ANÁLISIS ECONÓMICO SOBRE GENTRIFICACIÓN 3.2.1 EL TURISMO COMO AGENTE GENTRIFICADOR
En las referencias al turismo en términos de ordenamiento territorial, éste se clasifica dentro del grupo de los servicios, sin mencionar especificidades de la actividad. En la mayoría de los casos, no se indican consideraciones especiales sobre sus impactos en áreas urbanas y sólo se ha profundizado en las áreas donde el impacto se da sobre el medio ambiente. En el caso de Getsemaní, son palpables los impactos generados por la prestación de este tipo de servicios: • Los hoteles que en muchas ocasiones pueden confundirse con equipamientos urbanos, son en realidad un servicio que presta un privado y que puede tener impactos sobre el entorno donde se implanta. • Adicionalmente a los hoteles, existen en las zonas turísticas ofertas de otro tipo de servicios que son necesarios para el desarrollo de la actividad: restaurantes, bares, tiendas, anticuarios, agencias de viajes. • Dentro del turismo se pueden encontrar diferentes tipologías. Para el caso de Cartagena, se apunta al turismo cultural, sin embargo, muchos de los viajeros pueden llegar motivados por ocio o negocios. En Getsemaní se pueden encontrar hoteles de tres tipos: hoteles para backpackers, los cuales representan el mayor porcentaje; hoteles de nivel medio y de manera creciente, hoteles boutique, que han venido instalándose en el barrio desde hace aproximadamente cinco años. En su mayoría, los hoteles de mochila se ubican sobre la calle de La Media Luna y se implantaron en momentos en que el mercado inmobiliario no apuntaba a Getsemaní. Hoy en día esta zona consolidó una aglomeración de este tipo de hospedajes que es conocida en la ciudad y en las guías de viaje. Al tener servicios básicos y demandar espacios para el ocio, se convierten en una actividad invasiva, por ello en Getsemaní se puede observar que los clientes de estos lugares invaden el barrio y poco a poco se apoderan de los espacios públicos de los habitantes. Por otro lado, el aumento en los precios del suelo suele desplazar a las actividades menos rentables. Un hotel para backpackers puede implicar en algunas ocasiones rentas bajas, pero al considerar la proporción de camas, la rotación de huéspedes y el número de empleados requeridos, estos hoteles pueden convertirse en negocios de rentas altas. La importancia de analizar con detenimiento el impacto de los hoteles en Getsemaní, radica en que este servicio ha venido multiplicándose en el barrio; según los datos del censo de 2005, el 15% representaba los hoteles en relación con el total de servicios, pero gracias al análisis en campo, podemos establecer que esta cifra ha crecido en los últimos años.
El fenómeno es más crítico cuando se ve la transformación acelerada en el área del barrio que está entre la calle de la Media Luna y la Matuna; allí los precios del suelo permiten que se consolide la aglomeración del turismo de mochila, éste a la vez, sobrepasa el eje de la Media Luna y se adentra en el barrio para hacer uso de sus espacios. Por otro lado, los espacios públicos se transforman para dar paso a la prestación de servicios como restaurantes. Un ejemplo de ello, lo constituye la plaza de la Trinidad que ya no posee viviendas en su entorno inmediato, actualmente todos sus predios aledaños están ocupados por locales comerciales que se apropian del espacio público con fines económicos.
Muro exterior teatro San Roque. Calle del Espíritu Santo. Fotografía: John Cuesta, 2012.
3.2.2 GENTRIFICACIÓN A PARTIR DEL MERCADO DEL SUELO
Dentro de los alcances planteados para el componente urbano y de norma, se propuso un análisis de dinámicas económicas cuyo fin es determinar de qué manera a través del mercado de suelo e inmuebles, de las cargas generadas asociadas al mantenimiento de inmuebles patrimoniales, las cargas de servicios públicos o tributarias, los cambios en las actividades comerciales o las modificaciones en los patrones culturales, se genera desplazamiento poblacional en el barrio Getsemaní. El estudio gira en torno a las siguientes variables: • Incremento en los valores de suelo El gran atractivo de Cartagena es su patrimonio. El mercado inmobiliario tiene un especial interés por las zonas que conforman los bienes de carácter cultural dado que allí se crea una renta que podría homologarse con la diferencial de monopolio. Debido a que la oferta
inmobiliaria ha empezado a escasear en barrios como San Diego, Getsemaní se configura como potencial escenario de inversión en razón a sus características patrimoniales. Esta presión provoca incrementos en los precios del suelo y, de manera consiguiente, estimula a los propietarios a establecer valores condicionantes de venta y emprender su desplazamiento a otro barrio o ciudad. Dentro de un contexto de libre mercado y ante la ausencia de políticas estatales que tiendan a proteger las poblaciones locales de los Centros Históricos, el alza del valor del suelo se asocia además con el incremento del estrato socioeconómico y de las cargas tributarias sobre los inmuebles. De tal manera, el precio del suelo y el consiguiente incremento del estrato socioeconómico ejercen una presión que desborda la capacidad económica de los propietarios de los inmuebles y los obliga a desplazarse. • Incremento en el estrato socioeconómico, carga tributaria y la asociada al mantenimiento de los inmuebles de interés cultural. Como resultado de los procesos de estratificación, el incremento del mismo puede producir que los habitantes no puedan sostener económicamente sus viviendas (pagar los servicios públicos) y tampoco puedan pagar los impuestos. Por otro lado, mantener inmuebles patrimoniales genera inversiones constantes, la mano de obra y los materiales que se necesitan para hacer las reparaciones y continuar con las técnicas tradicionales de construcción son escasos en el mercado, motivo por el cual, vivir en uno de estos espacios puede llegar a tornarse costoso.
Implantación de actividades que generan expulsión de residentes o actividades locales. La aparición y consolidación de usos no convencionales en el entorno de Getsemaní puede ocasionar que muchos de sus habitantes decidan vender sus viviendas. Las violentas modificaciones en las dinámicas cotidianas del territorio asociadas al aumento considerable del tráfico vehicular y peatonal, los entornos caóticos y el deterioro del espacio público, se cuentan entre las principales causas de la inconformidad de la comunidad getsemanicense. • Segregación cultural •
Este fenómeno es complejo de estudiar, se hace invisible y puede ser de los de mayor impacto para la ciudad. Cabe señalar que en una dimensión simbólica, vinculada a los usos del espacio y las nuevas dinámicas turísticas cotidianas, opera una imperceptible lógica de segregación cultural. A cambio de la positiva integración de la población a la economía del turismo y sus requerimientos de infraestructura y servicios, se pierden o folclorizan escenarios y prácticas culturales propios de la identidad y tradición de la población getsemanicense. La usurpación del territorio físico y el desalojo motivado por los
proyectos urbanísticos viene entonces acompañado de la anulación de los lazos y tradiciones barriales, de la imposición sigilosa de nuevas tendencias, usos del espacio y comportamientos asociados a las exigencias del turismo. Ese territorio antes habitado por rostros y voces familiares, hoy se presenta como una rica oferta de turismo alternativo y convencional que debilita el patrimonio cultural intangible del territorio. 3.2.3 ESTUDIO DE MERCADO BASADO EN LA OFERTA
El estudio de la oferta nos permitió definir los valores del suelo, según una catalogación basada en los promedios de los precios de la oferta y en características físico-‐espaciales de los inmuebles: Zona homogénea 1 Está configurada por la zona que limita con el Centro de Convenciones y la calle del Arsenal. Se caracteriza por tener el precio del suelo más alto dentro del barrio. Podemos suponer que las razones para que el valor sea mayor, están relacionadas con las siguientes variables: a) Accesibilidad: Se encuentra ubicada en una de las áreas más cercanas al centro histórico tradicional y está rodeada por las vías que la comunican con Manga y el aeropuerto. Igualmente, se beneficia de las ventajas de accesibilidad del Centro de Convenciones. b) Espacios públicos: Esta zona está rodeada por el espacio público de la bahía del Arsenal. c) Tipologías: En esta zona del barrio se encuentran inmuebles de 2 y tres pisos y áreas de gran extensión que permiten desarrollar proyectos de mayor tamaño. También se puede concluir que el conjunto arquitectónica de esta zona presenta mayor unidad estética.
Formato de registro para análisis de los precios del suelo. Zona homogénea 1 Descripción
Precio,total,de,venta
Precio,M2
Ubicación
(((((((((((((((((2.500.000.000
((((((((((((((((((333
Promedios (((((((((333,00(
((((((((((((((7.507.508
Foto,Casa
Características,inmueble
Inmueble(con(rasgos( contemporaneos
No(esta(en(venta
Casa,Getsemaní
Casa,Getsemaní
M2
Zona(1
Inmueble(con(rasgos(del( arquitectura(del(periodo( repúblicano(
(((((7.507.507,51(
Zona homogénea 2
Esta zona la podríamos considerar como el corazón del barrio. Aquí los precios del suelo oscilan sobre los $4.000.000 millones de pesos. Es un área residencial con oferta local de servicios dedicada principalmente al turismo, restaurantes y bares. Encontramos en su mayoría tipologías arquitectónicas de un piso. Esta zona presenta un alto grado de subdivisión y modificación de los inmuebles originarios, razón por la cual la mayoría de ellos ha perdido valores patrimoniales en términos de fisonomía arquitectónica. Zona homogénea 3
Esta zona la configuran límites difusos del barrio. Se caracteriza por la presencia de usos conflictivos asociados al turismo de mochila, bares y discotecas. A diferencia del área sur del barrio, aquí el deterioro es mayor, se presenta abandono de inmuebles sobre la calle de La Media Luna y el límite de la muralla. Esta última zona se configura como un elemento de contención que no ha logrado integrarse a la vida del barrio y se percibe como una culata sobre la cual no existen procesos de apropiación. La transformación del área y el cambio de los usos originarios, han llevado a que la zona no tenga una apariencia homogénea. Las condiciones anteriores provocan devaluación del suelo. Zona homogénea 4
La zona está delimitada por la calle de la Media Luna y la Matuna. Dentro de la estructura del barrio se considera la más alterada. La dinámica comercial de la Matuna ha ido demandado espacios por el sector norte y por el extremo contrario se presenta una fuerte presión de espacios por parte el turismo de mochila. Esta zona concentra el mayor número de inmuebles modificados en fachada, por esta razón, su conjunto arquitectónico no se identifica con el resto del barrio. Sin embargo, tampoco presenta las condiciones físico-‐espaciales de la Matuna, se lee como una especie de isla dentro del territorio. El deterioro físico-‐espacial y las rentas asociadas a un comercio de baja rotación provocan que, en relación con otras zonas del barrio, en esta área el valor del suelo sea menor. En la siguiente tabla se puede visualizar el resumen de todas las zonas. Contiene las áreas promedio en venta y los precios del M2: Área Precio M2 de Hasta Promedio de Hasta Promedio Zona 1 333,00 333,00 333,00 7.507.507,51 7.507.507,51 7.507.507,51 90,00 4.120,00 Zona 2 524,38 2.912.621,36 6.666.666,67 4.360.998,14 Zona 3 378,00 1.800,00 888,17 1.814.300,96 4.329.004,33 2.959.887,10 Zona 4 72,00 1.845,00 631,80 1.923.076,92 5.000.000,00 3.496.335,72 Análisis precios del suelo
De tal manera, tenemos que la zona de mayor valor es la zona 1, con un precio de M2 de $ 7.507.507 pesos, le sigue la zona 2, luego está la zona 4 y por último la zona 3, que dadas las condiciones de transformación es la de mayor deterioro.
3.2.4 RITMOS DE VENTAS EN RELACIÓN CON LA OFERTA
Para este tipo de mercado es complejo definir el ritmo de ventas por las rentas que explicamos en párrafos anteriores. Dependiendo de los valores patrimoniales de las viviendas, la venta se puede dar de manera muy rápida o puede tardar como sucede con muchos de los inmuebles ofertados actualmente. Los inmuebles que están a la venta en la actualidad tienen varias condiciones especiales: -‐ Son en su mayoría tipologías de un piso en la zona homogénea 2 y en de dos plantas con adecuaciones forzadas en relación con las construcciones originales -‐ Son producto de subdivisiones que han alterado los valores de estéticos de originalidad y autenticidad del inmueble. -‐ El estado en el que se encuentran a causa de las modificaciones y en algunos casos del precario mantenimiento hacen que los costos de reparación sean altos.
Lo anterior crea condiciones de rotación de la oferta bastante lentas. Vender uno de estos inmuebles, con precios que promedian los $4.000.000 millones de pesos, hace que el mercado no responda de manera inmediata. El valor de estos inmuebles tiene un componente del suelo sobre el que se implantan, pero también es valorado su tipo de construcción, por ello se puede reconocer que existe un porcentaje en los precios de la oferta que no reconoce la demanda. Los valores de un bien patrimonial, que conserva sus características originales, deben ser mayores que los de un bien que sólo conserva rasgos en fachada. Cuando se recorren las calles del barrio, se observa que los inmuebles que tiene alto grado de conservación no están en venta, la mayoría de ellos fueron los primeros que se comercializaron y dieron la pauta para llegar a los precios que hoy se ofertan. Esta tendencia especulativa puede reducir los procesos de expulsión asociados a las dinámicas de mercado, pero a la vez, genera procesos de deterioro de los inmuebles, hecho que puede percibirse, desde la institucionalidad, como justificación para generar procesos de renovación que usualmente afectan las dinámicas de habitabilidad de los actores locales. Ahora bien, generalmente no se hacen inversiones en conservación de inmuebles cuando estos están en venta dado que en la mayoría de los casos no generan un plusvalor en el momento de la negociación.
3.2.5 ANÁLISIS DE CONCENTRACIÓN DE OFERTA
Durante el trabajo de campo se observaron un total de 33 inmuebles ofertados. Para determinar la concentración de la oferta se tomaron como unidades de estudio las manzanas y el número de predios que los componen, posteriormente se determinó el porcentaje de ventas en relación con el total de predios. En la siguiente gráfica se puede visualizar la concentración:
Porcentaje de predios ofertados del total de los predios de la manzana
> 15,1% De 10,1% a 15% De 5,1% a 10% De 1% a 5% Sin oferta
Podemos ver que las manzanas que están sobre la calle de La Media Luna son las que mayor concentración de ventas tienen, al llegar más al detalle, las ventas de inmuebles se ubican sobre esta vía o las calles que convergen en ella. Al igual, la zona homogénea 4 presenta una gran concentración de ventas en las calles internas del barrio. Ahora bien, para determinar las causas del fenómeno de la oferta, intentaremos identificar algunas variables: • Oferta turística Sobre la calle de la Media Luna hay una gran concentración de servicios turísticos y más específicamente servicios al turismo de mochila; de manera complementaria a esta vocación, aparecen servicios como restaurantes, bares y afines.
Concentración turismo de mochila
Concentración de turismo de mochila
Los altos niveles de ruido, las aglomeraciones en horas de la noche, el expendio de licor en el espacio público y la invasión del mismo por parte de los restaurantes son algunos de los problemas que experimenta el sector y que afectan la calidad de vida de los pocos habitantes que aún tienen sus residencias en el área. Las vías que convergen a La Media Luna; calle del Espíritu Santo, calle de San Andrés y calle del Guerrero empiezan a tener ofertas de venta o han cambiado su uso residencial a servicios turísticos, hecho que evidencia la expansión progresiva de las lógicas expulsivas. Podemos considerar que este es uno de los focos que está transformando el barrio, pero a la vez la poca reglamentación de los usos que allí se implantan está deteriorando la zona y esto se refleja en los precios del suelo. • Abandono de inmuebles Sobre la calle de la Media Luna existen dos cuadras que presentan abandono de inmuebles, las causas de este hecho pueden estar asociadas a la presencia de prostitución y expendio de drogas. Por otro lado, debido a las dinámicas de ordenamiento y renovación urbana, el parque del Centenario ha sido despojado de las dinámicas barriales.
Abandono de inmuebles
Abandono de inmuebles
Las tipologías de los inmuebles que se encuentran sobre esta zona corresponden a inmuebles de 2 pisos, en su mayoría con rasgos del periodo republicano que sobresalen del conjunto del barrio; el nivel de deterioro en el que se encuentran demanda una gran inversión para su restauración. Esta área se encuentra dentro de la zona 3, en donde se están, en promedio, los precios más bajos del mercado. • Transformación del espacio público Los espacios públicos del barrio se han ido transformando poco a poco, un ejemplo de ello es el Parque Centenario cuya más reciente remodelación no pasó por alto las prácticas culturales del barrio, esto sumado al nuevo cerramiento que crea una barrera espacial y comunica una sensación de aislamiento. El espacio público que daba salida al mar, conocido como Bahía del Arsenal fue privatizado de manera irregular, dado que en el Plan de Ordenamiento territorial –POT-‐ vigente se reconoce como tal. Actualmente, la calle del Arsenal se transformó en un área de servicios de alto impacto como bares, discotecas y algunos hoteles de lujo.
Transformación de espacio público
Transformación espacio público
Si bien es cierto que las anteriores zonas se encuentran en límites del barrio y que como ya lo hemos visto son las que mayor transformación han sufrido y, por ende, en ellas se han dado los procesos de expulsión más fuertes, los espacios que están al interior de la zona 2 y que son el resguardo de los habitantes originarios que aún quedan en el barrio, han experimentado transformaciones en las últimas décadas. La plaza de la Trinidad se caracteriza por ser uno de los pocos espacios públicos del centro histórico en donde habita la vida de barrio. Sin embargo, es cada vez más frecuente que entorno a la plaza y sobre las calles del Espíritu Santo y del Guerrero se encuentren espacios públicos invadidos por las mesas de los restaurantes aledaños; esto resulta particularmente agresivo para los habitantes quienes tradicionalmente han utilizado el andén como extensión de la vivienda. • Cambios en los usos del suelo En todo el barrio se observan constantes cambios de uso, algunos de ellos, tales como los hoteles boutique, suelen ser bastante sutiles y ante una mirada ajena o desprevenida, pueden llegar a pasar por una residencia más. Las zonas demarcadas en la siguiente imagen se encuentran en un proceso de transformación fuerte y es evidente la tendencia a mutar a usos diferentes al residencial. Igualmente, en esta área hay una fuerte concentración de la oferta:
Grafica No. 9. Cambios de usos del suelo
Cambios en los usos del suelo
Los usos comerciales influenciados por la Matuna y los efectos de la aglomeración del turismo de mochila, provocan que esta zona pierda rápidamente su vocación residencial y que exista una fuerte oferta de ventas en el área de las pocas viviendas que aún permanecen allí.