190___VGvisie #10/2015___in the city
VGvisie #10/2015___191_
_
a.s.r. vastgoed ontwikkeling houdt naam hoog met nieuwe strategie: +development Jac Huysmans
Jan Thijs Klaassen
Als levendig onderdeel van het IJDock, is Hotel Room Mate Aitana een geschikte locatie voor een interview over de nieuwe ontwikkelstrategie van a.s.r. vastgoed ontwikkeling. ‘+development’ noemen acquisitiemanagers Jac Huysmans en Jan Thijs Klaassen het: een nieuwe, minder kapitaalintensieve manier van (her)ontwikkelen. Het nieuwe businessmodel is gebaseerd op strategische samenwerkingen met eigenaren van bestaand vastgoed, waarbij a.s.r. vastgoed ontwikkeling kennis en ervaring inbrengt en de voorinvesteringen voor haar rekening (en risico) neemt.
192___VGvisie #10/2015___in the city___tekst Xxxxxx ___ fotografie Marcel Krijger
VGvisie #10/2015___193_
_
m
et het IJDock voegde a.s.r. vastgoed ontwikkeling ten westen van NS-station Amsterdam Centraal een fonkelnieuw stuk toe aan de hoofdstad. Met een oppervlak van 34.000 m2 is het Paleis van Justitie goed voor ruim een derde van de functies op het nieuwe schiereiland, dat verder onder andere plaats biedt aan Hotel Room Mate Aitana, 56 appartementen, een kantoorgebouw, een passantenhaven, een parkeergarage en restaurant I-dock. ‘Dat het in goede samenwerking met de Rijksgebouwendienst is gelukt om het project van de grond te krijgen, dwars door de crisis heen, is een prestatie op zich,’ vindt Huysmans. ‘Een dergelijke vroegtijdige samenwerking vormt ook een belangrijk onderdeel van onze hernieuwde ontwikkelstrategie. Hierbij ligt de focus op (semi) private vastgoedeigenaren, zoals woningcorporaties, beleggers en banken.’ Huysmans en Klaassen herfomuleerde het businessmodel van a.s.r. vastgoed ontwikkeling en brengen dit sinds kort in de praktijk ‘In zekere zin zijn we terug gegaan naar de basis,’ blikt Klaassen terug. ‘Wat zijn onze sterke punten als onafhankelijke ontwikkelaar? Waarin onderscheiden wij ons van de rest? En hoe kunnen we dit implementeren in een toekomstbestendig businessmodel, dat rekening houdt met de nieuwe financiële werkelijkheid?’ Huysmans vult aan: ‘Wij laten zien dat we met minder kapitaal toch die ontwikkelaar kunnen zijn waar behoefte aan is. Dat betekent telkens weer creatief en inventief zijn, maar ook uitgekiend cash flow management om het vermogensbeslag beperkt te houden.’ Open en transparant Volgens Huysmans was het niet nodig om a.s.r. vastgoed ontwikkeling helemaal opnieuw uit te vinden. ‘Onze liefde voor de stad blijft onze grootste drijfveer. We gaan
door met wat we altijd al hebben gedaan: uit liefde voor de stad een beter leven creëren, door functies die elkaar versterken bij elkaar te brengen. Vertrouwend op de kracht van de stad creëren we op die manier een maximale waarde voor de eindgebruikers, de locatie en het gebouw. Zelf gebouwen of gronden aankopen doen we echter niet meer. Op open en transparante wijze gaan we als onaf hankelijke ontwikkelaar één-op-één-samenwerkingen aan met eigenaren van vastgoed waar iets mee moet gebeuren.’ Klaassen noemt het nieuwe businessmodel een schoolvoorbeeld van het Engelse gezegde ‘put your money where your mouth is’. ‘We geven niet alleen advies, maar kunnen dit ook waarmaken, door te investeren. Zo kunnen we een vastgoedeigenaar volledig ontzorgen. Dat doen we al jaren, maar onze bijdrage kan ook beperkt blijven tot een kant-en-klaar en vrijblijvend ontwikkeladvies. Met als uitgangspunt: hoe kan via herontwikkeling de maximale waarde worden gecreëerd? Essentieel is dat het ontwikkelproces zorgvuldig wordt gefaseerd en dat de risico’s, belangen en kosten per fase nauwkeurig in kaart worden gebracht. Ons uitgangspunt is dat wij deze informatie volledig open en transparant voor de vastgoed eigenaar inzichtelijk willen maken, zodat er telkens gezamenlijk een eerlijke keuze kan worden gemaakt hoe verder te gaan in het proces.’ Voldoende slagkracht Grond of gebouwen koopt a.s.r. vastgoed ontwikkeling dus niet meer op risico, maar dankzij het solide moederbedrijf a.s.r. is er volgens Huysmans voldoende financiële slagkracht om te investeren. ‘Het motto van verzekeraar a.s.r., ‘helpen door te doen’, gaat ook op voor ons. Bijvoorbeeld bij woningcorporaties. Hoe kunnen we een bijdrage leveren aan de onrendabele top van sociale huurwoningen vanuit de commerciële activiteiten? Hoe kunnen we zittende huurders laten doorstromen? Met dat soort vraagstukken houden wij ons ook bezig. Meer dan alleen maar geld
Top 10 favoriete retailconcepten _ 1
ToMS 2
Landmarkt 3
Bagels&Beans 4
STACH 5
Leapp 6
Hutspot 7
Marqt 8
Rituals 9
Bijenkorf 10
Hebbes in speelgoed een local hero op de Haarlemmerdijk
_
Toelichting #1 TOMS Heel erg moeilijk om een # 1 retailconcept te kiezen, onze keuze is Toms. Een relatief nieuw schoenenmerk. Van elk paar schoenen dat verkocht wordt, gaat één paar naar een kind in nood. De productie gebeurt duurzaam met oog voor de arbeidsomstandigheden en recycling van de schoenendozen.
verdienen dus. Met ons businessmodel zijn we 100 procent open en transparant naar onze samenwerkingspartners.’ a.s.r. vastgoedontwikkeling brengt daarbij niet alleen kennis en ervaring in, maar neemt in het vroege ontwikkelstadium ook de plankosten voor haar rekening. Huysmans: ‘In die fase is het investeringsvolume te overzien en durven wij te investeren als de propositie goed is. We beseffen dat de kans op verlies aanwezig is, gelet op de onzekerheden die er dan nog zijn, maar door met elkaar de kansrijkheid van een propositie goed in te schatten, kunnen we toch weloverwogen investeren. Als een vastgoedeigenaar besluit ons ontwikkeladvies op te volgen, blijven we er natuurlijk het liefst bij betrokken. In dat geval wordt de verdeling van de risico’s, belangen, kosten en taken vastgelegd in een transparant contract, dat flexibel genoeg moet zijn om in te kunnen spelen op veranderende marktomstandigheden. Zo kan de eigenaar zo lang mogelijk zijn opties open houden en profiteren van de maximale waardeontwikkeling. Wij bieden de eigenaar kosteloze ontwikkelingsmogelijkheden in de voorfase van een project. Dus zonder te hoeven voorinvesteren, dat doen wij namelijk voor ze.’ Goede naam Beide partijen moeten precies weten waar ze aan toe zijn, voegt Klaassen er aan toe. ‘Door de samenwerking in de planfase goed op te
‘’
‘Onze liefde voor de stad’ blijft onze grootste drijfveer development tailor made cities
tuigen, voorkom je dat er later onenigheid komt over eventuele tegenvallers en/of onvoorziene marktontwikkelingen. En door iedere nieuwe fase vooraf te laten gaan door een go/no go-moment, kan zo’n tegenvaller niet uitgroeien tot een onbeheersbaar financieel probleem.’ Op basis van de nieuwe +development ontwikkelstrategie van a.s.r. vastgoed ontwikkeling, is de acquisitie momenteel in volle gang. Klaassen en Huysmans zijn tevreden over de reacties van woningcorporaties, banken en beleggers op hun nieuwe businessmodel. ‘Het is prettig om te merken dat we zo’n goede naam hebben,’ stelt Klaassen vast. ‘Onze toekomstige samenwerkingspartners vinden a.s.r. vastgoed ontwikkeling integer, solide en betrouwbaar. We hebben de naam dat we onze afspraken nakomen, daar zijn voorbeelden genoeg van, en geen afspraken maken die ‘too good to be true’ zijn.’ Huysmans: ‘Potentiële dealbrekers in een zo vroeg mogelijk stadium benoemen en tackelen en dus niet de moeilijke dingen voor je uitschuiven. Dat zijn absolute randvoorwaarden om een succesvolle samenwerking op te tuigen. En tegelijkertijd heb je elkaar nodig om iets moois te realiseren, dat de stad en daarmee het leven een stukje mooier maakt en maximale waarde creëert voor de vastgoedeigenaar. +development is ons duurzame en adequate antwoord op alle vragen waar zij tegenwoordig mee worden geconfronteerd.’