010HT231807

1

土地法與土地相關稅法概要／1-1 申論指引˙1-2  ................................................. 1-2 1 土地登記與土地分類之關係 1-10 2 改良土地 1-12  ........................................................ 1-14 3 徵收、收買與撥用註銷租約之補償 與他項權利清理 1-20  ........................................................ 1-22 4 特定主體與客體處分之限制 1-32  ........................................................ 1-37  .................................. 1-43 5 地籍整理、地籍管理 與地籍清理之比較 1-47  .............................. 1-49 6 與民眾權利牽涉之測量種類 1-54  ...................................... 1-59 7 土地法與平均地權條例「空地」之比較 1-65 8 土地法與平均地權條例「荒地」之比較 1-68  ........................................... 1-70 9 優先購買權 1-77  ........................................................ 1-80  ........................................................ 1-85 10 土地重劃租賃權之處理 與他項權利之清理 1-89  .................................. 1-93

2

 ................................................... 1-94  （ ）........................... 1-103  ................................................ 1-111  （ 增值 ） .................. 1-118  ............................................ 1-131 11 土地增值稅得申請不課徵 與土地增值稅免徵之比較 1-134 12 實施房地合一稅，抑制短期投機 1-139 13 不動產交易實價登錄，實現居住正義 1-145  ........................... 1-148  ................................................ 1-161  ................................................ 1-167  ................................................ 1-172  ............................... 1-175 14 撤銷徵收與廢止徵收 1-179 15 量的一併徵收與質的一併徵收 1-181

測驗聚焦˙1-184  ......................................................... 1-184  ..................................................... 1-203  ..................................................... 1-205  ..................................................... 1-216  ..................................................... 1-227  ............................................ 1-239  ..................................................... 1-262  ..................................................... 1-268  ..................................................... 1-276  ..................................................... 1-282  ..................................................... 1-298  ..................................................... 1-301

3

 ................................................ 1-304

不動產估價概要／2-1 申論指引˙2-2  .................................... 2-2 1 不動產估價原則關聯性 2-6  ............................................. 2-7 2 不動產估價之作業程序 2-11  ............................................................ 2-11  ............................................................ 2-19  ............................................................ 2-29  ........................................... 2-38  ................2-41  ........................................................ 2-45  ........................................................ 2-47

測驗聚焦˙2-52  ........................................................ 2-52  .................................. 2-54  .............................. 2-56  ............................................................ 2-59  ............................................................ 2-65  ............................................................ 2-74  ........................................... 2-81  ................2-85  ........................................................ 2-88  .....................2-92  ..........................................2-96

4

不動產經紀相關法規概要／3-1 申論指引˙3-2  ................................ 3-2 1 經紀業與經紀人員 3-16 2 不動產說明書 3-20  ............................................... 3-21 3 有關消費者保護組織 3-38 4 定型化契約條款與定型化契約 3-41  ...................................... 3-44 5 公寓大廈管理組織體系 3-59 6 設置公共基金 3-63  ................................................... 3-64 7 獨占事業與事業結合 3-73 8 聯合行為 3-75

測驗聚焦˙3-78  .............................. 3-78  ............................................... 3-92  ................................... 3-108  ................................................ 3-125

民法概要／4-1 申論指引˙4-2  .............................................................. 4-2

5

 ............................................................ 4-16  ............................................................ 4-31  ............................................................ 4-49  ............................................................ 4-58

測驗聚焦˙4-74  ............................................................ 4-74  ............................................................ 4-96  ......................................................... 4-125  ......................................................... 4-148  ......................................................... 4-165

國文（作文與測驗）／5-1 作文˙5-2  ............................................. 5-2  ............................................. 5-4  ............................................. 5-7  ............................................. 5-9  ........................................... 5-11  ........................................... 5-13

測驗˙5-15 非非非 非非非非 5-15

上上上上上非上上上上 5-16

蒹蒹非蒹  5-17

無無非無無無 5-17

漁漁漁非漁漁漁 5-18

將將將非無將 5-18

左傳‧‧ ‧‧‧‧非左‧‧ 5-19

大大大大 5-20

大 非學  5-21

公 公 公公非學 公公 5-22

牧上非 漁 5-23

晏公春秋‧‧上非晏‧ 5-24

孟公孟非孟孟 5-25

莊公孟非莊莊 5-26

莊公孟非莊莊 5-27

莊公孟非莊莊 5-28

6

天天非天天 5-29

非定非 5-30

說說非定非 5-31

外外說左上非定非 5-32

貴 非貴貴春秋 5-32

漁漁非漁  5-34

史 ‧‧公‧漁‧非‧‧‧ 5-35

史 ‧‧‧‧‧傳非‧‧‧ 5-35

史 ‧ 晏‧傳非‧‧‧ 5-36

史 ‧無‧‧傳非‧‧‧ 5-37

說苑‧‧ 非‧‧ 5-38

出出出非出出出 5-39

陳陳出非無陳 5-41

從從蒹非從從 5-42

蘭蘭蘭 非從蘭  5-43

將大進非定進 5-44

六六天非六六 5-46

賈賈天非六賈 5-48

問說非‧  5-49

1 ˙地權基本概念 2

1 我國土地法第二條對土地分類已定有明文，其內容為何？有何缺失？那些土 地應免予以編號登記？所持理由為何？試分述之。 土地依其使用，分為下列各類： 第一類：建築用地；如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、 娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基 地、墳場等屬之。 第二類：直接生產用地；如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、 鹽地、水源地、池塘等屬之。 第三類：交通水利用地；如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤 堰等屬之。 第四類：其他土地；如沙漠、雪山等屬之。 前項各類土地，得再分目。（土地法§2） 土地依其使用分為四類，得再分二十一種地目，其缺失說明如下： 依土地使用的不同加以分類，太流於形式性、不切實際，無法達到土地使 用分區管制目的（實務上以都市計畫法及區域計畫法為依據）。 土地種類眾多，土地使用情形甚為繁雜，未能詳細列舉，無法達到促進土 地有效利用及作為課稅憑依。 無法維護名勝古蹟及國土保安。 地目年久失實且田賦停徵已久，地目與田賦的關係已經名存實亡，實有檢 討必要。 土地法第二條第三類（交通水利用地）及第四類（其他土地）土地，應免予 編號登記。但因地籍管理必須編號登記（土地所有權第一次登記）者，不在 此限。（土地法§41） 免予編號登記理由：

第三類（交通水利用地）土地，或為公共交通用地，或為公共需用水源地 ，為顧及社會公益，防止私人獨占壟斷且取得受限（不得私有），故免予 編號登記。例如：道路、水道、湖泊、溝渠等屬之。 第四類（其他土地）土地，面積廣大且無經濟使用價值，故亦免予編號登 記。例如：沙漠、雪山屬之。

2 何謂土地改良物？政府徵收或照價收買私有土地如有土地改良物應如何補償 ？試依土地法及平均地權條例分述之。 意義： 本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。 附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。（土 地法§5） 適用時機：政府機關因徵收或照價收買私有土地，因土地上有土地改良物， 應予以補償，茲說明如下： 徵收之補償標準： 土地改良物被徵收時，其應受之補償費，由該管直轄市或縣（市）地政 機關會同有關機關估定之。（土地法§241） 被徵收土地之農作改良物，如被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以 內者，其應受補償之價值，應按成熟時之孳息估定之；其被徵收時與其 孳息成熟時期相距超過一年者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估 定之。（土地法§242） 建築改良物價值之估計，以同樣之改良物於估計時為重新建築需用費額 為準，但應減去因時間經歷所受損耗之數額。（土地法§162） 本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，其地上建築改良物，應 參照重建價格補償。（平權條例§10） 徵收之土地，地上如有農作改良物，應予補償，農作改良物價額之估定 ，如其孳息成熟時間在收買後一年以內者，應按其成熟時之孳息估定之 ；其在一年以上者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估定之。（平 權條例§33Ⅲ） 照價收買之補償標準： 照價收買之土地，地上如有農作改良物，應予補償。農作改良物價額之 估定，如其孳息成熟時間在收買後一年以內者，應按其成熟時之孳息估

3

定之；其在一年以上者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估定之。 （平權條例§33） 照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有權人所有者，應一併收 買。其補償價額由直轄市或縣（市）政府查估後，提交地價評議委員會 評定之。（平權條例§34）  補償標準解析表 

實施方式 土 地 補償 標準 改良物

4

徵

收照

重新建築需用費額為準，但應 減去因時間經歷所受損耗之數 建 築 改 良 物 額（土地法§162） 重建價格補償（平權條例§10 ，土徵條例§31） 孳息成熟時間在徵收後一年以 內者按成熟時之孳息估定之 一年以上者依種植、培育費 農 作 改 良 物 用並參酌現值估定之（平權條 例§33，土徵條例§31，土地 法§242）

價

收

買

直轄市或縣（市）政府查估後， 提交地評會評定之（平權條例§ 34）

孳息成熟時間在收買後一年以 內者按成熟時之孳息估定之 一年以上者依種植、培育費 用並參酌現值估定之(平權條 例§33)

3 何謂土地債券？政府以何種方式取得土地所需補償地價（資金）得搭給土地 債券？ 意義：本法所稱土地債券，為土地銀行依法所發行之債券（土地法§7）， 即以土地證券化方式將固定土地價值變為流動資金，俾減輕地方政府財政負 擔，供政府徵收或照價收買私人土地補償之用。可分為貨幣土地債券與實物 土地債券二種。 政府以徵收、照價收買或區段徵收取得土地所需補償地價（資金）得搭發土 地債券，茲說明如下： 限制私有土地面積，徵收超額土地時：直轄市或縣（市）政府得限制個人 或團體所有土地面積之最高額，其不依規定於一定期間內將額外土地分劃 出賣者，得依本法徵收之。其補償地價得斟酌情形搭給土地債券。（土地 法§28、§29） 舉辦國防設備、交通事業、水利事業或實施國家經濟政策徵收土地時：徵 收土地應補償之地價及其他補償費，應於公告期滿後十五日內發給之。但

因實施國家經濟政策或舉辦第二○八條第一款（國防設備）、第二款（交 通事業）或第四款（水利事業）事業徵收土地，得呈准行政院以土地債券 搭發補償之。（土地法§233） 實施區段徵收或照價收買土地時：依本條例照價收買或區段徵收土地所需 之資金，得由中央或直轄市主管機關發行土地債券。（平權條例§5Ⅰ） 實施都市計畫時：中央、直轄市或縣（市）（局）政府為實施都市計畫或 土地徵收，得發行公債。（都計法§78Ⅰ）

4 土地法第十條：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人 民依法取得所有權者，為私有土地。」之立法意旨為何？ 意義：所稱「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體」，即表明土 地之上級所有權屬於國家或人民全體；所稱「其經人民依法取得所有權者， 為私有土地。」即表明在法律許可範圍內，私人可保有土地之下級所有權。 立法意旨：我國在平均地權土地制度下表明土地之上級所有權屬於國家或人 民全體，由國家行使土地最高支配權，可徵稅、徵收或照價收買私有土地， 以杜絕土地私有弊端，並可使地租歸公、地利共享，另一方面，在法律許可 範圍內，允許私人保有土地下級所有權，以促進土地有效利用，發揮土地最 大潛能，實兼顧土地所有權之公益性與私益性。

5 試說明因水流變遷而自然增加之土地，其權利之歸屬。接連地所有權人優先 取得之要件為何？試分述之。 水流變遷增加之土地為國有，茲說明如下： 因水流變遷而自然增加之土地，係屬未經人民依法取得所有權者，當然為 國有土地。（土地法§10Ⅰ） 因水流變遷而自然增加之土地，係屬河川新生地，港灣新生地或海埔新生 地，皆尚未完成登記，應屬國有之土地。（國產法§2、§19） 為實現平均地權地盡其利目標，避免利害關係人發生糾紛，規定其接連地之 所有權人，有優先依法取得所有權或使用受益之權，俾減少紛爭。其優先取 得之要件，說明如下： 須為湖澤及可通運之水道及岸地所增加新生地。 須因水流變遷而自然增加之新生地。

5

須接連地所有權人始能優先取得。 優先取得之地權為所有權或使用受益之權。 依法取得之地權須依法完成國有登記，由財政部國有財產局統籌處分（標 售），設定負擔或租賃予接連地所有權人。

6 私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅，試 問何謂視為消滅？需否辦理消滅登記？又私有土地所有權視為消滅後，回復 所有權之要件為何？ 6

所謂「視為消滅」，係指原所有權人對因天然變遷成為湖澤或水道之土地， 已無實質性所有權可言，而非物質的絕對消滅，或許邇後又因天然變遷而回 復，故稱「視為消滅」。 私有土地所有權之視為消滅，應申請消滅登記，於回復其所有權時，應申請 回復所有權之登記。（土登規則§27 ） 回復所有權之要件： 須為私有土地，苟為公有土地，則無所謂回復原狀。 須為私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運水道之回復原狀。 須經原所有權人證明為其原有之土地（須提出原所有權狀或登記簿謄本） ，苟非原所有權人，則無從回復。 回復請求權逾十五年不行使消滅（回復請求權時間以劃出河川境界線公告 時起算）參照行政院臺內地字 5854 號及臺內字第 542 號 函。 請求權人須以原所有權人為限，若原所有權人於土地流失後死亡者，日後 於該土地回復原狀時，其繼承人亦得請求回復所有權。

7 何謂地權？試依土地法規定說明地權取得及消滅原因為何？試分述之。 所謂「地權」係指以土地為標的物之土地權利，謂之地權，包括所有權與他 項權利，茲說明如下： 所有權：指所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有 物，並排除他人干涉之權能（民法§765），稱之為完全物權，具有對世 效力。 他項權利：指土地所有權以外之土地權利，稱之他項權利，其種類可分為

1 ˙地 權 下列那些地權，係基於法律之規定，不問當事人意思，當然發生效力之 184



權力？地上權農育權不動產役權典權抵押權 







 法定地權 

法定抵押權。 法定地上權。

法定抵押權：係指基於法律之規定，不問當事人意思，當然發生效 力之抵押權稱之。此種抵押權不須登記即生效力，例如承攬之工作 為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者， 承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產， 請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產， 請求預為抵押權之登記（民法§513Ⅰ）。與普通抵押權因當事人 合意而設定，非經登記不生效力有異。 法定地上權：係指基於法律之規定，不問當事人意思，當然發生效 力之地上權稱之。此種地上權不須登記即生效力，例如民法第八七 六條因法院拍賣而生地上權即是。 下列那些地權得依民法第七六九條、第七七○條或第七七二條規定，因 時效完成申請登記？所有權地上權農育權不動產役權典權 抵押權 







 時效取得所有權。 時效取得地權 

時效取得地上權。 時效取得不動產役權。 時效取得農育權。

時效取得所有權：和平繼續占有之土地，依民法第七六九條或第



七七○條之規定，得請求登記為所有人者，應於土地總登記期限 內，經土地四鄰證明，聲請為土地所有權之登記。（土地法§54） 時效取得地上權：占有人以行使地上權意思，和平公然繼續占有 他人土地達二十年，或善意占有達十年，則可因時效完成，經法 院判決確定後，請求登記為地上權人，稱之為時效取得地上權。 時效取得不動產役權：占有人以行使不動產役權意思，和平公然 繼續占有他人土地達二十年，或善意占有達十年，則可因時效完 成，經法院判決確定後，請求登記為不動產役權人，稱之為時效 取得不動產役權。 時效取得農育權：占有人以行使農育權意思，和平公然繼續占有

185

他人土地達二十年或善意占有達十年，則可因時效完成，經法院 判決確定後，請求登記為農育權人，稱之為時效取得農育權。 因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產 役權者，應提出占有範圍位置圖，其位置圖應先向該管登記機關申 請土地複丈。（地測規則§204 ，土登規則§108Ⅱ） 下列那些地權的部分設定，應先向登記機關申請土地複丈，提出位置圖



？地上權農育權不動產役權典權抵押權耕作權 







 於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權或 農育權登記時，應提出位置圖。 其位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。（土登規則§108Ⅰ Ⅲ） 土地所有權以外設定他項權利之種類，主要依據之法律為何？ 土地法

民法

國有財產法

中央法規標準法



 土地所有權以外設定他項權利之種類，依民法之規定。（土地法§11） 依土地法第十一條規定：「土地所有權以外設定他項權利之種類，依民 法之規定。」惟下列何種權利例外？ 地上權

農育權

不動產役權

耕作權

 耕作權：指公有荒地之承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之 耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權 之登記。但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。（土地法§



133Ⅰ） 準此觀之，依民法物權編計有地上權、農育權、不動產役權、抵押 權、典權等五種。此外土地法創設耕作權。 某甲為公有荒地之承墾人，試問：其自墾竣之日起，依法可以無償取得



該墾地的何種權利？ 優先購買權

農育權

耕作權

地上權

 指公有荒地之承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應 即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼 186

續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。（土地法§133Ⅰ） 實施平均地權，扶植自耕農及自行使用土地之人，為我國基本國策，現



行土地政策之最高指導原則為： 憲法

土地法

平均地權條例

耕者有其田條例

 國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以 謀國計民生之均足。（憲法§142） 國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地之人 為原則，並規定其適當經營之面積。（憲法§143Ⅳ） 依土地法規定，私有土地之所有權消滅者，為下列何種土地？ 國有土地

直轄市或縣（市）有土地

鄉（鎮、市）有土地

視為無主土地



 私有土地之所有權消滅者，為國有土地。（土地法§10Ⅱ） 私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國 有之登記。（土登規則§143Ⅲ） 中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所 有權者，稱之為何種土地？ 國有土地

直轄市有土地

縣（市）有土地

私有土地

 表明土地之上級所有權屬於國家或人民全體，由國家行使土地最高支 配權，可徵稅、徵收或照價收買私有土地，以杜絕土地私有弊端，並 可使地租歸公、地利共享；另一方面，在法律許可範圍內，允許私人 保有土地下級所有權，以促進土地有效利用，發揮土地最大潛能，實



兼顧土地所有權之公益性與私益性。 湖澤及可通運之水道及岸地，如因水流變遷而自然增加時，下列何者有



優先依法取得其所有權或使用受益之權？ 其接連地之承租人

其接連地之典權人

其接連地之所有權人

其接連地之抵押權人

 為實現平均地權地盡其利之目標，避免利害關係人發生糾紛，規定其 接連地之所有權人，有優先依法取得所有權或使用受益之權，俾減少 紛爭。其優先取得之要件，說明如下： 須為湖澤及可通運之水道及岸地所增加新生地。

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須因水流變遷而自然增加之新生地。 須接連地所有權人始能優先取得。 優先取得之地權為所有權或使用受益之權。 依法取得之地權須依法完成國有登記，由財政部國有財產局統籌處 分（標售），設定負擔或租賃予接連地所有權人。 請問土地債券係那一個單位依法所發行之債券？ 土地銀行

臺灣銀行

中央銀行

 財政部

 意義：本法所稱土地債券，係為土地銀行依法所發行之債券。（土 地法§7） 即以土地證券化方式將固定土地價值變為流動資金，俾減輕地方政 府財政負擔，供政府徵收或照價收買私人土地補償之用。可分為貨 幣土地債券與實物土地債券二種。 試問：船埠、碼頭、飛機基地是屬於下列那一類土地？ 建築用地

直接生產用地

交通水利用地

 其他土地

 土地依其使用，分為下列各類： 第一類建築用地，如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公 園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼 頭、飛機基地、墳場等屬之。 第二類直接生產用地，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦 地、鹽地、水源地、池塘等屬之。 第三類交通水利用地，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸 、堤堰等屬之。 第四類其他土地，如沙漠、雪山等屬之。

前項各類土地，得再分目。（土地法§2） 試問：沙漠、雪山屬於何種用地？ 建築用地

直接生產用地

 交通水利用地

其他土地

 爰用第題之解析。 試問：水源地、池塘是屬於下列那一類土地？ 建築用地

直接生產用地

交通水利用地

 其他土地

 爰用第題之解析。 188

試問：湖泊、港灣、海岸是屬於下列那一類土地？ 建築用地

直接生產用地

交通水利用地

 其他土地

 爰用第題之解析。 依土地法規定，海岸「一定限度」內之土地不得私有；該所謂一定限度



，係由直轄市或縣（市）地政機關會同下列那一機關劃定之？ 行政院海岸巡防署 直轄市或縣（市）水利主管機關 國防部 直轄市或縣（市）建設主管機關  土地法第十四條第一款至第四款所謂一定限度，由該管直轄市或縣（ 市）地政機關會同水利主管機關劃定之。（土地法施§5） 依土地法第十四條規定，不得為私有之土地，如已成為私有者，得如何 處理之？ 依法放領之

依法撥用之

照價收買之

依法徵收之

 下列土地不得為私有： 海岸一定限度內之土地。 天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。 城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。 公共交通道路。 礦泉地。 瀑布地。 公共需用之水源地。

