第一編 不動產估價總論 ................................ 1-1 主題壹 估價概述／1-3 主題貳 影響不動產價格因素之分析／1-29 主題參 不動產估價原則及程序／1-57 Part Ⅰ／1-76
第二編 不動產估價基本方法 .......................... 2-1 主題壹 基本概念／2-3 主題貳 比較法／2-7 主題參 收益法／2-33
Part Ⅱ／2-62 Part Ⅲ／2-65 主題肆 成本法／2-91
Part Ⅳ／2-110 Part Ⅴ／2-114 主題伍 土地開發分析法／2-133
第三編 其他相關估價方法 ............................. 3-1 主題壹 農地估價／3-3 主題貳 素地估價／3-11 主題參 畸零地估價／3-17 主題肆 貢獻原則／3-24 主題伍 樓層別效用比率及地價分配率／3-30 主題陸 不動產金融估價／3-48
第四編 權利估價 ......................................... 4-1 概 念 權利估價／4-3 主題壹 地上權估價／4-5 主題貳 區分地上權估價／4-10 主題參 租賃權估價／4-21 主題肆 容積移轉估價／4-27 主題伍 權利變換估價／4-32
第五編 租金估價 ......................................... 5-1 主 題 租金估價／5-3
第六編 大量估價方法 ................................... 6-1 主題壹 路線價估價法／6-3 主題貳 區段價法／6-31 主題參 標準宗地法／6-44 主題肆 計量模型分析法／6-49
第七編 公部門估價 ...................................... 7-1 主題壹 公告地價與公告土地現值／7-3 主題貳 公設保留地／7-13 主題參 土地重劃地價／7-18 主題肆 徵收補償地價／7-24 主題伍 國有財產估價／7-32
第八編 自我實現（模擬） ............................. 8-1 測驗之卷─第一回／8-3 測驗之卷─第二回／8-7 測驗之卷─第三回／8-10 測驗之卷─第四回／8-14 測驗之卷─第五回／8-19
第九編 不動產估價實務演練 Q&A .................... 9-1 實務演練 Q&A ／9-3 實務演練 Q&A ／9-6 實務演練 Q&A ／9-13
附錄一 相關法規 ....................................... 10-1 一、不動產估價師法／10-3 二、不動產估價技術規則／10-10 三、地價調查估計規則／10-33 四、土地建築改良物估價規則／10-40
附錄二 歷屆試題 ....................................... 11-1 ‧101 年高考三級「不動產估價」試題／11-3 ‧101 年地方三等「不動產估價」試題／11-3 ‧101 年估價師高考「不動產估價理論」試題／11-4 ‧101 年估價師高考「不動產估價實務」試題／11-4 ‧101 年不動產經紀人「不動產估價概要」試題／11-8 ‧102 年高考三級「不動產估價」試題／11-13 ‧102 年地方三等「不動產估價」試題／11-13 ‧102 年估價師高考「不動產估價理論」試題／11-14 ‧102 年估價師高考「不動產估價實務」試題／11-14 ‧102 年不動產經紀人「不動產估價概要」試題／11-17
第一編 不動產估價總論 1－3
主 主題 題壹 壹
估 估 價 價 概 概 述 述
◎不動產估價技術規則： 第 二 條 本規則用詞定義如下： 一、正常價格：指具有市場性之不動產，於有意願之買賣雙方，依專業 知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常交易條件 形成之合理價值，並以貨幣金額表示者。 二、限定價格：指具有市場性之不動產，在下列限定條件之一所形成之 價值，並以貨幣金額表示者： 以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的。 以不動產合併為目的。 以違反經濟合理性之不動產分割為前提。 三、特定價格：指具有市場性之不動產，基於特定條件下形成之價值， 並以貨幣金額表示者。 四、特殊價格：指對不具市場性之不動產所估計之價值，並以貨幣金額 表示者。 五、正常租金：指具有市場性之不動產，於有意願之租賃雙方，依專業 知識、謹慎行動，不受任何脅迫，經適當市場行銷及正常租賃條件 形成之合理租賃價值，並以貨幣金額表示者。 六、限定租金：指基於續訂租約或不動產合併為目的形成之租賃價值， 並以貨幣金額表示者。 七、價格日期：指表示不動產價格之基準日期。 八、勘察日期：指赴勘估標的現場從事調查分析之日期。 九、勘估標的：指不動產估價師接受委託所估價之土地、建築改良物（ 以下簡稱建物）、農作改良物及其權利。 十、比較標的：指可供與勘估標的間，按情況、價格日期、區域因素及 個別因素之差異進行比較之標的。 十一、同一供需圈：指比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價 格互為影響之最適範圍。 十二、近鄰地區：指勘估標的或比較標的周圍，供相同或類似用途之不 動產，形成同質性較高之地區。
1－4 不動產估價攻略
十三、類似地區：指同一供需圈內，近鄰地區以外而與勘估標的使用性 質相近之其他地區。 十四、一般因素：指對於不動產市場及其價格水準發生全面影響之自然 、政治、社會、經濟等共同因素。 十五、區域因素：指影響近鄰地區不動產價格水準之因素。 十六、個別因素：指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因 素。 十七、最有效使用：指客觀上具有良好意識及通常之使用能力者，在合 法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所作得以獲致最高利 益之使用。
不動產市場特性： 不動產產品具有異質性：由於個別不動產之區位、地質、坐向及自然環境等均 不相同，且其具有不可移動性，不動產市場中的供給者多半具有寡占性或獨占 性，因此造成土地（不動產）市場之不完全競爭狀態，其所形成的價格也易受 個別因素左右，故其交易型態多屬個別產品議價成交，不像其他投資工具（如 股票、債券）有一集中交易價格指標，此為不動產之異質性。 不動產產品兼具消費財與資本財之特性：所謂消費財是指購買者以消費使用為 主要目的，如麵包、汽車，而資本財則是不直接用於消費，以供未來生產其他 財貨的中間投入。不動產依其使用目的，可分為消費財與資本財，不動產如為 住家安身立命場所，則可視為消費財，若基於「有土斯有財」觀點視不動產為 投資標的，則可視為資本財，故不動產為少數兼具消費財及資本財之雙重特性 者。 不動產產品之短期供給較無彈性：由於土地（自然）供給數量有限，且建物之 營繕常需耗時數月之久，相對而言，不動產產品生產所需時間就比其他產品長 ，所以當市場上需求突然增加，而其供給變化未若需求明顯遽增，將造成不動 產短期的供給曲線較為陡峭（如下圖），故造成不動產市場的漲幅。
第一編 不動產估價總論 1－5
短期供給曲線
短期間需求發生改變 DS→DS'
長期與短期供給曲線
不動產市場為一不完全競爭市場：不動產產品缺乏一個集中交易市場，買賣雙 方均為隱性，且其資訊來源常為不對稱性，其透明度及流通速度遠低於其他產 品市場，再加上市場價格常為少數買賣雙方決定，故不動產市場為一不完全競 爭市場。 ※所謂「完全競爭市場」其必要條件為買賣人數眾多、商品具同質性、具可移動 性，以及市場資訊必須透明且流通性高，亦即任何買賣人均無法藉任何資訊影 響市場價格（即參與交易者均為價格接受者，而非價格決定者），且可自由進 出該市場，否則即為「不完全競爭市場」。 影響不動產市場變化因素： 由於不動產產品具有上述特性，市場上對於不動產的評價一直無法產生基本價值 的共識。民國 76 年開始，國內之房地產市場呈現急遽上漲，而造成不動產市場 變化因素為： 土地市場之供需狀態不均衡，需求遠大於供給，造成價格暴漲。 國內投資管道有限，游資充斥造成巨額資金流向不動產市場。 國內當時景氣繁榮，帶動物價、地價連番上揚。 部分投機客及財團屯積炒作，造成地價奔馬式狂飆。 國內缺乏健全估價制度，加上法令不周全，使人為哄抬情形履見不鮮。 民間視不動產為良好投資保值工具。 然而自民國 80 年，不動產市場開始出現供給過剩的情況後，投資不動產與致富 之間的等號逐漸受到經濟成長趨於平緩的考驗，不動產市場景氣的走低更受到民 國 86 年東南亞金融風暴的波及而雪上加霜，使得傳統「有土斯有財」的觀念受 到極大挑戰。
1－6 不動產估價攻略
比較標的與勘估標的間能成立替代關係，且其價格互為影響之最適範圍稱
之為何？ 生活圈
類似地區
近鄰地區
同一供需圈
對都市邊緣未來有可能變更為建地之農地進行估價，其價格種類為何？ 正常價格
限定價格
特定價格
特殊價格
若勘估標的同時包含土地與建物，但視為無建物存在之素地進行估價，稱
之為何？ 部分估價
獨立估價
限制估價
特殊估價
根據不動產估價技術規則之規定，基於續定租約或不動產合併為目的形成
之租賃價值，並以貨幣金額表示者，稱為： 正常租金
特定租金
限定租金
特殊價格
不動產估價應先確定價格種類，如估價師受託辦理釣魚臺估價，你認為應
屬於何種價格？ 正常價格
限定價格
特定價格
特殊價格
下列何者較接近不動產估價價格種類中之正常價格？
臺北市精華區標售國有土地價格 實價登錄之價格 奢侈稅經主管機關認定低報之銷售價格 土地徵收補償所查估之市價 以下何者為不動產估價技術規則所稱之勘估標的？地上權；專利權；
蘋果樹上的蘋果；堆置田中已採收之稻穀；未登記建物
雙拼公寓同層打通之住宅，其市場出售價格應以何種價格評估？ 正常價格
特定價格
限定價格
特殊價格
下列何者屬於限定價格？租賃權與租賃地合併之買賣；企業資產重估
；違反經濟合理性之不動產分割買賣；學校或公益使用之不動產估價
不動產估價之價格種類，包括下列那些？一般價格；正常價格；限
定價格；特定價格；特別價格
兩宗土地合併後整體利用，合併後價格為 1,000 萬元，其合併前價格分別 為 300 萬元及 500 萬元，則對於原來 500 萬元之土地，其合併後價格應為：
第一編 不動產估價總論 1－7
600 萬元
700 萬元
625 萬元
425 萬元
不動產估價技術規則規定：「建物已不具備使用價值，將其基地視為素地
估價」，此為： 部分估價
獨立估價
限制估價
特殊估價
進行不動產估價時，所謂獨立估價，係指：
土地上有建築物，但估價時將土地與建物併同估價 土地上無建築物，但估價時假設土地與建物併同估價 土地上有建築物，但估價時將土地視為素地加以估價 土地上無建築物，但估價時視為存有地上權加以估價 甲公司於 A 市擁有商業區土地一宗，擬將其分割為兩筆土地，一筆做為
辦公大樓使用，另一筆做為百貨公司使用，以符合商業區土地的經濟效益 。今如就前述兩筆土地進行估價，則價格種類為下列何者？ 正常價格
特殊價格
限定價格
特定價格
以不動產所有權以外其他權利與所有權合併為目的，如地上權人向地主購
買設定地上權之土地，評估該土地之價格稱之為： 正常價格
限定價格
特定價格
特殊價格
下列何者屬於具有市場性之價格？正常價格；限定價格；特殊價格
；特定價格
下列那些項目屬於不動產估價技術規則所指之勘估標的？果樹；房屋
；智慧財產權；地上權；租賃權
一、不動產估價之意義 所謂不動產估價，是指估價人員藉著有組織、有系統的科學方式，依據影響不 動產價值之各種資料，就土地及其定著物，評定該勘估標的客觀的經濟價值， 並用貨幣表示之過程。不動產估價是一門科學，也是一門藝術，蓋估價過程是 有組織、有系統之科學過程，估價方式的運用選擇及估價結果的決定，取決於 估價者藝術運用，唯有科學與藝術結合，才能真正體現不動產估價真諦。 二、勘估標的→不動產 稱不動產者，依據民法第六十六條規定為土地及其定著物：
1－8 不動產估價攻略
土地 不動產之意義 定著物─依土地法第五條規定 建築改良物 農作改良物 （民法§66） 物權 土地及其定著物上之權利 債權
土地之定義： 土地在經濟學上為生產三大要素之一；在政治學上為國家構成四大要項之一； 在日常生活中，為人類生存所需資源，因此所謂土地，一般有四種不同解釋： 狹義之土地：僅指地球表面之陸地，即日常慣稱之土地。 廣義之土地：包括地球表面之陸地及水域。 最廣義之土地：舉凡陸地、水域、地上空氣層、地下礦產物，以及附著於地 上之陽光、熱能、風力、雨水等一切有形之自然物及無形之自然力。 土地法之定義： 土地法第一條規定：「本法所稱土地，謂水陸及天然富源。」此乃採最廣 義的解釋。即指地球表面之一切陸地、水面及天然資源，故凡能滿足人類 生存活動所必需之一切自然資源均屬之。 土地登記包括土地上之建築改良物：土地法第三十七條第一項規定：「土 地登記，謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」故就土地登 記客體而言，「土地」二字，亦包括建築物在內。 土地改良物（定著物）： 定著物則泛指建築物、道路、停車場、防空避難設備等，民間則常以房地產涵 蓋不動產。其意義： 本法所稱土地改良物，分為建築改良物及農作改良物二種。 附著於土地之建築物或工事，為建築改良物。 附著於土地之農作物及其他植物與水利土壤之改良，為農作改良物。（土地 法§5Ⅱ後段） 建築物： 為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造 物或雜項工作物。（建築法§4） 建築物之主要構造，為基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。 （建築法§8） 建築物設備，為敷設於建築物之電力、電信、煤氣、給水、污水、排水、空 氣調節、昇降、消防、消雷、防空避難、污物處理及保護民眾隱私權等設備 。（建築法§10）
第一編 不動產估價總論 1－9
建築改良物之土地及其定著物上權利 物權 債權
民法第七六五條規定，所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分 其所有物，並排除他人之干涉。申言之，所有權人在法令限制範圍內，對於所 有物有自由使用、收益、處分之積極權能及排除他人干涉之消極權能。 民法第七七三條亦明白規定，土地之上下即是明白指出土地所有權之支配範圍 及於土地上下及其本身之空間，故如地鐵通過或電塔附近一定範圍內之土地， 其土地所有權人因其土地權利受到損害，而享有請求補償之權。（參見土地徵 收條例§57 之規定）
地上權之徵收 需用土地人因興辦（土地徵收條例）第三條規定之事業，需穿越私有土地之上 空或地下，得就需用之空間範圍協議取得地上權，協議不成時，準用徵收規定 取得地上權。但應擇其損害最少之處所及方法為之。 前項土地因事業之興辦，致不能為相當之使用時，土地所有權人得自施工之日 起至完工後一年內，請求需用土地人徵收土地所有權，需用土地人不得拒絕。 前項土地所有權人原設定地上權取得之對價，應在徵收補償地價內扣除之。 地上權徵收補償辦法，由中央目的事業主管機關會同中央主管機關定之。（土 徵條例§57） 三、權屬狀態 估價時依土地所有權之權屬可分為：分別共有；公同共有；區分所有； 持分所有。權利狀態不同，對於勘估標的權利價值亦有不同的影響。型態： 分別共有： 所謂分別共有，係指數人按其應有部分，對於一宗土地共同享有所有權之謂。 各共有人之應有部分不明者，推定其為均等，此乃共有之常態。至於應有部分 ，僅係指分別共有人得行使權利之比例，並非指實體物所劃分之特定範圍，因 此，各共有人，得按其應有部分之比例，對共有土地之全部，有使用收益之權 。各共有人，得自由處分其應有部分，惟對於共有土地之處分、變更及設定負 擔，應得共有人全體之同意。（民法§817、§818、§819） 公同共有： 所謂公同共有，係指數人依法律規定或依契約訂定成立公同關係，基於其公同 關係，而共有一宗土地之所有權之謂。公同共有人之權利義務，依其公同關係
1－10 不動產估價攻略
所由規定之法律或契約定之，各公同共有之權利，並及於公同共有土地之全部 ，因此，公同共有土地之處分及其他權利之行使，除法律或契約另有規定外， 應得公同共有人全體之同意。（民法§827、§828） 區分所有： 所謂區分所有，係指數人區分一建築物，而各人對於已區分之某一部分建築物 ，各別享有獨立所有權之謂。至該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所 有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之 。（民法§799） 持分所有： 所謂持分所有，係指建築物區分所有之權利人，對於建物基地按其所有部分之 比例享有獨立所有權之謂。此種所有權型態，自土地使用目的而言，實質上是 無法分割，似由各建物區分所有人公同共有，惟各建物所有人對於建物基地之 權利，在地政機關土地登記簿上，卻記載為土地面積若干「持分」之獨立所有 權。 四、土地及建物之他項權利 指土地及建物之其他權利，包括： 物權方面： 地上權： 普通地上權：稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工 作物為目的而使用其土地之權。（民法§832） 區分地上權：稱區分地上權者，謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設 定之地上權。（民法§841 之 1） 農育權：稱農育權者，謂在他人土地為農作、森林、養殖、畜牧、種植竹木 或保育之權。（民法§850 之 1Ⅰ） 不動產役權：稱不動產役權者，謂以他人不動產供自己不動產通行、汲水、 採光、眺望、電信或其他以特定便宜之用為目的之權。（民法§851） 抵押權： 普通抵押權：稱普通抵押權者，謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有 而供其債權擔保之不動產，得就該不動產賣得價金優先受償之權。（民法 §860） 最高限額抵押權：稱最高限額抵押權者，謂債務人或第三人提供其不動產 為擔保，就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權，在最高限額內設定 之抵押權。（民法§881 之 1Ⅰ） 典權：稱典權者，謂支付典價在他人之不動產為使用、收益，於他人不回贖
第一編 不動產估價總論 1－11
時，取得該不動產所有權之權。（民法§911） 耕作權：指公有荒地之承墾人，自墾竣之日起，無償取得所領墾地之耕作權 ，應即依法向該管直轄市或縣（市）地政機關聲請為耕作權之登記。但繼續 耕作滿十年者，無償取得土地所有權。（土地法§133） 債權方面： 租賃權：稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付 租金之契約。（民法§421Ⅰ）
建築改良物 供公眾使用之建築物： 為供公眾工作、營業、居住、遊覽、娛樂及其他供公眾使用之建築物。（建築 法§5） 公有建築物： 為政府機關、公營事業機構、自治團體及具有紀念性之建築物。（建築法§6） 雜項工作物： 為營業爐、水塔、瞭望臺、招牌廣告、樹立廣告、散裝倉、廣播塔、煙囪、 圍牆、機械遊樂設施、游泳池、地下儲藏庫、建築所需駁崁、挖填土石方等工 程及建築物興建完成後增設之中央系統空氣調節設備、昇降設備、機械停車設 備、防空避難設備、污物處理設施等。（建築法§7）
土地及其定著物（建築改良物）上之權利 土
地建
所有權 地上權 農育權 物 權 不動產役權 抵押權 典權權 耕作權 債 權租 賃 權
物
所有權 抵押權 典權權 不動產役權
租 賃 權
五、不動產估價的目的 土地政策實施依據： 土地政策係依據平均地權之四大辦法，申報地價、照價徵稅、照價收買及漲價 歸公，皆須以地價做為基礎，所以須先查估地價始能實施各項土地政策。
1－12 不動產估價攻略
執行土地使用計畫預算編列： 土地使用計畫擬定後，需進一步編列預算使計畫實現，惟究竟要動用多少經費 ，則需對土地進行查價工作，否則土地計畫將因預算規劃不當而就此打住。 徵收地價補償之需要： 人口增加，公共設施需求也隨之增加，而公共建設除了使用公有土地之外，就 必須徵收私人之土地，此時以何種價格徵收成為土地徵收作業之關鍵，因此土 地估價作業，乃因運而生。目前土地徵收按土地徵收條例規定。 不動產抵押貸款之需要： 以不動產為抵押貸款時，金融機構為確保本身債信安全，另一方面金融機構也 希望明瞭正確之土地價格，因此須要有正確之土地估價。 其他： 作為政府租購私人土地、法院訴訟案件、上市上櫃公司之資產重估、保險理賠 之參考依據。 六、不動產分類 不動產可依用途、標的及方法進行以下分類： 依用途估價分類： 住宅用不動產：住宅用地提供人類居住的功能，也是一般人對土地最基本需 求，良好的住宅用地應具備良好的交通便利性與生活機能、相關的服務設施 或環境，例如：就學就業機會、醫療設施及相關公共設施均是構成良好住宅 用地的重要項目，且要有宜人的氣候及自然環境。目前國內住宅產品大致可 分為下列類型：透天厝或別墅；低層公寓；住宅大樓；套房。 商用不動產：隨著經濟的發展、人口的成長及商業活動的增加，都市土地價 格往往隨之上揚。原為住宅或農業用途之土地常被要求變更為商業用地，土 地利用強度也因此提高，但隨之而來的是租金高漲、競爭激烈、商家進駐及 撤出的更換頻率也因此提高。 工業用不動產：然依照土地使用分區規定，位於住宅區、商業區或甲、乙、 丙種建築用地使用分區內之土地之建物方能做為住宅使用；若為工業區或丁 種建築用地，則為「工業住宅」，工業住宅因工業用地地價較住宅用地低， 且建蔽率高了 10%，因此其價格較同地段的住宅產品為低，但若工業住宅 社區內有工廠營運，則可能影響居民之生活品質。 農業用不動產：決定土地為農地使用限制的要素為土壤、降雨量、地形、地 勢及氣候等因素，因此適合農業使用的土地之要求條件也較多。一旦農地變 更為他項用途土地，經開發後，將難以恢復原來農業用途。現今政策為農地 農用，即管地不管人。但仍考量農地的價格相對於其他住宅或工商等用地仍