第一編 教戰日記 教戰日記 1 ........................................................... 1－3 教戰日記 2 ........................................................... 1－5 教戰日記 3 ........................................................... 1－7 教戰日記 4 ........................................................... 1－9 教戰日記 5 ........................................................... 1－11 教戰日記 6 ........................................................... 1－14 教戰日記 7 ........................................................... 1－19 教戰日記 8 ........................................................... 1－22 教戰日記 9 ........................................................... 1－24 教戰日記 10 ......................................................... 1－26 教戰日記 11 ......................................................... 1－29 教戰日記 12 ......................................................... 1－32 教戰日記 13 ......................................................... 1－33 教戰日記 14 ......................................................... 1－34 教戰日記 15 ......................................................... 1－36 教戰日記 16 ......................................................... 1－39 教戰日記 17 ......................................................... 1－41 教戰日記 18 ......................................................... 1－43 教戰日記 19 ......................................................... 1－51
CONTENTS〈1〉
教戰日記 20 ......................................................... 1－56 教戰日記 21 ......................................................... 1－62 教戰日記 22 ......................................................... 1－65 教戰日記 23 ......................................................... 1－68 教戰日記 24 ......................................................... 1－74 教戰日記 25 ......................................................... 1－79 教戰日記 26 ......................................................... 1－85 教戰日記 27 ......................................................... 1－90 教戰日記 28 ......................................................... 1－92 教戰日記 29 ......................................................... 1－98 教戰日記 30 ......................................................... 1－100 教戰日記 31 ......................................................... 1－103 教戰日記 32 ......................................................... 1－110
第二編 實例解析 實例演練 1 ........................................................... 2－3 實例演練 2 ........................................................... 2－5 實例演練 3 ........................................................... 2－7 實例演練 4 ........................................................... 2－8 實例演練 5 ........................................................... 2－10 實例演練 6 ........................................................... 2－13 實例演練 7 ........................................................... 2－14
CONTENTS〈2〉
實例演練 8 ........................................................... 2－15 實例演練 9 ........................................................... 2－17 實例演練 10 ......................................................... 2－18 實例演練 11 ......................................................... 2－19 實例演練 12 ......................................................... 2－21 實例演練 13 ......................................................... 2－22 實例演練 14 ......................................................... 2－23 實例演練 15 ......................................................... 2－25 實例演練 16 ......................................................... 2－26 實例演練 17 ......................................................... 2－28 實例演練 18 ......................................................... 2－29 實例演練 19 ......................................................... 2－30 實例演練 20 ......................................................... 2－31 實例演練 21 ......................................................... 2－32 實例演練 22 ......................................................... 2－34
第三編 實力進階 第一章 土地登記概念 ........................................ 3－1－1 第二章 測量概念 ............................................... 3－2－1 第三章 各國土地登記制 ..................................... 3－3－1 第四章 土地登記申請 ........................................ 3－4－1 第五章 土地登記申請程序 ................................. 3－5－1
CONTENTS〈3〉
第六章 總登記 ................................................... 3－6－1 第一節 土地總登記 ........................................ 3－6－2 第二節 土地所有權第一次登記....................... 3－6－4 第三節 時效取得所有權第一次登記 ............... 3－6－6 第四節 土地所有權回復之登記....................... 3－6－8 第五節 建物所有權第一次登記....................... 3－6－10 第七章 標示變更登記 ........................................ 3－7－1 第八章 所有權變更登記 ..................................... 3－8－1 第一節 所有權變更登記概念 .......................... 3－8－2 第二節 所有權移轉登記 ................................. 3－8－4 第三節 土地分割登記（標示分割） ............... 3－8－15 第四節 土地合併登記 ..................................... 3－8－19 第五節 增減登記 ............................................ 3－8－23 第九章 他項權利登記 ........................................ 3－9－1 第一節 他項權利登記概念 .............................. 3－9－2 第二節 他項權利設定登記 .............................. 3－9－7 第三節 他項權利移轉登記 .............................. 3－9－21 第四節 他項權利內容變更登記....................... 3－9－24 第五節 他項權利塗銷登記 .............................. 3－9－33 第六節 時效取得地上權（不動產役權）登記 . 3－9－35 第十章 繼承登記 ............................................... 3－10－1 第十一章 土地權利信託登記（信託登記） ........ 3－11－1 第十二章 更正登記及限制登記 .......................... 3－12－1
CONTENTS〈4〉
第十三章 塗銷登記及消滅登記 .......................... 3－13－1 第十四章 其他登記 ............................................ 3－14－1
第四編 鑑往知來 91 年各類科試題解答 .......................................... 4－1－1 91 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－1－2 91 年北市基層四等「土地登記概要」 試題解答 ..... 4－1－5 91 年基層四等「土地登記概要」試題解答 ....... 4－1－8 91 年土地代書「土地登記實務」試題解答 ....... 4－1－12 91 年土地代書第一次檢覈 「土地登記實務」試題解答 ..... 4－1－16 92 年各類科試題解答 .......................................... 4－2－1 92 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－2－2 92 年地方四等「土地登記概要」試題解答 ....... 4－2－5 92 年土地代書檢覈「土地登記實務」 試題解答 ..... 4－2－9 93 年各類科試題解答 .......................................... 4－3－1 93 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－3－2 93 年地方四等「土地登記概要」試題解答 ....... 4－3－5 93 年地政士普考「土地登記實務」試題解答 .... 4－3－9 93 年地政士檢覈「土地登記實務」試題解答 .... 4－3－13 94 年各類科試題解答 .......................................... 4－4－1
CONTENTS〈5〉
94 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－4－2 94 年地方四等「土地登記概要」試題解答 ....... 4－4－6 94 年第二次地方四等「土地登記概要」 試題解答 ..... 4－4－10 95 年各類科試題解答 .......................................... 4－5－1 95 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－5－2 95 年地政士普考「土地登記實務」試題解答 .... 4－5－7 95 年地方四等「土地登記概要」試題解答 ....... 4－5－10 96 年各類科試題解答 .......................................... 4－6－1 96 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－6－2 96 年地政士普考「土地登記實務」試題解答 .... 4－6－7 96 年地方四等「土地登記概要」試題解答 ....... 4－6－10 97 年各類科試題解答 .......................................... 4－7－1 97 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－7－2 97 年地政士普考「土地登記實務」試題解答 .... 4－7－7 97 年地方四等「土地登記概要」試題解答 ....... 4－7－10 98 年各類科試題解答 .......................................... 4－8－1 98 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－8－2 98 年地政士普考「土地登記實務」試題解答 .... 4－8－5 99 年各類科試題解答 .......................................... 4－9－1 99 年普考「土地登記概要」試題解答 .............. 4－9－2 99 年地政士普考「土地登記實務」試題解答 99 年地方四等「土地登記概要」試題解答
CONTENTS〈6〉
4－9－5 4－9－9
100 年各類科試題解答 ........................................ 4－10－1 100 年普考「土地登記概要」試題解答 ............. 4－10－2
4－10－6 4－10－10 100 年高考三級「土地登記」試題解答 4－10－13 100 年地方三等「土地登記概要」試題解答 4－10－17 100 年地方四等「土地登記概要」試題解答 101 年各類科試題解答 ........................................ 4－11－1 100 年地政士普考「土地登記實務」試題解答
4－11－2 101 年地政士普考「土地登記實務」試題解答 4－11－6 4－11－9 101 年高考三級「土地登記」試題解答 101 年普考「土地登記概要」試題解答
附 錄 相關法規 一、土地登記規則 ............................................... 5－3 二、地籍測量實施規則 ........................................ 5－24 三、信託法 .......................................................... 5－50 四、國土測繪法 ................................................... 5－56 五、地政士法 ...................................................... 5－63 六、祭祀公業條例 ............................................... 5－70 七、時效取得地上權登記審查要點 ...................... 5－78
CONTENTS〈7〉
《第一編》教戰日記 1－3
1 贈與登記與交換登記之差異 贈與所有權移轉登記： 係指總登記後，因雙方訂定書面契約，一方無償移轉所有權與他方， 而他方允受之法律行為，致權利主體發生變更，應申請贈與所有權移 轉登記。 交換所有權移轉登記： 係指總登記後，因雙方訂定書面契約互相移轉不動產，致權利主體發 生變更，應申請交換所有權移轉登記。 茲將贈與登記與交換登記之相同點，說明如下： 就登記分類而言，兩者皆為經常性登記。 就登記申請方式而言，兩者皆為會同申請。 就登記申請期限而言，兩者皆為權利變更之日起一個月內為之。 就登簿方式而言，兩者皆以主登記方式為之。 就登記費核課標準而言，兩者皆按申報地價千分之一計徵。 茲將贈與登記與交換登記之相異點，比較說明如下： 申請方式不同：前者為「會同申請」；後者為「會同申請」或部分 共有人依土地法第三十四條之一「代為申請」。 登記原因證明文件不同：前者為贈與所有權移轉契約書；後者為交 換所有權移轉契約書。 共有物處理方式不同：前者不適用土地法第三十四條之一；而後者 適用土地法第三十四條之一，採「多數決」方式為之。 他共有人保護方式不同：前者無此規定；後者於權利變更登記時， 應提出他共有人已為受領或提存之證明。 登記申請書及契約書有無列明不同：前者無此規定；後者應列明全 體共有人（無須他共有人簽名或蓋章）。 登記申請書備註欄有無簽註不同：前者無此規定；後者記明依土地 法第三十四條之一第一項至第三項規定辦理。 稅捐負擔不同：前者完納（免納）土地增值稅、契稅、贈與稅；後
1－4 土地登記Q＆A
者完納（免納）土地增值稅、契稅或交換前後之不動產有差額而未 補償者，須完納贈與稅。 登記種類 項 目
贈
與
登
記 交
換
登
記
申 請 方 式 不 同 會同申請
會同申請或代為申請 登記原因證明文件不同 贈與所有權移轉契約書 交換所有權移轉契約書 不適用土地法第三十四 適用土地法第三十四條 共有物處理方式不同 條之一 之一採多數決方式為之 無此規定 權利變更登記時，應提 出他共有人已為受領或 他共有人保護方式不同 提存之證明 應列明全體共有人 登記申請書及契約書有 無此規定 無 列 明 不 同 無此規定 記明依土地法第三十四 登記申請書備註欄有無 條之一第一項至第三項 簽 註 不 同 規定辦理 土地增值稅完納（免 土地增值稅完納（免 納）證明 納）證明 契稅完納（免納）證明 契稅完納（免納）證明 稅 捐 負 擔 不 同 贈與稅完納（免納） 交換前後之不動產有 證明 差額而未補償者，完 納贈與稅
、何謂交換所有權移轉登記？其與贈與登記之異同點為何？試分述之。
《第一編》教戰日記 1－5
2 贈與登記與遺贈登記之差異 贈與所有權移轉登記： 係指總登記後，因雙方訂定書面契約，一方無償移轉所有權與他方， 而他方允受法律行為，致權利主體發生變更，應申請贈與所有權移轉 登記。 遺贈所有權移轉登記： 係指登記名義人死亡時，將其不動產以遺囑方式無償給與法定繼承人 以外之他人，致權利主體發生變更，於繼承人辦理繼承登記後，由受 遺贈人會同繼承人申請遺贈所有權移轉登記。 茲將贈與所有權移轉登記與遺贈所有權移轉登記之相同點，說明如下： 就登記分類而言，兩者皆為經常性登記。 就登記申請方式而言，兩者登記之申請方式皆為會同申請。 就申請登記事由而言，兩者登記事由皆為所有權移轉登記。 就登記簿方式而言，兩者登簿方法皆以主登記方式為之。 就登記費計收標準而言，兩者皆按申報地價千分之一計徵。 茲將贈與所有權移轉登記與遺贈所有權移轉登記之差異，比較說明如 下： 登記性質不同：前者為設權登記；後者為宣示登記。 登記之效力不同：前者非經登記，不生效力；後者為非經登記，不 得處分其物權也。 登記原因不同：前者為贈與登記；後者為遺贈登記。 登記要件（前置登記種類）不同：前者為辦畢總登記後；後者為辦 畢繼承登記後或辦畢遺囑執行人及繼承登記後或辦畢遺產清理人及 繼承登記後；或為辦畢遺產管理人登記後。 登記原因證明文件不同：前者為契約書；後者為合法遺囑及載有遺 贈人死亡記事之戶籍謄本。 申請人資格不同：前者由權利人（受贈人）會同義務人（贈與人） 申請之；後者由繼承人會同受遺贈人申請或遺囑執行人會同受遺贈
1－6 土地登記Q＆A
人申請或遺產清理人會同受遺贈人申請；或由遺產管理人會同受遺 贈人申請之。 申請期限不同：前者為權利變更之日起一個月內為之；後者為繼承 開始後六個月內為之。 稅負不同：前者須完納（免納）土地增值稅、贈與稅或契稅；後者 須完納（免納）土地增值稅及遺產稅。 登記種類 項 目
贈
與
登
記 遺
贈
登
記
登 記 性 質 不 同 設權登記
宣示登記 非經登記不生效力 非經登記，不得處分其 登 記 效 力 不 同 物權 遺贈 登 記 原 因 不 同 贈與 辦畢總登記後 辦畢繼承登記後 辦畢遺囑執行人及繼 承登記後 登 記 要 件 辦畢遺產清理人及繼 （前置登記種類）不同 承登記後 辦畢遺產管理人登記後 合法遺囑 登記原因證明文件不同 贈與契約書 權利人會同義務人 繼承人會同受遺贈人 遺囑執行人會同受遺 贈人 遺產清理人會同受遺 申 請 人 資 格 不 同 贈人 遺產管理人會同受遺 贈人 申 請 期 限 不 同 權利變更之日起一個月內 繼承開始後六個月內 土地增值稅、贈與稅或 土地增值稅及遺產稅完 稅 負 不 同 契稅完納（免納）證明 納（免納）證明
、試比較贈與登記與遺贈登記之異同。
《第一編》教戰日記 1－7
3 不動產投資信託登記與不動產資產信託登記 不動產資產信託： 稱不動產資產信託者係依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動 產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定 人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動 產、不動產相關權利或其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之 信託。（不動產證券化條例§4 ） 不動產投資信託： 稱不動產投資信託者係依本條例之規定，向不特定人募集發行或向特 定人私募交付不動產投資信託受益證券，以投資不動產、不動產相關 權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之 信託。（不動產證券化條例§4 ） 信託登記及不適用之規範： 申請人依不動產證券化條例或金融資產證券化條例規定申請信託登 記時，為資產信託者，應檢附主管機關核准或申報生效文件及信託 關係證明文件；登記機關辦理登記時，應於登記簿其他登記事項欄 記明委託人姓名或名稱。 前項信託登記，為投資信託者，應檢附主管機關核准或申報生效文 件，無須檢附信託關係證明文件；登記機關辦理登記時，應於登記 簿其他登記事項欄記明該財產屬不動產投資信託基金信託財產。 依前項規定辦理信託登記後，於信託關係消滅、信託內容變更時， 不適用第一二八條、第一三三條規定。（土登規則§133 之 1） 茲將不動產資產信託登記與不動產投資信託登記比較如下： 信託登記 項 目
資
產
信
託 投
資
信
託
主管機關核准或申報 檢附主管機關核准或申 生效文件 報生效文件（無須檢附 登記原因證明文件不同 信託機關證明文件 信託關係證明文件）
1－8 土地登記Q＆A 記明委託人姓名或名稱 記明該財產屬不動產投 資信託基金信託財產 信託關係消滅時，是否 須由權利人會同受託人 不須由權利人會同受託 人申請登記 須由相關權利人會同受 申請登記 託 人 申 請 登 記 委託人應會同受託人檢 信託內容變更時，不須 信託內容變更是否向登 附變更後之信託內容變 向登記機關提出申請異動 記 機 關 提 出 申 請 更文件，以登記申請書 向登記機關提出 註記登記內容不同
、何謂不動產投資信託？不動產投資信託於信託關係消滅時，是否須由 相關權利人會同受託人申請登記？ 、何謂不動產資產信託？試比較不動產資產信託登記與不動產投資信託 登記之差異。
《第一編》教戰日記 1－9
4 建物第一次測量與建物複丈 所謂「建物第一次測量」： 係指權利人為申辦建物所有權第一次登記得檢具合法建物舉證文件、 竣工平面圖及其影本，向登記機關申辦建物第一次測量。 所謂「建物複丈」： 係指登記名義人因建築改良物之增建、改建、滅失、分割、合併或其 他標示變更，得檢具標的位置變更圖說及權利證明文件，向登記機關 申辦建物複丈。 建物第一次測量與建物複丈之不同： 原因不同： 建物第一次測量係合法建物為申辦建物所有權第一次登記而為。 建物複丈則係建物因增建、改建、滅失、分割、合併或其他標示 變更等標示變更登記而為。 方式不同： 建物第一次測量有簡化勘測之規定（自竣工平面圖轉繪， 免勘
測平面圖）。 建物複丈則無簡化勘測之規定。 文件不同： 建物第一次測量須檢附使用執照、竣工平面圖等（建築管理以 後）。 建物複丈則檢附標的位置變更圖說及權利證明文件。 時序不同： 建物第一次測量之建物尚未完成所有權第一次登記，故其時序 在先。 建物複丈之建物已完成所有權第一次登記，因申辦標示變更登 記而為，故其時序在後。
1－10 土地登記Q＆A
建物第一次測量與建物複丈之比較表 測量別 建 項 目
物
第
一
次
測
量 建
物
複
丈
係合法建物為申辦建物所有權 係建物因增建、改建、滅失、 分割、合併或其他標示變更等 原 因 不 同 第一次登記而為 標示變更登記而為 有簡化勘測之規定（自竣工平 無簡化勘測之規定 方式不同 面圖轉繪，免勘測平面圖） 須檢附使用執照、竣工平面圖 檢附標的位置變更圖說及權利 文件不同 等（建築管理以後） 證明文件 尚未完成所有權第一次登記（ 建物已完成所有權第一次登記 ，因申辦標示變更登記而為（ 時 序 不 同 時序在先） 時序在後）
、何謂建物第一次測量？何謂建物複丈？試比較兩者之差異。
《第一編》教戰日記 1－11
5 地籍整理與地籍管理之比較 地籍整理： 意義：所謂地籍整理，係由國家依照法定程序，將所轄各行政區域 每一宗公、私有土地之坐落位置、界址、形狀、面積、使用情形及 其權利關係，加以詳實精確之測量、調查與登記，製成地籍圖，編 成登記簿以明示之。遇有土地之分割、合併、坍沒、浮覆等增減情 形及土地權利之移轉、變更、消滅等異動情形，並適時予以重新訂 正，以保持地籍資料之永久正確完備，而使土地之分配及使用狀況 ，隨時瞭若指掌。此項工作，謂之地籍整理。 目的：在於建立地籍制度、便利土地管理，並使公、私土地權利享 有法律上之保障，進而為調劑土地分配、促進土地利用與引導經濟 發展之張本。 地籍整理的程序：土地法第三十六條規定： 地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。 地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。茲分述如下： 地籍測量：所謂「地籍測量」，乃係應用測量儀器及測量技術 ，測量一定行政區域範圍內各宗土地（建築改良物）之坐落位 置、界址、形狀、面積，調查地籍並繪製地籍圖，作為土地登 記和其他土地行政的依據。 土地登記：係將已測量各宗土地之標示及權利內容記載於主管 官署所備置之土地登記簿冊上。地籍測量應於土地登記之前辦 理完竣（土地法§38Ⅰ），換言之，未辦理地籍測量之地方， 不得開辦土地總登記；已依法辦理地籍測量之地方應即舉辦土 地總登記，二者必須密切配合，相輔相成。 地籍整理的實施單位：地籍整理以直轄市或縣（市）為單位，直轄 市或縣（市）分區，區內分段，段內分宗，按宗編號。（土地法§ 40） 地籍管理：
1－12 土地登記Q＆A
意義：所謂地籍管理，係由國家依照法定程序，將所轄行政區域內 之交通水利用地及其他土地，經申請土地複丈，應測繪於各該地段 之地籍圖內，並編定地號，以利辦理土地所有權第一次登記。此項 工作，謂之地籍管理。 法源依據： 土地法第二條第三類及第四類土地，應免予編號登記。但因地籍 管理必須編號登記者，不在此限。（土地法§41） 土地總登記後，未編號登記之土地，因地籍管理，必須編號登記 者，其登記程序準用土地總登記之程序辦理。（土登規則§77） 測量登記完竣地區內之未登記土地，其於辦理土地第一次登記前 ，應測繪於各該地段之地籍圖內，並編定地號。其有新增圖幅時 ，應與原地籍圖幅連接編號，並用紅色線拼接於地籍接合圖及一 覽圖內。（地測規則§237） 地籍管理之程序：地籍管理之程序，為土地複丈及土地所有權第一 次登記，茲分述如下： 土地複丈：所謂「土地複丈」，乃應用測量儀器及測量技術，測 量行政區域範圍內之交通水利用地及其他土地並測繪於各該地段 之地籍圖內，以編定地號，作為土地所有權第一次登記及其他土 地行政之依據。 所謂「土地所有權第一次登記」，係指土地總登記後，未編號登 記之土地，因地籍管理必須編號登記者，經申請土地複丈後，依 照土地總登記程序辦理之登記稱之。
地籍整理與地籍管理之比較表 工作種類 項 目
地
籍
整
辦 理 順 序 不 同 先 測 量 種 類 不 同 地籍測量 登 記 種 類 不 同 土地總登記 對
象
不
同
第一類：建築用地 第二類：直接生產用地
理 地
籍
管
後 土地複丈 土地所有權第一次登記 第三類：交通水利用地 第四類：其他土地
理