Wichtige Tipps zur Grundstückswahl

Das passende Grundstück

Bei Auswahl und Kauf des Grundstücks sollte nichts dem Zufall überlassen werden. Nehmen Sie zur Erstbesichtigung eine Vertrauensperson mit und besuchen Sie das Grundstück auch zu unterschiedlichen Tageszeiten, bei jeder Wetterlage und – wenn die Zeit dafür reicht – bei jeder Jahreszeit.

Nehmen Sie zur Erstbesichtigung Ihres Wunschgrundstückes eine Vertrauensperson mit und besuchen Sie das Grundstück vor dem Kauf zu unterschiedlichen Tageszeiten, bei unterschiedlichen Wetterlagen und – noch besser – bei jeder Jahreszeit.

Entsprechen Größe und Lage des Grundstücks Ihren Vorstellungen? Ist genug Platz für An- und Zubauten wie Terrasse, Garage oder Wintergarten vorhanden? Grundflächenform, Topografie, Hangneigung und Grundwasserspiegel spielen ebenfalls eine wichtige Rolle. Berücksichtigen Sie vorhandene natürliche/bauliche Schattenwürfe sowie Sparpotenziale hinsichtlich Heizkosten. Diese erschließen sich beispielsweise schon, wenn das künftige Haus ganzjährig von der Sonne beschienen wird und windgeschützt steht.

Bebaubarkeit

In den meisten Fällen liegt ein Bebauungsplan vor, aus welchem die Bedingungen für die Bebauung hervorgehen. Beabsichtigt man den Erwerb eines Grundstücks, für welches kein Bebauungsplan existiert, sollte im notariellen Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart werden, sofern sich die mit der Baubehörde abgesprochene Planung nicht vollziehen lässt. Der Bebauungsplan gibt auch Aufschluss über die Art der baulichen Nutzung, wie etwa Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, gewerbliche Baufläche etc.

Eine rechtskräftige Baugenehmigung garantiert die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Sie hat in der Regel eine vierjährige Gültigkeit und innerhalb dieser Zeitspanne muss mit dem Bau begonnen werden. Das Baugenehmigungsverfahren ist in den Landesbauordnungen geregelt. Der jeweilige schriftliche Antrag ist bei der Gemeinde einzureichen. Für den schnellen Erhalt der Baugenehmigung muss ein vollständiger (samt allen Bauvorlagen) Bauantrag eingereicht werden, am besten noch vor der nächsten Bauausschusssitzung. Noch ein Tipp: Der Verlauf einer Grundstücksgrenze sollte immer einvernehmlich mit den angrenzenden Nachbarn festgelegt und notariell beglaubigt werden. Vor-

handene Grenzmarkierungen können, müssen aber nicht mehr stimmen!

Grundstücksaufschließung

Nur ein bereits aufgeschlossenes Grundstück kann und darf bebaut werden. Bei einem voll erschlossenen Grund sind alle Erschließungskosten, wie z. B. Anschlüsse an öffentliche Kanal-, Strom-/ Gas-, Telefon-/Datenkabelnetze sowie belagsfertige Straßen und Gehsteige bereits im Kaufpreis enthalten. Sollten sich dabei Unklarheiten ergeben, so sind diese notariell im Kaufvertrag zu vermerken, um zu einem späteren Zeitpunkt noch feststellen zu können, wer welche Kosten zu tragen hat.

Bei noch nicht erschlossenen Grundstücken lässt sich in der Regel durch Verhandeln mit dem zuständigen Gebietsbetreuer ein optimaler Anschlusszeitpunkt finden, der die komplette Erschließung des Grundstücks mit Kanal, Regenwasserleitung, Wasser, Strom, Gas und Telefon Zug um Zug über nur eine Künette ermöglicht. Zur Koordination vereinbaren Sie am besten eine Baubegehung vor Ort mit Elektriker, Installateur, Vertretern der Versorgungsunternehmen und den Professionisten, die für die Gemeinde den Kanal- und Wasseranschluss herstellen.

Nutzbarkeit

Wie gut sich das Grundstück für Ihr Traumhaus nutzen lässt, ob die Größe und die Ausmaße reichen, ist nicht nur von der geplanten Gebäudegröße, sondern vor allem von den Proportionen Ihres künftigen Eigenheims abhängig. Da bei frei stehenden Bauten in der Regel beidseitig ein Abstand von mindestens drei Metern zur Grundstücksgrenze eingehalten werden muss, verbleibt für die schlussendliche Bebaubarkeit nur noch die restliche Breite der Parzelle. Daher sollten Bauparzellen eine Breite von 16 Metern nicht unterschreiten.

Ausrichtung

Orientiert sich die Längsachse eines Grundstücks eher Nord-Süd- oder OstWest-seitig? Das ist sowohl für die Grundrissplanung als auch für die spätere Anlage des Gartens von großer Bedeutung. Auch die Lage der Aufschließungsstraße ist ein Beurteilungskriterium. Diese sollte an der nördlichen Seite des Grundstücks verlaufen. Auch die Neigung der Fläche spielt eine Rolle. Ebene Grundstücke sind leichter aufzuschließen und zu bebauen. Schräge Grundstücke (Hanglagen) können von der landschaftlichen Situation her oft reizvoller sein, bringen aber ungemein mehr Probleme mit der Bebauungsmöglichkeit und sicherlich zusätzliche Kosten für Stiegenanlagen, Rampen, Stützmauern usw. mit sich.

Grundwasser, Hangwasser

Die Nutzbarkeit von Baugründen ist mitunter von der obersten Höhe des Grundwasserspiegels abhängig. Da diese in trockenen Jahren stark schwanken kann, sollten vor einem Kauf verbindliche Angaben von der zuständigen Bau- bzw. Wasserrechtsbehörde eingeholt werden. Bei geneigten Baugründen ist der Druck des Hangwassers von großer Bedeutung. Er muss durch Drainagemaßnahmen auf der Bergseite bis unter die Kellerbodenoberkante abgewendet werden.

Topografie

Die Tragfähigkeit ist von der Schichtung des Baugrundes, seiner Gleichmäßigkeit, Neigung, Bodenart, dem Feuchtigkeitsgrad und einigem mehr abhängig. Der Baugrund verformt sich unter der Last des Bauwerks entsprechend seiner Zusammendrückbarkeit. Je nach Art des Lastangriffs erfährt das Bauwerk dann Setzung, Horizontalverschiebungen oder Verkantungen.

Beim Bau von Einfamilienhäusern wird die Tragfähigkeit des Bodens fast immer ausreichen. Sonderfälle wären allenfalls

sumpfige Böden oder Grundstücke über Aufschüttungsgebieten. Sehr kostenintensiv können die Förderungsarbeiten und Kellerbauten bei felsigem Untergrund werden. In beiden Fällen, weicher wie auch sehr harter Untergrund, könnte der Verzicht auf ein Kellergeschoß zweckmäßig sein und Ihnen viel Geld und Arbeitszeit sparen. Eine Baugrunduntersuchung kann Sicherheit über die Bebauungsart geben. Dazu müssen die Boden- und Wasserverhältnisse bekannt sein, um die richtige Gründungs- und Abdichtungsart wählen zu können, um ungleichmäßige Setzungen zu vermeiden. Baugrunduntersuchungen erfolgen meist in Form von Probebohrungen, Schächten, Rammsondierungen, der Herstellung von Grundwasserpegeln, Pumpversuchen, der Entnahme und Untersuchung von Boden- und Wasserproben. Die durch ein Gutachten gewonnene Sicherheit über Baugrundeigenschaften und Grundwasserstände ist ein Eckpfeiler der Planung, werden doch durch dieses Gutachten die Erkenntnisse für die Fundierung des Hauses und gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen zur Trockenhaltung eines Kellers gewonnen.

Infrastruktur

Je weiter Baugrundstücke von Ballungsräumen entfernt liegen, desto niedriger ist meist der Preis, aber umso größer werden auch die Probleme mit der Anfahrt zu Arbeitsplatz, Schule, Supermarkt und den nächstgelegenen öffentlichen Verkehrsmitteln. Vergleichen Sie die gegebenenfalls anfallenden Fahrtkosten von dem zur Diskussion stehenden Grundstück zu Ihrem Arbeitsplatz. Sie sollten auch bedenken, dass – je nach Lage des Grundstücks – Zuleitungen für Strom, Wasser, allenfalls Gas und Telefon unverhältnismäßig teuer werden könnten.

Bodenklassen

In Österreich werden die Bodenklassen nach der ÖNORM B 2205 eingeteilt. Unterschieden werden sieben Kategorien, die wir uns nun genauer anschauen möchten:

Bodenklasse 1: Mutterboden, Zwischenboden

Die oberste Schicht eines Bodens ist der besonders fruchtbare Mutterboden bzw. Humus. Er ist reich an Organismen und sollte bei der Abtragung für die spätere Gartengestaltung aufbewahrt werden. Der Zwischenboden ist die Schicht unter dem Humus. Er ist dunkelgrau bis dunkelbraun oder auch gefleckt und eignet sich ebensowenig zum Bau wie der Mutterboden. Deshalb müssen diese beiden ersten Schichten auch abgetragen werden.

Bodenklasse 2: wasserhaltender Boden, Schöpfboden

Diese beiden Bodenarten werden landläufig auch als Schlamm bezeichnet und eignen sich ebenfalls nicht zum Bauen. Kommen diese Bodenklassen auf Ihrem Grundstück vor, so müssen Sie diese unbedingt austauschen lassen.

Bodenklasse 3: leichter Boden

Leichte oder lose Böden bestehen aus nicht bindigem Sand oder Kies. Wenn das Bodengutachten Ihren Boden auf diese Klasse festlegt, muss ein möglichst flacher Böschungswinkel eingehalten werden. Manchmal wird auch eine Spundwand zur Absicherung der Baustelle nötig, damit der Sand nicht ständig nachrutscht.

Bodenklasse 4: mittelschwerer Boden/Stichboden

Böden der Klasse 4 sind sehr lehmig, sandig oder voller Löss (Schluff). Wenn das Bodengutachten bei Ihnen diesen Boden festgestellt hat, können Sie beruhigt sein – diese Böden sind sehr gut zu bebauen.

Bodenklasse 5: schwerer Boden/Hackboden

Dieser Boden ist sehr fest und zäh und hält gut zusammen. Zum Hackboden zählen fetter, steifer Ton, Geröll mit Steinen, feste Schlacke oder auch Bauschutt. Böden der Klasse 5 eignen sich ebenfalls sehr gut zum Bauen.

Bodenklasse 6: leichter Fels

Die sogenannten Schrämmböden bestehen aus locker gelagertem Gestein, welches bröckelig, schiefrig, verwittert oder stark zerklüftet ist. Aufgrund seiner festen Beschaffenheit ist dieser Boden perfekt für Fundamente. Er muss jedoch vorher geschrämmt werden, was die Kosten steigen lässt.

Bodenklasse 7: schwerer Fels

Auf einem Sprengboden steht jedes Haus perfekt, für den Abbau dieses Bodens müssen Sie jedoch mit den doppelten Kosten im Vergleich zu den anderen Klassen rechnen. Außerdem kann bei diesen Böden ein Keller nur gebaut werden, wenn vorher gesprengt wird. Sehr aufwendig und teuer!