www.appartementeneigenaar.nl jaargang 20 - 2019 - editie 3
Vier verduurzamingsinnovaties uitgelicht Klimaatakkoord: wat zijn de gevolgen? Hoe wijzig je een splitsingsakte? Erfpacht: de gevolgen voor de VvE
Zonnep anelen: wat
zijn de mogelij kheden ?
� Antislipvloeren
Uw specialist in vastgoedonderhoud Onze toegevoegde waarde uit zich in onze klantgerichtheid, betrokkenheid en het ontzorgen van de klant. Overleg over en tijdens de werkzaamheden - met u, maar ook met andere betrokkenen - is voor ons niet meer dan normaal.
� Ophoogsystemen
Door het toepassen van sneluithardende producten zijn loopvoorzieningen overbodig en wordt de overlast tijdens de uitvoering van uw project tot een minimum beperkt.
Wat kunnen wij voor u betekenen? Wat dacht u van… ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ
� Balkonvloeren
Antislipvloeren Balkonvloeren Vloercoating Hemelwaterafvoer Afschotverbetering Betonreparatie
ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ
Schilderwerk Dilatatie-afdichting Ophoogsystemen Trappen + bordessen Parkeervloeren
Kortom: wat uw opdracht ook is, wij zetten graag onze jarenlange ervaring in om uw project tot een goed einde te brengen. � Trappen + bordessen
� Hemelwaterafvoer
� Parkeervloeren
� Galerijen / balkons � �
Detailafdichting � Parkeergarages / -daken � Naadloos dakwerk Kunststofvloeren � Schilderwerk � Betonreparatie � Complete renovatie
Multi Protect Nederland BV � Handelsweg 25, 7461 JJ Rijssen 0548 – 513322 www.multiprotect.nl � info@multiprotect.nl
�
INHOUD
VOORWOORD Zonne-energie wordt steeds populairder. U als appartementseigenaar wilt ook graag gebruikmaken van deze vorm van energieopwekking. Maar u beslist niet alleen: alle leden van de VvE moeten akkoord gaan. Hoe pakt u dit aan? Zoals zoveel zaken binnen VvE's begint het allemaal bij draagvlak. Wilt u als VvE serieus aan de slag met zonnepanelen dan is het verstandig hier te beginnen. Probeer een zo breed mogelijk draagvlak te creĂŤren. Zijn er toch een aantal eigenaren die zonne-
Wat zijn de mogelijkheden met zonnepanelen?
02
panelen helemaal niet zien zitten? Dan zijn er gelukkig nog wel een aantal mogelijkheden voor de groep die wel wil. In het artikel op pagina twee vertellen we u er alles over. Daarnaast gaan we dieper in op vier innovaties op het gebied van verduurzamen die op dit moment 'hot' zijn. We leggen uit wat ze doen en wat u als VvE er aan heeft. Ook nemen we het klimaatakkoord, dat 28 juni jl. gepresenteerd werd door het kabinet, onder de loep. Hoe denkt men de doelen te bereiken en wat zijn de gevolgen voor VvE's? Wij wensen u veel leesplezier!
De gevolgen van het klimaatakkoord
16
Guido van Loon
COLOFON Wonen Media BV Postbus 2093, 1960 GB Heemskerk Telefoon 0251 207 450 E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl
VERDER IN DEZE EDITIE: Uitgelicht: verduurzamingsinnovaties 08 Vergewisplicht: hoe nu te handelen?
12
Erfpacht en de VvE
22
Nieuws en producten
24
Hoe wijzig je de splitsingsakte?
30
Uitgever Marc Zagwijn Redactie Guido van Loon Vormgeving Jessica Geertsma Advertentie-exploitatie Tim Hes ISSN 1572-185X Lithografie en druk VHP Drukkers, Heemskerk Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland Postbus 20, 1910 AA Uitgeest Tel. +31(0)251-25 79 24 Fax +31(0)251-31 04 05 Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter. Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.
1
ZONNEPANELEN: wat zijn de mogelijkheden voor VvE's De grote platte daken van een appartementsgebouw zijn uitstekend geschikt voor zonnepanelen, toch doen VvE's dit niet op grote schaal. Waarom niet?
2
De VvE kan er echter ook voor kiezen, als er
eenvoudig zonnepanelen te koppelen achter
wel voldoende draagvlak is, een collectieve in-
de meter van individuele appartement. Een
stallatie te plaatsen met kosten en baten voor
gemeenschappelijke elektriciteitsmeter zor-
de VvE. Daarnaast is het verstandig na te den-
gen er echter weer voor dat het lastig is de
ken over zaken als verzekering, onderhoud en
zonnepanelen rendabel te exploiteren. Geluk-
(eventuele) meerkosten bij aanleg.
ZONNEPANELEN
Juridisch, technisch en logistiek is het niet
kig zijn er diverse manieren om zonnepanelen op daken van appartementsgebouwen toch
Afspraken over het dak
mogelijk te maken.
Wanneer de VvE toestemming heeft gegeven om het dak te gebruiken, moeten er afspraken
Zoals zoveel zaken binnen VvE's begint het
gemaakt worden over het oppervlak dak dat
allemaal bij draagvlak. Wilt u als VvE serieus
per eigenaar gebruikt kan worden. Denk hier-
aan de slag met zonnepanelen dan is het ver-
bij aan afspraken over het onderhoud en de af-
standig hier te beginnen. Probeer een zo breed
metingen van de zonnepanelen, maar ook aan
mogelijk draagvlak te creëren.
vergoeding voor de VvE voor gebruik van het dak en wat er gaat gebeuren in het geval van
Zijn er toch een aantal eigenaren die minder
nieuwe bewoners.
enthousiast zijn? Dan is een energiecoöperatie een mogelijke oplossing. Het is wette-
Daarnaast moet er berekend worden hoeveel
lijk toegestaan met een aantal bewoners een
zonnepanelen er geplaatst kunnen worden
aparte energiecoöperatie op te richten. Deze
en dient er gekeken te worden naar de staat
coöperatie vraagt vervolgens eenmalig toe-
van onderhoud van het dak. Kan het dak nog
stemming van de VvE om het dak te gebrui-
een tijdje mee of is het verstandiger voor een
ken. In dit geval is hier slechts de helft plus 1
nieuw dak inclusief zonnepanelen te kiezen?
voorstemmers bij een investering voor nodig
En wat zijn in dat geval de meest gunstige mo-
in plaats van een tweederde meerderheid.
gelijkheden?
3
“Ja, wij zijn voordeliger uit. De jaarlijkse kosten van € 900 zijn lager dan voorheen. Exclusief het voordeel van de energie. Dat is een aardige besparing.” Kees ten Hove, VvE beheerder. www.mitsubishi-liften.nl/m-use
Minimaal €15.000 besparen op je lift en onderhoud?
“De lift blijft eigendom van Mitsubishi, en dat is prima. Waarom zou je zoiets duurs willen aanschaffen. Tevens hoeven wij ons de komende jaren niet meer druk te maken over hoge onderhoudskosten” Hans Stroink VvE St. Hubertus Ede Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en toekomstige gebruikers Gegarandeerde beschikbaarheid voor 40 jaar Transparante afrekening op basis van daadwerkelijk gebruik €0 initiële investering bij gebruik van M-Use® Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:
www.mitsubishi-liften.nl/m-use 4
Je kunt ook ons direct bereiken op 0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl
ZONNEPANELEN
Grootte van de VvE
een eenmalige bijdrage van de leden te vra-
Het zal niet in élk geval zo zijn dat zonnepa-
gen, in de vorm van een eenmalige verhoging
nelen voordeliger zijn, dit is afhankelijk van
van de periodieke bijdrage.
de grootte van de VvE. Wanneer een VvE een flinke stroomverbruiker is, houdt dit in dat zij
- De VvE sluit een lening af
voor een deel van de gebruikte stroom (alles
Met de VvE Energiebespaarlening kunt u
boven 10.000 kWh) een lagere energiebelas-
energiebesparende maatregelen in of aan het
ting betaalt. Het kan dan dus zo zijn dat het in
appartementencomplex direct laten uitvoe-
dat geval niet interessant is.
ren, zonder uw reserveringen aan te spreken. En u profiteert direct; de maandelijkse ener-
Financieringsmogelijkheden
giekosten gaan omlaag en het wooncomfort
- De VvE gaat zelf financieren
voor de bewoners wordt verbeterd.
Heeft uw VvE voldoende middelen om zelf de financiering voor de zonnepanelen te verzor-
Wilt u de VvE Energiebespaarlening gebrui-
gen, dan verdient dit altijd de voorkeur. Ver-
ken voor de aanschaf van zonnepanelen? Dat
volgens heeft de VvE nog wel toestemming
kan, maar alleen in combinatie met een an-
nodig van de ALV.
dere energiebesparende maatregel. U kunt maximaal 75% van de VvE Energiebespaarle-
Het kan echter ook zo zijn dat de VvE over niet
ning gebruiken voor het financieren van zon-
genoeg middelen beschikt maar dat men wel
nepanelen (en eventueel de thuisbatterij). Bij
de voorkeur geeft aan het zelf financieren van
€ 25.000,- komt dit neer op een maximum-
de zonnepanelen. Dan kan de VvE besluiten
bedrag van € 18.750,- (75% x € 25.000,-) per
5
WWW.DAKMERK.NL
DUURZAAM GEGARANDEERD
DAKMERK. Hét keurmerk voor het platte dak. DAKMERK is hét Nederlandse keurmerk voor bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat voor duurzaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdichtheidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn KOMOprocesgecertificeerd, alle projecten worden vooraf getoetst op systeemkeuze en materiaal. Ook controleren onafhankelijke inspecteurs steekproefsgewijs de toegepaste dakbedekkingsconstructies. Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de standaard garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie. U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL
GETOETST
GECONTROLEERD
GEGARANDEERD
200-0041 LIGGENDE Adv_Appart_Eigenaar_Dakmerk 185x130mm_240719_V1.indd 1
29-08-19 12:59
Kennis maken met specialisten op het gebied van appartementsrecht, bouwrecht en huurrecht? Neem contact op met mr. Kim Kroon of kijk op www.vantill.nl telefoon +31(0)20 470 01 77 k.kroon@vantill.nl
in combinatie met een contract voor afname
leenbedrag moet de VvE investeren in andere
van stroom. De VvE blijft dan eigenaar van het
maatregelen van de maatregelenlijst.
dak, terwijl de zonnepanelen eigendom zijn
ZONNEPANELEN
appartementsrecht. De andere 25% van het
van de ESCo die de opgewekte elektriciteit aan Een
voorbeeld:
de
VvE
leent
in
totaal
de VvE levert.
€ 500.000,- voor 25 appartementen. Dit is € 20.000,- per appartement. U realiseert voor
* Een ESCo is een Energy Service Company. Het
maximaal € 15.000,- (75%) per appartement
is een bedrijf dat door toepassing van verschil-
zonnepanelen. De overige € 5.000,- (25%)
lende maatregelen een bepaalde energiebespa-
besteedt u aan bijvoorbeeld gevelisolatie. In
ring voor een gebouweigenaar garandeert. Een
totaal is dat € 125.000,- (25%) van het totale
sleutelrol hierbij speelt het prestatiecontract.
leenbedrag.
Hierin worden afspraken tussen ESCo en op-
(bron: Het Nationaal Energiebespaarfonds)
drachtgever over (onder andere) de te realiseren energiebesparing vastgelegd. Worden de bespa-
- De VvE kiest voor een ESCo-constructie
ringsdoelen niet gehaald, dan is het risico voor
Een derde mogelijkheid is dat de VvE kiest
de ESCo. (bron: RVO)
voor een zogenaamde ESCo*-constructie. Hierbij hebben de bewoners niet te maken
Wat is beste oplossing is voor uw situatie?
met investeringskosten. Er worden afspra-
Dit is van vele zaken afhankelijk en zal per
ken gemaakt over de energiebesparing. De
VvE verschillen. Appartement & Eigenaar
appartementseigenaren kunnen bijvoorbeeld
denkt graag met u mee over wat voor u de
de zonnepanelen leasen van het bedrijf en de
de beste oplossing is. Vul het formulier op
opwekte elektriciteit weer aan de VvE ver-
www.appartementeneigenaar.nl/zonnepaneel
kopen. Een variant hierop is dat de ESCo de
in en wij nemen contact met u op voor een
investering voor de zonnepanelen verzorgt,
grondige analyse van uw situatie.
7
HOE GAAT U VERDUURZAMEN? Vier innovaties uitgelicht Verduurzamen is hot; we horen het overal om ons heen. Zeker nu de regering in het klimaatakkoord heeft vastgelegd dat men voor 2030 49% minder CO2 wil uitstoten. Maar wat is er allemaal mogelijk? Wij nemen een aantal verduurzamingsopties onder de loep.
8
Uit het Nationale VvE-onderzoek 2019 van Vereniging Eigen Huis
VERDUURZAMEN
dat enige tijd geleden gepubliceerd is, kwam duidelijk naar voren dat de meeste appartementseigenaren zich niet zo erg druk maken over verduurzamen; ze zijn meer bezig met hun gebouw te onderhouden dan met het verduurzamen ervan. De reden dat zo weinig appartementseigenaren investeren in verduurzamen komt vooral door onduidelijk overheidsbeleid stelt Vereniging Eigen Huis. Ook is het vaak een grote investering en is de uitvoering vaak verwarrend. Ondersteuning is dan ook bij veel VvE's gewenst. Wij van Appartement & Eigenaar zijn het in deze eens met Vereniging Eigen Huis; het is duidelijk dat er nog veel moet gebeuren op het gebied van verduurzaming en bewustwording rondom dit onderwerp. Hoewel het onderwerp beetje bij beetje meer begint te leven, moet er dus nog een hoop gebeuren. Zo merken wij regelmatig dat het voor veel mensen niet duidelijk is, wat de mogelijkheden op het gebied van verduurzamen zijn. In dit artikel lichten wij vier innovaties uit.
Elektrische cv-ketel De elektrische cv-ketel blijkt steeds meer een prima alternatief
Pilot met waterstof gestookte hr-ketel
voor de gasgestookte cv-ketel. Zeker in kleinere woningen, wat
Op dinsdag 25 juni 2019 startte in Rozenburg de eerste pilot waarin
een appartement vaak is, kan het erg aantrekkelijk zijn de gasme-
een waterstof gestookte hr-ketel van Remeha een appartementen-
ter te laten verwijderen en ervoor te kiezen om elektrisch te gaan
complex duurzaam verwarmt. Met deze pilot wil Remeha kennis en
verwarmen.
ervaring opdoen waarmee ze straks een substantiĂŤle bijdrage kan leveren aan de energietransitie en het terugdringen van CO2-uit-
Wanneer men puur en alleen het aantal kubieke meters gas met
stoot in woningen en kantoren. Remeha ziet waterstof als dĂŠ
kilowattuur elektriciteit gaat vergelijken is elektrisch verwarmen
oplossing voor de langdurige opslag van duurzame energie en een
flink duurder dan verwarmen met gas. Houd echter wel in de gaten
vergaand hergebruik van het bestaande gasnetwerk.
dat zodra de gasmeter verwijderd wordt ook de kosten voor het vastrecht komen te vervallen. Dit maakt elektrisch verwarmen
Het project in Rozenburg beslaat de gehele waterstofketen; van
alweer een stuk aantrekkelijker. Met name bij appartementen zal
duurzame opwekking, transport, de efficiĂŤnte omzetting van pure
dit het geval zijn, aangezien geldt dat hoe kleiner de woning, hoe
waterstof, tot het schoon verwarmen van de woningen via een
groter het 'vastrecht-deel' op de energierekening zal beslaan.
waterstofketel waarbij geen CO2 vrijkomt.
Daarnaast is het natuurlijk zo dat gas de komende jaren duurder
Remeha
9
Rijssenbeek Advocaten is ruim 25 jaar dé huisadvocaat voor VvE’s, bestuurders en beheerders. Als enige advocatenkantoor in Nederland hebben wij ons volledig gericht op het appartementsrecht. Daarnaast zijn wij specialist in het voor VvE’s belangrijke bouw-, huur-, verenigings-, en energierecht.
Appartementsrecht
Als dé landelijk specialist voor VvE’s heeft Rijssenbeek Advocaten een juridisch abonnement ontwikkeld voor doorlopende juridische ondersteuning, bijstand en actuele informatie op het gebied van het appartementsrecht. Daar ligt onze kracht en expertise. Inmiddels hebben ruim 3.500 VvE’s voor dit juridische abonnement gekozen. Zij profiteren al van onze hoge kwaliteit, praktische adviezen, snelheid en korte lijnen. U binnenkort ook? Voor een offerte of meer informatie neem contact op via 026-443 42 49
Aan- en opbouw Opstalverzekering Energie Splitsingsakte Overtreding Incasso Rechtsbijstand
of ojd@rijssenbeek.nl Rijssenbeek Advocaten - Velperweg 35-1 - 6824 BE Arnhem
Cursus
www.rijssenbeek.nl - T 026 - 443 42 49
Van Lierop Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht Goed onderzoek een duurzame start bij renovaties Van vakkundige inspecties en deskundig advies tot complete uitvoering. Ruime ervaring met het seriematig in kaart brengen van de onderhoudsstatus van uw woningen, met het accent op de kruipruimte. Een droge, geïsoleerde kruipruimte betekent behoud van de constructie, beter leefklimaat en energiebesparing.
Van Lierop
1
Van Lierop
Houtinsectenbestrijding
2 Houtrestauratie 3 Gevelimpregnering
1
4 Kruipruimterenovatie 5 Zwambestrijding 6 Isochips® bodemisolatie 7 Kelderafdichting 8 Behandelen
2
optrekkend vocht
VvE Beheer Van Dijk
Vestigingen: Alphen a.d. Rijn | Assen Heerhugowaard 0172 43 35 14
3
Wij verzorgen de administratieve, financiële en technische ondersteuning voor Vereniging van Eigenaren met meer dan 12 jaar ervaring!
www.vanlierop.nl
4
VCA* & ISO 9001 gecertificeerd
De VvE (appartementen) beheerder van Zuid Holland / Randstad
5
Bij ons staan communicatie en service hoog in het vaandel. 6
7
8
Ambachtsweg 28 R 2841 LZ Moordrecht
tel.: 0182 618 450 e-mail: info@vvebeheervandijk.nl
VERDUURZAMEN Envazu
wordt en elektriciteit goedkoper. Verder zijn de kosten voor on-
door middel van twee doorvoeren in het dak of door de gevel. Voor
derhoud nihil bij dit type ketels.
grotere appartementencomplexen bestaat de mogelijkheid om de lucht aan- en afvoer centraal door een schacht plaats te laten
Al met al een interessante optie, zeker als de VvE de elektrische
vinden.
ketels collectief kan aanschaffen.
Stralingswarmte Stille warmtepompen
Een efficiënte manier van verwarmen die steeds populairder
Warmtepompen zijn geliefd om haar energiezuinige prestaties,
wordt, is infraroodverwarming. Zeker wanneer het pand goed ge-
minder populair zijn ze om het geluidsoverlast van de buitende-
ïsoleerd is en dus de warmte behoudt als het kouder wordt. Bij deze
len. Dit is begrijpelijk, want voor het dichtbevolkte Nederland is
manier van verwarmen 'waait' de warmte niet weg, zoals bij radi-
dit zeer onwenselijk. Minister Ollongren van Binnenlandse Zaken
atoren wel het geval is. We noemen infrarood namelijk stralings-
heeft haar verantwoordelijkheid genomen en een wetsvoorstel
warmte. Wanden, vloeren en meubels worden geleidelijk aan warm
naar de Tweede Kamer gestuurd voor regelgeving ten aanzien
en geven deze warmte langzaam af. Op deze manier wordt na enige
van dit probleem. Op basis van dit wetsvoorstel mogen buiten de
tijd ook de lucht verwarmd. Het maakt het een erg energiezuinige
woning geplaatste warmtepompen en airco’s straks niet meer dan
manier van verwarmen. Grofweg zouden we kunnen zeggen dat er
40 dB geluid produceren.
per graad die een ruimte verwarmt ongeveer 7% bespaard wordt ten opzichte van een cv-ketel. Daarnaast is het zo dat de 'massa',
Vanuit de installatiewereld werd op het wetsvoorstel van de minis-
dus de muren, vloeren en meubels verwarmd wordt in plaats van
ter gereageerd dat deze nieuwe regelgeving een groot probleem
de lucht. Dit zorgt ook weer voor een lager verbruik.
gaat worden. De meeste warmtepompen die op dit moment geïnstalleerd worden, voldoen immers niet aan deze nieuw gestelde
Als je muren, vloeren en meubels eenmaal opgewarmd zijn, stra-
eisen. Er zijn echter warmtepompen op de markt die hier wel aan
len ze zelf ook warmte uit. Dit heeft als voordeel dat wanneer je
voldoen.
de infraroodverwarming uitschakelt, de warmte behouden blijft. Een ideale manier dus om energie te besparen. Helemaal als je de
Een voorbeeld hiervan is de Nav5a-i van het Nederlandse bedrijf
beschikking hebt over een slimme thermostaat. Hiermee kan de
Enzavu. Deze warmtepomp beschikt over een 100% binnenop-
verwarming weer geactiveerd worden als de temperatuur onder
stelling die volledig op buitenlucht werkt. De warmtepomp wordt,
een bepaald punt daalt. Zo blijft het altijd behaaglijk warm!
zoals een cv-ketel, volledig binnen opgesteld zonder aanwezigheid van een buitenunit. Hierdoor wordt geluidsoverlast bij omwo-
Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vragen over
nenden voorkomen. De techniek, dus ook de compressor, zit in
innovaties rondom verduurzaming? Neem contact met
het binnendeel verwerkt. De lucht aan- en afvoer vindt plaats
ons op via www.appartementeneigenaar.nl/vraag.
11
De ‘vergewisplicht’, hoe nu te handelen? Indien een eigenaar een besluit wil (laten) vernietigen, dan moet men het verzoek daartoe binnen één maand na de dag waarop de eigenaar van het besluit heeft kennis genomen of heeft kunnen nemen indienen.
Indien de verzoekende eigenaar afwezig of niet
Uitspraak Hoge Raad
vertegenwoordigd was op de vergadering, geldt
In zijn uitspraak van 21 juni 2019 geeft de Hoge
een onderzoeksplicht voor deze eigenaar: de
Raad (ook) aan dat het van belang is voor de ei-
zogenoemde ‘vergewisplicht’. Aan de hand van
genaars binnen een VvE om zo spoedig mogelijk
de vergewisplicht dient bepaald te worden wan-
te weten of een besluit geldig is of niet. Ondanks
neer de (vernietigings)termijn van één maand
dit belang, stapt de Hoge Raad af van de strikte
aanvangt. En dat is niet altijd zonneklaar.
vergewisplicht waarbij van de eigenaars wordt verwacht daags na de vergadering te informeren
In dit artikel zal de vergewisplicht nader be-
naar de genomen besluiten.
sproken worden aan de hand van een recente uitspraak van de Hoge Raad van 21 juni 2019.
De Hoge Raad geeft aan dat het antwoord op de vraag vanaf welk moment een eigenaar die
‘Strikte’ vergewisplicht
afwezig of niet vertegenwoordigd was ter ver-
Vóór de genoemde uitspraak van de Hoge Raad
gadering kennis heeft kunnen nemen van de ge-
was het uitgangspunt dat een eigenaar in ieder
nomen besluiten, afhangt van de omstandighe-
geval aan zijn vergewisplicht voldeed als hij
den van het geval. Hierbij komt veel gewicht toe
de dag na de vergadering naar de inhoud van
aan de gebruiken over de wijze waarop besluiten
de besluiten informeerde. Dit betekende dat de
ter kennis van de leden van een VvE worden
termijn van één maand de dag na de vergadering
gebracht. Denk daarbij met name aan het ver-
van eigenaars aanving. De eigenaar kon als het
spreiden van een besluitenlijst of notulen.
ware dus niet volstaan door middel van enkel het afwachten van de notulen.
Gebruik binnen de VvE Mocht binnen een VvE het gebruik zijn om een
12
Deze strikte vergewisplicht zorgde er onder
besluitenlijst of notulen te verspreiden, dan is
meer voor dat het belang van de VvE en de eige-
het uitgangspunt dat een eigenaar die afwezig
naars om zo spoedig mogelijk duidelijkheid te
of niet vertegenwoordigd was op de vergade-
hebben over de rechtsgeldigheid van een besluit
ring zich redelijkerwijs van de besluiten kennis
gediend werd. Tevens bracht dit uitgangspunt
heeft kunnen nemen op het moment van die
met zich dat de vertraging voor wat betreft de
verspreiding. Dit is slechts anders indien de
onaantastbaarheid van een besluit tot een mi-
betreffende eigenaar stelt en bewijst dat hij
nimum werd beperkt. De VvE kon na besluitvor-
pas op een later moment redelijkerwijs van het
ming dus redelijk snel door.
besluit heeft kunnen kennisnemen. Het moment
JURIDISCH
van verspreiding van de besluitenlijst of notulen is
Conclusie
in dit geval dus leidend. De termijn van één maand
Kort en goed raden we VvE’s aan er een nieuw
gaat lopen daags na de gebruikelijke verspreiding.
gebruik van te maken zo spoedig mogelijk na de
Dat kan dus per VvE verschillend zijn!
vergadering een besluitenlijst te verspreiden onder haar leden. De vergewisplicht betreft namelijk dat
Geen gebruik binnen de VvE
de VvE kan aantonen dat de besluiten ter kennis
Indien geen sprake is van een dergelijk gebruik,
van de leden zijn gebracht. De (concept)notulen
kan van de afwezige of niet vertegenwoordigde
kunnen derhalve op een later moment worden ver-
eigenaar worden verwacht dat hij moeite doet om
spreidt, zonder dat de vernietigingstermijn later
kort na de vergadering kennis te nemen van de ge-
aanvangt. Om eventuele onzekerheid te voorkomen
nomen besluiten. Hierbij overweegt de Hoge Raad
kan tot het nieuwe gebruik worden besloten door
dat van die eigenaar verwacht mag worden dat hij
de VvE.
binnen één week na de betreffende vergadering informatie inwint over de genomen besluiten. De termijn van één maand begint dan uiterlijk op de dag na het einde van die week te lopen. Ook in dit
Heeft u vragen naar aanleiding van het
geval heeft de eigenaar de mogelijkheid om feiten
bovenstaande, dan kunt u contact opnemen
en omstandigheden aan te voeren en te bewijzen
met Jarl van Sonsbeek van Rijssenbeek
waaruit volgt dat hij redelijkerwijs niet binnen
Advocaten via j.vansonsbeek@rijssenbeek.nl
één week na de vergadering kennis heeft kunnen
of 026-4434249.
nemen van de genomen besluiten.
Uitzondering Los van de bovenstaande uitgangspunten geldt de uitzondering dat de termijn van één maand eerder gaat lopen in het geval de eigenaar al eerder daadwerkelijk kennis heeft genomen van de besluiten. Het is dan aan de VvE om te stellen en te bewijzen dat daarvan sprake is. Mocht de VvE dat kunnen, dan gaat de termijn lopen de dag nadat de eigenaar daadwerkelijk al kennis heeft genomen van de besluiten.
13
DE BOX DE POWERLIGHT POWERLIGHT BOX Een intelligent en multifunctioneel design Een intelligent en multifunctioneel design
Nu leverbaar leverbaar
DEPOWERLIGHT POWERLIGHTBOX BOX DE Een betaalbaar, frisen enmodern modern Een betaalbaar, fris design-armatuur,voor voorelk elkplafond plafond design-armatuur, muur of of muur Zoals u weet zijn wij bij B2B-Light echte promotors van het Zoals u weet zijn wij bij B2B-Light echte promotors van het (zoveel mogelijk) behouden en ombouwen van uw bestaande (zoveel mogelijk) behouden en ombouwen van uw bestaande armaturen. armaturen. Toch krijgen wij regelmatig vragen naar een compleet nieuw Toch krijgen wij regelmatig vragen naar een compleet nieuw armatuur. Vaak komt dit omdat de kappen helemaal vergeeld, armatuur. Vaak komt dit omdat de kappen helemaal vergeeld, “uitgedroogd” en/of kapot zijn. Alleen de elektronica vervangen “uitgedroogd” en/of kapot zijn. Alleen de elektronica vervangen is dan dus niet meer voldoende. is dan dus niet meer voldoende.
Ook in transparant verkrijgbaar Ook in transparant verkrijgbaar
Voor die situaties heeft B2B-Light nu een armatuur met een Voor dieeigen situaties heeftdat B2B-Light nu een armatuur een heel gezicht, zich moeiteloos integreert met in elke heelomgeving; eigen gezicht, zich als moeiteloos integreert in elke zoweldat binnen buiten, mèt of zonder sensor, omgeving; zowel binnen als buiten, mèt of zonder noodstroom-unit of vluchtweg- pictogrammen. sensor, noodstroom-unit of vluchtweg- pictogrammen.
Neem contact op voor een Neem contact op voor een geheel vrijblijvend advies geheel vrijblijvend advies 036 - 529 06 11 - verkoop@b2b-light.nl 036 - 529 06 11 - verkoop@b2b-light.nl
Enkele top producten uit ons assortiment Een intelligent en multifunctioneel design
Binnenkort leverbaar
Aan òf uit…. 24/7 Design
Of het nu dag of nacht is, de PowerLight Box is zowel aan als uit een lust voor het oog.
Binnenkort leverbaar
Unieke Lichtkap
Waarom de PowerLight Box?
De LED-plaat en de electronica zijn volledig geïntegreerd in de lichtkap van de PowerLight Box. Dit zorgt samen met de vormgeving van de lichtkap voor een mooie en egale lichtverdeling, zelfs naar de zijkanten van het armatuur.
• Eén uniform en nieuw design
Eén-op-één uitwisselbaar
• Met of zonder bewegings- en lichtsensor
De lichtkap van de PowerLight Box is ook nog eens één-op-één uitwisselbaar met de lichtkap van de Philips TCH 329* en de Hogro (Lightronics) PVX*. Hierdoor kunt u de bodem van uw bestaande armatuur blijven gebruiken. Het volstaat om alleen de (los verkrijgbare) PowerLight Box lichtkap op uw bestaande armatuurbodem te monteren. Sneller en eenvoudiger kan het ècht niet....
Universeel toepasbaar Door het slimme design en de robuuste bouw is de PowerLight Box overal in te zetten: in centrale hallen, trappenhuizen, gangen, galerijen bergingen en entrees.
• Zowel voor binnen als buiten (IP65) • Lichtkap toepasbaar op bestaande armaturen* • Met opalen of transparante lichtkap • Met of zonder noodstroom-unit
• Slagvast
Enkele specificaties Wattage:
7W
Aantal LED’s:
84
Kleur:
3000K & 4000K
Beschermingsgraad:
IP65
Lumen:
700Lm
Afmetingen:
344x119x70mm
Garantie:
5 jaar
Wat zijn de gevolgen van het
KLIMAAT AKKOORD? Op 28 juni jl. presenteerde het kabinet het langverwachte klimaatakkoord. Het belangrijkste doel hiervan is dat Nederland in 2030 minimaal 49% minder CO2-uitstoot dan in 1990. Hoe denkt het kabinet dit te bewerkstelligen en wat zijn de gevolgen voor VvE's?
16
KLIMAATAKKOORD
Wanneer Nederland in over 11 jaar 49% minder
gasvrij gemaakt worden, moeten in 2021 te ho-
CO2 wil uitstoten, betekent dit dat er over die
ren krijgen wat in de plaats van aardgas komt.
tijd ongeveer 1,5 miljoen woningen van het
Zo is het de bedoeling dat huiseigenaren serieus
aardgas af moeten zijn en dat de komende jaren
en vroegtijdig betrokken worden bij de plannen.
zoveel mogelijk woningen beter geïsoleerd
Als proef worden de komende jaren tientallen
moeten worden. Tevens staat er in het akkoord
wijken aardgasvrij gemaakt.
dat in 2050 vrijwel geen enkele woning nog met aardgas verwarmd mag worden. Dit alles kan
Isolatie
uiteraard nooit gerealiseerd worden zonder dat
Er komt een isolatiestandaard voor diverse
alle huiseigenaren in ons land gaan merken.
woningtypes. Deze standaard geeft aan tot welk
Want zodra er in 2030 1,5 miljoen woningen van
niveau de woning geïsoleerd moet worden om
het aardgas af moeten zijn, moeten er alterna-
klaar te zijn voor een alternatief voor aardgas.
tieven worden geboden. Denk hierbij bijvoor-
De standaard zal gebaseerd worden op de bouw-
beeld aan warmtenetten en warmtepompen.
kundige mogelijkheden van een woning, verder
Daarnaast zal het voor huiseigenaren aantrek-
moeten kosten in verhouding tot de baten staan.
kelijk gemaakt moeten worden hun woning te
De isolatiestandaard zal niet verplicht gesteld
isoleren. En wat betreft VvE's; zij zullen moeten
worden en gebruikt worden als voorwaarde
worden gestimuleerd te verduurzamen. Bijvoor-
voor subsidiëring en financiering van duur-
beeld door de financieringsmogelijkheden te
zaamheidsmaatregelen. Voor verbouwingen van
verbeteren. In dit artikel staan we kort stil bij de
bijvoorbeeld de vloer, het dak of de gevel zullen
maatregelen uit het klimaatakkoord die betrek-
er streefwaardes voor isolatie komen. Daarnaast
king hebben op huiseigenaren en bekijken we de
dienen huiseigenaren een aantrekkelijk isola-
gevolgen voor VvE's.
tieaanbod te krijgen.
Per woonwijk aardgasvrij
Geen verbod op cv-ketels
Eind 2021 moeten gemeentes bekendmaken
Voorlopig komt er geen verbod op cv-ketels. Het
welke wijken wanneer aardgasvrij gemaakt
idee is dat de installatiesector samen met het
worden. Bewoners krijgen uiterlijk acht jaar
bedrijfsleven gaat werken aan betere, stillere
voordat de levering van aardgas stopt, te horen
en goedkopere alternatieven zoals (hybride)
wat het alternatief zal zijn en wat dit voor hun
warmtepompen. Na 2025 wordt er opnieuw
situatie betekent. Wijken die voor 2030 aard-
gekeken of een cv-ketelverbod nodig is.
17
VCA*
18
KLIMAATAKKOORD
Belasting op elektriciteit omlaag, op gas omhoog Vanaf 2021 daalt de belasting op elektriciteit, tevens krijgen consumenten meer belastingkorting op de totale energierekening. Daarnaast wordt aardgas duurder in de komende jaren, vanaf 2020 stijgt de belasting. Het hogere tarief voor gas moet mensen er toe zetten minder gas te gaan verbruiken en duurzame maatregelen te nemen.
Geen gasaansluiting bij nieuwbouwwoningen Vijfenzeventig procent van alle nieuwbouwwoningen die tot eind 2021 worden opgeleverd mogen geen aardgasaansluiting meer hebben. En is het niet meer mogelijk een woning aangasvrij op te leveren, dan moeten er meerwerkpakketten aangeboden worden waarmee de overstap naar aardgasloos wonen makkelijker wordt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan zonne-
Energiebesparende maatregelen
panelen en extra isolatie. Nieuwbouwkopers
Vanaf januari 2020 staat op www.energiebespa-
kunnen geld gaan lenen bij het Nationaal
rendoejenu.nl gevalideerde informatie over ver-
Energiebespaarfonds als ze hun woning alsnog
duurzamingsmaatregelen en een indicatie van
aardgasvrij willen maken.
de bijbehorende energiebesparing, gekoppeld aan financierings- en subsidiemogelijkheden.
Meer betrokkenheid bij windmolens
Zo kunnen huiseigenaren optimaal geĂŻnfor-
Het is de bedoeling dat uiteindelijk 50% van de
meerd en ontzorgd worden bij het energiezuinig
opgewekte energie door windmolens op land
maken van hun woning. Daarnaast komt er een
eigendom van omwonenden wordt. Door bewo-
regionaal (onafhankelijk) energieloket om de
ners bij windmolenparken te betrekken wordt er
betrokken partijen bij een wijkgerichte aanpak
meer draagvlak gecreĂŤerd.
(waaronder dus de bewoners) te ondersteunen.
19
Kosten verduurzamingsmaatregelen
dat er door diverse partijen de komende jaren
De kosten van de verduurzamingsmaatrege-
verkend zal worden wat er, in aanvulling op de
len mogen in principe niet hoger zijn dan de
uitbreiding van het Nationaal Energiebespa-
besparing op de energierekening. Lukt dat
ringsfonds (NEF) en het beschikbaar komen
niet, dan zal de overheid met extra financiële
van 30 jaar financiering, nog meer nodig is
ondersteuning komen. Daarnaast worden er
om markpartijen in de toekomst aantrekkelijk
nieuwe financieringsmaatregelen geïntrodu-
leningen te laten aanbieden voor energiebe-
ceerd. Zo is er onder meer een overdraagbare
sparing door VvE's. Daarnaast is het NEF bereid
lening aangekondigd. Bij een verhuizing moeten
om onder bepaalde condities te bezien of VvE's
huiseigenaren de lening kunnen overdragen aan
met 6 tot 10 appartementen ook voor NEF-fi-
de nieuwe bewoners. Uiterlijk 2022 moet de ze
nanciering in aanmerking komen. Voor VvE's
gebouwgebonden financiering mogelijk zijn.
die minder dan 6 appartementen hebben wordt
En wat zijn de gevolgen voor VvE's?
onderzocht hoe zij een passend financierings-
De financieringsmogelijkheden voor VvE's
aanbod kunnen krijgen.
die willen verduurzamen worden verbeterd. Diverse financiële partijen (waaronder banken)
Wachten op de wijkgerichte aanpak
onderzoeken hoe ze VvE's kunnen stimuleren
Belangrijk voor VvE's is in ieder geval het mo-
om energiebesparende maatregelen te nemen.
ment dat gemeentes bekend gaan maken wat de
Ook voor kleinere VvE's (bestaande uit minder
wijkgerichte aanpak gaat worden. Dan kunnen
dan zes appartementen) wordt een passende
VvE's namelijk concreet gaan bepalen wat de
financieringsvorm gezocht. Tevens komt er
mogelijkheden voor hun worden op het gebied
een Warmtefonds, waar ook VvE's gebruik van
van techniek, geld en tijd.
kunnen maken. Wie geen kan krijgen, kan hier terecht. In dit fonds komt tot 2030 een bedrag van 50 tot 80 miljoen per jaar beschikbaar. Het
Heeft u naar aanleiding van dit artikel
is echter nog niet helemaal duidelijk hoe de
nog vragen over het Klimaatakkoord
regeling voor VvE’s ingericht zal worden.
en de gevolgen voor VvE's? Neem contact met ons op via
Verder staat er in het klimaatakkoord te lezen
20
www.appartementeneigenaar.nl/vraag.
(advertorial)
VERLENG DE LEVENSDUUR VAN UW BALKON Balkons, terrassen en galerijen krijgen veel te verduren. Ze worden voortdurend blootgesteld aan externe factoren: (extreme) weersomstandigheden, schoonmaakmiddelen, vocht, zware belasting, etcetera.
Toch kunt u de levensduur van uw balkon flink verlengen. Gebruik
heid én mechanische belasting. PMMA is bovendien ook geschikt
de PMMA vloeibare waterdichting van ALSAN bij nieuwbouw of re-
voor het afdichten van koudebruggen.
novatie en geniet voortaan langer van uw balkon, terras of galerij.
Een onderhoudsvriendelijke oplossing Duurzaamheid voor uw balkon
Op uw balkon of terras wilt u vooral genieten van de buitenlucht,
Balkons kunnen zware schade lijden door waterinfiltratie, vorst
zonder zorgen of veel onderhoud. ALSAN producten vragen geluk-
en strooizout. SOPREMA biedt met ALSAN een oplossing voor het
kig zeer weinig onderhoud. Doordat u een naadloos oppervlak cre-
langdurig beschermen van beton. Dit assortiment bevat zowel
ëert, met vloeibare harssystemen, kunt u het oppervlak makkelijk
PMMA als PU-kunstharssystemen voor verschillende toepassin-
schoonmaken.
gen. PMMA-producten zijn 2-component producten op basis van polymethylmethacrylaat. Dit product verlengt de levensduur van
Ook voor de applicateur biedt Alsan voordelen. Het aanbren-
een balkon enorm. Het materiaal voldoet aan alle eisen op het ge-
gen neemt niet veel tijd in beslag. PMMA is eenvoudig aan te bren-
bied van veiligheid, isolatie, brandwering, chemische bestendig-
gen en het droogt meteen. Bij een renovatie van bijvoorbeeld een galerij kunnen de bewoners deze dezelfde dag weer betreden.
Een esthetische keuze Naast een functionele oplossing zijn de ALSAN-producten een zeer mooie oplossing. Balkons bepalen het uiterlijk van een appartementsgebouw, dus is esthetiek een belangrijk punt. Bewoners genieten van een stijlvol terras dankzij de vloeibare harssystemen die u naadloos kunt aanbrengen in bijna alle RAL-kleuren en in verschillende patronen. Kies bijvoorbeeld voor een antislipinstrooiing voor extra veiligheid. Wilt u de levensduur van uw terras, balkon of galerij verlengen? Neem dan contact op voor meer informatie over ALSAN vloeibare waterdichting, via info@soprema.nl.
21
ERFPACHT EN DE VVE Naast het verhuren van het appartement kan een appartementseigenaar er ook voor kiezen een erfpachtrecht te vestigen en dat over te dragen aan een ander. Hoe wordt zo'n erfpacht gevestigd en wat zijn de gevolgen voor een VvE?
Allereerst: wat is een erfpachtrecht precies?
vergadering van eigenaars en kan de pachter
Dit is een beperkt zakelijk recht waarbij de
hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de periodie-
verpachter het recht verleend aan een ander
ke bijdragen.
(de pachter) om het appartementsrecht als
22
eigenaar te gebruiken. De erfpachter betaalt
Gebruiksrechten
hiervoor een vergoeding, de canon, aan de ver-
Wanneer er op een appartementsrecht een
pachter. Erfpacht wordt, begrijperlijkerwijs,
erfpachtrecht gevestigd wordt, zullen de ge-
vaak verward met een huurregeling. Er zijn
bruiksrechten aan de pachter overgedragen
echter wezenlijke verschillen. Zo is de duur
worden. Het eigendom blijft echter bij de ver-
van de erfpacht vele malen langer dan bij huur
pachter. De pachter zal op precies dezelfde
ĂŠn is het (bijna) onmogelijk erfpacht op te zeg-
wijze als andere appartemenseigenaren ge-
gen. In het geval van een erfpacht van een ap-
bruik kunnen maken van de gemeenschap-
partementsrecht is het bovendien zo dat er bij
pelijke gedeelten en de privĂŠ-gedeelten die bij
erfpacht, in tegenstelling tot bij huur, de mo-
het appartementsrecht horen. De verpachter
gelijkheid is om stemrecht uit oefenen in de
daarentegen heeft enkel en alleen nog recht
zijn: de pachter en de verpachter.
kent zoveel als dat de verpachter het recht van
Houd de pachter zich niet aan de regels van
gebruik door de pachter moet respecteren) en
het huishoudelijk reglement, besluiten van de
de canon. Het recht van erfpacht wordt geves-
vergadering of het splitsingsreglement? Dan
tigd door een notariĂŤle akte, de erfpachtakte.
kan de VvE hem daar op dezelfde wijze op
Hierin wordt onder meer bepaald wat de duur
aanspreken zoals de VvE een eigenaar op deze
van de erfpacht (een looptijd van 50 of 100 jaar
overtredingen zou aanspreken.
ERFPACHT
op het zogenaamde 'blooteigendom' (dit bete-
is gebruikelijk) en de hoogte van de canon is. Opzeggen De VvE betrokken?
Een belangrijk kenmerk van erfpachtrecht
In principe wordt de VvE niet betrokken bij
is, zoals eerder al gemeld, de duur van de erf-
de vestiging van een erfpachtrecht, tenzij de
pacht. Bovendien is het tussentijds opzeggen
splitsingsakte anders vermeld. De VvE heeft
van de erfpacht, praktisch onmogelijk. De
dan ook geen mogelijkheden, behalve als dit
verpachter heeft in principe twee redenen om
anders geregeld staat in de splitsingsakte, de
de erfpacht op te zeggen: wanneer de pachter
vestiging van erfpacht tegen te gaan. De VvE
ernstig tekortschiet bij zijn verplichtingen
moet, na de vestiging van het erfpachtrecht,
of wanneer de canon twee jaar achter elkaar
wel schriftelijk op de hoogte gebracht worden.
onbetaald blijft. De erfpachter kan de erfpacht opzeggen, tenzij dit door de vestigingsak-
Aansprakelijkheid
te beperkt is. Een erfpacht kan verder alleen
In hoeverre de pachter, naast de verpachter,
tussentijds opgezegd of gewijzigd worden
aansprakelijk is voor de schulden aan de VvE
met een tussenkomst van de rechter. Dit kan
moet in de erfpachtakte geregeld worden.
echter alleen wanneer er zeer bijzondere om-
Voor de bijdragen aan de VvE is in ieder geval
standigheden zijn en bovendien pas voor het
altijd de eigenaar aan te spreken, op basis van
eerst als er 25 jaar na de vestiging van de akte
de erfpachtakte kan het zijn dat dit ook het
is verstreken.
geval is voor de erfpachter. Het is belangrijk om voor het innen van de servicekosten altijd
Erfpacht bij een appartementsrecht is en blijft
eerst de erfpachtakte te raadplegen.
een ingewikkelde kwestie. Voor een VvE is het
Naast de periodieke bijdrage zal de erfpach-
dus raadzaam goed op te letten wanneer een
ter de stemmen in de vergadering uitbrengen,
appartementsrecht in erfpacht wordt uitgege-
tenzij in de akte anders bepaald is. Daarnaast
ven.
is het zo dat de eigenaar (de verpachter) altijd toegang tot de vergadering heeft. Het kan dus
Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog vra-
zo zijn dat er op de vergadering twee personen
gen over erfpachtrecht? Neem contact met ons
namens een appartementsrecht aanwezig
op via www.appartementeneigenaar.nl/vraag.
23
NIEUWS
Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant en interessant zijn.
Nationaal VvE-onderzoek 2019 Meer dan duizend VvE leden deden mee aan Het Nationale VvE-onderzoek 2019 van Vereniging Eigen Huis. Het blijkt dat zonnepanelen de minst populairste maatregel is, maar 6 procent van de ondervraagden heeft de afgelopen drie jaar hier in geïnvesteerd. Energiezuinige verlichting is de populairste maatregel. Zo'n 56 procent van de VvE’s heeft de laatste drie jaar hier geld ingestoken. De reden dat zo weinig appartementseigenaren investeren in verduurzamen komt vooral door onduidelijk overheidsbeleid stelt Vereniging Eigen Huis. Ook is het vaak een grote investering en is de uitvoering vaak verwarrend.
Helft Nederlanders niet van plan woning gasvrij te maken De overheid heeft de ambitie om in 2050 volledig van het gas af te zijn. Energievergelijkingssite EasySwitch.nl onderzocht het draagvlak hiervoor onder Nederlanders. Hieruit blijkt dat de helft niet van plan is om zijn of haar huis gasvrij te maken. Het grote merendeel (93 procent) van de ondervraagden vindt dat de overheid op zijn minst een deel van de kosten van deze gastransitie voor haar rekening zou moeten nemen. Iets minder dan de helft van de Nederlanders (49 procent) vindt de ambitie om van het gas af te stappen een goed plan.
Openr: video-intercom met innovatieve app Ontwikkelende aannemer Van Wijnen bouwt in Lelystad het wooncomplex Bataviahaven. Dit nieuwbouwproject is opgesplitst in meerdere woningen voor verschillende doelgroepen. Het volledige wooncomplex wordt in 2021 opgeleverd. Voor de achttien starterswoningen in dit complex, laat Van Wijnen het intercomsysteem van Openr installeren. Dit intercomsysteem levert toegangsoplossingen waarmee op een digitaal slimme en veilige manier toegang wordt verleend aan gebouwen met meerdere gebruikers.
24
74% van alle inbraken in appartementen vindt plaats via de voordeur.*
* Volgens een onderzoek waarbij 440 aangiftes van inbraak in appartementen zijn bekeken. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het bestuur van de vereniging van eigenaren in Järva (Zweden).
25
Sneltest voor legionella De detectie van legionella is tijdrovend, u moet vaak 7 tot 10 dagen wachten voordat u een rapportage binnenkrijgt van een laboratorium. En dat is vervelend, want u wilt zo snel mogelijk weten of uw watersysteem nog betrouwbaar is. Met de gevalideerde test van Hydrosense is het mogelijk om de aanwezigheid van de legionella pneumophila Serotype 1 (de meest gevaarlijke variant) binnen 25 minuten vast te stellen. U kunt vervolgens direct actie ondernemen.
Licht op beter slapen Er bestaat allang geen twijfel meer over het feit dat licht, zowel natuurlijk als kunstmatig, een aantoonbare impact heeft op het dag-en-nachtritme van het lichaam: het beïnvloedt de secretie van de melatonine die nodig is voor de regulering van de lichaamsklok. Wanneer we ’s avonds bijvoorbeeld aan blauw licht worden blootgesteld, dan kan dat schadelijk zijn voor onze slaapcyclus. Gelukkig zijn er steeds meer slimme technologische snufjes die ons van de juiste verlichting op de juiste tijden kunnen voorzien: de innovatieve Day & Dusk-functie van LIFX werd speciaal ontwikkeld om slaapproblemen aan te pakken door de verlichting automatisch aan te passen aan de kleurverschuivingen van de zon.
Energieopwekkend appartement Het Modular Office Renovation-team, bestaande uit 54 studenten van de TU Delft, heeft op 6 mei het hoogtepunt van de bouw van het prototype bereikt. In juli zal het team naar Hongarije gaan om daar met het uiteindelijke prototype mee te doen aan de Solar Decathlon Europe. Dit is een internationale studentencompetitie voor energiezuinige huizen. Het appartement is netto-positief. Daarmee wordt bedoeld dat het appartement meer energie opwekt dan dat het verbruikt. Ook wordt de lucht binnen het appartement gefilterd. Op die manier ontstaat er een prettig binnenklimaat. Daardoor kan er ook binnen voedsel worden verbouwd. Bij die netto-positiviteit let het MOR-team vooral op energie+, water+, lucht+, biomassa+ en materialen+.
26
Deze deur ziet eruit als een gewone woningtoegangsdeur, maar schijn bedriegt. Deze is zowel bestand tegen brand als inbraak.
Er zijn grote verschillen tussen deuren. Een veiligheidsdeur van Daloc is getest en gecertificeerd om ruim 5 minuten bestand te zijn tegen een breekijzer*. Met hetzelfde breekijzer weet een inbreker binnen een paar seconden een standaard woningtoegangsdeur te forceren. Veiligheidsdeuren van Daloc beschermen ook tegen brand, giftige rook en lawaai uit het trappenhuis. Het prachtige design krijgt u er voor niets bij. Lees meer op daloc.nl/wooncomfort * Lees meer over inbraak op dalocsecuritydoors.com/inbraak
27
(advertorial)
LIFTBEHEER BETER REGELEN Wilt u uw liftbeheer beter regelen en meer grip krijgen op uw onderhoudskosten? Dan kan Astralift u behulpzaam zijn met een oplossing op maat.
Het beheer van liften is een complexe materie en vraagt specialis-
Liften zijn er in vele soorten, met allerlei constructies, materialen
tische kennis. Wij zijn in staat om het liftbeheer op professionele
en afmetingen. Verouderde liften met een inefficiĂŤnte onder-
wijze te regelen en de kosten van onderhoud en vervangingen te
houdsstaat zijn storingsgevoelig, roepen gevoelens van onveilig-
beheersen. Astralift is de grootste merkonafhankelijke liftenfirma
heid en ergernis op bij de gebruikers en voldoen niet meer aan de
van Nederland. Wij bouwen langdurige relaties met onze klanten
eisen van deze tijd. Met integraal liftbeheer door Astralift blijft uw
op en zijn gefocust op de gehele levenscyclus van uw lift. Met als
lift in puike conditie. De persoonlijke relatie betaalt zich terug!
resultaat dat wij qua 'total cost of ownership' de goedkoopste in de liftenbranche zijn.
Astralift beschikt als toonaangevende, onafhankelijke liftenfirma over de kennis en expertise van geavanceerde lifttechniek,
InefficiĂŤnt liftbeheer is een kostenverhogende factor
actuele wetgeving over liftinstallaties en de nieuwste innovaties.
Liftbeheer is een vak op zich. Als dit niet goed geregeld is, is dit
Wij zorgen voor doelmatig en doelgericht liftbeheer, waarbij u
een kostenverhogende factor binnen het totale exploitatiebudget.
volledig wordt ontzorgd. Wij kunnen na een kosteloze analyse
28
(advertorial)
van de liftinstallatie een meerjarenbegroting en meerjarenonder-
Wat kunt u verwachten van liftbeheer door Astralift?
houdsplanning opstellen en advies geven over het noodzakelijke
-- InitiĂŤle conditiemeting van de liftinstallaties
onderhoudsniveau en wanneer welke onderdelen moeten worden
-- Meerjarenonderhoudsbegroting en planning
vervangen. U wordt hierdoor niet geconfronteerd met dure repara-
-- Verwerking liftkeuringsrapporten in de meerjarenbegroting
ties of grootschalige vervangingen.
-- Jaarlijkse check van de lifttechnische zaken op locatie -- Mogelijkheid van prestatiegericht onderhoud
Een prestatiecontract geeft u volledige zekerheid Astralift heeft servicecontracten op maat, waarmee u als beheerder of eigenaar inzicht krijgt in de te verwachten kosten op korte en lange termijn. U weet welke onderhoudskosten u kunt incalcu-
-- Opstellen en uitvoeren van verbeterplannen voor optimaal functioneren van de liften -- Controle en bewaking van veiligheid, comfort en prestaties van de lift
leren en kunt daar uw budgetten op afstemmen. Wilt u volledige
-- Budgetbewaking, zodat u nooit te veel geld uitgeeft
zekerheid dat de gebudgetteerde kosten overeenkomen met de
-- Heldere rapportages over onderhoud, storingen en inzetbaar-
daadwerkelijke kosten van liftonderhoud? U kunt bij Astralift een
heid van uw liften
prestatiecontract afsluiten, waar alle noodzakelijke investeringen in worden vastgelegd. Er zijn geen bijkomende kosten als sto-
Astralift houdt van heldere en plezierige communicatie en staat
ringskosten of kosten van dure reparaties, tenzij er sprake is van
voor originele liftoplossingen. Dit maakt het voor u gemakkelijker
onjuist gebruik of vandalisme.
om de juiste keuzes te maken over investeringen in uw liftinstallaties. VvE-besturen kunnen hierdoor duidelijk verslag uitbrengen aan hun leden.
Wilt u meer weten over het liftbeheer van Astralift? Bel ons op 079 – 33 00 690 of vraag meer informatie aan via het contactformulier op astralift.nl.
29
HOE WIJZIG JE EEN SPLITSINGSAKTE? De regels en voorschriften die een VvE hanteert, zijn vastgelegd in de splitsingsakte. Zodoende is dit document van belang voor alle VvE-leden. Maar hoe brengt u wijzigingen aan in een splitsingsakte?
30
Er kunnen diverse redenen zijn waarom een VvE
Zorgvuldig proces
de splitsingsakte zou willen wijzigen. Zo kan het
Omdat de akte elk VvE-lid aangaat, is het een
zijn dat men wat aan het gebouw wil wijzigen,
proces dat zorgvuldig moet gebeuren. Zo moet u
maar dat de huidige splitsingsakte dit niet
de goedkeuring krijgen van alle leden; de split-
toelaat. Daarnaast is het natuurlijk mogelijk
singsakte kan namelijk alleen gewijzigd worden
dat de splitsingsakte al zo verouderd is, dat de
wanneer alle eigenaren daarmee instemmen.
regelgeving erin niet meer aansluit bij de wer-
Het is echter niet mogelijk om als individuele
kelijkheid. Maar hoe pak je als VvE een wijziging
eigenaar een wijziging van de splitsingsak-
van de splitsingsakte aan?
te tegen te houden. Er is namelijk in de wet
oproepen tot een vergadering en de vergadering
bestuur in de vergadering genomen kan worden.
zelf. Praktisch gezien geeft de wet echter geen
In dat geval moet een meerderheid van tenmin-
handvaten. Er is dan ook een goede voorbe-
ste 4/5 (of een groter deel als dit in de akte zo
reiding nodig om een nieuwe splitsingsakte te
bepaald is) van het aantal stemmen voor een
realiseren. Waar moet u concreet aan denken?
SPLITSINGSAKTE
vastgelegd dat het besluit tot wijziging door het
wijziging te kiezen. Het 4/5 deel staat gelijk aan 80% van het totaal aantal stemmen (dus niet
De beginstappen van het bestuur
het aantal stemmen dat tijdens de vergadering
Doorgaans zal het initiatief voor het wijzigen
vertegenwoordigd is!). Is het bestuursbesluit
van de splitsingsakte liggen bij het bestuur.
met meer dan 80% van de stemmen genomen
Aan te raden is dat het bestuur de voorgeno-
dan kunnen de eigenaren die tegen de wijziging
men wijziging eerst in vooroverleg inhoudelijk
zijn het besluit bij de rechter vorderen. Wan-
doorspreekt. Hierbij kan tevens bekeken worden
neer de eiser schade leidt, kan een vordering
welke stappen er doorlopen moeten worden
tot vernietiging van het besluit aangenomen
en wat de kosten zijn. Vervolgens moeten de
worden. Is dat niet geval (of is er sprake van
eigenaren geĂŻnformeerd worden, hun steun is
een schadeloosstelling) dan zal de rechter een
per slot van rekening nodig. Het kan bijvoor-
dergelijke vordering doorgaans afwijzen. In
beeld handig zijn een informatiebijeenkomst te
de wet wordt enkel en alleen bepaald wat er
organiseren. Blijkt er uit het informeren van de
nodig is om de splitsingsakte te wijzigen (steun
overige eigenaren dat er draagvlak is, dan kan
van alle eigenaren of van een meerderheid van
het bestuur een voorbereidingsbesluit nemen.
tenminste 80%). Verder wordt er een termijn
Een dergelijk besluit bestaat uit een aantal
van minimaal 15 dagen vastgesteld tussen het
zaken. Zo bepaalt de vergadering om welke wij-
31
zigingen het gaat, wat het budget is en wat de
machtiging aanvragen over de tegenstemmen
planning. Vervolgens gaat het bestuur over tot
of niet-uitgebrachte stemmen. Op deze manier
het opstellen van een conceptakte die voorge-
kunnen ze alsnog een meerderheid afdwingen
legd kan worden aan de vergadering.
via de rechter. Dit dient echter wel op initiatief van de eigenaren te gebeuren en op die van de
Vergadering of niet
VvE.
Is het altijd nodig dat er een vergadering wordt uitgeschreven? Dat hangt af van de voorgeno-
Naar de notaris
men wijziging. Een wijziging die ook de statuten
Als het wijzigingsbesluit is aangenomen, dan
van de VvE betreft, moet altijd in een vergade-
wordt de nieuwe splitsingsakte aangeboden
ring aangenomen worden. Blijven de statu-
aan de notaris. Deze akte kan passeren met een
ten ongewijzigd en steunen alle eigenaren de
volmacht van alle eigenaren. De notaris stelt
wijziging? Dan is een schriftelijke volmacht vol-
vervolgens vast of de nieuwe splitsingsakte
doende. Is het draagvlak niet duidelijk of steu-
op de juiste wijze tot stand is gekomen en dus
nen niet alle eigenaren de wijziging, dan wordt
rechtsgeldig is. Zodra de termijn tot vordering
er een vergadering uitgeroepen. In het geval van
verstreken is, wordt de nieuwe akte in werking
een vergadering moet minimaal 5 dagen van te
gesteld.
voren de conceptakte verzonden worden. Eigenaren die niet bij de vergadering aanwezig
Er komt dus een heleboel kijken bij het wijzigen
kunnen zijn, kunnen een ander lid machtigen.
van een splitsingsakte. Het is een tijdrovend en
Wanneer het wijzigingsbesluit is aangenomen
kostbaar proces, belangrijk dus om dit van te
dan betekent dat nog niet dat het besluit onher-
voren mee te laten wegen in het besluit om al
roepelijk is. Eigenaren die tegen zijn, hebben 3
dan niet de splitsingsakte te wijzigen.
maanden de tijd om naar de rechter te stappen. In dat geval dagvaarden zij de VvE.
32
Wanneer het wijzigingsbesluit verworpen
Heeft u naar aanleiding van dit artikel nog
wordt, hoeft dit ook nog niet definitief te zijn.
vragen over het wijzigen van de splitsingsakte?
Wanneer eigenaren minimaal 50% van het aan-
Neem contact met ons op via
tal stemmen vertegenwoordigen, kunnen ze een
www.appartementeneigenaar.nl/vraag.
OP AFSTAND DE BESTE
MAAK KENNIS MET DINA – HET INTERCOMSYSTEEM MET LCD-DISPLAY EENVOUDIG OP AFSTAND EN IN REAL-TIME TE MANAGEN Kies voor het gemak én de uitstraling van het innovatieve intercomsysteem van Intratone. Strakke individuele displays voor alle gebruikers. Eenvoudig op afstand en in real-time aan te passen door de beheerder via een beveiligde website. Plus: gegarandeerd lagere kosten door snelle installatie en nauwelijks onderhoud. Maak nu een demo-afspraak via www.intratone-home.nl of neem contact op met het Intratone Team: • Clément Robert (Regio Zuid-West en Noord NL): crobert@intratone.nl, +32 (0) 494 165 652 • Nordin Bellazghari (Regio Amsterdam en Flevopolder): nbellazghari@intratone.nl, 06 - 2847 4528 • Johan van Dop (Regio Oost NL): jvandop@intratone.nl, 06 - 3826 8844 Intratone is een merk van Cogelec en is het best verkochte intercomsysteem in Frankrijk.
VLOEIBARE WATERDICHTING
DE VEELZIJDIGE SYSTEMEN VAN ALSAN Voor het waterdichten, beschermen en coaten van galerijen, balkons en terrassen.
SOPREMA BV I Geeuwkade 21 I 8651 AA IJLST Tel: +31 (0)515 533 000 I info@soprema.nl I www.soprema.nl