010cm181303

第一編 總 則 ...............................................

1－1

主題壹 土地法概念.................................................................. 1－3 主題貳 法 例 ...................................................................... 1－9 所有權 .......................... 1－34  主題參 地權（土地權利） 他項權利 主題肆 地權限制 ...................................................................... 1－53 主題伍 公有土地私有土地 ............................................. 1－80 主題陸 地權調整 ...................................................................... 1－97 教戰日記Ⅰ 特定主體與客體處分之限制 .......................... 1－125

第二編 地 籍 ...............................................

2－1

主題壹 地籍概念 ...................................................................... 2－3 主題貳 測量概念 ...................................................................... 2－10 主題參 土地登記概念 ............................................................. 2－26 主題肆 土地登記申請 ............................................................. 2－58 主題伍 土地登記應備文件..................................................... 2－65

主題陸 土地登記申請程序..................................................... 2－73 教戰日記Ⅱ 與民眾權利牽涉（有關）之測量種類 ......... 2－85

第三編 土地使用 ...............................................

3－1

主題壹 土地使用之概念 ......................................................... 3－3 土地使用編定 ................ 3－5  主題貳 土地使用管制 土地使用分區管制 主題參 空地及荒地.................................................................. 3－7 主題肆 土地使用計畫體系..................................................... 3－16 主題伍 公共設施用地 ............................................................. 3－41 主題陸 都市更新 ...................................................................... 3－47 主題柒 房屋及基地租用 ......................................................... 3－64 主題捌 農地使用管制及耕地租用 ....................................... 3－84 市地重劃 ....................................... 3－119  主題玖 土地重劃 農地重劃 主題拾 市地重劃 ...................................................................... 3－127 主題拾壹 農地重劃.................................................................. 3－154 主題拾貳 農村社區土地重劃 ................................................ 3－162 教戰日記Ⅲ 復徵空地稅，促進地盡其利 .......................... 3－171

第四編 土 地 稅 ...............................................

4－1

主題壹 土地稅概念.................................................................. 4－3 主題貳 平均地權 ...................................................................... 4－8 主題參 規定地價 ...................................................................... 4－11 主題肆 照價徵稅（地價稅） ................................................ 4－28 主題伍 田 賦 ...................................................................... 4－57 主題陸 照價收買 ...................................................................... 4－68 主題柒 漲價歸公（土地增值稅） ....................................... 4－79 教戰日記Ⅳ 不動產交易實價登錄，實現居住正義 ......... 4－117 教戰日記Ⅴ 課徵奢侈稅，打擊短期投機 .......................... 4－121

第五編 土地徵收 ...............................................

5－1

上級所有權  主題壹 土地徵收之概念 ...................... 5－3 原始取得 一般徵收 區段徵收 ...................... 5－15  主題貳 土地徵收之種類 保留徵收 一併徵收 收回權 ...................... 5－48  主題參 被徵收人之權利 優先購買權 主題肆 土地徵收之程序 ......................................................... 5－57 主題伍 土地徵收之補償 ......................................................... 5－81

主題陸 徵收之撤銷及廢止..................................................... 5－97 教戰日記Ⅵ 大埔及相思寮土地徵收事件 .......................... 5－104 教戰日記Ⅶ 撤銷徵收與廢止徵收 ....................................... 5－107

附錄一 測驗題庫 ...............................................

6－1

第一編 總 則 ...................................................................... 6－3 第二編 地 籍 ...................................................................... 6－15 第三編 土地使用 ...................................................................... 6－29 第四編 土 地 稅 ...................................................................... 6－45 第五編 土地徵收 ...................................................................... 6－57

附錄二 歷屆試題 ...............................................

7－1

高普考試題（八十七～一○○年） ....................................... 7－3 基層（地方）三、四等試題（八十九～一○○年） ......... 7－12 土地代書（地政士）試題（八十七～一○一年） ............. 7－23 土地代書檢覈試題（八十七～九十四年） .......................... 7－29

附錄三 最新法規暨試題 ..................................

8－1

土地法第三十四條之一執行要點修正規定 .......................... 8－3 高普考、地方三四等試題（一○一年） ............................... 8－8 初、地方五等試題（一○一年～一○二年） ...................... 8－12

第一編 總 則 1－3

主題壹

土 地 法 概 念

一、須熟讀土地法與憲法之關係，特別是憲法第一六六條「保護有關歷史、文化 、藝術之古蹟、古物」之基本國策為命題焦點。 二、土地法之立法九原則，作為制定土地法之依據，亦非常重要。 三、土地法內容就法律分類標準探討其性質，須熟記！ 掌握趨勢‧建立優勢

一、意義 乃規範土地權利義務關係之法律，即為實現土地政策、規範土地分配利 用及改良之法律。 二、法源（母法）─（土地法與憲法之關係） 我國憲法有關土地政策之主張規定於「基本國策」章，其主要規定如下： 國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀國 計民生之均足。（憲法§142） 中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權，應 受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。（憲 法§143Ⅰ） 附著於土地之礦及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家所有，不因 人民取得土地所有權而受影響。（憲法§143Ⅱ） 土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸人 民共享之。（憲法§143Ⅲ） 國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地之人為原 則，並規定其適當經營之面積。（憲法§143Ⅳ） 國家應運用科學技術，以興修水利，增進地力，改善農業環境，規劃土

1－4 土地法 地利用，開發農業資源，促成農業之工業化。（憲法§146） 三、立法原則 民國十七年冬，立法院成立，著手制定各種重要法律，土地法亦為其 中之一。由立法院胡漢民院長與林森副院長依據 孫中山先生平均地 權之主張，擬具「土地法原則」九項，提經中國國民黨中央政治會議 通過後，於民國十八年一月函送立法院，以為制定土地法之依據。 土地法制定所依據之九項原則，如下列所述： 徵收土地稅，以地值為根據： 即由人民自由申報地價，以其所報之數額為徵稅標準。低報地價者，則 照價收買之。 土地稅率，採漸進辦法： 輕稅率，無法達到地價低廉的目的；而高稅率亦窒礙難行。為便於施行 起見，或於經濟現狀不願發生重大影響，故採漸進辦法。 對於不勞而獲之土地增益，行累進稅： 因社會進步而增漲之地價，應歸公有。惟法貴乎施行有序，且貴乎便民 ，故主張累進徵稅。 土地改良物之輕稅： 土地改良物，應輕其稅，以收土地改良之效。 政府收用私有土地辦法： 政府需用土地時，得照價收買私有土地，但不得收買土地為營利目的， 地上改良物，應予以賠償。 免稅土地： 公有土地不以營利為目的者，得免繳土地稅。 以增加地稅或估高地值方法促進土地之改良： 不依政府規定辦法使用土地者，應將該地稅率增加，或估高其地值，以 促進土地之改良。 土地掌管機關： 設省、市土地局及縣土地局，並設中央機關監督並指揮之。 土地權利移轉，須經政府許可：

第一編 總 則 1－5

土地為生產之根本要素，故政府於土地權利之移轉，認為有妨害國計民 生時，可制止之。 四、土地法之性質 土地法為公法兼私法： 公法：乃規定公權利義務關係之法律。土地法所規定之事項，大部分 為國家與私人間之土地權利義務公行為關係，例如：土地法第一編規 定地權限制、地權調整，第二編規定地籍測量與土地登記，第三編規 定私有土地使用之限制，第四編規定土地稅課徵，及第五編關於土地 徵收規定，皆係規定私人與國家間之土地權利義務關係，顯然屬於公 法性質。 私法：規定私權利義務關係之法律，如土地法第三編有關房屋及基地 租用之規定及耕地租用規定，即是規定出租人與承租人、地主與佃農 間之私權利義務關係。 土地法為普通法兼特別法： 普通法：乃施行於全國各地區，適用於全國人民規範一般事項，如土 地法係規範一般性土地權利義務關係。 特別法：適用於特殊的人、事、地之法律，如耕地三七五減租條例僅 適用於佃農，旨於保障佃耕權；都市計畫法適用於都市土地，旨在改 善居民生活環境，促進都市有計畫均衡發展；而農地重劃條例旨於調 整農場結構，改善農業生產環境，促進農業現代化。 故普通法與特別法之區別，主要在於適用上，乃屬相對性，而非絕對， 土地法相對於民法而言，僅適用於土地相關事項，故為特別法，但相對 於耕地三七五減租條例、都市計畫法、農地重劃條例等其他相關土地法 規，則為普通法。因此，土地法具有普通法兼特別法之性質。 土地法為程序法兼實體法： 程序法：乃規定行使權利及履行義務手續之法，如土地法第一編公地 撥用程序、第二編關於地籍整理程序、第四編關於規定地價程序、第 五編關於土地徵收程序之規定，皆屬於程序上規定。 實體法：乃規定有關權利與義務實體之法律，如上述列舉程序法外大 都屬實體規定。

1－6 土地法 土地法為強行法： 凡不問當事人之意思如何，依法律規定必須適用之法律為強行法。反之 ，其適用與否完全由當事人之意思自由決定者，為任意法。土地法為實 現國家土地政策之立法，凡其所規定事項皆與社會公益有密切關係，自 不允許當事人隨意變更。 五、土地法之內容 現行土地法於民國十九年六月三十日由國民政府公布，民國二十五年開 始實施，其間歷經民國三十五年、四十四年、六十四年、七十八年、八 十四年、八十九年、九十年、九十四年、九十五年、一○○年，十次局 部修訂，分為五編二十五章，各編主要內容如下： 第一編總則，分為： 法例、地權、地權限制、公有土地、地權調整等五章。其主要點在於闡 明土地所有權之本質，區分公有、私有土地之界限，限制私人土地所有 權及外國人土地權利，扶植自耕農及自行使用土地之人為原則，以建立 平均地權土地制度，創造均富社會，遏止私人壟斷土地。 第二編地籍，分為： 通則、地籍測量、土地總登記、土地權利變更登記等四章。其主要點在 於規定地籍整理之方法及程序，以樹立土地管理制度，保持地籍資料之 完整。 第三編土地使用，分為： 通則、使用限制、房屋及基地租用、耕地租用、荒地使用、土地重劃等 六章。其主要點在於規劃管制土地使用，促進土地開發改良，保障土地 與房屋租用之公平，以期地盡其利。 第四編土地稅，分為： 通則、地價及改良物價、地價稅、土地增值稅、土地改良物稅、土地稅 之減免、欠稅等七章。其主要點在於規定地價，照價徵稅，漲價歸公， 以達地權平等，地利共享，消除土地投機，杜絕不勞而獲。 第五編土地徵收，分為： 通則、徵收程序、徵收補償等三章。其主要點在於規定國家因公共事業 之需要及實施國家經濟政策，得以補償損失為條件，強制收用私人土地

第一編 總 則 1－7

，以謀發展公共建設，調劑土地分配，提高社會安全，維護大眾利益。 六、土地法之特別法 耕地三七五減租條例： 本條例之立法精神乃在減輕佃農地租負擔、改善佃農生活及安定農村社 會秩序，以貫徹減租護佃之政策。 平均地權條例： 本條例之立法宗旨乃在藉規定地價、照價徵稅、照價收買及漲價歸公等 四大綱領之實施，以有效遏止土地之投機壟斷，進而達成地盡其利、地 利共享之目標。 都市計畫法： 為改善居民生活環境，並促進市鎮鄉街有計畫之均衡發展而制定。 區域計畫法： 為促進土地及天然資源之保育利用，人口及產業活動之合理分布，以加 速並健全經濟發展，改善生活環境，增進公共福利而制定。 國民住宅條例： 為統籌興建及管理國民住宅，以安定國民生活及增進社會福祉而制定。 農地重劃條例： 為調整農場結構，改善農業生產環境，便於實施機耕以促進農業現代化 而制定。 農業發展條例： 為確保農業永續發展，因應農業國際化及自由化，促進農地合理利用， 調整農業產業結構，穩定農業產銷，增進農民所得及福利，提高農民生 活水準而制定。（農發條例§1） 土地稅法： 為關於統一土地稅徵收之創制性法律，其主旨在將現行各法律中有關土 地稅徵收之規定概行納入本法，俾今後土地稅之徵收，悉以本法為依據。 土地徵收條例： 為實施土地徵收，促進土地利用，增進公共利益，保障私人財產而制定 。（土徵條例§1Ⅰ）

1－8 土地法

精選試題

自我模擬‧提昇戰力

LAND LAW

、何謂土地法？試說明土地法與憲法之關係。

【代檢】

、試說明土地法之立法原則。 、試說明土地法之性質。

【高考】

、試說明土地法內容，並請列舉五種土地法之特別法。

【普考】

五、試述土地法之意義及其性質。

【原住民特考】

第一編 總 則 1－9

主題貳

法 例

一、熟記土地分類之內容並評論目前分類有何缺失？進一步探討土地分類與土地 登記之關係。 二、土地改良物、改良土地與耕地特別改良三者之意涵須釐清。 三、目前地方政府財政困難，為減輕其負擔，土地債券搭發時機及不動產證券化 亦非常重要！ 四、何謂農業用地？何謂耕地？尤其耕地之意涵，須從土地法、耕地三七五減租 條例、平均地權條例及農業發展條例加以比較研析之！ 掌握趨勢‧建立優勢

一、土地之定義 土地在經濟學上為生產三大要素之一；在政治學上為國家構成四大要項 之一；在日常生活中，為人類生存所需資源，因此所謂土地，一般有四 種不同解釋： 狹義之土地： 僅指地球表面之陸地，即日常慣稱之土地。 廣義之土地： 包括地球表面之陸地及水域。 最廣義之土地： 舉凡陸地、水域、地上空氣層、地下礦產物，以及附著於地上之陽光、 熱能、風力、雨水等一切有形之自然物及無形之自然力。 土地法之定義： 土地法第一條規定，本法所稱土地，謂水陸及天然富源。此乃採最廣義 的解釋。

1－10 土地法 二、土地法所稱之「土地」其所界定之範圍 最廣義之解釋： 按土地法第一條規定，本法所稱土地，謂水陸及天然富源。即指地球表 面之一切陸地、水面及天然資源，故凡能滿足人類生存活動所必需之一 切自然資源均屬之。 專指陸地： 土地法第十四條規定：下列土地不得為私有： 海岸一定限度內之土地。 天然形成之湖澤……及其沿岸一定限度內之土地。 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。…… 本條條文中將海、河、湖、澤等水源與其沿岸之土地相併列，可見此處 之土地係專指陸地而言。 土地不包括地下之礦產： 土地法第十五條第一項規定，附著於土地之礦，不因土地所有權之取得 而成為私有。故就私人土地所有權而言：「土地」之涵意，並不包括附 著於土地之礦產。 土地登記包括土地上之建築改良物： 土地法第三十七條第一項規定，土地登記，謂土地及建築改良物之所有 權與他項權利之登記。故就土地登記客體而言：「土地」二字，亦包括 建築物在內，故土地登記亦稱不動產登記。 三、土地之分類 所謂土地分類，係指將土地資源依照其各種特性予以適當分類，以達到 研擬土地政策、便於土地管理及促進土地有效利用目的。茲將其分類說 明如下： 依權屬分： 公有土地：依土地法第四條規定，本法所稱公有土地，為國有土地、 直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。即土地所 有權屬於公法人。 私有土地：依土地法第十條第一項規定：「……其經人民依法取得所 有權者，為私有土地。」即土地所有權屬於私人，包括自然人、私法

第一編 總 則 1－11

人及非法人團體所有之土地。 依使用效能分： 依法使用之土地。 空地： 凡編為建築用地，未依法使用者，為空地。 土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為 空地。（土地法§87） 指已完成道路、排水及電力設施，於有自來水地區並已完成自來水 系統，而仍未依法建築使用；或雖建築使用，而其建築改良物價值 不及所占基地申報地價百分之十，且經直轄市或縣（市）政府認定 應予增建、改建或重建之私有及公有非公用建築用地。（平權§3 ，土稅§11） 荒地： 凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者，為荒地。但因農 業生產之必要而休閒之土地，不在此限。（土地法§88） 農業用地閒置不用者稱之。（平權§26 之 1） 依地區分： 都市土地：指依法發布都市計畫範圍內之土地。（平權§3 ） 非都市土地：指都市土地以外之土地。（平權§3 ） 依使用性質分： 土地依其使用，分為下列各類：→（專題研究） 第一類：建築用地，如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公 園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭 、飛機基地、墳場等屬之。 第二類：直接生產用地，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦 地、鹽地、水源地、池塘等屬之。 第三類：交通水利用地，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸 、堤堰等屬之。 第四類：其他土地，如沙漠、雪山等屬之。 前項各類土地，得再分目。（土地法§2）

1－12 土地法 茲將臺灣省政府民政廳民國三十六年發布之「地類地目對照表」，檢 附如下： 地

類 地目名稱 說

明

建

房屋及其附屬之庭院、園囿一切基地均屬之

雜

自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、 射擊場、飛機場、臺等用地及其他不屬 各地目之土地均屬之

第 建

一 築

類 用

祠

祠廟、寺院、佛堂、神社、教務所及說教 所等均屬之。但兼用住宅或家廟者，不在

地

此限 鐵

車站、車庫、貨物庫等及車站內之站長、 車長等之宿舍均屬之

第

二

類

直接生產用地

公

公園用地

墓

墳墓用地

田

水田用地

旱

旱田用地

林

林地、林山均屬之

養

魚池

牧

畜牧用地

礦

礦泉地，但限於湧泉口附近及其維持上必 要之區域

第

三

鹽

製鹽用地

池

池塘

線

鐵道線路用地

道

公路、街道、巷衖、村道、小徑等及公用 或公共用之輕便鐵道線路均屬之

類

交通水利用地 水

第 其

四 他

土

埤圳用地

溜

灌溉用水之塘湖、沼澤等

溝

一切溝渠及運河屬之

類 堤

堤防用地

地 原

荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之

土地依其使用分為四類，得再分二十一種地目，其缺失說明如下：