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CONOCE TUS DERECHOS
Los derechos de los ocupantes ilegales y la posesión adversa en el sector inmobiliario POR JANET HOWARD
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ajo las Leyes Consolidadas de Nueva York, la Ley de Acciones y Procedimientos de Bienes Raíces RPA § 501; y para los propósitos de este artículo: El poseedor adverso es una persona o entidad que ocupa bienes inmuebles de otra persona o entidad con o sin conocimiento de los derechos de propiedad superiores de la otra, de una manera que daría al propietario una causa de acción para la expulsión. Adquisición del título es cuando un poseedor adverso obtiene el título de la propiedad inmobiliaria ocupada al expirar el plazo de prescripción de una acción para recuperar la propiedad inmobiliaria de acuerdo con la subdivisión de la sección doscientos doce de la ley y reglas de práctica civil, siempre que la ocupación, como se describe en las secciones quinientos doce y quinientos veintidós de este artículo, haya sido adversa, bajo reclamación de derecho, abierta y notoria, continua, exclusiva y real. Reclamación de derecho significa una base razonable para la creencia de que la propiedad pertenece al poseedor adverso o al propietario, según sea el caso. Sin perjuicio de cualquier otra disposición de este artículo, no se exigirá la reivindicación del derecho si el propietario o los propietarios del inmueble durante todo el período legal no pueden determinarse en los registros del secretario del condado, o del registro del condado, del condado en el que se encuentra dicho inmueble, y localizarse por medios razonables. La mejor manera de explicar los derechos de los ocupantes ilegales y la posesión adversa es con un ejemplo, y ha sucedido en la vida real. En primer lugar, es importante recordar que este tipo de leyes inmobiliarias son específicas de cada estado, por lo que debe comprobar las leyes de su estado de interés. El ejemplo que nos ocupa es el de las leyes más aceptadas en relación con los derechos de los ocupantes ilegales y la posesión adversa. Usted tiene objetivos a largo plazo, y compra una parcela de 40 acres de tierra no mejorada en una zona hermosa, pero bastante remota. La encontró de vacaciones y no prevé volver a esa zona con frecuencia, si es que lo hace en los próximos años. Se ha quedado con esta inversión, sabiendo que con el tiempo se revaloriza, por lo que es un nido para su futura casa de retiro. Tenías algunos vecinos en esa zona, pero los pocos que vivían allí estaban a varios kilómetros de distancia. Te has familiarizado con ellos y les has pedido que echen un vistazo a tu propiedad de vez en cuando. No tienes ni idea de si lo han hecho o no, pero tienes otras cosas en tu vida que reclaman tu atención, así que la inversión en el terreno queda en un segundo plano de tu vida. Un día abres el correo y hay un aviso legal de que alguien ha presentado una demanda para tomar posesión de tu futuro pedazo de cielo de jubilación. Llamas in-
mediatamente a un abogado y éste te remite a uno del estado donde compraste la propiedad. Te sorprendes al saber que la reclamación sobre tu terreno es legítima. No tiene derecho a rebatirla, ya que el ocupa ha cumplido los requisitos para quitarle el terreno sin que usted reciba ningún reembolso. Esto es lo que tienen que hacer para quedarse con su propiedad Estos son los requisitos más comunes: 1.Deben hacerse cargo del uso y la posesión del terreno. Puede ser para su residencia, un negocio o ambos. 2.Su uso del terreno debe ser abierto y evidente. Esto significa que no se esconden en un barranco o en un grupo de árboles. Tienen que estar a la vista. 3.Toman posesión exclusiva, sin compartir la tierra. Esto significa que no hay acuerdos comunales. 4.NO puede haber permiso de los propietarios de ninguna forma. Si usted tenía conocimiento de que alguien estaba en su terreno y no hizo nada al respecto, puede perderlo por posesión adversa. 5.La posesión de su terreno debe ser continua durante los años legalmente especificados. Son muchos obstáculos que hay que superar, pero ocurre más de lo que se piensa. Lo triste es que no es tan difícil evitar esta situación. Si cuando compró esta parcela hubiera contratado a alguien, quizás un vecino o un agente inmobiliario, para que revisara su terreno cada uno o dos años, podría haber evitado perder su casa de retiro. Simplemente con que alguien saliera y recorriera toda la propiedad tomando fotos para documentar que no hay ocupantes ilegales, usted habría cubierto sus requisitos legales para anular su reclamación. Sin embargo, si encuentran a alguien viviendo o haciendo negocios en la propiedad, haz que te informen inmediatamente. Entonces podrá contratar a un abogado para que los desaloje. Estas comprobaciones merecen la pena. Cuando esté soñando con esa casa de retiro junto al río dentro de unos años, tómese un momento para considerar si ha tomado las medidas necesarias para proteger su propiedad de los ocupantes ilegales que están allí porque conocen la ley y se aprovechan de ella.
Requisitos legales para una reclamación de posesión adversa del terreno La ley de Nueva York exige que el terreno se utilice durante al menos diez años antes de que el poseedor adverso obtenga la titularidad. La reclamación o el uso del terreno por parte del poseedor adverso debe ser incompatible con la reclamación y el uso del terreno por parte del propietario. El poseedor adverso debe utilizar el terreno como si fuera suyo. Cuando los tribunales examinan las reclamaciones de posesión adversa, aplican una prueba de cuatro factores. Para calificar como posesión adversa, la ocupación del
terreno por parte del intruso debe ser •hostil •actual •abierta y notoria, y •exclusiva y continua durante un periodo de tiempo determinado. ¿Necesita ayuda? Si usted tiene este problema inmobiliario, por favor no tome la ley en sus propias manos. Obtenga una consulta GRATIS. Pregunte a un Abogado. Llame al 800-4706113.n
