HUREN ZONDER KUREN

De uitdrukking ‘een geschenk uit de hemel’ wordt gebruikt om iets te beschrijven dat onverwacht en zeer welkom is, alsof het rechtstreeks uit de hemel komt. Mijn collega-advocaat Bart Tonen, ook actief in de woonbotenwereld, staat gelukkig duidelijk met twee benen op aarde. Toch wierp hij mij zijn bijdrage voor het blad Woonrecht als een geschenk uit de hemel in de schoot: een juridisch stuk over de verbeterde huurbescherming voor woonboten. Fijnproevers kunnen Barts hele bijdrage op onze website nader bestuderen. Ik bak er hier mijn ‘koekje’ van, met de meest belangrijke kwesties als ingrediënten.

HUREN

Met een huurovereenkomst spreken de eigenaar en de huurder af dat de eigenaar de ligplaats ter beschikking stelt aan de huurder. Voor een afgesproken periode of voor onbepaalde duur, in het tweede geval dus zonder concrete afspraak dat de ligplaats na een bepaalde huurperiode moet worden ontruimd. Als tegenprestatie betaalt de huurder de overeengekomen huur. Na afloop van de afgesproken huurperiode moet de ligplaats door de huurder weer zijn ontruimd. Ook als dat ernstig vermogensverlies betekent doordat de ligplaats met woonboot niet meer kan worden ‘doorverkocht’.

Tot 1 juli 2022 was een huurovereenkomst voor een ligplaats in beginsel altijd opzegbaar voor de verhuurder, zonder dat er een gerichte wettelijke huurbescherming gold voor de huurder. Huurbescherming kwam vrijwel alleen voort uit de afspraken die de partijen maakten in de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval.

De huurrechter vraagt de eigenaar/verhuurder nadrukkelijk naar het waarom van de opzegging en weegt dit af tegen het zwaarwegende belang van de huurder bij het voortzetten van de huur van de ligplaats. Want uit de rechtspraak blijkt voldoende dat het woon- en financieel belang van de huurder van de ligplaats bij een huurovereenkomst zonder einddatum altijd zwaarwegend is.

Onder het oude recht woog de huurrechter daartegenover het belang van de eigenaar/verhuurder, maar kon daarbij naar rechterlijk inzicht de nadruk leggen op het principiële zwaarwegende belang van de eigenaar die over zijn eigendom wenst te beschikken, óf zijn oordeel meer baseren op de praktische reden van opzegging, met alle tussenliggende grijstinten. Hoe onduidelijker de huurovereenkomst, hoe meer ruimte de huurrechter had om er in alle redelijkheid ‘iets van te vinden’. Met vaak een onvoorspelbare uitkomst.

Belangenafweging Bij Opzegging

We weten allemaal dat de marktwaardeontwikkeling van ligplaatsen met woonboten de afgelopen jaren grote sprongen heeft gemaakt. Super voor wie na jarenlang gebruik van de ligplaats de woonboot met ligplaats kan verkopen. Slapeloze nachten als de koper op enig moment te maken krijgt met een eindige huur of een huuropzegging.

De eigenaar/verhuurder van de ligplaats kan nu alleen nog opzeggen op basis van strikt geformuleerde wettelijke opzeggingsgronden, vergelijkbaar met de huurbescherming voor huurders van woonruimte aan de wal. Dat komt de voorspelbaarheid van een wel of niet succesvolle opzegging beide partijen zeer ten goede.

Voor huurovereenkomsten die na 1 juli 2022 zijn gesloten, geldt de nieuwe opzeggingsregeling direct. Voor bestaande huurovereenkomsten op peildatum 1 juli 2022, gaat de regeling twee jaar later in.

Indeplaatsstelling Bij Verkoop

Geweldig ook is de nieuwe afdwingbare regel dat de verhuurder in beginsel moet meewerken aan het inwisselen van de verkoper voor de koper in een lopende huurovereenkomst. In de meeste huurovereenkomsten is daarover niets geregeld. Met als gevolg dat de verkoper en de potentiële koper in een financieel bijzonder kwetsbare situatie terecht kunnen komen als de verhuurder van de ligplaats dreigt niet mee te werken aan het voortzetten van de lopende huur op naam van de koper, of ingrijpende nieuwe voorwaarden stelt aan medewerking. Voor de mitsen en maren verwijs ik naar de bijdrage van Bart Tonen.

Jaarlijkse Huurprijsaanpassing

Met de artikelen 7:247a en 7:248 lid 3, Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, in werking getreden op 1 april 2022 en artikel 208ea, Overgangswet Nieuw BW, is de maximale huurverhoging voor de vrije sector met ingang van 1 juli 2022 wel direct van toepassing verklaard op alle huurovereenkomsten voor de huur van een ligplaats. Met een maximumpercentage van 4,1% voor het jaar 2023. Een hoger percentage huurverhoging hoeft dus niet van de verhuurder te worden geaccepteerd. •

Wil Je Reageren Of Heb Je Een

VRAAG VOOR VLOT? MAIL NAAR REDACTIE@VLOTWATERWONEN.NL!