BH12

第一章 地籍概念

1－1

第二章 測量概念

2－1 2－26

★關鍵教戰日記─Part Ⅰ土地登記與地籍測量之關係

第三章 登記書表簿冊圖狀

3－1

第四章 各國土地登記制

4－1

第五章 土地登記概念

5－1

第六章 土地登記申請

6－1 6－36

★關鍵教戰日記─Part Ⅱ土地登記之當事人

第七章 土地登記申請程序 第八章 總登記 ★關鍵教戰日記─Part Ⅲ區分所有建物與特別建物

第九章 標示變更登記

7－1 8－1 8－35 9－1

第十章 所有權變更登記

10－1

第十一章 他項權利登記

11－1

★關鍵教戰日記─ Part Ⅳ時效取得地上權登記與法定地上權登記之差異

第十二章 繼承登記

11－54

★關鍵教戰日記─Part Ⅴ贈與登記與遺贈登記之差異

12－1 12－26

第十三章 土地權利信託登記（信託登記）

13－1

第十四章 更正登記及限制登記

14－1

第十五章 塗銷登記及消滅登記

15－1

第十六章 其他登記

16－1

第十七章 地政學堂

17－1 17－2 17－9 17－14 17－17

主題壹 登記簿之註記與登記申請書之簽註 主題貳 登記完畢 主題參 有關民法物權編為對抗第三人而應辦理登記情形 主題肆 土地登記應納稅費

第十八章 地政士法 （地政士專技考試土地法考科命題範圍）

《附錄》相關法規 、土地登記規則 、地籍測量實施規則 、地籍清理條例 、信託法 、祭祀公業條例 、地政士法

18－1 19－1 19－2 19－23 19－49 19－55 19－61 19－69

1－2 土地登記

一、須先瞭解地籍之意義，地籍整理之程序（地籍測量及土地登記會考名詞 解釋）為何？又地籍整理實施單位為何？此為標準題型。 二、何謂地籍總歸戶？地籍總歸戶之目的及實施程序為何？此實施辦法為課 徵稅賦憑依攸關命題方向，須特別加以留意！ 三、何謂地籍圖重測確定登記？重測結果法律效力如何確定？又地籍圖重測 實施程序為何？此為考古題焦點。 四、何謂地籍整理？何謂地籍管理？何謂地籍清理？此三者之差異何在？須 加強研讀，此乃命題聚焦所在！ 掌握趨勢‧建立優勢

一、地籍 意義： 地籍：即指記載土地坐落位置、界址、形狀、面積、權利狀態及使用情 形的圖冊而言。 為此而測繪的地圖稱為地籍圖，為此而編造的清冊稱為地籍冊。 重要性： 地籍為建設事業的基礎：無論農田、水利、交通等各種建設事業，均需 有精確的地籍圖冊作為依據，方能施行。 地籍為政府課稅的根據：每筆土地面積的大小及地目、等則與所有權等 ，必須要有詳細的記載，政府課稅方有依據。 地籍為人民權利的保障：政府必須要有詳細的地籍圖冊為依據，始能公 平處理。 地籍為資金週轉的憑依：土地所有權人需要資金週轉時，可以土地所有 權狀向金融機關抵押貸款，而權狀必須要有可靠的地籍圖冊始有保障。 地籍為土地改革的張本：實施土地改革，必須先要瞭解土地的現況，如 土地標示、價值、用途、所有權及他項權利等均應詳細登載於地籍簿冊 內，所以地籍簿冊的完整與否，直接會影響到土地改革的成敗。 二、地籍整理 意義： 所謂地籍整理，係由國家依照法定程序，將所轄各行政區域每一宗公私有

第一章 地籍概念 1－3

土地之坐落、形狀、界址、面積、使用形態及其權利關係，加以詳實精確 之測量、調查與登記，製成地籍圖，編成登記簿以明示之。遇有土地之分 割、合併、坍沒、浮覆等增減情形及土地權利之移轉、變更、消滅等異動 情形，並適時予以重新訂正，以保持地籍資料之永久正確完備，而使土地 之分配及使用狀況，隨時瞭如指掌。此項土地行政工作，謂之地籍整理。 目的： 在於建立地籍制度、便利土地管理，並使公私土地權利享有法律上之保障 ，進而為調劑土地分配、促進土地利用與引導經濟發展之張本。 地籍整理的程序： 土地法第三十六條規定：「地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整 理之。地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。」茲分述如下： 地籍測量：所謂「地籍測量」，乃係應用測量儀器及測量技術，測量一 定行政區域範圍內各宗土地（建築改良物）之位置、形狀、界址、面積 、調查地籍與繪製地籍圖，作為土地登記和其他土地行政的依據。 土地登記：係將已測量各宗土地之標示及權利內容記載於主管官署所備 置之土地登記簿冊上，地籍測量應於土地登記之前辦理完竣（土地法§ 38），換言之，未辦理地籍測量之地方，不得開辦土地總登記；已辦理 地籍測量之地方應即舉辦土地總登記，二者必須密切銜結，相輔相成。 地籍整理的實施單位： 地籍整理以直轄市或縣（市）為單位，直轄市或縣（市）分區，區內分段 ，段內分宗，按宗編號。（土地法§40） 三、地籍管理 意義： 所謂地籍管理，係由國家依照法定程序，將所轄行政區域內之交通水利用 地及其他土地，經申請土地複丈，應測繪於各該地段之地籍圖內，並編定 地號，以利辦理土地所有權第一次登記。此項工作，謂之地籍管理。 法源依據： 土地法第二條第三類及第四類土地，應免予編號登記。但因地籍管理必 須編號登記者，不在此限。（土地法§41） 土地總登記後，未編號登記之土地，因地籍管理，必須編號登記者，其 登記程序準用土地總登記之程序辦理。（土登規則§77） 測量登記完竣地區內之未登記土地，其於辦理土地第一次登記前，應測 繪於各該地段之地籍圖內，並編定地號。其有新增圖幅時，應與原地籍

1－4 土地登記 圖幅連接編號，並用紅色線拼接於地籍接合圖及一覽圖內。（地測規則 §237） 地籍管理之程序： 地籍管理之程序，為土地複丈及土地所有權第一次登記，茲分述如下： 土地複丈：所謂「土地複丈」，乃應用測量儀器及測量技術，測量行政 區域範圍內之交通水利用地及其他土地並測繪於各該地段之地籍圖內， 以編定地號，作為土地所有權第一次登記及其他土地行政之依據。 所謂「土地所有權第一次登記」，係指土地總登記後，未編號登記之土 地，因地籍管理必須編號登記者，經申請土地複丈後，依照土地總登記 程序辦理之登記稱之。 茲將地籍整理與地籍管理土地行政作比較，其說明如下： 土地行政種類 地 項 目

籍

整

理地

籍

管

理

辦 理 順 序 不 同先 測 量 種 類 不 同 登 記 種 類 不 同 對

象

不

同

實 施 單 位 不 同 目

的

不

同

後 地籍測量 土地複丈 土地總登記 土地所有權第一次登記 第一類：建築用地 第三類：交通水利用地 第二類：直接生產用地 第四類：其他土地 以直轄市或縣（市）為單位 無此規定 建立地籍制度，確保私人產 地盡其利 權，便利土地管理

四、地籍清理 意義： 所謂地籍清理，係為健全地籍管理，由國家依照法定程序，清查權利內容 不完整或現行法令規定不符之地籍登記，經釐清權利內容及權屬後，應重 新辦理登記，俾確保土地權利，促進土地利用。此項土地行政工作，謂之 地籍清理。 目的： 地籍清理之目的，在於健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用。 清理對象（客體）： 地籍清理對象計有五類，說明如下： 日據時期會社或組合名義登記土地之清理。 神明會名義登記土地之清理。 寺廟或宗教團體土地之清理。

第一章 地籍概念 1－5

所有權以外土地權利之清理。 限制登記及土地權利不詳之清理。 實施程序： 地籍清理之程序如下： 清查地籍。 公告下列事項： 應清理之土地。 受理申報或受理申請登記之機關。 申報或申請登記之期間。 受理申報。 受理申請登記。 審查及公告審查結果。 登記並發給權利證書。 異動或其他之處理。 清理結果公告，登記及異議處理： 登記機關受理申請登記，經審查無誤者，除第十九條至第二十六條及第 三十四條至第三十九條規定之土地應即辦理登記外，其餘土地應即公告 三個月。（地籍清理條例§8） 申請登記事項於公告期滿無人異議、經調處成立或法院判決確定者，應 即依其結果辦理登記。（地籍清理條例§10） 土地權利關係人於前條公告期間內，得以書面向該管登記機關提出異 議，並應檢附證明文件；經該管登記機關審查屬土地權利爭執者，應 移送直轄市或縣（市）主管機關調處。 直轄市或縣（市）主管機關為前項之調處時，準用土地法第三十四條 之二規定，進行調處。不服調處者，得於收受調處結果通知次日起三 十日內，向管轄法院提起訴訟；屆期未提起訴訟者，依原調處結果辦 理。（地籍清理條例§9） 小結： 地籍清理對象

項 目 審 查 證 明 無 誤 登 應即公告期間

簿異

議

處

理

公告三個月（地 經公告期滿無人 準用土地法第三 日據時期會社或組合 籍清理條例§8） 異議、經調處成 十四條之二規定 立或法院判決確 進行調處（地籍 地 名義登記土地清理

1－6 土地登記

神明會名義登記 土 地 之 清 理 籍 寺廟或宗教團體 土 地 之 清 理

所有權以外土地 清 權 利 之 清 理

限制登記及土地 理 權利不詳之清理

定（地籍清理條 清理條例§9） 例§10） 無須公告（地籍 應即辦理登記 ─ 清理條例§8） 無須公告（地籍 應即辦理登記 ─ 清理條例§8） 公告三個月（地 經公告期滿無人 準用土地法第三 籍清理條例§8） 異議、經調處成 十四條之二規定 立或法院判決確 進行調處（地籍 定（地籍清理條 清理條例§9） 例§10） 公告三個月（地 經公告期滿無人 準用土地法第三 籍清理條例§8） 異議、經調處成 十四條之二規定 立或法院判決確 進行調處（地籍 定（地籍清理條 清理條例§9） 例§10）

地籍清理之土地權利價金處理方式及權利人申請發給土地價金之期限： 直轄市或縣（市）主管機關應於國庫設立地籍清理土地權利價金保管款 專戶，保管代為標售或代為讓售土地之價金。 直轄市或縣（市）主管機關應將代為標售或代為讓售土地價金，扣除百 分之五行政處理費用、千分之五地籍清理獎金及應納稅賦後，以其餘額 儲存於前項保管款專戶。 權利人自專戶儲存之保管款儲存之日起十年內，得檢附證明文件向直轄 市或縣（市）主管機關申請發給土地價金；經審查無誤，公告三個月， 期滿無人異議時，按代為標售或代為讓售土地之價金扣除應納稅賦後之 餘額，並加計儲存於保管款專戶之實收利息發給之。（地籍清理條例§ 14ⅠⅡⅢ） 五、地籍總歸戶 地籍總歸戶之意義： 本辦法所稱地籍總歸戶，指將土地及建築改良物登記簿所載同一所有權 人、他項權利人及管理人在施行平均地權區域內之全部地籍資料予以歸 戶。 前項同一所有權人、他項權利人及管理人之認定方式如下： 自然人：以姓名及國民身分證統一編號或第五條第二項規定編號同一 者。

第一章 地籍概念 1－7

法人或非法人團體：以其名稱及統一編號或第五條第二項規定編號同 一者。（地籍總歸戶實施辦法§2） 地籍總歸戶之功用： 便利實施土地改革：因實施地籍總歸戶後，凡是地權的分配及土地的利 用，均詳細記載於卡片上，所以為促進土地利用、實施土地改革的重要 依據。 作為徵收賦稅的根據：地籍總歸戶完竣後，對於稅賦的徵收有可靠的根 據，使業主無法逃稅，使政府收入可因而增加。 有助土地改良：地籍總歸戶後，所有土地之利用狀況一目瞭然，有助於 實施土地改良工作。 地籍總歸戶之實施程序： 地籍總歸戶，應以電腦處理方式辦理之；其程序如下： 整理地籍資料。 查校所有權人、他項權利人與管理人姓名或名稱及國民身分證統一編號 或統一編號。 登錄相關地籍資料。 建立地籍資料庫。 地籍資料異動及傳輸。 歸戶。（地籍總歸戶實施辦法§4） 六、地籍圖重測 意義： 地籍圖重測或稱重新實施地籍測量，為對已辦地籍測量之地區，因地籍原 圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因致地籍原圖失其準確性，而使 圖、地不符，為釐整地籍，乃由政府基於職權劃定地區，分期實施重測， 以維持地籍圖之確實，便利土地管理之措施。 地籍圖重測之原因： 已辦地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原 因，得重新實施地籍測量。（土地法§46 之 1） 重測時界址之認定： 重新實施地籍測量時，土地所有權人應於地政機關通知之限期內，自行設 立界標，並到場指界。逾期不設立界標或到場指界者，得依下列順序逕行 施測： 鄰地界址。

1－8 土地登記 現使用人之指界。 參照舊地籍圖。 地方習慣。（土地法§46 之 2Ⅰ） 重測結果法律效力之確定： 公告通知：地籍圖重測，攸關人民產權，重測結果，自應公告於眾，並 通知土地所有權人，俾其有表示意見之機會，藉以糾正測量上之誤失， 進而確定其法律上之效力。因此，土地法第四十六條之三第一項規定： 「重新實施地籍測量之結果，應予公告，其期間為三十日。」 異議處理：土地所有權人認為前項測量結果有錯誤，除未依前條之規定 設立界標或到場指界者外，得於公告期間內，向該管地政機關繳納複丈 費，聲請複丈。經複丈者，不得再聲請複丈。 土地標示變更登記：逾公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更 正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。重測法律效力因而確 定。（土地法§46 之 3） 地籍圖重測程序：（地測規則§185） 劃定重測地區：地籍圖重測，應以段為實施單位。但得以河流、道路、 鐵路、分水嶺等自然界，劃定重測區域。（地測規則§186Ⅰ） 地籍調查：舉凡地籍圖之段、小段、每宗土地業主、地號、地目、位置 、形狀、面積及其毗鄰土地鄰接關係，均須依地籍原圖逐項調查，以作 為戶地測量的依據。（地測規則§191） 地籍測量： 地籍圖重測時，應先檢測基本控制點、加密控制點、圖根點及有關之 測量標，經檢測結果原測量標失去效用或遺失者，非依法不得廢棄或 重置之。（地測規則§189） 戶地測量應按地籍調查表所載認定之界址，逐宗施測。 如地籍調查時未到場指界之土地所有權人，得於戶地測量時，補辦地 籍調查。（地測規則§191） 成果檢核：地籍原圖整理及面積計算完竣後，應分別實施檢查。（地測 規則§197）

※異動整理及造冊：地籍圖重測結果，直轄市、縣（市）主管機關應視 實際情形，依據面積計算表編造段區域調整清冊、合併清冊、重 測結果清冊、未登記土地清冊等有關清冊。（地測規則§198Ⅰ） 繪製公告圖。

第一章 地籍概念 1－9

公告通知：地籍圖重測結果公告時，直轄市或縣（市）主管機關應將前 條所列清冊、地籍公告圖及地籍調查表，以展覽方式公告三十日，並以 書面通知土地所有權人。（地測規則§199Ⅰ） 異議處理：土地所有權人如認為重測結果有錯誤，除未依土地法第四十 六條之二之規定設立界標或到場指界外，得於公告期間內，以書面向直 轄市或縣（市）主管機關提出異議，並申請複丈。（地測規則§201Ⅰ） 土地標示變更登記：逾公告期間未經聲請複丈，或複丈結果無誤或經更 正者，地政機關應即據以辦理土地標示變更登記。（土地法§46 之 3） 複（繪）製地籍圖。

 專題 研究  地籍整理與地籍清理之比較 地籍整理： 意義：所謂地籍整理，係由國家依照法定程序，將所轄各行政區域每一 宗公、私有土地之坐落位置、界址、形狀、面積、使用情形及其權利關 係，加以詳實精確之測量、調查與登記，製成地籍圖，編成登記簿以明 示之。遇有土地之分割、合併、坍沒、浮覆等增減情形及土地權利之移 轉、變更、消滅等異動情形，並適時予以重新訂正，以保持地籍資料之 永久正確完備，而使土地之分配及使用狀況，隨時瞭若指掌。此項工作 ，謂之地籍整理。 目的：在於建立地籍制度、便利土地管理，並使公、私土地權利享有法 律上之保障，進而為調劑土地分配、促進土地利用與引導經濟發展之張 本。 地籍整理的程序：土地法第三十六條規定： 地籍除已依法律整理者外，應依本法之規定整理之。 地籍整理之程序，為地籍測量及土地登記。茲分述如下： 地籍測量：所謂「地籍測量」，乃係應用測量儀器及測量技術，測 量一定行政區域範圍內各宗土地（建築改良物）之坐落位置、界址 、形狀、面積，調查地籍並繪製地籍圖，作為土地登記和其他土地 行政的依據。 土地登記：係將已測量各宗土地之標示及權利內容記載於主管官署 所備置之土地登記簿冊上。地籍測量應於土地登記之前辦理完竣（ 土地法§38Ⅰ），換言之，未辦理地籍測量之地方，不得開辦土地 總登記；已依法辦理地籍測量之地方應即舉辦土地總登記，二者必

1－10 土地登記 須密切配合，相輔相成。 地籍整理的實施單位：地籍整理以直轄市或縣（市）為單位，直轄市或 縣（市）分區，區內分段，段內分宗，接宗編號。（土地法§40） 地籍清理： 意義：所謂地籍清理，係為健全地籍管理，由國家依照法定程序，清查 權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記，經釐清權利內容及 權屬後，應重新辦理登記，俾確保土地權利，促進土地利用。此項土地 行政工作，謂之地籍清理。 目的：地籍清理在於健全地籍管理，確保土地權利，促進土地利用。 對象：地籍清理對象計有五類： 日據時期會社或組合名義登記土地之清理。 神明會名義登記土地之清理。 寺廟或宗教團體土地之清理。 所有權以外土地權利（非以法定不動產物權名稱登記）之清理。 限制登記及土地權利不詳之清理。 實施程序： 主管機關為清查權利內容不完整或與現行法令規定不符之地籍登記， 經釐清權利內容及權屬後，應重新辦理登記；其未能釐清權利內容及 權屬者，應予標售或處理；除本條例另有規定外，其清理程序如下： 清查地籍。 公告下列事項： 應清理之土地。 受理申報或受理申請登記之機關。 申報或申請登記之期間。 受理申報。 受理申請登記。 審查及公告審查結果。 登記並發給權利證書。 異動或其他之處理。 前項第二款之公告，由直轄市或縣（市）主管機關為之，其期間為九 十日；申報或申請登記之期間，除本條例另有規定外，為期一年。（ 地籍清理條例§3） 清理結果：係將原地籍登記，經釐清權利內容及權屬後，重新辦理登記

第一章 地籍概念 1－11

，茲說明如下： 日據時期會社或組合名義登記土地之清理： 以日據時期會社或組合名義登記之土地，原權利人或其繼承人應於 申請登記期間內提出有關股權或出資比例之證明文件，向該管登記 機關申請更正登記為原權利人所有。 前項所稱原權利人，指中華民國三十四年十月二十四日為股東或組 合員，或其全體法定繼承人者。但股東或組合員為日本人者，以中 華民國為原權利人。（地籍清理條例§17） 神明會名義登記土地之清理： 神明會土地，應由神明會管理人或三分之一以上會員或信徒推舉之 代表一人，於申報期間內檢附下列文件，向土地所在地之直轄市或 縣（市）主管機關申報： 申報書。 神明會沿革及原始規約。無原始規約者，得以該神明會成立時組 織成員或出資證明代替。 現會員或信徒名冊、會員或信徒系統表及會員或信徒全部戶籍謄 本。 土地登記謄本及土地清冊。 其他有關文件。（地籍清理條例§19Ⅰ） 申報人於收到直轄市或縣（市）主管機關驗印之神明會現會員或 信徒名冊、系統表及土地清冊後，應於三年內依下列方式之一辦 理： 經會員或信徒過半數書面同意依法成立法人者，申請神明會土 地更名登記為該法人所有。 依規約或經會員或信徒過半數書面同意，申請神明會土地登記 為現會員或信徒分別共有或個別所有。 申報人未依前項規定辦理者，由直轄市或縣（市）主管機關逕依 現會員或信徒名冊，囑託該管土地登記機關均分登記為現會員或 信徒分別共有。（地籍清理條例§24） 寺廟或宗教團體土地之清理： 原以寺廟或宗教團體名義登記，於中華民國三十四年十月二十四日 前改以他人名義登記之土地，自始為該寺廟或宗教團體管理、使用 或收益者，經登記名義人或其繼承人同意，由該寺廟或宗教團體於