CONTROVERSIE LITIGIOPOLI IN CONDOMINIO

LITIGIOPOLI IN CONDOMINIO

Come e in quali casi il singolo condòmino può contrastare le delibere dell’assemblea? E chi paga le spese propedeutiche prima dell’avvio di una causa? Dipende. Perché non sempre ribellarsi si può

Palmiro Fronte

All’interno del condominio, le delibere assunte dalla compagine condominiale sono vincolanti e obbligatorie per tutti i condòmini, nessuno escluso. Tuttavia, questo principio conosce delle eccezioni. Può accadere, infatti, che non tutti i condòmini siano favorevoli e d’accordo nell’avviare una causa o nel resistere ad una lite che è stata deliberata dalla maggioranza. Per queste ragioni, l’articolo 1132 del Codice civile ha riconosciuto a ogni condòmino

il diritto di esprimere il proprio dissenso alle liti deliberate dall’assemblea. Ma perché è così importante il dissenso? Iniziamo a precisare che il condòmino «ribelle» decide di estraniarsi dalla lite non certo per amore della pace, ma per utilità economica. Nel nostro ordina mento giuridico, quando la controversia giunge a conclusione,

il giudice emette la propria sentenza e condanna la parte soccombente al pagamento delle spese processuali in favore della parte vittoriosa.

Chi paga

Nel caso in cui il condominio perda la causa e sia condannato al pagamento delle spese processuali, il condòmino che esprime il proprio dissenso non sarà tenuto al pagamento delle spese processuali. Resta doveroso precisare che l’articolo 1132 del Codice civile si applica solo in ordine alle conseguenze della lite in caso di soccombenza. Restano comunque a carico del condòmi- no dissenziente le spese propedeutiche e stragiudiziali sostenute dal condominio prima dell’avvio della causa. Come fare per esprimere il proprio dissenso e quando è possibile farlo? Il condòmino potrà comunicare il proprio dissenso all’amministratore in forma scritta, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o Pec, o in sede di assemblea tramite una dichiarazione resa a verbale. Si badi bene che il solo voto contrario espresso durante l’assemblea non è sufficiente: è necessaria una vera e propria dichiarazione con la quale il condòmino manifesta espressamente la propria contrarietà nel promuovere la causa.

Termini di legge

La comunicazione di dissenso deve essere notificata nel termine perentorio di 30 giorni dal momento in cui il condòmino ha avuto notizia della deliberazione. Ma è sempre possibile esprimere il proprio dissenso? Nel silenzio della norma, la giurisprudenza e la dottrina hanno enunciato i presupposti necessari perché il dissenso possa ritenersi valido. Per prima cosa, è necessario che vi sia una delibera assembleare. Si deduce, così, che il condòmino non potrà esprimere il proprio dissenso dove la materia del contendere rientri tra quelle imposte ex lege in capo all’amministratore in forza dell’articolo 1130 del Codice civile e per le quali non è richiesta pre ventiva delibera assembleare. Per esempio, non si potrà esercitare il proprio diritto al dissenso nei ricorsi per decreti ingiuntivi promossi nei confronti di un moroso, nelle eventuali opposizioni o in tutte le controversie promosse per la tutela delle parti comuni.

Di quali liti si parla

Parte della giurisprudenza ritiene che il dissenso non possa ritenersi applicabile in relazione alle spese di lite tra condominio e singolo condòmino, ma solo relativamente a quelle tra condominio e soggetti terzi estranei (Cassazione 13885/2014). Su questo punto, si auspica, tuttavia, un ulteriore e decisivo intervento chiarificatore della Corte di Cassazione. Ma che cosa succede, invece, nel caso in cui la causa ha avuto un esito favorevole per il condominio? In questi casi il condòmino dissenziente, che ha tratto vantaggio dall’esito favorevole della controversia, sarà tenuto a contribuire a quella parte che non sia stato possibile recuperare dalla parte soccombente. Questa circostanza ricorre nei casi in cui vi sia compensazione delle spese o esito negativo delle procedure esecutive. Resta certo che il condòmino non dovrà contribuire in quei casi in cui sia stato il condominio a decidere di non proseguire nel recupero delle spese dalla controparte.