Données territoriales : Analyse du logement en Hautes-Pyrénées
Groupe C : Aurélie BATREL - Valentin TRIPIER - Mathilde GORGÉ - Victor GOUYOU BEAUCHAMPS - Yoann DESPERIEZ - Justine PORTZERT
INTRODUCTION
Population totale : 230 160 habitants Préfecture : Tarbes (44 973 habitants) Sous-préfectures : Argelès-Gazost et Bagnères-de-Bigorre
Nombre de communes : 474 EPCI : 175 Nombre de communautés de communes : 36 Emplois 89 949 actifs ayant un emploi (privé et public) 10.1 % de chômage
Tourisme 16 stations de ski Le Pic du Midi 8 stations thermales
ANALYSE DES PRIX AU M²
Nombres d'annonces 132
• Création de la base de données
104
NOMBRES D'ANNONCES Val Adour 14%
Vallée d'Aure 3%
94
Agglo Lourdes 5%
50 39
Trie Magnoac 4%
Agglo Tarbes 29%
Lannemezan et Piemont Est 9%
T1
Hte Bigorre 9%
Argeles les gaves 19%
Sud agglo Tarbes 4% Est agglo Tarbes 4%
439 annonces sur notre territoire d’étude
T2
T3
72 %
T4
T5
28 %
13
5
T6
T7
En gironde
ANALYSE DES PRIX AU M² § Analyse générale de la base de données
En France
8,09
ELEMENTS D’ANALYSE :
16,21
4,16
• Le prix est plus cher au m2 lorsque l’on a un appartement plutôt qu’une maison. • Plus l’appartement est petit plus le prix au m2 est élevé. (Rapport pouvant aller du simple au triple). MISE EN PLACE DE L’INDICATEUR DE PERTINENCE :
5% sont moins chers
90% des biens sont compris entre 4,16 et 16,21 €/m2
5% sont plus chers • Au vu du nombre d’annonces trouvées sur certaines communes nous avons mis en place un indice nous permettant de voir les communes où nos données ont une valeur plus significative.
Prix en moyenne sur le territoire par typologie €/m2 T1 13,69 T2 9,29 T3 7,53 T4 7,00 T5 6,20 T6 5,97 T7 5,34
ANALYSE DES PRIX AU M² Prix par typologie sur les territoires 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00
Prix/m² des T3
8,00 8,80
6,00
4,00
8,60 8,40 8,20 8,00
2,00
7,80
0,00 Agglo de Lourdes
Agglo de Tarbes
Argeles les gaves
Est agglo Ht de bigorre Lannemezan Sud agglo Trie magnoac Val adour Valée d'aure tarbes tarbes et piemont Est T1
T2
T3
T4
T5
T6
T7
T8
T9
7,60 7,40 7,20 7,00 6,80 6,60 Argelès-Gazost
On constate que l’offre des T1 est la plus chère, et que sur certains territoires elle est inexistante. L’offre la plus diversifiée se trouve sur le territoire de l’agglomération de Tarbes et du Val Adour. Ce sont les trois premières agglomérations qui ont le marché locatif le plus élevé.
Bagnères-de-Bigorre
Lourdes
Tarbes
Grâce à l’indice de pertinence mis en œuvre, une étude a été effectuée uniquement sur les villes au plus fort taux, et sur la typologie la plus fréquente.
ANALYSE DES PRIX AU M² § Analyse à l’échelle des grands territoires
Cette analyse correspond à une étude plus large menée sur toutes les typologies et sur l’ensemble de notre territoire d’étude, ce qui nous a conduit à la représentation ci-contre. On constate des prix au m² plus élevés dans les agglomérations les plus importantes du territoire (Lourdes et Tarbes). Les deux territoires du sud présentent les mêmes caractéristiques, ce qui est probablement dû au fait qu’il y ait une forte concentration de stations de montagne touristiques.
→ Les seules tensions sur le territoire se situent à Lourdes et Tarbes et concernent uniquement les petits logements.
ANALYSE DES RESIDENCES SECONDAIRES (RS) Le département des Hautes-Pyrénées compte en 2013 : 27 579 RS sur 153 966 logements, soit 17,91%. La France, compte en 2013 : 3 234 000 RS sur 34 404 000 logements, soit 9,40%. → Les Hautes-Pyrénées ont un taux de résidences secondaires qui est près du double par rapport au taux national.
→ Une évolution du taux de résidences secondaires qui n’est pas très marquée dans les grands territoires. Il y a une baisse du taux de RS sur 7 territoires sur 10, et une hausse sur 3 territoires.
ANALYSE DES RESIDENCES SECONDAIRES (RS)
Les grands territoires ayant les taux les plus faibles de résidences secondaires sont ceux où sont situés les agglomérations et donc un cadre de vie moins attractif. A l’inverse, la Vallée d’Aure et du Louron a 66,11% de RS sur son parc total de logement et une augmentation de 2,41 points entre 2005 et 2013. Suivi d’Argelès les Gaves avec 48,05% de RS mais avec une augmentation plus faible de 0,07 points.
→ Ceci peut s’expliquer par le coté très saisonnier et touristique de ces territoires et notamment par la proximité immédiate des Pyrénées et des stations d’hivers.
ANALYSE DES RESIDENCES SECONDAIRES (RS)
→ D e s t e r r i t o i r e s t r è s touristiques : stations de ski, cures thermales et stations d’été. → Des territoires attractifs et demandeurs de résidences secondaires, ce qui est reflété par les chiffres puisque le taux de RS sur ces territoires augmentent.
Part des résidences secondaires dans l’augmentation du nombre de logements entre 2005 et 2013
ANALYSE DES RESIDENCES SECONDAIRES (RS) Part des RS
La contribution des résidences secondaires à l’augmentation du nombre de logements est marquée dans certains territoires : - Argeles-les-Gaves avec 48% - Vallée d’Aure et du Louron avec 63,7%.
→ Le marché des résidences secondaires est donc structurant dans l’évolution des territoires au sud du département des HautesPyrénées.
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) Selon la base de donnée FILOCOM, un logement vacant est un logement vide de meubles et non occupé au premier janvier de l’année d’observation. Pour compléter cette définition, l’INSEE et le Code Général des Impôts s’accordent pour définir un logement vacant : les logements non meublés, que le propriétaire n’occupe pas, même temporairement. Il peut donc s’agir de plusieurs situations : - - -
Un logement en attente d’être loué ou vendu, Un logement faisant l’objet d’une succession, Un logement en cours de rénovation.
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV)
Taux de logements vacants en 2013 : - département des Hautes-Pyrénées : 10,86%, - échelle nationale : 7,78% Vacance fortement problématique pour : la Haute Bigorre, le Val d’Adour et l’agglomération de Lourdes. (>12%) Marché du logement détendu. Le taux de vacance doit être située autour de 5 à 6% pour un bon fonctionnement et une fluidité du marché du logement.
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) Vacance fortement problématique dans les grandes villes : Tarbes, Lourdes, Bagnères de Bigorre, Vic en Bigorre, Lannemezan… Relativisation des résultats par la superposition des taux de vacance et des cercles proportionnels représentant le nombre de logements vacants. Par exemple, sur le territoire de Haute Bigorre, seule la ville de Bagnères de Bigorre présente un taux et un nombre très problématique de logements vacants par rapport au reste de ce territoire. Même cas pour Tarbes, Lourdes... Le poids des grandes villes est à mettre en évidence par rapport à celui des agglomérations. Cas particulier au Sud avec la Communauté de Commune de Gavarnie Gèdre.
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § EvoluQon de la vacance
- Augmentation de la vacance importante sur l’Ouest du département, - et particulièrement au Sud-Ouest. - Une vacance qui évolue peu, voire diminue, à l’Est.
Taux de variation des logements vacants
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § EvoluQon de la vacance
Les secteurs qui portent la vacance ne sont pas forcément ceux qui présentent les taux de variations les plus élevés. Ces 4 secteurs portent 83% de la vacance supplémentaire du département des Hautes-Pyrénées : - Agglo de Tarbes - Agglo de Lourdes - Argelès les Gaves - Haute Bigorre
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § EvoluQon de la vacance
Une évolution de la vacance portée par les centres urbains
Aux autres échelles : Une répartition géographique équivalente en terme de taux de variation. Les grandes agglomérations portent l’augmentation de la vacance.
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § EvoluQon de la vacance EvoluQon du nombre de logements vacants par rapport à l’augmentaQon du parc total entre 2005 et 2013 dans les grands territoires
Un potentiel de logements vacants qui semble inexploité. Certains territoires construisent alors que dans un même temps leur vacance augmente fortement : - Haute Bigorre - Agglo Tarbes - Agglo Lourdes
EvoluQon du nombre de logements vacants par rapport à l’augmentaQon du parc total entre 2005 et 2013 dans les communes centrales
Un décalage que l’on retrouve dans les communes centrales des agglomérations Hypothèse : Des centres bourgs délaissés au profit d’une construction pavillonnaire en périphérie ?
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § Structure du parc vacant : l’âge
Une corrélation forte entre âge du logement et vacance. Les logements anciens sont moins attractifs, moins adaptés à la demande.
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § Structure du parc vacant : l’âge
Tous les territoires sont concernés par l’ancienneté de leur parc vacant mais avec des disparités : • Certains territoires ont un parc vacant très ancien (Trie-Magnoac : 81% des logements vacants ont été construits avant 1948) • Les agglomérations ont un parc relativement moins ancien. Question sous-jacente de l’inadaptation et de l’insalubrité : des travaux sont à prévoir pour résorber la vacance, au moins pour une partie des logements anciens.
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § Structure du parc vacant : l’âge
Les taux de vacances des logements de moins de 15 ans restent conséquents, dans les grandes agglomérations notamment. Cela se retrouve sur la structure du parc vacant : Part des logements récents dans le parc vacant est autour de 9-10% dans les agglomérations de Tarbes et de Lourdes : existence d’un parc neuf vacant. Question posée par ces logements neufs ne trouvant pas preneur : Surproduction de logements et marché déstabilisé ?
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § Aspect qualitaQf du parc vacant : Nombre de pièces Structure du parc vacant et total en fonction du nombre de pièces
Une surreprésentation des petits logements comparé à leurs poids dans la structure du parc total... ...mettant en exergue une relative inadéquation entre l’offre et la demande en service de logement.
ANALYSE DES LOGEMENTS VACANTS (LV) § Aspect qualitaQf du parc vacant : le confort Le classement cadastral est un indicateur de la qualité globale du logement selon des critères relatifs au caractère architectural de l’immeuble, à la qualité de la construction, aux équipements de l’immeuble et du logement. Il comporte huit catégories, de la catégorie 1 « grand luxe » aux catégories retenues pour le parc privé potentiellement indigne, la 6 « ordinaire », la 7 « médiocre » et la catégorie 8 « très médiocre.
Une disjonction entre le niveau de confort des logements vacants et leur taux au sein des territoires... … amenant un traitement des politiques de l’habitat différenciés et spécifiques selon les territoires.
Taux de confort des logements par catégories à l’échelle des grands territoires des Hautes-Pyrénées
FACTEURS EXPLICATIFS DE LA VACANCE Facteurs conjoncturels ü Plus ou moins grande fluidité des parcours résidentiels ü Technique -> Travaux
Facteurs structurels ü Baisse démographique ü Importance de la population à la retraite/vieillissement de la population
ü Saisonnière
ü Parc de logements ancien ou inadapté à la demande
ü Dysmétrie dynamique de construction - dynamique de la vacance
ü Perte d’attractivité des communes
ü Degré de volontarisme des politiques de réhabilitation des logements
ü Rétention spéculative ou rationnelle
SYNTHESE Taux RS
Taux LV
Prix au m²
Catégorie
Agglo Lourdes
6,4
13,2
13,6
1
Agglo Tarbes
2,6
11,7
16,3
1
Argelès les Gaves
48,1
8,4
8
2
Est agglo Tarbes
6,0
9,3
6,6
4
Haute Bigorre
26,6
13,0
6,7
6
Lannemezan et Piémont Est
17,5
10,9
6,5
3
Sud agglo Tarbes
3,2
7,4
7,4
4
Trie/Magnoac
15,4
10,2
5,7
3
Val Adour
5,9
12,1
6,3
5
Vallée d’Aure et du Louron
66,1
6,8
7,1
2
Couleur
Typologie des territoires en fonction de trois indicateurs : • Taux de résidences secondaires en 2013 • Taux de vacances des logements en 2013 • prix au m² des logements en 2016 → Un marché globalement détendu mais une grande hétérogénéité du marché du logement dans le département des Hautes-Pyrénées.
CONCLUSION § Limites F Traitement du parc de logements publics F Peu de renseignements sur la typologie des logements vacants
§ Pistes d’amélioraQons Répertoire des Logements Locatifs des Bailleurs Sociaux (RPLS)
Possibilité d’établir des questionnaires pour affiner l’analyse qualitative
F Peu de renseignements sur la raison de la vacance F Secret staWsWque : rend l’échelle communale souvent incohérente
Améliorer la transparence des études centrées sur le logement et l’habitat
SOURCES Définitions : Logement vacant : http://www.haute-bigorre.fr/system/files/editeur/etude_vacance.pdf Classement cadastral : http://www.gouvernement.fr/sites/default/files/contenu/piece-jointe/2014/09/dihal_guide_reperage_lhi_janv_2014.pdf Données : Base de donnée FILOCOM Base de donnée INSEE Images : http://dignois.fr/Lourdes-Sacre-Coeur/ (Lourdes) http://www.location-cure.net/station-thermale/bagneres-de-bigorre-65200 (Bagnères de Bigorre) https://en.wikipedia.org/wiki/Tarbes (Tarbes) http://www.ajpn.org/commune-Vic-en-Bigorre-65460.html (Vic en Bigorre) http://www.france-voyage.com/villes-villages/arreau-25698.htm (Arreau) http://www.googlemaps.com (Aureilhan)