RYSE | Inspire

INSPIRE

Juni 2023

VERSNELLINGSOPGAVE OF VERLAMMINGSOPGAVE?

VAN RETAILPAND NAAR ONDERWIJSGEBOUW

ZORGORGANISATIES BELANGRIJKE SLEUTEL BIJ OPLOSSEN WONINGNOOD

Een uitgave van RYSE Adviseurs in vastgoed strategie | ontwikkeling | realisatie

26 ZUIDOEVER

28 ONZE DIENSTEN: ONTWIKKELING & VOORBEREIDING

30 QUTECH TU DELFT CAMPUS

32 FORUM GRONINGEN

34 ONTWIKKELING P2 EUROPAPARK

36 STADGENOOT: DE KRACHT VAN DE FLEXIBELE SCHIL

38 ONZE DIENSTEN: REALISATIE & BEHEERSING

40 WERELDERFGOEDCENTRUM WADDENZEE

42 ZORGORGANISATIES SLEUTEL BIJ OPLOSSEN WONINGNOOD

KENNISMAKEN

WIJ ZIJN RYSE

We werken elke dag werken samen met onze opdrachtgevers aan toekomstgerichte oplossingen voor woon-, werk-, leer- en leefomgevingen. Wij zorgen voor grip op processen en projecten en durven richtinggevend te adviseren. Zo tillen wij vastgoed naar een hoger niveau met als doel de wereld om ons heen elke dag weer een stukje beter te maken.

In 2013 zijn wij ontstaan als een project- en bouwmanagementbureau genaamd abcnova In de jaren daarna zijn we flink gegroeid in onze dienstverlening. Inmiddels benaderen klanten ons voor bredere opgaves in de markt. Wij staan erom bekend projecten succesvol van de grond te krijgen, zowel in strategie, ontwikkeling als in realisatie. Wij werken in verschillende markten waaronder onderwijs, gezondheidszorg, publiek en commercieel vastgoed. Met deze trackrecord zijn wij de partij die verschillende marktsegmenten en partijen met elkaar weet te verbinden. Onze breed georiënteerde dienstverlening en marktenkennis, maken dat wij het speelveld van de gebouwde omgeving, ook marktoverstijgend kunnen benaderen. Daarnaast blijven wij innoveren. Zo gaan wij de komende jaren meer inzetten op data gestuurd adviseren in onze ontwikkelopgaves.

We zijn trots op wat we als abcnova bereikt hebben en trots op onze mensen. Onze positie in de markt, de inmiddels bredere dienstverlening, marktbenadering en onze toekomstvisie, maken dat wij toe zijn aan een nieuwe naam die hoort bij de ontwikkeling die ons bedrijf en onze mensen maken. Een nieuwe naam markeert een nieuwe periode. Vanaf juni 2023 zijn wij: RYSE. De naam RYSE is de verpersoonlijking van het Engelse werkwoord rise, dat stijgen of verrijzen betekent en dat zegt alles over ons; want wij krijgen projecten van de grond. Wij tillen projecten naar een hoger niveau en wij zijn altijd bezig met groei en ontwikkeling van onze mensen maar ook met het vernieuwen en verduurzamen van de kwaliteit van werk-, leer- en leefomgevingen. En de Y? Tsja, wij zijn gewoon een tikkeltje eigenwijs, denken en kijken ook graag buiten de gebaande paden.

In dit magazine willen we u inspireren door onze aanpak, kennis en een greep uit onze projecten.

Be inspired!

Waar we voor staan

WHY

Wij geloven dat de omgeving die wij creëren een blijvende positieve impact moet hebben op het welzijn en het presteren van mensen én de wereld om ons heen.

HOW

Met onze visie, energie en lef dagen wij partijen uit samen te werken aan een toekomstbestendige gebouwde omgeving.

WHAT

Wij vertalen jouw ambities in vernieuwende oplossingen voor werk-, leer- en leefomgevingen. Zo komen we tot financieel en maatschappelijk haalbare projecten, die we helpen te realiseren binnen tijd en budget.

BETROKKENHEID hart voor de opdrachtgever

Wij zijn vakidioten die er alles aan doen om het maximale uit een optave te halen. Dat we dicht bij onze collega’s, opdrachtgevers en partners staan, vinden we dan ook logisch. Want wij geloven in de kracht van verbinding. Door samen op te trekken, komen we altijd verder.

ONDERNEMERSCHAP enthousiast aanjagen

Wij zijn ondernemers in hart en nieren. Aanpakkers die nét even verder kijken: altijd op zoek naar kansen. En die kansen, daar helpen we je vervolgens graag mee op weg. Mooie plannen maken houdt ons scherp, maar ze daadwerkelijk realiseren geeft pas echt een kick.

INSPIRATIE drive om te vernieuwen

Met de nodige lef komen we steeds weer tot verfrissende ideeën. Als pioniers kijken we graag naar nieuwe mogelijkheden. Onze aanpak geeft het plezier, de drive en de energie die nodig zijn om te innoveren en om projecten te creëren waar we allemaal trots op zijn.

VERSNELLINGSOPGAVE OF VERLAMMINGSOPGAVE?

In 2022 werden ruim 74.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd in Nederland. Met dank aan de voorafgaande hoogconjunctuur een relatief hoog aantal. Helaas lang niet genoeg om de gewenste 100.000 woningen te halen. In de tweede helft van 2022 sloeg de markt om. Er lijkt hierdoor sprake van contracteringsangst in de markt van gebiedsontwikkeling. Zo dreigt na de crisis van 2008-2014 een nieuwe verlamming. Maar het zijn niet alleen maar de economische omstandigheden die het lastig maken om te versnellen.

Wij zijn RYSE

Elke dag werken wij samen met onze opdrachtgevers aan toekomstgerichte oplossingen voor werk-, leer- en leefomgevingen. Wij zorgen voor grip op processen en projecten. Wij durven richtinggevend te adviseren. Zo tillen wij vastgoed naar een hoger niveau. Met als doel om de wereld om ons heen elke dag weer een stukje beter te maken.

Professionele vastgoedpartijen, overheden en beleidsmakers spreken al sinds lange tijd over een versnellingsopgave, maar in werkelijkheid lijkt eerder sprake te zijn van een verlammingsopgave. In de praktijk is sprake van gebrek aan capaciteit om (gebieds) ontwikkelingen van de grond te krijgen met als gevolg dat de kwaliteit achteruit gaat door beperkte kennis en ervaring bij gemeentes en ontwikkelaars. Ook is er sprake van een inefficiënte samenwerking tussen verschillende disciplines. Opeenstapelingen van eisen lijkt het nieuwe normaal te worden. Dat terwijl kritische besluiten of zogenaamde ‘hete aardappels’ vooruit geschoven worden. De samenwerking is onvoldoende met verspilling tot gevolg.

Verspilling wordt tastbaar bij de noodzakelijke reparaties in latere fases. Hierdoor gaan

jaren, tijd en geld verloren. Tijd en geld die beter besteed kunnen worden aan plankwaliteit of betaalbaarheid. Of aan andere plannen waardoor de noodzakelijke versnelling wél tot stand komt. De huidige ontwikkelingen in de markt met betrekking tot stijgende rentes en hoge bouwkosten zorgen voor een negatieve impact op business cases. Het vertrouwen in ontwikkelopgaven dreigt hierdoor een nieuw dieptepunt te bereiken. Kortom, als we niets doen kan het draaiboek van de financiële crisis uit 2008 weer uit de kast komen. De versnellingsopgave blijkt dan toch niet zo sterk te demarreren. Er is sprake van een verlammingsopgave waardoor ontwikkelvraagstukken niet (goed) van de grond komen. Dat kunnen we niet laten gebeuren.

De traditionele aanpak van (gebieds)ontwikkelingen om alle disciplines achter elkaar te laten ontwerpen, rekenen, toetsen (and repeat..) en daar de tijd voor te nemen, werkt niet meer. De ervaring van de afgelopen 3 decennia biedt genoeg inzicht om te achterhalen wat succesvol kan zijn. Het vraagt andere competenties om zogenaamde ‘hete aardappels’ juist naar voren te halen en meteen te managen. Wellicht spannend, maar hier kan ondersteuning voor ingezet worden.

Ondersteuning kunnen we vinden in naast onze uitgebreide ervaring in gebiedsontwikkelingen in combinatie met data gestuurd werken. Deze combi biedt een grote kans om de ‘hete aardappels’ in projecten tegelijkertijd en gezamenlijk te challengen. Daarnaast creëert deze werkwijze overzicht om te werken naar de beste scenario’s. In gezamenlijke sessies van markt en overheid, in plaats van serieel en niet gezamenlijk te ontwerpen/rekenen/toetsen. Op deze manier verkorten we het ontwikkelproces aanzienlijk, maken we robuustere business cases en ontstaat vertrouwen om doordachte besluiten te nemen over ontwikkelopgaven. We overzien samen de risico’s en beheersmaatregelen, zowel voor gemeenten als marktpartijen.

In de praktijk betekent dit dat we haalbare ambities gaan creëren en het afwegingskader helder maken. Door het opzetten van integrale projecttafels om alle aspecten tegelijkertijd te doorlopen, kan een ieder de impact van ‘zijn’ onderdeel op de rest zien. Dit helpt om het juiste gesprek te voeren met elkaar, duidelijke verwachtingen te creëren en het minimaliseren van risico’s. Met behulp van onze Tender Test toetsen wij de haalbaarheid van (gebieds)ontwikkelingen op haalbaarheid, risico’s en marktpotentie. Wij beoordelen alle aspecten die in een ontwikkeling worden meegenomen en komen met passende oplossingen.

Inzet Artificial Intelligence in ontwikkelproces

Het Nieuwe Ontwikkelproces (HNO) van RYSE is een innovatieve aanpak voor vastgoed- en gebiedsontwikkelingen. Het proces omvat het vroegtijdig meewegen van risico’s, real-time inzicht in ontwikkel, RO aspecten, kosten, opbrengsten en risico’s. Het is een instrument die de doorlooptijd van ontwikkelprocessen zowel bij publieke als private opdrachtgever aanzienlijk verkort. De inzet van revolutionaire softwaretooling in combinatie met uitgebreide ervaring in (gebieds)ontwikkeling biedt haalbare, bruikbare, vergunbare en realiseerbare oplossingen met sterk verminderd risicoprofiel. Deze synergie zorgt voor efficiëntie op alle vlakken, waaronder innovatie, betere besluitvorming, kostenbesparing, duurzaamheid, nauwkeurigheid, flexibiliteit en realistische visualisatie. Het doel is om sneller en nauwkeuriger te ontwikkelen en een betere kwaliteit van dienstverlening te bieden aan opdrachtgevers.

Meer weten?

Neem dan contact op met Henk Berends

h.berends@ryse.nl

+31 (0)6 51 95 55 58

“

(GEBIEDS)ONTWIKKELINGEN HAALBAAR MAKEN DOOR BESLUITEN NAAR VOREN TE HALEN EN DATAGESTUURD TE WERKEN”

Interview

SABINE RENDERS

WENDBARE BLIK OP HEMBRUG

Sabine Renders was net vijf maanden projectdirecteur van het Hembrugterrein in Zaandam toen de Raad van State eind april 2019 een streep zette door het nieuwe Bestemmingsplan. Hierdoor is de bouw van ca. 1.100 woningen vooralsnog niet mogelijk. Al snel zag Renders dat de uitspraak ook nieuwe kansen biedt voor de transformatie van het bijzondere terrein, waar ruim een eeuw lang vuurwapens, artillerie en munitie werden geproduceerd.

Nieuwe werkelijkheid

het Hembrugterrein. De anterieure overeenkomst met gemeente Zaanstad blijft ondanks de vernietiging in stand. Daarin is vastgesteld dat de gemeente zich zal inspannen voor een nieuw bestemmingsplan. We hebben er allemaal belang bij dat we een wenselijk en haalbaar plan krijgen, daarom moeten we samen de schouders eronder zetten.”

Kansen in tijdelijkheid

Herstelproces

Rol RYSE

In de tenderfase zorgde RYSE voor het tendermanagement, dit traject liep van medio 2017 tot begin 2018. Na het succesvol afronden van de tenderfase, verzorgde RYSE vanuit een Kwartiermakersrol de overdracht van het Rijksvastgoedbedrijf naar het ontwikkelbedrijf. Ook werd de eerste stap van het herstelproces gezet met de stakeholders op en om het terrein door het vormgeven van de strategische Roadmap voor de herontwikkeling. Onze rol vloeide uiteindelijk over in procesen ontwikkelmanagement en het geven van juridisch advies bij deze gebiedsontwikkeling. RYSE verzorgt onder andere het proces om te komen tot een gedragen en vastgesteld mobiliteitsplan en een nieuw planologisch kader voor het noordelijk deel van Hembrug.

De belangrijkste reden voor de vernietiging van het bestemmingsplan is dat gemeente Zaanstad de Zeehavennorm, die meer geluidsbelasting toestaat voor woningen rondom havens, niet had mogen toepassen. Bedrijven rondom het terrein hadden onder meer bezwaar gemaakt tegen de toepassing van deze norm en dit bezwaar werd gegrond verklaard. Renders zat in een vergadering toen ze het nieuws hoorde. “Ik moest het bericht even tot me laten doordringen, maar binnen vijftien minuten accepteerde ik de nieuwe werkelijkheid met het idee: stilstaan is geen optie. En het ‘prettige’ aan een vernietiging is dat je over ideeën en kansen in gesprek kunt gaan, zonder dat je het antwoord krijgt dat het bestemmingsplan al is vastgesteld. We kunnen nu het juridisch planologisch proces (her)starten en inrichten zoals het meestal gaat bij gebiedsontwikkeling: met het maken van een stedenbouwkundigplan op basis van een programma van wensen en eisen. Dat doen we samen met de ondernemers en bewoners van

In 2019 werkte Renders en haar team samen met de aandeelhouders van Hembrug Zaandam B.V en RYSE aan een Roadmap voor het Hembrugterrein. “Zonder korte termijn is er geen lange termijn. We onderzoeken daarom wat op korte termijn en in de tijdelijkheid kansrijk is. Een van de ideeën is dat we kunst als placemaking willen onderbrengen in bestaande industriële gebouwen”, vertelt Renders. “Ook onderzoeken we samen met ENGIE de energietransitie op gebiedsniveau. We kijken naar de next step in mobility: het Hembrugterrein duurzamer en beter bereikbaar maken, met onder meer een bootverbinding met Amsterdam en deelmobiliteit. We willen bestaande bewoners, ondernemers en bezoekers – en op termijn ook de huurders en kopers van de nieuwbouwwoningen op het terrein –alternatieven bieden voor de auto.”

De kamerbrief over de Stimuleringsaanpak Flexwonen van het ministerie van BZK en de motie Tijdelijke woningen en zelfbouw van gemeente Zaanstad bieden ook kansen. Deze aanpak en motie maken het mogelijk om tijdelijk huisvesting te bieden op het Hembrugterrein. Renders: “Dat zou een stimulans zijn om de gronden en leegstaande gebouwen tijdelijk te programmeren en met mobiliteit aan de slag te gaan. Ik zie dit als een opwarmfase voor de permanente woningbouw. Dit terrein kenmerkt zich door veel gebouwen uit verschillende tijden. In deze tijdelijkheid kun je een nieuwe generatie gebouwen toevoegen, die je later weer weghaalt of misschien een meer permanente rol geeft.”

Draagvlak

Uiteraard is draagvlak nodig bij de omgeving voor deze korte termijnplannen en voor het juridisch planologisch herstelproces voor de middellange termijn.

Wat volgens Renders helpt in de gesprekken met de omgeving is dat er een duidelijke missie is. Deze missie is opgesteld door de aandeelhouders, mede op grond van interviews met belangrijke stakeholders, zoals gemeente Zaanstad. Deze missie is verwoord als een liefdesverklaring in het manifest ‘Wij zijn op Hem’. “Mijn rol is om ons aan deze missie te houden. Ook in onze Roadmap zijn we weer begonnen vanuit deze missie. De weg is anders, maar onze missie is niet veranderd.”

De afgelopen periode is gewerkt aan de doorstart van deze transformatieopgave. Het doel is om het Hembrugterrein te ontwikkelen tot een aantrekkelijk, levendig en gemengd werk-woongebied met ruimte voor natuur, kunst en cultuur, buurtvoorzieningen én evenementen. Het Hembrugterrein vroeg om een op maat gesneden ontwikkelstrategie, deels ingegeven door de vernietiging van het Bestemmingsplan in 2019, de omvang van het terrein, de grote verschillen op het terrein zelf en bijbehorende belangen. In april 2021 is het Masterplan Hembrug vastgesteld; een nieuw integraal en ambitieus kader als basis om te komen tot een kwalitatieve en samenhangende ontwikkeling van het Hembrugterrein. Het plan beschrijft bewust geen eindbeeld en is daarmee adaptief en flexibel.

Van likeable naar loveable

“Mijn advies aan anderen is om altijd zo’n gezamenlijke missie te maken. Daarmee geef je richting en kun je nieuwe partijen uitnodigen. Daarnaast zou ik het iedereen wensen om met een wendbare blik naar gebieden te kijken en van daaruit de dialoog met de omgeving aan te gaan. Ruimte houden om iets toe te kunnen voegen vanuit een andere invalshoek kost tijd, maar maakt een project voor iedereen loveable in plaats van likeable.”

Duurzame mobiliteitstransitie op Hembrug

Er wordt een grote waarde gehecht aan het behoud van de unieke kwaliteiten van het Hembrugterrein en een hoge verblijfskwaliteit. Dit vraagt om een next step in mobility, met meer en integraal aandacht voor lopen, fietsen, openbaar vervoer en deelmobiliteit. Voor Hembrug is dit dan ook een belangrijk speerpunt in de ontwikkeling. In het Masterplan Hembrug kreeg de mobiliteitsvisie een belangrijke plek en afgelopen maanden is gewerkt aan een mobiliteitsplan dat binnenkort aan het gemeente bestuur zal worden aangeboden. Een routekaart met concrete mobiliteitsmaatregelen is in tijd uitgezet en passend gemaakt bij de gefaseerde ontwikkeling van Hembrug. Er wordt een duidelijke ambitie uitgesproken die Hembrug samen met alle betrokken partijen stap voor stap wil bereiken. Een belangrijke uitdaging die hoort bij een mobiliteitstransitie is de bewustwording en de gedragsverandering bij verschillende partijen, in bijzonder bij de afnemers (beleggers, kopers) en huidige ondernemers en gebruikers op het terrein. “Wij zijn met elkaar ergens aan gewend en juist dat willen wij doorbreken.”

MICROCITY HET PLATFORM UTRECHT GROEN

Van tender tot realisatie RYSE is als gedeligeerd ontwikkelaar betrokken bij dit project vanaf de tenderfase, voerde gesprekken en coördinatie met de gemeente, adviseerde bij de contractvorming, stelde de aannemingsovereenkomst op basis van UAV-GC (onderbouw) en NEC3 (bovenbouw) op, ondersteunde bij de contractonderhandeling met de aannemer(s) en sloot een samenwerkingsovereenkomst met betrokken partijen in het stationsgebied. In de verdere realisatie begeleidde RYSE het gehele proces en was verantwoordelijk voor de directievoering en het toezicht tijdens de uitvoeringsfase.

WONEN, WERKEN EN ONTSPANNEN IN HET UTRECHTSE

Bovenop het tramstation en naast het centraal station in Utrecht staat Het Platform. In het mixed-use gebouw wordt wonen gecombineerd met een groot aantal collectieve voorzieningen, waaronder een fietsenstalling, ontmoetingsplekken en commerciële ruimten voor bijvoorbeeld fitness en een restaurant. Het Platform telt 201 huurwoningen en is ontworpen als een MicroCity, een fenomeen waar veel toekomst in zit.

Door een mix van functies en de ligging nabij belangrijke ov-knooppunten kunnen MicroCities nagenoeg zelfvoorzienend zijn en zo concreet bijdragen aan het realiseren van écht duurzame steden. Daarbij draagt het bouwen boven het spoor bij aan de verdichtingsopgave in de stad, maar draagt ook bij aan een bepaalde levensstijl. “Het gaat tegenwoordig niet alleen om de ontwikkeling van een vastgoedobject dat snel en tegen maximale winst kan worden afgezet. Het zijn bij binnenstedelijke projecten vaak de zachte factoren die de vastgoedbehoefte en de waarde bepalen. Ik zie dat veel partijen hieraan voorbijgaan”, aldus Driss Aarab, directeur van RYSE “Ze ontwikkelen een kantoorgebouw of woongebouw en vergeten hierbij na te denken over leefstijlen en behoeften. En dat is een gemiste kans.”

Contact

De kans op isolement is daarmee meer dan aanwezig. Tegen deze achtergrond zijn MicroCities een mooi instrument om mensen te verleiden met elkaar in contact te komen en daar de meerwaarde van in te zien. De belevingswaarde van zo’n MicroCity is hierbij heel belangrijk.”

Volgens Aarab zit de complexiteit van het creëren van een MicroCity hem niet zozeer in de realisatie. “Alles is uitvoerbaar”, stelt hij. “De uitdaging zit hem vooral in het onbekende en de angst daarvoor. Daarbij zijn de visie en het doel van de objecteigenaar én het beleid van de gemeente heel bepalend. Gemeentes zouden aan de voorkant meer sturend kunnen zijn en daarmee de interactie tussen (stads)bewoners stimuleren. Op het moment dat we vanaf de beginfase betrokken zijn, zullen we onze visie en kennis op MicroCities zeker met onze klant delen. Natuurlijk is niet elke plek geschikt voor een dergelijk object, maar als het kan, vind ik het wel een unieke kans om in te spelen op behoeftes van gebruikers die ook het passende rendement kan brengen zowel op maatschappelijke als op het commerciële vlak.”

De kracht van kruisbestuiving

RYSE heeft alle disciplines in huis. Van (gebieds) ontwikkelaars tot opzichters, projectmanagers en alles wat daartussen zit. “Door ook nog eens bij veel verschillende klanten aan een grote variëteit van opdrachten te werken, kunnen we rustig stellen dat we alles wel eens gedaan hebben. Die kennis delen we met elkaar en daardoor kunnen wij bij de ontwikkeling van MicroCities – waar soms zorg, winkelen, retail, horeca en wonen samenkomen – van meerwaarde zijn.”

Juiste begeleiding

“Om een MicroCity-project goed te kunnen begeleiden op het gebied van proces, concept, ontwikkeling, kosten en planning moet je kunnen communiceren op alle niveaus. Gemeenten, klanten, ontwikkelaars, aannemers en architecten, alles kruist je pad. Dat is geen gemakkelijke opgave, maar wel een must. Ik vind het daarbij heel belangrijk dat we ons bescheiden opstellen. Wij doen er alles aan om de klant te ontzorgen en het project te laten slagen. Maar dat doen we wel onder de radar, zodat de klant kan ‘schitteren’. Als je dat goed doet, werk je aan een lange termijnrelatie en dat is waar het bij ons om draait. Goede, langdurige samenwerkingen, waarin je met elkaar steeds beter wordt.”

CAMPUSONTWIKKELINGEN

een inspirerende plek rijker waar studenten en medewerkers kunnen sporten en ontspannen. Het betreft een complexe nieuwbouw met onder andere drie grote wedstrijdruimten (volgens NOC*NSF keurmerk), twee trainingsruimten, een fitnessruimte, en horeca. Het 8.800 m² grote sportgebouw biedt ruimte aan ca. 11.000 sporters, 25 verenigingen en 50 verschillende sporten. Het gebouw maakt gebruik van zonne-energie, is energieneutraal en is voor een groot deel volgens de principes van circulair bouwen gerealiseerd. Zo fungeren metalen panelen uit een voormalige jeugdgevangenis als plafond en is 1.100 m² houten vloerdelen van het TU Eindhoven-paviljoen een nieuw leven ingeblazen als gevelpanelen in de binnenstraat van het sportgebouw. Deze binnenstraat werkt als het hart van het gebouw die twee bouwdelen met elkaar verbindt, als een logistieke ader fungeert en dé groene ontmoetingsplek is voor de gebouwgebruikers.

Langeveld Building

Onder het motto ‘Building new perspectives’ investeert het College van Bestuur van Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR) in een toekomstbestendige en duurzame Campus Woudestein. Het doel is om een campus te realiseren met allure, die zowel groen is met ruimte om te sporten en tot rust te komen, alsook stads met verschillende ontmoetingsplaatsen en voorzieningen die aantrekkelijk zijn voor zowel studenten als ondernemers. Een fysieke gebiedsontwikkeling met (synergie)kansen voor zowel maatschappelijke als commerciële investeringen, een broedplaats die werkt als vestigingsmagneet voor studenten en bedrijven en een energiebron die innovatie in een versnelling brengt.

Om Campus Woudestein deze gewenste ontwikkeling te geven, heeft EUR eind 2022 een nieuw sportgebouw en een nieuw multifunctioneel onderwijsgebouw opgeleverd. Hiermee voet de EUR twee iconen toe aan haar campusontwikkeling. Twee prachtige projecten die op basis van Design and Build contracten zijn uitgevoerd en waarbij de projectteams van RYSE het contract-, proces en projectmanagement van ‘A t/m Z’ hebben uitgevoerd.

Beide projecten hebben een buitengewoon duurzaam en circulair karakter. Het succesvol omzetten van de hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en circulariteit tot daadwerkelijke realisatie was één van de kritische succesfactoren van onze rol bij deze projecten.

Sports Building

Met het nieuwe sportgebouw is Campus Woudestein

Het Langeveld Building is een van de meest duurzame universiteitsgebouwen van Nederland. In het gebouw van 9.000 m² BVO bevinden zich diverse hybride en flexibele onderwijsruimten, studie- en werkplekken, ontmoetingsruimten en campusvoorzieningen. In het hoge en lichte atrium staat een ‘boomhut’ met multifunctionele groene terrassen. Op de ‘takken’ zijn studie- en aanlandplekken voorzien waar studenten in kleine groepen studeren, ontspannen en elkaar ontmoeten. Het gebouw wekt meer dan zijn eigen energie op, heeft een innovatief ventilatiesysteem (Earth Wind & Fire) waarmee 85% minder energie wordt verbruikt dan een traditioneel ventilatiesysteem, is klimaatbestendig en flexibel in te zetten voor alle vormen van toekomstig onderwijs. In het gebouw zijn principes van Biophillic Design toegepast, waarin buiten naar binnen is gehaald door in te spelen op groen, daglicht en materiaalgebruik. Door de natuur naar binnen te halen creëert de universiteit een omgeving die bijdraagt aan het welzijn en de gezondheid van studenten en docenten. In het gebouw is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van gerecyclede materialen. Dit heeft geresulteerd in een BREEAM-Outstanding certificering en een hoge CPG-score van 9. RYSE heeft in samenwerking met EUR vanaf de aanbesteding tot aan de oplevering de markt continu, maximaal en met succes uitgedaagd om met innovatie oplossingen te komen om deze hoge ambities écht gerealiseerd te krijgen.

Volgens RYSE liggen er volop kansen in campusontwikkeling en de realisatie van campusprojecten! Vragen die hierbij om de hoek komen kijken, zijn onder andere: Hoe initieert en

faciliteert u de ontwikkeling van een

Meer weten?

Neem dan contact op met Danny Bosman d.bosman@ryse.nl

+31 (0)6 15 01 19 93

campus(project)? Wat vraagt de ontwikkeling van campussen(projecten) van alle betrokken partijen en waar liggen de gevoeligheden? Hoe ziet de samenwerking tussen gemeenten, onderwijsinstellingen, bedrijfsleven, ontwikkelaars en investeerders eruit? Op welke manier kunnen netwerkverbindingen worden gelegd om een campus(project) financieel van de grond te krijgen? Houden dergelijke vragen u momenteel bezig, dan gaan wij graag met u in gesprek en nemen onze kennis, ervaring en netwerk mee.

Scan deze QR-code voor een uitleg over het Earth Wind & Fire-concept

TIJDELIJKE WONINGEN WOPSCHALEN

IN WONINGPRODUCTIE VRAAGT OM SAMENWERKING

De woningnood is groot in Nederland en er worden onvoldoende woningen gebouwd om het tekort in te lopen. Zowel in het kader van de versnelling van de woningbouw als voor woonruimtecreatie voor doelgroepen zoals studenten, statushouders, spoedzoekers en arbeidsmigranten wordt de mogelijkheid tot tijdelijke huisvesting steeds vaker onderzocht. Maar is dit wel de oplossing voor dit vraagstuk? En als dat zo is, waarom worden er dan nog niet in tijdelijke woningen in groten getale gerealiseerd?

In de woondeals van het Rijk met verschillende regio’s zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van duizenden woningen in de flexibele voorraad. De gedachte daarbij is dat locaties die (nog) niet geschikt zijn voor permanente bewoning snel gevuld kunnen worden met modulaire, flexibele woningen. Omdat het gaat om een tijdelijke invulling kunnen procedures soms sneller worden doorlopen en de bouwtijd bij modulaire woningen is kort. Daarmee lijken tijdelijke woningen een relatief simpele oplossing voor een deel van het probleem in de Nederlandse woningvoorraad. Desondanks worden er nog weinig tijdelijke woningen gebouwd. Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars lopen tegen verschillende problemen aan bij de realisatie van deze woningen.

Knelpunten

De realisatie van tijdelijke woningen komt nog niet

in groten getale van de grond. De beschikbaarheid van locaties is met name in de steden een van de grootste obstakels. Bij locaties die al zijn aangewezen voor woningbouw wordt vaak opgeworpen dat er net zo goed meteen permanent gebouwd kan worden. Bij locaties in bestaande wijken of daaraan grenzend is er vaak weerstand tegen tijdelijke woningen in relatie tot de doelgroepen waarvoor het bestemd is. Locaties die nu vaak worden aangewezen, liggen aan de rand van de stad, bijvoorbeeld in transformatiegebieden die de komende jaren verkleuren van werken naar wonen. In zo’n geval kunnen flexibele woningen een goede, tijdelijke invulling zijn. Nadeel van locaties in deze gebieden is dat er vaak nog weinig voorzieningen zijn en ook de infrastructuur niet altijd berekend is op een woonfunctie. Voor gemeenten kan dat vraagstukken opleveren over de maatschappelijke wenselijkheid om dit soort woningen te concentreren op locaties

die in mindere mate zijn verweven met de rest van de stad en weinig voorzieningen bieden. Ondanks dat ruimtelijke procedures korter zijn, betekent dit in de praktijk dat bestuurlijke besluitvorming in veel gevallen lang op zich laat wachten.

Voor corporaties spelen met name de beschikbaarheid van locaties en het rond krijgen van de businesscase een rol. Binnen een periode van 10 tot 15 jaar moet de investering in de locatie en de tijdelijke woningen haalbaar te maken zijn. Groter knelpunt vormt vaak nog wat een corporatie na afloop van die periode met de woningen kan doen. In een ideale situatie worden er voor de langere termijn afspraken met gemeenten gemaakt over het beschikbaar komen van locaties voor tijdelijke woningen. Op die manier hebben gemeente en corporatie zekerheid over de permanente aanwezigheid van tijdelijke woningen binnen de gemeentegrenzen en is de businesscase voor corporaties makkelijker rond te krijgen.

Stikstof

Een ander knelpunt is stikstof. In gebieden met beperkte ruimte voor stikstofdepositie (in de gebruiksfase) wordt er bij tijdelijke woningen “twee keer” stikstofdepositie berekend. Een eerste keer bij het plaatsen van de tijdelijke woningen en een tweede keer bij het weghalen van die woningen en het realiseren van de permanente bebouwing. Zelfs als de knelpunten rondom beschikbaarheid van locaties, roceduretijd en besluitvorming opgelost zijn, kan stikstof dus nog roet in het eten gooien. Een onbedoeld effect in de regelgeving levert een extra knelpunt op voor de realisatie van woningen die hard nodig zijn.

Kansen

Wij ervaren dat tijdelijke woningen snel de associatie met ‘containerwoningen’ of alternatieve woongroepen oproepen. Die beelden zijn echter achterhaald. Modulaire woningen die makkelijk in grote aantallen gestapeld kunnen worden, kennen tegenwoordig ook ruime mogelijkheden om een kwalitatief hoogwaardige uitstraling te geven. Als het gaat om prefab woningen kunnen binnen enkele maanden honderden woningen worden gebouwd. Afhankelijk van de ondergrond dient er vaak niet geheid te worden en hoeft alleen de basis (ondergrondse en bovengrondse) infrastructuur aangelegd te worden.

verruimd naar 15 jaar. De kruimelvergunning is een relatief snelle route om van het bestemmingsplan af te wijken, omdat een deel van de reguliere procedures versneld doorlopen kan worden. Deze regeling is voor zowel kleine als grote projecten in te zetten. De ruimtelijke procedure zorgt ervoor dat er snel kan worden gebouwd. Bijvoorbeeld bij locaties waar toekomstige woningbouw is gepland zoals transformatiegebieden of binnen hinderzones kan dit een kans zijn om snel veel woningen toe te voegen. De komst van de nieuwe woningwet zal ervoor zorgen dat dit onderwerp ook geagendeerd worden en daarin lijkt meer flexibiliteit te zijn.

Overweging: zijn de tijdelijke woningen de oplossing?

Gezien alle knelpunten is het de vraag of tijdelijke woningen ook daadwerkelijk de oplossing zijn voor het vraagstuk. En wat is dan concreet het vraagstuk? Gaat het om tijdelijke woningen toevoegen of is het probleem juist dat permanente bebouwing vaak flexibiliteit mist? In plaats van massaal in te zetten op tijdelijke woningen raden wij aan om terug te pakken naar de vraag- en doelstelling en daarvoor een strategie te bedenken. Vragen die daarbij naar voren komen zijn: is er behoefte aan tijdelijkheid voor ‘droomconcepten’ zoals Minitopia (www.minitopia. eu) of ligt er een opgave voor een specifieke doelgroep, zoals arbeidsmigranten. Is de opgave niet tijdelijkheid, maar toekomstbestendig bouwen?

Dan gaat het vraagstuk eerder over flexibiliteit of circulaire bouwen. Desondanks kunnen tijdelijke woningen in veel gevallen een goede optie zijn om snel het woningaanbod te vergroten.

Tips

• Tijdelijkheid biedt een mogelijkheid om het gebied alvast als woonlocatie op de kaart te zetten.

Er zijn de laatste jaren prachtige voorbeelden gerealiseerd van duurzame modulaire woningen met een zeer hoogwaardige uitstraling.

• Een gedegen participatietraject en goed ontwerp helpt om omwonenden mee te krijgen in de planvorming.

Zoek als gemeente en corporatie samen naar geschikte locaties en maak afspraken over de exploitatietermijn.

Middels een kruimelregeling kan in vele gevallen afgeweken worden van de huidige bestemming, voor een periode van maximaal 10 jaar. Onder de crisis- en herstelwet is dit voor flexwoningen zelfs

• Kies voor het toewijzen aan verschillende doelgroepen om langdurig de leefbaarheid en sociale controle te waarborgen.

Er zijn op provinciaal- en rijksniveau vaak subsidies beschikbaar ter bevordering van de bouw van tijdelijke woningen.

ONZE DIENSTEN

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

De constante factor in de wereld van vandaag en morgen is verandering, ongeacht de markt of sector. Daarmee is het bepalen van de organisatiestrategie belangrijker dan ooit, zeker als het gaat om de kwaliteit van werk-, leer- en leefomgeving. De eisen die we stellen aan de gebouwde omgeving worden steeds hoger terwijl dit gepaard gaat met schaarste in ruimte, klimaatverandering, mobiliteit, toenemende regelgeving en financiële uitdagingen. Hierdoor ontstaan steeds meer vraagstukken waarbij alle puzzelstukken zelden meteen in elkaar passen. De aanpak van deze uitdagingen vraagt om denkkracht, strategisch inzicht en passie om de puzzels te ontrafelen en keuzes in de praktijk te brengen. Dit betekent dan ook dat u mag rekenen op doordacht en strategisch advies om de juiste keuzes te maken voor de werk-, leer- en leefomgevingen van vandaag en morgen.

Wij werken in verschillende markten waaronder onderwijs, gezondheidszorg, publiek en commercieel vastgoed. Onze breed georiënteerde dienstverlening en marktenkennis, maakt dat wij het speelveld van de gebouwde omgeving, ook marktoverstijgend kunnen benaderen. Dit vraagt van ons enerzijds om in de huid te kruipen van onze klanten en anderzijds de opgaven ook vanuit de optiek van betrokken stakeholders te benaderen. Hierdoor ontstaat een integrale benadering die wij voor elke vraag inzetten.

Wij zijn thuis in strategische, juridische en financiële vraagstukken over vastgoedportefeuilles, projectontwikkeling, gebiedsontwikkeling en huisvestingsprojecten. Met ons eigen team van adviseurs, juristen en financiële experts helpen wij u in de volledige breedte van uw vraagstukken. Wij zijn geen rapportenfabriek en geen fee burners. Ons advies moet een oplossing zijn met blijvende positieve impact. Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en haalbare oplossingen. Toekomstbestendigheid is een belangrijke pijler van onze dienstverlening. Voor ons betekent dit dat wij voorop lopen door enerzijds steeds te vernieuwen en anderzijds door datagestuurd te adviseren door onder andere gebruik te maken van de nieuwste tooling. Hiermee zorgen we dat elke strategie en advies maximale impact heeft.

Onze diensten voor Strategie & Advies bestaan o.a. uit:

• Haalbaarheidsstudies

• Ontwikkelstrategie

• Financieel vastgoedadvies

• Juridisch advies

• Huisvestingsadvies

• Locatiekeuze

• Strategische vastgoedplannen

• Integraal huisvestingsplan

• Duurzaamheid en circulariteit

Neem dan contact op met:

Meer weten?

Arnold Eisses a.eisses@ryse.nl +31 (0)6

Henk Berends h.berends@ryse.nl +31 (0)6

Vincent Deuning v.deuning@ryse.nl +31 (0)6

Sjoerd Groen s.groen@ryse.nl +31 (0)6

WTC AMSTERDAM UITBREIDING EN REVITALISATIE OP DE ZUIDAS

Op de meest succesvolle kantoorlocatie van Nederland wordt

een project van bijna 50.000 m2 gerealiseerd. Het project behelst de uitbreiding van WTC Amsterdam met ‘Tower Ten’ en de renovatie van de bestaande Toren D.

De nieuwbouw van Tower Ten omvat 32.000 m2 kantoorruimte verspreid over 22 verdiepingen. Tevens wordt de bestaande toren van 17.000 m2 op de hoek Strawinskylaan/Beethovenlaan volledig gerenoveerd en wordt de parkeergarage uitgebreid met ca. 100 plaatsen. Er worden kantoren en voorzieningen toegevoegd volgens het WTC-concept.

Een project van bijna 50.000 m² BVO realiseren op de Zuidas is uitdagend te noemen. Een renovatie en uitbreiding onder- en bovengronds van deze omvang op een ‘postzegel’ midden op de Zuidas, en dat terwijl de overige torens van het WTC-complex gewoon in exploitatie blijven. Dat maakt de uitdaging nog wat groter.

CBRE Investment Management breidt namens het CBRE Dutch Office Fund, het WTC Amsterdam uit om bedrijven in het complex de mogelijkheid te bieden om door te groeien en tegelijkertijd de verhuurmogelijkheden en services in de kantoren op het hoogste niveau te brengen. RYSE is verantwoordelijk voor het projectmanagement gedurende het gehele traject.

Investeren in kwaliteit en vloeroppervlakte

Zowel door continu te blijven investeren in duurzaamheid, voorzieningen en dienstverlening, als door een fysieke uitbreiding van de oppervlakte, blijft het WTC Amsterdam op de Zuidas de meest

succesvolle kantoorlocatie van Nederland. Er is een volumestudie uitgevoerd, waarbij specifiek is gekeken naar de (technische) haalbaarheid voor het vergroten van het WTC Amsterdam naast de bestaande toren op de hoek Strawinskylaan/ Beethovenlaan.

Van haalbaarheidsstudie tot realisatie RYSE is vanaf 2015 verantwoordelijk voor het projectmanagement van het project en is actief betrokken geweest vanaf de start van de haalbaarheidsstudie. Na succesvolle afronding van het ontwerp- en vergunningstraject is de uitvoering gestart. RYSE draagt ook zorg voor het project- en kwaliteitsmanagement van het project gedurende de uitvoering.

“ EEN RENOVATIE EN UITBREIDING VAN DEZE OMVANG OP EEN ‘POSTZEGEL’ MIDDEN OP DE ZUIDAS IS UITDAGEND TE NOEMEN.”

BINNENSTEDELIJKE TRANSFORMATIE VAN ICONISCHE WINKELPANDEN

RYSE herontwikkelde in opdracht van IEF Capital Real Estate

Serices het voormalig V&D-gebouw aan de Kalverstraat, Rokin in Amsterdam en de Grote Marktstraat in Den Haag. Beide zeer bijzondere herontwikkelingopgaven.

De continu veranderende markt vraagt om flexibiliteit binnen de retail. Dus is het zaak (bestaande) gebouwen te (her)ontwikkelen die ook over meer dan tien jaar nog functioneren en actueel zijn. Derhalve wordt er alles aan gedaan om kwalitatief hoogwaardige gebouwen met een bijzondere uitstraling te realiseren. Over het algemeen zijn de uitdagingen groot doordat de panden zich in de binnenstad bevinden en veelal monumentaal zijn. Om zo’n project in goede banen te leiden had IEF Capital een partner nodig die ze konden vertrouwen en die op het gebied van ontwikkelervaring, kwaliteit, stakeholdersmanagement en kosten een meerwaarde levert. Na de voorbereiding en uitvoering van de herontwikkeling van de V&D in Den Haag, ging RYSE ook aan de slag om de herontwikkeling van het

voormalig V&D-gebouw aan de Kalverstraat/ Rokin in Amsterdam weer met deze partij op te pakken.

Een gezicht in de binnenstad

Met het faillissement van V&D en het vertrekken van deze huurder, ontstond de mogelijkheid om het pand opnieuw in te delen en te actualiseren. Het gebouw is verticaal gesplitst en de oude St. Jorissteeg is in ere hersteld. Ook de gevels zijn in oude staat teruggebracht, wat betekent dat de glazen luifel die ooit aan de Rokinzijde zat, is teruggekomen. Hiermee is een stukje historie teruggegeven aan de stad. De kelder, begane grond en 1e verdieping hebben nieuwe huurders gekregen. De bovenste vier verdiepingen van het andere pand zijn verhuurd aan een Deens e-commercebedrijf. Een vloeroppervlakte

van 1000 m² per verdieping, dat is uniek in de stad. Niet alleen dit bedrijf zoekt de drukte op. We zien ook dat Coolblue en IKEA de` binnenstad opzoeken. Dit zijn mooie kansen om op in te spelen. La Place is terug als huurder en gebruikt één compleet pand.

Rol RYSE

Een binnenstedelijke (her)ontwikkeling kent vele uitdagingen, zeker in de aanpak van een ontwikkeltraject, vergunningen, logistiek en kwaliteit. RYSE regelt het van A tot Z: ontwikkelmanagement, projectmanagement, directievoering en -toezicht. Wij sturen strak op het concept, planning, budget en kwaliteit door o.a. goede contacten te onderhouden met de omgeving, gemeente, architect, aannemer, toekomstige huurder én de opdrachtgever. Zeker in het geval van de herontwikkeling in de binnenstad van Amsterdam waren er de nodige uitdagingen. Wij inventariseren het probleem, vinden oplossingen en nemen het heft in handen om tot realisatie van deze oplossingen te komen.

Duurzame samenwerking

Wij werken zelfstandig, maar haken de opdrachtgever wel aan op de juiste momenten. We zijn zakelijk als het moet, maar vergeten nooit de

menselijke kant en de aandacht hiervoor. Daarbij hebben we een uitstekende helikopterview zonder de details uit het oog te verliezen. De samenwerking is erg prettig en constructief.

“

HET WAS EEN KANS OM EEN STUKJE HISTORIE TERUG

TE GEVEN AAN AMSTERDAM, MET FOCUS OP DE UITDAGINGEN DIE

KOMEN KIJKEN BIJ EEN RENOVATIE EN HERONTWIKKELING OP EEN DERGELIJKE LOCATIE.”

VAN RETAILPAND NAAR ONDERWIJSGEBOUW

HERONTWIKKELING HUDSON’S BAY

DEN-HAAG

In het veranderende retaillandschap is het herbestemmen van leegstaande winkelpanden een goede manier om binnensteden vitaal te houden. Meestal wordt een winkelfunctie omgezet naar een woon- of kantoorconcept, maar bij RYSE denken we ook graag buiten de gebaande paden. Zo kunnen er ook onderwijsfaciliteiten worden gecreëerd in herbestemde winkelruimtes, zoals universiteiten, (beroeps)onderwijsinstellingen en trainingscentra. Door de retailfunctie op de begane grond te behouden en daarboven de onderwijsinstelling te huisvesten, wordt het centrumgebied verlevendigd en verstevigd.

Een succesvol voorbeeld van deze transformatie is de herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag. RYSE herontwikkelt dit pand in opdracht van CBRE Investment Management (CBRE IM) tot een onderwijsgebouw. CBRE IM, de gemeente Den Haag, de Universiteit Leiden, TU Delft, Open Universiteit en Koepelorganisatie Universiteiten van Nederland werken samen om deze herontwikkeling mogelijk te maken.

Een win-win situatie

Natuurlijk is de omzetting van retailfunctie naar onderwijfunctie niet de meest gebruikelijke keuze. Het gaat hier vooral om panden met grote vloeroppervlakken en relatief grote kolomafstanden, waardoor het mogelijk is om collegezalen te

realiseren. Vooral grote winkelpanden zoals voormalige warenhuizen lenen zich hiervoor. Deze panden bevinden zich vaak op centrale locaties die goed ontsloten zijn door openbaar vervoer en langzame verkeerroutes en zijn van oudsher trekkers in stedelijke gebieden. De bruisende omgeving van de binnenstad is aantrekkelijk voor zowel studenten als medewerkers. Het grote vloeroppervlak en de strategische ligging sluiten naadloos aan bij de wens van veel onderwijsinstellingen om op centrale plekken hubs te creëren waar interdisciplinair onderzoek en samenwerking plaatsvindt. Aan de andere kant is het ook goed voor de stedelijke omgeving zelf. Het geeft een nieuwe bestemming voor een type gebouw dat vaak langere tijd leegstaat. De nieuwe bestemming trekt ook nog eens, in het

geval van de herontwikkeling van de Hudson’s Bay in Den Haag, ca 4.000 studenten per dag. Bovendien geeft het een impuls aan het gebied zonder dat dit extra autobewegingen tot gevolg heeft. In het geval van herontwikkeling naar woningen of kantoren zou parkeerruimte noodzakelijk zijn, dat is in dit geval niet nodig. Studenten zorgen voor meer levendigheid op straat juist op die momenten dat stadscentra rustig zijn.

De transformatie van een winkelpand naar een onderwijsgebouw is niet alleen goed voor de stedelijke omgeving, maar ook voor de eigenaar van het pand. In de huidige markt is het vinden van een nieuwe huurder voor zulke grote (vaak meerlaagse) winkepanden lastig en bij omzetten naar kantoor of woningen zijn vaak ingrijpende werkzaamheden noodzakelijk. Vanwege de grote en diepe vloeroppervlakken moeten vaak grote delen worden gesloopt om daglicht, ontsluiting, buitenruimten en marktconforme afmetingen tot stand te kunnen brengen. Hierdoor stijgen niet alleen de bouwkosten, maar gaat vaak een aanzienlijk deel van het verhuurbaar oppervlak verloren. Een onderwijsinstelling past qua afmetingen beter in dit type gebouw, waardoor minder hoeft te worden aangepast aan de constructie van het gebouw. Bijkomstig voordeel is dat het gebouw, wanneer deze gereed is, verhuurd wordt aan één gebruiker. Hierbij zijn onderwijsinstellingen in staat langjarige afspraken aan te gaan Het zorgt dus voor langjarige stabiele inkomsten, zekerheid en een lager risico.

Kruisbestuiving

Natuurlijk stellen onderwijsinstellingen specifieke eisen aan een gebouw, die flink verschillen van de standaard eisen voor bijvoorbeeld een kantoor- of woonfunctie. Gelukkig hebben wij binnen RYSE zowel experts op het gebied van commercieel vastgoed, waaronder op het gebied van retail en herontwikkeling, als experts die gespecialiseerd zijn in onderwijshuisvesting en duurzaamheidslabels als BREEAM en WELL. Laatstgenoemde werken aan projecten binnen het hele spectrum van leren en ontwikkelen, waaronder ook het realiseren van huisvesting voor hogescholen en universiteiten. Onder andere voor het project in Den Haag weten zij goed samen te werken, waarbij zij niet schromen elkaar kritisch te bevragen en uit te dagen met als doel de beste oplossing te realiseren.

De transformatie van dit retail pand naar een onderwijsfunctie is een inspirerend voorbeeld voor ontwikkelingen elders in het land. Voor zowel ontwikkelaars die een nieuwe functie zoeken voor een gebouw als onderwijsinstellingen die een nieuwe locatie zoeken.

Het herontwikkelen van retailpanden

Het herontwikkelen van retailpanden en dan met name grootschalige warenhuizen is voor ons als RYSE niets nieuws. Eerder hebben wij de V&D panden in onder andere Amsterdam en Eindhoven herontwikkeld. Sterker nog, ook het voormalig Hudson’s Bay pand in Den Haag is voor ons bekend terrein. Van 2015 tot 2017 hebben wij in opdracht van IEF – Bouwfonds het voormalig V&D pand herontwikkeld naar Hudson’s Bay. Wat wij merken bij een herontwikkeling is dat het altijd begint bij de locatie. Omdat het vaak om een bestaand gebouw gaat dat al heel lang op een strategische plek staat kun je niet anders dan vanuit die omgeving het plan opbouwen. Bij RYSE hebben wij behalve ervaren opstalontwikkelaars ook gebiedsontwikkelaars die ons in die daarbij ondertseunen. Door de combinatie van vraag uit de markt, de mogelijkheden van het gebouw en de rol binnen het stedelijk gebied ontstaat en planconcept. Daarom zijn alle herontwikkelde V&D’s bijvoorbeeld anders ingevuld. Wat bij alle drie geldt is dat de plint (begane grond en eerste verdieping) publiek is gehouden middels winkels. Dat moet ook om de rol binnen het stedelijk weefsel te kunnen blijven vervullen. Wat ook kenmerkend is, is dat de boven gelegen functies één hoofdentree hebben. (vergelijkbaar met een klassiek warenhuis). Alleen de bovengelegen functies zijn verschillend; in Den Haag is een universiteitscampus opgenomen en in Amsterdam kantoren. In Eindhoven hebben wij in de eerste fase van de herontwikkeling ook voor kantoren gekozen maar onderzoeken we in de tweede fase een woontoren.

PUNT SNIEP Diemen

Sturen op kwaliteit, duurzaamheid en beheersing van kosten binnen een complex stedelijke ontwikkeling.

INSPIRERENDE PROJECTEN

PATCHWORK

Amsterdam

Op het Amsterdamse Zeeburgereiland, wordt het gebouw Patchwork gerealiseerd. Patchwork bestaat uit acht blokken met gemengde woon-, werk- en recreatiefunctie. De constructie van het gebouw zal voor een groot deel uit gelamineerd hout bestaan.

WESTFIELD MALL

Leidschendam

BOAT & CO

Amsterdam

Dit appartementhotel is een unieke ontmoetings- en verblijfsplek in het houthavengebied van Amsterdam

LABORATORIUM DICOON

Elst

OF THE NETHERLANDS

Een uniek, volledig overdekt winkelcentrum waar beleving centraal staat.

Dit project geeft invulling aan de gezamenlijke ambitie van het Canisius Wilhelmina Ziekenhuis (CWZ), het Rijnstate en het Ziekenhuis Gelderse Vallei (ZGV) voor het realiseren van een nieuw laboratorium.

ZUIDOEVER

CORDAAN BIEDT INTENSIEVE ZORG IN BIJZONDERE WOONOMGEVING

Zuidoever is het eerste woonzorgcomplex van De Oevers. Dit bijzondere woonzorgcomplex werd in opdracht van de Amsterdamze zorgorganisatie Cordaan gerealiseerd. Een uniek concept op een prachtige locatie.

Als een van de grootste zorgorganisaties van Amsterdam heeft Cordaan een nieuwbouwlocatie conform een nieuw woon-zorgconcept ‘de Oevers’ ontwikkeld. Hierbij stelt Zuidoever zich ten doel hoogwaardig wonen, welzijn en zorg te bieden voor ouderen met een zware zorgvraag van lichamelijke en/of geestelijke aard. Het ontwerp van het gebouw kenmerkt zich door een eigentijdse en comfortabele uitstraling, waarmee het zich onderscheidt van de traditionele verzorgings- en verpleeghuizen.

Leven staat centraal

Zuidoever is gelegen op de Zuidas in Amsterdam. De ligging, midden in deze wijk, is uniek. Ondanks het woonzorgconcept staat wonen centraal. Daarom geen logo’s en andere zorgkenmerken op de gevel.

Als je hier rondloopt heb je geen idee dat het een zorggebouw is. Dit is ook deels gerealiseerd door het juiste materiaal- en kleurgebruik, maar ook door zorggerelateerde elementen aan het zicht te onttrekken. Het heeft hierdoor geen zorguitstraling. De bewoners moeten zoveel als mogelijk het leven kunnen leven zoals zij dat wensen en die gedachte moet je met elkaar vasthouden. En het gebouw ondersteunt deze visie - door de inrichting, door de meubels en door de keuze aan materialen - ook echt.

Licht, lucht en water

In de opzet van het gebouw komen de elementen licht, lucht en water in verschillende vormen terug. Zo is er veel licht, ruimte en groen. Er is een dakterras, een tuin en een ruime wintertuin waar je het hele jaar door kunt genieten van het groen en het uitzicht. Iedere etage heeft een buitenruimte. De bouw is dusdanig dat je meandert, dus zonder lange gangen. Je hebt telkens de kans anderen te ontmoeten maar er is ook plek om je even terug te trekken.

Partnerappartementen

Op 4 woonlagen zijn 54 appartementen gerealiseerd. Op de begane grond, 1e en 2e etage bevinden zich steeds 17 appartementen. Op de vierde woonlaag liggen de 3 extra grote appartementen voor stellen, waarbij de ene partner een zware zorgvraag heeft en de andere partner niet of minder. Dit maakt dat

Het concept

De bewoners van Zuidoever, mensen met somatische klachten of dementie, kunnen rekenen op deskundige zorg en betrokken ondersteuning van een professioneel team. Bewoners met somatische klachten en dementie wonen naast elkaar. De zorg wordt op maat geboden door zo veel mogelijk rekening te houden met de wensen van bewoners. Het team laat zich inspireren door de Sociale Benadering van dementie van bijzonder hoogleraar Anne-Mei The. Hierbij ligt de focus niet op de aandoening, maar op (het verbeteren van) de leefwereld van de persoon met dementie en diens omgeving.

stellen toch bij elkaar kunnen blijven wonen, een belangrijk speerpunt van Cordaan.

Veilig wonen

De Zuidoever is een sprekend voorbeeld waar zorg en wonen optimaal is geïntegreerd. Het betrekken van diverse klankbordgroepen hebben bijgedragen tot een resultaat wat past bij de behoefte van de doelgroep. De begane grond is bijvoorbeeld hoger gesitueerd dan het maaiveld (openbaar gebied). Dat geeft bewoners een veiliger gevoel en dat is bij deze doelgroep een belangrijk aspect.

Rol RYSE

RYSE is vanaf het voorlopig ontwerp als projectmanager bij de ontwikkeling en realisatie van het woon-zorgconcept Zuidoever betrokken. Samen met de interne organisatie van Cordaan is het woonzorgconcept verder ontwikkeld, waarbij de kennis van RYSE op het gebied van woning- en zorgontwikkeling is ingezet om de plannen te optimaliseren en de businesscase robuuster te maken.

Na besluitvorming over de businesscase is onder leiding van RYSE de ontwerpfase opgestart en was RYSE verantwoordelijk voor het aansturen van het ontwerpproces en de samenwerking met de interne organisatie met als doel het laten landen van het nieuwe woon-zorgconcept binnen de organisatie van Cordaan. Gedurende het ontwerpproces heeft RYSE Cordaan ondersteund bij de uitvoering van de anterieure overeenkomst tussen Cordaan en de gemeente Amsterdam. Onderwerpen als grondlevering, notariële splitsing en erfpacht kwamen daarbij aan de orde.

Na afronding van het ontwerpproces en het voorbereiden van de interne besluitvorming is de aanbesteding opgestart voor de selectie van de uitvoerende partijen die al vroeg in het proces betrokken zijn. Na een intensief onderhandelingstraject is de realisatie gestart en heeft RYSE directievoering en toezicht geleverd. Al vroeg in de realisatiefase is de oplevering en overdracht naar de beheerorganisatie van Cordaan geïnitieerd om een zo soepel mogelijke overgang te creëren.

ONZE DIENSTEN

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

U heeft een besluit genomen om een vastgoedproject te starten en daarmee is de stip op de horizon gezet om uw ambities waar te maken. Nu rijst de vraag hoe dit project tot stand komt terwijl het (her)ontwikkelen van vastgoedprojecten een uitdagende opgave is. Niet alleen gezien de regelgeving, de techniek maar ook de opeenstapeling van belangen en de menselijke factor die van essentieel belang is in deze fase. Het is en blijft een kunst om de stappen van het ontwikkelproces transparant te maken zodat u, ongeacht uw achtergrond in vastgoed, dit proces kunt volgen en daarop invloed kunt uitoefenen.

In elk project moeten de vragen worden beantwoord of een opgave haalbaar, bruikbaar, vergunbaar en realiseerbaar is. Deze antwoorden in combinatie met doordachte communicatie richting de verschillende stakeholders zijn van groot belang om tot een gereed ontwerp te komen. Wij maken het ontwikkelproces transparant en voorspelbaar. U kunt erop vertrouwen dat wij tijdens deze fase de leiding nemen als aanjager van het ontwerpteam, met als doel een breed gedragen ontwerp te realiseren. Daarnaast fungeren wij als gesprekspartner voor de gemeente om de benodigde (RO)vergunningen te verkrijgen en tegelijkertijd zijn we ook uw sparringpartner. Wij bereiden uw besluiten voor met adviezen, keuzes en scenario’s om een doordachte afweging te maken en het geheel te overzien.

Sturing op de doelstellingen ten aanzien van geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie, en kwaliteit (GROTIK), is wat ons betreft een minimumvereiste omdat wij geloven dat het managen van projecten over mensen gaat; het verkrijgen van draagvlak zorgt voor een soepel proces waarbij altijd evenwicht moet zijn tussen ontwerp, gebruik, kosten en (soms) inkomsten in relatie tot tijd. Onze werkwijze omvat het zich verplaatsen in uw situatie en het volledig begrijpen van uw belangen, zodat we deze maximaal in de (her)ontwikkelopgave kunnen implementeren.

Uiteraard vraagt het management van projecten de juiste kennis en expertise. Wij zijn thuis in de wereld van het ontwikkel- en projectmanagement met een bewezen trackrecord. Onze mensen beschikken over de juiste skills om u te helpen in de volledige breedte van uw vraagstukken. Wij zijn geen rapportenfabriek en geen fee burners maar wij brengen juist adviezen uit die opgaves van de grond laten rijzen. Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het

proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en uitvoerbare oplossingen.

Onze diensten voor Ontwikkeling & Voorbereiding bestaan o.a. uit:

• Ontwikkelmanagement

• Procesmanagement

• Projectmanagement

• Programmamanagement

• Gebiedsontwikkeling

• Tender- en aanbestedingsmanagement

• Risicomanagement en planning

• Omgevingsmanagement

• Due Diligence

• Second opinion

Neem dan contact op met:

Meer weten?

QUTECH TU DELFT CAMPUS

De komende jaren wordt gewerkt aan vernieuwing en verbetering van de TU Delft Campus. Eén van de ontwikkelingen hierin is de nieuwbouw QuTech. Dit is het onderzoeksinstituut van de Technische Universiteit Delft en TNO op het gebied van quantum-technologie. QuTech werkt aan een radicaal nieuwe technologie met wereldveranderend potentieel en met als missie: het ontwikkelen van schaalbare prototypes van een quantum-computer en een inherent veilig quantum-internet.

Om die ambitieuze doelen te bereiken, brengt QuTech wetenschappers, ingenieurs en industrie samen in een inspirerende omgeving - met veel ruimte voor ambitie, ondernemerschap en innovatie.

Het zuidelijke gedeelte van de TU Delft Campus wordt de komende jaren doorontwikkeld tot een levendige omgeving met nieuwe faciliteiten voor onderwijs en onderzoek, waaronder een nieuw QuTech gebouw.

De TU Delft werkt aan verduurzaming van de campus met als doel een CO2-neutrale en circulaire campus in 2030. Dit geldt ook voor het nieuwe QuTech gebouw, waarbij de ambitie BREEAM Excellent is. Het gebouw wordt uiteraard energieneutraal en er worden, waar mogelijk, gebruikte materialen, isolatie op basis van natuurlijke materialen en energiezuinige installaties gebruikt.

Wat zijn de grootste uitdagingen

Het doel is het creëren van de best mogelijke werkomgeving voor Quantumwetenschappers, theoretici en ondersteunend personeel, met nadruk op functionele, laboratoria met een uitstekende technische infrastructuur. Daarbij worden verschillende eisen gesteld aan onder andere elektromagnetische compatibiliteit en trillingen die de uitwerking van het ontwerp complex maken. Dit is niet alleen in het gebouw van toepassing, maar deze factoren kunnen ook de omliggende gebouwen en het onderzoek dat daar wordt uitgevoerd beïnvloeden. Het realiseren van een duurzaam (BREEAM Excellent) gebouw én een trillingvrij gebouw is uitdagend. Om ervoor te zorgen dat het gebouw trillingvrij is dienen namelijk dikke betonnen trillingvrije vloeren toegepast te worden... In de ontwerpfasen wordt continue gekeken naar de discrepanties die ontstaan en hoe dit zo passend mogelijk opgelost kan worden.

Rol RYSE

RYSE is verantwoordelijk voor het projectmanagement en het bouwkostenmanagement. Tijdens de realisatiefase neemt RYSE tevens de directievoering en het toezicht voor haar rekening. Het ontwerpteam bestaat verder uit Cepezed, IGG, Pieters Bouwtechniek, Buro Happold, Royal Haskoning DHV, Arcadis en Peutz. Samen is het team integraal verantwoordelijk voor het opstellen van het ontwerp.

Wat kan de dienstverlening die we hier bieden andere opdrachtgevers helpen De nieuwbouw voor QuTech is een gebouw waar zeer specifieke eisen aan worden gesteld. Zo gelden er hoge eisen met betrekking tot trillingen en elektromagnetische stralingen, die zich o.a. vertalen in beperkte mogelijkheden bij de toepassing van constructieprincipes en materialen. Ondanks deze beperkingen worden de projectbetrokkenen door ons uitgedaagd om met creatieve ontwerpoplossingen alsnog de hoge ambities in het project te behalen. Focus op wat er echt toe doet! Het managen van het spanningsveld tussen high-end labomgevingen en hoge (duurzaamheid)ambities brengt ons veel kennis en ervaring ten aanzien van het organiseren en beheersen van dergelijke complexe processen. Deze kennis en ervaring zetten wij graag in bij soortgelijke vraagstukken waar u mee te maken hebt.

FORUM GRONINGEN

HET BEWIJS DAT BIBLIOTHEKEN

RELEVANT ZIJN ÉN BLIJVEN

In de binnenstad van Groningen staat het Forum, een plek waar je als bezoeker en inwoner van deze stad niet omheen kunt. Het Forum bevat een mix aan functies, zoals een museum, expositieruimte, filmzalen, horeca én een bibliotheek.

Het Forum Groningen heeft zowat elke prijs die bestaat gewonnen en heeft wereldwijd de aandacht getrokken. Recentelijk won de hele gebiedsontwikkeling Grote Markt Oostzijde, waaronder dus het Forum Groningen, de NEPROMprijs 2021. Maar het is al eerder bestempeld als het Beste Gebouw van 2020, het won de Dutch Design Award, het is het Beste Publieke Gebouw volgens Architectenweb Awards en volgens de vakjury van de Architectuurprijs, de Beste Bibliotheek van Nederland. Kortom het Nederlandse voorbeeld van de revival van de bibliotheek. Schooldomein toog af naar Groningen om in gesprek met Dirk Nijdam, directeur van Forum Groningen en Sjoerd Groen, partner bij RYSE, te horen hoe zij deze plek hebben gecreëerd.

Plek voor iedereen

“De bibliotheek moet een plek zijn voor iedereen”, aldus Dirk, “met het Forum Groningen heeft de gemeente een grote stap gezet in het vernieuwen van de bibliotheek. Jarenlang is er niets veranderd in bibliotheekland. Tot ongeveer tien jaar geleden. Scandinavië bracht veranderingen aan in de functie van de bibliotheek. Daarna volgde onder andere Nederland. Het Forum is een gebouw waar naast de bibliotheek ook andere functies hun huisvesting vinden. De wereld van nu en de mogelijkheden van morgen verbinden; dat staat centraal bij alles wat Forum Groningen doet. Mensen die thuis geen plek hebben om zich te concentreren, kunnen er terecht om te lezen of te studeren. Er worden interessante lezingen en debatten georganiseerd. Heb je problemen met lezen (in de Nederlandse taal?) dan word je geholpen met bijvoorbeeld het ontcijferen van een brief van de belastingdienst. ‘Digibeten’, waaronder ouderen, krijgen uitleg over digitalisering zoals bijvoorbeeld de omgang met een tablet of smartphone of het online regelen van zaken via DigiD.”

Functievermenging

In het Forum komen organisaties en functies moderne technologie, cultuur, wetenschap en actualiteit samen. Uniek daarbij is ook dat de verschillende onderdelen ook zijn gefuseerd tot één organisatie. Kinderen en volwassenen kunnen kennismaken en experimenteren met moderne technologie in het Smartlab en Medialab. Verschillende tentoonstellingen over bijvoorbeeld kunstmatige intelligentie en videogames wisselen elkaar af. Je kunt kennismaken met strips, animatie en games in het museum Storyworld. “Alle functies presteren boven verwachting en het is daarmee echt meer dan een cultureel bedrijfsverzamelgebouw”, aldus Dirk. “We hebben in het programma en aangesloten organisaties altijd weloverwogen keuzes gemaakt. Met dit gebouw willen we ons echt richten op de toekomst. Het stripmuseum paste bijvoorbeeld goed en we hebben het concept van het museum aangepast naar strips, animatie en games. De Art-

house bioscoop stond op deze locatie en een plek ín het Forum sloot perfect aan op het concept. Door een écht goede horeca op te nemen in het gebouw, is het ook een plek geworden waar mensen frequent blijven komen. Wethouders van andere steden zeggen wel eens tegen me dat ze ook zo’n ‘ding’ willen, maar zo werkt het niet. De functies zijn specifiek afgestemd op de stad Groningen. Groningen is een jonge stad met veel studenten. Daarnaast heeft het ook een groter verzorgingsgebied dan de meeste steden in Nederland. Zo is Groningen voor veel inwoners van Friesland en Drenthe ook de plek als ze het hebben over ‘ik ga naar dé stad’.

Onderling vertrouwen

RYSE heeft het Forum Groningen bij de ontwikkeling ondersteund en stuurde de afbouw en inrichting aan. Dirk: “Het was echt een complex proces. Het gaat om een gebouw van tien verdiepingen, waarbij elke verdieping totaal anders is ingedeeld en ingericht. We hebben verschillende zijinslagen moeten maken en moesten daardoor echt als één team opereren. Daarin hadden we aan RYSE een hele goede. We zijn eigenwijs en wilden eigen keuzes maken. Het onderlinge vertrouwen was er en we begrepen elkaar.” Sjoerd vult aan: “Soms hadden we echt maar een appje nodig om van elkaar te begrijpen wat nodig was. Door de vele belangen, ook buiten het speelveld, was het een soort van schaken. Ook om te zorgen dat alle stukken op tijd bij de juiste mensen kwamen.” “En we zijn binnen budget gebleven!”, zegt Dirk trots. Sjoerd: “Soms moest er bespaard worden en dit gebeurde altijd op kosten die voor de bezoeker niet zichtbaar zijn. Zo is er bijvoorbeeld bespaard door te kiezen voor een ander houtsoort. Op die manier kon er weer worden uitgepakt in onder andere het interieur.”

Wereldwijde aandacht

Dirk tenslotte: “Vanwege de hoge kosten, kwam er in eerste instantie veel kritiek op de realisatie van het Forum. Mensen vonden het een onnodig duur gebouw. Het forum is uniek als je kijkt naar de exploitatie, waarbij het slechts voor circa 50% van de inkomsten afhankelijk is van subsidies. Dat het gebouw nu prijzen wint is natuurlijk geweldig, maar dat de bezoekersaantallen veel beter zijn dan voorspeld, is de allermooiste prijs. “Je ziet echt dat die kritiek nu helemaal is omgeslagen in trots. Trots voor het Forum. Groningers willen het gebouw nu aan iedereen laten zien”, zegt Sjoerd lachend.

P2 EUROPAPARK GRONINGEN

Het terrein van de voormalige Hunze energicentrale tegenover voetbalstadion Euroborg, thans in gebruik als parkeerterrein (P2), is een van de meest in het oog springend ontwikkellocaties van het Noorden. Het is laatste plek die het functioneren van het Europapark als woon-/werklocatie nog een extra impuls kan geven. Gelet op haar hoge ambities en aanwezigheid van fundering bestaande uit 5.500 palen, koos de gemeente Groningen voor een partnerselectie. Binnen de uitvraag was ruimte voor een mixed-use programma van maximaal 69.000 m² BVO, waarvan 50% wonen en 50% niet-wonen.

Voor de ontwikkeling van kavel P2 op het Europapark werkt de gemeente Groningen samen met het team van ABC Planontwikkeling, waarbinnen RYSE als gedelegeerd ontwikkelaar actief is. Na een uitgebreide partnerselectie kwam dit team, mede door haar innovatieve blik op leefbaarheid, duurzaamheid en vitaliteit, als beste uit de bus. Na de partnerselectie is gestart met een haalbaarheidsstudie, waarin de gemeente Groningen en ontwikkelteam onder aansturing van RYSE, samen onderzoek deden om tot een haalbaar plan te komen. Het partnerschap tijdens de haalbaarheidsfase was voor beide partijen een prettige ervaring en de intentie is om deze samenwerking een passend vervolg te geven.

De gemeente Groningen en het ontwikkelteam hebben gedurende de haalbaarheidsstudie samengewerkt aan het onderzoeken van verschillende kwesties, waaronder financiële parameters en hergebruik van de bestaande fundering, om tot een haalbaar plan te komen. Hierbij is gebruik gemaakt van parametrisch ontwerpen. Hierdoor was het mogelijk om in korte tijd honderden ontwerp iteraties te genereren om zo te komen tot een betere businesscase en stedenbouwkundige opzet. De inzet van parametrisch ontwerptooling powered by OMRT, heeft bijgedragen aan een slimmer, duurzamer en efficiënter ontwerp maar vooral een transparante besluitvorming en sterkere businesscase. De samenwerking tussen beide partijen is als zeer positief ervaren, vanwege de korte lijnen, vroegtijdige afstemming en constructieve houding van alle betrokkenen. Daarnaast is de

EEN VERNIEUWD HOTELCONCEPT”

omgeving, zowel bewoners als (kantoor)gebruikers actief betrokken. Dit heeft geleid tot een succesvolle haalbaarheidsstudie met een aansprekend programma waar naast wonen met de nadruk op betaalbaarheid, ruimte is voor werken en ontspanning inclusief een vernieuwd hotelconcept. De ambities ten aanzien van duurzaamheid, natuurinclusief-, biobased- en circulair bouwen zijn verweven in de plannen. Hiermee is een vooruitstrevend plan tot stand gekomen waarbij CO-2 reductie en opslag centraal staat. De keuze om gebruik te maken van de bestaande fundering, toepassing van een modulair houtbouwconcept als mede de groene terrassen dragen hieraan bij.

Een haalbaar plan betekende het einde van de haalbaarheidsstudie en het begin van de volgende stap, namelijk het verder aanscherpen van de uitgangspunten en het ontwerp op basis van een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Groningen en ABC Planontwikkeling. Deze overeenkomst beschrijft de grondafname en de ruimtelijke procedures en onderzoeken die moeten worden uitgevoerd. Daarnaast treedt RYSE, in opdracht van ABC Planontwikkeling, op als gedelegeerd ontwikkelaar.

“ EEN SUCCESVOLLE HAALBAARHEIDSSTUDIE MET EEN AANSPREKEND PROGRAMMA WAAR NAAST WONEN MET DE NADRUK OP BETAALBAARHEID, RUIMTE IS VOOR WERKEN EN ONTSPANNING INCLUSIEF

STADGENOOT: DE KRACHT VAN DE FLEXIBELE SCHIL

Woningcorporatie Stadgenoot staat samen met de andere Amsterdamse corporaties de komende jaren voor een grote woningbouw- en vernieuwingsopgave. Om dit te kunnen realiseren maakt stadgenoot gebruik van de kennis en diensten van RYSE.

In 2020 won RYSE een tender voor een raamovereenkomst. Met deze raamovereenkomst kan Stadgenoot flexibel gebruik maken van de expertise van RYSE voor de ontwikkeling en verduurzaming van (sociale) huurwoningen.

Ambitie en versnellingsopgave

Stadgenoot is een ambitieuze woningcorporatie in Amsterdam en ziet het aantal projecten toenemen. Met een planvoorraad van ongeveer 2.900 woningen ontwikkelt en realiseert Stadgenoot één van de grootste woningbouwopgaven in onze hoofdstad. Daarnaast werkt Stadgenoot aan complexe renovatieprojecten, in bewoonde en onbewoonde staat, waarbij zowel de klanttevredenheid als de vastgoedverbetering centraal staan. Stadgenoot wil een moderne en flexibele organisatie zijn, met externe ondersteuning wanneer nodig, waarbij samengewerkt wordt met partijen die toegang hebben tot nieuw talent en kennis. RYSE ondersteunt Stadgenoot met de inzet van ontwikkelmanagers, projectmanagers, opzichters en directievoerders. Hiermee geeft RYSE handen en voeten aan de grote ontwikkelopgave van Stadgenoot.

Ontzorgen

RYSE heeft medewerkers in huis met kennis en ervaring met zowel nieuwbouw als renovaties van woningen. Dit is voor Stadgenoot van belang, omdat zij ook in bewoonde staat grootschalige renovaties uitvoeren. Door de inzet van de expertise van RYSE zijn zij in staat de eigen afdeling Projectontwikkeling van Stadgenoot te ontzorgen bij de ontwikkelopgave.”

Ontwikkeling Oostenburg

Stadgenoot geeft met haar grote ontwikkelambitie ook invulling aan het projectgebied Oostenburg

te Amsterdam. De ontwikkelingen op Oostenburg zijn momenteel in volle gang en de komende jaren wordt het eiland ontwikkeld tot een stoere stadswijk met wonen, werken en verblijven. Oostenburg SGN (projectbureau) is namens Stadgenoot verantwoordelijk voor de grondexploitatie. Zij verkopen de kavels en zijn verantwoordelijk voor de inrichting van de openbare ruimte in het gebied. Het project omvat drie kavels op Oostenburg eiland in Amsterdam die door Stadgenoot ontwikkeld worden. Voor de kavels 11AB en 12 is het ontwerp in bouwteam uitgewerkt tot een DO. Voor kavel 10 is begin 2023 een architect geselecteerd en wordt nog een bouwteamtraject opgestart. Voor de kavels 11AB en 12 zijn afspraken gemaakt met Zorggroep Amsterdam Oost t.b.v. het Leven Lief Huis (zorg gerelateerd) en Stichting Noorderzon (een bewonerscollectief). Met deze groepen zal een intensieve samenwerking gezocht worden tijdens het ontwerptraject. Voor kavel 10 zijn er gesprekken gaande met een andere zorgpartij.

RYSE trekt de ontwikkeling van deze kavels 11AB en 12. Zij zijn vanaf de aanbesteding betrokken bij deze ontwikkeling. Als projectregisseur/projectmanager is RYSE tot en met de realisatie verantwoordelijk om dit project tot een mooi einde te brengen. RYSE is ook voor Oostenburg SGN betrokken bij werkzaamheden aan de grondexploitatie van het gebied. Hierbij kan gedacht worden aan coördinatiewerkzaamheden en ondersteuning bij de verkoop van kavels.

ONZE DIENSTEN

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

De realisatiefase is de periode waarin een project echt gaat leven. Dagelijks brengt een veranderende bouwplaats uw vastgoed ambities dichterbij. Dit is ook de periode waarin plannen op papier tot realiteit gebracht worden; want bouwen gaat gepaard met het samenbrengen van een grote hoeveelheid documenten, gemaakte afspraken tussen partijen en heldere communicatielijnen. Het doel hiervan is het scherp bewaken van het eindbeeld. Een succesvolle start van deze fase vraagt om stukken en afspraken die op elkaar passen om miscommunicatie, vertraging en financiële risico’s te voorkomen in het bouwproces. Immers, het bouwen kent een hoge mate van snelheid waarin besluiten tijdig genomen moeten worden terwijl beïnvloedbaarheid van het ontwerp, zonder consequenties, steeds beperkter wordt. Het resultaat van deze fase is dat u krijgt wat gecontracteerd is met uitvoerende partijen, namelijk een gebouw dat voldoet aan uw eisen en wensen zoals op papier is bedacht.

Om de complexiteit van de bouw te managen en zorg te dragen voor een voorspelbaar bouwproces, is samenwerking met uitvoerende partijen een vereiste. Deze samenwerking kent verschillende vormen; dit kan o.a. middels een traditioneel contract, bouwteam of geïntegreerd/turnkey contract: Elk van deze contractvormen kent kansen en risico’s maar vraagt ook een andere wijze van aansturing en gedrag van betrokken partijen. De gemene deler in deze samenwerkingsvormen is sturing op de doelstellingen ten aanzien van geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie, en kwaliteit (GROTIK).

Sturing en beheersing van de bouw vraagt om specifieke expertise op het gebied van o.a. financiën, techniek, juridische en organisatorische zaken. Ons team, bestaande uit deskundige en bevlogen bouwmanagers en toezichthouders, hebben reeds bewezen projecten van de grond te krijgen. Met hun grote betrokkenheid, pragmatische benadering en passie voor het vak, zijn zij de drijvende kracht die altijd sturen op voorspelbare uitvoeringstrajecten en tijdige oplevering van projecten met oog voor kwaliteit. Inzet van tooling is hierbij niet ondenkbaar om de beheersing van uitvoeringsaspacten in kaart te brengen zodat u inzicht heeft in wat er speelt en hoe het project ervoor staat.

Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij ook in deze fase niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en uitvoerbare oplossingen.

Onze diensten voor Realisatie & Beheersing bestaan o.a. uit:

• Bouwmanagement

• Contractmanagement

• Kwaliteit en bouwtoezicht

• Afbouwcoördinatie

Neem dan contact op met:

Dousi gj.dousi@ryse.nl +31 (0)6 21 25 71 28

Marcel Smitshoek m.smitshoeks@ryse.nl +31 (0)6 53 33 37 08

Danny Bosman d.bosman@ryse.nl +31 (0)6 15 01 19 93

Bart Atema b.atema@ryse.nl +31 (0)6 29 03

WERELDERFGOEDCENTRUM WADDENZEE LAUWERSOOG

Stichting Werelderfgoedcentrum Waddenzee ontwikkelt en bouwt een toonaangevend centrum voor bezoek aan het UNESCO Werelderfgoed Waddenzee in de haven van Lauwersoog. Het centrum beoogt het ‘ecologische en economische visitekaartje’ van Nederland te worden.

Unieke diversiteit

De ongekende natuurkracht en verscheidenheid aan dieren en planten komt straks tot leven in een iconisch gebouw in de haven van Lauwersoog. Hier beleef je de weidsheid en immense diversiteit. Begrijp je waarom 12 miljoen trekvogels juist hier een voedselstop maken. Zie je van dichtbij waarom er bijna 10.000 zeehonden wonen. Maak je kennis met het unieke spel tussen zandplaten, geulen, duinen en kwelders. Sta je middenin de getijden, de wind, de stromingen. Leer je van en over een gebied zo groots dat je jezelf heel klein kan voelen. En snap je waarom het Waddengebied zo’n cruciale schakel is in de ecosystemen van de wereld. Alles wat de Waddenzee zo uniek en onmisbaar maakt, krijgt voor het eerst een welverdiende publieksbeleving.

Beleving in een veldstation 2.0

Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt geen gewoon museum. Iedereen is straks welkom in ons veldstation 2.0. Direct bij binnenkomst start een unieke beleving. Elke ruimte die je betreedt, belicht een ander deel van de Wadden. Je verkent je eigen rol ten opzichte van de natuur en wordt uitgedaagd mee te denken. Je bent live getuige van onderzoek en kunt daar zelf ook aan meedoen. Je loopt door laboratoria en ontdekt het belang van algen, virussen en bacteriën. Maar je kan ook de kracht van herfststormen tegen de dijken ervaren. Ook het zeehondencentrum verhuist van Pieterburen naar dit nieuwe thuis. Hier zie je ze werken aan hun herstel om weer terug de zee in te gaan. En leer je over de zeehond als graadmeter voor een gezonde Waddenzee.

Een gebouw van wereldklasse Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt gebouwd naar een ontwerp van het Deense architectenbureau Dorte Mandrup. In het Nederlandse Waddengebied passende materialen die bestand zijn tegen het klimaat van Lauwersoog en de buitendijkse ligging van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee vormen het uitgangspunt. Het voorlopig ontwerp stelt een volledig uit hout opgetrokken gebouw voor, dat de contouren van haar omgeving volgt: aan zeezijde is het een etage lager dan aan dijkzijde. Met een ingenieus ontwerp van verticale lamellen wordt optimaal gebruik gemaakt van het daglicht, kan de zon worden geweerd en is gegarandeerd dat er in de avond en nacht geen lichtvervuiling optreedt. Doordat de geveloppervlakten grotendeels in glas worden uitgevoerd is er een sterke connectie tussen binnen en buiten. De bezoeker van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee kan steeds vanuit een andere hoek de omgeving in zich opnemen; het licht en de sfeer binnen veranderen mee met de weersomstandigheden buiten.

Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee moet in het vaak gure en winderige havengebied een uitnodigend, warm baken zijn. Ook voor passanten en mensen die wonen in Lauwersoog of werken in de haven. De hele entree-etage en een belangrijk deel van de lager gelegen etage zijn daarom publiek – gratis toegankelijk. Hier bevinden zich onder andere de receptie en ‘vertrekhal’, café en restaurant en de Wadhal, in combinatie met een lounge. In de vertrekhal krijgt de bezoeker alvast een voorproefje van wat er in de rest van het gebouw te beleven is: het wetlab – de natte onderzoeksfaciliteit voor onderzoek naar vis, schelpdieren en onderwaternatuur – grenst aan deze publieke zone.

Duurzaamheid

Duurzaamheid staat voorop bij de ontwikkeling: er wordt gestreefd naar een duurzaamheidslabel, bijvoorbeeld een GPR Gebouw 4.3 met een score van ten minste 8,5 of een WELL Building. Het gebouw zal energieneutraal zijn en er wordt geïnvesteerd in duurzame en recyclebare materialen. Ook voor het interieur maken we gebruik van lokale materialen, makers en gebruikers. Voor de zeehondenbassins zijn geavanceerde waterzuiveringsinstallaties nodig. Deze worden vanzelfsprekend uitgevoerd volgens de laatste standaarden in duurzaamheid en milieuvriendelijkheid. Het gebouw inclusief de zeehondenbassins moeten op jaarbasis water-positief worden.

Ook in het restaurant en café is duurzaamheid leidend. Bovendien biedt de verbinding tussen lokale producenten en vakmensen en het grotere publiek meerwaarde. Zo zal het restaurant op kleine, exclusieve schaal kunnen koken met de vangst die door leden van de Coöperatie Vissers van de Kust aan wal wordt gebracht en in het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt schoongemaakt. Op het menu staan uiteraard lokale en regionale producten. Bier en gedestilleerd zal bij voorkeur vanuit Groningen en Friesland worden betrokken. We haken aan bij initiatieven om culinair gebruik- en innovatie van Waddenproducten te stimuleren.

RYSE is verantwoordelijk voor de projectdirectie en het bouwprojectmanagement.

ZORGORGANISATIES BELANGRIJKE SLEUTEL BIJ OPLOSSEN WONINGNOOD

De woningcrisis is hét actuele thema als het gaat om ruimtelijke ordeningsvraagstukken in Nederland. De roep om overheidssturing heeft niet meer geklonken sinds de tijd van VINEX. Maar er is in Nederland ook veel oonbenut ontwikkelpotentieel: extensieve zorgterreinen van zorgorganisaties en solitair gelegen zorgpanden in de wijk bieden een enorm (ontwikkel)potentieel.

Vliegende brigades, versnellingstafels en strategische allianties, je kan het zo gek niet bedenken of het wordt ingezet om het schreeuwende tekort aan woningen terug te dringen. Al deze strategieën hebben met elkaar gemeen dat ze uitgaan van de samenwerking tussen partijen. Samenwerking tussen overheden, tussen overheden en marktpartijen en tussen overheden en traditionele partners als de woningbouwcorporaties. Voorgenoemde actoren zien daarbij echter een nieuwe partner over het hoofd; de zorgorganisaties met een omvangrijke vastgoedportefeuille van circa 26 miljoen m² BVO.

Onbenutte ruimte

Landgoederen en terreinen van zorgorganisaties zijn van oudsher vaak gelegen in het groen aan de rand van steden en dorpen. De relatieve ligging en waardering van deze veelal extensieve terreinen is in de afgelopen jaren sterk veranderd. Stedelijke uitbreidingen hebben

ervoor gezorgd dat de afstand tussen veel terreinen en de stad is verdwenen. Hierdoor worden deze terreinen ook interessant voor ontwikkelingen die niet meteen de kernactiviteit zijn van zorgorganisaties. Door verschillende maatschappelijke trends zoals het extramuraliseren van zorg, FACT teams en sinds Covid-19 ook de langverwachte groei van E-Health, is op veel zorgterreinen ‘ruimte vrij’ gekomen. Aan de andere kant zien we ook dat veel zorgorganisaties hun huisvesting steeds meer terughalen vanuit de wijken naar het instellingsterrein omdat het niet voor alle doelgroepen passend is of de gewenste minimale groepsomvang niet behaald kan worden.

Voor binnenstedelijke locaties en solitaire gebouwen geldt dat ze op verschillende manieren aangewend kunnen worden. Regelmatig is niet het gehele bouwoppervlak benut, kan binnenstedelijk verdicht worden op dergelijke locaties en blijft er dus

veel potentieel onbenut. Tegelijkertijd koesteren zorgorganisaties hun terreinen en gebouwen ook vanwege de kwaliteiten en de historische binding met de plek.

Meerdere vliegen in één klap

Wij zien de zorg als één van de strategische partners bij de aanpak van de woningcrisis. De transformatie van zorgvastgoed en instellingsterreinen naar woningbouwlocaties kan ruimte bieden aan wel honderden nieuwe woningen en zal daarmee een belangrijke bijdrage leveren aan de versnelling van de woningbouw. Maar dat niet alleen. Al jaren is de tendens om cliënten van zorgpartijen zo veel als mogelijk in contact te brengen met de samenleving. Iets waar instellingsterreinen per definitie niet goed op zijn toegerust. Zelfs binnenstedelijke locaties van zorgorganisaties hebben vaak een solitair karakter en staan maar beperkt in contact met de lokale context. Het verbeteren van ruimtelijke structuren en het dichter bij elkaar brengen van zorg en wonen draagt bij aan een inclusieve samenleving én aan de kwaliteit van zorg. Het kan schaalvoordelen opleveren voor de thuiszorg en daarmee de mobiliteitsvraag van mensen in de thuiszorg inkorten.

Bestaande zorglocaties zijn vaak bij uitstek geschikte locaties voor woonconcepten die zich richten op mensen die op zoek zijn naar veiligheid en gelijkgestemden om niet te vereenzamen. Een goed uitgedacht concept, dat is afgestemd op de lokale/ bovenregionale klant- en marktsituatie kan uitkomst bieden voor zowel het (her)huisvestingsvraagstuk van zorgpartijen als een bijdrage leveren aan de doorstroming op de huizenmarkt. Kortom, de transformatie van zorgvastgoed biedt kansen om te komen tot meer passend zorgvastgoed, ruimte voor woningbouwontwikkeling, doorstroming op de woningmarkt, betere ruimtelijke structuren én aan een inclusieve samenleving.

Zorgorganisaties als strategische partner

In onze optiek zijn een aantal zaken belangrijk om te komen tot een strategische samenwerking tussen zorgpartijen en overheden. Eén van de kernvragen: past onze (toekomstige) dienstverlening en ons vastgoed bij elkaar? Voor zorgorganisaties begint het met het inzichtelijk maken van de vastgoedportefeuille. Dat begint bij een vastgoedscan waarbij omvang, leeftijd, functionaliteit, flexibiliteit, duurzaamheid, exploitatiekosten en marktwaarde inzichtelijk worden gemaakt. Vervolgens kan een strategisch vastgoedplan worden opgesteld dat aansluit op, en onderdeel kan vormen van het algemene strategische plan van de organisatie. Waar willen we als organisatie naar toe en wat vraagt dat van ons vastgoed? Scenariostudies kunnen helpen om de gevolgen van mogelijke keuzen over de langere termijn inzichtelijk te maken zodat het beste scenario wordt vertaald in het strategische plan.

Projecten kunnen gedefinieerd en vertaald worden in een businesscase. Leidt deze investering tot het gewenste resultaat, zowel in financieel opzicht als in het bereiken van onze strategische doelen? Zo wordt anticiperen op veranderende omstandigheden veranderd in bewust gebruik maken van de kansen, rekening houdend met de strategische koers van de organisatie, de terreinen en gebouwen.

Gemeenten maak een woonzorgvisie

Wij zien gemeenten die op strategisch niveau durven te kijken naar het zorgvastgoed en die de uiteenlopende perspectieven van de verschillende zorgaanbieders met elkaar verbinden. Ze zorgen ervoor dat er vraaggericht gewerkt wordt aan een passend aanbod van wonen en zorg in hun gemeente. Bij het overgrote gedeelte van gemeenten in Nederland is een dergelijke woonzorgvisie nog niet of onvoldoende uitgewerkt. Gemeenten die hier al wel werk van maken dragen actief bij aan passende huisvesting voor zorgpartijen én ’creëren’ daarnaast ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Nieuwe goede huisvesting zorgt er namelijk ook voor dat het inefficiënte vastgoed van weleer plaats kan maken voor nieuwe delen van de inclusieve stad. Door op strategisch niveau te kijken naar het zorgvastgoed in Nederland doen zich concrete kansen voor die een zeer waardevolle bijdrage kunnen leveren aan het oplossen van de woningcrisis.

De transformatie van zorgvastgoed en instellingsterreinen biedt kansen voor het (her) huisvestingsvraagstuk van zorgpartijen, kan ontbrekende schakels leggen in steden en dorpen, doorstroming op de woningmarkt bevorderen én ruimte vrij maken voor de nieuwe woningen die zo hard nodig zijn. Het verzilveren van al die potentie vraagt om ambitie en samenwerking, tussen zorgorganisaties, gemeenten én marktpartijen. Nederland verdient beter zorgvastgoed!

Meer weten?

Neem dan contact op met Arnold Eisses a.eisses@ryse.nl +31 (0)6 82 85 49 27

COMMERCIEEL VASTGOED

WONINGBOUW

ONDERWIJSHUISVESTING

ZORGVASTGOED

PUBLIEK VASTGOED