Gezocht: nieuw

Ik ken je als auteur van het boek 'Publiek Vastgoed' (2012), waarin je een kritische analyse schrijft over de staat van het 'maatschappelijk vastgoed'. Kan je iets meer vertellen over hoe je actief bent geworden op dit terrein?

Gezocht: nieuw eigenaarschap

Al zo'n 20 jaar houdt Marc van Leent zich bezig met maatschappelijk vastgoed. Eerst als adviseur van corporaties en gemeenten. De laatste jaren als sociaal ondernemer en ontwikkelaar van dergelijke plekken. In dit interview door Maurice Specht kijken ze samen terug op de recente geschiedenis van het maatschappelijk vastgoed, de praktijk van het ondernemen in dit landschap en toekomstige bewegingen op dit terrein.

Maurice Specht

Marc: “Na een tijd bij en voor corporaties gewerkt te hebben, ben ik me zo’n 20 jaar geleden met maatschappelijk vastgoed gaan bemoeien. Samen met een club mensen richtte ik het platform ‘Bouwstenen voor Sociaal’ op. Daarmee wisselden we kennis en ervaringen uit tussen gemeenten en corporaties, deden we onderzoek en organiseerden we congressen. We kwamen erachter dat we in het veld vooral erg ‘onbewust bekwaam’ waren. Het geheel groeide en bloeide, maar veranderde snel na de val van Ella Vogelaar, de toenmalige minister van Wonen, Wijken en Integratie. Met het aantreden van Stef Blok als nieuwe minister, de uitbouw van de verhuurdersheffing en de nieuwe woningwet, werden woningcorporaties op het vlak van maatschappelijk vastgoed gelimiteerd. Corporaties moesten terug naar hun kerntaak en dat is het begin geweest van de uittocht van de corporaties uit de wereld van het maatschappelijk vastgoed.”

“Bij gemeente gebeurde tegelijkertijd, weliswaar iets minder heftig, hetzelfde. Ik zag dat bijvoorbeeld hier in Amersfoort. We zaten midden in de economische crisis en de wethouder zei: “Wij moeten geen geld meer in stenen stoppen, wij moeten al het geld wat wij hebben in mensen stoppen”. Hij concludeerde dat de gemeente meer maatschappelijk vastgoed had dan ze strikt nodig had en gooide het buurthuis letterlijk dicht. Onder het motto “voor die activiteiten zijn tien andere ruimten te vinden”. Vervolgens voltrok zich een proces waarbij de gemeente een heel groot deel van haar maatschappelijk vastgoed heeft afgestoten.”

“Wat je zag gebeuren is dat traditionele institutionele partijen – de corporaties en de gemeenten – een terugtrekkende beweging maakten. Daarmee is maatschappelijk vastgoed verweesd bezit geworden. Iedereen schuift het van zich weg. Dan wordt een belangrijk vraagstuk: wie neemt er eigenaarschap voor maatschappelijk vastgoed?”

En zijn er partijen die dit eigenaarschap naar zich toe trekken?

“Zeker, er zijn lokaal allerlei clubs die zeggen: “Als jullie het niet willen, dan weten wij er wel raad mee.” Soms zijn dat klassieke burgerinitiatieven, maar daarvan zijn vooral de financiële middelen beperkt. Vaker neemt dit een hybride vorm: een combinatie van een burgerinitiatief, sociaal ondernemerschap en particuliere investeerders. Gemeenten en corporaties kunnen en moeten dat niet zelf doen. Ze kunnen een belangrijke voorwaarde-scheppende rol spelen, maar daarna is het aan het brede palet van meer en minder commerciële partijen om in die plekken leven te krijgen. Ik noem dat maar even de derde weg. Ik denk dat daar voor een groot deel de toekomst van het maatschappelijk vastgoed ligt. En ik dacht, van die toekomst wil ik zelf wel deel uitmaken.”

Sinds een aantal jaar ben je inderdaad niet meer actief als adviseur, maar ontwikkel je zelf wat je 'bijzondere ontmoetingsplekken' noemt. Zou je iets meer kunnen vertellen hoe dit begonnen is en waar je dan, aan die kant van de lijn, tegenaan loopt.

“Het begon allemaal met een bericht in de Volkskrant. We zochten met ‘Bouwstenen voor Sociaal’ een kantoorruimte en we lazen dat een roemrucht café drie huizen verder, De Rooie Cent, geveild zou gaan worden. In een halve opwelling zijn we daar naartoe gegaan en staken we op het juiste moment onze hand op. Zo hadden we ineens een oud pand waar van alles mis mee was wat we stapsgewijs hebben getransformeerd tot kantoor en bovenwoningen. Maar we waren van het dubbel gebruik en dus, ook als eerbetoon aan het verhaal van de plek, hebben we het pand beneden open gegooid. Niet meer als inloopcafé, maar wel als plek die voor allerlei doeleinden gebruikt kon worden. De ene avond zit er nu een zangclub in, dan heeft het bestuur van de ChristenUnie iets, dan weer is er een kleine receptie en zo vult het zich. Zo’n eigen plek, dat is ontzettend leuk. Dat heeft ons wel geprikkeld, misschien moeten we langs die lijn verder, dachten we.”

“En toen kwam er in 2015 een echt project langs. Een paar kilometer bij mij vandaan stond een oud ziekenhuis dat gesloopt zou worden. Daarmee kwam dat gebied vrij en bewoners hebben zich hard gemaakt om er een park van te maken. De gemeente is daar, nu ondenkbaar met de woningnood, in meegegaan. Er was echter één onderdeel, het ketelhuis met een hoge schoorsteen, waarvan de gemeente en ook bewoners zeiden: “Dat moeten we laten staan, dat is een industrieel monument.” Die bewonersgroep kwam al in de Rooie Cent over de vloer en zij stelden me de vraag of ik ze bij de ontwikkeling ervan wilde helpen. Dat hele proces heeft uiteindelijk lang geduurd, maar eind vorig jaar zijn we opengegaan. Er zit een kinderopvang in, horeca, maar er is ook ruimte voor allerlei maatschappelijke en culturele initiatieven. De horeca en kinderopvang zijn de financiële dragers, waardoor er ook partijen in kunnen die wat minder geld opbrengen. Het is een fantastische locatie in Amersfoort, even buiten het centrum die, ook in deze moeilijke tijden, al een hoop publiek aantrekt.”

“Laten we het begrip ontmoeten alsjeblieft niet hospitaliseren”

Ik wil straks even op dat publiek terugkomen, omdat dit essentieel is om de betekenis van deze plekken te begrijpen. Maar vastgoed ontwikkelen is geen 'hobby-gebeuren', zoals de Rooie Cent. Dat vraagt investeringsvermogen.

“Dat klopt en dat was een leerzame zoektocht. Ik ben hier aan begonnen met een kompaan die uit de kinderopvang en projectontwikkeling komt. In het begin zijn we heel ideologisch het gesprek aangegaan met notarissen: hoe kunnen we het zo regelen dat zo’n plek ook letterlijk eigendom van de wijk, buurt of stad wordt? We hebben toen crowdfunding onderzocht. Leerden van het ‘fonds voor gemene rekening’ een oude constructie waarbij je het juridisch en economisch eigendom kan scheiden. En meer van dat soort zaken. Maar het zijn toch een beetje exotische vormen die een hoop tijd, uitleg en investering vragen. Terwijl, toen we het plan voor de ontwikkeling van het Ketelhuis tot Parkhuis aan een aantal lokale ondernemers presenteerden, zij op basis van dit plan wel wilden investeren. Dat, plus het feit dat bedrijfs-onroerend goed zich tot 70% extern laat financieren bij een bank, maakt dat we uiteindelijk simpelweg een BV hebben opgericht.”

“Maar we beschouwen onszelf wel als sociaal ondernemer. Dus we zien bewoners, door wie we vaak gevraagd worden, als co-ontwikkelaar. We zijn nu bijvoorbeeld bezig met een nieuwe plek, waar we door de welzijnsorganisatie zijn

gekoppeld aan een groep bewoners die een voormalige school wil omvormen tot buurtontmoetingsplek en tuin. In de afgelopen periode zijn we intensief samen opgetrokken. Hebben samen een enquête in de buurt uitgezet, hebben samen een plan ontwikkeld en dit aan de gemeente gepresenteerd. En we voelen dat we van elkaar afhankelijk zijn. Zonder bewoners kan ik het niet kopen en zonder ons kunnen bewoners die plek niet gebruiken. Dus we moeten elkaar heel goed vasthouden. En nu staan we op het punt om een samenwerkingsovereenkomst af te sluiten.”

“Maar ook met de aandeelhouders van de BV kijken we steeds naar hoe we opereren. Op een gegeven moment kwam daar ook wel discussie: wat voor rendement willen we hebben? Het zijn allemaal ondernemers (geweest) en ze zitten er best zakelijk in. Maar even, of misschien wel belangrijker, is dat het ten minste iets goeds oplevert voor de omgeving. Nu heb je voor de financiële kant duidelijke richtlijnen wanneer iets een succes is. Maar wanneer is dat ook maatschappelijk het geval? Mede aangejaagd door het Stadsmakersfonds, hebben we hebben daarom maatschappelijke performance indicatoren vastgelegd. Voor het Parkhuis zijn dit er negen. Dat gaat dan van het behouden en toegankelijk maken van het monument, tot het ruimte bieden aan onze samenwerkingspartner Stichting Elisabeth Groen. En van zorgen dat mensen met een kleine portemonnee ook toegang hebben tot het café, tot het opstarten van een inclusieve leerwerkbedrijf . Een andere belangrijke eis is dat er verschillende doelgroepen binnenkomen.”

Op dat laatste punt wil ik graag nog wat nader met je ingaan, want dat brengt ons bij het publiek van de plekken die je ontwikkelt Waarom wil je graag dat er verschillende mensen binnenkomen? En hoe proberen jullie dit voor elkaar te krijgen?

“Onder invloed van branding en leefstijlen segmenteert onze samenleving zich steeds verder uit, lijkt het. Terwijl elkaar tegenkomen, elkaar ontmoeten, belangrijk is. Dat je elkaar ziet en oogcontact maakt. Daar kan je mensen niet toe dwingen, dat werkt via de kunst van de verleiding. Commercie is daarbij niet de vijand, maar de vriend van dit soort plekken. Dus die kaart moet je gewoon durven spelen, is mijn stelling.”

“Dus naast de dure latte machiatto ook een goedkope kop koffie op de kaart zetten. Maar dat is natuurlijk niet genoeg, het is steeds een zoektocht. We zien bijvoorbeeld bij het Parkhuis dat er al snel één doelgroep op afkomt. Wandelaars in het park die daarna langskomen voor een kopje koffie. Dat kleurt de doelgroep: wit, een beetje ouder. Terwijl in de buurten daarom heen best veel mensen met een migrantenachtergrond wonen. Die zie je veel minder. Terwijl we wel hebben afgesproken: er moet veel non-alcoholica op de lijst. Alcohol moet je wel kunnen krijgen, maar we gaan ons er niet mee profileren. Toch zien we ze nog niet binnenkomen. Dus ik ben wel benieuwd waar die migranten middenklasse heen gaat en hoe je die nu binnenkrijgt.”

“De waarde van ontmoeten zien we bijvoorbeeld op een andere plek van ons in Amersfoort, Wijkboerderij Nieuwland, een voormalig welzijnscentrum. Daar werken mensen met een zichtbare handicap. De kwetsbaarheid die iemand toont, dat doet enorm veel met de atmosfeer. Wat dat precies is? Ik heb daar laatst het woord inclusieve atmosfeer voor gemunt. Op het moment dat iemand zijn kwetsbaarheid toont, dan gedraag je je anders in de publieke sfeer, is mijn ervaring. Je komt sneller tot een praatje. Met die persoon, maar ook met je buurman.”

“Op dat gebied is nog een wereld te winnen. Maar dan moeten we wegblijven bij de wereld van welzijn en zorg. Laten we het begrip ontmoeten alsjeblieft niet ‘hospitaliseren’. Ontmoeten moet vooral licht en leuk blijven.”

Je zou ook kunnen zeggen dat instituties op die manier weer eigenaarschap nemen voor maatschappelijk vastgoed?

“Klopt, maar toch denk ik dat we daar van moeten proberen weg te blijven. Er is een wijk in Amersfoort, en daar is geen officieel buurthuis. En dus heeft de gemeente nu verzonnen dat er daar één moet komen. Maar als ik naar die wijk kijk, dan zie ik enorm veel plekken die enorm interessant zijn. Er zijn veel kerken actief, een speeltuinvereniging, een volkstuin, postzegeltuinen. Ik denk dat we voort kunnen en moeten bouwen op die al bestaande communities. Wat we nu vaak doen als overheid is dat uithollen, doordat we geld en aandacht brengen naar de officiële plekken, de ‘Huizen van de wijk’ of hoe ze heten. Gemeenten en corporaties moeten wegblijven bij het organiseren van ontmoetingen, is dus mijn stelling. Zoals ze dat ook niet doen bij winkels, horeca en supermarkten. Maar gemeenten vinden dat in de praktijk nog moeilijk. Ze moeten voorwaarden scheppen in het vastgoed en vervolgens die gemeenschappen ruimhartig subsidiëren. Via activiteiten die zich bewezen hebben en bewijzen. En misschien ook wel meerjarig. Dus bijvoorbeeld: je mag dit drie jaar doen. Daarmee kan je een stevige bodem leggen in de exploitatie van zulk soort plekken. En kunnen er bijzondere dingen ontstaan.”