土地登記（概要）
第
1
章 土地登記總論………………………001
第
2
章 土地總登記…………………………083
第
3
章 建築改良物測量……………………089
第
4
章 建物所有權第一次登記……………097
第
5
章 所有權移轉登記……………………111
第
6
章 他項權利登記………………………127
第
7
章 土地權利信託登記…………………157
第
8
章 更正登記與更名登記………………169
第
9
章 繼承登記……………………………177
第 10 章 限制登記……………………………189 第 11 章 塗銷登記與消滅登記………………199
第 12 章 使用管理登記………………………209 第 13 章 土地複丈與標示變更登記…………219 第 14 章 地籍圖重測…………………………239 第 15 章 地籍清理登記………………………245 附錄
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相關法規……………………………261 、土地登記規則／262 、土地法（地籍篇）／296 、地籍測量實施規則（土地複丈篇、建 築改良物測量篇）／303 、地籍清理條例／320 、信託法／330
附錄
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歷屆試題詳解………………………341
第 一 節
土地登記緒論 壹 土地登記制度 2
一、權利登記制 此制度又稱登記要件主義，為德國所創，該登記制度之主要特色為土地 權利之變更，除當事人意思表示一致外，尚須向政府機關申請並完成登 記後，始發生物權變動之效力。採行該制度之主要國家，諸如德國、瑞 士、荷蘭、捷克、奧地利、匈牙利等國。其登記制度之特色茲分述如下： 登記生效主義。 強制登記。 實質審查主義。 登記具有公信力。 登記簿採物的編成主義。 土地權利之靜態登記。 二、契據登記制 此制度又稱登記對抗主義或稱登記公示主義，為法國所創，其係指不動 產物權之變動採行意思主義，只要當事人間有意思表示合意且訂立契約 ，即發生物權變動之效果，其登記主要在於得以之對抗第三人。採行該 制度之主要國家，諸如法國、義大利、西班牙、日本等國家。其登記制 度之特色茲分述如下： 登記對抗主義。 任意登記。 形式審查主義。 登記不具公信力。 登記簿採人的編成主義。 土地權利之動態登記。 三、托崙斯登記制 此制度又稱權狀交付主義，為托崙斯（Robert Torrens）所創，首先施 行於南澳洲，現在美國多數之洲採之。為登記制度中最優者，該制度以
權利登記制為基礎，除登記完畢交付權利書狀外，若發生登記錯誤時， 尚設置賠償基金專為賠償之用，其登記制度之特色茲分述如下： 登記不強制。 採實質審查主義。 登記具有公信力。
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登記簿採物的編成主義。 登記損害賠償責任。 我國現行土地登記制度，兼取「權利登記制」與「托崙斯登記制」之精 神，依據我國民法、土地法及土地登記規則等相關法規可知，我國土地 登記制度之特色如下： 強制登記主義： 土地之登記，原則上係採強制性，對已依法辦理地籍測量之地方，應 即依法舉辦土地總登記（土§38），例外為建物所有權第一次登記， 其原則上為任意登記，但一經登記後，再辦理權利變更時，即須採強 制登記。 登記採實質審查主義： 地政機關對於登記案件，須審查證明無誤後，始得為確定之登記，經 審查有誤時，應令其補正或駁回。 土地權利變動採登記生效與宣示登記主義： 基於「法律行為」： 非經登記，不生效力─登記生效主義（民§758）： 不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登 記，不生效力。 前項行為，應以書面為之。 基於「法律事實」： 應經登記，始得處分─登記宣示主義（民§759）： 因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為1，於
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「於登記前已取得不動產物權者」 ，非僅限於繼承、強制執行、徵收及法院之判決四種，
土地登記總論
四、我國的土地登記制度
第一章
交付權利書狀。
登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。 採登記公信主義： 依土地法所為之登記有絕對效力（土§43），所謂的絕對效力，乃將 登記事項賦予絕對真實之公信力，保護善意第三人，以維護交易安全 4
。另依民法規定，因信賴不動產登記之善意第三人，已依法律行為為 物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響 （民§759-1Ⅱ）。 登記簿採物之編成主義： 登記簿就登記機關轄區情形按鄉（鎮、市、區）或地段登記之，並應 於簿面標明某鄉（鎮、市、區）某地段土地或建物登記簿冊次及起止 地號或建號，登記簿應按地號或建號順序，採用活頁裝訂之（土登§ 17、§18）。 登記完畢後發給權利書狀： 登記完畢後，如係辦理所有權登記者，則發給所有權狀；若是辦理他 項權利登記者，則發給他項權利證明書，以作為權利憑證。 國家負損害賠償責任： 因登記錯誤、遺漏、或虛偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責 任，地政機關就所收之登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備 賠償之用。 完成規定地價程序： 土地所有權人聲請登記所有權時，應同時依法申報地價，以此項地價 為法定地價（土§148、§156）。 採登簿公開主義： 為建立土地登記之公信力，並維護交易安全，於繳納工本費後，得向 登記機關申請發給登記簿或地籍圖謄本或節本（土§79-2）。
臺灣於日據時期已實施地籍測量與土地登記。試問日據時期之土地登記
其他尚有因法律之規定而取得不動產物權者，例如因除斥期間之屆滿而取得典物所有權 （民§923Ⅱ）等是，亦有因法律事實而取得不動產物權者，例如自己出資興建建築物 等。
制度與我國現行土地登記制度有何不同？請比較說明之。
【地三】
擬答 前言： 日據時期臺灣的登記制度可分為兩個階段，在民國 12 年以前日本政 府以律令制定「臺灣不動產登記規則」與「臺灣土地登記規則」，前
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者規範「建物」權利之變動，採契據登記制；後者規範「土地」權利 後，無論土地或建物之權利登記，一律改採「契據登記制度」。至民 「權利登記制」。 以下分別就日據時期與現行土地登記制度之差異處分述如下： 物權變動要件： 日據時期自民國 12 年以後之物權變動採意思生效主義，即依當事 人之合意契約而發生效力；而現行登記制度依民法第 758 條之規定 ，係採登記生效主義，即非經登記，不生效力。 申請登記審查方式： 日據時期因採用契據登記制度，故登記之審查為形式審查主義，只 要不違反法律強制規定，即予以登記；而現行登記制度係採實質審 查主義，須審查證明無誤後，始得為確定之登記。 登記效力： 日據時期因採用契據登記制度，其屬登記對抗主義，故登記不具公 信力；而現行登記制度採用登記生效主義，依土地法第 43 條及民 法第 759-1 條規定，登記具公信力。 損害賠償責任： 日據時期因採用契據登記制度，登記無公信力，因此並無損害賠償 之機制；現行登記制度依法登記即具公信力，故因錯誤、遺漏或虛 偽致受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。 登記簿之編成： 日據時期雖採用契據登記制度，但其登記簿之編成與現行制度相同 ，均採物之編成主義，即按土地和建物登記簿之地建號順序編訂成 冊。
土地登記總論
國 34 年（臺灣光復後）之現行登記制度則依民法及土地法規定改採
第一章
之變動，採權利登記制。於民國 12 年日本民法及不動產登記法施行
登記機關： 日據時期之登記機關為該不動產所在地地方法院所設置之出張所或 登記所辦理；現行制度之登記機關為各直轄市、縣（市）政府所下 轄之地政事務所辦理。 6
請問世界各國採行契據登記制（System of Registration of Deeds）及權利 登記制（System of Registration of Title）之主要國家各為何？並舉土地 登記實務上，土地買賣之案例，說明買賣與登記之先後，在兩種制度下 ，其法律效力有何差別？（請注意一定要舉實務案例說明，否則不給分 ）
【高考】
擬答 世界各國採行契據登記制及權利登記制之主要國家： 契據登記制： 此制度又稱為登記對抗主義或稱登記公示主義，為法國所創，其係 指不動產物權之變動採行意思主義，只要當事人間意思表示一致且 訂立契約，即發生物權變動之效果，其登記主要在於得以之對抗第 三人。採行該制度之主要國家，諸如法國、義大利、西班牙、日本 等國家。 權利登記制： 此制度又稱登記要件主義，為德國所創，該登記制度之主要特色為 土地權利之變更，除當事人意思表示一致外，須向政府機關申請並 完成登記後，始發生物權變動之效力。採行該制度之主要國家，諸 如德國、瑞士、荷蘭、捷克、奧地利、匈牙利等國。 土地買賣案例於兩種制度下，其買賣與登記先後之法律效力差別處， 茲分述如下： 契據登記制： 例如：甲有土地 A 地一筆約定以價金五百萬元出賣予乙，當出賣 人甲與買受人乙意思表示一致並訂定契約之同時，在採行契據登記 制下，當事人間對於買賣之法律行為，業已發生物權變動之效力， 如甲與乙約定至政府機關申辦登記，其登記後得以之對抗第三人。 權利登記制：
同上例，若甲有土地 A 地一筆約定以價金五百萬元出賣予乙，當 出賣人甲與買受人乙意思表示一致並訂定契約之同時，在採行權利 登記制下，該買賣之法律行為尚未發生物權變動之效力，其必須由 當事人雙方會同向政府機關申辦登記，經審查無誤並經登記完畢後 ，始發生物權變動之效果。
意義： 土地及建物2之所有權及他項權利登記（土登§2、土§37Ⅰ）。 應登記之客體： 由以上定義可知土地登記應登記之客體為「土地」及「建築改良物」 ；在此所稱土地係指水陸及天然富源（土§1），而建築改良物係指 附著於土地之建築物或工事（土§5Ⅱ）。 二、應登記之主體 申請不動產登記之權利主體，依法應具有權利能力，始得為登記之權利 主體，其分類如下： 自然人： 本國人： 具有中華民國國籍，無論是完全行為能力、限制行為能力或無行為 能力者均得為登記之主體。 完全行為能力人：滿 20 歲為成年（民§12）。未成年人已結婚 者，有行為能力（民§13Ⅲ）。 限制行為能力人：滿 7 歲以上之未成年人，有限制行為能力（民 §13Ⅱ）。限制行為能力人為意思表示及受意思表示，應得法定 代理人之允許。但純獲法律上之利益，或依其年齡及身分、日常 生活所必需者，不在此限（民§77）。
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係指定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物，或其 他工作物（不動產登記法草案第 4 條第 2 款）。
土地登記總論
一、土地登記之意義及應登記之客體
第一章
貳 土地登記的範圍
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無行為能力人： 未滿 7 歲之未成年人： 未滿 7 歲之未成年人，無行為能力（民§13Ⅰ）。無行為能 力人由法定代理人代為意思表示，並代受意思表示（民§76 ）。
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父母為未成年子女之法定代理人（民§1086Ⅰ），對於未成 年子女之權利義務，除法律另有規定外，由父母共同行使或 負擔之。父母之一方不能行使權利時，由他方行使之（民§ 1089Ⅰ）。未成年人無父母，或父母均不能行使、負擔對於 其未成年子女之權利、義務時，應置監護人。但未成年人已 結婚者，不在此限（民§1091）。 受監護宣告之人： 受監護宣告之人無行為能力（民§15）。無行為能力人由法 定代理人代為意思表示，並代受意思表示（民§76）。 受監護宣告之人應置監護人（民§1110）。監護人於監護權 限內，為受監護人之法定代理人（民§1098Ⅰ）。 外國人： 因受到地權取得之限制，須依土地法第 17 至 24 條及外國人在我國 取得土地權利作業要點相關規定辦理。 大陸地區人民： 大陸地區人民，指在大陸地區設有戶籍之人民（兩岸條例§2）， 有關大陸地區人民、法人等在取得我國不動產物權之規定，於臺灣 地區與大陸地區人民關係條例修法前（91 年 4 月 24 日修正公布， 同年 7 月 1 日施行）原採「禁止制」，即大陸地區之人民、法人等 不得在我國取得土地權利，而於修法後，則採「許可制」，即經主 管機關許可，得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。大陸地 區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非 經主管機關許可，不得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。 但土地法第 17 條第 1 項所列各款土地，不得取得、設定負擔或承 租（兩岸條例§69）。 法人：
依法成立之法人，亦得為土地登記之權利主體，其包含公法人及私法 人。前者係以統治權為目的所組織之法人；後者依組成型態可分為社 團法人及財團法人兩種。法人應設董事，董事就法人一切事務，對外 「代表」法人（民§27）。以下就法人之成立要件與種類分述之： 法人之成立要件：
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須依法設立：法人之成立，指法人（包括本國法人及外國法人） 法或其他法律之規定，不得成立（民§25）。 人之登記，其主管機關為該法人事務所所在地之法院（民總施§ 10）。 外國法人之規定： 外國法人，除依法律規定外，不認許其成立（民總施§11）， 經認許之外國法人，於法令限制內、與同種類之我國法人有同 一之權利能力（民總施§12Ⅰ）。 依法成立之法人，亦得為土地登記之權利主體，其包含公法人 及私法人。前者係以統治權為目的所組織之法人；後者依組成 型態可分為社團法人及財團法人兩種。 公法人： 如國、直轄市、縣（市）、鄉（鎮、市），均以其行政區名稱登 記（土§4）。 為辦理國家戲劇院、國家音樂廳（以下簡稱國家兩廳院）、衛武 營國家藝術文化中心（以下簡稱衛武營國家藝文中心）、臺中國 家歌劇院之經營管理、表演藝術文化與活動之策劃、行銷、推廣 及交流，以提升國家表演藝術水準及國際競爭力，特設國家表演 藝術中心（以下簡稱本中心），本中心為行政法人（國家表演藝 術中心設置條例§1、§2）。 其他依法令規定之公法人，如農田水利會（農田水利會組織通則 §1Ⅱ）。 私法人： 依其組成型態可分為以自然人所組成之社團法人及以捐助財產所組
土地登記總論
須經登記：法人非經向主管機關登記，不得成立（民§30）。法
第一章
取得權利能力，須先依法律規定而設立，再經登記。法人非依本
成之財團法人兩種。 社團法人：為法律賦予人格之自然人集合體，可分為營利、公益 及中間三種社團。 營利社團法人係依特別法（如公司法）之規定成立之本國、外 10
國公司等。例如「銀行」：指依銀行法組織登記，經營銀行業 務之機構（銀行法§2），銀行之設立，除法律另有規定外， 應以股份有限公司組織之（銀行法§52），業經中央主管機關 許可（銀行法§53）。 公益社團法人，係以社會上不特定多數人之利益為目的之社團 ，如農會、工會等。 中間社團法人係非以公益，亦非以營利為目的之團體，如同鄉 會、同學會、宗親會等。 財團法人：以供一定目的之獨立財產為中心，而組織之法人，須 經主管機關之許可方得成立。 大陸地區法人、團體或其他機構及陸資公司： 依臺灣地區與大陸地區人民關係條例第 69 條規定，大陸地區法人 、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，經主管機關許可 ，得在臺灣地區取得、設定或移轉不動產物權。 其他依法令得為登記主體者： 寺廟： 凡有僧道住持之宗教上建築物，不論用何名稱，均為寺廟（監督 寺廟條例§1）。已為寺廟登記之寺廟，依監督寺廟條例規定得 為登記權利之主體。申請登記時，應檢附下列文件： 寺廟登記證。 負責人身分證明文件，但能以電腦處理達成查詢者，得免附。 扣繳單位統一編號編配通知書。 寺廟處分不動產申請登記時，應另檢附主管機關核發之寺廟印鑑 證明書，並於登記申請書適當欄記明確依有關法令規定完成處分 程序，並蓋章（申請土地登記應附文件法令補充規定第 19 點）。