012ht261805

第壹篇

地 權 1

第一章 緒論˙2 第二章 地權˙16 第三章 地權限制˙28 第四章 公有土地˙48 第五章 地權調整˙56 第壹篇 選擇題集錦˙89

第貳篇

地 籍 整 理 103

第一章 地籍整理˙104 第二章 地籍測量與地籍圖重測˙107 第三章 土地登記˙115 第四章 土地登記之種類˙122 第五章 地政士法˙134 第貳篇 選擇題集錦˙150

第參篇

土 地 使 用 163

第一章 緒論˙164 第二章 不動產租用˙170

第三章 市地重劃˙188 第參篇 選擇題集錦˙202

第肆篇

土 地 稅 213

第一章 規定地價˙214 第二章 照價徵稅（地價稅）˙225 第三章 照價收買˙239 第四章 漲價歸公（增值稅）˙247 第肆篇 選擇題集錦˙271

第伍篇

土 地 徵 收 285

第一章 總則˙286 第二章 各種徵收之類型˙293 第三章 徵收程序˙306 第四章 徵收補償˙320 第五章 區段徵收˙333 第六章 徵收之撤銷與廢止˙349 第七章 收回權及優先購買權˙355 第伍篇 選擇題集錦˙366

第陸篇

土地使用管制 381

第一章 區域計畫法及非都市土地使用管制規則˙382 第二章 都市計畫法˙409 第陸篇 選擇題集錦˙428

1

緒 論

、土地法之意涵 一、意義 土地法者，乃規範有關不動產權利義務關係之根本法律也。 二、土地法之法源基礎（亦與憲法之關係） 2

我國憲法有關土地政策之主張規定於「基本國策」一章中，其主要規

第壹篇 地 權

定如下： 國民經濟應以民生主義為基本原則，實施平均地權，節制資本，以謀 國計民生之均足。

（憲法§142）

中華民國領土內之土地屬於國民全體。人民依法取得之土地所有權， 應受法律之保障與限制。私有土地應照價納稅，政府並得照價收買。 （憲法§143Ⅰ） 附著於土地之礦，及經濟上可供公眾利用之天然力，屬於國家所有， 不因人民取得土地所有權而受影響。

（憲法§143Ⅱ）

土地價值非因施以勞力資本而增加者，應由國家徵收土地增值稅，歸 人民共享之。

（憲法§143Ⅲ）

國家對於土地之分配與整理，應以扶植自耕農及自行使用土地人為原 則，並規定其適當經營之面積。

（憲法§143Ⅳ）

國家應運用科學技術，以興修水利，增進地力，改善農業環境，規劃 土地利用，開發農業資源，促成農業之工業化。

（憲法§146）

三、各別法律對於「不動產、土地」各有其不同之定義，及其原因 民法： 定義： 稱不動產者，謂土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者， 為該不動產之部分。

（民法§66）

原因： 民法物權篇，乃為規範私人間財產之持有、使用與交易等之法律， 為便利交易、減少紛爭，凡是固定予土地者，均為不動產之範疇。

土地法： 定義： 本法所稱之土地，謂水陸及天然富源。

（土法§1）

原因： 係為維護土地資源，促進土地之永續利用，以謀求人類世代之幸福 ，故對土地之規範，採最廣義之解釋，但並不包含定著物。 國有財產法： 定義： 不動產：指土地及其改良物暨天然資源。

（國財§3 參照）

原因： 國有財產法，乃是為發揮公有非公用不動產之最佳效能，以求全民 不動產經紀業管理條例： 定義： 不動產指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利。房屋指成屋 、預售屋及其可移轉之權利。

（經紀§4 參照）

原因： 不動產經紀業管理條例，乃是為促進不動產交易安全及建立市場秩 序。因此將不動產範圍納入具有交易價值之土地、土地定著物或房 屋及其可移轉之權利，並特別針對房屋部分，區分為成屋及預售屋。 不動產估價師法： 定義： 不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良 物及其權利之估價業務。

（估師§14 參照）

原因： 不動產估價師，乃是專門職業技術人員之一，故就其不動產之範圍 ，係依委託人所委託之標的為主，指土地、建築改良物、農作物及 其權利。 不動產證券化條例： 定義： 指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場及 其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施。 （證券§4 參照）

第一章 緒 論

之福祉。故對不動產之規範，除土地及其改良物外尚包含天然資源。

3

七、土地稅法 為關於統一土地稅徵收之創制性法律，其主旨在將現行各法律中有關 土地稅徵收之規定納入本法，俾今後土地稅之徵收，悉以本法為依據 。

（66 年訂定）

八、都市更新條例 為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境 ，增進公共利益，特制定本條例。

（87 年訂定）

九、土地徵收條例 為實施土地徵收，促進土地利用，增進公共利益，保障私人財產，特 12

制定本條例。

（89 年訂定）

第壹篇 地 權

土地法規採特別法立法之優、缺點 優點： 針對個別土地問題，專案特別立法，可收具體立法之成效。 缺點： 採專案特別立法之方式，將形成特別法林立，相同用語所涉範圍 不一，易生適用上爭議；規範相同事項其立法原則卻不一貫，使 得整個土地法規體系顯得雜亂無章，徙增適用上之爭議與困擾。 例如：土地法、平均地權條例、土地稅法有關「土地稅」之相關 規範；以及相關特別法對於「耕地」、「農業用地」之定義及規 範均有不同之界定，造成執行機關及民眾適用上不易辦識，究竟 何者為特別法應優先適用。

一、土地法第 1 條與土地法第 37 條土地登記，所稱之「土地」之意涵 有何差異？ 對「土地」之範疇界定不同： 土地法第 1 條：「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」係為維護土 地資源，促進土地之永續利用，以謀求人類之幸福，故所稱之「土地 」採最廣義之界定，但並不包含定著物。 土地法第 37 條：「土地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項 地登記之「土地」係指土地及建築改良物。 立法目的不同： 土地法第 1 條，對土地之界定，係為落實土地法之立法意旨而設，具 有妥善運用土地資源，以實現地盡其利，地利共用之目的。 土地法第 37 條，土地登記客體之規範，主要係為保障私有財產權而 設，故對不佔據特定空間且無財產權界定之抽象標的之水、天然富源 地等，並不屬登記之範圍。 有無包含改良物之不同： 土地法第 1 條，所謂之土地，其範圍不包含人為之建築改良物、農作 改良物。 土地法第 37 條，土地登記之客體，尚包含土地改良物中之合法建築 改良物，但不包含工事及農作改良物等土地改良物。

二、試以國土計畫政策為例，詳析土地法制與土地政策、土地行政間之 互動關係。

【地政士】

我國目前正處於國家發展轉型期，面對經濟全球化趨勢，兩岸簽訂 ECFA 、服貿協議、產業升級、氣候劇烈變遷、國土急需保育等交相錯雜之發展 環境，我國國土計畫政策，業正面臨轉型期，而在國土計畫政策中，土地

第一章 緒 論

權利之登記。」其立法意旨，係為確定得辦理產權登記之標的，故土

13

法制與土地政策、土地行政三者扮演重要角色，三者間亦有深層關連與互 動關係，如下分述之。 土地政策： 係為解決土地問題，指導土地適當分配與合理規劃利用，以達成「地盡 其利」、「地利共享」之目標，所擬訂及採行之方針或途徑。 土地法制： 土地法之立法目的，乃是為了實現土地政策與促進土地利用，所制定之 相關法律或規章。 14

土地行政： 仍為政府機關落實土地政策，執行土地法令相關規定之各種行政作為。

第壹篇 地 權

三者之互動關係： 目的相同： 土地政策、土地法制與土地行政其最原本之目的，均是與國土計畫政 策謀求國土之保育、經濟利用之目的相同。 形成循環性之關係： 一般而言，由行政機關針對土地問題，擬定土地政策，再藉由立法， 形成土地法制後由行政機關執行，爾後再適時檢討其得失，形成新的 政策，再依此不斷循環下去。

相關申論題及選擇題解答，請詳見《土地法規歷屆試題全解─測驗&申 論完全攻略》。 、何謂土地登記？土地登記的客體與土地法第 1 條所規定之「土地」是 否有別？試申論之。

【代檢】

、平均地權條例所稱「改良土地」係指那些情形？又土地之改良應如何 申請驗證登記？試依平均地權條例施行細則規定說明之。【代特】 、試以國土計畫政策為例，詳析土地法制與土地政策、土地行政間之互 動關係。

【地政士】

時，直轄市或縣（市）政府應依何項基準估定其補償費？請依土地法 及土地徵收條例之相關規定，分別詳予說明之。

【身障四】

、依我國現行民法、國有財產法、不動產經紀業管理條例、不動產證券 化條例、不動產估價師法等有關法律，對「不動產」一詞，均有所定 義或詮釋。茲請問各該法律對該名詞所定內容有何不同？其原因何在 ？

【普考】

、何謂土地登記？土地登記的客體與土地法第 1 條所規定之「土地」是 否有別？試申論之。

【普考】

、土地法為規範土地相關權利義務關係之法律，政府遷臺後，為落實民 生主義政策，同時為適應國家社會之急切需要，先後制定單行法規以 資應用。此等單行法之性質，係屬土地法之特別法。請說明下列土地 法特別法的立法意旨：平均地權條例、農業發展條例、都市計 畫法、住宅法及地籍清理條例。

【高考】

15 第一章 緒 論

、土地改良物分為那幾種？其主要內容為何？政府依法徵收土地改良物

均欲行使先買權，誰之先買權優先？理由為何？ 戊於典權與租賃存續期間擬出售系爭建物予第三人時，甲、丙與丁 均欲行使先買權，誰之先買權優先？理由為何？

【地四】

、對於共有土地處分、變更及設定負擔之條件，民法與土地法有何不同 之規定？其中土地法之立法旨意為何？又依土地法之規定，共有土地 處分、變更及設定負擔之程序為何？

【普考】

、請說明共有土地分割之性質究竟屬共有物之處分還是管理行為，得否 依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定以多數決為之，並分析其法理。 【地四】 、土地法第 34 條之 1 第 4 項定有共有不動產於出賣時之優先購買權， 88

試說明其立法理由以及行使優先購買權所應具備之要件。

第壹篇 地 權

【身障四】 、民法物權編設有共有制度，而土地法調整共有土地權利人行使權利的 範圍，請說明土地法有關共有土地處分的特別規定及其立法理由。又 共有土地出租，共有人可否採取多數決方式為之，請援引法律依據並 分析其論理基礎。

【地四】

1

選擇題集錦

依土地法規定，私有土地所有權之移轉妨害基本國策者，應如何



處理？ 由直轄市、縣（市）政府報請中央地政機關制止之 由直轄市、縣（市）政府報請行政院制止之 由中央地政機關報請行政院制止之 由中央地政機關報請行政法院制止之 89

※解析：土地法第 16 條。 

通知他共有人，其不能以書面通知者，應如何處理？ 應即催告之

應發行政命令

應申請地政機關分割共有地 應公告之 ※解析：土地法第 34 條之 1 第 2 項。 下列何項業務的中央主管機關為財政部？



土地使用類別之認定

公告土地現值之評定

土地使用分區之限制

土地債券之發行

※解析：平均地權條例第 2 條。 依土地法規定，外國人取得之土地，其未依核定期限及用途使用



者，由直轄市或縣（市）政府通知土地所有權人於通知送達後若 干年內出售？ 一年

三年

五年

十年

※解析：土地法第 20 條第 3 項。 依土地法規定，湖澤及岸地，如因水流變遷而自然增加時，下列



何人有優先依法取得其所有權或使用受益之權？ 承租人

當地地方自治團體

國家

接連地之所有權人

※解析：土地法第 13 條。 下列何項業務所需資金，依平均地權條例規定，得由中央或直轄 市主管機關發行土地債券？ 公辦市地重劃或農地重劃

照價收買或區段徵收



第壹篇 選擇題集錦

共有人依土地法規定為共有土地之處分或變更時，應事先以書面

公地放領或撥用

權利變換或價購私地

※解析：平均地權條例第 5 條。 依土地法規定，直轄市或縣（市）政府依法限制私有土地面積之



最高額，應經下列何者之核定？ 行政院

行政院經濟建設委員會

地方首長

中央地政機關

※解析：土地法第 28 條。 下列何者並非土地法所稱不得為私有之土地？ 溝渠

礦泉地

瀑布地



名勝古蹟

※解析：土地法第 14 條第 1 項。 90

下列何種土地可以移轉、設定負擔或租賃於外國人？

第壹篇 地 權

農地

林地

鹽地



礦地

※解析：土地法第 17 條第 1 項。 各級政府因公務或公共用途，需用其他機關經管之公有土地時，



得循何種方式取得土地使用權？ 徵收

撥用

借用

徵用

※解析：土地法第 26 條。 直轄市或縣市政府對於其所經管之公有土地，為下列何種處置方



式，無須經該管區內民意機關同意及經行政院核准之雙重限制？ 處分

設定負擔

無償撥用

超過十年期間之租賃

※解析：土地法第 25 條。 為防止土地投機壟斷，直轄市或縣市政府對於尚未建築之私有建



築用地，應限制土地所有權人所有面積之最高額，除工業用地、 學校用地及經政府核准之大規模建築用地外，其面積最高額為： 三公畝

七公畝

十公畝

十五公畝

※解析：平均地權條例第 71 條。 直轄市或縣市政府對於超過面積最高額之尚未建築私有建築用地



之處置方式，下列何者非屬平均地權條例規定之方式？ 限期出售

限期建築使用

強制徵收

照價收買

※解析：平均地權條例第 72 條。 土地法所稱之土地係謂：

