1
土地法與土地相關稅法概要／1-1 申論指引˙1-2 ................................................. 1-2 1 土地登記與土地分類之關係 1-10 2 改良土地 1-12 ........................................................ 1-14 3 徵收、收買與撥用註銷租約之補償 與他項權利清理 1-20 ........................................................ 1-22 4 特定主體與客體處分之限制 1-32 ........................................................ 1-37 .................................. 1-43 5 地籍整理、地籍管理 與地籍清理之比較 1-47 .............................. 1-49 6 與民眾權利牽涉之測量種類 1-54 ...................................... 1-59 7 土地法與平均地權條例「空地」之比較 1-65 8 土地法與平均地權條例「荒地」之比較 1-68 ........................................... 1-70 9 優先購買權 1-77 ........................................................ 1-80 ........................................................ 1-85 10 土地重劃租賃權之處理 與他項權利之清理 1-89 .................................. 1-93
2
................................................... 1-94 （ ）........................... 1-103 ................................................ 1-111 （ 增值 ） .................. 1-118 ............................................ 1-131 11 土地增值稅得申請不課徵 與土地增值稅免徵之比較 1-134 12 實施房地合一稅，抑制短期投機 1-139 13 不動產交易實價登錄，實現居住正義 1-145 ........................... 1-148 ................................................ 1-161 ................................................ 1-167 ................................................ 1-172 ............................... 1-175 14 撤銷徵收與廢止徵收 1-179 15 量的一併徵收與質的一併徵收 1-181
測驗聚焦˙1-184 ......................................................... 1-184 ..................................................... 1-203 ..................................................... 1-205 ..................................................... 1-216 ..................................................... 1-227 ............................................ 1-239 ..................................................... 1-262 ..................................................... 1-268 ..................................................... 1-276 ..................................................... 1-282 ..................................................... 1-298 ..................................................... 1-301
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................................................ 1-304
不動產估價概要／2-1 申論指引˙2-2 .................................... 2-2 1 不動產估價原則關聯性 2-6 ............................................. 2-7 2 不動產估價之作業程序 2-11 ............................................................ 2-11 ............................................................ 2-19 ............................................................ 2-29 ........................................... 2-38 ................2-41 ........................................................ 2-45 ........................................................ 2-47
測驗聚焦˙2-52 ........................................................ 2-52 .................................. 2-54 .............................. 2-56 ............................................................ 2-59 ............................................................ 2-65 ............................................................ 2-74 ........................................... 2-81 ................2-85 ........................................................ 2-88 .....................2-92 ..........................................2-96
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不動產經紀相關法規概要／3-1 申論指引˙3-2 ................................ 3-2 1 經紀業與經紀人員 3-16 2 不動產說明書 3-20 ............................................... 3-21 3 有關消費者保護組織 3-38 4 定型化契約條款與定型化契約 3-41 ...................................... 3-44 5 公寓大廈管理組織體系 3-59 6 設置公共基金 3-63 ................................................... 3-64 7 獨占事業與事業結合 3-73 8 聯合行為 3-75
測驗聚焦˙3-78 .............................. 3-78 ............................................... 3-92 ................................... 3-108 ................................................ 3-125
民法概要／4-1 申論指引˙4-2 .............................................................. 4-2
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............................................................ 4-16 ............................................................ 4-31 ............................................................ 4-49 ............................................................ 4-58
測驗聚焦˙4-74 ............................................................ 4-74 ............................................................ 4-96 ......................................................... 4-125 ......................................................... 4-148 ......................................................... 4-165
國文（作文與測驗）／5-1 作文˙5-2 ............................................. 5-2 ............................................. 5-4 ............................................. 5-7 ............................................. 5-9 ........................................... 5-11 ........................................... 5-13
測驗˙5-15 非非非 非非非非 5-15
上上上上上非上上上上 5-16
蒹蒹非蒹 5-17
無無非無無無 5-17
漁漁漁非漁漁漁 5-18
將將將非無將 5-18
左傳‧‧ ‧‧‧‧非左‧‧ 5-19
大大大大 5-20
大 非學 5-21
公 公 公公非學 公公 5-22
牧上非 漁 5-23
晏公春秋‧‧上非晏‧ 5-24
孟公孟非孟孟 5-25
莊公孟非莊莊 5-26
莊公孟非莊莊 5-27
莊公孟非莊莊 5-28
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天天非天天 5-29
非定非 5-30
說說非定非 5-31
外外說左上非定非 5-32
貴 非貴貴春秋 5-32
漁漁非漁 5-34
史 ‧‧公‧漁‧非‧‧‧ 5-35
史 ‧‧‧‧‧傳非‧‧‧ 5-35
史 ‧ 晏‧傳非‧‧‧ 5-36
史 ‧無‧‧傳非‧‧‧ 5-37
說苑‧‧ 非‧‧ 5-38
出出出非出出出 5-39
陳陳出非無陳 5-41
從從蒹非從從 5-42
蘭蘭蘭 非從蘭 5-43
將大進非定進 5-44
六六天非六六 5-46
賈賈天非六賈 5-48
問說非‧ 5-49
1 ˙地權基本概念 2
1 我國土地法第二條對土地分類已定有明文，其內容為何？有何缺失？那些土 地應免予以編號登記？所持理由為何？試分述之。 土地依其使用，分為下列各類： 第一類：建築用地；如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、 娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基 地、墳場等屬之。 第二類：直接生產用地；如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、 鹽地、水源地、池塘等屬之。 第三類：交通水利用地；如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤 堰等屬之。 第四類：其他土地；如沙漠、雪山等屬之。 前項各類土地，得再分目。（土地法§2） 土地依其使用分為四類，得再分二十一種地目，其缺失說明如下： 依土地使用的不同加以分類，太流於形式性、不切實際，無法達到土地使 用分區管制目的（實務上以都市計畫法及區域計畫法為依據）。 土地種類眾多，土地使用情形甚為繁雜，未能詳細列舉，無法達到促進土 地有效利用及作為課稅憑依。 無法維護名勝古蹟及國土保安。 地目年久失實且田賦停徵已久，地目與田賦的關係已經名存實亡，實有檢 討必要。 土地法第二條第三類（交通水利用地）及第四類（其他土地）土地，應免予 編號登記。但因地籍管理必須編號登記（土地所有權第一次登記）者，不在 此限。（土地法§41） 免予編號登記理由：
第三類（交通水利用地）土地，或為公共交通用地，或為公共需用水源地 ，為顧及社會公益，防止私人獨占壟斷且取得受限（不得私有），故免予 編號登記。例如：道路、水道、湖泊、溝渠等屬之。 第四類（其他土地）土地，面積廣大且無經濟使用價值，故亦免予編號登 記。例如：沙漠、雪山屬之。
2 何謂土地改良物？政府徵收或照價收買私有土地如有土地改良物應如何補償 ？試依土地法及平均地權條例分述之。 意義： 本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。 附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。（土 地法§5） 適用時機：政府機關因徵收或照價收買私有土地，因土地上有土地改良物， 應予以補償，茲說明如下： 徵收之補償標準： 土地改良物被徵收時，其應受之補償費，由該管直轄市或縣（市）地政 機關會同有關機關估定之。（土地法§241） 被徵收土地之農作改良物，如被徵收時與其孳息成熟時期相距在一年以 內者，其應受補償之價值，應按成熟時之孳息估定之；其被徵收時與其 孳息成熟時期相距超過一年者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估 定之。（土地法§242） 建築改良物價值之估計，以同樣之改良物於估計時為重新建築需用費額 為準，但應減去因時間經歷所受損耗之數額。（土地法§162） 本條例實施地區內之土地，政府於依法徵收時，其地上建築改良物，應 參照重建價格補償。（平權條例§10） 徵收之土地，地上如有農作改良物，應予補償，農作改良物價額之估定 ，如其孳息成熟時間在收買後一年以內者，應按其成熟時之孳息估定之 ；其在一年以上者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估定之。（平 權條例§33Ⅲ） 照價收買之補償標準： 照價收買之土地，地上如有農作改良物，應予補償。農作改良物價額之 估定，如其孳息成熟時間在收買後一年以內者，應按其成熟時之孳息估
3
定之；其在一年以上者，應依其種植、培育費用，並參酌現值估定之。 （平權條例§33） 照價收買之土地，地上建築改良物同屬土地所有權人所有者，應一併收 買。其補償價額由直轄市或縣（市）政府查估後，提交地價評議委員會 評定之。（平權條例§34） 補償標準解析表
實施方式 土 地 補償 標準 改良物
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徵
收照
重新建築需用費額為準，但應 減去因時間經歷所受損耗之數 建 築 改 良 物 額（土地法§162） 重建價格補償（平權條例§10 ，土徵條例§31） 孳息成熟時間在徵收後一年以 內者按成熟時之孳息估定之 一年以上者依種植、培育費 農 作 改 良 物 用並參酌現值估定之（平權條 例§33，土徵條例§31，土地 法§242）
價
收
買
直轄市或縣（市）政府查估後， 提交地評會評定之（平權條例§ 34）
孳息成熟時間在收買後一年以 內者按成熟時之孳息估定之 一年以上者依種植、培育費 用並參酌現值估定之(平權條 例§33)
3 何謂土地債券？政府以何種方式取得土地所需補償地價（資金）得搭給土地 債券？ 意義：本法所稱土地債券，為土地銀行依法所發行之債券（土地法§7）， 即以土地證券化方式將固定土地價值變為流動資金，俾減輕地方政府財政負 擔，供政府徵收或照價收買私人土地補償之用。可分為貨幣土地債券與實物 土地債券二種。 政府以徵收、照價收買或區段徵收取得土地所需補償地價（資金）得搭發土 地債券，茲說明如下： 限制私有土地面積，徵收超額土地時：直轄市或縣（市）政府得限制個人 或團體所有土地面積之最高額，其不依規定於一定期間內將額外土地分劃 出賣者，得依本法徵收之。其補償地價得斟酌情形搭給土地債券。（土地 法§28、§29） 舉辦國防設備、交通事業、水利事業或實施國家經濟政策徵收土地時：徵 收土地應補償之地價及其他補償費，應於公告期滿後十五日內發給之。但
因實施國家經濟政策或舉辦第二○八條第一款（國防設備）、第二款（交 通事業）或第四款（水利事業）事業徵收土地，得呈准行政院以土地債券 搭發補償之。（土地法§233） 實施區段徵收或照價收買土地時：依本條例照價收買或區段徵收土地所需 之資金，得由中央或直轄市主管機關發行土地債券。（平權條例§5Ⅰ） 實施都市計畫時：中央、直轄市或縣（市）（局）政府為實施都市計畫或 土地徵收，得發行公債。（都計法§78Ⅰ）
4 土地法第十條：「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人 民依法取得所有權者，為私有土地。」之立法意旨為何？ 意義：所稱「中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體」，即表明土 地之上級所有權屬於國家或人民全體；所稱「其經人民依法取得所有權者， 為私有土地。」即表明在法律許可範圍內，私人可保有土地之下級所有權。 立法意旨：我國在平均地權土地制度下表明土地之上級所有權屬於國家或人 民全體，由國家行使土地最高支配權，可徵稅、徵收或照價收買私有土地， 以杜絕土地私有弊端，並可使地租歸公、地利共享，另一方面，在法律許可 範圍內，允許私人保有土地下級所有權，以促進土地有效利用，發揮土地最 大潛能，實兼顧土地所有權之公益性與私益性。
5 試說明因水流變遷而自然增加之土地，其權利之歸屬。接連地所有權人優先 取得之要件為何？試分述之。 水流變遷增加之土地為國有，茲說明如下： 因水流變遷而自然增加之土地，係屬未經人民依法取得所有權者，當然為 國有土地。（土地法§10Ⅰ） 因水流變遷而自然增加之土地，係屬河川新生地，港灣新生地或海埔新生 地，皆尚未完成登記，應屬國有之土地。（國產法§2、§19） 為實現平均地權地盡其利目標，避免利害關係人發生糾紛，規定其接連地之 所有權人，有優先依法取得所有權或使用受益之權，俾減少紛爭。其優先取 得之要件，說明如下： 須為湖澤及可通運之水道及岸地所增加新生地。 須因水流變遷而自然增加之新生地。
5
須接連地所有權人始能優先取得。 優先取得之地權為所有權或使用受益之權。 依法取得之地權須依法完成國有登記，由財政部國有財產局統籌處分（標 售），設定負擔或租賃予接連地所有權人。
6 私有土地，因天然變遷成為湖澤或可通運之水道時，其所有權視為消滅，試 問何謂視為消滅？需否辦理消滅登記？又私有土地所有權視為消滅後，回復 所有權之要件為何？ 6
所謂「視為消滅」，係指原所有權人對因天然變遷成為湖澤或水道之土地， 已無實質性所有權可言，而非物質的絕對消滅，或許邇後又因天然變遷而回 復，故稱「視為消滅」。 私有土地所有權之視為消滅，應申請消滅登記，於回復其所有權時，應申請 回復所有權之登記。（土登規則§27 ） 回復所有權之要件： 須為私有土地，苟為公有土地，則無所謂回復原狀。 須為私有土地因天然變遷成為湖澤或可通運水道之回復原狀。 須經原所有權人證明為其原有之土地（須提出原所有權狀或登記簿謄本） ，苟非原所有權人，則無從回復。 回復請求權逾十五年不行使消滅（回復請求權時間以劃出河川境界線公告 時起算）參照行政院臺內地字 5854 號及臺內字第 542 號 函。 請求權人須以原所有權人為限，若原所有權人於土地流失後死亡者，日後 於該土地回復原狀時，其繼承人亦得請求回復所有權。
7 何謂地權？試依土地法規定說明地權取得及消滅原因為何？試分述之。 所謂「地權」係指以土地為標的物之土地權利，謂之地權，包括所有權與他 項權利，茲說明如下： 所有權：指所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有 物，並排除他人干涉之權能（民法§765），稱之為完全物權，具有對世 效力。 他項權利：指土地所有權以外之土地權利，稱之他項權利，其種類可分為
1 ˙地 權 下列那些地權，係基於法律之規定，不問當事人意思，當然發生效力之 184
權力？地上權農育權不動產役權典權抵押權
法定地權
法定抵押權。 法定地上權。
法定抵押權：係指基於法律之規定，不問當事人意思，當然發生效 力之抵押權稱之。此種抵押權不須登記即生效力，例如承攬之工作 為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者， 承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產， 請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產， 請求預為抵押權之登記（民法§513Ⅰ）。與普通抵押權因當事人 合意而設定，非經登記不生效力有異。 法定地上權：係指基於法律之規定，不問當事人意思，當然發生效 力之地上權稱之。此種地上權不須登記即生效力，例如民法第八七 六條因法院拍賣而生地上權即是。 下列那些地權得依民法第七六九條、第七七○條或第七七二條規定，因 時效完成申請登記？所有權地上權農育權不動產役權典權 抵押權
時效取得所有權。 時效取得地權
時效取得地上權。 時效取得不動產役權。 時效取得農育權。
時效取得所有權：和平繼續占有之土地，依民法第七六九條或第
七七○條之規定，得請求登記為所有人者，應於土地總登記期限 內，經土地四鄰證明，聲請為土地所有權之登記。（土地法§54） 時效取得地上權：占有人以行使地上權意思，和平公然繼續占有 他人土地達二十年，或善意占有達十年，則可因時效完成，經法 院判決確定後，請求登記為地上權人，稱之為時效取得地上權。 時效取得不動產役權：占有人以行使不動產役權意思，和平公然 繼續占有他人土地達二十年，或善意占有達十年，則可因時效完 成，經法院判決確定後，請求登記為不動產役權人，稱之為時效 取得不動產役權。 時效取得農育權：占有人以行使農育權意思，和平公然繼續占有
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他人土地達二十年或善意占有達十年，則可因時效完成，經法院 判決確定後，請求登記為農育權人，稱之為時效取得農育權。 因主張時效完成，申請時效取得所有權、地上權、農育權或不動產 役權者，應提出占有範圍位置圖，其位置圖應先向該管登記機關申 請土地複丈。（地測規則§204 ，土登規則§108Ⅱ） 下列那些地權的部分設定，應先向登記機關申請土地複丈，提出位置圖
？地上權農育權不動產役權典權抵押權耕作權
於一宗土地內就其特定部分申請設定地上權、不動產役權、典權或 農育權登記時，應提出位置圖。 其位置圖應先向該管登記機關申請土地複丈。（土登規則§108Ⅰ Ⅲ） 土地所有權以外設定他項權利之種類，主要依據之法律為何？ 土地法
民法
國有財產法
中央法規標準法
土地所有權以外設定他項權利之種類，依民法之規定。（土地法§11） 依土地法第十一條規定：「土地所有權以外設定他項權利之種類，依民 法之規定。」惟下列何種權利例外？ 地上權
農育權
不動產役權
耕作權
耕作權：指公有荒地之承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之 耕作權，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權 之登記。但繼續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。（土地法§
133Ⅰ） 準此觀之，依民法物權編計有地上權、農育權、不動產役權、抵押 權、典權等五種。此外土地法創設耕作權。 某甲為公有荒地之承墾人，試問：其自墾竣之日起，依法可以無償取得
該墾地的何種權利？ 優先購買權
農育權
耕作權
地上權
指公有荒地之承墾人自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權，應 即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼 186
續耕作滿十年者，無償取得土地所有權。（土地法§133Ⅰ） 實施平均地權，扶植自耕農及自行使用土地之人，為我國基本國策，現
行土地政策之最高指導原則為： 憲法
土地法
平均地權條例
耕者有其田條例
國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以 謀國計民生之均足。（憲法§142） 國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地之人 為原則，並規定其適當經營之面積。（憲法§143Ⅳ） 依土地法規定，私有土地之所有權消滅者，為下列何種土地？ 國有土地
直轄市或縣（市）有土地
鄉（鎮、市）有土地
視為無主土地
私有土地之所有權消滅者，為國有土地。（土地法§10Ⅱ） 私有土地所有權之拋棄，登記機關應於辦理塗銷登記後，隨即為國 有之登記。（土登規則§143Ⅲ） 中華民國領域內之土地，屬於中華民國人民全體，其經人民依法取得所 有權者，稱之為何種土地？ 國有土地
直轄市有土地
縣（市）有土地
私有土地
表明土地之上級所有權屬於國家或人民全體，由國家行使土地最高支 配權，可徵稅、徵收或照價收買私有土地，以杜絕土地私有弊端，並 可使地租歸公、地利共享；另一方面，在法律許可範圍內，允許私人 保有土地下級所有權，以促進土地有效利用，發揮土地最大潛能，實
兼顧土地所有權之公益性與私益性。 湖澤及可通運之水道及岸地，如因水流變遷而自然增加時，下列何者有
優先依法取得其所有權或使用受益之權？ 其接連地之承租人
其接連地之典權人
其接連地之所有權人
其接連地之抵押權人
為實現平均地權地盡其利之目標，避免利害關係人發生糾紛，規定其 接連地之所有權人，有優先依法取得所有權或使用受益之權，俾減少 紛爭。其優先取得之要件，說明如下： 須為湖澤及可通運之水道及岸地所增加新生地。
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須因水流變遷而自然增加之新生地。 須接連地所有權人始能優先取得。 優先取得之地權為所有權或使用受益之權。 依法取得之地權須依法完成國有登記，由財政部國有財產局統籌處 分（標售），設定負擔或租賃予接連地所有權人。 請問土地債券係那一個單位依法所發行之債券？ 土地銀行
臺灣銀行
中央銀行
財政部
意義：本法所稱土地債券，係為土地銀行依法所發行之債券。（土 地法§7） 即以土地證券化方式將固定土地價值變為流動資金，俾減輕地方政 府財政負擔，供政府徵收或照價收買私人土地補償之用。可分為貨 幣土地債券與實物土地債券二種。 試問：船埠、碼頭、飛機基地是屬於下列那一類土地？ 建築用地
直接生產用地
交通水利用地
其他土地
土地依其使用，分為下列各類： 第一類建築用地，如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公 園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼 頭、飛機基地、墳場等屬之。 第二類直接生產用地，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦 地、鹽地、水源地、池塘等屬之。 第三類交通水利用地，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸 、堤堰等屬之。 第四類其他土地，如沙漠、雪山等屬之。
前項各類土地，得再分目。（土地法§2） 試問：沙漠、雪山屬於何種用地？ 建築用地
直接生產用地
交通水利用地
其他土地
爰用第題之解析。 試問：水源地、池塘是屬於下列那一類土地？ 建築用地
直接生產用地
交通水利用地
其他土地
爰用第題之解析。 188
試問：湖泊、港灣、海岸是屬於下列那一類土地？ 建築用地
直接生產用地
交通水利用地
其他土地
爰用第題之解析。 依土地法規定，海岸「一定限度」內之土地不得私有；該所謂一定限度
，係由直轄市或縣（市）地政機關會同下列那一機關劃定之？ 行政院海岸巡防署 直轄市或縣（市）水利主管機關 國防部 直轄市或縣（市）建設主管機關 土地法第十四條第一款至第四款所謂一定限度，由該管直轄市或縣（ 市）地政機關會同水利主管機關劃定之。（土地法施§5） 依土地法第十四條規定，不得為私有之土地，如已成為私有者，得如何 處理之？ 依法放領之
依法撥用之
照價收買之
依法徵收之
下列土地不得為私有： 海岸一定限度內之土地。 天然形成之湖澤而為公共需用者，及其沿岸一定限度內之土地。 可通運之水道及其沿岸一定限度內之土地。 城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地。 公共交通道路。 礦泉地。 瀑布地。 公共需用之水源地。