RYSE | Inspire | Maatschappelijk Vastgoed

INSPIRE

Maatschappelijk vastgoed

Juni 2023

DE BUDGET-NEUTRALE BUSINESS CASE VAN EEN ‘HUIS VAN DE GEMEENTE’

AFWENDEN VAN DREIGENDE VERLAMMING IN GEBIEDSONTWIKKELING

FORUM GRONINGEN

Een uitgave van RYSE Adviseurs in vastgoed strategie | ontwikkeling | realisatie

KENNISMAKEN

WIJ ZIJN RYSE

We werken elke dag werken samen met onze opdrachtgevers aan toekomstgerichte oplossingen voor woon-, werk-, leer- en leefomgevingen. Wij zorgen voor grip op processen en projecten en durven richtinggevend te adviseren. Zo tillen wij vastgoed naar een hoger niveau met als doel de wereld om ons heen elke dag weer een stukje beter te maken.

In 2013 zijn wij ontstaan als een project- en bouwmanagementbureau genaamd abcnova. In de jaren daarna zijn we flink gegroeid in onze dienstverlening. Inmiddels benaderen klanten ons voor bredere opgaves in de markt. Wij staan erom bekend projecten succesvol van de grond te krijgen, zowel in strategie, ontwikkeling als in realisatie. Wij werken in verschillende markten waaronder onderwijs, gezondheidszorg, publiek en commercieel vastgoed. Met deze trackrecord zijn wij de partij die verschillende marktsegmenten en partijen met elkaar weet te verbinden. Onze breed georiënteerde dienstverlening en marktenkennis, maken dat wij het speelveld van de gebouwde omgeving, ook marktoverstijgend kunnen benaderen. Daarnaast blijven wij innoveren. Zo gaan wij de komende jaren meer inzetten op data gestuurd adviseren in onze ontwikkelopgaves.

We zijn trots op wat we als abcnova bereikt hebben en trots op onze mensen. Onze positie in de markt, de inmiddels bredere dienstverlening, marktbenadering en onze toekomstvisie, maken dat wij toe zijn aan een nieuwe naam die hoort bij de ontwikkeling die ons bedrijf en onze mensen maken. Een nieuwe naam markeert een nieuwe periode. Vanaf juni 2023 zijn wij: RYSE. De naam RYSE is de verpersoonlijking van het Engelse werkwoord rise, dat stijgen of verrijzen betekent en dat zegt alles over ons; want wij krijgen projecten van de grond. Wij tillen projecten naar een hoger niveau en wij zijn altijd bezig met groei en ontwikkeling van onze mensen maar ook met het vernieuwen en verduurzamen van de kwaliteit van werk-, leer- en leefomgevingen. En de Y? Tsja, wij zijn gewoon een tikkeltje eigenwijs, denken en kijken ook graag buiten de gebaande paden.

In dit magazine willen we u inspireren door onze aanpak, kennis en een greep uit onze projecten in het maatschappelijk vastgoed en gebiedsontwikkelingen.

Be inspired!

Waar we voor staan

WHY

Wij geloven dat de omgeving die wij creëren een blijvende positieve impact moet hebben op het welzijn en het presteren van mensen én de wereld om ons heen.

HOW

Met onze visie, energie en lef dagen wij partijen uit samen te werken aan een toekomstbestendige gebouwde omgeving.

WHAT Wij vertalen jouw ambities in vernieuwende oplossingen voor werk-, leer- en leefomgevingen. Zo komen we tot financieel en maatschappelijk haalbare projecten, die we helpen te realiseren binnen tijd en budget.

BETROKKENHEID hart voor de opdrachtgever

Wij zijn vakidioten die er alles aan doen om het maximale uit een opgave te halen. Dat we dicht bij onze collega’s, opdrachtgevers en partners staan, vinden we dan ook logisch. Want wij geloven in de kracht van verbinding. Door samen op te trekken, komen we altijd verder.

ONDERNEMERSCHAP enthousiast aanjagen

Wij zijn ondernemers in hart en nieren. Aanpakkers die nét even verder kijken: altijd op zoek naar kansen. En die kansen, daar helpen we je vervolgens graag mee op weg. Mooie plannen maken houdt ons scherp, maar ze daadwerkelijk realiseren geeft pas echt een kick.

INSPIRATIE drive om te vernieuwen

Met de nodige lef komen we steeds weer tot verfrissende ideeën. Als pioniers kijken we graag naar nieuwe mogelijkheden. Onze aanpak geeft het plezier, de drive en de energie die nodig zijn om te innoveren en om projecten te creëren waar we allemaal trots op zijn.

DE BUDGET-NEUTRALE BUSINESS CASE VAN EEN ‘HUIS VAN DE GEMEENTE’

Nederland telt honderden gemeentehuizen, vaak gelegen op een strategische plek midden in een stad, dorp of kern. De dienstverlening richting burgers is aan het veranderen. De traditionele gemeentehuizen degraderen tot fantasieloze werk- en vergadergebouwen die geen waarde toevoegen aan hun omgeving en gebruikers, omdat de gemiddelde inwoner door digitalisering amper meer naar een gemeentehuis gaat. De afgelopen jaren zien wij ambities van gemeenten veranderen voor wat betreft gemeentehuizen, deze geven allen kansen voor een bewezen ‘budget-neutrale businesscase’.

1. Circulaire en duurzame huisvesting

De landelijke ambitie vanuit het Klimaatakkoord is helder: CO2 -arm maatschappelijk vastgoed in 2050. Vanuit hun voorbeeldfunctie kiezen gemeenten bij nieuwbouw nu al voor hoge duurzaamheidsambities, nemen energiebesparende maatregelen in hun bestaande gebouwen en werken aan de opwekking van duurzame energie. Zo zijn er al veel goede voorbeelden van maatschappelijk én verduurzaamd vastgoed, zoals het gemeentehuis in Woerden. Een bestaand pand dat door revitalisatie gasloos is en een energielabel A+++ heeft (voorheen Energielabel G).

Maar om de landelijke ambitie te bereiken zijn grote stappen nodig. Op dit moment resulteren de huidige maatregelen in een besparing van slechts -3% Co2 per jaar. De oplossing ligt grotendeels bij de gebouwde omgeving want deze is verantwoordelijk voor bijna 40% van de CO₂-uitstoot in Nederland. De Vereniging van Nederlandse Gemeenten heeft een sectorale routekaart Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed opgesteld. Deze sectorale routekaart bevat de aanpak voor gemeenten om tot 2050 hun maatschappelijk vastgoed te verduurzamen en te transformeren.

Gemeentehuizen zijn bij uitstek geschikt om stappen te maken in transformatie, juist omdat de functie en de behoefte verandert maar ook gezien de voorbeeldfunctie. Circulariteit is daarbij de norm voor veel gemeenten. Dat kan terugkomen in eenvoudige stappen waarbij bestaand meubilair wordt hergebruikt in plaats van vervangen, tot een integrale benadering waarbij vrijkomende materialen uit een transformatie opnieuw worden ingezet. Deze laatste stap vraagt om een intensief en slim ontwerptraject. Zo wordt bij het gemeentehuis Rheden een deel van de constructie hergebruikt en zijn tevens vrijkomende materialen zoals plafonds, houten constructies en keukentechniek hergebruikt. Daarnaast wordt bij dit plan hout van lokaal gekapte bomen toegepast om alle interieurdelen te bouwen en schapenwol van de Posbank verwerkt tot akoestisch materiaal.

2. Werken na COVID

De wensen en eisen aan de kantooromgeving zijn door COVID nog concreter en urgenter geworden. Traditionele kantoorconcepten met ‘eigen’ werkplekken en repeterende inrichting voldoen niet meer aan de standaard om ontmoeten en kennisdelen te faciliteren. Daarnaast worden er steeds meer eisen gesteld aan de diversiteit aan werkplekken, die moet aansluiten bij de grote verschillen in type werkzaamheden (van Teams-samenwerkenconcentreren) die op kantoor worden uitgevoerd.

Gemeenten bieden steeds meer de vrijheid om te kiezen uit het type werkplek en de werktijden (hybride werken). Werkgeluk en zingeving wordt daarbij als aanjager gezien voor aantrekkelijke werkgeverschap.

Kantoorconcepten zijn aan verandering onderhevig blijven, omdat de vraag van de gebruiker ook continu verandert. In verschillende onderzoeken naar bezetting, gebruik en efficiëntie – ook in vernieuwde kantoorconcepten - zien we dat er nog steeds sprake is van aanzienlijke pieken in de werkplekbezetting op de bekende dagen. Dit toont aan dat er nog steeds potentie zit in het optimaliseren van het gebruik van de werkplekken, het faciliteren van piekbehoefte is verspilling. Recente metingen bij verschillende opdrachtgevers tonen maximale bezetting van 50-60% van het totaal aantal werkplekken. Op het gebied van gebruik en aantallen werkplekken is dus nog veel te winnen en te optimaliseren.

3. Van gemeentehuis naar huis van de gemeente

Vanuit de historie stralen de meeste traditionele gemeentehuizen een mate van status en autoriteit uit. Gesloten kantoren, uitsluitend voor de gemeente en met een beetje geluk een zichtbare raadzaal. De ambtenaar ver weg uit het zicht, onbereikbaar voor zijn inwoners. Deze gemeentehuizen passen niet meer bij de huidige tijd waarin de meeste gemeenten streven naar openheid, toegankelijkheid, bereikbaarheid en samenwerking.

In het huis van de gemeente kunnen inwoners in contact komen met overheids- en maatschappelijke diensten, iedereen is welkom en de mens staat centraal. Het is ook bij uitstek geschikt als de plaats voor ontmoeting en debat. Maar ook een plek waar ruimte kan zijn voor innovatie en cultuur. Deze functies kunnen worden versterkt door aanvullende (externe) maatschappelijke functies waardoor het als bruisende ontmoetingsplek nog meer tot z’n recht komt. Gedacht kan daarbij worden aan bijvoorbeeld een werkcafé, bibliotheek, theater of

Gemeentehuis Rheden

Gemeentehuis Woerden Foto: Lucas van

huisvesting voor externe samenwerkingspartners bijvoorbeeld vanuit het sociale domein. Maar ook aan het aanbieden van werk- of overlegfaciliteiten aan inwoners, verenigingen en andere organisaties. De eventueel toe te voegen functies voor externen en de benodigde omvang hiervoor binnen het huis van de gemeente moeten nader in kaart worden gebracht.

Het Huis van Cultuur en Bestuur van Midden Groningen is een typisch voorbeeld waarbij een theater, horeca, bibliotheek en een muziekschool zijn gecombineerd met een gemeentehuis, een dynamische plek waardoor het centrum van de gemeente Midden Groningen bruist.

4. Budget-neutrale business case: maatwerk

Investeren in een gemeentehuis is in een politiek debat meestal geen populair onderwerp. De kunst zit in het combineren van de reeds verwoorde kansen samen met een integrale financiële businesscase. In de reeds genoemde referenties zijn die allen haalbaar gemaakt door een financieel sluitende onderbouwing. Budget neutraal is

daarbij het uitgangspunt. Bij het gemeentehuis van Twenterand zijn de volgende stappen doorlopen:

1. Door optimalisatie van werkplekken is aanzienlijke ruimtewinst te behalen omdat de ruimtebehoefte van het kantoordeel afneemt. Dit ruimtepotentieel is inzetbaar voor partners binnen het concept ‘huis van de gemeente’. De hierdoor gegenereerde huuropbrengst kan worden ingezet als dekking voor investeringen.

2. Door zorgvuldig te kijken naar afschrijfmethodes zoals bijvoorbeeld een circulaire afschrijving is het mogelijk om aan bepaalde onderdelen een restwaarde toe te kennen. Op deze manier daalt de afschijvingslast omdat er niet naar 0 wordt afgeschreven.

3. Door de gestegen energielasten loont het financieel om te verduurzamen. Bij een energiezuinig gebouw kunnen de vrijgevallen energielasten worden ingezet als dekking voor investeringen. Bij gebouwen met een gasaansluiting en labels met C en hoger loont deze methode snel.

5. Praktijk heeft zich bewezen

Wij hebben de afgelopen jaren mogen werken aan een aantal sprekende projecten en de praktijk heeft zich inmiddels bewezen dat het mogelijk is:

1. Gemeentehuis Woerden: budgetneutrale businesscase, complete transformatie, van G+ naar A+++ voor gelijkblijvende kapitaallasten.

2. Gemeentehuis Twenterand: ontwikkeling tot huis van de gemeente, door slim werkplekconcept wordt ruimte gecreeerd voor partners, transformatie wordt gefinancierd door huurstromen.

3. Huis Van Cultuur & Bestuur Hoogezand: theater, horeca, bibliotheek en een muziekschool zijn gecombineerd met een gemeentehuis.

4. Gemeentehuis Oldambt: Centrumontwikkeling inclusief retail volume voor de binnenstad.

5. Gemeentehuis Rheden: circulair voorbeeld met geoptimaliseerde exploitatie, van G+ naar Energieneutraal

Meer weten?

Neem dan contact op met Bart Atema b.atema@ryse.nl

Huis van Cultuur en Bestuur, Midden-Groningen

Gemeentehuis Oldambt

Gemeentehuis Twenterand

“ IN HET HUIS VAN DE GEMEENTE KOMEN INWONERS IN CONTACT MET OVERHEIDS- EN MAATSCHAPPELIJKE DIENSTEN, IEDEREEN IS WELKOM EN DE MENS STAAT CENTRAAL.”

HUIS VOOR DE STAD HELMOND

Betrokkenheid inwoners

De gemeente Helmond is op dit moment verspreid gehuisvest over vier verschillende locaties door de stad heen. Deze locaties voldoen niet meer aan de eisen en wensen van de huidige tijd. Daarom heeft de gemeente besloten om één nieuw gebouw te realiseren, waar zowel de kantoorfuncties, de publieke functies als de politieke functies gehuisvest worden. Uiteindelijk zal dit pand ruimte bieden aan ca. 700 FTE.

De combinatie RYSE en Kraaijvanger Architects is geselecteerd voor het projectmanagement en ontwerp van het Huis voor de Stad. Samen met de adviseurs Aronsohn, DGMR en Valstar Simonis, vormen wij het Total Engineering (TE) team dat vanaf definitiefase tot en met de ingebruikname verantwoordelijk is voor de totstandkoming van het plan. Door het toepassen van de agile werkmethodiek is zonder een vastgesteld programma van eisen een gedragen en passend ontwerp gerealiseerd.

Circulair en duurzaam

Gemeente Helmond wil een duurzaam gebouw realiseren dat inclusief, open en toegankelijk is en bijdraagt aan een economisch-vitaal Helmond. Een eigentijds en flexibel gebouw dat passend en verantwoord is bij een publieke organisatie. Vanuit het Coalitieakkoord ‘Helmond, Stad in beweging’ stimuleert de gemeente duurzamer wonen en werken. De nieuwe huisvesting sluit daarbij aan, waarmee de gemeente als voorbeeld fungeert.

Het nieuwe Huis voor de Stad wordt een plek waar alle inwoners zich thuis moeten voelen. Daarom is participatie met de inwoners van de gemeente Helmond essentieel in de aanpak van het TE-team en de gemeente. De agile-aanpak die wij hebben neergezet draagt hieraan bij. Door in korte sprints samen te werken kan er makkelijk worden bijgestuurd en was inspraak van inwoners en andere stakeholders snel te realiseren.

RYSE borgt dat de gestelde planning door de gemeente en het TE-team gehaald wordt en op de juiste momenten ontwerpen gepresenteerd worden aan de medewerkers, het college en de gemeenteraad. Een belangrijk aspect in deze is het betrekken van de organisatie. Hun werkplek zal veranderen en door “het nieuwe werken” zal ook de manier van werken veranderen. Het op de juiste wijze meenemen van medewerkers (participatie) valt onder onze taken. Tijdens de uitvoering is RYSE verantwoordelijk voor directievoering en toezicht.

Beelden: Kraaijvanger Architects

Rol RYSE

HUIS VAN CULTUUR EN BESTUUR MIDDEN-GRONINGEN

Na een gemeentelijke herindeling zijn de gemeenten

Hoogezand-Sappemeer, Slochteren en Menterwolde samen

gegaan als één gemeente: Midden-Groningen.

In 2017 is er besloten om in Hoogezand de centrale huisvesting te realiseren voor de ambtelijke en bestuurlijke organisatie. De gemeente MiddenGroningen heeft deze kans aangegrepen om meer te doen dan enkel de eigen organisatie te vestigen en koos voor een andere aanpak: een huis van cultuur en bestuur.

Met het huis van cultuur en bestuur is een plek gebouwd voor de inwoners van de fusiegemeente. Hier kunnen ze terecht voor theater, muziek, kunst, lezen, taal, bestuur en gemeentelijke dienstverlening. Het Huis van Cultuur en Bestuur biedt namelijk onderdak aan drie organisaties die veel voor onze inwoners betekenen: Kielzog met theater, muziekschool, kunstencentrum en Grand Café, de bibliotheek met onder andere het Taalhuis en eLAB en het gemeentehuis van de gemeente Midden-Groningen met onder meer publieksbalies voor bijvoorbeeld paspoorten en rijbewijzen, het Historisch Archief en een prachtige raadzaal. Of zoals burgemeester Adriaan Hoogendoorn het bij het hoogste punt in september zo mooi verwoordde: “Dit gebouw is een ontmoetingsplek waar inwoners én medewerkers elkaar vinden en samen van Midden-Groningen een levendige gemeente maken.”

De beste bilbliotheek van Nederland 2022

1 november 2022 is Bibliotheek Hoogezand uitgeroepen tot beste bilbliotheek van Nederland. De award werd uitgereikt door Bibliotheekblad en Stichting NBD Biblion. De jury vond dat de Bibliotheek Hoogezand het meest complete beeld

liet zien van zowel collectie als van programmering, samenwerkingen, inrichting en gebouw. “De krachtige en bijzondere architectuur werd geroemd, tevens omdat deze ook een hoger doel dient, namelijk die van samenwerking. De inrichting van de bieb is tijdloos. Hoogezand combineert de voordelen van een grote organisatie (Biblionet Groningen) met het behouden van het lokale gevoel. Dit draagt enorm bij aan de goede gemeentelijke visie op de bibliotheek.”

Rol RYSE

RYSE is sinds 2019 betrokken bij de nieuwbouw en was verantwoordelijk voor het algehele projectmanagement. Wij gaven daarnaast leiding aan het ontwerp- en uitvoeringstraject en de implementatie van Activiteit Gericht Werken (AGW) in de organisatie.

“

DIT GEBOUW IS EEN PLEK WAAR INWONERS ÉN MEDEWERKERS

ELKAAR VINDEN EN SAMEN VAN MIDDEN-GRONINGEN EEN LEVENDIGE GEMEENTE MAKEN”

ONZE DIENSTEN

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

Stichting De constante factor in de wereld van vandaag en morgen is verandering, ongeacht de markt of sector. Daarmee is het bepalen van de organisatiestrategie belangrijker dan ooit, zeker als het gaat om de kwaliteit van werk-, leer- en leefomgeving. De eisen die we stellen aan de gebouwde omgeving worden steeds hoger terwijl dit gepaard gaat met schaarste in ruimte, klimaatverandering, mobiliteit, toenemende regelgeving en financiële uitdagingen. Hierdoor ontstaan steeds meer vraagstukken waarbij alle puzzelstukken zelden meteen in elkaar passen. De aanpak van deze uitdagingen vraagt om denkkracht, strategisch inzicht en passie om de puzzels te ontrafelen en keuzes in de praktijk te brengen. Dit betekent dan ook dat u mag rekenen op doordacht en strategisch advies om de juiste keuzes te maken voor de werk-, leer- en leefomgevingen van vandaag en morgen.

Wij werken in verschillende markten waaronder onderwijs, gezondheidszorg, publiek en commercieel vastgoed. Onze breed georiënteerde dienstverlening en marktenkennis, maakt dat wij het speelveld van de gebouwde omgeving, ook marktoverstijgend kunnen benaderen. Dit vraagt van ons enerzijds om in de huid te kruipen van onze klanten en anderzijds de opgaven ook vanuit de optiek van betrokken stakeholders te benaderen. Hierdoor ontstaat een integrale benadering die wij voor elke vraag inzetten.

Wij zijn thuis in strategische, juridische en financiële vraagstukken over vastgoedportefeuilles, projectontwikkeling, gebiedsontwikkeling en huisvestingsprojecten. Met ons eigen team van adviseurs, juristen en financiële experts helpen wij u in de volledige breedte van uw vraagstukken. Wij zijn geen rapportenfabriek en geen fee burners. Ons advies moet een oplossing zijn met blijvende positieve impact. Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en haalbare oplossingen. Toekomstbestendigheid is een belangrijke pijler van onze dienstverlening. Voor ons betekent dit dat wij voorop lopen door enerzijds steeds te vernieuwen en anderzijds door datagestuurd te adviseren door onder andere gebruik te maken van de nieuwste tooling. Hiermee zorgen we dat elke strategie en advies maximale impact heeft.

Onze diensten voor Strategie & Advies bestaan o.a. uit:

• Haalbaarheidsstudies

• Ontwikkelstrategie

• Financieel vastgoedadvies

• Juridisch advies

• Huisvestingsadvies

• Locatiekeuze

• Strategische vastgoedplannen

• Integraal huisvestingsplan

• Duurzaamheid en circulariteit

Neem dan contact op met:

weten?

Arnold Eisses a.eisses@ryse.nl +31 (0)6 82 85

Henk Berends h.berends@ryse.nl +31 (0)6

Vincent Deuning v.deuning@ryse.nl +31 (0)6 19 28 87

Sjoerd Groen s.groen@ryse.nl +31 (0)6

PROVINCIEHUIS GRONINGEN

Aardgas en duurzaamheid zijn twee hot items in Nederland en zeker in Groningen. Voor de provincie zijn duurzaamheid, innovatie en het verminderen van energiegebruik belangrijke thema’s. Voor het provinciehuis een grote uitdaging, omdat het deels rijksmonumentaal is.

Het provinciehuis heeft een transitie ondergaan naar een duurzame en gasloze huisvesting. Sinds 30 juni 2020 is het provinciehuis definitief van het gas af. Jaarlijks was er zo’n 250.000 kub gas nodig om het provinciehuis te verwarmen. Dit staat gelijk aan het gemiddelde verbruik van ongeveer 200 huishoudens. Om de gebouwen ook in de toekomst warm te houden, maakt de provincie nu gebruik van een koude- en warmteopslagsysteem in de bodem. Om de

gebouwen in de winter voldoende te kunnen verwarmen, wordt in de zomer warmte uit het water van de Groninger stadgracht gehaald en opgeslagen in de bodembronnen.

Innovatief

Het gaat om een bijzonder en ambitieus project vanwege de schaalgrootte en het gebruik van diverse vernieuwende technieken. Voor een deel gaat het om een monument dat moet

worden verwarmd. Het oudste gedeelte van het provinciehuis, waar het provinciaal bestuur zit, is al meer dan 600 jaar oud. Het isoleren van dit monument van ruim 5.000 m2 is onmogelijk, waardoor er met ‘hoog-temperatuurverwarming’ moet worden gewerkt. Hiervoor zijn speciale hoge-temperatuurwarmtepompen geïnstalleerd die het water tot 85 graden verwarmen. Dit water wordt vervolgens opgeslagen in grote buffertanks en gevuld met PCM (Phase Changing Materials). Dit zijn nieuwe en innovatieve technologieën die nog niet of nauwelijks worden toegepast in verwarmingssystemen.

Verdere verduurzaming

Naast het gasloos maken is ook de gevel geoptimaliseerd en verduurzaamd. RYSE was, in opdracht van de provincie Groningen, verantwoordelijk voor het projectmanagement, de inkoop- en aanbestedingsprocedures en de bouwbegeleiding voor zowel de gevelrenovatie als het gasloos maken.

“ EEN BIJZONDER EN AMBITIEUS PROJECT VANWEGE DE SCHAALGROOTTE EN HET GEBRUIK VAN DIVERSE VERNIEUWENDE TECHNIEKEN.”

AFWENDEN VAN DREIGENDE VERLAMMING IN GEBIEDSONTWIKKELING

Stijgende bouwkosten, een snel oplopende inflatie, een hogere rente, afnemende koopkracht en dalende woningprijzen. De problemen in gebiedsontwikkeling zijn talrijk. De media staan er dagelijks vol mee. Beleggers krijgen een businesscase vaak niet meer rond en wachten de ontwikkelingen af. Onzekerheid leidt zo tot uitstel en het mijden van risico’s. Overheden en marktpartijen zijn anno 2023 onzeker hoe nu te handelen. Een oorlogskas vullen om kansen die voorbij gaan komen te kunnen pakken? Of doorgaan met planuitwerking en doorlopen van procedures zodat bij economisch herstel de time to market kort is? En voor een gemeente: voorbereiden op strategische verwervingen of gelet op de gemeentefinanciën juist een heroriëntatie op de rol in gebiedsontwikkelingen; van een actieve naar een meer faciliterende rol. Mogelijkheden te over, maar wat is een passend besluit, wetend dat je voor elk project met anderen moet samenwerken. Je hebt nooit de hele regie maar bent altijd afhankelijk van anderen. Hoe voorkom je onder deze onzekere omstandigheden verlamming van de gebiedsontwikkeling?

In 2022 werden ruim 74 duizend nieuwbouwwoningen opgeleverd in Nederland. Met dank aan de voorafgaande hoogconjunctuur een relatief hoog aantal. Helaas lang niet genoeg om de gewenste 100.000 woningen te halen. In de tweede helft van 2022 sloeg de markt om na een lange periode van een sterke stijging van bouwkosten en opbrengsten. Tot de zomer 2022 was het de wereld relatief eenvoudig: de kosten stegen maar de opbrengsten nog harder. Dankzij de lage rentestanden waren veel kopers in staat financiering te krijgen. Niet iedereen; betaalbaarheid voor de lage en middeninkomens kwam steeds meer onder druk. Ook de woningcorporaties konden moeilijk overweg met de gestegen kosten en gereguleerde opbrengsten. Antispeculatiebedingen, regulering van middenhuur, een groter percentage betaalbaar programma zijn enkele beleidsinstrumenten die zijn ingezet als reactie op de effecten van de hoogconjunctuur.

Vanaf de zomer van 2022 is er contracteringsangst geslopen in de markt van gebiedsontwikkeling. Planuitwerkingen vonden nog steeds plaats maar contracten kwamen maar moeilijk tot stand. Angst voor de instabiliteit van de markt, de hoge inflatie en gestegen kosten. Onzekerheid kreeg steeds meer greep op de projecten. Een natuurlijke reflex is dan af te wachten wat er gebeurt om het risico en de daarmee gepaard gaande verspilling van verkeerde keuzes te vermijden. Afwachten tot zeker is wat de omstandigheden worden waaronder je een plan weer haalbaar maakt.

Medio 2023 gaan de gesprekken in de wereld van gebiedsontwikkeling over de zaken waar we dit artikel mee begonnen: dalende opbrengsten, hoge kosten. Er is nu nog geen nieuw perspectief. Vragen zijn onder andere wanneer de bouwkosten gaan dalen en wanneer de bodem is bereikt. Wat doet de rente? Dit zijn slechts enkele van de vele vragen. Veelal is afwachten dan het devies.

Zo dreigt na de crisis van 2008-2014 een nieuwe verlamming. Dit risico wordt vergroot doordat nu maar weer eens blijkt dat beleidsingrepen vaak een

achteruitkijk spiegel zijn: tegen de tijd dat maatregelen effect sorteren, zijn de marktomstandigheden sterk verandert en werkt het beleid juist averechts. De marktpartijen moeten in 2023 niet meer worden afgeremd, maar juist gestimuleerd om de woningproductie op peil te houden. De eerder genoemde verlamming moeten we bestrijden, niet verergeren.

Het omvallen van enkele banken in de VS en Zwitserland roept bij sommigen herinneringen op aan de bankencrisis van 2008. Sommigen spreken al over ‘the perfect storm’. Een selffulfilling prophecy?

Het is echter te vroeg om te concluderen of er sprake is van een echte economische crisis; sommigen voorspellen al weer stijgende woningprijzen in 2024. Ongefundeerd optimisme? Zeker is wel dat we de zaak niet op zijn beloop kunnen laten. De verlamming die aan het ontstaan is, kunnen we ons niet permitteren. De maatschappelijke problemen zijn immers onverminderd groot: een grote woningbehoefte, een urgente mobiliteits- en energie transitie en niet te vergeten: ook bodem/water/ klimaatadaptatie schreeuwen om aandacht. En dan hebben we het nog niet gehad over de noodzakelijke integrale benadering van sociaal en fysiek.

Kortom: afwachten is geen optie. De problemen zijn urgent. Maar hoe komen we verder onder deze lastige omstandigheden? Hoe werken marktpartijen en overheden samen aan gebiedsontwikkeling en zorgen we voor het noodzakelijke vertrouwen? Succesfactoren voor gebiedsontwikkeling zijn er in de kern maar een paar: een goede samenwerking tussen de partijen, een duidelijke ontwikkelingsvisie, een goede afstemming met de omgeving en de bewoners, een flexibele aanpak en het vermogen om in te spelen op veranderingen. Geef toe, dat klinkt als ‘te doen’.

In gebiedsontwikkeling kunnen publieke en private sturingsmiddelen in afstemming worden ingezet. Publieke middelen zoals bijvoorbeeld een bestemmingsplan geven de sturing op hoofdlijnen. De uitwerking en het proces van samenwerken tussen

markt en overheid kan aansluitend privaatrechtelijk worden bestuurd in privaatrechtelijke overeenkomsten.

Maar om ruimtelijke plannen te realiseren moeten veel risico´s worden overwonnen waar niet één van de partijen afzonderlijk op kan sturen. Ruimtelijke ontwikkeling is daar simpelweg te ingewikkeld voor. Een belangrijk onderdeel van de samenwerking bestaat dus juist in het op en naast elkaar leggen van de risico´s en deze gezamenlijk te beheersen, waar het kan samen te dragen. Dat verbindt en stimuleert om vanuit de opgave te denken.

Toch blijkt al te vaak dat het proces stroef gaat. De cruciale factor hierbij is vertrouwen. Vertrouwen om de marktpartij die het risico draagt ruimte te geven voor de nodige flexibiliteit in de uitwerking. Vertrouwen dat de overheid vanuit haar publieke rol een bestendige gedragslijn volgt. Planontwikkeling duurt immers langer dan één bestuursperiode. Het lukt vaak niet om tot een gezamenlijke sturing op risico’s te komen. Vaak gebeurt het dat cruciale kaarten tegen de borst worden gehouden en de relevante issues niet op tafel komen. Aan de

voorkant komt zo geen gezamenlijk besluit tot stand en ontstaan daardoor vroeg of laat problemen. En tijdverlies.

Een fraai voorbeeld van een succesvolle samenwerking is de gebiedsontwikkeling P2 in Groningen. Het project bevindt zich momenteel in de haalbaarheidsfase. De uitwerking en realisatie zal in de komende jaren plaatsvinden. Het P2-project is een goed voorbeeld van een succesvolle samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente om een verouderd en onderbenut gebied te transformeren tot een aantrekkelijk en duurzaam stedelijk gebied. Het draait hierbij om vertrouwen tussen deze partijen en een duidelijke prioritering. Het besef dat gezamenlijke keuzes aan de voorkant noodzakelijk zijn. Voor deze keuzes is vertrouwen in elkaar nodig. Bij P2 in Groningen is dat gelukt. In alle openheid worden aan de voorkant opties verkend, besluiten genomen en elkaars doelstellingen gerespecteerd. Bij gedeelde belangen is dat natuurlijk eenvoudiger dan wanneer deze uit een lopen. Maar ook die komen op tafel.

Een van de middelen daarbij wordt gebruikt is een methode waarbij ontwerpers digitale modellen gebruiken. Cruciaal is de kennis en expertise om de juiste uitgangspunten of parameters te bepalen. Het is een snelle werkmethode om haalbare scenario’s of varianten te bepalen. Zo komen de bandbreedtes van een gebiedsontwikkeling scherp in beeld. Ook is het gemakkelijk om het effect te zien van de verandering van een parameter. Denk hierbij aan een hogere duurzaamheidsdoelstelling, lagere opbrengsten/ kosten, windhinder, andere geluidseisen, etc. Het veel gewenste ‘aan de knoppen draaien’ is hiermee gemakkelijk te simuleren. Hierdoor kunnen ontwerpers sneller en efficiënter ontwerpen maken en kunnen de ontwerpen sneller worden aangepast aan veranderende omstandigheden en eisen. Ook in het besluitvormingstraject kan dit zogenaamde parametrisch ontwikkelen worden ingezet: effecten van keuzes zijn direct inzichtelijk.

Bij het P2-project in Groningen wordt parametrisch ontwikkelen gebruikt om samenwerking en transparantie in het ontwikkelproces te brengen. Door het gebruik van digitale modellen kunnen alle betrokken partijen, waaronder de lokale overheid, marktpartijen en adviseurs en ontwerpers, op een efficiënte en transparante manier met elkaar communiceren en samenwerken. Hierdoor worden verschillende belangen en eisen op een gestructureerde manier geïntegreerd in het ontwikkelproces en kan het van concept tot uitvoering

sneller en efficiënter verlopen. Niet meer ontwerpen en toetsen aan verschillende tafels, maar samen doelstellingen en parameters bepalen. Verkenningen van mogelijke scenario’s aan een gezamenlijke tafel behandelen. Dat vraagt vertrouwen van beide partijen.

Het voorkomen van een nieuwe verlamming in gebiedsontwikkeling, laten we daar met elkaar voor zorgen. De maatschappelijke doelstellingen zijn te groot. Vertrouwen, lef, gezamenlijk richting geven op kritieke issues aan de voorkant, risico’s samen beheersen en, waar het kan of moet, samen dragen zijn daarbij belangrijke voorwaarden om ook in deze economisch minder stabiele tijd succesvol te werken aan gebiedsontwikkeling.

Meer weten?

Neem dan contact op met Henk Berends h.berends@ryse.nl

+31 (0)6 51 95 55 58

“ EEN SNELLE WERKMETHODE OM HAALBARE SCENARIO’S OF VARIANTEN TE BEPALEN.”

P2 EUROPAPARK GRONINGEN

Het terrein van de voormalige Hunze energicentrale tegenover voetbalstadion Euroborg, thans in gebruik als parkeerterrein (P2), is een van de meest in het oog springend ontwikkellocaties van het Noorden. Het is de laatste plek die het functioneren van het Europapark als woon-/werklocatie nog een extra impuls kan geven. Gelet op haar hoge ambities en aanwezigheid van 5.500 funderingspalen, koos de gemeente Groningen voor een partnerselectie. Binnen de uitvraag was ruimte voor een mixed-use programma van maximaal 69.000 m² BVO, waarvan 50% wonen en 50% niet-wonen.

Voor de ontwikkeling van kavel P2 op het Europapark werkt de gemeente Groningen samen met het team van ABC Planontwikkeling, waarbinnen RYSE als gedelegeerd ontwikkelaar actief is. Na een uitgebreide partnerselectie kwam dit team, mede door haar innovatieve blik op leefbaarheid, duurzaamheid en vitaliteit, als beste uit de bus. Na de partnerselectie is gestart met een haalbaarheidsstudie, waarin de gemeente Groningen en ontwikkelteam onder aansturing van RYSE, samen onderzoek deden om tot een haalbaar plan te komen. Het partnerschap tijdens de haalbaarheidsfase was voor beide partijen een prettige ervaring en de intentie is om deze samenwerking een passend vervolg te geven.

De gemeente Groningen en het ontwikkelteam hebben gedurende de haalbaarheidsstudie samengewerkt aan het onderzoeken van verschillende kwesties, waaronder financiële parameters en hergebruik van de bestaande fundering, om tot een haalbaar plan te komen. Hierbij is gebruik gemaakt van parametrisch ontwikkelen. Hierdoor was het mogelijk om in korte tijd honderden ontwikkel scenario’s te genereren om te komen tot een betere businesscase en stedenbouwkundige opzet. De inzet van tooling powered by OMRT in combinatie met de aanpak en ervaring van RYSE, heeft bijgedragen aan een slimmer, duurzamer en efficiënter ontwerp maar vooral transparante besluitvorming en een sterkere businesscase. De samenwerking tussen beide partijen is als zeer positief ervaren, vanwege de korte lijnen, vroegtijdige afstemming en constructieve houding

ONTSPANNING INCLUSIEF EEN VERNIEUWD HOTELCONCEPT”

van alle betrokkenen. Daarnaast is de omgeving, zowel bewoners als (kantoor)gebruikers actief betrokken. Dit heeft geleid tot een succesvolle haalbaarheidsstudie met een aansprekend programma waar naast wonen met de nadruk op betaalbaarheid, ruimte is voor werken en ontspanning inclusief een vernieuwd hotelconcept. De ambities ten aanzien van duurzaamheid, natuurinclusief-, biobased- en circulair bouwen zijn verweven in de plannen. Hiermee is een vooruitstrevend plan tot stand gekomen waarbij CO-2 reductie en opslag centraal staat. De keuze om gebruik te maken van de bestaande fundering, toepassing van een modulair houtbouwconcept als mede de groene terrassen dragen hieraan bij.

Een haalbaar plan betekende het succesvolle einde van de haalbaarheidsstudie en het begin van de volgende stap, namelijk het verder aanscherpen van de uitgangspunten en het ontwikkelplan op basis van een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Groningen en ABC Planontwikkeling. Deze overeenkomst beschrijft de grondafname , de ruimtelijke procedures en de onderzoeken die moeten worden uitgevoerd. Daarnaast treedt RYSE, in opdracht van ABC Planontwikkeling, op als gedelegeerd ontwikkelaar.

“ EEN SUCCESVOLLE HAALBAARHEIDSSTUDIE MET EEN AANSPREKEND PROGRAMMA WAAR NAAST WONEN MET DE NADRUK OP BETAALBAARHEID, RUIMTE IS VOOR WERKEN EN

ONZE DIENSTEN

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

U heeft een besluit genomen om een vastgoedproject te starten en daarmee is de stip op de horizon gezet om uw ambities waar te maken. Nu rijst de vraag hoe dit project tot stand komt terwijl het (her)ontwikkelen van vastgoedprojecten een uitdagende opgave is. Niet alleen gezien de regelgeving, de techniek maar ook de opeenstapeling van belangen en de menselijke factor die van essentieel belang is in deze fase. Het is en blijft een kunst om de stappen van het ontwikkelproces transparant te maken zodat u, ongeacht uw achtergrond in vastgoed, dit proces kunt volgen en daarop invloed kunt uitoefenen.

In elk project moeten de vragen worden beantwoord of een opgave haalbaar, bruikbaar, vergunbaar en realiseerbaar is. Deze antwoorden in combinatie met doordachte communicatie richting de verschillende stakeholders zijn van groot belang om tot een gereed ontwerp te komen. Wij maken het ontwikkelproces transparant en voorspelbaar. U kunt erop vertrouwen dat wij tijdens deze fase de leiding nemen als aanjager van het ontwerpteam, met als doel een breed gedragen ontwerp te realiseren. Daarnaast fungeren wij als gesprekspartner voor de gemeente om de benodigde (RO)vergunningen te verkrijgen en tegelijkertijd zijn we ook uw sparringpartner. Wij bereiden uw besluiten voor met adviezen, keuzes en scenario’s om een doordachte afweging te maken en het geheel te overzien.

Sturing op de doelstellingen ten aanzien van geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie, en kwaliteit (GROTIK), is wat ons betreft een minimumvereiste omdat wij geloven dat het managen van projecten over mensen gaat; het verkrijgen van draagvlak zorgt voor een soepel proces waarbij altijd evenwicht moet zijn tussen ontwerp, gebruik, kosten en (soms) inkomsten in relatie tot tijd. Onze werkwijze omvat het zich verplaatsen in uw situatie en het volledig begrijpen van uw belangen, zodat we deze maximaal in de (her)ontwikkelopgave kunnen implementeren.

Uiteraard vraagt het management van projecten de juiste kennis en expertise. Wij zijn thuis in de wereld van het ontwikkel- en projectmanagement met een bewezen trackrecord. Onze mensen beschikken over de juiste skills om u te helpen in de volledige breedte van uw vraagstukken. Wij zijn geen rapportenfabriek en geen fee burners maar wij brengen juist adviezen uit die opgaves van de grond laten rijzen. Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het

proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en uitvoerbare oplossingen.

Onze diensten voor Ontwikkeling & Voorbereiding bestaan o.a. uit:

• Ontwikkelmanagement

• Procesmanagement

• Projectmanagement

• Programmamanagement

• Gebiedsontwikkeling

• Tender- en aanbestedingsmanagement

• Risicomanagement en planning

• Omgevingsmanagement

• Due Diligence

• Second opinion

Neem dan contact op met:

Meer weten?

GEBIEDSONTWIKKELING

RONDOM HET STATION

HOE LAAT JE HET NIET ONTSPOREN?

Het station vormt de entree en het visitekaartje van de stad en fungeert vaak als moderne stadspoort. De stationsgebieden zijn aantrekkelijke ontwikkellocaties, maar hebben wel zo hun eigen uitdagingen.

Als centraal punt in het stedelijk netwerk hebben stations een aantrekkingskracht op mensen en voorzieningen. Wij zien de laatste jaren dat de functie van een station is gewijzigd. Naast een opstap- of aankomstpunt voor je reis, heeft een station meer te bieden, zoals winkels en horeca. Het is een interessante locatie geworden voor werken en ontmoeten, maar ook voor wonen. Door veranderingen in mobiliteit, zoals de toename van gebruik van openbaar vervoer, en de verdichting van steden worden stations en de aansluiting hiervan op andere vormen van vervoer steeds belangrijker. De potentie van stationsomgevingen blijft niet ongezien. Veel stationsgebieden zijn of worden verbeterd of opgewaardeerd (denk aan identiteit, kwaliteit, intensiteit, verdichting en ketenmobiliteit).

Zo betreft het 7 stationsomgevingen van de 30 projecten die binnen de tweede ronde van de rijkssubsidie voor versnelling van woningbouw vallen. Want hoe fijn is het om zo vanuit je woon- of werklocatie op de trein te kunnen stappen?

Uitdagingen bij de ontwikkeling van stationsomgevingen

Dat er veel gaat gebeuren rondom stations is duidelijk, maar binnen zulke ontwikkelingen zijn er ook tal van uitdagingen. Allereerst zijn er veel stakeholders betrokken. Naast de vervoerders, overheidsdiensten, belangenorganisaties, omwonenden en ondernemers, wordt het stationsgebied door inwoners en bezoekers gebruikt. Op welke wijze betrek en bereik je al deze stakeholders? Daarnaast moet een stationsgebied altijd bereikbaar blijven of goed kunnen functioneren tijdens werkzaamheden. Aangezien een stationsgebied veel functies omvat zoals wonen, werken, (fiets)parkeren, busstation, verblijven etc., vergt dit een goede fasering van deelontwikkelingen. Alleen op deze wijze kunnen de werkzaamheden efficiënter en goedkoper worden uitgevoerd en wordt de overlast voor reizigers en de omgeving zoveel mogelijk beperkt.

Zoals in veel binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen

heb je ook te maken met een beperkte ruimte, zowel boven- als ondergronds. Daarbij zorgen de gestelde eisen aan duurzaamheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit voor druk op de financiële haalbaarheid van deze ontwikkelingen. Bovendien vormt het station en het spoor een fysieke scheiding. Verbinding tussen de stadsdelen waarborgen is een

uitdaging, maar het biedt juist ook mooie kansen om twee stadsdelen aan elkaar te verbinden.

Toegevoegde waarde risicomanagement

Met zoveel uitdagingen is goed risicomanagement een must. Het is een manier om grip te houden op complexe raakvlakken en te sturen op prioriteiten. Bestendig risicomanagement zorgt ervoor dat risico’s tijdig en op een transparante manier worden gesignaleerd, maar ook dat er op geacteerd wordt. Het is geen kwestie van risico’s verzamelen in een lijst en dan parkeren. Bij het analyseren van risico’s wordt gekeken welke beheerst moeten worden, welke maatregelen hiervoor uitgevoerd moeten worden en wie hiervoor verantwoordelijk is. Daarnaast faciliteert risicomanagement het gesprek tussen projectleden en kunnen projectleden met elkaar het gesprek aan gaan over welke risico’s én kansen zij zien. Hierdoor ontstaat wederzijds begrip. Door het onderscheiden van operationele, tactische en strategische risico’s, kunnen risico’s op het juiste niveau worden aangevlogen. Door de koppeling te maken tussen risico en planningsmanagement kan geborgd worden dat er in de fasering en planning rekening wordt gehouden met (integrale) risico’s.

Risicomanagement voor stationsgebied Hilversum

Deze aanpak bleek ook effectief te zijn voor een aantal projecten rondom het station Hilversum waarvoor RYSE het risico en planningsmanagement organiseerde. De risicoanalyses zetten de projectteams in gezamenlijke sessies weer op scherp. Het werd gewaardeerd dat de risico’s overzichtelijk verzameld waren én dat de belangrijkste risico’s naar voren kwamen, zodat hierop geacteerd kan worden. Door de risicoanalyses van de verschillende projecten te vergelijken, komen naast project-specifieke risico’s ook overkoepelende risico’s aan het licht, wat sturing op programmaniveau mogelijk maakt. Door de risico’s te koppelen aan projectplanningen en faseringen, zijn projectteams beter in staat te sturen op mijlpalen, wordt meer zekerheid verkregen over de haalbaarheid van planningen en kan tijdig bijgestuurd worden indien nodig. De planningen dragen bij aan een nauwkeurigere grondexploitatie. Door risico’s van tevoren in te schatten en financieel te kwantificeren kan rekening worden gehouden met het afdekken van risico.

Faseringsmanagement

Naast het risicomanagement lag er in Hilversum een ingewikkelde 3D-puzzel die opgelost moest worden. Een hoeveelheid aan vragen moest beantwoord worden om tot een goede fasering van het project te komen. Hoe verhouden de ruimtelijke gebieden zich ten opzichten van het programma? Welke programmaonderdelen hebben prioriteit in verband met subsidievereisten? Welke raakvlakken

dienen nog inzichtelijk gemaakt te worden? Zomaar een aantal vragen die ten grondslag liggen aan het faseringsvraagstuk. Een sterk binnenstedelijk gebied dat al decennialang in gebruik is kent de uitdaging om de ondergrondse infrastructuur en de bovenwijkse voorzieningen goed op elkaar aan te laten sluiten, waarbij naast het gewenste programma ook het beheer en onderhoud in ogenschouw wordt genomen. Toverwoord bij het totaalplaatje is natuurlijk ‘integraliteit’. Iets dat wij hebben weten te creëren door te luisteren en te analyseren, raakvlakken te beoordelen en scenario’s te toetsen op de uitgangspunten. Integraliteit biedt veel kansen, maar neemt in de planning zeker ook risico’s met zich mee. Vandaar dat een koppeling van risico’s en beheersmaatregelen aan de planningen als een must gezien wordt om grip te houden op dit soort complexe opgaven.

Risicomanagement en RYSE

Om risicomanagement binnen een project te laten landen zijn twee dingen nodig; structuur en enthousiasme. Structuur zodat risico’s en beheersmaatregelen overzichtelijk blijven en het projectteam ermee aan de slag kan. Enthousiasme zodat het projectteam op een positieve manier uitgedaagd en geprikkeld wordt om vanuit de toekomst na te denken. Hierdoor wordt het projectteam enthousiast om met risicomanagement aan de slag te gaan. Door het organiseren van gezamenlijke sessies kunnen projectleden hun gedachten met elkaar delen en ontstaat wederzijds begrip. Het is een middel om, naast het beheersbaar maken van risico’s, de ontwikkeling eens in de zoveel tijd op scherp te zetten en te checken of het projectteam op koers ligt. De opzet van het risicomanagement passen we aan op de behoefte vanuit het project. Risicoanalyses kunnen heel uitgebreid zijn, maar ook in een kort tijdbestek kan een goede risicoanalyse uitgevoerd worden. Het lukt ons projectteams te enthousiasmeren voor risicomanagement en tegelijkertijd op de achtergrond te zorgen voor een structurele aanpak. Zo wordt de aanpak gemakkelijk binnen het project overgenomen. De meerwaarde hiervan wordt door opdrachtgevers breed onderkend, vooral bij complexe ontwikkelingen rondom stationsgebieden. Met zulk bestendig risicomanagement worden valkuilen op tijd gezien en loopt een project niet uit de rails!

RDW TEST CENTRUM

Marknesse

In Marknesse wordt het Mobiliteit en Infrastructuur Test Centrum (MITC) ontwikkeld.

INSPIRERENDE PROJECTEN

DE WAALSPRONG

Nijmegen

Een gebiedsontwikkeling met karakter, waar 12.000 woningen en een nieuw winkelcenrum worden ontwikkeld.

GEMEENTEHUIS

Rheden

Het huidige gemeentehuis Rheden is sterk verouderd, te groot, niet duurzaam en wordt daarom vervangen door nieuwbouw waarbij de kelderconstructie behouden blijft.

(VER)NIEUWBOUW THIALF

Heerenveen

Dit project omvat de realisatie van een nieuwe schaatsbaan, vernieuwing van alle installaties in de hal, topsporttrainingsfaciliteiten en zicht op de ijsbaan vanuit alle ruimtes.

SAMEN ONDER ÉÉN DAK

Emmen

Koninklijke Kentalis en Openbaar Onderwijs Emmen (OOE) hebben de wens uitgesproken om op onderwijskundig vlak te gaan samenwerken in één gebouw.

FORUM GRONINGEN

HET BEWIJS DAT BIBLIOTHEKEN

RELEVANT ZIJN ÉN BLIJVEN

In de binnenstad van Groningen staat het Forum, een plek waar je als bezoeker en inwoner van deze stad niet omheen kunt. Het Forum bevat een mix aan functies, zoals een museum, expositieruimte, filmzalen, horeca én een bibliotheek.

Het Forum Groningen heeft zowat elke prijs die bestaat, gewonnen en heeft wereldwijd de aandacht getrokken. Recentelijk won de hele gebiedsontwikkeling Grote Markt Oostzijde, waaronder dus het Forum Groningen, de NEPROMprijs 2021. Maar het is al eerder bestempeld als het Beste Gebouw van 2020, het won de Dutch Design Award, het is het Beste Publieke Gebouw volgens Architectenweb Awards en volgens de vakjury van de Architectuurprijs, de Beste Bibliotheek van Nederland. Kortom het Nederlandse voorbeeld van de revival van de bibliotheek. Schooldomein toog af naar Groningen om in gesprek met Dirk Nijdam, directeur van Forum Groningen en Sjoerd Groen, partner bij RYSE, te horen hoe zij deze plek hebben gecreëerd.

Plek voor iedereen

“De bibliotheek moet een plek zijn voor iedereen”, aldus Dirk, “met het Forum Groningen heeft de gemeente een grote stap gezet in het vernieuwen van de bibliotheek. Jarenlang is er niets veranderd in bibliotheekland, tot ongeveer tien jaar geleden. Scandinavië bracht veranderingen aan in de functie van de bibliotheek. Daarna volgde onder andere Nederland. Het Forum is een gebouw waar naast de bibliotheek ook andere functies hun huisvesting vinden. De wereld van nu en de mogelijkheden van morgen verbinden; dat staat centraal bij alles wat Forum Groningen doet. Mensen die thuis geen plek hebben om zich te concentreren, kunnen er terecht om te lezen of te studeren. Er worden interessante lezingen en debatten georganiseerd. Heb je problemen met lezen (in de Nederlandse taal?) dan word je geholpen met bijvoorbeeld het ontcijferen van een brief van de belastingdienst. ‘Digibeten’, waaronder ouderen, krijgen uitleg over digitalisering zoals bijvoorbeeld de omgang met een tablet of smartphone of het online regelen van zaken via DigiD.”

Functievermenging

In het Forum komen organisaties en functies moderne technologie, cultuur, wetenschap en actualiteit samen. Uniek daarbij is ook dat de verschillende onderdelen ook zijn gefuseerd tot één organisatie. Kinderen en volwassenen kunnen kennismaken en experimenteren met moderne technologie in het Smartlab en Medialab. Verschillende tentoonstellingen over bijvoorbeeld kunstmatige intelligentie en videogames wisselen elkaar af. Je kunt kennismaken met strips, animatie en games in het museum Storyworld. “Alle functies presteren boven verwachting en het is daarmee echt meer dan een cultureel bedrijfsverzamelgebouw”, aldus Dirk. “We hebben in het programma en aangesloten organisaties altijd weloverwogen keuzes gemaakt. Met dit gebouw willen we ons echt richten op de toekomst. Het stripmuseum paste bijvoorbeeld goed en we hebben het concept van het museum aangepast naar strips, animatie en games. De Art-

house bioscoop stond op deze locatie en een plek ín het Forum sloot perfect aan op het concept. Door een écht goede horeca op te nemen in het gebouw, is het ook een plek geworden waar mensen frequent blijven komen. Wethouders van andere steden zeggen wel eens tegen me dat ze ook zo’n ‘ding’ willen, maar zo werkt het niet. De functies zijn specifiek afgestemd op de stad Groningen. Groningen is een jonge stad met veel studenten. Daarnaast heeft het ook een groter verzorgingsgebied dan de meeste steden in Nederland. Zo is Groningen voor veel inwoners van Friesland en Drenthe ook de plek als ze het hebben over ‘ik ga naar dé stad’.

Onderling vertrouwen

RYSE heeft het Forum Groningen bij de ontwikkeling ondersteund en stuurde de afbouw en inrichting aan. Dirk: “Het was echt een complex proces. Het gaat om een gebouw van tien verdiepingen, waarbij elke verdieping totaal anders is ingedeeld en ingericht. We hebben verschillende zijinslagen moeten maken en moesten daardoor echt als één team opereren. Daarin hadden we aan RYSE een hele goede. We zijn eigenwijs en wilden eigen keuzes maken. Het onderlinge vertrouwen was er en we begrepen elkaar.” Sjoerd vult aan: “Soms hadden we echt maar een appje nodig om van elkaar te begrijpen wat nodig was. Door de vele belangen, ook buiten het speelveld, was het een soort van schaken. Ook om te zorgen dat alle stukken op tijd bij de juiste mensen kwamen.” “En we zijn binnen budget gebleven!”, zegt Dirk trots. Sjoerd: “Soms moest er bespaard worden en dit gebeurde altijd op kosten die voor de bezoeker niet zichtbaar zijn. Zo is er bijvoorbeeld bespaard door te kiezen voor een ander houtsoort. Op die manier kon er weer worden uitgepakt in onder andere het interieur.”

Wereldwijde aandacht

Dirk tenslotte: “Vanwege de hoge kosten, kwam er in eerste instantie veel kritiek op de realisatie van het Forum. Mensen vonden het een onnodig duur gebouw. Het forum is uniek als je kijkt naar de exploitatie, waarbij het slechts voor circa 50% van de inkomsten afhankelijk is van subsidies. Dat het gebouw nu prijzen wint is natuurlijk geweldig, maar dat de bezoekersaantallen veel beter zijn dan voorspeld, is de allermooiste prijs. “Je ziet echt dat die kritiek nu helemaal is omgeslagen in trots voor het Forum. Groningers willen het gebouw nu aan iedereen laten zien”, zegt Sjoerd lachend.

VWERELDERFGOEDCENTRUM WADDENZEE LAUWERSOOG

Stichting Werelderfgoedcentrum Waddenzee ontwikkelt en bouwt een toonaangevend centrum voor bezoek aan het UNESCO Werelderfgoed Waddenzee in de haven van Lauwersoog. Het centrum beoogt het ‘ecologische en economische visitekaartje’ van Nederland te worden.

Unieke diversiteit

De ongekende natuurkracht en verscheidenheid aan dieren en planten komt straks tot leven in een iconisch gebouw in de haven van Lauwersoog. Hier beleef je de weidsheid en immense diversiteit. Begrijp je waarom 12 miljoen trekvogels juist hier een voedselstop maken. Zie je van dichtbij waarom er bijna 10.000 zeehonden wonen. Maak je kennis met het unieke spel tussen zandplaten, geulen, duinen

en kwelders. Sta je middenin de getijden, de wind en de stromingen. Leer je van en over een gebied zo groots dat je jezelf heel klein kan voelen? En snap je waarom het Waddengebied zo’n cruciale schakel is in de ecosystemen van de wereld? Alles wat de Waddenzee zo uniek en onmisbaar maakt, krijgt voor het eerst een welverdiende publieksbeleving.

Beleving in een veldstation 2.0

Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt geen gewoon museum. Iedereen is straks welkom in ons veldstation 2.0. Direct bij binnenkomst start een unieke beleving. Elke ruimte die je betreedt, belicht een ander deel van de Wadden. Je verkent je eigen rol ten opzichte van de natuur en wordt uitgedaagd mee te denken. Je bent live getuige van onderzoek en kunt daar zelf ook aan meedoen. Je loopt door laboratoria en ontdekt het belang van algen, virussen en bacteriën. Maar je kan ook de kracht van herfststormen tegen de dijken ervaren. Ook het zeehondencentrum verhuist van Pieterburen naar dit nieuwe thuis. Hier zie je ze werken aan hun herstel om weer terug de zee in te gaan. En leer je over de zeehond als graadmeter voor een gezonde Waddenzee.

Een gebouw van wereldklasse

Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt gebouwd naar een ontwerp van het Deense architectenbureau Dorte Mandrup. In het Nederlandse Waddengebied passende materialen die bestand zijn tegen het klimaat van Lauwersoog en de buitendijkse ligging van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee vormen het uitgangspunt. Het voorlopig ontwerp stelt een volledig uit hout opgetrokken gebouw voor, dat de contouren van haar omgeving volgt: aan zeezijde is het een etage lager dan aan dijkzijde. Met een ingenieus ontwerp van verticale lamellen wordt optimaal gebruik gemaakt van het daglicht, kan de zon worden geweerd en is gegarandeerd dat er in de avond en nacht geen lichtvervuiling optreedt. Doordat de geveloppervlakten grotendeels in glas worden uitgevoerd is er een sterke connectie tussen binnen en buiten. De bezoeker van het Werelderfgoedcentrum Waddenzee kan steeds vanuit een andere hoek de omgeving in zich opnemen; het licht en de sfeer binnen veranderen mee met de weersomstandigheden buiten.

Het Werelderfgoedcentrum Waddenzee moet in het vaak gure en winderige havengebied een uitnodigend en warm baken zijn. Ook voor passanten en mensen die wonen in Lauwersoog of werken in de haven. De hele entree-etage en een belangrijk deel van de lager gelegen etage zijn daarom publiek – gratis toegankelijk. Hier bevinden zich onder andere de receptie en ‘vertrekhal’, café en restaurant en de Wadhal, in combinatie met een lounge. In de vertrekhal krijgt de bezoeker alvast een voorproefje van wat er in de rest van het gebouw te beleven is: het wetlab – de natte onderzoeksfaciliteit voor onderzoek naar vis, schelpdieren en onderwaternatuur – grenst aan deze publieke zone.

Duurzaamheid

Duurzaamheid staat voorop bij de ontwikkeling: er wordt gestreefd naar een duurzaamheidslabel, bijvoorbeeld een GPR Gebouw 4.3 met een score van ten minste 8,5 of een WELL Building. Het gebouw zal energieneutraal zijn en er wordt geïnvesteerd in duurzame en recyclebare materialen. Ook voor het interieur maken we gebruik van lokale materialen, makers en gebruikers. Voor de zeehondenbassins zijn geavanceerde waterzuiveringsinstallaties nodig. Deze worden vanzelfsprekend uitgevoerd volgens de laatste standaarden in duurzaamheid en milieuvriendelijkheid. Het gebouw inclusief de zeehondenbassins moeten op jaarbasis water-positief worden.

Ook in het restaurant en café is duurzaamheid leidend. Bovendien biedt de verbinding tussen lokale producenten, vakmensen en het grotere publiek meerwaarde. Zo zal het restaurant op kleine, exclusieve schaal kunnen koken met de vangst die door leden van de Coöperatie Vissers van de Kust aan wal wordt gebracht en in het Werelderfgoedcentrum Waddenzee wordt schoongemaakt. Op het menu staan uiteraard lokale en regionale producten. Bier en gedestilleerde dranken zal bij voorkeur vanuit Groningen en Friesland worden betrokken. We haken aan bij initiatieven om culinair gebruik- en innovatie van Waddenproducten te stimuleren.

RYSE is verantwoordelijk voor de projectdirectie en het bouwprojectmanagement.

NIEUWE BESTEMMING STADHUIS BOLSWARD

Een prachtige combinatie waar nieuwbouw samenkomt met de monumentale waarde.

‘De Tiid’ is daarmee een voorproefje van wat er verder in Bolsward en SúdwestFryslân te zien, te ontdekken en te beleven is.

De gemeente Súdwest-Fryslân heeft ervoor gekozen om vanaf 2018 alle gemeentelijke diensten onder te brengen in één centraal gemeentehuis in Sneek. Daarmee kwam het oude stadhuis in Bolsward vrij. Het voormalige stadhuis is nu verbouwd tot Cultuur Historisch Centrum ‘De Tiid’.

De Gemeente Súdwest-Fryslân heeft het bestaande stadhuis van Bolsward, gelegen aan de Jongemanstraat, een nieuwe bestemming gegeven. Vanaf 2018 is de gemeentelijke huisvesting van deze fusiegmeente in Sneek gehuisvest. Er kon dus een andere doel gegeven worden aan het monumentale en opvallende gebouw in het hartje van de stad. Er is nieuwbouw aan het oude stadhuis toegevoegd en dit allen vormt nu het Cultuur Historisch Centrum ‘de Tiid’.

Het cultuurhart van de stad

In ‘De Tiid’ hebben nieuwe museale tentoonstellingen over Bolsward en Súdwest-Fryslân en de openbare bibliotheek een prachtig nieuw onderkomen gekregen, aangevuld met een horecavoorziening. Daarnaast bevinden zich in ‘De Tiid’ nu het gemeentearchief en het gemeenteloket. “De Tiid” is daarmee dé plaats waar verleden en heden verbonden worden, met een doorkijkje naar de toekomst. Vanuit de rijke historie van de stad Bolsward en het omringende gebied krijgt de bezoeker een prachtig beeld van hoe de stad en het huidig gebied zijn ontstaan en welke betekenis dat vandaag de dag heeft.

Renovatie met uitdagingen

Het oude stadhuis is gerestaureerd en gerenoveerd om invulling te kunnen geven aan de nieuwe bestemming. Daarnaast is er nieuwbouw gerealiseerd aan het oude stadhuis, die door middel van een open publieksruimte gekoppeld is aan het oude stadhuis. Tijdens de realisatie is geconstateerd dat de torenconstructie van het oude stadhuis aangetast is door de Bonteknaagkever. Om deze reden is de toren gestabiliseerd en voorzien van een aanvullende constructie. Die heeft er voor gezorgd dat de toren er weer in volle glorie op kon worden gezet.

RYSE was in opdracht van de gemeente SúdwestFryslân verantwoordelijk voor het projectmanagement, de inkoop- en aanbestedingsprocedure voor het gehele project.

“ ER IS NIEUWBOUW

GEREALISEERD AAN HET OUDE

STADHUIS, DIE DOOR MIDDEL

VAN EEN OPEN PUBLIEKSRUIMTE

GEKOPPELD IS AAN HET OUDE STADHUIS. ”

ONZE DIENSTEN

ONTWIKKELING & VOORBEREIDING REALISATIE & BEHEERSING STRATEGIE & ADVIES

De realisatiefase is de periode waarin een project echt gaat leven. Dagelijks brengt een veranderende bouwplaats uw vastgoed ambities dichterbij. Dit is ook de periode waarin plannen op papier tot realiteit gebracht worden; want bouwen gaat gepaard met het samenbrengen van een grote hoeveelheid documenten, gemaakte afspraken tussen partijen en heldere communicatielijnen. Het doel hiervan is het scherp bewaken van het eindbeeld. Een succesvolle start van deze fase vraagt om stukken en afspraken die op elkaar passen om miscommunicatie, vertraging en financiële risico’s te voorkomen in het bouwproces. Immers, het bouwen kent een hoge mate van snelheid waarin besluiten tijdig genomen moeten worden terwijl beïnvloedbaarheid van het ontwerp, zonder consequenties, steeds beperkter wordt. Het resultaat van deze fase is dat u krijgt wat gecontracteerd is met uitvoerende partijen, namelijk een gebouw dat voldoet aan uw eisen en wensen zoals op papier is bedacht.

Om de complexiteit van de bouw te managen en zorg te dragen voor een voorspelbaar bouwproces, is samenwerking met uitvoerende partijen een vereiste. Deze samenwerking kent verschillende vormen; dit kan o.a. middels een traditioneel contract, bouwteam of geïntegreerd/turnkey contract: Elk van deze contractvormen kent kansen en risico’s maar vraagt ook een andere wijze van aansturing en gedrag van betrokken partijen. De gemene deler in deze samenwerkingsvormen is sturing op de doelstellingen ten aanzien van geld, risico’s, organisatie, tijd, informatie, en kwaliteit (GROTIK).

Sturing en beheersing van de bouw vraagt om specifieke expertise op het gebied van o.a. financiën, techniek, juridische en organisatorische zaken. Ons team, bestaande uit deskundige en bevlogen bouwmanagers en toezichthouders, hebben reeds bewezen projecten van de grond te krijgen. Met hun grote betrokkenheid, pragmatische benadering en passie voor het vak, zijn zij de drijvende kracht die altijd sturen op voorspelbare uitvoeringstrajecten en tijdige oplevering van projecten met oog voor kwaliteit. Inzet van tooling is hierbij niet ondenkbaar om de beheersing van uitvoeringsaspacten in kaart te brengen zodat u inzicht heeft in wat er speelt en hoe het project ervoor staat.

Onze stijl van adviseren is meer dan een partnerschap; we zijn duidelijk over wat wel en niet kan. Zogenaamde ‘hete aardappels’ schuiven wij ook in deze fase niet door maar halen we juist naar voren om te voorkomen dat u later in het proces alsnog stappen terug moet doen. Geen ‘roze bril’ verhalen dus, maar realistische en uitvoerbare oplossingen.

Onze diensten voor Realisatie & Beheersing bestaan o.a. uit:

• Bouwmanagement

• Contractmanagement

• Kwaliteit en bouwtoezicht

• Afbouwcoördinatie

Neem dan contact op met:

Dousi gj.dousi@ryse.nl +31 (0)6 21 25 71 28

Marcel Smitshoek m.smitshoeks@ryse.nl +31 (0)6 53 33 37 08

Danny Bosman d.bosman@ryse.nl +31 (0)6 15 01 19 93

Bart Atema b.atema@ryse.nl +31 (0)6 29 03 87

UNIFORM BASISONTWERP

UNIEKE AANPAK SCHOLEN IN SCHOTHORST

De basisscholen en scholen voor voortgezet onderwijs in Amersfoort zijn gemiddeld meer dan 40 jaar oud. Dit betekent dat de gebouwen toe zijn aan renovatie of vervangende nieuwbouw. Hiervoor heeft de gemeenteraad van Amersfoort ingestemd met het Integraal Huisvestingsplan (IHP). De schoolbesturen in Schothorst sloegen de handen ineen.

In het IHP is onder andere vastgesteld in welke volgorde de scholen worden vervangen. Het IHP wordt uitgevoerd door Samenfoort PO, een coöperatie van de gezamenlijke schoolbesturen primair onderwijs in Amersfoort. De schoolbesturen zijn bouwheer en verantwoordelijk voor de vervanging van de schoolgebouwen. Zo ook in de wijk Schothorst. De scholen in de wijk, bestuurd door vier schoolbesturen, besloten de krachten te bundelen om vervangende nieuwbouw te realiseren. De zeven scholen die in de wijk Schothorst vervangen moeten worden vallen onder vier schoolbesturen: Meerkring (openbaar en algemeen bijzonder), KPOA (katholiek), PCBO

Amersfoort (protestants-christelijk) en CorDeo Scholengroep (gereformeerd). Met het oog op deze vervanging hebben de schoolbesturen al bepaalde locaties samengevoegd zodat er niet zeven, maar vier nieuwe schoolgebouwen nodig zijn.

De vier schoolbesturen besloten gezamenlijk de architect en de aannemer, in bouwteam, aan te besteden en op deze manier zoveel mogelijk samen

te werken in de voorbereidings- en de uitvoeringsfase. “Het vervangen van zeven bestaande schoolgebouwen en tegelijkertijd het samenvoegen naar vier locaties, is een intensieve opgave”, licht Christian van den Brink van Meerkring toe. “Toch zagen we dit als kans om de krachten te bundelen en als vier schoolbesturen deze vervangende nieuwbouw te realiseren. Waarom? Om zo de kosten voor de vervangende nieuwbouw zo laag mogelijk te houden en niet afzonderlijk het eigen wiel te hoeven uitvinden.” Door te kiezen voor een gezamenlijke aanpak kan zo veel mogelijk budget worden gebruikt voor het schoolgebouw zelf en niet voor advieskosten die anders gepaard gaan met vier verschillende aanbestedingen van architect en aannemer. Bovendien vormen de vier scholen een interessant bouwvolume voor een aannemer en kunnen de scholen in een bouwstroom gerealiseerd worden.

Uniform basisontwerp

Samen met de vier schoolbesturen heeft ‘19 het atelier architecten’ uit Zwolle een uniform basisontwerp

voor de vier nieuwe scholen ontworpen. Het is een flexibel ontwerp wat eenvoudig aan te passen is aan de individuele voorkeuren van een school. De architecten Sara van Popta en Irma Klevering van ‘19 het atelier architecten’ leggen uit: “We hebben gekozen voor een geleed principe. Het schoolgebouw bestaat in concept uit één of meerdere ‘kant en klare’ paviljoens. In een paviljoen zijn de onderwijsruimten en ondersteunende ruimten gevestigd. Het heeft sanitair, een (neven)entree met trap en functioneert op zichzelf. De scholen hebben vooraf gedefinieerde keuzemogelijkheden voor de gevels en het interieur van de paviljoens. Bouwkundig is het mogelijk om verschillende grootte lokalen te realiseren met leerpleinen. De paviljoens zijn vrij op de locatie te plaatsen en aan elkaar te schakelen. Dit zorgt voor de inpasbaarheid op de diverse schoollocaties en de mogelijkheid om met het gebouwontwerp aan te sluiten bij de omgeving. De verbinding, het zogenoemde hart, ligt tussen de paviljoens. Dit hart ontwerpen we specifiek per school. Hiermee kunnen we de identiteit van de school en de aansluiting bij de omgeving optimaal vormgeven. De bijzondere ruimten en elementen als een tribunetrap liggen in dit hart. Het hart is de plek waar de spreekkamers en kantoren liggen en waar de mensen samen komen.”

“Het ontwerpproces biedt ook vele voordelen voor het bouwteam”, aldus Vincent Deuning, partner en huisvestingsadviseur bij RYSE. “Het ontwerp kan met minder inspanning tot stand komen doordat bouwkundige, constructieve en installatietechnische ontwerpprincipes op hoofdlijnen vastliggen en samen met bouwteampartner Bouwbedrijf A. Huurdeman BV uit Amersfoort getoetst zijn op haalbaarheid en uitvoerbaarheid. Doordat de vier scholen gefaseerd ontwikkeld en gerealiseerd worden, is er ruimte om het uniform basisontwerp en het elementenkeuzeboek continu te verbeteren op basis van ‘lessons learned’. Het is de ambitie om op deze wijze, naarmate de verschillende projecten vorderen, faalkosten en risico’s voor zowel de opdrachtgever en ontwerpende partijen als voor de aannemer tot een minimum te beperken.”

Gebruik van elkaars gebouwen

Door de vervangende nieuwbouw gefaseerd uit te voeren gebruiken de schoolbesturen elkaars gebouwen in de schuifoperatie. Op deze manier worden kosten bespaard door geen tijdelijke huisvesting te hoeven realiseren. Op dit moment wordt de laatste hand gelegd aan het uniform basisontwerp en het ontwerp van de locatie aan het Bruispad. Hier krijgen de basisscholen OBS De Weesboom en BS De Zevensprong, beide van schoolbestuur Meerkring hun nieuwe locatie. “We zijn enorm trots op deze manier van samenwerken met de andere schoolbesturen”, aldus

Christian van den Brink. “Het is een eer om als eerste aan de beurt te zijn en tegelijkertijd het basisontwerp en onze specifieke voorkeuren te combineren. Door ook deze twee ontwerpen te bundelen, creëren we direct een schaalvoordeel. In de tussentijd worden onze lessen voor BS De Zevensprong gegeven op het Koning Karelpad, de locatie die als doorschuiflocatie voor meerdere scholen zal worden gebruikt. Zo profiteren wij extra van de bundeling van krachten en kan al het budget ten goede komen aan de nieuwe schoolgebouwen in de wijk.”

Opvangen calamiteiten

Om de continuïteit in de projecten te borgen, is ook al gestart met de ontwerpfase van de tweede school KC Talentum. “Door de processen deels door elkaar heen te laten lopen worden eventuele calamiteiten opgevangen. Mocht er onvoorzien een nieuwbouw vertragen dan kun je doorgaan en dat is een extra voordeel van deze bundeling van krachten”, licht Thera Verdam, beleidsmedewerker huisvesting KPOA, toe. “Daarnaast is het mooi om te zien dat we een snelle start hebben kunnen maken door het gebruik van het basisontwerp en voort te borduren op eerdere ervaringen in het ontwerpproces. Zo kunnen de andere 3 scholen op een snelle manier ontwikkeld worden.”

Soepele samenwerking

Samenwerking is de verbindende factor tussen alle betrokken partijen. Door te kiezen voor een bouwteam, is bouwbedrijf A. Huurdeman BV vroeg in het ontwerpproces betrokken, namelijk vanaf de start van de voorlopig ontwerpfase. Zij hebben een adviserende rol bij het ontwerp. Om de afstemming tussen de vier schoolbesturen, de architect en de aannemer goed te begeleiden hebben de schoolbesturen RYSE in de arm genomen voor het projectmanagement. “Juist vanwege de afstemming met zo veel partijen is het belangrijk dat er een partij is aangewezen die in samenwerking met ‘19 het atelier architecten’ en bouwbedrijf A. Huurdeman BV van definitiefase tot en met realisatiefase zorgt voor een vloeiende samenwerking. Medio 2024 hopen we de ontwikkeling in Schothorst af te ronden en de wijk een nieuwe impuls te geven met 4 mooie, flexibele, functionele en duurzame schoolgebouwen”, aldus Christian van den Brink.

“ DE VIER SCHOLEN KUNNEN IN ÉÉN BOUWSTROOM GEREALISEERD WORDEN.”

MKC DE SCHATKAART AMSTERDAM

Een uniek schoolgebouw wat een tweede huis vormt voor de kinderen in de wijk en waarbij een veilige en uitdagende leer- en leefomgeving wordt gerealiseerd.

Eind 2013 is de gemeente Amsterdam gestart met de aanleg van het Centrumeiland. Een nieuwe buurt met ongeveer 1.500 woningen, waarvan 70 procent zelfbouw. Met de aanleg van het Centrumeiland wil de gemeente anticiperen op de groei van het aantal inwoners in de stad.

In het vastgestelde Stedenbouwkundig plan Centrumeiland is ruimte opgenomen voor een basisschool gelegen aan het centrale plein. De stichting Samen tussen Amstel en IJ (STAIJ) wil er ‘voor de kinderen van Centrumeiland’ een schoolgebouw realiseren. STAIJ zal in samenwerking met Humankind (voormalig Humanitas) en gemeente Amsterdam centraal op het eiland, een integraal kindcentrum voor kinderen van 0-12 jaar verwezenlijken, genaamd MKC De Schatkaart Centrumeiland. STAIJ treedt hierbij op als bouwheer namens de gemeente Amsterdam en Humankind. Het MKC De Schatkaart Centrumeiland zal gaan bestaan uit een 17-klassige basisschool, een kinderopvang en een gymzaal. In de zomer van 2021 start de bouw. Het is de bedoeling dat het gebouw rond de zomer van 2020 is afgerond.

Groen en transparant ontwerp

Het gebouw moet een rustpunt worden in deze opkomende buurt. Zo heeft het een groot groen dakterras en balkons aan elk lokaal zodat er ook buiten les gegeven kan worden. Ook binnen komen natuurlijke elementen terug, bijvoorbeeld via de grote boom die in het atrium groeit. De beperkte ruimte van de kavel wordt op een speelse manier optimaal benut door een splitlevel. Daardoor voelt het open en ruimtelijk. Op de bovenste verdieping is de gymzaal ingericht en in de kelder de fietsenstalling. Door de grote en vele ramen, vanwaar je uitzicht hebt op de bomencarré, komt er veel daglicht het gebouw binnen. Veel ruimtes zijn open, waardoor het gevoel van vrijheid en speelsheid overheerst.

Proces- en projectmanagement

RYSE verzorgt namens de stichting Samen tussen Amstel en IJ het proces- en projectmanagement vanaf de initiatieffase tot en met de nazorgfase. Hieronder valt het aansturen van alle processen om te komen tot de realisatie van de nieuwbouw.overgang te creëren.

“ EEN UNIEK SCHOOLGEBOUW WAT EEN TWEEDE HUIS VORMT VOOR DE KINDEREN IN DE WIJK EN WAARBIJ EEN VEILIGE EN UITDAGENDE LEEREN LEEFOMGEVING WORDT GEREALISEERD. ”

LAAT DE NORM LOS

STIMULEER SAMENWERKING

TUSSEN GEMEENTEN EN SCHOOLBESTUREN

en gemeentelijke duurzaamheidsambities. Schoolbesturen zijn verantwoordelijk voor goed onderwijs, daarbij fungeren ze als een goed huisvader voor het in stand houden en exploiteren van de onderwijsgebouwen.

We definiëren de kwaliteit van het onderwijsgebouw op basis van ieders verantwoordelijkheid en komen zo tot een realiseerbaar huisvestingsplan voor iedere gemeente, ieder schoolbestuur en voor ieder schoolgebouw. De resultaten leggen we samen vast in een Integraal Huisvestings Plan (IHP), op basis van unanimiteit. Hoewel de demarcatie regelmatig discussies geeft, sturen we op de basale succesfactoren: samen verantwoordelijk, gelijkwaardigheid en een passende oplossing voor iedereen. Deze manier van sturen op verantwoordelijkheid hebben we vanuit RYSE toegepast voor onder meer de gemeente Waddinxveen en de gemeente Horst aan de Maas.

Verplicht IHP

Door veranderende wet- en regelgeving, duurzaamheidsambities en nieuwe onderwijsvormen sluit het merendeel van de schoolgebouwen kwalitatief en functioneel niet meer aan op de eisen en wensen van deze tijd. Verbetering is noodzakelijk, maar wie trekt de kar? Zijn scholbesturen alleen verantwoordelijk voor onderwijskwaliteit en zijn gemeenten alleen verantwoordelijk voor normbekostiging? De werkelijkheid is complexer, maar biedt kansen. Denken vanuit verantwoordelijkheden is hierbij de sleutel!

Plannen voor nieuwe huisvesting worden vaak ‘gedwarsboomd’ door een samenspel van ambities en geld. Doorgaans wordt (begrijpelijk) gestreefd naar nieuwbouw van een functioneel en flexibel gebouw op een ideale plek in de stad of (nieuwe) wijk. Pijnpunt blijft echter de beschikbaarheid van middelen om ambities en gebouwkwaliteit te financieren. De markt zit niet mee en ondanks een verhoging van de VNG-norm met 40% (voor zover doorgevoerd) blijft er discussie over de financiering.

Samenwerking

Hier moeten we over onze schaduw heen stappen. Een goed plan voor huisvesting begint bij samenwerking. Onderwijs en overheid moeten het

eens zijn over gezamenlijke ambities en de horizon van een toekomstbestendig onderwijslandschap.

Als hier de neuzen dezelfde kant op staan, dan is het vervolgproces voor iedereen vanzelfsprekend. De kwaliteit van het onderwijsgebouw wordt leidend en de discussie nieuwbouw versus renovatie verleden tijd.

Verantwoordelijkheid nemen

Gemeenten hebben een zorgplicht, ze zijn verantwoordelijk voor een goed onderwijsgebouw passend binnen de geldende wet- en regelgeving (normbekostiging), maar de financiering van onderwijsgebouwen gaat veel verder. Denk aan verkeersveiligheid, stedenbouwkundige eisen

Het wetsvoorstel voor een verplicht IHP en de verruiming van de investeringsmogelijkheid door onderwijsbesturen is nog niet doorgezet, maar RYSE stuurt hier al op in de samenwerking met schoolbesturen en gemeenten. De basis (lees: normbekostiging) vormt het vertrekpunt om met situatieafhankelijke omgevingsaspecten of duurzaamheidsbeleid de verantwoordelijkheid van gemeenten te benoemen. Schoolbesturen koersen op een kwalitatief gebouw met een gezonde exploitatie. Bekostiging volgt uit het kwaliteitsdenken voor onderwijs en het slim in stand houden.

Het vormgeven van de situationele benadering passen we toe bij de ontwikkeling van vier scholen in Amersfoort. We koersen op een optimale financiële verhouding door o.a. een gezamenlijke marktbenadering voor vier scholen toe te passen. Besturen bepalen gezamenlijk wat generiek is en wat locatiespecifiek.

Samenwerking is in onze optiek de oplossing. Handelen vanuit verantwoordelijkheid en redeneren vanuit kwaliteit. Wat hierbij kan helpen is een eenduidige demarcatie. Wij onderscheiden de volgende zes onderdelen. Dit is niet in beton gegoten, maar is gebaseerd op een samenwerkingsmodel.

Verantwoordelijkheden gemeente

1. Basis onderwijshuisvesting

Voldoen aan Bouwbesluit (inclusief BENG), Arbowetgeving, duurzaamheidsverplichtingen vanuit het Rijk, etc.

2. Gemeentelijk beleid

Kosten gerelateerd aan gemeentelijk beleid (bijvoorbeeld stedenbouwkundige kaders en gemeentelijke bovenwettelijke ambities op gebied van o.a. duurzaam, circulair en klimaat adaptief bouwen).

3. Locatie specifieke eisen

Kosten gerelateerd aan een complexe stedelijke omgeving en verkeersveiligheid of specifieke regio gebonden aspecten zoals aardbevingsbestendig bouwen.

Verantwoordelijkheden schoolbestuur

4. Additionele duurzaamheidsambities school

Ook een schoolbestuur kan eigen duurzaamheidsambities hebben, gedreven vanuit visie, exploitatie of gekoppeld aan lesprogramma’s.

5. Kwalitatieve wensen school

Om het onderwijs verder vorm te geven hebben schoolbesturen extra kwalitatieve eisen voor hun schoolgebouwen. Dit kan ruimtelijk of functioneel zijn, maar ook technisch, zoals een hogere klasse voor Frisse Scholen.

6. Exploitatie verbeterende maatregelen

Het schoolbestuur draagt de verantwoordelijkheid voor beheer en onderhoud. Exploitatie-verbeterende maatregelen kunnen de kostenbeheersing van beheer en onderhoud verbeteren. Het profijtbeginsel ligt bij het schoolbestuur.

Als gemeenten en schoolbesturen samen aan de knoppen draaien in iedere invloedsfeer en daar de verantwoordelijkheid voor dragen, ontstaat er een bekostigingssystematiek die de ‘eeuwige’ discussie over de norm zal beslechten. Of het nu gaat om renovatie of nieuwbouw: de kwaliteit van de onderwijshuisvesting, is het enige dat telt!

Meer weten?

Neem dan contact op met Sytske Ypma s.ypma@ryse.nl +31 (0)6 31 90

COMMERCIEEL VASTGOED

WONINGBOUW

ONDERWIJSHUISVESTING

ZORGVASTGOED

PUBLIEK VASTGOED