Beeldessay

Nieuwe ontmoetingen in de kerk

Maurice Specht

VERSPREID OVER HET land staat er in Nederland en Vlaanderen een eindeloze hoeveel kerkelijk vastgoed. Op veel plekken is dit vastgoed op zoek naar een nieuwe invulling nu de oorspronkelijke gebruiksgemeenschappen krimpen. Waar we enerzijds een trend zien dat kerken worden getransformeerd naar vaak bijzondere particuliere woningen, krijgt een ander deel een nieuwe publieke betekenis. Dit levert naast bijzonder (fotogenieke) plekken ook een belangrijke bijdrage aan het herinvullen van deze plekken waar de gemeenschap van oudsher samen komt. In dit beeldessay tonen we een aantal interessante voorbeelden van nieuwe publieke invullingen van religieus vastgoed.

METAAL KATHEDRAAL – Utrecht – In deze voormalige katholieke kerk annex fabriek is sinds 2011 een ecologische creatieve broedplaats gevestigd. Op het snijvlak van kunst en wetenschap onderzoekt men het dagelijkse

circulaire leven.

FOTO BERT KAUFMANN BROEREKERK – BOLSWARD – De oudste restanten van deze kerk stammen uit de 14eeeuw. Na een brand stond er in 1980 enkel nog een ruine van een driebeukige kerk zonder toren. Door een slimme glazen overkapping is de kerk behouden en vervult nu weer een belangrijke maatschappelijke functie in Bolsward en omgeving.

FOTO ARCHIPL ARCHITECTEN CV

SINT PAULUSKAPEL – Zwijnaarde (België)- Ook in Belgie worden kerken veelvuldig herbestemd. Als bibliotheek, circusschool, planetarium, trappistenbrouwerij en dus als fijne sportkapel.

FOTO BUNK HOTELS WESTERKERK – Utrecht – Een voormalige Gereformeerde kerk doet sinds kort dienst als hotel. Maar het heeft ook nog een publieke functie door te fungeren als ontmoetings- en werkplek en voor culturele programmering.

Stadsmachine Zollhaus

De gemeenschapseconomie aan het werk in de stad

De wooncoöperatie maakt wonen weer de uitdrukking van een collectief proces. Niet de individuele wens 'hoe wil ik wonen?', maar het gezamenlijk vormgeven aan de vraag 'hoe willen wij samenleven?' bepaalt deze gemeenschappelijke inspanning. Zürich laat zien wat het oplevert wanneer bewoners en gebruikers zelf het heft in handen nemen en een gemengd stadsgebouw realiseren. Wat krijg je dan te zien, en wat betekent dat voor ons perspectief op maatschappelijk vastgoed en stedelijke ontwikkeling vandaag?

Tekst Arie Lengkeek, Peter Kuenzli

BEELD ZOLLHAUS AUSSEN. MARTINA-MEIER

We zouden overnachten in de gastenkamers van Zollhaus in Zürich, het net opgeleverde woongebouw van Genossenschaft Kalkbreite. In het hart van de stad, direct langs de spoorbundel naar het hoofdstation. Aan het eind van de avond kwamen we aanrijden en parkeerden in de parkeerkelder onder het gebouw, waar plek was voor zo’n 12 auto’s, maar die grotendeels leeg stond. Via de gezamenlijke fietsparkeerkelder zochten we onze weg naar boven. Díe stond helemaal vol, met fietsen in alle soorten en maten, voor alle fases van het leven, en voor alle ‘walks of life’. Boven aangekomen kwamen we in een ruime hal, waar juist een klein theater in uitliep na de avondvoorstelling. Behalve het theater, gaf de hal toegang tot een restaurant in de plint, en met een trap omhoog naar een bar met een breed terras dat tussen weelderige planten en struiken door uitkeek over de sporen. We vonden onze gastenkamers, met zicht op het spoor maar zonder een spoor van geluid. Een glas in de bar, waar voor de volgende ochtend een schrijversontbijt staat aangekondigd. Het was elf uur ’s avonds op een zaterdag, en het woongebouw ‘stond aan’.

Wooncoöperaties voor maatschappelijk vastgoed

Natuurlijk zijn er heel veel gebouwen in de stad die ‘aan staan’, ‘bruisen’, ‘brandpunt van stedelijk leven’ of wat al niet zijn. Zeker op een centrumstedelijke locatie in een Europese stad. Wat dit gebouw uitzonderlijk maakt, is dat het een coöperatief gebouw is. Initiatief, ontwikkeling en exploitatie komen van Genossenschaft Kalkbreite, dat eerder al furore maakte met het gelijknamige gebouw even verderop dat in 2014 gerealiseerd is. Zürich heeft in de afgelopen decennia de heropleving gezien van de coöperatieve beweging. Betaalbaar wonen, waarbij bewoners zelf bepalen hoe ze daar samen vorm aan willen geven. Ondersteund door stedelijk beleid ten aanzien van grond en financiering, en met de ambitie om in 2030 één derde van de nieuw te realiseren appartementen door deze Genossenschaften te laten ontwikkelen. Die harde ambitie, uitkomst van een referendum in 2011, maakt een fundamenteel ander speelveld mogelijk dan wat wij kennen. Niet alleen overheid en markt, maar ook de collectieve organisaties van burgers zijn spelers in de stadsontwikkeling. Zij organiseren zich in coöperatieve verenigingen, Genossenschaften, die zonder winstoogmerk woonruimte voor hun leden realiseren en exploiteren. De leden zijn samen eigenaar van die onderneming, en besturen hem samen democratisch. Wat interessant is, dat de vernieuwing van het wonen zich daarbij niet beperkt tot het wonen zelf. Wonen, werken, ontspannen en recreëren, zorg geven en zorg ontvangen zijn ook in Nederland categoriëen die elkaar steeds meer overlappen. Zeker met de covid-crisis heeft iedereen dit ervaren. De Züricher Genossenschaften kennen een sterke traditie in vernieuwende typologieën voor het wonen. Daarom is het interessant bij hen nu ook te zien hoe die traditie zich weer verder ontwikkelt. Er ontstaat een nieuwe generatie van stadsgebouwen, waarin het wonen nog sterker gemengd wordt met collectieve functies, publieke functies en publieke plekken.

Stapeling van stedelijkheid

Maar eerst: wat zie je, wat tref je aan? Boven, op en om die publieke functies biedt het gebouw Zollhaus ruimte aan 190 be-

Zollhaus.

FOTO ARIE LENGKEEK

woners die samen op 4864 m2wonen, zo’n 27,8m2 per persoon. Daar komt per persoon nog 2m2aan gemeenschappelijke ruimtes bij. Ter vergelijk: in Nederland is er per persoon gemiddeld 65m2 beschikbaar, in Amsterdam is dat 49m2. In het gebouw is ruimte voor bedrijven, een aantal winkels, een kinderopvang van de stad Zürich met spectaculaire speelruimte op het dak; maatschappelijke functies als het ‘Regenbogenhaus’ en het theater van 210m2. Met de verhouding 60% wonen - 40% werken/cultuur/voorzieningen is het met recht een stadsgebouw. Maar een stapel maakt nog geen stad. Juist de overgangen en combinaties van publieke functies, collectieve functies en het private domein is daarvoor wezenlijk, evenals de vraag hoe voortdurend openheid en diversiteit worden aangejaagd. Een opgetilde straat vormt een platform waarop de drie gebouwdelen staan en geeft twee keer zoveel ‘plinten’ en een stedelijk balkon met zicht op de sporen. Ook als de bar is gesloten blijft de ruimte open, en dat is bijzonder. Naast de (semi)publieke functies heeft het gebouw ook ruimtes die buitenstaanders eenvoudig voor korte tijd kunnen huren of gebruiken: de gastenkamers, maar ook werk/vergaderruimtes met een flexibele functie. Dat zijn de overgangen die buitenstaanders kunnen ervaren. Voor de meeste bewoners zit daar nog een hele wereld bij: er zijn meerdere woontypes die naast de eigen privéruimte ook een collectieve ruimte delen. Het meest spraakmakend is de typologie van het Hallenwohnen: grote ruimtes met een hoogte van 4,2 meter, waar wonen en werken door de uiteindelijke gebruikers ‘ingebouwd’ kunnen worden, geïnspireerd op de ruwe bedrijfshallen waar de krakersscene eind jaren tachtig van de vorige eeuw de ruimte vond om te experimenteren met andere vormen en combinaties van wonen, werken en samenleven. Zo’n rijke stapeling van vormen en functies komt niet vanzelf tot stand. Hoe slaagt zo’n coöperatie van bewoners erin om een visionaire droom via allerlei tussenstappen tot realisatie te brengen, en daarna ook levend te houden als het échte leven erdoorheen komt banjeren?

Ruimte voor de gemeenschapseconomie

Het succes van de Züricher Genossenschaften is niet los te zien van een geschiedenis waarin gebouwd is aan instituties in een woningmarkt die het eigen initiatief van burgers in lijn met het algemeen belang mogelijk maken. Het Duitse woord ‘Gemeinnutzigkeit’ is de aanduiding voor dat segment van de woningmarkt dat niet wordt aangedreven door rendement maar door het algemeen nut van goede, betaalbare en toegankelijke woningen. De prijs van wonen wordt niet bepaald door de commerciële markt, of door een beleidsnorm die met subsidies voor een onrendabele top moet worden aangevuld. De huur wordt, conform een gemeentelijke verordening, berekend als ‘kostprijshuur’, waarin een heldere formule de relatie legt tussen de aanvankelijke investering (en dus de financieringslast) en de benodigde kosten voor instandhouding (reserveringen, exploitatiekosten). Leden van de Genossenschaft leggen eigen kapitaal in, waarop, als de exploitatie het toestaat, een beperkt rendement wordt uitgekeerd. Het eigen vermogen van de coöperatie wordt aangevuld met leningen. Ook daarin schuilt een succesfactor van Zürich; niet directe subsidies, maar een stelsel van gunstige leningen bij aan de stad geli-

eerde fondsen en instellingen stelt coöperaties in staat hun financiering tegen gunstige condities te organiseren. Dat onttrekt de regelingen ook aan de grilligheid die gemeentepolitiek soms kan bepalen. Het eigen vermogen van de coöperatie verankert het niet-speculatieve karakter van het vastgoed. Het gaat ook de individuele bewoner en gebruiker niet om financieel rendement op de woning, maar om de grote sprong in gebruikswaarde die het coöperatief wonen mogelijk maakt. Zollstrasse laat dat vooral ook zien in de ongekend grote diversiteit aan woonvormen waarvoor passende woningtypes in dit gebouw zijn gerealiseerd, verrijkt met tal van collectieve functies en voorzieningen. Niet de individuele woondroom, maar de vraag ‘hoe willen we in de toekomst samenleven in de stad’ is leidend gemaakt en uitgewerkt in een uitgebreid visiedocument. En ook hier geldt: niet alleen in de architectuur en typologie, maar ook in de exploitatie en organisatie is dit verankerd. Je zou dit de ‘commons’ kunnen noemen, of: de gemeenschapseconomie. Dat is geen abstracte term, maar een eigen en volwaardig ‘marktsegment’, met eigen vormen van financiering, regulering vanuit de overheid, en passende condities voor gronduitgifte en grondprijs.

Competities en co-creatie

In het ‘marktsegment’ dat zo gedefinieerd wordt in de stedelijke woonpolitiek van Zürich (en evenzo in tal van andere steden!) wordt de realisatie niet uit handen gegeven aan de eerste die een initiatief aandraagt. Ook in dit marktsegment wordt competitie georganiseerd. Dat begint bij

het verkrijgen van het bouwrecht voor de grond: de stad Zürich schreef in 2012 een competitie uit, waarop een werkgroep van Genossenschaft Kalkbreite met een visie en het eerste concept ‘Zollhaus’ zich inschreef. Zij wonnen deze eerste competitie omdat ze met het project Kalkbreite al hadden bewezen dat ze in staat zouden zijn een goed werkend publieksgebouw met een sterke mix van functies te realiseren.

“Ook de collectieve organisaties van burgers zijn spelers in de stadsontwikkeling”

Ook onderscheidden ze zich door de sterke betrokkenheid van toekomstige bewoners en gebruikers én de omliggende buurt. Na een internationale architectencompetitie kozen het Genossenschaft en de stad Zürich samen voor de architecten Enzmann-Fischer. Deze competities zijn een belangrijke schakel: ze vereisen professionaliteit van de coöperatie als opdrachtgever, maar garanderen ook ondersteuning vanuit de gemeentelijke organisatie. Het tot realisatie brengen van het project is een proces van competitie én vervolgens gezamenlijk onderhandelen en optimaliseren. Exploitatie en financiering van de hele onderneming lopen gelijk op met het ontwerpen en ontwikkelen. De maatschappelijke en commerciële functies die zijn opgenomen in het programma van eisen voor Zollhaus zijn onderdeel van de

Nutzungsmix. BRON ENZMANN UND FISCHER ARCHITEKTEN

coöperatieve onderneming. De gebruikers worden lid en hebben daarmee stemrecht in de coöperatie, net als de bewoners. Er wordt gerekend met een huur die past bij de functies: het theater kent een ander huurniveau dan het restaurant. Tijdens de fase van de ontwikkeling en bouw wordt er veel aandacht besteed aan het werven van de juiste huurders en gebruikers, naast de bewoners. Wie zijn in staat binnen de bijzondere voorwaarden die het gebouw en de visie op het functioneren meegeven ook goed te ondernemen? Hoe krijgt de publieke ruimte en het collectie-

ve domein die door het gebouw heen lopen betekenis door de commerciële en maatschappelijke functies? Niet als huurders, maar als gelijkwaardige leden van de Genossenschaft geven de ondernemers en maatschappelijke instellingen hier vorm aan, via dialoog en co-creatie vanuit een heldere visie en programma van eisen. Dat levert een gebouw op dat zoveel meer is dan een woongebouw op een plint met gemengde functies. Door de betrokkenheid van een Genossenschaft ontstaat een fysiek gebouw, maar ook een sterke gemeenschap die met visie en een stedelijke plek maakt. De wisselwerking daartussen levert een gebouw op dat leeft, en waarin gebruik en gebouw ook in de komende periode met elkaar kunnen meebewegen.

“Hoe willen we in de toekomst samenleven in de stad”

Wat we kúnnen willen

Zollhaus is uitzonderlijk. Ook in Zürich is het een nieuw hoogtepunt in de menging van wonen, werken en ontspannen binnen de bouwstroom van coöperatieve bouwprojecten. We voeren het hier echter niet op als een eenmalige uitzondering, een niche. Want wat juist zo wezenlijk zichtbaar wordt in Zollhaus is de potentie van vastgoed met een maatschappelijke verankering. Niet alleen in de exploitatie, maar ook in de ontwikkeling en realisatie van nieuw vastgoed. Het is een vriendelijke herinnering aan het feit dat we niet alleen voor maatschappelijk vastgoed, maar ook voor wonen voorbij de recepten en exploitaties van de markt en de overheid moeten kijken. Burgers zijn in staat om zelf, autonoom en professioneel, te voorzien in complexe projecten. Voorbij het

Zollstrasse Gleisterrasse.

FOTO MARTINA-MEIER

commerciële en het publieke domein tekent zich een maatschappelijk domein af. Niet als vrijwilligers, niet op incidentele subsidies, maar vanuit een gezamenlijke onderneming die professioneel én democratisch bestuurd wordt.

Maar zo’n project, en zo’n coöperatie, kan niet op zichzelf bestaan. Elk land, elke stad kent zijn eigen geschiedenis en ruimte waarin bepaald wordt hoe de stad gemaakt wordt. Zürich is inspirerend omdat het de vorm van de Genossenschaften historisch al kende, en deze in recente jaren opnieuw krachtig in het speelveld van de stadsontwikkeling heeft gepositioneerd. Dat vertaalt zich in tal van instrumenten die de stadsontwikkeling niet beperken tot een spel van overheid en markt, maar waarin de gemeenschapseconomie van Genossenschaften een eigen bouwstroom kan vormen. Van de gronduitgifte, financieringsinstrumenten tot en met de ontwerpcompetities: er is een sociaal contract dat de burgergemeenschap een plek geeft. En ook voor bouwbedrijven en financiers is de Genossenschaft een betrouwbare contractpartner. In die verhoudingen komen de waarden die de betrokkenheid en inzet van die burgergemeenschap aanjagen tot hun recht. De productie van het wonen wordt dan niet gestuurd door het optimaliseren van financiële belangen en overwegingen. Die worden dienstbaar gemaakt aan een visie op het wonen als gemeenschap; en op de integratie van alle domeinen van het leven: wonen, werken, zorgen, ontspannen en ontmoeten.

Ook in Nederland is er een toenemende belangstelling voor de wooncoöperatie als derde weg. Amsterdam heeft als eerste echt ruimte gemaakt voor coöperaties die betaalbaar wonen willen realiseren. Ruimte in de regelgeving, in financiering en heel letterlijk: in grond. Het begin is er. Maar het is nog moeilijk voor te stellen dat de wooncoöperaties en de complexe, gestapelde stadsblokken van de 21e eeuw samenvallen. Wie Zollhaus bezoekt moet zich één ding goed realiseren: dit project laat zien wat we kúnnen willen. Om dat te bereiken moet niet alleen worden nage-

dacht over hoe gebouwen moeten worden ingericht- maar ook de organisaties en modellen van financieren en exploiteren. En moeten we onderkennen dat er tussen het domein van de markt en dat van de overheid een eigen domein is: de gemeenschapseconomie. En dat men daar ook in kan wonen: samen, in allerlei samenstellingen, voor het hele leven, of als gast voor een nacht.

“Hoe krijgt de publieke ruimte en het collectieve domein betekenis”

LEES MEER

In januari 2021 verschijnt ‘Operatie Wooncoöperatie, uit de wooncrisis door gemeenschappelijk bezit’, door Arie Lengkeek en Peter Kuenzli bij uitgeverij Trancity x Valiz.