Column

Een heet najaar op de woningmarkt

De droogte en warmte deze zomer maakten de klimaatcrisis zichtbaar en voelbaar. De verhitte discussies en boerenprotesten drukken ons met de neus op de feiten dat er belangrijke politieke vraagstukken hun beslag moeten krijgen in duidelijke keuzes en rigoureuze beleidswijzigingen. De crisis op de woningmarkt lijkt te verbleken bij zoveel verbaal en natuurgeweld. Maar helaas, ook deze crisis verdiept zich. Wensen voor meer betaalbaar programma - minister De Jonge wil naar twee derde betaalbaar programma - lijken financieel steeds moeilijker inpasbaar in de grondexploitatie. De stijgende bouwkosten zijn een actueel conjunctureel probleem. Maar, het weglekken van de waarde –die we samen creëren in gebiedsontwikkeling – is een systeemprobleem. Net als bij die andere crises: de hoogste tijd daar wat aan te doen!

Want, hoe effectief ben je wanneer een betaalbare woning – betaald uit de grondexploitatie – binnen een paar jaar met torenhoge winsten wordt verkocht?. Leuk voor de koper, maar niet voor de betaalbare voorraad. Hetzelfde geldt voor de prijs van grond. Veel van de waardestijging gaat naar individuele grondeigenaren en komt dus niet de gebiedsontwikkeling of de gemeenschap toe. Maatschappelijk is er veel weerstand tegen onze huidige prijsmechanismen en de bescherming van grondeigendom. Toch is er politiek tot op heden te weinig ruimte voor een echte discussie over hervorming van de woning- en grondmarkt. Maar als het nu niet lukt, wanneer dan wel?

Gebiedsontwikkeling is (vanuit financieel perspectief) in de kern waarde creëren door nieuwe functies te realiseren door een bestemmingswijziging. We maken plannen vanuit algemeen nut en voor het oplossen van collectieve problemen. De investerin-

Theo Stauttener Senior adviseur

STADKWADRAAT

gen (wegen, parken etc.) bekostigen we met de waarde van nieuwe functies (woningen, kantoren etc.). Het financiële huishoudboekje van gebiedsontwikkeling laat echter al jaren rode cijfers zien.

De afgelopen tien jaar zijn er steeds nieuwe gebeurtenissen geweest die de grondexploitatie financieel onder druk zetten: de verschuiving van uitleggebied naar binnenstad, complexere gebiedsontwikkeling en vooral de steeds hogere prijzen voor verwerving van vastgoed en gronden. Wel zijn de grondprijzen van woningen in de vrije sector aanzienlijk gestegen. De stijging van woningprijzen (in bestaande en nieuwbouwmarkt) is lang de stijging van de bouwkosten voor gebleven. Echter, het steeds groter aandeel betaalbare woningen in het woningbouwprogramma verlaagt de opbrengstpotentie van de grondexploitatie juist.

In de grondexploitatie (op binnenstedelijke locaties) is circa twee derde van de kosten gerelateerd aan de verwerving. Dat komt enerzijds omdat grond in de stad duur is doordat bestaande gebouwen en gronden aangekocht, gesloopt en gesaneerd moeten worden. Anderzijds heeft de verkoper van de grond recht op de waardestijging als gevolg van herontwikkeling, kort gezegd de toekomstwaarde. Het zal niet verbazen, dat wanneer de herontwikkeling vijf tot tien jaar later plaatsvindt de opbrengst tegenvalt, omdat er bijvoorbeeld geen rekening was gehouden met programmatische en kwalitatieve eisen. Gevolg is dat de grondexploitatie nu daardoor een tekort laat zien. Welkom in de wereld van gebiedsontwikkeling anno 2022!

Als we echt werk willen maken van betaalbaar wonen dan moeten we kijken naar nieuwe segmenten die anders omgaan met de huidige geldstromen. Woningen betaalbaar maken en ook houden, door afspraken te maken over verkoopprijzen op termijn of het eigendom in collectieve handen te geven. De woning is dan niet meer een belegging, maar heeft wel waarde. Ook die eigenaren bouwen, met onder andere aflossing aan de bank, gewoon waarde op. Opschaling van dit nieuwe segment (collectief wonen) - naast huur en koop ook wel het derde segment genoemd – kan een wezenlijke bijdrage leveren aan meer betaalbare woningbouw en het beperken van weglekeffecten. Het betalen van een eerlijke aankoopprijs voor grond gebaseerd op verkeerswaarde en eventuele verhuiskosten van bedrijven in de stad levert een andere koopprijs op. In Finland werkt de overheid hierdoor effectiever en worden gronden zonder al te veel speculatie gekocht. Als we onze financiële infrastructuur nu grondig herzien krijgen we de woningmarkt weer op de rails. Daar is de nodige lef en doorzettingskracht voor nodig. Ik wens ons – wat betreft de woningmarkt - na een warme zomer dan toch ook een verhit najaar toe.