LEEGLOPENDE BINNENSTAD REDDEN?

FOCUS DAN OP INVESTERINGSBEREIDHEID

Nederlandse binnensteden staan onder druk. Vooral in de middelgrote steden, waar de aantrekkingskracht minder groot is dan bij grotere steden is veel leegstand. Hier nemen de bezoekersaantallen af door de veranderende marktvraag en daar komt de coronacrisis nog eens overheen. Als deze middelgrote gemeenten hun binnenstad willen koesteren dan zullen zij juist nu goed moeten nadenken over hoe zij antwoord kunnen geven op deze veranderende marktvraag. De sleutel hiervoor ligt niet alleen bij transformatie naar wonen of andere functies maar juist bij het aantrekken van concepten die bijdragen aan de aantrekkingskracht van een gebied. In zijn afstudeeronderzoek komt Erwin Rutgers, projectmanager bij abcnova, tot twee handelingsopties die gemeenten kunnen hanteren om leegstand tegen te gaan door te focussen op de investeringsbereidheid van (vernieuwende) ondernemers.

In de grotere binnensteden worden er door ondernemers steeds vaker vernieuwende concepten bedacht om een eigen creatieve invulling te geven aan leegstaand vastgoed. Deze concepten zijn in staat om nieuwe doelgroepen aan te trekken en hebben hierdoor een positieve invloed op de diversiteit en leefbaarheid van hun omgeving. Het aantrekken van dit soort concepten is niet de verantwoordelijkheid van een gemeente maar wel in haar belang om de vitaliteit van de binnenstad te borgen. De laatste jaren nemen gemeenten steeds vaker een faciliterende houding aan. Zij willen initiatieven uit de markt ondersteunen en zelf minder sturend zijn. Zo ook ten aanzien van de invulling van leegstaand vastgoed. Wanneer de markt hier echter niet in slaagt, gaat een gemeente in veel gevallen over tot het aanpassen van bestemmingsplannen. Hierbij worden commerciële ruimten vervangen door woningen. Het is geen verrassing dat hierdoor de binnensteden steeds meer gaan functioneren als woongebied en steeds minder als bron en generator van cultuur en sociaaleconomisch kapitaal. Oftewel: wanneer de markt niet uit zichzelf invulling geeft aan leegstaand vastgoed wordt leegstand nu nog te veel bestreden met functieverandering en te weinig door eerst te kijken naar de investeringsbereidheid van ondernemers in vernieuwende concepten. In zijn onderzoek komt Erwin tot twee handelingsopties waarmee gemeenten de persoonlijke beweegredenen van vernieuwende ondernemers om te investeren positief kunnen beïnvloeden: 1. STIMULEREN VAN MARKTONTWIKKELINGEN

Voor vernieuwende ondernemers zijn het vrijkomen van een geschikt pand en de opkomst van een interessante doelgroep de belangrijkste marktontwikkelingen die kunnen leiden tot het ‘juiste moment’ om te investeren. Door hun drang naar vernieuwing en pionieren grijpen vernieuwende ondernemers zo’n moment aan om op in te spelen. De gemeente kan deze houding op de volgende manier stimuleren: • Actief acquisitie voeren om ook bestaande concepten die nog niet in haar eigen binnenstad gevestigd zijn, te verleiden om dat toch te doen. Het gaat hierbij om ondernemingen die iets toevoegen aan het bestaande aanbod van concepten en dus nieuwe doelgroepen aantrekken; • Het aantrekken van doelgroepen die specifiek voor vernieuwende ondernemers interessant zijn en waarvoor zij een nieuw concept kunnen bedenken. Effectieve ingrepen om de juiste doelgroepen aan te trekken, zeggen ondernemers, zijn het vergroten van de belevingswaarde van de openbare ruimte door fysieke aanpassingen en een actief evenementenbeleid; • De beschikbaarheid van vastgoed is voor met name kleine startende ondernemers met een innovatief idee

(waarbij vaak afwijkende eisen en wensen leven voor een pand) een belangrijke overweging bij hun keuze om te investeren. Gemeenten kunnen hier op inspelen door in overleg met een vastgoedeigenaar te zoeken naar een oplossing, tijdelijk gebruik van leegstaande panden toe te staan, of druk uit te oefenen via wet- en regelgeving.

2. WEGNEMEN VAN DREMPELS

De tweede handelingsoptie om investeringsbereidheid te vergroten is het wegnemen van drempels die vernieuwende ondernemers ervaren tijdens hun besluitvormingsproces. Zo blijkt de wet- en regelgeving voor blurring (het samenvoegen van functies zoals entertainment, horeca en sport) een belangrijke beperkende factor te zijn waardoor ondernemers geen vorm kunnen geven aan een vernieuwend concept omdat zij beperkt worden in hun creativiteit en de mogelijkheid om in te spelen op de veranderende marktvraag. Ook het gebrek aan kennis en financiële slagkracht kan een drempel zijn om te investeren. Een gemeente kan hierbij ondersteunen door een financiële garantstelling, het overnemen van risico’s en het bieden van financieel advies. Tot slot is het hebben van de juiste personen binnen hun netwerk die zij om advies kunnen vragen een beperkende factor. Ondernemers hebben namelijk een klankbord nodig wanneer zij overwegen te investeren. Door samenwerkingen te stimuleren, netwerkevenementen te organiseren en actief kennis te delen kan een gemeente actief bijdragen aan een betere netwerkstructuur van hun ondernemers. Om daadwerkelijk meer vernieuwende concepten naar de binnenstad te krijgen, moet de focus van gemeenten verschuiven. De faciliterende houding moet plaatsmaken voor een actieve benadering waarmee zij meer diversiteit en minder leegstand nastreeft. Een belangrijk effect hiervan is dat een gebied aantrekkelijk wordt voor nieuwe investeerders, zowel van binnen als van buiten de eigen binnenstad. Vernieuwende ondernemers kunnen als koplopersgroep worden gebruikt om deze beweging op gang te krijgen. Ook bij ondernemers en vastgoedeigenaren is het besef nodig dat zonder hun medewerking het voor een gemeente erg moeilijk is om te sturen op investeringsbereidheid. Om deze partijen mee te krijgen zal een win-winsituatie gecreëerd moeten worden, zodat ook zij de urgentie voelen om na te denken over het maatschappelijk rendement van hun onderneming en vastgoed. Het is tenslotte ook in hun belang dat de vitaliteit van de binnenstad toeneemt.