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DOMANDE & RISPOSTE LE SOLUZIONI DELL’ESPERTO
A CHI IL PARCHEGGIO?
LA VOSTRA POSTA
L’esistenza di un vincolo di destinazione a parcheggio consente ai condomini di parcheggiare liberamente nell’area cir- costante il fabbricato condominiale?
L’articolo 18 della Legge Ponte (L. 765/1967), introducendo l’articolo 41 se- xies nella L. 1150/1942, ha disposto l’ob- bligatoria realizzazione di un numero mi- nimo di spazi a parcheggio proporzionale alla cubatura edificata. Tale disciplina è ritenuta pacificamente di natura pubblici- stica, soprattutto perché prevede una con- dizione ex lege per il rilascio dei provvedi- menti autorizzativi necessari per procedere alla costruzione, ha rilevanza nei rapporti tra venditore e acquirente (rectius: costrut- tore ed acquirente) ed era finalizzata (il passato è d’obbligo, in quanto oggi il vin- colo di inalienabilità è stato abrogato dalla L. 246/2005) a impedire che il costruttore potesse sottrarre ai condòmini l’uso delle aree che egli stesso aveva vincolato a par- cheggio al fine di ottenere il permesso di costruire. Basterebbe questa riflessione per evidenziare l’erroneità del ragionamen- to per il quale il vincolo sarebbe operativo nei confronti di chiunque e, quindi, anche del condominio che, quindi, non potrebbe assumere alcuna valida deliberazione in ordine alla gestione di tali spazi. La giu- risprudenza della Corte di Cassazione ha, comunque, precisato che «la speciale nor- mativa urbanistica, dettata dall’art. 41 sexies della legge n. 1150 del 1942 si limi- ta a prescrivere, per i fabbricati di nuova costruzione, la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi in misura proporzionale alla cubatura totale dell’edi- ficio determinando, mediante tale vincolo di carattere pubblicistico, un diritto reale d’uso sugli spazi predetti a favore di tut- ti i condomini dell’edificio, senza imporre all’originario costruttore alcun obbligo di cessione in proprietà degli spazi in que- stione» (Cassazione 21.02.2018 n. 4225). Ne consegue che l’esistenza del vincolo non determina, automaticamente, che l’area sia un bene comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile: se il costruttore ne avrà riservato la proprietà nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliare, l’a- rea non sarà annoverata tra i beni comuni e i condomini dovranno trovare un accordo con il costruttore per il suo utilizzo. Se, in- vece, manca un’espressa riserva di proprie- tà o è stato omesso qualsiasi riferimento al riguardo nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, l’area dovrà con- siderarsi bene comune ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile e l’assemblea avrà il potere di disciplinarne l’uso mentre l’am- ministratore sarà legittimato ad esperire a riguardo le azioni contro i singoli con- dòmini o contro terzi dirette a ottenere il ripristino dei luoghi e il risarcimento dei danni, che rientrano nel novero degli atti conservativi, al cui compimento l’ammi- nistratore è autonomamente legittimato ex articolo 1130, n. 4, del Codice civile.
I turni per la sosta
Se non c’è spazio per far parcheggiare tutti i condòmini nell’area comune che cosa può decidere l’assemblea?
Ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civi- le ciascun condomino può utilizzare la cosa comune, con l’unico limite del pari uso che deve essere consentito agli altri comunisti. In materia di parcheggi l’interpretazione sempre accolta dalla giurisprudenza è che la previsione dell’articolo 1102 impedisce di preferire nel parcheggio l’uno piuttosto che l’altro condòmino e che, quindi, deve essere assicurato il diritto a tutti di avere pari diritto di sosta. Pertanto, non può es- sere consentito ai condòmini di scegliere i posti auto nel garage condominiale se detti posti non sono tra loro equivalenti per co- modità di accesso (cfr. Cass. 7.12.2006 n. 26226). In tal caso, quindi, si dovrà sta- bilire un godimento a turno nell’uso degli spazi disponibili, specie quando i posti auto disponibili sono insufficienti per soddisfare contemporaneamente tutti i con
dòmini, vietando al contempo di occupare gli spazi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupano in quel momento l’area di parcheggio loro riservata (cfr. Cass. 19.07.2012 n. 12485). La delibera con la quale si procede all’assegnazione dei posti auto, nel rispetto del criterio del godimento del turno, è valida se adottata a maggioranza, non essendo all’uopo necessaria l’unanimità dei consensi, in quanto essa disciplina una modalità di uso del bene comune e si limita a renderne più ordinato e razionale il godimento paritario (così da ultimo Cass. 31.08.2017 n. 20612).
Addio giardino, fate posto alle auto
Il condominio può autorizzare l’uso a parcheggio di un cortile o di un giardino comune?
L’assemblea può destinare, con deliberazione assunta con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 comma quinto c.c., il cortile condominiale a parcheggio di autovetture. Con tale delibera, infatti, l’assemblea interviene a disciplinare le modalità di uso e di godimento del bene comune e, quindi, non è necessaria l’unanimità dei consensi. Tale delibera è anche idonea a comportare la modifica delle disposizioni del regolamento condominiale che si limitano a dettare norme che disciplinano, appunto, l’utilizzazione e i modi di fruizione delle cose comuni e che, in quanto tali, hanno natura regolamentare e non contrattuale (cfr. Cass. civ., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9877). Con la medesima maggioranza l’assemblea può anche decidere la trasformazione del giardino comune, mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell’area a parcheggio, atteso anche tali lavori costituiscono una innovazione disciplinata dall’art. 1120 (]]commi 1 e 2 c.c. cfr. Cass. 10.04.2019 n. 10007).
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