’habitat variée mais dont la qualité et son rapport à l’espace public, dans une perspective de cohérence urbaine, restent à questionner. Toutefois, elle a aussi permis de conserver une identité paysagère participant à la qualité du cadre de vie et à l’attractivité de Gradignan.

Typologie de logements

années 60-70

années 2010

Strucure et évolution de la population A partir de cette identité paysagère résultant d’une interrelation entre urbanisation et préservation d’espaces boisés nous pouvons nous demander comment ce territoire est vécu. Gradignan est une ville de plus de 24 349 habitants qui connaît peu d’évolution du nombre de ses habitants, avec seulement 1% d’augmentation depuis 2008.

Aujourd’hui la commune compte plus de 11 955 logements dont 5 803 appartements, soit 48% de l’offre d’habitat et 6 033 maisons, correspondant à plus de 52% de l’ensemble.

Sur cet ensemble de logements, plus de 36,5% comptent plus de 5 pièces, alors que l’on retrouve seulement 11% de logements comptant deux pièces.

Enfin, la commune est déficitaire en logements sociaux, avec moins de 20% du parc immobilier, et ne remplit donc pas les obligations de la loi SRU.

24 439 habitants en 2013 Structure de la population

Si on s’intéresse à la structure de la population, on remarque qu’il y a une part importante de familles avec enfants, et de personnes âgées. La commune compte plus de 11 123 ménages avec 40,5% des ménages composés d’une personne et 57,2% des ménages avec famille. Ces éléments nous laissent croire que les ménages composés d’une personne sont la catégorie des retraités qui vivent seuls après le départ de leurs enfants et le décès de leurs conjoints.

D’autre part, les habitants de Gradignan se distinguent par leur situation socio-économique et socio-professionnelle assez peu commune sur l’ensemble de l’agglomération bordelaise.

On retrouve 27% des catégories socio-professionnelles les plus élevées, à savoir les cadres et les professions intermédiaires.

Enfin, en ce qui concerne les trajectoires résidentielles, les nouveaux arrivants proviennent principalement des communes limitrophes, à savoir Pessac,Talence,Villenave d’Ornon et Bordeaux.

Ces caractéristiques seront à prendre en compte pour établir une stratégie d’accueil de population cohérente au vu d’une population vieillissante et familiale.

48%

Ensemble de la population

38,7 % a moins de 30 ans 37,3% a entre 30 et 60 ans 23,9% a plus de 60 ans

Répondre aux objectifs du programme d’orientations et d’actions du PLU 3.1 en prévision de l’accueil de nouvelles populations

Habitat pavillonnaire des années 70

Logements individuels groupés des années 2010

Redevenir attractive pour les classes moyennes en favorisant l’accession abordable, les logements de taille moyenne afin d’attirer des familles et en développant le parc d’habitat social, tels sont les volontés de la commune pour répondre aux objectifs métropolitains. Il s’agit ici de s’inscrire dans les objectifs métropolitain du Programme d’Orientations et d’Actions du PLU 3.1. Ainsi, sur une période allant de 2016 à 2021, l’objectif de construction de logements neufs, qu’ils soient collectifs ou individuels est de 780, soit une moyenne de 130 logements par an.

Cette densification douce et progressive répond à l’objectif de production de plus de 7 500 logements par an, à l’échelle de la métropole, comme réponse aux besoins de la population locale mais aussi des nouveaux arrivants.

Cet objectif de construction inclut des modalités de mise en oeuvre et de typologies de constructions.

La commune doit prévoir la production de plus de 594 logements locatifs conventionnés sur la période énoncée, soit 94 logements par an.

Cela permettra de rendre le parc locatif accessible à tous les ménages, rétablir le déficit de la commune en terme de logements sociaux et favoriser la mixité sociale, en intégrant ces opérations de logements dans des quartiers d’habitat privé.

52%

De plus, dans un soucis d’évitement de trajectoires résidentielles descendantes, par la déclassification et l’éloignement des ménages à faibles revenus, vers des communes périphériques, souhaitant accéder à la propriété, il est essentiel de prévoir la production de 60 logements abordables sur la période 2016-2021, soit 10 logements par an. Gradignan est considérée comme une ville recherchée et huppée, d’où son prix du foncier élevé. En effet, le prix du m² étant de plus de 2600€, éviter l’évincement de ménages populaires semble être essentiel.

D’autre part, il semble nécessaire de développer le foncier potentiel présent sur le territoire de manière rationnelle et raisonnée, en prévision des constructions à venir. La commune dispose en particulier de 9 hectares d’emprise foncière sur le secteur d’étude qu’il s’agira donc de prendre en considération.

Enfin, il semble important de pérenniser la qualité de l’habitat dans un soucis de prévention de la potentielle dégradation du parc immobilier.

Logements collectifs des années 60

Logements collectifs des années 2010

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1. diagnostic territorial et définition des enjeux

Une mobilité déséquilbrée, entre grands axes et desserte résidentielle L´arrivée du tram, une opprotunité pour repenser l’offre d’éco-mobilité

Une situation au carrefour de grandes infrastrucures routières

Bordée au nord par la rocade qui dessert l’ensemble de l’agglomération Bordelaise et l’autoroute A 63 BordeauxArcachon-Bayonne, elle est également traversée en son coeur par la nationale 10, route historique reliant Bordeaux à Bayonne. De plus, de nombreuses routes secondaires permettent la desserte interne de la ville.

Le secteur de projet est situé à proximité des voies majeures de la commune, ce qui facilite sa connexion au reste du territoire de l’agglomération bordelaise. Il s’agit de voies structurantes (cours du Général de Gaulle, avenue Favard et la rue des Fontaines de Monjous) qui ont permis d’appuyer le développement urbain de la commune.

Concernant le réseau de transports collectifs de la ville, il desserre les communes limitrophes et l’intérieur de Gradignan mais peu le centre de Bordeaux. Le tram permettra de pallier ce manque. De plus, il est important de souligner que le secteur d’étude n’est desservi par aucun transport en commun puisque ceux-ci ne sont présents que sur les voies structurantes en périphérie du secteur.

À partir de ces voies structurantes, un réseau de routes se déploie dans les quartiers résidentiels. Aujourd’hui, ce réseau manque de liaisons intra-quartiers et inter-quartiers. De plus, au sein même des quartiers résidentiels, de nombreuses voies sont sans issue et créent une incohérence et une illisibilité du déplacement.

A propos des déplacements non motorisés, on note la présence de nombreuses voies cyclables et cheminements doux, mais qui ne sont pas tous reliés. Les liaisons manquent encore entre les quartiers résidentiels.

Des impasses : incohérence et illisibilté du maillage

A Gradignan, la voiture est très utilisée pour les déplacements quotidiens, ainsi l’offre de stationnement est très variée : parking souterrain, garage extérieur couvert, parking aérien, stationnement sur voie, etc.

Du fait du caractère très résidentiel de la commune, de nombreux stationnements se trouvent dans les résidences individuelles ou collectives. Toutefois un certains nombre de dysfonctionnements liés notamment au stationnement sauvage et à la saturation d’aires de stationnement, peuvent être observés à certaines heures de la journée. Une attention particulière devra donc être portée sur la réorganisation et l’offre de stationnement.

Si de nouveaux équipements adviennent à être ajoutés, l’offre de stationnement nécessitera une adaptation notamment à proximité du tramway afin d’éviter les problématiques liés au stationnement sauvage.

Le maillage et la desserte du territoire sont donc à questionner lors de l’élaboration du projet de développement urbain sur ce secteur.

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1. diagnostic territorial et définition des enjeux

Une offre d’équipements et d’activités économiques à conforter

Domaine Universitaire Bois de Thouars

Grande distribution Commerces et services de proximité Entreprises EHPAD

Pôle économique

Etablissement d’éducation et d’enseignement Equipement socio-culturel, sportif et de loisir Administration

Maison d’arrêt

Pôle éducation et loisir

Aujourd’hui, il existe une polarisation des activités économiques et de commerces, liée à la Zone d’Activité de Carthon Ferrière, à deux équipements de grande distribution (Intermarché et Simply Market) et au centre-ville.

La ZA de Carthon Ferrières regroupe des activités commerciales, industrielles et de services, principalement dans les domaines de la grande distribution, de la technologie et de l’informatique.

De son côté, le centre-ville regroupe des commerces et des services de proximité comme La Poste, des boulangeries, des restaurants, etc.

Pôle commerces de proximité

Entre ces deux pôles principaux, quelques commerces et services de proximité sont répartis le long des axes structurants du secteur, principalement le long du cours du Général de Gaulle mais également le long de l’avenue Favard. Ces activités se répartissent donc aux extrémités et autour du secteur, délaissant ainsi le cœur du quartier Saint-Géry.

Ce quartier concentre pourtant des établissements scolaires et des équipements sportifs et de loisirs, avec notamment la présence de deux écoles maternelles, une école élémentaire, le collège Fontaine de Monjous et un complexe sportif et de loisirs.

La forte présence d’activités et d’équipements liés à la santé des seniors et à leur accueil est un autre élément marquant du secteur. On y retrouve notamment le foyer-restaurant de Saint-Géry ainsi que trois maisons de retraite qui regroupent 65% des lits disponibles sur la commune. Toutefois, seulement quelques médecins sont présents et se regroupent dans les grands ensembles moins accessibles aux personnes âgées.

Avec l’arrivée du tramway le cœur du secteur présentera un fort potentiel pour l’implantation d’activités de commerces et de services. Il s’agira d’offrir la possibilité pour un accueil d’activités spécifiques et non concurrentielles avec les commerces déjà présents le long du Cour du Général de Gaulle.

DIversité de polarités écomiques, socio-culturelles et éducatives complémentaires

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1. diagnostic territorial et définition des enjeux

secteur favard/saint-géry intégré dans une dynamique de projets en cours

Les projets en cours à l’horizon 2030

Le secteur d’étude s’inscrit dans un territoire en mutation avec plusieurs projets d’aménagement en cours.

Requalification du centre ville

Réhabilitation et construction d’habitations

ZAC Coeur de ville

Densification de la résidence Saint-Géry

Arrivée du tram

L’arrivée prochaine du tramway sur la commune n’est pas sans conséquence pour la mutation et la dynamique de projets de certains quartiers. Il traversera la commune du nord au sud en passant par l’avenue Favard et la place Beausoleil, son terminus.

Par sa connexion avec Bordeaux et les autres communes de la métropole, le tramway constitue un levier de développement et de renouvellement urbain pour Gradignan. Le projet de tramway justifie de réinterroger les fonctions urbaines et l’intensité d’usages des espaces situés autour de l’axe de transports. En effet, dans le cadre du programme métropolitain «50 000 logements autour des axes de transports collectifs », une réflexion sera nécessaire pour envisager l’avenir de certains quartiers limitrophes du tramway avec certainement une probable mutation de la forme urbaine (vers la recherche d’une plus grande densité). Depuis quelques années, plusieurs programmes immobiliers ont été réalisés au sein du secteur d’étude et démontrent la dynamique immobilière sur la commune.

Par ailleurs, un projet de requalification du centre ville est en cours avec pour objectif sa mise en réseau avec les grands parcs qui structurent la ville et son intensification en renforçant les polarités existantes et en pérennisant l’offre commerciale, culturelle et de loisirs afin de contribuer à son rayonnement. Cette requalification passe par la production de logements de qualité, diversifiés et accessibles au plus grand nombre, le renforcement de l’animation culturelle, commerciale et de loisirs et la restructuration des espaces emblématiques du centre ville et d’équipements majeurs.

Dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle pour le secteur Favard - Saint Géry, il est nécessaire de prendre en compte cette dynamique de projets afin de proposer un véritable projet global à l’échelle communale et intercommunale.

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1. diagnostic territorial et définition des enjeux

LES ENJEUX DE REQUALIFICATION

Une interrelation entre espace de nature et formes urbaines à l’origine d’une identité paysagère attractive

Lien végétal sur le territoire Identité végétale boisée du secteur

La commune de Gradignan est recherchée pour son cadre de vie riche d’un patrimoine naturel et bâti qualitatif. Elle bénéficie d’une trame végétale forte, notamment par la présence de nombreux parcs au sein de son périmètre et d’espaces de nature de proximité. Elle est marquée par une cohabitation réussie entre la diversité des formes urbaines et les espaces de nature boisée. Que ce soient des logements collectifs au sein d’une structure paysagère ouverte, ou du pavillonnaire agrémenté de jardins privatifs, la commune présente une identité de « ville-parc » qui fait encore sa renommée aujourd’hui. La qualité paysagère est soulignée par la présence d’un arrière plan boisé constant.

C’est pourquoi dans le but de conserver cette identité, la commune doit être consciente que son cadre de vie est un atout à préserver et à mettre en valeur.

Le traitement de la qualité paysagère paraît donc être un enjeu fort, notamment avec les mutations urbaines à prévoir en raison de l’arrivée prochaine du tramway sur le secteur. Il s’agira de proposer une densification raisonnée afin de permettre à la commune de maintenir son cadre de vie de qualité.

Des services de proximité et des équipements adaptés pour l’habitant d’aujourd’hui et de demain L’attrait de la métropole bordelaise s’accompagne d’une augmentation de la population sur le territoire. Avec l’arrivée du tramway sur la commune, Gradignan risque de connaître une dynamique démographique forte dans les prochaines années. Pour cela, il sera nécessaire d’adapter et de renforcer les services de proximité et les équipements en répondant aux nouveaux besoins de plus en plus diversifiés.

Il est donc important de prendre en compte le vieillissement de la population actuelle, induisant de fait de nouvelles pratiques, mais aussi de penser aux futurs usagers du tramway et aux futurs habitants, comprenant entre autres de jeunes ménages, des étudiants et des familles.

Il s’agit ainsi de conforter les pôles de dynamisme commercial et économique en périphérie, qu’ils soient localisés dans le centre ville, dans la zone d’activités Carthon-Ferrière ou sur le cours du Général de Gaulle. Il semble enfin nécessaire de renforcer le pôle loisirs et équipements au centre du secteur d’étude en diversifiant ses services de proximité, sans induire de concurrence avec les autres pôles.

Connexion entre les pôles de services

Diversité d’équipements et de services

Nouvelle pôlarité de proximité

Axe de développement commercial

L’accessibilité et la cohérence de l’offre de mobilité pour un territoire maillé et connecté

Réseau de cheminements doux Tram Voie structurante

L’arrivée du tramway en plein cœur de la zone d’étude impose de repenser la mobilité sur le territoire communal voir intercommunal. Le tramway de par sa liaison avec d’autres communes de la métropole peut s’accompagner d’une évolution des modes de déplacements des résidents nécessitant une offre de mobilité diversifiée et cohérente. L’offre de mobilité en se diversifiant doit être lisible et cohérente pour que chaque habitant puisse bénéficier de façon efficace de toutes les possibilités de transport qui lui sont offertes. Il s’agira de mettre en place les infrastructures et équipements nécessaires (parkings relais, stations de vcub, pistes cyclables, etc.) pour faciliter l’usage et l’échange entre les modes de transport.

La requalification du secteur est une opportunité pour revoir dans le même temps le maillage du territoire. Aujourd’hui le territoire est marqué par un nombre important d’impasses et de voiries résidentielles peu connectées qui ne privilégient pas la sociabilité entre résidents et la lisibilité des parcours.

Dans une démarche de développement durable du territoire, il conviendra de privilégier le maillage de celui-ci par un réseau de cheminements doux, reliés aux pôles d’attractivité, aux grands équipements et aux différents lieux d’intérêts de la commune tel que le centre ville de Gradignan.

Des lieux de sociabilité entre unités résidentielles pour un territoire vivant et habité Le secteur d’étude est marqué par un potentiel d’espaces publics à requalifier, notamment à proximité du prochain tracé du tramway. Cependant, leur utilisation est faible en raison de la quasi-absence de mobilier urbain, voir de sa détérioration lorsqu’il est présent.

Il sera donc important de requalifier ces espaces publics en les aménageant de façon à favoriser l’appropriation de ces espaces par les habitants. Ces nouveaux lieux de sociabilité devront s’inscrire dans un nouveau maillage cohérent du territoire. Pour compléter le réseau d’espace public de proximité au sein des quartiers, un espace public interquartiers pourrait être aménagé en relation avec le tramway.

La requalification de ces espaces publics permettra de créer des lieux de sociabilité pouvant faciliter les rapports de voisinage et notamment les rencontres intergénérationnelles.

Lieux de sociabilité

Une offre d’habitat diversifiée et accessible pour accompagner la mutation de la population La commune de Gradignan possède une offre de logement diversifiée qui favorise la mixité sociale. Seulement, dans la perspective de l’arrivée du tramway et des dynamiques qui l’accompagnent, la commune se doit de proposer une nouvelle stratégie foncière globale dans le but d’adapter son tissu et son parc de logements à la nouvelle population arrivante. Il s’agira donc de conforter la diversité des modes d’habiter sur la commune notamment en termes de formes urbaines. Pour cela, la commune doit se doter de collectifs et de maisons individuelles.

Elle doit également veiller à diversifier la typologie d’habitat (social, intermédiaire, libre) et de logements (T1 à T4) pour favoriser l’accès au plus grand nombre.

Zone de densification d’habitat Secteur résidentiel à potentiel de densification

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1. Complément du diagnostic ET ENJEUX

LES ENJEUX DE REQUALIFICATION

Une interrelation entre espace de nature et formes urbaines à l’origine d’une identité paysagère attractive Lien végétal sur le territoire Identité végétale boisée du secteur

L’accessibilité et la cohérence de l’offre de mobilité pour un territoire maillé et connecté Réseau de cheminements doux Tram Voie structurante

Une offre d’habitat diversifiée et accessible pour accompagner la mutation de la population Zone de densification d’habitat Secteur résidentiel à potentiel de densification

Des services de proximité et des équipements adaptés pour l’habitant d’aujourd’hui et de demain Connexion entre les pôles de services Diversité d’équipements et de services Axe de développement commercial Nouvelle pôlarité de proximité

Des lieux de sociabilité entre unités résidentielles pour un territoire vivant et habité Lieux de sociabilité

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2. plan de rĂŠfĂŠrence

2. PLAN DE RÉFÉRENCE

LA STRATÉGIE D’IMPLANTATION DES ARRÊTS DE TRAM La stratégie permettant d’établir le positionnement des arrêts de tram s’est appuyée sur le diagnostic et plus particulièrement sur les enjeux établis. Trois polarités ont été repérées sur la commune.

Une polarité commerciale et économique au Nord du secteur Au Nord de la commune, la zone d’activités Carthon-Ferrière présente une concentration de commerces, bureaux et industries qui permet de diversifier l’offre existante et de renforcer l’attractivité de la zone.

Constituant l’entrée de la ville de Gradignan, ce secteur est un véritable pôle économique et commercial pourvoyeur d’emplois, avec notamment l’implantation de l’Intermarché, mais aussi la présence de plusieurs entreprises d’envergure communale ou départementale, de bureaux, d’hôtels Il est identifié comme un espace à fort potentiel foncier, notamment par ses parkings mutables. Il est situé à proximité des commodités, avec notamment un accès proche de la rocade, ce qui en fait une zone stratégiquement bien située pour l’emplacement d’un arrêt de tramway.

Une polarité d’équipements et de loisirs au centre du secteur Le secteur central de Saint-Géry comme centralité d’équipements nécessite l’emplacement d’un arrêt de tramway pouvant desservir des populations vivant dans des lotissements pavillonnaires, éloignées des transports en communs et dépendantes de leur voiture.

De par l’emplacement de plusieurs équipements d’envergure communale, qu’ils soient sportifs ou éducatifs, l’accessibilité aux collèges, écoles et crèches devra être pensé.

Une polarité de centre-ville au Sud du secteur L’emplacement d’un arrêt de tramway à proximité de la mairie semble être un invariant. D’une volonté politique affirmée, et de manière symbolique, la mairie de Gradignan se doit d’être accessible en tramway. De plus, cet arrêt permettra de desservir le centre ville directement via la rue des Erables.

Trois arrêts de tramway répondant au trois polarités 1. L’arrêt de tramway “Favard” sera établi au Nord du secteur d’étude dans le quartier du même nom. Sa proximité avec la rocade permettra de favoriser l’intermodalité, mais également de conforter la dynamique du pôle commercial.

Site de l’arrêt Favard

Site de l’arrêt Saint Géry

0

100

250

2. L’arrêt de tramway “Saint Géry” sera implanté au coeur du site d’étude, à proximité des équipements et au centre du maillage du territoire. Il viendra desservir l’ensemble des quartiers résidentiels regroupant des habitats pavillonnaires et collectifs des années 70.

3. L’arrêt de tramway “Mairie de Gradignan”, sera établie en face du parc de Laurenzanne.

Il s’agit de l’arrêt “invariant”, qui permettra de desservir à la fois le centre-ville, le cours du General de Gaulle, mais aussi le lotissement “la Métairie de Monjous” au Sud-Est. Le positionnement de cet arrêt et la desserte qu’elle occasionnera permettra de revaloriser la rue des Erables, qui relie directement la mairie à la place Roumegoux en cours de requalification.

500m Site de l’arrêt Mairie de Gradignan

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2. PLAN DE RÉFÉRENCE

définition des invariants

Pour répondre aux enjeux préalablement définis, la réflexion menée autour des invariants du projet permet de déterminer la base de nos propositions stratégiques.

Considérant que la construction de nos deux scénarios décrivent des logiques d’actions différentes, nos invariants s’inscrivent en tant qu’indicateurs immuables et constants.

Des intérieurs d’îlots et voies paysagères, valeur identitaire communale Gradignan en tant que ville nature, doit protéger sa structure paysagère qui la distingue des autres villes de la métropole. La nature y est présente et visible sous différentes formes, que ce soit le long des voies structurantes, en cœurs d’îlots, dans les parcs ou dans les jardins privatifs.

Le projet valorisera cette ambiance paysagère en préservant des intérieurs d’îlots paysagers, en implantant des alignements d’arbres le long des voies structurantes, ou encore en limitant l’étalement urbain.

Les connexions entre les parcs de la commune et notamment entre l’Eau Bourde et le Bois de Lahurte devront être valorisées par la création de cheminements doux.

De plus, situé au coeur de notre terrain d’étude, le parc de Gazaillan sera valorisé de manière à être un parc central, investi par les habitants et totalement intégré au projet. Une entrée sera créée à l’ouest sur l’allée Fernand Lataste, de manière à reconnecter le parc sur l’axe principal et à faciliter sa traversée.

Ainsi, la bonne intégration du bâti dans le paysage sera un élément tout aussi important, en jouant sur les hauteurs, les gabarits, les percées visuelles afin que la cime des arbres restent des marqueurs d’horizon.

Une mobilité améliorée par et autour des axes structurants Le site d’étude est aujourd’hui peu desservi en transports en commun, une seule ligne de bus longe notre secteur et une seconde la traverse au sud. Les axes routiers se distinguent par leur connectivité minimale. La majorité des voies résidentielles sont sans issues, et forment de nombreuses impasses, qui demeurent donc pratiquées et praticables uniquement par les habitants résidant dans le quartier.

L’arrivée du tramway entraînera donc une redéfinition du maillage ainsi qu’une nouvelle structuration de l’ensemble des mobilités.

Ainsi, pour favoriser l’accessibilité au tramway, et desservir l’ensemble des quartiers, de nouvelles connexions devront être créées afin d’améliorer le maillage du territoire mais aussi restructurer les quartiers résidentiels.

Le réseau viaire devra être hiérarchisé autour de trois niveaux.

1. Les voies structurantes relieront les centralités de la commune et du secteur tout en valorisant l’identité paysagère particulière à Gradignan: le cours du Général de Gaulle, l’avenue Favard, la rue Fontaine de Monjous. La multi-modalité devra être pensée à ce niveau. Pour cela, un parking relais sera créé à proximité de l’entrée de ville, au niveau d’Intermarché. Y seront associés des modes de déplacements alternatifs à l’automobile, à travers l’implantation d’une station VCub, BlueCub, de bornes de recharges de véhicules électriques ainsi que des emplacements de places de covoiturage. Ce pôle intermodal permettra d’améliorer l’accessibilité au tramway pour les habitants de Gradignan.

2. Les connexions transversales entre les axes structurants favoriseront les déplacements inter-quartiers et une liaison rapide vers le tramway.

Il s’agit donc d’axes horizontaux, où les voies partagées, les cheminements piétons et les pistes cyclables seront privilégiés.

3. Les cheminements doux présents à l’intérieur des quartiers permettront de faciliter et valoriser les déplacements intra-quartier mais aussi de valoriser les déplacements piétons vers le centre-ville. Enfin, ces cheminements doux intra-quartiers valoriseront les espaces de nature, tel que le Parc de Gazaillan.

Un travail de communication et de visibilité des informations doit être réalisé, par une restructuration de la signalétique et l’introduction de points de repères à chaque polarité afin de renforcer la cohérence du maillage du territoire.

Enfin, la gestion globale des stationnements sera adaptée aux situations rencontrées et permettra de soutenir les besoins des nouveaux habitants et usagers. A ce titre, les logements collectifs et les nouveaux bureaux de la ZA intégreront des parkings en sous-sol. Des parkings aériens seront créés autour des équipements (Intermarché, tramway, école primaire). Un parking relais paysager de deux étages sera implanté à proximité d’Intermarché et de l’arrêt du tramway, avec la mise en place d’un système de foisonnement entre les clients d’Intermarché et les riverains. Enfin, des stationnements sur voies résidentielles seront créés.

Un habitat dense pour permettre l’accueil d’une nouvelle population tout en laissant des espaces de vie et en préservant le cadre paysager L’arrivée du tramway à Gradignan pourrait avoir pour conséquence l’afflux de population, renforçant l’attractivité de la ville.

Dans une démarche de développement durable, il conviendra de privilégier des formes urbaines denses, sur des rues connectées et accessibles, à proximité immédiate des infrastructures de transport. Ces nouvelles constructions devront ainsi s’intégrer au sein de la structure paysagère présente et privilégier au maximum la perception de l’horizon boisé. Les logements collectifs seront donc privilégiés.

La densification devra s’effectuer le long des axes structurants à proximité du prochain tracé du tramway (l’avenue Favard, l’allée Promenade Gaston Rodriguez et la rue Saint-François Xavier, nouvel axe créé).

Au vu du diagnostic établi sur la démographie et la typologie de logements présents dans la ville de Gradignan, les logements construits devront être majoritairement des T3 et T4, afin d’attirer des familles qui resteront sur la commune.

De plus, la proximité directe avec le campus universitaire implique dans la programmation la construction de petits logements, majoritairement des T1 et T2, qui correspondront aux besoins et demandes des étudiants, désireux d’habiter à côté de l’université, tout en profitant d’un cadre de vie agréable et d’un paysage arboré.

Densification le long des axes

Densification

14

2. PLAN DE RÉFÉRENCE

définition des invariants

Conforter la polarité économique en entrée de ville

Légitimer le pôle équipements au centre du territoire comme lieu d’échanges et d’interactions

L’arrêt présent au nord structure une polarité commerciale déjà aménagée au sein d’une zone d’activités à conforter.

L’emplacement du futur arrêt, le développement multimodal et l’arrivée d’une nouvelle population seront d’ailleurs l’occasion de restructurer cette zone d’activités. Un parking-relais paysager sera implanté à proximité de l’arrêt de tramway, des bureaux et des commerces seront implantés pour répondre à la future demande. Cette zone d’activités située en entrée de ville sera requalifiée par un traitement paysager sur sa limite extérieure et en son sein.

Il s’agira aussi d’améliorer la lisibilité du parcours et de la voirie, en valorisant la traverse et en limitant les voies sans issues pour structurer le maillage de manière à le rendre praticable et efficace.

Enfin, dans le cadre de l’Opération d’Intérêt Métropolitain Bordeaux Inno Campus, il semblerait judicieux de prévoir la création d’une pépinière d’entreprises, en lien avec la stratégie de développement économique de Bordeaux Métropole.

À proximité de l’arrêt de tramway présent au cœur du site de projet, une véritable centralité de proximité sera créée. Cette polarité regroupe des équipements éducatifs et sportifs ainsi qu’un espace public central. Il favorisera les échanges inter-quartiers à travers la création de deux espaces publics complémentaires.

Premièrement une place urbaine se situera en front de l’école primaire, en lien direct avec les futurs immeubles.

En complément, de l’autre côté de la voie, un square sera aménagé en espace de jeu. Prévu initialement comme aire de jeu pour les enfants des écoles attenantes, ce square officiera comme espace de socialisation, avec l’installation de mobiliers urbain pouvant accueillir tout type de public, enfants comme adultes.

Penser le futur d’une ville et d’un quartier, c’est aussi penser aux mutations, à une augmentation de la population, des besoins et des services.

De la même manière, le city stade sera détruit, et un pôle sportif sera établi au niveau du parc de Gazailhan, en y incluant notamment des terrains de tennis.

Ce secteur regroupera donc plusieurs commerces, et services de commodité qui permettront aux habitants d’y trouver les aménités nécessaires à proximité de leur lieu d’habitation.

Centralité de proximité

Polarité économique

Entrée de ville - Cours Général de Gaulle Entrée de ville - cours Général de Gaulle Ouest

Est

Aujourd’hui Aujourd’hui

Avec le tram Avec Tram

Aujourd’hui

Allée plantée

15

21 mètres

2. PLAN DE RÉFÉRENCE

la strategie globale

Développer les services et commerces de proximité Conforter la diversification de l’offre de logements Concentrer les équipements sportifs au niveau du parc Gazaillan Développer une pépinière d’entreprise en lien les écoles supérieures

Concentrer le développement urbain autour des polarités et axes structurantes Intégration des projets en cours dans le développement urbain prévu Rue des Por tes

Espaces Boisés à valoriser Restructuration paysagère de l’entrée de ville

Restructurer la polarité économique Créer une véritable polarité de proximité Conforter la polarité sportive

Créer un véritable maillage de cheminements doux Renforcer et/ou créer des voies structurantes secondaires Arrêts de tramway Tramway Axes structurants paysagers

0

100

250

500m

Périmètre d’étude

16

3. scénarii d’aménagement ET CHOIX DU SCÉNARIO RETENU

17

3. scénarii d’aménagement

choix de secteurs de projet

Les périmètres des deux secteurs de projet ont été déterminés à partir des polarités dégagées dans le diagnostic. Stratégiquement en lien avec l’emplacement des futurs arrêts de tramway, leur polarité sera amené à être confortée et leur habitat densifié.

Le foncier à mobiliser est réparti de manière hétérogène dans les secteurs d’étude. Il se retrouve le long de la future ligne de tramway, dans les quartiers de grands ensembles, dans la zone d’activités ainsi qu’au sein de résidences privées. Ils offrent donc un potentiel pour des interventions de dentelle, plus localisées.

Chacun des deux secteurs ont des spécificités propres, présentées en suivant.

Secteur Favard

Secteur Favard

Le premier secteur est localisé au nord du périmètre d’étude, considéré comme étant une polarité économique et commerciale.

La zone d’activités Carthon-Ferrière est proche de la rocade et de l’université, et constitue la porte d’entrée de la commune de Gradignan. Elle regroupe des activités de bureau, des commerces et des services, ainsi que l’Ecole Supérieure d’Arts Appliquées d’Aquitaine. Les voiries internes sont dégradées et les façades des bâtiments offrent une qualité architecturale banale.

Elle se trouve à proximité directe de la future ligne de tramway, à l’ouest et au sud, et intègre le parking d’Intermarché sur une surface de 8960m². Le secteur présente ainsi un fort potentiel pour l’implantation d’un arrêt de tramway et d’un pôle multimodal associé.

Le sud du secteur est marqué par la présence de la résidence “La Lisière”, qui privatise un espace vert sous-exploité et des terrains de tennis abandonnés. A proximité du cours du Général de Gaulle, l’habitat alterne entre collectif et individuel, ainsi que des logements en R+1 avec des commerces en rez de chaussée. Il est impossible de traverser le secteur entre le cours Général de Gaulle et l’avenue Favard, que ce soit transversalement ou longitudinalement.

Des cheminements piétons permettront de relier l’arrêt du tramway aux commerces du nord du cours Général de Gaulle.

En terme de foncier, le secteur offre un potentiel mobilisable à l’intérieure de la résidence “La Lisière”, ainsi que le long du tramway.

Secteur Saint-Géry Le deuxième secteur de projet, celui de Saint Géry, occupe une position centrale dans le secteur d’étude, à la croisée de plusieurs quartiers d’habitation.

Il regroupe des équipements culturels, scolaires, sportifs, des espaces publics à requalifier ainsi que le parc de Gazaillan. Le futur tramway le traversera du nord au sud par l’avenue Favard.

De part sa centralité, ses équipements publics et ses espaces publics à requalifier, le secteur de Saint Géry offre un fort potentiel d’aménagement au cœur du secteur d’étude. C’est pourquoi un arrêt du tramway y sera installé, ce qui entraînera une adaptation des espaces publics à proximité et des cheminements d’accès, notamment pour les quartier est.

La parc de Gazaillan est aujourd’hui peu valorisé et peu équipé. Pourtant sa position centrale, entre quartier d’habitats collectifs, équipements sportifs et éducatifs et future ligne de tramway, présente un fort intérêt de requalification. De plus, son accès depuis l’avenue Favard est limité.

La restructuration des espaces publics à proximité du tramway sera l’occasion de revaloriser le parc de Gazaillan.

Dans ce secteur, il faudra prendre en compte la forte densité de population aux alentours, avec notamment les programmes de logements au niveau du collège, et devra ainsi anticiper la demande future en équipements et services.

Secteur Saint Gery

Propriété foncière actuelle des secteurs de projet

0

100

250

500m

Secteur Favard : Le foncier à mobiliser est majoritairement privé que ce soit dans la zone d’activités ou le quartier résidentiel à proximité.

Etant donné une mobilisation de propriétés privés bâtis, des démolitions seront à prévoir afin d’y développer un projet cohérent de requalification (entrée de ville et zone d’activités).

Secteur Saint Géry : Le foncier à acquérir est composé de propriétés privés bâtis, propriétés privés non bâtis et de foncier public situé à proximité du prochain arrêt de tram “Favard”(espaces publics, pôle éducatif et sportif, Parc Gazaillan, …). La mobilisation du foncier privé, accompagnée de la démolition de certaines maisons individuelles, permettra de construire une nouvelle urbanisation plus dense et plus lisible à proximité des futurs axes structurants. Concernant le foncier public, il permettra de développer des projets de nouveaux espaces publics communaux autour d’une centralité résidentiel. La maîtrise du foncier doit permettre à la commune de construire un projet en cohérence avec la stratégie d’aménagement métropolitain et l’identité communale.

18

3. scénarii d’aménagement

scénario 1 : Soutenir la transition urbaine liée à l’arrivée du tramway Plus urbain et plus dense, ce scénario prévoit la construction de plusieurs immeubles d’habitat collectif, et uniquement collectifs, ce qui de fait amène à ce que le nombre d’habitants sur le site augmente.

L’implantation du bâti se fait directement sur rue, avec des façades “urbaines” pouvant offrir la possibilité de mettre des commerces en pied d’immeuble. De plus, l’ambiance urbaine sur les voies structurantes existantes, telle que l’avenue Favard va être confortée, de même que sur la voie transversale qui va être créée (rue des Portes). Ce scénario a donc pour vocation de retrouver une relation à la rue, en tant qu’entité urbaine.

L’orientation du bâti sur la rue implique qu’il y ait moins de percés visuelles vers les coeurs d’îlots, ce qui n’empêche pas de conserver un horizon boisé constant. D’autant plus que l’implantation des bâti permet la conservation d’un coeur d’îlot paysager conséquent.

Par ailleurs, ce scénario met en avant le choix d’une destruction pavillonnaire raisonnée et ponctuelle. Ces projets de démolition sont de réelles potentialités de densification et servent la cohérence du projet en permettant notamment de structurer les voies, de répondre à l’enjeu de l’accueil de la population et de soutenir le caractère paysager des lieux.

Ainsi, la destruction de 33 logements individuels permettra la construction future de 572 logements collectifs.

Nouvelles constructions Espaces naturels à caractère boisé Equipements sportifs et de loisirs Projets en cours Parking aérien paysager Sites de projets Arrêts de tramway

Façade urbaine

PROFIL

FACE

Ligne du tramway Axes structurants paysagers

Façade URBAINE

Périmètre d’étude

Élévation

Coupe

Façade PERIURBAINE La programmation urbaine Le Programme d’Orientations et d’Actions (POA) prévoit pour 2025 plus de 25% de logements sociaux sur le territoire communal (20% aujourd’hui sur Gradignan). Pour arriver à cet objectif, il est proposé qu’environ 30% de la programmation urbaine du projet soit consacrée à la construction de logements sociaux. La construction de grands logements permettra l’accueil de familles, et de jeunes couples; leur parcours résidentiel sera conforté et privilégié en considérant leur installation pour une longue durée, partant du postulat que leur trajectoire résidentielle se poursuivra sur la commune. À partir du règlement du PLU et des volontés politiques, le nombre de places de stationnement à prévoir a été établi : 1 place de stationnement pour les T1 et les T2; 1,5 places de stationnement pour les T3, T4 et T5 et 1 place par 50 m² de surface de bureaux. De plus, le programme prévoit le développement d’une gestion plus vertueuse du stationnement, qui est proposé par la proposition d’alternatives favorisant l’intermodalité. L’idée n’étant pas de réduire conséquemment l’offre de stationnement mais de faire en sorte qu’il soit optimisé, et donc de privilégier le stationnement en sous-sol pour éviter d’encombrer l’espace public.

Programmation de logements

Programmation totale scénario 1 T1

T2

100

250

500m

T4

T5

TOTAL

PLAI

0

5%

10%

0

0

15%

PLS

0

5%

15%

5%

0

25%

PSLA

0

T3

0

0

15%

15%

0

30%

Accession libre

5%

5%

5%

5%

10%

30%

TOTAL

5%

15%

45%

25%

10%

100%

Surfaces de référence par typologie 2 T1 - 18m2, T2 - 45m2, T3 - 65m2, T4 - 80m2, T5 - 100m Repartition logements Scénario 1 T1

T2

T3

T4

T5

TOTAL

PLAI

0

29

57

0

0

86

PLS

0

28

86

28

0

142

19

3. scénarii d’aménagement

scénario 1 : Soutenir la transition urbaine liée à l’arrivée du tramway

secteur favard

L’entrée de ville : une requalification paysagère et architecturale Comme évoqué précédemment, le secteur Favard est caractérisé par l’entrée de ville de Gradignan.

Une requalification paysagère de cette dernière doit être envisagée en prévoyant l’étagement de strates arborées et arbustives, en lien avec le travail paysager déjà réalisé en face sur le cours du Général de Gaulle.

Sur cette avenue, sera planté un alignement d’arbres sur les terres pleins centraux et une restructuration du maillage sera prévue, par la délocalisation des places de stationnement aux abords de trottoirs pour faciliter les cheminements piétons et cyclistes.

De même, la destruction du parking situé à l’est de le cours du Général de Gaulle, en limite de la zone d’activité permettra de requalifier l’espace par la construction de locaux et de bureaux de grande qualité paysagère et architecturale.

Espaces naturels à caractère boisé Parking aérien paysager Site de projet Arrêts de tramway Nouvelles constructions

Une zone d’activité : véritable espace de partage paysagé

R+3 R+2

ulle

R+1 + attique

Cou rs

du G

éné

ral d

e Ga

Parc en coeur d’îlot

av

eF

nu

e Av ard

Rue

des

Port e

s

Requalification des rues

0

50

100

Au sein de la zone d’activités, il sera nécessaire de penser à la restructuration du maillage viaire par la création d’une rue centrale et de manière globale par la requalification des rues.

L’implantation d’un parc relais en R+2 avec sous-sol, sur le parking existant de l’Intermarché, permet de mutualiser l’espace, mais aussi d’améliorer la qualité paysagère de ce dernier en utilisant des matériaux en bois et en végétalisant l’espace.

De plus, l’ajout de nouveaux usages favorisant la multimodalité est prévu sur le parking en surface actuel de l’hypermarché, avec notamment l’installation d’une station VCub, le stationnement de Bluecub, mais aussi d’espaces de co-voiturage. Ce parking de bonne qualité nécessitera l’aménagement d’aménités de manière à rendre le site agréable avec la possibilité de créer des lieux ombragés.

Par ailleurs, les constructions prévues se feront en rapport avec la rue avec la création de coeurs d’îlots paysagers. L’avenue Favard sera structurée grâce à un alignement des bâtiments hauts sur la voie et à l’implantation d’un alignement d’arbres.

En outre, il est prévu la création de 4 bâtiments en R+2, avec des parkings en sous-sol, qui accueilleront des bureaux, des espaces de coworking, avec la possible création d’un pôle d’innovation et d’expérimentation regroupant des écoles d’enseignement supérieur, dont potentiellement l’école d’arts appliqués, mais aussi une pépinière d’entreprises.

Enfin, les coeurs d’îlots paysagers composeront de larges espaces avec dissémination de mobiliers urbains, de manière à ce que ce qu’ils soient investis par les différents usagers présents sur le site, qu’ils soient étudiants, salariés, ou visiteurs. Ces parcs en coeur d’îlots permettront de rompre avec la monofonctionnalité d’un espace tel qu’une zone d’activité, en n’en faisant pas seulement un espace travaillé, mais un espace vécu et investi.

250m

20

PSLA

0

0

15%

15%

0

30%

5%

5%

5%

5%

10%

30%

TOTAL scénario 1 : Soutenir la transition urbaine liée à l’arrivée du tramway5%

15%

45%

25%

10%

Accession libre

3. scénarii d’aménagement

100% secteur favard

Repartition logements Scénario 1

Coupe de l’avenue Favard

Programmation

Avant

0 0 86 Dans cePLAI secteur, la programmation de logements de0 petite taille29 à savoir les T157 et T2 sera privilégiée.

0 l’implantation 28 d’écoles d’86 0 secteur, il 142 Étant à PLS proximité de l’opération Campus, et prévoyant enseignements28 supérieurs sur le semble évident de 0 étudiants et0aux jeunes diplômés.

86 86 172 une résidence pouvoirPSLA proposer une offre de logements adaptés aux Ces logements seront 0concentrés dans étudiante qui sera construite au tramway.

29favoriser l’accessibilité 29 29 57 172 Accession libre à proximité de l’arrêt28Favard et ainsi

T1

TOTAL

T2

28

T3

86

T4

258

T5

143

TOTAL

57

572

Nombre de logements par typologie Secteur 1

Répartition par typologie de logement secteur 1 T1 Nombre de logement Pourcentage

T2

T3

T4

T5

Total

28

26

80

45

17

196

14%

13%

41%

23%

9%

100%

Après Secteur 2 Répartition par typologie de logement secteur 2 T1

Un secteur résidentiel qui s’insère dans la dynamique économique du lieu

Nombre de logement Pourcentage

T2

T3

T4

T5

Total

0

60

178

98

40

376

0%

16%

47%

26%

11%

100%

La création souhaitée de la rue des Portes permettra de connecter le cours du Général de Gaulle à l’avenue Favard. Cette rue nouvelle résidentielle sera aménagée pour laisser une place partagée pour les automobilistes, les piétons et les cyclistes. Cette voie, permettra d’entrer dans le quartier, facilitera l’accès à l’arrêt de tram et donnera ainsi accès aux futures résidences construites le long de la rue.

On privilégie la construction d’immeubles en R+1 plus attique, en parallèle de la route, de manière à ne pas rompre avec la forme urbaine basse présente dans la rue, et donc permettre une intégration douce dans le tissu résidentiel déjà présent.

Enfin, en face de la zone d’activité, sur l’avenue Favard, il est prévu de construire un bâtiment en R+3, avec un alignement sur rue et la mise à disposition de locaux commerciaux en rez-de-chaussée.

La rue des Portes pourraient s’inspirer de ce qu’il se fait dans le quartier Vauban à Fribourg-en-Brisgau

21

3. scénarii d’aménagement

scénario 1 : Soutenir la transition urbaine liée à l’arrivée du tramway

secteur saint géry

Des espaces publics centraux : une place publique interquartier et un square résidentiel Espaces naturels à caractère boisé

Dans ce scénario, l’emplacement du square, fera office d’espace public central.

Il aura un rôle de délimitation de l’espace urbanisé vers la rue arborée et viendra compenser la destruction de l’aire de jeu aujourd’hui situé en face de l’école. Le square se retrouve de l’autre côté de la rue, en face des futurs immeubles d’habitation.

Véritable lieu de rencontre et espace de socialisation, il pourra à la fois attirer les enfants et leurs parents à la sortie des écoles, les personnes âgées sortant du foyer club Saint Géry, sans oublier les collégiens désireux de se retrouver dans un espace convivial et aménagé.

Equipements sportifs et de loisirs Parking aérien paysager Site de projet

R+3

ain

Giro ll

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Type de bâti pouvant être construit sur la future place publique

Rue

Nouvelles constructions

es

Arrêts de tramway

R+2 R+1 + attique R+1

Ave n

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ava

rd

RDC

Extension de l’école maternelle des Tourelles

Dans le projet, l’implantation de commerces de proximité dans ce secteur donné doit être conçu de manière à ne pas être en concurrence avec les deux autres pôles commerciaux identifiés; ils doivent donc être pensés comme complémentaires. Une diversité fonctionnelle notamment sur le plan économique mais aussi social permet de mettre à disposition des équipements offrants différents services aux habitants.

Penser à implanter un commerce de vente de plantes et de location de matériel de jardinage peut symboliquement faire le lien avec l’identité de la ville et les habitants. L’implantation de café en pieds d’immeubles officiants comme réels lieux de rencontres et de détentes pouvant proposer des animations favorisant l’interaction et l’échange.

En considérant la construction de plusieurs immeubles dans le secteur, il est donc évident de prévoir la mutation ou la création de plusieurs équipements.

Le groupe scolaire actuel devra être restructuré, de manière à prévoir l’ouverture de nouvelles classes pour prévenir les besoins futurs.

De même, pour parer les potentielles futures demandes en termes d’accueil de petite enfance, la construction d’une crêche semble fondamentale. L’idée n’étant pas simplement d’anticiper une demande à venir mais de développer un concept d’échange et de lien social innovant, en construisant les locaux de la crèche comme une extension du foyer club Saint Géry, et donc créer un lieu commun aux enfants et aux personnes âgées, de manière à favoriser les relations intergénérationnelles.

Coupe de l’espace public central

Avant

0

50

100

250m

Après

22

3. scénarii d’aménagement

scénario 1 : Soutenir la transition urbaine liée à l’arrivée du tramwayProgrammation totale scénario 1 T1

T2

T3

T4

secteur saint géry

T5

TOTAL

PLAI

0

5%

10%

0

0

15%

PLS

0

5%

15%

5%

0

25%

PSLA

0

0

15%

15%

0

30%

La restructuration de l’avenue Favard et la densification à proximité pour la constitution d’une avenue urbaine

5% d’îlot : 5% 5% Accession libre Revalorisation d’un parc résidentiel en coeur le Parc Gazaillan

5%

10%

30%

TOTAL

5%

15%

45%

25%

10%

100%

Dans la programmation pensée sur le secteur, la plupart des bâtiments seront implantés parallèlement aux voies structurantes de manière à favoriser le caractère urbain. La rue des Girolles sera rétrécie de sorte à compenser les places de stationnement supprimées le long de l’avenue Favard suite au passage du tramway. Des places de parkings aériens seront donc ajoutées le long des voies. Toujours le long des voies, la démolition de 7 maisons permettra de construire 6 immeubles collectifs avec des commerces en rez-de-chaussée. La construction de ces bâtiments d’habitats collectifs et leur hauteur s’ajusteront aux formes urbaines environnantes de manière à s’intégrer dans le tissu pavillonnaire déjà existant. Encore ici, des parkings en sous-sol seront intégrés dans chaque immeuble construit.

Précédemment évoqué dans nos enjeux, la revalorisation du parc Gazaillan et son désenclavement sont des éléments forts du projet. La revalorisation dans ce scénario sera accentuée sur la préservation d’un coeur paysager. Les entrées de parcs (allée Fernand Lataste et rue Saint François Xavier) seront donc davantage travaillées à l’échelle résidentielle.

L’idée étant de conforter la polarité sportive identifiée sur le site et la compléter en y incluant en plus deux terrains de tennis et un city-stade.

Repartition logements Scénario 1 La requalification du parc de Gazaillan permettra de créer un véritable parc des sports.

T1 T2 Favard, devant T3 le terrain T4 T5 dans un TOTAL D’autre part, un parking aérien paysager sera créé, sur l’avenue de football, toujours souci de remplacer les 0 29 57 0 0 PLAI places de stationnement supprimées par l’arrivée du tramway et de prévention vis-à-vis des besoins des futurs usagers. 86 Enfin, auPLS sud du secteur, à proximité de la rue des de Monjous, en en cours l’idée sera 0 Fontaines 28 86face des constructions 28 0 de réalisation, 142 de prolonger la dynamique de densification par l’implantation perpendiculaire de bâtiments à l’avenue Favard, à l’image de ces dernières 0 0 86 86 0 172 PSLA réalisations.

28 29 29 29 57 172 Accession libre TOTAL

28

86

258

143

57

572

Programmation Secteur 1 Répartition par typologie de logement secteur 1

Dans ce secteur, la programmation de logements de grande taille, essentiellement des T4 et T5 sera privilégiée. L’offre d’équipements scolaires T2 T3 T4 de prévoirT5 allant de la petite enfance au secondaire etT1 la typologie résidentielle du quartier permettent une offre deTotal logements adaptée aux 28 26 80 45 17 de logement 196 famillesNombre avec enfants.

Pourcentage

14%

13%

41%

23%

9%

100%

NombreSecteur de logements par typologie 2 Répartition par typologie de logement secteur 2 T1 Logement collectif et commerces en rez de chaussée

Nombre de logement Pourcentage

T2

T3

T4

T5

Total

0

60

178

98

40

376

0%

16%

47%

26%

11%

100%

La restructuration et la densification le long de la rue Saint François Xavier pour un véritable retour sur la rue Le long de la connexion transversale qu’est la rue Saint François Xavier, il semble évident de conserver la pharmacie existante mais aussi de démolir les maisons attenantes de manière à créer une voie plus urbaine.

Reliant l’avenue Favard au cours du Général de Gaulle, la rue Saint François Xavier permet aussi de desservir les lotissements résidentiels.

Officiant comme seule connexion horizontale, elle joue un rôle de desserte à la fois intra mais aussi inter quartier, en faisait le lien avec l’arrêt de tram mais aussi avec les équipements présents sur le secteur.

Par un travail de restructuration de cette voie, on va lui accorder un caractère urbain en alignant les bâtiments sur la voie publique et en implantant parallèlement les bâtiments à la voie.

De même que pour la programmation prévue le long de l’avenue Favard, des immeubles en R+3 avec des parkings en sous-sol seront construits et des commerces en pieds d’immeubles seront proposés. Pour cela, la démolition de 7 maisons qui permettra de construire 5 immeubles collectifs sera prévue.

23

3. scénarii d’aménagement

scénario 2 : CONSERVER L’IDENTITE PÉRIURBAINE ET PAYSAGÈRE AU SEIN DE DYNAMIQUES URBAINES Ce scénario tend vers une densification douce qui ne perturbe pas la structure paysagère et la perception résidentielle périurbaine de Gradignan.

Les nouvelles constructions s’intègrent à la forme existante. Ainsi la structure des bâtiments des grands ensembles est reproduite, mais de manière plus vertueuse, en intégrant l’architecture à son environnement boisé, en améliorant les caractéristiques techniques propres à favoriser une transition énergétique réussie (isolation, matériaux de construction, énergies solaires…).

En ce qui concerne le pavillonnaire, la logique est différente, les maisons individuelles ne sont plus préconisées. Le scénario reprend le type de logement individuel qui est actuellement réalisé dans les nouveaux quartiers pavillonnaires du secteur d’étude, c’est-à-dire un habitat individuel plus dense et regroupé.

Le traitement des rues et du rapport entre façade et rue est repensé. Il s’agit ici d’intégrer un retrait entre les façades des bâtiments et la rue : les bâtiments ne sont plus alignés sur la rue.

L’implantation des immeubles se fait notamment perpendiculairement à la rue de manière à favoriser les percées visuelles et limiter les fronts bâtis. Cette implantation peut empiéter sur les coeurs d’îlots mais permet de conserver l’identité paysagère péri-urbaine de Gradignan. La délimitation entre espace public de la rue et FACE espace privé des résidences reste floue, et accentue la perception PROFILd’une ville Parc.

Nouvelles constructions Espaces naturels à caractère boisé Equipements sportifs et de loisirs Projets en cours Parking aérien paysager Sites de projets Arrêts de tramway Ligne du tramway

Façade URBAINE Façade périurbaine

Axes structurants paysagers Périmètre d’étude

Façade PERIURBAINE Élévation

Coupe

Programmation urbaine du scénario 2 Ce scénario favorise la production de logements familiaux de type T5, puisqu’il prévoit la construction de logements individuels groupés propre au contexte péri-urbain, destinés à une population familiale en recherche d’accession individuelle pavillonnaire.

Programmation de logements Programmation totale scénario 2 T1

T2

T3

T4

T5

TOTAL

PLAI

0

5%

10%

0

0

15%

PLS

0

0

15%

10%

0

25%

PSLA

0

0

15%

10%

5%

30%

Accession libre

5%

5%

5%

5%

10%

30%

TOTAL

5%

10%

45%

25%

15%

100%

Repartition logements Scénario 2 0

100

250

500m

T1

T2

T3

T4

T5

TOTAL

PLAI

0

22

46

0

0

68

PLS

0

0

67

45

0

112

PSLA

0

0

68

46

23

137

Accession libre

23

23

23

23

46

138

TOTAL

23

45

204

114

69

455

24

3. scénarii d’aménagement

scénario 2 : CONSERVER L’IDENTITE PÉRIURBAINE ET PAYSAGÈRE AU SEIN DE DYNAMIQUES URBAINES

secteur favard

L’entrée de ville : une requalification paysagère à l’image de l’identité de la ville Une strate végétale arborée et arbustive sera plantée entre la zone d’activités et le cours du Général de Gaulle en réponse à la végétalisation présente de l’autre côté de la voie. Le parcours du tramway, qui s’implantera au centre de la voie, sera arboré. Cette trame végétale se poursuivra sur le cours du Général de Gaulle à travers la plantation d’un alignement d’arbre en lieu et place de terres-pleins centraux bétonnés.

Un parking situé à l’interface de la zone d’activités et du cours du Général de Gaulle sera remplacé par un espace vert qui renforcera la qualité paysagère de l’entrée de ville.

De plus, le partage modal du cours du Général de Gaulle sera modifié. Ainsi le “stationnement sauvage” actuel localisé sur les trottoirs sera déplacé sur la voie afin de libérer les trottoirs, qui seront mutualisés pour les piétons et les cyclistes.

Espaces naturels à caractère boisé Parking aérien paysager Site de projet Arrêts de tramway Nouvelles constructions R+3

Une zone d’activité dense ouverte sur le quartier Favard

R+2

L’Ecole Supérieure des Arts Appliquées d’Aquitaine sera détruite à l’instar du premier scénario. Toutefois, deux grands bâtiments regroupant des bureaux et la nouvelle école seront construits au lieu des quatre prévus dans le premier scénario. De plus, le coeur de la zone d’activités accueillera de nouveaux bâtiments, mais préservera des espaces publics de plus petite échelle. Du mobilier urbain accompagnera la requalification de la zone d’activités au niveau des rues et des petits espaces publics, et permettra à chacun de trouver l’intimité souhaitée.

Les constructions se tiendront en retrait de la rue pour permettre un traitement plus paysager de la zone d’activités.

R+1

éné

ral d

e Ga

ulle

Au même titre que pour le premier scénario, les rues de la zone d’activités seront requalifiées et le maillage viaire restructuré par une rue centrale, un parc relais sera implanté et associé à un pôle multimodal, le parking d’Intermarché sera requalifié et des stationnements en soussol des bureaux et de l’école seront créés.

Cou rs

du G

Coupe de l’avenue Favard

ard

av

eF nu

e Av

Rue

des

Avant

Port e

s

Après

0

50

100

250m

25

3. scénarii d’aménagement

scénario 2 : CONSERVER L’IDENTITE PÉRIURBAINE ET PAYSAGÈRE AU SEIN DE DYNAMIQUES URBAINES

secteur favard

Un secteur résidentiel paysager relié aux quartiers résidentiels avoisinants Tout comme pour le premier scénario, la création de la rue des Portes, voie transversale connectant le cours du Général de Gaulle à l’avenue Favard sera reprise, ainsi que l’aménagement d’un cheminement piétontotale reliantscénario l’arrêt de2tramway au cours Général de Gaulle et le sud du Programmation secteur d’étude.

T1

T2

T3

T4

T5

TOTAL

0 5% 10% 0 0 15% Deux pochesPLAI d’habitats seront construites : 0 du cours du Général 0 0 Elle regroupera 25% quatre La première PLS sera implantée le long de l’avenue Favard et de 15% Gaulle, en face10% de la zone d’activités.

0 des percées 0 visuelles15% 10%Un coeur d’îlot 5%arboré sera PSLA 30% immeubles en R+3, situés en retrait des voies, afin de créer perpendiculaires. ainsi dégagé.

Toutefois, ceAccession type de logement de commerce en rez-de-chaussée accessibles depuis la rue. Des stationnements 5% 5% 5% 5% 10% librene permettra pas l’implantation 30% en sous-sol des immeubles seront présents.

TOTAL 5% 10% 45% 25% 15% 100% La deuxième viendra se construire le long de la rue des Portes nouvellement créée. Deux types d’habitat vont s’y retrouver. Premièrement, un habitat de petits collectifs en R+2 qui correspond à l’existant. Deuxièmement, un habitat individuel groupé non aligné sur la rue des Portes mais raccordé au réseau viaire à l’arrière. Le stationnement se présentera sous la forme de parking aérien paysager intégré au pavillonnaire.

Repartition logements Scénario 2

Programmation

T1

PLAI

T2

T3

T4

T5

TOTAL

0

22

46

0

0

68

Accession libre

23

23

23

23

46

138

TOTAL

23

45

204

114

69

455

Le secteur Favard Le phénomène45 est le même que0 pour le premier 0 d’une résidence 0 étudiante.67 112 scénario, PLS regroupe tous les T1 du scénario au sein avec toutefois une plus importante présence de logements périurbaine 0 individuels 0 au détriment 68des logements 46 collectifs dus 23à la stratégie 137 PSLA souhaitée.

Nombre de logements Secteur 1par typologie Répartition par typologie de logement secteur 1 T1 Nombre de logement Pourcentage

T2

T3

T4

T5

Total

23

25

85

32

22

187

12%

13%

45%

17%

12%

100%

Secteur 2 Répartition par typologie de logement secteur 2 T1 Nombre de logement Pourcentage

T2

T3

T4

T5

Total

0

20

119

82

47

268

0%

11%

64%

44%

25%

100%

26

3. scénarii d’aménagement

scénario 2 : CONSERVER L’IDENTITE PÉRIURBAINE ET PAYSAGÈRE AU SEIN DE DYNAMIQUES URBAINES

secteur saint géry

Des espaces publics centraux : une place publique et un square interquartiers Au même titre que pour le premier scénario, l’implantation de l’arrêt de tramway permettra une requalification des espaces publics environnants. Ainsi, une place publique et un square seront créés de part et d’autre du tramway. Dans ce scénario, le square sera plus ouvert et délimité par les bâtiments construits, orientés vers le square. Ceci favorisera un passage par le square et augmentera la possibilité de créer du lien social et intergénérationnel. Il s’agit davantage d’un square interquartier qui pourra donc servir à l’ensemble des habitants du secteur.

Ce scénario reprend l’implantation d’un espace public intergénérationnel ainsi que l’agrandissement de l’école pour répondre aux besoins futurs de la population.

Espaces naturels à caractère boisé Equipements sportifs et de loisirs Parking aérien paysager Site de projet

Une restructuration de l’avenue Favard par une densification raisonnée et une conservation des percées visuelles

R+3 R+2 + attique

eS

ain

t-F r

anç ois

Stationnement intégré au pavillonnaire

des

Ru

Xav i

Rue

Nouvelles constructions

Giro ll

es

Arrêts de tramway

er

R+1

La densification le long de l’avenue Favard se fera par l’intermédiaire d’habitats individuels groupés. La démolition de 7 maisons individuelles permettra la construction de 7 logements individuels groupés. Des voies d’accès seront créées depuis la rue des Girolles. Le long de l’avenue Favard, côté ouest, des commerces en rez-de-chaussée seront implantés et accolés aux logements individuels groupés.

L’implantation perpendiculaire de ces logements ouvrira des percées visuelles sur le quartier, dont la Programmation structure sera conservée.

Enfin, le stationnement des véhicules sera intégré dans le totale scénario 2 pavillonnaire.

T1

RDC

PLAI Habitat individuel groupé en quinconce qui crée de l’intimité PLS PSLA ava

rd

Accession libre

Ave n

ue F

TOTAL

Intégration paysagère du logement collectif avec parking en rez de chaussée

PLAI PLS

PSLA Accession libre TOTAL Secteur 1 Logements collectifs implantés perpendiculairement à la rue

Nombre de logement

Pourcentage Secteur 2

Nombre de logements par typologie 0

50

100

250m

T2

Pourcentage

T4

T5

TOTAL

0

5%

10%

0

0

15%

0

0

15%

10%

5%

30%

La restructuration de la voie et la densification le long de la rue Saint François 0 0 15% 10% 0 25% Xavier comme lien entre les quartiers résidentiels pavillonnaires et collectifs 5% 5%un rôle de10% Officiant5% comme seule 5% connexion horizontale, elle joue desserte à la30% fois intra mais 5% 45%l’arrêt de tram 25% 15%les équipements 100% présents aussi inter quartier, en10% faisait le lien avec mais aussi avec sur le secteur.

Par un travail de restructuration, cette voie revêtira un caractère plus périurbain. Tout comme pour le premier scénario, la pharmacie existante sera conservée, alors que 8 maisons individuelles seront détruites afin d’ouvrir la rue aux boisements en arrière et d’y insérer un habitat collectif Repartition logements Scénario 2 intégré à cette trame boisée. À l’instar des immeubles existants, les bâtiments intègreront des T1 en sous-sol.

T2En outre, afinT3 T4 résidences pavillonnaires T5 TOTAL parkings de respecter les présentent en face 0 logements 22 46attique et R+3.0 0 68 de la rue, les sont en R+2 plus 0

0

67

45

0

0 entrée de 68 parc sur l’avenue 46 23 Création 0d’une véritable Favard 23

23

23

23

46

112 137 138

La logique23reste la même premier scénario, ouest du parc 45que pour le204 114 à l’exception 69de l’entrée 455 qui sera manifestement moins urbaine mais plus soulignée. Le parc arrivera ainsi directement sur l’avenue Favard, par une entrée présente sur l’avenue. Un seul habitat collectif non aligné sur la rue sera construit au sud du parc, et viendra s’intégrer au sein de la résidence existante.

Répartition par typologie de logement secteur 1

Programmation T1 T2 23

T3 25

T4 85

T5 32

Total 22

187

Ce scénario privilégie l’offre de logement de type T5 qui se destine principalement à des familles 12% 13% 45% 17% 12% 100% souhaitants habiter un territoire périurbain. Au centre, un vaste secteur pavillonnaire composé de logements individuels groupés de type T4 et T5 majoritairement affirme une programmation de logements destinés à une population familiale.

Répartition par typologie de logement secteur 2 T1

Nombre de logement

T3

T2

T3

T4

T5

Total

0

20

119

82

47

268

0%

11%

64%

44%

25%

100% 27

1. Comparaison des scénarii et choix du scénario retenu scénario 1 : Soutenir la transition urbaine liée à l’arrivée du tramway

scénario 2 : CONSERVER L’IDENTITÉ PÉRIURBAINE ET PAYSAGÈRE AU SEIN DE DYNAMIQUES URBAINES

Ce scénario assume une volonté affirmée de densification et d’accueil de population. Il se traduit par un programme ambitieux de logements collectifs permettant de répondre aux besoins et stratégies métropolitains. L’implantation du bâti sur rue offre la possibilité de développer des commerces en pieds d’immeubles (façades “urbaines”). Ce scénario a donc pour vocation de retrouver une relation à la rue comme espace de vie et de circulation. Les caractéristiques urbaines, architecturales et paysagères de ce scénario permettent de préserver l’horizon boisé, renforçant l’identité naturelle du quartier.

Ce scénario tend vers une densification plus douce qui ne perturbe pas la structure paysagère et la “perception résidentielle périurbaine” de Gradignan. Les nouvelles constructions s’intègrent à la forme existante. La structure urbaine et paysagère des grands ensembles est reproduite, mais de manière plus vertueuse, en intégrant l’architecture à son environnement boisé. Le scénario propose par ailleurs une offre de logements individuels groupés, comme c’est le cas dans certaines opérations récentes de la commune. La délimitation entre espace public de la rue et espace privé des résidences paraît floue, accentuant la perception de la “ville-parc”.

Nouvelles constructions Espaces naturels à caractère boisé Equipements sportifs et de loisirs Projets en cours Parking aérien paysager Sites de projets Arrêts de tramway Ligne du tramway Axes structurants paysagers Périmètre d’étude

0

100

250

500m

0

100

250

500m

28

3. scénarii d’aménagement

COMPARAISON DE SCÉNARII

Scénario 2

Scénario 1

Secteur 1 17.3ha LOGEMENT Nombre de logements Surface habitable (m2)

Secteur 2 14.1ha

196 12338

ACTIVITE ECONOMIQUE Surface de Bureau / Enseignement (m2) Surface de commerce (m2)

376 26193

15120 1030

STATIONNEMENT Place de stationnement en sous-sol Place de stationnement extérieur Total Place de stationnement

3000

500 100 600

EQUIPEMENT ET ESPACE PUBLIC (m2) P+R - 650 places Extension du groupe scolaire Crèche intergénérationnelle Aménagement Parc Gazaillan 2 Terrains de tennis 0.05* Aménagement Espace public Aménagement espaces vert Voirie divers (hors av.Favard) (ml)

620 290 910

15300

T1

T2

MOBILISATION DU FONCIER PLAI Parcelles à acquérir - nombre PLS Parcelles à acquérir - surface (m2) PSLA(m2) Démolitions

T3

0

5%

0

5%

0

0

Accession libre

5%

5%

TOTAL

5%

15%

T4 10% 31

T5

15% 10500

32 0 5% 26750 0 15% 4500 0 5%

10%

45%

25%

10%

15% 63575 5%

187 11844

268 19928

455 31772

15120 4030

ACTIVITE ECONOMIQUE Surface de Bureau / Enseignement (m2) Surface de commerce (m2)

15120 1030

3000

15120 4030

680 100 780

470 305 775

1150 405 1555

TOTAL

0

15%

63 25% 90325 30% 15000 30%

100%

Nombre de logements par typologie

Total

572 38531

15300 900 320 44750 960 800 10000 15000 1795

565

Programmation totale scénario 1

Secteur 2 14.1ha

LOGEMENT Nombre de logements Surface habitable (m2)

1120 390 1510

900 320 44750 960 800 9000

1000 15000 1230

Secteur 1 17.3ha

Total

STATIONNEMENT Place de stationnement en sous-sol Place de stationnement extérieur Total Place de stationnement EQUIPEMENT ET ESPACE PUBLIC (m2) P+R - 650 places Extension du groupe scolaire Crèche intergénérationnelle Aménagement Parc Gazaillan 2 Terrains de tennis 0.05* Aménagement Espace public Aménagement espaces vert Voirie divers (hors av.Favard) (ml)

15300

650 18700 1370

650

Programmation totale scénario 2

MOBILISATION DU FONCIER T1 Parcelles PLAI à acquérir - nombre Parcelles PLS à acquérir - surface (m2) Démolitions (m2) PSLA

T2

T3

15300 900 320 44750 960 800 10750 18700 2020

900 320 44750 960 800 10100

T4

T5

31 32 0 0 63575 26750 15% 10% 0 10500 4500 15% 10% 5%

10%

TOTAL

63 90325 25% 30%15000 15%

0

5%

0

0

0

0

Accession libre

5%

5%

5%

5%

10%

30%

TOTAL

5%

10%

45%

25%

15%

100%

Nombre de logements par typologie Repartition logements Scénario 1 T1

T2

T3

Repartition logements Scénario 2 T4

T5

TOTAL

T1

T2

T3

T4

T5

TOTAL

PLAI

0

29

57

0

0

86

PLAI

0

22

46

0

0

68

PLS

0

28

86

28

0

142

PLS

0

0

67

45

0

112

PSLA

0

0

86

86

0

172

PSLA

0

0

68

46

23

137

Accession libre

28

29

29

29

57

172

Accession libre

23

23

23

23

46

138

TOTAL

28

86

258

143

57

572

TOTAL

23

45

204

114

69

455

Secteur 1

Secteur 1 Répartition par typologie de logement secteur 1 T1

Nombre de logement Pourcentage

T2

T3

T4

Répartition par typologie de logement secteur 1 T5

Total

28

26

80

45

17

196

14%

13%

41%

23%

9%

100%

T1 Nombre de logement Pourcentage

T2

T3

T4

T5

Total

23

25

85

32

22

187

12%

13%

45%

17%

12%

100%

29

1. Comparaison des scénarii et choix du scénario retenu

COMPARAISON DE SCÉNARII Scénario 1

Activité économique

Scénario 2

De manière générale, la surface des activités économiques est plus faible dans ce scénario, qui peut La surface des activités économiques est ici plus s'expliquer par une surface plus faible attribuée aux importante; traduit par un développement plus fort activités de bureaux au sein de la zone d'activité. d'activités de bureaux au sein de la zone d'activité.

Cependant, en raison de l'implantation du bâti sur rue, Cependant, peu de commerces et de services de proximité la surface des commerces et services de proximité sont présents dans les quartiers résidentiels car leur implantée dans les quartiers résidentiels et le long des centralisation est privilégiée. voies structurantes reste supérieure.

Habitat Ce scénario privilégie une densité plus faible et donc L'ensemble des nouveaux logements est implanté dans propose une offre plus réduite en terme de logements. des collectifs, permettant une plus grande densité. Par Cependant, ce scénario propose des modes d'habiter plus ailleurs, l'offre en logements étudiants est plus familiaux avec une proportion plus importante de T4 et T5 conséquente dans le secteur 01-­‐ Favard. (logements individuels groupés).

Perception paysagère La structure paysagère de la "ville-­‐parc", par l'implantion L'horizon boisé est valorisé et accentué par une du bâti de manière perpendiculaire et en retrait de la voie, implantation architecturale qui le valorise. Les cœurs permet d'agrandir et valoriser le paysage de la voie. La d'ilots paysagers sont ainsi préservés par l'implantation délimitation entre l'espace de la voie et l'espace du bâti sur rue. résidentiel devient flou.

Traitement de la rue

scénario 1

Le frontage entre l'espace public et l'espace privé est moins marqué créant une identité plus résidentielle.

Le passage entre ces deux espaces est favorisé donnant moins d'importance à l'espace de la rue.

La création d'un front bâti permet d'introduire une identité plus urbaine et des nouveaux usages en valorisant et restructurant les rues.

Scénario 1

Scénario 2 Atouts

Revalorisation du quartier par l'arrivée de nouveaux usages "plus urbains"

Implantation moins dense, moins frontale avec l'espace public et s'intégrant à la strucutre paysagère existante

Restructuration des voies et valorisation de l'espace de la rue pour une meilleure lisibilité inter et intra-­‐quartiers

Aspect péri-­‐urbain et résidentiel permettant une acceptation sociale plus facile

Quartier plus vivant et dynamique avec de nombreux commerces et service en RDC des nouvelles constructions.

Paysage valorisé par la structure de la "ville-­‐parc" et les percées visuelles Diversité des formes urbaines avec la présence d'une offre en logements individuels

Points de vigilance

scénario 2

Acceptation sociale du changement du caractère urbain de la commune

Urbanisation déconnectée de la rue

Percées visuelles et paysage de la "ville-­‐parc"

Changements d'usages

30

1. Comparaison des scénarii et choix du scénario retenu

Le choix d’un projet d’envergure mÉtropolitaine

Nouvelles constructions Espaces naturels à caractère boisé Equipements sportifs et de loisirs Projets en cours Parking aérien paysager Sites de projets Arrêts de tramway Ligne du tramway Axes structurants paysagers Périmètre d’étude

Pour la suite du projet, nous avons pris le parti d’assumer un projet ambitieux et d’envergure métropolitaine. Nous avons donc retenu le scénario 1 : un projet métropolitain pour soutenir la transition urbaine liée à l’arrivée du tramway.

Celui-ci s’appuie sur l’arrivée du tramway pour opérer une réelle transition urbaine en terme de morphologie, de composition urbaine et de population. En se saisissant ainsi d’opportunités de développement au sein de la métropole, ce scénario participe à limiter l’étalement urbain dans les espaces périurbains de l’agglomération.

De fait ce scénario répond mieux aux différentes stratégies métropolitaines de développement urbain. En particulier celle portée par Bordeaux Métropole, qui repose sur l’activation d’une urbanisation dense le long des axes de transport. Mais aussi à des stratégies de développement économique, en restructurant la zone d’activités économiques Carthon-Ferrière en limite de l’Opération d’Intérêt Métropolitaine Bordeaux Inno-Campus (OIM BIC) visant notamment à favoriser le développement des activités économiques extra-rocade et proche du campus.

Par ailleurs, en proposant une offre ambitieuse de logements, nous pouvons davantage favoriser la mixité sociale et participer aux objectifs de production de logements sociaux de manière plus efficace.

D’autre part, ce scénario porte un plus grand potentiel de recomposition urbaine pour un quartier aujourd’hui peu structuré, en proposant une urbanisation dans laquelle la rue joue une place centrale en tant que lieu de convivialité et de desserte.

Toutefois, ce changement de caractère urbain du quartier ainsi que l’augmentation de la densité, pose la question de son acceptation sociale.

Des réunions d’information et de concertation seront donc nécessaires pour une bonne compréhension du projet par les habitants. L’autre point de vigilance réside dans l’intégration de cette nouvelle densité dans un cadre paysager à préserver. Des précautions en terme de prescriptions architecturales, paysagères et de hauteur devront notamment être prises.

0

100

250

500m

Le scénario retenu comporte tout de même quelques modifications à la marge, avec en particulier l’intégration de logements individuels groupés pour diversifier l’offre en terme de typologie de logements.

31

1. Comparaison des scénarii et choix du scénario retenu

Le choix d’un projet d’envergure mÉtropolitaine

SECTEUR FAVARD

Espaces naturels à caractère boisé Parking aérien paysager Site de projet Arrêts de tramway Nouvelles constructions R+4 R+3 + attique R+3 R+2

Une requalification paysagère et architecturale pour une entrée de ville de qualité Une attention particulière sera portée au réaménagement du cours du Général de Gaulle notamment par la plantation d’un alignement d’arbres et par la requalification paysagère des abords de la zone d’activités afin d’en améliorer la perception en entrée de ville.

eF

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R+1

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av

Une zone d’activités économiques valorisée à forte qualité d’usages Rue

des

Une restructuration de la zone d’activités permettra de proposer un maillage plus lisible, de nouveaux immeubles de bureaux, des espaces de coworking et un pôle d’innovation et d’expérimentation regroupant des écoles d’enseignement supérieur (rénovation de l’Ecole d’Arts Appliqués). Cette zone d’activités supportera la création d’un pôle multimodal (parking relais, aire de covoiturage, bornes de recharge pour les véhicules électriques, station Vcub et Bluecub) en lien avec l’arrêt de tram Favard, ainsi qu’un parc public.

Port e

s

Un secteur résidentiel qui s’insère dans la dynamique économique du lieu Une nouvelle voie permettra de connecter le cours du Général de Gaulle à l’avenue Favard en rendant plus lisible le maillage, en facilitant l’accès à l’arrêt de tramway et aux futurs logements. En face de la zone d’activités, sur l’avenue Favard, une résidence de logements collectifs propose une offre de logements étudiants (proximité avec le campus).

0

50

100

250m

32

1. Comparaison des scénarii et choix du scénario retenu

Le choix d’un projet d’envergure mÉtropolitaine

SECTEUR SAINT-GÉRY

Espaces naturels à caractère boisé Parking aérien paysager Site de projet

Giro ll

Nouvelles constructions

er

Rue

Xav i

R+3 R+2 + attique R+1 + attique R+1 RDC

rd

anç ois

des

t-F r

ava

ain

ue F

eS

Des espaces publics centraux : une place publique interquartier et un square résidentiel

Ave n

Ru

es

Arrêts de tramway

La place Saint Géry est réaménagée de manière à constituer un réel espace public urbain porteur d’usages. La programmation immobilière au niveau de la place propose des logements et commerces avec terrasses. En face de la place, un square est aménagé, avec aire de jeux, à proximité du foyer Saint Géry et de la future crèche. L’implantation de commerces de proximité et de bureaux en rez-de-chaussée des collectifs, permettra d’activer la vie urbaine de la rue. De nouveaux équipements publics viendront redynamiser l’offre existante et s’adapter aux besoins des nouveaux habitants : extension du groupe scolaire, crèche intergénérationnelle.

La restructuration de l’avenue Favard en tant que véritable avenue urbaine Avec l’arrivée du tram, l’avenue Favard devient l’une des voies structurantes du secteur et support de densification. L’implantation du bâti de façon parallèle renforcera le caractère urbain.

La restructuration et la densification le long de la rue Saint François Xavier pour un véritable retour sur la rue La rue Saint François Xavier, connexion transversale entre les deux axes structurants, sera support de densification. Elle joue un rôle important dans la desserte à la fois intra mais aussi interquartier, en faisait le lien avec l’arrêt de tram mais aussi avec les équipements publics.

Revalorisation du parc Gazaillan en Parc des sports.

0

50

100

250m

La revalorisation du parc Gazaillan et son désenclavement (travail sur les entrées de parc ainsi que son accessibilité) sont des éléments forts du projet. L’idée étant de conforter la polarité sportive identifiée sur le site et la compléter en y incluant deux terrains de tennis et un city stade.

33

4. une zac pour un projet urbain d’envergure mÊtropolitaine

1. La Zone D’aménagement concerté comme mode opératoire

choix du mode opératoire

La Zone d’Aménagement Concerté (ZAC)

Effets d’approbation du dossier de réalisation de la ZAC sur le PLU

Une ZAC est une procédure qui permet à une collectivité publique ou à un établissement public de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et l’équipement de terrains en vue de les céder ou de les concéder par la suite à des utilisateurs publics ou privés (article L 311-1 du Code de l’Urbanisme). Il s’agit d’une opération complexe qui fait intervenir un grand nombre d’acteurs : collectivités locales, aménageurs, bailleurs, promoteurs, constructeurs, etc.

La procédure de révision ou de modification du document d’urbanisme intervient simultanément avec la phase d’élaboration du dossier de réalisation de la ZAC et doit être approuvée avant ce dernier, ce qui permettra au projet de ZAC d’être compatible avec l’économie générale du PLU.

La ZAC peut tout autant intervenir à la périphérie des agglomérations (extension urbaine) qu’au sein même du tissu urbain existant (renouvellement urbain). Dans le cas d’un réaménagement du tissu urbain existant, la création d’une ZAC semble subordonnée à la réalisation d’équipements significatifs et d’opérations de démolition - construction.

Elle permet donc de mener une réflexion sur les différents équipements publics à réaliser ou à consolider (infrastructures et superstructures).

Dans le périmètre opérationnel, un régime de participation spécifique est établi pour le financement des équipements (le coût des équipements est incorporé dans le prix des terrains revendus). La ZAC est donc à la fois un outil d’urbanisme opérationnel pour mener un projet urbain d’envergure et un outil fiscal permettant le financement des équipements publics.

Cette procédure relève toujours de l’initiative publique. Elle permet à la collectivité de conserver une grande maîtrise du projet tout en pouvant déléguer l’aménagement. Elle peut être réalisée en régie ou par concession d’aménagement.

La concession d’aménagement est un contrat administratif par lequel une personne publique, compétente en matière d’aménagement confie à un opérateur, public ou privé, la réalisation d’une opération d’aménagement (article L 300-4 et R300-4 du Code de l’Urbanisme).

Par ailleurs, la maîtrise foncière n’est pas un préalable nécessaire à la création d’une ZAC (contrairement au lotissement) et n’est pas une condition suspensive à sa réalisation. En effet, une maîtrise foncière partielle est possible.

Le dossier de ZAC comprend un cahier des charges fixant la superficie de plancher prévisionnelle, un cahier de prescriptions urbaines, architecturales et paysagères, pour la cohérence et l’unité dans l’aménagement du secteur ; et une convention de participation financière, permettant de réglementer la participation des opérateurs privés sur des terrains non acquis par la collectivité. La convention précise les conditions dans lesquelles le constructeur va être amené à participer aux coûts d’équipements de la zone. Cette convention est une pièce obligatoire pour le dossier de demande de permis de construire.

Effets de la création de la ZAC Selon l’article L210-1 du Code de l’Urbanisme, la création d’une ZAC induit de fait la possibilité de disposer du droit de préemption.

Il est aussi possible d’opérer un droit de sursis à statuer sur les demandes d’occupation des sols, sans limite de durée et tant que la ZAC existe.

(L111-7 et L311-2 du CU) Enfin, il est possible pour les propriétaires de mettre en demeure la commune de racheter leurs terrains (L311-2 du CU), de même, le gel des prix du foncier à la date, la plus récente, rendant public le PLU.

Durée de validité La ZAC demeure jusqu’à son achèvement, c’est-à-dire dès lors que le programme des équipements publics est exécuté et lorsque la convention arrive à son terme.

La fin de validité de la ZAC permet l’incorporation au PLU des cahiers des charges de concession et de cession et le retour au droit commun de la fiscalité de l’urbanisme.

Une enquête publique, qui vaut comme enquête préalable à la déclaration d’utilité publique des opérations, mais aussi des acquisitions ou expropriations prévues à l’intérieur de la ZAC, devra être faite afin de modifier le PLU et y intégrer les éléments de la ZAC.

Choix de la ZAC comme mode opératoire Dans le cadre de notre projet de développement urbain, nous avons fait le choix d’utiliser la procédure de ZAC, pour plusieurs raisons liées au niveau d’ambition et de complexité de l’opération.

Avec la prévision de construction de plus de 500 logements, l’arrivée future du tramway, la présence de la zone d’activités en entrée de ville, comme polarité économique, la réorganisation du réseau viaire et l’aménagement de plusieurs équipements publics, il semble évident de considérer les ambitions du projet futur comme étant d’envergure métropolitaine.

Par ailleurs, les exigences en terme de développement durable portées par les prescriptions de gestion des eaux et des déchets, de performances énergétiques, d’énergie renouvelable, d’éco-construction et de limitation des nuisances du chantier d’aménagement, supposent une expertise complexe et spécialisée, la mise en oeuvre d’un portage public fort et d’un montage juridique et financier solide.

De même, le projet porte une réelle complexité du projet exprimée par l’importance du nombre de logements, la taille des périmètres opérationnels, la recherche d’une réelle transition urbaine et cohérente qu’il s’agit de maîtriser.

Enfin, le programme de logement, en exigeant une proportion importante de logements sociaux afin de répondre aux besoins de rattrapage de la commune, sur un périmètre bien défini est plus facilement portable par une ZAC que par une réglementation de document d’urbanisme.

Ainsi, la ZAC reste l’outil privilégié pour les projets complexes de cette envergure, permettant à la collectivité de maîtriser le niveau d’ambition programmatique et de qualité sous condition d’un investissement en ressources financières et humaines. En tant qu’outil fiscal, il permet de financer les équipements publics par la cession des terrains à bâtir, tandis qu’en tant que procédure d’aménagement, il permet d’imposer des prescriptions pour garantir la cohérence du projet urbain.

3. Une ZAC multi-site pour un projet urbain d’envergure métropolitain

définition des périmètres de projet

La ZAC facilite les opérations d’aménagement urbain et de réalisation de quartiers neufs dans un tissu urbain existant. En assurant la cohérence de projet entre les différents sites, le cahier des charges permet d’assurer la qualité des opérations. Ainsi, deux périmètres sont établis.

Périmètre de la ZAC (Zone d’aménagement concertée) Le premier, est opérationnel, et comprend la construction de logements, de commerces, de bureaux et d’équipements publics. La déclaration d’utilité publique qui s’applique à la ZAC constitue un dispositif d’acquisition foncière, ou de procédure administrative qui permet la maîtrise foncière par expropriation sur des terrains privés pour cause d’utilité publique, mais aussi la maîtrise totale du foncier par l’aménageur. C’est donc sur ce périmètre que l’aménageur acquiert le foncier et réalise les opérations d’aménagement.

Le périmètre de la ZAC définit une zone d’application d’un régime fiscal spécifique permettant d’exiger une participation des constructeurs pour les terrains non maîtrisés par l’aménageur et qui se situent à proximité directe des équipements publics réalisés. Nous avons donc inclus dans le périmètre les espaces résidentiels à proximité direct du périmètre opérationnel dans lequel les aménagements publics ont été réalisés.

Le droit de préemption urbain s’applique de fait, car systématique dans les ZAC, et le droit de délaissement y est possible, ce qui permet aux propriétaires vendeurs d’obliger la collectivité à acheter leur bien.

Le périmètre de la ZAC permet de plus d’imposer une charte d’orientation urbaine, paysagère et architecturale pour les opérations se réalisant dans la zone.

Périmètre de TAM (Taxe d’aménagement majorée) Le second périmètre est celui de la TAM. Cette taxe est instituée au profit de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale qui leur permet de financer les actions et les opérations contribuant à la création ou l’extension d’équipements.

Elle offre la possibilité de fixer un taux entre 1 et 5%, (sur le territoire de Bordeaux Métropole, cette dernière s’élève à hauteur de 5%). Il est également envisageable de fixer un taux majoré entre 5 et 20% dans des secteurs identifiés sur le territoire pour combler un déficit d’équipements.

Enfin, pour les équipements profitant à un périmètre élargie ou d’échelle communale, un périmètre de TAM peut être défini par la collectivité afin que les opérations futures puissent participer financièrement aux équipements publics réalisés dans la ZAC. Nous avons donc définit un périmètre étendu aux espaces interquartiers en périphérie de l’opération.

0

100

250

500m

36

2. STRATÉGIE D’AMÉNAGEMENT ET de PROGRAMMATION

PRINCIPES D’AMÉNAGEMENT Des axes structurants comme support des mobilités et garant de la qualité paysagère

La stratégie d’aménagement choisie permet d’amener une ambiance plus urbaine associée au tracé du tramway. Les logements collectifs construits le long du tracé seront implantés afin de créer une façade urbaine, et posséderont des commerces de proximité en rez-de-chaussée qui viendront requalifier et animer les voies.

L’aménagement de l’avenue Favard prévoit le passage du tramway, des voies de circulation automobile, des places de stationnement ainsi que des trottoirs plantés pour les piétons et les cyclistes, avec la présence d’un balisage cyclable au sol.

Concernant les typologies des rues, l’idée est de reprendre la hiérarchie des rues existantes à savoir, les axes structurants, les axes secondaires et les cheminements doux, destinés aux piétons.

La rue Saint François-Xavier est aujourd’hui principalement destinée aux voitures et aux piétons. Avec l’arrivée du tramway, elle apparaît véritablement structurante pour traverser le secteur d’étude et relier le cours du Général de Gaulle à l’arrêt de tram Saint Géry. Il est ainsi envisagé d’y ajouter une piste cyclable et sa requalification permettra l’implantation d’arbres de chaque côté de la chaussée.

Enfin, le futur square, la place, le Parc des sports implantés dans le secteur Saint-Géry, et le parc de la zone d’activités du secteur Favard composeront les typologies d’espaces publics à aménager. Les différents principes d’aménagement permetant de réaliser ce projet urbain seront détaillés plus précisément en suivant.

Dans l’optique de s’intégrer aux aménagements de l’avenue Favard et de requalification de l’entrée de ville, il sera souhaitable de repenser l’aménagement paysager du cours du Général de Gaulle. Une attention particulière devra être portée à l’appropriation des trottoirs aujourd’hui principalement utilisés pour le stationnement des véhicules.

De même, la rue des Fontaines de Monjous pourrait recevoir une requalification paysagère.

Recomposition du réseau viaire

Principes d’aménagement de l’avenue Favard secteur Saint-Géry

Coupe de l’évolution prévue pour l’avenue Favard secteur Favard

Hiérarchisation des voies L’ensemble des voies du territoire doit permettre de faciliter le maillage du territoire. La hiérarchie des voies met en évidence trois niveaux : les axes structurantes, les axes secondaires et les cheminements doux. Les voies résidentielles ont volontairement été exclues de la représentation cartographique ci-dessous car elles ne participent pas au maillage du territoire.

Plan

Les axes structurants sont des axes très fréquentés. D’un gabarit large, ils permettent de supporter plusieurs modes de transport : transports collectifs, automobiles, piétons et cyclistes.

Principes d’aménagement de l’avenue Charles de Gaulle

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1,5m

6,0m

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3,0m

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Des axes secondaires pour un nouvel équilibre entre piétons et automobilistes

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Enfin, les cheminements doux officient comme voies piétonnes qui permettent de relier les quartiers entre eux et de faciliter l’accès au tramway mais aussi aux commerces de proximité. Il s’agit de cheminements implantés du Nord au Sud dans les quartiers résidentiels.

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3,5m

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3,0m

Plan Rue

Les axes secondaires reliant les voies structurantes peuvent supporter à la fois les déplacements automobiles et piétons. Il s’agit de la rue la chênaie, rue des Cèdres et la rue des Portes.

Axes secondaires

2,5m

2,5m

On distingue trois voies structurantes déjà existantes : avenue Favard, cours du Général de Gaulle, rue des Fontaines de Monjous. Le projet vise à redéfinir la rue Saint François-Xavier en tant que voie structurante autour de laquelle des opérations de densification sont prévues.

Axes structurants

Avant

Les axes secondaires localisés dans les espaces résidentiels devront privilégier les déplacements doux au détriment de la place de l’automobile.

Les trottoirs pourront donc être plus larges et les routes plus étroites. La rue des Portes respectera ces principes.

Principes d’aménagements des voies residentielles

Cè d

res

jou

s

Axes secondaires créés

Plan

Cheminements doux Cheminements doux créés

2,5m

2,5m

Des cheminements piétons pour un quartier à taille humaine

Façade urbaine Façade péri-urbaine

6,0m

0

100

250

500m

Les cheminements piétons conserveront un caractère paysager. Cela se traduit par l’aménagement de chemins de terre légèrement empierrés.

Les cyclistes auront accès à ces cheminements. Du mobilier urbain permettra d’empêcher les véhicules motorisés de les emprunter.

37

2. STRATÉGIE D’AMÉNAGEMENT ET de PROGRAMMATION

PRINCIPES D’AMÉNAGEMENT

Impressions paysagères

Formes urbaines

Dans la stratégie d’aménagement proposée, le paysage est considéré comme une valeur identitaire de Gradignan. La stratégie permet un développement urbain à l’échelle de la métropole tout en conservant l’identité périurbaine de la ville. Ainsi l’impression urbaine sera accentuée le long des voies structurantes alors que l’impression périurbaine sera davantage mis en valeur à l’intérieur des quartiers résidentiels.

La stratégie d’aménagement du bâti se distingue par sa typologie et son emplacement vis-à-vis de la voie publique.

Le bâti est donc divisé en trois catégories : les collectifs sur rue, les collectifs implantés en retrait de la voie et enfin l’habitat individuel groupé.

Paysage urbain

Paysage périurbain

Les collectifs sur rue Les collectifs sur rue seront équipés de balcons afin de permettre aux habitants de jouir d’une surface extérieure. Depuis la rue, la perception des balcons permettront visuellement de casser un rythme architectural continu.

De même, pour les immeubles en attique, la mise en retrait du dernier niveau permet de diminuer le ressenti de la hauteur du bâti.

Projection de l’avenue Favard

Projection de la rue des Cèdres

L’impression urbaine sera matérialisée par l’implantation et la hauteur du bâti et les usages qui en découlent. En effet, le bâti devra être implanté le long des voies de manière à constituer un paysage urbain.

L’impression péri-urbaine sera conservée et mise en valeur le long des voies secondaires résidentielles.

Un principe d’étagement des bâtiments sera respecté. Les constructions seront relativement hautes le long de la voie et diminueront en se rapprochant du pavillonnaire, et ce dans le but de donner cette impression urbaine tout en préservant l’insertion dans le tissu existant périurbain.

Enfin, le long de l’avenue Favard, et de la rue Saint FrançoisXavier, des commerces en rez de chaussée seront implantés dans le but de dynamiser la rue. Les commerces pourront s’approprier une partie de l’espace public pour l’installation de terrasses.

Le bâti sera implanté en retrait de la voie publique afin de proposer un espace de frontage de qualité entre la rue et l’espace privé. Il permettra de valoriser l’horizon boisé, valeur identitaire de la ville.

Les coeurs d’îlots seront donc préservés et l’aspect paysager sera ainsi conservé. Les collectifs et habitats individuels s’insèreront dans la trame bâti existante.

Principe d’étagement et structuration de l’avenue Favard

Insertion du bâti en respect de l’identité paysagère

Les collectifs implantés en retrait de la voie Dans les quartiers dits résidentiels, il paraît nécessaire de conserver une hauteur de bâti qui ne dépasse pas la hauteur des arbres, toujours dans un soucis de respecter l’identité paysagère de la commune. Comme les collectifs sur rue, les balcons et l’étage en attique offrent une perception visuelle agréable.

Repères visuels L’Ecole Supérieure d’Arts Appliqués située dans la zone d’activités économiques de Carthon Ferrière servira de repère visuel à l’entrée de la commune de Gradignan. Pour ce faire, elle sera reconstruite au sud-est de la zone d’activités et sera plus haute que les bureaux, avec une architecture qui la différenciera. L’étagement des collectifs sur l’avenue Favard permettra de marquer le tracé du tramway et constituera un nouveau repère visuel côtoyant les cimes des arbres.

Insertion du nouveau bâti en respect de l’existant

Résidence Pailley à Gtadignan

38

2. STRATÉGIE D’AMÉNAGEMENT ET de PROGRAMMATION

PRINCIPES D’AMÉNAGEMENT

L’habitat individuel groupé

Traitement des espaces publics

Vue en plan de l’habitat individuel groupé

Le projet urbain accorde une grande importance à l’aménagement des espaces publics. Quatre espaces publics stratégiques ont été indentifiés: le Parc Gazaillan, le Parc de la zone d’activité, le square et la place Saint Gery. Il s’agit d’espaces publics stratégiques qui officient comme lieux de socialisation et de rencontres. Il participeront à l’amélioration du cadre de vie des habitants et renforcera le caractère paysager du quartier.

Retrait par rapport à la voie Frontage permettant l’interaction entre résidents et passants

Le Parc des sports de Gazaillan

Trottoir

Les carrés de nature - Bayonne

L’habitat individuel groupé propose des modes d’habiter différents avec jardins privatifs .

Projection du Parc des sports de Gazaillan

Le Parc Carthon-Ferrière

En considérant qu’il est inséré dans le tissu pavillonnaire déjà existant, on privilégiera une diversité dans le traitement architectural, qu’il s’agisse de matériaux différents ou de couleurs contrastés pour parer une uniformisation des formes du bâti.

Le traitement du frontage par un retrait de la voie permet d’inclure de petites terrasses ou jardinets qui invitent à la rencontre et à l’interaction.

Comme évoqué dans la phase 2 du projet, la revalorisation du parc Gazaillan et son désenclavement sont des éléments à prendre en compte.

On considère important d’en faire un espace central du quartier, à la fois par l’implantation de mobiliers sportifs, qui viendront compenser les équipements que l’on détruit sur le quartier (terrains de tennis et citystade), mais aussi par l’aménagement de cheminements piétons, qui officieront comme liaisons à la fois intra et inter quartier.

Gestion du stationnement

Zone d’activités économiques La zone d’activité économique est restructurée de manière à optimiser les déplacements à travers un maillage plus cohérent. Les voies sont plantées et permettent d’embellir l’espace. Les trottoirs sont élargis pour favoriser les déplacements piétons.

Les bureaux en eux-même respectent les normes HQE (Haute Qualité Enivronnementale) et leur architecture privilégie leur intégration dans la trame végétale d’entrée de ville, des voies plantées et du nouveau parc. En termes d’activités à relocaliser, la “Toque Cuivrée” devra être intégrée au sein d’un des nouveau bâtiments, de préférence en contact avec l’avenue Favard. Quant à l’Ecole Supérieure d’Arts Appliqués, elle sera reconstruite dans la zone d’activité et présentera une architecture qui la différenciera du reste des bureaux.

Le parc situé au sein de la zone d’activités constitue un large espace arboré avec dissémination de mobiliers urbains, de manière à ce qu’il soit investi par les différents usagers présents sur le site, qu’ils soient étudiants, salariés, ou visiteurs. Ce parc permettra de rompre avec la monofonctionnalité de ce type d’espace, en n’en faisant pas seulement un espace travaillé, mais un espace vécu et investi.

Le square Pailley

Un parc intégré à la zone d’activités

Le square au sein du quartier fera office d’espace public central, et viendra compenser la destruction de l’aire de jeu situé en face de l’école. Il officie comme espace de socialisation, avec l’implantation d’une aire de jeux novatrice et de mobiliers urbain de sorte à ce que les différents usagers, qu’il s’agisse des parents avec enfants, ou les collégiens ou les personnes âgées puissent profiter d’un espace de rencontres aménagé. Enfin, on conserve un paysage arboré, avec la conservation de plusieurs arbres présents sur le site.

Espace jeux pour enfants - Ginko - Bordeaux

La place Saint Géry

Identité paysagère dans la zone d’activités

Oxara,- Lyon Gerland

En face de l’arrêt de tram , la construction de bâtIments à la fois en R+1, R+2 délimitera l’espace de la place Saint Géry. Cette place accueillera des commerces en rez de chaussée avec terrasses. On y prévoit l’implantation d’arbres, dont un arbre remarquable et symbolique au centre de la place (arbre à palabre). L’aménagement devra faciliter un accès sécurisé entre l’école, la place et l’arrêt de tram.

La nouvelle place Saint Géry

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2. STRATÉGIE D’AMÉNAGEMENT ET de PROGRAMMATION

Cahier de prescriptions et d’exigences pour un aménagement durable

Ce chapitre vise à définir le niveau d’ambition du projet urbain en terme de développement durable et d’exigence environnementale. Celuici se construit à travers la détermination de recommandations de différents outils, qui se déclinent autour de 5 thèmes composant le pilier environnemental du développement durable. Parmi ces outils ou référentiels proposés, l’aménageur présentera ceux auxquels il se référera et ils seront imposés aux promoteurs/constructeurs.

Gestion de l’eau Compte tenu de l’ambition du projet en terme d’espaces verts, de végétalisation et de plantation au sein des espaces publics et des espaces collectifs privés, des dispositifs de stockage, rétention et utilisation des eaux pluviales pourront être développés. Ceci permettant une temporisation des rejets des eaux pluviales dans les réseaux de la ville et sa réutilisation pour un usage public ou collectif autre que l’arrosage. De plus, une attention pourra être portée sur le choix d’une végétation adapter aux ressources en eau et sur les besoins de drainage et d’arrosage.

Performance énergétique et énergies renouvelables Nous prescrivons de plus une exigence supplémentaire en terme de performance énergétique qui doit s’accompagner d’une logique durable de production d’énergies renouvelables. Pour cela, il conviendrait de réfléchir à des procédés faiblement consommateur d’énergie en pensant par exemple aux possibilités de système gravitaire de collecte des eaux. Il s’agirait de plus de penser l’utilisation d’énergie renouvelable à l’échelle de l’opération. L’utilisation d’éclairages solaires et la présence de bâtiments à énergie positive permettant de produire directement de l’énergie destinée aux aménagements. Concernant les constructions, la RT2020 sera obligatoire pour les logements sociaux et pourra l’être pour les autres opérations immobilières. Nous préconisons la recherche de référentiels ou labels environnementaux (écoquartier MEDDTL, One Planet Living, HQE2R, Empreinte écologique, bilan carbone...), dont l’aménageur présentera ceux auxquels il se référera et qu’il imposera aux promoteurs/constructeurs.

Le choix de la végétation peut aussi porter sur les capacités d’assainissement naturel, de rétention pour une infiltration lente des eaux de pluie et de ruissellement. Plusieurs prescriptions peuvent par ailleurs être proposées pour les opérations bâties. Les toitures végétalisées sur certaines opérations permettent la rétention des premières eaux pluviales, des solutions de stockage en cuve peuvent être proposées pour l’utilisation des eaux de pluie pour les espaces verts privés.

Eco-construction L’aménageur devra intégrer ce thème dans le cahier des prescriptions à destination des promoteurs, constructeurs et concepteurs à venir.

Dans la démarche éco-construction, les prescriptions pour les opérations immobilières devront notamment favoriser l’emploi de matériaux à faible énergie grise, de matériaux issus de la récupération ou du recyclage et/ou de matériaux nécessitant un entretien réduit.

Schéma de principe de récupération des eaux pluviales

Gestion des déchets Il est important de souligner que la mise en oeuvre de gestions de déchets innovantes sur une opération d’aménagement d’habitat nécessite la prise en considération de forme de concertation et de formation avec la future population du quartier. Des actions de collecte sélective au niveau du quartier pourront être pensées, ainsi que la mise en oeuvre d’un processus de valorisation via une filière locale, notamment pour les équipements publics comme la crèche ou l’école. La réalisation de logements collectifs peut permettre l’installation de points de compost collectif pour une utilisation locale ou une valorisation commerciale.

Chantier à faible nuisance Le projet de ZAC s’inscrivant dans un territoire déjà habité, la gestion de l’opération de l’aménagement doit permettre la cohabitation d’un chantier avec les habitants mais elle doit être aussi faiblement producteur de déchets. Cela repose premièrement sur une exigence de propreté du chantier. Des moyens seront mis à disposition pour assurer la propreté du chantier (bacs de rétention, bacs de décantation, protection par filets des bennes pour le tri des déchets ...). Le nettoyage des cantonnements intérieurs et extérieurs, des accès et des zones de passage, ainsi que des zones de travail, sera effectué régulièrement. Des moyens seront mis à disposition pour limiter les émissions de poussières et de boues. Les emballages sont contrôlés et limités dans leur quantité dès la passation des marchés avec les fournisseurs. Pour limiter les nuisances causées aux riverains une attention devra être portée sur le confort acoustique en limitant par exemple le niveau acoustique à 85dB et en regroupant les émissions de bruit dans le temps dans des périodes plus favorables. L’ensemble de ces prescriptions peut s’appuyer sur la charte mise en place par l’ADEME.

Inauguration d´un point de compost collectif - Toulouse Principes de gestion pour un chantier á faible nuisance

40

2. STRATÉGIE D’AMÉNAGEMENT ET de PROGRAMMATION

Programme de constructions

Localisation des logements et des équipements publics

La programmation de logements et d’équipements publics du projet de ZAC retenu répond aux ambitions d’une opération d’échelle métropolitaine.

Programmation de logements Au total, ce sont 687 logements qui seront produits sur l’ensemble de l’opération, pour un total de 45 992 m2 de surface de plancher. En terme de statut d’occupation, 30% des logements seront dédiés à la location ou l’accession sociale.

La répartition des logements en terme de typologie favorise une diversité d’accueil grâce à une offre complète allant du T1 adapté aux étudiants jusqu’au T5 pour les ménages aisés à la recherche de confort et d’espace. La demande à Gradignan étant davantage orienté vers les familles, la programmation de moyen et grands logements est plus importante.

Par ailleurs, l’offre de petits logements permet d’assurer une certaine rotation résidentielle au sein du quartier.

Répartition des logements selon la typologie et le statut T1

T2

PLAI

T3

0%

2%

T4 3%

T5 0%

TOTAL 5%

0%

PLS

0%

2%

6%

2%

0%

10%

PSLA

0%

0%

7%

8%

0%

15%

Accession à prix maîtrisé Accession libre

0% 5%

0% 11%

10% 19%

5% 10%

5% 5%

20% 50%

TOTAL

5%

15%

45%

25%

10%

100%

T1

T2

T3

T4

T5

TOTAL

PLAI

0

13

21

0

0

34

PLS

0

14

41

14

0

69

PSLA

0

0

48

55

0

103

Accession à prix maîtrisé Accession libre

0

0

68

34

35

137

34

76

131

69

34

344

TOTAL

34

103

309

172

69

687

Selon les prescriptions du PLU, il sera prévu une place de stationnement pour les logements de types T1 et T2, et 1,5 places pour les T3 à T5. Soit au total, la construction de 965 places de stationnement, correspondant à une moyenne de 1,4 places par logement.

Programmation de logements et de stationnements par secteur T1

T2

T3

T4

T5

Total logt.

Secteur Favard Résidence Favard

34

56

104

0

0

100

250

500m

Pl. Stationnement

S. stationnement (m²)

13562

314

7838

194

9892

246

6150

Rues des Portes Individuel Groupé

0

0

0

0

17

17

1700

26

638

Rues des Portes Collectif

0

0

18

10

0

28

1970

42

1050

448

32430

651

16275

Rue des Morilles Individuel Groupé

0

0

0

10

10

20

1800

30

750

Avenue Favard R+1+a

0

0

10

5

4

19

1450

29

713

Avenue Favard R+2+a

0

29

46

31

16

122

8375

169

4213

Rue Saint François Xavier Collectif

0

0

57

50

16

123

9305

185

4613

Place Saint Géry

0

18

22

0

0

40

2240

51

1275

Résidence Pailley

0

0

35

40

6

81

6075

122

3038

Secteur Saint Géry

0

SP logt. (m²)

239

Résidence Monjous Total

0

0

17

26

0

43

3185

65

1613

34

103

309

172

69

687

45992

965

24113

41

2. STRATÉGIE D’AMÉNAGEMENT ET de PROGRAMMATION

Programme de constructions

Epannelage des constructions prévues

Secteur Favard

Secteur Saint-Géry 0

50

100

250m

0

50

100

250m

42

2. STRATÉGIE D’AMÉNAGEMENT ET de PROGRAMMATION

Programme de constructions

Programmation économique

Programmation des équipements publics

La programmation économique de la ZAC comprend un total de 3 523 m2 de surface de plancher de commerce et 22 626 m2 de surface de plancher de bureaux. Les commerces se répartissent en pied d’immeuble sous forme de services et commerces de proximité pour compléter l’offre de grande distribution du supermarché existant. Cette offre permettra d’absorber l’évolution de la demande liée à l’augmentation de la population et de favoriser une vie de quartier au sein des espaces publics.

Enfin, la programmation d’équipements publics vise à accompagner l’augmentation de la population et à absorber les besoins futurs associés.

Le programme de bureaux se concentre dans la zone d’activité Carthon-Ferrière dont le dynamisme économique sera valorisé par les stratégies économiques métropolitaines.

Selon les prescriptions du PLU (1 place de stationnement pour 40m2 de surface de plancher de bureaux), il sera prévu la construction de 566 places de stationnement.

Ainsi, une crèche en lien avec le foyer St Géry est créée et une extension de trois classes est réalisée pour le groupe scolaire St Géry. De nombreux espaces publics sont aménagés avec notamment la place St Géry, le square Pailley et le parc Gazaillan. Enfin, une plateforme multimodale liée au parking relais de l’arrêt de tram Favard est aménagée afin de promouvoir les mobilités alternatives et l’intermodalité à l’échelle du quartier et de la métropole.

Répartition des équipements par secteur Surface de plancher en m2

Programmation de bureaux, de commerces et de stationnements par secteur

Équipements Secteur Favard

Surface de plancher en m2 Bureaux

Commerces

Total

Secteur Favard Zone d'activité Résidence Favard

23.688 22.626

-

-

1.062

Secteur St Géry

2.461

18.860

Parc Carthon-Ferrière

3.560

Pôle intermodal Favard

15300

Secteur St Géry

40790

Extension groupe scolaire

500

Crèche

362

Avenue Favard

-

1.062

Square Pailley

2668

Rue Saint François Xavier Collectif

-

355

Parc Gazaillan

34250

Place St-Géry

-

1.044

22.626

3.523

Total

Place Saint Géry 26.149

Total

Total

3010 59.650

Démolitions prévues Pour la mise en oeuvre du projet, des démolitions seront à prévoir. Un type de démolition concernera des maisons individuelles, rue Saint François-Xavier et le long de l’avenue Favard, l’autre concernera des bureaux et une école situés dans la zone d’activités. Les entreprises, les commerces et l’école seront relocalisés dans les nouveaux bâtiments.

Des dédommagements seront prévus pour les propriétaires des maisons concernées par les démolitions.

Secteur Favard Nombre de logements démolis

Secteur St Gery

Total

13

19

32

Surface de plancher de logement démolie (m²)

3445

4505

7950

Surface de plancher démolie zone d'activité (m²)

7384

0

7384

239

448

687

13562

32430

45992

Nombre de logements produits Surface de plancher de logement produit (m²)

43

4. PROGRAMME D’ACTION

Programme des équipements publics Places, parcs et squares

1 6 10

1

Parc Carthon-Ferrière

2

Place Saint Géry

3

Parc Sportif Gazaillan

4

Square Pailley

9 7

Voiries 8

5

Avenue Favard

6

Voire - Zone d’activités

7

Maillage Quartier des portes

8

Rue des portes

9

Cheminement piéton

5 11

13 4 12

2 14 3

Parkings et pôle multimodal 10

Pôle multimodal Favard

11

Parking Morilles

12

Parking Parc des sports

Equipements scolaires 13

Crèche intergénérationnelle

14

Extension groupe scolaire

44

4. PROGRAMME D’ACTION 1

Parc Carthon-Ferrière

Programme des équipements publics 2

Place Saint Géry

3

Parc Sportif Gazaillan

4

Square Pailley

Maître d’ouvrage : Aménageur

Maître d’ouvrage : Aménageur

Maître d’ouvrage : Aménageur

Maître d’ouvrage : Aménageur

Gestionnaire : Ville de Gradignan

Gestionnaire : Ville de Gradignan

Gestionnaire : Ville de Gradignan

Gestionnaire : Ville de Gradignan

Surface : 3 560 m2

Surface : 3 010 m2

Surface : 34 250 m2

Surface : 2 668 m2

Nature du foncier : Privé

Nature du foncier : Public

Nature du foncier : Public

Nature du foncier : Public

Coût d’acquisition foncière : 1 068 000 €

Coût d’acquisition foncière : 0 €

Coût d’acquisition foncière : 0 €

Coût d’acquisition foncière : 0 €

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, engazonnement, plantation d’arbres et arbustes, installation du mobilier urbain (bancs, poubelles, éclairage public).

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, revêtement, installation mobilier urbain, plantation d’arbres.

Coût des travaux : 328 650 €

Nature des travaux à réaliser : Réaménagement des cheminements et des espaces boisés, installation mobilier urbain, Installation équipements sportifs (2 terrains de tennis, 1 citystade, 1 parcours santé)

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, revêtement, installation mobilier urbain, plantation d’arbres, installation aire de jeux pour enfants.

Coût de l’équipement : 328 650 €

Coût des travaux : 237 770 €

Financement : 30% ZAC : 98 595€ 70% Bordeaux Métropole : 230 055 €

Coût de l’équipement : 237 770 €

Coût des travaux : 218 400 € Coût de l’équipement : 1 286 400 € Financement : 70% ZAC : 900 480 € 30% Ville de Gradignan : 385 920 € Zonage PLU actuel : US4-4 Artisanat et industrie légère

Zonage PLU actuel : UM13*4L30 Tissus à dominante de maisons individuelles récentes

Financement : 30% ZAC : 71 330 € 70% Ville de Gradignan : 166 450 € Zonage PLU actuel : UM13-4L30, NU et EBC Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes Zone naturelle de loisirs

Coût des travaux : 316 820 € Coût de l’équipement : 316 820 € Financement : 30% ZAC : 95 046 € 70% Ville de Gradignan : 221 774 € Zonage PLU actuel : UM13*4L30 Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes

45

4. PROGRAMME D’ACTION

5

Avenue Favard

Programme des équipements publics

6

Voirie - Zone d’activités

7

Maillage Quartier des portes

8

Rue des portes

Maître d’ouvrage : Bordeaux Métropole

Maître d’ouvrage : Aménageur

Maître d’ouvrage : Aménageur

Maître d’ouvrage : Aménageur

Gestionnaire : Bordeaux Métropole

Gestionnaire : Bordeaux Métropole

Gestionnaire : Bordeaux Métropole

Gestionnaire : Bordeaux Métropole

Linéaire : 1260 ml

Linéaire : 275 ml

Linéaire : 85 ml

Linéaire : 295 ml

Nature du foncier : Public

Nature du foncier : Privé

Nature du foncier : Privé

Nature du foncier : Privé

Coût d’acquisition foncière : 0 €

Coût d’acquisition foncière : 495 000 €

Coût d’acquisition foncière : 154 800 €

Coût d’acquisition foncière : 531 000 €

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, aménagement chaussée, trottoirs et éclairage public , reprise des réseaux divers, installation mobilier urbain et plantation d’arbres.

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, aménagement chaussée, trottoirs, réseaux divers et éclairage public, plantation d’arbres.

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, aménagement chaussée, trottoirs, réseaux divers et éclairage public.

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, aménagement chaussée, trottoirs, réseaux divers et éclairage public, plantation d’arbres.

Coût des travaux : 1 707 300 €

Coût des travaux : 372 625€

Coût de l’équipement : 1 707 300 €

Coût de l’équipement : 867 625 €

Financement : 100% Bordeaux Métropole : 1 707 300 €

Financement : 100% ZAC : 867 625 €

Financement : 30% ZAC : 80 992€ 70% Bordeaux Métropole : 188 983 €

Zonage PLU actuel : US4-4 Artisanat et industrie légère

Zonage PLU actuel : US6 - 4L30 Commerce

Zonage PLU actuel : UM13-4L30 Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes

Coût des travaux : 115 175 € Coût de l’équipement : 269 975 €

Coût des travaux : 399 725 € Coût de l’équipement : 930 725 € Financement : 20% ZAC : 186 145 € 80% Bordeaux Métropole : 744 580 € Zonage PLU actuel : UM3*4L30 Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes

46

4. PROGRAMME D’ACTION 9

Cheminement piéton

Programme des équipements publics 10

Pôle multimodal Favard

11

Parking Morilles

12

Parking Parc des sports

Maître d’ouvrage : Aménageur

Maître d’ouvrage : Bordeaux Métropole

Maître d’ouvrage : Aménageur

Maître d’ouvrage : Aménageur

Gestionnaire : Bordeaux Métropole

Gestionnaire : Privé (partenariat)

Gestionnaire : Bordeaux Métropole

Gestionnaire : Bordeaux Métropole

Linéaire : 126 ml

Surface : 15 300 m2

Surface : 1 235 m2

Surface : 1 980 m2

Nature du foncier : Privé

Nature du foncier : Privé

Nature du foncier : Public

Nature du foncier : Public

Coût d’acquisition foncière : 113 400 €

Coût d’acquisition foncière : 1 951 500 €

Coût d’acquisition foncière : 370 500 €

Coût d’acquisition foncière : 0 €

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, aménagement chaussée, trottoirs, réseaux divers et éclairage public, plantation d’arbres.

Nature des travaux à réaliser : Construction d’un parc relais (600 places dont 150 pour Intermarché), station Vcub et BlueCub, aire de covoiturage,.

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, revêtement, plantation d’abres et installation de l’ éclairage public.

Nature des travaux à réaliser : Préparation des sols, revêtement, plantation d’abres et installation de l’ éclairage public.

Coût des travaux : 37 800 €

Coût des travaux : 104 975 €

Coût des travaux : 168 300 €

Coût des travaux : 4 395 500 €

Coût de l’équipement : 151 200€

Coût de l’équipement : 475 475 €

Coût de l’équipement : 168 300 €

Coût de l’équipement : 6 347 000 €

Financement : 30% ZAC : 45 360 € 70% Bordeaux Métropole : 105 840 €

Financement : 100 % Privé : 6 347 000 €

Financement : 30% ZAC : 142 642 € 70% Bordeaux Métropole : 332 833 €

Financement : 30% ZAC : 50 490 € 70% Bordeaux Métropole : 117 810 €

Zonage PLU actuel : US4-4 Artisanat et industrie légère

Zonage PLU actuel : UM3*4L30 Tissus à dominante de maisons individuelles récentes

Zonage PLU actuel : UM13-4L30 Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes

Zonage PLU actuel : UM13-4L30 et UM3*4L30 Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes

47

4. PROGRAMME D’ACTION 13 Crèche intergénérationnelle

Programme des équipements publics 14

Extension groupe scolaire

Tableau récapitulatif du programme des équipements publics

Equipements publics

Montant prévisionnel (HT)

Places, parcs et squares Parc Carthon 1 286 400 € Ferrière

Maître d’ouvrage : Aménageur

Maître d’ouvrage : Aménageur

Gestionnaire : Ville de Gradignan

Gestionnaire : Ville de Gradignan

Surface : 362m2

Surface : 500 m2

Nature du foncier : Public

Nature du foncier : Public

Coût d’acquisition foncière : 0 €

Coût d’acquisition foncière : 0 €

Nature des travaux à réaliser : Construction de la crèche

Nature des travaux à réaliser : Extension de l’école (5 salles de classes supplémentaires)

Coût des travaux : 579 200 € Coût de l’équipement : 579 200 € Financement : 100% ZAC : 579 200 € Zonage PLU actuel : UM13-4L30 Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes

Coût des travaux : 1 500 000 € Coût de l’équipement : 1 500 000 € Financement : 80% Bordeaux Métropole : 1 200 000 € 20% Ville de Gradignan : 300 000€ Zonage PLU actuel : UM13-4L30 Tissus à dominante de grands ensembles et tissus mixtes

Financement Aménageur

Ville de Gradignan

Part %

Montant

Part %

Montant

70%

900 480 €

30%

385 920 €

Place St Géry

328 650 €

30%

98 595 €

Parc sportif Gazaillan

237 770 €

30%

71 330 €

70%

166 450 €

Square pailey

316 820 €

30%

95 046 €

70%

221 774 €

Bordeaux Métropole Part %

Gestionnaire

Montant

70%

230 055 €

100%

1 707 300 €

Ville de Gradignan Ville de Gradignan Ville de Gradignan Ville de Gradignan

Voirie Avenue Favard

1 707 300 €

Voirie - ZAE

867 625 €

100%

867 625 €

Maillage quartier des portes

269 975 €

30%

80 992€

70%

188 983 €

Rue des portes

930 725 €

20%

186 145 €

80%

744 580 €

151 200€

30%

45 360 €

70%

105 840 €

100 %

6 347 000 €

Cheminement piéton Parkings Pôle multimodal Favard Parking Morilles

6 347 000 € 475 475 €

Parking parc des 168 300 € sports Equipements scolaires Crèche intergénéra579 200 € tionnelle Extension école

1 500 000 €

TOTAL

15 166 440 €

30%

142 642 €

70%

332 833 €

30%

50 490 €

70%

117 810 €

100%

579 200 € 20% 3 117 905 €

300 000 € 1 074 144 €

80%

1 200 000 €

Bordeaux Métropole Bordeaux Métropole Bordeaux Métropole Bordeaux Métropole Bordeaux Métropole Privé (partenariat) Bordeaux Métropole Bordeaux Métropole Ville de Gradignan Ville de Gradignan

10 974 401 €

48

4. PROGRAMME D’ACTION

Secteur Favard

stratégie foncière

Secteur Saint Géry

Moyen d’action

La création de la ZAC induit le fait de disposer du droit de préemption. L’aménageur, en tant que concessionnaire de la ZAC, se portera donc acheteur dès lors qu’un propriétaire exprimera sa volonté de vendre son bien. Par ailleurs, il engagera des missions de négociations avec les propriétaires dès la mise en oeuvre de la ZAC. Enfin, si certains propriétaires restent réticents à la vente de leur bien et que ceci met en péril l’opération d’aménagement, une procédure d’expropriation pourra être mis en oeuvre.

Afin de favoriser l’acceptabilité sociale du projet, cette procédure se déroulera sur un temps long et l’implication des habitants sera réalisée en amont, dès les études pré-opérationnelles.

Foncier privé bâti Foncier privé non bâti Foncier communal Démolition à prévoir

Le foncier à mobiliser est majoritairement privé que ce soit dans la zone d’activités ou dans le quartier résidentiel à proximité.

Etant donné une mobilisation de propriétés privées bâties, des démolitions seront à prévoir afin d’y développer un projet métropolitain cohérent de requalification (entrée de ville et zone d’activités).

Le foncier à acquérir est composé de propriétés privées bâties, propriétés privées non bâties et de foncier public situé à proximité du prochain arrêt de tram “Favard”(espaces publics, pôle éducatif et sportif, Parc Gazaillan, ...). La mobilisation du foncier privé, accompagnée de la démolition de certaines maisons individuelles, permettra de construire une nouvelle urbanisation plus dense et plus lisible à proximité des futurs axes structurants. Concernant le foncier public, il permettra de développer des projets d’espaces publics communaux autour d’une centralité résidentielle. La maîtrise du foncier doit permettre à la commune de construire un projet en cohérence avec la stratégie d’aménagement métropolitain et l’identité communale.

49

4. PROGRAMME D’ACTION

Chiffrage des coûts de l’opération Secteur Saint-Géry Quantité Secteur Favard Quantité

Espace vert

Prix unitaire

218.400 €

3560

55

195.800 €

Preparation des sols

3560

12,5

44.500 €

Fourniture de terre végétale

3560

40

142.400 €

Engazonnement

3560

2,5

8.900 €

Arbre (unité)

20

300

6.000 €

Bancs (unité)

8

500

4.000 €

Poubelle (unité)

3

200

600 €

Eclairage (unité)

10

1200

12.000 €

-

-

10.716.000 €

35.720

300

10.716.000 €

-

-

925.325 €

655

1355

887.525 €

Terrassement et travaux préparatoire

655

185

121.175 €

Enrobé et trottoir: beton desactivé

655

350

229.250 €

Réseau eau usée

655

130

85.150 €

Réseau eau pluviale

655

110

72.050 €

Réseau eau potable

655

75

49.125 €

Réseau Gaz

655

20

13.100 €

Eclairage publique

655

220

144.100 €

Réseau télécom et fibre optique

655

90

58.950 €

Réseau éléctrique

655

135

88.425 €

Espace vert

655

40

26.200 €

126

300

37.800 €

-

-

4.395.500 €

15300

285

4.360.500 €

Station Vcub 20 vélos (unité)

1

25000

25.000 €

Borne recharge (unité)

2

5000

10.000 €

Foncier (m2) Voirie Voirie (ml)

Cheminement piéton (ml) Équipement Surface de construction P+R (m2)

Démolition

1.224.175 €

Bâtiments ZA (m2)

7384

100

738.400 €

Maisons (m2)

3239

150

485.775 €

237.770 € Cheminements (ml)

597

60

35820

Espaces verts (m2)

14770

5

73850

Bancs (unité)

15

500

7500

Poubelles (unité)

6

200

1200

Tennis (unité)

2

30000

60000

CityStade (unité)

1

40000

40000

Parcours Santé (unité)

1

5000

5000

Éclairages (unité)

12

1200

Place

14400 328.650 €

Espace Public int.général (m2)

3010

105

316.050 €

Bancs (unité)

8

500

4.000 €

Poubelles (unité)

4

200

800 €

Éclairages (unité)

5

1200

6.000 €

Arbres (unité)

6

300

1.800 €

Square

316.820 € Espace Public int.général (m2)

2668

78

208.620 €

Jeux d'enfants (unité)

1

100000

100.000 €

Bancs (unité)

6

500

3.000 €

Poubelles (unité)

2

200

400 €

Arbres (unité)

4

300

1.200 €

Éclairages (unité)

3

1200

3.600 €

31.028

300

Foncier Foncier (m2)

11.203.500 €

Équipement Parking (m2) Crêche (unité) École (unité)

Maisons (m2)

11.203.500 €

2.352.475 € 3215

85

273.275 €

362

1600

579.200 €

5

300000

1.500.000 €

Démolition

Total Secteur Favard Total Secteur Favard

883.240 €

Parc

-

Foncier

Montant HT

Espace public et espace vert

Montant HT

-

Parc (m2)

Prix unitaire

1.074.000 € 2864

150

1.074.000 €

15.513.215 €

17.479.400 €

Coût total de l’opération

32 992 615 € HT

50

4. PROGRAMME D’ACTION La répartition en quatre phases du projet de la ZAC permet d’équiper le quartier de manière progressive et préventive afin de proposer une qualité d’usage aux nouveaux habitants. Ce phasage permet de plus de se saisir en priorité des secteurs fonciers rapides à acquérir, afin de laisser davantage de temps à la négociation pour l’acquisition foncière plus complexe ou délicate des phases suivantes.

Phasage prévisionnel 1

1 La réalisation de la phase 1 permet d’aménager les principaux équipements publics garant de la qualité de vie du futur quartier. Ainsi, l’extension de l’école et la crèche sont réalisées dès la première phase du projet, permettant directement l’absorption future de l’évolution de la demande liée à l’augmentation de la population. De même, la place St Géry et le parc sportif Gazaillan offrent dès le début de l’opération les espaces urbains constitutifs des stratégies en terme de morphologie urbaine et de qualité d’usage. Cette phase porte de plus les premières opérations de logements qui viennent s’intégrer aux résidences existantes et compléter les dynamiques de projet en cours sur le secteur.

2

2 La phase suivante consiste en l’aménagement de la zone d’activité économique de CarthonFerrière et de l’entrée de ville. Elle permet de dynamiser le quartier naissant par une activité économique ravivée et de proposer une offre de déplacement multimodale autour du parking relais, afin d’accompagner et de donner du sens à l’arrivée du tramway sur ce quartier en entrée de rocade. De plus, l’aménagement de la rue des Portes permet de compléter le maillage transversal en direction des quartiers Nords. Une offre de logement en partie destinée aux étudiants du campus Pessac-Talence-Gradignan, des centres de formation alentours et de la nouvelle école supérieure d’arts appliqués, permet d’investir le quartier. Le centre commercial intermarché peut supporter l’offre encore limitée de commerces de proximité.

3

3 Le fort investissement public porté sur la qualité des aménagements et l’équipement de l’opération lors des phases précédentes, permet en phase 3 de mettre les promoteurs en confiance pour porter les opérations denses de logements au centre d’un quartier déjà équipé pour accueillir les futurs habitants. Cette phase intègre de plus, les premiers logements individuels groupés, venant renchérir l’offre en terme de typologie de logement. Elle porte enfin la plupart de l’offre commerciale de proximité.

4

4 Enfin, la dernière phase permet de terminer le programme de logement et de compléter l’offre de logements individuels. L’aménagement des cheminements piétons consolide le maillage intraquartier.

0

100

250

500m

51

4. PROGRAMME D’ACTION

Phasage prévisionnel

Année 1 Phase préparatoire

Année 2

Année 3

Année 4

Année 5

Année 6

Année 7

Année 8

Année 9

Année 10

Année 11

Année 12

Étude préalable Étude de faisabilité urbaine Etude pré-opérationnelle Montage juridique du projet Constitution du dossier de création de ZAC

Phase création du dossier la ZAC

Désignation de l'aménageur Étude d'impact Étude complémentaire Approbation du dossier / décision de création Dossier de réalisation de la ZAC

Phase réalisation du dossier de la ZAC

Modification règlementaire Études de maitrise d'oeuvre Enquête publique

Acquisition foncière Installation de chantier Construction, VRD Réseaux Voirie Place St Gery Phase 1

Square pailley Extension de l'école Crêche Logement Parc Gazaillan Livraison Démolition, installation de chantier Construction, VRD Réseaux Voirie

Phase 2

École Bureau Pôle multimodal Entrée de ville Livraison Démolition, installation de chantier Construction, VRD Réseaux

Phase 3

Voirie Parking paysager Logement Livraison Démolition, installation de chantier Construction, VRD

Phase 4

Réseaux Voirie Logement Livraison

Concertation et implication des habitants

52

5. bilan financier

BILAN DE LA ZAC DEPENSES

1- Études de définition et de suivi

€ HT -

TVA

325.000 €- -

€ TTC

63.700 €- -

RECETTES

388.700 €-

de l'opération

€ HT

TVA

€ TTC

1- Cessions

-

24.598.050 €- -

4.398.570 €- -

1-1. Locatif social (PLUS-PLAI)

-

305.500 €- -

16.803 €- -

28.996.620 €322.303 €-

Etude d'impact

-

50.000 €- -

9.800 €- -

59.800 €-

1-2. PLS

-

995.828 €- -

54.771 €- -

1.050.598 €-

Etude sécurité publique

-

25.000 €- -

4.900 €- -

29.900 €-

1-3. PSLA

-

1.696.178 €- -

93.290 €- -

1.789.468 €-

Etude desserte énergétique

-

50.000 €- -

9.800 €- -

59.800 €-

1-4. Accession à prix maîtrisé

-

4.492.444 €- -

880.519 €- -

5.372.964 €-

Etude géomètre

-

50.000 €- -

9.800 €- -

59.800 €-

1-5. Accession libre

-

10.733.500 €- -

2.103.766 €- -

12.837.266 €-

Prestation urbaniste

-

150.000 €- -

29.400 €- -

179.400 €-

1-6. Commerces et services

-

723.600 €- -

141.826 €- -

865.426 €-

1-7. Programmes tertiaires

-

5.651.000 €- -

1.107.596 €- -

6.758.596 €-

-

2.494.245 €- -

488.872 €- -

2.983.117 €-

- Ville de Gradignan

-

774.144 €- -

151.732 €- -

925.876 €-

- Bordeaux Métropole

-

1.720.101 €- -

337.140 €- -

2.057.241 €-

-

1.200.000 €- -

235.200 €- -

1.435.200 €-

-

1.200.000 €- -

235.200 €- -

1.435.200 €-

2- frais Fraisd’acquisition d'acquisitionet etde de

-

23.480.615 €- -

4.602.201 €- -

28.082.816 €-

1-8. Cessions diverses

- acquisition Bordeaux Métropole - acquisition Commune* - reste à acquérir Frais de notaire

-

498.000 €1.032.300 €18.889.200 €14.940 €-

97.608 €202.331 €3.702.283 €2.928 €-

-

595.608 €1.234.631 €22.591.483 €17.868 €-

2-Participation constructeurs

2.2- Frais de démolitions

-

2.298.175 €- -

450.442 €- -

2.748.617 €-

2.3- Libération des terrains

-

748.000 €- -

146.608 €- -

894.608 €-

3 - Frais d'aménagement

-

1.091.884 €- -

214.009 €- -

1.305.893 €-

-

74.026 €- -

14.509 €- -

88.535 €-

3.2.- Travaux

-

925.325 €- -

181.364 €- -

1.106.689 €-

3.3.- Aléas (10%)

-

92.533 €- -

18.136 €- -

110.669 €-

libération des sols 2.1- Acquisitions foncières

3.1.- Études liées aux travaux

-

(le cas échéant pour les terrains non maîtrisés par l’aménageur)

3- Participation équipements d’intérêt général réalisés par l’aménageur

(dont maîtrise d’œuvre)

3.3.- Autres frais 4- Subventions

4 - Réalisation équipements publics

-

3.454.115 €- -

677.007 €- -

4.131.122 €-

5- Participation communautaire

scolaires propres à l’opération 4.2 Réalisation des équipements (gestion Bordeaux Métropole) 4.3. Réalisation des équipements

-

2.079.200 €- -

407.523 €- -

2.486.723 €-

-

273.275 €- -

53.562 €- -

326.837 €-

5-1. Logement aidé 511 logement social (PLUS et PLAI) 512 logement intermédiaire (PLS) 513 accession aidée (AA)

(gestion Ville de Gradignan)

-

1.101.640 €- -

215.921 €- -

1.317.561 €-

éventuelle au titre de :

4.1. Réalisation des équipements

5-2. Restructuration urbaine des villes et des centres bourgs 5-3. Développement durable 5-4. Equipements scolaires 5-5. Maîtrise foncière

5 - Honoraires concession

-

1.401.331 €- -

274.661 €- -

1.675.991 €-

6 - Frais de communication

6- Participation communale éventuelle

-

300.000 €- -

58.800 €- -

358.800 €-

-

100.000 €- -

19.600 €- -

119.600 €-

6.1 Equipements scolaires

-

300.000 €- -

58.800 €- -

358.800 €-

-

422.648 €- -

422.648 €-

7 - Autres recettes **

-

1.260.649 €- -

247.087 €- -

1.507.736 €-

-

- €-

-

422.648 €- -

422.648 €-

29.852.944 €- 27.773.744 €- 2.079.200 €- -

5.428.529 €- 5.021.006 €- 407.523 €- -

35.281.473 €32.794.750 €2.486.723 €-

TOTAL RECETTES BILAN ZAC - dont bilan aménageur - dont hors aménageur ( = 5.4.)

-

29.852.944 €- 28.652.944 €- 1.200.000 €- -

5.428.529 €- 5.193.329 €- 235.200 €- -

33.773.737 €32.338.537 €1.435.200 €-

7- Frais divers frais financiers TVA encaissée / reversée

TOTAL DEPENSES BILAN ZAC - dont bilan aménageur - dont hors aménageur ( = 4.1.)

-

*Acquisition commune **Autres recettes 53