ESTRATEGIA DE GESTIÓN María Ximena Montes Casadiego Santiago Monroy Parada
C 2018 PROYECTO VIVIENDA POPULAR PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA Directora: Arq. Olga Ceballos Componentes: Arq. Carlos Vanegas Arq. Cecilia Lรณpez Arq. Sandra Caquimbo Arq. Jaime Hernรกndez Ing. Jose Antonio Magallรณn
ESTRATEGIA DE
GESTIÓN
NORMATIVA
CRITERIOS DE VIABILIDAD
1
Se debe respetar una ALTURA MÁXIMA de 9 pisos sobre la nueva vía metropolitana y de 6 pisos en cercanía a la quebrada.
CUMPLE
2
Los USOS de las edificaciones sobre ejes viales deben responder a las dinámicas del barrio, complementando áreas residenciales con áreas comerciales.
CUMPLE
3
En ZONAS DE LADERA deben ser planteados nuevos sistemas de Espacio Público para evitar futuros procesos de remoción en masa que afecten a los predios colindantes.
NO APLICA
4
El desarrollo de la propuesta urbana del POLÍGONO debe mantener una continuidad directa con la propuesta general.
CUMPLE
5
Las viviendas de uno y dos pisos de altura deben enfrentar procesos de MEJORAMIENTO para garantizar a sus habitantes procesos óptimos de habitabilidad: evaluación del Sistema Estructural, ventilación e iluminación natural, calidad de los materiales y un uso adecuado de los espacios interiores.
CUMPLE
Los PARÁMETROS DEL BARRIO popular deben ser respetados, manteniendo aislamientos de 4m aproximadamente según la altura de las edificaciones y el perfil vial.
CUMPLE
6
AMBIENTAL TÉCNICA
1
Las viviendas ubicadas en ZONA DE RIESGO ALTO NO MITIGABLE deben ser re-ubicadas.
NO APLICA
2
La RONDA DE QUEBRADA (30m de distancia desde el borde más externo del cuerpo de agua) debe ser respetada y no puede ser edificada.
NO APLICA
3
Se debe generar una estructura de ESPACIO PÚBLICO que permita acercarse a cumplir el objetivo de 10m2 de espacio público por habitante.
CUMPLE
4
Se debe incrementar la ARBORIZACIÓN del sector mediante la inclusión de especies únicamente nativas y no invasoras.
CUMPLE
5
El diseño debe estar ligado a la ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL para prevenir el crecimiento urbano sobre elementos frágiles del ecosistema.
NO APLICA
1
Las CIRCULACIONES HORIZONTALES deben tener un ancho mínimo de 1m y abarcar como máximo el 8% del área total construida.
NO CUMPLE
2
Los MUROS DE CONTENCIÓN no deben ser mayores a 2m de altura en caso de tener más de 10m de longitud.
CUMPLE
3
El manejo de FACHADAS debe permitir la iluminación y ventilación natural al interior de la edificación. Debe existir una relación de lleno y vacío no menor a uno de vacío por cada cuatro de lleno.
CUMPLE
4
El DISEÑO ARQUITECTÓNICO debe contemplar ductos para el manejo de redes e instalaciones de la edificación, así como un manejo de basuras claramente identificado.
CUMPLE
VIABILIDAD TÉCNICA
CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO REFERENTE INICIAL
12 PISOS DE ALTURA
APARTAMENTOS CON ESTUDIO
ESTRUCTURA EN CONCRETO
2 BAÑOS TERMINADOS
CON ASCENSOR
CON COCINA TERMINADA
CIMENTACIÓN: PLACA ALIGERADA
INCLUYE ZONA DE ROPAS
CON SEMISÓTANO
INCLUYE SALA
APARTAMENTOS DE 80 M2
CON ÁREA DE COMEDOR
APARTAMENTOS CON 3 ALCOBAS
ENTREGA EN OBRA BLANCA
M2 CONSTRUCCIÓN COSTO DIRECTO COSTO TOTAL
$1’872.048 $3’820.506
COSTO M2 DE CONSTRUCCIÓN DISCRIMINADO
GRUPO DE COSTOS Suelo
Costos Directos Gastos Generales Costos Indirectos
Costos comerciales
COSTO
%
COSTO FINAL
Suelo
80
Urbanización
20
Estructura
40
Materiales y Equipos
30
Mano de Obra
30
Administración
100
Estudios Técnicos
60
Impuestos
20
Imprevistos
20
$84.051
Costos Financieros
15
$ 85.961
Utilidad
75
Ventas
10
Costo de Construcción M2
25
$ 764.101 $ 191.025
COSTO TOTAL $ 955.127
$ 718.255 47
$ 538.691
$ 1’795.638
$ 538.691 2
$ 76.410
$ 76.410
$ 252.153 11
15
$ 84.051
$ 429.807
$ 420.256
$ 573.076
$ 57.308 $ 3’820.506
VIABILIDAD ECONÓMICA
CARACTERÍSTICAS DEL EDIFICIO NUEVO PROYECTO
13 PISOS DE ALTURA
APARTAMENTOS CON ESTUDIO (OPCIONAL)
ESTRUCTURA EN PÓRTICOS DE CONCRETO
1 BAÑOS EN OBRA GRIS
CON ASCENSOR
CON COCINA EN OBRA GRIS
CIMENTACIÓN: ZAPATAS
INCLUYE ZONA DE ROPAS
SIN SÓTANO
INCLUYE SALA O ZONA PRODUCTIVA
APARTAMENTOS DE 35 A 55 M2
CON O SIN ÁREA DE COMEDOR
APARTAMENTOS CON 1, 2 Y 3 ALCOBAS
ENTREGA EN OBRA GRIS
M2 CONSTRUCCIÓN COSTO DIRECTO COSTO TOTAL
$1’638.684 $3’344.254
COSTO M2 DE CONSTRUCCIÓN DISCRIMINADO
GRUPO DE COSTOS Suelo
Costos Directos Gastos Generales Costos Indirectos
Costos comerciales
COSTO
%
COSTO FINAL
Suelo
67
Urbanización
20
Estructura
40
Materiales y Equipos
15
Mano de Obra
30
Administración
100
Estudios Técnicos
60
Impuestos
8
Imprevistos
20
$84.051
Costos Financieros
15
$ 85.961
Utilidad
75
Ventas
5
Costo de Construcción M2
25
$ 639.935 $ 191.025
COSTO TOTAL $ 830.960
$ 718.255 47
$ 269.346
$ 1’526.292
$ 538.691 2
$ 76.410
$ 76.410
$ 252.153 11
15
$ 33.620
$ 429.807
$ 369.824
$ 540.768
$ 25.000 $ 3’344.254
VIABILIDAD ECONÓMICA
N +/- 0.0 m
Local comercial tipo 6 Aulas de formación Batería de baños + Aseo Cuarto de basuras Control de acceso Circulación
91.7 M2 82.5 M2 25.2 M2 2.6 M2 13 M2 228.5 M2
1.2% 1.1% 0.3% 0.01% 0.2% 2.9%
$306’668.092 $275’900.955 $84’275.201 $8’695.060 $43’475.302 $764’162.039
N -3.0 m
Taller de confección Bodega 3 Aulas de formación Terraza-café Batería de baños + Aseo Circulación
164 M2 44.5 M2 74 M2 240 M2 25.2 M2 143.7 M2
2.1% 0.6% 1.0% 3.0% 0.3% 1.7%
$548’457.656 $148’819.303 $247’474.796 $802’620.960 $84’275.201 $447’126.760
N -6.0 m
Taller de calzado Bodega 1 Taller de confección Bodega 2 Taller de bisutería Batería de baños + Aseo Terraza de cafetería Circulación
88 M2 28.5 M2 74.5 M2 40.8 M2 71.9 M2 25.2 M2 97.4 M2 247.7 M2
1.1% 0.4% 0.9% 0.5% 0.9% 0.3% 1.2% 3.1%
$294’294.352 $95’311.239 $249’146.923 $245’468.244 $136’445.563 $84’275.201 $325’730.340 $828’371.716
Local comercial tipo 2 (x2) Local comercial tipo 3 (x2) Local comercial tipo 4 (x2) Local comercial tipo 5 (x2) Zona verde Circulación
55.6 M2 59.6 M2 57 M2 73.4 M2 71.9 M2 136.2 M2
0.7% 0.8% 0.7% 0.9% 0.9% 1.7%
$185’940.522 $199’317.538 $190’622.478 $245’468.244 $240’451.863 $455’487.395
Local comercial tipo 1 (x2) Circulación
55 M2 89.6 M2
0.7% 1.1%
$183’933.970 $183’933.970
N -9.0 m
N -12.0 m
70.8 M2 141.6 M2 73.6 M2 127.4 M2 100.8 M2 106 M2
0.9% 1.8% 0.9% 1.6% 1.3% 1.3%
$236’773.183 $473’546.366 $246’137.094 $426’057.960 $337’100.803 $354’490.924
Tipología 1 (x4) Tipología 2 (x2) Tipología 3 Tipología 6 (x2) Tipología 7 (x2) Terraza comunal 1 Hall + Circulación
88 M2 28.5 M2 74.5 M2 40.8 M2 71.9 M2 25.2 M2 97.4 M2
1.8% 0.9% 0.4% 1.4% 1.4% 1.7% 1.6%
$473’546.366 $236’773.183 $118’386.592 $367’867.940 $357’835.178 $438’766.125 $424’051.407
Tipología 2 (x2) Tipología 3 (x4) Tipología 4 (x4) Terraza comunal 2 Terraza comunal 3 Terraza comunal 4 Hall + Circulación
88 M2 28.5 M2 74.5 M2 40.8 M2 71.9 M2 25.2 M2 97.4 M2
0.9% 1.8% 1.9% 1.6% 0.2% 0.6% 1.3%
$236’773.183 $473’546.366 $492’274.189 $426’057.960 $51’835.937 $168’550.402 $354’490.924
141.6 M2 70.8 M2 35.4 M2 107 M2 110 M2 131.2 M2 126.8 M2
1.8% 0.9% 0.4% 1.4% 1.4% 1.7% 1.6%
$473’546.366 $236’773.183 $118’386.592 $357’835.178 $367’867.940 $438’766.125 $424’051.407
TIPO 4 (x2)
Tipología 2 (x2) Tipología 3 (x4) Tipología 4 (x2) Terraza comunal 2 (x2) Terraza comunal 4 (x2) Hall + Circulación
TIPO 3 (x2)
Pisos 5 y 9
Pisos 4 y 8
TIPO 2 (x2) Pisos 3 y 7
TIPO 1 (x2) Pisos 2 y 6
Tipología 1 (x4) Tipología 2 (x2) Tipología 3 Tipología 5 (x2) Tipología 6 (x2) Terraza comunal 1 (x4) Hall + Circulación
ÁREAS DEL PROYECTO
ÁREAS VENDIBLES COMERCIALES GANANCIAS
NIVEL -12.0m
NIVEL -6.0m 55 M2 89.6 M2
Local comercial (x2) Circulación
Terraza de cafetería
97.4 M2
$ 730’500.000
$ 1.084’500.000
NIVEL -3.0m
NIVEL -9.0m Local comercial tipo 1 (x2) Local comercial tipo 2 (x2) Local comercial tipo 3 (x2) Local comercial tipo 4 (x2) Circulación Zona verde
55.6 M2 59.6 M2 57 M2 73.4 M2 136.2 M2 71.9 M2
Terraza de cafetería
$ 1.800’000.000 NIVEL +/- 0.0m Terraza de cafetería
$ 3.402’750.000
VENTA TOTAL
91.7 M2
$ 687’750.000
COSTOS DE VENTA ÁREA TOTAL
240 M2
1.027,4 M2 $7.705’500.000
ÁREAS DE EQUIPAMIENTO FINANCIADO
NIVEL -6.0m
NIVEL -3.0m
Taller de Calzado Bodega de Implementos 1 Taller de Confección Bodega de Implementos 2 Taller de Bisutería Batería de baños + Aseo Circulación
88 M2 28.5 M2 74.5 M2 40.8 M2 71.9 M2 25.2 M2 247.7 M2
$ 1.928’296.856
Taller de Confección Bodega de Implementos 3 Aula de Formación 1 Aula de Formación 2 Batería de baños + Aseo Circulación
164 M2 44.5 M2 36 M2 38 M2 25.2 M2 173.7 M2
$ 1.609’923.876
NIVEL +/- 0.0m Aula de Formación 3 Aula de Formación 4
38 M2 44.5 M2
Batería de baños + Aseo Circulación
25.2 M2 220.4 M2
$ 1.124’338.195
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN ÁREA TOTAL COSTO TOTAL
1.394,2 M2 $4.662’558.927 VIABILIDAD ECONÓMICA
TIPOLOGÍA 1: APARTAESTUDIO BAÑO PRIVADO
COCINA + ROPAS
3.1 M2
7.1 M2
ALCOBA PRINCIPAL
SALA + COMEDOR
11.9 M
14.7 M2
2
ÁREA TOTAL CONSTRUCCIÓN
35.4 M2 $118’386.592
$90’729.809
TIPOLOGÍA 2: APARTAESTUDIO + LOCAL BAÑO MULTIFUNCIONAL
LOCAL COMERCIAL
4.9 M2
5.1 M2
COCINA + LAVADO 7.1 M2
HALL + CIRCULACIÓN
ALCOBA PRINCIPAL
7.1 M2
10.5 M
2
ÁREA TOTAL CONSTRUCCIÓN
35.4 M2 $118’386.592
$90’729.809
TIPOLOGÍA 3: APARTAESTUDIO CON ESPACIO MÚLTIPLE
ESPACIO DE USO MÚLTIPLE
BAÑO MULTIFUNCIONAL
6.9 M
4.9 M2
2
COCINA + ROPAS 7.1 M2
HALL + CIRCULACIÓN
ALCOBA PRINCIPAL
8.0 M2
8.5 M
2
ÁREA TOTAL CONSTRUCCIÓN
35.4 M2 $118’386.592
$90’729.809
TIPOLOGÍA 4: APARTAESTUDIO + VOLADIZO BAÑO PRIVADO
COCINA + ROPAS
3.1 M2
7.1 M2
SALA + COMEDOR 14.7 M2
ALCOBA PRINCIPAL 11.9 M2
ÁREA TOTAL CONSTRUCCIÓN
36.8 M2 $123’068.547
$94’317.994
TIPOLOGÍA 5: FAMILIAR BAÑO MULTIFUNCIONAL
COCINA + ROPAS
4.9 M
7.1 M2
2
ALCOBA AUXILIAR
SALA-COMEDOR
6.9 M
13.8 M2
2
ALCOBA AUXILIAR
ALCOBA PRINCIPAL
7.0 M2
8.8 M
2
ÁREA TOTAL CONSTRUCCIÓN
53.5 M2 $178’917.589
$137’119.909
TIPOLOGÍA 6: FAMILIAR CON ESPACIO MÚLTIPLE
BAÑO MULTIFUNCIONAL
COCINA + ROPAS
4.9 M
7.6 M2
2
ESPACIO DE USO MÚLTIPLE
SALA-COMEDOR
8.0 M
13.8 M2
2
ALCOBA AUXILIAR
ALCOBA PRINCIPAL
7.0 M2
8.8 M
2
ÁREA TOTAL CONSTRUCCIÓN
55 M2 $183’933.970
$140’964.393
TIPOLOGÍA 7: FAMILIAR + ARRIENDO BAÑO MULTIFUNCIONAL
COCINA + ROPAS
4.9 M
7.1 M2
2
BAÑO PRIVADO
SALA-COMEDOR
3.6 M
13.8 M2
2
ALCOBA PRINCIPAL
ALCOBA EN ARRIENDO
8.0 M2
13.4 M
2
ÁREA TOTAL CONSTRUCCIÓN
53.5 M2 $178’917.589
$137’119.909
COSTOS FINANCIADOS COMERCIAL EQUIPAMIENTO
$7.705’500.000 $4.662’558.927
$ 12.368’058.927 COSTO DE CONSTRUCCIÓN COSTO TOTAL FINANCIADO
$26.374’793.596 $12.368’558.927
$ 14.006’734.670 PRECIO DE VENTA M2 DE VIVIENDA ÁREA TOTAL COSTO TOTAL
5.465 M2 $14.006’734.670
$ 2’562.989
FINANCIAMIENTO CREACIÓN DE LA COOPERATIVA Se constituye una cooperativa para la búsqueda de recursos económicos que financien el desarrollo del proyecto. La cooperativa se conforma por todos los habitantes del barrio Caracolí que serán beneficiarios del mismo.
FUNCIONAMIENTO DE LA COOPERATIVA La cooperativa funciona como una persona jurídica por medio de la cual se solicita un préstamo hipotecario a una entidad bancaria. Esta se organiza a su vez para hacer la solicitud al Ministerio de Vivienda del subsidio “Mi casa ya”, equivalente al 17-27% del costo total de la unidad habitacional según sus características. La cooperativa, una vez construido el proyecto, no se disolverá, pues en asociación con el SENA, tendrán a su disposición diferentes espacios productivos que les permitirán generar ingresos para costear el mantenimiento del edificio.
TIPO DE PROPIEDAD Cada integrante de la cooperativa tendrá cualidad de beneficiario, razón por la cual obtendrá en calidad de propiedad privada la unidad habitacional solicitada en el inicio del proyecto. Este derecho se concederá sin limites de tiempo y se transmitirá a los herederos.
PRÉSTAMO HIPOTECARIO El pago del prestamo hipotecario solicitado en la etapa de planeación del proyecto se deberá cumplir en un periodo de 25 a 30 años una vez este haya sido concluido. Para solicitarlo, la cooperativa debe entregar un aporte del 15% del costo total a manera de cuota inicial, para lo cual los miembros y beneficiarios del proyecto pueden contribuir en dinero o en especie (mano de obra).
FORMAS DE PAGO Como formas de pago del aporte solicitado por la entidad bancaria, los beneficiarios tienen la posibilidad de hacer un pago en dinero ahorrado o en mano de obra. En el segundo caso, aquellos que quieran cubrir su monto con mano de obra deberán cumplir con un aproximado de 20 horas de trabajo por familia todos los fines de semana durante el periodo de construcción del proyecto. Para esto, los involucrados recibirán capacitaciones que pueden ser de utilidad en el futuro.
RIESGOS El costo total del préstamo debe ser cubierto en el plazo establecido, o de lo contrario el proyecto será embargado por la entidad bancaria.
FINANCIAMIENTO
ESQUEMA DE GESTIÓN 1. PROMOCIÓN E INTEGRACIÓN El proyecto se constituye por iniciativa de la Alcaldía en conjunto de un grupo de habitantes del barrio. Para esto, se conforma una cooperativa cuyos integrantes son los futuros beneficiarios del este.
+
ALCALDÍA
COOPERATIVA DE BENEFICIARIOS
2. PLANEACIÓN Cada uno de los beneficiarios selecciona el modelo de vivienda que más se ajusta a su estilo de vida.
+
ALCALDÍA
COOPERATIVA DE BENEFICIARIOS
+
Compra de predios para Organización para acceder el desarrollo del proyecto al subsidio familiar e iniciar un fondo de ahorro. La cooperativa, como persona jurídica, solicita un crédito.
+
SECRETARÍA DE DESARROLLO ECONÓMICO
INMOBILIARIA
Oferta de capacitaciones a los miembros de la cooperativa sobre la conformación de la misma y la creación de empresas.
Diseño del proyecto e inicio de ventas de locales comerciales para llegar a un punto de equilibrio previo a la construcci{on.
+ ALCALDÍA
Veedor de la realización del proyecto.
3. PRODUCCIÓN COOPERATIVA DE BENEFICIARIOS
+
+
INMOBILIARIA
Capacitación de mano de Desembolso del crédito hipoobra de los miembros que tecario solicitado e inicio de harán su aporte en trabajo. la construcción del proyecto.
SENA
Alianza con la entidad para asumir los costos de construcción del equipamiento.
4. DISTRIBUCIÓN Cada uno de los beneficiarios recibe la tipología de vivienda previamente seleccionada y se compromete a cumplir con el pago del crédito hipotecario suscrito a la cooperativa.
+
ALCALDÍA
COOPERATIVA DE BENEFICIARIOS
5. USO El SENA se compromete a dejar los talleres productivos a disposición de la comunidad al menos un día a la semana, para generar ingresos que permitan a la cooperativa costear el mantenimiento del proyecto.
+
ALCALDÍA
SENA ESQUEMA DE GESTIÓN
¿POR QUÉ SER PARTE DEL PROYECTO? 1. ELECCIÓN DE VIVIENDA Los beneficiarios del proyecto, asociados a la cooperativa promotora del mismo, tienen la oportunidad de seleccionar, dentro de 7 tipologías de vivienda planteadas, la solución que más se adecue a su estilo de vida, a su capacidad de pago y a las aspiraciones futuras de los miembros. De esta manera, el proyecto de vivienda se conforma según las solicitudes realizadas por los futuros residentes.
APARTAESTUDIO
FAMILIAR
4 OPCIONES
3 OPCIONES
2. ACCESO A EDUCACIÓN TÉCNICA Los residentes del proyecto tendrán facilidad de acceso a aulas de formación y talleres de producción dispuestos por el SENA al interior del proyecto, así como la oportunidad de vincularse a cadenas productivas por medio de esta entidad.
AULAS DE
ALIANZA CON EL
ENSEÑANZA
SENA
3. GENERACIÓN DE INGRESOS Los residentes del proyecto, según la tipología desarrollada, tienen la posibilidad de tener espacios productivos o generadores de renta al interior de sus viviendas, tales como habitaciones para arrendar, tiendas de víveres, estudios o cocinas de mayor amplitud para el desarrollo de productos. A su vez, al existir un convenio con el SENA, tendrán acceso por lo menos una vez por semana a los talleres de producción dispuestos por este, con la oportunidad de vincularse a cadenas productivas.
TALLERES
PRODUCTIVOS
BISUTERÍA CONFECCIÓN CALZADO
4. VIDA EN COMUNIDAD El proyecto habitacional involucra amplios espacios comunales y de encuentro en cada uno de los pisos, correspondientes a un hall interno y terrazas de dimensiones variadas. A su vez, en la cubierta existe la posibilidad de realizar actividades comunitarias y eventos en un área comunal cubierta, así como la posibilidad de desarrollar agricultura urbana en espacios destinados para este fin.
Apartamentos
TERRAZAS
COMUNALES
SOSTENIBILIDAD