Construir Imobiliário nº2 by work media

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Promoção Imobiliária

Mediação Imobiliária

Mercado Escritórios

Leirimundo promove condomínio de 14 habitações de luxo no Restelo Pág. 6

Rafael Ascenso afirma que não houve bolha especultiva Págs. 16-17

O primeiro semestre de 2008 foi marcado por níveis de absorção em alta Págs. 18-22

´ Imobiliario CONSTRUIR

Quinzenal - Sai à quinta-feira em http://imobiliario.construir.pt

DIRECTOR: RICARDO BATISTA

30 DE OUTUBRO 2008

Nº 02

ANO I

Dolce Vita abre maior centro comercial da Galiza

Hugo Gamboa

Amílcar Martins

“Não houve capacidade de explicar o conceito da Alta de Lisboa” O presidente da Sociedade de Gestão da Alta de Lisboa afirma que durante 20 anos ninguém conseguiu passar a mensagem do que representa a Alta de Lisboa. No entanto, Amílcar Martins refere que este empreendimento vai, quando concluído, proporcionar uma qualidade de vida ímpar na cidade de Lisboa Págs. 8 - 10

Com mais de 60 mil metros quadrados de área bruta locável, o novo Dolce Vita Coruña assume-se como o maior centro comercial da Galiza, num investimento total de 162 milhões de euros Pág. 5

Lisboa apresenta potencial de crescimento de Boutique Hotéis A consultora DTZ lançou o estudo “Boutique Hotéis em Lisboa” e defende que Lisboa apresenta-se como uma cidade com glamour crescente e forte potencial para alicerçar e expandir este conceito Págs. 13 – 14

Especialista defende que frente ribeirinha não deve ter habitação O presidente do Centro de Estudos e Desenvolvimento Regional e Urbano, Jorge Gastar, defende que a função portuária é essencial para a sustentabilidade da cidade, não devendo existir habitações na frente ribeirinha de Lisboa Pág. 24

Editorial Estranho hábito D

evem ou não os agentes do mercado imobiliário ficar satisfeitos com o que foi apresentado conjuntamente com a proposta de Orçamento de Estado para 2009, nomeadamente o Fundo de Investimento Imobiliário para Arrendamento habitacional? As dú-

vidas que esta proposta levanta são ainda muitas e a falta de respostas adensa o mistério. Vão as instituições bancárias ser puros agentes do mercado imobiliário agindo em concorrência directa com as empresas já existentes? Ou irão estes produtos bancários funcionar em consonância com os agentes imobiliários? Como é possível avançarem-se já números sobre o que é o desconhecido, e nomeadamente sobre o que pode vir a ser a poupança para os proprietários? E vão os bancos ser agentes imobiliários puros ou os parceiros do sector imobiliário poderão também fazer parte destes agrupamentos? As dúvidas, em muitas das medidas apresentadas pelo Governo no que concerne ao sector imobiliário não têm sido propriamente sinónimo de impulso rumo ao avanço do mercado. Basta recordar que a intervenção que este Governo levou a cabo na lei do arrendamento em Lisboa e no Porto se saldou por um fracasso. Nem os novos incentivos e sanções levaram os senhorios a meter mãos às obras, que há muito deviam estar feitas, nem os inquilinos negociaram tais condições de actualização de rendas antigas, que ajudassem a concretizar esse trabalho de recuperação do parque habitacional para arrendamento. E é sempre problemático traçar um cenário que muitos apontam como “salvador”, “uma oportunidade”, quando o que salta à vista é precisamente o que é desconhecido. O omisso.

Ricardo Batista

Um estranho hábito, portanto.

Director

sumário

PROMOÇÃO IMOBILIÁRIA

MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Propriedade da Chamartin Imobiliária, a marca Dolce Vita abriu o maior centro comercial da Corunha

Rafel Ascenso, director da Porta da Frente, defende que não há bolha especulativa em Portugal

Leirimundo investe 18 milhões de euros no Restelo com o emprendimento River Houses Luxury Condominium

ESPECIAL

ENTREVISTA

Relatório de mercado de escritórios da CB Richard Ellis refere que os primeiros seis meses de 2008 foram marcados pela continuação dos níveis de absorção em alta

Amílcar Martins, presidente da Sociedade de Gestão da Alta de Lisboa, aborda os avanços e recuos do projecto fruto da grande instabilidade política da Câmara Municipal de Lisboa

ÚLTIMAS

CONSULTORIA IMOBILIÁRIA

Jorge Gastar, do Centro de Estudos e Desenvolvimento Regional e Urbano, defende que frente ribeirinha não deve ter habitação

CB Richard Ellis refere que rendas “prime” permanecem estáveis Consultora DTZ apresenta estudo sobre Boutique Hotéis em Lisboa

CONSTRUIR

Imobiliario

ficha técnica

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Conselho de Administração Pedro Corrêa Mendes, Pedro Fino, Francisco Fino Edição, Publicidade e Promoção Área Associativa – Comunicação e Serviços, Lda - R. General Firmino Miguel, nº 3 - Torre 2, 3º Piso – 1600-100 Lisboa Telefone: 210 410 300 Fax: 210 410 306 – geral@construir.workmedia.pt www.construir.pt Delegação Norte Edifício Mota Galiza, R. Júlio Dinis n.º 247 – 5º esc. 13 - 4050-324 Porto Telefone: 220 401 800 Fax: 220 401 850 JORNAL CONSTRUIR Director Ricardo Batista - 210 410 340 rbatista@construir.workmedia.pt Editor Hugo Lourenço – 210 410 366 - hlourenco@imobiliario.workmedia.pt Fotografia Hugo Gamboa, João Reis Produção Gráfica Victor Pedro (director) – 210 410 380 – vpedro@workmedia.pt, José Teixeira (dir. arte) – 210 410 381 – zteixeira@workmedia.pt, Paula Dias – 210 410 383 - pdias@workmedia.pt Publicidade Margarida Magalhães (directora) – 210 410 346 – mmagalhaes@construir.workmedia.pt, Ana Rute – 210 410 364 - arute@construir.workmedia.pt, Carmen Noronha - 210 410 362 - cnoronha@construir.workmedia.pt , Conceição Manzoni - 210 410 363 - cmanzoni@construir.workmedia.pt, Cristina Rosa - 210 410 361 crosa@construir.workmedia.pt, Filipa Miranda - 220 401 814 - fmiranda@construir.workmedia.pt, Rui Andrade - 210 410 365 - randrade@construir.workmedia.pt Departamento de Venda de Informação Teresa Mateus (assinaturas) - 210 410 349 - tmateus@construir.workmedia.pt - Fax: 210 410 306 Estudo Gráfico José Teixeira - zteixeira@workmedia.pt Impressão Soctip – Porto Alto Periodicidade Quinzenal. Sai à quinta-feira – Tiragem 5.000 exemplares – Assinatura 160 euros (anual) Registo no ICS n.º 124191 – Depósito Legal n.º 194726/03

PROMOÇÃO Imobiliária Edemi Gardens aposta no Porto

O empreendimento Edemi Gardens, na rua Costa Cabral, no Porto, é um projecto da autoria do arquitecto Francesco Cancelliere, com estudo urbanístico do arquitecto Henrique Coelho, resultando de um misto de reabilitação de um edifício antigo, a que se juntam dois corpos de edificação nova. Promovido pela Edemi Gardens – Promoção Imobiliária, o projecto é constituído por 23 apartamentos, distribuídos pelos três corpos, com tipologias T0, T1, T1 Duplex e T1+1 Duplex. As áreas de cada apartamento variam entre os 42 e os 185 m2, com varandas e terraços incluídos. No que toca a preços, estes variam entre os 90 mil

euros para um T0 e os 196 mil euros para um T1+1 Duplex. Dez dos 23 apartamentos estão já comercializados, o que significa que dos 23 lugares de garagem, ainda existem 13 lugares disponíveis. Relativamente à comercailização do empreendimento, a CB Richard Ellis/Predibisa foi escolhida pelo promotor para a comercialização exclusiva do imóvel. O valor de investimento do promotor ascende a 2,5 milhões de euros, enquanto que a data de conclusão do empreendimento está agendada para o primeiro trimestre de 2009. Vocacionado para um target mais jovem – universitários, quadros ou casais ainda em princípio de vida –, o Edemi Gardens oferece uma interes-

Com áreas entre os 42 e os 185 m2, o Edemi Gardens conta com 23 apartamentos

sante oferta de habitação não só pela relação qualidade/preço, mas também pela sua centralidade. Situado na freguesia de Paranhos, na zona oriental da cidade do Porto, o empreendimento beneficia da qualidade e tranquilidade da proximidade às Antas, bem como de um conjunto de infra-estruturas de apoio existentes nas proximidades, destacando-se uma estação de Metro, o Pólo Universitário do Porto, o Hospital de S. João, bons acessos rodoviários, bem como a existência na zona de comércio e serviços, a que se jun-

tam vários espaços culturais e de lazer. A qualidade construtiva e de reabilitação, o nível de acabamentos e extras com que os fogos são comercializados – com destaque para as portas de segurança, as caixilharias de vidros duplos, os pavimentos e a gama completa de electrodomésticos (frigorífico, placa, forno, máquina de lavar louça, e máquina de lavar e secar roupa – fazem do Edemi Gardens um destino de habitação muito apelativo para quem anda à procura de casa para morar na cidade invicta.

Broadway Malyan muda-se para a Estação do Rossio

Construsan conclui fábrica para Progelcone A Construsan, a empresa construtora do Grupo Turiprojecto, concluiu a construção de uma unidade fabril, em Abóbada, para a Progelcone. O imóvel está localizado na estrada da Polima, em S. Domingos de Rana, Cascais. Com uma área total de construção de 5.100 m2, o espaço foi construído à medida das necessidades do cliente e em harmonia com o espaço envolvente. Implementada num terreno com uma área de 10.000 m2, a nova estrutura industrial é especializada no fabrico de cones para gelados e injecção de plásticos descartáveis para restauração rápida. As cadeias de lojas beneficiam agora das mais valias de uma estrutura logística, permitindo a entrega dos produtos da marca em 24 horas.

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A Broadway Malyan, um dos principais gabinetes de arquitectura a nível mundial, passa a dispor de um amplo open office integral, com uma área de 600 m2, e uma localização excepcional, em plena Baixa lisboeta. O novo espaço foi projectado pela Broadway Malyan para 55 colaboradores, representando um aumento de 20 por cento, em relação à capacidade das anteriores instalações. “Apesar das necessidades de crescimento do gabinete, esperámos pela conclusão das obras da Estação do Rossio para mudarmos porque, em Lisboa, não há um edifício tão marcante como este e também porque fizemos a sua reabilitação”, salienta Margarida Caldeira, directora da Broadway Malyan Portugal. O projecto de reabilitação da Estação do Rossio da Invesfer/Refer, realizado pelo atelier Broadway Malyan, foi distinguido

com o Prémio Reabilitação, na categoria de Construção, dos Prémios Construir 2007 e nomeado Projecto do Ano em 2007, pelo Design Forum, uma iniciativa anual da Broadway Malyan a nível global, que tem por objectivo premiar o melhor trabalho realizado internamente. De referir, ainda, que a Broadway Malyan assinala em 2008 os 50 anos de actividade na área da arquitectura, urbanismo e design.

Com uma filosofia de open space integral, o novo espaço desenvolvido pela Broadway Malyan tem uma superfície total de 600 m2 distribuída por dois pisos, um deles em mezanino, contemplando duas salas de reuniões integralmente equipadas e um “quiet room”. Para Margarida Caldeira “o projecto envolveu muito brainstorming de toda a equipa, de modo a permitir a optimização do investimento na concepção de espaços mais agradáveis, paralelamente à criação de um bom posto de trabalho, para maior bem-estar de todos os colaboradores”.

Promoção Imobiliária 23 de Outubro de 2008

Dolce Vita abriu o maior centro comercial da Galiza

A marca Dolce Vita inaugurou no passado dia 16 de Outubro, o Dolce Vita Coruña, uma enorme superfície comercial que represetou um investimento de 162 milhões de euros. Com 62 mil metros quadrados de área bruta locável, o novo Dolce Vita Coruña vai albergar 113 lojas, tornando-o no maior centro comercial da Galiza. Este investimento da Chamartin Imobiliária será responsável pela criação de 3900 postos de trabalho.

Situado em “a Grela”, uma nova área de serviços e comércio dentro da cidade da Corunha, este espaço comercial terá três mil lugares de estacionamento gratuitos, sendo esperados cerca de sete milhões de clientes durante o seu primeiro ano de vida. Já com 91 por cento de área comercializada, o Dolce Vita Coruña conta já com uma grande diversidade de marcas, sendo de destacar a Zara (e outras marcas do grupo Inditex), a H&M, a C&A e a Pri-

mark, esta última uma cadeia irlandesa de moda jovem e que terá uma loja com 5000 m2. O hipermercado Eroski será, igualmente, outra das lojas âncoras que, com as restantes lojas e marcas de moda, desporto, cultura e ócio, complementam a oferta deste espaço comercial. De referir, ainda, que a Saturn, marca do grupo Media Markt, estrá presente com uma mega store de 5000 m2, enquanto que a Sportzone, líder em Portugal na categoria de desporto, continua o seu processo de internacionalização com mais uma loja de grandes dimensões.

Para a marca Dolce Vita – e depois das presenças em Alcobendas (Madrid) e Odeon (Corunha) –, este é mais um passo dado na internacionalização da marca em Espanha, um dos mercados eleitos pela Chamartin Imobiliária para fazer crescer a insígnia. A Chamartin Imobiliária pretende investir 1,5 mil milhões de euros na expansão internacional do Dolce Vita a partir de Portugal. A meta é chegar ao final de 2012 com 30 centros a operar e 10 outros centros comerciais em desenvolvimento, passando dos 220.000 m2 existentes em 2007 para os 950.000 m2 em 2012.

Douro41 e Tróia Design Hotel consagrados 'Melhor Projecto Imobiliário' Há quem diga que os prémios valem o que valem, mas será sempre melhor ser galardoado do que ser preterido, em favor de outros projectos . Nesse sentido, o Tróia Design Hotel e o Douro41 são os grandes vencedores deste ano, no que toca a projectos imobiliários, tendo vencido exequo na categoria de 'Melhor Projecto Imobiliário

2008', dos galardões atribuídos pelo Salão Imobiliário de Lisboa. O Tróia Design Hotel localiza-se dentro da área da Grande Lisboa, na península de Tróia, tratando-se de um projecto, promovido pela Amorim Turismo, que contempla um condo-hotel de cinco estrelas. O projecto envolveu um investimento de 140 milhões de euros,

para uma capacidade de 550 camas e 14 pisos. O empreendimento dispõe de um Casino, um Centro de Espectáculos, com uma área de 4380 m2, e um Centro de Conferências, com 6800 m2, que pode receber grupos ou convenções até 1000 participantes. A abertura oficial está agendada para o início de 2009. Por seu lado, o Douro41 é o mais recente investimento turístico na região do Douro. Localizado em Castelo de Paiva, ao quilómetro 41, o Douro41 nasce da parceria entre a Bascol Imobiliária e o Grupo Lá-

grimas, representando um investimento global de 20 milhões de euros, para contemplar um hotel de charme do Grupo Lágrimas Hotels & Emotions e um conjunto de 25 villas turístico-residenciais de segunda habitação. O hotel de charme Quinta das Lágrimas deverá abrir ao público nos primeiros meses de 2009 e tem uma área útil de 6500 m2, sendo composto por 42 quartos, um SPA, quatro salas de estar, três bares, um restaurante panorâmico com esplanada, duas piscinas e uma marina.

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 05

Projecto - Promoção Imobiliária 30 de Outubro de 2008

Luxo e exclusividade no Restelo Hugo Lourenço hlourenco@imobiliario.workmedia.pt

O Restelo é uma das zonas mais privilegiadas da cidade de Lisboa, não sendo de estranhar, portanto, a aposta da Leirimundo num condomínio de grande luxo precisamente nesta zona da capital. Com um desenho marcadamente contemporâneo, da autoria do Atelier de Arquitectura de Carlos Gonçalves, o River Houses Luxury Condominium Restelo é um empreendimento residencial que beneficia das vantagens de uma excelente posição solar, mantendo viva a memória do lugar onde foi implantado. O projecto de arquitectura assegurou, ainda, através da reabilitação das pré-existências, a manutenção de algumas fachadas e da antiga azulejaria. Representando um investimento de 18 milhões de euros, este empreen-

06-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

dimento é constituído por 14 apartamentos exclusivos, integrados numa sofisticada estrutura paisagística que contempla amplos jardins (onde se incluem árvores ancestrais de grande porte, anteriormente ali existentes) e piscinas, ocupando uma área total de 5 mil m2, de modo a poder proporcionar liberdade e privacidade a quem o habitar. A comercialização do River Houses Luxury Condominium Restelo ficou a cargo, em exclusivo, da Castelhana, encontrando-se os valores dos apartamentos entre os 660 mil (de um T2 com 128 m2) e os 3,5 milhões de euros, pedidos por um T6 Duplex com 628 m2. De modo a garantir a máxima tranquilidade, o River Houses Luxury Condominium Restelo foi projectado

como um condomínio privado e fechado, com serviço de segurança 24 horas por dia, onde se pode viver como num grande jardim exclusivo no meio da cidade. Para que todos os 14 apartamentos possam beneficiar de uma excelente posição solar, de 360 graus, o River Houses Luxury Condominium Restelo possui grandes vidraças que garantem aos moradores vistas ímpares. As salas variam entre os 70 e os 95 m2, com o objectivo de assegurar a fluidez do espaço, enquanto os quartos principais, que vão até aos 60 m2, recuperam o conceito original de suite que inclui zona de vestir e de trabalho. Também o número de estacionamentos foi adequado aos novos tempos, podendo chegar até aos seis automóveis por apartamento.

De acordo com o arquitecto Carlos Gonçalves, “o River Houses Luxury Condominium Restelo é um conjunto de edifícios personalizados e com infra-estruturas técnicas evoluídas. Formalmente, os edifícios assumemse como uma proposta contemporânea com raízes nas pré-existências”. No que toca à arquitectura dos interiores, Carlos Gonçalves afirma que é “organizada em torno de duas lógicas entrelaçadas, uma para os espaços de lazer e outra para os de repouso. Assim, nas áreas de lazer, o nosso esforço concentrou-se em conferir aos espaços abertura e fluidez, nas áreas de repouso, não obstante a necessária compartimentação, procuramos que os compartimentos interagissem entre si e, simultaneamente, se adaptassem a diferentes usos”.

Entrevista 30 de Outubro de 2008

Entrevista a Amílcar Martins - Presidente da Sociedade de Gestão da Alta de Lisboa (SGAL)

“Não houve capacidade de explicar o conceito da Alta de Lisboa”

Hugo Lourenço A Alta de Lisboa previa a total requalificação de uma extensa área de Lisboa, num projecto que seria quase um novo bairro da cidade. Como se pode caracterizar, actualmente, esse projecto delineado há mais de 20 anos? De facto, o projecto Alta de Lisboa foi concebido como um instrumento para a requalificação de uma área de cerca de 300 hectares. Essa requalificação, em termos daquilo que eram as zonas mais necessitadas está concluída. No domínio daquilo que correspondia à construção de habitações para permitir a requalificação está concluída na totalidade. Essa requalificação tem em mente o desenvolvimento de um projecto de desenvolvimento urbano. Não podemos associar a Alta de Lisboa a um projecto imobiliário no sentido estrito do termo. O que significa isto? Significa que quando estamos a falar de 300 hectares temos que imaginar que, existindo um plano de urbanização completamente definido e aprovado em Conselho de Ministros, temos toda a evolução do projecto de desenvolvimento integrado nesse plano de urbanização. Claro que ao longo dos vinte e poucos anos, que entretanto se passaram, é evidente que há evoluções na própria sociedade que aconselham a que haja ajustamentos a esse plano. Mas nos seus parâmetros fundamentais (que

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Hugo Gamboa

hlourenco@imobiliario.workmedia.pt

são aqueles que, normalmente, assustam as pessoas no que respeita à ocupação do solo), naquilo que é o ordenamento do território, isso está perfeitamente definido e não é possível fazer modificações. Essa vertente que referiu foi, realmente, o ponto de partida, mas hoje é já passado. Aquilo que está em curso é a construção de todos os equipamentos, todas as valências que o projecto inclui para que no fim tenhamos uma área de 300 hectares completamente desenvol-

vida, incluindo habitações, escritórios, comércio, etc.. Tudo num total de habitação para cerca de 60 mil habitantes e de 10 mil postos de trabalho criados directa ou indirectamente por virtude do plano. Vamos ter, portanto, 60 mil pessoas a viver aqui que, além do seu apartamento, dispõem de todos os equipamentos que existem nesses 300 hectares, incluindo 70 hectares de zonas verdes, o que é muito significativo. Todo o empreendimento tem em vista

proporcionar aos seus habitantes uma qualidade de vida que, eu diria, é pouco comum poder-se encontrar de forma integrada. Quando fala em reajustamentos ao plano… Não houve ainda… é necessário que haja… Mas esses reajustamentos passam pelo quê, concretamente? Passam, fundamentalmente, por ter

Entrevista 30 de Outubro de 2008

Tratando-se de uma parceria entre a SGAL e a Câmara Municipal de Lisboa, a Alta de Lisboa tem sofrido com os diversos cenários políticos que a autarquia tem vivido ao longo dos anos… Bom… relativamente ao que foram os últimos quatro anos, com alguma instabilidade ao nível do governo da Câmara, houve alguma instabilidade ou mesmo paralisia na SGAL, porque não havendo decisões da Câmara, a SGAL não pode por si própria fazer as coisas. Portanto, houve um esforço – e eu estou aqui há um ano – de começarmos novamente a trabalhar. Quando eu aqui cheguei, Lisboa era presidida pelo professor Carmona Rodrigues e eu tomei a iniciativa de propor várias coisas. Depois ele saiu, houve eleições e houve que, necessariamente, retomar o caminho. Mas sempre na mesma linha, ou seja, fazer ver à Câmara que sendo este um contrato de parceria, só é possível

construir num sitio que não é nosso. Mas é possível avançar com um prazo de conclusão? Desde que a Câmara liberte as parcelas de terreno que é preciso, no espaço de um ano está tudo concluído. Mas o obstáculo passa por expropriações de terrenos? Não é uma questão de expropriação. Há processos mistos de expropriação e de negociação. O problema é que a Câmara como não tem tido disponibilidade financeira para resolver o problema e há que encontrar fórmulas para resolução desta questão. Aliás, não são apenas estas parcelas da Avenida Santos e Castro, mas também outras parcelas de terrenos que têm que ver com a avenida principal, a que chamamos Eixo Central, que é, de facto, determinante para podermos dar continuidade a todo o projecto. São acções que estão em curso, agora dizer-lhe que se resolve daqui por um mês ou daqui por dois

concretizá-lo se houver parceiros que estejam a colaborar. Tenho que dizer que o actual executivo de Lisboa entendeu essa necessidade e, depois de quatro anos de pouca colaboração efectiva, conseguimos retomar o funcionamento de órgão previsto no contrato – a comissão paritária de coordenação – com reuniões mensais e mesmo semanais. Tem havido um trabalho muito intenso e esperamos que comecemos a ter resultados concretos daqui para a frente. Não podemos dizer que estamos plenamente satisfeitos, mas estamos a caminhar no bom sentido. Teme de algum modo o desgaste ou frustração dos cerca de 32 mil residentes já existentes da Alta de Lisboa devido à criação de falsas expectativas? Naturalmente que existe insatisfação. Em certa medida, as coisas foram evoluindo sempre negativamente porque, de facto, havia expectativas que não foram concretizadas. Mas neste momento estamos a fazer um esforço muito grande para desenvolver uma nova ideia relativamente ao empreendimento. Claro que quando falamos de um projecto de 300 hectares, as coisas não se fazem… vão-se fazendo. É necessário é que se tenha sempre presente a linha orientadora principal. Queremos demonstrar às pessoas que vale a pena morar na Alta de Lisboa e, no futuro, vai valer ainda mais a pena.

meses, não posso dizer, nem ninguém neste momento o sabe dizer. Por todas estas questões é que todas as semanas existem reuniões entre as equipas da SGAL e da Câmara. Tem que existir colaboração, mas também pressão. A percepção da Alta de Lisboa foi sempre errada por parte dos lisboetas… Acho que sim… Mas num projecto desta dimensão, não considera que deveria ter existido maior preocupação em comunicar melhor o que se planeava para uma parte significativa da cidade? Acho que não houve capacidade de explicar às pessoas o conceito da Alta de Lisboa. Quando se fala de requalificar 300 hectares, é bom que se fale em todas as suas vertentes e não valorizar apenas um ou outro aspecto. É necessário uma visão conjunta e integrada do projecto, que é o que estamos agora a tentar fazer. A Alta de Lisboa foi concebida para

Uma das maiores críticas prende-se com o facto das redes viárias planeadas para o local estarem por concluir… A rede viária, neste momento, apenas tem um estrangulamento, que é também o mais sensível, que é a Avenida Santos e Castro. A avenida está toda construída e apenas falta construir cinco ou sete por cento que não é possível concluir porque a Câmara atrasou-se quatro anos. São situações inultrapassáveis porque não podemos

Hugo Gamboa

em conta que a população não tem hoje as mesmas necessidades que tinha há 20 anos. Quando foi feito o plano, foram definidos equipamentos sociais, como escolas, creches, equipamentos desportivos, entre outros, que hoje não devem ter as mesmas características que tinham há 20 anos. É necessário que sejam introduzidos ajustamentos para ter em conta essa evolução. A própria forma de viver dentro da nossa sociedade evoluiu, parece-me óbvio. Costumo dizer que na Alta de Lisboa não estamos a comercializar apartamentos como um qualquer empreendimento imobiliário, mas estamos sim a comercializar tudo o que se integra nos 300 hectares. Quando digo que tenho um estádio, vários campos de futebol, um campo de rugby, uma pista de atletismo, polidesportivos, piscinas, etc., estou a dizer que todas estas valências sejam utilizáveis e que sejam úteis para as pessoas. Actualmente existe, também, uma grande preocupação ambiental e, por isso, temos em curso um projecto que vai melhorar todo o desempenho ambiental do empreendimento. Como sabe, existem actualmente certificações obrigatórias em termos energéticos e nós não só vamos cumprir isso como vamos fazer abranger todo o empreendimento, isto é, vamos melhorar o desempenho de todos os edifícios mas também de todo o espaço público. Trata-se de um projecto dividido em três programas, um para os edifícios já construídos, outro para os edifícios ainda por construir e um outro especificamente para os espaços públicos.

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 09

Entrevista

Hugo Gamboa

30 de Outubro de 2008

ser parte integrante do centro da cidade e não como um arrabalde de Lisboa, mas durante anos a mensagem que passou foi que a Alta era fora da cidade. O facto da requalificação de toda esta zona ter sido também centrada apenas na questão do realojamento acabou por inquinar toda a imagem da Alta de Lisboa. Só para lhe dar um exemplo, nunca ninguém referiu que temos aqui 70 hectares de áreas verdes e organizadas à disposição da população. É isso que justifica o investimento de um milhão e meio de euros na criação de uma nova imagem da Alta de Lisboa? Claro, não tenho dúvida nenhuma que é necessário passar a mensagem correcta. Neste momento, com o mercado em crise, quais são as grandes prioridades da SGAL? Contrariamente a qualquer empresa imobiliária, a SGAL não tem como único objectivo fazer casas e vender. Trata-se de um projecto de desenvolvimento urbano e, portanto, existem várias componentes. Uma compo-

10-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

nente, talvez a mais visível para as pessoas, é fazer prédios e vender os apartamentos. Mas para chegar aí é preciso caminhar a partir daquilo que é o território e do plano de desenvolvimento que tenho, começando a pôr de pé tudo o que são as bases para que possa fazer negócio. Mas, entretanto, na relação da SGAL com a Câmara, ao fazermos esse desenvolvimento adquirimos o direito a terrenos que são loteados e preparados para serem desenvolvidos. Portanto, há um processo produtivo que tem várias fases. Nessas várias fases, a primeira é a aquisição de terrenos por contrapartidas que prestamos à Câmara, ou seja, a SGAL enriquece o seu património ao obter esses terrenos. Existe um investimento que estamos a fazer cujo retorno, numa primeira fase, é através dos terrenos onde, mais tarde, construímos apartamentos. Portanto, se o mercado imobiliário final está, como diz, em crise, temos que privilegiar mais aquilo que são os investimentos na preparação do futuro. Essa é, neste momento, a nossa grande preocupação em termos de investimento.

Neste momento, a construção de novas habitações na Alta de Lisboa continua ser feita? Nós temos a possibilidade de programar a actividade de acordo com a procura do mercado, mas não podemos paralisar. Temos em curso a preparação da construção de novos edifícios que, antes do final do ano, devem avançar. A implantação de hotéis e de espaços comerciais é fundamental para dinamizar a vida social de uma zona que se pretende que seja quase um novo bairro de Lisboa. Isso está previsto? Temos neste momento vários terrenos disponibilizados para fazer o desenvolvimento de um centro comercial, dois hotéis ou dois hotéis e um aparthotel, escritórios, etc. Esses terrenos estão em condições de começar a ser

desenvolvidos, mas entendemos que, como não possuímos o know-how ligado a essas actividades, devem ser desenvolvidas parcerias com os investidores que tenham esse knowhow. É isso que estamos a fazer neste momento, estamos à procura de investidores que queiram, em parceria, fazer esses projectos. Estamos em contacto com vários investires e espero que até ao final do ano tenha alguma dessas parcerias concretizadas. Mas há negociações avançadas nesse sentido? São contactos. Sabe que nestes projectos há sempre uma fase de informação, de discussão e só depois começam a negociações propriamente ditas. Mas vamos de facto tentar que haja alguma coisa de concreto antes do final do ano. Tendo em conta todo o projecto Alta de Lisboa, quanto está já concretizado? Em números redondos, cerca de 50 por cento no que se fere a investimento. Em termos de infra-estruturas, temos bastante mais, talvez entre 67 a 70 por cento já concretizado.

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CONSULTORIA

Rendas “prime” permanecem estáveis no 3.º trimestre de 2008 Apesar do ambiente de incerteza económica que afecta actualmente o continente europeu, bem como os mercados mundiais em geral, os valores das rendas “prime” na Europa permaneceram estáveis nos segmentos de escritórios e retalho no terceiro trimestre de 2008, sendo que o segmento de industrial e de logística registou uma ligeira desaceleração deste indicador, de acordo com a mais recente publicação de índices de rendas “prime” da consultora imobiliária CB Richard Ellis. No entanto, apesar da taxa de crescimento anual das rendas continuar com uma evolução positiva, são vários os indicadores que apontam para uma futura

descida dos valores das rendas em diversas cidades europeias, à medida que a crise financeira se for traduzindo em níveis de confiança mais reduzidos no mercado de arrendamento. Este cenário poderá contribuir para uma descida generalizada dos custos de ocupação. Em Portugal verificou-se uma evolução semelhante, tendo em conta a tendência geral evidenciada pelos principais mercados europeus no terceiro trimestre de 2008. Sendo assim, os valores das rendas “prime” mantiveram-se estáveis em todos os segmentos do imobiliário, excepto no segmento de industrial e de logística. No que respeita às taxas de capitaliza-

Aguirre Newman coloca MPO Portugal no Lezíria Park Lezíria Park, nos arredores de Lisboa, foi o empreendimento sugerido pela Aguirre Newman para colocação da MPO Portugal. O arrendamento de 1.686 m² de armazém, no novo parque industrial da Teixeira Duarte, encerra o processo de selecção de novas instalações da MPO Portugal levado a cabo pelo departamento de indústria da

Aguirre Newman. O parque industrial Lezíria Park apresenta características de utilização mista, no qual se encontram reunidos espaços de armazéns, escritórios e lojas com áreas disponíveis acima dos 1.000 m2. Com uma configuração prática e funcional, o novo empreendimento encontra-se implantado numa área de 50.000 m².

ção “prime”, no final do terceiro trimestre de 2008, estas taxas subiram em quase todos os segmentos do imobiliário relativamente ao trimestre anterior. Apenas o segmento de armazéns e logística manteve a taxa de capitalização “prime” inalterada, nos 7,25 por cento. Os activos de retalho foram os que evidenciaram um maior aumento deste indicador, em 50 pontos base para os 6 por cento. Por fim, o segmento de escritórios re-

gistou, igualmente, um acréscimo da “prime yield”, em 25 pontos base dos 6 por cento para os 6,25 por cento. Nem mesmo a boa performance do segmento ao longo de 2008 impediu a evolução positiva deste indicador que tende, hoje em dia, a reflectir uma desvalorização dos activos imobiliários, já que os pressupostos base do mercado de arrendamento se têm mantido robustos, com elevados níveis de área ocupada e baixas taxas de disponibilidade.

CB Richard Ellis eleita a melhor consultora imobiliária global de 2008

A CB Richard Ellis ganhou um total de 109 prémios Euromoney. Além do ambicionado prémio de 'Melhor Consultora Imobiliária Global', a CBRE foi igualmente considerada a melhor nas categorias de 'Corporate Real Estate Services' – Serviços Corporativos, 'Property Management' – Gestão de Imóveis, 'Valuation' Avaliações, 'Transaction Execution' – Conclusão de Negócios, e 'Agency/Letting' – Agência/Arrendamento.

A consultora imobiliária CB Richard Ellis (CBRE) foi distinguida com o galardão 'Melhor Consultora Imobiliária Global em 2008', pelos 'Euromoney Liquid Real Estate Awards'. Além desta distinção, a CBRE Portugal foi também considerada a melhor consultora do nosso país.

Investimento em imobiliário logístico cai 38% A procura de espaços logísticos permaneceu forte durante o primeiro semestre de 2008, apesar da actividade de investimento ter registado uma queda de 38 por cento em termos anuais para os 4,5 mil milhões de euros, conclui a Jones Lang LaSalle no seu mais recente 'European Logistics Report, Trends and Prospects'. A procura no sector europeu logístico cresceu cerca de 10 por cento no primeiro semestre de 2008 face a igual período do ano anterior e situa-se apenas seis por cento abaixo dos níveis recorde atingidos no segundo se-

12-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

mestre de 2007. As tendências positivas nos primeiros seis meses do ano, incluindo a globalização, a expansão para os mercados da Europa Central e de Leste, a alteração da estrutura das funções de armazenagem e a mudança dos padrões de retalho contribuiram para que a procura permanecesse forte na Europa. Rainer Koepke, Head de Industrial e Logistics Agency da Jones Lang LaSalle na Alemanha, afirma que “apesar dos números positivos de absorção, o crescimento do mercado de ocupação de espaços logísticos no

primeiro semestre não foi homogéneo e os sinais de abrandamento da actividade começaram já a ser evidentes em algumas localizações. O abrandamento do crescimento económico está a provocar a deterioração do sentimento do mercado e uma crescente incerteza. Assistimos a uma procura liderada pela necessidade de reduzir custos logísticos. Consequentemente, esperamos que a actividade de ocupação abrande na segunda metade do ano e que o total anual de espaços absorvidos seja menor que em 2007”.

Consultoria 30 de Outubro de 2008

Lisboa apresenta potencial de crescimento de “Boutique Hotéis” Caracterização sumária dos Boutique Hotéis da cidade de Lisboa Denominação

Classiﬁcação Hoteleira

Nº Quartos

Name

Hotel Classiﬁcation

Nº Rooms

5 estrelas

Bairro Alto Hotel

Pensão 1ª categoria

4 estrelas

Albergaria

Pensão 1ª categoria

4 estrelas

York House Lisbon

Pensão 1ª categoria

Antigo Grand Hotel de l’ Europe Former Grand Hotel de l’ Europe

Cadeia Hoteleira - Heritage

2002

254

Palacete séc. XVIII Small Palace of XVIII century

2006 (*)

266

Cadeia Hoteleira - Heritage

Edifício de ﬁnais do séc. XVIII Building from the end of XVIII century

2005

Antigo hotel, classiﬁcado como edifício histórico de Lisboa

183

Hotel Chain - Heritage

Former hotel, classiﬁed as a historic building in Lisbon 2001

Palacete do séc. XVIII

276

Hotel Chain - Heritage Cadeia Hoteleira - Belver

Small Palace from XVIII century -

2003

Palácio do séc. XV

Hotel Chain - Belver

Palace - XV century

Cadeia Hoteleira - Olissippo

2002

Palacete do séc. XVIII

114

Hotel Chain - Olissippo

4 stars

Hugo Lourenço

Original Building

295

Hotel Chain - Heritage

1st category Pension Hotel Olissippo Castelo

Average Price

2005 (*)

Cadeia Hoteleira - Heritage

Hostelry Palácio Belmonte

Last Renovation

Edifício original

Hotel Chain - Heritage

4 stars

Heritage Solar do Castelo

Hotel Operation

Cadeia Hoteleira - Heritage

4 stars

Heritage Hotel Britania

Preço Médio €/ Quarto Duplo

Independent

1st category Pension Heritage Av. da Liberdade

Última Renovação

Independente

5 stars Heritage As Janelas Verdes

Exploração

Independente

Small Palace - XVIII century 2005

208

Convento do séc. XVII

Independent

1st category Pension

Convent - XVII century

hlourenco@imobiliario.workmedia.pt

Boutique Hotéis em Lisboa De acordo com os parâmetros definidos sobre o conceito de Boutique Hotéis, a DTZ analisou a oferta existente na cidade de Lisboa, da qual resultou uma amostra de oito hotéis, localizados na sua maioria no centro da cidade. A oferta actual em Lisboa totaliza 237 quartos distribuídos por oito uni-

dades hoteleiras, originando uma média de 30 quartos por hotel. O número de quartos varia entre um mínimo de 11 no Palácio de Belmonte e um máximo de 55 no Bairro Alto Hotel. Por se encontrarem instalados em edifícios classificados ou antigos, a adaptação destes implica restrições que não lhes permite satisfazer todas as imposições legais, condicionando igualmente a sua classificação, pelo que cerca de 50 por cento das unidades possuem classificação de Pensão de 1ª categoria / Albergaria. A autenticidade dos edifícios históricos em que se encontram instalados permite um posicionamento mais concreto dos hotéis neste segmento de mercado. No entanto, esta opção conduz ao aumento dos custos de recuperação e adaptação para unidades

Variação dos preços médios de balcão de quartos duplos € 260

€ 240

€ 220

Dezembro December

Novembro November

Outubro October

Setembro Septembre

Agosto August

Julho July

Junho June

Maio May

Abril April

€ 200 Março March

Boutique Hotéis Trendy São unidades hoteleiras instaladas em edifícios com características arquitectónicas singulares e com elevada carga histórica que, não sendo necessariamente edifícios classificados, possuem um carácter próprio marcante. Apresentam na generalidade projectos arquitectónicos diferenciados e uma decoração de inspiração trendy e contemporânea. Mantendo uma dimensão reduzida, são unidades que têm um número de quartos limite perto dos 70, o que

lhes permite manter um ambiente de exclusividade. A prestação de um serviço personalizado constitui igualmente uma das suas principais características diferenciadoras. Ao nível da localização, são preferenciais as novas zonas trendy da cidade, destacando-se o Chiado/Bairro Alto/Príncipe Real e a Baixa/Av. da Liberdade.

Fevereiro February

Boutique Hotéis Clássicos Trata-se de unidades hoteleiras de reduzida dimensão (até 40 quartos) instaladas em edifícios únicos, carregados de história, sendo usualmente edifícios classificados, tais como palácios, palacetes, conventos ou mosteiros. São edifícios históricos, objecto de projectos de arquitectura complexos

que procuram, por um lado, optimizar a área existente para criar uma unidade hoteleira rentável, e por outro, realçar as particularidades arquitectónicas intrínsecas ao edifício, transmitindo-lhe um forte cunho local. São decorados recorrendo a um estilo clássico e requintado, enriquecidos com antiguidades e peças de arte que valorizam e realçam a carga histórica do imóvel. A sua reduzida dimensão permitelhes a exclusividade de um serviço personalizado e com elevada atenção ao detalhe, destinado a um nicho de mercado muito específico, de gama média/alta e alta. A localização preferencial é nas zonas históricas da cidade, realçando-se o Castelo e a Lapa, directamente pautada pela oferta existente de edifícios relevantes.

Janeiro January

Tratando-se de um conceito em expansão em Lisboa, um Boutique Hotel não possui uma definição estanque nem consensual no mercado hoteleiro, pelo que o estudo da DTZ pretende, em primeiro lugar, esclarecer esta questão. De acordo com a consultora imobiliária, os Boutique Hotéis são indubitavelmente unidades de exclusividade e prestígio com um forte vínculo local, cuja reduzida dimensão permite a oferta de um serviço personalizado, requintado e intimista. São por isso unidades que muitas cadeias hoteleiras desejam que conste no seu portfolio pelo prestígio e notoriedade que lhes confere. Segundo a DTZ, Lisboa apresenta-se como uma cidade com glamour crescente e forte potencial para alicerçar e expandir este conceito. Após uma análise às unidades hoteleiras da cidade de Lisboa que cumprem os critérios acima mencionados, a DTZ classifica os Boutique Hotéis em duas categorias: Clássicos e Trendy.

Fonte Source: DTZ

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 13

Consultoria 30 de Outubro de 2008

Oferta futura de Boutique Hotéis na cidade de Lisboa Denominação Prevista

Nº de Quartos

Zona

Classiﬁcação Hoteleira

Forseen Name

Nº of Rooms

Area

Hotel Classiﬁcation

CS Vintage Lisboa Hotel

Av. da Liberdade

5 estrelas 5 stars

CS Palace da Glória Hotel

Bairro Alto

5 estrelas 5 stars

Hotel (Palácio Silva Amado)

Campo Mártires da Pátria

5 estrelas 5 stars

Hotel Palácio da Anunciada

Av. da Liberdade

5 estrelas 5 stars

Chakras Hotel

Panteão

5 estrelas 5 stars

Palacete Ribeiro da Cunha

Príncipe Real

5 estrelas 5 stars

Altis Avenida

Baixa

5 estrelas 5 stars

Real São Pedro de Alcântara

Bairro Alto

4 estrelas 4 stars

Hotel Santa Justa

Baixa

4 estrelas 4 stars

Fonte: ATL/DTZ Source: Lisbon Tourist Board/DTZ

hoteleiras comparativamente a uma construção de raiz. De igual forma, os prazos de aprovação de licenciamento podem estender-se devido à necessidade de consulta de um maior número de entidades, tais como o Igespar, ou à descoberta de vestígios arqueológicos ou ainda outros imprevistos associados à recuperação de imóveis antigos. Estes e outros factores exercem um grande peso sobre a rentabilidade económica destes hotéis. Valores de aquisição superiores devido à centralidade das localizações e/ou à classificação do património, custos superiores de regeneração dos edifí-

cios históricos e/ou classificados e maiores custos de manutenção são factores que dificultam a rentabilidade destas unidades. A consulta dos preços médios de balcão, por quarto duplo dos Boutique Hotéis da cidade de Lisboa, permite constatar uma variação entre 114 euros no Hotel Olissippo Castelo e os 295 euros no Bairro Alto Hotel. À excepção do Olissippo Castelo e do Hotel Britania, todos os outros hotéis exibem valores médios superiores a 200 euros. A análise dos preços médios de balcão por quarto duplo ao longo do ano demonstra acentuadas variações, ve-

rificando-se duas épocas altas, nomeadamente, de Abril a Junho e de Setembro a Outubro, que se encontram directamente relacionadas com o aumento da procura da cidade nestes meses. Ao nível da exploração, os Boutique Hotéis da cidade de Lisboa encontram-se maioritariamente a ser explorados por cadeias hoteleiras nacionais, verificando-se a predominância da cadeia Heritage, sendo aquela que assume um posicionamento efectivo neste segmento. Salienta-se que o mercado de Lisboa não conseguiu até ao momento captar nenhuma cadeia internacional.

Localização dos actuais e potenciais novos Boutique Hotéis em Lisboa

Boutique Hotéis em Lisboa

Potenciais Novos Boutique Hotéis em Lisboa

Boutique Hotels in Lisbon

Potential New Boutique Hotels in Lisbon

Bairro Alto Hotel

CS Vintage Lisboa Hotel

Heritage As Janelas Verdes

CS Palace da Glória Hotel

Heritage Av. da Liberdade

Hotel (Palácio Silva Amado)

Heritage Hotel Britania

Hotel Palácio da Anunciada

Heritage Solar do Castelo

Chakras Hotel - Panteão

Palácio Belmonte

Palacete Ribeiro da Cunha

Hotel Olissipo Castelo

Altis Avenida

York House Lisbon

Real São Pedro de Alcântara Hotel Santa Justa

14-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

Promoção A principal estratégia promocional passa pela associação a canais de distribuição com visibilidade e prestígio internacional, tais como, The Leading Small Hotels of the World (ao qual se encontra associado o Bairro Alto Hotel), Epoque Hotels (que promove as unidades da cadeia hoteleira Heritage), Small Luxury Hotels of the World ou Relais Chateaux. O processo de selecção dos associados destes canais promocionais obedece a um rigoroso conjunto de critérios, conferindolhes prestígio e exclusividade. Por outro lado, as constantes visitas de inspecção ao serviço prestado nas unidades associadas, obriga à prestação de

um serviço de elevada qualidade e à procura constante da optimização da gestão hoteleira. Oferta Futura Adicionalmente à já referida crescente notoriedade do conceito de Boutique Hotéis, regista-se o aumento da atractividade da Área Metropolitana de Lisboa que, segundo a Associação de Turismo de Lisboa (ATL), registou um aumento do número de dormidas de 6 por cento em 2007 e 3,2 por cento no primeiro semestre de 2008. Este clima de optimismo na hotelaria, o aumento do dinamismo de zonas como o Bairro Alto e a Av. Liberdade e a existência de património histórico nestas zonas, levou ao aumento da aposta por parte dos promotores em projectos neste segmento, reflectido na estimativa de novas unidades hoteleiras, e que em caso de confi rmação, duplicarão a oferta existente. Em consequência da escassez de informação relativa às características das potenciais novas unidades hoteleiras, considera-se como factores identificadores da oferta futura de Boutique Hotéis a localização e o número de quartos. Prevê-se assim, o surgimento de nove hotéis, num total de 470 novos quartos a localizarem-se essencialmente nas zonas da Baixa, Bairro Alto e Av. Liberdade. A Câmara Municipal de Lisboa tem igualmente intenção de alienar seis edifícios para instalação de Boutique Hotéis, com o intuito de aumentar e qualificar a oferta hoteleira deste segmento. Os edifícios referenciados são o Palácio Braamcamp (século XIX), Palácio Pancas Palha (século XVI), Palácio do Machadinho (século XVIII), Palácio Benagazil (século XVIII), um edifício na Rua da Atalaia e um outro no Largo Rodrigues de Freitas.

Opinião 30 de Outubro de 2008

opinião Análise ao sector do Turismo em Portugal Devido a um conjunto de características inerentes ao próprio país, Portugal tem vindo a afirmar-se cada vez mais como um destino privilegiado e apetecível para um grande número de turistas que procuram satisfazer as necessidades criadas pelos padrões de vida actual. Efectivamente, as motivações para as viagens ou fins-de-semana são hoje distintas das existentes há poucos anos prendendo-se sobretudo, com factores como: • A necessidade de short-breaks para descomprimir da vida agitada do dia a dia; • O facto do "tempo" ser considerado cada vez mais um recurso "precioso" pelo que a prioridade se torna passá-lo com o maior nível de qualidade e conforto possível; • A procura de elevados padrões de qualidade de serviços nestes curtos períodos; • O aumento da procura de conceitos de wellness, relaxamento, emoção e exclusividade; • O incremento da procura de locais com oferta de serviços/produtos premium; • Confiança em produtos/serviços associados a marcas internacionais de prestígio; • O surgimento de clusters orientados para health, fitness & esthetics treatments Portugal tem características únicas que permitem responder às novas necessidades deste novo estilo de vida. A (re)descoberta do nosso país tem sido feita aos poucos pelos próprios portugueses e pelos estrangeiros, que não só numa óptica de usufruto mas também de investimento, reconhecem as mais-valias do território enquanto potenciador de experiências marcantes e de um estilo de vida apelativo. Este facto traduz-se num conjunto de áreas sobre as quais nos debruçamos de seguida. Uma delas é o golfe, uma das actividades que tem a registar um aumento significativo do nível de popularidade em Portugal. A notória qualidade dos campos existentes e a proximidade entre eles, permite numa estadia relativamente curta, o usufruto de vários campos com características distintas a uma distância suficientemente cómoda. O Algarve tem-se afirmado sucessivamente como o melhor destino de golfe do mundo, com avaliações qualitativamente muito positivas ao nível do layout e infra-estruturas de apoio, sendo um dos destinos privilegiados dos praticantes da modalidade. O surgimento e a afirmação de um conjunto de “high living trends” em Portugal, tem vindo a demonstrar grande atractividade para um mercado que procura a satisfação de um elevado de padrão de qualidade de vida. Resorts turísticos que proporcionam uma diversidade de experiências e emoções pela oferta de valências indutoras de uma filosofia de bem-estar, qualidade e prestígio como o golfe, equitação, spa’s, ténis, centros de congresso e pólo. Várias prestigiadas marcas internacionais seleccionaram Portugal como o destino de abertura das suas novas unidades, destacando-se a Starwood Hotels & Resorts, o Grupo Hilton e o Six Senses Resorts & Spas. Portugal está a criar nichos de mercado de luxo, registando-se um contínuo interesse de luxury brands, das quais se destacam os Resorts Aman ou a JLW Hotels. Simultaneamente, os investidores nacionais encontram-se muito activos neste segmento, quer através da criação de novas marcas (Aquapura Hotels, Blue & Green) ou da consolidação de marcas já existentes (CS Hotéis, Grupo Pestana e Tivoli Hotéis) através da criação de espaços privilegiados e experiências diferenciadas;

Cada vez mais se verifica a aplicação dos conceitos de lojas fashion a hotéis de charme/design, associando a mesma imagem de marca e de modo de vida aos diferentes públicos. Tratam-se geralmente de unidades de pequena dimensão (30 a 50 quartos) com excelentes localizações, pelo que muitas resultam da reconversão de edifícios antigos e/ou devolutos. Salienta-se neste âmbito a entrada da Lanidor, reconhecida marca de moda portuguesa, no mercado hoteleiro através da abertura do primeiro Hotel Lanidor na Av. da Liberdade. A crescente procura por spas prende-se com a necessidade de descompressão e pela indispensabilidade de um tempo único e privilegiado de relaxamento e descontracção. Portugal tem vindo a captar diversas cadeias internacionais de spas, geralmente associadas à hotelaria, pelo que temos vindo a verificar uma renovação e/ou reconversão de diversos espaços em hotéis. De referir ainda o segmento dos eventos que proporcionam dinâmica e vitalidade e que fazem das cidades destinos cada vez mais atractivos. Lisboa foi referida como a segunda cidade prioritária a visitar em 2008 pelo New York Times o que reflecte o "valor apercebido" pelo turista face à capital, vista cada vez mais como um espaço cosmopolita que alia glamour , dinâmica própria das urbes e uma vida única.

Miguel Queiroz Managing Director - DTZ

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO -15

MEDIAÇÃO Entrevista a Rafael Ascenso - Director da Mediadora Porta da Frente

“Não houve bolha especulativa em Portugal” Hugo Lourenço Quando e porquê surge a Porta da Frente? A Porta da Frente surgiu em 1995 numa altura em que o mercado e a mediação imobiliária estava ainda numa fase de grande crescimento e talvez alguma desregulação e alguma falta de profissionalismo. Daí que desde cedo tenhamos procurado trazer alguma qualidade nos serviços a prestar e num profissionalismo que se pretendia para o mercado. Desde logo conseguimos associarmo-nos a alguns promotores no desenvolvimento de produtos de grande qualidade no mercado de Cascais, uma vez que embora a Porta da Frente tenha sido criada para operar no mercado de Cascais e de Lisboa, rapidamente nos especializámos aqui em Cascais, Estoril e Monte do Estoril. Desde essa altura que fomos construindo uma carteira de clientes que nos permite, hoje, estar a comercializar os melhores empreendimentos do país. Qual a razão de se terem durante anos cingido ao mercado de Cascais e Estoril? Pela questão da qualidade. Quando queremos ir a tudo acabamos por não nos especializarmos em nada. Parecendo que não, o mercado de Cascais é muito diferente do mercado de Lisboa (aliás, Lisboa tem

16-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

vários mercados) e achamos que temos que conhecer muito bem o mercado em que nos situamos porque só assim podemos prestar um bom serviço, quer a quem comporá quer a quem vende. Passados estes mais de doze anos de actividade, achámos que já tínhamos capacidade para alargar o nosso mercado e começarmos a consolidar a nossa actividade noutras zonas e, por isso, estamos nesta altura a iniciar o mesmo percurso em Lisboa. Começámos a associarmo-nos aos melhores promotores de Lisboa e estamos a vender aquele que é, na nossa perspectiva, o melhor edifício de Lisboa, o Sky Restelo. Fomos chamados pelo promotor deste empreendimento porque ele reconheceu a nossa qualidade enquanto mediadores. Entretanto, estamos em fase de negociação final de contrato para começarmos a comercializar mais dois projectos em Lisboa. Começaram por Cascais e começam agora a ir para Lisboa. Há planos para começar a actuar noutras zonas do país? Para já, o nosso enfoque principal é fazer bem o nosso trabalho nas zonas onde estamos. Temos feito um grande esforço na internacionalização, em ir buscar clientes ao estrangeiro para os empreendimentos que

João Reis

hlourenco@imobiliario.workmedia.pt

temos para comercializar, além de aumentarmos as promoções que temos em Cascais e em Lisboa. A aposta da Porta da Frente reside apenas em produto novo? Nós temos dois departamentos, um de produto novo e o outro de usados. No caso do produto novo, os chamados lançamento, podem ser feitos em planta ou já construídos. Depois temos uma loja onde trabalhamos o chamado produto avulso em que mantemos o nível de excelência, ou seja, só queremos produtos destinados aos segmentos médio-alto e alto porque é aí que temos os nossos clientes e o nosso mercado natural. Qual o mix entre produtos novos e usados? O produto novo representa uns 75 por cento, uma vez que, este ano,

Rafael Ascenso refere que o segmento alto é o primeiro a sair da crise e o último a entrar

temos o edifício Estoril Sol que é muito grande… …apostam sobretudo no produto novo sem descurar o usado… Actualmente, até estamos a desenvolver produto usado porque esta a aposta da Porta da Frente nos usados é uma aposta recente. Em determinada altura percebemos que não estávamos a conseguir satisfazer todos os nossos clientes porque se não tivéssemos produtos novos para lhes mostrar, não tínhamos mais nada. Decidimos por isso apostar na loja há uma ano e meio atrás. Trata-se de uma aposta que tem estado progressivamente a tomar mais peso na empresa. Espero que dentro de pouco tempo os usados possam

Mediação - Entrevista 30 de Outubro de 2008

ter um peso muito maior na facturação da Porta da Frente.

Falou em crise. A actual crise financeira afecta o segmento de marcado em que estão inseridos? Acho que a crise financeira afecta todos os negócios, mas há várias leituras que se podem fazer. Penso que a crise no mercado imobiliário em Portugal é uma crise segmentada. É uma crise do mercado médio, e eventualmente do mercado médioalto, que não se adaptou à procura, isto é, a oferta não se adaptou à procura. Independentemente da crise financeira, uma crise neste segmento de mercado teria sempre que acontecer, porque foi um mercado que há dez anos que faz sempre igual. Os promotores não perceberam que tinham que evoluir porque os clientes estão, hoje, muito mais exigentes quanto ao produto que vão comprar. Os produtos deste segmento que procuraram inovar e incorporar algo de novo, quer a nível de arquitectura quer a nível de conceito, passam ao lado da crise. A inovação nos produtos imobiliários é apreciada e é recompensada. Qual é a dimensão da Porta da Frente em termos de facturação? No ano passado facturámos dois milhões de euros e este ano já vamos com três milhões. A Porta da Frente é apenas um veículo para colocar casas no mercado ou os promotores também vos procuram para consultoria?

João Reis

Como classifica o boom de empresas de mediação imobiliária que ocorreu em Portugal, numa altura em que muitas dessas mediadoras começam a fechar portas? A aposta tem que ser sempre no profissionalismo e na qualidade. Quando a Porta da Frente surgiu, surgiram uma série de outras mediadoras. Nós procurámos distanciarmo-nos do negócio fácil e procurámos apostar mais no investimento, no conhecimento e na qualidade dos serviços que prestávamos. Não se pode ir simplesmente atrás na comissão. Por outro lado, decidimos apostar não na quantidade de imóveis, o que a curto prazo é menos rentável, mas sim na qualidade. No fundo, posicionámo-nos no topo do mercado porque é o mercado que é o primeiro a sair da crise e o último a entrar. Foi esse o trunfo da Porta da Frente.

Penso que isso tem sido uma das mais valias da Porta da Frente. Os promotores têm reconhecido que a Porta das Frente acrescenta valor aos projectos, porque estamos no mercado e somos nós que temos o contacto com os clientes e aquilo que procuram. Quando há o desenvolvimento do trabalho com os arquitectos, logo de raiz, acabamos por ser um elemento útil para os próprios gabinetes de arquitectura, uma vez que lhes damos parâmetros daquilo que são as necessidades do mercado. Pode-se fazer a peça de arquitectura mais bonita – como é, para mim, o edifício Estoril Sol –, mas se depois essa peça, essa escultura tem que ser habitada e é preciso ir ao encontro do mercado, daquilo que as pessoas procuram. Há especialistas em imobiliário que defendem que ainda temos um caminho a percorrer no que toca à qualidade de construção. Partilha desta ideia? Não, até diria o oposto. O mercado espanhol, por exemplo, constrói com menos qualidade do que o mercado português. Os nossos clientes estrangeiros reconhecem nos nossos produtos uma grande qualidade de construção.

Foram ou não praticados durante os anos mais recentes em Portugal preços demasiados elevados para o valor real das habitações? Não creio que tenha existido em Portugal uma bolha especulativa. No mercado médio-alto e alto não me parece que tenha havido a especulação que existiu noutros países, como Inglaterra ou Espanha. Em Portugal, parece-me que as coisas foram bem mais equilibradas e, apesar desta crise em que dizemos que estamos, a verdade é que temos continuado a vender com preços que, naturalmente, sofreram até um incremento. Repito, no mercado em que a Porta da Frente se insere. Recentemente apostaram na criação de um departamento de arrendamentos. Porquê? Trata-se de aumentarmos os serviços que prestamos aos nossos clientes, porque temos, na nossa carteira de clientes, muitos investidores que compram imóveis na perspectiva do rendimento. Estamos neste mercado do arrendamento há dois meses e as coisas estão a correr muito bem. Era uma falha que tínhamos e tratámos de a corrigir.

Mas acredita que o mercado português está a evoluir no sentido de uma maior propensão para o arrendamento? Sim e nota-se bastante. Nos mercados mais evoluídos, o peso do arrendamento é muito mais importante do que é, actualmente, em Portugal. Se o nosso mercado está a evoluir, então naturalmente os arrendamentos vão ter mais peso. Obviamente que foi um dão que pesou na nossa decisão. Como caracteriza, globalmente, o mercado português? Creio que o mercado português chegou a um ponto em que os promotores têm que perceber que o mercado evoluiu e que as pessoas exigem mais. Nesse sentido, está um mercado mais maduro. Se calhar a procura evoluiu mais do que a oferta e é necessário existir uma adaptação que está agora a ser feita. Acho que nos próximos anos as coisas vão correr bem. Claro que vai haver uma triagem das pessoas que são capazes de fazer aquilo que interessa ao mercado. O mercado português cresceu muito nos últimos 20 anos e agora chegou-se ao ponto em que o próprio mercado vai seleccionar quem trabalha neste sector.

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO -17

Opinião 30 de Outubro de 2008

opinião As estatísticas não vendem… Ao longo dos últimos anos têm-se vindo a realizar trabalhos de recolha sistemática e consequente tratamento de dados relativos ao mercado imobiliário residencial. A recolha dos valores iniciais de colocação no mercado, as revisões dos preços, o valor da transacção, os tempos de comercialização, etc, são variáveis analisadas em grande partes destes estudos. Tem sido corrente suportarem-se nos dados disponibilizados por portais específicos do imobiliário, mas tem sido uma preocupação de muitos destes centros, pesquisar directamente junto dos agentes do mercado, promotores imobiliários e sociedades de mediação imobiliária. Em ambos os casos, a informação recolhida tem a sua localização definida, pelo que é possível incluir a variável de localização na análise. Em consequência deste trabalho continuado, que se tem assistindo a ser realizado por algumas empresas, têm sido disponibilizados dados estatísticos sobre evoluções, bem como valores actuais. Estes valores, por impossibilidade de homogeneização da enorme amostra, é correntemente tratado por unidade de área, usualmente A Privativa. Assim, foi sendo disponibilizada aos agentes a informação sobre o valor e a sua variação e evolução no espaço e no tempo. Nos últimos 10 anos vulgarizou-se o uso dos valores actuais por unidade de área em função das zonas. Era, e é, vulgar ouvirem-se conversas entre não profissionais sobre a viabilidade de um projecto ou outro em determinado local ser adquirido ou vendido ao preço X por m2 de área privativa. Esta observação pretende transmitir a sensação de que se passou de um estágio de total inexistência de dados estatísticos sobre um mercado, para um, não muito melhor, do uso indiscriminado de um índice estatístico, em grande parte dos casos por pessoas sem per-

Frederico Mondril Abacus Savills

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO -18

cepção do seu significado e acima de tudo das suas limitações. Este abuso, no limite, levou à interiorização, em muitos, de que um imóvel desde que cumprisse com o que as estatísticas observaram para a localização, tinha a viabilidade da sua colocação satisfeita. Esta foi uma falha de que muitos ainda não escaparam. A ignorância de um dos princípios básicos do imobiliário residencial que prescreve que a estratégia de desenvolvimento imobiliário deve ser orientada pelo segmento alvo a que se destina e pelas suas necessidades, aspirações e disponibilidade, formatando-se este à sua satisfação, procurando-se sempre a inovação e sofisticação, procurando sempre identificar dentro desse segmento nichos ou franjas com particularidades passíveis de serem satisfeitas. O que não é prudente realizar é um produto que colida com as necessidades ou coloque em causa as aspirações do segmento alvo. Infelizmente, muitos agentes porventura mais centrados no valor por unidade de área do que observação do imóvel no seu conjunto espacial, perderam a percepção de que desenvolvem-se empreendimentos para pessoas e para se suprirem necessidades. Quanto mais eficaz, um imóvel for nesse objectivo, maior a probabilidade de ser colocado mais rapidamente. Devemos centrar novamente a análise dos projectos no mercado, na formatação dos imóveis em função dos segmentos a que se destinam, segmentos esses devidamente definidos através do estudo do mercado onde este se insere ou na ausência de informação fidedigna através de estudos de mercado. Nunca perder de vista a análise concorrencial, sem o que poderemos estar a concorrer para uma inundação desnecessária. As estatísticas nunca foram boas vendedoras (só por si).

Especial -

ES Me P rc EC ad I od A e L

Es cr it

ór ios

30 de Outubro de 2008

O Relatório de Mercado de Escritórios referente ao primeiro semestre de 2008, que a consultora imobiliária CB Richard Ellis publicou no passado mês de Outubro, refere que os primeiros seis meses deste ano foram marcados pela continuação dos níveis de absorção em alta, apesar das expectativas mais pessimistas que anteviam uma retracção significativa no volume de área ocupada ao longo de 2008

Mercado de escritórios atinge máximos históricos hlourenco@imobiliario.workmedia.pt

Na primeira metade de 2008 assistiuse a um elevado nível de absorção no segmento de escritórios da Grande Lisboa, com o total de área ocupada a ascender aos 140.000 m2, reforçado pelo máximo histórico atingido por este indicador no segundo trimestre do ano (70.000 m2). No entanto, os elevados níveis de ocupação registados ao longo deste período não deixam de ser atípicos dada a catual conjuntura da economia mundial. Como principais causas para deste grande volume de ocupação, a CB Richard Ellis aponta o elevado número de negócios envolvendo a absorção de grandes áreas, em resultado de processos de reestruturação de empresas, bem como o adiamento de algumas

EVOLUÇÃO DA ABSORÇÃO BRUTA DE ESCRITÓRIOS 250.000 200.000 150.000 m2

Hugo Lourenço

100.000 50.000 0 2003

2004

2005 Total

2006 S1

2007

2008

Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 19

- Especial 30 de Outubro de 2008

timento estão previstos abrandar ao longo de 2008. As últimas estimativas apontavam para um crescimento de apenas 0,7 e de 1 por cento, respectivamente. A confiança dos consumidores tem sido fortemente abalada pela crise do crédito de alto risco. O índice de confiança dos consumidores em Portugal acentuou a descida que vinha registando desde meados de 2007, atingindo em Junho o valor mais baixo desde o final de 2002. O mesmo aconteceu para o índice da zona Euro, que interrompeu o movimento ascendente iniciado em 2005.

DISTRIBUIÇÃO DO STOCK POR ZONAS - S1 2008

14%

16%

19%

24% 6%

10%

11%

CBD 1 Área de Expansão Parque das Nações Outras Zonas

transacções que vinham sendo negociadas desde o final de 2007 e que só foram concretizadas durante este período. Ainda assim, foram também verificadas importantes transacções envolvendo estratégias de expansão, nomeadamente pertencentes ao sector financeiro.

Contexto económico

As perspectivas para a economia portuguesa no período 2008-2009 são marcadas por um fraco crescimento da actividade, num contexto de deterioração do enquadramento económico e financeiro internacional. A redução da procura externa dirigida às empresas nacionais, o aumento do grau de restrição das condições de financiamento e a transmissão do elevado preço do pe-

Stock de escritórios

CBD 2 Centro Histórico Corredor Oeste

tróleo aos custos internos, são as principais razões apontadas pelo Banco de Portugal para a desaceleração económica prevista para os próximos dois anos. Espera-se assim uma retracção em todos os sectores de actividade da economia nacional, principalmente do lado da procura, nomeadamente das exportações, do investimento e do consumo privado. As últimas projecções do Banco de Portugal para 2008 dão conta de uma taxa de crescimento do PIB de 1,2 por cento, um valor inferior ao estimado no início do ano e que continuará a divergir do ritmo de crescimento da zona Euro, que se projecta ser de 1,6 por cento para o mesmo horizonte de previsão. Para 2009 é de esperar a continuação de um cenário de fraco crescimento do

EVOLUÇÃO TRIMESTRAL DO STOCK DE ESCRITÓRIOS EM LISBOA

PIB, com 1,4 por cento para Portugal e 1,3 por cento para a área do Euro. Devido ao aumento generalizado dos preços das matérias primas e bens alimentares, a última estimativa da taxa de inflação para 2008 foi revista em alta para os 3,0 por cento. Em 2009 é de esperar uma descida deste indicador para os 2,5 por cento. Ainda assim, ambas as estimativas ficam abaixo das previsões deste indicador para a zona Euro, com taxas de 3,6 por cento para 2008 e de 2,6 por cento para 2009. A taxa de desemprego deverá estabilizar nos 7,9 por cento, apenas um ponto base abaixo do que se verificou em 2007, não devendo sofrer alterações em 2009. Tendo sido os principais motores do crescimento económico no ano passado, o consumo privado e o inves-

O stock do mercado de escritórios de Lisboa atingiu os 4.207.000 m2 no final do primeiro semestre de 2008. O mesmo está concentrado em seis zonas bem definidas cuja localização se encontra ilustrada no mapa da última página. Todos os imóveis que não estejam localizados dentro das áreas estipuladas integram uma zona genérica, denominada Zona 7. Os edifícios concluídos na primeira metade de 2008 contribuíram para um acréscimo de cerca de 8.000 m2 no stock total existente, dos quais 1.600 m2se situam no Centro Histórico e 6.400 m2 no Corredor Oeste. Relativamente ao período homólogo do ano passado, verificou-se assim um decréscimo de 74 por cento na conclusão de novos espaços de escritórios, sendo que o segundo trimestre do ano foi responsável pela colocação da totalidade do stock novo concluído. As zonas do CBD integram a maior quota de stock na área de Lisboa, ascendendo aos 1.615.000 m2, cerca de 38 por cento do total existente. O Corredor Oeste é a segunda zona com maior dimensão, contribuindo

ESCRITÓRIOS NOVOS CONCLUÍDOS EM LISBOA - S1 2008

4.250

Milhões de m2

4.200

Área (m 2 )

Zona

E di fí c i o

4.100

Zona 4

Espaço Infante Santo

1.600

4.050

Zona 6

My Office

2.500

4.000

Zona 6

Office Estoril

3.900

4.150

TO TAL

3.950 T1 T2 T3 T4 T1 T2 T3 T4 T1 T2 2006 2006 2006 2006 2007 2007 2007 2007 2008 2008

Zona Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

20-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

E di fí c i o

Área (m 2 ) Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

8.000

Especial 30 de Outubro de 2008

com aproximadamente 19 por cento, à volta de 847.000 m2. Pelo contrário, o Parque das Nações é a zona empresarial mais reduzida com 232.000 m2-6 por cento do stock total.

PREVISÃO DE ESCRITÓRIOS CONCLUÍDOS - S2 2008 Ár e a (m 2 )

Promoção

Até ao final do ano são esperados seis novos empreendimentos de escritórios e a conclusão da remodelação de outros dois, os quais deverão totalizar

Procura e absorção

T i po de Const r ução

Zona

E di fí c i o

Zona 1

Duque de Palmela, 23

2.900 Remodelação

Zona 2

Av. República, 18

7.000 Remodelação

Zona 4

EMSA/OEDT

15.000

Novo

Zona 4

Sede Banco BIG

5.000

Novo

Zona 5

Office Park Expo

65.000

Novo

5.000

Novo

Disponibilidade

No final deste semestre, a área de escritórios disponível no mercado da Grande Lisboa era de cerca de 310.000 m2, sendo que à volta de 43 por cento representa stock novo. Uma análise por zonas empresariais revela que o Corredor Oeste continua a concentrar a maior quota de espaço disponível, com cerca de 150.000 m2, tendo sido a zona que evidenciou uma subida mais significativa da taxa de disponibilidade ao longo do período em análise. De facto, apesar de um abrandamento do volume de construção na Zona 6, tem-se assistido também a uma diminuição da absorção bruta nesta localização. No CBD 1, a disponibilidade totalizou cerca de 33.000 m2, continuando a verificar-se a existência de escassez de espaços empresariais de qualidade para ocupar. O produto existente caracteriza-se, essencialmente, por edifícios obsoletos ou unidades com áreas reduzidas. Para além disso, são poucos os terrenos disponíveis para construção e muitos dos edifícios passíveis de remodelação não reúnem as condições mínimas exigidas para uma possível reconversão para uso de escritórios. A taxa de disponibilidade do mercado de escritórios da Grande Lisboa tem vindo a manter uma tendência estável ao longo dos últimos quatro trimestres, fixando-se nos 7,4 por cento no final de Junho de 2008. Na Europa, a taxa de disponibilidade agregada UE-27 caracterizou-se pelo aumento deste indicador em mercados de maior dimensão, registando a sua primeira subida desde finais de 2004, situando-se nos 7 por cento. Apesar de se prever que a absorção bruta em 2008 deverá ultrapassar os níveis recorde de 2007, é de esperar que a taxa de disponibilidade continue estável nos próximos meses. Esta expectativa prende-se com o facto de cerca de 84 por cento da oferta prevista para 2008 estar já numa situação de pré-arrendamento por parte de empresas com estratégias de deslocalizaçãoe centralização de serviços. Para além disso, esperam-se poucos negócios de criação ou expansão de empresas.

empresariais previstos para as zonas 2 e 3.

Zona 6 Arquiparque II - Edifício A Zona 6

Beloura Studio Office

5.000

Novo

Zona 6

Edifício Berry

2.200

Novo

T O T AL

107.100

Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

cerca de 107.100 m2. Espera-se assim para 2008 um acréscimo de cerca de 49 por cento em espaços empresariais, comparativamente ao total registado em 2007. No entanto, a análise destes números requer alguma cautela. De facto, mais de metade da oferta prevista para este ano representa um único empreendimento, o Office Park Expo, no Parque das Nações, cuja obra atrasou para este ano. Excluindo este complexo empresarial, o stock de escritórios previsto para este ano equiparar-se-ia aos níveis verificados em 2005 e muito abaixo dos dois últimos anos. A Zona 5 contará com o maior acréscimo de oferta concluída, cuja totalidade se en-

contra já pré-arrendada. A Zona 4 colocará no mercado 20.000 m2 que serão ocupados pelo Banco BIG, pela Agência Europeia de Segurança Marítima (EMSA) e pelo Observatório Europeu da Droga e da Toxicodependência (OEDT). A zona “prime” do CBD 1 irá continuar com escassez de oferta nova, uma vez que o único empreendimento previsto para esta localização resulta de uma remodelação e já se encontra totalmente arrendado. A falta de espaços novos na Zona 1 não será facilmente colmatada no curto/médio prazo, sendo poucos os projectos novos anunciados para 2009. Este cenário pode assim vir a representar uma oportunidade para os projectos

ABSORÇÃO BRUTA POR SECTOR DE ACTIVIDADE - S1 2008 10%

16%

O mercado de escritórios de Lisboa evidenciou uma desaceleração quase residual no indicador de ocupação na primeira metade do ano, com uma descida de 4 por cento relativamente ao período homólogo de 2007, totalizando cerca de 104.000 m2 de área absorvida. Uma análise trimestral revela que o segundo trimestre do ano foi claramente impulsionador no montante agregado de absorção, totalizando cerca de 70.000 m2; um crescimento de 104 por cento quando comparado com os primeiros três meses de 2008 e de 8 por cento relativamente ao período homólogo de 2007. Os elevados níveis de área ocupada registados no primeiro semestre do ano não deixam de ser atípicos dada a actual conjuntura do mercado. Uma decomposição das transacções efectuadas revela que o grande volume de ocupação resultou de negócios envolvendo a absorção de grandes áreas, sendo que o número de transacções foi muito idêntico ao verificado em igual período de 2007. Acresce ainda o atraso em algumas operações que vinham sendo negociadas desde o final do ano passado e que só agora foram concretizadas. De entre os maiores negócios destaca-se a ocupação de 12.000 m2 pela Santa Casa da Misericórdia (SCM), na Zona 3; de 8.300 m2 pela ZON Multimédia, também na Zona 3; de 5.350 m2 pelo Instituto de Seguros de Portugal (ISP), na Zona 2; e de 5.300 m2 pelo Barclays Bank, na Zona 1. Como principais factores destas operações encontram-se estratégias de deslocalização (SCM), reestruturação (ZON Multimédia) e também de crescimento (ISP e Barclays Bank). O sector financeiro foi o mais activo na ocupação de escritórios, representando cerca de 24 por cento do total da absorção bruta registada na primeira metade de 2008. Até ao final do ano esperam-se novos níveis recorde de absorção, principalmente devido à ocupação de 65.000 m2 no Office Park Expo pelos Tribunais de Lisboa.

24%

Valores das rendas 10%

19%

Consultores e Advogados

Sector Público

Farmacêuticas e Saúde

Outros Serviços

Serviços Empresas

Sector Financeiro

Novas Tecnologias

Fonte: CB Richard Ellis/ LPI

O mercado de escritórios de Lisboa registou uma tendência de estabilidade nos valores das rendas “prime”em quase todas as zonas de espaços empresariais da capital. Um caso de excepção foi o Centro Histórico (Zona 4), onde se registou um aumento significativo desta variável dos 12 Eur/m2/mês para os 18 Eur/m2/mês, devido à importância crescente que a subzona do Chiado tem vindo a ganhar neste seg-

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO - 21

- Especial 30 de Outubro de 2008

RENDAS “PRIME” E RENDAS MÉDIAS EM LISBOA - S1 2008

EVIDÊNCIAS DE OPERAÇÕES DE INVESTIMENTO - S1 2008 Ed ifício

Zona

Ven d ed o r

C o mp ra do r

Á rea (m 2 )

Studio Office Marquês de Pombal

Chamartín

CGS

4.600

Duque de Palmela, 23

Imoholding

Predifundos

2.900

Espace e Explorer

Bouygues

Pramerica

13.600

Edifício Infante

Strat

Marquês de Pombal, 15

BPN Imonegócios

CGD Pensões 1.000 Fundimo

3.000

17,50

Zona 1

20,50 14,50

Zona 2

18,00 14,00

Zona 3

16,50 10,00

Zona 4

18,00 16,00 17,50

na evolução do valor da renda “prime”, que tende hoje em dia a reflectir uma cautela crescente por parte das empresas em relação aos custos de ocupação de espaço de escritórios no contexto da actual conjuntura económica.

Mercado de investimento

Os primeiros seis meses de 2008 caracterizaram-se pelo enfraquecimento da economia mundial e pela crise global do mercado de capitais, que acabaram por levar ao abrandamento generalizado do volume de investi-

12,00 13,50

Zona 6 0€

5€

10 €

15 €

20 €

25 €

€/ m2/ mês

Fonte: CB Richard Ellis mento em imobiliário. O valor de capital investido em escritórios registou um decréscimo significativo ao longo do período em análise, com um total transaccionado a rondar os 106 milhões de euros, traduzindo uma quota de 22 por cento do total de investimento em acti-

MAPA DE LISBOA LISBOA

5 3 6 2 1 4 LEGENDA: Zona 1: CBD – Av. A da Liberdade, Saldanha

Zona a 4: Centro Histórico, Av. Almirante e Reis

Zona 2: CBD – Av. Av da República, A República Amoreiras

Zona a 5: Parque das Nações (Expo)

Zona 3: Praça de d Espanha, 2ª Circular

Zona a 6: Corredor Oeste

22-CONSTRUIR IMOBILIÁRIO

Renda Média

Zona 5

Fonte: CB Richard Ellis/ CMVM mento, com transacções a serem fechadas a preços significativamente mais elevados que as restantes subzonas do Centro Histórico. O aumento dos níveis de absorção no primeiro semestre do ano não foi assim suficiente para alterar o valor da renda “prime”, que se mantém nos 20,50 Eur/m2/mês desde o final de 2007. A escassez de oferta de produto de qualidade nas zonas “prime”de Lisboa, que esteve na base do acréscimo dos valores de arrendamento em 2007, parece agora ter um peso relativamente residual

Renda "Prime"

vos imobiliários no mercado nacional. Sendo assim, comparando com igual período do ano passado, registou-se uma descida de 53 por cento no investimento em escritórios e um decréscimo de 54 por cento em relação ao último semestre de 2007. De entre as transacções realizadas ao longo deste período, de destacar pela dimensão a compra do Studio Office Marquês de Pombal pela CGS; e de dois edifícios, ainda em fase de projecto, no Parque das Nações, o Espace e o Explorer, pela Pramerica. Tendo em conta a origem do investimento, os investidores nacionais perderam alguma dinâmica na primeira metade de 2008, tendo sido responsáveis por apenas 33 por cento do total do capital investido. Os investidores estrangeiros, nomeadamente os alemães, registaram um aumento significativo da sua actividade, com uma quota de 61 por cento do valor global de investimento em escritórios. A crise do crédito hipotecário acabou por pôr termo ao movimento descendente das taxas de capitalização que se vinha registando desde 2005. Neste sentido, no primeiro semestre de 2008, a taxa de capitalização “prime”de escritórios subiu 25 pontos base, fixando-se nos 6 por cento no final de Junho, sendo de prever uma nova subida deste indicador ao longo do próximo semestre. A evolução positiva desta variável tem tido como principal causa uma desvalorização dos activos imobiliários, já que os pressupostos base do mercado de arrendamento se têm mantido robustos, com elevados níveis de absorção e baixas taxas de disponibilidade.

Opinião 30 de Outubro de 2008

opinião Mercado de escritórios de Lisboa Apesar do clima económico menos positivo e da diminuição da confiança empresarial por todo o território europeu, a procura de escritórios no mercado de Lisboa mantém-se forte, não tendo sido atingida pela crise que já se faz sentir em países vizinhos. Com o fim de 2008 a aproximar-se, chegou a hora de pensar no que o novo ano irá trazer e sobre o que podemos esperar. Em traços gerais, em 2009 a oferta deverá sofrer um decréscimo de cerca de 33% face aos valores de 2008, caso se confirmem todos os projectos previstos e não se verifique o lançamento de projectos não anunciados até agora. Uma das zonas que demonstra a maior falta de projectos novos é a Zona Prime (Zona 1), onde a taxa de disponibilidade estará sob pressão nos próximos tempos. No entanto, a procura nesta zona continuará elevada e a modernização e adaptação de espaços usados será uma tendência que fará face à falta de projectos em promoção. De salientar, que a Zona Prime é a única no mercado de escritórios lisboeta que não tem previsto nenhum projecto novo nos próximos dois anos, pelo que uma das grandes apostas passará pela reabilitação de edifícios para uso de escritórios que possam responder à elevada procura e que possam reunir todas as condições para acolher sedes de grandes empresas nacionais ou internacionais, a exemplo do que sucedeu com as sedes do Barclays e da Generali.

A falta de promoção de novos projectos em contraponto com a forte procura que o mercado tem registado, provocou uma descida da taxa de disponibilidade não apenas na Zona Prime mas também na generalidade das zonas do mercado de escritórios de Lisboa, sendo que as descidas mais notórias ocorreram na zona do Parque das Nações e na zona Nova de Escritórios. As zonas do Corredor Oeste e CBD foram as que receberam um maior acréscimo de oferta. Para a zona CBD, este aumento tem uma importância significativa, uma vez que é uma zona com uma grande procura de espaços, dotada de uma excelente rede de serviços e transportes e onde estão localizadas empresas de prestígio. Entre 2008 e 2009 a oferta de novos edifícios de escritórios em Lisboa soma cerca de 188.664 m². Contudo, cerca de metade desta nova oferta futura já se encontra pré-arrendada. É o caso dos 65.000 m2 do Office Park Expo e dos 15.000 m2 do edifício que irá ser ocupado pela Agência Europeia de Segurança Marítima situado no Cais do Sodré. No próximo ano, a oferta nova estará muito concentrada na Zona 3 com a conclusão da primeira torre do projecto Torres Colombo, seguida da zona do Corredor Oeste e da zona do Parque das Nações. No lado da procura, o Corredor Oeste, a zona secundária de escritórios e o Parque das Nações foram as zonas mais procuradas ao longo do terceiro trimestre deste ano. Apesar do volume de absorção ter sofrido um decréscimo quando comparado com o trimestre anterior, 2008 poderá estabelecer um novo recorde de absorção, caso se confirme a ocupação de 65.000 m² do Office Park Expo. Para 2009 prevemos uma diminuição do nível de absorção de escritórios, devido não só à falta de nova oferta mas também às previsões económicas que anunciam um ano particularmente difícil para a economia portuguesa. Poderá registar-se alguma retracção por parte das empresas em contratar novos espaços, já que, por receio da crise económica, não deverão ampliar a sua estrutura. Em consequência, as taxas de disponibilidade podem sofrer um ligeiro decréscimo ou estagnação, com excepção das Zonas Prime e CBD onde a procura suplanta normalmente a oferta de novos produtos. Entre 2009 e 2010 a construção já será mais especulativa, o que poderá gerar em algumas zonas de mercado, como o Corredor Oeste e Parque das Nações, uma subida das taxas de disponibilidade e uma descida das rendas gerada pelo excesso de oferta. O aparecimento dos Edifícios Báltico, Atlantis, Explore e Expace, irão acrescentar 36.785m² de oferta disponível no Parque das Nações. As rendas prime atingiram o seu máximo este ano, prevendo-se que em 2009 possam sofrer um decréscimo, em resultado de uma procura mais cautelosa e da falta de projectos de qualidade na zona prime.

Mariana Seabra Directora de Office Agency da Jones Lang LaSalle

CONSTRUIR IMOBILIÁRIO -23

ÚLTIMAS a fechar Especialista defende que frente ribeirinha não deve ter habitação Várias personalidades defendem soluções diferentes para a frente ribeirinha de Lisboa

O presidente do Centro de Estudos e Desenvolvimento Regional e Urbano defende que a frente ribeirinha de Lisboa não deve ter habitação e que a função portuária é essencial para a sustentabilidade da cidade. “Habitação é tudo o que não se deve fazer na frente ribeirinha. Não há melhor localização para correr riscos em caso de desastres naturais”, afirma, apontando como exemplo as novas urbanizações de Alcântara. Jorge Gas-

par, que dirige o Centro de Estudos e Desenvolvimento Regional e Urbano (CEDRU), do Instituto Superior Técnico (IST), sublinha a importância da carga portuária para a cidade e alerta para a necessidade de “correr riscos”. “As decisões a este nível devem ser tomadas em função do ambiente, da parte económica e da social, mas tem que levar em conta a contemporaneidade e o risco. É preciso arriscar e não ir atrás de modas”, defende o es-

pecialista, lembrando, ainda, os cuidados a ter nas opções que se fizerem para a frente ribeirinha de Lisboa, sublinhando, “há posições irreversíveis”. Por seu lado, Miguel Frasquilho, presidente da Administração do Porto de Lisboa (APL), sublinha a importância de “conseguir integrar uma intervenção muito complexa como a dos portos e as questões urbanísticas”, acrescentando que “o essencial é

saber como compatibilizar tudo e a RETE ( administrações locais e governamentais de cidades portuárias, autoridades portuárias e outros organismos de gestão de portos) vai ter um papel importante a este nível”. Em Portugal fazem parte da RETE a Área Metropolitana de Lisboa, a APL, as administrações dos portos de Douro e Leixões, da Região Autónoma da Madeira e de Setúbal e Sesimbra.

Juntas lisboetas do PSD querem Plano de Habitação que defina prioridades Os presidentes de juntas sociais-democratas de Lisboa defendem que o Plano Local de Habitação (PLH) deverá ter um carácter “prático”, com a definição de prédios a recuperar, e temem o “caminho” demasiado “teórico” que consideram o projecto está a levar. “O caminho não nos parece o melhor. Estamos disponíveis para fazer algo prático, não para fazer reuniões atrás de reuniões e andar com teorias”, disse à Lusa o presidente da Junta de Freguesia

dos Prazeres, Magalhães Pereira. Os autarcas sociais-democratas reuniram-se com a vereadora do movimento Cidadãos por Lisboa, Helena Roseta, responsável pelo PLH. Magalhães Pereira sublinhou que para os presidentes de junta do PSD, que governam 33 das 53 freguesias da capital, as prioridades deverão ser “definir as listagens de prédios a sujeitar a um plano de recuperação, as verbas previstas e as verbas a cabimentar”.Maga-

lhães Pereira sublinhou que os autarcas sociais-democratas consideram que há um “excesso de reuniões” e que “estamos um bocadinho saturados de reuniões em que se tomam decisões que depois não se concretizam”. A primeira fase do plano decorre até final do ano e consiste num diagnóstico, implicando um conjunto de debates, um estudo de opinião para conhecer a percepção dos cidadãos sobre a matéria e um site dedicado ao PLH. O plano de-

verá identificar a dimensão das carências de habitação no município de Lisboa e apontar as áreas críticas ou estratégicas de intervenção prioritária. Apontar as dinâmicas da evolução da oferta e procura de habitação em Lisboa e respectivas tendências de evolução, articular a intervenção no mercado da habitação com políticas municipais na área fiscal, social e de gestão do património são outros dos objectivos do PLH de Lisboa.

Receitas do turismo aumentam 3,2% até Agosto Leilão Imobiliário rende 3,5 milhões de euros As receitas do sector do turismo aumentaram 3,2 por cento, para 5.101 milhões de euros, nos primeiros oito meses deste ano face a 2007, anunciou o Turismo de Portugal. Em comunicado, o organismo destaca o dinamismo relevado pelos mercados holandês e francês, que cresceram 11,5 e 8,7 por cento, respectivamente, até Agosto. Espanha, “apesar de fortemente afectada pela crise internacional”, registou também um crescimento de 3,1 por cento, enquanto o comportamento dos mercados brasileiro e rus-

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sos “ultrapassou as melhores expectativas” e registaram uma evolução positiva de 45 e 31,5 por cento, respectivamente. No mês de Agosto, as receitas do turismo somaram cerca de mil milhões de euros, menos 3 por cento do que no mesmo período de 2007, que foi, contudo, “o melhor mês turístico de sempre”. O saldo da balança turística aumentou 2,2 por cento e fixou-se nos 3.107 milhões de euros, contribuindo assim para a redução do défice da balança comercial.

O leilão Imobiliário realizado no dia 26 de Outubro na FIL, rendeu “cerca de 3,5 milhões de euros”, tendo sido vendidos “70 por cento” dos apartamentos levados à praça, disse à Lusa, Pedro Girão de Oliveira, da mediadora Euro Estates. Este leilão inseriu-se no Salão Imobiliário de Lisboa e a promotora da iniciativa, a Euro Estate prepara nova sessão para o mês de Novembro. A Euro Estate opera desde 2004 e, inicialmente teve ligações à empresa inglesa European Estates que trabalha no mercado de Inglaterra e EUA,

que, “com ou sem crise, vendem tudo em leilão”, sendo este meio “um dos canais de distribuição mais utilizados”, disse Pedro Girão de Oliveira, administrador da leiloeira mediadora. Questionado sobre uma eventual recessão que possa atingir o país em 2010, conforme opinião do economista Silva Lopes, o administrador da Euro Estates disse que “em teoria quanto mais imóveis do crédito hipotecário, mais leilões se farão, mas a crise também nos afecta, porque a recessão fará com que haja menos pessoas a comprar”.