Mercado Condominial 05 by Odimar Manoel

Edição 05 | Ano 01 | Dezembro, Janeiro 2013 Joinville, Balneário Camboriú e Itajaí Distribuição Gratuita

Final de ano. É hora da

prestação de contas

MERCADO CONDOMINIAL Vem aí um choque de inovação na gestão condominial. pág. 16

FINANÇAS Justa remuneração do síndico. pág. 18

ESPECIAL FIM DE ANO Festas de condomínios exigem atenção. pág. 22

ABC do Condomínio

Guia do Síndico | 03

Fui eleito síndico. E agora? Primeiro passo – Registrar a Ata. A Ata é um documento que registra resumidamente e com clareza as ocorrências, deliberações, resoluções e decisões de reuniões ou assembléias. Deve ser redigida de maneira que não seja possível qualquer modificação posterior. Por isso deve ser escrita sem parágrafos ou alíneas (ocupando todo o espaço da página); sem abreviaturas de palavras ou expressões; números por extenso; sem emendas ou rasuras; sem uso de corretivo . Administrar condomínios não é tarefa fácil, mas também não é preciso curso superior em administração para desempenhar a função. O primeiro procedimento para uma boa gestão do novo síndico é o registro da Ata. Registrando a Ata que o elegeu como Síndico no Cartório de Títulos e Documentos. Antes do registro da Ata de eleição do novo síndico, o documento deve constar informações essenciais como: o nome e a identificação completa do novo Síndico, o número do apartamento, o período previsto da gestão conforme, o valor da remuneração (pró-labore e/ou isenção da taxa de condomínio). Fazer menção a Lei 4.591/64 e a Convenção do Condomínio, referente a competência do Síndico também é uma opção, pois as referidas legislações traçam as diretrizes a serem seguidas pelo novo administrador; a) Um requerimento solicitando o registro ao cartório devera ser preenchido com assinatura reconhecida pelo presidente da mesa, o modelo do requerimento devera ser pego no cartório de registro de títulos e documentos. b) Para o registro em cartório, o livro ata deve conter as assinaturas dos presentes na reunião. c) É também necessário reproduzir copia da ata em 03 (três) vias, com assinatura reconhecida pelo presidente da mesa, nestas copias devera constar os nomes dos condôminos que assinaram o livro ata, e ao final citar “ copia fiel do livro ata”, uma das cópias registrada ficará no cartório, outra será encaminhada ao banco e uma via registrada ficará em posse do síndico ou poderá ser anexada ao livro de Atas do condomínio.

Editorial

Destaques

Temos paixão pelo que fazemos Certa ocasião um sábio antigo escreveu, “ Tudo o que a sua mão encontrar para fazer, faça-o com todo o seu coração “ ; nesse ano seguimos com muita energia este ensinamento, cada edição é um novo desafio, porem gratificante ! Somos gratos a todas as pessoas que acreditaram no nosso projeto editorial, parceiros e anunciantes; amigos que nos incentivaram a seguir com firmeza e retidão; Um agradecimento especial a Andréia da Messe Brasil, que nos oportunizou a participação na Intercon 2013, uma grandiosa feira de negócios. Gerir um condomínio é coisa de profissional, não há mais espaço para o amadorismo; Por isso estamos orgulhosos pelo chegada do BRcondos, o mercado condomínial não será mais o mesmo após este lançamento, pois o gerenciamento tecnológico de um residencial por um software de ponta, dará ao síndico a mesma eficiência na gestão possibilitada a um CEO de uma grande empresa. Estamos confiantes na parceria HFPX / Revista Guia do Síndico, que através do sistema BRCondos transferirá ao mercado de condomínios a experiência em tecnologia de gestão online, adquirido ao longo de mais de uma década por Hugo Fabiano, enquanto CEO da Microvix, que hoje inova no seguimento condominial no provimento de tecnologia em nuvem, gerenciamento de facilities e sistemas web. Também convidamos você a conhecer detalhes do Curso de Síndico Profissional, fruto da parceria Guia do Síndico/ Sociesc na pagina 21.

Fui eleito síndico, e agora?

09 Rejeitada projeto de lei que regulamentaria profissão de síndico

19 Lidando com conflitos no condomínio por uso de cigarros e comercio ambulante

Auditoria Preventiva

Associada

Desejamos a você uma excelente leitura e um final de ano abençoado; No ano novo, estaremos aqui , trazendo sempre o melhor da informação condominial para você, porque na verdade...temos paixão pelo que fazemos! Odimar Manoel - Editor Expediente: A Revista Guia do Síndico é uma publicação condominial bimensal independente registrada sob o CNPJ 15.672.525/0001-40. Edição 05 ( dez/ 2013 – Jan/2014). Editor: Odimar Manoel Financeiro: Joice Gozzi Jornalista Responsável : João Batista (JB) Mtb 3613/SC Projeto Gráfico: Suellen Quintino

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Contato Comercial: Odimar Manoel comercial@revistaguiadosíndico. com.br 47 4101-7898 47 8866-1224

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Seu condomínio gerenciado de maneira mais prática e inteligente!

MATRIZ Joinville • SC

UNIDADE Itajaí • SC

R. Dr. Plácido Gomes, 610 • Sl. 201 (47) 3422•6880

R. Olímpio Miranda Jr., 269 • Sl. 3 (47) 3348•3164

Cidade

Itajaí é o segundo maior gerador de riquezas de Santa Catarina Nos últimos anos, a cidade de Itajaí, que neste ano completou 153 anos , evoluiu de uma economia essencialmente pesqueira para assumir o segundo maior Produto Interno Bruto de Santa Catarina (com R$ 15,2 bilhões, ficando atraz apenas de Joinville com 18,4 bilhões). A pesca, grande força da economia da cidade, ganhou a companhia de outros setores a partir da década de 1990. O desenvolvimento da atividade portuária impactou positivamente a economia da cidade, reforçada pelo crescimento da movimentação de cargas congeladas, com destaque para o frango e a carne suína, proporcionando investimentos para o porto, aumento nas atividades de logística, armazenagem e transporte. Alavancadas pelo crescimento das atividades do complexo portuário, outros setores comerciais também se desenvolvem, como o de serviços. O ramo da construção civil está aquecido e reflete a expansão da cidade em todos os aspectos, incluindo moradias de alto padrão e empreendimentos comerciais modernos, com projetos baseados em práticas sustentáveis. O setor náutico também cresce acima da média e encontra em Itajaí um local perfeito para a instalação de estaleiros, gerando mais empregos e ampliando as ofertas de produtos e estreitando o relacionamento com o mercado nacional. A Ferrovia do Frango, um projeto do

governo federal com início das obras previsto para 2015, vai permitir o escoamento da produção, desafogando as rodovias.

“Temos tudo o que um grande centro urbano precisa para manter-se ativo, como aeroporto, porto, boas estradas, rede hoteleira, Receita Federal, Polícia Federal, hospitais, universidades e todos os demais equipamentos, sem contudo perdermos a simplicidade de vida e a facilidade de aceso a esses equipamentos comuns nos pequenos municípios”. Marcos de Andrade, Secretário da Fazenda da Prefeitura de Itajaí

A afirmação é do Secretário da Fazenda da Prefeitura de Itajaí, Marcos de Andrade, ao avaliar os dados divulgados pelo IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.

Imagem noturna do Porto de Itajaí

Legislação

Discriminação no uso do elevador pode gerar processos dor social era exclusivo dos moradores. Os funcionários nunca podiam utilizá-lo. Há alguns bons anos, porém, este tipo de coisa passou a ser visto legalmente como discriminação, acarretando multa e outras penas para quem desobedecer. Existem algumas cidades em que foi instituída uma lei municipal (Rio de Janeiro, por exemplo.) em que determina-se que qualquer pessoa deverá utilizar o elevador social e só serão orientadas a utilizar o elevador de serviço em situações específicas (transportando volumes, cargas, ou em serviços de obras ou reparos). Nos municípios de Santa Catarina não há legislação específica, contudo, baseado na Constituição Federal e no princípio de que todos são iguais, não podendo existir discriminação por condição social, fica vedada a obrigação dos empregados utilizarem o elevador de serviços. Neste sentido é o entendimento da Justiça do Trabalho (confirmado pelo Tribunal Superior), no caso abaixo, fora determinada indenização a título de danos morais em decorrência do uso do elevador de serviços no montante de R$10 mil reais. Divulgação

O condomínio pode determinar as situações de uso dos elevadores, mas nunca restringi-las por questões sociais ou raciais. Quando morar em prédio era algo acessível apenas às pessoas com maior poder aquisitivo, o uso do eleva-

DANO MORAL. INDENIZAÇÃO. É inegável que o dano moral ocasiona lesão à imagem, à honra, à liberdade do trabalhador (art. 5º, V e X, da Constituição Federal), logo, devida é a reparação sempre que restar provado o ato ilícito praticado pelo empregador ou seus prepostos, o dano e o nexo causal entre ambos os fatos, consoante o disposto nos art. 186 e 927, ambos do Código Civil e art. 5º,

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incisos V e X, da Constituição da República. Recurso da reclamada a que se nega provimento. (TRT6. RO 000033504.2011.5.06.0014 de 03/10/2012) O fundamento da decisão é no seguinte sentido: “Assim, considerando que restou comprovado o alegado assédio moral em decorrência de atitude discriminatória quanto ao acesso ao local de trabalho, pela entrada social do edifício e uso do elevador social, devida é a indenização por dano moral.” Ainda, sugere-se para evitar qualquer alegação de discriminação que seja utilizado a terminologia ‘elevador de cargas’ e ‘elevador de pessoas’. Assim, pode-se inserir na Convenção quais as condições para que seja obrigatório o uso do elevador de cargas. Bom senso deve imperar “Os elevadores de serviço são destinados aos que carregam objetos que podem danificar ou sujar os elevadores, independentemente de quem esteja carregando seja morador ou funcionário, assim como ninguém deveria pensar, por exemplo, em realizar uma mudança usando o elevador social. Na prática, cada empreendimento define as regras sobre o uso, desde que nenhuma delas seja discriminatória.

Guia do Síndico | 09

Legislação Rejeitada PL 2225/11 que regulamentaria as atividades de síndico profissional Rejeitada PL 2225/11 que regulamentaria as atividades de profissional A Câmara rejeitou o Projeto de Lei 2225/11, do deputado Eduardo Azeredo (PSDB-MG), que regulamentaria o exercício da profissão de síndico administrador de condomínios. Pelo texto, a atividade poderá ser exercida por condômino, empregado ou profissional autônomo que tenha capacidade civil e diploma de ensino médio. Segundo o projeto, caberá à assembléia de condôminos estabelecer o tipo de síndico que administrará o condomínio. Quando for escolhido profissional autônomo, o contrato de prestação de serviço de síndico não poderá ultrapassar dois anos, permitida a prorrogação por decisão da assembléia de condôminos.

A proposta proibiria o síndico administrador, exceto quando for condômino, de exercer as competências previstas no artigo 1.348 do Código Civil (Lei 10.406/02), que trata das atribuições dos síndicos. Entre essas atribuições estão: convocar a assembleia dos condôminos; elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; realizar o seguro da edificação; cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; e representar o condomínio para praticar, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. No entendimento do Relator, o Deputado LAÉRCIO OLIVEIRA, que vetou o projeto, argumenta “ Em relação às atribuições do síndico, igualmente encontram-se dispostas no Código Civil, mais especificamente em seu artigo 1348, não havendo qualquer justificativa a sua normatização em diploma diverso.”

que o síndico tenha curso de ensino médio, “ ... é de conhecimento público que as pessoas, embora não tenham tido a oportunidade de estudar até o limite estabelecido pela lei, possuem conhecimento suficiente para administrar o seu próprio patrimônio” declara o deputado em seu relatório de veto. Para saber mais sobre a PL Lei 2225/11 consulte : http://www.camara.gov.br/ Divulgação

O Deputado também considerou o projeto de lei, antiquado, pois em nada inova e repete ou remete a dispositivos legais já em vigor, não se justificando, portanto, a sua aprovação, considerou o PL altamente discriminatório ao exigir

Nós da Ágata Administração de Condomínios agradecemos aos nossos clientes, parceiros e amigos a confiança dedicada durante esse ano. Que as realizações alcançadas, sejam apenas sementes plantadas, que serão colhidas com sucesso no próximo ano.

Boas Festas www.agatacondominios.com.br Rua Prudente de Moraes, 420 sala 03 - Santo Antônio - 47 3025.7440 agata@agatacondominios.com.br

Segurança

Neste verão tenha cuidados com as crianças na piscina Com o inicio do verão, fim de ano e as férias escolares, as áreas de lazer dos condomínios passam a ser mais freqüentadas por crianças. Seja no playground, piscina, quadra ou salão de jogos, as brincadeiras, que podem parecer inocentes, se tornam um desafio constante para garantir que a diversão não acabe em tragédia e traga graves conseqüências também para o condomínio. Neste período do ano nunca é demais ressaltar que é preciso redobrar os cuidados, investir no envio constante de comunicados e avisos sobre os cuidados com a segurança das crianças e orientação dos funcionários e pais sobre os cuidados com crianças na piscina. No Brasil, afogamentos são a segunda causa de morte e a sétima de hospitalização, entre os acidentes, na faixa etária de 1 a 14 anos. Segundo o Ministério da Saúde, em 2010, 1.184 crianças de até 14 anos morreram vítimas de afogamentos, o que representa uma média diária de quase 3 óbitos. Pensando nisso, nós da Revista Guia do Síndico publicamos

abaixo as dicas da Dra Francisca Rosangela A. Castro - Médica Pediatra: Dicas de segurança para a criança freqüentar piscinas

A área de piscina deve estar cercada por uma grade de proteção de, no mínimo, 1,20 metro de altura, sendo trancada por portões automáticos (para que a criança não possa destravar essa porta de segurança);

Quando não estiver em uso a piscina tem que ser coberta por uma estrutura de material resistente, que seja capaz de suportar um peso de, pelo menos, 120 quilos, para não ceder.

O piso em volta da piscina tem que ser antiderrapante para evitar quedas e escorregões;

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Se a criança tiver menos de 4 anos, tem que ter sempre um adulto perto dela, de preferência dentro da água, ou muito perto, ao alcance dos braços. Esse adulto tem que estar lúcido, não pode estar embriagado, e tem que estar totalmente dedicado a cuidar dessa criança;

Fique de olhos bem atentos. Crianças sempre são levadas e gostam de aprontar. Evite desviar os olhos deles por muito tempo, seja para conversar com alguém ou ler um livro enquanto aproveita o sol. Um simples minuto pode ser o suficiente para seu filho escorregar na beira da piscina porque resolveu dar uma “corridinha”.

É importante que na piscina tenha algum adulto capacitado para atendimento de primeiros socorros;

O uso do maquinário de manutenção e limpeza da piscina devem estar desligados enquanto as crianças estiverem na água;

O rápido socorro é fundamental para o salvamento da criança que se afoga, pois a morte por asfixia pode ocorrer em apenas 5 minutos. Por isso é tão importante que pais, responsáveis, educadores e outras pessoas que cuidam de crianças aprendam técnicas de primeiros socorros.

Um adulto deve supervisionar de forma ativa e constante as crianças e adolescentes, onde houver água, mesmo que saibam nadar ou que os lugares sejam considerados rasos.

Alarmes e capas de piscina garantem mais proteção, mas não eliminam o risco de acidentes. Esses recursos devem ser usados em conjunto com as cercas e a constante supervisão dos adultos;

Capa

Final de ano. É hora da prestação de contas Divulgação

È comum no final de ano ou no inicio do ano novo a realização das Assembléias Ordinárias para eleição de síndico, prestação de contas e aprovação da previsão orçamentária para o ano seguinte, embora os três temas possam ser deliberados em uma única assembléia, neste artigo iremos tratar da dinâmica de prestação e aprovação das contas do condomínio na AGO. Prestação de contas é uma obrigação legal do Síndico Incumbe ao Síndico o gerenciamento da vida econômica e social do Condomínio e por ser seu representante legal, o procurador dos condôminos, deve satisfação sobre os atos de sua gestão. A Prestação de Contas deve ser feita pelo Síndico, inclusive, não se admite delegação, Lei 4591/64 que dispõe sobre Condomínios Edilícios ( embora algum representante da administradora possa auxiliá-lo ). Além de a obrigatorie-

dade de sua prestação ser exclusiva do Síndico, as contas devem se revestir de meios que efetivamente demonstrem a homologação e comprovação das despesas apresentadas. O art. 1348, VIII, do Código Civil regulamenta a competência do Síndico prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; A prestação de contas é obrigatória para quem administra bens alheios. A Assembleia Geral Ordinária é quem possui legitimidade para aprovar ou reprovar as contas do Síndico. Caso o Síndico não submeta as contas à apreciação da Assembleia, poderá haver pedido judicial de prestação de contas. Se, por acaso, a Assembleia de Condôminos aprovar contas sem exame, sequer superficial, da relação de gastos apresentados, estará fazendo de forma irregular e essa Assembleia poderá ser invalidada. Importa ressaltar que a Prestação de Contas não deve deixar qualquer dúvida quanto à sua autenticidade e que o Conselho Fiscal do Condomínio tem competência apenas para emitir parecer sobre as Contas do Síndico; a responsabilidade de aprovar, ou não, tais contas é da

Assembleia. Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas. Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio. Como evitar problemas: Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento; balancetes encadernados e de fácil compreensão, devidamente assinado por um gestor ou contador, traz credibilidade ao trabalho da administradora e tranqüiliza o síndico na apresentação. Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas. Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para a verificar mensalmente a contabilidade ou a administradora condominial, evitando desgastes futuros.

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A APRESENTAÇÃO

O QUE NÃO PODE FALTAR

Mais importante que fazer o balanço é apresentá-lo de forma clara para os condôminos. Apresentação em Power Point de relatórios, planilhas e gráficos de despesas e receitas no data show poderá ser um recurso interessantíssimo para a melhor compreensão de todos os presentes. No início da assembléia, é importante que o síndico ou a administradora distribua uma folha com os detalhes que serão discutidos na prestação de contas, como o comparativo com a previsão orçamentária aprovada no ano anterior. Compare a previsão efetuada no ano anterior com os gastos reais e respectivas distorções com explicações claras, simples e sem deixar dúvidas sobre o motivo dos gastos. Use a divisão por item ( ou grupo de itens ) como Funcionários, Consumo (água, luz, telefone, Internet), Manutenção, Material de Consumo, Administrativos, Despesas Diversas, isso facilita o entendimento. Alguns especialistas pedem para evitar detalhar demais as despesas, o que pode gerar alguma confusão. Outros, entretanto, dizem que tudo deve ser colocado, pois, contabilmente, a compra de uma caixa de fósforo é tão importante quanto a de um equipamento de segurança. Se houver críticas ou objeções, analise -as e, se realmente procederem, adote -as, caso contrário, dê explicações claras e convincentes. Procure adequar-se às necessidades do público, que irá manipular e aprovar ou não a pasta de prestação de contas.

Tenha sempre em mente que para o balanço ser transparente não pode faltar a receita, a lista de inadimplência e despesas. Atenha-se somente ao período que está em pauta. Nunca esqueça das pastas e da documentação original comprobatória de despesas e receita. INADIMPLENTES Assuntos delicados também fazem parte da prestação de contas e não podem ser esquecidos, veja a melhor forma de tratá-los. Aborde a inadimplência de forma a mostrar quanto está custando ao condomínio, sem entrar em detalhes sobre situações particulares, isso pode gerar confusão. Não cite o nome dos devedores, somente o número dos apartamentos. Aborde também o percentual, quantidade de cotas, valor por unidade e ações tomadas (cartas de cobrança, cobranças amigáveis e ações judiciais). Ouça a opinião de todos e tire suas conclusões. NÃO FOI APROVADO. O QUE FAZER? Caso o balanço não seja aprovado, uma saída é auditar as contas. Muitos casos costumam ficar sem aprofundamentos, o que pode gerar problemas com os inadimplentes no futuro. Outra solução é esclarecer quais itens ficaram pendentes e solicitar um prazo para que as explicações sejam feitas. Uma nova assembleia deve ser convo-

cada. O ideal é que quem fez o balanço consiga dar uma explicação convincente ou, se realmente houver um erro, o que pode acontecer, consertá-lo. Persistindo a discordância, sempre usando de bom senso, quem aprova deve avaliar o teor e o montante envolvido acionando os mecanismos previstos na Convenção do Condomínio tais como: solicitar esclarecimentos via Conselho Fiscal, via assembleia e, por último, se for o caso, exigir por meios judiciais uma prestação de contas. Podemos declarar que a prestação de contas bem elaborada é o ápice da gestão do síndico, pois é neste momento que ele recebe a coroação pelo seu trabalho através da aprovação dos condôminos, atestando a eficácia de sua gestão, não ficando qualquer duvida sobre a idoneidade de seu mandato. Porem para facilitar este momento, suas contas deverão ser endossada pelo conselho mensalmente, afim de corrigir pequenos desvios na estratégia financeira do condomínio. Quanto maior o interesse do síndico em apresentar uma prestação de contas organizada e esclarecida, maior também será a credibilidade dos atos de sua gestão perante os condôminos.

Aconteceu

Intercon contou com 35 mil visitantes em 4 dias de evento

A Revista Guia do Síndico expôs na décima edição da Intercon Feira e Congresso da Construção Civil, que fechou com balanço positivo e clima de satisfação entre os expositores, segundo a organização, a feira deve gerar R$190 milhões em negócios, considerando o período do evento e os seis meses seguintes.

Fila para entrada na feira

O número de visitas chegou a 35 mil, vindos de 18 estados brasileiros e de 4 países . Uma das novidades desta edição da feira foi o Salão da Segurança Patrimonial, com soluções para ambientes comerciais, residenciais e condominiais , além de workshops gratuitos. Confira algumas fotos do evento. 1 Visitantes no estande da Revista Guia do Síndico 2 Publico prestigia a feira 3 As Sindicas Eodete e Patrícia com a contadora Daiani Oliveira no estande Guia do Síndicow 4 Odimar Manoel com Leticia Lemos e Ricardo Piveta (Seguridade)

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Boas Praticas

Acessibilidade e sustentabilidade, o condomínio exercendo a cidadania Boa praticas que tornam a vida de uma comunidade condominial melhor e mais cidadã: Acessibilidade: De uns tempos pra cá, outros assuntos passaram a fazer parte da pauta das assembléias dos condomínios. Um deles é a promoção da acessibilidade dos edifícios para deficientes físicos. De acordo com o decreto federal 5.296, de 2004, todos os prédios, sejam privados ou públicos, devem ser adaptados para que pessoas portadoras de alguma deficiência física possuam livre acesso ao edifício, no entanto a lei não é respeitada pela maioria dos condomínios. Até porque, alguns edifícios não possuem condições arquitetônicas para

tais adaptações. Assim, toda entrada dos prédios deveria ter soluções como rampas ou elevadores para permitir a passagem de condôminos ou visitantes portadores de alguma deficiência física, além de elevadores internos que respeitem os padrões determinados pela ABNT. Sustentabilidade: Equipar um condomínio com soluções sustentáveis não é tarefa de outro mundo - muito menos é necessário extremo ativismo ambiental. O síndico tem que lembrar que ele é representante de uma pequena sociedade, por isso, ele precisa ter uma visão social e cidadã. Por isso, em um primeiro momento, é possível adotar soluções mais simples como coleta seletiva do lixo, coleta de óleo de cozinha e uma política de reaproveitamento da água pelos funcionários já podem ser adotadas. Com uma conciência sustentavel e a pratica da acessibilidade, teremos certamente uma

comunidade mais cidadã , com pessoas vivendo em harmonia com a natureza, desenvolvendo-se em um ambiente condominal seguro, com saude e bem estar deixando um legado de responsabilidade e repeito as futuras gerações.

Mercado Condominial

Divulgação

Vem aí um choque de inovação na gestão condominial Se um condomínio pode ser comparado a uma empresa, o síndico pode ser comparado a um executivo, no entanto, existe uma grande lacuna entre eles, enquanto um executivo tem ao seu dispor várias ferramentas tecnológicas de gestão para tomadas de decisões, o síndico ainda navega às escuras por falta de ferramentas de gerenciamento básico. Mesmos diante das facilidades tecnológicas atuais, o mercado condominial parece não ter acompanhado tal evolução, não existem hoje no país soluções de ERP (sistema integrado de gestão) focado em condomínios. Hoje mais de 80% dos condomínios de nossa região são geridos da mesma forma que eram no século passado, boletos gerados pelo sistema do banco, relatórios financeiros criados a partir de lançamento em planilhas do Excel e conciliação bancária manual, retratando uma forma retrógrada de gestão, com grande possibilidades de falhas por lançamento e por muita interação humana. O mercado condominial mudou muito nos últimos anos e, com isso, gerou diversas oportunidades de negócios. A carência por inovação é um dos principais

pontos que tem atraído empreendedores dispostos a oferecer produtos e serviços diferenciados para o setor. A equipe da Revista Guia do Síndico, conheceu no inicio de outubro a BRCondos Franchising e Administração S/A, uma empresa joinvilense que promete revolucionar o mercado condominial através da gestão inteligente e prática. Concebido através das necessidades reais de um gestor de condomínios, a empresa conta com um sistema que opera totalmente via web, incorpora um ambiente de acesso ao síndico e outro para os condôminos, integrado com os tablets e smartphones. Cada condômino terá na palma de sua mão, toda informação condominial que precisar, alem de poder contar com as funcionalidades de registrar ocorrências, abrir chamados de manutenção e agendar o uso de áreas comuns do condomínio, acessar os relatórios financeiros e emitir sua segunda via de boleto. A BRCondos trabalhará no formato de franchising. A matriz e franqueadora fica em Joinville e tem um central de controladoria, onde acontece todo o processamento da parte de Finanças,

Contabilidade, Compras, Atendimentos/ Chamados e Assessoramento Jurídico. E as unidades franqueadas locais apenas operam a parte de Captação de Documentos, Assembléias e Relacionamento com os síndicos e moradores, de forma presencial. Dessa forma, a BRCondos consegue reduzir em muito a complexidade da operação de uma administradora de condomínios e evita transtornos aos síndicos e condôminos, que podem ser causados por erros no processamento feito de forma manual ou por equipes sem a devida qualificação. O sistema BRCondos facilitará todos os processos de gestão do condomínio, facilitando a vida do síndico e dos moradores, inclusive integrando os prestadores de serviços com as demandas do prédio através da área de Facilities. A empresa começa a operar em novembro com unidades franqueadas em Joinville, Itajaí e Balneário Camboriú. A BRCondos é uma empresa inovadora, investida pela HFPX Participações e que se beneficia da experiência de 15 anos da equipe liderada por Hugo Fabiano Cordeiro , ex-CEO e fundador da Microvix, empresa também joinvilense de TI para o varejo que chegou a ser uma das maiores do país no seu segmento, vendida em 2012.

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Fique Atento

Divulgação da lista de inadimplentes é legal Divulgar a lista de inadimplentes aos demais co-possuidores é dever do síndico e da administradora. E os condôminos têm o direito de saber estas informações, uma vez que o não pagamento da taxa de condomínio por parte de qualquer dos condôminos afeta diretamente aos demais, que irão se cotizar para cobrir os valores atrasados ou utilizar dos recursos disponíveis na conta do fundo de reserva, com o fim de fazer frente às despesas do condomínio. Dentre as obrigações do síndico está a de prestar contas sempre que exigido, conforme o artigo 1348, inciso VIII, do Código Civil. E prestar contas significa apresentar as receitas e despesas, o que inclui a relação de inadimplentes. O que é proibido são os excessos e a

exposição do devedor a situações vexatórias. O que inclusive dará direito a indenização por danos morais. Assim, é totalmente legal divulgar as unidades dos inadimplentes nos boletos, balancetes e nas assembleias de condomínios. É vetado divulgar as mesmas informações em quadros de avisos, jornais internos ou qualquer outro meio que exponha o devedor de qualquer forma a situação vexatória ou com o objetivo de constrangê-lo. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão proferida pela 1ª Câmara de Direito Privado nos Autos da Apelação Cível de n° 289.102.4/0 entendeu que divulgar a relação de inadimplência é procedimento meramente administrativo.

Por Rodrigo Karpat* *Rodrigo Karpat é advogado e especialista em Direito Imobiliário e administração condominial.

Finanças

Divulgação

Remuneração do síndico SÍNDICOS não são empregados dos condomínios, logo, não possuem vínculo empregatício, portanto, não fazem jus a carteira de trabalho assinada e verbas decorrentes desta relação, incluindo férias e 13º salário. REMUNERAÇÃO DO SÍNDICO é regra, a Lei 4.591/64, artigo 21, § 4º, dispõe de forma clara: § 4º - Ao síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma assembleia que o eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente. A Assembleia geral que eleger o síndico, deverá fixar a remuneração do síndico, exceto se a Convenção vedar a remune-

ração ou já possuir regras claras sobre esta remuneração, estabelecendo valores ou isenções das taxas condominiais ou deixando para a assembleia deliberar sobre este assunto. Retenções e contribuições O condomínio deverá reter do pró labore pago ao síndico, o percentual de 11% (onze por cento) em favor do INSS e pagar 20% (vinte por cento) de contribuição previdenciária, valores que serão lançados, mensalmente, na GPS e GFIP. Devido a alta complexidade no exercício da função de síndico, torna-se inviável nos dias de hoje assumir tal função sem a justa remuneração, pois os condomínios atuais assemelham-se a medias empresas, com demandas trabalhistas, de segurança, administrativas e de

pessoal, tomando do síndico um tempo considerável para o bom desempenho de suas funções, por isso o numero de síndico voluntários ou o que recebem apenas a isenção da taxa condominial é cada vez mais raro. O mercado exige síndicos cada vez mais profissionalizados com conhecimento multidisciplinares na área de gestão, engenharia, psicologia e do direito; devendo assim ter sua justa remuneração que pode variar do porte do condomínio, indo de um salário mínimo, até em alguns caso de condomínio clube, chegando a 10 salários mínimos mensais.

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Convivência

Como lidar com os conflitos gerados pelo uso do cigarro e o comercio irregular no condomínio A gestao de conflito em condominios representa o mais novo desafios dos síndicos modernos, que alem de saber administrar com eficiência, envolvendo aspectos gerenciais, humanos, financeiros, bancários, contábeis etc, também tem que ter noções de mediação de conflitos entre vizinhos.

modar ou colocar outros moradores em risco. Quando o uso é em áreas comuns do prédio, a história é outra, a administração do prédio pode até enquadrar o condômino em uma conduta anti-social. No caso de cigarro, as regras variam de acordo com a legislação antifumo de cada município.

Comércio: Com expansão do mercado autônomo e de projetos de trabalho remoto, tornou-se comum que profissionais de diversas áreas atendam clientes em suas próprias residências. Apesar dos benefícios para os profissionais, esta prática pode ser traduzida em riscos de segurança para os outros moradores. Se o condomínio é residencial, manter uma atividade comercial no imóvel é irregular, Muitas vezes, no entanto, é difícil comprovar estes casos. A solução para os casos mais graves é restringir a entrada de desconhecidos, por exemplo. Divulgação

Drogas e Cigarro: Uma preocupação que tem esquentado a cabeça de muitos síndicos está ligada ao consumo de entorpecentes dentro do condomínio. O porte de maconha para consumo próprio, por exemplo, não é crime no país. No entanto, é possível que esta prática gere inconvenientes para os outros moradores. A reação, contudo, deve variar de acordo com o local em que o condômino usa o entorpecente.. A polícia deve ser acionada apenas quando os efeitos alucinógenos começam a inco-

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Gestão

Auditoria preventiva é a solução para evitar problemas futuros em condomínios

De grande interesse para as administrações sérias e honestas, o exame preventivo das prestações de contas permite a identificação imediata de falhas e / ou irregularidades, possibilitando a adoção de providências corretivas/preventivas antes que ensejem eventual má utilização de recursos, demandas trabalhistas, etc. A realização de auditoria preventiva por profissionais experientes e independentes, além de poupar o tempo dispendido individualmente pelos Conselheiros, fornece a estes respaldo técnico para a análise das prestações de contas, permitindo a aprovação das contas em prazo menor, além de proporcionar condições para que a administração do Condomínio corrija falhas de modo a tornar o controle, tanto quanto possível, independente das pessoas que estejam à frente da administração.

Divulgação

Quando se fala em auditoria, geralmente nosso pensamento volta-se para a identificação de roubo, desvio e coisas do gênero. Entretanto, vale a pena destacar o uso da auditoria em caráter muito mais preventivo do que punitivo.

Recomendamos que a Auditoria seja feita de forma preventiva, em bases mensais, para que os condôminos só assinem concordando com a prestação de contas feita pela administradora, após o exame feito pelo Auditor. Assim também é feito nas empresas, quando o conselho fiscal recomenda aos acionistas a aprovação das contas com base no Relatório dos Auditores Independentes. Essa segurança, apesar de não ser absoluta, é uma importante ferramenta na gestão. Vantagens de Custos para auditoria preventiva. Os condôminos podem preferir uma Auditoria preventiva anual, apesar de sempre recomendarmos uma Auditoria preventiva mensal, pasta a pasta. Para

uma auditoria preventiva com emissão de um Parecer Técnico de Auditoria Preventiva, o investimento pode variar de R$ 2.000,00 a R$ 3.000,00 por período contábil ( um ano ), dependendo do porte do condomínio;na media, o investimento gira em torno de R$ 200,00 mensais; Muitos condomínios solicitam uma Auditoria somente após a desconfiança de fraudes e desvios. Esse é outro trabalho que o Auditor executa, já com o foco voltado para a investigação, neste caso o planejamento do trabalho do Auditor é diferente de um trabalho preventivo, por isso o custo poderá ser de ate 10 vezes maior do que uma analise preventiva, variando de acordo com a complexidade do cenário diagnosticado de R$ 5.000,00 a R$ 15.000,00 por período contábil anual.

Especial Fim de Ano

Festas em condomínios exigem atenção Fim de ano, época de abrir as portas de casa e organizar confraternizações com amigos, parentes e vizinhos. Entretanto, quando o assunto é receber visitas em condomínios residenciais alguns cuidados devem ser tomados para manter a política de boa vizinhança e garantir a segurança de todos os moradores. Eventos podem ocorrer desde que respeitem as regras do regimento e garantam a segurança dos moradores “Vale a pena o condômino deixar na portaria uma relação com o nome de todas as pessoas que espera. É uma medida que facilita o trabalho e impede que indivíduos mal-intencionados entrem no condomínio”, Antes de o morador convidar parentes e amigos para uma confraternização no salão de festas, a orientação é que ele converse com o síndico, verifique se a estrutura do local é capaz de acolher o números de visitantes pretendidos, e confirme se o o salão já não está reservado por outro condômino. “Essa é uma atitude simples, mas que pode evitar transtornos e indisposição entre moradores”. Piscina No condomínio a área de lazer, em especial a piscina, é outro fator que merece cuidados durante as confraternizações.

O ideal é que o acesso seja proibido. Acidentes podem acontecer e, além disso, a presença de muitos visitantes impossibilita o controle de doenças que podem ser transmitidas pelo contato com a água como as micoses e frieiras. O excesso de bebidas alcoólicas aliado à agua pode se tornar uma mistura perigosa e o condomínio não deve ser onerado com esta responsabilidade. Fora de casa Enquanto muitos condôminos fazem questão de reunir as pessoas que consideram importantes e comemorar em casa, outras aproveitam a chegada dessa época do ano para viajar. Neste ponto, a recomendação com a segurança é a principal. Não apenas com o risco de invasão, mas com outros imprevistos como vazamentos ou incêndios. O morador deve avisar o síndico, vizinhos e o porteiro da viagem e ainda deixar um telefone para contato em caso de urgên-

cia. Recomenda-se que todos os aparelhos eletrônicos sejam retirados das tomadas, medida que minimiza o risco de curto circuitos ou incêndios e economiza energia elétrica.

Guia do Síndico | 23

Especial Fim de Ano

Barulhos nos condomínios podem trazer incômodos Fim de ano é significado de festa, diversão, encontro das famílias e dos amigos. Mas esse período nem sempre é de tranquilidade. Algumas situações podem causar problemas quando o encontro não agrada a todos, especialmente se houver muito barulho e se o evento ocorrer em um condomínio. As festas podem ser amistosas ou podem resultar em encrencas, mas é preciso ter moderação tanto por conta de quem organiza e também de quem não foi convidado. Música alta, fogos de artifício, bebida e conversas em tom elevado de voz podem formar um conjunto de ações desagradáveis. Por isso, a recomendação é que se houver algum problema mais sério a primeira saída é buscar resolver a situa-

ção de forma amigável. O comportamentos inadequados em condomínios estão suscetíveis a multas ou se ocorrerem com frequência podem resultar na saída do morador barulhento do prédio. Mas é preciso tolerância nesse período de festa de fim de ano. “É um momento diferente para todos, de alegria e comemorações. No entanto, as pessoas precisam ter consciência que para tudo existe um limite”. O código civil determina que o condômino que agir de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos vizinhos pagará multa. A multa é prevista no ato constitutivo ou na convenção interna do condomínio, não podendo ser superior a cinco vezes o valor das contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem. A legislação não estipula diferenças de horário e limite de ruídos. Ou seja, por mais que esse período exige tolerância, as pesso-

as permanecem com o direito de cobrar menos barulho. “O importante é que todos tenham bom senso e mantenham limites toleráveis de ruídos, respeitando o direito dos moradores”. Para evitar problemas, especialistas orientam que tudo seja feito com bom senso. “Não se deve estragar a festa de ninguém, mas também não é civilizado acabar com a noite de sono de cidadãos. Há que se ter solidariedade das duas partes”.

Dicas do Guia

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Social

Papo com Síndico

Papo com Síndicos reúne mais de 40 profissionais do mercado condominial na ACIJ em Joinville no dia 04/11. Dr. Marco Schettert apresentou as principais demandas judiciais em condomínios e como se precaver de processos no futuro. O evento promovido pela Revista Guia do Sindico, teve sua Realização por Salomão Oliveira , que em 2014 realizara novas edições do evento.

Crônica

Linha Guia Por João Batista

Se o vento é forte, ela o puxa para cima Se o vento é fraco, ele a traz para baixo Ela resiste, mas cede ao movimento dele Ele insiste, mas nega o movimento dela Distante, ela escolhe ares além Exausto, ele recolhe olhares, porém O menino é marionete da pipa ou A pipa é marionete do menino ?