Planung: Vom Entwurf zur Einreichung

Bauplanung

Entwurf bis Einreichung

Dem Raum mithilfe von speziellen Farbkonzepten eine ganz neue Ausstrahlung verleihen? Geht. Mit den richtigen Nuancen und deren Kombination können Sie Harmonie schaffen, Kontraste setzen oder die Wirkung variieren.

Ihre Planungspartner sind Baumeister, Architekten und Statiker, deren Zusammenarbeit erst ein wohldurchdachtes Gebäude garantiert. Während der Baumeister in der Regel die technische Planung und Bauleitung, teils mit einem eigenen Bauunternehmen auch die Ausführung von Bauarbeiten aller Art übernimmt, befasst sich ein Architekt in erster Linie mit dem gestalterischen Aspekt der Hausplanung. Seine Kernkompetenz ist das Schaffen von zeitgemäßer Formgebung. Der Statiker schließlich stellt alle Berechnungen an, die für das Gebäude relevant sind.

Schon vor dem Grundstückserwerb sollte man Flächenwidmungs- und Bebauungspläne einsehen. Im Bebauungsplan wird festgelegt, in welcher Weise die von den Flächenwidmungsplänen ausgewiesenen Grundstücke bebaut werden dürfen.

Der Grundlagenplan dient der Ideenfindung und soll die Umrisse des Grundstücks mit den Himmelsrichtungen und alle wichtigen Informationen wie Sonneneinfall, Straßen, Nachbarhäuser etc. enthalten. In

einem nächsten Schritt überlegt man sich, wie das Haus etwa aussehen soll und wo die einzelnen Räume angeordnet werden.

Aus den Skizzen und Angaben der Bauherren fertigt der Baumeister oder Architekt zur Konkretisierung des Bauvorhabens zuallererst einen Vorentwurf. Vergleichen Sie diesen unbedingt mit Ihrem ersten Grundlagenplan und überzeugen Sie sich, dass auch alle Ihre persönlichen Vorstellungen und Wünsche darin berücksichtigt sind. Was den Vorentwurf komplettiert, sind grundsätzliche Überlegungen wie: • Lage und Orientierung, die besonders die Energieeffizienz betreffen • Raumfestlegung und Nutzflächenaufstellung im Grundriss; sie gehören zu den wichtigsten Planungsdetails. Eine eventuelle Anpassung an veränderte Bedürfnisse sollte bereits zu Planungsbeginn berücksichtigt werden. Grundrisse sind flexibel zu gestalten. • Unterkellerung sowie etwaige Dachgeschoßausbaumöglichkeit • Energiekonzept • Auswahl der Baustoffe • Maßnahmen zur Realisierung der

Barrierefreiheit

Der Vorentwurf wird dann mit der Baubehörde abgestimmt, und wenn keine wesentlichen Kritikpunkte vorliegen, kann im nächsten Schritt der Entwurfsplan erstellt werden. Darin werden erstmals die Kosten grob und in allen Posten erfasst. Der detaillierte Einreichplan wird immer zusammen mit der technischen Beschreibung und der sogenannten Bauplatzerklärung, einem Dokument, das die jeweilige Grundfläche für bebaubar erklärt, an die Baubehörde übergeben. Ziel ist es, eine Baugenehmigung zu erhalten. In der Regel wird der Einreichplan in weiterer Folge noch durch behördliche Auflagen geändert.

Bauverhandlung

Nach Prüfung der eingereichten Unterlagen setzt die Behörde einen Bauverhandlungstermin fest. Dieser findet meist an Ort und Stelle statt. Eingeladen werden dazu Bauherr, Bauführer, Planer, Straßenverwaltung und die Nachbareigentümer. Tipp: Statten Sie schon mit dem Entwurf/der Einreichung den Nachbarn einen Besuch ab, um etwaige Einwände in Ruhe zu klären und evtl. daraus resultierende Planungsänderungen zu berücksichtigen. Werden bis und während der Bauverhandlung keine mündlichen oder schriftlichen Einwendungen erhoben, so endet mit diesem Termin auch das Einspruchsrecht der Nachbarn.

Das Bauvorhaben wird auf Übereinstimmung mit den geltenden Bauvorschriften geprüft und allfällige Einwände der Nachbarn werden aufgenommen. Ohne gütliche Einigung werden weitere Verhandlungen nötig, notfalls auch der Gang vor Gericht. Die Ergebnisse der Bauverhandlung werden protokolliert. Wenn alles rechtens ist, erhalten Sie einige Wochen später den Baubewilligungsbescheid. Achten Sie unbedingt auf etwaige Auflagen! Und ganz wichtig ist auch, dass Sie nicht vor der durch Bescheid erteilten Baubewilligung mit der Bauausführung beginnen!

Die Ausführungs- und Detailpläne schließlich sind die Voraussetzung für eine genaue Handwerksarbeit und exakte Ausschreibungen, mit denen Sie Preisofferte einholen. Kostenmäßig ist die Erstellung der Detailpläne mit etwa einem Drittel der Gesamthonorare von Architekt oder Planer veranschlagt. Eines der wichtigsten Planungsdetails betrifft die Themen Energie und Haustechnik. Die Bauausführung muss von einem gesetzlich befugten Bauausführenden (Baumeister oder Zivilingenieur für Bauwesen) durchgeführt werden. Die Benützungsbewilligung ist der letzte behördliche Schritt und wird nach Bekanntgabe der Baufertigstellung aufgrund einer Überprüfung auf Übereinstimmung mit der Baubewilligung erteilt.

Auf gute Zusammenarbeit!

So ein Hausbauprozess ist wie eine große Maschine, die erst funktioniert, wenn die einzelnen Zahnräder sich in die richtige Richtung drehen und ineinander greifen. Eine gute Zusammenarbeit mit allen Ausführenden ist schon ab der Planungsphase daher essentiell. Wir haben ein paar gute Tipps für Sie zusammengestellt, wie auch Ihr Bauprojekt zum Erfolg wird.

Initiieren Sie regelmäßige Zusammentreffen aller Beteiligten - vom Planer über die Bauaufsicht, Vertreter der Gewerke, Vorarbeiter oder Polier, Sonderfachleute wie Statiker oder Haustechnikplaner in kleinen zeitlichen Abständen, am besten direkt auf der Baustelle. So können sämtliche Verantwortlichen direkt vor Ort den Fortgang des Bauprojektes eruieren und besprechen. Ganz wichtig: Sie als Bauherr bzw. Baufrau sollten so oft wie möglich diesen Treffen beiwohnen! Denn:

Nicht zuletzt an der Stimmung in so einer Besprechung erkennen Sie, ob die Baustelle gut läuft oder nicht. Solche Baustellenbesprechungen dienen dazu, die unterschiedlichen Arbeitsbereiche aufeinander abzustimmen und letzte Details der Ausführung oder aufgetretene Probleme zu besprechen. Eine Begehung der Baustelle ist dafür unumgänglich. Auch sollten die Besprechungen in jedem Fall dokumentiert werden. Das Protokoll führt im Normalfall der Bauleiter bzw. die örtliche Bauaufsicht und wird kurz später an alle Teilnehmer verteilt.

Ein weiterer Tipp: Stellen Sie sich gut mit Ihren Nachbarn. Womöglich haben Sie ja bereits bei der Besichtigung des Grundstückes Ihre künftigen NachbarInnen kennen gelernt. Sie werden noch einiges mit ihnen zu tun haben! Das Baurecht sieht vor, dass die NachbarInnen zur Bauverhandlung als Beteiligte geladen werden. Dies bedeutet, dass sie Einwände gegen Ihr Projekt geltend machen können. Während der Bauzeit sind Belästigungen der NachbarInnen auch nicht vollständig zu vermeiden. Sorgen Sie daher von Anfang an für ein gutes Verhältnis: Lernen Sie sich kennen, erklären Sie was Sie vorhaben, lassen Sie sich von denen, die selbst schon gebaut haben, Tipps geben.

Was tun bei Problemen?

Mit den ausführenden Firmen haben Sie ein geschäftliches Verhältnis: Sie zahlen, die Firmen liefern bzw. erfüllen ihre Dienstleistung. Die Qualität der Ausführung ist zwar quantifizierbar und daher einzufordern, lässt sich aber durch richtiges Verhalten wesentlich beeinflussen. Sollte ein Handwerker etwas nicht zu Ihrer Zufriedenheit ausgeführt haben, erklären Sie ihm, was genau Sie stört, bleiben Sie sachlich und begnügen Sie sich nicht mit pauschalen Aussagen wie ”das gehört sofort abgerissen”, die sogar dazu führen können, dass erhebliche Mehrkosten eingefordert werden.

Bauzeitenplan

Ein Bauzeitplan ist unumgänglich für Ihren Hausbau. Nur so können die einzelnen Bauabschnitte und die darin agierenden Gewerke verlässlich koordiniert und mitunter teure, jedenfalls aber nervenzehrende Verzögerungen vermieden werden.

Der erste Schritt ist die Erstellung eines Gesamtterminplanes, der alle erforderlichen Vorgänge ab dem Beginn der Planung (auch einschließlich aller entscheidungs- und sonstiger Fristen) berücksichtigt. Zu jeder Leistung bzw. Frist etc. werden der eindeutige Name des Vorganges, seine geplante bzw. veranschlagte Dauer und die Verknüpfungen mit anderen Arbeiten (logische Abhängigkeiten zu vorhergehenden bzw. nachfolgenden Vorgängen) eingetragen. Die Abfolge ist dabei relativ logisch und folgt dem Bauprozess:

Begonnen wird üblicherweise (nach eventuell erforderlicher Grundstücksräumung, Baureifmachung o.ä.) mit dem Baugrubenaushub, es folgt der Rohbau, falls erforderlich der Bau des Dachstuhles sowie der Ausbau. Diverse Installationen, die Haustechnik, Zuleitungen, Anschlüsse etc. beginnen, sobald der Baufortschritt dies zulässt. Technische Komplettierungen (Montagen Schalter, Armaturen, Waschtische etc.) erfolgen zum spätestmöglichen Zeitpunkt um evt. Beschädigungen zu verhindern. Dies gilt ebenso für die Fertigstellung der Außenanlagen.

Für die Darstellung hat sich ein Balkenplan bewährt. Jeder Balken steht dabei für einen oder mehrere zusammengefasste Bauteile, z. B. die gemauerten Wände eines Stockwerkes. Die Länge der Balken stellt die Arbeitsdauer in Tagen dar. So erkennen Sie auf einen Blick gleichzeitig ablaufende Arbeiten oder gegenseitige Abhängigkeiten. Spezielle Computerprogramme erleichtern die Erstellung der Bauzeitenpläne.