TIJDELIJKE WONINGEN?

OPSCHALEN IN WONINGPRODUCTIE VRAAGT OPSCHALEN IN SAMENWERKING

De woningnood is groot in Nederland en er worden onvoldoende woningen gebouwd om het tekort in te lopen. Zowel in het kader van de versnelling van de woningbouw als voor woonruimtecreatie voor doelgroepen zoals studenten, statushouders, spoedzoekers en arbeidsmigranten wordt de mogelijkheid tot tijdelijke huisvesting steeds vaker onderzocht. Maar is dit wel de oplossing voor dit vraagstuk? En als dat zo is, waarom worden er dan nog niet in groten getale tijdelijke woningen gerealiseerd?

Onder andere in de woondeals van het Rijk met verschillende regio’s zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van duizenden woningen in de flexibele voorraad. De gedachte daarbij is dat locaties die (nog) niet geschikt zijn voor permanente bewoning snel gevuld kunnen worden met modulaire, flexibele woningen. Omdat het gaat om een tijdelijke invulling kunnen procedures soms sneller worden doorlopen en de bouwtijd bij modulaire woningen is kort. Daarmee lijken tijdelijke woningen een relatief simpele oplossing voor een deel van het probleem in de Nederlandse woningvoorraad. Desondanks worden er nog weinig tijdelijke woningen gebouwd. Gemeenten, corporaties en ontwikkelaars lopen tegen verschillende problemen aan bij de realisatie van deze woningen.

Knelpunten De realisatie van tijdelijke woningen komt nog niet in groten getale van de grond. De beschikbaarheid van locaties is met name in de steden een van de grootste obstakels. Bij locaties die al zijn aangewezen voor woningbouw wordt vaak opgeworpen dat er net zo goed meteen permanent gebouwd kan worden. Bij locaties in bestaande wijken of daaraan grenzend is er vaak weerstand tegen tijdelijke woningen in relatie tot de doelgroepen waarvoor het bestemd is. Locaties die nu vaak worden aangewezen, liggen aan de rand van de stad, bijvoorbeeld in transformatiegebieden die de komende jaren verkleuren van werken naar wonen. In zo’n geval kunnen flexibele woningen een goede, tijdelijke invulling zijn. Nadeel van locaties in deze gebieden is dat er vaak nog weinig voorzieningen zijn en ook de infrastructuur niet altijd berekend is op een woonfunctie. Voor gemeenten kan dat vraagstukken opleveren over de maatschappelijke wenselijkheid om dit soort woningen te concentreren op locaties die in mindere mate zijn verweven met de rest van de stad en weinig voorzieningen bieden. Ondanks dat ruimtelijke procedures korter zijn, betekent dit in de praktijk dat bestuurlijke besluitvorming in veel gevallen lang op zich laat wachten.

Voor corporaties spelen met name de beschikbaarheid van locaties en het rond krijgen van de businesscase een rol. Binnen een periode van 10 tot 15 jaar moet de investering in de locatie en de tijdelijke woningen haalbaar te maken zijn. Groter knelpunt vormt vaak nog wat een corporatie na afloop van die periode met de woningen kan doen. In een ideale situatie worden er voor de langere termijn afspraken met gemeenten gemaakt over het beschikbaar komen van locaties voor tijdelijke woningen. Op die manier hebben gemeente en corporatie zekerheid over de permanente aanwezigheid van tijdelijke woningen binnen de gemeentegrenzen en is de businesscase voor corporaties makkelijker rond te krijgen.

Stikstof Een ander knelpunt is stikstof. In gebieden met beperkte ruimte voor stikstofdepositie (in de gebruiksfase) wordt er bij tijdelijke woningen “twee keer” stikstofdepositie berekend. Een eerste keer bij het plaatsen van de tijdelijke woningen en een tweede keer bij het weghalen van die woningen en het realiseren van de permanente bebouwing. Zelfs als de knelpunten rondom beschikbaarheid van locaties, proceduretijd en besluitvorming opgelost zijn, kan stikstof dus nog roet in het eten gooien. Een onbedoeld effect in de regelgeving levert een extra knelpunt op voor de realisatie van woningen die hard nodig zijn.

Kansen Wij ervaren dat tijdelijke woningen snel de associatie met ‘containerwoningen’ of alternatieve woongroepen oproepen. Die beelden zijn echter achterhaald. Modulaire woningen die makkelijk in grote aantallen gestapeld kunnen worden, kennen tegenwoordig ook ruime mogelijkheden om een kwalitatief hoogwaardige uitstraling te geven. Als het gaat om prefab woningen kunnen binnen enkele maanden honderden woningen worden gebouwd. Afhankelijk van de ondergrond hoeft er vaak niet geheid te worden en hoeft alleen de basis ondergrondse en bovengrondse infrastructuur aangelegd te worden.

Middels een kruimelregeling kan in vele gevallen afgeweken worden van de huidige bestemming, voor een periode van maximaal 10 jaar. Onder de crisis- en herstelwet is dit voor flexwoningen zelfs verruimd naar 15 jaar. De kruimelvergunning is een relatief snelle route om van het bestemmingsplan af te wijken, omdat een deel van de reguliere procedures versneld doorlopen kan worden. Deze regeling is voor zowel kleine als grote projecten in te zetten. De ruimtelijke procedure zorgt ervoor dat er snel kan worden gebouwd. Bijvoorbeeld bij locaties waar toekomstige woningbouw is gepland zoals transformatiegebieden of binnen hinderzones kan dit een kans zijn om snel veel woningen toe te voegen.

OVErweging: zijn de tijdelijke woningen de oplossing? Gezien alle knelpunten is het de vraag of tijdelijke woningen ook daadwerkelijk de oplossing zijn voor het vraagstuk. En wat is dan concreet het vraagstuk? Gaat het om tijdelijke woningen toevoegen of is het probleem juist dat permanente bebouwing vaak flexibiliteit mist? In plaats van massaal in te zetten op tijdelijke woningen raden wij aan om terug te pakken naar de vraag- en doelstelling en daarvoor een strategie te bedenken. Vragen die daarbij naar voren komen zijn: is er behoefte aan tijdelijkheid voor ‘droomconcepten’ zoals Minitopia (www. minitopia.eu) of ligt er een opgave voor een specifieke doelgroep, zoals arbeidsmigranten. Is de opgave niet tijdelijkheid, maar toekomstbestendig bouwen? Dan gaat het vraagstuk eerder over flexibiliteit of circulaire bouwen. Desondanks kunnen tijdelijke woningen in veel gevallen een goede optie zijn om snel het woningaanbod te vergoten.

Tips • Voor ontwikkelaars die positie hebben verworven, maar nog niet aan de permanente bebouwing kunnen beginnen, biedt tijdelijkheid een mogelijkheid om het gebied alvast als woonlocatie op de kaart te zetten (voorbeeld NDSMwerf Amsterdam). • Er zijn de laatste jaren prachtige voorbeelden gerealiseerd van duurzame modulaire woningen met een zeer hoogwaardige uitstraling. • Er zijn vaak zorgen vanuit de buurt over de uitstraling en mogelijke overlast bij tijdelijke woningen. Een gedegen participatietraject en goed ontwerp helpt om omwonenden mee te krijgen in de planvorming. • Zoek als gemeente en corporatie samen naar geschikte locaties en maak afspraken over de exploitatietermijn. Kijk dan ook vooruit naar de periode na 10 of 15 jaar. Met de zekerheid dat er na die periode opnieuw locaties vrij komen voor deze tijdelijke woningen verbetert de businesscase en neemt het risico voor corporaties af. • Kies voor het toewijzen aan verschillende doelgroepen om langdurig de leefbaarheid en sociale controle te waarborgen. • Voor gemeenten en corporaties is het aan te raden in gesprek te gaan met de provincie of de deelregio over het realiseren van tijdelijke woningen. Er zijn op provinciaal- en rijksniveau vaak subsidies beschikbaar ter bevordering van de bouw van tijdelijke woningen. Zo zijn tijdelijke woningen voor een periode van 15 jaar vrijgesteld van verhuurdersheffing.