012HT271809

土地登記（概要）

第

1

章 土地登記總論………………………001

第

2

章 土地總登記…………………………083

第

3

章 建築改良物測量……………………089

第

4

章 建物所有權第一次登記……………097

第

5

章 所有權移轉登記……………………111

第

6

章 他項權利登記………………………127

第

7

章 土地權利信託登記…………………157

第

8

章 更正登記與更名登記………………169

第

9

章 繼承登記……………………………177

第 10 章 限制登記……………………………189 第 11 章 塗銷登記與消滅登記………………199

第 12 章 使用管理登記………………………209 第 13 章 土地複丈與標示變更登記…………219 第 14 章 地籍圖重測…………………………239 第 15 章 地籍清理登記………………………245 附錄

1

相關法規……………………………261 、土地登記規則／262 、土地法（地籍篇）／296 、地籍測量實施規則（土地複丈篇、建 築改良物測量篇）／303 、地籍清理條例／320 、信託法／330

附錄

2

歷屆試題詳解………………………341

第 一 節

土地登記緒論 壹 土地登記制度 2

一、權利登記制 此制度又稱登記要件主義，為德國所創，該登記制度之主要特色為土地 權利之變更，除當事人意思表示一致外，尚須向政府機關申請並完成登 記後，始發生物權變動之效力。採行該制度之主要國家，諸如德國、瑞 士、荷蘭、捷克、奧地利、匈牙利等國。其登記制度之特色茲分述如下： 登記生效主義。 強制登記。 實質審查主義。 登記具有公信力。 登記簿採物的編成主義。 土地權利之靜態登記。 二、契據登記制 此制度又稱登記對抗主義或稱登記公示主義，為法國所創，其係指不動 產物權之變動採行意思主義，只要當事人間有意思表示合意且訂立契約 ，即發生物權變動之效果，其登記主要在於得以之對抗第三人。採行該 制度之主要國家，諸如法國、義大利、西班牙、日本等國家。其登記制 度之特色茲分述如下： 登記對抗主義。 任意登記。 形式審查主義。 登記不具公信力。 登記簿採人的編成主義。 土地權利之動態登記。 三、托崙斯登記制 此制度又稱權狀交付主義，為托崙斯（Robert Torrens）所創，首先施 行於南澳洲，現在美國多數之洲採之。為登記制度中最優者，該制度以

權利登記制為基礎，除登記完畢交付權利書狀外，若發生登記錯誤時， 尚設置賠償基金專為賠償之用，其登記制度之特色茲分述如下： 登記不強制。 採實質審查主義。 登記具有公信力。

3

登記簿採物的編成主義。 登記損害賠償責任。 我國現行土地登記制度，兼取「權利登記制」與「托崙斯登記制」之精 神，依據我國民法、土地法及土地登記規則等相關法規可知，我國土地 登記制度之特色如下： 強制登記主義： 土地之登記，原則上係採強制性，對已依法辦理地籍測量之地方，應 即依法舉辦土地總登記（土§38），例外為建物所有權第一次登記， 其原則上為任意登記，但一經登記後，再辦理權利變更時，即須採強 制登記。 登記採實質審查主義： 地政機關對於登記案件，須審查證明無誤後，始得為確定之登記，經 審查有誤時，應令其補正或駁回。 土地權利變動採登記生效與宣示登記主義： 基於「法律行為」： 非經登記，不生效力─登記生效主義（民§758）： 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力。 前項行為，應以書面為之。 基於「法律事實」： 應經登記，始得處分─登記宣示主義（民§759）： 因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為1，於

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「於登記前已取得不動產物權者」 ，非僅限於繼承、強制執行、徵收及法院之判決四種，

土地登記總論

四、我國的土地登記制度

第一章

交付權利書狀。

登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。 採登記公信主義： 依土地法所為之登記有絕對效力（土§43），所謂的絕對效力，乃將 登記事項賦予絕對真實之公信力，保護善意第三人，以維護交易安全 4

。另依民法規定，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為 物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響 （民§759-1Ⅱ）。 登記簿採物之編成主義： 登記簿就登記機關轄區情形按鄉（鎮、市、區）或地段登記之，並應 於簿面標明某鄉（鎮、市、區）某地段土地或建物登記簿冊次及起止 地號或建號，登記簿應按地號或建號順序，採用活頁裝訂之（土登§ 17、§18）。 登記完畢後發給權利書狀： 登記完畢後，如係辦理所有權登記者，則發給所有權狀；若是辦理他 項權利登記者，則發給他項權利證明書，以作為權利憑證。 國家負損害賠償責任： 因登記錯誤、遺漏、或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責 任，地政機關就所收之登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備 賠償之用。 完成規定地價程序： 土地所有權人聲請登記所有權時，應同時依法申報地價，以此項地價 為法定地價（土§148、§156）。 採登簿公開主義： 為建立土地登記之公信力，並維護交易安全，於繳納工本費後，得向 登記機關申請發給登記簿或地籍圖謄本或節本（土§79-2）。 



臺灣於日據時期已實施地籍測量與土地登記。試問日據時期之土地登記

 其他尚有因法律之規定而取得不動產物權者，例如因除斥期間之屆滿而取得典物所有權 （民§923Ⅱ）等是，亦有因法律事實而取得不動產物權者，例如自己出資興建建築物 等。

制度與我國現行土地登記制度有何不同？請比較說明之。

【地三】

擬答 前言： 日據時期臺灣的登記制度可分為兩個階段，在民國 12 年以前日本政 府以律令制定「臺灣不動產登記規則」與「臺灣土地登記規則」，前

5

者規範「建物」權利之變動，採契據登記制；後者規範「土地」權利 後，無論土地或建物之權利登記，一律改採「契據登記制度」。至民 「權利登記制」。 以下分別就日據時期與現行土地登記制度之差異處分述如下： 物權變動要件： 日據時期自民國 12 年以後之物權變動採意思生效主義，即依當事 人之合意契約而發生效力；而現行登記制度依民法第 758 條之規定 ，係採登記生效主義，即非經登記，不生效力。 申請登記審查方式： 日據時期因採用契據登記制度，故登記之審查為形式審查主義，只 要不違反法律強制規定，即予以登記；而現行登記制度係採實質審 查主義，須審查證明無誤後，始得為確定之登記。 登記效力： 日據時期因採用契據登記制度，其屬登記對抗主義，故登記不具公 信力；而現行登記制度採用登記生效主義，依土地法第 43 條及民 法第 759-1 條規定，登記具公信力。 損害賠償責任： 日據時期因採用契據登記制度，登記無公信力，因此並無損害賠償 之機制；現行登記制度依法登記即具公信力，故因錯誤、遺漏或虛 偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。 登記簿之編成： 日據時期雖採用契據登記制度，但其登記簿之編成與現行制度相同 ，均採物之編成主義，即按土地和建物登記簿之地建號順序編訂成 冊。

土地登記總論

國 34 年（臺灣光復後）之現行登記制度則依民法及土地法規定改採

第一章

之變動，採權利登記制。於民國 12 年日本民法及不動產登記法施行

登記機關： 日據時期之登記機關為該不動產所在地地方法院所設置之出張所或 登記所辦理；現行制度之登記機關為各直轄市、縣（市）政府所下 轄之地政事務所辦理。 6

請問世界各國採行契據登記制（System of Registration of Deeds）及權利 登記制（System of Registration of Title）之主要國家各為何？並舉土地 登記實務上，土地買賣之案例，說明買賣與登記之先後，在兩種制度下 ，其法律效力有何差別？（請注意一定要舉實務案例說明，否則不給分 ）

【高考】

擬答 世界各國採行契據登記制及權利登記制之主要國家： 契據登記制： 此制度又稱為登記對抗主義或稱登記公示主義，為法國所創，其係 指不動產物權之變動採行意思主義，只要當事人間意思表示一致且 訂立契約，即發生物權變動之效果，其登記主要在於得以之對抗第 三人。採行該制度之主要國家，諸如法國、義大利、西班牙、日本 等國家。 權利登記制： 此制度又稱登記要件主義，為德國所創，該登記制度之主要特色為 土地權利之變更，除當事人意思表示一致外，須向政府機關申請並 完成登記後，始發生物權變動之效力。採行該制度之主要國家，諸 如德國、瑞士、荷蘭、捷克、奧地利、匈牙利等國。 土地買賣案例於兩種制度下，其買賣與登記先後之法律效力差別處， 茲分述如下： 契據登記制： 例如：甲有土地 A 地一筆約定以價金五百萬元出賣予乙，當出賣 人甲與買受人乙意思表示一致並訂定契約之同時，在採行契據登記 制下，當事人間對於買賣之法律行為，業已發生物權變動之效力， 如甲與乙約定至政府機關申辦登記，其登記後得以之對抗第三人。 權利登記制：

同上例，若甲有土地 A 地一筆約定以價金五百萬元出賣予乙，當 出賣人甲與買受人乙意思表示一致並訂定契約之同時，在採行權利 登記制下，該買賣之法律行為尚未發生物權變動之效力，其必須由 當事人雙方會同向政府機關申辦登記，經審查無誤並經登記完畢後 ，始發生物權變動之效果。

意義： 土地及建物2之所有權及他項權利登記（土登§2、土§37Ⅰ）。 應登記之客體： 由以上定義可知土地登記應登記之客體為「土地」及「建築改良物」 ；在此所稱土地係指水陸及天然富源（土§1），而建築改良物係指 附著於土地之建築物或工事（土§5Ⅱ）。 二、應登記之主體 申請不動產登記之權利主體，依法應具有權利能力，始得為登記之權利 主體，其分類如下： 自然人： 本國人： 具有中華民國國籍，無論是完全行為能力、限制行為能力或無行為 能力者均得為登記之主體。 完全行為能力人：滿 20 歲為成年（民§12）。未成年人已結婚 者，有行為能力（民§13Ⅲ）。 限制行為能力人：滿 7 歲以上之未成年人，有限制行為能力（民 §13Ⅱ）。限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定 代理人之允許。但純獲法律上之利益，或依其年齡及身分、日常 生活所必需者，不在此限（民§77）。

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係指定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物，或其 他工作物（不動產登記法草案第 4 條第 2 款）。

土地登記總論

一、土地登記之意義及應登記之客體

第一章

貳 土地登記的範圍

7

無行為能力人： 未滿 7 歲之未成年人： 未滿 7 歲之未成年人，無行為能力（民§13Ⅰ）。無行為能 力人由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示（民§76 ）。

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父母為未成年子女之法定代理人（民§1086Ⅰ），對於未成 年子女之權利義務，除法律另有規定外，由父母共同行使或 負擔之。父母之一方不能行使權利時，由他方行使之（民§ 1089Ⅰ）。未成年人無父母，或父母均不能行使、負擔對於 其未成年子女之權利、義務時，應置監護人。但未成年人已 結婚者，不在此限（民§1091）。 受監護宣告之人： 受監護宣告之人無行為能力（民§15）。無行為能力人由法 定代理人代為意思表示，並代受意思表示（民§76）。 受監護宣告之人應置監護人（民§1110）。監護人於監護權 限內，為受監護人之法定代理人（民§1098Ⅰ）。 外國人： 因受到地權取得之限制，須依土地法第 17 至 24 條及外國人在我國 取得土地權利作業要點相關規定辦理。 大陸地區人民： 大陸地區人民，指在大陸地區設有戶籍之人民（兩岸條例§2）， 有關大陸地區人民、法人等在取得我國不動產物權之規定，於臺灣 地區與大陸地區人民關係條例修法前（91 年 4 月 24 日修正公布， 同年 7 月 1 日施行）原採「禁止制」，即大陸地區之人民、法人等 不得在我國取得土地權利，而於修法後，則採「許可制」，即經主 管機關許可，得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。大陸地 區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非 經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。 但土地法第 17 條第 1 項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承 租（兩岸條例§69）。 法人：

依法成立之法人，亦得為土地登記之權利主體，其包含公法人及私法 人。前者係以統治權為目的所組織之法人；後者依組成型態可分為社 團法人及財團法人兩種。法人應設董事，董事就法人一切事務，對外 「代表」法人（民§27）。以下就法人之成立要件與種類分述之： 法人之成立要件：

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須依法設立：法人之成立，指法人（包括本國法人及外國法人） 法或其他法律之規定，不得成立（民§25）。 人之登記，其主管機關為該法人事務所所在地之法院（民總施§ 10）。 外國法人之規定： 外國法人，除依法律規定外，不認許其成立（民總施§11）， 經認許之外國法人，於法令限制內、與同種類之我國法人有同 一之權利能力（民總施§12Ⅰ）。 依法成立之法人，亦得為土地登記之權利主體，其包含公法人 及私法人。前者係以統治權為目的所組織之法人；後者依組成 型態可分為社團法人及財團法人兩種。 公法人： 如國、直轄市、縣（市）、鄉（鎮、市），均以其行政區名稱登 記（土§4）。 為辦理國家戲劇院、國家音樂廳（以下簡稱國家兩廳院）、衛武 營國家藝術文化中心（以下簡稱衛武營國家藝文中心）、臺中國 家歌劇院之經營管理、表演藝術文化與活動之策劃、行銷、推廣 及交流，以提升國家表演藝術水準及國際競爭力，特設國家表演 藝術中心（以下簡稱本中心），本中心為行政法人（國家表演藝 術中心設置條例§1、§2）。 其他依法令規定之公法人，如農田水利會（農田水利會組織通則 §1Ⅱ）。 私法人： 依其組成型態可分為以自然人所組成之社團法人及以捐助財產所組

土地登記總論

須經登記：法人非經向主管機關登記，不得成立（民§30）。法

第一章

取得權利能力，須先依法律規定而設立，再經登記。法人非依本

成之財團法人兩種。 社團法人：為法律賦予人格之自然人集合體，可分為營利、公益 及中間三種社團。 營利社團法人係依特別法（如公司法）之規定成立之本國、外 10

國公司等。例如「銀行」：指依銀行法組織登記，經營銀行業 務之機構（銀行法§2），銀行之設立，除法律另有規定外， 應以股份有限公司組織之（銀行法§52），業經中央主管機關 許可（銀行法§53）。 公益社團法人，係以社會上不特定多數人之利益為目的之社團 ，如農會、工會等。 中間社團法人係非以公益，亦非以營利為目的之團體，如同鄉 會、同學會、宗親會等。 財團法人：以供一定目的之獨立財產為中心，而組織之法人，須 經主管機關之許可方得成立。 大陸地區法人、團體或其他機構及陸資公司： 依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 69 條規定，大陸地區法人 、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，經主管機關許可 ，得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。 其他依法令得為登記主體者： 寺廟： 凡有僧道住持之宗教上建築物，不論用何名稱，均為寺廟（監督 寺廟條例§1）。已為寺廟登記之寺廟，依監督寺廟條例規定得 為登記權利之主體。申請登記時，應檢附下列文件： 寺廟登記證。 負責人身分證明文件，但能以電腦處理達成查詢者，得免附。 扣繳單位統一編號編配通知書。 寺廟處分不動產申請登記時，應另檢附主管機關核發之寺廟印鑑 證明書，並於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分 程序，並蓋章（申請土地登記應附文件法令補充規定第 19 點）。