Appartement en Eigenaar nr 2 2024 by Wonen Media

www.appartementeneigenaar.nl

jaargang 25 - 2024 - editie 2

Ervaar de voordelen van

STAAT ENERGIEBESPARING AL OP DE VVE-AGENDA?

Doe nu de VvE Quickscan en zie meteen of de VvE Energiebespaarlening iets voor jullie is.

Al voor VvE’s vanaf twee wooneenheden kun je bij

Nationaal Warmtefonds terecht voor een verantwoorde VvE Energiebespaarlening. Zo kan iedereen lekker duurzaam wonen en bespaar je samen snel op de energierekening.

Nationaal Warmtefonds wordt mede mogelijk gemaakt door:

Het is een investering in het waardebehoud van de appartementen en in een betere toekomst. Win-win-win, dachten we. Kijk op warmtefonds.nl voor wat je allemaal met de lening kunt doen.

VOORWOORD

In deze uitgave bespreken we diverse actuele onderwerpen die relevant zijn voor Verenigingen van Eigenaren (VvE's).

We belichten de nieuwe wet incasso, de impact van Airbnb-verhuur, de verantwoordelijkheid voor galerijonderhoud en de aanpak van ongediertebestrijding.

Naast deze vier hoofdthema's bespreken we ook kort andere actuele ontwikkelingen die van belang kunnen zijn voor VvE's, zoals daglicht in de openbare ruimte of wat te doen bij restschade van zonnepanelen.

Marc Zagwijn

Appartement & Eigenaar

COLOFON

Wonen Media BV

Schieland 18, 1948 RM Beverwijk

Telefoon 0251 207 450

E-mail info@appartementeneigenaar.nl Internet www.appartementeneigenaar.nl

Uitgever: Marc Zagwijn

Vormgeving: Jessica Geertsma,

Advertentie-exploitatie: Tim Hes

Coverfoto: iStock

ISSN 1572-185X

Lithografie en druk: Van Rixel & Van Hoesel, Haarlem

Opgave en vragen over abonnementen: Abonnementenland

Postbus 20, 1910 AA Uitgeest

Tel. +31(0)251-25 79 24

Fax +31(0)251-31 04 05

Site: www.bladenbox.nl voor abonneren of www.aboland.nl voor adreswijzigingen en opzeggingen. Abonnementenland is ook bereikbaar via Twitter.

Stuur uw tweet naar: @Aboland_klanten.

ERVAAR DE VOORDELEN VAN DAGLICHT

Daglicht heeft een positief effect op de mens, we functioneren er beter door. In een appartementencomplex is het soms moeilijk om voldoende daglicht binnen te laten. Met een daglichtsysteem is dit toch redelijk eenvoudig te realiseren.

Natuurlijk worden appartementengebouwen goed verlicht met kunstlicht. Dat moet ook wel, er zijn genoeg (gemeenschappelijke) ruimtes die geen daglicht krijgen, zoals het souterrain, de boxen en de afvalruimte. Als deze ruimtes van daglicht zouden worden voorzien, krijgen zij direct een heel ander karakter. Het vergroot het gevoel van veiligheid én het levert een fikse energiebesparing op. Ook in de appartementen zelf is het soms niet al te best gesteld met de hoeveelheid binnenkomend daglicht, vooral bij oudere gebouwen. Met een daglichtsysteem kan dit betrekkelijk eenvoudig worden verholpen.

Twee soorten licht

Dat daglicht van nature een positief effect op ons heeft, merken we allemaal. Zonlicht bestaat uit direct licht en indirect licht. Deze twee soorten licht tezamen vormen wat wij 'daglicht' noemen. Daglicht is voor mensen van vitaal belang. Het zorgt er niet alleen voor dat we kunnen zien, maar het geeft ons ook de prikkels die ons bepaalde gevoelens geven, zoals: gezondheid, welbehagen, geluk, veiligheid en productiviteit. Bovendien kunnen we door verschil in helderheid van oppervlakken voorwerpen onderscheiden en diepte zien. In een minder goed verlichte ruimte moeten onze ogen zich meer inspannen om goed te kunnen zien, waardoor we eerder vermoeid raken. Wanneer er geen daglicht mogelijk is, voldoet kunstlicht natuurlijk prima maar deze verlichting mist de uitwerking van natuurlijk licht op onze gemoedstoestand. Niet alleen in onze eigen woning,

Bezoek het Metalura Experience Center

Een nieuw perspectief op licht en ruimte

Balkonbeglazing

Hoogwaardige oplossingen voor elk balkon

Scan de QR-code voor meer informatie www.metalura.nl

Een goed functionerende kascommissie is essentieel voor een goed functionerende VvE.

De kascommissie moet zeker stellen dat de jaarrekening klopt, voldoet aan de wettelijke eisen én voldoende inzichtelijk en begrijpelijk is voor de leden van de VvE.

Wij van Appartement en Eigenaar hebben ons daarom sterk gemaakt voor het actualiseren en opnieuw beschikbaar krijgen van de Kascommissiegids voor VvE’s.

maar ook in de gemeenschappelijke ruimtes van een appartementencomplex kan een daglichtsysteem uitkomst bieden.

Lichtkoepels

Het is niet altijd toepasbaar, maar met een lichtkoepel of -straat in het dak of (schuine) gevel wordt direct heel veel licht gewonnen. Veel meer nog dan met ramen alleen bereikt kan worden. Dit komt, doordat het licht direct van bovenaf wordt 'gevangen' en dit levert altijd meer op dan via de zijkant. Juist omdat lichtkoepels en -straten grote lichtvangers zijn, kan het hierdoor ook te warm worden. Door te kiezen voor goed isolerend glas en eventueel een zonweringsysteem is dit geen probleem meer. Een lichtkoepel of lichtstraat is goed toepasbaar in (open) trappenhuizen of bij de entree. Tegelijk kan met dit systeem beter worden geventileerd, wat muffe ruimtes direct tegengaat. Een lichtkoepel of -straat is ook bij de bovenste appartementen een goede oplossing bij te weinig licht in de woning. En er wordt niet alleen daglicht gewonnen, maar ook (optische) ruimte. Bovendien geeft een lichtkoepel of -straat een luxueuze uitstraling aan een woning.

Daglichtbuis

Wordt het, gezien de constructie, wat lastig om een lichtkoepel of -straat aan te brengen, dan kan een systeem van zogeheten daglichtbuizen een goed alternatief bieden. Een daglichtsysteem van buizen bestaat uit een kleine, bolle lichtkoepel die op het dak of in een gevel geplaatst wordt. Deze lichtkoepel vangt het daglicht op met behulp van een reflector (spiegel). Het opgevangen licht wordt vervolgens via een reflectiebuis naar een plafondplaat geleid. Deze verspreidt het licht egaal in het be-

treffende vertrek. De plafondplaat kan op diverse manieren worden afgewerkt, met mooie sierringen en verschillende soorten afsluitplaten die verschillende effecten teweegbrengen. Een daglichtbuis kan met behulp van verlengstukken en hoekverbindingen tot wel 25 meter lang worden gemaakt, zonder constructief veel aanpassingen te hoeven verrichten. Op deze manier kunnen ook moeilijk bereikbare plekken van daglicht worden voorzien. Voordeel van een daglichtbuis is dat het alleen het pure licht opvangt, en geen warmte, kou, geluid of UV-straling. De daglichtdoorgifte van een daglichtbuis kan zelfs oplopen tot 99,7%! Een speciale reflector in de koepel op het dak zorgt voor een optimale lichtvangst gedurende de dag. Er zijn ook daklichtbuizen met ventilatieroosters, ideaal voor de afvalruimte!

Energiebesparing

Naast alle positieve effecten van een daglichtsysteem, levert een daglichtsysteem ook nog eens een prettige energiebesparing op. Het kunstlicht hoeft niet meer dag en nacht aan en dit is natuurlijk veel goedkoper, maar ook milieuvriendelijker. Hiermee is een daglichtsysteem een goed alternatief voor veel donkere hoekjes en onvriendelijk ogende gemeenschappelijke ruimtes, maar ook voor een donker (en hierdoor minder goed verkoopbaar) appartement.

Wilt u meer informatie? Kijk op www.appartementeneigenaar.nl/vve-onderhoud/dak

(Onder)verhuur van een appartement aan toeristen

Mag dat als je eigenaar of huurder bent?

Het aantal overnachtingen van toeristen in Nederland blijft stijgen. Vorig jaar hebben bijna vijftig miljoen boekingen van hotels, campings en vakantieparken plaatsgevonden (CBS). Ook steeds meer appartementen worden geheel of gedeeltelijk verhuurd aan toeristen. Dit vindt vaak plaats via de bemiddeling van platforms zoals Airbnb en Booking. Door middel van die platforms kunnen particulieren hun appartement eenvoudig aan toeristen aanbieden. Amsterdam vormt het centrum van dit fenomeen, maar ook daarbuiten groeit het aantal accommodaties dat door particulieren voor niet langer dan een paar nachten per gast wordt verhuurd.

Eigenaars en huurders van appartementen, die het appartement (onder)verhuren aan toeristen, kunnen het verwijt krijgen dat die verhuur tot overlast leidt. Buren kunnen stellen dat zij belang hebben bij het verbieden of beperken van de verhuur van een woning aan toeristen. Dit kan leiden tot conflicten binnen de vereniging van eigenaars.

We zullen stilstaan bij de regels die in dit verband relevant zijn. Eerst kijken we naar de regels die gelden voor de eigenaar van een appartement. Daarna staan we stil bij de regels die gelden voor de huurder van een appartement, die het appartement zelf (onder)verhuurt aan derden. Vervolgens wordt de vraag beantwoord wat je kunt

doen tegen de verhuur van appartementen aan toeristen binnen het complex waarvan je onderdeel bent, indien de vereniging weigert daar handhavend tegen op te treden. Tot slot wordt kort stilgestaan bij de vraag wat je als eigenaar kunt doen indien je het appartement wil verhuren, maar de vergadering weigert daar toestemming voor te geven.

De eigenaar die zijn appartement aan toeristen wil verhuren

Het uitgangspunt, dat voortvloeit uit de aard van het eigendomsrecht, is dat een eigenaar bevoegd is zijn appartement aan anderen in gebruik te geven, ongeacht de aard en de duur daarvan. Die bevoegdheid wordt in het geval van een appartement op twee manieren begrensd. Enerzijds volgt uit het burenrecht, dat het gebruik van een appartement niet tot een vorm van hinder mag leiden die onrechtmatig is. Indien gasten, die zich in het appartement bevinden, zich goed gedragen, zal geen sprake zijn van hinder. Anderzijds volgt uit het appartementsrecht, dat het reglement bepalingen kan inhouden over onder meer het gebruik van de privégedeelten, die een beperking van het gebruik daarvan impliceren. Een aantal van de regels in de modelreglementen (MR) is relevant in het kader van de verhuur van het appartement aan toeristen.

De modelreglementen bepalen dat een privégedeelte moet worden gebruikt overeenkomstig de bestemming die het volgens de splitsingsakte heeft. Een appartement dat bestemd is om als woonruimte te worden gebruikt, mag niet voor een ander doel worden gebruikt, zoals bijvoorbeeld de vestiging van een winkel. Alleen als de vergadering hiervoor toestemming geeft, mag het appartement worden gebruikt voor een doel dat afwijkt van de bestemming die het volgens de splitsingsakte heeft.

Het is de vraag of de bestemming van het appartement als woonruimte met zich meebrengt dat het appartement niet aan toeristen mag worden verhuurd. Heeft die verhuur immers niet een commercieel

doel, waardoor het als een bedrijfsmatig gebruik van het appartement aangemerkt moet worden en daardoor in strijd is met de bestemming als woonruimte?

Onder omstandigheden kan de verhuur van een appartement aan toeristen – of anderen die daarin niet langer dan een paar nachten willen verblijven – in strijd zijn met de verplichting het appartement te gebruiken als woonruimte. Bepalend is of de huurder het appartement gebruikt als woning. Als de huurder dat niet doet, dan wordt het appartement, vanzelfsprekend, niet als woning en daardoor in strijd met de bestemming daarvan gebruikt. In rechtspraak is geoordeeld dat het gebruik van een appartement door toeristen voor slechts een paar dagen betekent, dat het appartement niet als woning wordt gebruikt.1 Met welk motief de eigenaar het appartement aan toeristen verhuurt, zoals (niet) een winstoogmerk, is in dat verband van ondergeschikt belang. Dit is jurisprudentie die inmiddels algemeen lijkt te worden toegepast.2

Een geschil over het antwoord op de vraag of de verhuur van een appartement aan toeristen, oftewel verhuur voor niet langer dan een aantal nachten per gast, is toegestaan, kan worden voorkomen door in het reglement te bepalen of en wanneer short stay -verhuur is toegestaan. In het modelreglement uit 2017 is bijvoorbeeld bepaald dat het niet is toegestaan een appartement te verhuren voor korter dan zes maanden. In dat modelreglement is benadrukt dat het niet is toegestaan een appartement “één of meer nachten tegen betaling ter beschikking te stellen,” “ongeacht of tevens ontbijt wordt verstrekt.” Dit is geen absoluut verbod, omdat het modelreglement bepaalt dat de vergadering toestemming kan geven om van dat verbod te mogen afwijken.

In een uitspraak van de rechtbank Rotterdam van dit jaar is een eigenaar door de rechter veroordeeld tot het staken van de verhuur van zijn appartement aan toeristen.3 De eigenaar werd daarnaast veroordeeld tot het plaatsen van advertenties waarin hij zijn appartement aanbood. In het reglement, dat op die splitsing van toepassing was, was bepaald dat het verboden was een appartement “voor korte

duur te verhuren.” Die bepaling heeft de vereniging uitgewerkt in het huishoudelijk reglement, waarin was bepaald dat “onder verhuur voor korte duur in ieder geval verhuurder voor minder dan 42 dagen wordt verstaan.” Het bestuur wees de eigenaar erop dat hij dat verbod had overtreden. Vervolgens bleek dat hij, ondanks de gesprekken die daarover waren gevoerd, het verbod bleef schenden. Vervolgens heeft de vereniging met succes in een gerechtelijke procedure gevorderd dat de eigenaar zou worden veroordeeld tot het nakomen van zijn verplichtingen.

De huurder die het appartement aan toeristen wil (onder)verhuren Mogelijk huurt iemand een appartement en wil hij dit zelf aan toeristen of anderen onderverhuren. Die onderverhuur leidt er toe dat de eigenaar van het appartement handelt in strijd met het reglement, tenzij de vergadering toestemming heeft gegeven voor het gebruik van het appartement in strijd met de bestemming als woonruimte. Het reglement biedt de vereniging de mogelijkheid om tegen die eigenaar maatregelen te nemen, waarvan de rechtspraak waarnaar hierboven verwezen is voorbeelden zijn.

Daarnaast bepaalt de wet dat bepalingen in het reglement over het gebruik van het appartement, waaronder de bepaling dat een gebruik overeenkomstig de aan het appartement gegeven bestemming verplicht is, rechtstreeks van toepassing zijn op de huurder van het appartement. Dat betekent dat de vereniging ook van de huurder nakoming van het reglement, voor zover het op de huurder van toepassing is, kan afdwingen. Dit kan uiteindelijk er zelfs toe leiden dat de vereniging de ontruiming van het appartement kan bewerkstelligen. Een huurder dient er verder op bedacht te zijn, dat de wet bepaalt dat het niet toegestaan is de woonruimte te onderverhuren aan derden. In beginsel bestaat alleen een uitzondering voor hospiteren. Dit is anders als hierover afspraken worden gemaakt met de eigenaar – hoewel die eerst zal moeten onderzoeken hoe die afspraken zich verhouden tot het reglement. Indien de huurder in strijd met het verbod handelt, riskeert hij dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat de woning op last van de rechter wordt ontruimd.

1 Hof Den Haag 16 juni 2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1022, NJF 2020/422.

2 Rb. Rotterdam 26 september 2023, ECLI:NL:RBROT:2023: 8906.

3 Rb. Rotterdam 10 april 2024, ECLI:NL:RBROT:2024:3278, NJF 2024/243.

Geschil binnen uw VvE?

Onze specialisten weten wat er speelt in VvE’s. Wij adviseren u met kennis van zaken vanuit een praktische insteek. Als het kan, dan komen we tot een oplossing met alle betrokken partijen. Als het moet, dan procederen we op het scherp van de snede om recht te doen aan uw belangen. Even sparren? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op.

www.bvd-advocaten.nl

Wat kun je doen als je wil dat de buren stoppen met de verhuur aan toeristen Veel vereniging zijn niet actief. Dat kan een probleem zijn, omdat de vereniging verantwoordelijk is voor de handhaving van het reglement en het optreden tegen de leden. Wat kun je doen als je wil dat de vereniging optreedt tegen een eigenaar, omdat toeristen van zijn appartement gebruik maken, maar dat niet gebeurt omdat de vereniging passief is of weigert te handelen. In dit geval zijn in ieder geval drie opties denkbaar.

Allereerst kun je de vergadering het besluit laten nemen handhavend tegen een eigenaar op te treden. Dit besluit moet het bestuur uitvoeren. Het is belangrijk altijd een poging te hebben gedaan om een dergelijk besluit tot stand te laten komen, voordat je een vervolgstap zet.

Indien de vergadering weigert dat besluit te nemen, kun je de kantonrechter verzoeken een machtiging te verlenen op grond waarvan je namens en ten behoeve van de vereniging handelingen kunt verrichten. Daarnaast kun je, onder omstandigheden, persoonlijk een vordering tegen de mede-eigenaar instellen, om hem door de rechter te laten veroordelen tot het nakomen van het reglement.

Wat kun je doen als je zelf je appartement wil verhuren aan toeristen

De modelreglementen bieden de mogelijkheid om het appartement te gebruiken voor een an-

der doel dan woonruimte, mits de vergadering daarmee instemt. Dit leidt tot de vraag of de vergadering altijd mag weigeren die toestemming te geven. Dat is niet zonder meer het geval: de vergadering moet namelijk een redelijk belang hebben bij het weigeren van die verlenen van toestemming. Relevant is om die reden de vraag wanneer de vergadering geen redelijk belang heeft bij weigeren van het verlenen van toestemming aan het verhuren van het appartement aan toeristen. Dit is afhankelijk van alle omstandigheden van het geval.

Het is om die reden niet het geval dat een absoluut verbod op de verhuur van het appartement aan toeristen bestaat. Dit is anders indien het reglement bepaalt dat het niet mogelijk is dat de vergadering geen toestemming kan geven voor het gebruiken van het appartement in afwijking van de bestemming als woonruimte. Dit is ook anders indien het reglement expliciet verbiedt dat appartementen worden verhuurd aan toeristen.

Conclusie

De verhuur van appartementen via platforms zoals Airbnb en Booking is populair. Dit kan echter tot onenigheid leiden binnen een appartementencomplex. Verhuur aan toeristen staat vaak op gespannen voet met de verplichtingen die op een eigenaar rusten. Het biedt alle betrokkenen zekerheid om over de verhuur van een appartement aan derden regels vast te leggen in het reglement dan wel in het huishoudelijk reglement.

Nieuw: regulatie van het verrichten van incassowerkzaamheden Mogen de vereniging en haar beheerder de

schulden van de leden nog incasseren?

Mogelijk is iemand een geldbedrag aan verschuldigd, maar betaalt hij die niet. Je kunt dan een termijn stellen waarbinnen de schuldenaar zijn schuld moet hebben voldaan. Als betaling uitblijft, kun je meer incassomaatregelen treffen. Dat kan ook worden uitbesteed aan een incassobureau. Het incassobureau verstuurt aanmaningen, treedt eventueel in gesprek met de schuldenaar, onderhandelt over een betalingsregeling of start eventueel een gerechtelijke procedure. Ook een vereniging van eigenaars kan te maken hebben met schuldenaars die hun betalingsverplichtingen niet nakomen. Die schuldenaars kunnen niet alleen derden zijn, maar ook de eigen leden.

Tot recent mocht iedereen zonder meer bedrijfsmatig geldbedragen incasseren voor een ander. Sinds kort is hierin echter verandering gekomen door de Wet kwaliteit incassodienstverlening (hierna: de wet).4 Om civielrechtelijk gezien met succes incassowerkzaamheden te kunnen uitvoeren, is het verplicht om ingeschreven te staan in een register. Voor gerechtsdeurwaarders en advocaten geldt die verplichting overigens niet. Om in register te kunnen worden ingeschreven, dien je aan een aantal vereisten te voldoen.

De wet bepaalt dat het verboden is zonder registratie “buitengerechtelijke incassowerk- 4 Staatsblad 2022, 186.

VVE BEHEER DOEN WE SAMEN

Nijmegen • Amsterdam • Heerlen • Groningen • Rijssen • Eindhoven

ART 5W/GTWIN

De monitoren en het intercomtoestel van de serie GTwin zijn standaard rijk uitgerust Hiermee kiest u voor een tijdloos design en bent u voorbereid op de toekomst De Art 5W/GTwin is handsfree en heeft een 5 beeldscherm waarop bezoekers dag en nacht haarscherp zichtbaar zijn En met behulp van de verlichte toetsen is de bediening uiterst intuïtief

Telefoonnummer: 075 62 17 628

Bel ons voor meer informatie: 088 - 200 70 45

Handsfree monitor, 5" beeldscherm én verlichte toetsen. Dat is de serie GTwin.

TEKNA-S GTwin Art 5W/GTwin Art 1/GTwin

TEKNA-S GTWIN

Een praktische no-nonsense monitor met telefoonhoorn Op de smartphone zien wie er voor de deur staat? Dat kan met de licentievrije GTwin app Met een multi-user gateway per gebouw krijgen alle monitoren in het gebouw automatisch deze feature

Neem contact met ons op voor een uitgebreide demonstratie

zaamheden te verrichten of aan te bieden.” Met buitengerechtelijke incassowerkzaamheden worden bedoeld “activiteiten ter verkrijging van voldoening buiten rechte tot betaling van een geldsom” , oftewel pogingen om een ander te bewegen een geldbedrag te betalen, zoals het versturen van aanmaningen. Als iemand als incassobureau optreedt die niet is ingeschreven in het register, dan ben je niet verplicht een geldbedrag aan hem te betalen als hij dat vordert.

Betekent dit dat een vereniging van eigenaars zelf geen incassomaatregelen mag treffen jegens haar eigen leden, tenzij zij is ingeschreven in voornoemd register? Dat is niet het geval, omdat de wet bepaalt dat zij enkel van toepassing is indien aan drie voorwaarden is voldaan: (i) de incassowerkzaamheden moeten worden verricht in de uitoefening van een bedrijf; (ii) de incassowerkzaamheden moeten worden verricht voor (lees: ten behoeve van) een derde en in ruil voor een vergoeding (ii) ende incassowerkzaamheden moeten zijn gericht tegen een natuurlijk persoon –dus niet tegen een bedrijf – die in Nederland woont. De vereniging van eigenaars zal aan twee van de drie voorwaarden niet voldoen. Zij maakt van het incasseren van vorderingen immers niet haar bedrijf. Daarnaast incasseert zij geldbedrag niet voor een ander, maar voor zichzelf. In de toelichting op de wet heeft de minister bevestigd dat de wet niet van toepassing is op het incasseren van eigen vorderingen.

Indirect kan de wet mogelijk wel tot een complicatie voor de vereniging van eigenaars leiden.

Veel verenigingen van eigenaars worden bijgestaan dan wel bestuurd door een beheerder. De beheerder incasseert voor de vereniging de bijdragen van de leden. De beheerder lijkt wel te vallen onder de reikwijdte van de wet. Dat betekent dat zij als incassobureau zal moeten worden ingeschreven in het register – en daardoor aan de voorwaarden daarvoor moet voldoen – dan wel dat zij de incassowerkzaamheden voor de vereniging staakt. Indien de beheerder de incassowerkzaamheden staakt, zal de vereniging zelf de bijdragen moeten incasseren dan wel een beroep moeten doen op een incassobureau. Branchevereniging hebben er op gewezen dat de kosten van de vereniging hierdoor mogelijk zullen stijgen.

Een beheerder zou er voor kunnen kiezen zich in het register te laten inschrijven. Daarvoor moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan, zoals aan kwaliteitseisen. Die verplichtingen lijken niet onoverkomelijk te zijn. Mogelijk is dat anders indien de beheerder een klein kantoor heeft met weinig personeel. Omdat het risico bestaat dat verenigingen van eigenaars zich tot een incassobureau zullen wenden, zal het voor de beheerder mogelijk lonen om te investeren in het voldoen aan de kwaliteitseisen, waardoor hij zich ook in het register kan laten inschrijven.

Mogelijk kunnen de vereniging en de beheerder er voor zorgen dat de incassowerkzaamheden die de beheerder voor de vereniging verricht niet onder de reikwijdte van de wet vallen. De beheerder zou namelijk als bestuurder kunnen worden aangesteld – wat vaak al het geval is – en in die hoedanigheid namens de vereniging richting de leden kunnen optreden. In dat geval treedt juridisch gezien de vereniging zelf op in plaats van de beheerder, terwijl de beheerder feitelijk de werkzaamheden uitvoert.

Het is de vraag wat de toezichthouder van de wet hiervan vindt. Mogelijk is die van mening dat een dergelijke constructie er ten onrechte toe leidt dat de beheerder niet onder de reikwijdte van de wet zou vallen. De rechter zal zich hierover uiteindelijk moeten uitspreken. Die rechtspraak is tot op heden niet gewezen, omdat de wet pas sinds kort in werking getreden is. Verdedigbaar is het standpunt, dat de beheerder niet onder de reikwijdte van wet valt indien hij in de hoedanigheid van bestuurder namens de vereniging jegens diens leden optreedt, in ieder geval wel.

SCHADE AAN ZONNEPANELEN

Deeltjes van zonnepanelen zijn vaak minuscuul, de gevolgen bij een schade zijn vaak gigantisch.

Hoe kan ik mijn risico’s afdekken als VvE?

De ontwikkelingen omtrent zonnepanelen blijven zich onverminderd voortzetten. De laatste jaren hebben woningeigenaren volop geïnvesteerd in de energietransitie door het plaatsen van zonnepanelen. Dit als individuele appartementseigenaar, dit als huurder van een appartement of collectief als VvE. Recent is het hoofdlijnenakkoord gepresenteerd van het toekomstig kabinet met wederom een nieuwe ontwikkeling op het gebied van het zonnepanelen. Namelijk het voortijdig afschaffen van de salderingsregeling. Maar is er in het woud van ontwikkelingen wel voldoende aandacht voor de bijbehorende risico’s?

Door: Rob van den Heuvel

Accountmanager Vastgoed - Rivez-Zuiderhuis

Om de gevolgen van klimaatverandering te beperken moet in korte tijd de CO2uistoot worden teruggedrongen. Dit zorgt voor een grote toename van activiteiten, zoals het plaatsen van zonnepanelen. Met als gevolg een toename van de bijbehorende veiligheidsrisico’s. Heeft u als VvE besloten collectief zonnepanelen te plaatsen op het gemeenschappelijk dak, dan is de VvE hiervoor verantwoordelijk. Heeft een huurder van een appartement, een energieleverancier of investeerder zonnepanelen geplaatst op het dak van uw VvE, wie is er dan verantwoordelijk?

Het kan namelijk gebeuren dat u als VvE alsnog eigenaar wordt van de zonnepanelen en daarmee verantwoordelijk. De eigenaar van de zonnepanelen kan een overeenkomst met recht van opstal afsluiten met de VvE. Hierdoor blijft de eigenaar van de zonnepanelen en niet de VvE verantwoordelijk voor de zonnepanelen. Duidelijkheid over waar de verantwoordelijkheid voor de zonnepanelen nu ligt is ontzettend belangrijk. Dit om een nare verrassing ingeval van een schade te voorkomen.

Bij een brandschade kunnen de zonnepanelen op het dak van de VvE beschadigd raken. Maar is er onvoldoende aandacht voor de minuscule gevaarlijke splintertjes die vrijkomen en die lastig op te ruimen zijn? Bij een brand aan zonnepanelen raken zonnecellen door vuur oververhit. Hierdoor kan het materiaal waarvan de zonnecellen zijn gemaakt versplinteren tot kleine scherfjes. Deze kleine scherfjes zijn zo minuscuul, dat ze via de rook voortkomend uit de brand kunnen worden meegenomen en kilometers verder neerdalen in de omgeving..

Het opruimen van materiaal na een brandschade is een kostbare aangelegenheid. Als er zich een brand heeft voorgedaan en de VvE is eigenaar van de zonnepanelen, dan zijn de kosten van het opruimen op het eigen terrein van de VvE doorgaans verzekerd op de gebouwverzekering van uw VvE. Nu kan het voorkomen dat er bij u in de buurt een brand uitbreekt, waardoor deeltjes van zonnepanelen terechtkomen op uw terrein. Dan is het verhalen van de

kosten voor het opruimen van deze deeltjes op het terrein van uw VvE vaak lastig. Met name wanneer deze brand uitbreekt bij een gebouw dat verderop in de wijk ligt, dus niet direct aangrenzend aan uw VvE. Vervelend genoeg kan het in de praktijk dan voorkomen dat de opruimingskosten voor rekening van uw VvE komen.

Tot op heden worden deze zonnepaneeldeeltjes nog niet als milieuschade geclassificeerd door de wetgever. Hierdoor zijn niet alle verzekeraars bereid om de kosten voor het opruimen te verzekeren onder een milieuschadeverzekering. Daardoor het kan voorkomen dat een VvE alsnog zelf met de kosten voor het schoonmaken van het eigen terrein na een brand in de buurt blijft zitten.

Het Verbond van Verzekeraar heeft een onderzoeksprotocol Zonnepaneelincidenten gemaakt. Het doel van het onderzoeksprotocol is om vooraf duidelijkheid te geven over de werkwijze na schade aan zonnepanelen waarbij zonnepaneeldeeltjes zijn vrijgekomen. Het onderzoeksprotocol geeft hierbij duidelijkheid over wie wat moet doen na schade aan zonnepanelen. Na een schade met zonnepanelen stelt een deskundig bedrijf vast of de zonnepaneeldeeltjes zijn verspreid over de omgeving. Hierna wordt een opruimplan opgesteld en

wordt het gebied schoongemaakt door een gespecialiseerd bedrijf. Tot slot volgt een eindinspectie die wordt uitgevoerd door een Deskundig Inventariseerder Zonnepaneel Incidenten (DIZI). Een DIZI-deskundige werkt voor een gespecialiseerd bedrijf of voor de overheid en moet ingeschreven staan in het VOAM-register.

Hoe kan ik met kennis van bovenstaande het risico van aanwezigheid van zonnepanelen voor de VvE afdekken? Als de zonnepanelen niet van de VvE zijn is het voornaam een overeenkomst met recht van opstal op te stellen met rechten en plichten tussen de VvE en eigenaar van de zonnepanelen. Hierin kan onder andere een verplichting op het gebied het verzekeren van de zonnepanelen en de kosten voor opruimen worden vastgelegd.

Zijn de zonnepanelen van de VvE, dan is het van belang de huidige verzekeringen erop na te slaan. Biedt de gebouwverzekering van de VvE na een schade alleen dekking voor opruimingskosten van zaken op het eigen terrein? Zo niet, heeft de VvE een milieuschadeverzekering gesloten met een aanvullende dekking voor het opruimen van zonnepaneeldeeltjes buiten het terrein van de VvE? Twijfelt u als VvE over de verzekeringsdekking voor zonnepanelen, neem dan contact op met uw verzekeringsadviseur.

NIEUWS UIT DE

VVE-WERELD

Een overzicht van innovatieve producten, diensten en ontwikkelingen die voor VvE’s relevant zijn.

Laadpaal vragen binnen

VvE’s beantwoord

Hoe vraagt u als VvE een laadpaal aan? Wie beheert de laadpaal? Welke kosten komen erbij kijken en zijn er subsidies beschikbaar? Allemaal belangrijke vragen over laadpalen waar wij antwoord op geven.

Duurzame en aantrekkelijke buitenruimtes

Leefruimten buitenshuis zoals balkons, terrassen, galerijen en wandeldekken zijn een belangrijk onderdeel van een woning. Het is dan ook van belang dat ze lang meegaan en passen bij uw woning of complex. Triflex biedt duurzame systemen aan waarmee wij uw bouwwerk en vloeren kunnen beschermen tegen weersinvloeden.

Uw terrein beveiligen en afsluiten?

Voor het afsluiten van uw terrein of het beveiligen van uw parkeerterrein zijn er verschillende mogelijkheden. Denk aan een slagboom of een verkeerspaal. Graag vertellen we u meer over de diverse mogelijkheden.

DE FAAC AIRSLIDE

De "FAAC Airslide" is de nieuwste ontwikkeling op het gebied van automatische deurtechniek. De Airslide heeft een bescheiden en elegante design en is een uniek en gepatenteerd product in de markt.De combinatie van een automatische deur en luchtgordijn ineen is met zijn esthetische en functionele voordelen eenvoudig in te passen in iedere architectonische omgeving

Royal Grass kunstgras is levensecht!

Kunstgras geeft een dakterras een groene en natuurlijke uitstraling. Wanneer u kunstgras op uw dakterras of balkon combineert met onze onderhoudsarme terrastegels, ontstaat er een fraaie buitenruimte bij uw appartement. En met bloembakken erbij, krijgt u een echte daktuin!

2 daagse cursus VvE voor bestuurders en bestuursleden

Bent u bestuurder of bestuurslid van een Vereniging van Eigenaars (VvE)? Dan bent u verantwoordelijk voor het beheer van het gebouw en de gemeenschappelijke ruimten. Dat is een belangrijke taak, met veel verantwoordelijkheden.

GA DE STRIJD AAN

MET ONGEDIERTE

Ongedierte kan voor behoorlijk veel overlast zorgen. Het bestrijden is bovendien niet altijd gemakkelijk. Toch kunt u op relatief eenvoudige wijze de kans op ongedierte verminderen. Een Vereniging van Eigenaren kan hulp inroepen bij ernstige overlast van ongedierte, maar ook bewoners kunnen voorzorgsmaatregelen nemen. In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de bestrijding van ongedierte.

Ongedierte in huis bestrijden is binnenshuis alleen nodig als de beestjes schadelijk zijn voor uw woning of gezondheid. Bij langdurige overlast van ongedierte is echter een gedegen aanpak nodig.

De omgeving waar mensen leven en werken heeft een bijzondere aantrekkingskracht op plaagdieren; voldoende beschutting en voedsel zijn in de bewoonde wereld immers altijd aanwezig. Door toename van klimaatveranderingen wordt de overlast van plaagdieren steeds groter. Wettelijke eisen, hygiëne en kwaliteitssystemen spelen daarom een toenemende belangrijke rol, met name als het gaat om het voorkomen van besmetting en schade door plaagdieren.

Schade

De waarde van vastgoed kan ernstige schade oplopen door ongedierte. Houtaantasters als de houtworm, spinthoutkever, huiszwam en schimmels kunnen voor problemen zorgen. Ratten en muizen kunnen niet alleen ziektes overbrengen, maar ook de constructie en fundering van gebouwen aantasten. En de uitwerpselen van duiven zijn zeer schadelijk voor buitenmuren en daken. Ze tasten niet alleen hout aan, maar ook pleisterlagen en ge-anodiseerd metaal. En duiventeken kunnen zich ook op mensen vastzuigen.

Verplicht

Argumenten genoeg dus voor corporaties en VvE's om actie te ondernemen en

de waarde van hun panden te beschermen tegen ongedierte. Er zijn diverse bedrijven die gespecialiseerd zijn in het bestrijden van ongedierte. Complete huishoudens kunnen door ongedierte worden stilgelegd. Door vroegtijdig professionals in te schakelen, kan erger voorkomen worden. Als u zich bovendien realiseert dat VvE's justitieel vervolgd kunnen worden bij het in gebreke blijven bij bestrijding en voorkoming van ongedierte, dan lijkt de keuze voor het effectief aanpakken van ongedierte snel gemaakt.

Preventieve maatregelen

Geef spinnen, muizen, pissebedden en ander kruipend en vliegend ongedierte zo min mogelijk kans om binnen te komen en dicht zoveel mogelijk naden en kieren in muren en daken. Ratten, muizen en wespen houden van een rommelige omgeving, zorg daarom dat er zo min mogelijk rommel en afval rondom het appartement en het appartementencomplex is. Vochtliefhebbers zoals zilvervisjes weert u als u goed ventileert en vochtproblemen aanpakt. Een lagere binnentemperatuur kan ook helpen.

Milieuvriendelijk hulpmiddel

Een milieuvriendelijk hulpmiddel ter preventie van plaagdieren zijn apparaten die ultrasoon geluid verspreiden. Ultrasone golven zijn voor mensen niet hoorbaar en niet schadelijk, maar wel voor sommige dieren en insecten. Het geluid beïnvloedt hun centrale zenuwstelsel, waardoor plaagdieren zich snel uit de voeten maken bij het horen van dit geluid. Een nadeel van deze apparaten is dat de ultrasone golven ook voor andere huisdieren vervelend zijn. Het is voor mensen met huisdieren daarom een minder geschikt preventiemiddel.

Integrated Pest Management systeem

Een veel gebruikte aanpak is het Integrated Pest Management systeem, kortweg IPM. Dit is een internationaal systeem, gericht op het duurzaam beheersen van plaagdieren in ruimtes of onderdelen daarvan én het terugdringen van het gebruik van chemische bestrijdingsmiddelen. Om een betrouwbare diagnose te stellen, is het belangrijk dat de gehele keten wordt geanalyseerd en risico’s worden geïnventariseerd in uw omgeving. Hoe en waar kunnen plaagdieren binnendringen, wat zijn

mogelijke schuilplaatsen, vormt gezondheid een risico, zijn er tekortkomingen van bouwtechnische of hygiënische aard?

De antwoorden op deze en andere vragen worden vertaald naar een advies. Dit advies is de basis voor een plan van aanpak. Met dit plan kan het ongedierte gericht bestreden worden.

Professioneel bestrijder

Een aantal plaagdieren kunt u zelf aanpakken zoals muggen of muizen. Er is echter ook ongedierte dat u niet zelf kunt bestrijden omdat ze alleen verdwijnen met middelen die dermate zwaar zijn dat alleen een professioneel bestrijder die mag gebruiken. Dat is het geval bij houtworm en andere houtaantasters zoals de grote houtkever en de boktor maar ook bij kakkerlakken en faraomieren. Ook het verwijderen van lastig bereikbare grote wespen- en muizennesten kunt u beter aan een deskundige overlaten, en in sommige gevallen ook de bestrijding van oven- en papiervisjes. Kijk bij de stichting KPMB (www.kpmb.nl) voor aangesloten bedrijven.

Zelf ongedierte voorkomen

- Zorg dat uw woning ontoegankelijk is voor vliegend en kruipend ongedierte;

- Maak het een enkel beestje dat per ongeluk binnenkomt moeilijk om te overleven: zorg dat er geen eet-, drink- en nestgelegenheid is en verwijder het beestje uit huis;

- Vochtliefhebbers zoals zilvervisjes weert u als u goed ventileert en vochtproblemen aanpakt. Een lagere binnentemperatuur kan ook helpen;

- Blijf geen planten kopen die het niet goed doen: kies een soort die het beter doet, en bestand is tegen plagen zoals bladluis;

- Verwijder zieke plantendelen; dan kan een enkel beestje niet uitgroeien tot een plaag;

- Laat een professionele bestrijder langskomen, of waarschuw de VvE, als u last hebt van houtworm, kakkerlakken, faraomieren, of een grote muizenof wespenplaag op een onbereikbare plek.

GALERIJ GOED

AFGEWERKT

Galerijen beslaan een groot deel van een appartementencomplex.

Deze gemeenschappelijke (buiten)ruimtes hebben veel te verduren. Om de galerij te beschermen tegen vocht en vorst, maar ook zonlicht en slijtage, is een goede afwerking essentieel.

Afwerkvloeren

Er bestaan diverse mogelijkheden om de dekvloer af te werken, al dan niet met antislipwerking. Een vloercoating zoals een gietvloer is er één van. Ook tegelvloeren worden veel gebruikt, vooral oudere flatgebouwen zijn hiervan voorzien. Een Beelden: Triflex BV

Galerijen kunnen echte zorgenkindjes zijn. Door een slechte constructie of aantasting van het beton door weersinvloeden ontstaan allerlei problemen, zoals lekkages door scheurvorming. Ook kunnen er gevaarlijke situaties ontstaan door onveilige constructies van de balkonhekken door ouderdom en slijtage. Een goede galerijafwerking voorkomt veel van deze problemen en door het geheel goed te onderhouden hebben bewoners jarenlang plezier van de galerij.

nadeel van tegelvloeren is dat deze, door veroudering en onjuist herstel na werkzaamheden, los kunnen komen te liggen. Een andere optie is een zogeheten folie. Voordeel van folie is dat deze meestal over een matige vloerafwerking heengeplakt kan worden, hetgeen veel kosten van sloop en vernieuwen kan besparen. Een veel gebruikte folie is een EPDM-rubber. Deze zijn in verschillende dikten en kwaliteiten te leveren. Een tweede mogelijkheid zijn pvc-folies die ook als kunststofdakbedekkingen worden gebruikt.

Gietasfalt

Voor brede galerijen en straten op een verhoogd niveau kan gietasfalt op een waterdichte laag dakbedekking een goede oplossing zijn. De duurzaamheid van dit systeem is groot. De vloer is ook af werken met een decoratieve grindvloer of een speciaal buitentapijt. En mocht de huidige afwerkvloer nog voldoen, maar wilt u deze alleen minder glad maken? Dat kan ook. Een reeds bestaande vloer kan met een speciale behandeling antislip worden gemaakt, zonder deze te vervangen.

Dekvloeren

De basis voor een galerijen balkonvloer vormt meestal een cementgebonden dekvloer. Hierover worden verdere afwerklagen aangebracht, die het uiterlijk bepalen van de vloer. Een nieuwe dekvloer is alleen nodig als het afschot hersteld moet worden of als de oude dekvloer volkomen vergaan is. Omdat nieuwe dekvloeren veelal worden afgewerkt met een duurzame (maar dure) systeemvloer is het van groot belang het afschot vooraf te controleren. Herstel van afschot na het aanbrengen van een afwerklaag is meestal veel lastiger. Om in moeilijke situaties een afschotcorrectie toe te passen, worden ook nog wel eens troffelvloeren toegepast. Een groot nadeel hiervan is, dat als deze niet verder worden afgewerkt, ze niet altijd waterdicht blijken te zijn. En een topcoating voor een troffelvloer is kostbaar, omdat veel van deze coating wegzakt in de mortel.

Onderhoud

Het onderhoud is afhankelijk van de mate van agressiviteit van het milieu waar de betreffende producten aan worden blootgesteld, alsmede de mate waarin de producten door beregening op natuurlijke

wijze worden schoongespoeld. Voor zowel geanodiseerd of gepoedercoat aluminium als verzinkt en eventueel nadien gepoedercoat staal volstaat één- à tweemaal per jaar reinigen, tot viermaal per jaar als er geen natuurlijke beregening mogelijk is. Gebruik reinigingsmiddelen die de oppervlaktebehandeling niet aantasten. In ieder geval geen reinigingsmiddelen die worden gebruikt voor afwas- en wasmachines, alkalische middelen zoals ammonia, soda of zure middelen zoals zoutzuur of fosforzuurhoudende middelen. Er mogen bij het opbrengen van de reinigingsmiddelen en het reinigen zelf vanzelfsprekend geen schurende of krassen veroorzakende producten worden gebruikt zoals staalwol en -borstels. Een galerijvloer volstaat meestal met periodiek mild reinigen van het oppervlak, afhankelijk van de toegepaste afwerkvloer. Het is natuurlijk ook mogelijk deze werkzaamheden uit te besteden aan een specialistisch bedrijf.

Goed voorbeeld

Een nette galerij roept op om deze ook netjes te houden, zeker bij de bewoners. Het plaatsen van bijvoorbeeld planten of kunstobjecten bij de entree, op de galerij en in het trappenhuis werkt niet alleen sfeerverhogend, maar nodigt ook minder uit tot vervuiling. Denk er ook aan om papier- en afvalbakken te plaatsen!

Wilt u meer informatie?

Kijk op www.appartementeneigenaar.nl/vve-onderhoud/galerij

Niets zo storend als GELUIDSOVERLAST

Voetstappen, muziek, huilende kinderen, geschreeuw, feestjes tot in de kleine uurtjes: geluidsoverlast geeft veel irritaties en frustraties.

Het is dan ook van groot belang dit soort overlast tot een minimum te beperken. Wat kan en mag een VvE doen in het geval van geluidsoverlast?

De VvE zal bij geluidsoverlast als eerste adviseren dat de appartementseigenaar zelf in alle redelijkheid contact opneemt met degene die de overlast veroorzaakt. Wellicht is deze zich niet bewust van de overlast. Naast mede-eigenaren zijn VvE-leden ook buren. Het is daarom belangrijk niet in ruzies te verzanden. De VvE kan eventueel als bemiddelaar optreden.

Naar aanleiding van dit gesprek kunnen de gemaakte afspraken op papier gezet worden. Het is sowieso handig het bestuur op de hoogte te brengen van de overlast, het gesprek en de uitkomst.

De overlast blijft… en nu?

De VvE kan en mag namens de bewoners eisen dat de voor overlast zorgende bewoner zich aan het splitsings- en huishoudelijk reglement houdt. Afhankelijk van de overlast kan er een melding gedaan worden bij de politie of gemeente. Deze meldingen zijn belangrijk voor het aanleggen van een dossier, dit met het oog op eventuele vervolgstappen in de toekomst. Blijft de eigenaar voor overlast zorgen, dan kan de VvE middels een aangetekende brief een waarschuwing sturen en de overlastgever erop wijzen dat hij of zij in overtreding is. Bij het negeren van deze waarschuwing kan het bestuur een eenmalige boete opleggen. Het bedrag van deze boeten wordt tijdens een vergadering bepaald.

Ontzegging

Nederlandse Stichting

Geluidshinder (NSG)

De NSG beschikt over veel kennis op het gebied van geluid, geluidshinder en preventie en bestrijding van geluidshinder. Iedereen met vragen over dit onderwerp kan een beroep doen op deze stichting.

De NSG heeft diverse brochures met tips en adviezen, ook voor VvE’s, om conflictsituaties te vermijden.

In het uiterste geval kan het gebeuren dat de VvE de overlastveroorzaker het gebruik van zowel het privégedeelte als de gemeenschappelijke ruimten in het appartementencomplex ontzegt. Dit is echter in het uiterste geval.

Geluid is onderverdeeld in twee soorten: luchtgeluid en contactgeluid. Luchtgeluid gaat rechtstreeks door middel van trillingen naar het oor, denk hierbij aan luidruchtig praten, wegverkeer of de stereo-installatie van de buren. Contactgeluid wordt via de constructie overgebracht, bijvoorbeeld iemand die aan het boren is of voetstappen op de trap.

Overlast door huurder

Soms gebeurt het dat de woning verhuurd wordt en de huurder voor overlast zorgt. In dat geval is de eigenaar verantwoordelijk en dient deze ervoor te zorgen dat de huurder geen overlast veroorzaakt. Afspraken hierover kunnen in het huurcontract worden opgenomen. Bij wangedrag van de huurder kan de eigenaar de rechter verzoeken het contract te ontbinden. Mocht de eigenaar geen actie ondernemen, dan kan de VvE een aangetekend schrijven sturen, waarin de eigenaar op de hoogte gebracht wordt van de overlast en wordt gesommeerd om hier actie tegen te ondernemen.

Voorkomen is beter Niemand zit te wachten op conflictsituaties, voorkomen is dan ook altijd beter dan genezen. Wat staat er bijvoorbeeld in het splitsings- of huishoudelijk regelement over harde vloeren? Zijn deze toegestaan? Om overlast te voorkomen, kunnen aanvullende bepalingen in het huishoudelijk reglement worden opgenomen. Alle eigenaren en bewoners dienen zich aan dit reglement te houden. Eigenaren kunnen zelf ook diverse maatregelen nemen. Harde vloeren weerkaatsen geluid; dit kan eenvoudig verholpen worden door bij-

voorbeeld overgordijnen op te hangen of een vloerkleed op de vloer te leggen. Het schrapende geluid van schuivende stoelen is eenvoudig te verhelpen door vilt onder de poten te plakken. Door een speelkleed onder het speelgoed van de kinderen te leggen, kunnen deze ongestoord verder spelen zonder dat de onderburen er last van hebben.

Tip

Professionele vloerenleggers werken in appartementen vaak met geluidsisolerende ondervloeren. Deze ondervloeren dempen het geluid, waardoor overlast tot een minimum beperkt wordt. Daarnaast is de wijze van leggen mede bepalend voor eventueel geluidsoverlast. Ook zijn er tegenwoordig vloeren die een NSG geluidskeurmerk hebben zoals bijv de Nakuru van Parquetvinyl deze uitvoerig getest en goedgekeurd door testbureaus over de hele wereld, en kwam als winnaar uit de bus. De akoestische vloeren bestaan namelijk uit meerdere lagen materiaal die elk verschillende geluidsfrequenties blokkeren. Daarmee wordt een geluidsabsorptie van 21dB gehaald, wat voor zwevende vloeren een uitzondering in de Europese markt is! Verder geniet je van een vermindering van transmissiegeluid van 10 dB ΔLlin én een geluidsabsorptie van 81% in de ruimte zelf. Ook werd Nakuru als eerste en enige spc-vloer bekroond met het strenge NSG-Geluidkeurmerk, wat betekend dat deze pvc-vloer bij uitstek geschikt is voor de strengste akoestische normen die in Nederland gelden voor appartementen.

VvE beheer en verzekeren

Elke VvE dient verzekeringen af te sluiten om de risico’s te ondervangen die komen kijken met het in stand houden van het VvE-complex en het risico ten opzichte van derden. Een VvE dient tenminste een opstal- en aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Regelmatig krijgt een professionele VvE-beheerder de vraag van VvE’s om offertes voor verzekeringen aan te vragen, vergelijkingen op te stellen met betrekking tot het huidige verzekeringspakket en onderzoek te doen in de markt naar interessante verzekeringsalternatieven. Mag uw VvE beheerder uw VvE hierbij wel ondersteunen?

In de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) is bepaald dat iedere partij welke vanuit haar beroep bemiddelt bij de totstandkoming van een verzekering tussen klant en verzekeraar een bemiddelaar is. Deze wetgeving heeft ertoe geleid dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) medio 2015 heeft besloten dat een VvE-beheerder dient te beschikken over een AFM-vergunning om te mogen bemiddelen in verzekeringen. De markt is inmiddels al negen jaar verder en ondanks de weten regelgeving zijn er in de praktijk nog steeds VvE-beheerders actief welke niet beschikken over een vergunning. Dit vinden wij een zorgelijke constatering, waarbij directe actie in de markt noodzakelijk is. Een VvE-beheerder kan zich aansluiten bij een collectieve vergunninghouder. Denk hierbij aan verzekeringsmakelaars, tussenpersonen en ook brancheverenigingen. Wij als Vereniging voor VvE Professionals zien de acute behoeften om een professionele VvE-beheerder de mogelijkheid te bieden te voldoen aan deze weten regelgeving. Immers hoe meer partijen aan deze vereisten voldoen, des te hoger wordt de kwaliteit binnen de branche.

Als VvE beheerder kunt u zich kosteloos aansluiten op de collectieve AFM vergunning van VvE Professionals.

Sinds februari van dit jaar beschikt onze branchevereniging over een collectieve AFM-vergunning waarop een professionele VvE-beheerder zich kan aansluiten. Wij onderscheiden ons ten opzichte van verzekeringsmakelaars en tussenpersonen doordat wij als branchevereniging beschikken over onafhankelijke verzekeringsadviseurs welke al jaren kennis en ervaring hebben in het specialisme VvE-verzekeringen. De VvE’s die in beheer zijn van de VvE-beheerders worden in de volle breedte geadviseerd over de aanwezige risico’s en de mogelijke verzekeringsoplossingen uit de verzekeringsmarkt. Ditzelfde geldt voor de risico’s van de VvE-beheerder. U als VvE kunt erop vertrouwen dat de aangesloten VvE-beheerder beschikt over aansprakelijkheidsverzekeringen welke zorgen voor een vangnet bij aansprakelijkheid ter bescherming van de VvE-beheerder en de VvE.

Daarnaast vindt jaarlijkse een kosteloze scholing plaats voor de medewerkers van de VvE-beheerder welke zich bezighouden met de verzekeringen voor de VvE’s. Dit om ervoor te zorgen dat uw beheerder op de hoogte is van de meeste actuele marktomstandigheden, risico’s en verzekeringsoplossingen. Dit wederom ten behoeve van het verhogen van de kwaliteit in de VvE-markt.

Wilt u weten waar u staat en wat u kunt of moet verbeteren? Wij helpen u graag. Neem contact met ons op voor meer informatie.

verzekeringen@vveprofessionals.nl bestuur@vveprofessionals.nl

Fraude door VvE-beheerder: preventie en aandachtspunten

Introductie

Helaas komt fraude door VvE-beheerders voor. Hoewel een keurmerk geen absolute garantie biedt, kan het wel een zekerheid geven. In deze herziene tekst bespreken we de rol van keurmerken, de verantwoordelijkheden van VvE's en aandachtspunten bij het uitbesteden van beheer.

Keurmerken voor VvE-beheerders

Er bestaan diverse keurmerken voor VvE-beheerders, maar deze zijn niet verplicht. Het verplichten van een keurmerk biedt geen volledige garantie tegen fraude. Audits, die momentopnames zijn, kunnen fraude niet altijd ondervangen. Regelmatige audits, vaker dan eens per twee jaar, zijn wel aan te bevelen, maar brengen extra kosten met zich mee.

De impact van fraude op VvE's Fraude heeft nare gevolgen voor VvE's. Denk aan het niet voldoen aan assurantiepremies en onbetaalde onderhoudsnota's door gebrek aan financiële middelen. Extra bijdragen van eigenaren kunnen nodig zijn om het gebouw te verzekeren en achterstallig onderhoud te voldoen.

Verantwoordelijkheden van VvE's VvE's hebben ook een eigen verantwoordelijkheid. Vaak is er geen bestuur of kascom-

missie te vormen vanuit de leden, waardoor men uit gemakzucht het volledige beheer uit handen geeft aan de beheerder. Controle op beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekeringen bij de beheerder is bij het aangaan van een overeenkomst vaak onvoldoende. Let op: deze verzekeringen dekken geen fraude!

Sommige beheerkantoren missen deze verzekeringen zelfs, wat onprofessioneel is. Veel beheerkantoren zien het nut van een keurmerk niet in, omdat het kosten met zich meebrengt en VvE's vaak enkel op het honorarium letten.

Uitbesteden van beheer: aandachtspunten Uitbesteden van beheer kost geld. Kies niet altijd voor de goedkoopste aanbieder. Beoordeel of de beheerder als ondernemer betrouwbaar is. VvE-leden kunnen zich hierover informeren via opleidingen en permanente educatie.

Conclusie

Een keurmerk kan fraude door VvE-beheerders helpen voorkomen, maar is geen wondermiddel. VvE's hebben een eigen verantwoordelijkheid en dienen alert te zijn bij het uitbesteden van beheer. Bewustwording en kennisverwerving bij VvE-leden spelen hierbij een cruciale rol.

Word een professionele VvE Beheerder met de opleiding van Vastgoed Business School!

Regelmatig horen we in de media dat er geen opleiding is voor VvE beheerders. Onjuist! Vastgoed Business School biedt sinds 2016 de enige in Nederland door CPION geaccrediteerde opleiding aan: Professioneel VvE Beheer. Deze opleiding is officieel erkend door de Stichting Permanente Educatie Nederland (SPEN) en na afronding kunt u zich registreren in het register gecertificeerde personen bij Stichting VVErtimago.

Waarom kiezen voor de opleiding Professioneel VvE Beheer? Wordt een expert in alle aspecten van VvE beheer: u leert alles over juridische, financiële, bouwkundige, communicatieve en organisatorische aspecten.

• Krijg een erkend diploma: waarmee u zich kunt onderscheiden op de arbeidsmarkt.

• Volg een praktijkgerichte opleiding: met veel aandacht voor casussen en actualiteiten.

• Leer van ervaren docenten: die allen werkzaam zijn in de VvE branche.

• Ontmoet andere VvE beheerders: tijdens de opleiding breidt u uw netwerk uit.

De eerstvolgende cursus start op dinsdag 17 september 2024 in Utrecht. Schrijf u nu in via www.vastgoedbs.nl!

Heeft u al ervaring als VvE beheerder?

Dan kunt u ook zonder de opleiding te volgen deelnemen aan het examen Professioneel VvE Beheer om u te registreren in het persoonsregister. Meer informatie vindt u op www.vastgoedbs.nl/cursus/examen-vve-beheer.

Investeer in uw toekomst en word een professionele VvE Beheerder met de opleiding van Vastgoed Business School!

Certificering VvE Beheerkantoren en Persoonscertificering VvE Beheerders

Inleiding

De afgelopen maanden is er in diverse media gediscussieerd over de certificering van VvE Beheerkantoren. Verschillende organisaties hebben hierbij hun mening gegeven zonder zich te verdiepen in de kwaliteit van de diverse certificeringen en de uitvoering ervan. In dit document belichten we de verschillende aspecten van certificering voor VvE Beheerkantoren en Persoonscertificering VvE Beheerders.

VvE Ok Beheerdercertificaat

Het VvE Ok beheerdercertificaat is een initiatief van Stichting VVErtimago. De stichting heeft als doel om met dit certificaat bij te dragen aan goed functionerende VvE beheerders. Dit doet ze door middel van het ontwikkelen en toekennen van een certificaat op basis van een praktische, marktconforme en transparante kwaliteitsmeting.

Stichting VVErtimago

Stichting VVErtimago is tevens betrokken bij de Opleiding Professioneel VvE Beheer van de Vastgoed Business School te Eindhoven, met daaraan gekoppeld het VvE OK Persoonsregister. Om in dit register te worden opgenomen, dient men te beschikken over het diploma Professioneel VvE Beheer. Registratie in het register vereist het volgen van minimaal één cursusdag per twee jaar. Deze cursusdagen worden in samenwerking met de Vastgoed Business School georganiseerd en verzorgd door deskundige docenten.

Certificeringstraject

De certificering van een VvE Beheerkantoor is een momentopname. Om in aanmerking te komen voor het certificaat, dient het kantoor te voldoen aan een aantal voorwaarden die vastgelegd zijn in een protocol. Dit protocol omvat onder meer inschrijving in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel, een beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering en een Verklaring Omtrent Gedrag (VOG) voor de bestuurder van de onderneming. Gecertificeerde kantoren worden jaarlijks getoetst middels een audit.

Belang van certificering voor VvE's

Het is van belang dat VvE's bij het uitbesteden van hun beheertaken controleren of het beheerkantoor beschikt over de benodigde verzekeringen. Dit geeft een indicatie dat het kantoor zijn zaken op orde heeft en zijn verantwoordelijkheden serieus neemt.

Conclusie

Certificering van VvE Beheerkantoren en Persoonscertificering VvE Beheerders kunnen bijdragen aan de professionalisering van de VvE Beheerbranche. VvE's wordt geadviseerd om bij de keuze van een beheerkantoor te letten op de aanwezigheid van de benodigde certificeringen en verzekeringen.

Onrust in de VvE beheerders wereld

Bestuur VvE Professionals

Inleiding

De afgelopen maanden is er veel onrust in de VvE beheerders wereld. Diverse VvE Beheerkantoren hebben hun beheerportefeuille kritisch bekeken en bij een aantal VvE's het beheercontract opgezegd. In deze tekst bespreken we de mogelijke oorzaken van deze onrust en belichten we de knelpunten en oplossingen die VvE Professionals wil aandragen.

Oorzaken van de onrust

De onrust in de VvE beheerders wereld heeft verschillende oorzaken:

• Arbeidsintensiteit: VvE's vragen steeds meer taken van beheerders buiten de beheerovereenkomst om, zonder dat hier een passende vergoeding voor staat. Dit leidt tot onvrede onder beheerders.

• Agressief gedrag: Bestuursleden en eigenaren vertonen soms agressief gedrag naar beheerders, zowel tijdens vergaderingen als daarbuiten. Dit gedrag is onacceptabel en draagt bij aan de werkdruk en stress van beheerders.

• Onvoldoende kennis: Bestuursleden en eigenaren hebben vaak onvoldoende kennis van de akte van splitsing en het reglement. Dit leidt tot misverstanden en onnodige extra belasting voor beheerders.

• Personeelstekort: Er is een tekort aan vakbekwame VvE beheerders. Dit komt onder andere doordat jonge medewerkers om diverse redenen afhaken.

• Gebrek aan opleidingen: Beheerkantoren maken onvoldoende gebruik van de mogelijkheden voor opleiding en scholing van hun medewerkers.

Gevolgen van de onrust

De onrust in de VvE beheerders wereld heeft een aantal negatieve gevolgen:

• Verkoop van beheerkantoren: Diverse beheerders hebben hun kantoor al verkocht vanwege de knelpunten in de sector. Dit is zorgelijk, omdat het de concurrentie in de markt verkleint en de kwaliteit van de dienstverlening kan bedreigen.

• Kwaliteitsdruk: De druk op de kwaliteit van de dienstverlening neemt toe. Dit komt doordat er minder beheerders beschikbaar zijn en de werkdruk per beheerder toeneemt.

• Overnames door equity investeerders: Er zijn signalen dat equity investeerders VvE Beheerkantoren gaan overnemen. Dit kan leiden tot schaalvergroting en automatisering, maar de vraag is of dit ten koste gaat van de persoonlijke aandacht en kwaliteit van de dienstverlening.

Oplossingen

VvE Professionals wil samen met de beheerders werken aan oplossingen voor de knelpunten in de sector. We stellen de volgende stappen voor:

• Aanpakken van agressief gedrag: Er moet een duidelijk signaal worden afgegeven dat agressief gedrag tegen beheerders niet wordt getolereerd. Dit kan door middel van voorlichting, trainingen en het instellen van een meldpunt.

• Vergroten van kennis: Bestuursleden en eigenaren moeten worden gestimuleerd om hun kennis van de akte van splitsing en het reglement te vergroten. Dit kan door middel van cursussen en workshops.

• Investeren in opleidingen: Beheerkantoren moeten meer investeren in de opleiding en scholing van hun medewerkers. Dit kan door middel van interne en externe opleidingstrajecten.

• Samenwerking: VvE Professionals wil samenwerken met beheerders, VvE's en andere stakeholders om de kwaliteit van de VvE-beheerbranche te verbeteren.

Tot slot

De onrust in de VvE beheerders wereld is zorgelijk, maar biedt ook kansen voor verbetering. Door samen te werken kunnen we de knelpunten in de sector aanpakken en de kwaliteit van de VvE-beheerbranche waarborgen.

Investeren met een minimale stijging van uw maandelijkse servicekosten

Duurzame energiebesparing en stijging van de gebouwwaarde voor VvE's.

Iedere VvE wil natuurlijk graag investeren in duurzaamheid.

Het struikelblok is echter vaak dat de financiële middelen van de VvE niet of onvoldoende toereikend zijn om voor de meest ideale oplossing te kunnen kiezen. En dat moet anders kunnen vinden wij!

Appartement & Eigenaar adviseert en begeleidt VvE’s in een mogelijk op te starten verduurzaming traject. Voorafgaand aan zo’n verduurzaming traject is het van belang dat er voor het appartementencomplex een hiervoor benodigd Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan (D)MJOP) geproduceerd wordt.

Appartement & Eigenaar kan u als VvE helpen de juiste en financieel verantwoor-

de keuze(s) te maken in een mogelijk verduurzamings traject waarbij zij voor u de basis zou kunnen leggen in de vorm van het laten produceren van een (D)MJOP + MWA (EPA), of met andere woorden: Een Duurzaam Meerjaren Onderhoudsplan + Maatwerk Advies (Energie Prestatie Advies). Hierbij kan de VvE wellicht gebruikmaken van de door de Rijksoverheid (RVO) in het leven geroepen subsidiemogelijkheden voor verduurzaming van VvE’s.

Wij noemen dit binnen Appartement & Eigenaar een “Verduurzaming traject” welke wij uitvoeren volgens ons 10 stappenplan en waarmee we VvE’s willen beschermen voor het misgelopen van de nodige subsidies op vaak kostbare energiebesparende maatregelen.

De Rijksoverheid heeft hierop ingespeeld en sinds september 2016 hier een zeer aantrekkelijke subsidies voor in het leven geroepen voor zowel het laten produceren van een Energieprestatieadvies (MWA - EPA), inclusief het (D)MJOP document en de procesbegeleiding, als de subsidie op de uitvoering van de energiebesparende maatregelen wat mogelijk hierop volgt.

Wij starten zo'n verduurzaming traject desgewenst met het laten maken van een Nulmeting van het betreffende appartementencomplex (MJOP) en een MWA (EPA) waarna het MJOP – na overleg met de VvE – zal worden aangepast op haar persoonlijke wensen welke vervolgens door ons zullen worden geïmporteerd naar een Duurzaam DMJOP.

Met deze twee duurzame documenten kan de VvE een verantwoorde en weloverwogen start maken haar appartementencomplex in stappen te verduurzamen. Als zij vervolgens minimaal 2 energiebesparende maatregelen "planmatig" in het DMJOP op laten nemen en deze binnen een tijdsbestek van 10 jaar laten uitvoeren, ontvangt de VvE van de Rijksoverheid (RVO) een subsidie welke kan oplopen tot 75% van de netto inclusief BTW prijs voor deze duurzame documenten inclusief de procesbegeleiding inclusief de eventuele benodigde onderzoeken.

De huidige SVVE subsidieregeling van het RVO bestaat uit 3 verschillende onderdelen:

1. Subsidie op het Energieadvies in combinatie met een DMJOP inclusief procesbegeleiding en subsidie op diverse eventueel benodigde onderzoeken. U ontvangt maximaal 75% van het netto factuurbedrag inclusief BTW van alle adviezen en/of onderzoeken samen, maar niet meer dan de maximaal vastgestelde subsidiebedragen (zie onderstaand):

• € 10.000 als het gebouw of de groep gebouwen bestaat uit maximaal 10 woningen

• € 15.000 als het gebouw of de groep gebouwen bestaat uit 11 tot en met 30 woningen

• € 20.000 als het gebouw of de groep gebouwen bestaat uit meer dan 30 woningen

2. Subsidie op de verduurzamingsmaatregelen, duurzame warmteopties en eventuele aanvullende maatregelen;

3. Subsidie op het Oplaadpuntenadvies voor elektrische auto's. U ontvangt maximaal 75% van het netto factuurbedrag met een maximum van € 1.500,-. Ook kunt u subsidie krijgen voor de basislaadinfrastructuur. Als VvE krijgt u € 100,- subsidie per parkeerplaats.

Het is hierbij wel van belang te weten dat alle ruimten (appartementsrechten) binnen de VvE welke een commercieel belang dienen zoals winkels en/of kantoren, worden uitgesloten van deze subsidie. Dit geldt ook voor VvE's met een bouwjaar na 1 januari 2013.

Dit proces – inclusief de subsidieaanvraag bij het RVO, alsmede de eventuele begeleiding rond de aanvraag voor een Energiebespaarlening bij het Nationaal Warmtefonds – kunnen wij desgewenst voor u verzorgen.

SPOR Subsidieregeling

Aanvullend op bovenstaande 3 subsidiemogelijkheden heeft het RVO met ingang van 1 januari 2024 de SPOR subsidieregeling geïntroduceerd.

Wilt u samen met andere woningeigenaren woningen verduurzamen? Het kan een goed idee zijn om uw renovatieprojecten gezamenlijk te plannen. Vraag de Subsidieregeling procesondersteuning opschaling renovatieprojecten (SPOR) aan. Daarmee huurt u een procesondersteuner in die een verduurzamingsplan schrijft, zodat u het renovatieproject kan opschalen.

Appartement & Eigenaar adviseert de VvE's overigens wel altijd het e.e.a. op de agenda van de eerstvolgende ALV's te laten plaatsen om hiermee een inschatting te maken of er überhaupt voldoende interesse c.q. draagvlak is binnen de VvE's voor een mogelijk op te starten verduurzaming traject. Hier is namelijk een vergaderbesluit voor nodig.

Mocht er uiteindelijk voldoende draagvlak zijn binnen uw VvE, zouden wij u verder kunnen helpen in de vorm van het aanbieden van een offerte op maat.

WAT KUNNEN

WIJ VOOR U BETEKENEN?

WAT DACHT U VAN…

ĉ Antislipvloeren

ĉ Balkonvloeren

ĉ Vloercoating

ĉ Hemelwaterafvoer

ĉ Afschotverbetering

ĉ Betonreparatie

ĉ Schilderwerk

ĉ Dilatatie-afdichting

ĉ Ophoogsystemen

ĉ Trappen + bordessen

ĉ Parkeervloeren

Kortom: wat uw opdracht

Kortom: wat uw opdracht ook is, wij zetten graag onze jarenlange ervaring in om uw project tot een goed einde te brengen.

ook is, wij zetten graag onze jarenlange ervaring in om uw project tot een goed einde te brengen. MULTI

www.mitsubishi-liften.nl/m-use

‘‘Sinds de installatie in februari 2018 hebben wij nog geen storing gehad, wij ervaren M-Use® dan ook als geweldig. Ik krijg nog steeds complimenten van mijn medebewoners over ons besluit’’. Breunis van de Pol, VvE Residence du Sud

‘‘De liftkosten konden bij ons op jaarbasis oplopen tot ruim € 9.000. Bij Mitsubishi zijn we voor een periode van 20 jaar voor een volledig nieuwe lift inclusief all-in onderhoud en keuringen door derden € 6.500 per jaar kwijt.’’

Eerlijke spreiding van de kosten over huidige en toekomstige gebruikers

Gegarandeerde beschikbaarheid voor 40 jaar

Transparante afrekening op basis van daadwerkelijk gebruik

€0 initiële investering bij gebruik van M-Use®

Meer klanten over M-Use®, de uitgebreide brochure en een vrijbijvende liftinspectie vind je op:

Je kunt ook ons direct bereiken op 0318 586 586 of info@mitsubishi-liften.nl www.mitsubishi-liften.nl/m-use