RYSE | Inspire | Onderwijshuisvesting

INSPIRE

Onderwijshuisvesting

Een uitgave van RYSE

Adviseurs in vastgoed strategie | ontwikkeling | realisatie

IMPACT OP HET ONDERWIJS DOOR INNOVATIE EN DUURZAME PLANNEN

ONDERWIJSHUISVESTING: SAMENWERKEN & VERBINDEN

ONDERWIJSHUISVESTING PO, IKC, MFA, SO, V(S)O, MBO,

ROC, HBO, WO

& CAMPUSONTWIKKELING

Onze wereld verandert zo snel dat verandering de enige constante lijkt te zijn in alles wat we plannen, bedenken en doen. Denk maar aan de invloed van social media, de digitalisering en individualisering van onze maatschappij. Maatschappelijke vraagstukken ontwikkelen zich op een snelle en complexe manier, waarbij alles met elkaar samenhangt. Al deze veranderingen stellen nieuwe eisen aan de leerling, student en medewerker. Zij stellen op hun beurt nieuwe eisen aan de leeren werkomgeving. Alles draait om een prettige omgeving waarin leren wordt gestimuleerd en waarin de basis wordt gelegd voor de ontwikkeling van elk talent. ‘Education is making impact on all aspects of life.’ Onderwijs gaat niet meer alleen over kennisdeling, maar gaat vooral over de doorgaande ontwikkeling van individuen. Dit alles in een gezonde en inspirerende omgeving.

Een groot deel van de bestaande onderwijsgebouwen is echter niet gezond, legt grote druk op de onderwijsexploitatie, is verouderd en/of past niet meer bij de onderwijsbehoefte van vandaag, laat staan bij die van de toekomst. Tegelijkertijd kent de onderwijswereld ook haar uitdagingen in het aantrekken van onderwijzers, het verzorgen van passend onderwijs, demografische ontwikkelingen en normatieve budgetten. Actuele thema’s als ‘blended learning, samenwerken, aandacht voor verschillen, ondernemerschap, de veranderende rol van de docent, flexibiliteit, standaardisatie, de gezonde en veilige leeromgeving’ vragen om een heldere vertaling naar slimme, duurzame en exploitatievriendelijke onderwijsgebouwen. Dit vraagt om een duidelijke visie op onderwijs en op huisvesting.

Persoonlijk verbinden

Het oplossen van deze uitdagingen hoeft u niet alleen te doen. Wij zijn uw partner die met passie en toewijding het verschil maakt voor onderwijsvastgoed. Wij voelen ons persoonlijk verbonden met het onderwijs. Ons hart gaat dan ook sneller kloppen als wij mogen werken aan gezonde en duurzame leeromgevingen, die een positieve invloed hebben op de ontwikkeling en prestaties van elk individu. Dagelijks werken wij samen met schoolbesturen, docenten, onderzoekers, studenten, leerlingen en gemeenten om toekomstbestendige onderwijsomgevingen vorm te geven. Met onze pragmatische mentaliteit zorgen wij voor een positieve flow, sturen wij op haalbare plannen en komen we ook in politiek-bestuurlijke omgevingen tot gedragen resultaten.

Wij bedenken niet alleen de strategie van de lange termijn voor u maar wij zorgen dat dit ook werkelijkheid wordt.

Onze dienstverlening

• Strategie & Advies Ontwikkeling & Voorbereiding Realisatie & Beheersing

Neem dan contact op met:

“ MET ONZE PRAGMATISCHE MENTALITEIT ZORGEN WIJ VOOR

EEN POSITIEVE FLOW, STUREN

WIJ OP HAALBARE PLANNEN EN KOMEN WE OOK IN POLITIEK-

BESTUURLIJKE OMGEVINGEN TOT GEDRAGEN RESULTATEN.”

Meer weten?

KENNISMAKEN

WIJ ZIJN RYSE

We werken elke dag werken samen met onze opdrachtgevers aan toekomstgerichte oplossingen voor woon-, werk-, leer- en leefomgevingen. Wij zorgen voor grip op processen en projecten en durven richtinggevend te adviseren. Zo tillen wij vastgoed naar een hoger niveau met als doel de wereld om ons heen elke dag weer een stukje beter te maken.

In 2013 zijn wij ontstaan als een project- en bouwmanagementbureau genaamd abcnova. In de jaren daarna zijn we flink gegroeid in onze dienstverlening. Inmiddels benaderen klanten ons voor bredere opgaves in de markt. Wij staan erom bekend projecten succesvol van de grond te krijgen, zowel in strategie, ontwikkeling als realisatie. Wij werken in verschillende markten waaronder onderwijs, gezondheidszorg, publiek en commercieel vastgoed. Met ons trackrecord zijn wij de partij die verschillende marktsegmenten en partijen met elkaar weet te verbinden. Onze breed georiënteerde dienstverlening en marktenkennis, maken dat wij het speelveld van de gebouwde omgeving, ook marktoverstijgend kunnen benaderen. Daarnaast blijven wij innoveren. Zo gaan wij de komende jaren meer inzetten op data gestuurd adviseren in onze ontwikkelopgaves.

We zijn trots op wat we als abcnova bereikt hebben en trots op onze mensen. Onze positie in de markt, de inmiddels bredere dienstverlening, marktbenadering en onze toekomstvisie, maken dat wij toe zijn aan een nieuwe naam die hoort bij de ontwikkeling die ons bedrijf en onze mensen maken. Een nieuwe naam markeert een nieuwe periode. Vanaf juni 2023 zijn wij: RYSE. De naam RYSE is de verpersoonlijking van het Engelse werkwoord rise, dat stijgen of verrijzen betekent en dat zegt alles over ons; want wij krijgen projecten van de grond. Wij tillen projecten naar een hoger niveau en wij zijn altijd bezig met groei en ontwikkeling van onze mensen maar ook met het vernieuwen en verduurzamen van de kwaliteit van werk-, leer- en leefomgevingen. En de Y? Tsja, wij zijn gewoon een tikkeltje eigenwijs, denken en kijken ook graag buiten de gebaande paden.

In dit magazine willen we u inspireren door onze aanpak, kennis en een greep uit onze onderwijsprojecten.

Be inspired!

Waar we voor staan

WHY

Wij geloven dat de omgeving die wij creëren een blijvende positieve impact moet hebben op het welzijn en het presteren van mensen én de wereld om ons heen.

HOW

Met onze visie, energie en lef dagen wij partijen uit samen te werken aan een toekomstbestendige gebouwde omgeving.

WHAT

Wij vertalen jouw ambities in vernieuwende oplossingen voor werk-, leer- en leefomgevingen. Zo komen we tot financieel en maatschappelijk haalbare projecten, die we helpen te realiseren binnen tijd en budget.

BETROKKENHEID

hart voor de opdrachtgever

Wij zijn vakidioten die er alles aan doen om het maximale uit een optave te halen. Dat we dicht bij onze collega’s, opdrachtgevers en partners staan, vinden we dan ook logisch. Want wij geloven in de kracht van verbinding. Door samen op te trekken, komen we altijd verder.

ONDERNEMERSCHAP enthousiast aanjagen

Wij zijn ondernemers in hart en nieren. Aanpakkers die nét even verder kijken: altijd op zoek naar kansen. En die kansen, daar helpen we je vervolgens graag mee op weg. Mooie plannen maken houdt ons scherp, maar ze daadwerkelijk realiseren geeft pas echt een kick.

INSPIRATIE

drive om te vernieuwen

Met de nodige lef komen we steeds weer tot verfrissende ideeën. Als pioniers kijken we graag naar nieuwe mogelijkheden. Onze aanpak geeft het plezier, de drive en de energie die nodig zijn om te innoveren en om projecten te creëren waar we allemaal trots op zijn.

VAN RETAILPAND NAAR ONDERWIJSGEBOUW

DEN HAAG

HERONTWIKKELING HUDSON’S BAY

In het veranderende retaillandschap is het herbestemmen van leegstaande winkelpanden een goede manier om binnensteden vitaal te houden. Meestal wordt een winkelfunctie omgezet naar een woon- of kantoorconcept, maar bij RYSE denken we ook graag buiten de gebaande paden. Zo kunnen er ook onderwijsfaciliteiten worden gecreëerd in herbestemde winkelruimtes, zoals universiteiten, (beroeps)onderwijsinstellingen en trainingscentra. Door de retailfunctie op de begane grond te behouden en daarboven de onderwijsinstelling te huisvesten, wordt het centrumgebied verlevendigd en verstevigd.

Een succesvol voorbeeld van deze transformatie is de herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag. RYSE herontwikkelt dit pand in opdracht van CBRE Investment Management (CBRE IM) tot een onderwijsgebouw. CBRE IM, de gemeente Den Haag, de Universiteit Leiden, TU Delft, Open Universiteit en Koepelorganisatie Universiteiten van Nederland werken samen om deze herontwikkeling mogelijk te maken.

Een win-win situatie

Natuurlijk is de omzetting van retailfunctie naar onderwijfunctie niet de meest gebruikelijke keuze. Het gaat hier vooral om panden met grote vloeroppervlakken en relatief grote kolomafstanden, waardoor het mogelijk is om collegezalen te

realiseren. Vooral grote winkelpanden zoals voormalige warenhuizen lenen zich hiervoor. Deze panden bevinden zich vaak op centrale locaties die goed ontsloten zijn door openbaar vervoer en langzame verkeerroutes en zijn van oudsher trekkers in stedelijke gebieden. De bruisende omgeving van de binnenstad is aantrekkelijk voor zowel studenten als medewerkers. Het grote vloeroppervlak en de strategische ligging sluiten naadloos aan bij de wens van veel onderwijsinstellingen om op centrale plekken hubs te creëren waar interdisciplinair onderzoek en samenwerking plaatsvindt. Aan de andere kant is het ook goed voor de stedelijke omgeving zelf. Het geeft een nieuwe bestemming voor een type gebouw dat vaak langere tijd leegstaat. De nieuwe bestemming trekt ook nog eens, in het

geval van de herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag, ca 4.000 studenten per dag. Bovendien geeft het een impuls aan het gebied zonder dat dit extra autobewegingen tot gevolg heeft. In het geval van herontwikkeling naar woningen of kantoren zou parkeerruimte noodzakelijk zijn, dat is in dit geval niet nodig. Studenten zorgen voor meer levendigheid op straat juist op die momenten dat stadscentra rustig zijn.

De transformatie van een winkelpand naar een onderwijsgebouw is niet alleen goed voor de stedelijke omgeving, maar ook voor de eigenaar van het pand. In de huidige markt is het vinden van een nieuwe huurder voor zulke grote (vaak meerlaagse) winkepanden lastig en bij omzetten naar kantoor of woningen zijn vaak ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk. Vanwege de grote en diepe vloeroppervlakken moeten vaak grote delen worden gesloopt om daglicht, ontsluiting, buitenruimten en marktconforme afmetingen tot stand te kunnen brengen. Hierdoor stijgen niet alleen de bouwkosten, maar gaat vaak een aanzienlijk deel van het verhuurbaar oppervlak verloren. Een onderwijsinstelling past qua afmetingen beter in dit type gebouw, waardoor minder hoeft te worden aangepast aan de constructie van het gebouw. Bijkomstig voordeel is dat het gebouw, wanneer deze gereed is, verhuurd wordt aan één gebruiker. Hierbij zijn onderwijsinstellingen in staat langjarige afspraken aan te gaan . Het zorgt dus voor langjarige stabiele inkomsten, zekerheid en een lager risico.

Kruisbestuiving

Natuurlijk stellen onderwijsinstellingen specifieke eisen aan een gebouw, die flink verschillen van de standaard eisen voor bijvoorbeeld een kantoor- of woonfunctie. Gelukkig hebben wij binnen RYSE zowel experts op het gebied van commercieel vastgoed, waaronder op het gebied van retail en herontwikkeling, als experts die gespecialiseerd zijn in onderwijshuisvesting en duurzaamheidslabels als BREEAM en WELL. Laatstgenoemde werken aan projecten binnen het hele spectrum van leren en ontwikkelen, waaronder ook het realiseren van huisvesting voor hogescholen en universiteiten. Onder andere voor het project in Den Haag weten zij goed samen te werken, waarbij zij niet schromen elkaar kritisch te bevragen en uit te dagen met als doel de beste oplossing te realiseren.

De transformatie van dit retail pand naar een onderwijsfunctie is een inspirerend voorbeeld voor ontwikkelingen elders in het land. Voor zowel ontwikkelaars die een nieuwe functie zoeken voor een gebouw als onderwijsinstellingen die een nieuwe locatie zoeken.

Het herontwikkelen van retailpanden

Het herontwikkelen van retailpanden en dan met name grootschalige warenhuizen is voor ons als RYSE niets nieuws. Eerder hebben wij de V&D panden in onder andere Amsterdam en Eindhoven herontwikkeld. Sterker nog, ook het voormalig Hudson’s Bay pand in Den Haag is voor ons bekend terrein. Van 2015 tot 2017 hebben wij, in opdracht van IEF – Bouwfonds, het voormalig V&D pand herontwikkeld naar Hudson’s Bay. Wat wij merken bij een herontwikkeling is dat het altijd begint bij de locatie. Omdat het vaak om een bestaand gebouw gaat dat al heel lang op een strategische plek staat kun je niet anders dan vanuit die omgeving het plan opbouwen. Bij RYSE hebben wij behalve ervaren opstalontwikkelaars ook gebiedsontwikkelaars die ons in die daarbij ondersteunen. Door de combinatie van vraag uit de markt, de mogelijkheden van het gebouw en de rol binnen het stedelijk gebied ontstaat en planconcept. Daarom zijn alle herontwikkelde V&D’s bijvoorbeeld anders ingevuld. Wat bij alle drie geldt is dat de plint (begane grond en eerste verdieping) publiek is gehouden middels winkels. Dat moet ook om de rol binnen het stedelijk weefsel te kunnen blijven vervullen. Wat ook kenmerkend is, is dat de boven gelegen functies één hoofdentree hebben (vergelijkbaar met een klassiek warenhuis). Alleen de bovengelegen functies zijn verschillend; in Den Haag is een universiteitscampus opgenomen en in Amsterdam kantoren. In Eindhoven hebben wij in de eerste fase van de herontwikkeling ook voor kantoren gekozen maar onderzoeken we in de tweede fase een woontoren.

ONZE DIENSTEN

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

De constante factor in de wereld van vandaag en morgen is verandering, ongeacht de markt of sector. Daarmee is het bepalen van de organisatiestrategie belangrijker dan ooit, zeker als het gaat om de kwaliteit van werk-, leer- en leefomgeving. De eisen die we stellen aan de gebouwde omgeving worden steeds hoger terwijl dit gepaard gaat met schaarste in ruimte, klimaatverandering, mobiliteit, toenemende regelgeving en financiële uitdagingen. Hierdoor ontstaan steeds meer vraagstukken waarbij alle puzzelstukken zelden meteen in elkaar passen. De aanpak van deze uitdagingen vraagt om denkkracht, strategisch inzicht en passie om de puzzels te ontrafelen en keuzes in de praktijk te brengen. Dit betekent dan ook dat u mag rekenen op doordacht en strategisch advies om de juiste keuzes te maken voor de werk-, leer- en leefomgevingen van vandaag en morgen.

Wij werken in verschillende markten waaronder onderwijs, gezondheidszorg, publiek en commercieel vastgoed. Onze breed georiënteerde dienstverlening en marktenkennis, maakt dat wij het speelveld van de gebouwde omgeving, ook marktoverstijgend kunnen benaderen. Dit vraagt van ons enerzijds om in de huid te kruipen van onze klanten en anderzijds de opgaven ook vanuit de optiek van betrokken stakeholders te benaderen. Hierdoor ontstaat een integrale benadering die wij voor elke vraag inzetten.

Wij zijn thuis in strategische, juridische en financiële vraagstukken over vastgoedportefeuilles, projectontwikkeling, gebiedsontwikkeling en huisvestingsprojecten. Met ons eigen team van adviseurs, juristen en financiële experts helpen wij u in de volledige breedte van uw vraagstukken. Wij zijn geen rapportenfabriek en geen fee burners. Ons advies moet een oplossing zijn met blijvende positieve impact. Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en haalbare oplossingen. Toekomstbestendigheid is een belangrijke pijler van onze dienstverlening. Voor ons betekent dit dat wij voorop lopen door enerzijds steeds te vernieuwen en anderzijds door datagestuurd te adviseren door onder andere gebruik te maken van de nieuwste tooling. Hiermee zorgen we dat elke strategie en advies maximale impact heeft.

Onze diensten voor Strategie & Advies bestaan o.a. uit:

• Haalbaarheidsstudies

• Ontwikkelstrategie

• Financieel vastgoedadvies

• Juridisch advies

• Locatiekeuze

• Strategische vastgoedplannen

• Integraal huisvestingsplan

• Duurzaamheid en circulariteit

• Opstellen programma van eisen

• Werkplekconcepten

Meer weten?

Neem dan contact op met:

VAN HAALBAARHEIDSONDERZOEK TOT EN MET

DIRECTIEVOERING

INTEGRALE BEGELEIDING

ONDERWIJSBOULEVARD ARNHEM

RYSE begeleidde opdrachtgever De Onderwijsspecialisten en de gemeente Arnhem in de voorbereiding en het projectmanagement van de onderwijsboulevard in Arnhem. Het ensemble van drie gebouwen verbindt niet alleen de verschillende onderwijs- en leerbehoeften van de leerlingen, maar vormt ook een unieke verbinding met de omgeving.

Het team van RYSE is vanaf de haalbaarheid betrokken bij de ontwikkeling van de boulevard. Schooldomein sprak met Jeroen Oomens en Dennis Tonningen over het project: “We zijn al heel wat jaren betrokken bij de ontwikkeling. We zijn gestart met een integrale haalbaarheidsstudie naar de huisvesting van Speciaal Onderwijs in Arnhem. Reden was het niet doorgaan van een gecombineerde schoolontwikkeling in de Schuytgraaf (Arnhem Zuid). Hierbij is ook gekeken naar de (her)huisvesting van andere locaties van de Onderwijsspecialisten. Daarbij is gerekend aan verschillende scenario’s en combinaties. Waaronder het huidige scenario, maar ook scenario’s met geïntegreerde nieuwbouw. Uiteindelijk is het een boulevard op een bestaande Briant-locatie in Presikhaaf geworden met drie afzonderlijke gebouwen en een prachtig en uitnodigend buitenterrein, waar een echt speel- en spelgebied is gecreëerd. Naast het onderzoek naar de beste locatie hebben we ook financieel gerekend aan de ontwikkeling, om een zo slim mogelijke business case voor de opdrachtgever te maken. In dat traject hebben we intensief overleg gevoerd met de verschillende stakeholders. Het was een complexe opgave, ook omdat het om een gebiedsontwikkeling ging met een bijzondere stedenbouwkundige inpassing en daarmee uitstraling.”

Kritische sparringspartner

Dennis vult aan: “De renovatie en uitbreiding van het laatste project, het Briant College, hebben we in een bouwteam georganiseerd. In de aanbesteding hebben partijen goed meegedacht. De architect zat gelijk met ons aan tafel en we kenden Theo (Kupers) al van eerdere projecten. Samen met de aannemer Marku Bouw hebben we ervoor gezorgd dat we binnen de mogelijk heden het maximale resultaat hebben behaald: Een haalbaar project, zonder in te boeten op kwaliteit. In het programma van eisen hebben wij rekening gehouden met het positioneren van de onderwijsfuncties in het bestaande gebouw en nieuwbouw. Hierin spelen de technische mogelijkheden van de bestaande bouw een belangrijke rol. Het moet geschikt zijn en op elkaar aansluiten. Met name de combinatie van het bestaande deel van het gebouw met de nieuwe uitbreiding is goed gelukt. Bijzonder in deze VSOschool is dat het kooklokaal en de brasserie aan de buitenkant liggen, zodat vanuit de omgeving goed zichtbaar is wat er in de school gebeurt. Terugkijkend hebben wij in deze opgave, met een gebouw dat voor een groot deel in gebruik bleef voor onderwijs en zeker in een tijd van lockdowns en veranderende maatregelen, zeer flexibel moeten handelen. Al met al hebben wij met betrokken partijen een knappe prestatie geleverd.” Jeroen tenslotte: “Het was echt een bijzondere teamprestatie, waarbij we als kritische sparringpartner goed met alle partijen hebben samengewerkt. Dan praat je over Marieke Hansma die

namens de gemeente Arnhem aan tafel zat, de mensen van het Sportbedrijf Arnhem en natuurlijk Jolina Branderhorst namens de Onderwijsspecialisten. Het was een gedeeld opdrachtgeverschap waarbij iedereen bereid was om over de eigen schaduw heen te stappen. We kijken er met veel plezier en vooral trots op terug.”

“ DE RENOVATIE EN GEDEELTELIJKE

NIEUWBOUW VAN HET BRIANT COLLEGE HEBBEN EEN GESLAAGDE

REVITALISATIE OPGELEVERD, WAARBIJ DE ONDERWIJSKUNDIGE FUNCTIONALITEIT

NET ZO BELANGRIJK WAS ALS DE AANDACHT

VOOR DUURZAAMHEID, VENTILATIE EN EXPLOITATIEGERICHTE INVESTERINGEN.

EEN MOOI VOORBEELD VAN HERGEBRUIK VAN EEN BESTAANDE VO-LOCATIE, WAARBIJ

DOOR SLIMME INZET VAN MIDDELEN VAN DE

GEMEENTE ARNHEM EN DE EIGEN BIJDRAGE VAN DE ONDERWIJSSPECIALISTEN EEN OPTIMAAL RESULTAAT IS BEHAALD”

JOLINA BRANDERHORST, HOOFD FACILITAIR BEHEER VAN DE ONDERWIJSSPECIALISTEN

Meer weten?

Neem dan contact op met Dennis Tonningen d.tonningen@ryse.nl

+31 (0)6 51 69 83 44

KORTSLUITING! DE TRIAS CONGESTICA VAN RYSE

Wie (veel) vraagt wordt overgeslagen...

Het Paris Proof Commitment en de daarmee verbonden duurzaamheidsambities leggen de basis voor een elektrische revolutie. De verschuiving naar elektrificatie is cruciaal voor het behalen van wereldwijde klimaatdoelen, maar het brengt ook complicaties met zich mee, waaronder netcongestie. Bij de onderwijsprojecten die RYSE begeleidt, staat dit onderwerp inmiddels hoog op de ontwerpagenda.

Netcongestie

Netcongestie betekent letterlijk ‘een ophoping of verstopping in het netwerk’. Er is sprake van netcongestie als de vraag naar transport van elektriciteit groter is dan de transportcapaciteit van het elektranet. De opwekking is het probleem niet, het is dus een distributievraagstuk. Circa 16% van de bestaande energievraag in Nederland is elektrisch. Dat aandeel gaat in de nabije toekomst flink stijgen. Denk hierbij aan een verdubbeling of zelfs verdrievoudiging. Dit komt voornamelijk door het elektrificeren van de warmtevraag (gasloos bouwen), de industrie en de vervoersmiddelen.

‘Kritieke situatie’

De snel toenemende elektrificatie van de samenleving – steeds meer warmtepompen, PV-panelen, elektrische auto’s, batterijen en elektrische processen in de industrie – leidt volgens de netbeheerder tot lange wachttijden voor een aansluiting of verhoging van de capaciteit van een aansluiting. “Dit zal nog enige tijd een kritieke situatie blijven, ondanks dat de netbeheerder zich volledig richt op netuitbreidingen om congestie te verlichten en uiteindelijk te elimineren.”, aldus de netbeheerder TenneT.

Bij het vernieuwen en het verduurzamen van onderwijshuisvesting loop je bij de netbeheerder als snel tegen blokkades aan. Teruglevering van elektriciteit is vaak niet mogelijk en een vergrote aansluiting kan vaak niet door de netbeheerder worden vrijgegeven. Hoe houden we toch de regie en zorgen we ervoor dat het vernieuwen en verduurzamen van onderwijsgebouwen niet vertraagt? Wij sturen op de ‘Trias Congestica’.

De Trias Congestica van RYSEVergelijkbaar met het principe van de Trias Energetica hanteren wij de Trias Congestica, waarbij we op basis van drie draaiknoppen sturen op het realiseerbaar houden van onze projecten:

1. Beperk de energievraag

2. Minimaliseer de energiepieken

3. Deel de energie

1.    Beperk de energievraag door een slim ontwerp

De energievraag van een onderwijsgebouw komt grotendeels voort uit de ventilatie, verwarming en

koeling van het gebouw. Wij sturen op een zo laag mogelijke energievraag, o.a. door:

• Parametrisch ontwerpen, waarbij met ontwerpsimulaties de beste oriëntatie van het gebouw, positie van functies en doeltreffende zonwering door gevelvorm wordt bepaald; Goede isolatie van de vloeren, gevels en daken van een onderwijsgebouw vormen de belangrijkste energiebesparing. Isolatiewaarden boven bouwbesluit en een kierdichting <0,15; Het toepassen van bodemwarmtepompen in plaats van luchtwarmtepompen in verband met het beperken van energiepieken in de winter; Luchtbehandelingskasten met zeer efficiënte tegenstroomwisselaars; Het schakelen van LED-verlichting op aanwezigheid en daglichtregeling, evenals naregeling van ventilatie, verwarming en koeling op aanwezigheid;

• Het gebruik maken van natuurlijke materialen en bouwkundige voorzieningen treffen om ongewenste warmte en kou buiten te houden.

De uitdaging rondom netcongestie vraagt ook om anders te gaan denken. Zo heeft RYSE het projectmanagement uitgevoerd voor de nieuwbouw van het Langeveldgebouw voor Erasmus Universiteit Rotterdam. In dit gebouw is volledig ingezet op stap 1 van de Trias Congestica door het zogenoemde Earth, Wind & Fire (EWF) concept toe te passen. Dit concept is gebaseerd op een natuurlijk ventilatieconcept dat gebruik maakt van zon, wind en water, waardoor minstens 45% minder energie wordt verbruikt dan traditionele ventilatiesystemen. Lees hier meer over dit bijzondere concept.

2.    Minimaliseer de energiepieken

Bij meerdere onderwijsprojecten waar RYSE aan werkt, wordt slimme regeltechniek toegepast waarbij de gebouwinstallaties continu in de gaten worden gehouden. Wanneer de kWh-meters signaleren dat de maximale belasting van de aansluiting in zicht komt, wordt er een schakelmatrix in werking gesteld. De matrix wordt geprogrammeerd in de regeltechnische software, en bepaald welke apparaten op basis van prioriteit in welke volgorde worden afgeschakeld, totdat er geen sprake meer is van piekbelasting. Als het je lukt om die piek zelf op te vangen, ook wel Peak Shaving genoemd, kun je met een kleinere aansluitcapaciteit voldoen en ben je substantieel minder afhankelijk van netcongestie.

Hoe gaat het opvangen van de piek in zijn werk? Door op een duurzame manier energie op te wekken en daar energieopslag aan te koppelen, heb je voldoende stroom om de piekmomenten op te vangen. Het opwekken van duurzame energie is niet iets nieuws. Echter, het opslaan van die energie is belangrijker geworden door netcongestie en zal dus ook meer aandacht moeten krijgen in de toekomst.

Het niet opslaan van duurzame energie is feitelijk ook een negatieve bijdrager aan de netcongestie. Als de energie niet opgeslagen wordt, dan wordt deze energie teruggeleverd aan het elektranet. Het verouderde elektranet is hier niet op ingericht en dit zorgt dus voor een (extra) overbelasting.

Het extra investeren in de opslag van energie heeft dus meerdere voordelen; (i) Het zorgt voor minder overbelasting van het elektranet, waardoor, als iedereen mee doet, de netcongestie afneemt. (ii) De piekbelastingen kunnen worden opgevangen d.m.v. de inzet van de opgeslagen energie op de momenten dat het elektranet hoog belast is. Er zijn verschillende methodes om de energie op te slaan. De meest bekende manier is d.m.v. een batterij. Deze manier van energieopslag zorgt voor weinig verlies van energie, echter is het niet geschikt voor het opslaan van veel energie voor lange tijd. Energie opslaan kan ook in de vorm van warmte. Bijvoorbeeld doormiddel van de combinatie van zonnepanelen en een warmtepomp met een vergrote thermische buffer.

Met een kleinere aansluitcapaciteit is de kans groter dat een overeenkomst kan worden afgesloten. Hierbij kan ook nog worden gedacht aan het inzetten van een flexibele overeenkomst. Dit houdt in dat er een overeenkomst  met de netbeheerder wordt afgesloten waarin flexibel energiegebruik is vastgelegd: op sommige momenten de volledige aansluitcapaciteit kunnen gebruiken, bijvoorbeeld in de nachtsituatie, maar op andere momenten niet.

3.    Deel de energie

Een onderwijsgebouw dat goed gebruik maakt van energieopslag is een ideale partner voor een woonwijk.

• In een woonwijk zitten de energiepieken in de ochtend en de avond. Op momenten buiten de school- en kantoortijden. Een school heeft geen hoge piek, maar uitsluitend overdag een doorlopende vraag, wanneer de woningen een mindere vraag hebben.

Een school heeft een groot dakvlak en speelplein waar genoeg ruimte is om duurzame energie op te wekken.

Er zitten dus kansen in een partnerschap tussen een omliggende woonwijk en een school.

Gezamenlijk kunnen ze een energieovereenkomst afsluiten bij de energieleverancier om zo de energievraag slim te bundelen en te verdelen.

LET OP: dit kan alleen succesvol zijn als dit samengaat met gedragsverandering bij het gebruik van energie.

De netcongestie is iets wat niet op korte termijn is opgelost. We moeten dit probleem met elkaar aanpakken en dat kan alleen als we met elkaar samenwerken. We zien grote kansen op gebiedsniveau.

Het vraagt om omdenken en de Trias Congestica geeft hier een eerste handvat toe.

LAAT DE NORM LOS EN KIJK NAAR

VERANTWOORDELIJKHEDEN

Door veranderende wet- en regelgeving, duurzaamheidsambities en nieuwe onderwijsvormen sluit het merendeel van de schoolgebouwen kwalitatief en functioneel niet meer aan op de eisen en wensen van deze tijd. Verbetering is noodzakelijk, maar wie trekt de kar? Zijn schoolbesturen alleen verantwoordelijk voor onderwijskwaliteit en zijn gemeenten alleen verantwoordelijk voor normbekostiging? De werkelijkheid is complexer, maar biedt kansen. Denken vanuit verantwoordelijkheden is hierbij de sleutel!

Plannen voor nieuwe huisvesting worden vaak gedwarsboomd’ door een samenspel van ambities en geld. Doorgaans wordt (begrijpelijk) gestreefd naar nieuwbouw van een functioneel en flexibel gebouw op een ideale plek in de stad of (nieuwe) wijk. Pijnpunt blijft echter de beschikbaarheid van middelen om ambities en gebouwkwaliteit te financieren. De markt zit niet mee en ondanks een verhoging van de VNG-norm met 40% blijft er discussie over de financiering.

Samenwerking

Hier moeten we over onze schaduw heen stappen. Een goed plan voor huisvesting begint bij samenwerking. Onderwijs en overheid moeten het eens zijn over gezamenlijke ambities en de horizon van een toekomstbestendig onderwijslandschap. Als hier de neuzen dezelfde kant op staan, dan is

het vervolgproces voor ieder vanzelfsprekend. De kwaliteit van het onderwijsgebouw wordt leidend en de discussie nieuwbouw versus renovatie verleden tijd.

Verantwoordelijkheid

nemen

Gemeenten hebben een zorgplicht, ze zijn verantwoordelijk voor een goed onderwijsgebouw passend binnen de geldende wet- en regelgeving (normbekostiging), maar de financiering van onderwijsgebouwen gaat veel verder. Denk aan verkeersveiligheid, stedenbouwkundige eisen en gemeentelijke duurzaamheidsambities. Schoolbesturen zijn verantwoordelijk voor goed onderwijs, daarbij fungeren ze als een goed huisvader voor het in stand houden en exploiteren van de onderwijsgebouwen.

We definiëren de kwaliteit van het onderwijsgebouw op basis van ieders verantwoordelijkheid en komen zo tot een realiseerbaar huisvestingsplan voor iedere gemeente, ieder schoolbestuur en voor ieder schoolgebouw. De resultaten leggen we samen vast in een Integraal Huisvestings Plan (IHP), op basis van unanimiteit. Hoewel de demarcatie regelmatig discussies geeft, sturen we op de basale succesfactoren: samen verantwoordelijk, gelijkwaardigheid en een passende oplossing voor iedereen. Deze manier van sturen op verantwoordelijkheid hebben we vanuit RYSE toegepast voor onder meer gemeente Waddinxveen en gemeente Horst aan de Maas.

Verplicht IHP

Het wetsvoorstel voor een verplicht IHP en de verruiming van de investeringsmogelijkheid door onderwijsbesturen is nog niet doorgezet, maar RYSE stuurt hier al op in de samenwerking met schoolbesturen en gemeenten. De basis (lees: normbekostiging) vormt het vertrekpunt om met situatieafhankelijke omgevingsaspecten of duurzaamheidsbeleid de verantwoordelijkheid van gemeenten te benoemen. Schoolbesturen koersen op een kwalitatief gebouw met een gezonde exploitatie. Bekostiging volgt uit het kwaliteitsdenken voor onderwijs en het slim in stand houden.

Het vormgeven van de situationele benadering passen we toe bij de ontwikkeling van vier scholen in Amersfoort. We koersen op een optimale financiële verhouding door o.a. een gezamenlijke marktbenadering voor vier scholen toe te passen. Besturen bepalen gezamenlijk wat generiek is en wat locatie specifiek.

Samenwerking is in onze optiek de oplossing. Handelen vanuit verantwoordelijkheid en redeneren vanuit kwaliteit. Wat hierbij kan helpen is een eenduidige demarcatie. Wij onderscheiden de volgende zes onderdelen. Dit is niet in beton gegoten, maar is gebaseerd op een samenwerkingsmodel.

Verantwoordelijkheden gemeente

1. Basis onderwijshuisvesting

Voldoen aan Bouwbesluit (inclusief BENG), Arbowetgeving, duurzaamheidsverplichtingen vanuit het Rijk, etc.

2. Gemeentelijk beleid

Kosten gerelateerd aan gemeentelijk beleid (bijv. stedenbouwkundige kaders en gemeentelijke bovenwettelijke ambities op gebied van o.a. duurzaam, circulair en klimaat adaptief bouwen

3. Locatie specifieke eisen

Kosten gerelateerd aan een complexe stedelijke omgeving en verkeersveiligheid of specifieke regio gebonden aspecten zoals aardbevingsbestendig bouwen.

Verantwoordelijkheden schoolbestuur

4. Additionele duurzaamheidsambities school

Ook een schoolbestuur kan eigen duurzaamheidsambities hebben, gedreven vanuit visie, exploitatie of gekoppeld aan lesprogramma’s.

5. Kwalitatieve wensen school

Om het onderwijs verder vorm te geven hebben schoolbesturen extra kwalitatieve eisen voor hun schoolgebouwen. Dit kan ruimtelijk of functioneel zijn, maar ook technisch, zoals een hogere klasse voor Frisse Scholen.

6. Exploitatie verbeterende maatregelen Het schoolbestuur draagt de verantwoordelijkheid voor beheer en onderhoud. Exploitatieverbeterende maatregelen kunnen de kostenbeheersing van beheer en onderhoud verbeteren. Het profijtbeginsel ligt bij het schoolbestuur.

Als gemeenten en schoolbesturen samen aan de knoppen draaien in iedere invloedsfeer en daar de verantwoordelijkheid voor dragen, ontstaat er een bekostigingssystematiek die de ‘eeuwige’ discussie over de norm zal beslechten. Of het nu gaat om renovatie of nieuwbouw: de kwaliteit van de onderwijshuisvesting is het enige dat telt!

“ SAMENWERKING IS IN ONZE OPTIEK DE OPLOSSING. HANDELEN VANUIT

CAMPUSONTWIKKELINGEN CAMPUS WOUDENSTEIN

Onder het motto ‘Building new perspectives’ investeert het College van Bestuur van Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR) in een toekomstbestendige en duurzame Campus Woudestein. Het doel is om een campus te realiseren met allure, die zowel groen is met ruimte om te sporten en tot rust te komen, alsook stads met verschillende ontmoetingsplaatsen en voorzieningen die aantrekkelijk zijn voor zowel studenten als ondernemers. Een fysieke gebiedsontwikkeling met (synergie)kansen voor zowel maatschappelijke als commerciële investeringen, een broedplaats die werkt als vestigingsmagneet voor studenten en bedrijven en een energiebron die innovatie in een versnelling brengt.

Om Campus Woudestein deze gewenste ontwikkeling te geven, heeft EUR eind 2022 een nieuw sportgebouw en een nieuw multifunctioneel onderwijsgebouw opgeleverd. Hiermee voet de EUR twee iconen toe aan haar campusontwikkeling. Twee prachtige projecten die op basis van Design and Build contracten zijn uitgevoerd en waarbij de projectteams van RYSE het contract-, proces en projectmanagement van ‘A t/m Z’ hebben uitgevoerd.

Beide projecten hebben een buitengewoon duurzaam en circulair karakter. Het succesvol omzetten van de hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en circulariteit tot daadwerkelijke realisatie was één van de kritische succesfactoren van onze rol bij deze projecten.

Sports Building

Met het nieuwe sportgebouw is Campus Woudestein

een inspirerende plek rijker waar studenten en medewerkers kunnen sporten en ontspannen. Het betreft een complexe nieuwbouw met onder andere drie grote wedstrijdruimten (volgens NOC*NSF keurmerk), twee trainingsruimten, een fitnessruimte, en horeca. Het 8.800 m² grote sportgebouw biedt ruimte aan ca. 11.000 sporters, 25 verenigingen en 50 verschillende sporten. Het gebouw maakt gebruik van zonne-energie, is energieneutraal en is voor een groot deel volgens de principes van circulair bouwen gerealiseerd. Zo fungeren metalen panelen uit een voormalige jeugdgevangenis als plafond en is 1.100 m² houten vloerdelen van het TU Eindhoven-paviljoen een nieuw leven ingeblazen als gevelpanelen in de binnenstraat van het sportgebouw. Deze binnenstraat werkt als het hart van het gebouw die twee bouwdelen met elkaar verbindt, als een logistieke ader fungeert en dé groene ontmoetingsplek is voor de gebouwgebruikers.

Langeveld Building

Het Langeveld Building is een van de meest duurzame universiteitsgebouwen van Nederland. In het gebouw van 9.000 m² BVO bevinden zich diverse hybride en flexibele onderwijsruimten, studie- en werkplekken, ontmoetingsruimten en campusvoorzieningen. In het hoge en lichte atrium staat een ‘boomhut’ met multifunctionele groene terrassen. Op de ‘takken’ zijn studie- en aanlandplekken voorzien waar studenten in kleine groepen studeren, ontspannen en elkaar ontmoeten. Het gebouw wekt meer dan zijn eigen energie op, heeft een innovatief ventilatiesysteem (Earth Wind & Fire) waarmee 85% minder energie wordt verbruikt dan een traditioneel ventilatiesysteem, is klimaatbestendig en flexibel in te zetten voor alle vormen van toekomstig onderwijs. In het gebouw zijn principes van Biophillic Design toegepast, waarin buiten naar binnen is gehaald door in te spelen op groen, daglicht en materiaalgebruik. Door de natuur naar binnen te halen creëert de universiteit een omgeving die bijdraagt aan het welzijn en de gezondheid van studenten en docenten. In het gebouw is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van gerecyclede materialen. Dit heeft geresulteerd in een BREEAMOutstanding certificering en een hoge CPG-score van 9. RYSE heeft in samenwerking met EUR vanaf de aanbesteding tot aan de oplevering de markt continu, maximaal en met succes uitgedaagd om met innovatie oplossingen te komen om deze hoge ambities écht gerealiseerd te krijgen.

Scan deze QR-code voor een uitleg over het Earth Wind & Fire-concept

Volgens RYSE liggen er volop kansen in campusontwikkeling en de realisatie van campusprojecten! Vragen die hierbij om de hoek komen kijken, zijn onder andere: Hoe initieert en faciliteert u de ontwikkeling van een campus(project)? Wat vraagt de ontwikkeling van campussen(projecten) van alle betrokken partijen en waar liggen de gevoeligheden? Hoe ziet de samenwerking tussen gemeenten, onderwijsinstellingen, bedrijfsleven, ontwikkelaars en investeerders eruit? Op welke manier kunnen netwerkverbindingen worden gelegd om een campus(project) financieel van de grond te krijgen? Houden dergelijke vragen u momenteel bezig, dan gaan wij graag met u in gesprek en nemen onze kennis, ervaring en netwerk mee.

UNIEK EN DUURZAAM ONDERWIJSGEBOUW DANKZIJ CONCURRENTIEGERICHTE DIALOOG

Op de campus van de Erasmus Universiteit in Rotterdam

verrees eind vorig jaar het Langeveldgebouw. De creatie

van Paul de Ruiter Architects kreeg gestalte na een innige

samenwerking met bouwer BAM en adviesbureau RYSE. Gijs

Leffers (BAM Bouw en Techniek) en Danny Bosman (RYSE)

doen een boekje open over de totstandkoming.

Binnen dit project was Gijs Leffers namens BAM verantwoordelijk voor de uitvoering van het design & build-contract en Danny Bosman namens RYSE voor het contract- en projectmanagement. Ze omschrijven hun opdracht met it takes two to tango, om maar aan te geven hoe nauw en geslaagd de samenwerking uitpakte. Het resultaat is een multifunctioneel onderwijsgebouw dat als één van de duurzaamste van Nederland te boek staat.

Dat laatste dankt de Erasmus Universiteit aan de keuze voor het energieconcept Earth, Wind & Fire (EWF) van ingenieur Ben Bronsema, dat door het design & build-team van BAM tijdens de aanbesteding is uitgewerkt en voorgesteld. Dit systeem is eerder alleen toegepast in het Four Elements Hotel in Amsterdam.

De realisatie van het Langeveldgebouw (ca. 9.000 m2 BVO) leverde glanzende scores op: BREEAM Outstanding (91,5 %) en een Circulariteitsprestatie Gebouw van 9. Dat zat ’m onder meer in de integrale ontwerpbenadering van het design & build-team van BAM, waarbij de ontwerpkeuzes werden gemaakt op basis van het total cost of ownershipprincipe (TCO), aldus Danny Bosman. Verder is het biophilic design van de architect opvallend, waarbij je - vertelt Leffers - “de ervaringen van de natuur van buiten naar binnen haalt. Je kan de wind een beetje voelen, de zon voel je schijnen en dat alles draagt bij aan een positief effect op de concentratie, gedrag en aandacht van de studenten.” Bovendien werden er boomstammen als constructief element in het gebouw gebruikt. Bosman: “Dat was best wel spannend qua vergunning, maar is uiteindelijk toch gelukt.”

Atrium

Vooral het atrium werd het uithangbord van de biophilic ontwerpprincipes. Met veel natuurlijke materialen, groen en de ‘constructieve’ bomen. Leffers daarover: “Paul de Ruiter noemde dat atrium gekscherend altijd de boomhut. Daarin zijn echt de toegevoegde waarden van het pand gestopt, waardoor mensen er graag willen verblijven.” Bosman voegt toe: “Het is een heel fijne, warme verblijfplek voor studenten, met diverse plekjes waar ze ook op een goede manier kunnen studeren. Het gebouw is nu een jaar open en ik spreek daar regelmatig studenten. Het bevalt hen heel goed, ook de akoestiek, waaraan heel veel aandacht is besteed.”

Opvallend in het atrium zijn de trappen, die strategisch zijn gepositioneerd, terwijl de liften meer verstopt zijn. En dat om het fysiek bewegen via de trappen te stimuleren. Zo zijn er uiteindelijk nog veel meer duurzame en circulaire maatregelen aangebracht. Leffers benoemt er enkele: “Van een parkeerwachtershuisje dat er stond, hebben we diverse materialen tijdelijk opgeslagen en hergebruikt. Tijdens de ontwerpfase van dit gebouw was ik bij een ander project betrokken,

waar een stalen hulpconstructie overbleef. Normaal gesproken voer je dat staal af, maar nu konden we dat hier nog toepassen. Verder zijn plafonds in de sanitaire ruimtes en brandhaspelkasten hergebruikt en is het gelukt om de aluminiumgevel van 70% gerecycled aluminium te maken.”

Beheer & onderhoud

Opvallend is dat BAM nog twee jaar verantwoordelijk is voor beheer en onderhoud. Daarna wil de universiteit dat zelf oppakken. Het contract kent een ‘stoplichtconstructie’ met een bonus-malussysteem. Per kwartaal moet worden aangetoond dat het gebouw doet wat het moet doen en dan pas worden de termijnbetalingen overgemaakt. Als dat twee jaar lukt, volgt er een bonus. Leffers: “Dit systeem bevalt aan beide kanten erg goed en werkt precies zoals we het met z’n allen bedachten. Dat komt ook doordat je hiermee voor een ‘warme overdacht’ zorgt en niet meteen na oplevering wegloopt. Twee jaar is een mooie tijd om eventuele kinderziektes te overwinnen en, voor het technisch beheer van de universiteit, voldoende om het gebouw beter te leren kennen.”

Selectiecriteria

“Omdat de duurzame ambities hier heel erg hoog waren”, vervolgt Leffers, “was dit een tender die wij heel graag wilden winnen. Er werd een hoge kwaliteit gevraagd en dat zag je ook terug in de waardering van de selectiecriteria.” De belangrijkste aspecten daarbij waren: energie, circulariteit, gezondheid en integrale benadering.

“Als wij dan de opdracht krijgen”, vervolgt Leffers, “gaan we ook oprecht achter de vraag achter de vraag aan. Wat wil men nu echt? Normaal gesproken hebben wij op dat punt dan geen enkel moment om met de klant te spreken, terwijl het juist erg belangrijk is wat ze vragen. In dit geval vond er wel een verdiepingsslag plaats. En niet alleen naar de behoeftes van de klant, want we hebben ook verschillende sessies gehouden met studenten. Bovendien waren er concurrentiegegevens, omdat we de mogelijkheid hadden om even aan elkaars waters te proeven.”

Concurrentiegerichte dialoog

Dat laatste zat ’m in een weloverwogen strategie, met een concurrentiegerichte dialoog die in de aanbesteding werd toegepast in samenwerking met de Erasmus Universiteit, International Tender Services en RYSE. Het project werd dus als design & build-opgave in de markt gezet. Bosman daarover: “Bij het opstellen van de vraagspecificatie hebben we ervoor gezorgd dat er weinig interpretatie en veel oplossingsrichtingen mogelijk waren, met een goede balans qua verplichtingen die we aan de markt konden vragen. Daarbij legden we de risico’s zoveel mogelijk op de plek, waar deze het beste gemanaged kunnen worden. We hebben verder enkele dialoogrondes uitgevoerd, voordat we een definitieve vraagspecificatie richting de geselecteerde aannemers stuurden.”

“In die dialogen hebben we de markt echt beter leren begrijpen en andersom. Met de concurrentiegerichte dialoog kun je echt de innovatie in de markt tot

het maximale openzetten. BAM kwam met het consortium tot een heel innovatieve invulling om onze ambities te kunnen realiseren. Die dialoog kun je zo zwaar maken als je zelf wilt, maar als je het maximale uit het creatief en innoverend vermogen van de markt wilt halen, is dit zeker een goed middel”, aldus Bosman.

“Samenvattend kozen wij voor sturing door eisen te stellen, maar ook voor het geven van ruimte aan de markt. Dat is echt een belangrijk aspect om te onthouden: de combinatie van sturing en ruimte. Sturing is echt de eis die je stelt op onderdelen, en ruimte is het prikkelen en het uitdagen van de marktpartijen. Zo scoorde BAM zelfs beter dan de geëiste criteria, zoals de energieprestatie EPC, de circulariteitsprestatie CPG en de principes van biophilic design. Als je dat voegt bij het sturen op de TCO, heb je een uitstekend instrument in handen. Een concurrentiegerichte dialoog is echt een doeltreffende aanbestedingsvorm voor de inkoop

van een duurzaam, gezond en circulair gebouw”, besluit Bosman.

Neem dan contact op met Danny Bosman d.bosman@ryse.nl

+31 (0)6 15 01 19 93

Meer weten?

ONZE DIENSTEN

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

U heeft een besluit genomen om een vastgoedproject te starten en daarmee is de stip op de horizon gezet om uw ambities waar te maken. Nu rijst de vraag hoe dit project tot stand komt terwijl het (her)ontwikkelen van vastgoedprojecten een uitdagende opgave is. Niet alleen gezien de regelgeving, de techniek maar ook de opeenstapeling van belangen en de menselijke factor die van essentieel belang is in deze fase. Het is en blijft een kunst om de stappen van het ontwikkelproces transparant te maken zodat u, ongeacht uw achtergrond in vastgoed, dit proces kunt volgen en daarop invloed kunt uitoefenen.

In elk project moeten de vragen worden beantwoord of een opgave haalbaar, bruikbaar, vergunbaar en realiseerbaar is. Deze antwoorden in combinatie met doordachte communicatie richting de verschillende stakeholders zijn van groot belang om tot een gereed ontwerp te komen. Wij maken het ontwikkelproces transparant en voorspelbaar. U kunt erop vertrouwen dat wij tijdens deze fase de leiding nemen als aanjager van het ontwerpteam, met als doel een breed gedragen ontwerp te realiseren. Daarnaast fungeren wij als gesprekspartner voor de gemeente om de benodigde (RO)vergunningen te verkrijgen en tegelijkertijd zijn we ook uw sparringpartner. Wij bereiden uw besluiten voor met adviezen, keuzes en scenario’s om een doordachte afweging te maken en het geheel te overzien.

Sturing op de doelstellingen ten aanzien van geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie, en kwaliteit (GROTIK), is wat ons betreft een minimumvereiste omdat wij geloven dat het managen van projecten over mensen gaat; het verkrijgen van draagvlak zorgt voor een soepel proces waarbij altijd evenwicht moet zijn tussen ontwerp, gebruik, kosten en (soms) inkomsten in relatie tot tijd. Onze werkwijze omvat het zich verplaatsen in uw situatie en het volledig begrijpen van uw belangen, zodat we deze maximaal in de (her)ontwikkelopgave kunnen implementeren.

Uiteraard vraagt het management van projecten de juiste kennis en expertise. Wij zijn thuis in de wereld van het ontwikkel- en projectmanagement met een bewezen trackrecord. Onze mensen beschikken over de juiste skills om u te helpen in de volledige breedte van uw vraagstukken. Wij zijn geen rapportenfabriek en geen fee burners maar wij brengen juist adviezen uit die opgaves van de grond laten rijzen. Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het

Meer weten?

Neem dan contact op met:

proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en uitvoerbare oplossingen.

Onze diensten voor Ontwikkeling & Voorbereiding bestaan o.a. uit:

• Ontwikkelmanagement

• Procesmanagement

• Projectmanagement

• Programmamanagement

• Gebiedsontwikkeling

• Tender- en aanbestedingsmanagement

• Risicomanagement en planning

• Omgevingsmanagement

• Due Diligence

• Second opinion

SAMEN ONDER EEN LEIEN DAKJE

Het is geen nieuw fenomeen, als sinds de jaren ‘70 zijn multifunctionele accommodaties (MFA’s) een populair gebouwtype met als doel het maatschappelijk dienstenaanbod te bundelen en sociale emancipatie te bevorderen. Sinds 2007 zijn scholen wettelijk verplicht om aansluiting met de buitenschoolse opvang (BSO) te regelen. Daarnaast zien we de laatste jaren een trend om ook kinderopvang, peuterspeelzalen en basisonderwijs te integreren. De (integrale) kindcentra schieten in nieuwbouwwijken als paddenstoelen uit de grond. Bovendien worden ook in de renovatie- en vervangingsopgaves van schoolgebouwen steeds meer de mogelijkheden verkend om met andere partijen samen te werken en samen onder één dak te gaan.

Exploitatiefase

Om welke combinaties het ook gaat en hoe mooi de ideologie ook is om mensen bij elkaar te brengen, een MFA realiseren of renoveren vraagt van gemeenten, schoolbesturen en overige betrokken partijen om een andere aanpak dan sec het realiseren van een nieuwe school. Verschillende belangen en geldstromen komen bij elkaar. Zowel eigenaar als gebruikers hebben invloed op het ontwerp. De kwaliteit (o.a. duurzaamheid) en inrichting van het gebouw zijn onderwerp van gesprek, niet alleen gedurende de realisatie maar ook als het gebouw in gebruik is. Hoe wordt bijvoorbeeld de schoonmaak geregeld, en wat als de één elk jaar een ander kleurtje op de muur wil terwijl de ander eenheid in uitstraling wenst? Kortom, hoe te onderhouden, beheren en exploiteren?

Het maken van afspraken, dat is de oplossing om te komen tot een werkbare en haalbare exploitatie. Heldere afspraken die goed worden vastgelegd en waar je elkaar op kunt en mag aanspreken en, indien nodig bijstellen. Hierbij dient men het gemeenschappelijke doel steeds voor ogen te houden.

Dit klinkt voor de hand liggend, maar toch zien we dat juist daar de uitdagingen liggen, want waar moet je dan beginnen? Als RYSE begeleiden we diverse gemeentes en schoolbesturen bij vraagstukken rondom MFA’s. Één van deze vraagstukken betreft een MFA van bijna 15 jaar oud. Er doen zich onderhoudsen beheervraagstukken voor waarover nooit heldere afspraken zijn gemaakt. Terwijl het van groot belang is om procesafspraken te maken zodat ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid bijdraagt aan het verder functioneren van het gebouw. Voor zowel bestaande als nieuwe MFA’s kan het volgende stappenplan worden doorlopen:

Initiatief: Op welk niveau wensen partijen samen e werken? Functioneren zij als kennissen, vrienden, familie of als gezin? Heeft elke school zijn eigen voordeur of is er een gezamenlijke entree en worden er ruimtes gedeeld? Bij Kindcentrum Ten Boer in Groningen is bijvoorbeeld gekozen voor een bruisend hart, een gemeenschappelijke kern waar de speellokalen getransformeerd kunnen worden tot een theater.

Visie: Gelijktijdig kan een visie op het gebouw (ruimtelijk, technisch en functioneel) en op het gebruik (voorzieningen) worden ontwikkeld. Hoeveel meters zijn nodig en waarvoor worden deze gebruikt? Is er sprake van gemeenschappelijke meters? Zo ja, hoe worden die gebruikt?

Voorkeuren en wensen: Ieder heeft wel zijn wensen, voorkeuren en opgedane ervaringen. Bovendien hebben partijen mogelijk bepaalde verplichtingen op grond van wetgeving of beleid dat richtinggevend is bij de ontwikkeling van de MFA. Op basis hiervan kan worden gekeken naar:

a. Wie wordt eigenaar? Gezamenlijk, of één eigenaar die gaat verhuren? Bij MFC Boerhoorn in de gemeente Rolde komt het gezondheidscentrum samen met een school en gemeentelijke voorzieningen. Het gezondheidscentrum wil eigenaar worden van haar investeringen, waarmee gekozen wordt voor een vereniging van eigenaren. De gemeente Kampen wenst eigenaar te blijven om eenheid in beheer en onderhoud uit te voeren. In plaats van het economisch claimrecht van de school over te dragen kiest zij voor ingebruikggeving op grond van de Wet op het Primair onderwijs.

b. Hoe worden diensten, ICT en facilitymanagement geregeld (beheer- en exploitatie)? Ieder zijn eigen schoonmaker? Als duidelijk is wat er moet gebeuren is de vraag wie het gaat regelen en wie wat moet betalen. De gemeente Vlieland is eigenaar van MFA de Jutter. Met onder andere de scholen en bibliotheek zijn gebruiksovereenkomsten gesloten, waarbij zij zelf verantwoordelijk worden voor de

gebouwgebonden exploitatie en de bijbehorende financiële verplichtingen. Betrokkenen hebben samen een beheer- en exploitatieplan opgesteld om dit gezamenlijk te regelen.

Financiën: als de lijnen zijn uitgezet kan daar een financieel plaatje naast gelegd worden. Dit kan leiden tot heroverwegingen of aanpassingen. Bijvoorbeeld in het PvE. Een aanvullende investering van gebruikers kan leiden tot extra duurzaamheidsinvesteringen. Deze worden dan uiteindelijk terug verdiend in de exploitatie.

Vastleggen: de gemaakte afspraken worden vast gelegd in overeenkomsten. Bij gemeente Smallingerland hebben gemeenten en schoolbesturen de Samenwerkingsovereenkomst Nieuwbouw clustering Speciaal (Basis) Onderwijs te Drachten getekend, waarin bijvoorbeeld het bouwheerschap bij één van de schoolbesturen is belegd. Toets periodiek of de situatie nog werkt of dat er aanleiding is om afspraken te herzien.

Oog voor elkaar

Samenleven onder één dak: beheer- en exploitatie, onderhoud staan niet op zichzelf, maar hangen samen met meerdere factoren. Bij totstandkoming en werking van MFA’s is de samenhang tussen deze factoren geen vanzelfsprekendheid. Heb daar oog voor en ga met elkaar het gesprek aan. Het lijkt vanzelfsprekend, maar dat is het niet. Zorg dat alles gestructureerd verloopt, maak heldere afspraken binnen een totaal concept, en dan gaat alles van een leien dakje!

MKC DE SCHATKAART AMSTERDAM

Een uniek schoolgebouw wat een tweede huis vormt voor de kinderen in de wijk en waarbij een veilige en uitdagende leer- en leefomgeving wordt gerealiseerd.

Eind 2013 is de gemeente Amsterdam gestart met de aanleg van het Centrumeiland. Een nieuwe buurt met ongeveer 1.500 woningen, waarvan 70 procent zelfbouw. Met de aanleg van het Centrumeiland wil de gemeente anticiperen op de groei van het aantal inwoners in de stad.

In het vastgestelde Stedenbouwkundig plan Centrumeiland is ruimte opgenomen voor een basisschool gelegen aan het centrale plein. De stichting Samen tussen Amstel en IJ (STAIJ) wil er ‘voor de kinderen van Centrumeiland’ een schoolgebouw realiseren. STAIJ zal in samenwerking met Humankind (voormalig Humanitas) en gemeente Amsterdam centraal op het eiland, een integraal kindcentrum voor kinderen van 0-12 jaar verwezenlijken, genaamd MKC De Schatkaart Centrumeiland. STAIJ treedt hierbij op als bouwheer namens de gemeente Amsterdam en Humankind. Het MKC De Schatkaart Centrumeiland bestaat uit een 17-klassige basisschool, een kinderopvang en een gymzaal.

Groen en transparant ontwerp

Het gebouw is een rustpunt geworden in deze opkomende buurt. Zo heeft het een groot groen dakterras en balkons aan elk lokaal zodat er ook buiten les gegeven kan worden. Ook binnen komen natuurlijke elementen terug, bijvoorbeeld via de grote boom die in het atrium groeit. De beperkte ruimte van de kavel wordt op een speelse manier optimaal benut door een splitlevel. Daardoor voelt het open en ruimtelijk. Op de bovenste verdieping is de gymzaal ingericht en in de kelder de fietsenstalling. Door de grote en vele ramen, vanwaar je uitzicht hebt op de bomencarré, komt er veel daglicht het gebouw binnen. Veel ruimtes zijn open, waardoor het gevoel van vrijheid en speelsheid overheerst.

Proces- en projectmanagement

RYSE verzorgt namens de stichting Samen tussen Amstel en IJ het proces- en projectmanagement vanaf de initiatieffase tot en met de nazorgfase. Hieronder valt het aansturen van alle processen om te komen tot de realisatie van de nieuwbouw.overgang te creëren.

“ EEN UNIEK SCHOOLGEBOUW WAT EEN TWEEDE HUIS VORMT VOOR DE KINDEREN IN DE WIJK EN WAARBIJ EEN VEILIGE EN UITDAGENDE LEEREN LEEFOMGEVING WORDT GEREALISEERD.”

Meer weten?

Neem dan contact op met Dennis Tonningen

d.tonningen@ryse.nl

+31 (0)6 51 69 83 44

INSPIRERENDE PROJECTEN

WIS- EN NATUURKUNDE GEBOUW VRIJE

UNIVERSITEIT AMSTERDAM

Amsterdam De Vrije Universiteit Amsterdam (VU) werkt aan toekomstbestendige en moderne huisvesting voor haar Bèta-gebruikers.

SPORTGEBOUW ERASMUS UNIVERSITEIT

Rotterdam

Het nieuwe sportgebouw van de Erasmus niversiteit

Rotterdam (EUR) is voorzien van drie wedstrijdzalen volgens NOC*NSF keurmerk, twee trainingszalen en een uitgebreide fitnessgelegenheid en horeca.

KINDCENTRUM TEN BOER

Ten Boer

Kindcentrum Ten Boer heeft een oppervlakte van 3.064 m² BVO en biedt onderdak aan een Openbare basisschool, een Christelijke basisschool, een peuterspeelzaal, een kinderdagopvang en een buitenschoolse opvang.

NIEUWBOUW HOGESCHOOL ROTTERDAM

Rotterdam

De Hogeschool Rotterdam realiseert op kernlocatie Kralingse Zoom een nieuw gebouw van 14.000 m² voor alle economische opleidingen van de Rotterdam Business School (RBS) en de opleiding SportMarketing & Management (SMM).

SAMEN ONDER ÉÉN DAK

Emmen

Koninklijke Kentalis en Openbaar Onderwijs Emmen (OOE) hebben de wens uitgesproken om op onderwijskundig vlak te gaan samenwerken in één gebouw.

HOE CREËER JE INZICHT IN INVESTERING EN RENDEMENT? HANDVATTEN VERDUURZAMING

VASTGOEDPORTEFEUILLE ONDERWIJS

Om de klimaatdoelstellingen te behalen is er de afgelopen jaren veel in gang gezet om schoolgebouwen te verduurzamen. De VNG stelde routekaarten per sector op om ervoor te zorgen dat gemeenten en onderwijsbesturen zoveel mogelijk worden ontzorgd in de route naar verduurzaming.

Dit artikel biedt praktische handvatten om de opgave aan te pakken.

Ondanks dat het klimaatakkoord van Parijs alweer in 2016 is ondertekend, is de opgave nog steeds enorm. Wat zijn de kosten en opbrengsten en hoe creëer je inzicht in je portefeuille? De sectorale routekaart maatschappelijk vastgoed omschrijft de route naar energieneutrale schoolgebouwen. Maar wat betekenen deze voornemens concreet? 65% van het totale oppervlak aan schoolgebouwen komt uit de jaren 60, 70 en 80. Dat maakt dat de gemiddelde leeftijd van de onderwijsgebouwen in Nederland ruim 30 jaar is. Daarmee komen deze gebouwen al in de buurt van vervanging op opwaardering. Ze zijn vaak van slechte kwaliteit, enerzijds door beperkte tussentijdse renovatie maar ook functioneel, aangezien ze zijn ingericht op de onderwijsfunctie en bouwkundige eisen van destijds. Op dit moment beschikt slechts 16% van de schoolgebouwen over een A-label of hoger.

Daarnaast heeft ongeveer 25% van de scholen een onaanvaardbaar slecht binnenklimaat, wat leerprestaties van kinderen negatief beïnvloedt.

Einddoel 2050: alle schoolgebouwen energieneutraal

Als alle schoolgebouwen in 2030 over een A-label moeten beschikken en in 2050 energieneutraal moeten zijn, staan we aan de vooravond van een enorme investerings- en verduurzamingsopgave waarin goed samenspel tussen gemeenten en schoolbesturen noodzakelijk is. Gemeenten hebben de zorgplicht, ze zijn verantwoordelijk voor een goed onderwijsgebouw passend binnen de geldende wet- en regelgeving (met normbekostiging) én ze hebben hun gemeentelijke duurzaamheidsambities. Schoolbesturen zijn verantwoordelijk voor goed onderwijs, daarbij fungeren ze als een goed huisvader voor het in stand houden en exploiteren van de onderwijsgebouwen. Hiertoe worden instrumenten en mogelijkheden gecreëerd op het vlak van programmeren (via IHP’s) en verruiming van de investeringsmogelijkheden. De stap naar verduurzaming vraagt om een nieuwe dimensie in samenwerking volgens door onze huisvestingadviseurs. Samen optrekken, het kan niet anders!

Inzicht op portefeuilleniveau

De gedeelde verantwoordelijkheid zorgt ervoor dat er op portefeuilleniveau (gemeentelijk niveau of per schoolbestuur) gekeken moet worden naar

onderwijshuisvesting. Inzicht in kosten en besparingen is nodig om strategische keuzes te maken over het doorvoeren van verschillende maatregelen of wellicht het afstoten of slopen van bestaande gebouwen. Dit kost veel tijd en geld. De sectorale routekaart voor onderwijs spreekt over veel CO² winst door het toepassen van vervangende nieuwbouw voor scholen gerealiseerd voor 1992. Dit heeft enorme invloed op hoe wordt gekeken naar verduurzaming van onderwijsgebouwen en IHP’s. Hiervoor heeft RYSE een sturingsinstrument ontwikkeld dat voorziet in een slimme analyse met indeling en prioritering waarin de gebouwen worden verduurzaamd. Hiermee krijgen gemeenten en schoolbesturen op het juiste abstractieniveau inzicht waarmee voor de komende jaren de strategie wordt bepaald en waarop kan worden gepland en gestuurd op portefeuilleniveau. Zoals weergegeven in het dashboard. Dit interactieve dashboard is een mooie blauwdruk voor de gezamenlijke route naar verduurzaming. Hierin wordt aangegeven wanneer en op welke wijze de gebouwen worden verduurzaamd. Inzicht in de huidige staat, de gebruikshorizon, kosten en besparingen is noodzakelijk om strategische keuzes te maken. Voor verschillende gemeenten en schoolbesturen hebben we het sturingsinstrument succesvol ingezet om te komen tot strategische keuzes over hun gemeentelijke vastgoedportefeuille van in totaal 1.500.000 m²

Wat doet het sturingsinstrument van RYSE?

• Het sturingsinstrument voorziet in een slimme indeling en prioritering waarin de gebouwen worden verduurzaamd.

• Op strategisch niveau keuzes maken, plannen en sturen in verduurzaming van uw vastgoedportefeuille .Integratie van meerjarenonderhoudsplannen met logische verduurzamingsmomenten.

• Inzicht in de stand van het ‘verduurzamingsniveau’ van uw gebouwen.

• Verduurzamingsmaatregelen (in logische pakketten) om gefaseerd de duurzaamheidsambities te behalen. Deze verduurzamingsmaatregelen zijn gekoppeld aan BENG 1, 2 en 3.

• Inzicht in de besparingen en kosten (CO² , investering en kosten/besparing op jaarlastniveau).

• Op gebouw- en portefeuilleniveau overzicht houden en analyses uitvoeren en strategische keuzes maken.

• Een zo optimaal mogelijke fasering en planning in de verduurzaming van uw portefeuille aanbrengen en dat op inzichtelijke wijze weergeven.

• Flexibel omgaan met veranderingen en het Masterplan dan wel uitvoeringsplan hierop aan te passen.

• Monitoren en (bij)sturen tijdens de uitvoering van de routekaart.

Uit divers onderzoek, zoals de Krachtenveldanalyse verduurzamen schoolgebouwen uitgevoerd door Rijksdienst voor Ondernemend Nederland, blijkt dat het versterken van expertise bij gemeenten en schoolbesturen - en het delen hiervan - tot beter begrijpbare businesscases leidt. Juist op dit vlak excelleert het sturingsinstrument; het biedt overzicht en inzicht, waardoor begrip wordt gecreëerd. De ervaring leert dat de samenwerking hierdoor een positieve boost krijgt en de dialoog wordt gevoerd op basis van een constructieve gesprekstoon om gezamenlijk te komen tot gezonde, duurzame en betaalbare scholen. Met dit sturingsinstrument kunt u dus gericht aan de slag met de verduurzaming van uw vastgoedportefeuille.

Meer weten?

Neem dan contact op met Peter Heijmen

p.heijmen@ryse.nl

+31 (0)6 13 66 75 56

CIRCULARITEIT MOGELIJK MAKEN

Gemeenten en schoolbesturen committeren zich aan het Rijksbrede programma ‘Nederland Circulair in 2050’. In de praktijk worstelen ze met de concrete vertaling van de circulaire ambities naar huisvestingsprojecten. Hoe sturen en organiseren we een circulaire vastgoedportefeuille? Een mooi voorbeeld is de sloop van het Wiskunde & Natuurkunde gebouw van de Vrije Universiteit in Amsterdam.

Deze vooruitstrevende universiteit wil tot de top 10 behoren van internationale duurzame universiteiten. Jelle van der Veen, projectmanager bij RYSE: “Op het dak van het Wis- en Natuurkunde gebouw (W&N gebouw) staat een stoere en robuuste tomatenkas die een nieuwe bestemming kan krijgen op de Campus. Het W&N gebouw van ruim 100.000 m² wordt op termijn gesloopt en vormt daarmee een enorme bron aan elementen en materialen. Dit is de kans om circulariteit - in de vorm van hergebruik - in de projecten op de Campus, maar ook daar buiten, optimaal te benutten.”

Ambitieniveau als rode draad

“Een belangrijke eerste stap is het vastleggen van een duidelijke visie op het gebied van circulariteit en wat dit specifiek voor de organisatie betekent”, vertelt Jelle, “circulariteit is namelijk een veelomvattend begrip. Wat is het uiteindelijke doel en op welke termijn? In de visie wordt het ambitieniveau beschreven, dat in de projecten die komen gaan de rode draad zal vormen. Het helpt om koers te houden en biedt een helpende hand in afwegingen op het gebied van kwaliteit, functionaliteit en

esthetica. Bovendien bevordert het de communicatie, zowel intern als extern, waardoor een duidelijke boodschap kan worden overgedragen en verwachtingen worden afgestemd met alle betrokkenen. Op die manier is het direct voor alle partijen duidelijk welke doelstelling bereikt moet worden.”

Willen afwijken van normen

“In alle projecten, variërend van verbouwingen en renovaties tot nieuwbouw, vertalen we ambities naar concrete eisen in een Programma van Eisen. Klinkt logisch, maar de praktijk leert dat het niet verstandig is om op alle onderdelen de standaard nieuwbouweisen na te streven. Om hergebruik mogelijk of haalbaar te maken, moet er veelal afgeweken

worden van de oorspronkelijke eisen. Hoewel de overkoepelende ambitie de richting aangeeft, vereist dit op gedetailleerd niveau zorgvuldige afwegingen per element. Het gaat daarbij om het afwijken van normen op het gebied van kwaliteit, zoals de geluidwering van een deur(kozijn), op functionaliteit, zoals de draairichting of dagmaat en om esthetica, of te wel de look & feel. Een hergebruikte deur ziet er immers anders uit dan een nieuwe deur. Het is belangrijk om te bepalen wie dergelijke afwegingen begrijpelijk kan maken en wie gemachtigd is besluiten te nemen. Vooraf moet er geïnvesteerd worden in het begrip van hergebruik en in draagvlak om kwalitatieve concessies tijdens het proces te doen om hergebruik optimaal mogelijk te kunnen maken.”

Duidelijkheid scheppen

“We ervaren dat de huidige, vaak standaard contracten onvoldoende afgestemd zijn op de vernieuwende of aanvullende werkzaamheden die nodig zijn bij circulaire projecten. Als gevolg daarvan nemen adviseurs vaak een afwachtende rol aan en wijzen ze op het ontbreken van de benodigde tijdsinvestering voor uitvoerige inventarisaties, verkennende stappen en het vastleggen van alle waardevolle informatie. In de opdrachtfase van circulaire projecten schuilt de kracht van extra overeenkomsten die deze inspanningen omvatten. Zo vermijden we discussies en haperingen tijdens het project. Naast de tijdsbesteding, geldt dat ook voor taken en verantwoordelijkheden aanvullend op de DNR takenlijst. Overweeg bovendien hoe het team samenwerkt en communiceert. Het aanstellen van een coördinator, het gebruik van een ‘online’ platform en het organiseren van specifieke thematische overleggen kunnen waardevolle inzichten bieden.”

Data is key

Bij hergebruik is het van belang om bij elk specifiek materiaal of element inzicht te hebben in de bron, positie, afmetingen, aantallen, eigenschappen, kleur en het moment van beschikbaarheid. Hiermee kan het ontwerpteam een doordacht ontwerp maken. Soms is deze informatie al aanwezig, denk aan een materialenbank, in veel gevallen krijgt dit pas vorm tijdens het ontwerpproces. In het geval van de tomatenkas is het van belang om te weten of deze demontabel is, wanneer hij verwijderd kan worden, wat de thermische eigenschappen zijn, etc. Om efficiënt te werk te gaan is het van belang om goed na te denken hoe alle data wordt verwerkt, opgeslagen en gedeeld kan worden, eventueel in combinatie met slimme tools als snagstream of QR-codes. In een traditioneel proces wordt de beschikbaarheid vaak pas achteraf getoetst. De beschikbaarheid van materialen staat centraal in een circulair ontwerpproces.”

Oogstpaspoort

Naast materiaaleigenschappen is de planning en de ‘route’ die elk specifiek materiaal moet doorlopen en wie hier verantwoordelijk voor is van belang; van het moment van oogsten tot aan de (re)montage. Denk aan aspecten als demonteren, schoonmaken, refurbishment, upgrades, aanpassingen, opslag en montage. Dit kan per onderdeel heel verschillend zijn. De route die een materiaal of element aflegt naar zijn nieuwe bestemming kan kort of lang zijn. Dit hangt mede af van de ambitie en eisen die worden gesteld aan hergebruikte producten. Afhankelijk van het aantal stappen en bewerkingen kunnen de kosten oplopen, wat een hergebruikt product duurder kan maken dan nieuw. Dat is één van de redenen waarom de ambities op circulariteit en duurzaamheid toch vaak sneuvelen. Of het lukt om de tomatenkas een nieuwe bestemming te geven wordt op dit moment onderzocht binnen het bouwteam.

“ WE ERVAREN DAT DE HUIDIGE CONTRACTEN NIET AFGESTEMD ZIJN OP DE VERNIEUWENDE OF AANVULLENDE WERKZAAMHEDEN DIE NODIG ZIJN BIJ CIRCULAIRE PROJECTEN.”

UNIFORM BASISONTWERP

HOE EXPERTISE DELEN LEIDT TOT HET BESTE SCHOOLGEBOUW

Iedere (brede) school of IKC heeft een eigen karakter, of het nu wordt ingegeven door het type onderwijs, de omgeving of gewoon het DNA van de school. Dit maakt dat er bij (vervangende) nieuwbouw vaak wordt gedacht dat het ontwerp een uniek ontwerpproces verdient.

Terwijl de praktijk laat zien dat voor een groot deel van ontwerpopgaves veel dezelfde oplossingen worden gehanteerd. Waarom dan niet kiezen voor een uniform basisontwerp voor onderwijsgebouwen, waarin veel expertise is geborgd en er toch veel ruimte voor individuele ontwerpkeuzes resteert? Dit is namelijk de manier om optimale kwaliteit te realiseren binnen een reëel kostenplaatje, waarin de risico’s voldoende worden beheerst en het proces wordt versneld. Vincent Deuning, partner en huisvestingsadviseurs bij RYSE, deelt zijn ervaringen en visie over het hanteren van een uniform basisontwerp, mede aan de hand van de nieuwbouw van vier scholen voor vier verschillende schoolbesturen in Amersfoort.

Een beproefde standaard

Een uniform basisontwerp is modulair en dus ruimtelijk aanpasbaar. Samen met het onderwijs is er een uniform basisontwerp ontwikkeld: bouwstenen die je als ‘legoblokjes’ kunt plaatsen en kunt verschuiven om tot een optimale gebouwopzet te komen. Dit betekent niet dat de gebouwen dezelfde look en feel hebben. Er zijn ruime keuze mogelijkheden als het gaat om ruimtelijke ordening, inbouw (sfeer en

identiteit) en exterieur (architectuur). Hierdoor ben je in staat om vanuit een uniform concept en uniforme aanpak tot unieke schoolgebouwen te komen. Vincent: “Een uniform basisontwerp kan natuurlijk interessant zijn voor bijvoorbeeld één schoolbestuur met meerdere gebouwen in de portefeuille. Toch biedt het ook kansen op veel grotere schaal. In Amersfoort zien we dat hetzelfde uniform basisontwerp ook werkt voor verschillende schoolbesturen die juist de samenwerking hebben gezocht.”

Focus op toegevoegde waarde

Met de slimme bouwstenen ligt ongeveer 70 procent van het gebouw en de (technische) structuur vroegtijdig vast. Zo is er grip op kwaliteit, planning en kosten. Het geeft ruimte om juist de focus te leggen op de keuzes die voor de gebruikers en de omgeving relevant zijn; de vertaling van de eigen onderwijsvisie, activiteiten, wensen en identiteit. Door op voorhand te werken met bijvoorbeeld een keuzecatalogus worden de mogelijkheden in beeld gebracht. Opdrachtgevers en gebruikers krijgen daardoor in een vroeg stadium concreet inzicht in (reële) keuzemogelijkheden. Dergelijke keuzevoorstellen zijn echter niet in beton

gegoten, maar fungeren als vliegwiel om in kort tijdsbestek met elkaar tot gedragen keuzes te komen.

Efficiënt proces met grip

Het werken met en denken in bouwstenen maakt het ontwerpproces sneller concreet en tastbaar. “Doordat gebruikers en ontwerpers samen sneller tot keuzes komen, waarbij de haalbaarheid zich op voorhand heeft bewezen, wordt het ontwerptraject sneller doorlopen. Minder procestijd vertaalt zich uiteraard ook naar minder proceskosten. Een flinke reductie op de ontwerpkosten is haalbaar, als bij de start van het project een bewezen uniform basisontwerp beschikbaar is. Al zien wij ook al resultaat bij de scholen in Amersfoort, waar het opstellen van het uniform basisontwerp behoort tot de opdracht. Op deze schaal met 4 scholen zien we voordeel op de benodigde doorlooptijd en op de ontwerpkosten voor de technische uitwerking van de projecten. We zien de mogelijkheden om vanuit een Voorlopig Ontwerp versneld door te stomen naar een Technisch Ontwerp”, aldus Vincent. De kracht is dat het uniform ontwerp steeds geactualiseerd wordt; leerpunten worden verwerkt voor de volgende projecten. Vincent licht toe: “Hoe mooi zou het zijn als je op grotere schaal een standaard kan doorontwikkelen waar alle scholen in Nederland van kunnen profiteren? Er wordt door die lessons learned zoveel waarde toegevoegd aan de kwaliteit!” Doordat projecten in uitvoering en projecten in ontwerpfasen parallel aan elkaar lopen kan in alle fasen van het project afstemming met de markt plaatsvinden op maakbaarheid, kostenontwikkelingen en de beschikbaarheid van materialen. Bij een nog intensievere samenwerking met de markt liggen er kansen voor meer leveringszekerheid (vroegtijdig reserveren van productiecapaciteit), schaalvoordeel (kostenreductie), kwaliteitsverbetering (productontwikkeling). Door het lerende effect nemen faalkosten en projectrisico’s voor zowel opdrachtgever als opdrachtnemer af.

Een duurzame samenwerking

Het gezamenlijk hanteren van een uniform gebouwontwerp vereist een intensieve en transparante samenwerking tussen partijen. “In Amersfoort bijvoorbeeld bewaken we de uitgangspunten doordat het uniform basisontwerp door de vier schoolbesturen gezamenlijk is vastgesteld. De verschillende schoolbesturen blijven echter zelf bouwheer van de eigen opgave. Binnen een programmateam bewaken we de ontwikkeling en de eventuele bijstelling van het uniform basisontwerp, zodat er aansluiting gehouden wordt op actuele ontwikkelingen”, aldus Vincent. “Doordat de schoolbesturen gezamenlijk de aannemer en ontwerpende partijen gecontracteerd hebben ontstaat ook hier een duurzame

samenwerking: partijen werken voor ruim 5 jaar met elkaar samen waarbij de haalbaarheid van de projecten in volgtijdelijkheid van elkaar afhankelijk zijn. Zowel bestuurlijk als inhoudelijk vraagt dit om een goede samenwerking; het respecteren van het gezamenlijke en het eigen belang.” “In Amersfoort zien we het commitment van de aannemer terug in reële en scherpe voorstellen en zien we dat de beleidsmedewerkers van de verschillende schoolbesturen elkaar (nog) beter weten te vinden. Een zeer waardevolle bijvangst”, zegt Vincent, “wij zijn ervan overtuigd dat het concept van een uniform basisontwerp bijdraagt aan versnelling van de grote vervangings- en nieuwbouwopgave in het onderwijs en de kwalitatieve verbetering van onderwijsgebouwen. We gaan graag het gesprek met marktpartijen, producenten, leveranciers, ontwerpende partijen en opdrachtgevers aan om de volgende stap te zetten.

“ HET WERKEN MET EN DENKEN IN BOUWSTENEN MAAKT HET ONTWERPPROCES SNELLER CONCREET EN TASTBAAR.”

Meer weten?

Neem dan contact op met Babette van Schaik b.vanschaik@ryse.nl

+31 (0)6 82 78 67 59

EEN GEZONDE SCHOOL

Een groepje kinderen rent giechelend langs het leerplein, tussen de plantenbakken door en dan één voor één de glijbaan af naar beneden. Een gang door, een trap op en ze zijn weer bij hun lokaal. Die kunnen zich straks weer beter concentreren op hun leerwerk. En dankzij voldoende geluidsabsorberende materialen en een slimme indeling hebben andere groepen er geen last van gehad. Het verschil tussen een gezond en een ongezond schoolgebouw is het verschil tussen vrolijke optimaal lerende kinderen en, weliswaar even leuke en lieve, maar afgeleide of snel vermoeide kinderen.

Een school kan zich dus eigenlijk geen ongezond gebouw veroorloven, en investeringen in gezondheid maken het voor de leerkrachten veel gemakkelijker om hun werk goed te doen. Gezonde omgevingen leiden aantoonbaar tot een lager ziekteverzuim en tot betere leerprestaties. Leerkrachten voelen zich energieker en gelukkiger, en zo zorgt een gezonde omgeving ook voor een betere positie op de krappe arbeidsmarkt. Toch zien we in de praktijk nog een groot aantal schoolgebouwen waar het welzijn van de gebouwgebruikers onvoldoende de aandacht krijgt. Deels als gevolg van gedateerde

schoolgebouwen, die hard aan een verbeterslag toe zijn – dat is helaas de grote meerderheid van de schoolgebouwen in Nederland – maar deels ook bij nieuwere scholen. Dan is er tóch nog te weinig daglicht, of maakt de installatie te veel geluid. Bij verbetering en verduurzaming van gebouwen, of bij aanpassing aan nieuwe onderwijsbehoeften, kan zo’n cruciaal kwaliteitsaspect als gezondheid zomaar ondersneeuwen. De nieuwe leeromgeving die wij samen met een school ontwikkelen zal een blijvende positieve impact hebben op het welzijn en het presteren van de kinderen én leerkrachten. De wettelijke eisen leggen daarvoor een basis en het programma van eisen Frisse Scholen voegt daar waardevolle kwaliteit aan toe. Maar elke school is anders, en per situatie zijn er andere kansen om gebouwen gezonder te ontwerpen en in te richten.

Well...

De WELL Building Standard is een internationaal keurmerk om de gezondheid en het welzijn van mensen in gebouwen te bevorderen. Wij gebruiken elementen van WELL om specifieke aandachtspunten van de gezonde omgeving praktisch toepasbaar te maken en zo specifieke gezondheid gerelateerde doelen afgestemd op de gebruiker vast te stellen. De WELL Building Standard omschrijft 10 thema’s met bijbehorende richtlijnen. Aan elke richtlijn zijn punten toegekend op basis van de potentiële positieve impact op het welzijn van de gebruikers. Belangrijke thema’s zijn natuurlijk luchtkwaliteit, lichtkwaliteit en akoestiek, maar er zijn meer thema’s waaraan we kunnen werken

om de gezonde omgeving te optimaliseren. Denk aan bouwmaterialen, voeding en beweging, maar ook ondersteuning van mentale gezondheid en sociale processen. Een vrolijk gebouw met een combinatie van zintuiglijke prikkeling en rust is niet alleen leuk, maar ook écht beter. Door de prestatiecriteria van de WELL te volgen, kunnen projectmanagers zich richten op het creëren van een gebouw dat de gezondheid en welzijn van de gebruikers bevordert. Wij zien het niet als doel op zich om dit certificaat te behalenvaak is dat een onnodige extra belasting voor het ontwerpteam - maar wij geloven dat dit raamwerk een bruikbare tool is om een gezond gebouw te realiseren.

het uitzicht waardevol, en wie moet daar dan vooral van profiteren? Of staat rust voorop, en moeten we daarom akoestiek en materiaalgebruik vooral dáárop afstemmen? Juist bij deze start is een goede begeleiding belangrijk, dus haal ons er vroeg bij!

Maar hoe dan, en wanneer?

In elke fase van een huisvestingsproject worden belangrijke keuzes gemaakt op het gebied van gezondheid, en die moeten altijd samenhangen met de andere kwaliteitseisen in het project. Een gebouw moet, om gezond te kunnen zijn, ook functioneel en duurzaam zijn. In veel gevallen zal blijken dat keuzes voor gezondheid ook bijdragen aan functionaliteit en duurzaamheid.

In de initiatieffase van een project worden de ambities vastgesteld en de behoeften, doelstellingen en haalbaarheid van het project bepaald. Door gezondheid in zo’n vroeg stadium te integreren, is het eenvoudiger om het later een plek te geven in de uitwerking. Wij nemen onze opdrachtgever en het schoolteam mee in de mogelijkheden en adviseren bij het vormen van een visie. Ons doel is om het team hierin uit te dagen: Wat maakt deze school bijzonder, en wat motiveert jou om een stapje extra te zetten? Is

In de definitiefase wordt een programma van eisen vastgesteld en liggen, nog voor de architect zijn potlood pakt, al heel veel kwaliteiten van het eindresultaat vast. Daarom ondersteunen wij onze opdrachtgever in het verfijnen van de doelstellingen en de scope van het project op basis van de resultaten uit de initiatieffase. Dit omvat het concreet maken en uitwerken van de ambities, zodat ontwerpende partijen goed weten op welke wijze een gezond onderwijsgebouw ontworpen kan worden. Dus als ontmoeting en een gevoel van gemeenschap centraal staan, wie moet elkaar dan ontmoeten bij welke activiteiten, en wat hebben ze daarvoor nodig?

In de ontwerpfase heeft de architect de sleutel in handen, en is het de moeite waard om juist dan heel scherp te zijn op het waarmaken van alle goede voornemens. Maar ook nieuwe kansen die ontstaan door ontwerpkeuzes mag je niet laten liggen. Misschien biedt het ontwerp bijvoorbeeld onverwacht kansen voor een daktuin of gebruik van lokale biobased materialen.

Of misschien kun je een renrondje inpassen voor het groepje leerlingen, voor wie een beetje extra beweging het verschil maakt tussen concentratieverlies en een actief en succesvol leerproces.

weten?

Neem dan contact op met Peter Heijmen p.heijmen@ryse.nl +31 (0)6 13 66 75 56

Meer

ONZE DIENSTEN

REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING

De realisatiefase is de periode waarin een project echt gaat leven. Dagelijks brengt een veranderende bouwplaats uw vastgoed ambities dichterbij. Dit is ook de periode waarin plannen op papier tot realiteit gebracht worden; want bouwen gaat gepaard met het samenbrengen van een grote hoeveelheid documenten, gemaakte afspraken tussen partijen en heldere communicatielijnen. Het doel hiervan is het scherp bewaken van het eindbeeld. Een succesvolle start van deze fase vraagt om stukken en afspraken die op elkaar passen om miscommunicatie, vertraging en financiële risico’s te voorkomen in het bouwproces. Immers, het bouwen kent een hoge mate van snelheid waarin besluiten tijdig genomen moeten worden terwijl beïnvloedbaarheid van het ontwerp, zonder consequenties, steeds beperkter wordt. Het resultaat van deze fase is dat u krijgt wat gecontracteerd is met uitvoerende partijen, namelijk een gebouw dat voldoet aan uw eisen en wensen zoals op papier is bedacht.

Om de complexiteit van de bouw te managen en zorg te dragen voor een voorspelbaar bouwproces, is samenwerking met uitvoerende partijen een vereiste. Deze samenwerking kent verschillende vormen; dit kan o.a. middels een traditioneel contract, bouwteam of geïntegreerd/turnkey contract: Elk van deze contractvormen kent kansen en risico’s maar vraagt ook een andere wijze van aansturing en gedrag van betrokken partijen. De gemene deler in deze samenwerkingsvormen is sturing op de doelstellingen ten aanzien van geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie, en kwaliteit (GROTIK).

Sturing en beheersing van de bouw vraagt om specifieke expertise op het gebied van o.a. financiën, techniek, juridische en organisatorische zaken. Ons team, bestaande uit deskundige en bevlogen bouwmanagers en toezichthouders, hebben reeds bewezen projecten van de grond te krijgen. Met hun grote betrokkenheid, pragmatische benadering en passie voor het vak, zijn zij de drijvende kracht die altijd sturen op voorspelbare uitvoeringstrajecten en tijdige oplevering van projecten met oog voor kwaliteit. Inzet van tooling is hierbij niet ondenkbaar om de beheersing van uitvoeringsaspacten in kaart te brengen zodat u inzicht heeft in wat er speelt en hoe het project ervoor staat.

Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij ook in deze fase niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en uitvoerbare oplossingen.

Onze diensten voor Realisatie & Beheersing bestaan o.a. uit:

• Bouwmanagement

• Contractmanagement

• Kwaliteit en bouwtoezicht

• Afbouwcoördinatie

Meer weten?

Neem dan contact op met:

QUTECH TU DELFT CAMPUS

De komende jaren wordt gewerkt aan vernieuwing en verbetering van de TU Delft Campus. Eén van de ontwikkelingen hierin is de nieuwbouw QuTech. Dit is het onderzoeksinstituut van de Technische Universiteit Delft en TNO op het gebied van quantum-technologie. QuTech werkt aan een radicaal nieuwe technologie met wereldveranderend potentieel en met als missie: het ontwikkelen van schaalbare prototypes van een quantum-computer en een inherent veilig quantum-internet.

Om die ambitieuze doelen te bereiken, brengt QuTech wetenschappers, ingenieurs en industrie samen in een inspirerende omgeving met veel ruimte voor ambitie, ondernemerschap en innovatie. Het zuidelijke gedeelte van de TU Delft Campus wordt de komende jaren doorontwikkeld tot een levendige omgeving met nieuwe faciliteiten voor onderwijs en onderzoek, waaronder een nieuw QuTech gebouw.

De TU Delft werkt aan verduurzaming van de campus met als doel een CO²-neutrale en circulaire campus in 2030. Dit geldt ook voor het nieuwe QuTech gebouw, waarbij de ambitie BREEAM Excellent is. Het gebouw wordt uiteraard energieneutraal en er worden, waar mogelijk, gebruikte materialen, isolatie op basis van natuurlijke materialen en energiezuinige installaties gebruikt.

Wat zijn de grootste uitdagingen

Het doel is het creëren van de best mogelijke werkomgeving voor Quantumwetenschappers, theoretici en ondersteunend personeel, met nadruk op functionele, laboratoria met een uitstekende technische infrastructuur. Daarbij worden verschillende eisen gesteld aan onder andere elektromagnetische compatibiliteit en trillingen die de uitwerking van het ontwerp complex maken. Dit is niet alleen in het gebouw van toepassing, maar deze factoren kunnen ook de omliggende gebouwen en het onderzoek dat daar wordt uitgevoerd beïnvloeden. Het realiseren van een duurzaam (BREEAM Excellent) gebouw én een trillingvrij gebouw is uitdagend. Om ervoor te zorgen dat het gebouw trillingvrij is dienen namelijk dikke betonnen trillingvrije vloeren toegepast te worden... In de ontwerpfasen wordt continue gekeken naar de discrepanties die ontstaan en hoe dit zo passend mogelijk opgelost kan worden.

Rol RYSE

RYSE is verantwoordelijk voor het projectmanagement en het bouwkostenmanagement. Tijdens de realisatiefase neemt RYSE tevens de directievoering en het toezicht voor haar rekening. Het ontwerpteam bestaat verder uit Cepezed, IGG, Pieters Bouwtechniek, Buro Happold, Royal Haskoning DHV, Arcadis en Peutz. Samen is het team integraal verantwoordelijk voor het opstellen van het ontwerp.

Wat kan de dienstverlening die we hier bieden andere opdrachtgevers helpen

De nieuwbouw voor QuTech is een gebouw waar zeer specifieke eisen aan worden gesteld. Zo gelden er hoge eisen met betrekking tot trillingen en elektromagnetische stralingen, die zich o.a. vertalen in beperkte mogelijkheden bij de toepassing van constructieprincipes en materialen. Ondanks deze beperkingen worden de projectbetrokkenen door ons uitgedaagd om met creatieve ontwerpoplossingen alsnog de hoge ambities in het project te behalen. Focus op wat er echt toe doet! Het managen van het spanningsveld tussen high-end labomgevingen en hoge (duurzaamheid)ambities brengt ons veel kennis en ervaring ten aanzien van het organiseren en beheersen van dergelijke complexe processen. Deze kennis en ervaring zetten wij graag in bij soortgelijke vraagstukken waar u mee te maken hebt.

“ WE WORDEN UITGEDAAGD OM MET CREATIEVE OPLOSSINGEN DE HOGE AMBITIES IN HET

PROJECT TE BEHALEN”

Meer weten?

Neem dan contact op met Roland Wolff r.wolff@ryse.nl

+31 (0)6 20 65 69 25

MEER BEREIKEN DOOR CONSTRUCTIEVE SAMENWERKINGEN KEIZER KAREL COLLEGE AMSTELVEEN

In eerste instantie kwam RYSE aan tafel om het KKC te helpen bij de huisvestingsaanvraag bij de gemeente. Hieruit volgden het opstellen van een plan van aanpak, programma van eisen en het overall projectmanagement.

“ WE KIJKEN TERUG OP EEN PRACHTIG RESULTAAT WAAR WEER TOEKOMSTGERICHT ONDERWIJS KAN WORDEN GEGEVEN.”

Dennis Tonningen, projectmanager bij RYSE: “De insteek is altijd geweest om de oorspronkelijke bouwdelen en de toevoeging uit 2003 te behouden en voor de verschillende semi permanente toevoegingen vervangende uitbreiding te realiseren. Met deze insteek is het ontwerpteam aan de slag gegaan en is er door een combinatie van optopping, uitbreiding, renovatie en inbreiding in het oorspronkelijke bouwdeel een mooie variatie aan lokalen met aangrenzende leerpleinen en studieruimtes gecreëerd. Daarnaast is de school qua binnenklimaat aangepakt en duurzaam (BENG) gemaakt.”

Gefaseerde aanpak

Dennis: “Om de renovatie, uitbreiding en inbreiding mogelijk te maken is nagenoeg de gehele school voor één schooljaar tijdelijk gehuisvest in units op het achterliggende sportveld. Dit heeft veel van zowel personeel als leerlingen gevraagd maar was noodzakelijk voor de realisatie en had als voordeel dat de reistijd voor leerlingen gelijk bleef. Tegelijkertijd legde dit een grote druk op de uitvoeringsplanning van maximaal één schooljaar. Daarnaast is er voor gekozen om de practicumlokalen niet in de tijdelijke huisvesting terug te brengen maar het deel van het pand al na een half jaar in gebruik te nemen waarvoor we met het onderwijs een oplossing hebben gevonden. In een half jaar tijd is dit bouwdeel uit 2003 volledig gerenoveerd, inclusief de aanpassing naar practicumlokalen, en is het voorzien van een extra verdieping. Door deze gefaseerde aanpak was er veel aandacht voor veiligheid en de scheiding van verkeersstromen.”

Renovatie met uitbreiding

De verschillende scenario’s zijn op de criteria financiën, duurzaamheid, kwaliteit en planning vergeleken. Dennis: “Uiteindelijk bleek het oorspronkelijk beoogde scenario renovatie met uitbreiding het meest gunstig en hebben we dit verder kunnen uitwerken. Ook hebben we verdere verduurzaming van de oudste bouwdelen kunnen afwegen en uiteindelijk kunnen doorvoeren. De energieopwekking is geregeld door middel van PV-panelen en een WKO-installatie; daarnaast is het hele gebouw BENG en gasloos. Door het oude bouwdeel buitenom volledig na te isoleren met een nieuwe isolatie schil werd het mogelijk om ook met deze energiebronnen voldoende comfort te realiseren in deze oude bouwdelen.”

Constructieve samenwerking

Het ontwerp is uitgewerkt in een bouwteam, waarin aannemer Dura Vermeer en haar onderaannemer Lomans intensief hebben meegedacht in de haalbaarheid en uitvoerbaarheid op met name veiligheid, planning, financiën en kwaliteit. De constructieve samenwerkingen tussen zowel adviseurs en aannemers, de schoolleiding en de gemeente hebben ervoor gezorgd dat dit gelukt is. De realisatie vond plaats op het hoogtepunt van de coronapandemie en dat zorgde voor veel extra uitdagingen. Zo liepen levertijden op, vormden materiaalprijzen een onzekerheid en waren niet altijd alle werknemers door ziekte beschikbaar.”

Dennis: “Vanaf het begin gingen alle partijen het commitment aan deze klus binnen tijd en budget te klaren. Soms door de werktijden op te rekken en soms door concessies te doen in de verhuisplanning. We kijken terug op een prachtig resultaat waar weer toekomstgericht onderwijs kan worden gegeven.”

TEAM ONDERWIJSHUISVESTING

Het hart van ons team Onderwijshuisvesting gaat sneller kloppen als zij mogen werken aan gezonde en duurzame leeromgevingen, die een positieve invloed hebben op de ontwikkeling en prestaties van elk individu. Onze huisvestingsadviseurs en projectmanagers zorgen met hun pragmatische mentaliteit voor een positieve flow, sturen wij op haalbare plannen en komen we ook in politiekbestuurlijke omgevingen tot gedragen resultaten.

Een aantal teamleden stellen zich aan u voor:

VINCENT DEUNING

Partner

“Ik zet mijn nieuwsgierigheid, pragmatisme en open vizier graag in om mensen in beweging te brengen. Een complex huisvestingsvraagstuk staat nooit op zichzelf. Er liggen vele kansen om met de opgave bredere ontwikkeldoelstellingen te faciliteren. Dat maakt mijn werk zo interessant.”

PETER HEIJMEN

Huisvestingsadviseur

DANNY BOSMAN Partner

“Mijn kracht ligt in het vertalen van strategische plannen naar operationeel handelen. Ik spreek zowel de taal van de opdrachtgever als van de marktpartijen en weet goed te schakelen tussen verschillende belangen.”

GUIDO CROON Projectmanager

“Nieuwe perspectieven creëren en inventieve oplossingen bedenken geeft mij energie. Door creativiteit, innovatie en samenwerking kunnen we de best mogelijke leeromgevingen realiseren. Dat is waar ik altijd naar streef.”

“Ruimte maken voor mensen is mijn motto. Voor mij is de gebouwde omgeving een middel om mensen de gelegenheid te geven om te doen wat ze willen op de manier die hen het beste bevalt.”

FEMKE VAN DEN HONDEL Projectmanager

“Met een fijn team werken aan een optimale leer- en werkomgeving: dat is waar ik energie van krijg! Met mijn enthousiasme en creativiteit wil ik het verschil maken en zo een steentje bijdragen aan de maatschappij.”

COMMERCIEEL VASTGOED

WONINGBOUW

ONDERWIJSHUISVESTING

ZORGVASTGOED

PUBLIEK VASTGOED