www.appartementeneigenaar.nl jaargang 24 - 2023 - editie 3
DE WET KWALITEITSBORGING voor het bouwen en VvE’s
De deur die de belangrijke dingen in het leven beschermt. Daloc appartementsdeuren houden niet alleen treinrovers tegen. Ze houden ook vervelende geluiden buiten de deur en zijn vuuren rookbestendig. Door het unieke design beschermt de deur jou jarenlang en gaat zelf jarenlang mee. Een veilige investering voor jou en alles om je heen.
Lees alles over de ultieme appartementsdeur op daloc.nl
INHOUD
VOORWOORD In dit nummer gaan we onder andere in op brandveiligheid en waar je als bestuur en bewoner op kunt letten. Ook gaan we wat dieper in op het eigenaarsbelang en kijken we wat je bijvoorbeeld kunt doen bij een liftopsluiting. Verder geeft drs. Maarten den Ouden een aantal antwoorden op veel voorkomende financiële vragen.
Het eigenarenbelang
12
Wij u veel leesplezier.
Marc Zagwijn Appartement & Eigenaar
Van idee naar uitvoering?
18
COLOFON
VERDER IN DEZE EDITIE: Brandveiligheid
02
Jurisch
06
Nieuws
16
Opgesloten in de lift?
22
Vragen over VVE-financiën
24
VVE professionals
28
Wonen Media BV Postbus 2093, 1960 GB Heemskerk Telefoon 0251 207 450 E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl Uitgever Marc Zagwijn Vormgeving Jessica Geertsma Advertentie-exploitatie Tim Hes ISSN 1572-185X Lithografie en druk Drukkerij Van Rixel & Van Hoesel, Heemskerk Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland Postbus 20, 1910 AA Uitgeest Tel. +31(0)251-25 79 24 Fax +31(0)251-31 04 05 Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter. Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.
1
BRANDVEILIGHEID
wat kun je zelf doen? 2
BRANDVEILIGHEID
3
Oneindig veel buitenleven Geniet 365 dagen per jaar van uw buitenruimte met balkonbeglazing van Metalura
Balkonbeglazing - Tuinkamers - Terrasoverkappingen - Glazen wandsystemen - Windschermen SLIMME GLASSYSTEMEN VOOR BUITEN
WWW.DAKMERK.NL
DUURZAAM GEGARANDEERD
DAKMERK. Hét kwaliteitskeurmerk voor het platte dak. DAKMERK is hét Nederlandse kwaliteitskeurmerk voor bitumineuze en kunststofdaken. Een keurmerk dat staat voor duurzaamheid en kwaliteit, onderstreept met 10 jaar waterdichtheidsgarantie. DAKMERK dakaannemers zijn KOMO-procesgecertificeerd, alle projecten worden vooraf getoetst op systeemkeuze, pakketopbouw en materiaalkeuze. Ook controleren onafhankelijke inspecteurs de uitvoering van de werkzaamheden. Onze dakaannemers adviseren u graag over duurzame oplossingen als zonnepanelen, daktuinen en waterberging. Voor multifunctionele gebruiksdaken kan de standaard garantie worden uitgebreid met een speciale MULTI-garantie. U vindt alle aangesloten dakaannemers op DAKMERK.NL
GETOETST
GECONTROLEERD
GEGARANDEERD
200-0082 LIGGENDE Adv_Appart_Eigenaar_Dakmerk 185x130mm_220215_v2.indd 1
GEBORGD
15-02-2022 14:41
van spullen in de gemeenschappelijk gang
lemaal, maar brandveiligheid wordt niet
(kans op brandstichting), oude vriezers in
alleen door het gebouw zelf of installaties
de berging of veel te veel kabels en appara-
zoals rookmelders bepaald maar ook door
tuur in de meterkast (oververhitting).
BRANDVEILIGHEID
U realiseert het zich misschien niet he-
u, uw medebewoners en gasten. Op het effect van een eventuele brand In het wereldje van brandveiligheid is zo-
kunt u ook grote invloed hebben. Hier-
als in alle werelden een grote hoeveelheid
voor spraken we over opslag van spullen
afkortingen voorhanden. Er wordt ge-
in de (gemeenschappelijke) gang. Mocht
sproken over ‘BIO-maatregelen’. B staat
er brand uitbreken dan zou dat de vlucht-
voor bouwkundige voorzieningen. Denk
mogelijkheid kunnen blokkeren of in ieder
bijvoorbeeld aan de eis dat uw woning
geval lastiger maken. Dit heeft bijvoor-
een
brandcompartiment
beeld geleid tot de zeer slecht afgelopen
moet zijn van de woning van de buren en
brand in een appartementencomplex in
gemeenschappelijke ruimten zoals gan-
Arnhem. Vreselijk voor de slachtoffers
gen. De I staat voor installatietechnische
en nabestaanden maar ook voor de jonge
voorzieningen. Denk bijvoorbeeld aan de
dadertjes en hun familie die dachten wat
verplichting dat u minimaal 1 rookmelder
kattenkwaad uit te halen.
heeft maar ook niet verplichte zaken zo-
Opslag van spullen in de parkeergarage,
als brandblussers, branddekens. Heeft u
als u die heeft natuurlijk, kan ervoor zor-
ze? De O staat voor organisatie. Daarmee
gen dat een brand in een auto via de opslag
wordt ‘de mens’ bedoeld. Neemt het niet
van spullen kan overslaan naar de auto die
persoonlijk op maar ‘de mens’ is vaak de
misschien pas 2 of 3 parkeervakken ver-
grote risicofactor van brandveiligheid. We
derop staat.
onafhankelijk
leggen het uit. U ziet het. De rol van de mens is misschien Brandrisico = kans op brand x het effect
wel het belangrijkste. Als we het even sa-
dat een brand bij u heeft.
menvatten; zorg voor goed gebruik van uw
U mag ervan uitgaan dat uw woning op
spullen en houd uw vluchtroutes en ge-
zichzelf een goed brandcompartiment is.
meenschappelijke ruimten schoon. Mocht
Een brand bij uw buren zal er enige tijd
u vragen hebben? U kunt ons altijd even
over doen voordat deze ook ‘uw brand
bellen, dat kost u niets en mocht het nodig
wordt’. Afhankelijk van de leeftijd van uw
zijn dat we echt even tijd voor u maken dan
Door: Joric Witlox
woning zal dat minimaal 20 minuten du-
zult u zien dat u dat prettig zult vinden.
Witlox Brand Veiligheid
ren en liefst 60 minuten. Deze tijd heeft u om te vluchten als dat nodig is. We kijken in de bouwregelgeving (lees Bouwbesluit) niet naar de mogelijkheden die bewoners hebben om te vluchten. Bent u goed mobiel of heeft u misschien een rollator of rolstoel of scootmobiel nodig? U heeft allemaal dezelfde tijd om te vluchten. De káns op brand wordt meestal niet door het gebouw bepaald. De grootste kans op brand heeft in Nederland te maken met roken of koken en steeds vaker, opladen van zaken als mobiele telefoons, accu’s van elektrische fietsen. U bent zelf degene die hier grote invloed op heeft. Zorg er bijvoorbeeld voor dat u niet ’s nachts zaken laat opladen, doe dat opladen ook altijd op een harde ondergrond en niet op uw bank, stoel, bed of erger… onder uw kussen. Daarmee voorkomt u dat op te laden dingen te heet worden. Denk er ook aan dat de kans op brand vergroot door opslag
5
DE WET KWALITEITSBORGING VOOR HET BOUWEN EN VVE’S
6
JURIDISCH
7
Recht doen.
Geschil binnen uw VvE? Onze specialisten weten wat er speelt in VvE’s. Wij adviseren u met kennis van zaken vanuit een praktische insteek. Als het kan, dan komen we tot een oplossing met alle betrokken partijen. Als het moet, dan procederen we op het scherp van de snede om recht te doen aan uw belangen. Even sparren? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.
www.bvd-advocaten.nl
8Barneveld
| Hardinxveld-Giessendam | Kampen | Veenendaal | Werkendam
JURIDISCH
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen en VvE’s Door mr. C.T. Klepper
Waar gaat het over? In Den Haag wordt al jaren gesproken
- Bij de kennisgeving dat een bouwwerk
over de wens om de (controle op en bor-
klaar is om te worden opgeleverd, legt de
ging van) bouwkwaliteit te verhogen en
aannemer een opleverdossier over aan
de positie van de opdrachtgever tegenover
de opdrachtgever. Het opleverdossier
de aannemer te versterken. In de achter-
bevat gegevens en documenten die vol-
liggende jaren is die wens omgezet in een
ledig inzicht geven in de nakoming van
inmiddels aangenomen wet: de Wet kwa-
de overeenkomst en bevat in ieder geval
liteitsborging voor het bouwen (Wkb).
tekeningen en berekeningen van het ge-
De wet regelt dat bouwwerkzaamheden
bouw en de installaties, een beschrijving
(nieuwbouw of verbouw) aan gebouwen
van de toegepaste materialen en instal-
in bepaalde categorieën moeten voldoen
laties, alsmede de gebruiksfuncties van
aan een nieuw stelsel van kwaliteitsbor-
het bouwwerk. Daarnaast moeten ook de
ging. Het werk van de aannemer moet dan
gegevens en documenten worden ver-
gecontroleerd worden door een externe
strekt die nodig zijn voor gebruik en on-
partij. Verder moet de aannemer bij op-
derhoud van het bouwwerk.
levering van het bouwwerk aantonen dat aan de regelgeving is voldaan. Als blijkt
- De aannemer moet de opdrachtgever
dat dit niet het geval is, of als niet conform
voor het sluiten van de overeenkomst
de overeenkomst is gebouwd, krijgt de op-
schriftelijk informeren over zijn ver-
drachtgever betere mogelijkheden om de
zekeringen voor nakoming van zijn
aannemer aan te sporen tot herstelwerk-
verplichtingen
zaamheden.
aansprakelijkheid
(afbouwgarantie)
en
(CAR-verzekering;
AVB-verzekering) dan wel een andere Wijzigingen door de Wkb
vorm van financiële zekerheid daarvoor.
De Wkb regelt enerzijds de invoer van het genoemde stelsel van kwaliteitsborging,
- De aannemer stelt de opdrachtgever na
anderzijds versterkt de Wkb de juridische
de oplevering in de gelegenheid aan te
positie
geven of gebruik wordt gemaakt van de
van
opdrachtgevers
tegenover
aannemers.
mogelijkheid om de betalingsverplichting op te schorten. De aannemer moet
Het stelsel van kwaliteitsborging houdt in:
een afschrift van die brief aan de notaris
In het Burgerlijk Wetboek worden de vol-
sturen.
gende wijzigingen doorgevoerd door de Wkb:
Gevolgen voor VvE’s De Wkb treedt voorlopig alleen in wer-
- Als een aannemer de opdrachtgever
king voor gebouwen in gevolgklasse 1.
waarschuwt voor fouten of onjuistheden
Daaronder vallen op de grond gebouwde
in de door de opdrachtgever verstrek-
woningen (vrijstaand, tweekappers, rij-
te opdracht, moet die waarschuwing
woningen, kantoor aan huis), woonboten,
schriftelijk gebeuren en moet de op-
op de grond gebouwde vakantiehuisjes,
drachtgever worden gewezen op de mo-
bouwwerken van maximaal 2 bouwlagen
gelijke gevolgen voor de nakoming van
met een industriefunctie, kleine bruggen
de overeenkomst. Van deze regel kan
voor fietsers en voetgangers, kleine zend-
niet ten nadele van de opdrachtgever
masten, antennes en kademuren. Heeft u
worden afgeweken als de opdrachtgever
(ook) een grondgebonden woning of va-
een natuurlijk persoon is die niet han-
kantiehuis en heeft u (ver)bouwplannen,
delt in de uitoegening van een beroep of
dan geldt de Wkb vanaf 1 januari 2024 dus
bedrijf.
voor die activiteiten. In dat geval is het
9
+ Maximale transparantie door volglas- of vleugelhoek
Grip houden op
groot onderhoud? NU VOOR 2 EURO
+ Modulair systeem in diverse isolatieklassen
PER APPART EMENT/ PER MA AND
• Kies voor het MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) • Altijd een actueel overzicht van de staat van onderhoud • Onderhoudskosten gespreid over meerdere jaren
www.newomij.nl vvebeheer@newomij.nl 088 639 66 45
+ Optioneel volledig geintergreerde aandrijvingssystemen + nul-barrière met geïntegreerde waterafvoer
Van Lierop houdt uw monument levendig... > HOUTINSECTENBESTRIJDING
heroal S 77 SL Hef- schuifdeursysteem
> ZWAMBESTRIJDING > HOUTHERSTEL MET EPOXYTECHNIEK > VOCHTBESTRIJDING > ONDERZOEK > ONDERHOUDSABONNEMENTEN
Conserveert & Herstelt Hout | Verdrijft Vocht
✆ 0172 43 35 14
WWW.VANLIEROP.NL
Rolluiken | Zonwering | Roldeuren | Ramen | Deuren Vliesgevels | Service heroal.nl
J 6Jaar 0aar
JURIDISCH
verstandig u tijdig te laten adviseren over
Planning
de gevolgen van de Wkb. Concreet zult u op
Het wetsvoorstel is op 21 februari 2017
tijd een kwaliteitsborger moeten zoeken.
aangenomen door de Tweede Kamer. De Eerste Kamer heeft het voorstel op 14 mei
Woongebouwen (waaronder appartemen-
2019 aangenomen. Op 11 juli 2023 werd een
tencomplexen) vallen niet in gevolgklasse
motie aangenomen waarmee de regering
1, maar in gevolgklasse 2. Dit betekent dat
is verzocht de invoering van de Wkb op te
bouwactiviteiten aan uw complex (zowel
schorten totdat er voldoende kwaliteits-
aan gemeenschappelijke delen als aan pri-
borgers zijn. Minister De Jonge heeft in
végedeelten) vooralsnog (tenminste tot
zijn brief van 17 juli 2023 aan de Eerste Ka-
2029) niet onder de Wkb vallen. Voordeel
mer aan dat hij op verantwoorde wijze zal
voor VvE’s en eigenaren hiervan is dat het
zorgdragen voor invoering van de wet per
vooralsnog niet verplicht is om een kwali-
1 januari 2024. De invoering van de Wkb
teitsborger in te schakelen. Dit scheelt in
zal gefaseerd plaatsvinden. De wet treedt
de bouwkosten.
eerst in werking voor gevolgklasse 1 (per 1 januari 2024) en later (op zijn vroegst 1
Overigens treedt de Wkb tegelijk met de
januari 2029) voor gevolgklassen 2 en 3.
Omgevingswet in werking. De Omgevingswet brengt wel veranderingen mee die ook
Voor overeenkomsten die zijn gesloten
voor VvE’s en eigenaren gelden, met name
vóór 1 januari 2024, en bouwprojecten die
met betrekking tot het stelsel van bestem-
zijn vergund vóór de genoemde datum,
mingsplan en vergunningen.
verandert er niets ten gevolge van de Wkb.
11
HET EIGENARENBELANG en de verschillende perspectieven hierover
12
FINANCIEEL
Zoveel hoofden, zoveel zinnen. Het eigenarenbelang en de betekenis hiervan blijft op verschillende wijze geïnterpreteerd worden. Met enige regelmaat verschijnen er zienswijzen van diverse specialisten over hoe dit onderwerp nu benaderd moet worden. Maar wat is nu juist?
Door: Rob van den Heuvel, accountmanager Vastgoed Rivez Assurantiën & Risicobeheer B.V.
Wanneer krijg je nu als VvE en appartementseigenaren te maken met het zogeheten eigenarenbelang? In de splitsingsakte van een VvE staat naast hoe een gebouw is opgedeeld, uit hoeveel appartementsrechten het bestaat, waar de gemeenschappelijke ruimten zijn en ook hoe een VvE zich minimaal moet verzekeren. In de splitsingsakte staat vermeld dat een verzekerd bedrag van een gebouwverzekering van uw VvE overeen dient te komen met de herbouwkosten van uw gebouw. Maar hoe kun je als VvE er nu voor zorgdragen dat de herbouwkosten kloppen met het verzekerd bedrag in de verzekeringspolis van uw VvE? Uw VvE heeft diverse mogelijkheden om de hoogte van een
13
verzekerd bedrag te bepalen. Dit kan door
waardetaxatierapport te laten uitvoeren.
een eigen opgave, echter is dit wel een
Dit om het risico op over- of onderverze-
groot risico omdat de waarde niet onder-
kering direct tot een minimum beperken.
bouwd kan worden met een erkend waar-
14
deringsrapport. De andere mogelijkheid is
Het eigenarenbelang betekent dat u eige-
om een deskundige in te schakelen, na-
naar en daarmee belanghebbende bent van
melijk een herbouwwaardetaxateur. Deze
onderdelen van uw appartement. Het gaat
taxateur kan hierbij het bedrag vaststellen
hierbij om onderdelen welke niet tot de
dat benodigd is voor herbouw van uw VvE
standaard inrichting behoren en aard- en
gebouw en de inrichting van de apparte-
nagelvast verbonden zijn met het gebouw
menten, nadat er zich een schadevoorval
met de bedoeling duurzaam ter plaatse te
heeft voorgedaan. Dit op dezelfde locatie
blijven. Dit zijn individuele verbeteringen
en naar eenzelfde gebruik, bestemming
welke zijn aangebracht en afwijken van de
en afwerking. De wijze waarop een her-
standaard inrichting en afwerking van een
bouwwaarde door een taxateur wordt
appartement ten tijde van de oplevering
vastgelegd in een waarderingsrapport kan
van een appartement. Deze verbeteringen
verschillen tussen een waardebepalings-
kunnen zowel door u als de vorige bewoner
verslag of een herbouwwaardetaxatierap-
zijn aangebracht. Hierbij kunt u denken
port. Een herbouwwaardetaxatie heeft met
aan een nieuwe keuken of badkamer welke
art. 7:960BW een wettelijke basis. Mijn
is geplaatst in uw appartement. De VvE is
advies is om te allen tijde een herbouw-
eigenaar van het gebouw en de standaard
Taxateurs welke eigenarenbelang volledig
van realisatie van uw appartementencom-
insluiten in de herbouwwaarde van een
plex zijn geplaatst. U was wellicht al be-
VvE nemen standaard een hoge fictieve
kend waarvoor de term eigenarenbelang
waarde op voor eventueel aanwezige ei-
staat, maar weet u ook hoe u de waarde van
genarenbelangen. Als de inrichting en af-
uw eigenarenbelang vaststelt? Weet u ook
werking niet afwijken van het standaard
hoe het eigenarenbelang verzekerd is? Een
is er mogelijk een hoge fictieve waarde
belangrijk startpunt is hierbij de vaststel-
opgenomen waarover uw VvE premie be-
ling van de herbouwkosten middels een
taald. Maak als VvE daarom vooraf duide-
herbouwwaardetaxatie.
lijke afspraken met uw taxateur over hoe
FINANCIEEL
inrichting van het gebouw welke ten tijde
de VvE wenst dat de waarde van het eigeIn het verleden zijn de keuken en sanitair
narenbelang wordt vastgesteld.
inrichting met een standaard afwerkingsniveau van muren en wanden verplichte
De vraag welke dan nog overblijft, is hoe
onderdelen geweest van een appartement
wordt
volgens het bouwbesluit. Dit hield in dat
omgegaan? Het verzekeren van uw VvE
een appartement tenminste moest bestaan
gebouw doet u op basis van een herbouw-
uit een standaard keuken, toilet en bad-
waarde, welke mogelijk is vastgesteld door
kamer spuitwerk wanden/ behang klaar
een taxateur. Als in het taxatierapport
en plafonds en een cementdekvloer. Een
stelposten zijn opgenomen voor keuken
minimale inrichting om het als apparte-
en sanitair inrichting van het appartement
mentswoning te kunnen bestempelen. Bij
is dit de basis wat verzekerd is door de
een herbouwwaardetaxatie worden voor
VvE voor een appartementseigenaar. Het
deze verbeteringen zogeheten stelposten
eigenarenbelang kan aanvullend worden
opgenomen. Dikwijls wordt dit gespeci-
meeverzekerd door de VvE. Dit door het
ficeerd tot een bedrag per appartement
eigenarenbelang te laten opnemen in het
zodat iedere appartementseigenaar kan
taxatierapport.
hiermee
verzekeringstechnisch
herleiden welke waarde hiervoor is opgenomen in de herbouwwaarde van de VvE.
Sommige gebouwenverzekeringen bieden
De vastgestelde hoogte van de stelpost is
uw VvE en de appartementseigenaren een
uiteindelijk een fictieve waarde aange-
aanvullende dekking voor het aanwezige
zien hiervoor een standaard hoogte dan
eigenarenbelang. Dit kan een percentage
wel een gemiddelde van de inrichting van
van de verzekerde herbouwwaarde zijn.
de appartementen in een appartementen-
Een belangrijk aandachtspunt hierbij is
complex wordt gebruikt. De waarde van
dat deze aanvullende dekking niet altijd
deze stelposten vormen onderdeel van de
toereikend is. Zeker wanneer u en vele
totale herbouwwaarde van het gebouw van
andere leden van uw VvE verbeteringen
de VvE.
hebben aangebracht welke niet aanvullend zijn gewaardeerd in een taxatierap-
Wanneer er een herbouwwaardetaxatie
port. Inventariseer daarom altijd als VvE-
plaatsvindt kan de VvE in overleg met de
lid voor welk bedrag u verbeteringen hebt
taxateur bepalen op welke wijze het eige-
aangebracht in uw appartement en of de
narenbelang van de individuele apparte-
getaxeerde en/of verzekerde stelposten
mentseigenaren wordt vastgelegd in het
kloppend zijn. Zo niet, ga in overleg met
taxatierapport.
uw VvE en verzekeringsadviseur om deze risico’s te bespreken.
- De eerste mogelijkheid is om geen
Een andere mogelijkheid is om een aan-
aanvullende eigenarenbelangen op te
vullende verzekering af te sluiten op uw
nemen in de herbouwwaarde.
inboedelverzekering of een aparte eigena-
- Een tweede mogelijkheid is een vast
renbelangverzekering waarbij u, uw eigen
bedrag per appartement aanvullend op
eigenarenbelang verzekert. Dan bent u in
te nemen, te weten een stelpost.
ieder geval zelf aan zet.
- De laatste mogelijkheid is om per appartement het eigenarenbelang te laten
Maar zijn er twijfels? Neem dan altijd
taxeren.
contact op met uw verzekeringsadviseur.
15
NIEUWS
UIT DE VVE-WERELD
Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant en interessant zijn.
Ribdeck antslip galerijtegel Een galerijvloer renovatie met de Ribdeck antislip tegels heeft eigenlijk alleen maar voordelen. De Ribdeck antislip galerijvloer is vaak binnen een paar dagen en de bewoners kunnen de galerij tijdens het leggen blijven gebruiken. De tegel is voorzien van een sterke antislip die niet kan afslijten en de kleuren zijn UV bestendig. De tegel is comfortabel om op te lopen, geluiddempend en zeer geschikt voor ouderen en minder validen. De tegel houdt geen vuil vast en is daardoor onderhoudsvrij. De tegels worden gelegd doormiddel van een sterk kliksysteem. Indien er onderhoud aan bijvoorbeeld de dilatatievoegen nodig is, dan kunnen de Ribdeck tegels altijd eenvoudig tijdelijk worden verwijderd.
Virtueel beheer in volle omvang De wereld van VvE Beheer staat niet stil en heeft de afgelopen jaren revolutonaire ontwikkelingen ondergaan. Een van de meeste opvallende ontwikkelingen is de 360 graden scan voor virtueel beheer. De 360-graden scan maakt gebruik van geavanceerde beeldvorming en virtual reality om een real-time, gedetailleerde en volledige weergave van fysieke omgevingen te bieden. Dit stelt beheerders in staat om hun assets effectief en efficiënt te monitoren, problemen te detecteren en gericht beslissingen te nemen zonder fysiek ter plaatse te hoeven zijn.
16
NIEUWS
BirdOff Creëer met diervriendelijke, elektromagnetische golven een vogelvrije zone en weer zo de dieren van uw terrein, dak of gebouw. De BirdOff is een handig apparaat wat ervoor zorgt dat de vogels geen pijn lijden, omdat ze bij voorbaat al van landen afzien. Het doelgericht installeren van een BirdOff-systeem zorgt ervoor dat niet alleen het landen wordt voorkomen, maar ook het nestelen en de bijbehorende nadelen zoals besmetting door uitwerpselen en geluidsoverlast.
Inzicht in verbruiken en meterstanden In tijden als deze waar er veel van een beheerder gevraagd wordt, bent u opzoek naar gemak voor uw bewoners en uzelf. Met Ted zit dat wel snor! Waardevolle data Waardevolle meetgegevens eenvoudig beschikbaar voor beheerders en bewoners. Aan de stijging van de energieprijzen kunnen we niets doen, maar Ted maakt besparing gemakkelijk door verbruiken inzichtelijk te maken. Duurzaam en onafhankelijk van de energiebron.
17
VAN IDEE NAAR UITVOERING? 18
BESTUUR
STAP 1. Benoemen commissie? De eerste stap is het benoemen van een commissie die gaat uitzoeken wat er allemaal komt kijken bij het uitvoeren van het voorstel. Deze commissie wordt tijdens een vergadering in het leven geroepen. Met het oog op eventueel stemmen is het handig te kiezen voor een oneven aantal leden en het op maximaal vijf personen te houden. Deze commissie kan zowel een tijdelijke als een permanente commissie zijn, afhankelijk van het project. Gaat het bijvoorbeeld om een doorlopende activiteit waar de nodige expertise voor vereist is, dan zal de commissie zich permanent met deze zaken bezig houden. Speelt de commissie meer een onderzoekende en adviserende rol, dan kan de commissie zodra alle feiten op tafel liggen weer ontbonden worden. Een taakomschrijving maakt voor alle betrokkenen duidelijk welke verwachtingen men heeft van elkaar en de commissie. Punten die niet mogen ontbreken in de omschrijving zijn:?- Titel van de commissie?- Doel van de commissie?- Opbouw van de commissie?- Duur van de benoeming?- Functie-inhoud met een duidelijke omschrijving van de opdracht en de bevoegdheden.?Bepalen waar en hoe de rappor-
Na een zorgvuldig voorbereide presentatie is de VvE enthousiast over een ingediend voorstel. Een ruime meerderheid geeft groen licht voor de uitvoering ervan.
tage en verslaglegging tot stand komen. Afspraken vastleggen? De VvE commissie is over het al-
Maar dan? Dit stappenplan helpt u op weg van voorstel
gemeen vrij in het bepalen van
tot uitvoering.
hun werkwijze, het aantal bijeenkomsten per jaar en de mate waarin mede eigenaren bij de voorstellen
betrokken
worden.
Echter, het kan voor de gehele VvE
19
DE HERBOUWWAARDE VAN UW VASTGOED VOLDOENDE VERZEKERD OF HEEFT U VRAGEN OVER UW RISICO ? BEL UW ADVISEUR. Europaweg 158 5707 CL Helmond
vercoma.nl
088 8000 920
vastgoed@rivez-zuiderhuis.nl
INTERCOM SYSTEEM VERVANGEN?
KIES DAN VOOR DESIGN
Met de monitoren en het intercomtoestel van de serie GTwin kiest u voor tijdloos design aan de muur en bent u voorbereid op de toekomst. De ART 7/GTwin handsfree monitor heeft een 7” beeldscherm waarop bezoekers dag en nacht haarscherp zichtbaar zijn. En met behulp van de Art 7/GTwin verlichte toetsen is de bediening uiterst intuïtief. Of kies voor de TEKNA-S GTwin, een praktische no-nonsense monitor met telefoonhoorn.
Op de smartphone zien wie er voor ART 1/GTwin de deur staat? GTwin heeft een gratis App en met een multi-user gateway per gebouw krijgen alle monitoren in het gebouw automatisch deze feature. Neem contact op met Vercoma voor het meest aantrekkelijke vervangingssysteem waarmee u bent voorbereid op de toekomst. verkoop@vercoma.nl | T 075 62 17 628
TEKNA-S GTwin
App op smartphone
met het wensen en eisenpakket offertes
ken om onduidelijkheden te voorkomen.
aan gaan vragen. In samenspraak met het
BESTUUR
prettig zijn hier wel afspraken over te ma-
bestuur kunnen een aantal aanbieders uitSTAP 2. Taakomschrijving
genodigd worden voor een gesprek, waar-
De aangestelde commissie gaat onderzoek
na uiteindelijk – wederom in overleg met
doen naar alle details rondom het voor-
het bestuur – de meest geschikte partij
stel. Laten we om het makkelijk te maken
uitgekozen wordt.
een voorbeeld gebruiken. Het voorstel dat enthousiast is ontvangen, betreft het la-
De uitvoering
ten aanleggen van een groen dak. De taak
Zodra een meerderheid van de eigenaren
van de commissie is om uit te zoeken wat
groen licht heeft gegeven kan het project
de mogelijkheden zijn op dit gebied. Wat
opgestart worden. De projectcommissie
de positieve kanten zijn en de negatie-
kan toezicht houden op de voortgang van
ve kanten. Hoe het zit met de kosten, of
het gehele project, dit kan eventueel in sa-
en zo ja hoeveel besparing het oplevert.
menwerking met de commissie die verant-
Welke partijen mogelijk geschikt zijn en
woordelijk is voor het technische beheer
hoe de aanleg gerealiseerd gaat worden.
van het complex. De project commissie
Ondervinden de bewoners hinder van de
volgt het project van A tot Z en houdt be-
aanleg? Hoe zit het met het onderhoud en
woners op de hoogte over het verloop. Na
de onderhoudskosten? En hoe passen de
de oplevering van het dak kan het project
eventueel uitgesproken wensen van bewo-
– of beter gezegd in dit geval het onder-
ners in het plaatje? Wil men een ‘gewoon’
houd van het dak – overgedragen worden
groen dak, of wil men een dak dat tevens
aan de commissie verantwoordelijk voor
een voedingsbron is voor de lokale fauna?
het technisch beheer.
Alle praktische en financiële aspecten met betrekking tot de aanleg van het groen dak worden onderzocht.?De commissie adviseert het bestuur en de mede-eigenaren over de voortgang en de bevindingen. Tip?: Hou mede-eigenaren op de hoogte van voortgang en bevindingen via een periodieke nieuwsbrief. STAP 3. Presenteren van de feiten Na een grondig vooronderzoek komt de commissie tijdens een vergadering met haar bevindingen. Deze worden gepresenteerd in een plan waarin de bouwtechnische, financiële en eventueel juridische aspecten belicht worden. Het doel is om de VvE een zo helder mogelijk totaalplaa tje te schetsen van het complete project en eventuele vragen te beantwoorden en twijfels weg te nemen. Soms kan het handig zijn in deze fase een (ervarings)deskundige uit te nodigen. Misschien iemand van een VvE in de regio waar onlangs een groen dak is gerealiseerd. STAP 4. Vervolgtraject Indien de meerderheid van de VvE instemt met – in dit geval de aanleg van een groen dak – en men het eens is geworden over alle details en wensen rondom dit project gaat de volgende fase in. De commissie kan
21
OPGESLOTEN IN DE LIFT!!!
LIFTENLAND.NL HELPT Liftopsluiting! Het zal je maar overkomen.
nauwd aanvoelen. De liftcabines zijn ech-
De lift is één van de veiligste vervoer-
ter zo ontworpen dat er geen gebrek aan
middelen in Nederland, maar toch kan je
zuurstof zal ontstaan.
door een technische storing vast komen
22
te zitten. Volgens een onderzoek van het
De meeste liften hebben tegenwoordig een
Liftinstituut komen er jaarlijks ca 49.000
spreekluisterverbinding waarmee men in
personen vast te zitten in een lift. Som-
contact kan komen met bijvoorbeeld de
mige mensen ervaren zo’n opsluiting als
meldkamer van het liftbedrijf dat het on-
vervelend, sommigen raken in paniek bij
derhoud op uw lift uitvoert. Deze zal dan
de gedachte om opgesloten te zitten in
met spoed een liftmonteur sturen om u te
een kleine ruimte. Zeker als je met veel
bevrijden. Maar voordat deze ter plekke
mensen tegelijk in de lift staat kan dat be-
is, kan dit wel enige tijd duren. En eigen-
te laten komen om de voorwerpen ( bij-
situatie geholpen worden. Dáárvoor or-
voorbeeld sleutels) uit de put te halen. Dit
ganiseert Liftenland.nl trainingen om be-
scheelt tijd en kosten
LIFT
lijk wil je zo snel mogelijk uit je benarde
langstellende bewoners binnen de VvE te leren hoe er op een veilige en verantwoor-
Naast de training “veilig bevrijden opge-
de manier mensen uit de lift gehaald kun-
sloten liftpassagiers” is het ook mogelijk
nen worden, zodat de opsluitingstijd tot
om een training “veilig werken in lift-
een minimum wordt beperkt. Deze trai-
schacht en liftmachinekamer” te volgen.
ning wordt gegeven bij de lift van uw eigen
Deze training kan op locatie of in onze ei-
appartementencomplex. Dit is belangrijk
gen trainingsruimte gegeven worden. De
want door de diversiteit van liften is de
training is met name bedoeld voor glas-
bevrijdingsprocedure weliswaar identiek,
bewassingsbedrijven en andere instanties
maar kent elk type lift zijn specifieke han-
die werkzaamheden in de schacht of put
deling.
moeten uitvoeren.
De training bestaat uit een theoretisch
Nadat u de training met goed gevolg heeft
gedeelte waarbij ingegaan wordt op lift
afgelegd, ontvangt u een Certificaat van
technische zaken die relevant zijn voor de
Deelname wat 2 jaar geldig is. Na die 2 jaar
bevrijdingshandelingen. De nadruk van de
bestaat de mogelijkheid om een herhaal-
training ligt echter op het praktijkgedeelte
training te volgen.
waarbij men leert welke bevrijdingshandelingen er verricht moeten worden. Dit
Liftenland.nl bestaat sinds 2013. Wij wer-
gebeurt aan de hand van het tornvoor-
ken met professionele en enthousiaste
schrift, dat verplicht in elke liftmachine-
trainers die jarenlang in de liftbranche ge-
kamer of besturingskast aanwezig is. Dit
werkt hebben. Zij weten onze trainingen
voorschrift is leidend om de bevrijdings-
op een nuttige maar ook prettige manier
actie op de juiste manier uit te voeren en
over te brengen en nemen alle tijd voor u
moet ook strikt worden opgevolgd.
als kandidaat zodat u vragen kunt stellen of de praktijkhandelingen net zo lang
In totaal zal zo’n training een dagdeel in
kunt oefenen tot het vertrouwd voelt om
beslag nemen.
ze zelfstandig te kunnen verrichten.
Bij de training “veilig bevrijden opgeslo-
Mocht u intresse hebben in ons trainings-
7958 VL Koekange.
ten liftpassagiers” bestaat als optie ook
aanbod of wilt u verdere toelichting, dan
Tel. 0255 234535 of
de mogelijkheid om te leren hoe men op
kunt u met ons contact opnemen. Vanzelf-
06 14671874
een veilige en juiste manier de liftput be-
sprekend zijn wij bereid u verder te infor-
treedt. Het komt geregeld voor dat er on-
meren via een persoonlijke afspraak. Ook
voorzien iets in deze put valt en door deze
nodigen wij u van harte uit om onze web-
Door Mar Uittenbogaard
extra training hoeft men geen liftmonteur
site te bezoeken, zie www.liftenland.nl.
Beelden: G. Dezijn, Viattence
De Elzen 10
23
Vragen over
VVE-FINANCIËN
24
KASCOMMISSIE
De regelgeving op het gebied van VvE-financiën én het feit dat niet iedereen goed op de hoogte is van die regelgeving (om maar te zwijgen van mensen die zich er niets van wensen aan te trekken) leiden frequent tot vragen aan de Helpdesk van Appartement & Eigenaar. In dit artikel voorbeelden van vragen die de afgelopen maanden zijn ontvangen – mét de antwoorden op deze vragen.
Kosten bankrekening verlagen voor
rekening te hebben! (Tenzij uw splitsings-
kleine VvE
akte dat anders voorschrijft.)
De vraag: Wij zitten in een kleine VvE (1 pand met een
U kunt werken met het eerdergenoemde
beneden- en een bovenwoning). We hebben
sigarendoosje en contant geld. Of u kunt
een zakelijke rekening bij ING. Beide partij-
een privé-rekening van één van uw beiden
en storten maandelijks 100 Euro op deze re-
gebruiken voor het VvE-geldverkeer – dat
kening. ING brengt maandelijks 19,50 Euro
heeft uiteraard wat nadelen maar als u en
kosten in rekening. M.a.w. 10% van onze re-
uw buren goed met elkaar overweg kunnen
serve wordt opgegeten door de Bank. Dat kan
en bijv. vastleggen hoe u e.e.a. geregeld
toch niet de bedoeling zijn van de wetgever
heeft spaart dat dus wel € 19,50 per maand
die het hebben van een VvE met zakelijke re-
uit. Formeel zal niet iedere bank dat goed
kening verplicht maakt.
vinden vermoedelijk. Dus geen ruchtbaar-
Zijn er alternatieven?
heid aan geven.
Het antwoord:
Telt aandeel in hoofdsplitsing én
Vóórdat de wetgever enkele jaren geleden
ondersplitsing mee voor inkomsten-
het hebben van een reservefonds verplicht
belasting?
stelde, stond er geen bepaling in de wet dat
De vraag:
er een bankrekening op naam van de VvE
Onze VvE heeft een hoofdsplitsing en twee
geopend moest worden. Artikel 131 boek 5
ondersplitsingen te weten de kopers en de
BW bepaalde slechts “voor zover de statu-
verhuurder van appartementen.
ten niet anders bepalen, beheert het be-
Nu ben ik penningmeester van zowel de
stuur de middelen der vereniging”. Als het
hoofdsplitsing als de VvE van de kopers.
bestuur dus met een sigarendoosje en con-
De kopers en de verhuurder hebben een
tant geld wilde werken, was dat in principe
breukdeel van respectievelijk 55 % en 45%
toegestaan.
Moet ik ook het vermogen van de hoofdsplitsing voor 55 % meetellen in het totaal ver-
Nu echter de Wet verbeteren functioneren
mogen van de VvE kopers en aan ieder eige-
VvE’s is ingevoerd, staat in artikel 126 lid
naar het desbetreffende breukdeel van het
3 boek 5 BW dat er een betaal- of spaarre-
totale vermogen bekend maken voor box 3?
kening op naam van de VvE moet zijn. In datzelfde lid 3 staat echter óók een ‘ont-
Het antwoord:
snappingsclausule’: bij (o.a.) besluit van
U vraagt of in de opgave aan de eigenaars
de vergadering van eigenaars mag hiervan
van hun aandeel in het VvE-vermogen
afgeweken worden!
(i.v.m. belastingaangifte box 3) zowel het vermogen van de hoofdsplitsing als van de
Dus als u en uw mede-VvE-lid in een ALV
ondersplitsing moet worden meegenomen.
formeel besluiten hiervan af te wijken, hoeft uw VvE geen eigen betaal- of spaar-
Het antwoord op uw vraag kan kort zijn: ja.
25
WAT KUNNEN WIJ VOOR U BETEKENEN? WAT DACHT U VAN…
WWW.MULTIPROTECT.NL
ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ ĉ
Antislipvloeren Balkonvloeren Vloercoating Hemelwaterafvoer Afschotverbetering Betonreparatie Schilderwerk Dilatatie-afdichting Ophoogsystemen Trappen + bordessen Parkeervloeren
Kortom: wat uw opdracht ook is, wij zetten graag onze jarenlange ervaring in om uw project tot een goed einde te brengen.
Antislipvloeren
Parkeervloeren
MULTI PROTECT, UW SPECIALIST IN VASTGOEDONDERHOUD WWW.MULTIPROTECT.NL
Hemelwaterafvoer
Trappen & bordessen
Handelsweg 25, 7461 JJ Rijssen / Jan van Gentstraat 34, 1171 GL Badhoevedorp 0548 – 513 322 www.multiprotect.nl info@multiprotect.nl
Balkonvloeren
Geïsoleerde- / ophoogsystemen
KASCOMMISSIE
Recht op inzage VvE-administratie De vraag: Je kunt als eigenaar aan het bestuur of aan de beheerder van de Vve inzage vragen in alle relevante stukken tot 7 jaar terug. Maar is het bestuur of beheerder ook verplicht om je die stukken aan te leveren digitaal of per post? Of kunnen zij aangeven dat je dat bij hun op kantoor mag inzien of tegenwoordig in Twinq of een andere computerprogramma. Het probleem is met Twinq en dergelijke dat de beheerder of bestuur niet alles in het systeem plaatsen. Het antwoord: Kort en goed – nee, het bestuur noch de beheerder zijn verplicht om die stukken digitaal of per post aan te leveren.
De ‘vaste’ documenten moeten uiteraard ook altijd worden bewaard (dus split-
Het inzagerecht houdt echt alleen het
singsaktes, lopende verzekeringen e.d.).
recht op inzage in, dat staat in de wet en is ook bevestigd door jurisprudentie. Er
Activeren van VvE-bezit
hoeven (mag wel) geen kopieën e.d. uit de
De vraag:
administratie te worden afgegeven. Dus u
Hoort een lift- en cv installatie niet als vast
kunt bijv. op het kantoor van de beheer-
actief op de balans te worden vermeld?
der de ordners betreffende uw VvE inzien.
In 2020 is een lift vervangen, maar in 2020
Thuis via bijv. Twinq kan ook – indien be-
niet geactiveerd. Kan dit in de jaarrekening
heerder niet echt de gehele administratie
2021 alsnog gebeuren?
en andere informatie in Twinq geplaatst heeft, zult u die andere stukken dus toch
Het antwoord:
weer ten kantore van de beheerder moeten
Het is bij VvE’s niet gebruikelijk om de
mogen inzien.
waarde van het gebouw (en ook dus de onderdelen van het gebouw zoals een lift- en
Dit inzagerecht staat overigens niet in elk
cv-installatie) op de balans te vermelden.
modelreglement, wel in de meeste model-
Het idee daarachter is dat het gebouw fei-
reglementen. Dus niet bij elke VvE hebben
telijk niet van de VvE is, maar van de ap-
alle leden inzagerecht. Als er geen inza-
partementseigenaren.
gerecht bestaat voor alle leden, hebben
Pas de laatste jaren met de komst van
alleen de leden van het bestuur en van de
zonnepanelen – die als ‘extra’ zijn aan-
kascommissie recht op inzage van alle ad-
geschaft en niet al bij de oplevering van
ministratie en andere stukken.
het gebouw aanwezig waren – zien we dat deze zonnepanelen soms wél als vast ac-
Overigens is er nergens een bepaling die
tief op de balans worden vermeld en dat
het recht beperkt tot 7 jaar, langer kan
daarop vervolgens wordt afgeschreven.
in principe ook. Wel schrijft het burgerlijk wetboek een bewaartermijn van 7 jaar voor, maar let op dat is bijv. voor een jaarrekening over 2021 die op 30 juni 2022
Deze aan de Helpdesk van Appartement & Eigenaar gestelde vragen
wordt vastgesteld dus 7 jaar ná de datum
zijn beantwoord door drs. Maarten den Ouden, bedrijfseconoom en
van vaststelling, dus 30juni 2029.
controlespecialist. De heer Den Ouden is auteur van De kascommissiegids voor de VvE (verkrijgbaar via www.appartementeneigenaar.
En het modelreglement 2006 schrijft voor
nl/kascommissiegids) en van het boek Financiën van de VvE, gids
dat de administratie altijd (dus eeuwig….)
voor appartementseigenaren en VvE-beheerders (verkrijgbaar als
moet worden bewaard.
pdf via www.kascommissiegids.nl).
27
Branchevereniging VvE Professionals Als branchevereniging VvE Professionals
genaars het niet mogelijk is om vanuit de
staan wij niet achter wat er in de media ver-
leden een bestuur te kiezen omdat nie-
teld en gesuggereerd wordt over onze bran-
mand zich hiervoor beschikbaar wil stellen.
che.
Daarom wordt in veel gevallen de beheerder hoewel dat niet wenselijk is benoemd tot
“Veel ontevredenheid bij VvE’s over
bestuurder. Omdat het hebben van een be-
beheerders” - AD 18 juli 2023
stuurder wettelijk verplicht is. Het instellen
“Er is veel mis met de beheerder van VvE’s”
van een kascommissie geeft hetzelfde pro-
- Economisch dagblad 18 juli 2023
bleem en de VvE in de meeste gevallen geen
“Ruim driekwart van de VvE’s ontevreden over
externe controle wil laten uitvoeren omdat
beheerder” - VEH via RTL-nieuws 18 juli
dat extra kosten aan zijn verbonden. Vanuit
2023
de praktijk blijkt dat er veel klachten ontstaan uit ontevredenheid omdat eigenaren
- Zijn dit individuele klachten?
in bepaalde zaken binnen de VvE hun zin
- Wat staat er in de beheersovereenkomst?
niet krijgen.
- Wie doen deze klachten? Wat in de diverse publicaties onbesproken Dit zijn zomaar een paar zaken die ons als
blijft is namelijk de agressiviteiten door ei-
branchevereniging interesseren. We vra-
genaren naar de beheerder en besturen toe.
gen dan ook om dit met gefundeerde feiten
Ook tijdens vergadering neemt dit verve-
kenbaar te maken.
lende vormen aan, dit is mede de oorzaak dat veel bestuursleden bedanken voor hun
Helaas wordt er weer een negatief beeld
functie. Alle eigenaren dienen te weten en
geschapen over de kwaliteit van de VvE Be-
te beseffen dat de Algemene Ledenverga-
heerders. In het verleden hebben al eerdere
dering binnen de VvE het hoogste orgaan
negatieve publicaties plaats gehad door de
is. Tijdens deze vergadering worden de be-
Vereniging Eigen Huis en de Stichting VvE
sluiten genomen omtrent het beheer en het
Belang. Denk daarbij maar het z.g.n. klach-
uitvoeren van gemeenschappelijk onder-
tenmeldpunt VvE Beheerders. Wij kunnen
houd. Dus als er ontevredenheid is over het
ons niet aan de indruk onttrekken dat er
functioneren van de beheerder of bestuur
geen gedegen onderzoek heeft plaats gehad
is de vergadering bevoegd om de beheero-
bij de VvE’s. Want enkel klachten ventile-
vereenkomst op te zeggen of het bestuur te
ren omtrent hoge kosten, slecht onderhoud
ontslaan uit hun functie.
of rammelend financieel beheer vraagt wel
28
om een gedegen onderzoek. Wij missen in
Bij de opmerking “aanmodderen” willen
de gehele discussie namelijk bij de opmer-
wij toch benadrukken dat eigenaren soms
king dat het uitbesteden van het bestuur
het onmogelijke verlangen van een beheer-
van de VvE wel de verantwoordelijkheid is
der. Dit betreft bijvoorbeeld dat na het ver-
van de gezamenlijke eigenaars. De prak-
zenden van email bericht een uur later al
tijk leert dat bij veel Verenigingen van Ei-
wordt gebeld dat ze nog geen antwoord of
beheerkantoren gebruik maken van software waarbij de eigenaar in kan loggen en ook eventuele onderhoudsklachten kan melden. Ook blijkt dat de meeste bestuursleden zich niet bewust zijn en de kennis ontbreekt van hun verantwoordelijkheid en bevoegdheden binnen de akte van splitsing en het van toepassing zijnde modelreglement. Inzake de discussie omtrent het beheer van kleine VvE’s moet ook worden gesteld dat het beheer hiervan financieel onrendabel is voor de beheerkantoren. Wij hadden omtrent deze discussie meer begrip verwacht van de Vereniging Eigen Huis en VvE Belang. Beide organisaties zijn ook gewoon commerciële partijen die inkomsten moeten generen om te kunnen blijven bestaan en dit is mede van toepassing voor VvE Beheerkantoren. In tegenstelling tot het beweerde door de heer Oomen van de Stichting VVE Belang bestaat er wel degelijk een opleiding voor VvE beheerders. Deze opleiding wordt al vele jaren verzorgd door de Vastgoed Business School te Eindhoven. Dit is de enige geaccrediteerde opleiding en is een officiële P.E. Registeropleiding bij de Stichting Permanente
VVE PROFESSIONALS
reactie hebben ontvangen. Terwijl de meeste
Opleiding Professioneel VvE-beheer Afgelopen periode zijn er via de media weer diverse uitspraken gedaan dat er geen opleiding bestaat voor het vak van VvE beheerder. Wij zijn hier zeer verbaasd over. Een professionele, zeer goed beoordeelde opleiding bestaat er namelijk wel degelijk: Sinds 2016 biedt Vastgoed Business School te Eindhoven, als enige in Nederland, een door CPION geaccrediteerde VvE-opleiding aan: Professioneel VvE Beheer (www.vastgoedbs.nl/vve). Dit is een officiële Registeropleiding van de Stichting Permanente Educatie Nederland (SPEN). Na het behalen van het diploma kunnen de gediplomeerden zich bovendien laten registreren in het register gecertificeerde personen bij de Stichting VVErtimago (www.vvertimago.nl). Om in het register opgenomen te blijven, dient er minimaal eens per 2 jaar te worden deelgenomen aan PE-punten-bijeenkomsten die verzorgd worden door de Stichting in samenwerking met de Vastgoed Business School. Er is reeds de mogelijkheid om u in te schrijven voor de aankomende cursus die start op 9 april 2024 te Utrecht: www.vastgoedbs.nl/vve. U kunt ook alleen het examen doen om in het register opgenomen te worden. (De cursus met startdatum 25 september is reeds volgeboekt)
Educatie Nederland (SPEN).
Certificering voor VvE Beheerkantoren Het VvE Ok beheerdercertificaat is een initiatief van
Om in aanmerking te komen voor het certificaat dient
de Stichting VVErtimago.
wel aan een aantal voorwaarden te worden voldaan die vastgelegd zijn in een protocol.
De Stichting VVErtimago wil met het beheerdercerti-
In het protocol is o.a. opgenomen dat het beheer-
ficaat een bijdrage leveren aan goed functionerende
kantoor dient te zijn ingeschreven bij de Kamer van
VvE beheerders. Dit door middel van het ontwikkelen
Koophandel,
en kunnen toekennen van het certificaat op grond van
roeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en
een praktische toepasbare marktconforme en trans-
dat de bestuurder van de onderneming dient te be-
parante kwaliteitsmeting. Tevens is de Stichting ook
schikken over een Verklaring Omtrent Gedrag (z.g.n.
betrokken bij de Opleiding Professioneel VvE Beheer
V.O.G.). De praktijk leert dat er nog steeds beheerkan-
van de Vastgoed Business School te Eindhoven met
toren zijn die niet beschikken over de genoemde ver-
daaraan gekoppeld het VvE OK Persoonsregister.
zekeringen.
De Stichting heeft geen winstoogmerk en streeft er
Wij willen dan ook de Verenigingen van Eigenaars
naar om aan zoveel mogelijk beheerders indien aan
erop attenderen om bij het aanvragen van offertes
bepaalde voorwaarden wordt voldaan, het certificaat
voor het uitbesteden van het beheer van de VvE om
te kunnen uitreiken.
aan het desbetreffende beheerkantoor te vragen of
en dient te beschikken over een be-
men beschikt over de genoemde verzekeringen. Dit Wij willen wel benadrukken dat de certificering van
geeft aan dat het desbetreffende kantoor de eigen za-
het beheerkantoor een moment opname is.
ken ook op orde heeft naar haar klanten toe.
29
“Een unieke samenwerking tussen twee professionals”
PRAKTISCHE TRAINING
APPARTEMENTSRECHT VOOR NIEUWBOUW ONTWIKKELINGEN Geef richting aan de spelregels voor de VvE vanuit een ontwikkel oogpunt
Veel praktijkvoorbeelden Eigen casussen Direct toepasbaar in de praktijk Ga goed van start met een toekomstbestendige splitsingsakte Kijk verder dan de model splitsingsaktes en maak voor elk complex regels op maat Nanda Julia
Meer weten?
Julia van der Velde van JuNova heeft 17 jaar een VvE-beheer kantoor gehad met ca 170 VvE’s in portefeuille. Als eigenaar en (natuurlijke) verbinder is zij zich in de loop der jaren gaan specialiseren in het oprichten en activeren van VvE’s in samenwerking met ontwikkelaars, notarissen, aannemers, makelaarsen beheerders.
Download de brochure
of neem contact op voor meer informatie: Julia van der Velde julia@junova.nl 06-12382048 www.junova.nl
Nanda de Wilde dewilde@perwijs.nl 06-21373260 www.perwijs.nl
Nanda de Wilde van Perwijs heeft met 20 jaar ervaring als vastgoedadvocaat bakken met ervaring in met name de advieskant en het opstellen van contracten. Ze is gespecialiseerd in vastgoedontwikkeling, bouwrecht, huurrecht en VvE recht. Beide trainers hebben de gave om met passie over hun vak te praten en op alle kennisniveaus training te geven. Zij vullen elkaar perfect aan. Door elkaar aan het woord te laten en daar aan te vullen waar nodig ontstaat een zeer praktische leergang met een gedegen juridische onderbouwing.
Per 1 januari 2024 verandert er veel op het
eisen. Dit doen zij tijdens het ontwerp
gebied van bouwen. De Wet kwaliteitsbor-
en op de bouwplaats. Er komt een bor-
ging voor de bouw (Wkb) treedt net als de
gingsplan met risicoprofiel, er wordt
Omgevingswet in werking. Dit zorgt voor een
gewerkt met toegestane instrumenten
omslag in bouwtoezicht en het vergunnin-
en er moet een dossier bevoegd gezag
gentraject.
voor oplevering bij de gemeente inge-
VVE PROFESSIONALS
Praktische tips voor VvE beheerders aangaande de wijzigingen Omgevingswet en de Wkb
leverd worden. De kwaliteitsborger kan Er verandert een hoop en het is goed dat een
alleen een goedkeurende verklaring
professionele VvE beheerder niet alleen weet
afgeven als aan alle regels van het Bbl
wat er gaat veranderen, maar ook kan advi-
(voorheen bouwbesluit) is voldaan.
seren aan de VvE wat er verandert bij nieuw-
2. De aannemer is verantwoordelijk voor
bouw, aanbouw en verbouw.
de gevolgen van alle gebreken in de bouw die hij zelf veroorzaakt heeft.
De belangrijkste wijzigingen door de
Als er gebreken zijn, dan kan de klant
inwerkingtreding van de Omgevingswet
de aannemer dwingen om de fouten te
Veel belangrijke wetten worden allemaal
repareren. Ook als de klant deze fouten
ondergebracht in de Omgevingswet. Er
pas later ontdekt. Dit levert een omke-
komt 1 Omgevingswet; de wet zorgt voor
ring van de bewijslast op bij gebreken
minder regels, meer samenhang en meer
na oplevering.
overzicht voor de samenwerkende partij-
3. De aannemer moet de klant laten weten
en (zoals gemeenten, provincies, water-
of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen
schappen, bevoegd gezagen). Er komt een
faillissement en risico's op schade en
digitaal Omgevingsloket (OLO). Daarin
gebreken.
vindt u op 1 plek: alle regels van gemeen-
4. Klanten kunnen, net als in de huidige
ten, provincies en waterschappen, alle
situatie, 5% van het bouwbedrag (aan-
plannen en alle regels voor een locatie of
neemsom) parkeren bij de notaris. Nu
gebied. En er komt 1 omgevingsvergun-
gaat dit bedrag automatisch naar de
ning: Er is 1 vergunning nodig voor een
aannemer als het gebouw klaar is. Na
plan. Dit geldt ook als er meer overheden
invoering van de Wkb keert de notaris
betrokken zijn bij dit plan. Zo kan er sneller
het geld aan de aannemer uit, wanneer
een beslissing komen op een plan. Binnen
de klant aangeeft dat alle gebreken zijn
8 weken na aanvraag volgt een toekenning
verholpen.
of afwijzing (in plaats van 26 weken). Ook
5. Wanneer de kwaliteitsborger of de ge-
komt er meer ruimte voor eigen initiatief
meente een probleem ziet, kan de ge-
en regie; zodat er meer mogelijkheden
meente de bouw stilleggen. De kwali-
zijn om als burger of bedrijf een plan uit te
teitsborger meldt dit bij de gemeente.
voeren. Het plan moet dan wel passen bij
En na gereedmelding van het werk en
het omgevingsplan van de gemeente. Ook
nadat de kwaliteitsborger een positieve
moet de initiatiefnemer de plannen heb-
verklaring heeft afgegeven, behorend
ben voorgelegd aan de direct betrokkenen.
bij het dossier bevoegd gezag, geeft
Om te weten wanneer en welke vergunning
de gemeente toestemming voor inge-
u nodig heeft en of er een kwaliteitsborger
bruikname.
vereist is, kunt u vanaf 1 januari 2024 vinden op: www.olo.nl.
De veranderingen uit de Wkb gelden tot en met 2028 alleen voor eenvoudige bouw-
De belangrijkste wijzigingen door de
werken. Dit zijn bijvoorbeeld eengezins-
inwerkingtreding van de Wkb:
woningen
De nieuwe wet stelt strengere eisen aan
Daarna volgen de andere bouwwerken.
bouwtoezicht en een betere aansprakelijk-
Hierdoor kunnen bouwbedrijven en ge-
heidsregeling.
meenten stap voor stap ervaring opdoen
en
kleinere
bedrijfspanden.
met het nieuwe toezicht in de bouw. Dit zijn de 5 belangrijkste veranderingen: 1. Onafhankelijke gecertificeerde kwali-
Via
vng.nl/sites/default/files/2021-05/
teitsborgers controleren of een gebouw
wkb-voorbeelden-gevolgklasse-1.pdf
voldoet aan de wettelijke technische
kunt u duidelijke voorbeelden vinden
31
wanneer sprake is van gevolgklasse 1.
verd kan worden. Het gaat om een opleverdossier met alle relevante informatie voor
Het wordt even zoeken vanaf 1 januari
de VvE als eindgebruiker en opdrachtge-
2024. Wellicht nemen de kosten eerst iets
ver. En daarnaast moet de aannemer een
toe, maar de bedoeling is dat er minder
dossier bevoegd gezag indienen samen
faalkosten komen en dat door verlaging
met een goedkeurende verklaring van de
van de leges en het efficiënter samenwer-
kwaliteitsborger. Maak afspraken met de
ken met de kwaliteitsborger juist winst is
aannemer welke kosten de aannemer in
te behalen.
rekening kan brengen en wat er allemaal van de aannemer verwacht wordt.
Wat wordt de praktijk? Door gegevens in te vullen op www.olo.nl
Adviseer de VvE hierin. Misschien zelfs
kunt u zelf beleven wat er gevraagd wordt
wel bij de keuze van de aannemer. Bij
aan gegevens en dus wat u als beheerder
nieuwbouw en de nieuw opgerichte VvE
moet gaan aanleveren aan de aannemer
is er vaak een bouwcommissie. Als u op-
of architect. En u kunt zien of het stelsel
startende VvE’s begeleidt, weet dan dat de
van kwaliteitsborging van toepassing is.
kwaliteitsborger hoe dan ook een rol heeft
Als dat het geval is, kunt u de selectie be-
in het bouwproces en zorg ervoor dat de
geleiden om een kwaliteitsborger vinden.
bouwcommissie weet hoe het stelsel van
Vaak zal de opdracht aan de kwaliteits-
kwaliteitsborging per 1-1-24 gaat werken.
borger door de opdrachtgever (dus de VvE)
Ook bij oplevering kan het zijn dat de VvE
Mr. B.N.J. (Nanda) de Wilde
worden gegeven. Dan kunt u zorgen voor
u advies vraagt over de 5% regeling. Weet
vastgoedadvocaat
de juiste besluitvorming hieromtrent. Ook
dan hoe dit werkt en wat er verandert.
moet er met de aannemer afspraken wormobiel: 06 2137 3260
den gemaakt. Niet alleen moet de aanne-
U kunt voor vragen over het stelsel van
email: dewilde@perwijs.nl
mer met de kwaliteitsborger gaan samen-
kwalliteitsborging of het opstellen van de
Bisschopsmolenstraat 92
werken. Er moet ook een borgingsplan
overeenkomsten met de aannemer en de
4876 AP Etten-Leur
opgesteld worden en de aannemer moet
kwaliteitsborger bij mij terecht. Bel gerust
perwijs.nl
twee dossier opleveren voordat er opgele-
met een vraag.
AGENDA 20 september 2023 Workshop incassotraject en achterstallige VvE bijdrage. Inloop vanaf 13.00 uur, aanvang 13.30 uur. Waar: Deurwaarderskantoor Van Houwelingen & Partners, Schiedamsedijk 126, 3134 KK Vlaardingen.
26 oktober 2023 ALV van de Branchevereniging VvE Professionals Inloop 13:00 uur, aanvang 13:30 Waar: Dorpshuis de Bolderik Nanningh Keyserstraat 2 ,4254 EP Sleeuwijk
32
ROOFWATCHER & ALLICHT, de dakverduurzamers ROOFWATCHER & ALLICHT, uw partner in dakverduurzaming
www.roofwatcher.nl 085-7470057
ROOFWATCHER gebruikt de bijzondere, hoogwaardige dakbedekking Rhepanol, met een bewezen levensduur van meer dan 60 jaar.
ALLICHT monteert zonnepanelen, met 30 jaar opbrengstgarantie en een verwachte levensduur van 50 jaar, conform de nieuwste regelgeving Scios Scope 12 en dus brandveilig. ALLICHT & ROOFWATCHER, uw partner in dakverduurzaming
www.allicht.com 020-6653291
Verduurzaam nu uw dak met ons, wij zijn de marktleider
www.mitsubishi-liften.nl/m-use
‘‘Sinds de installatie in februari 2018 hebben wij nog geen storing gehad, wij ervaren M-Use® dan ook als geweldig. Ik krijg nog steeds complimenten van mijn medebewoners over ons besluit’’. Breunis van de Pol, VvE Residence du Sud
Met M-Use® €50.000 besparen op een nieuwe lift?
‘‘De liftkosten konden bij ons op jaarbasis oplopen tot ruim € 9.000. Bij Mitsubishi zijn we voor een periode van 20 jaar voor een volledig nieuwe lift inclusief all-in onderhoud en keuringen door derden € 6.500 per jaar kwijt.’’ Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en toekomstige gebruikers Gegarandeerde beschikbaarheid voor 40 jaar Transparante afrekening op basis van daadwerkelijk gebruik €0 initiële investering bij gebruik van M-Use® Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:
www.mitsubishi-liften.nl/m-use Je kunt ook ons direct bereiken op 0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl