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STORIA DI COPERTINA RIQUALIFICAZIONE IL RISPARMIO SI CHIAMA ENGIE
IL RISPARMIO SI CHIAMA ENGIE
Un complesso residenziale a Milano, con 1.850 unità immobiliari, ha compiuto una svolta green grazie a un nuovo impianto integrato di cogenerazione e geotermia ad alta efficienza. Risultato: aria pulita e taglio dei consumi
Valentina Anghinoni
Nel 2019, il complesso residenziale San Carlo Trieste, situato nella zona sud-ovest di Milano, e che comprende 32 palazzine, più di 1.850 unità immobiliari, ha compiuto una vera e propria rivoluzione. È quel tipo di rivoluzione della quale, oggi, le città in cui viviamo hanno un bisogno sempre più urgente. Grazie all’accordo tra la società immobiliare proprietaria e i suoi inquilini, l'intero quartiere ha realizzato la propria svolta green, attraverso l’utilizzo di tecnologie innovative, che garantiscono energia pulita all’intero complesso residenziale: un nuovo impianto integrato ad alta efficienza dotato di un sistema di cogenerazione a gas naturale, composto da due unità con una potenza elettrica unitaria da 0,4 MW per la produzione combinata di ri
scaldamento ed elettricità, che produce il fabbisogno di energia elettrica dell'intera Centrale Termica, alimentando in particolare una pompa di calore geotermica, una macchina in grado di raccogliere il calore naturale presente nell'acqua di falda attraverso 2 pozzi di presa e 2 di resa, avente una potenza termica da 1,2 MW, e da tre caldaie a gas naturale, dotate di recuperatore di calore da 2 MW termici ciascuna, il tutto sotto il controllo di un sistema elettronico di supervisione di ultima generazione. Condominio Sostenibile e Certificato ha chiesto i particolari di questa trasformazione ai suoi attori principali. A cominciare da Davide Lopes di ENGIE Italia, uno dei principali player nel settore dell’energia a basse emissioni di CO 2 e delle soluzioni per l’efficienza energetica,
Il complesso residenziale San Carlo Trieste. A sinistra Davide Lopes
Locale caldaie del complesso di San Carlo Trieste, a Milano
che si rivolge a tutti i segmenti, dal residenziale al terziario, pubblico e privato, fino alla piccola e grande industria.
Domanda. Qual è stato il ruolo di ENGIE Italia per il complesso San Carlo Trieste a Milano?
Risposta. Ci consideriamo partner storico del complesso immobiliare, che seguiamo da almeno un paio di decenni: ai tempi avevamo acquisito la gestione dell’impianto di riscaldamento alimentato ancora a gasolio, trasformandolo poi successivamente a gas naturale. Alla scadenza del contratto nel 2016, considerata l'anzianità e le esigenze di manutenzione sempre crescenti dell’impianto, abbiamo proposto al Condominio una ristrutturazione impiantistica molto coraggiosa, optando per una soluzione tecnologica a bassissimo impatto ambientale. La proprietà, in una prima fase, ha naturalmente richiesto e confrontato altre offerte, optando però alla fine per la nostra, non solo per l'affidabilità che un marchio come il nostro è in grado di garantire, ma anche e soprattutto per le caratteristiche di sostenibilità della proposta sia da un punto di vista impiantistico che dei costi di gestione.
D. Come si è articolato l’intervento?
R. L’intervento è durato circa due anni, considerate le dimensioni del complesso e la necessità di garantire la continuità del servizio visto che l'impianto termico, oltre al fabbisogno di riscaldamento invernale per ogni singolo appartamento, produce acqua calda sanitaria per l'intero complesso. Siamo partiti demolendo le macchine esistenti ed installando due nuovi generatori termici. In una seconda fase abbiamo installato i due cogeneratori a gas naturale ed infine la pompa di calore con tecnologia geotermica. I lavori sono stati ultimati a settembre dello scorso anno (2019) con il completamento dell'impianto elettrico all'interno della Centrale tecnologica e l'allacciamento alla cabina elettrica di Media Tensione, anch'essa completamente riqualificata.
D. Qual è stato l’ostacolo più impegnativo?
R. Gestire un intervento così importante
senza far ricadere disagi sugli utilizzatori finali. Assicurare la continuità del servizio per la produzione di acqua calda sanitaria e contemporaneamente, nello stesso sito, mandare avanti un cantiere così complesso anche dal punto di vista realizzativo non è stata cosa semplice. Ma la gestione della complessità è nei fatti il nostro mestiere e alla fine siamo riusciti a completare i lavori senza ricadute sull'erogazione del servizio. Altrettanto impegnativa è stata l'opera progettuale e il conseguente espletamento dell'iter relativo alle pratiche con i vari Enti per l'ottenimento delle necessarie autorizzazioni previste dalle normative in vigore, che con un intervento così importante sono ovviamente complesse e articolate.
D. E quali sono stati i vantaggi ottenuti?
R. In primis, direi la sensibile diminuzione dell'impatto ambientale, con un risparmio annuo di oltre 1.250 tonnellate di CO2: da questo punto di vista la proprietà ha sposato completamente la nostra filosofia e il nostro approccio, a vantaggio di chi vive nel quartiere dove si potrà finalmente respirare un’aria decisamente più pulita. Ma oltre a quello
La nova centrale operativa dell'impianto elettrico
Giancarlo Vera (nella foto), tecnico specializzato di ENGIE Italia, ha svolto il ruolo di responsabile della centrale termica, al fianco del progettista: “Ho seguito la riqualificazione della centrale termica dalla fase di progettazione fino alla sua realizzazione: con un mio collega della sezione amministrativa abbiamo creato la proposta di contratto che, una volta approvata dalla proprietà, ha dato luogo al progetto esecutivo preliminare, contenente gli importi degli investimenti e la tipologia del contratto. Dopodiché è cominciato l’iter realizzativo, a partire dal progetto, per il quale ci siamo avvalsi della collaborazione di Nuove Energie, lo studio di progettazione dell’ingegner Vallarelli”. L’impianto, composto da due cogeneratori a gas naturale, che producono energia termica ed elettrica, copre il fabbisogno della centrale e dell’illuminazione dell’area verde del complesso. Ma come funziona, nel dettaglio, la pompa di calore geotermica? “La pompa di calore ricava il calore utile dall’acqua di falda che, anche in pieno inverno, mantiene una temperatura media intorno ai 15 °C”, spiega Vera. “Ci sono due pozzi di presa (emungimento), dai quali viene estratta l’acqua attraverso apposite tubazioni, e due pozzi di resa per restituire l’acqua che viene raffreddata per far funzionare la macchina. L’acqua di falda utilizzata, dai 15 gradi scende di 3-5 °C (gradi centigradi) cedendo energia termica al sistema termico”. L’energia termica prodotta in centrale viene trasferita ai corpi scaldanti tramite pompe di circolazione, ed è importante notare come siano stati previsti e realizzati due circuiti d’acqua nell’impianto: uno relativo alla centrale termica e l’altro, detto secondario, all’ interno del complesso residenziale”. Insomma, l’acqua che viene scaldata all’interno della centrale non è la stessa acqua che circola nei palazzi. “Il calore viene ceduto dal circuito primario al circuito secondario, attraverso appositi scambiatori di calore così da preservare i componenti dell’impianto (circuito primario) dalle impurità che si possono creare nell’acqua”, conclude Vera.
Antonio Vallarelli (nella foto) è l’ingegnere che ha seguito sul campo l’intervento di riqualificazione del complesso residenziale San Carlo Trieste, a Milano.
Domanda. Quali problemi ha posto la riqualificazione del complesso San Carlo Trieste?
Risposta. L’Iter autorizzativo complesso, per quanto riguarda l’ottenimento della Autorizzazione Unica presso la provincia di Milano. Si tratta di un unico parere, rappresentato dall’esito positivo di diversi enti come i Vigili del fuoco, il Comune di Milano e l’Ente di erogazione dell’energia. Uno dei problemi è stato confrontarsi con tutte queste entità, facendo collimare le esigenze di ognuno di essi, per ottenere l’approvazione definitiva. Alla fine, è andato tutto bene: questa prima fase di raccolta delle autorizzazioni ha richiesto circa tre mesi. Poi, altre diffi coltà che abbiamo risolto sono state la logistica in cantiere, al centro del quale è situato l’impianto, e la coordinazione della viabilità, per garantire la sicurezza in ogni luogo dell’area interessata ai lavori. La cabina elettrica è stata anch’essa modificata, ma mantenuta attiva per non creare disservizi agli abitanti del quartiere. Il prelievo dell’acqua di falda ha richiesto l’utilizzo di mezzi molto ingombranti, anche trivelle, che abbiamo dovuto coordinare con la massima attenzione.
D. Come è stata scelta la tecnologia da utilizzare?
R. Siamo partiti con l’analisi dello stato di fatto, ovvero l’impianto esistente: abbiamo monitorato le temperature di utilizzo, gli orari di funzionamento, ovvero effettuato un’analisi energetica completa prima di confrontarci con Engie e la proprietà, per decidere il nuovo tipo di impianto da creare al posto del precedente. Anche questa fase è durata altri due o tre mesi. Una volta riscontrato che tutti gli edifici usavano riscaldamento a basse temperature, abbiamo constatato che la scelta impiantistica più adatta alla sostituzione era quella composta dalla combina zione di più tecnologie: un sistema di produzione molto efficiente di fluidotermovettore a bassa temperatura, con pompe di calore condensate ad acqua di falda, ad elettricità, la quale si produce da sé grazie alla cogenerazione. Per il backup del sistema sono previste delle caldaie a riserva, ad integrazione delle altre tecnologie primarie.
D. Qual è il risultato in termini di sostenibilità?
R. In termini di sostenibilità, sebbene sia giusto effettuare ogni anno il calcolo esatto dell’abbattimento delle emissioni di CO2, sicuramente parliamo di più di mille tonnellate all’anno. Engie ha implementato anche sistemi smart per un’eventuale futura evoluzione del quartiere. L’impianto è caratterizzato da un alto grado di regolazione, grazie all’efficienza dei sistemi e al monitoraggio delle temperature in uscita, con un rendimento molto alto.
D. Dal punto di vista pratico, come è avvenuta la trasformazione?
R. I lavori sono stati svolti durante tutto l’anno ma, soprattutto durante l’estate, quando non si utilizza il riscaldamento domestico. Anche se, come già accennato, non era possibile staccare la centrale termica e la cabina elettrica, per assicurare l’acqua calda sanitaria ai condòmini. Abbiamo studiato insieme a Engie ogni fase di demolizione e costruzione dell’impianto, e coordinato tutte le imprese per far coincidere alla perfezione ogni aspetto dell’intervento.
D. Ci sono stati problemi tecnici da risolvere?
R. C’erano più soluzioni possibili, e che sono state considerate, riguardo la topografia dell’impianto. Uno degli aspetti più interessanti in proposito, ma anche più complesso, è stato quello legato all’adeguamento delle canne fumarie, situate sotto il piano della strada, a più di 20 metri dall’edificio. Anche in questa fase i tecnici della Engie hanno dimostrato una grande professionalità e competenza e ogni ostacolo è stato risolto con successo.
ambientale il vantaggio è stato anche di natura economica: grazie a un impianto decisamente più efficiente è stato possibile garantire un prezzo dell'energia più vantaggioso. La tipologia di impianto realizzato, inoltre, con il contratto di Servizio Energia ha permesso l'applicazione dell’Iva all'aliquota ridotta del 10% anziché al 22%, con un risparmio complessivo per l'intero complesso di circa 250.000 Euro all'anno. Non da ultimo, con l'energia elettrica prodotta dai cogeneratori è stato possibile illuminare tutta l'area verde su cui è installato l'impianto e alimentare una colonnina di ricarica per due auto elettriche in car-sharing da noi messe a disposizione ad uso esclusivo di tutti gli inquilini del complesso.
D. La riqualificazione del complesso San Carlo è di vasta portata. Ma è possibile nel caso di un solo condominio?
R. Sì, è sicuramente possibile, progettando e installando le macchine con le corrette caratteristiche tecniche, e correlando le potenze delle apparecchiature con il fabbisogno dello stabile.
D. ENGIE Italia è una utility che offre diversi servizi ai condomini. Partiamo dai servizi energetici: quali sono i vantaggi dell’offerta ENGIE?
R. Offriamo un’ampia gamma di proposte, tutte indissolubilmente legate all'efficienza energetica. Da quelle più semplici che prevedono la classica attività di conduzione e manutenzione dell’impianto a cui è possibile aggiungere servizi accessori
come la contabilizzazione dei consumi e la relativa ripartizione delle spese o l'installazione di impianti di telecontrollo e telegestione che permettono un'erogazione del servizio sempre più sicura e tempistiche di intervento in caso di malfunzionamento sempre più tempestive. Il nostro fiore all'occhiello resta il Servizio Energia, un contratto con cui affianchiamo all'attività di conduzione e manutenzione dell'impianto anche la fornitura del calore a servizio di chi vive nel Condominio. Una formula "all-inclusive" che permette di ottenere risparmi importanti senza dover però rinunciare al comfort e al calore che ognuno vuole avere all'interno della propria abitazione. E questi risparmi possono essere utilizzati anche per finanziare gli eventuali lavori di riqualificazione degli impianti, attraverso un piano di ammortamento pluriennale che utilizza proprio il risparmio energetico ottenuto per ripagare i costi di riqualificazione, che in questo caso vengono interamente anticipati da noi. Una formula veramente conveniente a cui recentemente è stato possibile sommare anche gli incentivi fiscali dell'Ecobonus attraverso il contratto di Servizio Energia Plus.
D. L’azienda propone anche soluzioni integrate. Di che si tratta?
R. Le nostre soluzioni integrate su misura per i condomini coprono ogni aspetto del risparmio energetico condominiale. Il nostro metodo cerca di integrare tutte le tecnologie, costruendo "soluzioni su misura" per ogni tipologia di condominio. Cerchiamo infatti di realizzare sistemi ad alta efficienza, integrando tecnologie rinnovabili (solare termico e fotovoltaico) con sistemi di produzione ibrida (micro-cogenerazione / pompa di calore), completando gli interventi anche con l'applicazione di tecnologia LED per l'illuminazione delle parti comuni e posizionamento di colonnine elettriche condominiali.
D. Ha citato poco fa gli incentivi fiscali e l'Ecobonus. ENGIE Italia si propone anche come soggetto a cui poter cedere il credito fiscale? Con quali modalità?
R. Lo strumento della cessione delle detrazioni fiscali è oggi un mezzo per rendere accessibile a tutti le soluzioni di efficienza energetica. Sempre più spesso proponiamo sul mercato interventi di isolamento termico (come il cappotto o le facciate ventilate), opere che consentono di accedere agli incentivi fiscali che possono arrivare fino al 75% (addirittura all'85% se parliamo di Sismabonus). Lo facciamo ricoprendo il ruolo di General Contractor, occupandoci quindi della gestione dei lavori a 360°, con l'ausilio di
imprese specializzate presenti sul territorio, così da poter beneficiare di sinergie locali. I nostri tecnici specializzati supervisionano direttamente tutti i lavori, monitorando quotidianamente lo stato di avanzamento dei cantieri e garantendone qualità e sicurezza. Al termine dei lavori, il cliente può cederci il credito fiscale, derivante dalle detrazioni fiscali che l'intervento permette di ottenere, pagando la parte residua con un bonifico "parlante" o attivando un contratto di Servizio
Raffaele Esposito è property manager della Immobiliare San Carlo Trieste, società alla quale fa capo il complesso residenziale.
Domanda. Quali erano gli obiettivi da raggiungere nell’intervento di riqualificazione?
Risposta. La riduzione del costo del riscaldamento, associato alla riduzione di CO2 emessa nell’aria, erano i due principali obiettivi. La riqualificazione dell’impianto in cogenerazione ha permesso non solo il raggiungimento di questi obiettivi, ma anche la possibilità di ottenere gli sgravi fiscali previsti, dei quali hanno beneficiato gli stessi inquilini. Immobiliare San Carlo Trieste è la società immobiliare proprietaria del quartiere della zona Piazza Frattini di Milano, composta da 1.850 unità immobiliari, tutte in locazione. Agli inquilini è offerto un importo complessivo tra canone e oneri accessori sicuramente competitivo, anche grazie all’efficentamento dell’impianto di riscaldamento, che ha consentito un abbattimento dei costi ai condòmini nell’ordine del 12%.
D. Qual è stato il ruolo della società immobiliare?
R. Abbiamo sottoposto agli inquilini il piano per la trasformazione della centrale, così come previsto dalla legge 392/78, che prevede la necessaria approvazione dell’inquilino per la ripartizione delle spese del riscaldamento, in base al consumo o al millesimo. Abbiamo mostrato i benefici ai condòmini i quali, vista la bontà del progetto, hanno accolto favorevolmente l’intervento. Il contratto sottoscritto con Engie, che si è fatto carico di anticipare i costi, consente di ammortizzare le spese nel giro di 11 anni circa.
D. Quali vantaggi hanno avuto gli inquilini?
R. Oltre al miglioramento della salubrità dell’aria, con tutte le ripercussioni positive annesse, la riduzione del costo dell’Iva ha rappresentato un grosso risparmio economico a cui si associa il risparmio sulla fornitura di energia elettrica, perché l’impianto di cogenerazione copre da solo il fabbisogno di energia elettrica per la gestione delle caldaie.
D. Da un punto di vista strettamente immobiliare, gli edifici ora sono rivalutati?
R. Il patrimonio immobiliare è sicuramente valorizzato, grazie alla possibilità di offrire a un costo competitivo la locazione di un appartamento, attraverso l’abbattimento dei costi di gestione energetica.
Energia Plus. Quest'ultimo permette di rateizzare l'importo residuo del valore del credito ceduto, fino ad un massimo di 10 anni. In sintesi, quindi, il Condominio effettua l'intervento di riqualificazione energetica senza anticipare alcun costo, si ritrova alla fine dei lavori un immobile che ha acquistato valore, grazie anche all'incremento di classe energetica, e si assicura un risparmio importante sui consumi energetici futuri grazie ai benefici dell'intervento eseguito.
D. Quale ruolo ENGIE Italia vuole ricoprire nell’importante sfida dell’efficienza energetica e, in generale, come protagonista della transizione energetica che l’Italia e il mondo stanno attraversando?
R. Vogliamo essere i protagonisti della decarbonizzazione e il veicolo di questo cambiamento, grazie alla nostra energia 100% green e ai nostri servizi sostenibili. Solo affiancando i nostri clienti e facendo le scelte giuste possiamo ridurre il nostro impatto ambientale e diventare, insieme, più leggeri per il pianeta.
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